ANALISIS

DERECHOS REALES DE GARANTIA 1. Generalidades

Estos derechos surgen a la vida jurdica de otro derecho, cuyo cumplimiento garantizan, estos derechos van encaminados a asegurar o garantizar un crdito y deben de tener una condicin jurdica.

Hay contradiccin con algunos autores que niegan que los denominados derechos reales de garanta sean en realidad derechos reales, diciendo que no otorgan a la persona a cuya favor se constituyen, un derecho de inmediata eficacia sobre la cosa.

En nuestra legislacin civil, la hipoteca y la prenda, son nicos derechos reales de garanta que reconoce.

Los dos derechos reales de garanta que lo son la hipoteca y la prenda tienen semejanzas entre si:

a. Que no confieren al titular de esos derechos la facultad de disfrutar del bien o bienes sobre los cuales fueron constituidos; b. El prendario o acreedor hipotecario, la persona a favor de la cual se constituyo la prenda tiene toda la facultad legal, en caso de haya un incumplimiento de la obligacin principal. c. La hipoteca y la prenda se derivan de una obligacin principal, como ejemplo un contrato de mutuo (prstamo de dinero).

La diferencia fundamental entre la hipoteca y la prenda segn el cdigo civil es la hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles y la prenda sobre vienes muebles.

Los derechos reales de garanta surgieron a la vida jurdica en razn que la garanta personal, para el cumplimiento de las obligaciones, no constituye una seguridad de que ka obligacin principal va ser cumplida por el deudor u obligado.

2. HIPOTECA:

Es un derecho real garantizado que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligacin.

a). Caractersticas: - Afecta nicamente los bienes sobre los cuales se impone.

b)- El acreedor tiene el derecho para promover la venta jurdica del bien gravado cuando la obligacin sea exigible y no se cumpla, segn la constitucin.

c)- Cuando existe la hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligacin.

d)- La hipoteca debe ser expresa o sea debe haber acto de formalizacin de la hipoteca segn la constitucin.

B. EXTENCION DE LA HIPOTECA

1- Mejoras y accesiones naturales. 2- A los nuevos pisos que levante sobre el edificio hipotecado, a los nuevos edificios que el propietario construya. 3- A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble.

4- Las indemnizaciones que se refieren a los bienes hipotecados, expropiacin forzosa o daos y perjuicios. 5- A las servidumbres y dems derechos reales a favor del inmueble.

C- QUIENES PUEDEN HIPOTECAR

Solamente puede hipotecar el que puede enajenar y que nicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que pueden ser enajenados.

Bienes que no pueden hipotecarse 1- Los inmuebles destinados al patrimonio de familia. 2- Bienes adquiridos por herencia, legado o donacin, solo si el causante da su autorizacin, pero no puede excederse del termino de 5 aos. Para los menores de edad hasta que cumplan la mayora de edad.

CANCELACION DE GRAVAMENES

Los bienes rematados por la ejecucin de un acreedor hipotecario, pasaran al rematario. Tienen tambin derecho el rema tarjo o adjudicatario a que se cancelen las hipotecas anteriores, siempre que pagare ntegramente los capitales e intereses hasta el vencimiento de los plazos a la fecha de pago.

PAGOS CON EL PRECIO DEL REMATE

1- Los gastos de rigurosa conversacin que haya autorizado el Juez. 2- La deuda por contribuciones de la finca o fincas objeto de la ejecucin, correspondiente a los ltimos 5 aos. 3- La deuda por seguros vigentes de la finca o fincas rematas. 4- Los gastos de procedimiento ejecutivo. 5- Los acreedores hipotecarios, subhipotecarios o prendarios, conforme al lugar y preferencia legal de sus ttulos.

SUBHIPOTECA

Llamada tambin hipoteca de crdito. El crdito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte llenndose las formalidades establecidas para la constitucin de la hipoteca.