Prof. Esc.

Mara Fernanda Rodrguez Bragazzi Clase 12/03/2012 Derechos reales

GUIA DE CLASE U.I

NOCIONES BSICAS Concepto - Nota al artculo 497 del Cdigo Civil - DEFINICION DE ALLENDE: es un d absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona y una cosa una relacin inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persecuendi y al ius preferendi.

Ubicacin dentro de la clasificacin de los derechos subjetivos. Metodologa CC ----------- Patrimoniales -----Der. Subj. ------ Extrapatrimoniales Personales ------ Libro II Reales ** ------ Libro **

** - Ttulo 1 y 2: _________________________________ - Ttulo 3: ______________________________________ - Ttulo 4 a 16: __________________________________ - Ttulo 9:_______________________________________

Diferencia con los derechos personales Elementos - D reales: relacin inmediata entre sujeto titular y la cosa que es el objeto

- D personales: la relacin se da entre el sujeto activo (acreedor) y el sujeto pasivo (deudor), en torno a una prestacin (objeto). Por el objeto - D reales: cosas determinadas y existentes. Art. 2311 CC: se llaman cosas, en este CC, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Situaciones especiales: - Energa: el art. 2311 CC dice que las disposiciones de las cosas se aplica a la energa, creemos que esta asimilacin es improcedente porque querer aplicar a la energa las mismas normas jurdicas que a las cosas, para que sean objeto de los d reales, es un error. El CC debe ocuparse de la energa pero con una legislacin propia. - Cuerpo humano: no es una cosa y est alejado de toda idea de valor y no puede ser objeto de los d reales. Sin embargo, la situacin puede cambiar cuando sus partes sean lcitamente separables, ej: cabellos, la sangre. - Cadver: por consideraciones de orden moral y religioso no es una cosa que pueda ser objeto de d real ni de posesin. - D personales: su objeto es la prestacin, los hechos. Por los efectos - D reales: necesitan de la publicidad para ser oponibles a terceros, siendo pblicos, absolutos y oponibles erga omnes. - D personales: no requieren de publicidad porque en principio no se oponen a terceros; no son de orden pblico. Atributos: derecho de persecucin y derecho de preferencia - D reales: ius preferendi, el d anterior es preferido al posterior, siempre que se encuentre inscripto en el registro y sea de esa forma oponible a los 3 interesados. Ius persecuendi, el titular puede perseguir la cosa contra cualquiera. - D personales: carecen de los anteriores en principio

Situaciones intermedias El ius persecuendi en casos excepcionales es atribuido a los d creditorios: 1) Caso del locatario de inmuebles: art. 1498 CC: enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico, la locacin subsiste por el tiempo convenido. 2) Ciertos c privilegiados (ej: el del locador, sobre los muebles afectados a su privilegio segn el art. 3885 CC).. 3) El d del retenedor cuando es desposedo: tiene las acciones de un poseedor desposedo. 4) D derivado de la accin pauliana (art. 967 CC: el acto del deudor insolvente que perjudicare a los acreedores fuere a ttulo gratuito, puede ser revocado, an cuando aquel a quien sus bienes hubieren pasado ignorase la insolvencia el deudor). El ius preferendi en el caso de c privilegiados es atribuido a los d creditorios : art. 3875 CC: el d dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro, se llama en este CC privilegio. El ius persecuendi propio en los d reales se detiene frente a los supuestos del art. 2412, 1051 y 3430 CC.

Importancia de la voluntad y de la ley en su ordenamiento. Numerus clausus Regla: norma estatutaria. Los d reales estn principalmente contenidos en el CC Los particulares no pueden crear otros d reales distintos a los establecidas por la ley, ni modificarlos por pactos privados. Art. 2502 CC: los d reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros d reales, o modificase los que por este CC se reconocen, valdr slo como constitucin de d personales, si como tal pudiese valer. Este artculo se refiere a cualquier ley. Si se constituye un d real no enumerado, el mismo es nulo, salvo que pudiera valer como d personal, pero no como real. Art. 2503 CC: son d reales: 1) El dominio y el condominio.

2) El usufructo. 3) El uso y la habitacin. 4) Las servidumbres activas. 5) El d de hipoteca. 6) La prenda. 7) La anticresis 8) De superficie forestal 9) Propiedad horizontal. - Censos o rentas reales por plazo no superior a 5 aos, enfiteusis y superficie por un plazo no mayor a 5 aos (art. 2614 CC). Otros derechos reales previstos en nuestro ordenamiento civil: - D intelectuales en su contenido patrimonial (ley 11723). - PH (ley 13512) Excepcin al principio: normas reglamentarias: - Art. 2952 CC: el uso y el d de habitacin son regidos por los ttulos que los han constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes. - Art. 2669 CC: la revocacin del dominio tendr siempre efecto retroactivo al da eque se adquiri, si no hubiere en la ley o en los actos jurdicos que lo establecieron, disposicin expresa en contrario. - Art. 2851 CC: las obligaciones impuestas por este cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo.

Clasificacin de los derechos reales. Sobre cosa propia o ajena a) Cosa propia: el dominio y el condominio. b) Cosa ajena: cuando el dominio pertenece a otro, tambin llamadas

desmembraciones del d de propiedad, ej: usufructo, uso, habitacin, servidumbre, tambin llamados d de disfrute sobre cosa ajena, ya que implican para su titular la facultad de uso y/o goce de una cosa de propiedad del otro. Est tambin la prenda, la

hipoteca y la anticresis, d de garanta; sirven para garantizar el cumplimiento de una obligacin, afectando una cosa mueble o inmueble, determinada; y por ello son d accesorios.

Principales o accesorios Los d reales de garanta revisten el carcter de d accesorios de los crdito que garantizan. Los restantes d reales enumerados en el art. 2503 CC son principales, por lo que no dependen de otro d.

Segn se ejerzan o no por la posesin 1) Sucesiones: art. 3410 CC: la sucesin entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero entre en posesin de la herencia desde el da de la muerte del causante (posesin hereditaria). 2) Automotores: el decreto ley 6582/58 y la ley 22977 establecen que es necesario el ttulo suficiente + la inscripcin. 3) Semovientes: ley 22939 (en el caso de los de pura raza se requiere tradicin y registracin; el ganada mayor o menor, la tradicin, e inscripcin de la marca o seal). 4) Equinos pura sangre de carrera: ley 20378 (constitutivo o declarativo?). 5) Cosas muebles: el art. 2412 CC establece que la posesin vale ttulo. 6) Servidumbres: art. 2977 CC, se requiere el ttulo suficiente + el primer uso. 7) Hipoteca: es un d real que no se ejerce por la posesin. 8) Cosas susceptibles de apropiacin : (seran las cosas sin dueo o abandonadas). Se requiere el ttulo = modo = aprehensin (adquisicin originaria). 9) Aeronaves: es igual a los automotores, y se rigen por el cdigo aeronutico.

Adquisicin de los derechos reales. Teora del ttulo suficiente y modo suficiente Se aplica a las trasmisiones derivadas de actos entre vivos, no rige para:

1) Sucesiones: art. 3410 CC: la sucesin entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero entre en posesin de la herencia desde el da de la muerte del causante (posesin hereditaria). 2) Automotores: el decreto ley 6582/58 y la ley 22977 establecen que es necesario el ttulo suficiente + la inscripcin. 3) Semovientes: ley 22939 (en el caso de los de pura raza se requiere tradicin y registracin; el ganada mayor o menor, la tradicin, e inscripcin de la marca o seal). 4) Equinos pura sangre de carrera: ley 20378 (constitutivo o declarativo?). 5) Cosas muebles: el art. 2412 CC establece que la posesin vale ttulo. 6) Servidumbres: art. 2977 CC, se requiere el ttulo suficiente + el primer uso. 7) Hipoteca: es un d real que no se ejerce por la posesin. 8) Cosas susceptibles de apropiacin : (seran las cosas sin dueo o abandonadas). Se requiere el ttulo = modo = aprehensin (adquisicin originaria). 9) Aeronaves: es igual a los automotores, y se rigen por el cdigo aeronutico.

Comparacin del ttulo suficiente con otros ttulos Ttulo suficiente: es el acto jurdico que tiene por finalidad transmitir un derecho real sobre la cosa objeto del negocio, revestido de las formalidades que exige la ley (art. 1184 inc 1: escritura pblica) y otorgado por el disponente capaz y legitimado al efecto al adquirente tambin capaz (art. 2601 CC). - Requisitos objetivos: 1) Finalidad traslativa del d real. 2) Forma requerida (escritura pblica). - Requisitos subjetivos: 1) Legitimacin (propiedad de la cosa). 2) Capacidad Justo ttulo: Art. 4010 CC: es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la persona de quien emana. Se cumplen los requisitos objetivos, pero falta alguno de los requisitos subjetivos. Hay, entonces, dos casos:

a) El que dispone no es el propietario (transmisin a non domino). b) El que dispone es el propietario pero no es capaz (menor, demente). La nota al art. 4007 CC dice que si se ha ignorado la incapacidad o si se prueba que no era conocida por el adquirente, el ttulo es un justo ttulo; por lo que la buena fe servir para prescribir. Si se conoca la incapacidad el acto ser nulo. Entonces: Es propietario aunque medie tradicin? ______ Para qu sirve? Para la prescripcin CORTA si adems tiene BUENA FE y posesin continua durante 10 AOS (art. 3999 CC). La BUENA FE es la creencia sin duda alguna de ser el exclusivo seor de la cosa; o el que por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de la legitimidad de su ttulo. Se presume, por lo que basta que haya existido en el origen, adems se necesita posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida y a titulo de dueo. Podemos tener justo ttulo y mala fe?____________________________ Ejemplifique ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ _____________________________________________________________ Cul sera la consecuencia del justo ttulo ms mala fe? ________________________________________________________________ _______________________________________________________________ Ttulo putativo: Art. 2357 CC: el ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor o para extender su ttulo a la cosa poseda. Hay dos casos: a) El poseedor est convencido de que tiene un ttulo que realmente no tiene, ej: el testamento o legado revocado por una fecha posterior sin conocimiento del poseedor. b) El poseedor tiene un ttulo suficiente pero lo aplica a una cosa diferente, ej: tener un ttulo del lote A y tomar posesin sobre el lote B.

Hay un error de hecho del sujeto, que por esta razn es considerado SIEMPRE de buena fe (art. 2356 CC: buena fe). El art. 4011 CC: el ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente. Ser propietario recin a los: 20 AOS. Sirve para la BUENA FE.

El boleto de compraventa Es un instrumento privado generador de un derecho personal (contrato) que habilita la va judicial para obtener la escrituracin en caso de serle negada. El poseedor por boleto de compraventa NO es propietario y deber esperar 20 AOS para prescribir. - Su posesin es ilegtima (aunque la adquisicin es legtima porque media desprendimiento voluntario) y de MALA FE (no puede fundar su ignorancia en error de d y adems el vicio de forma en la adquisicin hace suponer la mala fe y no sirve de base para la prescripcin). - No es ttulo suficiente: porque la falta la forma (escritura pblica). - No es justo ttulo: ya que emana del propietario capaz y legitimado. - No es ttulo putativo: porque la cosa existe en realidad y est aplicado a la cosa poseda. Sin embargo el adquirente por boleto de buena fe puede : oponer el boleto de su inmueble destinado a su vivienda personal o no, en una ejecucin individual o frente al concurso o quiebra del vendedor; si se dan los siguientes requisitos (plenario de la SCJ de Mza, in re Coviram Ldta., mayo 30 1996) 1) Fecha cierta o certidumbre fctica alcanzada a travs de la posesin pblica y pacfica. 2) Publicidad posesoria o registral.

3) Hay perfecto eslabonamiento entre adquirentes sucesivos, o sea, haber adquirido del titular registral. 4) El pago del 25% del precio antes de la traba del embargo o de la apertura del concurso. 5) Debe ser de buena fe. 6) El inmueble puede estar destinado a vivienda o no.

El modo suficiente. La Tradicin Art. 577 CC: antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningn d real. Etimolgicamente tradicin proviene de trajere que es entregar una cosa. Concepto: consiste en la entrega de una cosa hecha por un sujeto a favor de otro sujeto con la finalidad de transmitirle algn d sobre dicha cosa. -Modo DERIVADO y BILATAREAL por excelencia. - FORMAL: se juzgar hecha cuando se hiciere alguna de las formas autorizadas por este cdigo. La sola declaracin del tradens de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, NO SUPLE LAS FORMAS LEGALES (art. 2378 CC). - Para los inmuebles: es indispensable la realizacin del ACTO MATERIAL y que la entrega de la posesin sea real y efectiva y en ausencia de oposicin de 3, es decir posesin vacua. - Para los muebles: se requiere el contacto material o colocar a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. -Acto EQUIVOCO: porque mediante ella se puede entregar la tenencia, la posesin, la cuasiposesin o el dominio de la cosa, por lo que habr que examinar la CAUSA. Ser traslativa de dominio o de los otros d reales si adems contamos con el ttulo suficiente. Supone siempre un acto previo (contrato) por el cual se ha creado la OBLIGACIN de entregar la cosa. Requisitos:

1) Que el tradens tenga la propiedad de la cosa. Pero cuidado: - Art. 3270 CC: nadie puede transmitir a otro un d mejor ni ms extenso que el que gozaba y viceversa, nadie puede adquirir un d mejor ni ms extenso que el que tena de quien los adquiere; art. 3271 CC: esto no se aplica al poseedor de cosas muebles. - Art. 1051 CC: todos los d reales o personales transmitidos a 3 sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los d de los 3 adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. - Art. 2412 CC: la posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor al presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. 2) Que el tradens y el accipiens sean capaces al momento de efectuarse la tradicin. 3) Que se haga en virtud del ttulo suficiente para transmitir un d real.

Otros modos a) Automotores b) Servidumbres c) Animales de raza ----------- inscripcin. ----------- el primer uso. ----------- inscripcin.

d) Res nullis e derelictae ----------- aprehensin

Inscripcin declarativa y constitutiva (art. 2505 CC) Art. 2505 CC: la adquisicin o transmisin de d reales sobre inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a 3 mientras no estn registradas. Art. 2 ley 17801: de acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505 y 3165 CC, para su publicidad y oponibilidad a 3 y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn segn corresponda los siguientes

documentos a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan d reales sobre inmuebles. La tradicin subsiste, como modo necesario para la adquisicin del d real, debiendo hacerse con las formas establecidas por el cdigo. La tradicin no es presupuesto de la inscripcin, esta opera fuera del registro y el control de su cumplimiento no es factible de parte del registrador (el registro inscribe ttulos). La inscripcin es declarativa: se contradice con el art. 2505 CC? El d real nace fuera del registro, y la inscripcin slo tiene efectos de publicidad y de oponibilidad respecto de 3 (interesados). Art. 20 ley 17801: las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento como el funcionario autorizante y los testigos no pueden prevalerse de la falta de inscripcin y respecto de ellos el d documentado se considerar registrado, - Tiene mayor eficacia defensiva: los 3 no pueden invocar su desconocimiento. - Mayor eficacia ofensiva: no produce efectos contra los 3 ajenos al acto hasta que no se inscribe. Qu es oponibilidad? Es una medida de proteccin que la ley concede a una persona para que elimine mentalmente la situacin jurdica extraa que obstaculiza el ejercicio de su d. Requisitos: 1) Existencia de una situacin que afecta al sujeto (conflicto de intereses). 2) Amenidad de esa situacin a quien afecta. 3) Ficcin de actuar como si ello no existiera. Los conflictos de intereses entre dos o ms personas se presentan por al existencia de d antagnicos y excluyentes entre s respecto de una misma cosa. Los d en conflicto pueden ser: - De naturaleza real: dominio, hipoteca, usufructo.

- De naturaleza personal, pero con proyeccin registral: embargo, inhibicin, boleto de compraventa. Cul prevalece? El primero inscripto prevalece sobre el posterior o lo excluye absolutamente. - D compatibles: se anota uno primero y el otro despus, ej: dos hipotecas. - D incompatibles: el primero inscripto excluye al segundo, ej: doble venta. La condicin esencial es que el 3 en conflicto conozca o pueda conocer la existencia del d anterior: si no la puede conocer prevalece el 3 (plenario MALBIN): el ttulo no inscripto o no informado (ej: un certificado registral que omite informar la existencia del d o la cautelar registrada) es inoponible al 3 tutelado por el ordenamiento legal. Qu 3 estn protegidos? Los INTERESADOS DE BUENA FE - 3 desinteresados: no pueden invocar la inoponibilidad de lo no inscripto (ej: un usurpador respecto de los titulares de d no inscriptos). - 3 interesados: son los que cuentan con un inters jurdico digno de tutela, y por ello pueden invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto (sucesores particulares, titulares de otros d reales, la masa del concurso, acreedores privilegiados, redentores, simples quirografarios). Tercero interesado es quien resulta perjudicado por la falta de registracin del ttulo, que desconoce la existencia del ttulo no inscripto, y que tiene inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones e interdicciones inscriptas (VII Jornadas Nacionales de d Civil). -De buena fe: el 3 interesado es de buena fe cuando tiene la conviccin o creencia de obrar conforme al ordenamiento jurdico, y su falta objetiva se debe a un error o ignorancia de hecho excusable. Es decir, desconoce la existencia del d no inscripto preferente al suyo y ese desconocimiento no le es imputable.

Plenario Malbin (Cam Nac Civil, 1976) Problema: embargo trabado sobre un inmueble correctamente anotado pero omitido en el certificado en virtud del cual el escribano autoriz la venta, Es oponible al adquirente del inmueble? Solucin del problema: NO LE ES OPONIBLE, porque: MAYORIA: 1- La inscripcin es requisito para la oponibilidad. 2- El registro es declarativo no convalidante. 3- El principio de prioridad: el acto que primero ingresa al registro tiene preferencia sobre los otros aunque sean de fecha anterior. 4- Publicidad: es el objeto y fin del registro, la notificacin a 3 para amparar la buena fe, favorecer la circulacin de la riqueza inmobiliaria. 5- La publicidad registral opera a travs de certificaciones expedidas por el registrador. 6- Certificado: instrumento pblico administrativo con igual valor y eficacia que los asientos originales, son UNICO MEDIO DE PUEBLICIDAD OFICIAL. 7- Durante la vigencia de un certificado los otorgantes del documento y el escribano tienen la plena seguridad de que la posicin registral del inmueble no va a variar. 8- El embargo no informado equivale al embargo no inscripto. 9- El contenido de los certificados crea una presuncin iure et iure cuando se trata de proteger a contratantes de buena fe (principio de fe pblica registral). 10- Responsabilidad del Estado frente al embargante. DISIDENCIA: argumentado en el art. 3270 CC: si el deudor no puede sustraer sus bienes de la ejecucin, tampoco puede el 3 a quien le enajen su d, gana el embargante.

Convalidacin (art. 2504 CC): principio y excepcin Art. 2504 CC: si el que transmiti o constituy un d real que no tena d a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindase que transmiti o constituy un d real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. Concepto: es un acto jurdico inicialmente ineficaz, el cual, por un acontecimiento posterior a su celebracin se convierte en vlido con efecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento para el cumplimiento de todos los efectos previstos para l. Ej: enajenacin a non domino: transmite el d quien no es el dueo, que se validan pro la adquisicin posterior. Requisitos: a) Existencia de un ttulo nulo (justo ttulo por falta de propiedad). b) Se purga por la adquisicin posterior sin importar la causa (ej: sucesin, compraventa, donacin, usucapin). La adquisicin opera ipso iure: se trata de una convalidacin sustancial, ya que la convalidacin registral no est admitida en nuestro d (registros o convalidantes). La excepcin de la hipoteca Art. 3119 CC: para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar los bienes inmuebles. Art. 3126 CC: la hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a ttulo universal. La crtica a Vlez es que l mismo prev una excepcin de la excepcin: en el caso del condmino que hipoteca la cosa comn sin el consentimiento de los dems cotitulares, y que luego por efecto de la particin se le adjudica la cosa. En el condominio la particin, tiene efecto declarativo y retroactivo como si el condominio nunca hubiese existido.

Los nuevos derechos reales en el proyecto de Cdigo Civil y Comercial 2012 El proyecto ha incorporado en su legislacin a las nuevas formas de propiedad, las cuales se encuentran en el LIBRO CUARTO, derechos reales, TITULO 1, Disposiciones generales, CAPITULO 1, Principios comunes, artculo 1887: "Enumeracin: son derechos reales en este Cdigo: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad comunitaria indgena; d) la propiedad horizontal; e) los conjuntos inmobiliarios; f) el tiempo compartido; g) el cementerio privado; h) la superficie; i) el usufructo; j) el uso; k) la habitacin; l) la servidumbre; m) la hipoteca; n) la anticresis; ) la prenda"