TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

SENTENÇA

Processo nº: 001.08.620395-0 - Possessórias Em Geral(reintegração,

Manutenção, Interdito)
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo -
Bancoop
Requerido: Virginia Sone de Salles e outro

MM. Juiz de Direito: Edgard Silva Rosa

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP move ação de
reintegração de posse contra VIRGINIA SONE DE SALLES e JORGE
DE SALLES, alegando que os réus, cooperados, firmaram termo de
adesão e compromisso de participação, para a aquisição do apartamento
nº 44, Bloco B, integrante do empreendimento denominado Altos do
Butantã, localizado na Rua José Martins Borges, n° 189, Casa n° 97,
nesta Comarca, pelo preço de R$ 51.000,00, que seria quitado em 54
prestações mensais, sem prejuízo da entrada e das parcelas anuais.
Entretanto, foram os réus constituídos em mora, e não a purgaram, o que
está a caracterizar esbulho possessório. Desse modo, pede seja
reintegrada na posse do bem, liminarmente, com a condenação dos réus
ao pagamento de indenização pelo tempo de ocupação indevida do
imóvel. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 20/68.

Foi indeferida a liminar de reintegração de

posse (fls. 79).

Os réus tempestivamente contestaram (fls.

81/116). Em síntese, alegam a falta de interesse de agir, na medida em

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que não deduzido prévio pedido resolutório. Explicam, demais disso, que
já pagaram o preço devido, sendo inexigível a cobrança de valor
extraordinário, não previsto no contrato, que não apresenta os atributos de
liquidez e certeza. Mencionam que se trata de questão sub judice, em
ação que tramita pela 29ª Vara Cível do Foro Central da Comarca. Há
conexão de demandas, que deve ser reconhecida, com a remessa destes
autos àquele Juízo Central. Com tais argumentos, os réus aguardam a
extinção da ação possessória, que não pode prosseguir. Juntaram os
documentos de fls. 118/198.

A autora replicou (fls. 31/71), alegando, em

síntese, a adequação do processo possessório. Devem ser repelidas as
preliminares, pois não há litispendência e não se justifica a reunião de
processos. Aduz a prevalência dos atos cooperativos, a salvo de
ingerências do Estado. Aguarda assim o deferimento de seu pedido
reintegratório na posse do imóvel.

É O RELATÓRIO.

Com prejuízo das demais preliminares, estou a

decretar a carência da ação possessória, porque, examinando os
documentos que instruem a inicial, não tenho por constituídos em mora
os adquirentes do imóvel, que nele se encontram a residir.

É cediço que a mora dos réus não pode ser

embasada em demonstrativo ou extrato unilateral de dívida, de duvidosa
exigibilidade.

Trata-se na realidade da conhecida e

controvertida questão da cobrança de resíduo de preço convencionado em
compromisso de venda e compra de imóvel. Tal tema é discutido em
processo de conhecimento e, não raras vezes, prevalece a tese da

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inadmissibilidade de sua cobrança. Inviável, portanto, impor aos réus a

obrigação de pagar tal acréscimo, pelo valor apurado, de forma unilateral,
pela suposta credora, sem a possibilidade prévia de mais ampla discussão,
em processo de conhecimento.

Tal é a conclusão recentemente adotada pelo

Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, cuja Colenda 8ª Câmara de
Direito Privado, por força de v.Acórdão lavrado pelo eminente
Desembargador Ribeiro da Silva, negou a cobrança de resíduo em sede
de processo monitório, justamente pelo fundamento da controvérsia que a
matéria suscita (Apelação nº 213.330.4/9-00, São Bernardo do Campo).

Não basta, como é evidente, prova escrita de

vinculação jurídica das partes a respeito de determinado preço, se o que
se cobra é justamente parcela supostamente excedente ao que ficou
convencionado, ante razões relativas ao custo efetivo da obra. Não há
qualquer documento escrito, firmado pelos réus, com a sua anuência aos
valores apurados, unilateralmente, pela autora. Daí porque se deverá, com
maior amplitude, propiciar-se às partes que discutam a questão da
exigibilidade do acréscimo do preço em processo de conhecimento,
mostrando-se inviável o acesso à via mais célere do processo possessório,
que tem a dramática conseqüência de desalojar a parte da residência em
que está a morar.

No caso em exame, foi pactuado o preço

estimado de R$ 51.000,00, que seria quitado em prestações mensais e
anuais (fls. 46). Entretanto, posteriormente a promitente-vendedora
unilateralmente promoveu dramática modificação nas condições
pactuadas, elaborando relatório de conta-corrente por força do qual
indicou o saldo devedor de R$ 225.988.72, em agosto de 2008 (fls. 55),
após anos de pagamento das prestações pactuadas. É lícito aos

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compradores, diante dessa pretensão, à qual se opõem, que não contou

com a sua anuência, deixar de pagar tais valores acrescidos, ao menos até
que se melhor se apure de eventual exigibilidade (a propósito do tema, há
ação coletiva em curso por Vara Cível do Foro Central).

Demais disso, mas não menos

importante, deve ser considerado que, malgrado constituída sob a forma
jurídica de cooperativa, atua a autora como empresa construtora de
imóveis, os quais promete vender a diversas pessoas que se tornam
cooperados com o escopo exclusivo de assim lograr a compra de casa
própria. Os tais cooperados, como é de notório saber, não têm voz ativa
nos empreendimentos e se limitam a pagar as prestações.

Em suma, a autora pratica atos de

empresa e fornece imóveis a adquirentes finais, de tal sorte que o contrato
em questão, que na realidade é um compromisso de venda e compra de
imóvel, submete-se plenamente ao Código de Defesa do Consumidor.

Nessa linha de sentir, obviamente a

resolução do compromisso depende de prévio pronunciamento judicial,
que se obtém em ação própria, de conhecimento, após a necessária e
obrigatória interpelação judicial, nos termos do art. 1° do Decreto-Lei nº
745/69 e conforme há muito ensina o eminente Desembargador José
Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica “Compromisso de
Compra e Venda”, Ed. Malheiros, 1992, págs. 112 a 114.).

No caso em exame, mostra-se insatisfatória

a notificação, que omite o valor da dívida e assina o exíguo prazo de 72
horas para a emenda da mora, ao arrepio do contrato, cuja cláusula 13ª
assegura o prazo de 15 dias, em harmonia com o art. 1º do Decreto-Lei n°
745/69.

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Em suma, é manifestamente inviável o

prosseguimento do processo, porque: (i) a dívida apontada pela autora é
controvertida e está a reclamar melhor apuração, nos aspectos de liquidez,
certeza e exigibilidade, em processo de conhecimento; (ii) não há prévia
interpelação formalmente em ordem, apta a constituir em mora a
compromissária-adquirente e seu cônjuge.

Ante o exposto, indefiro a petição inicial e julgo

extinto o processo possessório, sem resolução do mérito (CPC, artigos
267, incisos I e VI, e 295, inciso III).

Condeno a autora a pagar as custas e honorários

advocatícios de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

PRI.

São Paulo, 26 de março de 2009.

EDGARD SILVA ROSA

Juiz de Direito
-assinatura eletrônica-

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