Es

(mprf'nta de la \uda 6 lIij05 de J Subirana, (lucria Fcrrisa nm. Hi.

Barcelona.
TRATA
1Jr. LOS
RETRAe
"O=J
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!JA3J JA3J J (lOAAHE;;
POTHIER
trnducido por
D. MANUEL DE
NOTARIO
A:lGTADO l ron
D. ANTON1 ELlAS DE AJOL1NS
TOMO VID DE LAS OBRAS DE:
Capilla Alfonsina
MADRID n;I./; ,. Unit' (."itarVI
L1BRERiA DE GASPAR. EDrrcmEg.
rra
.
CALLE DEL PIt.JNCIPt, ,
MADRID i BARCELONA
L1BRERtA DE v. SUREZ 1 L1DHERiA DE J. LLORDACIlS
CALLE DElII"COllllETREZO PLAZA DI: S.MI SEBASTlAN
7:" 79 8
FONDO
~ A . l E A L LEAl!






TRATADO
DE
LOS RETRACTOS
ARTCULO PRELIMINAR
El tratado de los relractos es una consecuencia y
un apndice del tratado del contrato de venta, puesto
que el contralo de venta es el que origina el re-
tracto.
1. El derecho de retracto no es otra cosa que el
derecho de hacerse suya la compra de otro y de caos.
tituirse comprador en su lugar.
El retracto DO tiende nunca rescindir ni des- )
tTUlr el contrato. 5106 subro ar en lodos los de-
rechos resultantes del mismo fa persona aerrerra-
ente la del comprador sobre quien el retracto
se ejerce.
Hay tres especies principales de retraclos: el gen-
tilicio, el seorial 6 feudal.y el convencional. En la
primera parle de este tratado nos ocuparemos prin-
cipalmente del gentilicio; yen la segunda diremos
algo sobre los dos restantes.
2. Existen algunas olras especies de retractos,
tal como el que conceden algunas costumbres los

-6-
copropietarios de UDa cosapTo clla,odo uno
de vende su parle correspondiente a un ex-
trao.
Esta especie de retracto ba tenido lugar entre los
romanos durante algun tiempo, segun se desprende
de la ley 14, Codo de conl. empl., que la revoc (1).
Creemos excusado tralar aqu del objeto que nos
hemos propuesto eu nuestros tratados, toda vez que
ste se limila exponer el derecho comun y sobre
todo el que se observa en las coslumbres de Paris
y de Orleans.
(1) Esta ley (lit. 38, libro4) dice que en otro tiempo, CI131\,11010
trataba de una compra, los {lile habian dividido una cosa entre
eran prereridos \ los extraos, lo que ilOpedla ' -eees venderco5u de
que IU dueo queda desprenderse; pero este deber. bien que \'vado
con el manlo de una "ana honestidad, no dejaba de ser harto
en cuanto ponla Ir3baa' la de los bienea; abolimt!.
pues. aquella anti"ua ley 1 permLtimos el que se venda libremente'
quien sequiera, i mnot que la ley impida! ciertas hacerlo,.
-7-
PRIME.RA PARTE
DEL RETRACTO GENTILICIO
3. El derecho de retracto genlilicio es el dere-
cbo que la ley concede los parientes del vendedor
de una finca, cuando sta ha sido vendida un ex"
trao, .para constituirse compradores en lugar de
ste y obligarle en consecuencia que la ponga
su disposicion , condiciou de que se le reembolse
indemnice del precio y de cualquier otro gasto
que dicha adquisicion le hubiese ocasionado.
Llamase retracto ge-ntilic'io d de consanguinidad
porque la ley lo concede los consanguneos, es
decir I los parientes de la linea lamilia cuya fi Dca
pas poder del vendedor.
Distribuiremos esta materia en trece capitulas. En
el primero trataremos de las leyes que estahlecie-
ron el derecho de retracto gentilicio; de la natura-
leza de este derecho y del'respeto que le ban tenido
las leyes para preservarle de cualquier ataque. En
el segundo hablaremos de la naturaleza de la accion
que nace del derecho de retracto gentilicio; en el
tercero de las cosas que son no susceptibles de
este reLracto; en el cuarto de los conlratos y demas
aclos que dan no origen al mismo, examinando
ndemas desde cundo puede intenlarse este retrac-
to; en el quinto veremos qu personas alcany.a
este derecho, por quin y sobre quin puede ejer-
cerse; en el sexto cmo debe ejercerse, y si puede
serlo en parte de lo que la venta comprende; en el
sptimo veremos en qu tiempo debe ejercerse el
-8-
retraclo. Trataremos en el octavo de la forma con
que debe ejercerse; en el noveno de las obligacio-
nes del relravcnlc, cuando el retracto ha sido reco-
nocido y adjdicado; en el dcimo de 18s obligacio-
nes del adquirente que ha reconocido el relraclo. 6
sobre quien baya sido adjudicado; en el ODceno del
efecto del retracto gentihcio ya realizado; eD el duo-
dcimo de las maneras cmo se extingue el derecho
de retraclo gentilicio; y en el dcimo tercio del re-
lracto de la mitad de las sumas empleadas eD 1.
mejora de 1. herencia de uno de los conjuqtos por
casamiento expensas de todos.
CAPTULO PR I MERO
De las leylS ttU eslahIecieroll el derecho de n/raclo gen
tilicio, de /0 nah4raleza de este denclto,y del cuidado
C01I lJue las leyes IflIl sabido preservarle de todo
ataque.
1. De las leyes 'lue estableciero" el derecho de re
traclo gmh'/icio
4. El retraclo geDlilicio DO nos ha derivado del
derecho romaDO. Verdad es que eD tiempo del Im-
perio ru establecido por una coustilucion cuyo au-
tor se ignora, y que Jaime Godofredo,ad.l. 6, Cad.
Theod. de contr. empt., la atribuye CODstantioo 6
alguno de sus bijos; pero esta cODslilucion se
derog6 por otra de los emperadores ValeDliniano y
iDserta en 1. ley 6, arriba citada, del c6-
digo de Teodosio, y en la ley 14, dicl. lit. del c6 -
digo de JustiDiano (1).
(I) El relraclo CIlUlieio es de antiqulsimo origen, segun &e echa
de ver en el l.evltico, cap. XX V. versculo por tila! palabru: Sl
-9-
El retracto gentilicio es. pues, de puro derecho
frances. Casi todas nuestras costumbres (ratan de
este derecho: se halla igualmente establecido por
alguuas costumbres particulares de las provincias
regidas por el derecho escrito, lales como las de
Burdeos, elc., elc. La costumbre local de la caste-
llania de Isoudun y olro corto nmero de olras cos-
tumbres locales 10 haD rechazado.
5. Enrique III dispuso por un edicto del mes
de Noviembre de 1581 que el derecho de retractb
gentilicio estuviese en vigor en todo el rei no, inclu-
sos los paises regidos por derecho escrito, y que el
ao convenido para plantearlo no corriese sin desde
el dia de la notificacion del contrato hecha por es-
cribano competente, cuyo efecto, y por una de-
claracion del mes siguif;'nle. cre varias escribanias
en cada audiencia del reino. Parece que este edicto
06 lleg ser ley, ni un en la jurisdiccion del par-
lamento de Paris, donde fu regist rado, porque Au-
tomnio, atl l. 14, Codo de contr. empt., cita un de-
creto, confirmando una sentencia de la Audiencia
de MOlIl-BrisoD de fecha 16 Eaero de 1609, por el
que se resuelve que el retracto gentilicio no tena
lugar en los pases regidos por el derecho escrito.
Brt'tonier, al hablar de los Enriques, lo 1, p. 168,
atestigua igualmeute que el retracto gentilicio no
estaba en uso en .el Liones, Forez y Baujolois, pero
si en el MaconuOls y en la parte de la Auvera que
se rige por el derecho escrito. Este ediclo ha pasado
por un edicto burstil dado para facilitar la venta
de las escri banias llamadas de las notificaciones.
allenualu, {rafer tuu, vendideri t pouenium tu/um ,uam, el ooluerlt
propinqllll' eju. pottll reddimere qllod ille vendiderllt Se introdujo el
retracto I ara que K!rmaneciesen en lal raluiliUIUI bienes patrimonia-
les: pero como es cOlllrario 1 105 buenos principios ceonllIicO$. ha
desaparecido en 105 cdigos modernos.
- 10-
6. El derecho de retracto gentilicio tiene sn fun-
damento en la afleian que leoian nuestros mayores
los bienes procedentes de sus antepasados. Esta
afleian es la que ha hecho nacer muchas de nues-
tras leyes consuetudinarias, cuyo fin principal es la
conservacion de los bienes en las familias; tales son
las que restringen la facultad de disponer de sus
bienes por testamento, y aun, en determinadas pro-
vincias, por medio de donaciones eulre vivosj las
<tne atribuyen la sucesion los parientes de la fa-
milia de donde los bienes procedieron, con exclu-
sion de los parientes ms prximos del difunto que
no perteneciesen dicha familia.
Estas leyes consuetudinarias que han establecido
el retracto gentilicio. considerando como objeto de
su disposicion la sujecion al retracto gentilicio de
las fincas olros inmuebles cuando han sido ven-
didos un extrao, pertenecern, por consiguien-
te, la clase de las llamadas estatutos reales. Es de
]a naturaleza de estos estatutos reales qtte no ejer-
zan su imperio ms que sobre las fincas otros in-
muebles situados 6 reputados situados en la ex-
lcnsion de su territorio, y que lo ejt"rzan con relacion
cualesquiera personas, aunque fueran domicilia-
das fuera del terril<lrio. Introdvccio" general ti la
coslumbre de Orleans, n." 22.
De esto se colige: 1." que tan slo las fincas
olros inmuebles que estn situados reputados si-
tuarlos en una provincia donde las leyes admiten el
retracto gentilicio vienen sujetos al relracto en cues-
lion, un en el. caso que el vendedor y adquirente
tuviesen su domicilio en alguna de las provincias
regidas por el derecho escrito, el cual no admite el
retracto. Taqueau.
2.' Que la costumbre donde la finca est sitnada
- Il
es la que debe regular todQ lo concerniente al re-
tracto gentilicio de esla finca, esto es, cules son
las personas llamadas ejercerlo; en qu 6rden;
cules son los tlulo!:! que se requieren para hacer
liSO de este dereoho; en qu tiempo y bajo qu con-
diciones debe ejercerse, etc.
II. De la nahlraleza del re/raclo getlh"/icio y de la
obligado" de respetarlo
8. El derecho de retracto gentilicio ha sido otor-
gado los parientes consanguneos del vendedor por
pura gracia y por un simple beneficio de la ley muo
nicipal en alencion al deseo que se tiene de per-
petuar los bienes en las familias. Difiere en este
punto del retracto feudal y del convencional
1
que
derivan de UD derecho retenido en la cosa cuando
ha sido dada en feudo enajenada bajo esta carga
tcita expresa. Nacen de esta diferencia algunas
otras de que nos ocuparemos en el decurso de este
tratado.
9. Siendo el relracto gentilicio una pura gracio
que la ley concede los parientes del vendedor al
nico objeto de conservar el inmueble dentro del
seno de la familia, se sigue ~ esto que estos parien
tes no podrn cederla un exlraio.
10. Siendo el rrtracto uu derecho cuyo nico
origen es la ley que lo conoede la familia del ven-
dedor, no puede sta verse despojada del mismo por
ninguna clus,ula del contralo de venta. Por eslo
mismo, caso que constase en la escritura que el
vendedor vende tal finca condicion de que 110 p"eda
ser reclamada par su familia, prohibindola hacer 'uso
del,etracto, como q"eriendo derogar la ley q'''' lo es-


- 12-
cllJro est que tal clusula sera nula , llO pu
d,endo el vendedor privar su familia de un dere-
cho que l no le ha concedido, sin6 que le viene de
la misma ley.
11. Por idntica razoo, si por el contrato decla
rase comprador, que entienae que la finca por l
adqUlnda, que sea el tiempo que per-
manezca en Su Jamlha I DO debe estar sujeta al de-
recho de retracto gentilicio cuando aquel de sus
que la tenga en su poder le con,enga
enajenarla a un extra 11o, tal declaracion seria de
oulo efecto; es el caso de la siguienle regla de de-
recho: Prr:r:atotu11L co1tflenlto juri publico n01l. dero-
gat; l. 45, 1, lJ. de R. J.
12. 'o solament e son nulas aquellas clusulas
que rechazan directa y expresamente el derecho de
si que lambien lo son las que lo alacan
IUdlreclamente y sin ms objeLo que eludirlo.
Se pregunla este respecto si sena valida la
de contrato,de venta por la que se hu-
biese convemdo la nulidad de la venta en- caso de
Tiraqueau y Grimaudet opinan que es v-
lIda, no haya fraude, es decir, con tal
que la llllenclOU dt> las parles haya sidoqueel ven-
dedor , llegado el caso de entablarse demanda de re
tracto, vucha posesionarse de la finca al objeto
de retenerla por si, y no con el deseo de dHol,'crla
,,?O el tiempo al adquirente; pero Maleo, de afflic-
ttS, opllla por el conlrano que tal clusulacsnula
por no tener olro objeto que eludi r el derecbo de
Iracto y. ojX'"erse la ley que lo concede. Esta ' l-
tIma apiOlaD, adoptada por Dussaut ' sobre los usos
de Saioles, y por Vaslin sobre la coslumbre de la
Rochela, nos parece razonable bajo lodos con-
ceplos.


- 13 -
13. Algunos anlores llevan tao ljos la regla
que hacen imposible todo alaque al derecho de re-
tracto, considerando como nula la clusula por la
e,l vudedor al comprador que su
famlIta no f'Jercera el retracto y se sometiese una
pena caso de intentarse. Esta es la opinion de los
anotadores de Duplessis, quienes la apoyan en un
decreto que Charondas cita. Pero nosotros no vemos
por qu ha de ser nula esta clusula. Esto clusula
ni ataca el derecho de retracto ni . los parientes del
vendedor, porque en nada les impide que. ejerr.8.l1 el
retracto . Aunque el vendedor, con prometer que su
familia no ejercer. el retracto, prometA! una cosa que
no esl en su poder, no deja por esto de contraer
una obligacion vlida, como vlida es la obligacion
contrae un \"endedor asegurando que el propie-
tano de la cosa consentir en la venta. Para que
una o,bligacien sea vlida basla que el hecho que
consltluye el objeto sea un hecho posible en si,
aunque. no est en poder del que ba conlraido la
obhgac,no. Vase nuestro Tratado d.las obligacio-
nes, n.o 136. _
No slo son nulas las clusulas que liendrn
at!lcar el retracto gentilicio, sin6 que 18s costum-
bres, para garantizar ms este derecho las fami-
lias , han puesto todo su clridado en investigar los
fraudes que han podido concertarse entre vende-
dor y comprador para eludir el relrac lo 6 para ha-
cerlo ms oneroso los parientes de lo que corres-
ponde, sealando al efecto penas contra los autores
de los mismos.
Estos dolos consisten,6 en di sfrazar el contrato de
venta que las parles han querido oLorgar bajo la
falsa apariencia de oLro contralo, 6 en ocultar f'l
contrato 4urante el tiempo concedido para ejercer el

-14-
retracto, 6 en fingir el precio y demas condiciones
de la venta ms onerosos de lo que sean en realidad,
alobjelo de disuadir los parientes de intentar el
retracto. .
El articulo 386 de nuestra costumbre de Orleans
nos ofrece un ejemplo del modo como las costum-
bres descubran estos engailos artifi cios.
Muchas son las costumbres que han sealado se-
veras penas contra estos fraudes; la de Tours, art-
culos 173 y 174, castiga con una fuert e multa eldolo
que el adquirente baya cometido negando falsa-.
menLe la adquisicion; disponiendo adema s que se le
considere decaido de todo derecho la resliLucion
del precio eh benefici o del pariente. Castiga igual-
mente por medio de multa el fraude del comprador
que ba declarado haber realizado la compra median-
te un precio ms crecido del que era en realidad ,
,'iniendo ademascondenado restitui .... retrayente
el doble del ex,",so que del mismo recibi poreausa
del fraude. La de Lodunois, tltulo de los Relraclos,
art. 16, contiene la misma disposicioD; castiga
igualmente con la restitucion del doble de la canti-
dad indebidamente recibida el fmude del adquirente
que he fingido un precio ms elevado del convenido:
la de Chateauneuf castiga todos los fraudes con la
I?onfi scacion del precio en beneficio del seor en
cuya jllrisdiccion ha sido'<lescubierlo el fraude, elc.
Los parientes lienen derecho la prueba, aunque
~ e a testimonial, de eslos dolos, pudiendo igualmente
denunciar el juramento hecho por el adquirente so-
bre la sinceridad del contralo.
15. Todo esto ha conlribuido resolver la cues-
tion ntes lan agitada cnlre los antiguos doclores,
encaminada saber si el derecho de retracto genti-
licio es UD derecho f8l'orable odioso. Este de-

- 15-
recho es favorable . Su fin, que DO es olro que
conservar las fincas en las familias, es un fin esen-
cialmente favorable, segun nueslras anliguas cos-
tumbres. El cuidado qne las leyes han tenido para
inquirir y castigar los fraudes artificios que se
ponen en juego para destruir este derecho, es to-
davia una prueba del famr que este derecho en-
troila; pero, aunque favorable, es al propio tiem-
po riguroso, porque dificultando In libertad naturol
de ,'ender y de com prar, la ley slo lo concede ba.io
ciertas condiciones cuya observancia exige con toJo
rigor; mas, una vez cumplidas stas por parle de
los parientes, la ley les dispensa lada su protec-
cion para hacerles gozar de su derecho.
16. La infraccion de la ley que establece el re-
tracia gentilicio, no slo est condenada en el fuero
exlerior, si que tambien en el fuero de la coucien-
('io vendedor y comprador se hacen culpables de
una injusticia cuando realizan alguno de los enga-
s arriba indicados: porque siendo el derecho de
retracto gentilicio un derecho muy legitimo que se
ha concedido la familia del vendedor por dispo-
sicion de la ley, no se la puede privar del mismo
sin infingir el primer precepto de la ley nalural,
que ordena dar cada uno lo que le pertenece: Jtt-
'I'is pracepta sunt hlZc . .. SUU1n cuique t'l'ifluere. - I1Is-
til., lit . de juslilia el .. r.
Consistiendo esla injusticia en privar los pa-
rientes de ejercer el retracto en virtud de la ven-
ta que les ha sido disfrazada callada mediante
el engao arti ficio puesto en juego, eJaro e ~ l que
su reparacion debe consistir en la resliLucion de
este poder viola Jo. Puede hacer el cumprador esta
restitucion con hacer sabedores los parientes
del fraude y ofreciendo el traspaso de la linca ad-
- 16-
quirida favor de aquel dp los parientes que, den
tro df'lao de haber sido avi ado, se presenLase
el primero COIl intencion. de, comprarl.a bajo
mismas condiciones y precIo a que hubiese LeDldo
derecho al ejercer el retracto, caso que no se hu-
biese disfrazado ocultauo el conlralo. Puede el
comprador darles esle aviso, ya d.e palabra, ya por
medw de algun aclo pblico por.l.que loda la fa-
milia venir en su conoclImenlo. Hay que
adverllr que debiendo la ,'enla que el comprador
ba de bacer uno de los parienles dar lugar una
nueva ganancia y gastos
los cuales no hubiese el panente veDldo obhgado
si, causa del engao hecho J?OT el colUfrador, no
se hubiera visto pri\"odo de lOl.enlar e retracto,
este pariE'nle debe en cambio estar dispensado de
la obligacion de restituir al comprador el beneficio
debido por la primera venla, y de los gaslos legi-
limos que se hayan hecho.
CAPITULO II
De la naturaleza de la accion de retraclo g-enh"/icio
17. Del derpcho de relraclo genlilicio, cuando
hay verdaderamente , este Dace la
aecion de retraclo genllhclO. Esta aCClOD es perso-
ltal real. Es persoual. porque nace de la oblig.cion
que el comprador edraiio al. a.dquirir, de
poner la fi nca que se le vtlndl:! a de aq uel
de la familia del veudedor que qUiera aceplar la
venta bajo las condiciones marcadas por la cos-
tumbre.
La ley municipal es la que crea esta obligacion


- 1; -
en la persona del ,comprador; por esto esta
clon pertenece al numero de las llamadas condl tlO
ti}; le!le.
Es pel'sowll real, porque la ley, al crear e, ta obli
gacion en la persona de un comprador extrao,
afecta al mismo tiempo la finea por l adquirida, Uo-
gado el momento de cumplirla. La propiedad en esta
linea no le ha sido trausmitida sin6 bajo la carga
del retracto, y no puedE'. par consiguiente, traspa-
sarla a su vez oLros sin bajo el mismogravmen,
segun la regla : }{em.o plus jUl'is in alitl1JI,trails(erre
polesl q!IRn! ipse haere!; 1. 51, n. de R. ,J. Por eslo
los parientes pueden mlentar esta aCCion, mlll-
Lras no espire el tiempo del retracto, no slo 90ntra
el primer comprador, s que tambien contra aque-
Uos que la hubiesen adquirido con posterioridad en
cuyo poder se enconLrase.
S. La accion de relraclo genlilicio, sobre todo
dentro de las costumbres que, como la de Pars y de
Orleaos, conceden el retracto gentilicio al indhi -
duo de la familia ms diligente, participa de la na
luraleztl de las que llaman los romanos pDJlllloies
actiones. Esta aecion no es que pertenezca, nles
de intentarse, una persona determinada de la fa-
milia del vendedor I sin la familia indetermina-
damenle; slo, al intentarla, se la apropia aquel de
la familia que Se baya moslrado ms diligente: j",'e
quodaii occllpationis.
19. La accion de retracto g('nlilicio no es trans-
misible los herederos del pariente nles de ste
inlenlarla, porque el derecho de retracto genlilicio
se concede por la calidad de parentesco, que es Ulla
circunstancia personal. Debe esto, sobre todo, te-
ner lugar en las costumbres de Paris y de Orleans,
que conceden el retraclo nte,s la familia conside-
TOMO VII I, \!:
- 18-
rada de un modo indeterminado que ninguno de
la familia determinadamente, segur?
principio, ,la accian retracto no .esta todaV18 'ln
bO'Jis de nmguD ,parltcular ,de la mIsma basta
se la ha apropIado C?D mlenlarla y
parse los demas panentes; y por consIgUIente.
no puede transmitirla. .
20. Pero tan prouto el panenle ha eutablado
demanda, la accian loma el carcler de transmISI-
ble favor de sus herederos, los cuales pueden,
tal calidad, asumir la instancia de gentI-
licio, segun la regla de derecho,
'Jilorte S1tnt au,t te'lnpore pM'eunt, se'l1wl 'Z-nclustC
cio sal.m permanent; 1. 139, D. de R. J.
21. En UDa succsion esta accian pasa. del
rienle que la intent los herederos en hIenes h-
bres de la linea de donde la finca procede, segun el
sentido que resulta del arlculo 139 de la c.oslum-
bre de Paris, y seguu se desprende tamblen del
arLculo 385 de la de Orleans; porque le fu adqUI-
rida i"re ''''i7ls (an,ilim.. . .
Si no se encontrase mngun panet;lte de esla
que aceptase la sucesion libre del dlfunlo, falleCIdo
despues de haber i.ntenlado la a?Cl?n de relracto
gentilicio, esta. a.cclOn perlenecefIa_ sus
eu bienes adqUIfldo.s. aunque, extranos. de esta llllea,
quipues en esta calIdad podnan asumlrla los he-
rederos de dicho pariente, porque esta aCClon, en
virlud de la demanda que el difunlo formul, viene
ser comprendida in bonis de este pariente, cuya
sucesion ha pasado.' .
Es verdad que p""a formar parte de la mIsma
como un derecho propio libre; pero, segun el de-
recho comuu, falta de herederos de la lnea que
quieran aceptar la su<;esion los bienes propIOs, el
- 19 -
heredero los adquiridos, aunque extrao, sucede
en los libres 6 propios como en todos los demas
bienes del difunlo.
No sucedera otro tanto) si la sucesion los bie-
Des libres hubiese sido aceptada por herederos de
la lnea} aunque estos herederos rehusasen asumir
la accion de retracto: desechndola stos, el here-
dero sucesor los bienes adquiridos no lendra
derecho asumirla, porque en este caso no es el he-
redero en los bienes adquiridos el que ha sucedido
la misma, sin los herederos en bienes libres
quienes Son dueos de dejar tle usar de su derecho.
Se nos ha hecho la siguiente objecioll: aunquL:
un heredero de hienes libres, su repudia-
ClOn, el heredero de los bienes adquiridos sucede
en la finca relrada, si este heredero en los bienes
no le reintegra, denlro del mio, del recio que
el difunto. tu V? que entregar; luego e heredero
debe, por ldnhca razon, suceder en la accion dl'
retraclo gentilicio intentada por el difunto cuando
haya quien herede los bienes libres y cuando el he-
redero en estos bienes rehusa ejercer esta accion.
esta objecion que existe una dife-
renCia muy marcada entre estos dos casos . La finca
relraida no es ms que una adquisicion del difunto
que ejerci el retracto, aunque f:a.mbien parlicipaen
algo de la calidad de propia: perlenec!a al difunto
titulo de compra en virtud del retracLo ejercido
que le coloc en lugar del comprador: la venla de
finca es, pues, su ttulo, asi como la causa pr6-
Xl1na in media la de su adquisicion; el derecho de
retra.cto gentilicio, que nicamente le di61a prefe-
renCIa sobre el comprador extrao,. slo constiluye
la causa 1'emota. Por esla razon el hf>redero de los
bienes adquiridos es el heredero natural y el que


-10-
debe suceder en la accioll, cuando el hereder,o. de
los bienes libres propio:'> no llena !a
bajo la cual le fu conterida la suce"on. t\D
cede lo mismo con la accian de . retracto genhhclU
ue ('1 difunto intento : esta acelon un
del ,lifllntD que en nada partIcIpa del caraj-
ter dl' una BuquisiclOll j el, difunto era dueo a
nec prt'Uo,. JUC llec dOllo I
solo jure slClf/utis el {Qllul!te.: la a esta
accian se confiri absoluta e tnCOndlClOllalmeute al
heredero. en lDS bienes propios de 1" origen de
esta acciono Por esta razon cuando eXiste un .bere ..
dero de esta linea que haya la suceSlOn, el
heredero en los bienes adqUlfldos en Dmgun modo
puede ser llamado la misma. . ..
22. Cuando la acciou de retraclo. genllhClo
deof" I ser in bOllis del retrayente en ':lrlud de la
demanda que f"rmula ste, no puede"slU embargo,
ni un des pues de la misma, cederla a un extrn.fi?
Se funda eslo en que se supone que no haadqulfl-
do esta accion, porque habIndose concedIdo el re-
traclo los parientes del vendedor con. el ob-
jeto de conservar la finca erl el pa.trnl1oUlo de. la
!amilia, no puede concederse al panente la
de retracto en virlud de la demanda entablada, sln
eu tanto la formule segun el modo de verde la. coso
tumbre para conservar la finca en el patnmoU10 de
la familia; y esto no se l?gra sin formulando la
demanda por cuenta propIO para alguno de la fa-
milia' pero si despues de haber llllenlado la de-
cede su derecho un exlraflo, se presume
( ue no ha querido hacer olra cosa que cometer
?raude la costumhre con prestar su nombre al ex
lrailo, y que, por consiguiente, entablarla, no
ha podido en manera alguna adqUlm el derecho de
retracto.
- 2J
23. En aquellos paises cuyas costumbres con-
ceden el derecho de retracto los parientes del ven.
dedor segun el rden del grado de parentesco que
les une, el ms prximo pariente no puede, en pero
juicio de los del grado siguiente, ceder su derpcho
a un pariente ms lejano, de modo que si los de
grado inmediato quieren ejercer el retracto deben
ser preferidos al cesionario. Gri1Jlaudet, 1,6.
24. Estas decisiones no tienen lugar tratndose
de sucesores por esto opinamos que si
el pariente ha fallecido durante la sustanciocion
de la demanda de retracto su legatario universal,
aunque extrao, puede asumir la demanda, salvo
las reservas consuetudinarias del heredero que ad-
quiri los bienes libres. Algunos autores. sin em-
bargo, han pretendido que esta accion, aunque
intentada! no pasa un heredero testamentario ex
trao, ni, por idntica razon, un legatario uni-
versal extrao, por ms que pase un heredero. ab
extrao tambien. Se fundan en la dispo-
SIC Ion de una ley que dice que aquel cuyo fa'for
se ha legado UDa finca con la condicion expresa de
no poderla enajenar fuera de. la familia, puede
transmitirla con su sucesion un heredero al; in
testato aunque sea extrafio, 1. 77, 28, de leg . 2,
pero de ningun modo un hercdero testamcntario
extrao. Negamos la consecuencia . La razon de di
ferencia consiste en que tan pronto el pariente ha
ejercido de buena fe y por su cuenta el derecho de
retracto no hay ninguna ley que le prohiba enaje-
llar la finca fuera de la familia. La ley quiere tan
slo que los parientes ejerzan el retracto por su
cuenta y que uo sirva de testa frrea extraos
para ejercerlo. Hay lugar la presuncion de que
un pllriente es un testa frrea y que DO tenia iuten.

-
cion de ejercer la Decon por su cuenlo. cuando
despues de haberla intentado la cede un extrao
a Ululo singular; prro no se concibe ni resulta
ninguna presuncion de fraudr por el mero hecho
de que esta Bocion hayo pasado un extral10 junto
("Dllla suc('sion testamentaria. 6 por medio de un
lelr"do uni,erso!. . . . . .
25. La accion de retracto geutlllclo es dln-
sible, porque divisible es la fiuca vendida que
constituye su objeto, divi.ible eu partes reales, 6
divisible cuando mnos en intelectuales.
J'ratado de Zas oblif/acio;/es, n. 288.
Por es10, si varias persoDas ban comprado juntas
una h{'redad, cada una de ellas responde nica-
mente de esta accian por la parte divisa indivisa
que tenga en la misma. Tiene esto lugar un cuan-
110 hubiesen comprado la cosa solidariamente.
Pero en esLe coso el retrayente, para indemnizar
a aquel de los compradoras contra quien ejerce el
retraclo, debo enlregarle corla de pago del vendedor
de lodo el precio que esle comprador est obhga-
do salvo al retrayenle el derecho de reclamar de
los' demas compradores, sobre quienes no juzga
oportlJllo ejercer el retracto, ]a parte de precio
ellos correspondiente.
Igualmente, cuando el comprador ha dejado mu-
chos herederos, cada uno de slos responde Ion s6lo
ele la accion correspondiente la porcion de la cosa
que haya heredado.
26. Con lodo, como la acoion de relracto gen-
tilicio no es simplemente personal, sin personal
real, in I'em sCJ'ipta, y sigue ademos al posesor,
si uno de los compradores 6 coherederos poseyera
el lolal de la fiuco, responderla de loda la accion
de retracto.-
- 23-
r ice-tersa, si el pariente, dcspues de intentada
la accion, fallece y deja muchos herederos, ningu-
no de estos herederos sucede en la accion, ni tiene
derecbo, en su calidad de heredero, asumir la de-
manda sin por la parle de que es heredero: pero
el adquirente puede, si quiere, obligarle que se
quede con el todo, porque se concepta quedeolro
modo este adquirente oi seria indemnizado, ni hu-
biese querido comprar la cosa no pudindola tener
completa.
Por lo demas, no hay' duda que si esle heredero
fuese de la misma fam1lia, y que no hubiese espi -
rado todavia el ao concedido para ejercer el re-
tracto, podria en vez de asumir, en su calidad de
heredero, la demanda enlabIada por el difunlo, la
cual slo puede asumir eu la parLe l correspon-
diente, formular contra su principal nueva deman-
da por el total. Pero si los coherederos quisieran
asumir la demanda presentada por el difunto, como
que sta tiene propiedad sobre la otra, seria la ni-
ca admilida.
C APTULO III
De las (;()Sos que estn sujetas al retracto genhlicio
27 . La mayor parte de las coslumbres, al COll-
ceder el retracto la familia del vendedor, se ex-
presan en estos trminos: Cuando alguno ha fJt1l-
dido su {inca. Eslas palabras las hemos sacado de
la coslumbre de Paris, arLieulo 129; de la de Or-
leaos, artculo 369, etc. Por consiguiente, atenin-
donos al derecho comun, tan s610 los inmuebles pro-
pios son los que vienen sujetos al retracto gentilicio.

-:q. -
En el presenle capitulo "eremos, pues, l. cule.
son las cosas consldrradas, 6 no, heredades, para los
efeclos del relra<;lo; 2." cules sou las beredade. 6
fincas que en la presenle maleria son conideradas
propias; 3, si las cosas no en s,al re,t.raclo
vienen serlo cuando han Sido vendidas Junta-
mente con olras que 10 estn.
ARTicULO PRIMERO
SOl1 las cosas que SOIl, 110, consideradas
heredades para los qectos del rehnclo
28. La palabra heredad no slo comprende las
tierras y casas, tanto si estn en poblado como en
despoblado, si que lambien los derechos reales en
('l1as comprcl1did9S. Por este no s610 vienen
sujelas al relraclo lodos las lleredades 6 fincas cuyo
pleno dominio nos pertenece, sin tambicn 89ue-
1las de las cuales s610 conservamos una especie de
dominio til, porque no se puede negar que este
dcminio {ltil no sea cuando mnos un derecho real
que en las mismas (1). .
Tiene esto lugar aun en el caso que este domI-
nio no hubiese sido concedido sin temporalmente
y que, cumplido dicho plazo, debiese reunirse de
nuevo al dominio direclo. No deja lampoco de eslar
sujelo .1 relraclo siempre y cuando haya sido \'en-
(1 Recae el derecho de relrldo .!!Obre 105 no ImI
que en el patrimonio de 105 a.buelos t padres
comunes del que 10B y del que 105 redime, J que I'asaron l\; poder
de llllUl por titulo uui\l'ml li"gular. esto 1.'5, por herencia, legado.
donaciM. dale. ml'jorll, ele., con lal que no haya salido del patrimoniu
di' la. familill hacindose de libre enajentll'ion. Ma.lien.r:o y I'C\'OOI',
enla.Jey 7, t t. 11, lib. ;; . Rccopilacion.

- 2:;-
dido por el enfiteuta 6 senor til quien este dere-
cho corresponde y que le haya n'nido de su fa-
milia.
En vano se dir que no siendo la mira de las
costumbres, al conceder el retracto, olra que perpe-
luar las fincas en las familia,. no es posible apli-
carla esta especie de derecho, que por su nRtura-
leza no puede siem pre permanecer en la familia del
enfiteuta. A esto se contesta que la mira de las
costumbres es conservar los bienes en las familias.
si no para siempre. para todo el tiempo que sea po-
sible. Juslifica nueslr. opinion el arlculo 149 de
la costumbre de Paris, cuvo Ululo dice: Concesio-
1UJS de nounta 11 n1lete aos", de lm'flo tiempo; es
es decir, los derechos del dominio til resultantes
de dichas concesiones fjienen s'u}etos (; retracto cuan-
do han sido Tendidos por los enfileulas quienes
pertenecen.
Eslas palabras de la coslumbre, de .. arellta '!I
1luere alos, deben interpretarse nonrestriclire, sin6
exempli causa, que por esto aade de largos aos.
Por consiguiente, cuando la concesion enfitutica
est hecha por un tiempo determinado, tanto si
ste es largo como si no llega los noventa y nueve
aos, con lal que sea baslanle largo para que pue-
da decirse que es para lar,ros alios I el derecho de
dominio til que resulta de esta concesion viene
sujelo al relraclo cuando ha sido "eodido por el
enfileula.
,Qu tiempo se necesita para que una concesion
sea considerada de largos aos y para que el drre-
cho resultante de la misma est sujeto al relracto'?
La cosLumbre de Normandia, art. 488\ exige que
sea hecha por ms de treinta aos; la de Brclal1a,
tilulo 16, arl o 313, s610 exige que exceda de nueTe

-::!6-
nitos. t,Cul, pues, debe seguir:;e en los pabe:; cu-
yas c05tumbres uada dicen sobre el psrlicularj
Abogando en pro de la primera puede decir e que la
idra de una concesion de largo tiempo entrailO
supone uu tiempo que exceda al runos de una ge-
llE."rocioo, y por del dI;' treinto ,
ailos. Puede deCIrse, por el cantrano, enJlTo de la
de Bretafio, que eu CllesUon de derecho ect71.1!illm
!Stlo"g""' le"plls. La prescripcion de bueno fe que
resultaba de la posesion de una finca durante diez
afios se llamaba priZscriptio LONGI TRYPORlS; y en
nuestras costumbres consideramos como bieDcs de
largo tiempo todos aquellos que exceden de nueve
aos.
29. La coslumbre de Brelaa eslablece una li-
miLacion muy equitativa lbonote al derecho de re-
trocla de los dom1Llios tiles reversibles: quiere que,
para que estos derechos puedan relraerse, deba el
retrayente conservarlos por lo mnos seis aos, por
que el nleres que puede lener una familia en con-
servar una heredad por lan poco tiempo como son
cualro cinco ailos es muy mezquino para que
pueda dar lUllar retraclo y para enlorpecer los in-
tereses del adquirente.
1>1. de Lamoignon en sus Arrelsdes retrai/s, ar-
lculo 19, quiere que el liempo que falle correr
exceda de diez aos.
Vi.ne igualmenle sujelo al relraclo el derecho de
los que gozan de la posesion de una cosa lilulo de
empeo. La costumbre de Paris, arL. 148, contiene
nna disposicion qne dice: las casillas, tiendas de
gneros, tabancos, plaza. pblicas cOlllpradas al rty
'!/ formando parle de la sllceston, vienen sujetos al
relracto cuanJo ban sido vendidos por.l preslamis-
la. Sobre esle punlo exisle la misma duda que res-
- 27
pecIo los dominios liles reversibles . El que P?'
see lilulo de empeo, ya sea del rey, de la Iglesla
de un cualquiera heredad de las arri-
ba mencIOnadas, no es que sea su propietario. El
rey, la Iglesia olro que las boya empeado por
cierla cantidad que se le entreg, siempre COllsen'a
la propiedad de las mismas: al preslamisla slo se
le concede uua especie de seorio til parrcido al
que resulta de una concesion de largos anos; por
sta se concede la cosa por cierto tiempo limilado,
01 paso que la cosa que se concede al preslamista
es por un tiempo lirnitado, sea hasta que se le re-
embolse de la suma por la que se empe la finra.
Por esta razon cuando el prestamista vende la finca
que posee ttulo de empeo, no es la finca lo que
propwmente vende, sin nicamente el de
dominio til. La razon que debe alegarse, al 19ual
que en la cuestion precedente, es que este derecho
seorial que vende es un derecho real de la finca .
Es as que los derechos reales en una finca estn
comprendidos bajo la palabra keredad; luego esla-
rn sujetos al retracto gentilicio cuando han sido
vendidos por uno que los adquiri de la familia i>
abolengo.
31. Por idnlica razon ,'ienen sujetos al retracto
genlilicio los derechos de feudo, de censo, de gabi-
11as, y hasla los simples derechos de renta en bie-
nes rafees, cuando han sido vendidos por su verda-
dero propietario, el cual los hubiese adquirido como
patrimoniales 6 abolengos: porque aunque estos
derechos en rigor sean cosru; incorporales, vienen
siD' embargo comprendidos bajo la palabra heredad,
porque son derechos en las fincas . Las costumbres
de- Pars y de Orleans, para desvanecer toda espe-
cie de duda que sobre el particular pudiera presen-
'.
z8-
larse, se expresan del mndo: Cual/do al-
gtmo ha tendido tufhlca renta en biellts raius I clc. i
art. 129 Je Paris y 3(;3 de Orleans.
3"2 .. Aunque.l derecho de usufruclo que una per
SOua llene en UDa finca de otro sea un derecho en
bienes raiees, jus in re, sea un derecho eu la
cosa. siu embargo cuando un u ufrucluario \'ende
su derecho de usufruclo un leroero, no hay lugar
al relraclo genlilicio, uu en aquellos paises donde
la "eula de las adquisiciones hechas da lugar al
mismo. La. razon es que el derecho de usufructo.
siendo un derecho de servidumbre personal un de-
recho que es inherente . la persona del
tunrio, de ]0 que no puede aparlarse, resulta que
cuando un usufructuario \'ende su derecho de usu-
fruclo uo es el mismo derecho lo que lende, sin6 el
emolumenlo de esle derecho: coucede el derecho de
que uno pueda recogrf en su lugar los frulos que
por si por medio de olro tiene derecho percibir
en vIrtud del derecho de usufructo que tiene; pero
este derecho de usufructo no puede mnos de rete-
nerlo, como inherente es su persona (I1lst. de
'Isur., 4); y por consIguIente no sale desu familia.
33. Tampoco hay lugar al relracto gentilicio
cuando os el proplelano el que ha vendido alguno
un derecho de usufructo correspondiente alguna
de sus fincas . La coslumbre de Paris art. 147 con
tiene una disposicion terminante sobre el pa;ticu-
lar! cuyo como que forma jurisprudencia y
est comprendIdo en la nueva recopilacion, collsh
luye derecho comuu y.como lal debe tener lugar
en los paises cuyas coslumbres nada han legislado
sobre este punto. Es porque las costumbres 110 con
ceden el relraclo la familia del vendedor sin6
cuando ste enajena su finca fuera de la
- '9-
por cuyo moti'\"o no cabe aqu decir que coloca su
finca fuera de la familia en virtud de In vcnla y
constitucion que hace del derecho de u!'ufrnclo,
puesto que permanece yeroadero propielario de la
mIsma.
6tese sin embargo que si deslJUes de
haber vendido el usufructo de una finca suya, vol-
viese vender en seguida la propiedad d<> hi mi!'ma
cosa dicha persona, habria lugar al retraclo gen-
tilicio sobre ambas ventas. Algunas costumbres,
como. las .Meluo y Bourbonnois, contienen algu-
nas dIsposIClOnes referentes al caso en cueslion. La
raza n es que se presume que no fu olra la inLen-'
cion de las parLes que efectuar una sola venLa de
todo, y que el hacer constar dos ventas constituye
un fraude hecho los parientes del vendedor. Es
llecesfl:rio esta presuncion. porque sin ella
camInO a lodo gnero de engaos, en per
JUlClO eVIdente de los parientes.
Hay lugar la misma presullcion cuando des-
pues de haber vendido nuestra finca con reserva del
usufructo, lo vendiramos la misma persona; por
consiguiente habr lugar al retracto sobre ambas
ventas.
Hay lugar esta presuncioll de fraude, no sola-
menle cuando vendemos la propiedad la misma
persooa quien nles vendimos el usufruclo d tice-
tersa, 51 que tambien cuando la venla se hace fa-
vor de otras personas sobre quienes baya fundadas
sospechas de haber interpuesto su mediaciou por
encargo de la persona quien anteriormente se
vendi6 la propiedad 6 el usufruclo; por ejelnplo, si
la segunda venta se hiciese sus hijoS sus pa-
dres; sta es la opioion de Vaslin .
34. Para que exista esta presuncion de fraude
n
- 3-
es que no medie un intervalo de tiempo
demasiado largo entre la venta de la propiedad y la
del usufructo hecho ti favor de In misma persona.
Unos autores opinan que para que el fronde pueda
})resuminK"'- la segunda venta debe efectuarse dentro
elel afio de realizada la primera: olros estiman que es
suficiente se realice la nnta dentro de los tres anos
No::olros nos inclinamos por la primera
opinion, fundnJonos para ello en el art. de la
costumbre de Orleans. No creemos, sin embargo.
que deba uno aceptarla sin escrpulo ninguno, sin
(Iue somos de parecer que debiera lm.'sumirse el
fraude hasta UDOS cuantos dias despues de haber es-
pirado el ao, porque podrfa suceder y presumirse
a su vez que se ha dejado espirar el ao ,,(jlo para
encubrir el fraude.
Es evidente que DO puede presumirse fraude
cuando el legatario de la uuda propiedad ha com-
prado el usufructo al heredero.
35. Un derecho de justicia, aunque derecho in
cor>oral, est sujeto, SID embargo, al retracto gen-
hhclO por la relaclOll que guarda con el territorio
como sujeto que es del mismo y en este concepto
comprendido bajo la palabra lteredad.
Por idntica comprendidos bajo la
palabra heredad los dIezmos enajenados por la
IgleSIa y poseldos por legos, porque son derechos
que se ejercen sobre las fincas; y son, en conse-
cuencia. susceptibles de la calidad de cosa propia y
sujetos al retracto cuando han sido vendidos uil
extrao.
La mbyor parte de los autores excepta u sin em-
bargo el caso en .que hubiesen sido vendidos la
Iglesia. Vase el 24.' Pl.idoyer de (en JI. le chan-
ce/i" .Daguess .. ", t. I/.
- 3'-
36. Los dprechos personales, es decir, los crdi
tos que tenernos contra una personC!- que se ha
obligado darnos una cosa, cuando esta cosa que
forma el objeto de dicbos crditos es UDa finca,
vienen igualmente compl'endidos bajo ]a palabra
lreredad, y slljetos, por consiguiente, al retracto
gentilicio. Si nuestro padre, por ejemplo, ha coro-:
prado una finca, y ha fallecido ntes de hacerle en-
trega de la misma, el crdito que tenemos contra el
vendedor para bacernos entregar la finca estar
snjeto al retracto gentilicio si la vendemos un ex-
lrallo; porque un cuando este crdito no sea "en
si otra cosa que un derecho incorporal que tenemos
conlra la persona del vendedor. se le considera
como si anticipadamente la misma finca
en que debe extinguirse: Actio judicatur seclllldum
qualitalem/ ni ad f}llam competit. MoHn., in Cons.
Paris, 20, gl. 3, u. 8. Lo mismo sucede con la
accion de pacto de retroyendelldo.
37. Si se ha hecho donacion un tercero de
una accion de pacto de reLro, como que esta dona-
cion no se convierte en enajellacion al contado, sin
con ejercer la acCon por la que se obligue al cesio
nario pagar el precio, en lal caso, tan slo el ejer
cicio de la 'accion puede dar mrgen al retracto.
Esto mismo nos indica muy Vnlin,
d. loco.
38. Las rentas constituidas no estn sujetas al
retracto gentilicio, segun el derecho comun, un en
los paises cuyas costumbres las consideran inmue -
bles. costumbre deOrleaDs, que las repula
tales, arUculos 191 y 351, dice en el arLo :399: .Las
rentas constituidas especial generalmente 1w'liienen
sujetas al retracto." La razon es que el retracto
slo ha sido establecido con respecto las fincas:
- 3
z
-
luego una renta constituida bajo llingun aspeclo ('8
considerada .fillC8 , no siendo ni un derecho en la
finca ni un derecho la La hipoleca de que
una renta viene acompanada es UD verdadero de-
recho en las heredades suj.las l la hipolpca; pero
la hipoleca no .s ms que el accesario de la mlla,
que en si no es olra cosa que un derecho contra la
persona, que s610 tiende la coDsecucion de dinero
y DO adq uirir finca Verda,l es que lasrentas
son tenidas como fincas Inmuebles; pero su-
cede nicamente en virtud de una ficcioll que en
manera alguna lieue lugat en maleria de retracto,
que es de eslriclo derecho.
39. Existell, sin embargo, algunas costumbres
que parecen sujetar al retracto gentilicio las rentas
tal la de Seos, art. 32, que dice que
hay lugar al relraclo CUalUW algllllo tie1te fillclU pro-
pias y cosas illill,udles I consideradas como l,les .....
'!I lastende, elc.
40. Siendo los empleos (o(fictS) considerados
cosas inmuebles, estarn sujetos al retracto cn
aquellas coslumbres que, como la de Seos, sujelan
expresamente al retracto las cosas cOllsidtradas .. -
",uebles'! Loyseau, Trail des omces., aboga por la
afirmativa; cura opinion ha sido confirmada por un
decrelo de 22 de Febrero de 1676, lomo 4.' del dia-
rio. Pero, fuera de estas costumbres, los empleos,
inclusos los scl1oriales, no estn sujetos al re-
lraclo. lJecreto citado por los anotadores d. lJuplessis
sobre una escribana. En las coslumbres donde estn
sujelos al relraclo slo puede ser en tanlo el cargo
no ba sido lod,vla discernido al comprador del em-
pleo. Proveido ya en la persona del comprador,
deja de estar sujelo al relraclo. Si el empleo se
lielle del rey, loma el carcler de inamovible, cuyo

- 33-
iespacho mandamiento realizado con su corres-
lOndienle sello purga lodos los derechos que uu
tercero 1>ucde tener sobre el mismo.
41. Tampoco esln sujelos al relraclo los cr-
ditos en efectivo por ms que se hayan convertido
en inmuebles en virtud de conteni-
das en capitulaciones matrimoniale::i fayor de uno
,le los fuluros y dems parieules de la
lnea; porque las ficciones rcsullanles de las COIl-
Tenciones. no surtiendo efecto sin pura el C3S0 para
que han sido hechas, la prueba de estipula-
ciones no puede hacer pusar estos erMitas como
jnmueblcs y como propjos para el c.aso de retracto
g-entilicio, no siendo tite para el <Iue fueron hechas.
-12. Los muebles, por preciososqueS<'an, nUllca
"ienen sujetos al retracto gentilicio. Ordtnan:a de
IIwrillO
t
tomo lO, art. 1.0
43. Aunque uua "uirsalidad de muebles var-
ticipe algo de la naluraleza de los inmuebles. segun
esta regla: 1mirersitas mobilltm s((pitquid immolJile:
!liin embargo de losderechossucesi\"os, cuando loda
la sucesion es mueble. no estarn sujetos a1 retracto
,i llegan <euderse. La coslumbre de Sedan. que
los sujeta al mismo. se separa sobre el parlicular
del derecho cornun.
Pero si en la sucesion existiesen fincas cuvos de-
rechos se hubiesen \"elldido un extrailo, estas fin-
cas estaran sujetas al retracto. Grimaudet, IV, 21,
pretende ms an, y es que las fincas atraen en
este caso los muebles y que unas y otros ,,('uen
sujetos al retracto; de cuya apiuion no participamos
nosotros.
. ?ostumbre de Auvergne dice, por el contrario,
mdlstllllamente que no cabe retracto en la nola
-de una sucesion. El art. 23 dellflulo 23 se expre,"
10.0 VIII. 3

- 34 -
de este modo: E, clwses meubles, noms, dettes el ac
tions, 2'ctcnue 'i/,' a point lielt, ne aussi tl. vcnditioll,
de s1tccession 'ltnivc1'selle.
Estando sujeta al retracto la venta de los dere-
chos sucesivos por razan de los inmuebles de la SIl-
cesiou, cuando uuo de los herederos ha vendido
un extrao sus derechos sucesivos, el retraclo se
ejerte. ntes de la division, despues. Cuando se
ejerce despues de la division, el retraclo comprende
los inmuebles que recaidos en suerte, hayan pa-
sado dicho exLraflo condicion de reembolsarle
del precio de la cesion y de las vueltas correspon-
dientes los inmuebles comprendidos en la porcion
retrada, porque la lasacion debe ser practicada del
precio de dichos muebles sujetos al relracto y del
correspondiente los comprendidos en dicha por-
ciDn no sujetos al retracto. Cuando el retracto se
ejerce ntes de la parlicioll, debe suspenderse loda
demanda inlerio sla se practica, para la cual debe
ser citado el relrayente.
44. Auoque los frutos adheridos al rbol y los
arboles por cortar formen parle de una de nuestras
fincas sujetas retracto, eso con todo, la lenta
que hagamos de estos rboles un comerciante
para derribarlos, lo propio que la de los frulos ad-
heridos al rbol, nunca puede tomarse por una venta
de la keredad qne pueda dar lugar al retracto gen-
tilicio, porque no pudiendo el comprador llegar
ser por esta venta propietario de los rboles y frutos
que le hemos vendido sino despues de baberlos se-
parado de la lierra y reducidoles la condicion de
muebles, resulla que slo es una venIa de muebles
que 00 puede dar lugar al retracto. La costumbre
de Seos contiene una disposicion sobre el particular
eo su arl. 65. La de Normanda se ha separado de

estos principios y sujeta al retralto la ,enta de r-
hales para construccion, aunque vendidos para ser
cortados, con tal que estu eo pi al tiempo de la
demanda de retracto; pero disposicion no
debe lener lugar fuera del territorio por no mili-
lar dentro los principios generales. Por la misma
razoo se debe rechazar la apioian de Lhoste, quien
pretende en su comenlario sobre la coslumbre de
Montargis que los herederos presulllos del veode-
dar deben ser admitidos al relracto de una venta
de rboles para construccion con obligarse no de-
rribarlos; porque stos rboles son considerados
como debiendo ser derribados, eu cnyo caso no viene
ser olra cosa que la \'enta de un mueble que no da
lugar al relracto, se los considera como debiendo
quedar en pi, en cuyo caso no es lo que se ha ven-
dido, pueslo que la cosa que ha sido vendida slo
es la corta que deba hacerse: por otra parle esle
retracto contiene,una especie de aplazamienlo de la
sucesion del que es contrario las buenas
costumbres.
45, En este caso hay lugar las mismas pre-
sunciones de fraude que eo el caso del om. 33 su-
pra. Por esto, si despues de la venta de la corta de
rboles en pi de los frnlos peodientes, se vendie-
se, ntes de haberlos separado, la finca la misma
persona olra que se sospechase ha mediado por,
ella, las dos ventas se consideraran como una sola
y habra lugar al relraclo lanlo coo respeclo la
finca como con relacion los frutos.
ARTICt:LO 11
Qul cor:djciJ1I /:.I.IIJ de tour/as plicas parll stlje/as
nI refracto gmlilirio.
46. La mayor rorle de las coslumbr.s dananle-
ceden le. sobre la calidael de propias que han Jo le-
ner las fincas cu\"o f{'tracto!'Oc conc>de la familia
del \"endedor: c"ste nmero pertenecen las de Paris
y Orleans.
. Algunas costumbres, como la de :Sonnando,
hasla llegan a conceder el relracto de las adquisi-
dones ii. la familia del \'endedor en trminos ex pre-
sos, v como consecuencia de esto, agitase la eues
lion entre las c081umbres que nada dicen sobre el
particular, de si la finca debe propia, 1310-
hipu titne lugar el retraclo con respecto los
las adquhsiciones yenen, pues, suje-
tat al retracto? puede decirse quC'
la mayor pRrle de las costumbres que slo conceden
el n"tracto para lo::; biencs propios, parrce como
furmasen un derecho comUll que debe tener
,ancia en aquellas que nada han legislado sobre el
ca&l. De otro lado, :-ora a6rmat\amente, puede 11('
cirse que nada debe suplirse en las y
por cousiguienlr, que no debe exigir sean
pias las fincas, cuyo retracto se concede cuando no
se desprenda dellexlo de la costumbre que lla que-
rido que tuviesen esta calidad: esta es la apinian de
Grimaudo!. Sobre eslas cuesliones lo mejores infor-
marse del uso que se obser'a en la provincia . Opli-
ma legu., illlerpres consu<:lud.
47. En materia de retracto genlilicio la 1'0la-
-;7 -
bra propio ticne una significaron mucho ms lala
que en las dems malerias. En enlinde::i.e or-
lio?8s propias la::; que nos han
por SuceslOn dIrcc!a .; cololeral, por dODa-
clOn de alguno de Como se
que, estas donaciones pro\'ienrll de la succ-
::iIOn, los bIenes que pOseClllOs a ttulo de donacion
de legado proveu!enleS dE' personas extrailas, y
aunque sea de los mIsmos ascendicntes, pero ti lulo
de v,eula, s,on IHH'stras, por ms que
su10 prop.ms de aquel ([uC' 110S las '"endi6
dl: podremos disponer de las mismas como de
t?da ,otra adquisicion y correspondern pur suce-
$Ion a nuestro heredero en los bienes adquiridos .
Pero no sucede lo propio en maLcria de retraclo gen.
lilicio. Desde el momenlo que una finca acaba de
formar lronco en una familia, sigue siendo conside.
rada como una finca propia y sujela al relraclo
cuando la yolvemos "ender, minlras no haya sa.
lido de la familia, !anlo si ha pasado una persona
de la familia ttulo de adquisicion como cuando
la hemos comprado uno de nuestros parientes. La
de contiene sobre el particular una
terIDlnante,; dice: Si alguila persona
adqUiere """ !inca prona de SI( Jl"riente, tk la Il<ell
de que es parien, 1/ la teRtk, lal ii/ca eSM sujela
al ,.Iraclo . La razon es que habiendo la tinca he-
cho tronco en la familia y habiendo sido afec!ada
de un derecho de .relraclo genlilicio para cou la fa-
mIlta, aunque de la misma por yenta, nin-
guno de la famt}a puede, con ndquirirla, despojarla
de esle derecho de relraclo gentilicio que adquiri.
Por esto permanece siempre sujeta al derecho de
retracto gentilicio con respecLo la familia, por ms
que l 108 sucesores de la familia lleguen \"eD-
derla.
'.
.
,:
l.,
- 38 -
48. Nad. implica bajo qu ttulo hayamos ad-
quirido una finca propia de nuestro pariente. Tanto
si nos ha sido dada 6 legada, lo mismo que cuando
la hemos comprado, siempre '\cndr sujeta al re-
tracto si la vendemos. La palabra adquiere que ero- .
plea la costumbre de Paris en el artculo arriba ci-
tado, es un trmino general que comprende todos
los tLulos de adquisicion, lo mismo la donacion y
los legados como la compra. La costumbre de Meaux
confirma esta inlerprelacioD, la cual; despues de de-
cir en el art. 150, el "et"aclo abraza ta" slo las
incas p,'opias, 1/ no las adqltisiciones, aade: siem.-
p,'e q'lle el pad1'e ot-ro pa1'iente DA, CEDE VENDE
S" p"opia finca I WI! pa"ie?!le, 11 que despues del do-
natiTio reivindicacion. lo Tienda 1n etct1'afo, est
sljeta ntracto por -ms que sea 'ltno, adq'ltisicion.,
Este punto, sin embargo, ba suscitado dificultades.
Los anotadores de Duplessis pretenden, por el con-
trario, que el art. 133 de la costumbre de Paris
slo tiene aplicacion cuando un pariente vuelve
yender la finca que compr uno de la familia, y
no cuando vende una finca que adquiri de un pa-
riente, si, pero titulo que no estaba sujeto re-
traclo, ttulo de donacion por ejemplo; y citan
esle respecto un decreto de 1633 que as lo dispo-
ne, de cuyo decreto hace mencion Brodeau sobre
Lonet, cap, II, nm. 10. H aqu las razones en que
funda esta dislincion: Cuando un parieutc vende
una finca propia de la familia su pariente, cons-
tiluye un ttulo que da mrgen al retracto, en cuyo
caso no puede impedirse ste sino en virtud de la
condicion de pariente que tiene el adquirente: qui-
tado este impedimento, debe renacer el derecho de
relracto. Pero cuando un pariente ha .dqu:r:do de
otro par:ente suyo una finca propia titulo de do-
11,;; . ;".;:.... 1 ___ _ _ _
- 39-
nacion, lo que impide el relracto no es la calidad
<l e la persona del adquirente, sino la naturaleza del
j y por consiguiente la familia pierde para
SIempre lodo derecho de retracto. Este argumen lo
uo vale. nada . No es verdad que la venta hecha
un panente dado lugar al retracto, que s610
haya SId? ImpedIdo por la condicion de la persona
d;l adqUlrente, y que deba renacer cuando este obs-
taeul0 haya desaparecido en virtud de la reventa
que. comprador hace de la misma fuera de la
famIlIa; porque cuando la revende, no es que el
derecho de retraclo tenga lugar sobre la venta pri-
mera, sobre la segunda. La clase de tilulo es
por C?l1s1gui,enl c, indiferente. puesto que no es
cho htulo, SIlla la segunda venta la que da mrgen
Por estas razones hay que decidir in-
dIstIntamente, pesar del parecer de los anotadores
y del por ellos citado, que habr lugar al
SIempre que alguno haya vendido una finca
de su famila I cualquiera que sea ellitulo
baJo el cual la haya adquirido. Posteriormenle al
decreto cItado se public tambien otro de 21 de
Marzo de. 1713, inserto en el tomo 6.' del lJiario d.
las A lldU1Wtas , resolviendo que hay lugar al re-
tracto de una finca que fu dada al vendedor por su
c?lateral; hay que atenerse, pues, esta
ullIma JUrIsprudencia.
49. Esta disposicion de la costumbre de Paris
que conse,,-a esta cali.dad la finca que ha tomado
la condlClOn de propIa de una familia y sujeta al
retracto, en tanto permanezca en la misma y aun-
que se haya trasferido alguno de dicha familia
Ululo de adquisicion, se encuentra en
algunas otms co;tumbres, tales como en la de Pe-
ronne, art o 253 y 254; Seulis, Melun, etc.
11:
- 4--
La la ha extendido las coslum-
bres que han sobre el particular.
Por UIIR sentencia de 1738, citaua en nuestras no-
tas sobre el art. 379 de nue,lra costumbre de Or-
leans, se rC5:o1vi6 que tena lugar en nuestra cos-
tumbre de Orleans aunque sta slo trate del casn
en que la finca se bubit"sc lra!;ferido un
en virtud de haber ejercido retracLo, y que nada
diga del caso en que la hubiese comprado direcla-
mente de Su pariente.
50. Una finca adquirida duranL' la continua-
CiOD de comunidad entre un padre y sus hijos, es,
por parle de stos, una en la
de SllS hijos.
51. Una finca que era una verdadera adquisi-
cion en la persona del difunto, degcncm en propia
en la persona de su heredero, un cuando no fuese
heredero ms que beneficio de inventario. Por-
esla la venta que haga de la misma spr de una
finca propia qne dar fugar al retracto.
52. Si no se hubiese cedido la sucesion, la '\enta
d. esta cosa adquirida, hecha Dar el curador, de la
sucesion vacante, no daria lugar al retracto \ Paris,.
artculo 152;; porque esta 110 es otra cosa qlll'
la venta de una cosa adquirida; no teniendo la
dicion heredero la persona que b. trasferido la
finca, no ha podido volverse propia.
Pero si esla finca tenia ya la de propia
en la persona del difunto, la 'eula hecha por el cu-
rador de la sucesion vacante ser de una cosa pro-
pia que dar lugar al retracto, del mismo Dh,do
como si el mismo difunto la hubiese vendido en
vida, porque estando representado por su SUceSiOll
vacante, segun esta regla, lt."reditfls jacellJ ticem.
pirsOllte dtfltilCli sllslinet
l
Be presume haberla ena-
-.p-
jenado por medio de la venta que de la misma ha
hecho el curador de su sucesioll .
3:3. As como una adquisicion del uifunto toma
el carcter de propia en la persona de heredero,
as tambien una finca adquirida, dada legada un
hijo se hace propia en la persona de este hijo, por
cODsiderarse que las donaciones y los legados he-
chos los hijos proceden de la sucesion.
No sucede lo mismo cuando la donacion 6 el le-
gado resulta hecho UD colaleral. La finca no cons-
tiLuye ms que una adquisicion del donatario, la
cnal no est sujeta al retracto. Pero si la finca era
luopia del donante, conservarfa,{l0r lo que respecta
a la materia del retracto gentihcio, su calidad de
propia, por ms que se hubiese trasferido al dona-
tario tiLulo de adquisicion, como hemos visto ms
arriba.
54. Las fincas comprendidas eu una sustilucion
que tuviesen la coudicion de adquisiciones eu la
persona del autor de la sustilucion, vienen ser
propias en la persona del sustiLuido que ha reco-
gido la sustilucion, cualquiera que haya sido la
persona gra'\ada por conducto de la cual le hayan
pertenecido, cuando este sustituido es uno de los
descendientes del autor de la sustitucion; porque
dicho sustituido liene los bienes, no del gravado,
sino del aulor de la sustitucion; su Ululo es una
donacion eIllnea directa que nace de la sucesion.
Pero si los sustituidos 110 son ms que colatera-
les del aulor de la susLitucioll, uo cuando el gra-
vado, por conducto del cual liaD recogido la susti-
tilucion, fuese su padre, las adquisiciones del
de la sustitucion 110 resultarlan propias con res-
pecto la persoDa de los susliluidos, porque la
sustitucion no es, para ellos, ms que una donacion
en linea colaleral.
-.p -
Xee obslat que no hay lugar en este caso ni be-
neficio de redencion, como lo hemos demostrado eu
nuestra lnlroductifm all lit,.. des lie!s de la eoulu",e
(tOrleaus. La razon de diferencia es. que no es pre-
cisamenle el titulo lo que da lugar al beneficio de
redencion, ,ino tan slo el hecho de la mudanza de
olueno; al raso que lo que regula la calidad de pro
pio adquirido es la naturaleza del lltulo.
5;. Una finca nos es prop" y esta sUjeta al re-
traclo gentilicio, no slo cuando nos ha
dido en virlud de la sucesion de nuestro
sino lambien en el caso que slo hayamos sucedido
ni derecho que lenia dicho nuestro pariente de ha-
c".l. dor, y en virtud de cuyo liIulo hayamos lle-
gado ser dueilos de la misma, porque se conSIdera
que hemos sucedido la finca con suceder este
derecho, el cual, por el mero hecho de haber muerlo
despues con la finca, debia ser te
nido por tal finca, segun la regla, qltt acltOnen, na-
bel, ipsam 'I'em. habere 'tidelur.
56. Todo lo 'Iue forma parte de una finca en
yirlud de IIna un ion real es propio y est sujeto al
retracto, lo mismo que la Hnca que est unida.
Tales son los edificios construidos sobre solar pro-
pio j porque no siendo eslos edificios olra. cosa que
accesorios dellerreno sobre el cual han SIdo levan
tados, y pudiendo no
tienen moguna condlclon de adqUlsICJOn que les
sea peculiar, sino que, por el contrario, par.ticipan
de las mismas calIdades que la cosa prlUCJpal de
que forman parte. Lo mismo sucede con
tamiento por aluvion que nueslra finca haya podido
exprrimrntar.
Otra cosa sucede cuando lo union es una union
eivii. Por ejemplo, &i nemas &dquirido un cortijo
-43 -
dependiente de nuestro feudo propio, aunque
causa de la adquisicion se consiga uoa reunion de
feudo, y que este cortijo no forme ms que un solo
y feudo con el nuest;o. d.e quien dependi .
ser, 510 embargo, una adqU1slClOn y no. estara su-
jela 01 relraclo gentilicio, porque no hene lugar
ms union que la del feudo, porque las fincas no
por eso dejan de ser cuerpos mnos dlstmtos y
parados de los cuales somos propietarios Ululos
diferentes I que lmeden, por consiguiente, tener
lambien calidades diferentes.
Igual sucede con la union para un fin determi-
nado. As, por ejemplo, cuando compramos un
daza de tierra enclavado en uno de nuestros corhJos
propios para que form: parte del por-
cionde tierra no dejara de ser una adqUlsIclon, por
que queda igualmente distinguida y separada de
las restan les lierras de nuestro cortijo como lo
laba ntes de adquirirla, y porque la poseemos baJO
otro titulo.
57. Lo que queda de una heredad propia con-
sen'a su conllicion de tal siempre que DO pierda la
calidad de inmueble. Por ejemplo: si Ulla de nues-
tras casas ha sido incendiada siendo propia, no
slo retendr el solar su calidad de propio sino que,
esta misma condicion alcanza todos los materia-
les de dicha casa mintras conserven
la cahdad de lllmuebles para ser nuevamente des-
tinados la reconstruccion de la misma. Asi, pues,
si con los materiales vendemos tambien el solar,
unos y olro vendrn sujetos al retracto; pero si 10:;
vendisemos sin l, no habria lugar al retracto,
porque DO siendo. destinados.!?",:" la. reconstruc-
<Hon de la casa I pIerden la C8Uo.au de y,
por consiguiente, la de propios.
- 44-
58. Todos los derechos 'file hayamos retenido
en una finca propia en virtud de la ena)enacioll
que de la misma hemos hecho
1
son lamblen pro-
pios y de la misma naturaleza que lo era la finca,
Y, por lo lanlo, igualmente al relraclo gen-
tilicio. Por ejemplo: si hemos enajenado una
propia concedindola CCUSO, de gaVi-
llas feula en bienes ralces, cualqlllera de estos
(lue nos hayamos retenido en la ser
propio y estar sujeto al retracto gentilicIO del
mismo modo que lo estaha la heredad.
Por idnticas razones sern propios y vendrn
sujetos al reLracto gentilicio, al igual que lo esta-
ha la fi uca, todos los derechos que hayamos reteni-
(lo 6 conservado con relacian finca pro-
pia, tales como los derechos rescisoriO$l el derecho
de venta con pacto de retro, etc.
59. Por ltimo, las heredades que han susti-
Luido oLra heredad propia que hemos enajenado,
Lienen, en virLud de la ficcion de la subrogaciou, la
misma calidad de propias que tenia la heredad ena-
jenada la que han reemplazado, y estn sujetos
al retracto gentilicio. Esta subrogacioll tiene lugar
cuando hemos adquirido la finca en cuesLion inme
diatamenle, Pl)f y en lugar de nuestra finca propia,
como cuando la hemos adquirido en cambio de
nuestra beredad propia. Pero si hubisemos vendi-
do nuestra heredad propia por cierla cantidad de
dinero, condicion de emplearla en la adquisiciou
de otra finca; aunque hayamos declarado por la
adquisicion de dicha fiuca, que la suma mediante
la cual la hemos adquirido, es la misma suma que
proviene del precio de la finca propia que hemos
vendido, y que entendemos adquirir sta paftl reem-
plazar la veudida, dicha fiuca no dejara puresto de
- 45 -
constituir una adquisicion que no eslara sujeta al
retracto gentilicio, porque sta 110 suple inmedia-
tamente la finca propia vendida, sin el precio por
que se vendi. Vase nueslra general ti
la eos/"",In-ede Orle"ns, nm. 85 y siguientes.
60. Cuando hemos adquirido una heredad
-cambio de una rent.a propia 1 aunque esta heredad
adquiera por subrogaeion la calidad de propia de
sucesion de la linea de donde dicha reula nos de-
riv, no lendr la calidad de propia de "e/raelo, ni
estar sujeta al mismo, en razon que tampoco lo
esl3ba la renta que se subroga, siendo as que una
cosa no pnede adquirir por subrogaciol1 oLras eali-
uades que las que leuia la cosa la que ha susli-
tuido, E:;:la es la opiuion de Lamiere sobre el ar-
liculo 143 de Pars. Por igual razou, cuaudo esta
heredad habr pasado en sucesion nuestro here-
dero, vendr sujeta al retracto gentilicio; pero para
el relraclo slo ser considerada como propia 113-
dente.
cuando adquirimos una renta en caro
bio de una heredad propia, esta renta no estar Su-
jela al relracto. porque no puede adquirir por sub-
rogacion una calidad de que no es suscephble.
51. Cuando una heredad propia ha perdido la
calidad de tal con salir de la familia por haberla
nosoiros enajenado un extrao, aunque la pose-
ysemos de nuevo en virlud de un nuevo tilulo de
adquisiciou, v. gr., por habrnosla dado vuelto
vender aquel quien la habamos vendido, no re-
cobra por eso su antigua calidad de propia, sino
que constituir una adquisicion
J
y por consiguien-
te. no sujeta al retraclo.-Bouqu.ic1', l. R., ?. 8.
- Igualmente, si despues de haber euajenado una
heredad propia palerna volvemos ser propietarios
- 4
6
-
de la misma Ululo de sucesion de un parienle ma-
lerno quien se habia lransferido, no recobra tam-
poco la calidad de propia palerna que lenta cuando
se enajen, sino que se queda materna y su-
jela, x>r lanlo, al relraclo gentilicIO en favor de la
faroiIta materoa solamente.
62. Pero cuando ' -01 vemos ser propielarios de
la finca propia que habamos enajenado! no eu vir-
tud de ningun ttulo, sin en nrlud <le la
rescision de la enajenacion hecha, nicamente
por la nulidad y cesacion de dicha cllajenacion,
esta finca recobra Su primitivo eslado con todas
calidadE's que tena cuando la enajenamos, y I por
lo mismo, la de ser propia y sujeta al. retracto, SI es
que lena esta condiciou.-lntrodltccttm .la coslU1Jl,
ble tU Orlca/u. nm. 72.-Por E'jemplo: 51 volvemos
a poseer una flllca que habamos vendido en virt.ud
de rescision obtenida contra dicha lenta, 6 en nr-
lud de paclo de relro que el conlralo conlena;
cuando habiendo hecho donacion de una finca la
reivindicamos por nacimiento de un hijo, en lodos
eslos casos y olros parecidos que podriamos cilar,
la finca en cueslion vueh'e lomar la calIdad de
propia que tenia y estar sujela al relraclo si la
voh'emos "ender.
63. Cuando la anulacion del Ululo de euajena-
cion se hace tZ caru4 et t:obtnlarta I el caso
parece revisle mayor dificultad. Por ejemplo: .i
aespues de haber vendido una finca y haber pueslo
en posesion al comprador, la adquirimos de nuevo
-por convencion, en cuya virlud el comprador (que
no habia pagado lodavia el precio) se obliga de-
sisLir de la compra perfeccionada, esta nueva
vencion puede parecer un nuevo ULulo de adqu191-
cion que diese la finca la calidad de lal; pero 00
-47 -
es as, sino que se decide, por el contrario, que esta
convencion no es una nueva venta hecha nuestro
favor por el que nos yendi la heredad, y si una
simple anulacion y extincion de la que nosotros le
habiamos hecho. Eslo mismo es lo que se desprende
del arl. lli de OrIeans, que dispone que esla con-
vencion no da lugar un nuevo lucro, lo cual su-
pone que uo encierra ninguna nueva venta, sino la
simple nulidad de la que habamos hecho; d. donde
se colige que volvemos ser propietarios de la finca
bajo el mismo lilulo con que lo ramos al enaje-
narla, debiendo por lo mismo recobrar la misma
calidad de propia que le ni .
64. Si era un padre el que vendi y enajen
esta finca, y que nosotros, como bijas herederos del
mismo, hubisemos entrado en la posesion de dicha
finca en virtud de convencion hecha con el compra-
dor en ocasion que ste no hubiese pagado lodav!a
el precio, medianle la cual hubiese renunciado la
compra, la ,enla hecha por nueslro padre de esla
finca queda nula en virtud de esta convencion j la
heredad recobra la calidad que lenia de adquisicion
de nuestro padre, Y '{'iene ser en nuestra persona
propia paterna y sujeta al relracto, porque las ad-
quisiciones del difunLo son propias en la persona
de sus herederos. Se objetar lal vez que, no ha-
bindose encontrado esta finca en la sucesion de
nuestro padre, quien la babia enajenado nles de
morir, no pnede admitirse que la hayamos adqui-
rido de la sucesion del mismo. A csLo se contesta
que si no hemos encontrado la finca en la sncesion,
en cambio hemos hallado en ella la accioo ez ten-
dilo: la cual, de aooion mueble que era en un prin
cipio ad pretium c011sequendum, se ha convertidOr
en virtud de la convencion que hemos hecho con el
- 4
8
-
wmpl'ador, en una acciau para cnlral' eu posesion
de la misma, lo cual basta para que se l>resuma
que nos ha ,"cuido de la sucesion de nuestro l>adre;
.sl'pra, nID. 55. No puede negarse. por olra parte,
que no nos 1m procedido de la sucesion de uues.lra
]ladre uua finca en la cual no, hemos entrado SIDO
en calidad de herederos del mismo.
65. Cuando entramos en posesion de una finca
-propia en virtud de sentencia que declara rc\'ocada
la douacion que de la misma hecb? por
causa de ingratitud del donatano, se entiende Igual-
mente que recohra la calidad de propia y sujela al
retracto, porque ms que se presume que
se nos rC!Jone en su poseslOn. .
66. No suceder lo propio si hemos wndldo la
heredad C011 reserva del derecho de denegacin para
el caso de volverse vender, de cuyo derecho hu-
bisemos usado sobre un comprador quien
vendi, porque, en tal caso, no es que volvamos a
entrar en poscsion de la finca causa. de la
cion que se ha hecho de la venta: SlDU en vIflud
de un nuevo tilulo de adquisicioD. eslo es, por la
venla hecha favor de aquel sobre quien hemos
pjercido el derecho de rebusar, cuyo derecho hemos
subrogado.
ConsLlense ,arias otras cuestiones planteadas
sobre el parlicular en nuestra I'1lslruccion gC1lfl'ral
sobre la COsl'u",lm de Orleans.

- 49-
CAPTUt.O III
.De vienen al rl!/I'aclo las cosas que por si
mIsmas IlO lo ts/e1t, en el caso que se IIa)'l711 v(!1ldido
rma sujelfl al mismo y vendidas por 7/.1,
1/UsmO acto.
67. Si 110S at.euemos al derecho comUD, las co-
sas que en s mismas DO estn sujetas al retracto
gentilicio DO pueden estarlo por eImero hecho de
haber sido vendidas por un mismo acto con una
finca sugeta al mismo. Por esta razon, si se em-
plaza en retracto al adquirente, slo estar obli -
gado entregar al retrayenle la finca de su patri-
monio abolengo, quedando en liberlad derelener,
si as lo juzga oportuno, las restantes cosas por
ms que formen parle de la misma venta. Muchas
son las costumbres que contienen disposiciones
sobre el particular, entre ellas, la de Meaux, 104:
Meluo, 140; Nantes, 87; Peroone, 246; 'l'ouraiue.
174/ y otras varias. Este derecho se extiende ti
todas las dems coslumbres que ninguna disposi-
CiOD contienen sobre este punto, no slo porque
as! est autorizado por la mayor parte de las cos-
lumbres. sin tambien porque se funda sobre uua
razon muy evidente, esto es, que el pariente slo
liene el derecho de retracto sobre las finoas de su
linea 6 patrimonio por concedrselo as la ley, y no
sobre aquellas cosas que la ley le prohibe expresa-
mente .
68. M. Guyol, 'balado de los Feudos, excep-
ta de este principio Jos muebles de.tinados la
explolacion de un cortijo, como son los cubos, los
anunales y los instrumentos para la agricultura, y
1011 . Viii. .4
- 5
0
-
quiere que al ser vendidos con e! corlijo pueda el
pariente lodo Bunque il ello se oponga el
adquirenle. Esla opinion adoplada por el com!nda-
dor de la Hocbelle es muy dIgna de aplauS() o E,X1sle
Ulla especie de inters pblico en que mue-
bles sigan la suerle del corlijo para CU}" explol.-
cion se utilizan, eu atencion ser la separaclOll
perjudicial al culli,o de las lierr.s. Esla razon de
inters pblico parece fundamento
la Ordentln:a de las suosllluct01l.ts, 1, arlo 6, y
licue perfecla aplicacion al caso que uos ocupa.
AMdase eslo que el adqulrenle.' qUllandole el
cortijo, no tiene por regla general ninguno
consen"ar estos muebles, por cuya razon el re-
chazar el retracto slo obedecera una lemeridall
inexplicable.
69. En cuan lo las demas clases de muebles.
aunque el parienle no pueda obligar al comprador
que se los entregue con la finca sugela al retracto
si ste no est ello dispuesto, el adquirente ., pue-
de obligar al relrayeole. por via de indemnizaciou.
quedarse con el lodo 6 nada de la compral Esla
cueslion nos reservamos tratarla en el capitulo
quiolo.
70. l\ueslra costumbre de Orleans, arlo 395.
difiere del derecho comun. Da derecho al pariente
ra
ra que retire lodo lo que haya sido vendido con
a finca abolenga, por un mismo aclo y por uo S()lo
precio; siendo el retracto gentilicio un derecho de-
que goza elfarieule para apropiarse la finca palri-
monial vendlua un edraBa. dicha costumbre ha
la consecuencia que, vendidos los muebles
junlamenle con la finca aboleuga, el parienle lieue
derecho retraer el lodo de l. venla lal cual esla
sea. Vase dicho art. 395, y nueslras nolas S()bre el
mismo.
-'::1-
71. Si Ulla beredad de nuestro pltrimonio, sita
ha. sido vendida con ?tra finca no pa-
trtmoDlal mediante un slo preclO, perteneciente
e ta ltima otra costumbre que carece de la mis-
ma disposicioll de ley, podemos con ejercer el re-
lraclo ue la fiuca palrimonial abolenga, relraer
igualmente la Hoca que el adquirente quiere con-
servar? No; porque no teniendo imperio las
bre ms que sobre las heredades situadas dentro
de su territorio, la disposicion de nuestra costum-
bre de Orleaus no ha podido sugelar al relraclo una
finca que, por corresponder otra costumbre, est
fuera de su alcance.
Por una razon parecida, si un pariente nuestro
parisien ha vendido una finca de nuestra linea
abolenga, situada en Orleaos,juutamente con varios
efe<'tos muebles y mediante una misma venta, tam-
poco podremos retraer estos ltimos, caso de que-
rerlos retener el comprador; porque la costumbrE'
de Orleans no puede hacer retraibles ms que las
cosas sobre las cuales ejerce imperio, re peclo
ellas mismas cuando tienen siluacion, respecto
las personas quienes pertenecen cuando son cosas
muebles, las cuales, por carcter de situacion, se
rigen por la ley que rige la persona quien perte-
nezcan i de donde se ilesprende que la costumbre
de Orleaus uo ha podido convertir en relraibles di-
chos muebles yendidos por un parisien que no est
sometido su imperio.
72. y si, trice-versa, fuese un pariente
el que h. veodido una fiuca de nueslra linea abo-
leoga, situada en Paris, juntamente con muebles y
olros bienes adquiridos si tuados en Orleans;
dremos, con ejercer el relracLo de nuestra finca
abolenga, retraer igualmente todas las restantes
- 52 -
cosas? No; porque la coslumbre de Orleans no ad-
mile el relraclo de dichas cosas pr;llcipaliter y por
ellas mismas, sino en l ~ l 1 l o estn comprendidas. en
una misma venta con una finca cuyo retraclo admIta.
Luego, en el presenle caso, DO es la costumbre de
Orleans la que nos concede el relralo de la finca de
nuestra linea que est fuera de su territorio: y por
consiguiente, tampoco puede concedernos el re-
lraclo de lo reslanle.
CAPTGLO IV
De los contratos y actos qua dalll11gar al retroe/? gm-
tilicio y desde cunlJ.
73. Los conlralos que dau mrgen al relraclo son
los de ven la y dems aclos equivalentes la ,enla
y lambien aquellos en que predomina la naluraleza
de dicho contrato.
ARTicULO PlilliERO
Del contra) de venta.
7..1. La. \"Cula de una heredad da lugar al re-
lraclo lanlo si el Tendedor es propietario de la fiuca
como si tan s610 consintiese la venta hecha por
oLro, porque auu cuando vender y consentir sim-
plemenle una \'enta son cosas diferentes, segun la
regla aliud est -vendere, aU1d 'Otmdilioni c01lSenti'1'8,
en cuanlo la obligacion de garanl!a slo ha sido
conlraida por el vendedor y no por el que no ha
hecho olra cosa que consentir la venta, para el caso
-53-
de relracto gelltlicio, vender y consentir son, sin
embargo, la misma cosa ,porque el que consiente que
otro venda su finca un extrao, no la enagena
menoS colocandola igualmenle fuera de la familia
. por medio de la venta que consiente, como si l
mismo la vendiese.
75. Las ventas forzadas son causa de reLracto
lo mismo que las que son volunlarias.
Por ejemplo si una persona ordenase en su tes-
tamento su heredero que venda a Pedro una he-
redad delerminada, la ven la que dicho heredero
har. Pedro de la finca en cuestion es causa de re-
tracto gentilicio por mas que no sea voluntaria,
pueslo que el heredero se ha vislo ohligado ello
por una disposicion del teslador.
Tiene sobre lodo lugar esla decision cuando la
finca CJlya venla orden el difunlo le era propia;
p.orqueno habiendoelmisDlo podido vender esla finca
smdar lugar al retracto, tempoGo ha podido privar
su familia del retraclo con hacerla ,'ender por su
heredero.
Lo propio hay que decidir en el caso que la finca
hubiese sido una adquisicion del difuuto; porque
an cuando el difunlo hubiese podido venderla sin
dar lugar al relracto, habiendo venido ser propia
en la persona de su heredero, la venia que ste har
de la misma, serde una cosa propia que d lugar
al relraclo. Para impedir el relraclo hubiese sido
necesario que el teslador, en vez de ordenar la
venla dela heredad, la hubiese legado direclamenle
al legatario, obligndole en cambio dar cierta
cantidad su heredero.
76. Rase dudado si la venla decrelada por sen-
tencia sobre embargo de bienes esta 110 su-
jela al relraclo: la coslumbre de Pars, arl. 150, est
- 5+-
por trI a(JrmaLiva y con ella UDa infinidad de cos-
tumbres ms, entre las que recordamos la de
Melun, Seos, Auxerre, Elaq:pes,Dourdan,MonlforL,
Nantes, Troyes, Laao, Reims, Ducado de Borgoa,
Nh"ernois, Berry, Auvel'glle, la Marche, Pailau,
Bourbonnois y olras yarias que seria prolijo enu-
meraT.
Esta decision debe extenderse igualmente todas
las costumbres que no contienen disposicion nin-
guna sobre el particular. La razon es, que una venla
aunque hecha @n virtud de sentencia, es siempre
una verdadera venta por la que el deudor embar-
gado eoajena al adjudicatario su heredad propia.
Verdad es que esta venta DO es yoluntaria; pero la
ley que autoriza el retracto, habindolo coucedido
indistiutamente,comprendeen su disposicion lodas
las ventas, lo mismo las forzadas como las volun-
Larias: UlJi lez non.. distinguit, nec nos disti1l!}u,we
debenws. Por oLra parte, el nmero crecido de cos
Lumhres que establecen el retracto en este caso,
forman derecho comun, cuya aplicacion debe exlen
derse l.s que nada disponen sohre el punto que
se cuestiona.
Pocas son las costumbres que se han sel)arado
del derecho comuu y que exceptueu de la ley del
retracto las ventas hechas en virtud de sentencia:
nuestra costumbre, art." 400, es una de ellas. La de
Tours, artO 180, contiene igual disposicion; y Du-
mouUno, en su nola sobre este arL.'dice que serunda
sobre razones de conmiseracion favor del deudor
embargado para que la finca se venda con ms ,Ien-
tajA.
Esta disposicion no debe limitarse al solo decreto
solemne, SiDO que se exceplua tambieu del retracto
la venta hecha de bienes de un deudor mediante un
55 -
l)regon y tres publicaciones: la jurisprudencia uo
-ofrece disparidad en nuestra costumbre sobre este
punto. El autor de las notas de 1711 sobre nuestra
costumbre de Orleans cila varias sentencias que lo
-confirman . Pero esta excepcion uo se extiende las
adjudicaciones hechas judicialmente favor del
mayor postor, ni ladas las dems ventas forzadas:
tal es la de que nos hemos ocullado en el nmero
l)recedellle.
?7. En las costumbres que disponen que no est
.sIlJela al ,el,..clo la finca .endida en .tud de de-
creto, si un comprador hace sobre si un decreto
voluntario ultimado antes de expirar clliempo del
retracto al que ha dado lugar la venla que le fu
hecha; esta finca, aunque adjudicada favor mismo
del comprador en yirlud de la] decreLo voluntario
no deja de estar sujeta al retraclo por el tiempo
falte expirar; porque en eslas costumbres, aun-
que el decreto por si mismo no d en rigor lugar
al tampoco impide hacer una venta volun-
taria de la cual slo ,'iene ser la confinnacion'
Orleans, art: 401. '
78. Las hechas por causa de utilidad
pblica no estn sujetas al retracto gentilicio;
como que el inlers de la familia en el retracto no
es ms que un inters de particulares
l
debe pos-
ponerse un inters pblico.
- 5
6
-
ARTicULO II
Cules son los cMltralos quese cOllsidera" como equifJa-
ti la vmla
1. Del cQulrato tk rellta vitalicia.
79. No hay duda que el conLraLo eu virtud del
cual se vende una finca por una renta vilalicia ... es
un contrato equh'alenle la venla y basla un ver-
dadero contrato de venta, siempre que la renLa vita-
licia, que en esld contrato constituye el precio,
consista en una canlidad de dinero.
Tiene lugar esta decisiou aun cuando el contrato
fuese calificado de donaoion cuandola renta vitalicia
excede eu mucho al producto de la heredad, porque
la renta en este caso es el precio. Pero si la renla
iguala aproximadameul<l en valor al rdilo pro-
dueLo de la finca, podria entonces considerrsela
como el precio del goce de la heredad, que do-
nante tiene derecho reLener con prefercnCl8 al
precio de la misma finca; y por el
acto podr pasar por una donacion no sujeta al re-
Lracto.
Con respecto la cuestion de si el retrae lo puede
6 no ejercerse sobre U11 contrato de renla vitalicia
despues de la muerLe de aquel sobre quien la renl.a
se cre, vase nuesLra introduccion al Ululo de los
feudos, n.' 246.
n. De la permuta etJ cosas mtteDles.
80. La permuta de una heredad con cosas IDue
hles es cousiderada como conLrato equivalente la
- 57-
ven la: y Dumoulino i .. Cons. 20, !( 1: 5 ",-
mero 49 decide que da lugar al reLracto. EXIste en
favor de esla decision Ulla razon muy evidente y
es que tales cosas de un comercio diario, convir-
tindose con facilidad en dinero, permutarlas con
una finca viene ser casi lo mismo como si sta
se entregase por una cautidad de dinero y por lo
mismo como si se vendiese. Sin este alcance los
compradores podrian. muy bien eludir la ley del re-
traclo siempre que hIen les paremese, no habIendo
nada tan fcil como entregar gneros al vendedor
en vez de mellico, los cuales convertiriamuy pronto
en dinero con revenderlos.
Dumoulino, {bid. , excepLua de esta los
muebles raros y preciosos. porque no pudIndose
stos convertir con facilidad en dinero, desaparece
el fundamento de la decision. Pero como pueden
otras razones en que la jUl'isprudencia se
hava fundado para sujelar al relracto la permula
de una heredad con muebles. resulta de ah que la
opinion de Dumoutiuo ofrece dificultad.
llI. De la i1lSQ/utundaci011.
81. La insolutundacion es un aclo equivalente
la venta: ])are ill, solttt'K'l} est fJendc1'e L. 4,
Codo de emet. Por esto, hay lugar al reLraclo cuan-
do un deudor da su acreedor una heredad eu
pago de una canLidad de dinero de oLras cosas
muebles que le debe. As! lo dispone nuestra cos-
tumbre de Orleaus en su arlo 397.
82. Lo mismo sucede cuando damos una here-
dad nuestro Acreedor para la redencion de uua
renta constituida y lambien para extinguir una
renla en bienes raiees irredimible; porque en ambos
-S8-
casos es una verdadero. insolulundacion hecha eu
pago de la canlidad de dinero que eslamos eu
deber; vuyot, Tratado de los (e.dos, Ut. del re-
lraclo set . copo 4, n,- 2.
83. Por fa"orable que se. l. causa de la dole
en pago de la cual ha sido dada una finca, la iuso-
lulundacioll siempre da lugar al relracto. Por esto
(;rimaudet, n." 1,7. decide que huy lugar al re-
tr8cto eu favor de la familia del marido cuando se
ha dado a la mujer un. heredad propia de sle eu
pago de su dote consistente en dinero, aun cuando
fuese en virtud de una clausula comprendida en las
capilulacioups matrimoniales que hiciese constar
'lue la lal fiuca le seria dada en pago de su dicha
dole. .
Otra cosa seria si el marido hubiese hecho mue-
ble y puesto eu comunidad uoa de sus heredades
l"opias, y que despues de la disolucioo de la socie
dad CQuyugal, la mujer la lomase en pago de la
dole; porque el aclo eo virtud del cual la mujer
loma esa finca en pago, no constituye propiamente
nu ttulo de adquisicion. Por este acto, el derecho
de la mujer en los bienes de la comunidad" que
ella conserva no obslante su renuncia hasla habr-
sele hecho entrega del completo de todos los billoes
que por dicho CQncepto le CQrrespondeu, slo hace
referencia la finca que forma parle de dichos
bienes, y no se considera como una adquisicion
por cuya razon el aclo en cuestion no puede dar
Jugar ningun lucro propio de las ventas . Vase
nuestra inlroduccion de los feudos, n. 153.
Pero la conversion en mueble que ,1 marido ha
hecho de l. heredad propia y que eo el presente
<:aso constituye el ttulo de la mujer, debe dar
lugar .l retraclo1 Esla es una materia que exami-
naremos ms adelante.
- 59-
84. La iusoluluudacion slo da Jugar al retrac-
lo cuando l. CQsa debida eu pago de la cual se da
la heredad, es una cautidad de dinero uua cosa
mueble. Otra cosa seria si la finca se diese en pago
de olra fiuca debida; este acto tendrio ms de per-
muta que de veuta y no doria lugar al retraclo.
IV. las dOllacumes ti
85. La douacion de uoa heredad hecha en re-
compensa de servicios prestados cuando estos ser-
vicios pueden apreciarse en una cantidad de dinero
que produzca accion f&vor del donatario para re-
clamarla judicialmente, es igualmente un acto
equivalen le veota y que por Jo mismo da Jugar al
relrrlcto, porque lal donacion mejor que donaciou
f'S una insolulundacion.
Este caso tiene sobre todo lugar cuaodo la can ti-
-dad de dinero en que lales servicios se han apre-
ciado iguala al valor de la heredad dada en recom-
pensa, porque en esle caso, hay que convenir que
esle aclo no es otra cosa que una insolulundacion
J que no tieue de donacion ms que el nombre; no
debe depender de las partes el sustraerla del re-
traclo que est naluralmente sujeta con dar a
esle acto el nombre de donacion.
Para el caso en que no haya igualdad entre el
importe de los servicios y el valor de la finca, \"00-
se infra, art. siguiente.
86. Le mismo sucede con las donaciones one-
rosas, cuando las cargas impuestas al donalario
pueden apreciarse en una cantidad de dinero, m-
xime si esta cautidad equivale al valor de la he
redad.
Para que la donaciou pueda reputarse ooerosa y
- 60-
equivalenle la venta, se requiere adel!'s que las
cargas impuestas al donatano sean eslrmseca.s la
cosa dada.
Por eslo la donociou becha de una finca condi-
cian de satisfacer una crecida renta en bienes rai-
ces de que estuviese gravada, an cuando la carga
de esta renta absorbiese el precio de la heredad, no
por esto ser repulada como dODacion ouerosa, por-
que esta carga no es propiamente una carga. de
don8cion, sin UDa carga de la cosa, que a
sla y la que vendria obligado el doualano aun
cuando ninguna mencion se hubiese hecho de la
misma eu la donacion.
V. Del arrendamiento d rsula redimible.
El arrendamienlo renta redimible se considera
tambien como un contrato equivalente la venla y
que, por consiguiente, da lugar al retracto: }>afs,
art. 137; Orleans, 397, Y varias oLras
contienen varias disposiciones sobre el parllcular.
Parece primera visla que este conlraLo no de-
heria dar lugar al relraclo siu al de la re-
dencion, porque slo en Lances llega a ser.
lenle la venta, ya que slo por la redenClon vIene
ser una enagenacion por un precio consistente
en dinero. Las costumbres han querido, sin em-
bargo, que diese margen 81 mismo al liempo del
arrendamiento, porque de otro modo, hacindose-
ordinariamente la redencion instancias de los pa-
rientes tendramos que stos se veriau siempre pri-
vados de sus derechos . Se puede alegar por otra
parte que es10s arrendamientos son en cierLo modo,
al mnos entre contratantes, enagellaciones por un
precio consistente en dinero) Loda vez que la inten-
- 61-
don del adquirenle es adquirir la heredad por la
misma cantidad convenida para la redencion de la
renta, y en atencion tambien que el arrendador
110 ha retellirlo la renta en bienes races sin duran
4
le el tiempo que el adquirenle lard en pagar .dicha
suma. Esta raZOD 1 con todo, podria no ser suficiente
DO venir acompauada de la primera de que hemos
llOcho mrito.
88. Livoniere ha prelendido que los arrenda-
mientos renta no eran verdaderos arrendamientos
renta redimible, y sujetos por consiguiente al re-
lracto, sin cuando esta facultad habia sido estipu-
lada en el arrendamiento, y no en el caSI) que el
lomador tiene esla facultad por disposicion de la
ley, como cuando se trata de arrendamientos
renta sobre casas. Esta opio ion no ha sido admi-
tida. Estos arrendamientos no son mnos arrenda-
mientos renta redimible y sujetos al retracto que
aquellos en que la facullad de redimir ha sido ex-
presamenle estipulada: hasta podramos decir que
lo son en Tirtud ue un ttulo ms firme, puesto que
la facullad de redimir, que tan slo nace de la
convenciou, est sujeta prescripcion. Para fundar
su aserto nos dice Livoniere que: no considerndose
el arrendamiento renta redimible equivalente
Tenta sin porque, en la inLencion de las partes, es
una enagenacioD por un, precio consistente en, di1/M'O.
en virtud de la redencioD de la renta que el toma-
dor se propone hacer un dia, es necesario que esta
inlendon se exprese en el arrendamiento. La coo-
testacion es que si en los arrendamientos en los
cuales la ley concede allomador la facultar! de re-
dimir la renla no se halla expresamente eslipulada
esta facultad, es porque se considera intil estipu-
lar lo que la ley concede, pero no se presume m-

- 62-
nos de que ellomador ha len ido la iuleneion de
redimir la finca cuando as le conviniere y quisiere
liberlar con eslo su heredad de una carga cuando
le es buenamente -posible, siendo esta una inten-
cion muy nalural.
ARTicULO UI
.De los cotltratos JI actos que tlO SO" tIJu;va.lmtu d fJtutn,
,,; tstdll por COtlS;pl;mlt sujetos al re/raclo.
~ 1. De la permuta de .ma filien eOtl o/ro ;'mmehle.
89. Es un principio inconleslable que la per-
muta de una finca con otra no da lugar al retracto:
as lo disponen varia costumbres; Pars, art. 145 y
Orleans, 384.
90. Se h. agilado la cueslioD si la permula de
una finca con una renla consliluida daba lugar al
relraclo. Sobre eSla euesliou bay que distinguir
do caso. El primer caso es cuando el que reciJ>
en cambio de su finca una renta constiLuida "iene
sometido una costumbre que tiene por muebles
las renlaS consliluidas y la rrnla es de aquella'
que no tienen situ8cion y se rigen por la ley qUE"
esl somelida la persona quien dichas renlas per-
tenecen. En este caso, la reota que percibe en
cambio de su finca, siendo en su persona un bien
mueble, la permula que ha hecho de su finca con
esta renla es una permuta con un mueble que se
considera contrato equivalente venta, y da, por
consiguientE', lugar al retracto.
El segundo caso es el de la permula de una he-
- 63-
redad con una renta regida por una costumbre qur
considera inmuebles las rentas erradas; lo cual
acontece cuando el que la p{>rcibe en cambio de su
finca est sometido en \"irlud de ~ l l domicilio unu
de esas costumbres
l
6 cuando Id renta liene situa-
cion en una de ellas. En este caso la opiuion co-
rnun que ha pre\"alecido en el uso quiere que se
considere esta permuta corno hecha con un inmue-
ble que no debe dar lugar al relraclo. Las rAzones
sobre las cuales se funda esta opiuon son las si-
guienles: l.' El derecho de relraclo genlilicio e.
un derecho rigoroso que no debe tener lugar sin6
cuando la ley lo concede. sin que pueda extendersp
otros casos. La ley lo concede en caso de venta;
no debe por lo mismo extenderse al caBO dr per-
muta siendo as que esta constituye un contrato
diferente del de l. venla. Verdad es que la juris-
prudencia ha ex!endido el relraelo la permula de
una finca con muebles. considerndola como un
contrato anlogo al de la \"enla conforme lo hemos
visto supra, n.o 80; pero esLa jurisprudencia esta-
blecida contra ratio.,m juris no es susceplible de
exlension por ms que parezca fundarse en rolzones
atendibles; y sin extension no puede aplicarse la
permuta de una finca con una renta constituida
considerada inmueble porque no cabe aqu decir
que sea una permuta con un mueble. :: Existe
una diferencia muy marcada enlre la permula con
una renta considerada inmueble y la permuta he-
cha cou muebles. Esla llima despoja la familia
de lodo derecho, lada vez que los muebles que rl
parienle recibe en cambio de la finca propia que
enagena no son en modo alguno susceptibles de la
candicion de propia que tenia esta finca. Por el
contrario, la permuta con una renla reputada ln-
-
mueble, en uada desposee la familia, porque la
renta que percibe el pariente en cambIO de su
esl S1Lbrogada la calidad de propIa que sla lenta
para el caso de sucesiou y ]lara el de teslameuto y
donacion. .
Los que participan d,e contrarla la
fundan en las razones SIgU1entes: DlCen que,estas
Tentas ao lratando de las costumbres que henen
una disposicion expresa como la, de P8.!is y la de
OrIeaos en virtud de la cual conslderauwmuebles
las constit uidas, se consideran inmuebles en
toda otra materia que no sea pero DO en
maleria de retracto. pueslo que las lDlsmas
bres declaran que si llegan a \+enderse DO estan su-
jetas al retraclo: de lo que se desprende que en
materia de retracto la permuta de una finca con
una renta no puede pasar por una permuta con nD
inmueble, pero si por una permuta con un mueble!
la cllal da lugar al relracto. A esto aadeu que Sl
la permuta con alra heredad se considera como un
conlralo del lodo diferente de la ,enla y no d.
mrgen al relracto es .porque habiendo sido sub-
rogada la heredad recibida en cambiO a la que se
enagen6, tenemos que todos los derechos de la
familia se conser\"'an no solamente en caso de Su-
cesiou y de testamento sin hasta en caso de enaje-
nacion por venta: lo que no sucede cuando la per-
muta se hace con una renla constituida por el mero
hecho de no eslar esla renla sujeta al relracto
cllando lleglle ,-enderse. Dicen, por ltimo. !lue
el excluir el relracto en el caso presente es abm la
puerla los fraudes, pues lo que nada bay mas
faeil que el erenr una renta por medio de una
sona de confian7.a, la cual el comprador parecera
dar en cambio de la finca que quiere comprar , pero
- 65 -
que ser reembolsada al vendedor inmediatamente
despues del contracto. Estas son las razones que
aduce M. "aslin en su comentario sobre el art. 29
de la Coslumbre de la Rochelle .
. No obslanle estas razones, muy poderosas por
Cierto, fu conll.rmada la primera opinian por un
decrelo de 1725 IDserlo en la Compilacion de lo.
decretos la cuarla informacioll. Se puede oon-
tes.la.r al primer. de los que sosti enen la
0r
lD10D
contrana que SI las rentas no estn sujetas
.a .retracLo no se puede colegir de esto que en ma-
LerIa de retracto se las considere muebles , y que la
permuta con Ulla renta, es una permuta cn un
mueble. De eUo s610 puede deducirse que la cos-
tumbre no vuelve sujetos al retrae Lo todos los in-
sin. solamente los inmuebles reales que
mcamente vIenen .comprendidos bajo la palabra
lu/redad, y no los mmuebles ficticios, tales como
las .rentas. Se contesta al segundo, que no es nece-
safIO para que una especie de enajenacion est
exenta de retracto que la familia del que etlBjena
18: finca pueda .conservar en lo que recibe en cam-
blO tod.?S los dereohos que tenia en la que
le h. Sido enajenada. En caso de donacion la fami-
lla queda completamente despojada; esta especie
de enaJenamon no es 'lllnos exenta de retraclo. El
terceJ'largumento se contesta diciendo que el temor
de fraudes .no es una raZOn suficiente para que
los ' ,l ueces sUJ.eten al relracto un gnero de enaje-
que las leyes no han sujetado al mismo,
siempre que el dolo no baya sido probado .
. p'or lo dems! hay que decidir que si la renta re-
ca,rublO fuese una Tenta que hubiese sido
conshlulda a f""OI del: que la ha dado en cambio
pocos dtas antes del contralo y que fuese redimida
'rOIIQ nn.
- 66 -
por el deudor pocos dias despues, aun den Ira del
ailO, hay que suponer fraudulenlo el conlrelo y ad-
milir el relraclo desde el dia que el reembolso de la
renta hubiese descubierlo el fraude.
No daudo lugar al relracto la permula de uu.
nDea propia hecha con una renta constllUlds, la
hecha cou un oficio tampoco debe d.r lnger al
mismo. Siendo los oficios, como las renta:-; consll-
luidos, inmueble! ficLicios, existe ambas per-
mutas complela 1'!'ridad de razones. Asl lo hemos
juzgado en la bailia de Orleans el 30 de Marzo
de 176" favor del seor Courel, Impresor.
91. La permula no da lugar al retraclo ouando
ha sido hecha sin ,enlaja ni de una parle DI de
oLra, y sin mediar ninguna vuelta en dinero en
olras cosas muebles; pero existe variedad en las
diferenLes costumbres relativamente las permutas
en que median vueltas consistentes en dinero
otras cosas muebles.
Las costumbres de Paris, de Orleaos y otras mn-
chas eximeo del relraclo la permuta aunque hecha
con saldo, es decir, con vuelta en dinero 6 en otras
cosas muebles, mnos que el saldo excediese de
la mitad del valor de la fioca enajenada por el cou-
tralo de permuta, , como se expresan las costum-
bres dichas y con ellas otras varias, ti mbws q.e el
.ald<! uxediese I la fltC4 entregada jlJl>.ta ..... u COI<
l t" <>irtud de JM1"1I'uta, lo que viene ser lo mis-
mo, porque efeclivamenle el saldo que excede del
valor de la finca recibida cou l por un pariente en
permuta de la heredad que ha enagenado, excede
de la mitad del valor de esla misma heredad que
enagen . .
Hay aIras costumbres, baslantes en numero, que
no exigeu que el saldo ya sea eD diDero 1>
- 67-
en otros muebles, exceda de la milad del valor de
la finca para que la permuta d lugar al relraclo' y
se contenlan que eslesaldo iguale la mitad 'lo
que es lo mismo, que sea jgual al valor de la' finca
recibida con l en contra-permuta. Disposicion de
la costumbre de Melun, art. 142 de Chermoll'
, o J lo,
hl. -", arlo 19, y de varias otras.
La coslumbre de Brelaa, art. 316, admite el re-
tracto en caso de permuta cuando la vuelta en di-
nero excede del lercio del valor de la finca.
La de Burdeos, .por el contrario, art. 3"2, quiere
que la en dmero valga dos veces ms que la
finca reCIbIda en permuta oon dicha vuelta es de-
cir, <loe valga ms de dos tercios al
valor de la fiDca cuyo retracto admile.
La de Normanda I arl. 464, admite el retracto en
caso de permuta hecha mediante un saldo
lente en dinero, J?OT i7tSignifiM1tte que ste sea .
La de MontarglS, lit. 16, arlo 9, lo admite igual-
mente.en, de permuta siempre que haya vuelta
pecumarla, u otras cosas muebles dadas en con-
cepto de vuelta, mnos que se diesen como re-
fresco alboroque por la venta convenida.
o tanto sucede en las costumbres que dicen
lDdlshnlamenle, cuando hay en di'llero en
muebles, kay IUflar al retracto en JYfOJlO1ci01l la
<1lelta, Sin exphcarse sobre la caDtidad de esla
vuelta. En eslas coslumbres, DO habiendo hecho la
ley disliDcioD eDtre la de importancia y la
forzoso es el retracto en proporcioD
a.la cualqu!era que sta sea, sin distinguir
SI e8 no a la mitad del valor de la finca y
1anto SI es considerable como mdica, segun la re-
gla: .Di lez 11011 tlisti.g.U, Me 1\01 tlist.ng ..... d,-
b .... Esta es la opinion de Dupineu, al tralar '0-
-- 6S -
bre la costumbre de ADjOU, arl. 3;'3, y lambien 1,
de su anotador.
Coslumbres hay tambien que se expresan eu tr-
minos negativos, diciendo indistintamenLe que no
hay lugar al relracto en ?'Iso ,l. permuta hecha siD
ventaja de una parte III de otra y SIn <uelta, de-
jando adems de indicar la cantidad del saldo
vuella; tal es la costumbre deSeulis, arto 224. lJ.
estas costumbres parece deduclfse que 811 el caso
contrario, 6 sea cuando hay vuelta pecuniaria, hay
lugar al relraclo indislintamente cualquiera que sea
aquella, segun la regla, est
alterius. Esto con todo, Rlcard, en su ComentarlO
sobre este articulo, opioa que no debe sacarse esta
consecuencia; porque no habindose explicado la
costumbre sin sobre el caso en que el retraclo no
puede tener lugar en caso de permuta, y haber ca-
llado sobre aquellos en que deberia tener lugar I es
como si dejase la decision del caso lo que resuel-
van las cosLumbres circunvecinas, tal como la de"
Clermonl, segun la cual , arlo 19, es preciso que la
vuelta exceda iguale al mnos la mitad del va-
lor de la fiuca, para que el contralo pueda pasar
por equivalente una venta, y dar lugar al re-
tracto.
En las costumbres que uada han dicho de la
permuta, se admite ,el retracto en caso de permuf:a,
tan s610 de conformIdad al derecho comun, es deClr,
cuando exisle una diferencia que excede de la mi-
tad del valor de la finca . M. Vaslin, en su Comen-
tario sobre la costumbre de la Rochelle, que es de
este nmero, dice que esLo ha venido ser m-
xima.
Otra. variedad exisle todava en las costumbres
en..materja de relraclo en caso permuta. aoslum-
- 69-
bres hay, entre las cuales se cuenta la de Parls,
q.ue s610 admiten el retracto prorata 6 propor-
Clon del saldo. Por ejemplo, yo he permutado mi
finca propia, de valor 12,000 libras, con otra de
valor 4,000 libras percibiendo, por consiguiente,
un saldo 6 diferencia de 8,000 libras; ascendiendo
en este caso el saldo dos tercios del valor de la
finca en cuesLion, mi familia DO tendr derecho al
retracto, sino por los dos lerciosde la misma, la cual
deber dividirse entre el adquirente, quien podr
retener eltereo, y el retrayente quien se har en-
trega de los dos tercios restantes. Las razones en
que descansan estas costumbres son las siguientes:
l.a No siendo el contra (.0 completamente un contra.
tode venta, tampoco debe dar lugar por completo
al retracto, sino tan s610 proporcion de lo que el
contrato participa del de venta, y, por lo mismo,
proporciou del saldo pecuniario. 2: Como que la
finca qu.e me ha sido entregada en cambio viene
ser, en virtud de subrogaciou, propia, de la misma
calidad y de la misma lnea que la que yo he ena-
genado y colocado fuera de mi familia, sta resulta
indemniY.ada en parte de la enagenacion que he he-
cho; tan s6lo, pues, le compete el derecho de re-
traclo por el exce5(). 3.' El adquirente que me bo
dado un fuudo juutameuLe con la vuelta consisten-
te en dinero en cambio de la finca que le he cedido
debe tener una parte en el fondo que le he cedido,
que le compense el que l me ha cedido mi; siu
esto, y si estuviese ohligado recibir una cantidad
de dinero por el fundo que me ha dado, no quedaria
enteramente indemnizado y uo sera colocado en el
mismo eslado que, tenia antes del contrato. No se
le debe obligar recibir pesar suyo una cautidad
de dinero por un fundo que no ha querido vender,
-7 -
y cuya enojeuacion no ha consentido sino en tanto
se le d olro fundo en su lugar; esto seria hacerle
vender Su finca pesar suyo: tttmW rem 11Ul1ll inuit."
lidere cogi tur.
La opio ion contraria, saber, que bay lugar al
retracto por el tola 1 cuando el saldo peclLUiario e,-
cede de la mitad del \'alor de la finca, ha sido se-
guida por muchas otras costumbres, eu mayor n-
mero ao, de las que forma parte la ouestra de
OrleaDs, art. 384. Las razones sobre que se han
fundado SOn de que la naturaleza de los contrato.
debe regularse por lo que hay en ella ,le predomi -
nante. La finca ha sido euajeuada priocipalmenltJ
por una suma de dinero, y. por consiguiente, esta
especie de enagenac.iou es de las bechas por ou pre-
CIO en dmero, y una venta: la otra finca
dada Juotamente con la cantidad de dinero slo vie-
ser un accesorio del precio, que consiste prin-
Cipalmente en una cantidad de dinero, lo que no
obsta para que el contrato sea completa y verda-
derameole un controlo de \'enta; argo 1. 6, 1, de
oct. empl.
Eu cuauto la objeciou sacada de la mxima
/lelllO tell.dere cogitur, eu cuya virtud, aquel
sobre qo:en se ejerce d retracl? no debe pesar
su)'o reCIbir u.oa canltdad de dlDero por finca
9ue no .ha quendo vender, y que no ha querido ena-
SIDO en tanto tenga otra finca en Su lugar tes
mas aparente que slida. El comprador ha debido
saber que el cOlltrato por el qoe ha adquirido esta-
ba sUjeto al retracto tnda vez que es un contrato
en que predomina la natoraleza de la Se ba,
pues, sometida sufrir el retracto. Ha debido saber
igualmente y podido prever al hacer laadquisicioo,
que en caso de retracto, no podria el retrayente de'
-71-
volverle la finca que entreg en lugar de lo que se
le retira, 1 que no nniendo oLligao un retrayente
indemOlzar al adquirente sino de la manera que
le sea buenamente posible, el retrayente no estarfa
obli;ddo en caso de retracto i devolverle la misma
finca, sino tan slo el precio correspondiente; toda
vez que, al bacer h adquisicion, se sujeta surrir
el relracto esl tambien sujeto la ejecucion del
retracto, y por consiguiente, recibir el precio de
su finca que le dar el requirente. r{o caflc, pues,
decir que vende su finca pi!sar suyo y que lambiell
pesar suyo recibe el precio de la misma, puesto
se sUjet a esto en el acto de hacer la adqui-
51C1011.
Se. puede tnda"fa aadir en favor de esta opinion,
que eUa enta las discusiones y los dificultades de
la particion que queda por hacer, segun la primera
apinian .. entre el rel1"8yente y el adquirente, y zan-
ja las cuestiones que la misma primera apioian
podra menudo dar lugar.
Esta ltima opinion qoe admite el retracto por
eltolal, en caso de saldo que exceda de la mitad
del vdlor de la finca, me parece preferible la obra-
zada por la costumbre de Par., que slo la admite
proporcion del saldo; y creo por consiguiente
debe ser seguida en las costumbres que nada hau
dicbo sobre el particular. Este es el porceer de M.
Le Camus, en sus Observaciones sobre el Tratado
de los Retractos, quien opinaba que la costumbre
de Paris tenia este respecto necesidad de ser re-
formada. M. de Lamoiguon, art. 18 de sus Resolu-
ciones, piensa lo mismo. Esto con tndo, hoy que
confesar que la cuestion tiene sus dificultades.
93. En las costumbres que slo admiten el re-
troclo prorata del saldo, no cabe duda 'lue nica-
-7' -
IDeDte la familia del que ha enagenado la fiDca por
lo que ha recihido un saldo, LirDe derecho al retrae-
lo, y que carece de esle derecho la familia del olro
coDtralanle con respeclo I la linca que ba eDagona-
do, Loda vez que no ha recibido ninguna suma
por esla finca, sino que por el conlrario la ha en-
tregado.
En las C<Jslumbres que consideran el conlralo
como siendo enLeramente contrato de venta, y que
admilen al relraclo por cllodo la familia del que
ha rcibido el saldo, es Dls dificil resolver la cues-
lion de saber, si la familia del olro conlralanle debe
su iguahneDle admitida al relraclo de la suya. COD-
quillc, sosliene la negaliva en el art. 40 del lIulo
de los Feudos de la coslumbre del -ivernois. Desu
parecer participa el nue"o comenlador de la Cos-
lumbre de la Hochelle. La coslumbre de Poilou,
art. 3;;5, parece haber seguido esla opiDion, por-
que dice: ])icho cOl/tralo ser cOlltidmuio cOlltralo
de .e"la, y el par;'"te del que lla recibido el difIero
admitido al retracto. Con coDceder el relraclo la
familia del que ha recibido el di1n-o, parece que lo
niega lcilamenle la familia del olro cODlralante,
segun las mx.imas: qui dicit de .. "", 'l.e!Jat denlltro;
i1ltlus10 1l1titts estexcluno allerivs. La razon tm que
se fUDda esla opinion es que DO habiendo esle con-
tratanle ;recibido ninguna cantidad de dinero, DO
pnede decirse que el conlrato sea en frenle de l
un contrato de eoagenacioD por un precio consitenle
en dinero, ni IlOr consiguiente, un contrato de venta
que pueda dar lugar al relraclo.
Nueslra coslumbre de Orleans h. abrazado la
opio ion contraria. Decide en su art. 384 que en
caso de permula hecha mediaDle una vuella con-
sislenle en dinero que exceda de la milad del va-
- 73-
lar de una de las lineas, una y olra estn sujetas al
relraclO. Por ejemplo, si yo he permulado COD vos
mi finca de yalor 12,000 libras con aIra de vueslra
propiedad de valor 3,000 libras medianle una vuella
de 9,000 libras en metlico, dicha L'Oslombre quie-
re que vueslra familia lellga el derecho de relraclo
sobre mi finca de 3,0001ibras, con devolyerme 3,000
libras y los gaslos legtimos legales; de la misma
manera que la mia tiene derecho retiraros la finca
de 12,000 libras con devolveros 12,000 libras. La
razon en que se funda es que un solo y mismo
contralo no debe tener sin IIn8 sola y misllla natu
raleza que se regula por lo que ell ella predomina.
Repugna que sea contrato de \enla con respecto
uno de los contratantes, y contrato de permuta con
respeclo al olro. Cuando la mella en mellico ex-
cede de la mitad del valor de una de las fincas,
como en el caso a r r i ~ a supuesto, el contrato debe
ser considerado contrato de venla, segun 10 que en
l predomine. Debe presumirse que la iDlencion de
las parles ba sido. de mi parte, el devolveros la
finca de 12,000 libras, y de la vueslra, el comprar-
la; y que me habeis dado la vueslra en pago de la
suma de 3,000 libras que os fallaba para complelar
el pago, del precio de la fiuca que os he veudido.
Debe, por consiguienle, eslar sujela al retraclo
porque lodos convieDen en que lo que ha sido dado
eD pago esl sujelo al mismo. Eslo responde al ar-
gumeDIo empleado arriba en favor de la primera
apioaD, que se reduce . decir, que no habiendo
recibido ninguna cantidad por vuestra finca de
3,000 libras, 1a enagenacion que 'abeis hecho de
la misma no es UDa eosgenacion por un precio-
consistente en dinero, y no puede, por 10 mismo,
pasar por una venta ni estar sujeta al retracto, por
- 74-
que la conleslacion es, que habais recibido por el
precio de vueslra fiDca de 3.000 libras el descargo
de igual suma de 3,000 libra que os faltaba pa-
gar por el precio de la veDla que os be becho de mi
Hnca de 12,000 libras, cuya exoneraciou "iene"
ser una cosa equivalente una cantidad de dinero.
Esta apiuion que ha abrazado nuestra costumbre,
me parece preferible la primera I y ms conse-
cuente con el principio de las costumbres que con-
sideran conlralo de venla en un ludo al conlralo de
permuta en que, el saldo consistente en una canti-
dad de dinero en cosas muebles, excede del valor
de la mitad de una de las fincas.
94. Cuando las parles conlralanles han disfra-
zado un conlralo de venta bajo la falsa apariencia
de un contralo de permula, el conlralo da lllgar al
retracto, siempre que se descubra el fraude.
Por eslo si los parientes juslificasen que se ba
convenido que el que ha adquirido la finca propia
de su pariente recobre por cierla suma la que Je ha
dado en permuta, siendo el contrato, en este caso.
runos permula que un conlralo disfrazado bajo la
f.Jsa apariencia de permula, doria Jugar al relraclo.
Esla convencion puede juslificarse DO slo por la
relacan de la conlra-escriLura que la contiene, si
que tambien por medio de lesligos, porque e ~ un
engao hecho Jos parienles, los cuales no ba
sido posibJe procnrarse una prueba por escrito.
Tratado d. .. oli!lacil1llU, Nm. 811.
Los cousangulneos pueden iguaJmenle haoer
preslar juramenlo al adquirente sobre el becho de
esla convencion que pretenden eslar intervenida, y
cuya prueba no tienen. Muchas coslumbres, como
la de Borgoa, Nivernois, etc., contienen varias
pisposiciones sobre el parlicular.
- 75-
Un caso hay en que no hay neoesidad de justi-
ficar este fraude, y en que se presume: este caso
es cuando l. fillca dada por el adquirente en per-
muta le ha sido revendida dentro el auo del con-
trato. Orleans, art. 386, y varias olras costumbres
-contienen sobre el caso varias disposiciones, que
fundadas en abundancia de razones, deben ex.ten-
derse las que nada han dicho sobre la materia.
95. Es lambieu una presunciou de fraude c u a n ~
do el que ha adquirido en virlud de permuta la
fluca, ha quedado en posesion de la que hahia dado
en conLra-permuta. As opina Tiraqueau, de La-
laude, elc. Bourbonnois, arL. 49, contiene una
disposicioL\ que dice: el contrato de permuta se
presume simulado, si el permutan te, ocupa, posee
y detiene la cosa dada en permula, denlro del auo
' que sigue la celebracion de dicho contrato .
96. La permuta debe pasar por fraudulenla y
por una venta simulada, tanto S1 eslais obligado
Tecobrar por cierta suma de dinero la finca 6 renta
que me hahois dado en permuta, como si os hebei.
obligado recobrarlas por medio de otras I."'rsonas.
La costumbre de Aojou , art. 354, coohene una
disposicion sobre el caso. Dicha coslumbre expresa
que existe fraude si eJ comprador promete comprar
- hacer comprar la cosa dada en permuta. de ma-
:nera que por medio de esta promesa la cosa per-
mulada no quedase en manos de aquel quien se
vendi. Lalande cita, sin embargo, un decreto que
decide que la finca permutada en cambio de una
renta no daba lugar al retracto, aunque el adqui-
renle de l. finca se hubiese obligado en virtud del
conlrato hacer redimir la renta por medio de una
tercera persona. La decision: <le esle decreto no me
parece digna de a probacioll , siendo evidente que el
- 76-
que permuta con esle paelo, liene en rerdad inlen-
eion de vender, y no de permutar, habiendo bus-
cado esle rodeo slo para disfrazar el contralo de
venta.
97. El conlralo de permula de una finca con
uoa renla es igualmente un verdadero conlralo de
permuta, y DO d. lugar al retraelo, el como
prador de la finca se obligoe constilUlr y hacer
valer la renta que da su vez en permuta.
98. Cuando l"'rmulo mi finca con olra de vues
Ira propiedad, bajo la condieion que podreis rec,,"
brar la vueslra por una canlidad delerminada de
dinero, ,hay lugar al relraclo de mi fiuca queos he
permutado baj'o esta elusuld;,Se puede sacar el
argumenlo de arrendamienlo que d. lugar al re-
tracto, cuando en virtud del arrendamienlo se con-
cede al adquirenle la acullad de redimir la renla?
Se presenlan lres casos distintos. Cuando arriendo
mi finca, Dada recibo en su lugar, sino que me re-
aervo un derecho de pensiono El arrendamienlo y
la redencion de la renta hecha en virluc! de una
del mismo, son dos aclos que formaD en
Junto la enngcD8cion de mi .finca por la canti-
dad de dinero que recibo por la redencion de la
renta. Al contrario, cuando permuto mi finco. con
la meslra, bajo la condicion de que podreis reco-
brar la vuestra I yo e08geno, en virlua de esla per-
muta, lodo el derecho que lenia en mi finca, y la
no por UD precio consistente en dinero,
SIDO. por la finca que recibo de vos en permuta. La
canhdad de dinero que recibo despues al tiempo
del rescate de voestra finca, 00 es que la reciba
por la finca que os he permutado, pueslo que no
me habia retenido en. ella ningun derecho, sino que
la recibo por el recobro de la vueslro. Hay queeoo
-77-
\ieuir, sin embargo, que no falla alguna razon para
,",s(eoer que puede haber lugar al relraelo de mi
heredad. 00 al tiempo del conlralo de permuta,
sino al liempo del recobro que me haeeis de vues-
Ira fioca en cumplimienlo de la clusula del eon-
lralo. Esla razon consisle eu que el recobro que
haceis de vuestra finca, verificndose en cumpli-
lUieulo de una clusula del conlralo de permuta,
()s posesionais de nuevo de vuestra Hnca antes que
volverla adquirir. El reoobro que hoeeis de la mis-
ma no es un nuevo ttulo de adquisicioD, sino la
reseisioo de la eoagenaeion por vos hecha y de la
permuta de vueslra finca con la Olio. Esta sumo
que me dais por dicho recohro es uno suma doda
en lugar de vueslra finca por el precio de la mia:
l. permuta que he hecho de mi finca con la vueslra
se convierte , pues, en virtud de) recobro que ha-
ceis de la vuestra en cumplimiento de nuestro
trato, en una verdadera eoagenacion por uo precio
consisten le en dinero que debe dar lugar al retrae-
lo deolro del ao contar desde el dia de haberse
regislrado el aclo del recobro que I>a operado esta
conversion de la permuta en una enagenacion hecha
por uo precio consistente eo dinero. No me atrevo,
()()O todo, asegurar esla decision, DO siendo yo
aUloridad, ni acordarme haber vislo lralada esta.
cueslion en ninguna parte.
Del arrentlamimJo d renta irr(diwn'le.
99. El arrendamienlo renta irredimible es
igualmenle un conlrato que no es equivalente
ve)1la.
Difiere en un lodo d. la misma. El precio cou"
en dinero que un compradO!: se obliga
-78 -
pagar es lo que caracleriza el contrato de vcnta; el>
el arrendamiento renta, por el contrario, no hay
propiamenle precio: la renta que el arrendatario se
obhga pagar por la finca, es un derecho que el
arrendador se retiene en la finca: es UDO carga dE'
la finca, ms hien que una deuda de la persono del
arrendatario. Por estas razones deciden la mayor
parle de las coslumbres que el arrendamienlo ..
reuta irredimibl e 110 da lugar al relraclo.
Nuestra costumhre de Orleans contiene U1l8 dis-
posicion sobre el particular en su articulo 188. La
de Parfs con declarar en el art. 137 el arrenda-
mienw renta redimible sugeto al retracto, da I
enlender bastan le claro que no est sl1geto al mismo
el arrendamienlo hecho sin esta facultad.
100. No eslando exento del retracw el arrenda-
miento renta sino condicioD de que esta sea ir-
redimible; aunque el arrendamiento DO exprese nin-
guna facultad de redimir, si los parienles pueden
justificar por escrito por medio de tesligos, que
esta facultad ha sido concedida por lIua clusula
secreta, el arrendamiento dar lugar al relracto'
pueden igualmenle hacer prestar juramenlo al ad:
quirenle sohre la verdad de este hecho.
101. Cuando la redeneion de la renta se ha <O-
rificado denlro del al\o del arrendamiento, sle es
considerado fraudulento, y en su consecuencia da
lugar al retraclo. >
La coslumbre de Sedan, arl. 2"27, conliene sobre
el particular la siguienle disposieion: . Son redimi-
.bles las fincos arrendadas, si la renta se redime
>denlro del allo, porque en este caso se consid.rsn
arrendadas renta redimible, aunque asi no oons-
.le en el contrato.. .
Otras costumbres dicen lamhien que en e.tecalO
- 79-
uebe baber lugar al retraclo de la finca y de la
renta. Yo opino que cstas decisiones, oomo muy
equi18Liyas que son, han de ser seguidas en nuestra
costumbre de Orleans, sacando argumento de lo
que ha decidido en el arlo 386 sobre el caso de la
permuta.
102. Varias costumbres exigen igualmente para
que elaITcndamienlo renta irredimible DO d lu-
gar al retracto, que no se l/aya <aciaao la bol,,, por
t"l arrendamiento, ni se ltaya entregado dixe'f'O, {,
ptonlttido entregar: Melun, Sens, Cbteauneuf, elc.
Nuestra costumbre, art. 389, decide tambien lo
mismo de que hay lugar al retracto, si en el arren-
damiento ha mediado alguna cantidad de dinero,
entregada 6 promelido entregar .
En nuestras obsen"aciones sobre este articulo
hemos establecido, que se requeria para esto, al
mnos en nuestra costumbre, que esta suma exceda
de la mitad del .alor de la finca.
m. Del COlltrato de sociedad, y de la eOllversion de
/rJs brelles ralees etl mllebles.
103. El conlralo de sociedad es un conlrato que
no es ni equivalente, ni parecido al contrato de
venta. Por esto, si en una sociedad que be formado
con un extrao, he interesado en la misma con una
finca propia, y que en virlud de. la repar-
ticion que se hace de los bleDt'8 de la SOCiedad, co-
rresponde mi asociado, aunque de
sociedad y la division que ha ... gUIdo al mIsmo, en-
cierran de mi parte una enagenacion que fuera de
mi familia he hecbo de mi finca propia, no habr
lugar al relracto genlilicio, porque el contra lo de
-80-
sociedad que es el lilulo de esla enagenacion, no
es un contrato equivalente venla.
Segun esle priucipio. me parece que procede de-
cidir que cuando uno de los conjunlos por malri-
monio ha cOIl\"erLido en muebles sus fiocas pro-
pias. sus parienles no pueden ejercer el relraclo
genlilicio sobre el aIro conyuge quien dichas fin-
cas hubiesen correspondido por suerle al verificar-
se la parliciou de la comuuidad. En .. ano se opone
que la finca hecha mueble por uno de los cnyuges
conserva siempre su calidad de propia, no obstante
dicha conversan. Yo conlesto: eslo es cierlo hasta
que la finca haya pasado al aIro cnyuge en virlud
de la parlicion, pero en esle caso pierde su calidad
de propia: el litulo en cuya virlud el aIro cnyuge
viene ser propietario de dicha flDC8, es el conve-
nio de converson, convencian que forma perle del
conlrato de sociedad, y no puede dar mrgen al re-
lracto, porque el con Ira lo de sociedad no es un
conlralo parecido ni rqui .. alentc al conlralo de
venta.
IV. De la donacion.
104. Es e .. idenle que Id donacion no es un aclo
equivalente venIa, por el mero hcebo de no exis-
tir nioguu contralo lan opuesto ella: as( es que
no da lugar al relraclo. Pero no es esla la nica ra-
zon. Siendo el relraclo el derecho de apropiarse la
venta de oLro, la donacion que no es ninguna vcnla.,
no puede ser susceplible de la misma, por otra.
parle la liberlad nalural que cada uno debe \ener
de disponer como mejor le parezca de sus cosas,
recibiria un lerrible golpe si se concediese el re-
lraclo en virlud de donacion, siendo asi que el dI>-
_ . 81 -
nanLe ha podido que.rer trdsmit' su cosa 1a per-
sona del donatario por una consideraciou personal,
.nI paso que en el contrato de venta se presume que
el vendedor no ha tenido otra intencion que pprci-
hir ,1 pr""io 'Iue se ha propueslo lener; para la prr
del comprador no calle aqui ninguna consid(\-
racioo personal: tilO lal que.l <endedor perciba el
llrecio. nada le importa que su fiuca pose ser pro-
piedad del comprador como del pariente; y aun m ..
conleolo ha de ser de que P.1se a Rer propiedad del
pariente, que osi queda en la familia.
105. Para que 18 donacion no di- lugar al re-
tracto necesita reunir iguales requisitos que la per-
muta y el arrendamiento, esto (>s, que el acto de la
douacion no tenga tal mezcla de venta, que la na-
turaleza de esla veDla predomine en e1l8. lo cual
acontece cuando la donacion est hecha en recom-
pensa de st'f\'icios prestados, y que estos sen"ieos
son apreciables en una cantidad de dinero que ex-
ceda de la milad del "8lor de la finca objelo de la
donacion. En esle seutido se eXpre88 nuestra cos-,
lumbre de Orleans en su 3rl. 387 que dice: tratn-
dose de una. dQ1laci01 pltra '!/ sfm,ple 'LO hay ret1'acto.
106. Slo existen estas donaciones que la cos-
tumbre entiende excluir de Sil disposicion por me-
dio de las palabras. pura !I simple. tOna donaciou
aunque hecha en recompensa de servicios prestados
no estil por esto sugela retracto cuando los S("r-
vicios no son apreciables en una cantidad de
nero, cuando le suma en que se apreciaron DO
excede de la milad del valor de la finca.
107. Una donacion mllla de fincas hecha a r.-
vor del sobreviviE'nlt" de los dos donantt"s no est
tampoco .ugeta al retracto.. .
Pero si d. su parIr el dODatano hoce don3Clon al
Toa. 'UI .
- 82-
mismo tiempo j favor del donante de uno cantidad
M dinero, 6 de cosas muebles que excedan de la
milad del vnlor de la liDco douod., se presume que
estas .los donaciones se hiJn hecho paro. simular la
tenia de la finca por dicho suma de dinero 6 por
dicho. cosos muebles: asl es 'Iue eu este C8S0 ha-
hr. lugar al relraclo.
;';ulese que la regla que hemos eslaulecido
de que en los mixtos, debe uno
para ju>.gar de la naturale .. del aclo, mas a lo '1ue
en l predomina que al nombre que se ha quendo
dar al aclo, es una regla que tieue lugar cuando se
ha dado al acto el nombre de un contralo no suge-
lo al retracto, como la permuta, el
a renla, o la donocion. Esta regla es necesana en
p;;los casos }lara impedir los fraudes que pueden
comelt'rse oonlra el derecho de los parientes con
disfrazar un contrato de venla bajo e1 nombre de
dichos contratos. Pero esta regla DO tiene lug-dr eu
el caso contrario, sea cuando se ha vendido una
finca por cierla canlidad de dinero y .e ha hecho
condonacion al comprador por el mismo contrato
ele In mayor parle de esta cantidad; aunque lo na-
turaleza de la douacion parezca predominar en rs-
te contralo, debe uno ateoerse al nomhre que se ha
dado al 8clo, y hay lugar al relraclo. La razon de
la diferencia es que en este caso no hay (Iue
ningun fraude; cabe aqu creer que el que ha dls-
pueslO de esla manera ha querido disponer por me-
dio de ven la .. con objelo de C{'nservar el derecbo de
retracto gentilicio su familia, en lo que UD comp-
te ningun fraude, siendo como es dU01)O de hacer
.1 lraspaso favor del adquirente de. la manera y
eon las condiciones que mejor le parezcan.
:;Obre la cu.,.ion de si el relrayente debe en esle
- 83-
caso pagar al comprador todo el precio, aun el co-
rrespondienle la parle condonada, vase in!ra
oap. 9.
109. 'i el controlo calificado de conlrolo de
venta remisioll completa del precio,
t'n tal caso serta eVIdente que el contrato seria una
verdadera donacioll, y en nada seria contraloJ de
"eula porque es de esencia de la venLa que ho\'o
un precio que el comprador se obligne j pagar' l;or
('sle motivo no podria el acto dar lugar al' re-
tracto.
.Olra cosa seria si la rcwision del precio se lIu-
lnese hecho, no por el aclo mismo, sino ez ;,te1'-
Tallo. Esto no impediria el roltraclo, porque por.
'Iue haya habido contra lo de venta y se tenga de-
recho al relracto, haslil que baya existido ulla obli-
gacion de pagar el precio, aUDque luego haya 'Iue.
dado e."(linguida por la remision que rl vrntlt>dor
ha tenido bien hacer del mismo.
V. De la Irfl1tSQccio".
110. Hase pregunlado si lo traDsaccion en cuya
virtud una de las parles que se dispulahan la pro-
l"edad de UDa fiuca l. deja la olra, mediante una
cierla que de esta recibe, es UD acto equi-
.. venta que d lo"aral relraclo gentilicio.
hs OpUlJOO de algunos jUrlSconsullos que la tra,,-
saCClon no d lugar al relrorlo cuando la linca se
la qoeda el que estaba ya en su posesion, poro que
hay lugar al mIsmo cuando el posesor de la finca la
cede ti la otra parle en virtud de la lransoccion
I,;edianle cierla canlidaJ de dinero que por ella re-
CIbe. La de Aniou, arl o 361, participA
de esle Algunas olras, como la de -Maine,
- 84-
.rt. 370, Clermonl, art. 29, han abrazado 1 .. opi-
DioD conlraria que me parece preferible; decidiendo
indislinlamenle que l. lransacciou no d lugar al
relraelll siempre que DO haya fraude ..
La raZQU es que siendo 10 lidnsBCClOO por su nR.
Luralc7.8. de ,'e fff.Ctrla el dub". no se de cierto
si la parle deja l. linea la olra eo rirlud de
111 lrBUsaCClOU mediante una canlidad de dinero,
era la verdadera propielada, y no la parle en cuyo
poder la dej; y por consiguienle es ioeierlo si esta
transaccioo encierra una enagen8ciou que pueda
dar lugar 01 retraclo. Este es el razonamienlo que
emelea Dumoulio, in Cons. Par. 33 gl. l , u." 64
y GI, sobre la cuesliol1 de saber si la lrausol'cion
da lugar los derechos seoriales, eueslioD que
liene puntos de contaolo con la que DOS ocupa.
11 l. Las coslumbres que dicen que la lraosac-
cion DO da lugar al retracto, anadeo las palabras,
si nQ hay {rafLde. es, si no se ha simulado una
conleslaoion sobre la propiedad de la finca ",lre
las parl('s y ulla lraU!)8ccion sobre dicha coulesla-
CiOD al objeto de disfrnr..ar uua venta que quera
hacer el propietario de la fiuca. Esle fraude se
presume cualllo la parle que se queda COD la tinca
en \' irlud del aclo calificado de lra.soccioD. hace
enlrega d, una canlidad casi equiralenle al .alor
de la finca. La costumbre- de Maine contiene una
disposicion sobre- la materia rll el art arriba ex.-
presado.
Vr. De IR licifaciolJ n.lrt' los ropro;;etanos.
llt. Cuando una finca cc,rresponde en comu",
yen virlud de Un IIlulo comun Iambien, dos Vro-
pielarios de difercple familia. como cuando una
- 85-
finca adquirida duranle la comunidad del marido y
de la mujer es comuu eulre el heredero del marido
yel de la mujer. la licitacion en cuya virtud uno
de ellos se vuelve adj'odicatario del lolal no d lu-
gar al retracto genli ico de la porcion de su co-
propietario. La razon es, que un aclo tal equivale
a la divisioll que estaba por hacer cnlre los copro-
pietarios, y por collsiguiente, no e8 una venta, y
se considera que el licilador adjudicatario no ad-
quiere ]a C05a de su copropietario.
Habiendo decidido la jurisprodenci" que la ven
ta hecha de su porcion por UllO de los t'Opropiela-
fi08 favor dp} olro copropietario, no pa!!-a por una
verdadera ytuta, sino que se considcru como un
aclo equivalenle la parlieion lo propio que la li-
citacion, y que por lo mismo no da lugar l laR de-
rechos selioriales, es llna consecuencia que lampo-
co debe dar al retraclo.
El priueiplO que acabamos de estableo,,,, de
que las licitaciones no clan lugar al relracto cuan-
do uno de los liciladore-s es adjudicatario, tiene
tamhieo en la coslumbre de Paris, auoque
parezca deCldir lo contrario de una manera formal
el arliculo lM, en que se dice: P01y;ioMde rUlC/Hen
didt7. en tJirttld de licitacio/t elc., estd ltIgeta al re-
trflclo. M. Le Camus , ro sus observaciones sobre
esle arUeulo, ha opinado que se debi deslizar un
error en ellexto, y que dpbo de haber un no U en
lugar del es. Saca argumenlo de que en la coslum-
bre de Calais, copiada cuasi al pi de la lelra de la
de Pars, este articulo se encuentra en el 163 con
la negacion de que hemos hecho mrilo. Los co-
mentadores de la coslumbre de Parls han dado al
mismo diferenLes interpretaciones. La qtle pareC'e
ms aceptable es la de GueriD, adoplada por L.-
,
-"
- 88-
uMisle.. Opina que en el ct\so de esle artculo de-
ben suponerse admilidas la. pujas exlraas, herha
la udjudicucion favor de una lerctra persona ex.
lralio, 'i 9ue lan slo es rn'op;a la porcion de lUlO
ue los lambieu si los parienles
ole esle he,lador podlOn ser .dmilidos al relrael"
de esta porcion contra el adjudicatorio. La razon
estr derecho, consista en que con-
cedlendoselo, St' deba lugar a una nueyo licitacioll;
que hobh.t tanta rulan para evitarestc inconvenien-
le y par. excl.uirlos, que debian impularse 00 ha-
ber pUJado. :\0 obslanle eslas razones, decide el
arliculo qne hay lugar al relraclo. Cualquiera que
sru el senlldo de este artculo, lodos convienen eu
'jue uo se debe lomar en el sentido de '1ue pueda
(ar lugar al relraclo cuando uno de los hcitadores
l'S adjudicatario, .y citan en su apoyo UDa sen ten
da de 165-1 qur resuelve el caso en 10 costumbre
le Pars .
113. Tiene lugr esta cuando la lici-
tacio,n se bace enlre partes que son copropietarias
en vlrlud de uu titulo COIllUll. igualme-ule
luglJr f:oe hace con una lercera persona que
ha adqulrluo la parle de uno de los copropielario.
.\' que ('!:llr tercer adqll1reute sea adjudicatario?
Pam ti entender bien esta cueslion hagawos dos
S1IposIClon.{'s. primero que un marido
.y una mUjer hayan adqlllr1do en comunidad una
IInct\; qne despues del f.Uecimienlo de enlrambos
-.e haya licitado psla finca enlre 10. herederos del
marido ," los de la mujer, y que uno de los herede-
ros de sea adJudlCalario. Salla. la vista que
osla adJ ndlCaClon no da la familia del marido el
derecllO de relraclo de la porcion del marido eo ....
lB finca . Supongamos eu segnnde> lugae qne.!a 1;-
- 87
citacion lieue lugar entre los herederos del marido
y un lercero que h. adquirido lilulo singular los
derechos sucesivos de UllO de los herederos de la mu-
jer, y que este tercero se "uel\'a adjudicatario de
toda la finca. Podr la familia del Jllarido, lI1(>jur
.poyada que en el cas preceden le , prelender el
derecho de relraclo geolilicioY La ralon do duda ..
que parece que esle segundo ca,o es diferenle del
primero. Dccidese en este segundo caso que lo ad-
judicacion da lugar al beneficio de lotes y \rntas .
aunque no suceda lo propio en el caso cilado en
primer lugar: parece colegirse de esto que en este
caso la adjudicacion dar lugar al relraclo
gentilicio ounque suceda lo contrario en el prece-
dente. Hay que decidir, :,incmbargo, que ni en uno
ni en olro hay lug .... r al retraoto gentilicio en favor
de la familia del ffiaridp. La razon es que rl1 niu-
guno de los dos puede pasar la 1icilacion por una
verdadera Yenla que los herederos del marido ha-
cen de su pordon. Si en el segundo caso supuesto
hay lugar al beneficio de loles y .-enlas por las por
ciones que ellercero 8(hlUiere en virtud de la lici-
tacion, no es que adquiera esLas partes dr los he-
rederos del IDorido, yque la licitacion f"f'8 un ver-
dadero titulo de adquisicion, sino que es por una
razon particular, esto es, por la razon de que la
parle que ellercero ha adquirido de uno de los here
deros de la mujer, la cual, hasta verificarse la li-
ci Lacion no era olra cosa que una parle indetermi-
nada de la finca, est determinada en \+irtlld de la
licilacion hecha dellolal de la finca: y por consi-
guienle, la venIa de parle que aules de 1. lici-
tacion consislia tan slo en la venta de una parte
indeler minadn. y lao s610 lugar al beneficio
por UDa parle, viene ser en virlud de la licitaciou
,
,
I
H
- 88-
l. vcuta de luda la finca, y debe por lo laulo d.r
lugar uu beneficio Inlegro debido al bajo
la deduccioD de lo que haya ya recibido alliem!,o
de la venIa de dicha parle.
VII. los actos 'ltte cOlllklleJl la rescisioll de tilla
vNlla, que ulla mInia 1'tuta.
114. Los aclos tI ue oonliellen la rescision de UDa
venLa primero que una nue\'a venta, tampoco de-
ben dar lugar al relraelopor la misma razon de que
00 dan lugar los derechos seoriales. Por ejem-
plo, si habiendo fallecido mi padre aules de pagar
el precio de una finca que habla comprado, conveo-
go con el vendedor en que \'uelvQ a incorporarse
de la lioca me reJeve del pago dell'recio, mis pa-
rienles 00 podrn preleoder el derecho de relraelo
gentilicio contra el "endedor, no siendo esLe aclo
UDa nueva venla que de la misma le behecho, sioG
uoa simple reseieioo de la que habla hecho un
padre. Vase el articulo 102 de la coslumbre de Or-
leans, y la explieacioo que bemos dado en nueslra
inlroduceion .llralado de los feudos, nm. 131 y
'ngUlellles.
115. Por la misTOa razon, si mi padre hubiese
comprado una finca con paelo de relro compreadi-
do en el mismo conlrdlo de venIa, l. faculladdere-
climir que se ejercerla sobre mi no darla mis pa-
neoles el derecho de relraelo geolilicio con Ira .1
vendedor, si otro que egluviera en poseSiOD de sus
derechos y ejereiesf el paelo de relro, porque la ...
Iroventa, que sufro no es una nueva venta que hag()
de la misma finco 1 sino el cumplimiento de UDI\
clausula resoluloria conlenida en el conlralo de la
- 89-
venia hecha mi ravor. Vase el articulo 12 de la
costumbre de Orleans, y DllestrasanoLacione8.
No sucedera lo mismo si habindoos comprado
mi padre pura y simplemenle la finca que me ha
tocado en sucesiou, os hubiese concedido el dere-
cho de redimir la finca en ,-irlud de una convencion
que hemos eslipulado junios. Esla facultad que os
he concedido \' el ejercicio tlue de la misma
tlO pueden paSar por una simple aDulacion de la
venta que ha beis hecho mi padre: es Ulla verda-
dera veuta que os hago de una finca propria, la
cual da lugar al relraclo. .
Ms dificil seria la resoluoion del caso SI fuese
lUi padre el que en virtud de una convencon por,-
lerior al conlralo os hubiese concedido la racullad
de redimir \' que se ejerciese sobre mi , nombrado
su Parece que podrais en este caso opo-
ner contra elrelraclo ejercido por mis parientes ,
que el derecho de redimir os ha sido coocedido en
un tiempo en que la linca era una adquisicion de
mi padre y no eslaba lodava sujeta al relraclo; que
mi padre ha podido, en consecuencia, concederos
la facultad de redimir esta finca que no estuviese
sugela al retracto, y que no habindose trasmitido
la finca coo esla carga, pudeis ejercer conlra mi el
derecho de rrdimir sin sugecioll al retraclo. Hay
que decidir, no obstante les raZO:.les que-
eslais sugelo al relraclo. El derecho de redImir que
os ha sido concedido por la convencion habida en-
tre mi pedre y vos con posterioridad al cOlltrnlo
1
110
era Iodav!a 1. venta de la finca; slo era una pro-
mesa de vendrosla caso de conveniros su compra:
la venta slo se ha realizado al liempo de ejercerse
la redencion y en un tiempo en que la finca se ba-
hi. eonverlido en propia palernal; la calidad de pro-
- qo-
VI" que tenia al tienlpo de la vellla l. melve suje-
la al retraclo. Vos 110 podeis !.'retender que la finca
UD Ine h. sido trasmitida SIOO pesando sobre l.
misma el derecho de redimir. porque no ha sido
nunca areola esta carga. Lo hubiese srdo sin du-
da si se hubiera concedido la facultad en el con-
tralo de venia porque en lal caso hubiera sido una
condicion de la enagenacionj l)Bro concedida
una convencian posterior 10 enageu8cion, slo
puede producir una simple aecian personal , porque
no se puede adquirir por medio de simples con-
venciones. 1tudil conreitionilnu. ningun derecho de
arrolacion
1
ni uingun derecho en uno cosa.
116. Cuando una renta en bienes raices creada
con facullad do redencion, h. sido redimida por el
deudor en virtud de la reserva de dicho derecho,
!!Sta redencion es UDa rescision v extiocion de di-
{}ha renla. hecha en oumplimiento de una clasu!a
bajo la cual se cre la renla , la que por lo mismo
no d lugar al relroclo gentilicio.
Ms espinoso es el caso cuando el acreedor de
una renta en bienes mices irredimible admite vo-
luntariamente del deudor la re<lencion dela misma,
Po",oo que aun en este caso no ha de haber lugar
al retraclo. 1.' Esle ocIo tiene ms de Jiberacion de
lo finca gra<ada con dicha renla , que de adquisi-
cion de la misma. 2.' La renla queda extinguida eo
virtud de esla redencion, y uo es posible ejercer.l
relraclo do lo que ya dej de .. ishr. Eslo con lodo,
OUIDoulio, 20, gl. 5. q. 15, nm. 58, decid. que
hay lugar al retroclo feudal, y milila la misma ro-
zan para decirlo en materia de retracto gentilicio.
La razon es que no siendo la renla redimiblel la re
dencion que el aoreedor permite hacer al es
una,'ierdndera "'enta .olunlari;1 q,ue le bace de
- 9' -
Tenta, parecidtl8 la que haMa un tercero, y que
debe dar lugar la redencioD. En cuanlo las ob-
jeciollPs seopone qne la redenoion es uDliberacion
y no una adquisicion. Yo conLesto, negando el
principio: el deudor adquiere verdaderaroente la
renta en \"irtud de la redcocioD que le consiente
hacer el acreedor. Adquiere en la finca un derecho
mucho ms grande que el que tenia, puesto que s-
lo {'ra propieLariode la misma, hecha deduccion de
la renlu de que la finca eslaba gravada, y adquiere
lo que foltaba para que su propiedad resulte plena.
La tiberaciou de la finca y la extiocion de laren-
ta slo son de lq compra y adquisiciou que
el de",lor ha hecho de la eellta, si colUpra y adqui-
sic ion subsisLicsen perpLuamente en
pero no siendo esta com pra y esta adquls1clon mas
que momcntiUleas en fuerza del retracto, ya sea
feudal , ya gentilicio. que haoo pasar la compra de
la renLa en CUCSliOll la persona del retrayente,
claro esl que no pueden operar una exoneraciou y
una exLincion perplua de la renta , toda vez que
una causa momentnea slo produce lID efecLo tam-
bien momentneo. La finca no queda, pues, libre
en fuerza de la redencion de la renta sino en lanto
que l. compra de la renlo subsisle en la versona
del deudClr propietario de la finca que la redum,
es decir, hasta el tiempo del retracto: la reuta hasta
este tiempo qneda suspendida pero 110 .. tioguida:
con esLo hemos contestado la segunda objeciou.
Se me ha objelado adems: la redencion volun-
taria <le la renta en.bienes raiees que el proplel8rl0
la misma ha consentido que se le hicl.ese,
.gne en fue". de la e,Iincion de la reola que dICha
opera, lashipolecasde los acreed.ores del
jlr9pielarlO de la (eota.: luego .debe exllngulr .gual;
- 9"-
menle el deT<ebo de relraelo de sus parien"'s. Con-
teslo 8. esto que no milita la misma razono El dere-
cho de relraclo consisle. como 10 bemos dicho a
en bacer pasar la persona del relrayenle la 0010:
pra de la adquisieion de la reuta que habia hecho
el deudor, lo cual impide la exliuciou de la renta.
No sucede lo propio con respecLo al derecho de hi-
poteca de los acreedores: este uerecbo no impid,'
que la compra que uo tercero ha hecho de una co-
sa hipolecada subsista en su persona: el lInieo de-
recho que compele los acreedores es el de ejercer
sus hipolecas sobre dicha cosa mientras esta ,ub-
sista; pero cuando la cosa que les h. sido hipOleca-
da es una renta redim;da por el deudor, habiendo
sido exlioguida esta en virtud de la compra que
la misma hizo el deudor, y que subsiste en Su per-
sona, los acreedores dejaD de tener ulla hipoteco
sobre UDa cosa que ya DO exisLe.
Si la reola redimida por el deudor le hubiese sido
retirada en virtud de reLracto gentilicio, no subsis
tiendo en este caso la oompra de dic}J8 fenta en la
persona del deudor, y 00 habilldose hecho por oou-
siguiente, ninguna confusion ni extincion de In
renLa I las hipotecas subsistiran y podran ejerctN't'
contra el parif'ntp que ha "jercido el retracto.
VUI. De IIIs ve"las nulas y de las ventas
,imulat/as.
117. Los jurisconsultos ban agitado inlllilmen-
te la cueslion dcsi las ventas nulaR\' la8 ventas simu-
ladas daban lugar al lugar al reinicio. Es evideol<>
que en lanto se oonsidereo estas ventas como nulas
como simuladas oo,uedeo dar lngar al relraelo
por a razOD "Dcilla e que DO soo _.,dad.ros .eo-
- 9J -
t : pero no pudioudo el comprador oponer por si
mismo la lluhdad la simulacion de su Iilulo de
.adquibiciou, no puede evitar el que tenga que aban-
donar la fiuca en vir(ud de la demanda de relraeto
<' lltablod. por los parienteslcs del vendedor. EsLos
parientes aceptarn la venta tal cual sea. Si es una
veota nula simulada que 00 diese al comprador
sobre quien hao ejercido el retracto Iliugun derecho
en la finca, no adquirirn oou el relractoms dere-
cho del que teoia el comprador sobre quien loejer-
derou. y estarn sugetos las mismas acciones
'lue hubiera estado sugela el comprador al obieLo de
oblener l. nulidad la simulaeion delcoolralo.
Nlese qne par. que el veodedor puedajuslificar
el pariente la simulacion del contrato es ne-
('esarioqllc presente uua contra-escrilura auLorizada
por nolario pblico de la misma fecha que el con-
trato 6 de fecha anterior. Una contra-escrilura he-
<lba pri"adamente no basta, porque pudiendo ser es
tos aeLos de fecha adelantada,. 00 baceo f6 con Ira
tercero. Vase nuestro 1'ralado M IU obl(9Mi01lU.
nm. 7[,0.
10. El retrayenle mayor de edad que ha ejer-
cido el retracto eu virtud de una venta nula y Su-
geta rescision, no tiene niugun recurso contra el
comprador sobre qui.en ejerci el retracto, habin-
dole despojado el "eodedor de la finca que retir6.
Debe suponerse que quiso tomar por su cuenta la
venta. Ef:to con lodo si hubiese sido engaado por
.1 comprador ocultndole el .ieio de la compra de
qUE' sle t('nia conocimiento. tendr derecho . ba-
reintegrar ez causa doli del retracto que
ejerci6, yen consecuencia hacer oondenar este
comprador devol.erl. lodo lo que le PO!!'\ por
{), 'u.<t de dicho ret.racLo, hecha deduceion de lo que
- 94-
hubiese recibido del vendedor por quien ru des-
I"'judo.
Por la lnisma raZOD, cuando la "enta es simulada
.1 relrayente mayor de edad liene der""ho a !<el
reintegrado ., ca.sa dol del retraclo que ejercil,
("lDlra el comprador, quien dej de ad,-ertirle lo ,i-
lOulociol1 que no poda ignorar.
120. Puede igualmente el retrayente por lu sola
cansa de su menor edad hacerse indE'mllir.ur dt"l re-
tracto que ejerci, aunque no haya mediadoningun
dolo de parte del comprador sobre quien lo ejerci.
'l'iraqueau, ad fine", , tll. n. 51; Grimoudell\',;).I, 35.
ARTCULO IV
Dtsdl. cud"do los COlllratos flU csldll sugtlos al
retracto dan IlIgar al mismo!
1 l. Es cueslionable si la yeula hecho. un .,-
trao da lugar al relraclo gentilicio lan pronto que
Re ha perfeccionado con el consentimiento de
>IIrtes, aunque no se baya consumado por la tradi-
cion. Dumouliu, in COItiI. Par. 20, gl. 3, .. tim. lO
sostiene lA afirUlathoa. La razan es, que, siendo el
derecho de retraclo genlilicio un derecho de prefe-
rencia concedido los parientes con respecLo lo'"
cxtraflos, y de hacer suya la compra cuando st' ha
vendido una linca de la familia, basta que haya un.
venta perfecta y acabada para que se d aperlun.
al derecho de relraclo. Si 00 hay posibilidad de lo-
mar del comprador la linca aules de haber
puesto en I"U posesion por medio de la tradicion, sr
le puede reLirar la aceion e$ et1tptIJ qll.e tiene paro
hacrsela El comprador oiogun inters
liene.eoopouer le demanda del pariente lafalla
- 95 -
de Iradicion de la finca, por serle complelamente
indiferente. porque lodo .u inters el:JLriba en ser
indemnizado. En cuanto laohjecioll que so hijci.',
de que la buco, aunque vendida a un extrao, DO
puede dar lugar al retraclo, lodo ve< que haslav."-
ri6carse la lradlclOD, permanece aun en la famlhu.
y el retracto t10 se estableci sino pare restituir a la
misma las fincas que UE' ella habian solido, se OOIL-
te::.ta qut! esta objecion supone 10 que se cu{!'Liollo.
El retracto gentilicio hse establecido para la coo-
8cr\'8cion de las fincas eu las familias y se oblieut
esto, ya ejercindolo despues de la tradicion, con ha
cer entrar de nuevo en la familia la finca (ue el
cumplimiento de la venta hecha un extrailo se la
habia arrebalodo, ya ejercindolo anles de la trodi-
cion, con impedir que esta venla la haga saljr de la
misma.
Se puede aun sacar argumenLo contra la decision
de Dumouiill de las palabro s del arlculo l2Q de l.
coslumbre de Poris. clI"lido aZgll1w ha te.w.ido !I
ttaspasadfJ, para sostener que no basta que la finca
haya sido vendida, silla que es necesario que !:l:e
haya verificado .h,. lradiciou. Dumoulin conteo 18.
esta objecion diCiendo que no hay que reslnnglr
demasiado las palabras de las costumbres: que l
palabras 11 I"pa.<ado deben interpretarse de nna
manem eJuatciatilJe y no restrictiu. porque ordillo
riamenle la venia es cooocida y d lugar al re-
tracto por medio de la lradicion que transfiere lo
finca al comprador extrao. La cueslion es de difi
eil resolucioD.
122. Cuando la ven la ha sido coutraida bajo
esta condicion suspensiva, bhay lugar al relracto
antes del cumplimiento de la coudicionY Podrla tal
vez decirse que basla que hayo habido uua compro
,
- q6-
veula aunque ht'Cha bajo condicion, par. que el
parieule pueda tomarla per su cuenla tal cual es, y
COIl la condicion con que se contrajo. Opino sin
embargo que se debe decir no haber lugar al ",-
tracto hasta el cumplimiento de la condiciono por-
que lodo VIO no hay "nla esla es la que pradu","
el relraclo.
Cuando la condicion slo es resolutoria, siendo
en eSle caso la ",nla perfecta, 110 cabe duda que da
lugar al relroclo.
123. Cuando la venIa no ha sido hecha por el
l"opietario sino per olra persona, slo desde el dia
del consenlimienlo dado a la venIa per el propiela-
rio, bay lugar al relraclo auuque la tradiciou esl
intervenida, porque se considera que slo se ha
vendido y pueslo la fiuca fuero de la familia por esle
consentimiento.
Otra cosa sucede cUlindo se ha vendido la linca
de alguno en virlud de poderes, aunque se hubiese
ofrecido par. moyor .. guridad uua rolificacion; el
contrato abre la accion de retracto sin que haya
necesidad de esperar la rolificacion, que es supt'r-
flua.
124. Igualmenle cuando un menor b. veudido
Sil linca propio, y ralilica la venia al llegar a la ma-
yor edad, el relraclo queda abierto desde el dia del
contra lo de venia perque l. nulidad de la enage-
nacion de los herederos de los menores DO es una
nulidad absolula sino relativa, v lan slo en favor
del menor. acto es t'tnicamellte nulo en el caso
que el menor los que le hayan sucedido en sus
de,rechos , tuvieran por conveniente quejarse del
mIsmo iDlenlar la rrscision. El acto permedio del
cu.1 ralifica el conlralo al llegar l. mayor edad.
es. un neto por el que renuncia al beneficio de que_
- 97 -
j3; pero no es por medio de esteaclo que l ha sa-
cado la finca fuera de la familia, sino por medio de
la venta que de la misma hizo, siendo precisamen-
le esla ,'eula la que da aperlura al relraclo y no la
rati6cacion, '
125. Me parece que DO ba de suceder lo propio
con :renta que hecho una mujer sin
autoTlzaclOn de su mando eslando bajo el peder de
t'ste, y que la hubiese ratificado en estado de viu-
dez; el aclo que ha hecho bajo el poder del marido
es un aclo absolutamente nulo; la ratiIJcacion que
ha hecho del mismo en estado de viudez no es pro-
piamente una ratificacion, pueslo 10 que es nulo no
admite eonfi rmacionj es un verdadero contrato de
vcnla que ha hecho de nuevo, en cuya virtud ha
pueslo su finca propia fuera de la familia. La
'Iue habi .. hecbo cuando estaba somelida al poder
de su mando no ba pedido hacerla salir de la mis-
ma, puesto que siendo esta venla un acto absoluta-
mente nulo, no poda tener ningun efedo,
126. Existen ciertas causas que suspenden la
apertura del derecho de retracto, lales son, !., la
comunidad de bienes en la que el adquirente extra-
,o es cot;tjunto por matrimonio. clln una persona pa-
mientras la 2.' los hijos pa-
Tientes del adqUIrente extrao, mientras haya espe-
ranza de que les corresponda la finca por sucesion.
Vase el captulo siguiente, art. 3, sobre estas dos
eausas que suspenden la apertura del retraclo.
'TOlf, VIII.
,
CAPfn:r..o V
A f/ui', se concede el retracto genh'licio' Por qurl"
y sobre f/lliilJ puede e.iercerse!
ARTicULO PRIMERO
A qllin se concede el retracto gentiliciof
127. El relraclo genlilicio se concede por las
coslumbres la familia del vendedor. De eslo se si
guen dos cuestiones. l.' Quin se repula en esla
maleria vendedor I cuya familia se concede el de-
recho de relraclo 2.' Cul .s la familia
del vendedor quien se concede esle derecho.!
r.; Qui" es reputado fJendeJ<Jr, d cuya familia se
conCl!e el re/rae/o gentilicio'
128. El "endedor es en esla maleria el que ena-
geno su finca ttulo de venla, 6 cualquier otro
tilulo equivalente venta, lanlo si la ha vendido
por si mismo, como si tan slo ha consenlido la
venIa, o que haya sido forzado de consentir la que
aIro h. hecho.
Segun este principio, cuando es el marido el que
ha vendido en su nombre la finca propia de su muo
jer, y que la mujer ha nicamente consentido la
ycnla, en materia de retracto gentilicio, sta es la
que se considera como vendedora, abrindose el
lraclo genlilicio favor de l. famili. de l. mujer.
porque la mujer ha enagenado la finca y la h.
- 99-
colocado fuera de la familia en fuerza de su consen-
timiento dado la ,"enta.
129. En las coslumbres que exlienden el relrac-
to las adquisiciones hechas, cuando un marido
vende una finca que forme parte de los bienes ga_
nanciales, tiene derecho al retracto gentilicio la
familia de la mujer? esle derecho coresponde en
un lodo la del marido? Puede decirse en pro de la
familia de ]a mujer I que el marido no es senor y
propietario de los bienes gananciales sino en Su. ca
lidad de jefe de la comunidad: slo en esla calidad
los vende; de donde parece inferirse que la mujer
los \'ende conjuntamente con l, ej1ts organo, y por
la parte que ella le loca .1 menos habit,,; v en con-
secuencia, que el derecho de retracto h8 d quedar
ubierta en favor de su familia por la referida parte.
Sin embargo de lo expuesto, Tiraqueau, 8rt. 3"2,
n." lOO, decide que el derecho de relraclo correspon-
de por el lolal de la finca la familia del marido,
y que la de la mujer ninguna prelension puede le-
ner al mismo. La razan es que durante la comuni-
dad, el marido, segun nuestro derecho
nario, l solo es seor fot'1lUlliler de las adquisicio-
nes hechas durante el matrimonio; el derecho que
t 183 mismas tiene la mujer es un derecho in. spe el
in kabituque se limita lomar parle en los bienes
resultan les al liempo de la disolucion de la socie-
dad conyugal. La condicion de donde nace lodo el
derecho que los mismos puede pretender viniendo
desaparecer por la misma enagenacion I no puede
ser considerada como teniendo una verdadera parle
en los bienes gananciales que su marido vende du-
rante la sociedad conyugal, yen consecuencia su
familia no puede tener derecho al retracto.
Tiraqucauexceptuo desu decision el caso en que
- 100-
la mujer haya vendido la finca ganancial junlamen-
te con su marido, en cuyo caso la familia de la mu-
jer lendr der!'Cho al relraclo por milad. Grim.u-
det parlicipa de la misma OpiOlOO IV, 11. Yo soy de
parecer que aun en esLe caso no tiene la familia de
la mujer ninguo derecho al relraclo per mili lar las
mismas razones. La finca vendida es igualmente
UDa finca eo que la mujer no tenia todava un de-
recho formado; si ella ha nlen"euido como vende-
dora ha ido para dar mayor seguridad al compra-
dor: la mujer en este coso ha sido parte en la ven-
la, del mismo modo que hubiera pedido serlo un
exlrailo.
130. Cuando el marido vende solo una finca
propia de su mujer que ella ha converlido en mue-
ble, bcorresponde la familia de la mujer el derecho
de relraclo? La razoo de duda es que si la venta de
l. finca propia de la mujer, no hecha mueble, da lu-
gar al relraclo. es perque la mujer en fuerza del
consentimiento dado esla venta, enagcn8 la fioca
de que habia quedado la verdadera propietaria, al
paso que en la venta que el marido hace de una
finca propia de Su mujer conyerlida en mueble, el
consentimiento de la mujer en nada inler\"iene, ni
es ni poco ni mucho necesario para su enagenacion;
por el mero hecho de haberse convertido en mueble
ha cesado de perlenecer la mujer y pasa ser pro-
piedad del marido, quien durante el matrimonio es
el nico seor de los biene. de la sociedad conyu-
gal, de cuyos bienes gananciales forman parle los
propios de la mujer, convertidos en muebles. La
mujer DO pnede, pues, ser considerada como la ven-
dedora de la finca en cueslion, y la venta que de la
misma se ha becho tampoco puede, por consiguien
te, dar aperlura al relraclo en favor de su familia.
- 101 -
No obslanle eslas razooes, bay que decidir que la
venta de la finca propia de la mujer, convertida en
mueble, aunque becba slo per el marido da lugar
al rel'aclo gentilicio en favor de la familia de la
mujer. El por qu es que la conversion en mueble
de la finca es una ficcion que redunda s6lo eu inte-
rs del marido y de sus berederos para que puedan
repartirla con la mujer y sus herederos, de la mis-
ma manera que si fuese verdaderamente una finca
de la sociedad conyugal, y para que el marido len-
ga el derecho de dispener de l. misma como lo ha-
ce coo los bienes de la comuoidad. Pero seguo la
mxima de que las ficciones carecen de efecto fuera
de los casos pa,a que fueron establecidas, tictio
1&01& operalur 'Ultra casum fiClioll,is, en todos aque-
llos en que no es cuestion de inters del marido, el
inmueble propio de la mujer converlido en mueble
conserva la calidad de propia que lenia anles del
matrimonio. En consecuencia de este principio es
que las propios hechas muebles eslo sujetas las
reservas de fuero contenidas en elleslamenlo de la
mU/'er, y que la sucesion pertenezca los herederos
de as propias de la mujer, sin perjuicio de la parte
que en ellas debe lener el marido. Seguo el mismo
principio, hay que decidir que la venta que el marido
bace de las propias de la mujer, becbas muebles,
es verdaderamenle la venla de una finca propia de
la mujer, que ha de dar lugar al relraclo en benefi-
cio de la familia de la mujer. La conversian en
mueble de una finca encierra un consentimiento
con respecLo la venia que quiere hacer el mari-
do de dicha finca cuyo consenlimienlo hace la
mujer vendedora de la misma: no le ba desposeido
todava de la misma, ni puede serlo sino vendIndola
el marido disponiendo de ella de olra manera, en
- 102-
virtud de una divisioll de los bien gananciales,
por medio de la cual la finca hecha locase
por suerte al marido 6 sus herederos. cuya parti-
cion es el cumplimiento real y la c013sumacion de
la conversion en mueble. Esto es lo q.ue ensea Du-
moulin in Cons., 78. gl. 1, n." 104. Si 1IUl"ilus;"
'liim dictm claUS1&lm tota'Jn dormwt 'l7endat , tota cadit
in jus retractus prozimitatis cou'natis filite . ... . non
obstante dicta clausula conl1'actlls matrirnonii, qum
non cOllcernit nisi interesse 11lariti tantmn.
En otra parte el mismo Dumoulin, in not, post!.
ad 184, n.' 6, parece halla dificn](ad en sujetar
al retracto en favor de la familia de la mujer la par
le del marido habida en la fi nca propi.a de la mujer
hecha mueble: acaba sin embargo po,r decir que es
favorable a que se la sujete al mismo por el total.
Yo opino que hay que decidirlo as por las razones
poco ha expuestas: este es el parecelr de los anota-
dores de Duplessis, sobre el cap. 6.
131. Segun nueslroprincipio, cuaudo la finca
propia de un deudor ha sido vendida. y adjudicada
por senteucia en virlud del embargo trabado sobre
ella por sus acreedores, el deudor embargado es el
que es reputado vendedor, habiendo en consecuen-
cia lugar al retracto gentilicio en fa"or de su fami-
lia, porque l es quien enage.ua, y el reputado por
vendedor causa de verse forzado ti consentir la
"enta y la adjndicacion hecha.
Lo mismo sucederia si el embargo y la venta de
la finca se dirigiese contra el curador de su suce-
sion vacante, porque se halla representado por la
misma, segun la regla de derecho, luzredita-s per-
sonee de(ttncti meem. s'Ustinet.
132. Pero si, en virtud de la demanda -hipote-
caria entablada por un acreedor de aquel de quiell
-
1
3-
mi padre hubiese adquirido la finca que me ha tras-
lDllldo con su suceslOU, he abandonado dicha finca
y. que haya sido embargada y vendida por senlen-
Cla contra un curador al hacer el abandono no ha-
br lugar al retracto gentilicio: Paris, a;l. 153,
porque no cabe decir en este caso que se considera
ser yo el que la ha vendido y enagenado por medio
de la venta que se ha hecho ai liempo del abandono
co.ntra el curador, puesto que no se ha vendido eu
rol contra, habindola renunciado en fuerza del
abandono que de la misma hice.
Otra cosa seria si, en virtud de esta acoion me
hubiese dejado condenar al pago de la suma ga_
ranla de la cual se habia hipolecado la finca, y que
la hubIese dejado embargar eslando en mi poder.
133. Cuando un deudor ha hecho una cesiun de
sus bienes sus acreedores y stos los venden en
consecuencia, los parientes del deudor tienen dere-
cho al relrado, 1"'rque l es el que pasa por vende-
dor, por mlDlsteno de sus acreedores, puesto que la
que ha hecho no encierra sino un poder que
da a sus acreedores de vender sus bienes y de per-
cibir su precio J los frutos hasta el momento de la
venta en pago de sus crditos; sentencia en Mont-
holon, 123; Leprestre, 11, 34 Y olras.
134. Resulta de lodo lo arriba expuesto, que
no es en mi nombre y como cosa mi per-
lenectente que yo Tenda la finca de otro, sino en
nombre del que es su propietario quien consiente la
venta,6 est obligado consentirla, este propieta-
rio es el vendedor y la ley confiere el derecho de re-
tra?to gentilicio su familia. Mas si estando en po.
seston de la finca de otro la vendo en mi nombre y
<:omo cosa de mi propiedad, el vendedor soy yo, y
nIcamente puede esla venIa dar aperLura al dere-
-
1
4-
cho de relraclo en beneficio de mi familia, y no pue-
de darla en beneficio de la del verdadero propieta-
rio, porque no habiendo ste ni vendido, ni
lido la venta, lDal puede decirse que sea el vende-
dor. Por olra parle, aunque sea efectivamente ('1
propietario, no se considera lo es, sino que se presu-
me haberlo sido yo pues lo que posea la linca cuan-
do la vend; porque es un principio, que lodo po_
sesor es considerado prOpietario de la cosa que
posee, en tanto no es Sta reclamada, ni se le ha,"a
despojado de la misma.
Si despues de esLa \'enLa, medinse un BCLo entre
el verdadero propietario y el comprador por el
el propietario ratificase la venta, siendo esta raL1li-
cacion un aclo por el que el propietario pone fuera
de su familia la finca cuya venIa ralifica, .darialu-
garal relracloY Dislingamos. Siesle aclo fuese una
lransaccion por la que el propietario, mediante una
cantidad de dinero, desisliese de sus pretensiones
con respeclo la finca, y ralificase en lo que fuera
menester la venta que de la misma se hizo, siendo.
este acto una transaccioll de re dll.bia el i1U:erta, no
estableceria que el propielario con quien el comprn-
dar ha transigido, )0 sea efectivamente, ni uario,
por consiguienle, lugar al relraclo en favor de la
familia. Pero si por esle aclo el comprador justifi-
case y reconociese el derecho de este propietario, y
que sin emhargo ste consintiese que la finca que-
dase en poder del comprador en virlud de una nue-
va "enla que le hiciese por medio de dicho aclo, ya.
opino que en este caso el aclo en cuestion daria lu-
gar al relraclo en favor de su familia.
-
1
5-
11. Cul tS la familia dtl vendedor d. se concede
el derecho de retracto genltllClo.
135. Segun la coslumbre de Paris rel derecho
ms comun, el derecho de retracto genllhclo secon-
fiere la familia del vendedor del lado de donde
procede la finca propia que ha sido vendida.
El derecho de relraclo genlilicio se confiere, pues,
no indistintamente toda la familia del vendedor,
siuo aquella de cuyo lado procede la finca propia
vendida, es decir, aquellos parientes que lo son
al menos colaLeralmenle con el que puso la finca en
la familia . Por ejemplo, si la finca propia que he
vendido hubiese sido puesta en mi familia por mi
bisabuelo palerno que la habia adquirido, el dere-
cho de relraclogenlilicio slo corre.ponder aque-
llos de mis parienles que lo son por la parle de dI-
cho bisabuelo al menos colateralmente. No corres-
, .
pondera ninguno de mis parientes maternos, Di
aquellos de mis parienles palernos que slo lo fue-
sen por parle de mi abuela 6 bisabuela y no por par-
le de dicho bisabuelo (1 ).
136. Cuando una finca hace lanlo liempo que
(1) Slo IO'!!I parientes dentro del rado, y en caso de com-
petencia el mas pfllimo, son los que llenen el de !:e1racto.
Entre el hermano 1. d hijo del vendedor e. prererldo el blJo. (u-
yu 1 y 7, lit. 13. lib. 10. de la Nod,lma Ruopllaciofl.)
Si la c:osa ,'endida fuese c.ensual, de dOI 6 mas en J eon-
(,urren al retracto los parientes y coudueilos, yn prererldos 5ws,
l,8/d. )
11ero no bada aer pariente del ,'cndedor; e. adcmb, ablO,lutamenle
necuario que lo. bienes "elldidQ' sean ralul y patnmolllalea 6 de
abolengo, 6 lea del linaje del 'iendedor y del relr,,;yente, Pu" 100,que
el vendedor haya de un linaje no pueden ser relraldOl por los parlcn-
le, del otro, ni 101 qne procedan de compra otro tIluJo, (Lty 3, Id,)
-106 -
est en la familia que no hay medio, de conocer al
que la ha puesto en ella, en caso se p,resume
que la finca propia procede del m anciano de la
familia conocido como posesor pretrilo de la mis-
ma. Por si la finca que nos ocupa est
comprendida en la particion de mi tatarabuelo pa-
sin que aparezca si la habia adquirido el
lUIsmo tatarabuelo, 6 si ya la teuia herenada de su
padre de su madre, de algunos otros de sus pa-
nentes, no hallando otros ttulos mas anliguos que
la particion dicha, se considerar en este caso que la
finca propia procede de dicho tatambnelo sin re-
ms alto, y el derecho de gentili-
CIO corresponder aquellos de mi familia que al
menos sean parientes c.olaterales dell referido tata-
rabuelo.
137. El derecho de retractogent'ilicio es toda-
va mas restingido en las costumbres llamadas abo-
lengas (sO'Ilcheres) .
Estos fueros slo lo admiten despues del falleci -
mIento del que ha puesto la finca en la familia,
as como tampoco afectan la sucesioll sino despues
del mismo.
Aunque nuestro fuero costumbre de Orleans al
reformarse haya dejado de ser abolengo en materia
de sucesiones, y que afecle la sucesiou de las fiu-
cas propia. en favor de los parien!es del difunto
que lo sean al menos colateralmente con respecto al
que ha puesto la finca en la familia., ha continuado
sin embargo de ser abolenga en mal.eria de retrac-
to gentilicio, y confiere el derecho (le retracto tan
slo los descendientes del que colbc la finca en
la familia . As se desprende de las palabras del ar-
ticnlo 363, que dice, al pariente id des
undiente de la lnea; tr01lco '!I ramas de donde proce-
- 17-
de dicha finca, como tambien del art. 380, en que
se expresa que cnando alguno vende alguna finca
que le vino de la sucesion de su padre quien la ha-
bia adquirido, ettn llamados al retraclo sus her-
manos, hermanas hijos, pero no los tios yprimos.
138. Todo lo que restringen el retracto los fue-
ros abolengos, lo extiende, por el contrario el de
BorgOa, porque 10 confiere toda la familia del
vendedor, aun la extraa de aquel de quien la
finca procede, lit. lO, arlo 4, dando sin embargo la
preferencia los parientes del lado de donde
procede.
139. La mayor parte de las costumbres 6 fue-
ros confieren el derecho de retracto gentilicio la
familia del vendedor sin limitar los grados. Por esto
el que puede justificar ser al mnos pariente cola-
teral del que ha puesto la finca en la familia, que
ha descendido de la misma, tiene derecho al retrac-
to, por ms que no fuese pariente del vendedor sin
en el \igsimo trigsimo grado.
Algunas costumbres, siu embargo, han limitado
los grados. Por ejemplo, la de Nivernois, cap. 31,
art . ], concede el retracto tasta el sexto grado in-
clusi1)e de cQnsanguinidad, y 1LO ms; entendindose
segun la computacion del derecho civil, como lo
hace notar CoquiI1e iobre dicho arlculo; es decir,
que el retracto se concede slo hasta el grado in-
clusive de primos SE>gundos.
Los fueros de Normanda y de Bretaa son tam-
bien del nmero de aqueilas que han limitado el
grado, dentro el cual pueden los parientes tener
derecho al retracto; la ltima lo concede hasta el
noyeno grado y la primera hasta el sptimo.
- loS-
ARTICULO 11
Por '1u;i" puede ur 6)ucri/o el rdraclo ,
l. Cudles SO" las perlOtraS que pueden" no ser admi-
tidas al retracto JI "fi causas I)lude" d fU)
exc/tII'rIas d mismo.
140. Cualquiera que sea de la familia del ven-
dedor la que la coslumbre couceda el derecho de
relraclo genlilicio, puede ser admilido al relraclo.
No imporla qu grado, cuando la coslumbre no
lo ba determinado.
141. Para que uno pueda pretender ser de esla
familia, es necesario que el parentesco que tenga
con el ve.ndedor, sea un parenlesco legflimo. Vase
uueslra lDlroducClon altHulo de las sucesiones de
la coslumbre de Orleans, mlm. 13. De ah la si-
guienle mxima: Quien 11. es luibil par" suceder ""
es Mbil para re/raer. '
142. No hay que deducir, sin embargo, de esta
que e!l las que, en defecto de
hIJO., llamau a la suceslOo de los bienes propios
colalerales y uo los ascendientes, los ascen-
dIentes d. la Unea no sean bbiles para el relraclo,
porque lo que estas coslumbres han querido es que
los colaterales sean preferidos los ascendientes en
l. sucesiou de las fincas propias, pero de ningona
maoera han querido inhabililarles complelamenle
para la sucesion de dichos bienes, la que pueden
.en defecto de los colalerales. No son, pues,
mbablles para suceder, ni por consiguienle para
relraer. Asl opina Tiraqueau, 93, ad fin. lit.'
-
1
9-
143. Los que ban perdido el eslado civil, ya
por haber profesado religiosamente, ya sea por ha-
ber sufrido UDa condeno capital, no son de la fami-
lia, toda "ez que los derechos de. familia forman
parle del eslado civil que perdieroo.
144. Un novicio conserva su estado civil en
tanlo no haya hecho profesioD. Por esto no es du-
doso que puede hasta la misma vigilia de profesar,
enlabIar vlidamente una demanda de retracLo gen-
tilicio y trasmitir por este medio su accion sus
herederos, que tendrn derecho asumir la deman-
da; Grimaudet, 11 y 17.
145. No pudiendo los e,lrangeros uo nalurali-
zados suceder sus parientes franceses, tampoco
deben tener derecho al retracto de sus fiucas, se-
gun la mxima, qxie" no es luibil para S1ICeMr ?lO es
hbil para re/raer.
146. Un pariente de la familia con derecho al
retracto, podr ejercerlo, aunque todava no estuvie-
se ni nacido, ni aun concebido al tiempo del con-
tralo de yeota que di apertura al retracto j Reiros,
arl. 194, y varias aIras . Igualmente ser admilido
al mismo un legitimado por Sltosi.,tuitnle matri1tw-
1I.io, aunque el matrimonio que le legitim baya te-
nido lugar despues de la aperlura del relraclo. La
razon es que la costumbre concede el retracto gen-
tilicio la familia en general, y uo favor de una
persona delerminada de 1. misma. Los particulares
de esla familia s610 adquieren esle derecho con
apropirselo, jfwe l}v'odam. occupationis, en virtud
de la demanda de relraclo genlilicio que iulenlan;
por eslo basta que existan al tiempo de enlablarla.
147. Pudese entablar esla demanda en nombre
de un pariente que ni lan 5610 ha sido aun conce-
bido, con nombrar al efecto uo curador al pslumo,
t
- JIO-
lo guarda conformidad con la regla de derecho,
qul. t1lo ultro est, p"o jam nato ltalJetur I quotics de
=nlodo ejus agilur; 1. 23"2, ff. de ter. sigo Pero
esta demanda ",\10 surte efecto en tallto bijo,
en cuyo nombre se ha entablado, nazca ViVO y en
tiempo legitimo.
148. 10 desheredacion no excluye al deshere-
dado del reLracto gentilicio COII respecto las fincas
d. la sucesion de su padre de su madre, por luie-
nes fu desheredado, cuando sus hermanos y ter-
mallas las vendan, porque la desheredacion slo le
pma del derecho de suceder, y no de los dems
derechos de la familia de que forma parte el del re-
tracto gentilicio. Lo mismo dehe decirse de las hi.
jas que ciertas costumbres excluyen de la sucesion
cuando se han casado y han sido dotadas.
149. Rs eridente que el vendedor no puede por
si ejercer el retracto gentilicio; porque adems que
las costumbres no f.,:onceden el retracto al vendedor
ti los 'Pf.triell,tes del 'mismo, repugna que aqui
lo ejerza. Stendo el retracto gentilicio el derecho de
hacer suya la compra de una persona extraa , y de
volverse comprador en Su lugar, es evidente que
repugna el que la mismo persona sea la vez \"en-
dedor y comprador con respecto una misma
cosa.
150. El vendedor no puede en verdad ejercer el
retracto sobre la misma \"enta que ha hecho fK -
vor de un extrao; pero nada impide que aquel que
ha Vf.>Odldo su finca su pariente pueda retirarla
en virtud de 18 venta que de la misma haya hecho
despues este panente en favor de un extrao, por-
que en este caso no lo ejerce sobre la
. 151. d?s propietarios de porCIones indi-
VisaS, auo dIvidIdas, de una finca la hao vend-
- 111-
do conjuntamente indep.'1tile et sub specie ttnilatis,
se presume que cada uno de ellos es vendedor de
teda la finca, y por consiguiente no pueden sepa-
radamente ejercer el retracto gentilicio de la por-
cian de su copropietario. Tiene lugar esta decision
aunque no hayan \"'endido solidariamente, porque
la falta de solidaridad no tiene otro efecto que di-
vidir entre ellos la obligacion de garanta en caso
de eviccion; pero no impide que se presuma baber
cada lIllO \"elldido la finca entera al comprador que
quiso comprar una finca completa y no porciones
de la mismaj Jlfolin. , in Canso Par. , '20,gl. 1,
lums. 13, 1411 15.
Tiene lllgar esta decision siempre que el aclo
f'mpieZ8 por una \"enla de la finca que varios hacen
juntos, aunque consecencia del acto se delE.'rmi-
neo las proporciones indivisas, aun Jas di\"ididas
que cada "endedor tiene en la finca, y que se haya
sealado el precio por la porcion que cada vende-
dor tiene en la misma I como por ejemplo, si se di-
jese que lres hermanos, Pedro, Jaime y Juan, han
vendido Roberto tal finca, de la cual la mitad
pertenece dicho Pedro. primognito. y un cuarto
,1 cada uno de los segundos Jaime y Juan; que los
expresados Pedro, Jaime y Juan han prometido,
cada uno por la parle que tienen en lo finca, ga-
rantizar dicho Roberto .... . cuya venta se hizo por
el precio de 6,000 lib, en cuanto la mitad corres-
pondiente Pedro, y por el precio de 3,000 corres-
pondiente al de cada una de las dems porciones
pertenecientes cada vendedor Jaimey Juan. Cada
UDO de los vendedores en el presente caso, es ,"en-
dedor de la finca por entero, y no puede, por con-
siguienle, ser admitido al retracto de las parles de
sus copropietarios.
- IJ:!-
152. No sucederi. lo propio si el acLo conLu-
viese no ulla sola venta de la finca sino varias ven.
las que cada propietario hubiese hecho de su por-
cion por UD precio separado, como si se dije-se:
Han comparecido Pedro, Jaime y Juan, los cuale
Ilan ,"endido RoberLo: saber, Pedro la miLad de
unadeLerminada finca por el precio de 6,000 lib.;
Jaime y Juan el cuarto que corresponde cada uno
de ellos en la referida finca por la suma de 3,000 lib.
(Iue Roberto pagara a cada uno de ellos en pa-
go del precio de dicho cuarLo. EsLe aclo encierra
Ires ,"en las separadas que cada propietario bace so-
lamente de su porciDo y no siendo, por consiguien.
te, yendedor de 18s porciones de sus copropietarios.
no debe exc.luido relracto de dicbas porcio-
neSj Mohn., lbId., Dum. ]5.
Vaslio parece ser de apioian contraria. Las razo-
nes que aduce en Su apoyo no me parecen muy s-
lidas. Dice en primer lugar que el vendedor que ha
enagenado porcioo no puede pretender que tie-
ne una afecclOll j usla por las dems porciones ni
por consiguiente unfuudamenlo para el retracto' de
dichas porciones. loda vez que el derecbo de re-
lraclo slo se concede por razon de afecciono A e'-
lo se conlesta que una persona ha podido vender
su porclOn en una finca, forzado por la necesidad de
sus. negocios particulares a pesar de la areccion que
lema por dICha finca; esta venta no impide pues, el
que pueda pretender lener afeccion por las porcio-
nes restantes. Dice en segundo l11gar, que cuando
la ,enla es hecha en virtud de sentencia entre dos
beneficiarios, el uno no puede relraerla
pormon del otro. A eslo se con \esta , que si no lo
puede, es porque la finca habr sido vendida IIlb
$pecie unitatis.
- 113-
153. Aunque el vendedor no pueda en la cali -
dad de lal ejercer reLracLo gentilicio, podr ejer-
cerlo baJo olra cahdad, ejem. como lulor de un m.,.
nor panenle. suyo, 6 en la calidad de padre y legi -
limo admmlslrador de los derechos d. sus bijos
menores; en este caso, no es propiamente
l el que ejerce el retraclo es el menor son los hi-
jos,l quienes que prestarles su minis-
terIO. ouu,que sIlos hiJOS rehusasen ratificar la venta
al negar a la mayor edad, la finca retraida queda-
na del padre dellulor.
154. Igualmente, si el vendedor ha venido a
ser heredero de su parienle quien hubiese enlabIa-
do de retracto, nada priva que pueda en
en esLa cahdad de beredero y de jefe de sus parien-
de qUIenes era beredero asumir la demanda y
eJ.ereer el relraclo: porque no le quila este derecho
UI su cahdad de vendedor ni la obligacion que ba
conlraldo p:,,,a. con el comprador de garaulirle de
lodas las eVlOclOnes, ya que esLa obligacion de ga -
ranlla no se exhende.l reLraclo genlilicio bajo cuya
carga se conSIdera slOmpre haber el comprador ad-
quirido la finca.
Con eslo se conlesla las objeciones que se po -
dnan hacer. Se opone en primer lugar que el mismo
no ser a la vez veudedor y com)'ra-
dor, 111 por conslgUlente retrayente de una misma
cosa. Yo contesto que es verdad que el mismo boro
bre no puede ser bajo una misma calidad vendedor y
comprador: ni per consiguiente el relrayeu\e de una
mIsma cosa; pero nada impide que puedo serlo ba -
jo diferentes .calidades, porque en tal casa duarttm
13tcemG'Jtstinet. Por esto nada impide que
slendo por s y e;;prop,.ia ]Ursona vendedor de una
finca, pueda en olracalidad, esto es, en la calidad
TOMO '111. 8
-- 114 -
de heredero de su parienLe que la. ha retraido, ad-
milirsele proseguir la demanda entablada por dl-
cho pariente, y ti ser en esta cahdad el retra.yente
de esta heredad. Si el comprador., ",!nlra qUlen se
ha ejercido el relraclo, hubiese di.fendo comodeba
la demanda, el heredero del relrayenle hahn. ad-
quirido la finca de la suoeslOU de su panen Le, cosa
que no le puede impedir su calidad de de
la misma: tampoco debe impedlrle por ldnllCa ra-
zon la adquisicion del derecho que resulta de la de-
manda que su parienle entabl para hacrsela po-
ner su disposicion. El comprador no debe apro-
vecharse de la demora injusta eu que ha de
abandonar dicha finca para y dlspensar-
se de enlregarla al heredero del ,lemandanle re-
lraclo. Se opone en segundo lugar, que la caltdad
de vendedor que liene por si el heredero del deman-
dante en retracto, se opone la de la
demanda en retracto, porque esto sena lr contra u!l0
mismo. Yo conteslo esto, que ir contra uno mIS-
mo es ir contra alguna obligaciou que ha con,-
traido: no habiendo el vendedor conlraldo la oblt-
gacion de impedir los parieoles el de.recho de
retracto, sino que por el conlrano ha vendIdo la he
redad bajo la condicion de esle retraclo, no va
s mismo con asumir en la calidad de here-
dero de un pariente la demanda \'n relraclo enlabIa-
da por esLe parienle. .
155. Debe igualmente decidlrse que un panen-
te genlilicio del vendedor, aunque here-
dero del vendedor I no tiene menos derecho a ejercer
el retracto. Paris, arlo 142, Orll,ans, arl. .402, en-
cierran ciertas disposiciones sohre el partIcular.
Esta decsion liene lugar aun cuando al final del
contratode venta constase la siguiente c1sula: pro
- 115 -
11 .. tientW dicho <endelYr 110 mpedir, ni por si, ni
por medto de S11S "erederos, el completo cumplimien-
to del presente contrato, porque esla clusula es de
pura rutina que no contiene otra cosa que la pro-
mesa que hace el vendedor de cumplir y hacer
cumplir sus herederos las obligaciones que con-
trajo, pero no habiendo el vendedor respondido al
comprador del retracto gentilicio, esta clusula no
podr impedir su heredero de ejercer el derecho
de retracto que le corresponde.
La clusula por la que el vendedor hubiese pro-
melido defender al comprador de cualquier clase
de eviccian no encierra tampoco la garanta del re-
tracto gentilicio, porque esta clusula slo abraza
las evicciones que al tiempo del contrato reconoz-
can alguna causa al contrato, y no la
que puede llegar en vlflud del retracto gentilicio,
puesto que es el mismo contrato y por consiguien-
le el becho del mismo comprador quien da lugar
al Asi lo decide Tiraqueau, qUtest. 22, ad
{in. ltt.
156. Si existiese una clusula precisa en cuya
virtud hubiese el vendedor respondido expresamen-
le al comprador del retraclo genlilicio, los herede-
ros del \'endedor no quedarian en tal caso exclui-
dos del retracto en opio ion de algunos autores que
han expresado ser esta clusula nula. Pero noso-
tros hemos rechazado esta opio ion supra n: 13; y
suponiendo vlida la clusula, no hay duda que
los herederos del vendedor que se ha sujetado tal
clusula, quedan excluidos de ejercer por si el re-
tracto, obligados en su calidad de herederos res-
ponder al comprador del mismo. Esle es el caso de
la famosa regla, quem de t'Dictione tenet actio, eum
agente", reptllit czctptio, la cual hemos explicado
- 116-
en nuestro Lralado del contrato de venla. Lemaitre,
sobre la costumbre de Pars, aun cuando conviene
en la validez de la clusula que nos ocupa, opina,
sin embargo, que los herederos no dejan de ser ad-
mitidos al reLracto, y qne tan slo vIenen obligados
en virtud de la misma, indemnizar aloomprador
de los daos y perj uicios resultantes de la evicc.ion,
pero esta apioian es abiertamente conlrarla a los
principios.
157. El que se ba bechocaucion del vendedor,
no queda por esto excluido del derecho de retracto
gentilicio, porqueesla fianza uo le hace vendedor;
slo contrae nna obligacion de garanUa que no se
extiende al retracto.
158. Un pariente que, en ,-irtud de poderes,
baya vendido un extrao la finca de su panente,
podr retraerla de su principal. Lo mismo sucede
con respecto un tutor que baya tomado parte e11
una licitacion en su calidad de tutor, y que en dI-
cha calidad baya veudido la finca en que el me-
nor tenia participacion un extrafio vuelto
judicatario, porque los ,"udedores no son el tulor
y el mandatario, sino que lo son el meDor y el po-
derdanle por su ministerio.
Por idntica raZOD, si yo he sido nombrado cura-
dor de la sucesion vacante de mi pariente, podr
relraer fincas de esla sucesioD que hayan sido ven-
didas un extrao, porque el vendedor no es el cu-
rador, sin el difunto representado por la sucesion.
159. Sucede lo propio con respecto un he-
redero beneficiario que en esta calidad una
fiuca de esta sucesion La razon de duda es que
no se obliga personalmente en virtud del contrato,
y que tan slo obliga la sucesion; de donde pa-
rece deducirse que el vendedor no es l sin la su-
t
- 1I7-
cesion y consecuentemente que no debe ser exclui-
do del'relraclo. Se ha resuelto, sill embargo, por
dos decrelos de que nos mencion Bo?gui.er, y
que Lebrun cita en el l?atado M las obltgacwnes.
nms. 1, 3, cap. 4", o: 24, que no sao al
mismo. La razan es, que no es por UDa pura ficClon
.1 que la sucesion beneficiaria se distinga de la per-
sona del vendedor, y el que esta ficcion no teng.
lugar sin enfrente de los acreedores de la suceSlOn
y al exclusivo efeclo de que el beredero benefiClano
no tenga que responder de deudas de esta suceStOn
con bienes que ha. adquirido de parle; pero
bajo el punto de vlsla de la el
beneficiario es el verdadero proplCtano de los bIe-
nes de la sucesion beneficiaria cuando los vende,
aunque sea en calidad de heredero beneficiario, l
f'S el vendedor, y consecuentemenle no podr re-
lraerlos.
LebruD, ibid. n.' 72, excepta inoporlunamente
el caso en que este heredero beneficiario hubiese
con posterioridad renunciado la porque
esta renuncia no es otra cosa que un Simple aban-
dono de los bienes que no impIde que sea heredero,
ni por consiguiente el verdadero vendedor.
[60. El nico verdadero vendedor es aquel cuya
es la finca vendida por decreto, porque l es qUIen,
en virtud de la adjudicacion decrelada, la euajena
v coloca fuera de su familia; el ejecutor y los opo-
sitores aunque hayan perseguido la venta y perci-
bido el precio, no son por esto y DO es-
tn excluidos, siempre que sean parIentes del deu-
dor, de ejercer el retracto en los fueros en que las
ventas por decreto estn sujetas al mlsmo.
Hse agitado la cuesllon SI alluez que ha becho
la adjudicacion deberia admitirsele al retraclo. La
- lIS -
razon de dudar es que puede haber molivo para le-
mer que SI U11 Juez puede ejercer el retracto, UllO
ejercerlo a consecuencia de la
adJudlc8clon que pronunciase, djase de dar esta
el curso correspondiente, priyando de hacerla subir
al alto precio a que podrla ascender, al objelo de
aprovecharse de las "eutajos de la adquisicion. Los
aulores que han abordado esta cuestion, Brodeau y
Lemaltre, decIde o sm embargo que el juez debe ser
admItIdo, para que no se ponga en lela de juicio l.
probIdad de 108 jueces, ni qoe se sospeche de qoe
lales adjudICaCIOnes son pblicos.
162. El convenio que un parienle ha hecho con
el comprador, ya lintes, ya despues del contralo de
de no ejercer el retraclo, bace que no sra
admIsIble al retracto, porque est permitido a cual
qUlera renunCIar un derecho establecido en su
favor.
Lemaitre, refirindose la costumhre de Parls
cita un decreto del parlamento de Rouen, del 13
de 1673, en virtud del que pretende haberse
decIdIdo qoe esle convenio podio ser opueslo auo
108 herederos oonsagu[neos del pariente; pero eslo
no deLe acontecer sino cuando ejercen el retracto
como habiendo proseguido la demanda eo su cali-
dad de herederos. Pero si por el cootrario lo ejer-
cen por si, HO les excluir del mismo la calidad de
herederos del que consiuti tal acuerdo, porque el
q.ue en Virtud del mIsmo se ha comprometido no
ejercer el retraclo, slo se ha obligado por l, sin
que esla prome ... se haya exlendido garantizar al
adquirenle de las demandas en relraclo que por
puedan ser enlahladas. El caso que meolamos
se dIferenCIa en eslo del expresado eu el n.' 156 en
que se excluye al demandante como sucesor de las
t
0-' II9 -
obligaciones de un difunlo que no solamente se ha
bla obligado I no relraer por si, si que lombien
salir garanle al comprador de las resultas de cual-
quier otra demanda en retracto.
163. Si el con,enio, en cuya virlud el parienle
ha prumetido no ejercer el retracto, no ha mediado
con el comprador, sin con el vendedor nles del
conlralo de ,enta, .ser en lal coso ,lido! So-
bre esta cueslion pudense distinguir dos Si
el .. ndedor se hubiese en consecuencia obligado
para con el comprador mediante una clusula ex-
presa responderle del relroclo, no puede caber
duda que el paclo es vlido, excluyendo al parienle
del relraclo, porque salta la visla que el ,>ende-
dor no tiene en este caso inters en que no E'jerza
el relraclo. Mas si el vendedor uo se ha obligado
responder al comprador del retracto, el caso lam-
poco ofrece dificullad; no lcniendo ningnn inlers
el vendedor en este caso en que el retracto se ejer-
za deje de ejercerse, el paclo que ha estipulado
con su parienle poro que en modo alguno lo inlen-
le, parece ha de ser nulo, segun los de
derecho consignados eu el lilulo de las Insl,l. rk
inlil.8Iip"l. 20 Y 21, quediceu que al/m stiJl"-
lari "etilO potes!, "isi iplirs i111errit. Tiraqueau,
1, gl. 9, n. l28, y Grimaudel, 11. 28, deciden
sin embargo que esle paclo es vlido y que puede
ser opuesto llOr el comprador conlra el parienledel
vendedor al objelo de hacerle declarar no admlSlble
al relraclo. La razon es que cuando ellpaclo en
cueslion ha mediado antes de la venla enlre yo que
me proponia ,ender y mi parienle, no cabe decir
que no tenia inters ninguno en estipular que mi
pariente 110 ejerciese el relracto: la pruebo de que
lo leni. esl en que la obhgaclOn de no ejercer el
- IlO-
relracto conlraiJa por el I"'riente de quien podfa
lemer lo ejerciese, me f.cihlaba la venia de la fin-
ca. El pacto que nos ocupa es, pues, ruido; y ha-
biendo adguirido un derecho con haber despues
vendido mI finca, se considera haber vendido al
comprador con la misma el derecho resullante de
esle pacto, porqe exisle olro principio de derecho
que dice, que el que enajena una finca se considera
transfiere los derechos y acciones que tiene con
res pecio la misma. La ley 17, 5, fr. de pael.
en consecuencia de esto, que el que ha su-
cedido en una cosa alguno, aunque sea ttulo
singular, hereda los derechos resullanlesdelos pac-
los que su aulor ha eSlipulado con lerceras perso-
Das relativamente esta cosa. Vase lo que sobre
el parlicular hemos dicho en nueslro TTaiado do la.t
obligaciones, D. Q 68.
En las coslumbres que dau preferencia para ejer-
el retracto al ms prximo pariente, si un pa_
nente ms lejano que no hubiese eslipulado paclo
semejante, hubiera eulablado demanda de relracto,
el ms prximo podrfa ejercerlo no obslante el
pacto eSlipulado de no ejercerlo, ya con el ... ende-
d?t, ya con el comprador; puesto que en esle caso
m vendedor ni comprador Lienen inters en impedir-
de ejercerlo, mnos que el comprador sostuviese
que la primera demanda es nula, y que efecliva-
mente lo fuese.
164. El consenlmiento que un parienle un
seor feudal baya n dado la venia de una finca
6 puede excluirles del relracto'? Dumoulio, i,,, C01lJ:
Par. 20, gl. 1, n.' 8 y siguienles, sosliene la ne-
gallva .. Alega en apoyo de su opinion, que ese con-
senhml,eoto dado la "enta no encierra ninguna
renunCla al derecho de relraclo, porque lejos de ser
1
- J21 -
esta venta I la cual consienten, una cosa opuesta
su derecho de retracto, es por el contrario la que lo
produce y da lugar al mismo: de donde concluye
que cot!Selltw.do .enditilmi '!tm
judicat .It koeJure (relractus),. sed .. anl s.b.
ad ilIvd apent. Nte obstat, dIce, qood .Ilo cons ... -
l1IS .. i"il optrabitor, qua id lolerabiliO$ esl, ql/al
quod ullra i"lenUo""" operetu.'.
TiraqueaD, qUIen SUSC1La la nllsma cueshon. 1,
gl. 9, n.' 134 y siguientes, rechaza el parecer de
Dumoulin y decide que los parienles del vendedor
que se les haoe intervenir en el conlralo para, de-
clarar que consienten la venta, deben ser conSIde-
rados baber renunciado por este medio al derecho
del retraclo.
Esla presuncion me parece ha de lener lugar
sobre todo cuando el parienle no lenga ni pueda
Lener en consecuencia alro derecho en la finca que
el retracto, porque en este caso, siendo su renuncia
al relracto el nico y exclusivo objeto que se ha
podido tener para hacerle intervenir en .el
y consentir la venta, se presume que ha mlervemdo
bajo esle punlo de ... isla y para reuunciar al relrac-
lo, puesto que seria contra toda raZOD y verosimili-
lud el suponer que habria inlervenido por nada y
sin objelo que lo molivase. .
Si el parienle que ha interveOldo en el conlralo
de venta ,.J para declarar que la consiente, tuviese
debiese tener ciertos derechos sobre esta finca por
un solo dla ; si se ha hecho menoion en el conlralo
de ciertos derechos los cuales entendiese renun-
ciar con intervenir en la venla y consentirla, no se
podr inferir de esto, que ha enlendido renu.nciar
igualmente su derecho de retracw, . como, SI, por
ejemplo, constase en el conlrato: kabUndo .,,1""0-
- 122-
nido d01l Fu/ano de la/, quie1l ka consentido /0. pre-
.. nte ".10., Y re,,,,.ciando ti lodos los derechos de
hipoleca que puedo. tener sobre /0. finca, ele. Pero si
el, contra lo no contiene sino un simple consenti-
miento referente la ycnta de la fioca, sin expresar
cules son los derechos que este pariente ha enteo-
dldo renuncIar, se puede sostener deberse presumir
que ha enlendido renunciar eo virtud de dICho con
lo mismo su derecho de n>lraclo gen-
tlhClO que a los dems derechos que puedan compe
terle, puesto que siendo indefinida la renuncia que
encierra su consentimiento, lo abarca lodo.
165. Tiraqueau, arLo 26, gl. 2, n. 5 v siguien-
tes, y Grimaudel, 1,7, opinan que un pariente ha
de ser excluido del retracto cuando mediase cierto
acto en cuya virLud el parieote hubiese cedido un
extrao su derecho de retracto; veamos la razoo
que aducen en apoyo de su decisioo. Aunque esta
ceSlOll sea nula como cesioD I puesto que el derecho
de retracto gentilicio DO es cesible, encierra, siu
embargo, segun opinion de dichos autores, una abo
dicacion y repudiacion que el pariente hace de su
derecho de retracto, l. cual le inadmisible
para rjeroerlo. Se fuodao principalmenLe en la
ley 66, J). de jllr. dot., eo la que so dice que cuao-
do UD usufructuario cede su derecho un extrao,
00 es esta cesioo al efecto de despojar al
usufructuario de su derecho y unirlo la propie-
dad. Este argumenlo que los aulores indicados
sacan de la ley de que acabamos de hacer mrito,
no me parece en modo alguno concluyente, por-
que la cesion que hace refereocia esta ley, debe
tomarse por la cesioo solemne in f"" que es la
cifiilis modus tranl(erendi dominii, en cuya vir-
tud el cedeoLe se despreode solemnemente de la
l'
,
-
12
3-
cosa 6 del derechOocedido. Pero eotre oosotros la
cesion que uno hace de su derecho favor de olro
l'0r medio de uu acto autorizad? por ootario Jlbli-
-ca, slo tiene el efeclo de una slmple convenClOn; y
eo maoera alguna desposee al cedente del derecho
.que cede permanece siempre propietario del
hasta que el cesionario se encuentra en una espeCle
de cuasiposesioo, coo notificar al deudor el traspaso
hecho su favor, conforme hemos VistO en nuestro
Tratado del contrato de rellla, om. 555. Por esto es
que no puede decirse que la cesion que 11I? pariente
ha hecho de su derecho de retracto, eOClerra un.
abdicaciou hecha de dicho derecho que le vuelva
inadmisible para ejercerlo, en alellciou que este
derecho, s6lo compele todava la familia iudet.:r-
miuadamenLe, y no l, que no ha podido aprop18r-
selo sioo des pues de haber entabl.do la demaoJa de
retracto. Otra razon mejor podra eo apoyo
de la decisioo de Tiraqueau y de GrlmaudeL, y es
<ue esta convencion 6 pacto hace presumir fraude,
y que el parieote no ejerce el retracto por su cueD-
tao Esto con todo, Grimaudet, X, 20, cita una sen-
teocia por la que se dispone que el caso de uo pacto
por el que un pariente hubiese con\'"enido con un
.. trallO cederle la finca despues de haberla reLraido,
uo basla para excluir al pariente del retracto,. con
tal que declare a6rme, si ello se le reqUlere,
que no piensa cumplir dicho pacto y que la recobra
llar su cuenta, salva del adquirent:e la ac-
cioD lue!!o despues dicho pa-
rieuLe cediese la fioca a la mdlcada persooa. Me
parece que la disposioion de esta senlencia tiene
sus dificultades.
166. Cuando un pariente del vendedor viene
'Ser comprador conjuntamente con un extrao, no
- 12+-
se considera haher por eslo renunciado al derech<>
la parcian que su coadquirente exlra-
uo hene en la cosa adquirida.
167. Cuando un marido ha inlervenido en el
cootrato para autorizar su mujer para vender al-
guna sus inmuebles propios, y que el marido
sea pariente consanguineo de Su mujer, dicha au-
toriza.cioD no le impodir ejercer el relraclo. Esla
,no ninguna renuncia del ma-
Tldo,8: sus, bienes, teOlendo por exclusivo objeto
habllllar a Sil mujer para olorgar el ocIo para el
cual le ha autorizado su marido.
Se me ha objetado que esLo puede dar lugar al-
gun fraude; que podrla por Lal medio, de comun
a!!uerdo con ,mI mUjer de la que soy pariente, en-
a sus expensas, COD vender por un n-
fimo precio su finca propia un comprador supues-
lo y reLrarsela despues. A eslo contesto que el
temor de un fraude no es una razaD suficiente para
excluirme del derecho de reLraclo que me compele
sobre la misma.
Si el marido no se huhiese limitado aulorizar
su mujer J sino que hubiese vendido con ella, no
cabe duda alguna que su condicion de vendedor le
del relracLo.
168. Tampoco queda excluido un pariente del
derecho de ejercer el relraclo de una finca vendida
por su pariente \,or el mero hecho de haber aulori-
zado .como notano el conLralo de venia, haber
aSlslldo al aclo en clase de tesligo; Tiraqueau, ibi.
169. Eslo con LDdo, si el conLralo de venLa con
Luviese una clusula por la que el vendedor hubie-
se asegurado al comprador D? ningun parien-
Le que ."' enconLrase en condlclon de pOOer ejercer
el retracto, el notano parIente del vendedor, quien
;
- 12 5-
debe presumirse n8turalmente ha tenido conoci-
mienLo del parenLesco que le une al vendedor, debe
ser excluido del relraclo eu virLud de la exoepcion de
dolo, por haber concurrido engaar al comprador
con autorizar el aclo en que estaba contenida dicha.
clusula. Esta decision no debe exlenderse ni pa-
riente que hubiese firmado el aclo como notorio en
segundo lugar ( 1): no cabe decir que esLe ILimo
contribuya engaar al comprador I porque es sa-
bido que los nolarios que firman en segundo lugar
no asisten al aclo, ni tienen conocimiento de lo que
el mismo encierra, de manera que esta costumbre,
por irregular que sea, se lolera y pracLica por los
notarios ms probos.
En cuanlo los testigos instrumentales, no pu-
diendo una persona que de honrada se precie, fir-
mar en esla calidad sal .. p"d()l"e, un aclo, si uo ha
esladoen l presente; un pariente que hubiese firma-
do en esta ca1idad me parece que no se le deberia dar
lugar decir que ignoraba el conlenido del conlralo;
CVIIf,"tn", possil propria .. allegare turpiludi1U". He
conocido sin embargo ciertos jurisconsultos que
opinaban por la afirmali<a.
no. Aunque la venLa que de mi finca propia
he hecho un edrano haya sido hecha conse-
cuencia de haberse denegado aceplarla un parieu.
te quien se la propuesto, no por esto
pariente queda exclUldo del relraclo, en razon a
que pOOia no convenirle la compra cuando se le
propuso la venia, y si ms Larde. Pueslo que la
cosLumbre cuncede los parienles el trmino de un

(1) 'Por n.tari()!l en lugar 5upollemOl entender IQ,ul los
que auwrhan trasunto! 6 testimonio. por concuerda, llamados tam
bien trulado'. T.)
- 126-
ao conler desde la celebracion del conlralo de
\'enle, JU,sto es que dispongan de lodo este liempo
y no pueden por lo mismo ser com.
pelIdos a ello antes de ex pirar el tiempo sealado.
11 .. De In preferencia establecida mIre varios pn-
r'"n/u m difenn/ts pados qUt quieren qctr el
retracto.
171. Cuendo varios parienles quieren ejercer
el retracto, cosLumbres prefieren el parien-
te mes prxImo del vendedor al ms lejano aunque
hara entablado la primero.
72., Esta proxImIdad en materia de retraclo,
]0 propiO que en matena de sucesiOD I se considera
entenderse con la persona del vendedor, y DO con
el que puso la finca eula familia. Asl, no puede
ser dudosoque,segun dichas costumbres elsobriuo
del vendor es preferido para el retracto al hermano
de) abuelo del vendedor, aunque este ltimo sea
mas del que puso la finca en la
famIlIa. Esta la OplOlOU de Tiraqueau bien de-
mostrada por Cierto, por ms que algunos antiguos
d?"tores que el mismo nos cita hayan sido de opi-
contraria en materia de retracto.
1/8. Estas costumbres difieren enlre si sobre
la preferenCIa que nos ocupa: unas la conceden al
mas prximo parIenLe aun en el caso en que el re-
tract? hubiese tenido lugar en favor de un parien-
mas lejano, siempre ql1e el pariente ms pr-
xlm.o reclame la preferencia denLro el Liempo con-
cedIdo per la costumbre para ejercer el retracto'
Troyes, art. 145; Normafidla, art. 475, ele.
no conceden esta preferencia al ms pximo sobre
el ms remoto S100 condicion de presentarse an.-
$
I

- I27-
tu del real 11 actW11 CIImplimiellto del retracto ejer-
cido per el parienle ms lejano y antes de beber
reembolsado al adquirente; Calais, art. ]5V.
Las costumbres de Blois, de Tours y de Anjou
dicen que el pariente ms prximo debe en todo ca-
so bacer valer la preferenCIa que tiene derecho
dentro del tiempo sealado para verificar el
bolso. Otras restringen lodavla esta
La de Chaleauueuf, arto 77, no la concede al mas
prximo SiDO en tanto cile este en juicio al
lejano d;ntro los quince dias la
mera Dotificacion hecha por este ltImo al adqUI-
rente para los efectos del retracto, La de Chartres
quiere que esto mismo se baga de los ocho
dias siguientes la expresada nolIficaClon.
174. Segun la costumbre deParis, erl. 141, .la
de Orleans art. 378 y la mayor parte de las demas,
el primer parienle que bace uso de su derecho de
retracto es siempre preferido, aunque lo sea en gra-
do mas lejano, al prximo que entabl con posle-
rioridad la demanda de retracto.
La razon es que segun el esplritu estas cos-
tumhres, el dererho de retracto genhhClo se COD-
cede toda la familia en generar. A n tes de enta-
blarse demanda por alguno de la familia, este de-
recho no pertenece ninguno
de la familia generaliter el intkttrm'1Ulte; cada uno
de los que componen esta familia, el que es panen-
te en el grado ms lejano, lo propio que el lo
es en el ms prximo, todos lienen derecho a enla-
bIar la demanda, y el que primero l? entabla ha-
ce suyo este derecho de relracto qlUU' quoda,!,J.r.
ocCII/pationis, excluyendo todos los demas pa-
rientes.
175. Obsrvese, sin embargo, que es necesario
- 128-
para esto que la demanda sea <lida; una demanda
nula no puede producir este efecto por la regla
IJlUld ""Uum est ".lIum producit .ftum. Es
?esario tambien que este pariente no se haya de-
Jado decaer del derecho de retracto que en virtud
de la demanda le hubiese sido reconocido 6 fallado
r.
rque no habiendo en este caSo surtido su
a entablada se tiene como no presentada;
Ilohablendo el demandante de apropiarse el derecho
de retracto del que se ha dejado decaer, dicha de-
manda no ha podido excluir a los demas parientes.
176. Segun estos principios,cuando dos parien-
tes han presentado demanda de relracto en diferen.
tes tiempos , la suerte de la segunda demanda de-
pendera. de la primera. Si el retracto ha sido reco-
nocido, fallado y ejecutado en de la primera
dem.nda, no hahra. lugar la segunda: si por el
contrarlO no ha habido lugar a la primera demanda
que el demandante haya sido decaido de su de-
recho, podra. el segundo demandante proseguir su
demana.
177. De lo dicho se desprende que el juez debe
suspender el curso de la segunda demanda hasta
haberse sustanciado. completamente la primera. Es-
to todo. SI el primer demandante no hiciera las
diligenCias necesarias para hacer dar trmino a la
demanda, el segundo, en virtud de la demanda
cuyo curso le ha sido suspendido, podr hacer se-
fialar un plazo al primer demandante dentro del
cual vendra. obligado hacer fallar la demanda, y
en defecto de hacerla rallar dentro del tiempo mar-
eado, el segundo retrayente puede hacer declarar
la demanda del primero, y ser admitido a
proseguir la suya.
178. nreresando al segundo demandante que
4
-
12
9-
al primero no se le haya admitido la demanda, pue-
de, con mostrarse parte en la inslancia sobre la
primera demanda oponer al primer demandante los
acfeclos de forma quepuedcn excluirle?Ko; porque
las formalidades del retracto slo han sido estable-
cidas en rayor del adquirente: por consiguiente, s-
lo l podr oponer los defectos de forma. Lo dicho
c<>n respecto los defectos de forma es iguahnente
aplicable a. los de emplazamiento de la demanda,
puesto que, establecidas estas formalidades en fa-
'-or de la parte emplazada, s6lo sta podr oponer
la falta en que se baya incurrido.
179. Otra cosa seria si .1 segundo demandante
enlendiese combatir al primero su calidad de pa-
riente y su capacidad para el retraclo; en este ca-
so no es dudoso que no debi admitrsele a. tomar
parle en la instancia para c6mbati rla , ni mcnos para
interponer apelacion de la sentencia que hubiese
concedido el derecbo de retracto al primer deman-
danle en su perjuido.
180. El principio que acahamos de e tabl ecer
de que el pariente que se ba adelantado en entablar
la primera demanda es preferido todos los dems
parientes del vendedor aunque sean ms cercanos
en grado, sufre una excepciou, segun nuestra cos-
tumbre de Orleans, art. 338, en favor de los hijos,
hermanos 6 hermanas del vendedor I siempre que
concurran dos cosas: L que una parte en
l. finca que el yeodedor ba ,'eodldo por la porciou
que en la misma tenia; 2: que comparezcan antes
de concederse el derecho de retracto al pariente que
lo ba solicitado primero.
181. Cuaodo dos 6 ms parientes del vendedor
bayan preseutado demaoda de retracto en igual
tiempo, no cabe duda eo este caso que el mas pr6-
TOIIIO \111 . 9

- J30 -
ximo en grado es preferido al ms lejano. As 1 ..
disponen varias costumbres, de cuyo nmero es la
de Orleans art. 378. Lemaitre hace entrar en ellas
a la de Paris que nada dice sobre el parlicular, y
rila al efecto un decrelo de 1563.
182. Para que se considere que los parienles
han presenlado sus demandas en igual tiempo, ,bas
ta que sean de igual fecha! Las coslumbres no se
muestran conformes sobre e le punto.
En su mayora consideran que hay igualdad de
liempo cuando presenlan la demanda en el mISmo
dia haciendo caso omiso de la hora; Seos, arlo 52, y
olras varias lo declaran tO lrminosformales. Nues
tra costumbre de Orleans por el contrario no con-
sidera los parientes tiempo
sino cuando .Zempla:a.".nto .. tk 'gual dla 11 ho,.a
11 q ... "" const. cual Aa tomado la delantera .n la
p,. ... ,.tacio" tk la tkmanda. .
La decision de la coslumbre de Orleans enCIerra
una consecuencia exacta r rigurosa del principio
que en olro lugar hemos dejado sentado, de que el
parienle, en virlud de la demanda de relraclo que
presenla se apropia el derecho de relracto qua ..
quodallljure occupationis, porque desde
que se lo ha hecho suyo, quedan los demas pa.nen-
les excluidos, y no pueden, por consIgUIente,.
ejercerlo ms, aun cuando fuera el mismo dia. .
El priucipio en que. se han fundado las demas
costumbres que no qUieren se tome en considera
cion la prioridad de la hora, sino nicamente la del
dia, parece ser que la prIorIdad de la hora puede
A menudo ser mClerta: en esta ateoClon, para zan-
jar tooas las cuesliones que podrian nacer de esta
lDcerlidumbre, ban querido que se haga caso omIso.
de la prioridad de la hora, y que lodas las de-
- 13J -
mandas de igual da se consideren concurrentes.
183 .. En la coslumbre de Orlcans que admite
la prIOrIdad de la hora, los porteros de estrados lie-
nen la obligacion de anotar la hora en las deman-
das de retracto; en su defecto, aquel cuya demanda
exprese la hora ha de ser preferido al que no la ba
hecbo coustar. Por ejemplo, si el emplazamiento de
mi drmanda dice tal dia d las d: la ma;';ana
y que 10. vueslra nicamenle tal dia, sin
presar qu hora de la maana, 6 haciendo cons-
lar nicamente tal dio antes d. las Mcc d. la ma-
/la/Id, deber ser yo el preferido porque justifico
que he presentado la demauda las nueve, al paso
que vos no podeis justificar haber presentado la
vuestra sino antes de las doce.
184. En las coslumbres como la de Paris que
se limitan decir que ser preferido el primero
'Iue haga el emplazamiento SIU manifestar si se ha
do bacer caso omiso 6 no de la prioridad de la hora,
deber lenerse esla en consideracion? El respetable
nmero de costumbres que as lo disponen consti-
Luyen un poderoso argumento para sostener la ne-
gativa: Guerin y LeroaHrc al tratar sobre la de Pa-
ris, son sin embargo de opioian que dehe tenerse
en consideracion y que el primero que ha hecboem-
plazar bebe ser preferido los que han presentado
la demanda ms larde, aunque sea en el mismo dia.
1lI. De la prefermcia y coneprre"ctlz en/re vanos
panal/eS m igual grado.
185. Enlre dos 6 ms parientes en un mismo
grado que hayan presenlado separadamente deman
(la de retracto, es ordinariamente preferido el que
se ha adelantado los dems.
- 132 -
Tralndose de las coslumbres que dau la prefe-
rencia al que se ha adelantado aun cuando sea Con-
Ira parientes de grado ms prximo, eslo es a lodas
luces claro. La masarla de las que se la niegan eu
. perjnicio los que parientes en grado ms
prximo, se la conceden contra los que lo 8011 en el
mismo grado; Calais, arl. 150; Troyes, 8rl. 145;
BIois, arlo 201, etc. AlO'un8s haJ con lodo que no dan
ninguna preferencia ar que se ha adelantado sobre
los parienles en igual grado, hacindolos concurrir
siempre que hayan presenlado la demanda de re-
traelo en elliempo seualado por la coslumbre; Bur-
deos, cap. 2, arlo 6; Normanda, arl. 476.
186. Cuando los parienles en un mismo grado
que han presentado la demanda de relraelo se ha-
llan en concurrencia de tiempo, lo procedente es,
segun el derecho ms comun, que se les admita
juntamente al retraclo; sin embargo, hay algunas
eoslumbres que prefieren en este caso el macho la
hembra y los mayores los menores; Chartres,
arl. 68; Chaleauneuf, 77.
Algunas coslumbres, en este caso de concurren-
cia de proximidad de grado y de tiempo, permileu
al adquirenle elejir enlre los relrayenles aquel
en cuyo fa\"r quiera reconocer el retracto; Laan,
arlo 230; Ribemonl, arl. 3;; .
187. Olra eueslion nos queda Jlor dilucidar,
saber, si en materia de retracto tiplle lugar la rc-
presentacion. Por ejemplo, un sobrino del ,ende-
dor debe "enir en concurrencia con el hermano?
La costumbre de AUl'"ergne, cap. 23, art. 19, la re-
<:haza por ms que la admita en materia de su ce-
sion. Otras por el contrario la admiten. ya sea en
trminos formales como Anjou, Maine, Poitou, Au-
goumois, Bordeaux, ya sea en trminos equivalen-
tes como Sainlonge, lil. 6, arlo 52.
- 133-
Yen enanlo aquellas costumbres que nada han
legislado sobre el parlicular! Puede decirse en fa-
vor del mtis prximo pariente contra el derecho de
represenLacion, que este derecho se fuuda en una
ficcioo . Es asf que es un principio que las ficcio-
nes no deben extenderse mas ni separarse del caso
poro que fueron establecidas, luego la ficeion de la
represenlacion que las coslumbres han eslablecido
en materia de sucesion no debe exLenderse al caso
de retracto s-entilicio, cuando estas costumhres
nada han legIslado sobre el caso que debatimos.
El nuevo decreto sobre sustituciones, part. 1, arti
culo 21, rechaza]a representacion eulas sustitucio-
nes hechas UDa familia en "irlud de este mismo
principio.
De olro lado se dice en fa,or de la representa-
ciaD, que DO se debe sacar argumento de lo que el
decreto ha resuelto conlra la represen la-
Clan paro el C9S0 de susLilucion. Siendo llamados
los suslitulos suceder por la ,oluutad del testa-
dor, y no por disposieion de la ley que ha regu-
lado el rden de las sucesiolles, la ficeion de la
no puede aplicarse al caso de una
susllluclOn que es complelamenle diferenle del de
las sustituciones pora el que fu eslablecida. No
sucede lo mismo con el caso del retracto: es le caso
tiene puntos de contacLo con el de las sucesiones.
Siendo llamados los parientes relraer las fincas
de su pariente en virtud de la misma ley que ha
regulado el rdell de las sucesiones, la presunc10n
es que los llama al retracto eu el mismo rden; lie-
ne eslo sobre lodo lugar en las costumbres que pre-
fieren los parientes ms prximos los ms remo-
tos. Parece que el esplrilu de eslas eostumores es
de conservar por medio del relraclo ls fincas pro-
- 134-
pias para 10< que las deben heredar, y de no admi-
tir a los dems sino en defecto de stos. Por lo ex-
puesto, se debe. pues, admitir, para los efectos del
retracto, la represenlaciou que liene lugar segun el
rden de las sucesiones, sobre todo en las costum-
bres de (Iue hemos hecho mrito. Es de opinar tam
bien que deba ser admitida en la costumbre de Pa-
rs y?tras parecidas que no dan los parientes ms
prXImos la preferencia sobre los ms lejanos sino
en caso de exisLir concurrencia de uemandas.
188. En las costumbres que admiten la repre-
sentaci.on en ID.aleria d ~ retracto gentilicio. uno dE'
Jos vanos sobrlllos naCidos de un hermano del ven-
dedor premuerto, que o)Ucurra al retracto con otro
hermano del mismo vendedor, debe lener la mitad
en la finca relraida. Lo hermanos y hermanas
que Doquieran ejercer el retracto, con 'l no deben
contarse, debindole Sor acrecidas las porciones
que de la misma hubieran podido pretender, con la
circunstancia adems de que deber ejercer el re-
tracto como si fuese el nico del tronco. Decreto
de 7 de Setiembre de 1716, citado por Vigicr sobre
la costumbre de Augoumois.
ARTICULO 1U
COII/ra quill p t l e d ~ 6 nfJ puede efercerse el re/rae/o'
189. El retracto gentilicio puede ejercerse con-
tra el adquirenLe extrao, contra sus herederos
otros sucesores mediatos inmediatos, universales
particulares.
Cuando un adquirente extrao ha enajenado la
finca sugeta al retracto ntes de entablarse contra
l la demanda de retracto, el pariente esta en la li-
- 135-
bre eleceion de dirigir la demanda contra eladqui-
rente 6 contra el tercero. Algunas costumbres,
como la de Ueims, arl. 205, lo disponen asi, y se
fundan en la nalurale1.8 misma de la accion del re-
tracto gentilicio. Esta accion es una eccion perso-
nal real que nace de la obligaoion e3) quasiCJJntrac-
tu. que el comprador extrao contrae en el acto de
adquirir para con los parientes, de ceder la compra
aquel de entre ellos que la 'Juier. aceptar, y de
entregarle la finca; al cumplimIento de esta obliga
cion personal es cuando la ley afecta la finca. Esta
accioo, como personal. puede pues, ser intentada
.contra el comprador extrao, que es e] \'erdadero
deudor. y que no ha podido, con enagenar ]a finca.
librarse de la obligacion contra ida de poner dis-
posicion del pariente que quiera ejercer el retracto.
Esta aocion puede igualmente como real ser inten-
tada directamente contra el tercer detentor de la
finca, toda vez que sta est sugeta por la ley al
cumplimiento del. obligacion.
190. Aunque segun la sntile7.R del derecho, l.
demanda de retracto gentilicio puede presentarse
vlidamente contra el comprador extraflo despues
de Laber ste enajenado la finca, eso con todo,
cuando el comprador extrao despues de emplaza-
do, declara y afirma que ha enajenado la finca en
beneficio de tal cual persona, indicando su nom-
bre y domicilio, procede aplazar 6 suspender la
-demanda para poner otra conLra el tercer detentar,
porque es natural que el demandante se dirija con-
tra aquel que est en posesion de la finca sugela al
ret.raclo, y de quien puede recobrarla co,u ms fa-
cilidad que del comprador extrao, qUien no pu-
<lindole entregar la finca que ya no tiene, slo po'
<lMa venir obligado la indemni7.Rcion de da os y
- 136 -
perjuicios. El parienle haria mal en pedir dichos
daftos y J?Crjuicios por no tener la cosa, cuando est
en su poder el tenerlo con dirigirse contra el que
la posee; por aIra parle, cmo regular eslos daos
y perjuicios consistiendo en un inters de afceoian
que no es apreciable?
Nueslra coslumbre deOrleans, arlo 369, auloriza
esle aplazamienlo para proceder conlra el poseedor
de la finca, y proroga esle efeclo el tiempo del
retracto de cuarenta dias, contar del dia en que
han sido manifestados al relrayente el nombre y
doml.Clbo del poseedor, el caso que al tiempo
de darsele dICho conoclmlenlo hnble,e espirado el
hempo del relraclo que fallase poco para espirar.
191. Cnando el comprador exlrafio anles de
enlablarse ninguna demanda ha trasmitido la finca
su sucesor, ya sea universal particular, que sea
de la familia, no podr ejercerse el relraclo segun
nuestras costumbres de Puris, Orleaos v oLras pa-
recidas: porque segun estas costumbres, el derecho.
de relraclo gentilicio se extiDgue desde el mamen lo
qne la finca vuelve entrar en la familia anles de
presentarse demanda de retracto.
Pero si se hubiese Dresentado demanda con Ira el
comprador extrao, pOdr ser continuada contra su
heredero! aunque sea pariente, porque el relracLo
no se exlingue por la vuella de fa finca la familia
sino cuando esta vuelta se efectoa antes de
tarse ninguna demanda; pero por la demanda que
el parienle h. presenlado se ha apropiado el derecho
de retracto del que uo se le puede despojar. Por la
demanda emplazada y bien fundada conlrae la obli-
gacion de ?umplimiento ,llamada obligatio judicati
y esla obligaclOn pasa a su heredero, cualquiera
que sea.
- 137-
19'2. El retraeto gentilicio puede hasta ejercer-
se conlra el seor de quien depende la finca que
ha recobrado en virtud del derecho de relracto
feudal, y con mayor razan cuando la ha coro prado
directamenle. Nuestra costumbre de Orleans,
tculo 365, y otras varias, lo disponen asi. .
No sucede lo propio con el retracto convenCIo-
nal: el que se ha relenido este derecho sobre una
finca, como que se funda en una clusula expresa
de eoagenacioD por la cual se reserva el derecho de
relracto lodas las veces que esla finca se venda,
sin hacer ninguna dislincion de las personas quie-
nes se venda, es lgico que tenga preferencia sobre
los parientes. LQysel, 1, 3, arlo 4, forma de esto 111
siguiente mxima: El ret'l'4cto ge,,-tilicio, dice, es
preferido al seilMial, 11 el conrencional ti todos los
denuis.
193. Mi padre en su le lamen lo ha prohibido
que tal inmueble de su sucesion se enajene fuera
de la familia, y para el ca'o que se enagene fuer.
de la familia , ha declarado que la legaba Pedro;
yo, conlraesla prohibicioD, he vendido la finca .
Santiago que esextrailo la familia; bdebe mi pa-
rienle que ejerce el relracto conlra Santiago ser pre-
ferido Pedro que es tambien extrao, es Pedro
que debe ser preferido JuanY Tiraqueau, fJutrsl.
29, ad fin. tit. , dice que el preferido debe ser Pedro,
porque no las donaciones al
ora sean entre VIVOS, ora testamenlanas, y Siendo
todos permitido ponerse sus fincas propias fuera
de la familia, elaro est que ser vlida la disposi-
cion leslamenlaria hecha favor de Pedro por el
leslamento de mi padre, y que Pedro lendr dere-
cho reclamar la finca que le ha sido legada, cum-
plida como ser h condicion baio la cual se le leg:
- 138 -
el derecho de relraclo que la veola que he hecho
favor de Saotiago ha dado lugar, 00 hace adquirir
mis parientes el derecho sino contra el adquiren
Le, y no contra Pedro, quien para reivindicar dicha
propiedad posee un lItulo que no est sujelo al de-
recho de retracto. Tiraqueau manifiesta, como una
objecion de los que son de apioian contraria, que
nadie puede dispooer vlidameole el que 00 d lu-
gar al relraclo la "eola que por s[ 6 por sus herede-
ros pueda u hacer de uua heredad.
La couleslacion es que mi padre no ha dispueslo
eslo por medio de la clusuia arriba cilada: lOda su
inteucion ha sido legar su finca Pedro, !loniendo
por condicion del legado la veola que de a misma
debia hacerse; de forma que no ha hecho siuo lo
quede derecho podia hacer, pueslo que eslaba fa-
cullado para legarsela pura y simplemenle. Si en
este caso los parientes no pueden aprovecharse del
derecho de retracto, no es porque la venta hecha
favor de Saotiago no d lugar al mismo por si
misma, porqueeHos loejercerian lilmenle si Pe-
dro repudiase el legado, si por su premoriencia,
una incapacidad sobrevenidas no estuviese en
coodicion de poderlo recoger.
Preceme que podria hacerse olra objecion ms
slida contra la decision de Tiraqueau, saber,
que siendo la condicion de la suslilucion heeba en
beoeficio de Pedro, la ven la de la fioca por la que
se ha colocado fuera de la familia, 00 debe cooside-
rarse como cumplida SiDO en el caso que la venta
subsisliese en la persona del adquirente edrafto:
pero que habindose trasferido en virlud del retrae-
lo una persona de la familia I esta venta no se
habr becho fuera de la familia, ni se puede, por
consiguiente, bacerexistir laoondicion bajo la cual
4
- 139-
,e hizo el legado favor de Pedro; y por ilimo q.ue
t'sla interprelacion parece el
delleslador, quieo prefiere su famllta allegatano,
' .. el legatario los extraos. La conteslaclOn es ,que
!O hay que separarse sin necesid.d. de los lrmmos
del testamento, Adems, segun diChos lrmmos,
basla que haya habido una venla hecha. fllera. de
la familia para que el Cilnlralo haga eXIstIr al tUs:
lonte la condicion y al propio tiempo el derecho .a
Pedro, elcllal una vez adquirido. no hOJ POSlblh-
dod de quitarselo por medio del relracto que pueda
en su consecuencia tener lugar,
194. Se ha suscitado la cueslion si puede ejer-
cerse el relraclo geolilicioconlra el rey. Juan Le-
-coq, mencionado por Tiraq';leau, un anltguo de-
creto que resuelve la cueslton negahva roen le; Loy-
se1.l, 3, lit. . rt,U; Grimaudel, lll , del
mismo parecer. La razon es que el rey al con,Gr-
mar con su anloridad las coslumbres de las dIfe-
rentes provincias de su reino que han establecIdo
el derecho de relraclo, les ha dado fuerza de ley,
pero sin considerarse l sujelo las mis.,.as: pi1l-
ceps esl solvtv$ legi""'; l. 31,/{. de legtb. Verdad
es que por l. Charl",Normaoda el rey auloma coo-
lra el ejercicio del relracto,. pero lUede decIrse
cooslituye un prlVlleglO partIcular otorgado.
la pro\'incia de Normandia.
Sin embargo bay aulores que opinan que puede
ejercerse el retracto contra el rey, cuando la
Slcion que ha hecho 00 es por causa ulllidad
pblica, porque auo cuondo el prncIpe 00 esl
propiamente sugelo sus leyes, sl,n
sugelarse las mismas, segun las SigUIentes hn-
Uanles palabras de Teodosio, en [a ley 4, Codo d.
lil. ])ifl"a o,,,. esl magulle refl1lllntis leflibus alli-
- 140 -
galum se principfflI profileN, aiko de auclorilale
juris Mstra pefLdet aflcloritas el seDera majus im.-
pc'io esl legibus submittere principalum.
193. Con res pecIo las que dan la
preferencia al pariente, aunque ms lejano en gra-
do, que se haya adelantado, y un con respecto
aquellas que nola admiten sino despuesque el re-
lraclo se h. llevado efeclo en su favor, .lebe de-
cidirse con mayor abundamiento que cuando un
pariente ha comprado directamente una finca, los
dems parientes aunque ms prximos en grado
que l, uo pueden ejercer el relraclo conlra l. Lo
mismo si bahicndo sido vendida la finca
un extrao, ha sido transferida cualquier tiLulo.
faror de un pariente antes de presentarse ningu-
na demanda de relraclo.
196. Cuando una finca ha sido vendida un
exLrat10 durante Stl cOlUunidad de bienes con UDa
mujer exlraa. no podr ejercerse el retracto wn-
lra el comprador aunque sea extrao mientras du-
re la comunidad. La razan es que la union del ma-
trimonio, unida la comunidad de bienes que exis
te enlre el marido y la mujer, hace que no sean
tenidos sino como una sola persona con respecto
los hienes de la comunidad, lo que expresan las
coslumbres por medio de las palabras son unos y
comunes de que se suelen servir; de donde se
que el marido aunque por su parle es extrailo a la
familia, por parte de la mujer se considera eu cier-
lo modo parienle del vendedor, mienlrasdura la co-
munidad de bienes. Considerndose por consi-
guienle, no baber salido lodavia la finca da la fa-
milia, no habr lugar al retracto en tanto dure la
comunidad; pero disuella sla habr lugar al mis-
mo por la poroion del marido exlrao de sus he-
+
- 141 -
rederos extraos: este retracto le llamaremos r.e-
tracto de fIledio-di1lero de que nos ocuparemos tll-
ITa cap. 13. .
197. Aunque el comprador sea e,lralio, si lle-
ne hijos parienles DO habr lugnr al relraclo\ rans
8rt. 151); Orleans, 8rt. 403. en su maXlma,
1. 3, lit. 5, 3rt. 29. La razon es que, segun la le): H,
IT. de lib. ee postl.um, los bienes de los .radres Sleu-
uo en cierto modo los bienes de los hIJOS,
que segun el 6rden de la naturaleza deben un dla
sucederles, la finca en tal caso no sale .. de la famI-
lia, debiendo consearla en ella los hIJOS que la
heredarn. .
Esta razon abraza todos los hijos, cualqutc1'3
que sea su grado. Por eslo no debe dudarse que en
estas disposicioue.s de 13.s costumbres, la palabra.
h1jOS comprende a los metas. _.
198. Como esta esperanza es lo que ImpIde que
la ,"enta hecha un extrailo d lugar al retracto,
tan pronto ella rmwto im,pedimento,
empezar dar lugar mIsmo la ,'eola en cues-
tion. Nueslra costumbre de Orleans, art. 403 .. con-
liene un ejemplo, haber dIcho:
cuando el que 110 est en l ea /tene St" embargo n.-
jos q1U esU .. e" ella, no M!llugar al "lrat), aade
pero si r ... nde la finca estar, sujeto al ,etrat), lo
que debe enlenderse con respecto 8 la yeota se
le hizo. La razon es que la esperanza que 10sblloS
parientes su padre en finca
do cesar en vlrtud de la enagen3Clon que el
prador ha hecho de la misma, la venla hecha fa-
vor del comprador extrao, debe empezar 8
aperlura al relraclo genlilicio. que fu suspendIdo
impedido por la esperanza dIcha.
Esle caso de reventa hecho por el comprador lo
-14: -
hemos cilado por "la de ejemplo de nueslra regla:
por eslo eu lodos los dems casos en que cese la
esperanza de la conservacion de la finca en la fa-
mDia debe igualmente decidir que la venta em-
pezara a dar al relraclo. Se sigue de eslo,
que la venta hecha a favor de un exlraiio que liene
hijos parienles, debe dar lugar al relraclo, no so-
lamc?tc cuando la revende un extral10, si que
lamblen cuando la enajena cualquier olro Utulo
como tilulo de donacion 6 de legado. Debe
Igual modo dar aporlura al mismo, cuando lodos
los hijos parienles de dicho comprador extrao le
han premuerto, cuando, habindole sobrevivido
han repudiado la sucesion ; en cuyo caso el
del debe empezar desde el dia de la premo-
ncoCl,a del ultimo, de su renuncia, sin que haya
necesIdad emplear formalidades especiales para
bacerlas publicas; Loysel, Ihld. 31. Tambien debe
al m}smo, cuando el comprador te-
menda hIJOS de dIferente matrimonio, la finca co-
en virtud de divisioD , los que DO son
parientes.
199. Esta disposicion de las coslumbres que
impide el relracto cuando el comprador exlrano
tiene parientes qU? lienen esperanza de here-
dar un dla la finca, hablnuose establecido en favor
de los bijos, se ba ju?.gado que no debia impedir el
retracto, con respecto dems parientes, y
que los hIJOS deben ser admlhdos al mismo si juz-
gan. co.nveniente ejercer1? contra su padre', segun
la slgulenle regla: Ouod.n (aMre aZicujus inlrrr-
ducllm. esl, n.n deli<l i" eum relorque-ri. Asi ha
sido resuello por un decrelo que Bardel ci la, lib. 8,
cap. 42.
200. Cuando el comprador es pariente del ven-
- 143-
dedor con relacioo una parte de las cosas com-
prendidas en el contralo, y exlrao en cuan lo las
dems, como cuando mi .pariente paterno me ha
vendido mediante un mismo contrato y por un
mismo l;recio, fincas de mi abolengo 6 patrimonia-
les, con otras propias malernas; en tal caso. segun
el derecho comun, le compele el derecho de relrac-
lo conlra dicho comprador por las fincas de que es
c!..lrailo pero sin que se le puedan retirar contra su
voluntad las que le son patrimoniales, DO obstante
que consliluyen la mayor 6 la menor par.le de la
adquisicion; pero puede, por "a de mdemDlZaClOll,
obligar al relrayenle que se quede con el lodo,
cuando -parezca verosmil que no hubiese comprado
lo uno Sin 10 otro.
coslumbre de Orleans, art. 396 , ha se-
guido en esto un principio particular; el
reLracto, cuando!a po!ClO.n por la.que adqUlren-
te es extrao, es mferlOr a la patnmomal. Al con-
lrario, cuando la porcioD la que es. extrafto es
la mayor, permite que el parIente retraiga el todo,
hasla lo que no es de su abolengo, loda que lo
ms absorbe 10 mnos. Si las parles son
hay lugar al relraclo, pero solamenle en cuan Lo a
la parle por la <ue el ,,?mprador es m-
nos que para mdemmzarse no qUIsiese dejar el
lodo. Vanse nueslras nolas sobre la coslumbre de
Orteans, art. 396.
- 144-
CAPiTULO VI
.De la manera que ;tude 'Im/m'se ti rdrnclQ; J si
puede qi:rCl!ru por 1IIIa parle lo (jue el cOllfralo
comprmde.
Sobre esta cuestion pueden suponerse tres casos
dislinlos: l.' cuando lodas las fincas comprendidas
en el contrato son patrimoniales del retra)'cnle;
2.' cuando uua finca patrimonial del relrayenle ha
sido yendida mediante un mismo contrato y por un
mismo precio con olros que no lo soo, que son
consideradas como adquisiciones; 3: cuando la
finca de lo lnea del relrayenle ha sido ,"endida en
,irtud de UD mismo contrato y por UD mismo pre-
cio con otra finca cuyo propietario es el retra-
yenle.
CASO
201. Cuando lodas las fincas comprendidas en
un contrato son patrimoniales del retrayente, lodos
convienen en que el retrayente no puede ser admi-
lido ejercer el retraclo por una parle de las mis-
mas con Ira el adquirente del lotal; debe, pues,
quedarse con lodas.
Esta decision tiene lugar un en el caso que el
liempo del retracto hubiese espirado para algunas
de las fincas comprendidas en la ,"enta, y durase
lodav!a para las dems. Supongamos, por ejemplo,
que las fincas estn situadas en diferenlps jurisdic-
ciones. El ailo que sigue la uolificacion hecha eu
la jurisdicciou donde est situada una de las fincas
ha ya transcurrido, y se ha pasado por allo hacerla
- 145-
en la jurisdiccion donde esla la otra comprendida;
el retrayente DO podr retraer esta finca, si el ad-
quirente no quiere hacerle enlrega de la una sin la
aIra. El porienle no puede olegor que ha espirado
el liempo del retracto para dispensarse de relraer la
finca cuya notificacion cumplIment el adquirente,
porque la coslumbre ha prescribir dicho
tiempo, no en fa\"or del ponente I 5100 en favor del
adquirente.
,Puede el parienle que en este caso esl obligado
quedarse con lodas las fincas, obligar iguolmenle
.1 adquirente sufrir el relracto de todas eJlas1
Algunas costumbres se han decidido por la afirma-
tiva. As! lo dispone nueslra coslumbre de Orleans,
arlo 395; pero relativamente aquellas que nada
han legislado sobre el coso, parceme que debe de-
cidirse que el adquirente puede, Ei lo cree conve-
niente, no entregar ms que la finca, con respecto
la cual dura lodava el tiempo del retracto, y re-
tener la olra cuyo tiempo hoya espirado. En vano
se dice que el retracto de una .enla es indiriso,
porque slo puede serlo en beneficio del comprador
para los efectos de la indemnizacion; luego no se
puede redargir con Ira l lo que ha sido eslablecido
en su beneficio.
202. Tiraqueau, ad (in., tit. 9, 12, aboga por
un sentido completamenle opueslo, porque del
principio de que es indivisible el relracto de las
fincas comprendidas en la ,"enta, saca la conse-
cuencia de que el parienle que ha dejado espirar el
tiempo del retraclo por una parte de las
queda decaido del derecho de retraerlas en sutotal
dad; porque, dice, que no pudiendo retraer mas que
el lolal de las fincas, no slndole permitido relirar-
las en parte, basla que haya algo que no pueda re-
YO VIII. 10
- J4
6
-
traer, para no poder retirar nada. Cita, como ejem-
plo, una veDla que hubiese sido h.cha por un solo
y mismo precio, comprendiendo fincas de las cuales
parle eslu\'iesen situadas en Bretaa y parle en el
Poilon, pretendiendo que tan pronto el com-
prador excluido del relraclo en cuanlo a los fincos
sitas en Bretaa en ,"rllld del transcurso del mes,
que esla coslumbre prescribe para el tiempo del
retracto, queda igualmente excluIdo con respecto a
situadas en el Pailau, por ms que- no baya an
transcurrido el ao que la costumbre seala para
el relraclo. Esla decision esl muy lejos de pare-
cerme ju!;ta, y su argumento un puro sofisma. La
indivisibilidad del derecho de retraclo no es una
indivisibilidad-obligacion; el derecho de los parien-
tes uo es un crdilo iudivisible obligatione. La lU-
divisibilidad de este derecho no concierne SiDO su
cumplimiento, s610 es una indivisibilidad
Asi resulla de los principios sobre las obligacIOnes
divisibles indinsibles que hemos estableCido en
nueslro Tratado de las obligadollts, par\. 2, cap. 4,
seco 2; porque segun dichos principios, un derecho
de crdito no es indirisible sino cuando tiene por
objeto alguna cosa indivisible, es .decir, UD.8.COsa
que no sea susceptible de parles, DI reales Dl mle-
lecluales' luego la que forma el objelo del
derecho de retracto, y al que los parienles lienen
el derecho de pedir ser subrogados, no es una cosa
indivisible, pues lo que liene por objelo cosas muy
divisibles, y loda vez el derecho de retraclo se di-
vide en efeclo en caso de existir varios adquirentes,
6 que el adquirenle haya dejado varios herederos;
, n-
supra, Dum. ",Ol.
El derecho de retraclo es, por consiguiente, un
derecho divisible obligatioM, y por lo mismo nada
"
- 147-
impide que no pueda exlinguirse por una parle de
las fincas que el aclo comprenda, y subsistir en
cuonlo la parle reslaule: la indivisibilidad de esle
derecho no concierne sino a su cumplimiento en
aquello que el adquirenle coulra quien se ejerce el
relraclo puede obligar al parieule queda"e cou
todo lo comprado 6 con nada. La razon de eslo es
que el retracto no puede ejercerse sino condicion
de indemnizar al adquirente contra (Iuirn se ('jerce
y 'loe este adquirente no resultaria completamente
imdemuizado si tan slo se le retirase una parle de
las cosas comprendidas en el contrato, y que se le
dejasen las restantes que sin duda no hubiese que-
rido comprar sin aquellas que se le quitan. )las de
esla indivisibilidad del derecbo de relracto cou res
peclO su cumplimiento, no se sigue olra cosa sino
que el adquirente puede para indemnizarse obligar
al retrayente retirar el lodo nada, no coligin-
dose en modo alguno el que la extiucion del uere-
cho de retraclo por UOB parle de las cosas compren-
prendidas en la ,enla deba entraar la extincion
de dicho derecho por lo reslanle.
203. El principio que el retraclo de las fincas
de un mismo patrimonio comprendidas en una sola
venta no puede ejercerse sino por ellotal, sufre ex-
cepcion con respeclo la costumbre de Brelaa.
Permile sla, arl. 38, el que el parienle pueda re-
lirar parte de lo comprendido en un contrato de
venta I caso que justifique no lener posibilidad de
retraer el lodo, y que lo comprendido en el conlra-
lo puede dividirse fcilmenle.
204. Por lo dems loda la cueslion eslriba en
saber si las fincas fueron vendidas mediante un solo
y mismo contralo de venta, por diferentes.
Siendo de esencia del conlralo de venla el que
- 14
8
-
exista una cosa que sea vendida, y un preoio por
el cual se haya ,eDdido, si lodas las fincas se han
veDdido por un solo y mismo precio, tampoco
br ms que un solo contrato de ,"enta, y. ,por const
gnieDle DO puede el relrayeute ser admllldo al re-
tracto sino se queda con todas: al contra no, Si cada
finca, aunque mediante una sido
dida por un precio separ,ado; SI la escrItura conlIe-
De tantos precios como fincas, habr igualmente
tantos contratos de venta como finca . en cuyo caso
el parieDte podr una de dichas lillcas siD
verificarlo de las demas; Arg.l. 34, 1, de ,EdIl. ed.
205. Si desde luego se ha consiguado UII rrecio
separado por cada finca, aunque al final de acto
lodos los distintos precios se adicionen en UDa sola
suma, no por eslo deja de haber Ulnlos conlratos de
venta como fincas, debiendo por consiguiente el
retrayente ser admitido al relraclo de ulla de ellas:
como si constase en el contrato que se ha vendIdo
tal casa de lahranza por la suma de 10,000 libras,
tal casa por la suma de 6,000 lib. , Y tal prado p<>r
la suma de 2,000 lib.; formando eDjunlo 18,000 li-
bras que el comprador se pagar, ele.
Vice "trsa. Si en un principIO se ha consignado
un solo precio por todas las fincas comprendidas eD
la venta, distribuido luego en diferenles eanlldades
oorrespondienLes al precio de cada finca, como si
dijera que se vendeD lales fincas J"t el precIo
de 20,000 lib., saber: la una 'p'or lib. y, la
olra por 8,000 lib.; Tiraqueau, Ibid. , n.' 21, oplDa
que existen igualmente eD este caso tanlas veDIas
como heredades y que los parienles pueden retraer
la una sin la oLm. Este caso sin embargo entraa
IIIlis di6e"ltad de la qne se le quiere dar, porque
habiDdose veDdido en primer lrmino lodas las fiD-
- 149-
C8S por un solo y nico precio, cabe decir que ]a
iDteneion de las partes ha sido de vender todas las
6ncas bajo UDa sola venta, y que la reparlieioll del
precio que se ha hecho seguidameDte no es olra
cosa que una simple aclamcion.
SiD embargo de eslo opino que debe UDO ateDer-
se la decision de Tiraqueau, y que la distribueion
del precio es una prueba de la voluntad que han
teDido las partes de hacer veDtas. menos
que se hiciera coDslar eD la escritura que esta dis-
Iribucion obedece otra causa.
206. AlguDas veces, aunque se hayan vendido
por precios separados y medianle una soJa escritu-
ra varias fincas, se presume que el acto no encierra
ms que un solo y exclusivo contrato de ven la de
todas las fincas, no siendo en consecuencia admiti-
do el relraelo de la una sin las restan les. Debe esto
presumirse as! cuaDdo las fincas por su naturaleza
no admiten separacion las unas de las olras, so
proa de experimentar una depreciacion considera-
ble, en tanto que verosmilmente el comprador no
hubiese querido comprAr las unas sin 1as otras.
PresDlese en este caso que las parles con sealar
cada finca precios diferentes, no han tenido por esto
intencion de hacer distintas ventas, sino nica-
mente hacer una aclarecion del precio por el que
se vendian bajo una misma escritura todas les fin-
cas; faeill. 34, ff. l, ff. de ...Edil. edic\.
207. Tiraqueau y Grimaudel citan olro caso,
qne aun cuaDdo se hayan enageDado fincas por
precios separados, no hay por esto varias ventas y
el relraclo no puede por lo mismo admilirse en
cuanto una de dichas fincas sin hacerlo la vez
de las restantes; este caso es el mismo que aquel en
que un deudor de cierla canlidad de dinero for-
- 15-
mando una deuda nica indivisa entrega Su
acreedor eu pago de dicha suma varias fiucas cada
uua de diferenle precio, pero que ladas juulas valeu
la suma debida. Aunque eu virlud de esle acto, cada
fiuca haya sido dada eu pago por un precio diferente,
sin embargo este acto no se considera encerrar va-
Tios actos, sino uno tan slo de dacion en pago, por
el que todas las fincas compreudidas en el mismo
son dadas en pago de la deuda: eslo uo da lugar
por consiguiente sino un solo retracto de todas las
fincas en el mismo comprendidas. La razon es que
el pago de una deuda iudivisa no debindose verifi-
car sino totalmenle, y no sieudo obligado el acree-
dor recibir pagos parciales, es "roslmil que al
el acreedor las fincas, aunque por diferente
precIO en pago de su deuda, no ba enlendido recibir
sino un solo pago de lada su deuda; la suma nica
que se debla al acreedor hace que lambien sea nico
el preciorer el que lodas esas fincas han sido dadas
en pago e la deuda; los distinlos precios consig-
para cada finca slo vienen ser una re par-
hClon.
208. Cuando un aclo encierra yarios contratos
de venta de diferentes fincas hechos por precios se-
parados, el parienle puede retraer una de estas fi n-
cas sin relraer las dems. Sin embargo si ha pre-
sentado una demanda general indeterminada pa-
ra retraer las fincas comprendidas en dicho acto,
la. costumbre de Tours, arlo 180, no le permile res-
IrlOg!'.la y qUIere que en lal caso est obligado
relraerlo todo 6 nada.
Yo soy de opinion que esla disposicion no se
funda en s6lidas razoues y que no debe ser adop-
tada fuera de su territorio: el emplazamienlo de la
demanda comprende tantas acciones de retracto
- 15
1
-
cuantos son los conlralos de <enta que han dado
lugar al mismo, cuyas acciones para estar conte-
nidas uno eodem.'llle libello, no son menos conside-
radas como acciones distintas y separadas: esto
obedece el que nada impida que el retrayente pue-
da hacer uso de estas accioues y abaudonar las
dems.
SEGt:!I.'OO CASO.
209. Cuando una finca de cierto patrimonio ha
sido 'Vendida en 'firind de un mismo contrato y por
un mismo precio eao otras fincas de olros patrimo-
nios, tambien con fincas adquiridas y oLras cosas
que no son susceptibles del retracto gentilicio, en
lances el pariente, segun casi todas las costum-
bres I no tiene derecho de ejercer el retracto sino
en cuanto la finca de su patrimonio, como Jo he-
mos ,isto supra cap. 3, .rt. 3. S6lo hemos de ex-
ceptuar algunas coslumbres particulares, tales como
la uuestra de Orleaus, art. 395, que dan al parieu-
le el derecho de retraer con la finca patrimonial
todo lo comprendido en la ,-euta . Pero auuque el
pariente DO tuviese el derecho de retraer ms que
la fiuca patrimonial, puede el adquirenle para in-
demnizarse obligar al retrayente que se quede con
el todo Las costumbres no estn rontextes
sobre esta cuestiono Segun el derecho ms comUD,
el adquirente contra quien se ejerce el retracto y
quien no hubiera querido comprar las dems cosas
comprendidas en el contrato sin. cuyo
tracto se intenta, puede para mdemmzarse oblt-
garal rellllyeule relraer el todo 6 nada; Melun, 150;
Nantes, 81; Peronne, 246; Touraine, 178; etc. Loy-
sel, en su Tralado d. los Relraelos se conocen dos
- 152 -
Mdzima 35: el retr"fio 110 admite par/u.
lfarn1l1a 36, .bid.: cuando tartas ;'1Icadansidott'll-
didas por con/rato y precio ik las cnala
na. es/n sujetas al retracto y otras no, queda
eleccion del adquirenle el enlregarellodo, d laudlo
las fincas palrimoniales d ik abolengo.
El retracto gentilicio difiere en esto del seorial:
})O,rque ,en este el seor no puede ser apre-
miado a volver a lomar lo que no aLafle Su feudo'
Loysel, ibid.; mxima, 37. La costumbre de Tours'
arlo 178, hace eapecial mencioo de esla diferencia:
La razon de esta diferencia es que el retracto feu
d.l perteneciente al seilor en virtud de un derecho
reservado, debido menos implcitamente por la en-
feudacion, no ha de estar en poder del vasallo el
hacerle accesible y facilitar su ejercicio con Yen-
rler simultneamente con su feudo oLras cosas, al
no habindose concedido el retracto gen-
IIhclO SIDO por una pura gracia de la ley esta gra-
cia no debe coartar la libertad nalural cada uno
debe tener de disponer de sus bienes de la manera
que mejor le parezca, ni por consiguiente impedir
queno pueda por mi comodidad vender mediante
un mismo conLrato y por un mismo precio mi fin-
ca sujel:&- al retracto con otras cosas; y
el adqUirente que no la hubiese comprado sin la
finca que se le retrae, debe poder apremiar al retra
yente a tomarlo todo 6 nada, al objeto de indemni-
zarse debidamente.
210. Tal es el derecho comun. Hay siu embar-
Ciertas se han separado del
nusmo para facihtar el eJerCICIo del reLracto genLi-
licio. Tal es la costumbre de Meau. la cual despues
de dicho en el art. 104, comprado 110
esla oblIgado el relrayenle ti recibir en parle fincas
- 153-
tendidasjlmlame1lte, ailade en el arlculo siguiente
estas palabras: ti no ser q"e el c .. "pradO? h"ltiese
c01ltpratUi {incas (de U solo palrimon;o) wyo "elra-
gente 110 J",tbiese tenido, porf'te en este caso :no eJ-
laria obliratUi el comprador a enlregarlas '" el rt-
Iraymle a lomarlas si no le c.",liniese.
La costumbre de Laon, art. 239, dice que el
retrayente no debe ser compelido aquedarse lo que
no es de su patrimonio 6 abolengo, ftO ser que el
C01I4pTador I ga gTande inters y le sea engorroso el
dejaT na de las cosas sin la otTa.
211. De esta variedad de costumbres nace uua
cuestiono M.i pariente, mediante un mismo contraLo
y por un mismo precio ha yend.do ,finca pa-
trimonial situada dentro de la unsdlCclOn de la
de Melun,junlamente con un inmueble
de la clase de las adquisiciones situado en
,puedo yo con ejercer el retracto de la finca de mI
trimonio situada en lUeIuo cuya costumbre permite
al adquirente obligar al retrayente retra.,rlo todo
6 nada, ser compelido por el adqUIrente a reLraer
tambien la finca situada en la unsdicclOn de la
costumbre de Meaux que no impone tal obligacion
al retrayente' Negativamente puede decirse que
las disposiciones de las costumbres no se han he-
cho sino con reIacion las fincas Situadas dentro de
su territorio; por consiguiente ladisposicion de la
costumbre de Melun, que obliga al retrayente, cuan-
do el adquiriente lo requiere, retraer con la finca
cuyo retracla le compete todas aquellas que han
sido vendidas por UD mismo c:outrato, no
concernir sinll las fincas vendidas por UD mlsmo
acto situadas en su territorio, sin que pueda obli-
gar retrayente quedrselas si se. encuentran
situadas fuera de su territorio. Afirmahvamenle se
- 15+ -
alega que la razon u!Lerior por la que las coslum-
bres comprenden en sus disposiciones las fin-
cas del,llro su territorio, es porque no
pueden ejercer ImperIO fuera de su terriLorio. Pero
la costumbre de Meluo, con ordenar que el parien-
le eslal obligado aceplar con la finca curo re-
lraclo le compele aquellas que hall sido ,endidas

un mismo acto, no ejerce su imperio sino sobre
a hnca cuyo retracto le concedt.'t sin alcanzar las
dems vendidas C?D ella; crea llingun de-
recho sobre las mIsmas, mlas sujeta retracto 81-
pue.sto que el. es duefio de guar-
darselas SI asl 10 esluna convemenle. La costum-
b!e de, no. hace olra cosa en virtud de es la
dlSpoSICIOD que Imponer condiciones al derecho de
relraclo que la misma eSlablece; luego bay que
COll\7elllT necesariamente que teniendo facultad la
ley de Melun de conceder de el relracl<>
de fincas Situadas en su terrItorio, ha debido
por Igual razon lener poder para fijar las condicio-
nes que ha Juzgado y por consiguien-
lt, la de lomar las fincas ,endldas por el m>mo
acLo, cualqUiera que sea el lugar donde estn si-
Xosolros nos inclinamos por la segunda
OplOlOD.
o 212. rice flersa, si mi finca patrimonial est
slluada en el terrilorio de la coslumbre de Mean,
podr. relraerla 01 mismo liempo que la siluada
el de la coslumbrede Melun; porque loca la cos-
lumbre donde la finca palrimouial esl siluada y
cu;ro retracto concede, el regular las condiciones
baJO las cuales lo concede.
- 'SS --
TERCER CASO.
213. Cuando mi parienle ha vendido por un
solo y mismo precio su finca con oLra de mi perte-
nencia, se pregunta si, reivindicando mi finca '\"co-
dida con la de mi parienle, podria ejercer el relrac-
lo de la de mi pariente, reintegrando tan slo en
proporcioll parle del precio y de los gaslos legales
del conlralo. La razou de duda es que nadie pue-
de eslar obligado bacer un imposible, pueslo que
imposible espeJ' rerltm naluraJiI. ser comprador de
una cosa propia,!. 16 ff. de con!. empL., siendo lo
mismo yolverse comprador que ejercer el relracto.
Xo puedo por consiguiente, ejerciendo el retraclo
de la finca de mi pariente vendida por un mismo
precio con la mia, estar coro pelido relraer la de
mi propiedad; y desde el momenlo que no ejerzo el
retracto sino eu parte de lo que el contrato abraza,
no puedo eslar obligado al reembolso del precio y
de los gaslos legales del coulralo ms que en pro-
porcioo la parte relfaida, salvo favor del com-
prador el recurso de garanlia con Ira el "endedor
por la finca de mi perlenencia que le fu vendida.
Xo obsLante Lales razones, dede decidirse con Tira-
queau, 23, gl. 1, n.'22, y Grimaudel, 1. 10, que
si el com prador ba comprado de buena f una y
otra finca mediante un mismo contraLo, no podr
reLraer 16 Boca de mi pariente sino indemnizando
al adquirente de todo el precio y de lodos los gas-
tos legiLimos del contrato, salvo el recurso que me
<::ompete conLra el vendedor, por haber vendido en
mala ocasion una finca de mi propiedad y haber
percibido su precio. La razon de esta decision con-
sisle en que cuando yo ejerzo el relraclo de la fin-
- 156 -
ca un pariente, aunque propiamente DO pueda
consIderarse que relraigo igualmenle la de mi per-
lenenCla que le ha sido vendida junlamenle con
la, olra, y que. el comprador esl obligado enlre-
en VIrlud de la reivindicacion que de la
mIsma formulo. basla que no quede nada al com-
prador de lo conlenido en la 'fnla que motiva el
relra.clo para que deba indemnizarle de lodo el
preCIo y de lodos los gaslos leg limosdel conlralo
porque m obligacion es indemnizarle
menle, y el querer obligarle que recurra conlra
el vendedor para el reinlegro del precio de mi fin-
no seria indemnizarle. Ptec oostat que yo no
el relraclo de esla ltima, porque cuando ha
Pf'reCldo una de las cosas comprendidas en el con-
tra.lo, no pueda relraer esta cosa que ya no
eXiste, sm embargo si ejerzo el relracto de lo res-
lanle, debo reinlegrar al comprador lodo el precio
Junlamenle con el monlanle de los gas los legales
porque basla que no le quede cosa alguna de
venIa para que deba ser reembolsadodellolal, que-
dando complelamenle lDdemnizado.
214. Grimaudel, I, 10, exceplua el caso en
que el comprador tunese conocimiento al realizar
la compra de era de mi pertenencia la 6noa
'I,uesele vendlJunlamenle con la de mi parienle.
En lal caso hablOndoel dejado compren-
por su mala que ser la finca de mi pro-
piedad, no tendra derecho a reclamarme al inten-
lar el relracto los gastos leglimos del conlralo por
razon de mi heredad, debiendo en su lugar proceder
con Ira el vendedor.

I
- 157 -
CA.P{TULO Vil
ElI9.tl tit"mfx> debe. itllen/arse el re/raclo gentiliet."o.
215. Era de inlers pblico al conceder los
parienles del vendedor el derecho de relracto gen-
Iilicio fijarles un tiempo corto duranle el cual de-
bieseu:ejercerlo fiu de no impedir por mucho tiem-
po a los compradores de mejorar sus fiucas por te-
mor de ser stas relraidas.
Veamos, 'Pues, t.' cul es el tiempo. 2: dede
cundo empIeza 3.
D
cundo se considera
que el pariente ejerce el retracto en el liempo pres-
crito.
ARTicULO PlUMERO
Cudl es el tiempo regulado por las coshunlJres durante
ti cual dehe ejercerse ti retracto.
216. Las costumbres fijan diferenleS tiempos:
la de Auvergne lo fija en tres meses contar desde
el dia en que el comprador toma posesion real: la
de Bourbonnois seMla igual tiempo para relraer los
inmuebles corporales, y seis meses para los dere-
chos incorporales: la de Berry slo concede sesen-
ta dias des pues del contrato: otras coslumbres de
Flandes slo conceden cuarenta dios contar desde
la publicacion del conlrato por el Tribunal. Hasta
hay una que concede diez y siete dios y dez y siete
noches contar desde el test, esto es, desde el em-
plzamiento del comprador.
La mayor parte de las costumbres fIjan el tiem-
po de un ao.
- 1;8-
217. Otras como la de Paris y de Orleans dicen
den/ro el ano 11 dia: pero por las palabras 11 dia
no que creer que concedan UD dia ms que Jas
demas coslumbres que dicen simplemente den/ro
el su espiritu no es otro sino que conceden el
trmmo de un ailo, el da del trmino e.zclllsire des-
de el cual empieza correr eltiem po, decidiendo de
forma la cuestion en otro tiempo sus-
Cllada por anbguos mtrpretes, an dies termini de-
beat cO'IIlputari in ltrmino.
Por ejernrlo, en nuestra costumbre de OrleaDs
en la que e liempo del contrato corre desde el di.
de baberse registrado el cOntra lo, si yo he compra-
do una finca el l.' de Mayo de 1770, y que el COI1-
t,rato hayoa sIdo regIstrado el mIsmo di.; aunque el
ulbmo d .. del ao, habindole empe7Ado el prime-
ro de Mayo de 1770, sea el ltimo dia de Abril
de 17i1, l. familia liene no obstante todo el dia pri
mero de Mayo de 1771, porque la coslumbre que
no sea contado el di. primero de :Mayo que
es el dl8 en que tc,:mma el ao que empez co-
rrer,. concede UD d18 ms
J
que es el primer dia del
trmmo, el cual no debe conlarse. Pero el dia 2 de
Mayo D? seria ya tiempo yaDse varios de-
crelos Cilados por Duplessls y sus anoladores.
218. El ao y un dia que las coslumbres .. a-
para tiempo del. retracto, es un espacio de tres-
'1 CInCO dios, el dia del Lrnaino ex-
clUSIve, DICho hempo se cuenla por dias y DO por
momeDtos, por esto no imporla la hora del dio
que .el se haya ,registrado: aUD cuando se
hubIese regIstrado el dia de Mayo de 1770
antes del medIO dIO, la famIlia tendr por esto lodo
el dIO primero de Mayo de 1771 para ejercer el re-
lracto sea hasla al anochecer.
I
- 159-
219. Obsrvese tambien que si el afio es bi-
sieslo, no debe contarse el dja interpueslo, que es
el 29 Febrero, en los trescientos seseDla y cinco
dias, porque cuandlJ es cuestion de formar un ao
se supune que el ltimo constituye un solo dio. con
el precedente. . .
Nos falla ohser,ar que el hempo prescrllo por
las coslumbres para los efectos del retracto no pue-
de ser reslringido Di prorogado por acuerdo de
las parles,
Es idente que no puede restringirse por lns
partes, porque no pueden menoscabar el derecho de
retraclo segun vimos en el captulo 1, 2.
220. Tampoco puede ser J"orogado en tanto el
retracto gentilicio tenga un liempo ?ls largo que
el fijado por la costumbre, 'porque sIendo las pres-
cripciones de ,derecho pbhco, forma y por con-
siguiente el hempo de no pueden ser
cambiados por ccm'emos parLIculares, segun la
regla: prita/orltm pattis j"ri publico derogari non
potest.
Pero nada impide que una persona al "cnder su
finca pueda hacerlo, afectndola retract,o en be-
neficio de su famlha durante un hempo mas largo
que el regulado por las costumbres para los efectos
del retracto gentilicio, porque esle retracto bajo
cuya carga vende sI! fin,ca, UD,
vencional que no est SUjeto ,D,1 liempo nt a las
formalidades del retraclo genllliclO.
,
- 160 -
ARTICULO II
Duc cudndo em;it:sa d correr el h'e",fxJ sttialalJ para
ejercer el rraG!o.
221. Para que el tiempo del retracto pueda em
pezar correr, es necesarIO anle lodo que el dere-
cho de retracto est abiertoy pueda ejercerse; vase
lodicbo sobre la apertura del retracto, sl/pra, cap. 4.'
arl. 4.'
Es necesario adems, quese baya observado todo
la que la costumbre del lugar donde la finca est
situada y la ley de registro exijan para el curso del
tiem po del retracto.
Por ltimo, es necesario lambien que no exista
ninguna otra causa que impida correr el tiempo del
retracto.
i 1. De lo 9ul requieren las difermlts cosfumhru J ti
decrdIJ sobre reris/ro ara nacer correr el HUII;o
del relraeltJ.
222. Las costumbres establecen entre si impor
tantes diferencias sobre los requisitos que exigen
para hacer correr el tiempo del retracto.
Son varias las que quieren que el tiempo DO em-
pieze correr sino desde el dia en que el adquiren-
te ha entrado en posesion real y actual de la finca;
las costumbres de Dunois, ar1.79, y la de Chartres,
arto 67 I pertenecen este nmero.
La razan en que dichas costumbres se fundan, es
que la familia del vendedor no se encuentra sufi -
cientemente enterada de la venta de la finca for el
solo hecho de contrato que seha autorizado, e cual

$
- 161 -
puede la familia ignorar. Para que no pueda alegar
19norancia ninguna, se hace indispensable que vea
.1 adquirente en posesion de la finca.
De las palabras posesion real y actual se despren.
de que la posesion que el adquirente adquiere por
medio de la tradician fingida no es
segun dichas costumbres, para hacer correr el
tiempo del retracto. Por ejemplo, cuando en virtud
del mismo contrato de ven la, 6 mediante otro acto
hecho separadamente, el adquirente alquila 6
arrienda al ,e"dedor la finca vendida, 6 cuando el
vendedor se ba retenido el derecho de usufruto, 6
si en virtud de una clausula de constituto, ha de-
-clarado lo retendria en adelante para y en nombre
del adquirente; annque el adquirente tome pose-
sion de la finca por ministerio del vendedor por
cualquiera de estos medios, y la posea por el ven-
dedor, quien tan slo la retiene en nombre del ad-
quirenteen alasede inquilino 6 arrendatario, como
poseyndola precariamente 6 titulo de usufruto,
sin embargo, en todos estos casos, esta posesion del
adquirente no es suficiente segun dichas costum-
bres I"'ra hacer correr el tiempo del retracto. Esta
poseslon no es una posesion real y actual del ad-
quirente porque no se le ve en posesion, al contra-
rio qUIen se ve disfrutar de la finca es al ven-
dedor; y el arrendamiento 6 inquilinatb que se ha
otorgado su favor, as como los restanLes actos de
los cuales se desprenda que posea la finca para y
en nombre del adquirente, constituyen actos que
le familia puede ignorar igualmente como el mismo
contrato de venta.
223. Es una posesion real y aclual inequlvoca
euando el mismo comprador ocupa la casa qne se
le ha vendido, 6 la administra por sus propias ma-
TOl(. nll. ti
- 16z-
nos. Tampoco es cua?do gOlllndo el
mismo vendedor de la finca vendIda, le ha sIdo
quitado su disfrule y la ha alquilado arrendado .
un tercero.
Cnando el que jlCrmanece en el de la
es el mismo inqUlhno arrendatano, que lema la
finca del vendedor, como que el comprador ha ad-
quirido la finca bajo la condicioll de conservar el
orrendamiento es necesario que ste vaya tomar
posesion real en la misma finca, en !-lU defecto
comisione alguno para que lo haga de su parle,
haciendo que los inquilinos arrendalarios le reco-
nozcan por propielario de la finca, que haya 11e-
,'ado a efeclo olros aclos qne hagan conocer su po-
sesioD, de manera que DO quede motivo ignoran-
cia alguna.
224. Eu el Dunois los adquirenles que lemen
el retracto acostumbran constituirse en la finca
personalmente por medio de apoderado requirien
do un notario para que levante acta en presenCla
de lesligos de la toma de pose ion. Esle acto no es
en dicha costumbre de absoluta necesidad para ha-
cer correr el tiempo del retracto pueslo que es una
formalidad qne no exige. Cuando la posesion real
del comprador no puede ser equivoca como cuando
goza por si mismo de la finca comprada, dicho ao-
lo es inlil v suprOuo: puede sin
embargo ser til para justifJcar la posesion real del
adquirente en aquellos casos que pudiese ser revo-
cada declarada dudosa.
225. Algunas coslumbres no se conlentan con
la posesion real del comprador para hacer correr
el tiempo del relraclo, y exigen se haga levan
lar acta de la misma por un notano en presenCia
de testigos. Tal es lo de Chleauneuf, arl. 77; la de
I
-
16
3-
la Marche orto 263, etc. En el terrilorio de estas
coslumbres dicha acta es indispens.ble para hacer
correr el aiJO del retrat:!to. El moth'o que estas cos-
lumbres adllcen es impedir pleitos sobre la cues-
hon de hecho, es decir, sobre si el comprador es-
taba no en posesion real.
226. costumbres hay que por idntico
mohvo reqUleren olras formalidades para hacer
correr el hempo del relraclo. Por ejemplo la de
1':l0rmol1d8, art. 452, y art. 455, hace el
del relraclo desde el dia de la leclura y pu-
bllcaclOn del. conlralo de venia que deber verifi-
carse el dornmgo en la puerla de la iglesia r
arro
-
qUlal del lugar donde la finca esl siluada a .alir
de cuyo nclo deber ser redaclado por el cu-
ra parroco, YIC8flO eSCrIbano cartulario vfirmado
por cualro tesligos. -
227. Con respeclo las fincas feudales, algu-
nas costumbres no hacen correr el tiempo del re-
lraclo sino desde el dia que el comprador ha pres-
lado Lomenaje; y relativ.menle las gravadas con
censo, desde el dia que se ha hecho poner en pose-
slon por el seflor directo. La costumbre de Paris
art. 138, es de este nmero. '
Si el que hubiese hecho la adquisicion fuese el
seor si la finca estuviera en
dIO, la costumbre de Paris, arl. 132 y quiere
que en este caso se publique judicialmente el con-
lrato y se regislre en .1a correspondienle real au-
dIenCIa para que el hempo del relraclo empiece
a correr.
228. A unque la costumhre de Paris y otras 'a.
rias dicen que el tiempo del retracto corre desde l.
preslacion de fidelidad, hay molivo sin embargo
para opinar que corre igualmente desde el que
-
el adquirente se ha constituido en vasallo, 6 desde
e! dia que ha ofrecido debidamente sus servicios.
Dicbas costumbres exigen esto slo porque juz-
gan que el adquirente no ha tomado la debida po-
sesian real en tanto no bava recibido la investidura
de parte del seor; pero ei hecho de baber entrado
el adquirente en las fuuciones de vasallo Como
igualmente los ofrecimientos hechos en 10 forma
legal, equivalen la preslllcion de homenaje y
la investidura; deben por consiguiente hacer co-
rrer el tiempo del retracto. Nuestra coslumbre,
arlo 3tH, contiene diSposiciones formales sobre el
caso y debe servir de lDlerprelaciou las dems
costumbres que nada han legislado sobre la mate-
ria. Pero la carta de pago de los beneficios no pue-
de equivaler la prestacion de homenaje ni la
toma de posesion dada al censatario por el seor,
ni por consiguienle hacer correr el tiempo del re-
tracto; Decreto de 1605, citado por Ricand.
Cuando hay muchos coseores por indiviso, bas-
ta que el adquirenle haya hecho 'la prestacion de
homenaje haber sido puesto en posesion por uno
de ellos. Es la opinion de Ricard sobre la coslum-
bre de Paris.
2'29. Por ltimo, hay coslumbres que no exi-
gen ninguna formalidad para hacer correr el liem-
po de retracto, hacindolo correr desde al momen-
lO en que ste queda abierto y desde el dia del con-
trato; las costumbres de Seos, Auxerre y otras
varias perteneceD este nmero.
Nuestra costumbre de Orleans, art. 363, haee
igualmente correr elliempo del relracto desde el
dia del contrato, excepluando tan slo el referente
fincas tomadas eu feudo, con respecto las cuales
el tiempo del relraclo no corre sino desde el dia en
-
16
5-
que el comprador se ha conslituido en vasallo, pres-
tado fidelidad, ofrecido debidamente sus servicios;
arto 364.
230. El decreto sobre registros de 1704, pres-
cribe que el tiempo del relracto no debe correr sino
desde el dia del registro.
Esta ley rige en todo el reino y en las costum-
bres que bacian correr el tiempo del retracto desde
el dio del conlrato: segun esta ley, ya no puede
empezar correr ms sino desde e! dia del regis-
tro. Por lo dems, dicha ley no dispensa de la ob-
servancia de las dems formalidades que las dife-
rentes costumbres requieren para hacer correr el
tiempo del relracto, que empier.a correr desde
que el comprador las ha llenado cumplidamente,
tanlo 18s mandadas observar por el decrelo en cues-
tiOD, como las que las coslumbres exigen.
231. La certificacion de registro, firmada por
el tabelion de los registros al final de la minuta del
acto, y la mencion que del mismo se ha hecho en
la sumaria de los aulos. no suple el registro al
ofecto de hacer correr el tiempo del retraclo cuan-
do no se halla efeclivamente inscrito en el
por descuido del escribano carlulario en inscnbirlo
en el mismo: las formalidades son de rigor; el ad-
quirenle ha debido de ello por medio del
mismo registro. As! oplfia Grimaudel, IX, 15, Vi-
gier y otros muchos. [nicamenle tiene lugar en
este ceso una Dccioo de daos y perjuicios conlra
e! escribano que le ha inducido error y con Ira
los arrendadores de rentas y contribuciones p-
blicas por ser responsables de las faltas de los em-
pleados de las oficinas por ellos propuestos, 'Iltilio
act2rme in8tittl.toria Vlgier, Vaslin, elc. Pero si
el registro correspondiente dicho tiempo hubiese
- 166 -
sido presa d. las llamas, no se enconlrase por
cua!quier olra causa, la ccrlificaciou extendida al
final de la minula haria fl!.
La falla d regi lro impide correr el liem-
po del relraclo un en frenle de los parienles pre-
senles en el aclo del conlralo, los cuales podrian
oponer la r.lla de este requisilO.
233. Cuando se ha vendido una finca gtrranli -
zndola despues 81 propietario; aunque no sea cos
lumbre registrar los actos de ratificacion I si el con
lralo se h. regislrado anles de verificarse la ralifi-
eacion, y que consecuentemente se pueda lal vez
sostener que la aDolacian de este octo no es nece-
saria para hacer correr el tiempo del retracto, ser
sin embargo ms seguro fpgislrar ralificacion y
veuta, porque si se 11a pueslo la finca fuera de la
familia y ddose lugar al relraelo, es en virlud de
esla ralitlcacion.
234. El dolo de los conlratanles por el que se
prh"e la familia de venir eu conocimIento del con-
trato que da lugar al retracto, es una causa que im-
pide de correr e.ltiempo del relraclo, porque para
la famlha lo mIsmo es que no se baya abierlo el
retraclo como que se ignore su aperlura.
Por esto, si se IJ& disfrazado el contrato de \enla
bajo la falsa apariencia de un conlralo no sujelo al
relraclo, v que mucho tiempo des pues se haya en-
conlrado la conlra-esorilura descubriendo el fraude,
el liempo del relraclo no habr corrido hasla el des-
?Ubnmlenlo del fraude. El del relraoloempieza
a correr a 1 menos desde el d la de ha berse descubier-
to. A mi juicio, creo que no; porque no siendo el
Bclo que se ha manifestado el verdadero conlralo
de venlB que las partes han eslipulado juntas, sino
que por el conlrario viene ser el pretexto de que
- 167-
se han sen"itlo para ocultarlo, no se llenado, con
haberlo regislrado, la formalidad de inscripcion del
contrato de "cola requerida para hacer correr el
ao del retracto. As es que, menos que inscri-
biera igualmente en el registro la contra-escritura,
es el acLo que encierra el contrato de vcnta,
el ao del retracto no corre, no pudindose exlin-
guir el derecho al mismo sino por la prescripcion
.de treinla aos.
235. Si, sin disfrazar el contrato, se han pues ...
lo en juego cierLos amarroS con objeto de que la fa-
milia no tenga conocimiento del mismo, por ejem-
plo, si el 'eudedor con el solo deseo de ocultar la
venIa ha dado comprender de que permanecia en
posesioll de la finca y percibia sus fruLos, los eua,-
les enlregaba secrelamenle al comprador; de que
hacia reparaciones, pero hacindose indemnizar
lambien secrelamenle por el comprador. el ao del
xctraclo no debe correr mientras duran estas simu-
laciones aunque el conlralo hubiese sido debida-
mente registrado; porque aun cuando el registro
sea pblico, no se va consultarlo si DO hay mo-
tivo de sospecha; y el adquirenle que ha practicado
lales ma'luinaciones para ocullar la familia laad-
quisicion de la finca, no liene derecho decir al
relrayenle que ha debido lener conocimienlo de la
misma por medio del registro.
Por lo dems, el juez har de modo de no ad-
milir sin la precaucion que el caso requiere la prue-
ha de los bechos que se quieran hacer pasar por
maquinaciones praclicadas al objelo de ocultar
la familia el coulrato de \'enla: es necesario que
eslos hechos sean lales que el fraude salle la <is-
la: ])o/u". ... 7Jt1"spicuis ndiciis probar; conoenit:
l . 6, Codo rk dolo mal.
- 168-
Il. De las demds causas (jIU i",pidm no impiden
corru ti hetnpo dll retracto.
236. Se ba suscilado la cueslion si la facoltad
de redencion impide correr el tiempo del retracl<>
mientras subsiste.
Las costumbres de Berr)', tilo 13, arlo 9, y de
Auvergne, lo 23, arlo 13, lodeciden negativamente.
La razon de estadecision esque la venta hecba
carta de gracia es pura y simple; la clusula
paclo de relro slo es una clusula resoluloria: pne
p.t ,ellditio, sed sub conditilllUJ relol.itur. Esta clu-
sula no impide que haya lugar al relraclo para
mientras subsista la facultad derecbo de redimir;
por consiguienle lampoco debe impedir que corra
el tiempo del retracto; porque, segun el derecho
comun, el tiempo en que debe ejercerse un derecho
corre desde que qued y pudo quedar ahierlo. Esta
razon en si muy jundica, debe ser tomada en con-
sideracion por aquellas costumbres que han per-
manecido mudas sobre la materia: hay sin embargo
VaTIOS autores que opinan lo contrario; Duplessis y
sus anotadores.
237. Varias costumbres, cuyo nmero perte-
nece la nuestra de Orleans, han abrazado la opi-
nion contraria; y dice. art 193, que cuando una
final se vende carta de gracia hay lugar al lugar
al retraclo durante todo el tiempo que dura el de-
recho de redimir y tambien durante el ao y dia de
haberse extinguido dicha facultad.
A lo dicho afiade la costumbre, tanto si el expre-
sado pacto de retro se ha acordado dentro como
fuera del contralo de venta, antes como despues,

- 169-
con el bien entendido que el comprador no hay&
tardado en conceder al "ndedor esta facultad de
redimir despues de espirar el anO del retracto; por-
que esta facultad puede muy: bien impedir de co-
rrer el tiempo del retracto mIentras subsista el de-
recho de retracto; pero es evidente que uo puede
hacerle revh-ir UDa vez extinguido.
A mi juicio, loda la Tazan de la apinion que llUes
1ra costumbre ha abrazado se concentra en el valor
del derecho de retracto, toda vez que las costum-
bres DO le han sealado tiem carla, ni le han su-
jelado la prescripcion anua sino en razon ser
de inters pblico el que los oompradores se
vean imposibilitados por demasiado largo
de considerarse r.sesores inconmutables. SI por
otra parle no pue e el comprador reputarse propie-
tario inconmutable por ImpedIrlo el derecho de re-
dimir al que est sugeto, cesando en tal l;a50 la cau-
sa por la que la costumbre estableci la prescrip-
cion, sta no correr.
. 238. Auuque nuestra costumbre de
sella!a un ao y un dia para ejercer el retracto a
contar desde el dia en que espir la facultad de re-
dimir, no hay que colegir de esto ,!ue si la facultad
que nos ocupa hubiese durado treinta aos tendTlan
todavla los parientes un ao y un dia despues deba
ber espirado los treinla afios para ejercer el retrac-
to; porque la costumbre no ha entendido suspender
por medio de dicho articulo mas que la . pre.'lTIp-
cion del ao y del dI., y no la prescTlpClon de-
treinta aos que extingue todas las cojones, y lo
mismo la del retracto gentilicio como las dems.
Para que el tiempo de esta pr.scriiOn de treinta
aos corra, basta que la de retracto. baya
sido abierta: luego lo babra SIdo desde el dla del
- 17-
contrato, y los parientes han podido desde enton-
ces ejercerlo.
. 239 .. Pero yo no participo del parecer de M. Vas.
lID, opma que la prescripcion de un auo
y dla no est suspendida sino dnrante el tiempo
eshpulado para redImir la finca, y no durante la
prorogacion que tiene lugar caso de no hacer de-
caer el adquirente de dicho derecho al vendedor.
razones que hemos alellado relalivameQte al
tle.mJXl, de la convencioo milttan igualmente. y un
rua. SI cabe, eu cnanto al tiempo de la proro-
gaclOn, puesto que el comprador debe imputarse
Laber demorado en obtener fa sentencia de caduci-
dad 6 prescripGioo del derecho en cuestiono El fuo-
que M. Vaslin alega en apoyo de su opi-
Ulon es que la jurisprudencia La concedido esta
prorogaclon del derecho de redimir en beneficio
del vendedor, y que los parientes no pueden apro-
,echarse del mismo: pero por igual razon la facul -
tad de redImIr no es que se haya estipulado eu el
contrato exclUSIvamente en fa\or del vendedor lo
que no impide que los parientes se aprovechen del
mlsmo.
240. No hay que hacer extensiva la decision de
este articulo todoa los compradores que se en-
cuentran en el caso de lemer una eviccion CXIDlO
los que huhiesen comprado fincas de un La
dIferenCIa que se nota es que estos ltimos pueden
llat;narse inconmutahles, y prelender 6
sohcltar medios para defenderse si son turbados en
>n posesIGn; al paso que elque,ha adquirido carta
graCIa no conducirse como tal, ya que su u-
lulo se. r.eslste a ello. Por olra parle, conteUlendo
l!, declslon de este articulo un derecho siugular;
J"" s'1Ig"Z"Te, contrario al principio general que

- 17
1
-
hace correr las prescripcioues eslablecidas contra
loda clase de acciones desde el dia que quedan
abiertas y han podido ejercerse, esla decision. no es
-susceplible de extenslon y debe ser restrtnglda en
.eL caso delarliculo en eueslton.
241. De donde se colige que del relrac-
to no deja de correr durante la sustanClaClon de la
causa que el comprador sigue contra el vendedor
... bre la validez del contrato, contra cualqUIer
.,tro sobre la propiedad de la finca, la m-
-certidumbre del xito de una cansa lluplda el po-
.derse considerar durante dicho tiempo como pro-
i'ietario inconmntabLe. No debe estar en poder del
vendedor con entablar contra el una
.causa injusta el prolongar en su contra el hempo
.del relracto; tampoco permite la equidad el que los
parientes hagan caer sobre el adqUIrente los gastos
y las incomodidades de una causa y vengan
luego despues de haberla !lanado recojer el fruto
por medio del retracloq_' ad para/as epulas. Pro-
cede, pues, no obstante la causa, el que los parten-
tes ejerzan el retraclo dentro del ao con Ira el ad-
oquirenle, continuar la demanda en su lugar y
reembolsarle de Los gastos que lleve hech?s ..
Grimaudet, IX, 19, me parece exceptua lUopor-
lunamenle el caso en que un hubIese en-
tablado dicha causa con Ira el adqUIrente, preten-
diendo que la causa suspende en su favor eL ano deL
relraeto, loda vez que no ha podIdo mtentar la ac-
CiOD durante se sustancieba para la
propiedad de la finca, de doude se colte que el pa-
.riente puede, eu caso de perder el pleito,
la demanda del relracto dentro del ao un dla de
baberse terminado la causa. . Esta oplDlon no. me
parece razonable_ Una causa injusto que eL panen-
- J7Z,-
te ha seguido contra.1 adquirente, no le debe re-
sullar provechosa , y hacer prorogar en su favor el
hempo del relrooto. Por otra parte, el tiempo COrre
contra la t8mllia en general y.no contra un pariente
determlDado; de donde se sIgue 9.U8 las r.7.olle
personales que lUede alegar un indIVidllO de la fa-
milia no deben Impedir de qlle COrra.
La apelaClon que se interpone de una sen-
tenClB oblIgada tampoco suspende .1 tiempo del re-
tracto que ha dado lugar la adjudicacion: el re-
trayenlAo que quiere tomar para si la venta debe
aguantar la causa como una carga la misma in-
herente. Brodeau, arl. de Pans cita tres sen-
tencias que lo resuelven del modo
243. El seguimiento de una sentencia
que un adquirente efectua, segun la racoltad esti-
pulada en el de adquisicion, deja tambie.
de suspender el hempo del retracto que ha dad ..
apertura el controto de venta; Orleans, art. 40l.
244. Por llimo, la menor edad de un pariente
tampoco impide de correr el tiempo del retracto:
la costumbre de Pars, arl. 131, la de Orlet.s
arto 366, y otras muchas, lo disponen asi: el dilo
del retMero, dicen, carrelo "';11/1() el_
9'lH01I.tr. el "'.yor d. eda/l, si .. uperd " tkresti-
lit""".
tiene lugar aun cuando el menor
hubiese SIdo pnvado de tutor; lambie. liene lugar
con Ira los parien\e9 que se hubiesen ausenlado paro
servir al rey; decrelo del 6 MarlO de 1552, citad ..
por Lalande.
Las razones de esla decis.ion son: l.- que habin-
dose concedIdo el relracto a favor de la familia en
.. ral, es ms propio que corra ms conlra la ra-
milla en general que contra una persona delermi-
- '73 -
nada de la misma. 2.' el beneticio de la menor edad,
la ausencia por causa del servicio del rey, debe
-ceder la raZOD que ha hecho restringIr IIn tiem
po corlo el tiempo del relraclo; porque esla razon
nace de un iolers pblico '1ue 110 permite que 1 ..
adquirenles se 'ean iroposlblhlados de mejorar sus
bienes causa de Ulla lDcerhdumbre de su adqul-
sicion.
:145. Varios autores expresan que el ao del r.
tracto no corre contra el menor cuando el adqui-
rente es su mismo lutor, porque entonces deberia
hacer ej ercer el relracto .contra l si asl lo exigiese
el inlers del menor, qu,a" se =9'" dICen
Duplesis y sus anotadores. Ms acertado me
-decir que el ao del retracto corre, pero que SI fue-
se de creer que el tutor lenia entooces fondos. del
menor y que inleresase sle que aqul hubIese
hecho nombrar curador al menor para ejercer el re-
tracw, UDa ,ez que el menor haya la ma-
yor edad, podr ell l.al caso, no en vlttud de la ac-
cion del relracto gcOWICIO que queda exllogulda,
sino por l. aceiou de tutela actio1f.t t"tel."
entregar la finca como si el Tetracto se .hub,ese
efectirnmente ejercido en favor do! menor a tiempo
por un curador nombrado ad Me cootra su lulor;
porque un menor, segun los principios
puede eo virlud de la acoion de tutela e:ug>r de su
tulor lodo lo que el lulor debia exigirse s.
en beneficio de su menor: telletvr ttlUW ;udtCw
,
i,. id qw se <:,il1"'" lo cual es una
Ctlencia del sIguIente pTlDClplO: ftIDd ad.mus al."",
prlZsltrre lutor, p"1'illo .." id ad.erltU se qUIJo-
1
ut
1'rlZllare deb,t; 1. 9, 3. If. de adro. t ut.
- '74-
ART1CULO III
Cud"do se cOlIsidua fllt ti jan"mle t/trce el rrac/Q
m ti htmpo prescrito'
246.. Segun el derecho comun, un
en acelOn de relmclu genlilicio, 10 propio que en
loda olra clase deacelOn, se conSIdera ejerce su d ..
recho y su occion en .elliempo prescrilo por la ley,
cuaudo el emplazamlenlo de la demanda ha sid!>
efecluado antes de espirar dicho liempo aunque
fllera el ltimo di.. '
La coslumbre de Paris, arl. 130, y algunas olras
se Lan separado de esle principio: dichas coslum-
hres no se contenlan Con que el emplazamiento de
la demanda en retracto se haya hecho denlro del
ailo y un dIO sea.lado para el relraclo, sin!>
que ad"".'as que el dla en que se exlienda
la cllaClon esl Igualmenle comprendido dentro deJ
ano y dia expresodos: si coyese despues de hoher
espIrado dICho lrmmo, el pariente quedaria exclui.
do segun 10 Jlrescri lo por dichas coslumhres por
no haber ejerCIdo su relraclo en el tiempo sealado.
Como que eslascoslumbres son conlrarias al prin-
cipio genenl, no pueden tener imperio fuera de sn
territorio.
247. Cuando hay varios adquirentes varios
de un mismo siendo la 8C-
CIOn de una aceion divisible (supra, cap. 2)
SI el panenle h. presentado la demanda de relrac-
lo denlro del ao, y un dia tan slo con Ira uno d.
ell08, hahr ejercido su derecho de retraclo en el
liempo prescrilo por Ja parle de aquel con Ira qnien

- 175-
la haya dirigido; quedando.decaido de su d:-
Techo (;on respecto a las parles a los demas corre!)-
pondienles. .
248. Segun nueslra coslumbre Orlean., arh-
culo 368, cuando el adquirente D? llene su
Jio denlro dellerrilorio de la mIsma, se faculla a
los parientes para que dirigir la demanda
contra los ocupadores, es contra los a.rren-
dalarios conserjes de las hncas, los
obligacion de indicar el nombre y el domlClho del
nd'lllirente para que el panenle .l?roceder
conlra l y emplazarle en su propIO domICIlio. Pre-
sentando esta demanda contra el que llene 18 finca.
presmese que el ha su derecho
denlro del ao y un dla, por ma" que la demanda
contra el adluirenle no se hoya presentad? SIDO
despues de aher lerminad? plazo de
forma que la demanda eslar. bIen presenlada sIem-
pre <ne la presentacion haya denlro
deJ hempo que el juez haya temdo bIen sealar,
habida consideraelOn la dislanCla de los lugares,
oido el parecer del delenlor.
349. Cuando no hay quien delenga la finca co-
mo en el caso de ser una pieza de berra ye':Ill
0
que forma el objeto de la . el penen
le que no lenga conocimiento del domlC1ho delad-
quirente puede ,alerse de los pregones pnbheos
que propone la coslumbre de Berry, lit. J4, arl. 8;
de manera que por medio del ediclo denlro
del ano y dia prescritos,. se presume Igualmente
,\ue el pariente ha eJerCldo el relraclo denlro del
hempo expresado. Sobre el caso hay que alenerse y
conformarse con lo que el uso eslablezca SI lo hay.
Cuando hay varios. adquirenles. de los euale.
unos tienen su domwlho en el lernlono de OrleaDs
- 17
6
-
Y los dems eu .otro, se considera que el pariente
en virtud de la demauda presentada contra el deten-
tar de la finca ha ejercido el derecho de retracto
por las partes de aquellos que no lienen su domi-
cilio dentro del territorio; pero no se considera que
lo ha ejercido eu cuauto il las partes de aquellos
que tienen en l su domicilio, quienes deber em-
plazar den Ira del tiempo del ao y uu dia eu su
propio domicilio, sopena de ser decaido del dere-
cho correspondiente su parte.
2;;0. SI el adquireute, anles de enlablarse con-
tra ';lla demanda en retracto, ha euageuodo la finca
sujeta al retracto, como que los parientes pueden
muy bien ignoTar esl-a enageuacion, ]a costumbre
de Orleans ha dispuesto muy sabiamente en el ar-
tculo 369 que el parieot debe ser considerado ha-
ber ejercido el retracto en el liempo prescrito del
.o y un dia en virtud de la demanda presentada
contra el adquirente, y un contra un tercer deten-
lor, auuque la demanda presentada contra sle da-
tara de una fecha posterior dicbo tiempo, siempre
que la presentacioD se verificase dentro de los cua-
renta das siguienleS al conocimiento que de la
misma haya dado el adquirente.
Cuando hay varios adquirenles que hayan todos
enagenado en beneficio de un tercero, el empla-
zamiento hecho contra uno de ellos interrumpe
por el total la prescripcion anual contra ellercero,
si no hubiesen enageuado, el emplaza-
m"nto hecho contra uuo de ellos no lo hubiese in-
terrumpide sino en parle. La razou es que la de-
manda entablada conlra uno de los adquirentes que
han enagenado la finca favor de UD tercero, no es
olra cosa que una simple protesta de proceder con-
Ira dicho tercero que el pariente no conoce; y esta
4
- 177-
protesta queda igualmente justificada por la de-
manda dirigida contra uno de ellos, como por la
presentada contra todos.
ARTICULO IV
De la naluraza y tkl efecto de la p"escripon contra
el rraclo.
251. La prescripcion contra el retracto es dife-
fente de las prescripciones contra las dems oblI-
gaciones.
Cuando las obligaciones son perptuas por su
naLuraleza y no han sido contradas para durar
poco tiempo, las prescripciones resultantes del trans-
curso de tiempo regulado por la ley que el deudor
adquiere conlra las obligaciones y contra el dere-
cho del acreedor, son prescripciones que DO extin-
guen la obligacion; lo que hacen estas prescripcio-
nes, mientras subsisten, es bacerla presumir lan
slo satisfecba, proporcionando al deudor una ex-
cepcion con lra la accion del acreedor. Estas pres-
cripciones pueden cubrirse y ser destruidas
medio del Tt'COnocimienlo pago que el deudor hi-
ciese de la deuda. Vause las prescripciones en CUCE'
tion eu nuestro Tratado rk la.< obligaciones, n." 676
1 siguientes.
Pero cLlando una obligacion se ha contraido tan
slo para subsistir ciert.o tiempo, en lal caso,
gUl\ los principios de nuestro derecho francs, que
difiere en esle punlo de la sutilidad del derecho ro-
mano, la prescripcioD que resulla del transcurso
de dicbo tiempo no opera nicamente, como
Has de que nos acabamos de ocupar, una slmple
n
101110 '111.
- 17
8
-
excepcion contra la accion del acreedor, sino UDa
exlincion de la deuda que la deslruye complela-
m"nLe sin dejarla revivir ms; Vase nuestro Trata-
do d. lIu ohI'gacioll<S, nm. 67l.
Tal es la naluraleza de la prescripcion en maleria
de relraclo. El derecho de relraclo que la ley con-
cede la familia es lan slo por un tiempo limilado:
la obligacion que el adquirenle conlrae de enlregar
la finca los parienles no dura ms que el tiempo
manifestado, y uno y oLra se extinguen de pleno
derecho por ellranscurso del tiempo que llevamos
dicho.
252. Se desprende de los principios sentado.,
que la demanda de relraclo genlilicio presenlada
por un parienle despues del ao y un dio sealados,
seria una demanda destiluida de todo derecho, y
parecida la enlabIada l."'r un parienle que no es
ae la linea de donde la IIDca procede: porque lo
mismo es no lener ms el derecho que se luvo, que
no haberlo len ido nunca.
253. Tenemos por consiguienle quela enlregade
la finca hecha al parienle >?r el comprador en viro
lud de una demanda pareCIda no deberia ~ s a r por
un retracto que el pariente hubiese ejercIdo, 5100
por una nueva venIa hecha por el adquirente ra-
vor del parienle.
254. Esta decision debe lener lugar muy espe-
cialmente conrespeclo terceras personas, por cu-
yo molh'o tendremos; 1.. que la entrega hecha C.11
virlud de semejanle demanda no libra al adqUI-
rente con relacion al seor de la ulilidad debida
causa de la '\'"enla que se hizo su favor si es que
todavla no ha sido satisfecha. 2.' Da lugar una
segunda utilidad causa de dicha enlrega que es
considerada como una nueva venta que el compra-

- 179 -
dor hace al parienle. 3.- La finca se (ransmile al
pariente juntamenle con todas las hipotecas v
dems derechos reales de que la finca ha sido gr-
vada por dicho comprador; porque habiendo el
transcurso del liero po del retracto perfeccionado
el derecho de propiedad del comprador y no eslan-
do sujeto rescision ninguna causa del retracto,
ha hecho igualmeule irrevocables los derechos de
hipoteca y demas que las mismas personas tienen
de parle del adquirenle, no pudiendo esle despo-
jarles de los mismos con reconocer un pretendido
derecho de retracto que ya no existe.
255. No es lan slo enfrenle de terceras perso-
nas el que la entrega de la finca hecha por el ad-
quirente favor del pariente en virtud de una de-
manda en relraclo presenlada despues de espirar el
ao y dia sealados, no pase por un retracto; no lo
es en si mismo porque desde antes de]a demanda
habia ya dejado de existir el derecho de relracto.
Por eslo, la finca dejada eo virlud de lal demanda
ser en la persona del pariente una pUTa adquisi-
cian: carecer de la condicion de :propia que habra
tenido, al meDOS seCl'7ld.". quid, SI hubiese sido un
verdadero relraclo: el que herede las fincas propias
no podr pretender se le incluya en la sucesioo del
pariente, no siendo tampoco sujeta al retracto caso
de ser revendida.
256. El parien!e no podr con todo sostener con-
Ira el adquirenle que le ha concedido el plazo sobre
la demanda en retracto, que este plazo no es un re-
lracto sino una venIa que obliga al adquirenle para
con l garantirle de loda eviccioD, porque no pue
de por s( impugnar la forma del retraclo de que se
ha servido para adquirir la finca, ni exigir al ad-
quirenle que le ha concedido el plazo olra garantla
- 180-
de las dems t'vicciones que de aqut'llas que Dacie-
rau de sus hecho; la forma que el mismo parienle
ha escogido, prueba que ni l ha tenido il1lenciou
de estipular con el adquirPllle semejante garantla,
Di el adquirente de obligarse a prestarla.
257. Si el adquirente, eu virlud de l. presen-
tacion de la deUlanda y despues de espirar el ao y
dia sealados, ha dejadn de reconocer el retraelo,
pero ha dejado condeoarse entregar la finca, si
fuese seguro que la demanda 110 se present sino
despues del ao, lal senlencia debe pasar pur eolu-
saria con respecto lerceras personas, sin poder
prejuzgar sus derechos.
Pero siendo cueslionable si la demanda se pre-
sent6 6 110 dentro del ao, y si el adquirente CUID-
pli con los requisitos npcesarios para hacerla cur-
sar, las tt'rceras personas no podrn impugnar la
sentencia y renovar la causa. La demanda en cuya
virlud ha mediado la sentencia de adjudicaciou de
relraclo debe presumirse ha ber sido enlabiada den-
tro del afio, sobre Lodo cuaodo la sentencia ps pon-
tradictoria, a menos que la colusion no fuese evi-
dente, en trminos que pudiera jusLHicarse incoll-
tinente, y sin necesidad de renovar pur esto la
causa.
Pero en el caso que la sentencia se hubiese dado
en rebeldia. aun reconocidose el retracto sin me-
diar sentencia, uo hay que dar crdito a lo dicho
por las terceras personas cuando eKisle motivo pa-
ra sostener que el tiempo del retracto no corra
cuando la presentacion de la demanda.
- 181 -
ARTiCULO V
Si kay un tiempo exlraorditlario para las instancias
desiertas de retracto, y de la apelacion de las sm-
Imelas dmegando el derecho de retrac/!).
258. Es una mxima fundada en varios anti -
guos decretos. y en la auloridad de los que han
escrito sobre la materia del relracto, el que la de-
manda de relraclo genlilicio y lodas las demas ac-
ciones anuales caducan al cnbo del ao SI durante
el mismo DO han sido contestadas.
La ordenanza de Rousillon y el decreto de 1692,
que declaran que todas las instancias, aunque DO
contestadas caducan al cabo de tres aos, no deben
entenderse sino como acciones ordinarias y no 00-
mo anuales, toda vez que su espiritu tiende abre-
viar el tiempo de las instancias desiertas y no para
prolongarlo. Pero si estas acciones han sido contes-
tadas no se extinguen sinG al cabo de tres afias.
259. Algunos aulores han escrito que el parien-
le no puede apelar de la sentencia que le ha dene-
gado el retracto des pues del afio transcurrido {'.oD-
lar desde la fecha ae dicha senlencia. Esta es la
opiuion de Brodeau sobre el orlo 130 de Paris que
LemaUre aprueba, cou'finie?do sin que
esta opioion es de resoluClon bastante La
Tazan en que se funda es que no es equtah'fo que
el relrayente despues de habrsele denegado el re-
traclo, disponga de ms tiempo para ejercerlo, ape-
landode la sentencia, que no para
manda del retracLo. Esta razon DO es a ml JUICIO
decisiva: la ordeDaDza de 1767 que regula el tiem-

- 182-
po durante el cual se podr apelar de las senten-
cIas,. es una ley general que .braza tndas las sen-
tenmas cualquiera q.ue sea la materia. sobre que
trata, asi es que serla necesarta la eXistencia de
Ulla disposicioo precisa para exceptuar de la ley
general las senteucias de denegacion de retracto.
Las disposiciones de las costumbres quedan eote-
ramente cuando la demanda de
retracto gentIlICIo ha sIdo entablada durante el tiem-
po que las mismas han sealado al efecto.
CAPTULO VII
De la forma m que se t/erce el retraelo.
260. El retracto se ejerce mediante nn empla-
zamIento de la demanda que el pariente que relrae
dehe dirigir con Ira el comprador 6 tercer detentor
aote juez compelente, para qne le baga
de la finca, con de reintegrar al comprador
el precIO de su aaqulslClon y los gastos legltimos
que hubiese satisfecho.
261. Cuando el pariente es un menor bajo la
de tul?r, la .demanda de retracto, lo pro-
pIO que las demas aCCIOnes, el pedimento dehe ex-
tenderlo el tutor 6 curador en calidad de tal de di-
cho es un .emancipado, debe pre-
sentarse a su JDstanc18 aSlShdo de su curador.
262. Si es una mujer bajo el poder del marido,
demanda puede ser presentada, segun disposi-'
clon de algunas costumbres, no s610 por el marido
C?DJuntamente, SI que lambien por el marido solo,
sIempre quela dirija en calidad de marido de fulana
de tal. Pero con respecto nuestras costumbres de

- 183 -
Pari. y de Orleaus, me parece que la no
seria competentemenLe presentada por el marido,
quien s610 puede ejercer las acciones muebles y \"'-
sesorias de 18 mujer I y de niuguna manera las In-
muebles, tal como la del relraclo.
263. Cuando el retracto se ejerce por hijos que
estn bajo el poder paterno, la demanda se presen-
ta por el padre en su calidad de legillmo admIDls-
trador de los derechos y acciones del hijo que ejerce
el relracto. Esto tiene lugar aun cuando el padre
fuese el vendedor dela fincacuvo retracto se ejerce.
En olro liempo el padre emancipaba en tal caso su
hijo ad aclum con objelo de ejercer el retracto
hacindole nombrar un curador ad !toe, quien enta-
blaba la demanda. Esle procedimiento se observa
todava en algunas provincias como la de la Ro-
chelle, segun nos alesligua M. pero e.n .Pa-
ris y Orleans no se usa ya en la pract1ca por In.ul.1I,
inlenla laaccioo el mismo padre como admm1S-
trador de los derechos de su bijo.
264. Cuando la demanda de retracto se presen-
ta en nombre de un hijo que no ha nacido lodavia,
debe presentarla un curador nombrado ad Me.
265. Siendo esta accion una accioo personal,
si es inlentada con Ira el comprador (supra cap. 2'1
ser juez competenle el del lugar del domicilio de
mismo comprador. Algunas costumbres sin
go conceden los parientes la facultad de elegIr
entre el juez del domicilio del comprador y el del
lugar donde est situado; pero dichas disposiciones
son locales y no deben ser seguidas porlas coslum-
bres que nada ha legislado sobre el caso. Lalande,
sobre el 8rt. 367 de la coslumbre de Orleans y los
anotadores de Du plessis cilan varios decretos que
lo resuelven del mndo dicho. La razon es, que la
-
18
4-
facultad de elegir el juezdellugardonde esl silua
da la nuca se concede al demandante lan slo lra-
tndose de acciones reales; 1. Cod o ubio in remo
No debe lenerla con res pecIo la aceion de relraclo
que es ms personal que real cuando ba sido inlen-
lada conlra el comprador.
266. El emplazamienlo de la demanda deLe ba-
cerlo un alguacil portero de eslrados debidamente
facullado para eUo en el lugar donde lenga quo
efectuarse.
Si estuviera privado de sus funciones fuese
pariente del demandan le en grado prohibido, la de-
manda ser nula. Por decreto de la Crle de fecba
de 6 Seliembre 1721, exlendido en forma de regla-
menlo y publicado en las respectivas audiencias, se
declar nulo un elaplazamienlo de demanda de re-
lracto genlilicio por baber sido becbo por un por-
lero parienle del demandan le en lercer grado.
267.. Queda en pi la cueslion si, desde la ley
de reglslro por la que se releva los alguaciles y
porleros de la obligacion de praclicar el
miento de la demanda asistidos de mioislnles
oculares, hay no necesidad de que dichos
fUDCIOr;t8rlOS hagan el emplazamiento acompaados
de testigos. M. le CalDus en su sobre
el TratadIJ del retrael<> opina que es lodava un re-
qUlsllo necesano por ser de uso. Auzanel y Ferri-
re, sobre Paris, opinaD lo contrario; y se fundaD
en que no excepluando el privilegio concedido por
la ley de regislro ms que los emplazamienlos de
embargos feudales reales y la fijacion de carlel .. ,
se sIgue de eslo que lo. emplazamienlos de deman-
da en retracto gentilicio se encuentran compren-
didos en esLa dispensa general, as como ladas lB'
dems clases de emplazamienw.
- 185-
Sin embargo es creencia baslante generalizada
Cl.ue dicha asistencia de testigos es lodavia necesa-
na en las costumbres que la requieren en virtud
de una disposicion precisa, toda vez que el rey ha
declarado por la expresada ley sobre regislro que
derogaba la realrden de 1667 que eLigia esla asis-
tencia, y toda vez que no declar que entenda
igualmente derogar los fueros costumbres.
Los que opioao que, aun tratndose de la cosLum-
bre de Paris, y de otras que no requieren expresa-
mente la asislencia de testigos, esta asistencia es
lodavia en la actualidad necesaria, se fundan en
que el emplazamienlo de lB demanda en relraclo
no es un simple emplazamiento 6 cit8c100, y que
debe comprender un juicio verbal de la formal pro-
mesa que el relrayeole debe hacer al Comprador
de reintegrarle. Luego, dicen eHos, esla promesa
hay que justificarla por medio de testigos. Peroegle
argumento me parece defectuoso, considerndolo
como una pelicion de principio, porque es precisa-
mente lo que se cuestiona. si un
porque entraa promesas, debe ser conSiderado
excepluado de la dispensa concedida por el expresa-
do decrelo de regislro, aunque ninguna ley haya
dispuesto tal cosa. .
En nueslra coslumbre de Orleons, donde las pro-
mesas no son necesarias para la validez de la de-
manda en retracto, como veremos ms adelante, y
si nicamente tiles, porque hacen adquirir al re-
trayenLe desde el dia en que se contraen un dere-
eho los frulos que se percibau, no puede haber
niogun prelexto para soslener l. nuhdad de una
demanda de relraclo emplazada sin la debida con-
currencia de testigos.
268. El emplazamiento de la demanda en relrac-
- 186-
to que nos ocupa lo propio que lodos los dems
debe hacerse de dia y no de noche. Brodeau, art. a9
sobre Louel, cila un decrelo de 7 Setiembre 1692
que d.clara decRido del derecho de relraclo cier-
lo demandanle causa de que el emplazamiento
se nev a efecto en el mes de Enero las siete de
la noche, prohibiendo adems que puedan ha-
cerse emplazamienlos de noche v horas inlem-
pesli,..s, so pena de nnlidad. Slo con lodo, si l.
demanda se present el ltimo dia, como en este
caso uo hay posibilidad de diferir el emplazamien-
to para el da siguiente, puede la necesidad hacer-
lo declarar vlido auuque uo sea hecho en dia hbil.
As! se ha resuello por M. Prncipe de Conl! rela-
hvamenle al retracto de Merceeur, si mal no recor-
damos.
269. Hase suscilado la cuestion si la demanda
de retracto genlilicio puede presenlarse"lidamen-
le en dia festivo. Yo opino que puede
presenlarse valldaroenle, sIempre que el dia en que
se presenle sea el ltimo del plazo seftalado por la
costumhre para el retracto, que DO quedase nill-
gun otro dIa no fesLivo en que pudiera ser presen.
lada. La razono es .que uno puede hacer en los do-
mLOgos y de,!,as dlas feslivos los aclos que no pue-
den aplazarse y que son absolulamenle necesarios
para la conservacion de nueslros derechos y de
nueslro bien. La ley 1, 2, Y la ley 3, ff. de fer.,
nos ofrece prueba de ello: (e-dato die, CIt .. ,ti
tempqre l'mtura est, aetlni, diu mio,.,.. ul.
Dumonlin, en su nota sobre el arl. 122 de la
coslumbr,; de Poitou, cila un decrelo que ha de-
clarado vahdo un emplazamiento de delDanda en
retracto hecho el dia del Corpus: esle mismo De-
creto lo Clla LOUel, 1. R., arl39. Por lo dems,
- 187 -
yo opino que se debe sen lar , de conformidad la
restricoion pue hemos propuesto, que en el caso del
decreto no hubiera podido aplazarse la demauda
para 01:0 dia, y que lo dccision de los autores que
ensean que la demanda en reLracto puede presen-
tarse en domingo 1'1 oLro ?ia. festivo debe
se conforme esta restnCOlOD. M. Jousse Olta un
decrelo de4 Enero1719, sobre la ordenanza de 1667,
lit. 2, arlo 10, que declara nulo un emplazamienlo
de demanda en retracto gentihclO, hecho en dla
festivo, en el caso que quedase todavia un mes
tiempo. Sin embargo aCAbo de saber que M. R
ha juzgado ,'lido el emplazamlenlo de una deman-
da de relraclo hecha en dia feslivo y sin haher me-
diado necesidad.
Hay que observar lodo vio que los alguaciles que
en dias festivos presentan en caso de.
necesidad
J
slo pueden hacerlo en virtud una
den expresa del juez, segun un acto d<:lTn-
bunal civil de Paris de 5 mayo 1703, cllodo por
M. Jousse, ibid.
Hay ciertos autores que opiuon que lodo empla-
zamiento de demanda en matena de retracto gen-
tilicio como en cualquiera otra materia, es indis
tintamenle nulo, lo mismo cuando se hace en do
mingo como cuando la cosa no diferirse y
que el dio es el llim? del plazo 6 lrmlllo sealado.
As! opina Henrys, lit. 2, hb. 4, 20, Y M. Voslln
pg. 72 sobre la Rochene. La razon que alegan es
que el relrayenle debe impularse la causa de baber
esperado lan larde. La conteslacion es bvia. Debe
presumirse que el relrayente no ha teUJdo oporlu-
nidad para enlabiar anles la demanda; para eslo
ha necesitado y SI DO lo encontrado con
la premura que el hempo requena no por eslo h.
- 188-
fallado: debe gozar de todo el plazo de un afto y uu
dIo que le concede la costumbre para ejercer su de-
recho de retracto; y no lo lendria si DO pudise pre-
sentar la demaoda eu los llimos diaa del plazo,
ouando da la colllCldenCla de que estos dias 80n
festivos.
Hay que advertir que slo est prohibido bacer
emplazamientos en los dias de fiesla de precepto
los de fieslas de gala que el pueblo no:oelebm;
son vltdos. DecJaraClon de 28 abril 1681 cilado
por M. Jousse, tit. 2. arlo 10 sobre la ordenanza de
1667, decreto de 1748 favor de las religiosas de
Sauta Clara la Rochelle citado por M. VasJin,
que vahdo un emplazamiento de ejecucion
hecho el dla de los Inocentes por ms que se ofreci
preseutar el acto de publicidad, y que el uso de l.
provincia debia repular como nulos los emplaza-
mientos bechos en dias de gala.
27p. Se ba suscitado todavla la cueslion si es
necesario, bajo pena de nulidad, que el emplaza-
en retracto gentilicio contenga
preCIsamente el dm de la comparecencia del deman
dado, sobre todo en los costumbres como la de
Paris que exigen que el dio del vencimiento de la ci-
tacion. caiga en el afio y dia concedido por el retmc-
too EXiste sobre esLa cuestioD variedad de opinio-
nes y sentencias.
Yo seguir la opinion de los que juzgan
que dicha clrcuDslao.cl8 0.0 es necesaria por la ra-
ZOD no]a prescn.be mnguna ley, y que siendo
JI<" se cIertos los plazos del reglamento tendremos
que lID demandado citado para comparecer den-
tro los plazos marcados se le conceptuar suficien-
del dIO para el que ba sido citado.
Esta OplOlOD ba SIdo confirmodo por una seDtencio
-
18
9 -
del Tribunol Supremo de 26 Julio 1745 citodo por
Lacombe.
271. Tampoco bobr nulidad siel retroyente ha
seolodo un plazo demasiodo largo demasiado
corto. El trmino demasiado largo no perjudica al
demandodo, quien puede onticiporlo. Cuondo eltr-
mino es demasiado corlo, el demandado lendn8
ms motivo para quejarse, pero uo existiendo nin-
guna ley que anule en este caso la bas-
tor que se permita al demondado dIsponer de todo
el plazo que el reglamento prescribe, no obstante
el que est sealado en la demanda.
272. Lo omision del !lrado de parentesco del
demandante con el vendedor tampoco anula el em-
plazamiento de la demanda: Bordeau 1. R. 2, sobre
Louet: decreto de 26 Julio 1674, publicado eD el
Diario de Palacio.
273. Adems de las formalidades requeridas
P'" la ordenanza reglamento de 1667 pora la '0-
idez de lodos los emplazamientos de demanda que
deben ser rigorosamenle observadas en las deman-
das de retracto, sobre las cuales remitimos nues-
tros leclores al texto del mismo reglamento, tit. 2;
las direrentes costumbres exigen toda'da olras .va-
rias para la validez de las demandas cuesl1on .
Por ejemplo, la costumbre de Pans, art o 104,
quiere que el demandante en retracto ofrezca bol-
.sa, diJlerOl, coslas legtli"""?I complelar lo que
/alte, ."ara responder de la suslanCl8 de la deman-
hasla la conteslocion inclusive y aun para en
caSO de apelacion en las varias instancias que
la causa tenga que someterse ....
Los comentadores entienden por journ8 de la
cause cada audiencia para anle .la cuai apela
la. causa. Al interponerse a pelaClon de la sentencia,
- 19-
el demandante en retracto, su abogado procura-
dor han de presentarse con una bolsa y :bacer di-
chas promesas .haciendo exte?der por e] juez un
auto. Un saco VIene comprendIdo bajo la, palabra
bolsa talego. Aunque adems de lo dich) el uso
establezca que estas promesas deben hacerse co-
rroborarse por medio de pedimentos, opinamos sin
embargo que basta las haga el retrayente en la au
diencia.
Una vez que se ha cOntestado la demanda cesa
la necesidad de reiterar dichas promes88 d,;rante
suslanciacioD de la demanda'en cuanto lo prin
clpal cuando la causa se ha elevado la a ldiencia.
Una sentencia en rebelda no envuelve JontesLa!
cian cuando el demandado contra quien se ha dic-
lado se opone ]a misma dentro los ocho das si-
porque quedaria derrotado por aa parle
contrarIa.
Los comentadores de la costumbre de Pars
consideran las palabras l)(ntTse, dell,iers, loyauft
eouts et a par(a;"e empleadas en el arl. 14:0 arriba
citado, como trminos solemnes de los cuales no
puede prescindir el demandante en retracto ni sus-
tiluirlos con otros; Laurire.
slo exigen estas promesas
en pnmera lDslanCla; Meaux, 101, Seos, tilt. 7, 34.
274. Costumbres hay ,que exigen se deposite
una pieza de dinero. Bordeaux cap. arto 17
manda depositar una moneda de oro con
de completar en su dia la cantidad. Sainton'e, tt. 6,
arlo 48, dice "na pieza do oro d de plata. La Mar
che exige la promesa y depsito de trece Rezas de
moneda.
. 275. Nuestra costumbre de Orleans lO exige
nmguna estas formalidades. La misma promesa
1\

i
, I
..

- 191 -
de reembolsar al adquirente no es necesaria en
el territorio de esta costumbre sino para obtener la
restitucion de los frulos desde el dia que se hicie-
ron y no para la valiuez de la demanda. La sola foro
molidad que dicLa costumbre exige cerno peculiar
de las demandas de retraqo, es que quiere que el
demandante en retracto, venga obligado en virtud
del emplazamiento de la demanda elegir el domi-
cilio dentro del territorio judicial eu que el deman-
dado habita.
Aunque se ha establecido esta formalidad al ex-
clusivo objeto de que el adquirente no se vea en el
caso de tener que ir huscar muy lejos al retra-
yente para los efectos delreconocimienlo del retrae-
' lo y dems diligencias por hacer, sin embargo, co-
mo las formalidades son de rigurosa observancia,
sobre lodo en malerias de exlriclo derecho, de las
que forma parte el relracto, se ha dispuesto que
una demanda de retracto en cuya virtud se hubiese
elegido por domicilio una casa situada fuera de la
jurisdiccion que perteneciese el emplazado. seria
nula aunque dicha casa estuviese frente por frente
de la suya.
Cuando el pariente ha emplazado por de pronto al
comprador y elegido el domicilio denlro de la ju-
risdiccion 6 distrito que ste pertenece, y que en
virtud de excitaciones d.l comprador que ha enage-
nado la finca, cita su vez al tercer poseedor, hay
que proceder en tal caso una nueva eleccion de
domicilio dentro del territorio de la jurisdiccion de
este tercer posesor .
276. La diferencia de costumbres, entraa tam-
bien distintas formalidades; la costumbre dellu-
gar donde est situada la finca sujeta al retracto
es la que debe regular las formalidades que han de
- 19
2
-
observarse; porque como es esta costumbre, cuyo
imperio la finca est sometida, la que le sujeta al
retracto y la que concede el derecho los parien-
les, aqueBos que lo tengan proveniente de esta cos-
tumbre no pueden ejercerlo sino bajo aquellas con-
diciones con que se lo y obsenando las
formalidades por la misma prescritas. \' eal1se las
sentencias citadas porlos anotadores de Duplessis,
cap. J.
277. Aunque con respecto las dems malerias
la inobservancia de alguna formalidad envuelve
nicamente la nulidad y caducidad de l. demauda,
y no]a prescripcion del derecho del demandante,
quien puede de nuevo intentar Su accian )Jrr medio
de ulla nueva demanda siempre que toda\'ia en
tiempo hbil para presentarla; en materia de retrac-
to gentilicio, por el contrario, la inobservancia de
alguna formalidad implica 00 tan slo la nulidad
dr la demanda si que tambien l. prescripcion del
derecho del demandanle, quien no puede ya ms
intentar su accion por medio de una uuen deman-
da, no importando a este respedo que la formalidad
que se ha dejado de observar sea de aquellas que
son comunes todos los emplazamientos de deman-
da y prescritas por las leyes, 6 que sea de aquellas
que son peculiares al retracto gentilicio y prescri-
tas por las costumbres. ora se refieran al emplaza-
miento de la demanda, ora a su lramitacioD. Loysel
ha sentado sobre el particular la siguiente mWxi_
ma: Cong de COllr ent"e le retrait em.porte gat de
C4.$', sacada del art. lH4 de la costumbre de Laon,
siendo en lodas parles de aplicacion constante.
278. De lo dicho se desprende olra diferencia,
saber, que en las dermis materias no influyendo
en el fondo los defectos de forma, debeD oponerse
I
- 193-
a limi-ne litis y se subsanan por la conleslacion en
Al contrario, en materia de retracto, los de-
fecLos de forma, siendo fallas que concicrnen al
foudo 6 esencia de la cosa, con hacer dC'C8cr de su
derecho al demandante que dej de obsenarlos,
podrn oponerse, 10 propio que todas las E'Xcepcio-
nes perenlorias. hasta la sentencia definitiva y aun
despnes de apelada.
279. El relrayente decaido de su derecho por
haber omitido algnu requisito de forma en el em-
plazamiento ete la demanda 6 en su tramitacion,
,tiene la accion ez conduelo conlra el procurador
portero de eslrados ej'Us operas cond1ltnt para bacer-
se indemnizar de la prdida que de su duecllo ex-
perimenta causa de su Sf'gun los ver-
daderos principic.s de derecho, los procuradores y
porteros debt:n en este caso responder del perjuicio
que han causado I la parte caus, dr su Impe-
ricia, porque Loda persona que <'Jerce una.profeSlOll
pblica rs re.-ponsoble del dao que ocoSlOna eo el
ejercicio dt! su profeslOD por su Imptrl-
tia: culpa ... "umtratur; 1. 132, fT. de reb. Jud.; 1. 7,
8 .1 pa>sim. fT. od 1. aqu. Vase el TTatado
d. las obligacionu n.' 163. Sin embargo,
pre se ubsenan ngorosamt"nle esLos pnnClplOs.
MODlboloD, ca ptulo 61 , cito una senlencia que libra
en semejante caso a un procurador de los daos y
perjuicios que representado .. M. Vas-
Hu eSlablece una dlshncJOD con respe-cto a los par-
leros de estrodos: dice, que un porlero es respon-
sable de la inobservancia de las formalidades pres-
crilas por la ordenanza, pero no de las prescritas
por la coslumbre. Yo no veo el por qu un parle-
ro de esl radas ha de esli1r dispensado de ignorar las
disposiciones de la coslu mbre que conciernen su
TOII. \111.
13
- 194-
profesion, y no de las dictadas por l. ordenanz .
S610 en un caso lo creo excusable, y es cuando el
requisito de formo que el portero de estrados ha
omitido est dictado por la costumbre del lugar
donde la finca est situoda, y que el portero es de
una jurisdiccion fuera de esta corno
cuando un portero de estrado Paris que ba e.IDla
zado alguno para ante el 1 rIbunal de Pans en
virtud de la presentamon de una demanda en re-
tracto referenle una finca sita en Orleaos, ha
omitido en su emplazamiento la eleccion de domi-
cilio prescrita por el art. 367 de la coslumbre de
Orleans el portero en tal caso no debe responder
de esta porque no es dable exigir tal fun-
cionario el estar al corriente de todas las costum-
bres del reino. Quien carga con la responsabilidad
en este caso es el mismo retrayente, r!T DO haberle
proporcionado un formulario. Pero 51 fuese un JW?r-
tero de estrados de Orleans el que hubiese becho
el emplazamiento, no veo yo razan ninguna para
que sea menos responsable de la falta de tal requi-
sito de forma, que del prescrIto por l. ordenanza.
CAPiTULO IX.
De las obligaciones del retrayente.
280. El principio general que sobre las
obligaciones del retrayente es que debe wdemOlzar
al adquirente todo lo perfectamente que le sea po-
sible. I d bol
EsLa obligaoion encierra, 1. a e reem
al comprador del precio qua satisfizo .p.ra adqUIrIr
la finca y exonerarle del la perte de mIsmo que que

- 195-
de en deber; 2." la de indemnizarle de las cargas
apreciables en nna cantidad de dinero, que formen
del precio de adquisicion, que haya ya deja-
do hbres, 6 que tenga que hacerlo; 3." la de indem-
nizarle de los gastos legales de la adquisicion; y 4.,
la de abonarle las tne-j oras necesarias que haya in-
troducido en la finca.
Trataremos en cualro artculos de cada una de
estas diferentes indemnizaciones. En un quinto ar-
tculo veremos lo que debe reembolsarse cuando el
retracto se ejerce contra tercera persona. En el
sexto nos ocuparemos del tiempo en que el relra-
yente est obligado dar cumplimiento estas
obligaciones. Por ltimo, en el sptimo hablaremos
de las promesas y de la consignacion que debe ha
cer en caso de dene-gacion.
ARTicULO PRIMERO
DtI precio.
281. El relrayente debe devolver al comprador
el precio que peg6 por la cosa adquirida y ha",r1e
exonerar de lo que quede en deber.
1. Cal es este precio.
282. El precio que debe devolverse es el que
figura en el contrato. Sin embargo, si el retrayente
sostuviese que se ha expresado en fraudedelrelrac-
to un precio ms subido que el convenido y ofre-
ciese probarlo. no se le podr negar esta pretension,
aun cuando lo quisiese justificar por medio de tes-
tigos; y si tal hiciera, no estar obligado devol-

- 19
6
-
ver ms prf'cio que el verdaderamente convenido
enlre las parlrs.
Para ser admitido dicha prueba, el retrayente
no necesita dar por falso d contT'rl lo, porque con
sostener que se ha expresado en el mismo un precio
mas ele\'ado que el convenido, no sosli ene que el
contralo sea falso, sino Lan 5\\10 que conLiene un
fraude y uua menlira. Asi se despreode de lo que
nos dice DULnoulin sobre la costumbre de Ne\'ers,
ca p. ;j 1, arlo 3: nte lenebitur instrUl1ltnt1tlll. arguere
de (alsu, quia aliud merum (alsum; alivd (ravs,
aliud simulatio.
A fdllo de prueba, puede igualmenle el relrayen
Le hat.:er que se reciba juramento al adquirente so-
bre la n-racidad del precio expresado en el con-
traLo.
Algunas costumbr,'s casLigan este fraude Vase
supra n: 14.
Cuando la veola que ba dado lugar al re-
tracto es firme y se ignora el precio por el cual se
vendi la linea, deber devolverse el precio que la
misma vala al tiempo del conLrato fijado por peri-
tos, como por ejemplo.
Finge. La minuta escritura matriz ha sido
presa de las liamos sin haber librado de la misma
ninguna copia. El vendedor y el han
fallecido. Uno de los parientes ha presentado de-
manda retracto coulra el heredero del compra
dor:. en de demanda y en consecuencia
dell11cendlO de los prolocolo.s base admilido al pa-
nenle a la prueba l<-sllmomal de la "cnla que di6
lugar al retracto. El notario y los tf.'s ligos presen-
ciales hUI! Jeclarado que efecllvamente se acuerdan
de que el contrato de venta se autoriz hacia tal
tiempo, pero que no lienen presenle el precio fijo

- 197-
por el cual l. finca fu veodida. Procede en esle caso
recurrir una ioformacion de peritos sin que la fal-
ta de conocimi'?nlo del precio pueda excluir los
parienles. As! opina Grtmaudel, V, 7.
284. Si el relraclo se ejerce conlra el compra-
dor y manifestase ste el precio por el cual se ven-
di la finca I yo opino que el juez deber atenerse
esta decJaracion del comprddor medianle jura-
mento. Sin embargo, si el pariente sostuviese que
este precio pretendido no es verosimil, creo que
hay que recurrir una informacion de peritos para
saber si tiene apariencia de verdadero; en caso ue-
gativo no habr lugar . atenerse la declBracion
comprador, debindose restituir el precio segun
el dicho de los perilos.
285. Tampoco hay que alenerse la deelara-
I.\ian del adquirente, v si, recurrir al dicho de los
peritos, siempre que el comprador es de mala f;
por ejemplo si hubiese empezado por negar la com-
pra que habia hecbo y se hubiese luego probado
sla.
286. Cuando no se puede probar la "nla que
ha dado lugar al retraclo sino por medio de la de-
c1aracioD del comprador, DO cabe duda en este ca-
so que esla produce proeba plena , y que hace f
del precio por el cual confiesa haber comprado la
finca.
287. Cuando adems del precio expresado eo el
conlralo, el adquiren le La pagado con posterioridad
est obligado pagar al vendedor un suplemenlo
de preci o, se pregunta si el retrayente est obliga-
do a rei ntegrrselo indemnizarle del mismo, si
es que lo debe loda.!a al vendedor. No bay duda
que el comprador debe ser reinlegrado caso que
haya pagado el suplemenlo en eueslion en virlnd
- 198 -
de una sentencia que le ha cendenado dejar l.
finca causa de haberse interpuesto contra l por
el vendedor acciOD recisoria por lesiou enormfsima.
a no ser que prefirie.e pagar dicho suplemento.
IgualmenLe Lendr derecho el comprador a ser
reembolsado del suplemento de precio qne pag.
siempre que parezca que lo ha pagado para Impe
dir dicha acciao, 6 cualquiera oLra Dccian recisaria
de derecho de redimir t otra cualquiera que el
vendedor tuviese derecho intenLar conlra l.
Son varias las que tienen disposicio-
nes'obre el particular. La de Anjou, arlo 364, dice:
El precio del derecho de redimir cemprado por el
adquirente se adicionara al principal del reLrac-
to, etc.; y elarL. 365, dice tambien; igualmente se
unir al precio el suplemento pagado l."" el adqui-
rente con intervenciou del tribunal y5m fraude ao-
tes del emplazamiento, etc. La de Maine, arl. 374.
y 375, dice la misma cosa en iguales trminos. La
de Bourbonnois, arl. 431, dice tamhien: suple-
menlo del jusLo precio, compra del derecho de re-
dImIr. y gasLos de los nllsmos, hechos sin fraude
por el adquirente anLes del emplazamiento, etc. se
cuenLan con la canlidad principal.. La de Niver
nois
l
cap. 31, art. 12, dice la misma cosa.
288. Qu debe resolverse en el caso que el
comprador creyendo haber comprado la finca por
un precio demasiado bajo, si bien no por meDOS de
la mitad del jusLo precio, ha pagado el suplemenlo
al vendedor por pura delicadeza de conciencia. an-
tes de presentarse ninguna demanda de reLracto.
Dumoulin, in Cons. Par. 20, gl. 8, n.o 1, parece
resolver que el reLrayenLe debe devolver el precio
con el suplemenLo; porque dice: illud, el 1!on pri-
mum, elt tltrU1" pretulm conrentum, '{",as reforma-
- 199-
la priore Esla decision debe Lener lu-
gar cuando el suplemento del precio ha sido paga-
do convenido antes de la Lradicion real de la finca
vendida, porque no subsistiendo en tal caso lo venta
sino por e1 solo de parles, puede
fcilmente ser desLrulda y converllda en aIra por
otro consentimiento; vese nuestro Tratado del con-
IrMIo tU ".,.Ia, n.o 327 y 328, pero si el comprad?r
ha lenido bien pagar dicho suplemenLo de precIo
despues de la tradicion real verificad. en cumplI-
miento de la venta, hay que decir lodo lo contrarIo;
porque habindosa consumado la venLa con la Lra
dician real, ya no es posible su toda
\'ez que las condiciones no pueden en
perjuicio del derecLo de retraclo que la famIl .. del
ycndedor adquiere irrevocablemente; este tamblen
parece ser el parecer de Dumoulin, quien en el lu-
gar citado, quiere, para que tenga lugar el aumen-
to del precio, que la venta no ?onsumada, non
("MI co"",,,,mala el eucula .,.d.l.o. Los Lextos de
las costumbres que acabamos de mentar I los cuales
dicen indislintamenLe que se .debe dar. cuenLa al
del suplemento del JusLo precIo que en-
Lreg al vendedor siu mediar fraude anLes del em-
plazamienLo, no deben referirse sino al dado par"
redimirse de alguna accion que el vendedor conser-
ve conLra l, y no al suplemenLo que ha enLregado
voluntariamente: Grimaudet, VIl , 6.
289. Cnando un cemprador h. sido obligado en
virLud de senLencia hacerse adjudicaLario de la
cosa por un precio mayor I no deber el retrayente
reintegrar el precio ex.presado en el contrato de
venLa cerno nos dice Lhommeau,llI, 208. sobre cu
yo p';'Licular ha sido juslamente corregido. por su
comentador Chaline, sino el de la senleOCla por-
- 200-
que en esle caso 10 que da lugar al relraclo no es
el contrato de venta, pueslo que se hizo ineficaz eo
virlud de las pujas presentadas sobre el precio del
contrato. Por esto, en las costumbres como la Olles
troJ que dicen, que la finca vendida en virtud de
sentencia no est sUI"eta a retraclo, no puede haber
lugar al mismo en e caso mencionado.
290. Cuando la ""sa vendida se h. incendiado'
luego sin mediar culpa por parle del C<Jmprador,
bien, cuando una parle de las fincas comprendidas
en el contrato de venta ha perecido, por ejemplo,
si el rio hubiese arrastrado en alguoo de sus ave-
nidas una parle de las fincas, &el pariente que re-
trae 10 reslanle esl obligado reembolsar lodo el
precio de la compraYTiraqueau, ad. fioem tiL. D. 76,
resuelve que no se debe devolver el precio sino
en proporcion de lo que qued. Ninguno de los
ejemplos que cita para autorizar su decision tiene
felacian alguna con el retracto. Puede decirse su
jui,cio, que no retrayendo el {J8rie,nte 10 que ya no
eXlsle debe en rel.ntegrar su precio
que habiendo sobrevenido la prdida mieolras era
propietario el comprador, sla la debe sufrir segun
la regla1'e8 perit domino, Feronio, decide por el con-
trario que el pariente no deja de estar en este caso
obligado reinlegrar lodo el precio de 1. compra.
La razon es que no exisLiendo ms que una compra
la que ha subrogado el pariente en virLud del re-
lraclo, Inca al parienle cargar con lodas las prdi-
das sobreveDldas sobre las casas comprendidas en
la venIa, pueslo que ha lomado esta par" si. Puede
que esto no se le hace ninguna illjusli-
ola eo razon a que queda en completa Iiberlad de
no reclamar para si la venta .C<Jn dejar de ejercer
el retracto. Al contrarIO, sena una injusticia ma-
- 201-
nifiesta el que el pariente slo biciera suya la com-
pra con respecto las cosas que hubiesen quedado
existentes, y que df'jase para el comprador lo que
hubiesE" perecido; el comprador contra quien
ejerce el relraclo cesa de serlo y debe por conSI-
guiente ser reembolsado por el retl'8.yenle que le
susliluye como C<Jmprador de lodo 10 que le C<Jst
la C<Jmpra. En cuonlo al principio sentado de que
res perit domin.o, se contesta, que cuando el pro-
pidario de la casa que ha perecido se considera
deudor de la misma con respeclo la pr-
dida cae sobre aquel quien se debla, segun este
nuevo principio res peritcreditori; por consiguien-
te, la prdida debe caer sobre el pariente que retrae,
quien se debe resLituir esta cosa en caso de retrac-
lo. Esta decisioD de FerroDio es la ms juridica y
debe por lanto ser seguida.
291. Vicever.;s, si la finca hubiese experimen-
tado aumento des pues del contrato de ven la y anles
de entablarse lil demanda del retracto, por ejemplo,
por medio de aluviones, el relrayente debe aprove-
charse de este beneficio, de manera que este aumen-
lo de la finen, DO debe ocasionar tampoco Dingun
aumento en el precio de la compra que debe reem-
bolsar: porque el relrayente .1 tomar por su cuenta
la compra debe gozar de lodos sus beneficios, as!
C<Jmo est expueslo sufrir la. prdidas.
292. Advirtase que cuando el precio eSlipu-
lado en el contra lo comprende el de los frulos peo-
dienlAls, de algunos usufrulos disfrules adems
del de la finca, deberdedncirlos el adquirenle que
se haya aprovechado de los mismos, como veremos
en el capitulo 10.
293. Nos falla observar que el adquirente debe
ser reembolsado del precio, no 5610 cuando 10 ba
- 201-
pagado realmeole, si quo lambien cuaodo ha sido
mismo por cualquiera otra clase de
pago fichelo, por t>jemplo por la compensacion que
se hubiese hecho con alguna suma que el vendedor
le adeudase por lolro concepto. Pero si la Suma
compensada COn una parle del precio la debiese el
vendedor al comprador en virtud del Dlismo ooulra-
lo de venta, por ejemplo, si el vendedor encontrn-
dose deudor de los daos y perjuicios ocasionados
por razon de alguna carga de la finca no declarada
en el se hubiesen compensado estos da-
os y perJuICIos con una parte del yrecio, es evi-
dente que el retrayente no estar oh godo rein-
legr,ar al comprador es la parle del precio, porque
habiendo el relroyenle subrogado lodos los dere-
cbos resullooles de la, compra,.l relrayenle es
qUien corresponden dichos daos y perjuicios con
los cuales se compens dicba porle del prlcio.
294. Segun el mismo principio, si des pues del
contrato. de "enta el comprador ha sido exonerado
del precIo de uoa parle del mismo eo "irlud de
nOTBeiaD, con contraer otra deuda en su lugar, ya
sea con respecto al vendedor, ya sea con respecto
olras personos de rden de sle, no cabe duda qne
e! relrayeole debe reembolsar al comprador el pre-
CIO parle del prec.'o de que ha sido librado pur
la novaclOn, la misma manera que si lo hubiese
pagado en reahdad; pero no esl obligado exone-
rarle de la nueva deuda.
Sin embargo, si esta novecioo se hubiese hecho
en del mismo contrato de venta, 6 despues,
pero en virtud de transaccion entre el comprador
y vendedor hecba sobre el cumplimienlo de dicho
contrato, .no\Tacion formando en este caso part(>
de las coodlClOoes de la compra la que el relrayen-
-
2
3-
le est subrogado, sle 00 debe eo esle caso devol-
ver el precio nO\'ado, pero debe eu cambio exone-
rar descargar al comprador de la oueva obliga-
cion.
29". Segnn el mismo prinoipio, si el compra-
dor ha sido exouerado del precio per confusion per
haber sncedido al veodedor en el crdilo del precio
ya sea tlulo universal, ya titulo singular I no es
dudoso que el relrayenle debe reembolsarle del mis-
mo como si lo hubiese realmenle pogodo,
296. Igualmeole si el vendedor para gratificar
al comprador le ha becho relllision de una parle del
precio, sle debe ser reembolsado per el
como si lo hubiese pagado realmente; pero SI el
vendedor hubiese declarado en la escritura de rc-
misiou que lo hacia por delicadeza de conciencia y
porque creia haberyendido la finca
deber el retrayente aprovecharse deesla remlSlon,
que esl obligado reembolsar al comprador de
la suma perdouada.
Obsrvese lambien que para que el adquirenle
pueda prelender el reembolso de la parle del precIo
que le fu condonada I es necesano que no parezca
que dicha parle del precio de que se, le ha hecho
es UD precio simulado y aadIdo en fraude
del relraclo. Lo cual es de presumir cuando el com-
prador es UDa persona que no tiene con el vende-
dor ningun lazo de amistad.6 que haya
podido llevar al vendedor a esta remlSlOD, y que
por olra parle el precio, sin la parle perdooada,
consliluye el jnslo "alor de la finca. .
Cuando no exisle prueba baslanle de la slmula-
CiOD del precio, pudese hucer preslar 01 comprador
juramenlo sobre la misma.
-
2
4-
lI. De la exonerac:on del precio que ItJdavfa se dee.
297. El retrayente para indemnizar al compra-
dor debe procurarle la exoneracion del precio no
pagado y que deba todava.
El puede procurar al comprador esta
exoneraClOn 6 con pagarle la suma debida 1 6 con
pagarle al vendedor 6 con hacrsela perdonar, 6
con hacer otorgar al vendedor una escritura por la
que le exonere de dicha obligacion.
298. Interesa menudo al relray"nte pagar al
cOlllfrador. ms bien que al adquirente F.orque cuan- .
do e adqUIrente no es muy solvente, fi'! que retrae
haciendo pago .este corre el riesgH de que re-
tenga el dmero y deje de pagar al velodedor cu-
yas .la finca retraida permalle?e sujeta
por dIcho precIo que el retrayente tendna obliga-
cion de pagar segunda vez al vendedor, salvo el
recurso que lendria contra el comprador quien
lo hubiese paga"o.
Conviene, pues, al retrayente el pag'ar al vende-
dor para evitar dicho riesgo; y aunque no sea deu-
dor del mismo puede obligarlo que reciba de l
el precio que el comprador le debe; puede este
efecto requerirle y en caso de denegar3e consignar
el precio. El retrayente en este caso har pasar al
comprador el requirilllienlo y la carla de pago de
la consignacion, caso que el vendedor haya que-
rido recibir el precio: el retrayente debe adems
hacer declarar sus riesgos contra el 'rendedor las
promesas y consignaciones vlidas y remitir al ad-
quirentecopia de la sentencia.
299. Si el vendedor tiene bien aO'eptar al re-
trayenle por vendedor y librar de la de,uda al com-
- Z05-
prauor, el retrayente con librar. al c.omprador de la
deuda satisface con esto la obligaclOn del retracto
lo mismo que si hubiese pagado. . ..
300. Si el precio no fuese todav," eXigIble al
tiempo del retracto ya sea en su totalidad, ya sea en
parte, el relrayenle podria obligar al vendedor
que lo aceptase como deudor del precIO y de todas
las obligaciones estipuladas en el contrato de ven-
ta, y exonerar del mismo al comprador con prestar
buena y caueian .al Se pueden
aducir razones en apaneoCl8 sufiCientemente plau-
sibles para la Siendo dere-
cho de retracto un derecho que hene el panenle de
tomar para s la compra de una persona extraa
y de subrogarse la hecha por este comprador ex-
trao, lodos los deredlOs resultantes de dicha com
'Pra se transfieren de la persona del ex-
trao la del retrayente; parece segmrse de. esto
que las obligaciones resultantes de esta m1sma
compra-venta, deben igualmente pasar de su per-
sona la del retrayente, quedando en consecuen-
cia exonerado de las mismas el comprador. Verdad
es, que esta transmision de los derechos y de las
obligaciones del comprador la persona del retra
yente no debe perjudicar al vendedor. Pero, por
medio de la caueiau que le ser prestada no se le
irrogar ningun siendo como es indife-
renle al vendedor el tener por deudor uno otro
siempre que tenga una complela seguridad de re n-
del precio, la cual se le proporciona por la
caucon que le presta al retrayente. Este es el pa-
recer de Grimaudet, VII, 10, quien hasta ha lle-
gado decir que no siempre hay que obli;ar al re-
trayente prestar cauClOn en el caso IDdICado, de-
biendo dejar este requisito al arbilrio del juez.
- -----
- -
- 206-
No obstante razones, Dumoulin in Cons.
Par. S.2Q, gl. 8, n. 8, sienta que el vendedor no es
lA obligado" cualquiera que sea la caueioo que se
le ofrezca, a aceptar al relrayente por deudor en
lugar del.C<lmprador. La razou es que el relraclo es
ua negocIo que no media sino entre el retrayente y
el comprador contra quien se retrae, v que en ma-
nera alguna concierne al vendedor. {"o garantizan-
do el vendedor el retracto, considerndose al com-
prador sujeto correr los riesgos consiguientes el
ret":,cto D? podr dar a 1 comprador contra quien
se eJeJ?1 Dmg!lua conlraria el vendedor pa_
ra obhgarle a dejar hbre de su obligacion; el ven
dedor se halla pues comprendido en la regla gene-
ral,que conSiente que un acreedor pueda estar
obhgado a pesar suyo cambiar de deudor, cual-
qUIera que sea la fianza que se le ofrezca. Varias
las costumbres tienen disposiciones COIl-
formes con esta declslon de Dumoulin; MeluD ar-
Uculo H;5; Auxerre, arlo 175; Sens, arlo 53, etc.
301. De aqu Dace otra cueslioll, saber si f>l
vendedor no queriendo librar al vendedor bontra
quieu se ejerce el relraclo de las obligaciones que
sobre l pesan, puede el relrayenle gozar de los pla
zos convemdos el C<loLralo para efecluar el pago
del precio ofreCIendo buena y sufiCiente caucion al
"."mprador, pagar allerminar el plazo. Dumou-
lID d. gl.. n. 5, se IOchn. por la afirmaliva. Su ra-
zoo consIste en que habindose el retrayenle sub-
rogado 6 lomado para si la compra, debe aprove-
charse lodas las ven lajas de la misma, y por
C?nslglllente del plazo convenido en el contrato;
SI asi no fuese y que esluviese obligado pasar
al C<lntado lo que el C<lmprador no debia pagar SIOO
al cabo de cierlo tiempo, tendramos que compra-
-
2
7-
ria la finca ms cara que el comprador; porque
el ms se eslima 1I01t sO/11m qua1ttitate, sed el tem-
pore; lo que parecerla ser conlra la naturaleza del
retracto, el cual, no siendo ms que una subroga-
cion l. adquisicion del comprador debe hacerse
.1 mismo precio y bajo iguales C<lndicioues. El C<lm-
prador no puede quejarse, puesto que existe su
favor bupna y suficiente caucion para dejarle de-
bidamenle salisfecho. Esle parecer ba sido abrazado
por varias costumbres; Sens, Melun, Auxerre, en
los arUculos arriba cilados.
Al contrario, la costumbre de Troyes, art. 161 y
la de Reim" art. 225, probiben que el retrayenlo
goce ne esle caso del plazo sealado en el contrato
con prestar caucion, obigndole en el trmino de
24 boros pagar el reslo del precio debido 6 dejar
libre del mIsmo al comprador aunqup no baya ven-
cido ellrmino del pago. La razon en se fun-
dan e , que el relrayenle debe indemmzar al ad-
quirenle lodo lo perfectamenle que le sea posible.
Por otra parle, la caucion que se le presla no le exo-
nera de su obligacion, ni impide que corra el ries-
go de ,"erse C<lmpelido efecluar el pago del pre-
cio, salvo el recurso correspondiente que tendr
derecho; por consiguiente, salta la visla que la
simple caueion DO le indemniza con tanta perfec-
cion como el pago la exonerocion de su obliga-
cion.
Esle tambien parece ser el espirilu de las C<lS-
lumbres de Paris y de Orleans; y lo prueban los
arls. 137 de Paris y 390 de Orleans, por los cua-
les dichas coslumbres obligan al relrayenle lraln-
dose de un arrendamiento renta redimible, re-
embolsar la renta dentro de 24 horas, y no le pero
milen, por C<lnsiguiente, gozar de la facultad que
- 208-
hubiera tenido el arrendatario conlra quien se ejer-
ce el retracto de retener el precio con pagar la
renta.
Obsrvese de ]l8S0 que h8y que suponer en el c.
so de estos arliculos que exislia en el contrato Je
arrendamiento cierta clausula asegurando la exis-
tencia y enlrf"ga de la renla otra parecida en ClI-
va virtud el tomador qupdaseobligado al pago de
ra renla no lIbslanle el retraclo ejercido contra el,
porque si elarrendamit'nlo fuese !'implemente a
renla, quedaudo el lomador libre de pleno derecho
de la renla para 10 sucesivo con cesar de poseer la
finca t ningun tendra por la redencion de
la renta, y no existiria por cOll!siguienle razan nin-
gUlla para obligar al reLrayente a dicha rroencion .
En que estas coslumbrps de Pa-
ris y de Orleans han sido dicladas adicionadas al
\'erficarse la rerorma y formadas en apariencia 80-
bre la jurisprudencia entonces vigenle, hay razon
para opinar que han de tener aplicacion en aque-
llas olras coslumbres que no se han explicado so
bre el parlicular.
302. Cuando pi plazo del pago se ha convenido
en favor del vendedor,consLando en el contralo que
el precio no podr ser pagado sino al cabo de cier-
to tiempo, en este caso no racultado el re-
trayente para pagar el precio ah'endedor, quieuDo
quiere recibirlo anlt>s del vencimiento del plazo se
fialado en el contra Lo, el comprador contra quien
el retraclo se rjerce debe conlentarse con la C8U-
cioD que le presla el r\'lrayenle de pogar por l.l
l'encimiento del plazo sealad(i; porque SIendo la
caueion la nica clase de indemnizaciou que es po-
sible dar, forzoso eS que el comprador se contente
con ella, loda vez que nadie est obligado lo im-
posible.
- '09-
303. Lo propio sucede cuaDdo la venta ha sido
hecha mediante la preslacion de alguna renla que
no puede reembolsarse; r! retrayente no puede en
esle caso eslar obligado olra COS8 que preslar
caucion de pagAr por cuenla del comprador.
ARTlcULOU
De las 6 condiciones im;uuJas al comprador
en el conlratodellmla.
304. Las cargas apreciables en UDa canlidad de
dinero impuestas al comprador en el controto
de venta forman parle del precio; por eslo,
han sido salisfechas por el comprador conlra qUien
se ejerce el relraclo deber el relrayenle reembol
sarle de la suma en que se estimen, 10 mismo CalDo
debe reembolsarle del precio principal de la cosa
adquirida.
Una sola diferencia podemos sealar, y es que
siendo el precio principal una cantidad de dinero
cierta y liquida, su reembolso debe efecluarse deD'
lro delliempo fijo sealado por la coslumbre p.ra
el cumplimienlo del relraclo; al paso que el precIo
de estas cargas no siendo liquido, no hay Liempode
terminado para restituirlo: solamente tendr que
ser restituido despues de la eslimacion que este
efeclo debe praclicarse. .
La eslimacion que nos ocupa debe hacerse a ex
pensas del relrayeDle por perilos 110mbrados por
cada parl., sea UDO por el retraveDle y olro por
el comprador; y en caso de desacerdo deber. ha-
cerla un lercero Dombrado al efecLo de oficIO por el
juez.
TOXO 1'111.
- 210-
305. Si las cargas no han sido todavia ,aLis-
fechas al tiempo del retraolo, segun el principio
que acabamos de establecer en el art. precedente,
no por esto queda libre de las mismas el compra-
dor con respecto al vendedor pur el mero hecbo del
relraclo. Por ejemplo, si ha beis desmembrado de
vuestras tierras un pequeilo cortijo que ha beis ven-
dido un medidor de lierras por la suma de mil
escudos y condicion adems de que mediria el
plano de todas vuestras tierras, aunque se le haya
relraido dicbo corlijo poco despues de baberlo ad-
quirido y anles de baber dado principio su lra-
bajo, no por esta os queda menos obligado veri-
ficarlo. As! es que, el relrayenle debe indemnizarle
de esta carga il que se ba obligado y pagarle el
precio que valga dicbo plano y medioion que debi
practicar.
Por lo dems yo opino que el retrayenle no est
obligado il pagar con anlicipacion al oomprador con
Ira quien se ejerce el retracto el precio de dioho
plano y medicioll, sino solamente prestarle bue-
na y suficiente caucion de pagarselo, des pues que
la obra baya sido hecha, y sido aprobada por el
vendedor; porque de otra suerle el retrayente ce-
rreria riesgo de pagar dos veces en caso que el como
prador, despues de baber recibido de l el precio
dellrabajo que se oblig verificar. no lo llevara
cabo como debiera, 6 se abstuviera de hacerlo por
completo, y fllcse al mismo tit!mpo insolvente: por-
que la finca relraida est hipolecada para responder
de los daos y perjuicios del vendedor, resultantes
del incumplimiento de dicba carga condicion con-
lenida en el contrato. Por olra parle, ningun perjui-
cio se irroga al comprador medidor oon aplazar el
pago del precio de su lrabajo basta que baya sido
- 211 -
ultimado y aprobado, toda yez que eslos lrabajos
no se pagan ordinariamente anles.
306. Esla decision debe lener lugar sobre todo
cuando la condicion impuesta al comprador cootra
quien se ejerce el retracto es una condicion que
consisle en un trabajo personal del compradQr con-
tra quien se impuso, y que no exige ms que pocos
ningun anlicipo para cumplirla.
Por ejemplo, si he yendido yo una finca un em-
presario por cierta cantidad y coudicion de que
me sus expensas un edificio en un lu-
gar determ1Dado, segun la cuenta de gastos oonve-
nida entre nosotros, no ,creo que este empresario
comprador deba esperar que er edificio esl lermi-
nado para percibir el precio del mismo, sino que po-
dr reclamar que el retrayenle se lo anticipe, ofre-
cindole en cambio buena y suficiente caucioD; y
que en el caso de que no le pudiera ofrecer caucion
pueda pedir al relrayente parle del precio de su
obra medida que sta se vaya realizando.
307. Cuando las condiciones impuestas al com-
prador en el contrato no son apreciables en una
cantidad de dinero, como por ejemplo : si un cura
prroco hubiese vendido una casa il. olro eclesisti-
co por cierla suma il. condicion de que ensefie el
catecismo en su parroquia tres veces por semana
conlar desde la fiesla de Todos los Santos basta
Pscua de ResurreccioD, y que en dicha parroquia
DO acostumbrase pagar el Gura ningun honorario
la persona encargada de ensefiar el catecismo, en
este caso el comprador, aunque baya cumplido con
la condicion no puede reclamar este respecto en
caso de retraclo cosa alguna del retrayente, por-
que, qu es lo que puede prelender toda vez que
lo hecho por l no es apreciable en ninguna canti-
dad de dinero?
- 112 -
308. Cuando se ha convenido en el contralo de
,"euta que el comprador debe prestar al vendedor
una cantidad de dinero condicion de devolvrselo
dentro de tanlo tiempo, cuyo prstamo se hubiese
efectivamenle llevodo efeoto, Grimaudel, VII, 7,
opina que el retrayenLe debe indemnizar al compra
dor de esle prstamo con devolverle la suma pres-
tada, puesto que se concepLus como una condicion
del conlrato de veuto, y que no bastarla respon-
derle de los inlereses de dicha suma hasta llegar el
tiempo de poderla reclamar del vendedor quien
se la prest.
Es necesario sin embargo ver si esta clusula l1a
sido puesta en fraude del derecho de retraclo, alob-
jeto de hocerla imposible al retrayenle, quien no
hallara medio de encontrar una suma considerable
que no se ha prestado al vendedor sino poro el ob-
jeto indicado, lo cual en todo caso deber estimarse
segun las circunstancias que concurran.
ARTICULO III
Del reembolso de los gastos legitimas.
309. El relrayenle debe indemnizar .1 compra-
dor no slo del precio y de lo que forma porte del
mismo, segun hemos visto en los arls. que prece-
den, si que lambien por regla general de lodos los
gaslos legilimos de la adquisicion, es decir, de lodo
lo que ha sido obligado desembolsar para cubrir
los gaslos de la misma.
No se deben con rundir , sin embargo, los gastol
de la adquisicion con lo que ha Lenido que pagar el
comprddor en ocasion de la misma, mas bien que
- 2J3-
CaD motivo de la adquisicion. Llmanse nicamen
te gastos de los la adquisi-
cion como causa prXlma lDmediata y que han
.ido hechos pora llegar la misma, y no aquellos
de los cuales slo ha sido la ocasiono Po: ejemplo,
si duraute el viaje que he hecho pora lT a VISItar la
finca que se me retrae, me han robado en la mitad
del camino, slo puedo reclamar el reembolso de
los gastos ordinarios del viaje que son tcmdos com?
la adq.uisiciof!; no tengo derecho a
ulgir Dlnguna mdemOlZ3clon de lo que se me ha
robado, porque esta prdida h.a sido ocasionada por
h adquisicinn, luec magia castlnts lJ.uam nef!0t!o .em-
ptionis imputanda sunt. Sobre el mismo f!nnCl plO se
ha decidido en derecho que un mandatano que debe
ser indemnizado de lodos los gaslos que el cumph-
miento del mandato le ha ocasionado, uo debe serlo
sin embargo de lo que ha gastado con
ocasion del mandato: 1Ion omn1:G ,'tI.te fmpeilsllrlls
non {_il, imputabil, q!lodspolia/vs sil a la-
tronim .. ... nam luec magfs ca.nk.s 9lUlm mandato
imputari oporte/; 1. 26, 6, IT. 1/UInd.; Tiraqueau,
tT. 29, gl. 4, n." 15.
310. En las coslumhres donde liene preferencia
el pariente ms prximo, si comfrad,or
enlregado una canlidad de a mas prximo
parienLe para hacerle renunclar. al retracto, b.a de
ser reembolsado de dicha canlldad por el ponente
ms lejano que el Boer y Chassanc
resuelven la cucsbon afirmaLIvamenle, porque el pa-
rienLe ms lejano ql;le sin esto ,hubiera quedado
excluido viene en CIerlo modo a aprovecharse de
esle La opinion negaLiva que sosliene Tira-
queau, tT. 29, gl. 4, n." 14, parece mejor, porq?e
este gaslo no se ha hecho por causa de la adqUl-
- 2'+-
como puede asegurarse que el ms
pr6:umo hubiera sin esto retrado, puesto que put'-
do aparentar que lo quena hacer para percibir di-
cha Suma.
31 L est obligado el retrayenle reem.
bolsar mdlStllltamenle al comprador todo lo que ba
gaslado por causa de l. adqmslclon sino lan s6lo
lIldo lo que le debi costar; esto es 'lo que signifi-
can las. palabras !lastos l<!liti",os. Si ha hecho olros
gastos lDltles que poda muy bien e\Titar, de niu-
guna manera puede pretender le sean reembol-
sados.
312. Estos gaslos legilimos 'on: l.' lo que el
comprador ha enlregado la mujer, los hijos 6
los crIados del vendedor, 6 olras personas para
echar el alboroque, siempre que parezca por el con-
lralo gue eslo ha formado parle de las condiciones
del mIsmo.
Pero si el comprador por pura liberalidad sin
que se hubiese esLipulaao en el contra Lo
hecho dichos obsequios, no liene derecho i pedir su
reembolso, porque en este caso no se consideran
!lastos legit.mos segun la definicion que de los mis-
mos hemos ya que podia muy bien evil,rlos.
Yo aun que cuando estos alboroques no se
ha!l esttpula.do DO constan en el contra to, no leo-
dra .el adquIrenle. derecho probar por medio de
conshtuyeron .una de las. condiciones
de la \enla, porque, ha Jl<?dldo muy bIen el adqui-
rente procurarse por escrIlo la prueba convencio-
nal frente. del relrayenle. Opino lambien que las
esc,,\uras pnvadas y aun las autorizadas por nola-
no en cuya virlud declarase el vendedor
dUc dLCho alboroques adehalas ban formado parte
e la venta, pueden ser rechazados como aclos que
I
I
I
- :lIS-
no merecen f por determinadas circunstancias de
tiempo que pueden baber concurrido. olras cau-
sas, lDda vez que el comprador debe echarse la
clllpa de no haber mencionado en.l conlralo dICha
convencion.
313. 2: Los gaslos del conlralo son tambien
!lastos le!litinlOs, los cuales comprenden los del re-
gislro, impuesto, papel y del
nolario por la escrilura onginal y copias e,{"'dldas
favor del vendedor y comprador y por llImo los
cau;ados por las carlas de pago olllrgadas por el
vendedor J dems acreedores delegad es.
314. 3.' Lo que el comprador ha enlregado 6
prometido entregar al intermediario de la yenta
debe igualmenle ser considerado como !lastos le!li-
timos, DO debiendo sin embargo exceder de lo que
el uso concede en casos parecidos .
315. 4: Los gaslos de viaje que el comprador
haya hecho ya personalmente, ya por medio de al-
gun perilo enviado de su parle para visitar la fin -
ca, dbense tambien con,iderar !lastos l<!lti ... s,
lo propio que el salario de dicho perilo; porque es
una medida jusla y prudenle el que el comprador
visile haga visitar la heredad anles de comprarla.
Lo mismo debe suceder con los gastos del viaje pa-
ra hacer olorgar la escritura.
Hay que adverlir que eslos gaslos de viaje no le
han de ser reembolsados sino en tanlll los haya he-
cho expresamente, de manera que sin esto no los
hubiere hecho. Si es que hubiese verificado el via-
je por olros asuntos, y que el de la compra tan s-
lo bhbiese prolongado elliempo del viaje, no podr
prelender el reembolso sino por la parle de
,\ue le ha ocasionado el exceso del lIempo !Dver-
Itdo.
- 216-
316. Algunos aulores comprenden lambien en-
lre los glUlos legilimOJ, el cosle imporle de lo.
consullas que el comprador haya hecho abogados
para su adquisicion. Respecto
esto habra que cOllslderar si habia 6 no justo moli-
vo para hacer la consulla, y si lo dado en pago je
la lUism8 ha sido exccsivo.
317. 5.' El relrayenle debe pagar igualmenle
al comprador por via de gallos le gil .. "" los inte-
reses del precIO que sle haya pagado al vendedor,
los ?uales dtben correr desde el dia del pago basla
el d18 en que ofreci el pago el relrayenle; me-
nos que el comprador hubiese percibido los frulos
rle la finca, los cuales se considera vienen com-
pensarle la pricaciou del disfrule del precio quu
pag.; de mAnera es justo que se le indemnice
de dIchos Intereses, porque si no hubiese adquiri-
do la finca que se le ha relraido, hubiera podido
emplea.T el dlUE'TO otro negocio que no dudar
le hubiera produCido un beneficio.
318. El comprador que no ha percibido los fru-
tos, debe con mayor razan ser reembolsado exo-
nerado de los inlereses que han corrido conlra l
por la parle del precio que no ha pag.do lodavia.
Lo debe ser de l.s renlas devengadas
que ban comdo con Ira l cuando se trala de un
arrendamiento renia.
319. Cuando la demanda de relraclo no se ha
sino con posterioridad la cosechn que
ha SIdo nula, puede el comprador pedir que se le
reembolse indemnice de dichos intereses y rentas
devengadas que ban corrido conlra l con ofrecer
liquidac.ion, es decir, estimar los frutos percibidos
y dedUCIrlos de los mismos! La coslumbre de Paris
resuelve la :cuestion, art.l38,enel caso de un re-
-
21
7 -
tracto de un arrendamiento renta redimible, y dice
que,el comprador puede incluir en 10sglUlos legli
mas las renlas devengadas gel ao queha precedido
al emplazamienlo, resliluyendo en cambIO los fru
los por l percibidos en dicho ao. La razon es que
el adquirenle debe ser indemnizado lodo loperfecla-
menle posible. Esla razon milila igualmente con res-
peelo los inlereses del precio del conlralo de ven-
Ia. Sin embargo enlre las senlencias de M. Lepres-
lre se eucuenlra una del 18 Agoslo 1626 que denie-
ga las religiosas de la rden de las Anunciadas con-
lra quienes el duque de Elbeuf relrajo el holel de
Mayenne, derecho de reclamar los del
precio venCIdos desde la fecha de la adqUlslclon con
promesa de contar su vez los intereses de los al-
quileres de l. casa.
3"20. 6.' Los gaslos de la senlencia que el com-
prador ha hecho diclar para asegurar su adquisi-
cioo deben igualmenle ser ccmpreudldos entre los
glUlos /egili11lOJ; yo opino sobre el parlicular que
es indiferenle el que la racullad derecho de ha
cer recaer sentencia haya sido 600 estipulada en el
contrato.
7.' Los gaslos de la demanda que el com-
prador ha hecho conlra el vendedor obliga.'le
al cumplimiento del contrato se lamnlen
gastos legtimos, los cuales debe relUtegrar al com-
prador el relrayenle; y al reintegrarlos se subroga
a los derechos del comprador para reclamarlos al
vendedor.
322. 8.' Los gaslos de la inslancia que ha he-
cho el adquirenle por razon de la demanda de re-
lracto presentado conlra l, cuando sle no ha con-
leslado.
323. 9.' El derecho de feudo franco que el como
- 218-
prador ha debido pagar, forma parte de los g .. tos
kgtimo8 que le debeD ser reiDlegrados, cuando el
mismo retrayrnte es de 181 coDdicioD que est Suje-
to dicho derecho, porque haUamos en este ca,.
que el comprador lo ha pagado por l, pero escues-
entre los aulores, si no eslando sujeto el
retrayente dicho derecho.debesin embargo rcem-
belsar del mismo al comprador que fu obligado
pagarle. La razon que se alega en sentido afirmati-
vo es que el relrayenle debe dejar al comprador
perfeclBmente indemDizado de lodo lo que ha sido
obligado pogar por raZOD de la adquisicion, y no
seria indemnizarle completamente si le dejase pen-
diente un proceso para reclamar el reembolso del
derecho que pag; para la cabal indemnizacion del
adquirenle es necesario que el retrayente le reinte-
gre y se haga subrogar los derechos deladqui-
renle .
Esta primera apiuian ha sido seguida por los
anotadores de Duplessis por Boucheul,sobre la cos-
tumbre de PoiLou, y por varios olros. Al contrario,
Troncon, art. 129, ciLado por LemaiLre sostiene la
apioian contraria. La razoo en que se funda coo-
en decir '1ue es verdad que un adquirente
capaz de poseer a fiuca que ha adquirido debe ser
reembelsado de todo lo que esluvo obligado pa-
gar por cueDIB de la adquisicioD que hizo; pero
que el que es iDcapaz de poseerla como es un ple-
beyo con respecto los bienes nobles, no tiene de-
recho de hacerse reembolsar por el parienle noble
del feudo fraDco que ll8g para purgar su incapa-
cidad; que dicho gaslo no es debido I8DtO la ad-
quisicion por si misma como la inca pacidad per-
sODal del adqu:renle: que el relrayeDle Doble no
debe experimenlBr perjuicio por causa de la COD-
- 21 9-
dicioD del adquirenle, ni de que querido ad-
quirir un bien de que era lOca paz. Este parecer ha
sido seguido por ehopin, sobre la. coslumbre de
Paris, 11, 6, 6 Y I8mbleD .por La ynmera
opinion me parece prefenble; la IOcapacldad en
que olras ,eces se encoDtraban los plebeyos po-
seer feudos ya no existe; nicamente
pagar por dichos bienes una C81111-
dad al rey. Esla caDtidad conslIlurellu legi-
timo de su adquisicion; y de una que
DO les ha sido vedada: deben por conslgUlenle ser
plenamente reembolsados oe la misma por el reira-
yenle. .
3"24. Debe decidirse lo mismo con respeclo a
los derechos que han tenido que pagar las
muer las por la adquisicion que se les retrae' Esta
obligado el relrayente a reembolsarles del derecho
de amorlizacion que han pagado al rey, del cosle
de las cartas patenles que han obtemdo. para tener
el permiso de adquirir, del derecho de Indemniza::
cionque ban tenido que pagar al seor, salrondoa
favor del relrayenle la facnll8d de. reclamar conlra
el arrendatario el derecho deamorllzaclon, y
el seOOr el derecho de indemnizocion' Yo OpInO
que el relrayenle no est obligado ello porque
el presenle caso difiere de lprecedenle. Las manoS
muertas son verdaderamente de
y adquirir fincasjel comercio 10 llene prohIbido.
Cuando por una gracia e.speClal, el rey .los releva
de esla prohibicioD al obJelo de cODsegUlr una ad- .
quisicion particular que suplican al rey les
la hacer, es una gracia que debe a
los parientes del vendedor, D1 por couslgUlenle ha-
cerles demasiado oneroso su derecho de relr6clo,
el cual con frecuencia se verian imposibilitados de
- 220-
E'jercer si les fuese preciso encontrar UDa respeta-
ble canlidad de. dinero para reiulegrar derecbos
Igualmenle consIderables como lo son el de amor-
tizacion y de indemni1.8cion, que las manos muer-
las pagan por las adquisiciones que verificau. As[
opllla Guyolen su Tralado !le los feudos, y VasUn,
sobre la Rochelle.
32 .. 10.' Por ltimo los derecbos seftorioles que
el odqulrcnLe ha pagado por Su adquisicion, como
los gaslos de recononocimienlo de censos pagados
al seor, de reconocimiento de renlos en bienes rai.
ces hipolecas que ha Len ido que consliluir a favor
de aquellos que lenian alglln derecho de renl. en
T'dices, olros derechos de hipoteca sobre la
IlOca, etc., son igualmente gastos legitimas que de-
ben ser devueltos.
lo Liene lugar ouo cuando la finca rdraida es-
IU\'lese en semoveucia dependencia del rey, y que
el relrayenle por un derecho alribuido al oficio a
la dIgnidad de que e.sla reveslido, luviese el privi-
legiO de no deber nIDgun derecho por las adquisi-
que hace sujetas dicha dependencia.
,quid cURndo el adquirente es un se-
crelano del rey olro que goce de privilegio, y que
el relrayenle no lo es1 En esle caso no hoy dudo
que el relrayenle. debe el derecho; pero lo debe pa.
gar al arrendalano del rey aladquirenle que goza
de pnvIleglo contra quien el retracto se ejerceY Pa-
rece. que se debe al arrendalario: el que goza de
pnvileglo contra quien se ejerce el retracLo, habien-
do cesado de ser comprador causa del retracto,
quedando destruida su compra en su misma perso-
na .y lransferida a la del relrayeote, parece que no
esla eu el caso de gozar del privilegio concedido
los secretarios del rey, consistente en quedar exen-
- 22[-
los del pago de todo derecho por los venlas com-
pras hechos de cosas que dependeo del mismo. As!
opina Dumoulio, in Cans., Par. fr. 22, n. 6, quien
dIce sobre el particular que el privilegio '''''' debel
l1egollri fines l'ri.ilegii; la cueslioo se ha
resuello de conformidad este parecer por senten-
cias de 21 Agosto l6i9 y 18 Diciembre 1668: sin
embargo se ha resuellQ con poslerioridad, sea por
sentencio de 1714, que este derecho debe ser paga.
do en el caso que noS ocupa, no al arrendatario de
los derechos del rey siuo al adquirenle privilegiado
contra quien se ejerce el retraclo, de la misma ma-
nera que si este adquirente lo hubiese efectivamen-
te pagado. Puede decirse en apoyo de esla decision
que lo que da lugar al relracto ea la misma venta
hecha al adquirenle contra quit:!n se ejerce ms
tarde; que el adquirente es quieu se obliga para
con el seor desde el mismo momenlo de coolralo.
Cuaodo el adquirenle goza de privilegio, slo en
razoo su privilegio es que no sea deudor del de-
recho para con el rey, porque le opera una remision
que el rey le hace del mismo. EsLa remision equi-
vale al pago, y como que se aprovecha de ella, es
consecuenle que esLe bene6cio le sea indemnizado
por el retrayente, lo mismo que si el adquirente lo
hubiese pagado.
De olro lado .e puede replicar conlro la senlen-
cia de 1714 que la misma se dicl eo la
bre de Poitou Sf>gun nos lo aleshgua VasIto, a qUIen
dice le fu comuoicada. Ademas esla coslumbre
conliene olra disposicion en . el arlo 355 !a\ora.ble a
l. prelensioo de los secrelanos del rey. Esla dlspo-
sicion dice en trminos expresos que donde las 'ten-
Ias haya. ,ido objelo !le remiJio .. , ya sea p<lr li6era-
lidad PtUVILROJO BSPBCIAL, procede i!lual11ltale '""
- 222 .-
reembolso Cm el pecio ]X" diclw .. et,-ayente. No se
puede pues deducir de dicha sentencia que la Cr-
te baya querido aplicar la misma d"sposicion con
respecto otras costumbres que n J la tienen. ni
por consiguiente que haya querido "'Imbiar su .iu-
risprudencia establecida por los de"retos de 1649
y 1668 arriba citados. La cuestion ha sido en lti-
mo trmino resuella por el edicto elel mes de Di-
ciembre 1743, art. 5, el cual confirma los secre-
tarios del rey en el r.rivilegio de goza,r de diclto do"
y remiSJn seao eua es fueren los reltayentes.
326. Cuando el seor ha del adqui-
rente cierla cantidad cuenta del derecho que se
le debia y ha hecho remision de lo el re-
trayente debe reintegrar al comprador lodo el im-
porte del derecho, y no tan slo la suma que pag
al senor. Este es el parecer de Dumoulio, in Cons.
Par. 22, n.' 6 y de todos los autore , y dice que
existe mucha diferencia entre el caBO de uno que
goce de privilegio conlra quien se ejerce el reLrac-
t<l, y el presente. En el caso de uno qU.e goza de pri
vilegio contra quien el retracto se ejerce, el privi-
legio impide el que la venta hecha a favor del pri-
vilegiado produzca al rey derechos asta que en
razon al retracto ha sido trasferida la persona
del retrayente no privilegiado; pero, venta no
subroga al privilegiado a los derech.os del rey al
objeto de hacerse reembolsar de los mismos por el
retrayente. Al contrario cuando la v pta del feudo
ha sido hecha ravo: un quien un
seor ha hecho remlSlon de benefi<mo, de una
parle del mismo, esta remision envuelve un don
que el seor hace al adquirente; y por consiguien- '
te este adquirente encontrandose en vi!ud de la re-
mision en los derechos dEOl seor, puede hacerse
- 223
reembolsar de los mismos por el Es el
sentido de las palabras de latu",,!a est
dilferentia inter qu.tZ
dit acquisitionem Ju.rM, et, ces.ston.e-m q1.ltZ 'tl1l,1!ltcat
agn!lionem e,t -l'lt1"tUm el lranslaltonem
jU1"'tu'm acqu'tS'ttonvm 'tu al't1/J11l, ., . ,
Esta decision no alcanza a las remISIones del
cuarto hecho favor de los adquirentes por los ad-
ministradores de los dominios del rey. porque de-
biendo estos hacerlas indistintamente los
adquirentes que pasan aviso de adqmsICl?n, no
pueden suponerse por nmguna consIdera-
cion persooal del adquueote: ta,o slo se suponen
hechas al adquirente en su cahdad de tal; y por
consiguiente no es el adqUIrente qUIen cesa ser-
lo en virtud de retracto; el retrayente es qUIen se
hace adquirenle en lugar, y quien debe apro.-
vecharse de esta remlSlon. Este es el parecer de LI-
vionre, Tratrulo de los re'lIdos, y de otros muchos
autores,
3"27. Vaslin hahlando del articulo de la Ro-
chelle exceptua otro caso, y es que el adqUIrente
no puede hacerse reembolsar la remisioD
,
caso.de
no haber pagado el beDeficio y no haber ohtemdo
la remision sino des pues de la demanda del retrac-
lo, porque el pariente que ejerce el retracto, ha-
bindose declarado comprador en vuestro lugar eD
vir tud de la demanda que os ha entablado, y estan-
do desde entonces encargado en lugar vuestro de
dicho derecho beneficio es contra la buena f que
al tomar la delaDlera le destruyais los medios que
tenia de ir encontrar al seor, y de obtene! del
mismo la que habria obtenido de la m1sma
manera como la obtuvisteis. Pretende que es por
esta misma razon el que Coquille, art o 12 del cap-
- ----
- 224--
lulo 31 de la cosLumbre de Nevers, diga que el como
prador, despues de las promesas, no debe pagar
dichos derechos sin notificarlo anLes el reLroyenle.
ARTICULO IV
De las lIujot'tts.
328. Por la misma razon que el adquirenLe de-
be ser resarcido de los gaslos legltimos que pag
por la cosa adquirida t debe ser igualmenle resarci-
do de las mejoras que se vi obligado introducir
en la finca; este reembolso forma tambien parte de
la iudemnizacion que el retrayente le debe.
329. Obsrvese que no debe ser indemnizado
sino de aquellas mejoras que ha introducido eo la
misma finca, i1l- rem ipsam, lales son las reparacio-
nes hechas en los edificios; pero no debe serlo de
aquellas que haya hecho, no en la misma finca, sino
180 s610 con oc8sion de la misma. Por ejemplo, si
el adquirente de una 6nca que se le retrae hubiese
comprado anLes de la demanda cierLos caballos des-
lioados al culLivo de la finca, y que esLos caballoS'
se le muriesen I no podr preLender que le sea rein-
tegrado el precio que le costaroo; porque la mejora
que ha hecho coo la compra de los caballos, en ri-
gor no es olra cosa que una mejora hecha con 008-
sion de la adquisicion de dicha finca, pueslo que
no bubiese comprado los caballos si anLes no hu-
biese adquirido la finca, y de ninguna manera pl!e-
de conceptuarse como una mejora hecha en la mIS-
ma tinca.
330. Con respecto aquellas mejoras hechas en
la misma finca, in rem iPS4"', tampoco debe ser re-
- 225-
sarcido de lodas eUas indistintamente: las que sean
puramente de lujo no le deben ser abonadas porque
el retravenle no se aproyeche de ellas, corriendo
cargo del adquireuLe, que ya las inlrodujo sin ne-
cesidad.
331. Tampoco puede pretender le sean abona-
das las mejoras liTes de que se aprovecba el relra-
vente cuando stas uo son necesarias. La razon es,
q uc no le debe ser permitido ms onerosa la
condicion del retracto con mLroduClr en la finca su-
jela al relracto que, aunq';1e n? eran
necesarias, impedIr por esle medIO a los
que no tuvie en la comodidad de pagarlas el eJer-
cer el derecho de relracLo que l. ley les concede.
Por esta razon es que la mayor parle de las coslum-
bres, entre olras la de Pads, arL. 146, y la de Or-
leans, arL. 373. prohiben los adquirentes inLrodu-
cir ninguna inno\*acion 6 mejora en ]a fin?B sujet:a
al retracto mientras dure el hempo del IDISJ;DO. SI,
contra esta los hacen me-
joras DO necesarIas. juSlO es, por uhles que seao,
que no puedan reclamarlas en juslo
castigo de su contravenclOn a la ley. No cabe en
esle caso alegar la regla que dice que nem1wn
"q""n esl locuplota .. .,.m allertus por-
que esla regla no puede ser opuesta por qUien sufre
la pena por fallas propias, como en el caso pre-
sente y en \*arios olros j puta en el caso de la pres-
cripcion.
332. Si el reLrayenLe no est obligado indem-
nizar las impensas suprfluas tiles, que no ten-
gan el carcler de necesarias, lo de?c per-
mitir al adquisidor que saque del )l8tnmon!o todo
lo que al mismo no deLenoro de mnguna
clase mediante la condlClOn de que el propio ad-
q
uisidor deje las cosaS en idntico estado al qne
l.
TOllO nu.
- 226-
tenlan antes de baberlos adquirido, con lo cual no
causar por esto ninj!un dao 01 retrayente. Por
ejemplo, si un adqUisidor hubiese adornado Con
jambas de mrmol y cristales las cbimeneos de la
casa, en la que bubiera ejercitado despues el retrac-
to, podr nC\' arse las jambas de mrmol y los cris-
lales, devolviendo los antiguos y restableciendo las
chimeneas en el eslado en que se encontraban. Al
gunas disposiciones sobre el particular se banon:
Loon, art. 253; Chateauneuf, art. 89.
Esto no se permite al adquisidor que puede in
demni'.ar UDa parle de las impensas realizadas; pero
si no hubiese reportado I:inguna utilidad,
yese las mejoras llevadas a cabo en la finca, limes-
menLe, 411;'W 'lOcelldi y con el solo objeto de que el
retrayente no se aproveche dI' eUas, como si borra
las pinturas, destruye las plantaciones, elc., no po-
dr alegar excusa y tampoco podr eximirse de
ofrecer fa devolucion de las cosas la situacion en
que estaban antes de la adquisicion. debiendo ade
ms ser condenado las indemnizaciones y dere-
chos que compelan al retrayenLe: Ne<Jue enim in
dtl/gt1ld.m Arg. 1, 38, lT. de rei " .. d.
333. Cuando por la clusula de un centrato de
arrendamiento renta redimible, el arrendador est
obligado hacer determinadas mejoras en la fin-
ca, para mayor garanta de la renta que ba de pero
cibir el arrendatario y que retiene para los efectos
del centrato, como por ejemplo, si viene obligado
plantar de via una extensioD de terreno, el arren-
dador sujeto al retracto, que no hubiese sido aten-
dido al verificar la planlacion habiendo transcurn-
do asimismo el tiempo para ejercitar el retracto, DO
debe la repiticion de1 pago, en el caso de baber ln-
gar al contralo. No puede alegar que ba sido obli-
- '-27-
gado hacerlo, porque puede diferir el
miento hasta que lermllle el hempo para
el retracto. No se puede oponer sino dirigindose
contre el retrayente, en los mismas condiciones
que est sujeio el arrendador, y si hubiese sido
igualmente obligado verificar la indicada planta-
cion, puesto que habindola hecho
debe ser iudemni7..ado, porque esta obhgaclOn, UDl
camente estipulada para garantir el cumplimiento
del centrato y seguridad de la renLa, faculta al re-
para resarcirse reembolsndose la .renta.
Q/lid, ,si la clusula del contrato preVlene que
el adquisidor estuviese obligado realizar esta me-
jora 8111 dilacion y dentro del mismo En esle
caso podra resolver en el mismo sentido porque. el
arrendatario no teniendo inters en que se reahce
la mejora precisamente dentro del ao, puede con-
siderarse la citada clusula puesta
te para no cumplir el contrato, y en su consecuenCIa
se tiene por nula.
334. Sufre excepciones el principi? qu.c el
adquisidor carece de derecho para las uu-
pensas tiles, en el caso del retracto a mllad de
precio. Vanse i,,(ra las razones de esLa excepclOn.
Hay lugar excepcion cuando la finca se ha
dido en su provecho y que por consIgUIente no esta
sujeta al retracto; por ejemplo, cuando por el con-
IraLo de venta se haya dicho 9ue la finca. perlenece
al vendedor en virtud de su SImple adqulslclon. La
duda consiste eo que parece que en este caso el
adquisidor no ba incurrido en ralla al hacer eslas
impensas Liles durante el lIempo del. retracto,
puesto que l vea que la finca no eslaba a su-
jela y que por la lanto no debla perder los Impen-
sas, en provecho exclUSIVO del retrayente. No debe,
- 228-
empero, ste ser indemnizado, hasla que se conoz-
can las mejoras realizadas en la en coD.for-
midad con la siguiente regla ju;fdlca:
I1'qUIIII' esl locupletari cum a/ler.us delmnenlo. A
pesar de las precedentes ra7.ones, de este no
debe concertarse indistintamente cou el adquisIdor
la repeticioo de la" impeosas. El adquisidor iocu
rre siempre en falla por haber dado f con Iigerez"
la declarncion del vendedor y por no haberse asc-
gurado de la verdad de esla declaracioo, hacindo-
se exhibir los correspondieoles Ululos. SI ha con-
certado en este caso la repeticioll , dara libre paso
al fraude y nada ser ms fcil que invocar en la
defensa la costumbre de no hacer ninguna inno
vacian duranle el tiempo del reLracto, haciendo con
tionar en la escritura de contralo, que la finca,
por su simple adquisicioo, pertenece al vendedor.
En el caso actual, debe por las
taneias y DO acordar con el adquIsIdor la repetlclon
de las impensas realizadas en provecho de1 retra"
vente, va que parece que por estas mIsmas Clrcons-
aocias se ha dado fcilmenle crdito la decla-
raeion del veodedor, cuya insolvencia le priva del
recurso para obtener la reparacion ocasionada por
la fal .. dad de la declaracioo.
335. Las redenciones voluntarias que el com-
prador hall'a de las renlas sobre tierras y de los de-
rechos de las servidumbres que la finca esLunese
afecta, perlenecen la clase de iml"'0sas lilesque
el retrayente, siguiendo nuestro principio, no viene
obligado devolver al comprador, pueslo que en
aquel caso el relrayeole estaria obligado la re-
dencion, aunque no se hubiesen indemnizado al
comprador; S1lpra, n.- 300. Pero en el caso de que
el relrayenle no fuese obligado pagarlas, el com-
- 229-
prador puede 10 menos reno"ar en su provecho la
reota sobre las tierras que hubiese desembolsado y
el relrayeote no puede dispensarse de eoolinuar el
pago de la misma. A otalettrs de ])l/pltaS .. , S1Ir 111
{in du ckap. 4.
Igualmente, cuaodo el comprador ha redimido
por una determinada canlidad su dererh? de s,ervI-
uumbre que "iene arecta una esta
.. ha retirado el retravente DO esta obligado a de-
\'olver la cantidad al adquisidor por esta
redencion que el retrayente se halla dis,peuEado
hacer, con lal que prepara surrlr la sern'
dumhre , Pero si el veCIDO qmslera usar de la ser-
vidumbre que le ha sido otorgada y el retrayenle
se lo impidiese, oponindole el rescate que haya
realizado el adquisidor sobre qUIen se ha ejercItado
el retracto, en este ca80 habra una
rescate hecha por el 9ue le .obhgara a
reembolsar el adquisidor el precIO que Imporla la
redencion.
Por olra parle, si el "ecina usa de este
de servidumbre sin que el lo In;tplda,
el comprador podr repellr del propIo veclllo el
precio del rescale, por medIO de la aoolon llamada
en derecho COlldittO oh f'tm. dat" rt non. secuta.
336, Cn respecto a las impensas, que ne-
cesarias, el comprador q,ue las hubiese realizado
debe ser por por el retrayenle.
Las impensas necesarias no sola-
mente grandes SlUO lamblen
de simple entretemmlento, aunque el adqUlEldor
hubiese percibido los frutos de la finca antes de la
demanda de retracto, mediante la co,ndicion de que
estos no sean los que haya llevado 8 cabo eo com-
pensacion de los frulos percIbIdos; porque las re-
- 230 -
paraciones de entretenimiento contribuyen nica-
mente al ornato y recreo de una finca, aunque sean
de dUTacioD
1
como las que hace- un usufruc-
tuario, que duran de por vida, pero bien entendido
que no pertenezcan al gnero de mejoras de ornato
momentneo, tales como los que hace el adquisi-
dor sujeto al retracto.
No obstante, si deDtro de las coslumbres 6 deD-
tro del tiempo del retracLo falta por no solo dia la
buena f, el adquisidor que haya tardado largo pla-
7.? en obrar fielmenle, no puede ejercitar el retracto
SIDO. despue.s de roo.chos anos, P?T. ejemplo, tras-
curr.ldos qUlllce 6 velllte. El adquIsIdor que hubie-
se dIsfrutado de la finca duraDle largo espacio de
ltempo,no tendria drrecho la repeticion de las
reparaclOnes de entretenimiento realizadas en el
del disfrute de las mismas, porque corren
a su cargo emejantes reparaciones.
337. Con respecto las impensas hechas para
producir para recojer los frutos del ao es indu-
dable que SOD elIas una .carga iuherente los fru-
tos y al dueo de los mIsmos, SI se hOD percibido
anles de la demanda, sieudo del adquisidor en este
caso y del retrayente si se haD percibido despues
de l. demanda.
338. Las impensas calificadas de necesarias
deben indemnizarse al adquisidor por el retrayente,
menos durante.el hempa del retracto, de-
cJaralldose que no subSisten, si han sido destrui -
das cualquier caso fortuito, por ejemplo, si el
adqu.ISidor ha hecho reconstruir la pared de un
predIo. Aunqne no existiese esta impensa al tiempo
del retracto, por hoher sido destruida la finca por
el rayo des pues de la referida reparacion,
el adqUIsIdor dehera ser Indemnizado, porque ha-
- 23 1 -
hiendo justo moth'o de hacer la reparacion, ha de
ser iDdemnizado )'or ella: Grimaudel, VlII, 1.
339. El adqUIsidor debe ser indemnizado de las
cantidades que hubiese invertido en obras necesa-
rias, realizadas por su mandato, puesto que, por
una falta inexcusahle, ha dejado de pagar los
tratantes y obreros mucho ms de lo que les
rrespondia, y en este caso es juslo que no se le In-
demnice ms que por el co;te de las obras que ha-
ya ejecutado, con tal de que no sea sobradamente
exajerado.
Para hacer constar eslas impensas, debe aeu-
dirse las declaraciones de los operarios que las
bayan realizado, menos de que el retrayente no se
ofrezca probar que tales impensas son supuestas.
Con objeto de evitar contestaciones acerca de
esle partcular, hasta la prudenCIa del adqUI-
sidor I cuando las reparaciones que han de ejecu-
tarse son de gran importancia, recono-
cer y prviamente por un )'ento
brado de oficIO por el juez, medIante IDstanCla del
adquisidor.
340. Por ltimo, aunque el retrayente estuvie-
se facultado para realizar estas ohras para mejorar
el contrato, olro las hubiese dejado hacer, no se
exime de indemnizar el cosle de las mismas al ad.-
quisidor que las haya mandado ejecutar y que no
tenga los propios recursos, menos que no parez-
ca que el adquisidor Laya consentido en concluir
por si mismo estas obras, necesarias en verdad
pero no urgentes, fin de que no disfrute de ellas
el retrayente. En este caso existe dolo y el adqui-
sidor no debe ser indemnizado en ms de lo que
huhiese gastado el retrayente.
- 232 -
ARTICULO V
A (juiin atbt lildtmnizarse cualldo d ulraclo se eieru
sobre 1m
341. Cuando yo compro una fiuca sujela al re-
lraclo aue poco des pues he ,'eudido a Pedro, la
acclon del relraclo que el linaJero de mi vendedor
Peuro, es la m::;ma nccion que l ha
debIdo eJecular conlra mi, pueslo que Pedro es
consIderado como posesor de la finca.
eslo Se deduce, que esl obligado a indemni-
zar a lodo lo que eslaria obligado indemni.
zarme a m, .SI fuese contra mi sobre quien ejecu-
lase el derecn? de relraclo. He aqui porque, si yo
he revendIdo a Pedro la finca por el rrecio apro.i-
que me ha costado, no es por e precio el ad-
qUIsIdor Pedro, pero es por ello que yo la he com-
L
rado
y cuyo precIO debe indemnizar el liuajero.
gualmenle son eslos los verdaderos gaslos que
me ha la. y no aquellos 1U-
a de Pedro, quien tiene de-
recho a su lDdemD1zacion .
Con respecto impensas necesarias realiza-
das en la finca I esta obligado indemnizar tanto
aquellas que yo huhiese hecho, como las que hay"
reahzado Pedro.
. 34.2. Eslos principios dan lugar la cueslion
slgu",:le. S, yo he vendido la fiuca Sujela.l re-
tracto a Pedro, por un precio mayor que el que me
cosl. al comprarla .. por ejemplo, si yo se la he
vendIdo por 10,000 lIbras, aunque la hubiera com-
prado por 8,000, Pedro, que no recibir del relra-
- 233-
yenle ms que 8,000 Jibras, lendr derecho exi-
girme las 2,000 libras que hava pagado de ms?
SI' porque produce esle efeclo- la accion denomi-
na'da Conilitio sine CilUSa la adquisicion de la finca
que yo le he udido, habindose acabado con mi
persona se ha lransferido la del la
venta que le hubiese hecho tambl en es meficaz. no
teniendo el derecho de verificarla,y JX>rconsiguien-
le lampoco me compele la facullad de relener el
precio. Muchas coslumbres corrobora u talesdl'po,
siciones; Anjou, 400: 'MalOe, 411 ; BourbonDOls, 460
v otras.
.. Grimaudet, UI, 1, opina que esta decisioD no
liell e lugar cuando el comprador sepa que la cosa
est sujela al retracto, pero las razones qu.e
prueban que aun en este caso hay lugar a ella, a
menos que por la venta Pedro, este no se
hubiese arriesgado expliCllameule al relraclo que
puede ejercitarse sobre aquella cosa que se me hu-
biese cedido.
343. Al conlrario, si he "elldido Pedro por
8,000 libras la finca sujela al relraclo, que yo he
comprado por 10,000 libras, no podr repehr de
Pedro, sobre qUIen recae el relraclo, las 2,000 h-
bras de ms que haya reCIbIdo del relrayenle como
precio pagado por mial comprar la finca. Habln-
aole .. naido la finca, le he cedido al mismo tiem-
po lodos los derechos que me perleneClan sobre
y por consiguienle el derecho que yo podre eXIglT
en caso de retracto, ser nicamente el
de las diez mil libras, por las cuales me fu v.endl-
da la finca. El relraclo, por lanlo, ba dado marge.n
al nacimiento de este derecho, en de destrUir
el derecho a la adquisicion de la IDlsma por parle
de Pedro .

- 2,34 -
Por idntico motivo, cuando ellinajero de mi
vendedor ba ejercitado el retraclo sobre aquel
quieo yo he hecho donacioo de la finca, 00 podr
repetir de mi douatario las cantidades que le haya
reembolsado el retrayeote, porque al darle la finca
le doy tambieo los derecbos inbereotes la misma:
344. Eo cooformidad las costumbres, se olor.
gaallinajero ms prximo la preferencia en el eer.
cicio del relrsclo, sobre el Huajero ms lejano. t. )or
gozar de semejanle preferencia sobre el ms lejano
est obligado indemnizarle sus gastos1 Cbauleau.
oenf, 77; Chartres. 68, elC., se deciden por la afir-
mati'a. Nuestra costumbre de Orleans, art. 478
puede lambien aducirse como argumento en
sentido. Cnaorlo la coslumbre 00 es bastaote clara
la cueslioo presenta cierla dificultad. '
Se puede decir, en favor del reembolso de los
gastos por el retracto, que las
costumbres menCionadas mas arriba que lo prescri-
ben, aunque no tienen fuerza de ley fuera de su te-
pueden lo menos servir de prejuicio y de
motlvo para dentro de las coslumbres que
no. coDoCldas. Por el <:<>ntrano, se puede decir
asimismo, en opuesto seuhdo, que el 1inajero que
ejerce el retraoto, debe venir obligado los gastos
de la adquisicioo por el comprador extrao puesto
que l est, eo. del relraclo, subrog.do en
del adqulsldor, Sl blen que 00 debe obligr-
sere a pagar los gaslos del retracto ejercitado por el
parienle ms lejano. El ejercita el retracto por cuen
ta de su jefe y por lo tanto 00 se halla subrogado
en el lugar ms lejano, que ni aun en
su defecto llene derecho al retracto si aqul quiere
Y esto lo ejercite puede ser
de condlclon mas onerosa. Este es el razonamiento

I
- 235-
de Chasserne sobre la costumbre de Bourg, cuyo
autor dice: Remoeior ?ton, potest l per .. !ttracttlm,
deteriorem. {acere conditionem pTOZtnnorts, 4UgtttdO
preli.n. imp",sarum, y coocluyeque cuando l haya
rec8\"'"ido el caso
l
DO puede pretender la
por los gaslos, nitiprillsi1.terpellassetpro:",m.o
ltm sit retrakeret. si de acuerdo con las cO,slum-
bres ms arriba mencionadas mas cer-
caDO est obligado la indammz8C1on de los gastos
del rimer retracto con tal que uo se le conced.a la
preferenCia mediate esta Las .referldas
costumbres han querido adUCir gran nume.ro de
Iioajeros ejercer el retracto y a que los. le=
'anos no 'Pudiesen de mngun modo volver a ei
erCl
{arlo por el temor de perder los gastos, ell e -caso
de que los ms prximos se Pero
cuoodo la ley 00 ha opuesto esta la pre
ferencia que se concede los hnaJeros ,mas oer,ca-
nos. 110 existe ninguna razon para obbgarles a la
indemnizacion de estos gastos,
345. Cuaodo el linajero ejerce el retracto sobre
el seor que ba ejercitado ret,:,clo feudal, cabe
la cuestion, si se halla obligado a rpsLllUlr al seftor
los gastos que ha,a beobo l,era el retrecto feuda!.
Es necesario creer10 asi por as razones CItadas mas
arriba.
ARTICULO VI
. En qu h'empo el retrayente debe i1f(Jtnanixar al
I adquisidor!
346 Hay que hacer disliocion entre el preoio
de la y de las otres coses por les cUBles deba
ser iodemoizado el adquisidor por el retrayeote.
- 236 -
Con respeclo precio de la venIa, senalan la.
trmIDo fatal, dentro del que el retra -
yenl." esta obhgado reembolsar al adquisidor el
a
reCJo
que se baya satIsfecbo y si se niega ello
e.posltarlo, por lo cual se l.aUa obligado. reSli-
IUlrle el reslo del precio que falta por pagar' si
el
l
relrayenle no se satisface dentro del trmino
ta , al punto de acabarse este, hay lugar al derecho
de relracl01
Este trmino esl regulado diversamente por
las costumbres. Parls, 136; Orleans, 370; y la ma-
YO{ parte de los usos consuetudinarios consienten
so amen le el plozo de veinle y cualro boras si bien
que ?tras costumbres, sin embargo, conceden un
lrmmo algo ms largo. Sens, 65. olorga lres dios;
Lille slele. BIOlS, .rt 196, Poilou, Anjou, le Mai-
ne, la Rochelle, Sainlonge,Bordeaux, Amiens,con-
ocho; Luqs, nueve; la Marche v Bretalla
qUlDce; la coslumbre de Nevers, lit. 31; arto 5
un plazo de vemte dias. I
347. Cuand? no es posible al relrayenle pagar
d.entro de! trminO prescrito por 18 costumbre, por
eempl?, a causa de ballarse lrjano el domicilio del
adquIsidor por <m;alquiera otra razoo, como nin-
guna ley puede obhgar lo imposible, el relrayen-
puede aSlmlsI?o alcanzar del juez un periodo de
gepo algo mas largo. Nueslr. costumbre de
r eans, art. 371, contiene una disposicioD se-
gun la cual, por la equidad que enlraa debe
aoomodarse las anlogas, no
presenten con sufiCiente claridad. Pero el juez no
puede I sin justa causa I esta prroga I pUPS
adqUISIdor en .caso contrario lendria el derecho
apela ... Tamblen en esle caso las promesas v
conslgnaclOnes becbas por el relrayente fuer. del
- 237 -
tiempo sealado por la costumbre, serian declara-
das nulas. y el relrayenle desposeido del derecho
de retraclo.
348. Las costumbres varian asimismo acerca
del plazo desde el cual ha de comenzar contarse
el trmino falal concedido para el reembolso del
precio. Unos dicen que lla de correr despues de
la senlencia de adjudicacion del relraclo, y los otros
opinan que sea des pues de haber reconoCldo el re'
lraclo el adquisidor. :ram bien hay algun?s que
afirman que empiezan a conlarlo desde el dla de la
notiflcacion del rauo, y otros solamenle desde el dI.
en que comienza la demora en la finca por
el adquisidor. Muchos desean. ademas, que paraquc
el tiempo pueda comenzar a correr, el
haya dejado en la escriban la su conlral.o de ad9"Ulsl-
cion, pero la mayor parle aaden que el
baya afirmado en juicio la verdad sobre el precIo.
349. Lo que segun la diferencia de costumbres
es preciso bacer para que el tieu:po del .relraclo
pueda empezar c:orrer, se refiere a espe-
cie de \-enla, 10 mlsmo con respecto a retrayen-
les, cualquiera que ellos sean . Por las
costumbres que reclaman para que cm
piece transcurrir I que se pruebe la del
contrato, debe realizarse esla prueba lo mismo en
el caso de ,enta y adjudicacion por como
en presencia de los relrayentes que con-
currido la perfeccion del conlralo. En v"tud de
estas costumbres, consignase la formalidad de
esla prueba, en prevision de que pudiesen comc-
terse algunos fraudes en el precio del contrato, que
no fuesen de temer en venta pblica, en presencia
asimismo del relrayenle que bubiese asistido l.
estipulacion del conlrato hasla el fin. Tampoco es-
- 238 -
las han prescril<> esta prueba como una
formahdad Ul, como una le, general, ni que sea
penlllhdo en mngull caso dispensarse la omision
de semejan le formalidad.
3W. Acerca de los dh'ersos requisil<>s que las
rescriben para pueda empezar
transcurrIr e retracto. nos ceiremos nicamente
a las de Parls y Orleans.
La de arl. 136,. dice que el retrayente est
obhgado a pagar consIgnar dentro de las veinte y
cnatro horas despues que por senlencia se haya ad-
j
'udicado el retracto y que el comprador desde aque-
fecha podr deposilar sus documentos en la es-
crlbanla, afirmodose el precio, si para ello fuese
requerido.
351. Resulla de este texto, que en la costum-
bre de Parls, para que el trmino fatal de las vein-
te y cuatro horas empiece trascurrir, es necesario
que concurran dos circunslancias y algunas veces
tres.
l.' Es preciso que haya una senlencia por la
cual hasldo ad/?dlCado el retracl<>, expresndose por
la sIguiente c .usula: dupuu tkl retracto adjudi.-
cado por sentencia.
De aqu se sigue que si por l. demanda de re-
tracto, el adquisidor ha querido significar al retra-
yente por un acl<> de su volunlad que reconoca el
retracto y le abandonar el patrimonio, el
plazo de las velUle y cuatro horas no correr desde
el di. de l. realizacion de dicho .cto, El adquisidor
no podr hacerlo correr ms que haciendo dictar
una sentencia en juicio contradictorio, eu su de-
se decretar en virtud de su formol promesa.
352. Cuando la sentencia de adjudicacion del
retracto ha sido proferida por la audiencia, prvio
- '39-
juicio y dems condiciones. ban-
sido anteriormente cumphdas, el plazo de ",etnte y
cualro boras debe transcurrir desde el fallo, Per?
como no ser fcil de apreciarlo, debe empezar a
contarse solamente despues de la hora en que acoso
tumbren ti terminar las audiencias.
Cuando la sentencia se ha pronunciado por no
haber terminado toda"a el plazo, no surte efecto
hasLa despuesdesu entonces
empezar contarse el trmmo de vemle y cuatro
horas. Se practica lo mismo cuando el fallo
sido pronunciado mediante un por escnto.
Si en el propio aclo de la notlficaclOD no se ex-
presa la hora, el plazo de veinte y cuatro horas no
empezar correr hasla desr.ues de hora en que
en dicho dia se ponga el so, entendIndose que el
acto puede verificarse hasla la puesta del sol.
353. Si dentro del plazo de veinle y cualro ho-
ras, el adquisidor se ha apelado de la
no se que el trmino debe lranscurr" para
cumphmentar el fallo. Algunos costumbres, c<>mo
Reiros, arlo 202, Laon, 263, 10 resuel \'en en sen-
tido, Efectivamente, el adquisidor no podr. reser-
varse la facullad de oponerse, ou.nque el retrayente
dentro dellrmino fijado no bublese con
las condiciones de la sentenCIa de adJudlcaClon del
retracto, porque en este caso es el .adquisidor quie.u
se lo La impedido por su y de consI-
guiente por esle solo becho. Esta obligado p?r tan-
to hacer el ofrecimiento correspondIente, a pesar
del llamamiento.
354. 2.' Para que el trmino de veinte y cuatro
boras pueda correr, segun la costumbre, de PaClS es
necesario que el adquisidor el con-
trato de adquisicion en la escClbania a fin de que
- 24-
el relrayenle pueda eulerarse de ello y saber el pre.
CIO'. que ha de Esto se permile, si esle de-
no se huhlese hecho todava cuando se pr<>-
fin la sentencia de adjudicacion del retracto, y en-
tonces el plazo de veinte y cuatro horas no oorrer
hasla des pues del dia'y la hora en que se hubiese
hecho el dep"to, y SI la hora no se hubiese expr .
sado en dIcho acto, entonces no correr hasta des-
pues de la llima hora del dia en el cual se hubie-
.e hecho el depsito, no pudindose, falta de la
.' xpreslOn de la hora, alegar ia razon de que el de-
p
Sl1
2 se ha hecho pasada lo ltima hora.
350. No esl dispensado el adquisidor de rea-
lizar esle depsito, cuando duranle el curso de la
lllswnCla hubIese dado copia de su conlroto l.
hubiese hecho sacar de los autos. Los anotadores
de Duplessis, cap. 3, secl. 2.
356: La coslumbre de Paris previene que esle
debe hacerse eslando lo parle presenle y
llamada; ser suficienle la notifica-
CIon hecha a su procurador en su mismo domicilio
Duplessis, cap. 3,. secl. 2. Si el depsito se
durante la ausenCIa del retrayente y sin que hubie-
se podIdo ser .llamado, podr ste, puesto que el
plazo esta denunCIa: por escrito que se
h. hech0.el depsllo en la escribana y que ltiene
derecho a que se le comunique el becho.
Eslo dehe observarse segun las costumbres que
presciben.Slmplemente queel tiempo corre despues
depSIto del contrato en la escrihana sin afia-
d" parte J:cse1tle d l/amada, porque es evidente
que dausula suplirse y porque en vano
el adqUIsIdor habra hecho semejaule depsito en la
SI retrayente , por quien se hace, no
hubIese SIdo aVIsado.
I
- 241 -
357. La coslumbre de Pari. exige en lercerIu-
gar paro que pueda correr el plazo de veiule y cua
tro horas, que el adquisidor afirme en presencia
del juez l. verdad del precio de su adquisicion, si
ti ello es requtrido, de lo cual se sigue que si no hu
biese sido requerido, el trmino de veinle y cualro
horas no podr correr sino desde el dia y la hora
en que delante del juez y del retrayente hizo esta
a6rmacion, y si se bace en su despues del
dia y de la hora en que se le haya nollficado el oc-
lo. Si la hora no se expresa en el ocio de la afirma-
cion de la nolificacion, no podr correr hasta des-
pues de esle dio.
Pero la costumbre no prescribe es la afirmacion,
para,que corra el plazo de veinle y horas SI
el adquisidor no ha sido requerido y SI l no lo es
aotes del fallo, no dejar de correr el plazo, decum
plirse y de caducar el conlrato aunque no se haya
verificado esta afirmacion.
358. Aunque el plazo de veinle y cualro horas
fijado para la ejecucion del retracto no corre hasla
tanto que el adquisidor haya deposilado su contra-
lO en la escribana, sin embargo Brodeau en
artculo, dice que el retrayenle debe persegUIr al
adquisidor y que si ha dejado pasar el ao y el dIO
siguiente la senlencia adjudicaloria del retraclo
sin persegUIr al adqUISIdor para que deposlle su
contrato en la escribauia, debe ser declarado sro
derecho al relracto. Aade adems que l debe ha-
cer lo mismo si el relrayecle habiendo, de
la senlencia de retracto. designado al adqulSldor
para poner su en escribanla .. ha dejado
que prescriba esta deslgnsClon; 10 consigna un, de-
crelO de 26 de Noviembre de 1636, que lo ha jUZ-
en esle senlido. Los anolodores de Duplessls,
TOM. \111.
le
- 242 -
en la edicion de 1699, Tratado de 10$ "trattos,
CIlp. 3, stcc. 2, consignan esta opinion de Brodeau,
y piensan que tiene bastaote autoridad semejante
decreto para que debo tenerse como mxima jur-
dica. La sola razan en que decision pue-
de apoyarse, es que en una materia tambien riguro--
sa como la del retracto, el tiempo de la ejecucion
de la sentencia no debe tener mayor duracion que
el de la aceion que se interpone.
Este pretendido principio que Brodeau alega co-
mo fundamento de su aplOiaD, es precisamente el
que est todavia pendiente de contestacion; la ac-
cian judicati que nnce de lodas las sentencias, es
una accion ordinaria, que dura treinta aos. Nin-
guna ley ha hecho distincion entre las sentencias
que recaen sobre las acciones anuales y las que
recaen sobre las acciones ordinarias. El adquisidor
no pnede dirijirse contra el retrayente que haya
demorado satisfacer abonar lo que la costumbre y
la sentencia adjudicatoria del retracto obligan abo
Dar I aunque este adquisidor sea el mismo que hava
demorado hacer el depsito de su contrato que )a
costumbre previene hacer: JI oro debitar .. ""r!Ja
tur I quandiu ipse crediltw tSt i" 1MT4.
359. Nuestra cosLumbre de Orleans se expresa
en diferenLe sentido que la de Paris, que dice sim-
plemente, arlo 270: delltro de Y cll4tro ha-
. tu ell qlUl el retratto haya sido adjudico.do d reco ...
cido, ea !Ilusario pa!Jar, ele. Resulta de esas pala-
bras d reC<lllOCido, aadidas cuando la reforma, que
se cree otra vez de conformidad con nuestra cos-
tumbre de OrJeans, el pl.zo de veinLe y cuat ro ho-
ras correr desde el momenlo de la noLificacion del
acLo de reconocimienLo del retracLo, hecho por el
adquisidor al relrayenLe, sin que sea necesario que
,
- 243 -
recaiga una sentencia que declare los ofrecimien-
los del adqui.idor; y se puede ver lodav!a el modo
de pensar de Lolande en su comentario sobre esle
arUculo. Pero despues se ha obLener un.
sentencia que d f del reconoclmIenLo del reLrac-
Lo y que no permita que corra el plazo de veinle y
cuatro horas hasla despues de dicba sentencia; lo
cual se ha establecido para impedir l?s fraudes de
los adquisidores que buscaban el medIO de prach-
car las notificaciones de reconocimiento del retrac-
Lo, cuando el reLrayenle no disponia de liemp.o Su-
ficienLe para ello, ya valind?se de .su ausenCIa,
recurriendo algunas veces a mediOS lodavia mas
criminales.
360. Nueslra cosLumbre de Orleans no exige
precisamente, como la de Paris, para que
el trmino de veinLe y cuaLro horas, que el adqulsl'
Jor haya deposiLado en la escribana su contrato.
Esto se practica porque, segun
si el adquisidor no ha sido requendo por el relra-
yenLe para hacer esLe depsito, el plazo de veinle y
cualro horas COfTe despues .de .la adjudicacion del
reLracLo imporla la prescnpclOn del relracLo, aun
que no se haya hecho el depsito. Mas aunque
nuesLra coslumbre de Orleans no sea ms e<)'licila
acerca de esLe depsito, si el relrayenle solimla que
semejante aclo se le por la escTlbania,
por ms que el no cumpla con este
requisito, el plazo de vemte y cuatro horas no
puede corTer en perjuicio del retrayente; r.rque en
esLe caso por consecuencia del becho'y demora
del adquisidor, no ha cumphdo su el re
trayente, quien no puede mdemmzar. 51 no fi -
jamente cul es el valor correspondIente a la lD-
demnizacioo.
- 244-
361. Cuaudo el adguisidor demore la eiliibi-
ciaD de su contrato, habiendo sido requerido, no so-
lameute no corre el flazo para la ejecucion del re-
traclo. sino que si e retrayente quiere seguir ade-
laute, puede perseguir el adquisidor para que ex-
hiba la escritura de contrato, sindole permitido al
retrayente consignar una sumB determinada, sin
perjuicio de completarla luego; despues de pstn
consignacion puede renunciar la herencia la finca,
como si hubiese quedado completamente sati,fecho.
Esta es la juicitlsa apiuian de Vaslio.
362. Cuaudo el retracto no se haya ejercitado
ms que contra una parte de las fincas que el con-
trato compreude y que por consiguiente queda por
resolver la parte de precio que el adquiSIdor debe
abonar
1
es evidente que el plazo para la ejeoucion
del retracto no puede correr hasta que se haya re-
suello esta cnesUon, pues el retrayente no puede
volver ms larde la suma que debe abonar; decreto
de 1640, citado por Brodeau en el artculo 135.
363. El plazo de veinte y cuatro horas, lo mis-
mo que el de tres, ocho quince dias, se conside.-
ra continuo perc.. no til, debindose comprender
tambien las horas de la noche.
Igualmente, aunque el trmino de ",intey
cuatro horas concluya en da de fiesta, no se aplaza
por mas que el retrayente sea un cura ocupadoell
el servicio divino; pero los aclos necesarios para la
ejecucion del retracto, tales como la consign8ciou
y finiquito de la suma que se ha de recibir, puede
hacerse en dia festivo. Duplessis y sus anotadores,
cap. 3, secc. 2.
365. Por ltimo, este plazo es fatal, es decir que
si ellinajero no ha satisfecho el precio dentro del
tiempo fijado, por el lapso de este tiempo se le con-
-
sidera destiludido del derecho de sin que
pueda aplazar su demora para el dla
366. Falta tratar toda v!. una cuestlOn 9ue c?n'
sisle en saber si.1 tiempo fijado para la eJecuclOn
del retracto debe contarse delllcmlt'llto ad mO"'t'IIt" ...
No hay lugar esta cueslion segun las
de Parls y Orleans y de otros puntos que slo. eXI-
gen el plazo de veinte y cuatro horas para la eJecu
cion del relracto este tiempo que consta de un de-
terminado nme;o de horas, es indudable que debe
contarse de momt1110 ad momentlIm. Ofrece mayor
dificultad con respecto costumbres que pre-
vienen cierto nmero de d18S, tales como de
B10is y de la Rochell e, que prescriben ocho dlas.
Vaslin, segun la costumbre de la Rochelle, arl . 34,
asegura que este tiempo se cuenta de
11Wml7Llo ad momentu7n, y que el 00
ocho dias completos, no comprendiendo el dla en
que deben empezar correr, pero si llene ocho d18S
sea ocho veces veinle y cuatro horas de plazo
,
que han de conlarse el instante en que el
tiempo comienza lrascurnr. Por eJemplt>., segun
la coslumbre de la Rochelle, que preSCribe que
empiecen correr los ocho dias dup"u que
adm klllJiese ezljbido sus eSC'1'.turas 11 af.r.u;a0
{:; ellM; si.l comprador ha hecho esta afirmaclOn
en la audiencia del primer mes de JuOlo, los och
dias corrern des pues de la hora de audienCIa y e
retrayente no estar tiempo de su re-
tracto hasta ignal hora del 9 de J UDlO y no du-
rante 100.0 este dia. Se funda en que la
no dice que concede odo diM des""es la ezk,bi-
con y la afirmaciO'll; pero aade., dlas despu ..
que se hubiese terificado la .",h,bictO'll Y la afi1'1lla-
ciern..
- 24
6
-
Hay ms; si en un ano bisiesto hay un da do
ms y se encuentra dentro de los ocho fijados. debe
lambien contar'e.
JI. Detllro de '1111 h'tmpo debe veriJicarse la ifltmni.
zaci01J de los alquileres JI gastos rksemholsados.
Con respecto del precio. la costumbre de Paris no
ha prescrito un termino fatal ni tampoco para l.
indemnizacion de lus alquileres 'eocidos y de las
impensas. Esta doctrina se desprende del art. 136
de la costumbre de Pars, que consigna que el re-
trayente debe abonar al comprador las ltima. im-
pensas qll' hara Jl'1f/ado al la compra.
d c01!Jif/1tIlr. precio dentro d. 1M ... inte y C1IIJ.tro
horas. No se refiere ms que al precio de la com-
pra. y no conliene una palabra sobre los alguileru
11 abonados, de lo cual parece deducirs.
que segun la costumbre de Paris no existe
trmiuo fatal para la indemnizacion de los alqUIle-
res vencidos y abonados, sin que por 10 mismo ha-
va lugar los alquileres vencidos que se
hubiesen ya liqUIdado cuando la adjudicacion del
retracto, de aquellos que no lo hubieran sido.
368. Hay alguna diferencia segun la costum-
bre de Orleans, que expresa en su arllculo 370,
que dentro de veinte y cuatro horas es necesario
pagar y abonor al comprador d. "" principal, al-
quiler.s r_idos 11 abonados, qu. al hacer la adjttdi-
ca.i ... d.l retracto, se hall." claros y liquidados. De
donde parece deducirse que segun la costumbre de
Orleans, el abono de los alquileres vencidos que
estn ya liquidados, menos aquellos que se hayan
ya recibido, tales como los derechos de registro,
I
- 247-
. t s ele las adehalas y gratificaciones expresa-
aSlen o l" ues entonces no deben tam.po-
del fatal, semeJan-
dIe se hace con el precIO.
za 369 o '\\!l tiempo para la indemnizacion de los
al vencidos, sobre todo de aquellos que
no\e han liquidado, no estando por la ley,
debe el adquisidor, despues da. rea
cion, obtener un se haya deja-
abonarlos deutro e rml d" d
do al
que &ea mas co . . 1 t'
Jecho dentro del tiempo por a sen e},Cl8,
fatal como el prescrito por lascoslum res,
debe reconvenir al para
e ue medio de sentenCIa, no
iatisfecho el retrayente eu virtud de la pnmer\ se
a lace la caducidad del retraclo y hasta que so: 0-
fanado en este seutido, tiene el
po para abonar lo que corresponde, pagan o p -
vamente los gastos.
ARTiCULO VII
I . cion que el rtt1'aymfe
De las ofet:tas y de a de que el adquisidor
tsld obl'f.ado d ha,ce d el casO de que tlO haJa si
rehuse a erufetO'l m
do hallado m t domidlio de aqull.
370 Cuando el adquisidor ha
. d' . . del precio de su adqulSIClon, 'Ju
la lU ofrecido cuando .ste adqulsl-
el retrayen e e do'en casa de aqul, el re-
dor no se haya dentro del plazo fatal,
trayente VIene o I I
- '48-
hacer oonSla,r sus ?frecimientos por medio de pro-
ceso l"erbal lDslrUldo por un juez jnquisidor asis-
tido de dos testigos.
. O.uplessis, cap. 5, seco 2, quiere que estos ofre-
CImientos los atesligen dos nolarios un nolario
testigos. Esto no se eu nuestra pro-
VIDCIB, el jl:'ez inquisIdor encargado de veri-
ficar,la para la recepcioD, siendo un
funCl.onano publico, parece que puede dar fe de los
ofrecImientos, SID que sea que asista al
acto un notario: sirve esto nicamente para anmen.
lar los gastos.
371. Para que sean "1idos semejantes ofreci-
mientos, es preciso que concurran cuatro circuns-
tancias. J ,- Es necesario que se hagan en el verda.
dero domicilio del adqui sidor en el de su tutor
1 si el adquisidor es un menor UD incapa.
CItado. No basta tampoco bacer el ofrecimiento en
el domicilio del procurador, porque un procurador
ad ,Iu no tiene poderes para recibir.
Puede hacerse lambien el ofrecimiento en cual-
quier sitio, al adquisidor, con tal que para el efec-
to el retrayente otro en su nombre ofrezca
adquisidor y lIe"ar el dinero su domi-
Clho a otro lUgar. que l indique para recibirlo,
porque este adqUIsIdor no est obligado I recibir-
lo en otra parte que en Su casa. Solamente. sin
debe tener en cuenta las circunstancias.
SI es mdica la Suma que haya de abonarse de
120 lib., v. gr. las ?fertas que, yo baga aqu' de
suma de IUlses e!l.oro al adquisidor, que
est en su domlCllto, Son vahdas, y ser para l un
engorro que yo debo ofrecer lle"arle
s1;1 situado cuatro cinco legu8s de
distanCia, esta suma que puede recibir sin ningun
dafio ni incomodidad.
- 249-
372. 2.' Estas ofertas deben hacerse en las es-
pecies que tengan circulacion en el en el
sitio en que se hagan, porque. no serian vahdas las
ofertas que se hiciesen en Pans para pagar en flo-
riues de Holauda en pistolas de Espaa.
373. Tampoco se necesario que el re-
trayente ofrezca abonar preCisamente en las
pias especies con las cuales haya pagado; eJem
plo, las ofertas abonar en escudos se1S y
tres libras son vahdas, aunque el adqUIsidor
pagado en luises de oro y vice-versa.
374. Igualmenle, cuando las especies se hayan
disminuido aumentado durante elllempo mter-
medio eutre el pago del co,:"prador al <endedor y
el de las ofertas de mdemnlZaClOn hechas por el re-
trayente este comprador I porq.ue en este caso no
hay el mismo nmero especies. pagadas por el
coDJprador, pero si la misma canhdad .que el re-
trayente debe ofrecerle. La razon consIste en que
las monedas no son ms que signos los cuales no
se atribuye otro valor del que en reahdad represen-
tan.
Esta resolucion es de uso constante, aunque. por
razones bastantes poderosas puede combatirse.
porque el adquisidor que indemniza despues del
aumento que experimentan las espeCIes, no sale lO-
demue pueslo que si no adquiri la finca que le
relira ' se aprovech del !"ferido aumento se
guard su dinero, no adqumra las otras fincas por
menor precio del que pail!'re. al comprarlas y el
aumento de las especies hora aSimIsmo que aumen-
te proporcionalmente el precio de las fincas.
375 El ofrecimiento de completar el pago de
el precio que falta satisfacer al
liene lugar tambien en las ofertas en especie.
- 25 -
376. Adems, en la cuestionde sielofrecimien-
to que el hace de compensar una cau-
tIdad que debe al adquisIdor, tienen lugar
Igualmente ,las ?fertas en especie.
Duplessls
r
.bid., pg. 281 de la edicion de 1699
y. muchos o TOS autores sostienen la negativa. Con-
la razall de apiojan semejante, en que lo que
prescriben las costumbres, en es-
peCIal en la ;materia al retracto linajero,
debe cumpbrse lo prevemdo al pi de la letra, de
donde deducen que el abono del precio prescrito
por las costumbres, para realizar el retracto no
por la compensacioD, que es
mas que un 'bono ficticio.
Dumoulin. in Cons . Par. 20, gl. 7, n. 10, no
obstante eS,las razones que l alega como razones
dudosas, pu,usa po: el contrario que el retrayenle
cumple condiclOnes por esta compensaciOD,
como tamble," por el pago real hecho en especie.
SIendo esta compensacion por Sus efectos, un ver-
dadero pago, que equivale al mismo que l hubiese
ya en especie, porque cuando por la com-
pensaClon me ofrece el retrayente, yo recibo
toda la cantlOlad de 1,000 libras, que debia al re-
yo recIbo precIsamente lo mismo que re-
CibIrla SI me pagase esta cantidad en especie. Tan-
to en UllO en otro caso, yo recibo la cantidad
de 1,000 hbras, y que en metlico no tiene ms
valor .que el que se atribuye al que representan las
especIes. En 1[anO se arguye que esta decision que
presenta DumoullO para el caso del retracto feudal,
no debe .lugar en caso del retracto linajero,
que es D?as porque Dumoulin, en este
punto, dIce que la compensacion est comprendida
dentro del plazo para efectuar el pago, considerado
- 25 1 -
el asunto en todo su rigor legal: I". ea
'16 oe'Oifical"r slal"I,,", .el al.a d'SJIOS'ttw sl,:cta,
loque"s de oera sol"tio"e.. quia .. 1 audem ratw et
om,,;,w ide'm etreelus. Gflmaudet .. VIII, 8, despues
de haber expuesto las dos opInIOneS, que la
de Dumoulin no es bien segura y aconseja al re-
trayente que no la siga. Su consejo es muy. bueno,
pero cuando un retrayente no lo haya segUIdo y se
hubiese limitado ofrecer yo creo
con Dumoulin que son vlidos
3'17. Tiraqueau va ms lejos y dIce que SI la
cantidad que el retrayente debe al adqUIsIdor es
igual la lue el primero ha de abonar, en este ca-
so se hace a compensacion con derecho;
l . fi;n. Codo de co",pens., y no es nece":,flo que el re
trayente haga estas ofertas, sIendo segura le-
galmente la oferta de la compensaClon.
378. Los ofrecimientos han de ser y. en
su consecuencia el proceso verbal. de ofreclID.lento
debe contener la lista de las especies de ?alor Igual
la suma ofrecida y la calidad de las . de-
biendo mencionar tambien la exhlblClOn que de
ellas hubiese hecho; Duplessis, ibid. y las notas
marginales.
3'19. 4.' Por ltimo, la promesa debe ser por
totalidad, porque por poco que. falte en la espeCIe
ofrecida para completar la canlldad que debe abo-
narse al comprador, se .consideran nulas prome-
sas. Sin embargo, Gnmaudet, VII, 9, que
no debern declararse nulas SI lo que
ralta es de insignificante conslderaClon, .como por
ejemplo si falta un sueldo, pero esta declSlon. no es
segura y no la tiene tampoco por tal. La maxlm.
Parwmpro nihilo repulatur, no se aphca en todo
su rigor, como en el retracto.
- ---
- 25 2 -
380. La consignacion de la canlidad lolal no
exime en Su defeclo de la promesa, porque es sufi-
cienle consignarla, si no se ha ofrecido prviamen.
te. La consignacion no es vlida, sino ha sido pre-
cedida de promesa igualmenle vlida.
381. Cuando el relraclo haya sido adjudicado
dos, la promesa que cada uno separadamenle hicie-
se de ahonar su parle de precio al comprador, DO
ser vlida lampoco, porque el comprador no eSl
obhgado recibir por parles el abono del precio.
"uid, si uno de los dos relrayenles ha ofrecido
la mllad del frecio y si la rehusa el comprador,l.
hubiese consIgnado, las promesas del olro relrayen.
le por l8s cuales declarara que ofrece una canlldad
delermmada como milad del precio, aadindola
la que precedenlemenle ha sido ofrecida y consig-
nada por su corelrayenle, el precio lolal que debe-
r abonarse 81 comprador ser vlido como el ofre-
cimienloY Xo; porque el comprador no esl obliga-
do recibir el precio, si no se le llera su casa la
canlidad lolal y lampoco est obligado retirar el
precio de las consignaciones cuando la consigna-
cion es vlida, hasla despues de promesa vlida y
de haber demorado la recepcion. Pero en esla espe'
Cte, lampoco es vlida la consignacion de la milad
del precio ni la promesa de pagarle la milad.
382. Si nno de los relrayenles ha abonado el
lolal al comprador 10 ha consignado despues de
tromesa "lidamenle estipulada, su coreLrayenle no
llene derecho hacer ningun ofrecimienlo al com-
prador, quien se ha pagado lolalmenle . Pero esla
obhgado, so pena de la prescripeion del relraclo,
pagar su corelrayenle que ha pagado el LOlal,
la milad del precio que por l hubiese adelanlado,
6 de consignarla denlro de un plazo fala11 No creo
- 253-
ue deba quedar sujelo por su abono un
(atal que slo se eslablece en benefiCIO del adqlll-
sidO; no en favor del retrayente que ha pagado la
10taliIad. Vaslin, en el articulo 20 de la Rochelle,
es de apioian contraria; dice que aquel de, los re-
lrayenles que haya salisfecho ellolal, esta s?bro-
do r este pago en los derechos del adqUISIdor
por consiguiente oponer las propIas
excepeiones que el adquisidor po<ha oponer al :c
trayente que no se hubiese presentado. dentr.o e
trmino falal, y cila en apoyo de su opmlo". Fe-
mere y Carondad. Se resuelve dICIendo
que el derecho que tiene el adqUISIdor a oblener la
rescripeion del retracto, por ralla de pal>;o dentro
aelliempo fatal, es un aerecho
personal, inherenle su calidad de adq.ulSldor e:;
1ra quit'u se ejerce el relracLo, no pa
al retroyente que ha abonado el preClo lolal a esle
adq uisidor. .'
383 A las promesas debe segUIr la
cion el relrayenle debe hocer dentro ellrmmo
fatal ae veinte y cuatro horas, prescnto para la eJe-
cucian del relraclo; el retrayente no cumple 110
las costumbres por la sola promesa, e as
surlen el efecto de conslilUlr al adq?lsldor en de-
mora pero reser\"8 de la conslgnaClon que eqUl-
vale pago, y las costumbres ordenan al
te que pague so pena de prescnpClon del retracto.
Paris art. 136; Orleans, arl. 270. fi
384. La simple consignacion lamJ>O?O es su -
cienle, rque slo le admite el.ad<:ulSldo
r
en ,de-
feelo der pago, siendo por consl!,ulente que a la
vez se haga la promesa y la conslgnaclon. .
385. Esla consignaCton ha de hacerse,!. SIen-
do llamada la parte.
- 254-
.1.. esle efeclo el alguacil, eo virlud del requiri-
mleoto eo la promesa, debe declarar an-
le el adqUIsidor, que falla para eUo la recepeioo de
la ofrecida y que el relrayeote la consignar
en slho y hora determinados en donde l haya
mamfeslado eocontrarse.
Si nolificacioo para hacer la consig-
mencIOnada, se hubiese omitido en el requi-
nmlento de recepeioo, hacerse por un aclo
LemaIlre que se puede hacer en
el domlC)lO de uu procurador.
Por lo dems, lampo. es indispensable alcanzar
una que C?llslenle la consigoacion; Du-
plessls, LomOllre es de la misma opinion:
Guenn dlltenle.
aS6. Esla consignaciou debe ser ntegra, lo
mismo que la promesa, porque puede ser que fal-
tand? algo de la canlidad que ha de abonarse al ad-
qUISidor I se declarase nula la consignacion y el re-
trayenle destiluido del retraclo.
.387. Cuando el relrayenle sostiene que el pre-
CIO expresado en el conlrato es mayor que el que
se haya convenido enlre las )larles,
es mas seguro que el propio relrayenle consigne la
total expresada en el contralo, sin perjui-
CIO de porque de lo contrario si no
;uede ;racllcar su prueba la consignacion que l
a ? no contiene la ldlalidad del precio y por
conslgulenle destiluido del relraclo; pero si,
eo la co.n6anza de que el retrayenle bar su prueba
h.a menor precio, la validez de la coo-
depender del resultado de la prueba;
y SI l Justifica que el precio exigido por el oontra-
to no esel verdadero precio y que aquel que se ha-
ya eSllpulado entre las partes no excede de la can-

- 255-
lidad consignada, ser lambien vlida la consigna-
cian. Dumoulin, en la coslumbre de Nevers, tiLo 31,
arl.3.
388. Por ltimo, 3.' esla consignacion debe ha-
cerse en las mismas especies que se hayan ofreCl-
do y esla es la opiniou de Lemailre y de los co-
menladores citados por l mismo. La razonen que
se apoya consisle en que no puede Juzgar SI elad-
quisidor en su al rehusar las espeOles
ofrecidas, 51 DO las ha VIsto, y SI no son las m.lS-
mas que se hayan consignado.
389. Si despues de 1as promesas. a.ntes de la
consignacioD, las especies dlsml-
nucion, el retrayente que por la notificaclOn de la
promesa I hubiese sealado UDa de ted,as las
especies por l ofrecidas, no ve.ndra obhgado a con-
signar nada ms que las espeCles que anterIormen-
te hubiera ofrecido debiendo en este caso encar-
garse el adquisidor' de la prdida ocasionada .por la
disminucion de las especies. Porque es efeclo de la
demora del acreedor en recibir, que est obligado
abonar al vendedor la prdida que su demora le
hubiese ocasionado y por consiguiente ba de
garse de la prdida sobrevenida en las. especies
ofrecidas, prdida que el deudor
mentado si el acreedor las hubiese recibido en
liempo oporluno. . .
Exisle otra raZOD que conSIste en que SI el retra-
yenle que antes de la promesa fuese deudor de una
cantidad en especies indeterminadas, se constItuye
por la promesa de especies ofrecidas, en deudor de
cosas cierLas, pues cuando se debe una ca,s8 deter-
minada, corren cargo del acreedor los nesgas de
las mismas.
390. Esta segunda razon induce resolver, en

- 256 -
el caso contrario de que hubiesen aumentado las
especies, que es el adquisidor quien debe apro\'e-
del aumenlo y que el relrayenle ba de con-
sIgnar lodas las especies, por l ofrecidas, tales
como se encuentren la sazono Estas especies for-
mando parle de la oferta concreta de la cosa debida
apro<echan al acreedor para que perciba el aumen:
lo ,que hayau despues experimentado, siguiendo la
maXlma de que, en las deudas de cosas ciertas, el
acreedor se aprovecha del aumento como lambien
l mismo sufre la dismiuucion, El relrayenle que
temendo por semejante ofrecimiento realizado me-
diante la del inventario de las especies
y determmada la deuda del abono del precio en
sushluClon .de las eS.J>E:0ies ofrecidas, no puede por
tanl? cambiar de opllllon en perjuicio delacreedof,
eu Vlrlud de esla regla: NemtJ polue consi-
llvm 1ti alterius injuriam.
39L Por ltimo, Duplessis, cap, 3, secc, 2,
qUiere que la notificacion, cuando se haya hecho
en ausencia del adquisidor, le sea notificada dentro
dellrmino fatal de veiule y cualro horas, La ra-
zan consiste, en que mientras no se encuentre el
adquisidor en estado de relirar las especies y dan-
dole couocunienlo de la notificacion, no puede, se-
gun DuplesslS, pasar por un pago perfecto, siendo
Ja mIsma que el adquisidor no haya consigna.
do que l gnore la consignacion, Los anoladores
parece que dudan de semejanle opiniou y aaden
que solamenle Brodeau ha sido partidario de ella y
que la coslumbre no es bastanle explcita acerca de
notificacion. El adquisidor no puede oponer su
de la cODsignacion, cuando no se le ha-
ya nollficado habieudo sido avisado por el OcIo de
habrsele llamado, M, R, cree esta nolificacion in-
di spensable denlro dellnnino falaL
- 257-
Hecha esta consignacioD, el retrayente debeasig
nar al adquisidor, para que se declare valido ,el ac-
Lo y por consigllient.e ordenar el adq?ISldor
venga obligado a rellrar la poseslOn de la hnea .1
retrayenle, aunque le sea permitido expulsarlo.
392, El adquisidor puede pr.,-enir esta deman-
d. asignando al relrayente elliempo ,para declarar
la nulidad de las ofertas y de la conslgnaClon y por
consiguiente la desaparicion del retracto.
Alendindose por el juzgado una olra
de estas demandas, quedaD et;t suspenso .10s eree,los
de la y las lllma,s espec,es consIg-
nadas estn rIesgo del SI la conslgna-
cioo es vlida, del relrayente SI se declara nula y
por consecuencia las ltimas consignadas que .ba-
yan desaparecido por habrseles dado olro d.slluo,
por incendio por otra la
parle que se hubiese perdIdo es la UDlea que debe
tenerse en cuenta para computar el 10ta1.
Vase sobre la consignacion, nueslro Tratado de
la. obligacifYnu, parL 3, cap" 1,8, ,
394, Si el retrayenle hubIese rellrado de la Ofi-
cina de consignaciones precio no
dudoso que sera desposeldo del li-
bre de renunciar 6 de retlf'8r su coDslgnsCloD.
Igualmente es asl si un acreedor del
bubiese cogido enlre las mallOS del consl!.!nalano
el dinero del retrayente, deudor suyo. y SI se hu-
biese declarado vAlido el aclo de la delencion,
Existe un decreto que lo ha fallado en este senlido,
citado en l.s notas marginales de Duplessis, loco
cilato; porque la consiguacion no puede conside-
rarse como pago verdadero cuando por una causa
que prucede del hecho. del relrayenle se relir.n
las canlidades que consllluyen la conslgoaclon,
1'011. VIII. t1
- 258 -
395. Es cuestion controvertible si el linajero
que hubiese interpuesto demanda de retracto, pue-
de ser conslreiiido por el adquisidor tomar en
concurrencia el retracto. Todos convienen en que el
retrayente puede desistir de su demanda de retrac-
to hasla el reconocimiento la adjudicacion, de-
biendo satisfacer solamente los gastos ocasionados
hasla el dia del desistimiento. Pero cuando el re-
tracto por la demanda delliDajero, ha sido recono-
cido adjudicado, hay algunos que opinan que el
adquisidor puede constreir que el retrayente lo
lome en el mercado. Consiste su argumento en que
por el reconocimiento adjudicacion del retracto,
se estipul un contrato cesi contrato entre el re-
trayente y el adquisidor, por el cual, asi como el
adquisidor se obliga devolver la finca al retra-
yente, ste se obliga por su parte al cumplimiento
de todo lo que haya prometido. Esto lo ensea Du-
moulin en su nota 81 articulo 7 de la costumbre de
Burdeos; A .. I re", jan. aeeepla.il, el ntm p<Jlesl dis
cedere in'&ito reo; al'l, non dU11l, accepla1iit, el potesl
si.e ante /ilem conleslalum, si.e p<JS1 discdere, r,-
(usis impensi$ el ila paclicari 1>idi. Mornac,adl. 39,
codo de <pise. el elere. atestigua asimismo es-
ta jurisprudencia. Sin embargo, Tiraqueau, ad fine!>.
lilu/i, ,..' 28, es de parecer contrario y se funda en
la ley Si j-.de:/:, 41, fr. de ,niIlDr, en donde dice que
un menor puede desistir 6 renunciar al pro\"echo que
le reporte una sentencia que le restituya sus prdi-
das porun acto de venta. aunque que con la sen ten
ca se le perjudique; quia licet Ulticuique contemnere
f}Ute pro se introdtecta $lmt. Grimaudel, n.' 33, es
tambien de esta apioian . Las coslumbres de Anjou,
n.' 407, y de Maine,418, parecen estar conformes en
este punto, porque en el caso de que sea reconoci-
- %59 -
do el retracto y que el retrayente no quiera tomar
ms en concurrencia, se limitan consignar que
est obligado "tisfacer lo. gastos, los perjuicios
y los inlereses.
CAPITULO X
De las obligaciones tkl atigtlisidor Ijlle ha recanocio el
retracto d dI! aquel d SI! haya adJudiCado.
396. El adquisidor quien se hay. adjudicado
el retracto, esta obligado ceder la fiuca al retra-
yente y determinadas prestaciones, ya por los
frutos percibidos, ya por las mermas que su negli-
gencia haya producido en la finca.
1. .De la dentera en la entrega dI! la finca.
397. En primer lugar, el adquisidor est obli
gado devolver la finca al ret:ayente. .
Si despues del contrato hubIese la finca expen-
mentado algon aumento natural, por ejemplo. por
aluvion, el adquisidor no podr retenerla y
obligado de\"Ol .. rla con este aumento. Puede ser
que se oponga, en el ceso del pacto de retrovenla.
que nosotros hemos resuelto, de conformi?".d con la
opinion de muchos autores, que el adqUlsldor que
haya estipulado el mencionado pacto puede retener
este aumento. La tazon de esta diferencia pronene
de la naturaleza de estos derechos. El derecho de
retroventa consiste en que el vendedor se >feseITe
la restitucion de lo que haya vendido; no puede
pretenderjla de semejante aumento, queDO ha
existido antes de la venta, y no puede en consecuen-
cia sujetarse .1 referido pacto. El derecho del re-
-200-
tracLo consiste en Lomarlo en pblico mercado del
sobre quien se rjercila el retracto y por
oonslgulente en aprovecharse de lodas las veulajas
que resulten de t'llo.
39R. El adquisidor ha de hacer esla cesioo tam.
bien despues q\l<; el haya abonado el
precIO y las demas liqUidas que debian ser
abOlladas, lo cual le sirve como rema le de cuenlas
de lodo lo que debiaeo tal conceplo.
La enlrega de la finca no puede diferirse hasla
despues de la liquidacion de las olras cosas 00 li-
quidadas que debeo abonarse al adquisidor: y sle
no puede por lo mismo pretender que el relrayeote
pnra entrar en posesion de la finca anles de Jo
quidacion, ha de preslar caucion; debe bastarl. al
adquisidor tener para estos crdilos no liquidados
un privilegio sobre el fundamenlo eo que se basa
el contrato.
.399. Si 00 se hubiese liquidado el precio prio-
ClPl!I, e,amo en caso de que mi pariente hubiE'Se
cedtdo a cualqUIera la fioca y fuese obligado a dar
cuentas de la admlnlSlraclOn de sus bienes. enco-
al mismo, el adquisidor en este caso no
esla obligado por la demaoda del relracto, eolre-
garme la finca aoles de la liquidacioo y el abono
de su crdllo, eo p"go del cual se le haya cedido la
finca; pero como podna alargar las cosas indefini-
dameole, debe el juez fijar uu lrmino fijo para ha.
cer la correspondiente entrega; Grimaudet, VII, 13.
1I. De los frutos.
400. Coo los frulos, los que se eo-
cuenlren pendtentes cuando la adjudicacion 6 el re-
conocimiento del retracto, pertenecen al relrayente

- 261-
abonando al comprador los gastos ocasionados por
las labores y simientps empleada.; la finca ha de
restituirse tal como se encuentra y por consecuen-
cia con los frutos peudientes y que forman parte de
ella.
Sin embargo, existen algunas costumbres que
pre.criben que se dividan entre el relray.ente y el
comprador. a quien conceden una parle, a p1'ora.ta.
del tiempo fue hubiese relardiulo ,1 aOO1/0 del p!"eCto.
Estos son los trminos en que se halla coocebtda la
costumbre de Berry. tl. XIY, arlo 2;
cap. 5, arlo 78. Esto se consigna para llldemOlzar
al comprador por 00 haber gozado del dinero que
ha pagado por el precio de su adquisiciou. Seguo
nuestras costumbres. se puede proceder otro
modo esta indemnizacion, esto es, entendindose
los alquileres COlDO intereses del precio que .1 haya
satisfecho hasla el dia de las oferlaS de abooarselo,
como hemos visto supra, n: 317.
401. Con respeclo los frulos percibidos aotes
de la adjudicacion, es necesario distinguir entre
los que se hayan ",cogido autes de la demaoda y
los ofrecimienlos del retrayenle, y los que se hayan
recogido despues. . .
Con referencia los que no hayan SIdo recogtdos
despues de la demanda y de las oferlas del relra-
el comprador que los ha recogido debe
Igualmente devolverl,1S todos al dedu-
cidos los gastos de labores y slmleoles. Esta es la
disposicion de Paris,arl. de Orleans, arLo 374,
y de muchas otras costumbres, que prescriben que
el tiempo sedivide proral. enlre el relrayeote y
el comprador.
Algunas costumbres, no decideo sin embargo que
los frulos sean del retrayente, como la de Parche,
- 262-
art. 194, que para ello fija el dia en que se coutes-
te la demanda; otras, como la de Berry, lit. 14,
art. 6, que se apoya para dicha peticion en la cou-
signacion 1 precio; pero semejantes costumbres
slo rigen en sus respectivos territorios. Los que
dicen que s lameute sou del retrayeute los frutos
el dia de la demanda y de las ofertas, con-
d]uyeu el derechocomuu y se fuudan en dos prin-
cipios de derecho; el primero, que la demanda y
las ofertas del retrayente obligan que el adquisi-
dor incurra en demora sin abandonar la finca des-
de el momenlto eu que 1" sido demandado por de-
recho de retracto; el segundo, que todo deudor que
uua cosa que no le pertenece, est
oblIgado a xponer sus razones al acreedor, quien
h. de entreg,.da con todos los frutos recogidos des.
pues de su demora.
Este principio es consecuencia de otro, saber
que un deud,or no debe aprovecharse de la demora
i?justa en q'ue haya incurrido, pues por el contra-
no se halla obligado abonar los perjuicios in-
que de su demora resulten y que sean sufi-
CIentes para abonar al acreedor todo lo que hubie-
se perdido y todo lo que hubiera dejado de ganar
por la demelra del deudor. Por tanto es evidente
'jue la del deudor priva al retrayeute de los
rutas de la Ilnca ,que l hubIese podido recoger, si
la finca se la hubIese entregado cuando la reclam;
debe ser pue,s indemnizado de estos frutos por el
deudor,
402, Sig,uiendo estos principios, el adquisidor
no solameutE',debe hacer mencion de las frutos que
haya recogido, sino tambieu de todos aquellos que
el retrayente hubiese podido recoger, si la finca le
hubiese sido .ntregada despues de la demanda y de

- ,63-
las ofertas, aunque el adquisidor no los hubiese re-
cogido" , ,
Por ejemplo, SI durante la tramltaClon de la cau-
sa, despues de la demanda y de las ofertas del re-
trayente el adquisidor I por negligencia, no hubiese
sembrado una pieza de tierra en sazon para ello,
est obliS!ado mencionar los frutos que el retra-
yente hubiese podido cosechar en ella, si oportu-
namente la hubiera sembrado; porque el retrayen-
te si ia finca hubiese sido entregada cuando la re-
hubiera podido sembrar la pieza de tierra y
percibir los frutos.
y si cuando se interpone la demanda de relracto
.el liempo de la siembra hubiese pasado? Aunque
el retrayente eu este caso no podra decir que la
finca se la ha entregado luego despues de lademau
da y que por consiguiente ha perqibido sus frutos,
puesto que no era aquel el tIempo de poder sem-
brarla, no puede pretender que el deba
an -en este caso estar abrIgado a hacer men-
cion 'de los frutos que hubiese producido la citada
pieza de tierra que estuviese sembrada, porque es
jaita del adquisidor nohaberla sembrado. Gnmau-
del, IV, 37, ele" opina muy acertadamente que el
relrayente no puede fundarse en
sioll. La razon consiste en 'lue el adqUISIdor esta
legalmente obligado anl.s de a demanda de
la conservacion de la finca; porque tamblen
est obligado el relrayente purgar la falta
por este motivo, SI por su negligenCIa se encuen-
tra deteriorada; pero antes de la demanda se
computan los frutos. porque n,o puede ser obhgado
por ninguna falla en este senbdo.
403. Hay que observar que los frutos recogidos
por el adquisidor despues de las ofertas, de los
\
- .64-
cuales ha d. dar cuenla al relrayente, no se esli-
man de.olra suerle que deducindose los goslos de
las Slmle?lts y del cnlhvo, cuando el adquisidor
haya reahzado los gaslos. P",clus eni". 1IOn i"lel-
l.gunlur ..... Iducl.s impensis, J. 36, :; fr. I
4 .. r. pel.
se verifica I cuando el mismo ad.
ql11sldor hubiese sembrado de trigo 168 lierras Cu-
ya hubiese recogido en la finca, la
arlqulslclon eS,le equivale las !Open.
sas que IDverltdo en spmbrar las tierras.
Esla es la opllllon de Pollu, de Tours y de Dupineau
en AngPrs.
404. Con respeclo los frulos que hubiese re-
cogido el adquisidor .nles de las oferlas perlene-
cen al adquisidor y l no debe al relra-
yente. .
Esle principio sufre limitaciones. Es necesario .
para es lo que el adquisidor no los haya recogido
anles de su madurez, en defraudaciou del retraclo'
porque si el adquisidor, pocos dias antes de la
man.da de retracto hubiese recogido lambien antes
de hempo la cosecha, con la in lencion de defrau-
dar al retrayente, este adquisidor no podr aprove-
charse de esle fraude y deber abonar los frulos al
relrayente, lo mismo que si los hubiese recogido
despues de las oferlas.
Si aparece jusla causa por lo cual pueda colegir-
se que el adquisidor ha corlado los frulos anles de
por si I? realiza por la apro-
de un eJrcIlo enemigo, no podr presu-
mlrse lo ha h.cho en fraude del relraclo, y por
conslglllenle lampoco lendr responsabilidad anle
el retrayente.
Pora que el relrayenle pueda prelender que el

- .65-
odquisidor le responda de los frulos corlados onles
de su madurez, es preciso que baya inLeI puesto la
demando anles del liempo de su complela maduroz,
porque si la ba inlerpueslo despues, el odquisidor
que corta los frulos antes de estar en sazon, no per
judica il oadie sioo a. si y no hace uiogun
dao al retravenle, puesto que fOslos frulos, cuan-
do haya lfOnidoen cuenta su madurez pera recoger
los, no pueden perlenecer al relrayente que ha in-
terpupsto la demanda des pues de su r(>fJoleccion.
No imporla que el adquisidor hubiese len ido el in-
tento de defraudar al retrayente, cuando por nlO-
gun molivo hubiese sido defraudado: Oportel .. 1
co1tcu.rra7l.l consiliv,n {raudis, el etieJtln.
405. El principio acerca de los frulos corlados
y percibiPos por el comprador anles de la demanda
yde las. oferlas del relrayenle, liene lodavla olras
limilaciont>S, y por lanto es menester para esto dis.-
tinguir muchos casos.
El primero consiste en los frulos que verdadera-
menle hayo percihido el comprador anles de las
oferlas del relrayenle, pero que se hallen pendien-
tes y dispuestos ser cortados ('uando se erectue
el conlralo de venla sobre el cual hay derecho al
relracle. Con respeclo esle punlo hoy que di,lin-
gUlr an dos casos diferentes. El primer ocu-
rre cuando estos frult,S no han sido vendidos al
comprador por UD precio aparte. En este primer
coso, sea que el colllralo prescriba expresamente
que la finca se venda con los. frulos que eslea
dienlE'8 sea que no se haga mnguna menClon de dI-
chos frulos, el comprador debe devolver eslos fru-
tos al retrayenle, si existen y estn en su poSeSIOnj
si ao l debe responder al relray.ale de su valor en
.irlud del coalralo por el que ha de obonarlo al
- 266-
retrayente, que se encarga en uno y otro caso de
computar para ello los gastos que haya realizado el
comprador para la recoleccion y la conservacion
de los citados frutos. De esta opioion es Dumoulin
'" COIIS. Par. 20, g1. 1. n. 77, en el caso del re.:
tracto feudal, 9ue en este sentido es muy semejan-
te al retract? hna)ero. Cum sil v"ita _di/io el
prel."m, debel.palron." re(.,o 1010 prelio
.l/os (rucl"s =la"l; .el, si jam si .. 1 per
eorllm 1"elio
deducere, . deduclu senl)Jt1' ''''penans collee/ionis el
co1tatrfial'lotus (roctu.um.
La razan de esta opillion es e\'idenle estos fru-
tos que cuaudo "e estipul el con trato de venta es-
taban pendientes y dispuestos ser cortados se
toman en ,consideracion la subasta de la
cuy? precIO aumentado. Es pues necesario de-
duc" el preciO, de la parte que hava sido vendida
y SI el comprador quien se hubiese indemnizado
por el retrayente del precio total de la subasta
rehene los frutos, y posee la vez la cosa y el
preclO.
Si los frutos que estuviesen pendientes cuando
la eshpulaClon del contrato, se hubiesen perdido
p?r causa de una helada por otro cual-
qwer motIvo de fuerza mayor, sea antes} sea des-
pues de la recoleccion, esta prdida es del retra-
)'ente; y cuando no puedadol"er nada de dichos
frutos, que se su ponen completamente perdidos por
este aOCldente, no deja de ser responsable de la de.
'oluClon del preClo total del contrato, sin que pue-
da que se haya hecho ninguna deduocion
del precIO de los frutos. La razon consiste en que
el retrayente, por el retracto, tomando por Su cuen-
ta la subaSla, no debe sobrellevar las prdidas en

- 267-
sustituciou del adquisidor sobre quien se ejercita
el retracto, por lo mismo que l percibe el
cio, y por consiguiente ha de cargar con la prdida
de estos frutos que formaban parte de la subasta.
Se ha de ailadir que siguiendo teora, la re ..
titucion de los frutos que estuViesen pendientes al
otorgarse el contrato, se deben naturalmente.l re
trayente: pues es un principio juridico el hecho de
que cuando realmente se deban cosas determinadas
la prdida que ex perimen ten viene cargo del acree
dor: Res peril eredi/ori.
406. Tiene lugar el seguDdo caso cuaDdo los
frutos que estaban al otorsr,,:" .el con-
trato hayan sido veDdldos por UD precio dlSllOtO del
de la finca' en este caso, babiendo dos ventas dife-
rentes, que hay tambien dos vreci?s di-
.. rsos, solamente la fiDca veDdida est sUjeta al
retracto y el comprador puede retener los frutos.
En vano se dir que aunque la finca y los frutosque
estuviesen pendienles hayan sido vendidos por pre-
cio difereDte y separado, que el comprador, no obs
tante, DO habieDdo oomprado los frutos lOhereDIeS
la finca tamhien comprada, ban de conSiderarse
los dos precios como una sola venta, porque en ver-
dad existen dos ventas, y si debe algo, cuando el
comprador lo reclame, se en solo dos
preclOs para sirvan lDdemmZ3.CIOn al
prador. Esto dICe Dumouhn, d. gl. D.80: Vend,lu,
.. 1 (evd""" dice, (ruclilnu "",/.ris plenu"" el ecr-
/,,'" es/ preli"m pro illi. dist",u/vn.; U/ni'" pa/ro-
"vs in';lo emplore possi/ elia", (,...el,.. re/raheTet
lJicendu", qvod non; quja separata esl .. "dilio (ruc-
lu", ez qua por illis cer/um pre/ium esl 1"""lun, ...
Nec' obstat quod non esl "isi 1Ina si emptor
non eral emptllroS rruclvs siM (""do; qvia hoc esl
- 268-
.,."m ',!JUcl" iTJSiu emploris, el in ej ... (afJOTem
pro suo t1&terelse cui potut rtnvntiare.
Esta opio ion no tiene lugar cuando aparezca
fraude y no se bayan eslimado bajo precio 108 fru.
tos pendienlf>s para aumentar el de la6nca, en frau.
de del relraelo. En esle caso se ha de permilir al
retrayente queueda retirar a la vez la finca y los
frulos; Molin, . gl. n. 81.
407. La segunda clase de frulos percibidos por
el comprador antes de la demanda de retracto, se
refiE:re a la prodllccion de las simienLes y labores
que se hayan heebo despues del eonlralo de vellla
no es dudoso que estos frutos pertenecen
lamente al comprador, sin que al retrayente le sea
dable hacer ninguna dedueeiolJ por razon de di-
chos frulos ar.erca del precio del conlralo que de-
be abonar. En esle sentido, debe enLenderse prin-
cipalmenle el arUculo 375 de l. coslumbre de Or-
IeaDs.
Sin embargo, si por una tJ:lusula del contrato
de v:nta se ba convenido que el comprador tiene
IIn ano dos de plazo para pagar el precio, sin que
duraute este tiempo haya de satisfacer inlereses de
mnguDa clase y enlrando en posesioo de la finco.
desde el momenlo de la otorgacion del conlralo;
como en este caso los ao:; de posesioD concedidos
al comprador se. toman en consideracion y no
aumentan el preCio de la venta, el retrayente est
su cabal derecho al hacer deduceion del pre-
e!o por esle mOllvo, porque el relrayente por el
dlsfrule de la finca, viene obligado salisfacer el
precIo.
408. La tere",ra clase de frutos percibidos por
el comprador allles de la demanda de relraclo, son
los que verdaderamente no existian lodada, cuau-
-
26
9-
do se realiz el contralo de venia de l. finca, pen-
dientes y dispuestos ser cortados.
Eslos frulos perlenecen.l comprador que los ha
percibido anles de la demanda de relraclo, pero co
mo los gaslosde las simientes y cultivo becho anles
del contrato se toman en consideracioDp8Tala venta
de la finca, y aumentan su precio, porque es o.a-
lural que l. lierra sembrada y labrada mas,
y el relrayenle por lanlo, tendra derecho a dedu-
cir del precio .1 valor que Importan 10s.lrabaJos de
cultivo y simienles, puesto qu. es lgiCO que pa-
gue eslos gastos quien percibe los frulos ..
409. La cuarla clase de frulos percIbIdos anles
de la demanda de retracto, son los que se recojan
durante muchos aos transcuridos aotes del con-
lralo de venia. Finge. Depende de le finca que se
haya vendido. un bosque corl.8do St"gun se usa en
el pals cada diez aos. Cuaudo este bosque lenfa
ocbo aos de pxb.Leocio, el comprador que no .0
haya corlado y haya .ido requerido duranle el Pri-
mer ao del retraclo, la oporluna demanda no po-
dr interponerse hasla dos aos des pues del
lralo y despues que el comprador hey. {";rclbldo
los beneficIos de la lala del bosque. Es eVldenle en
este caso que el precio de las maderas del bosque
que cuenla ya .lguna edad al realizarse l. venia
de la finca, se Loma en consideracion y aumellla el
valor lotal de la "enla. Porque el comprador, en
euvo provecho se ha hecho la corta del bo'que, de
besufrir que por la reslilucion que ha de hacerle
el retrayenle del preClode la ven la,. al propIo lIem-
po ha de deducir del mIsmo el preCIo de las made-
ras y aonlarlas en la venta, porque en .otro C3S0
seria dueo la vez de la cosa y del preCIO, lo cual
no permile la equidad.
- 27 -
410. Nos. falta ver cundo los frutos se consi-
deran perClbldos.1.os que la tie(ra produce, sean
seao ar1l6clBles, son considerados como
perOlbldos y separados de la tierra, cuando estn
toda.,a en el campo y no han sido an recogidos
Porque, si la demanda de retracto se ha presenlad
que la avena se ha segado, aunque estu-
VIese en el.campo se present la demanda,
al adqUISIdor, como si la hubiese per-
cibIdo antes de la demanda.
411 . Con referencia los frutos lI.mados civi -
les, preciso distinguir sus diferentes especies
Los bIenes rsticos y raiceS.
1
que los colonos debeI;
'Sor Jos frulos de los mIsmos han recogido, se
eben y se adquteren cuando los frutos han sido
recogIdos por el arrendatario, aunque el plazo que
para el pago se haya estipulado no haya venCIdo
todavfa. Porque si la demanda de retracto sobre
granja de Beauce por ejemplo, se ha presenta-
do a fines de despues de la cosecha, las tie-
rras perteneceran por entero al adqnisidor, aunque
ror la ley del arrendamIento no debiesen ser paga_
os SlOO por Todos los Santos, por Navidad por
Pascua.
Si la dem.oda de retracto se ha presentado du-
rante la cosecha, el adquisidor lendr derecho a
una parte, yroporcion de lo que valgan los frutos
ya corlados e dta de la demanda. Por ejemplo, el
hemp.o de la de retracto, el comprador
ten.dra derecho a un tercio de la finca y el retrayen-
te a los dos tercios restantes.
412. Este principio de que lo debido por razon
de losfrutos corlados antes de la demanda de re-
traet? pertenece al comprador, tiene algunas ex-
cepclones y limitaciones.
- 27 1 -
Larimera consiste en que cuando se debe en
virtu de la recoleccion verificada antes de la de-
manda de retraclo, la finca que ha de devolverse
por ello, se loma en consideracion esto al hacerse
la venta, cuyo precio ha sufrido aumentoy forman-
do parte de ella ha de pertenecer al retrayente.
La segunda tiene lugar cuando los frutos que
han sido cortados antes de la demanda de retracto
y l"'r cuya recoleccion ha de devolverse la finca ,
eXIste la produccion de algunos aos transcurndos
despues de la otorgacion del contrato de venta de
la finca. Por los frutos percibidos debe tenerse en
cuenta el numero de aos transcurridos, porque
con ellos se aumenta el precio. Porque el retrayen
te que abona el precio enlero del contrato al com-
prador, ha de tener parte en estos frutos, prorala
de los aos transcurridos antes del contrato de
venta.
La lercera existe cuando por una clusula del
contrato de venta, se haya el termino de
un ao de mayor nmero para sattsfacer el pre-
cio habiendose convellido no obstante, que el com-
prador entrar luego. en el disfrute y pose-
sion de la finca SlO pagar mngun lOteres durante
el trascurso del plazo. En este caso los aos de po-
sesion otorgados al comprador du.rante el plazo fi-
jado, deben tenerse en para la venta,
por haber aumentado el precIO de la finca; y los
frulos percibidos durante este tiempo, aunque lo
sean antes de la presentacion de la demanda de re-
tracto, pertenecen al retrayente que paga al com-
prador el precio completo estipul.do para la venta.
413. Con respecto los alquileres y los atra-
sos de las rentas sobre tierras establecidas en cual-
quier finca, han de contarsedia por dia y perle-
- 272 -
neceo al comprador durante el tiempo lranscurido
des pues del conlralo baslala nresenlacion de la de-
manda de retracto, salvo el Caso de la lNepTa E"X-
cepcion mencionada en el nmero anlerior. Pur
ejemplo, si por uoa casa cuyos alquileres se pagan
por San Juan y Navidad, la demallda se ha presen
todo quince dias despues de San Juan, el adquisi-
dor tendr. hasla Ns\'idad ulla porcioll por el liem
po de los quince dias lrascurridos denlro del lr-
mino fijado anles de la presenlacion de la demauda
de retracto, es derir, una parle doble.
Con respeclo alliempo lrascurrido anles del con-
trato de venta, los alquileres y atrasos por razon
de este tiempo, pertenecen al vendedor, menos
que por el conlralo se bayan cedido al comprador;
como en este caso forman parle de la cosa vendida,
deben, por TBzon del tiempo, pertenecer al retra-
yenle.
414. En cnanto los frulos civiles casuales, se
adquieren desde su nacimiento, porque el prove-
cho del feudo perlenece al adquisidor si las ven las
6 las mudanzas que le daD mayor valor existen an-
les de la demanda; igualmenle las penas pecunia-
rIAS y las confiscaciones estan a su ('argo, si la
senlencia se b. pronunciado antes de la demanda.
Algunos aulorts, sin E'mbargo, pretenden que las
pellas pecuuiarias se deben desde el di. del delilo
y que por consecuencia tn el retracto de UD seo-
r!o, si el delilo se ha comelido anles de la demanda
de relraclo, no puede el retrayecle pretender pa-
ra si la pena pecuniaria, que pertenece al adqUisi-
dor, aunque la condena a la multa no se dfcrele
basla desplle. de la demanda de relroclo. Esla ra-
zon consiste, en que por el delito que se comew con
lrae el aulor la obligacion de pagar la mulla y no
- 273-
por la sentencia, que solamente declara que es deu-
dor de ella; esla es la opinion de Tiraqueau. Tra
tado del retracto, CO'$., 5, gl. 4, n. 22, y sigo Pa-
rece ms aceptable la apioioD contraria; aquel que
comele un crimen se hace bien digno de la mulla,
lo mismo que de las dems penas que por su cri-
men mereroa, pero solamenle la debe desde el dio
eu que esla pena le baya sido impuesla por senlen-
cia firme, por lo cual hay el derecbo de exigirle.
Por consiguiente, solamente se debe por esta sen-
lencia. Anles de eUo el delilo no puede bacer con-
siderar la mulla que ha de pagar el nulor del deli-
to, como su consecuencia natural y lgica del re-
lracto.
Algnnos aulores han dislinguido enlre las mul-
las que se dejan al arbilrio del juez, y las que la.a
tivamente marca la ley. Pero es ms prudente pensar
que lo mismo respecto unas que a olras
1
el dere-
cbo de exigirlas no se adquiere ms que por la sen-
tencia; nunca nadie podr decir que UDa persona
que ba comelido un delilo est obligada sin ser por
eUo perseguida, pagar la mulla que merece el de-
lilo comelido; solamenle podr decir que la deuda de
la mnlLa ba sido conlraida por el mismo delito.
111. Del tesoro encontrado en la finca.
415. Cuando el adquisidor ba hallado un lesoro
en la finca sujela al retraclo, anles de la demanda,
.debe abonar al relrayenle la parle del tesoro que
las leyes adjudican al propielariode la finca en la
cual se ba enconlrado? Es dudosa esla opinion l.'
porque el adquisidor, cuando ba descubierto el leso-
ro, ya era verdadero propielario; 2.' que los frulos
n_o 'ni . 18
- '74-
percibidos antes de la demanda l"'rlenecen aladqui-
sidor, que no tiene otra obligaClou que abonarlos al
Hnajero. La razan por la cual se resuelve que el
adquisidor no puede relener esta parte del tesoro y
que debe restituirlo al retrayente, consisle en que
esta parle de tesoro DO es olra cosa que un frulo de
la finca; 1, 7 12, so/",/. "lattr. Esta parte es una
especie de accesorio de la finca y ha de adquirirla
su propietario, jure fJ1UJdam accessionis; el adquisi-
dor que no tuviese ms que momentneo derecho en
la finca, tampoco puede adquirir ms que un dere-
cho transitoTlO esta parte de tesoro, que es un
accesorio y que por naturaleza pertenece la fin-
ca, que con este tesoro ha de devolver restituir
al retrayenle. Se sigue de este principio, que el ma-
rido que por derecho romano sea propietario del
feudo lotal durante el matrimonio, sea lambien obli
gado, cuando la disolucion del vinculo coyugal,
restituirlo la mujer, CaD ellesara que en ei fundo
haya encontrado dUTante el matrimonio y por con-
siguiente en el tiempo en que el marido era su pro-
pietario; d. 12. Ha de aadirse que la ohtencion
del leso"? es una fortuna y un beneficio pingoe
que provIene de la finca y el retrayente que la toma
por su cuenla y todo riesgo, debe asimismo ln-
erar con sus beneficios.
IV. De las mermas.
416. El adquisidor est ohligado soporlar las
mermas que por su negligencia haya sufrido 1 a
finca despues de haber entrado en posesion de ella
hasta que la abandone.
Porque el adquisidor, con respecto al retravenle,
es diferenle del posesor de huena fe y del propieta-
- 275-
rio. He aqui porque est obligado sufrir las mer-
maS que r.r su culpa ha experimcntndo la finca
antes de a demanda, porque en tanto que l posea
de .buena fe, no ha conlrado ninguna obligacion
con el propietario para restituirle la finca , ni por
consiguiente para conservarsela; el propietario no
puede asimismo recnminarle por no habrsela con-
servado y por haberla desmel'orado; este posesor
puede abusar de una cosa 1 de a cual se cree pro-
pietario p"rptuo. Pero el que adquiere una finca
sujeta al retracto sabe dehe saber que est sujeta
l, Y contrae al adquirirla la obligacion de resti-
tuirla los tinajeros que quieran e'ercilarel retrac-
to y por consiguiente de conservar a para ello. Gri-
maudeL, IV, 36.
417. El adquisidor est obligado no solamente
sufrir l.as mermas producidas por sus hechos, como
si arranca los vinedos, destruye un edificio, ele. ,
sino tambien los que resultan por su falta decui-
dado. Lalande, segun la costumbre de Orleans, es
de parecer contrario. Las leyes que cita en apo-
yo de su opinion, son las relativas un posesor de
buena fe con respecto un propietario, y por consi-
guiente no pueden aplicarse al adquisidor de una
finea sujeta al retracto.
418. De qu clase de culpa es responsable an-
te el comprador'! M. R. opina que est obligado
prestar la /coi culpa. Es probable que nicamenLe
est obligado hcia el retrayente prestar de la/a
clpa qUIII dolo compara/ur, porque el casi contra-
to del que nace la obligacion del adquisidor hcia
el retrayenle, favorece al retrayente; este adquisi-
dor no recibe nada del retrayenle y por consiguien-
te ha de sufrir de conformidad los principios con-
signados en nuestro Tra/ado de las obl'flJCwnu,
- :76 -
nm. 141, la obligacion de preslar al relrayenle tk
dolo ,1 lala cklpa. Para apoyar esla opinion puede
aducirse la ley 22, 3, ad. Se. Treb.
Por esloel retraclo linajero difiere del derecho
de relraclo, porque con res pecIo eSle, la obliga-
ci"n que el comprador estipula de restituir la finca
al vendedor cuando quiera retrovenderla, siendo
una obligacion que nace de una clusula del con-
trato de venta, cOllsignada en inters de ambos, el
comprador que la ba eSli/lUlado presta la culpa le-
ye, siguiendo los principlos sostenidos en nuestro
Tratado tk las obligacionts, ibid.,lI.
419. En verdad, antes de la demora, el com-
prador esl obligado hcia los linajeros preslar
d, lata culpa; pero des pues de haberse constituido
en demora por una demanda de retracto, acompaa-
da de vlidas oferlas, por cualquier causa que des-
pues baya desmejorado la finca, menos que no
sea por fuerza mayor que el relrayente haya proba-
do legalmente, si la finca se le ha enlregado en el
momento de la preseulacion de la demanda, el ad-
quisidor est obligado indemnizar al lioajero.
Esle es un .feclo de la demora, que obliga al deu-
dor abonar el valor de la prdida por ella causa-
da y que no sufriria si DO incurriese endemora,.co-
mo hemos visto en nueslro Tralado tk las obl'f/a-
ci""es. Segun esto, por ligera que sea la falla, por
la cual haya sobrevenido delerioro en la finca des-
pues de la demora, el linajero esl en su derecho
al pretender que sin la demora no hubiese experi-
menlado semejante prdida ni comelido la falla que
la bayo causado.
420. Cuando el retraclo se ejerce con Ira un ter-
oero quien el comprador sujeto al relracto la haya
vendido sin manifeslarle la carga del retraclo, este
- :77-
tercero no est obligado personalmente responder
de las mermas ocasionadas por l IDlsmo, 19noran-
do el gravmen del relracto; toda"la esl me.nos
obligado salir responsable de las que. hubiese
causado el primer comprador que le vendi la fin-
ca pueslo que es esle el respon!\8ble personalmen-
le 'de unas y de otras. Pero esto no impide que el
retrayente pueda retener del precio lolal que ha de
abonar este lercero el que lmp?rlen las mennas,
de la misma manera que lo relendria si el relraclo
se ejerciese sobre el primer comprador, .personal-
mente obligado. Porque este terce.ro, leDlendo de-
recho que se le abone el preClo. en tanto que
se considera subrogado en Tos
que lenia el primer comprador a qUien haLla de
abonarse, no puede recibir ms ni menos que 10.
que hubiese recibido dicho primer comprador: Q ..
alterilLS jur, "tit.t1, eode ... Jure .. tt debet. .
Se prohibe al adquisidor no. desmejorar
la finca sujeta al retracto, SIDO tamblen
su forma sea la que fuese. Coslumbres de Pans,
ar!. 146; 'Orleans 373. De donde se sigue 'j.ue si el
adquisidor ha realizado semejantes camblos, aun
para mejorarla, como si por ejemplo ha ensancha-
(lo las ventanas que creyo demasiado .pequeas, el
retrayente que prefiere para su comodidad las pe-
queas las grandes ventanas, hene el derecho de
obligar al comprador volver las cosas en el esta-
do en que se encontraban.
Si la demanda es presentada por. el relray."nte
para el restablecimienLo de las cosas a su
eSlado, conlra el relrayenle que las ha cambiado
mejorndolas, con el nico intento de molestar al
comprador, el juez no ha u:ner en. cuenta esta
mejora, aun con preferenCIa a todo mters razo-
nable.
- 278 -
ad No, conside,:,arse como una merma que el
de or obligado. resarcir, el menor valor
.. mue es y utensIlios de un molino para su
de los cuales el adquisidor puede b""er el
d:Od convemente hasta la presentacion de la deroao-
1 G
e retracto, porque tenia el derecho de uti!i7 .. r
os. flmaudel , VrIl, 2.
JURISPRUDENCIA ESTABLECIDA
POI tL
TRIBUNAL DE JUSTICIA.
RETRACTO.
No tiene lugar el derecho de retracto en los bie-
nes vinculados, hasta tanlo que, trasmitidos como
libres, hayan adquirido el carcter de patrimouia-
les y de aboleugo en el sentido legaL (Rec. de caso
de 4 de Diciembre de 18b6.)
Las leyes de Partida y Recopiladas ex.igen para
que proceda el retracto de comuneros, que el que
lo haya de invocar 1 posea en comno con otro la co-
sa que pretende reclamar.
La mera falla, uu suponindola de linea sea-
les de division de dos propiedades, cuya cabida, si
luacion Y linderos estn determinados, DO es tiLulo
tazon bastante para estimarlas poseidasde consu-
no por los respectivos dueos, ni de consiguiente
para dar stos el derecho de retraerlas como co-
muneros. (Rec. de cas. de 18 de Junio de 1857.)
Las leyes "igentes sobre el retracto gentilicio no
pueden ampliarse en su aplicacion ms all de lo
que su letra y espri tu determinan. (Rec. de caso
de 4 de Diciembre de 1856.)
- 280-
No tiene lugar el relraclo, cuando la rescision de
la venta proc<de de causa legilima. (Rec. de caso
de 23 de Mayo de 1859.)
El trmino de nue\'e dias para interponerlo corre
fecha de la enagenacion de la finca, y no
de_de que tomando por base la validez de la tal
enagenac.lOD, se redime UDa pensioD reduce a]-
y trascurrido el trmino de nueve
18S, SID conslgnaTse el precio 6 afianzarse en sude-
fecto, no debe drsele curso la demanda de retrac-
to. (Rec.de cas o de 22 de Setiembre de 1859.)
La ceslon hecha por el comprador consecuencia
de de!"anda.de retracto y en cumplimieuto de eje-
cutorta ella, no es un contrato libre
l enlre partes, sino un aclo forzoso ; ca-
0'?'ludose el retrayente en el lugar del cedente
pruDl.hvo comprador I de lal modo, que ste se
Como extraa al contrato y co-
mo SI en l hubiera llltervenido, luego que cede;
queda, SIn embargo, responsable al retraven-
te, a pesar d.e su separacioD, por los aclos" que
consum mIentras fu poseedor de los bienes.
(Rec. de de 30 de Noviembre de 1858.)
La ley 6. , tU. XIll, lib. X de la Nov. Rec., so-
bre retracto de las cosas vendidas al fiado ha sido
derogada .por la de Enjuiciamiento civil. '
Puede mterponerse la demanda de retracto siu
que el acto de conciliacion, bastando que
ste se ,"lente cuando se baya de seguir el pleito.
(Recurso de caSo de lJ de Enero de 1860.)
La demauda de relracto es admisible siempre que
se acompafte alguna justifieacion del titulo en que se
funde, aunque no sea completa. (Rec. de caso de 27
de Enero de 1860.)
Para cumplir lo prevenido en el arl. 674 de la
- l8l -
ley de Enjuiciamiento civil, hasta que el retrayente
consigne expresamente en la el.
miso de conservar la finca retralda, adqUIrIendo lo
estahilidad necesaria con la toma de razon en el
oficio de hipotecas. (Id. id. id).
La ley 6. ,lil. XIII, lib. X de la ;-ov. Rec. , so-
hre retraclo de las cosas vendidas al fiado, ha sido
derogadajlOr la de Enj uiciamiento civil. (Id. id. id.)
Puede mterpornerse la deroauda de retracto SID
que preceda el acto de conciliacion, bastando gue
oIste se intente cuando se haya de segUIr el pleIto.
(Id. id. id. ) .
La accion de nulidad de una venta de bIenes
troncales, por falta de las frmalid!des . 'I,ue el fuero
de Vizcaya exige para que llegue a notICIa de los pa
rientes y Euedan comprarlos, difiere de laaoClan de
retracto. (Rec. de caSo de 2 de Marzo de 1861.)
La demanda de retraclo no es admisible, cuando
est destituida de los requisitos que el arl. 674 de
la ley de Enjuiciamiento civil exige como mdlspen-
sables para que pueda drsela curso. (Rec. de caso
de 23 de Mayo de 1861.) ..
Si bien el principio jurldico de que 41 '/lpMble
1IIldie u/ obligado, puede e.cusar firma de le
trado en UDa demanda de relraclo, SI eXiste Impo-
sibilidad material de obtenerla, no asl para eximir
al retrayente de cumplir con, las dems formalIda-
des que ex.ige el articulo CItado, y que c.osa
personal est en actitud de llenarlas. (Id. Id. Id.)
El retracto de dominio directo es distinto por su
naturaleza y carcter del gentilicio. (Rec. de
caSo 12 de Marzo de 1862.)
La ley 9.' , tl. XIII , lib. X de la Nov. Rec.,. se
halla esencialmenle modIficada por la de EnJUICIa-
miento civil. (Id. id. id .)

- 28l-
No es doclrilla legal que a falta de precepto ex-
preso respecto ,111 retraclo de dominio directo 6 su-
perficial sea aplicable a l lo dispuesto en las le-
yes 5.' y 9.', lLulo XIII, lib. X de la Nov. Rec., y
en el arL. 677 de la de Enjuiciamiento civil. (Id.
id. id.)
Las leyes 1. y 2.' del tl . XIII, lib. X de la
XOY. Rec., dis,pouen que cuando se proceda la
venta de una fiD.ca que sea del patrimonio aholen-
g.o del que vellde y del que quiere comprar, sean
sIempre prefer' lios los ms prximos parientes del
vendedor a los ms remotos. (Rec. de caso de 5 de
Enero de 1863.
. Si bien es cinrLo que las leyes L' Y 2.', lL. XIII,
Itbr. X de la Ni v. Rec., fijan ellrmino de nueve
dias solamente para proponer la demanda de retrac-
to, y no para dentro del mismo tiempo con
los dems l'equlBitos necesarios, su disposi,cion de-
be combinarse. 'ion las del arlo 674 de la ley de En-
JUiCiamiento O1yl1, que al sealar dICho plazo para
la presenlacioll de la demanda, exige para que sta
pueda proseguirse, la concurrencia simultnea de
las dems que menciona, y especial-
menLe la de qUE! haya de acompaar aquella al-
guna justificacibn, aunque no sea cumplida, del t-
lulo en que el tetracLo se funda. (Rec. de caso de
13 de Mayo de 1864.)
Interpuesto e.l retracto dentro de los nueve das,
contados desde lue el retrayente tuvo noticia de las
ventas hechas in su conocimiento, la sentencia
que le niega es 1 derecho, bajo el supuesto de que
la falta de avisQ de aquellos conlraLos no demues-
tra malicia, infI'llge la doctrina de jurisprudencia,
de que no puedl haber buena fe cuando a sabien-
das se falta a obligacion, y como consecuencia,

- 283-
el art. 676 de la ley de Enjuiciamiento civil. (Rec. de
caso de 18 de Noviembre de 1864.)
Si bien las leyes relativas .al retracto,
lriotivas del derecho de propIedad yde su hbre eJer
cicio no deben ampliarse, esto es y res-
al retracto gentilicio; pero de mngun modo
puede tener aplicacion al comuneros,
pues las leyes protegen la consohdaClon de los do-
minios en una sola persona. (Rec. de caso de 20 de
Abril de 1865.) .
Para que pueda tener lugar lo dlspuelo en el ar-
ticulo 676 de la ley de EnjuiciamienLo civil, de que
el trmino de los nueve das dentro de los cuales
dehen interponerse las de retracto
empieze correr desde el olorgamIento de la escn-
lura de venta de la cosa que se opretende
como se previene en el nm, 1. del art. ?74, SI-
no hasta el da siguiente al eu que se acredItase que
el retrayente ha tenido de la venta,
es necesario que sta se hubIese ma-
licia. (Rec. de caSo de 27 de Jumo de 186n.)
La ley 3.', lt. XIII, hb. XI de la Nov. Rec., con-
el derecho de retraer los cuando
el vendedor hubiese heredado los bIenes. (Rec. de
cas. de 12 de Diciembre de 1865.)
Las leyes 29, tt. VIII, Parl. 5. , Y 8. , til. XIII,
lib. X de la Nov. Rec., al conceder el derecbo de
retracto y tanteo al seor de. dornmlO duecLo,
nen como condicion necesarIa para que est dIVIdI-
do el dominio en directo y til, pues de otro modo
fallara el motivo de la concesion de aquel derecho,
cual es el de facililar la consolidacion de ambos do-
minios. (Rec. de caso de 16 de Diciembre de 1865.)
No es doctrina corriente la de que soh,re el
cho de retraer no cabe posesion cuaSl poseslOD,
-- -_.- ------=---
- 284 -
sino mediante interpelacion del poseedor de la fiuca
al vendedor par" que eercite aquel derecho, de-
biendo contarse desde a interpelacion el tiempo,
dado caso de que tal derecho se perdiese por la preso
cripcion. (Rec. de caSo de 7 de Abril de 1866.)
Ofrecida por el que presenta la demanda de re-
tracto la fianza, y prestada des pues , se-
gun la deslgnacion judicial, queda suficientemen-
te asegurado el pago del precio de la cosa que se
intenta retraer, y no se infringe lo dispuesto en el
nm. 2.' del art. 674 de la ley de Enjuiciamiento
civil. (Rec. de caSo de 12 de Junio de 1866.)
No naciendo mencion el Ut. XIII de la ley de
Enjuiciamiento de los ventas al fiado plazo,
no es posible en esle caso la consignacion de todo
el precio, obligaudo al retrayente ms de lo que
estaba obligado el comprador. (Idem. idem. idem. )
La fianza que asegura el precio en los plazos y
forma cOD'fenida, equivale la consignacion del
mismo, cuando desde el momenlo DO es el.igible,
puesto que por el esplritu -, letra, asl de la antigua
como de la nueva legislaclOn, el retrayente queda
subrogado en el comprador con las mismas obliga-
ciones que ste contrajo. (Id. id. id.)
El art. 674 de la ley de Enjuiciamiento civil, al
prescribir en su disposicion primera que las de
mandas de retracto se interpongan dentro de nueve
dias, contados desde el olorgamienlo de la escritura
de venta, no prohibe que puedan presentarse anles.
siempre que, perfecta sta, hubiese llegado cono
cimienlo del retrayenle. (Rec. de caso de 23 de Oc
tubre de 1866.)
RETRACTO DE COMUNEROS.
Las leyes de Partida y las Recopilaciones
ara que proceda el retracto de comuut'TOS, la
lo haya de invocar posea en comun ood 0
18
de
cosa que pretende reclamar. (Rec. de caso e
Junio de 1857. ) 6 -
La mera falla un suponindola, de linea .
les de division d'e dos cuya sr
luacion y linderos estn determmados,. no es 1 u o
razon bastante para poseldas de
suno or los respectivos dueuos, DI de cons1g
Uleu
te pa.1: dar stos el derecho de retraerlas como co-
mUDeros. (Id. id. id.) . d d
No procede el relraclo de comuneros D1 pue e e-
cirse que las fincas se poseen comunalmenle
do las propiedades estn con seiiales ?,as
mnos ostensibles, COD?C1das sus
y bieD determinada su sltuaclOn, cabIda y r
nencia, estando limitada la mancomumdad
d
a

vecbamiento de los pastos. (Rec. de caSo e
Marzo de 1860.)
El retraclo de comuneros es COD
roe la ley 55, tit o V, PBrtida 5. , cuando dos 6 mas
oseen una finca c"",,,na/mellte de so Esta
existe cuando no aparecedlvls10
n
8\-
guna que determine. indique por lo
rte que cada interesado corresponda, DI su ca.-
h;da, situBcion y linderos. (Rec. de caSo de 28 de
Enero de 1865.) V P ,
Si bien con arreglo la ley 55, li\. , Br\. ": '
ra ue proceda el retracto de comuneros es lDdl5-
que la cosa que se intenta relraer est po'
- 286-
seida por diJs d .
de decirse 111llScomunalmentede $0 uno no ue
l dividida de modo es:
pero conocidas de s mnos ostensibles,
cia del Supremo segdun jurispruden-
AbrIl de 1865.) . eco e caSo de l.' de
RETRACTO GENTIliCIO.
Las leyes vigenles s b
pueden anpLiarse en su o Ti. gentilicio no
y sbu
re e 1856.) ..
sal:. por la ley como indispen-
q
ue los bl'e
q
ga lugar el relraclo genlilicio de
nes en venta sea h ed" '
que deben haber rle . n er ltarlOs, supone
propiedad al en dominio y
tronco com n d 1 d
Bscell
lentes hasta el
idem, e ven edor y el relrayenle. (Idem.
.cuando no con-
ser patrimonial in ee lo mollva la circunstancia de
la cuestion relativo de
derecho enlre los que
tlIt l.s feyes 1.' y 8.'.
la preferencia en los relracto; d
que
Iralan de
de Junio de 1860.) . eco e caSo de 13
Los ofiCIOS pblicos no b'
gentilicio. (Reo. de cas d r!,'d o Jelo del relraclo
Las le . e e Febrero de 1861 )
ben que .establecieron este retracto no de"-
amplIarse, DI puede enlender .
ron por las posleriores de Toro asel que se ampba-
usar genrlCa-
,
- 287-
menle l. palabra cosa en maleria de relraclo. (Idem
idem, idem.)
La 8ccion de relracl-O gentilicio no puede lener
lugar en las leyes del Fuero de Vizcaya, sino que
es propia y peculiar de la. de Caslilla. (Reo. de
caSo de 2 de Marzo de 1861. )
El relraclo genlilicio s610 tiene lugar respecto M
los bienes heredados de palrimonio de abolengo.
pero no respeclo de los que son adquiridos por con-
pra olro lIlulo. (Rec. de caso de 5 de Junio de
1861.)
Las disposiciones de la ley 5.', lit. XIII, lib. X de
la Nov. Roo., nicomellle se refieren y son aplica-
bles al relracto genlilicio. (Rec. de caSo ae 12
de Marzo de 1862.)
Los afines. para el ejercicio y efecloS del relrac-
to gentilicio, son extraoS la familia, en el senti-
do de la ley. (Rec. de caSo de 13de de 186i.)
No es doclrina admitid. por la jurisprudencia a.
los Tribunales la de que el relraclo gentilicio no
tiene lugar cuando la tinca vendida lo ha sido un
pariente, cuoplindose de esta manera el objeto de
la ley de que las fincas no salgan de la familia.
(Rec. de cos. de 5 de Enero de 1864.)
Las disposiciones del libro sagrado El Lemtico
relativas al retraclo gentilicio, 110 forman ni coos
ti
-
luyen parle del derecho can6nico vigenle como su-
pletorio del peculiar de Catalua. (Rec. de caSo
ae 14 de Mayo de 1864.)
Si bien las leyes vigentes sobre el relraclo genti-
licio, como restrictivas del libre uSO de la propie-
dad, no puden ampliarse en su aplicacion ms all
ne lo que su lelra y su espirilu determinan, no por
eso pueden dejar de lener cumplimiento en los co-
sos que ellas establecen. (Rec. de caSo de 30 de He-
liembre de 1864.)
- :88-
Para que proceda el retracto gentilicio, segun el
derecho comun, es necesano que la heredad 6 fin-
ca sea de patrimonio 6 aholengo del vendedor y
que el retrayente sea tambien de aquel paLrimo1nio
6 abolengo, segun prescriben las leyes l.' y 2.', ti-
tulo XII(, lib. X de la Nov. Rec. (Rec. de caso de 23
de Febrero de 1866.)
La doctrina consignada en la senl<>ncia del Tri-
Supremo de 23 de Mayo de 1859, est redu-
clda a que cuando la rescision de una venta no es
un acto voluntario, sino forzoso, no puede tener lu-
g,ar la aceion de retracto. (Rec. de caSo de 11 de
de 1867.)
Realizada legaimente la venta de bienes races
nace desde el momento de otorgarse la escritura e
derecho de retracto favor de las personas quie-
nes las leyes lo conceden. Utilizado este derecho
dentro de los nueve dias de la ley, no puede
d1<;mr al retrayente la retroventa consignada en es-
cntura de fecha posterior, porque ya eu aquella fe-
cha estaba en el goce de su derecho, y loda
lOnovaClon de parte del comprador y del vendedor
era del derecho mismo; y aunque en la
escntura de retroventa consignase que el nuevo
contrato estaba celehrado desde el acto mismo de la
venta, esta manirestacion no )'?dia perjudicar un
tercero, que ya babla adquindo y ejercitado el de-
de retrac.to. (Id. id.)
Segun doctnn.a admlhda. ]lOr la jurisprudencia,
la ley de EnjUICIamiento cml ba modificado esen-
cialmente las recopiladas en CU8nto al sealamien-
to de dia desde el cual detenninaban hubiera de em-
pezar ,correr y contarse, con distincion de casos,
el tnnlOO legal para el ejercicio de retraclo. (Re-
curso de caSo de 14 de Mayo de 1667.)
\
- .89-
El arl. 67-1 de la ley de Enjuiciamiento deter-
miua que las demandas de retracto se iuterpon-
gan en el Juzgado competeute de !tuere dias
contados desde el %r!lamiento de la escritura
ta, sin hacer excepoio,: alguna de la ven-
ficada eu subasta pbhca udle,.l 6 eu otra forma.
, Id. id. id.)
La demanda de retracto no puede entablarse sino
contra el comprador de las fincas de l; con
el mismo debe sustanciarse el UICIO, y a l s610 de
be y puede rererirse la sentencia de su parte dispo-
sitiva. (Rec. de caSo de 3 de Jumo de 1867.)
Cuando la demanda de retracto se presenta por
el marido de la retrayente, refirindose sta el pa-
rentesco con el vendedor y la cualidad de patrimo-
niales de las fincas objeto del retracto, la de
expresion en la splica de q"e lodo se entend,.se en
este concepto y las cosos relraldas paTa su mUJer,
no es bastante para que se desestime la demanda,
mucho ms habindose explicado el concepto antes
del fallo. (Id. id. id.)
El derecho de retraer la finca vendida el '1ue reu-
na los requisitos legales para hacerlo, heue su
origen en el otorgamiento de la escritura.d venta,
sin que pueda inutilizarle el voluntano dIsenso del
compracfor y vendedor, sea el de dejar
sin efecto la venta sin causa que la legIhme. (Idem,
idem, idem.)
La ley 8.', tiL. xm, lib. X de la Nov. Rec., slo
trata de la preferencia que debe darse al du;no del
dominio til cuando concurre para retraer a la '\'ez
un pariente por retracto gentmcio. (Rec. de caSo
de 1.' de Junio de 1869.)
Segun la ley 1.', lit. xm, lib. X de la Nov. Re-
copilacion, los retractos deben ,"tentar e dentro de
TO"O TUI. t9
- 29-
Jos nue<e dios despues de hecha la venta. (Ree. de
caso de 31 de Diciembre de 1869.)
En el juicio de retracto slo pueden ventilarse
las cuestiones propias de l, es decir, sobre el titu-
lo que alegue el retrayente, sobre si las cosas son
capaces de retracto, y sobre si se hau cumplido
no los requisiLos que exige la ler de Enjuiciamien-
to civil eu su tU. Xlll, parte .' (Rec. de casa-
cion de 1.. de Julio de 18iO.)
A la Sala sentenciadora corresponde aprecior la
prueba que se suministre acerca de si el precio que
se consigna en una segunda escritura de venta de
la cosa sobre que se intenta el retracto es malicioso
y con nimo de perjudicar .1 retrayeute, cuya
apreciacion hay que aLenerse si contra ella no se
alega que .1 hacerlo se hayo cometido infraccion
de ley doctrina legal. (Idem, idem, idem.)
Cuando no se trata de haberse rescindido lo ven-
ta por causa legItimo, sino de haberla ratificado
elevando esxmtneomente el precio y subsistiendo
la enagenaclOD, no tiene aplicacion la doctrina de
que no tiene lugar el retracto cuando la <enta se
rescinde, lo que es lo mismo, se modifican yoclo-
ran las condiciones, en virtud de causa legitima, y
que no es la espontnea voluntad de las partes; ui
la de que desde el momenlo de otorgarse la escri-
tura de venta de bienes races nace el derecho de
retracto en favor de las personas quienes los le-
yes lo conceden, sin que pueda inutilizarle el vo-
luntario disenso del comprador y vendedor; pero
que esto no se entiende cuando elconvenfo de mo-
dificar dejar sin efecto lo venIa no es un acto vo-
luntario sino forzoso, motivado por causa legitima
y nacido del vicio atribuido al conlrato mismo, del
cual pudiera surgir la occion del relracto. (Idem,
idem, idem.)
.- 29J -
No habindose contra ido obligacion alguna por
parte del retrayente, no tiene apli?acion la ley 1.',
tt. 1, lib. X de la Nov. Rec. (Id. Id. Id. )
Si bien se establece en las leyes 1.' y 2.', tit. XIIl,
lib. Xde la Nov. Rec., que sidos ms,quisiereu
la finca, si son de igual grado de pr-
tanla entre si,_ es indispensable que ejerCIten el
derecho de relracto de dentro
del trmino y bajo las condiCIones y Circunstan-
cias consignadas en dichas le,Yes, X en el 674 y
siguientes de la ley de EnjUICIamiento CIVIl. (Re-
curso de cas o de 17 de Enero de 1867. )
Cuando el marido compra por si, y no como re-
presentante de su mujer, no puede despues
contra un pariente el derecho de retraer que a la
mujer cOrrespondiera, puesto, que se . considera
como un comprador extrao a l. famIlia. (ldem,
idem, idem.) .
Es doctrino legal reconocida por el Supremo TTI-
bunal que la finca patrimonial reedificada en todo
en parte conserva su cualidad. de .tal,. y queda su
sujeta 01 retracto gentilIcIO; no lOfrmglendo la sen-
tencia que da lugar al retracto l 1, 2 Y 3,
titulo 19 lib. 10 de la Nov. Rec., que solo se lUDI-
tan el de,re.cho r?traer los parien-
tes bajo ciertas condICIOnes, SlO ex,clUlr .por eso la
doctrino expuesta en caso de reedlficaclOn lotal 6
parcial de la finca. (Ree. de caso de 23 de DICiem-
bre de 1876.)
Son inaplicables al caso las reglas 12, 13 Y 14
de Derecho, lit. 34, Partida 7, si en lo sentencia no
se trata de que los que contribuyeron l. reedifica-
cion de la casa traspasasen 6 no su derecho por IU.
palabra d .u k,eko, como si ellos hubiese me-
diado algun contrato hbre, S100 de que el retrayen-
- 2.92 -
te adquiera la finca por slo el ministerio de la ley,
l!'?r concurrir los requisilOS que exije. (/d., id.".,
.de.,.)
No infringe dicha sentencia el principio de que
los retractos, como materia odiosa deben ser inter-
pretados restrictivamente, porqee esta regla exige,
como todas , trminos hbiles para su aplicacion,
que no exislen cuando es indudable el derecho del
relra:enle segun la doclrina eslablecida. (Id., id.,,,,
id . )
Las leyes l.- y 2.', t!l. XIII, lib. Xde la Novisi-
ma Rec. conceden siempre el derecho de relraelo
genlilicio los parienles ms prximos del vende-
dor de la finca palrimonial de abolengo en prefe-
rencia los ms remotos y por ello procede tam-
bien en su caso cuando es un pariente el comprador,
,egun osi lo tiene declarado esle Supremo Tribunal.
Consiguienlemenle debe eslimarse la demanda de
retracto, siendo el comprador pariente del vendedor
6 ms prx.imo el parentesco de ste con el relra-
yente. La ley 55, lit. V, Partida 5.', se refiere al re-
lraclo de los comnneros, y ni an por analogia pue-
d. tener aplicacion al genlilicio, que se rige por lo
recopilado. (Rec. de caso de 29 de Octubre de 1880.)
I
LEY DE CIVIL.
TITULO X1X.
De los retractos.
Arlo 1,618. Para que pueda darse curso lBS
demandas de retracto. se requlere:
1.' Que se interponga dentro de clias,
eonlados desde el olorgamienlo de la escnlura de
venIa. d 6
2: Que se consigne el precio SI es 0,
si DO lo fuere, que se d fianza de cODSlgnarlo lue
go que lo sea. . . . .
3,' Que se acompae alguna JushficaClOD, al.a
cuando no sea cump1ida, del Ululo en que se fund('
el relraclo. 1 .
4,' Que se contraiga, si el retracto es l.ClO,
el compromiso de conser\"ar la finca relralda. a 1,0
menos dos aos, no ser que alguna desgrama
ciere venir fortuna al retrayente y lo obh-
gare la .
5,' Que se .comunero a .no "en-
der la parlicipaClon del domlDlO que relralga, du-
ranle cualro aos.. .
6." Que se conlraiga, SI el relracl? lo mleDla el
dueo del dominio direclo 6 el del tIl. el compro-
- 29+-
miso de no separar ambos dominios durante seis
afias.
7, ' Que se acomp8ecopia, en papel comUII, de
la demanda y de los documentos que se preseuteu.
Art. 1,619. El que IDlenlare el relraclo, si no
resIde en el pueblo donde se baya olorgado la es-
crIlura que d causa l, tendr para deducir la
adems de nueve das, uno por ca-
da 30 I..,lmetros que dIstare de su residencia di-
cbo pueblo.
Art. l,tl20. Si la .euta se hubiere ocullado
con malicia, el trmino de los nueve dias no em-
correr hasta el siguiente al en que se acre-
dllare que el relrayente ha tenido conocimiento de
ella.
Para dicho efecto, se teudr por maliciosa la ocul-
taelOD de la venta, cuando no se hubiere inscrito
oportunamente en el Registro de la propiedad. En
e,te caso se el trmino desde la presenla-
Clon de la eSCrItura de venta en el Registro.
Art. 1,621. El juez habr por presentada la
demanda y por intentado el relracto, y mandar ha-
cer el depsito de la cantidad consignada en el es-
pblico destinado al efecto, 6 admi-
hra la fianza bajo su eu los casos
en que proceda, resen'andose proveer sobre el cur-
,? de la demanda, presentada que sea la certifica-
Clon del acto de conciliacion.
Art. 1,622 .. Presentada que fuere por el retra-
yeDte cerhficaclOn del acto de conciliacion sin efec-
lo, el juez dar traslado de la demanda al compra-
dor, mandando emplazarlo, y eDlregarle las copias
de ella y de los documenlos, eD la forma preveDida
en el juicio ordinario de mayor cuanta.
Art. 1,623. Si compareciere el demaDdado den-
- 295-
tro del trmiDo del emplazamieDlo, se le ":,audar
que coDteste la demanda denlr? de. Duel'e
No compar'ciendo, se practIcara lo prc\cDldO eu
los arl. 521 v 522. . . l
Mt. 1,624. ED la conteotacion maDlfestara e
demandado si esl confome con los hechos en
la demanda se haya fUDdado, cules sean aquel os
en que no lo estuviere. . .
Del escrito de conlestacion se acompaara COpIa,
la cual sera enlregada al aemandanle. .
Arl. 1,625. Habiendo absoluta ?oDformldad en
los hechos, sin ms lramiles llamara elluez lasau-
tos la vista, con cilacion de las partes para sen-
tencia. d'
Ser aplicable a este caso lo que se Ispone en
el 8ft. 756. r 'd d 1
Art. 1,626. Si no hubiere. con,orml a en os
hechos, se recibirn los aulos a S?bre,
110s en que no la y se con,tm,llaTa el
hasla dictar senlenCIa, por los yamltes eslablecl
dos para los incidentes, 10 prevemdo
en los arlo 753 al 758 incluSl're. . .
Arl. 1,62;. La sentencia que recaIga sera a.pe:
lable en ambos efectos, y se
la segunda instancia por los Iramlles eslablecldos
para las apelaciones de los lDCldenles. .
Arl. 1,628. Luego que sea firme la sente.nCla
que declare haber lugar al relracto, se lomara
zon en el Regislro de la proplCdaddel compromIso
que se hava contra ido en cualqUIera de los ca.-
sos 4.',5:' y 6.' comprendidos en el articulo 1618,
expidindose al efeclo
al regislrador, cuyo fUDClonano de\ohera de
los ejemplares, con la nota de quedar rumplIdo, el
cual se unir los autos.
- 29
6
-
Arl. 1,629. El comprador que haya sido ven-
cido, puede en cualquier tiempo librar al relrayen-
le del gra vmen ex presado en los nmeros 4.' , 5.'
Y 6.' del arl. 1,618.
Arl . 1,630. Cuando conviniere en ello el com-
prador vencido, pasados los plazos prevenidos en
el arlo 1,618, el juez librar otro mandamienlo pa_
ra que se cancele la anotacion hecha en el Regislro
de la propiedad del compromiso contraido por el re-
trayenle.
La enajeoacion que Se hiciere antes del venci-
miento de los respectivos plazos, sin la conformi-
dad del comprador vencido, ser nula, quedando
lambien sin efecto el retracto, si dicho comprador
lo solicitare.

NDICE.
Tralado de los retractos.- Artfcolo preliminar.
PRlliERA PARTB.
Del retracto genlilicio. . . . . . . d .
eapllnIo l. De las leyes que establecieron el :-
recho de reracto gentilicio, de la n8l0ra18f8 e
este derecho, y del cuidado COD que 1.. eyes
han sabido preservarle de todo alaque. . d'
I. De las leye. ,que establecIeron el
retracto gentilIcio.. . . .. d
n. De la naturaleza del retracto genUllcio y
la de 'ret;acto
Cap. . . .
gentilicio. . . . . al ra-
Cap. 111. De las C0888 que
tracto gentilicio. . . , . no'
e 6.1 00 lu COSI8 que , ,
he:r:dades para los efectos del
tracnlO.
Q
de
Arl. , u tir c'o
para estar Bujeta s al retracto gen 1 l. , ,
8
8
11
16
23
36
Cap. IIJ. De si vienen sujelas al retracto las ca.
S88 que por sI mismas no lo estn, en el caso
8e bayan vendido janto con una sujeta al
mismo y vendidas por un miamo aclo.. . .
Cap. IV. De Jos contratos y actos que dan lugar
al rf'lracto genLUlcio y desde cutudo.. . .
Arlo I. Del contrato de venta. . . . . .
Art, 11. Culles son 108 contratos que se conside.
ran como equivalentes' la venta ..
I. Del contrato de renta vitalicia.. .
n. De la permuta en cosas muebles ..
IIl. De la insolulundacion.. . . . . .
IV. De las donaciones remuneratorias onero-
S8S. . . . . . . . . .
V. Del arrendamiento A renta redimible. . .
Art. ItI. De los contratos y actos que no son
venta, ni estin por consiguiente
sUJelos al retracto.. .
1. Do la permuta de una finca con otra in-
mueble.. . . . . . . . .
Del arrendamiento A renta irredimible. . .
IIf. Del contralo de sociedad, y de la con ver-
sion de los bienes rafees en mueble.. . . .
IV. Do la donacion.
V. De la lransaccion. . . . . . .
VI. De la lIcilacion enlre 108 copropietarios. .
VJI. De los actos que conUenen la rescisfon de
una \""enta, antes que una naeva venta. . .
"UI. De las ventaa nulas y de las ventas si-
muladas. .. . . . . . .
Art. .IV. Desde cuAudo 108 conlratoa que estlo
sUJelos al retracto dan lugar al mismo? . .
Cap. V, A quin se concede el gentilicio? Por
quin y sobre quin puede ejercerse? . .
Art. 1. A. quin se concede el retracto genU.
licio?
JI;,i35.

52
52
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I ,QUin e8 repulado vendedor, cuya fami-
lia se concede el retracto gentilicio? . . .
U. CDiI es la famUla del vendedor quien se
conoede el derecho de retracto gentilicio.. .
Arl. n. i Por quin puede ler ejercido el re-
traclo' . . . . . .' . . . .
1. CuAles son 181 personas que pueden no ler
admitidas al retracto gentilicio, y qu causas
pueden no excluirlas del mismo.. . . .
1I. De la preferencia establecida entre ",rlol
parientes en diferente! grados que quieren
ejercer el retracto.. . . . . . . .
111. De la preferencia y concurencla entre va
rios parientes en igual grado.. . . '. .
Arlo 111. Contra quin puede nO puede eJer-
cerse el retracto? . . . . . . .
Cap. vr. De la manera que puede intentarse el
retracto; y ii puede ejercerse por una parle lo
que el contralo comprende.
Primer caso. .
Seguudo caso .
Tercer caso. . . . . . . . . .
Cap. VII. En qu tiempo debe intentu88 el re-
tracto gentilicio. . . . . . . . .
Arl. 1. Cul ea el tiempo regulado por las cos-
tumbres durante el cual debe ejercerse el re-
t.racto. . . . . . . . . . . .
Arlo n. Desde cundo empieza A correr el tiempo
setialado para ejercer el retracto.. . . .
1. De lo que requieren las direrenles costum
bres y el decreto sobre registro para hacer co-
rrer el tiempo del retracto. . . . . .
Il. De lu demb causas que impiden no im-
piden correr el tiempo del retracto.. .
Arl. nI. Cundo S8 considera que el pariente
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-
ejerce el retracto en el liempo prescrito'
Art. 1 V. De la naturaleza J del efecto de la prol'
crlpcion contra el retncto ..
Arl. V. Si hay un tiempo extraordinario para 111
Instancia. desiertas de retracto, y de la apela-
ciaD de las sentencia. denegando el derecho de
Tolrlcto ..
Cap. VIlT. De la forma en que se ejerce el re-
tracto.
Cap. IX. De las obligaciones del retrayente ..
Arl. I. Del precio.
1. Cuil 6S 6ste precio.
n. De la exoneraeton del precio que tadula S8
debe.
Art. 11. De las cargas 6 condiciones impuestas
al comprador en el conlrato de venta ..
Art. ni. Del reembollo de 108 gastos legiti mos ..
Ar!. IV. De las mejoras ..
Art. V. A Quin debe indemniurse cuando el
retracto se ejerce Bobre un lercero.
Art. VI. Bo qo6liempo el retrayente debe in-
demnizar al adquiRidor!
n. Dentro de qu tiempo debe verificarse la
indemnizacion de 109 alquileres y gallos de
aembolsados.
Art. VII. De las orertas y de la conaJgnacion que
el retrayente esLi obligado' hacer en caso de
que el adquisidor rehuse la percepcion en el
caso de que no haya sido hallado en el domiei-
110 de aqul. .
Cap. X. De 118 obligaciones del adquisidor qoe
ha reconocido el retracto de aquel' quien 86
haya adjodicado.
1. De la demora en la entrega de la finca.
Ir. Dolo, frato, ..
.,,".
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In. Del lesoro encontrado en la finca ..
IV. De las mermas.. . . . '. .
Jurisprudencia eshbleclda por el Tnbunll Su-
premo de jOltlcia.- Retracto. .
Retracto de comuneros. .
Retracto gentlllcio. . . . . . .
Ley de enjuiciamiento civil.- Tt. XIX.- De 101
retracto!. . . .
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I
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t Elfas (D. Jos Antonio). DERECHO Cl\'IL GE:-';E
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Idem. Dos APESDlCES.. . . . . . ., 5
Idem. LEGI5LACIOS CI\'IL VIG.:STE ULTRA-
MAR, dos tomos. . .
.........
6
Idem. LEGISLACION HIPOTECARIA nE ESI"SlA,
CUBA, PUERTO-RICO y FILlPISAS, 2,- edicion.. 6
Elias de Molios. (D. Antonio). TRATADO m: LE-
GlSLACIOX DE AOUASAS.. . .' 3' 5
Idem. SAN1D.o\D MARiTIMA. . . 2'SO
Idem. MANUAL DE DERECHO Aml1NISTRATIVO CI-
VIL V PENAL DE y ULTRAMAR PARA
USO DEL CLERO P."RROQUlAL, tres tomos... 18
Idem. ADICIONES. . . . . . . . . .. 2' 5
Baudrillart. DE Eco!\,O)lA POLTICA.. 5
Prunaire. ARTE DE COLOREAR LOS VISOS COS EL
COLOR NATURAL DE LA UVA. . . . 2'5
0
Guyot. TRATADO DEL CULTIVO DE LA VID Y VINI
FICACIOS. . . . 6
Pothier. TRATADO DE OBLIGACIONES.. . 7'5
0
Idem. TRATADO DE LA POSESION y PRESCRIPCI0N. 7
Idem. TRATADO DE COMPRA y VES'TA. . 8
ldem. TRATADO DEL DOMINIO DE LA PROPIEDAD. 4