Tesis Valor Catastral FSD 24

Universidad Iberoamericana Tijuana
Maestra en Desarrollo Urbano rea Sistemas de Informacin Geogrfica
Tesis
Valor catastral: Problema o Solucin

Anlisis terico-crtico de la gestin y aplicacin en la ciudad de Tijuana, Baja California, Mxico. Caso de estudio: Mesa de Otay zona Este.
Por Arq. Dimas Franco Sarabia

Para obtener el grado de Maestro en desarrollo urbano
Asesor: Maestra Cinthya Paz Rodrguez
Diciembre de 2012
Maestra en desarrollo urbano
rea Sistemas de informacin geogrfica
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Captulo 1. Introduccin 1.1. Antecedentes 1.2. Justificacin 1.3. Planteamiento del problema 1.3.1. Preguntas de investigacin 1.4. Objetivo 1.4.1. Objetivo general 1.4.2. Objetivos especficos 1.5. Hiptesis 1.6. Metodologa 1.6.1. Anlisis 1.6.2. Diagnstico 1.6.3. Propuesta 1.7. Fuentes 1.7.1. Informales 1.7.2. Formales 1.7.3. Tabulares Captulo 2. Marco terico 2.1. Teora del Valor 2.2. Valuacin de Bienes Inmuebles 2.3. Principios de Valuacin 2.4. Mtodos de Valuacin 2.5. Marco Legislativo 2.6. La Gestin Catastral
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Captulo 3. Caso de Estudio 3.1. Un poco de Historia 3.2. Delimitacin del rea de estudio, Mesa de Otay zona este 3.3. Anlisis de el rea de estudio, Mesa de Otay zona este 3.4. Como se definen los valores unitarios y quienes intervienen en Mesa de Otay 3.5. Zonas homogneas del rea de estudio Captulo 4. Resultados 4.1. Tcnicas de Valuacin 4.2. Marco Legislativo 4.3. Gestin Catastral 4.4. Entrevistas 4.5. Sistema de informacin geogrfica 4.6. Anlisis FODA Captulo 5. Propuesta 5.1. Metodologa para la Gestin y Aplicacin del Valor Catastral Fase 1.- Recopilacin de Informacin Fase 2.- Investigacin de Mercado Fase 3.- Determinacin del Valor de Construccin Fase 4.- Clculo del valor de Terreno Fase 5.- Creacin de la base de datos Captulo 6. Conclusiones Bibliografa
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Introduccin
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Introduccin.
El valor catastral aplicado al inmueble es probablemente el principal debate en los procesos de actualizacin catastral, por su caracterstica subjetiva y su complejo sistema de valoracin. Esta naturaleza compleja del valor catastral implica varios procedimientos analticos en su creacin y aplicacin, como el determinar el valor unitario de suelo y construccin, delimitar las zonas homogneas y corredores comerciales. La presente investigacin tiene como propsito hacer un anlisis a tales procesos y compararlos con otros modelos de gestin que se estn utilizando de manera eficaz en otras ciudades, como Hermosillo, Sonora y Mrida Yucatn. Con este estudio se pretende formular ajustes al modelo actual de gestin catastral y si es necesario implementar un nuevo modelo, para que de esta forma poder lograr una valuacin que se acerque a los principios de equidad y proporcionalidad. As mismo este documento pueda servir como consulta a entidades administrativas como el Consejo de Catastro, el Cabildo y el Congreso del Estado de Baja California, Instancias encargadas de validar la deuda tributaria de los sujetos pasivos en el municipio de Tijuana. El propsito del valor catastral no es otro que ser la base en la estimacin del impuesto predial que grava el inmueble1. No es un ejercicio fcil el descifrar y expresar de forma sinttica, especialmente la parte correspondiente a la valoracin individualizada. La valoracin Catastral es un proceso que pretende un objetivo bsico, la determinacin del valor de los bienes inmuebles, de una forma masiva y con resultados justos y equilibrados. Por ello, la riqueza de matices, variables y criterios que la conforman en un conjunto de normas, llega a constituir un entramado de procedimientos cuya expresin material presenta una elevada complejidad para cualquier sujeto sin conocimiento de la materia, de aqu los siguientes conceptos: Es una valoracin que est gestionada por la administracin pblica. Es una valoracin que persigue objetivos de equidad y proporcionalidad en la aplicacin de los tributos a los sujetos obligados. Como lo determina el artculo 31 prrafo IV de la Constitucin Poltica Mexicana. Estando el sujeto obligado a abonar una deuda tributaria proporcional al valor estimado de la propiedad.2
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GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artculo 75 Bis A seccin IV. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California Alczar, M.M. (2007). Valoracin y Tasacin. Espaa: Universidad de Jan.
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Es una valoracin masiva que asigna valores a todos y cada uno de los inmuebles identificados en una zona determinada con caractersticas similares y no llega al nivel de detalle que se exige un avalo individual.
Como se ha indicado el valor de un inmueble es la fase ms complicada y discutible de todo el transcurso de la gestin catastral por lo que no es de extraar que en cada ejercicio fiscal, se opte por un proceso ambiguo que intente solventar el problema, y con una actitud paternalista al asignar el valor catastral de el ejercicio fiscal anterior, y aunque este actuar lo prev el artculo 30 de la ley de catastro y pueda utilizarse en estos casos, el valor del mercado inmobiliario es la referencia que correspondera usarse de preferencia. Estas acciones urgen ser orientadas hacia una metodologa precisa en la gestin y aplicacin del valor catastral que resuelva las vicisitudes de este proceso, las cuales son el propsito de este anlisis y crtica.
1.1. Antecedentes.
El Catastro (del griego , "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales.3 En la Roma antigua era la contribucin que pagaban "por cabeza" (capistasrum) los nobles y terratenientes segn el patrimonio inmobiliario que posean. Se entenda, y se entiende an, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicacin, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribucin que se impone sobre los bienes inmuebles segn su produccin, su renta o su valor. El documento ms antiguo de Catastro, lo es una tablilla (tabla de barro) de la ciudad caldea de Dungui, (4,000 aos A. de C.) donde se muestran las parcelas con medidas y superficies. Se guardan registros del uso de este tipo de sistemas en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, tambin en Egipto donde aparte de la funcin impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cclicas crecidas del rio Nilo.
Gobierno de Espaa (2012). Que es catastro. Ministerio de hacienda y administraciones pblicas, seccin iii (Disponible en: http://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp )
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Maestra en desarrollo urbano En dicha regin, donde la tierra explotada para labranza, se consideraban indispensables las tareas de medicin y catastro. Pues, no bien las tierras se pintaban con los colores de los cereales, comenzaban las tareas de los agrimensores fiscales, delimitando, midiendo y tasado los campos sembrados, a fin de que los escribas, dedujeran y registraran los pertinentes impuestos que se abonaban en especies.4 Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino. En Europa es donde la escrupulosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez ms precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizados por Napolen Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto Espaa que lo implanta en Amrica durante la poca colonial. En 1749 se inici el que posiblemente es el ms importante ejemplo de la poca pre-estadstica en todo el mundo.5 En Mxico, los calpulli, tierra de los barrios en que se dividen los pueblos, administrados por un jefe quien asociado con los mas ancianos llevaban un registro general de los vecinos. Las atepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en comn, aplicando sus productos al pago del tributo y a los gastos de la comunidad. En los aos de 1521 a 1524, se establece un registro de la tenencia de la tierra, dando as lugar a las primeras ventas y trueques sobre predios en Mxico, para anlisis de las operaciones y poder establecer valores que permitieran una justa retribucin o compensacin por enajenacin o intercambio. Fray Juan de Zumrraga el 21 de marzo de 1530, realizo compraventa de un predio, contando con una escritura y para lo mismo se determino su valor mediante una valuacin, dando un valor de 1,200.00 pesos oro. De acuerdo con el Arq. Jos Luis Fernndez del Castillo, en su ponencia Algunas Notas Sobre La Historia De La Valuacin De Mxico presentada en Mrida Yucatn en 1971 en la convencin de valuacin. En la poca colonial el Arq. Andrs de la Concha realizo el avalu de todas las casas de la ciudad de Mxico en el ao de 1607; esto con el motivo de allegarse recursos para llevar a cabo obras de desage. Don Francisco de Sedano en 1790 public un padrn con los valores de las propiedades de la ciudad de Mxico. Y el conde de Revillagigedo en 1794 formula el primer plano regulador de la ciudad, estableciendo la pensin que los dueos de las fincas aportaran para el mantenimiento de los empedrados.
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Trouboul, M.B. (2007). El Catastro Desde El Aspecto Histrico. Buenos Aires: Facultad de Ingeniera. Burciaga, C.L. (2008). Breve Historia y Legislacin. Tesis MVI. Durango: Univ. Autnoma de Durango.
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El 23 de diciembre de 1896 se publica en el Diario Oficial de la Federacin la Ley de Catastro en el Distrito Federal, realizndose as el primer catastro con el apoyo de este sistema fiscal, de la ejecucin de avalos sobre los predios por lo que en consecuencia nace o se utiliza el Avalo Fsico, que es el que se tiene como referencia para la obtencin del pago de los impuestos. An hasta el ao de 1924 prevaleca una situacin de confusin respecto de los criterios de valorizacin a utilizar y fue en 1933 cuando se aplica por primera vez la Ley del Impuesto Predial, creando para el efecto un sistema de nomenclatura que utiliza los vocablos tales como Seccin, Manzana y Predio; adems de que tambin se crea una tcnica de avalos directos, que fue dada a conocer por la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico el 4 de mayo de 1935, con el fin de que los avalos fueran uniformes en los criterios aplicados y lo ms apegados a la realidad. Estudios previos acerca de la temtica de modelos de valoracin catastral han sido realizados por investigadores europeos. En Espaa por Manuel Alczar Molina 6 (2006) y Jordi Guimet Perea7 (2002). Analizando cada uno temas especficos como la metodologa y las tcnicas de valuacin de inmuebles. A su vez en Latinoamrica, el XII Seminario De Catastro Inmobiliario (2009) en Santa Cruz de la Sierra, Bolivia, se analiza el valor de mercado como referente del valor catastral. En Mxico, Juan E. Varona (2005) 8 aborda el tema desde la visin legal gestin e impugnacin del valor catastral, as tambin existen investigaciones en tesis de posgrado que hacen un anlisis desde el punto de vista econmico, como la presentada por Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto y Abraham R. Flix (2000)9. Dado que en las investigaciones previas no se plantea el tema la gestin y aplicacin del valor catastral como un conjunto que beneficie al poseedor del inmueble, se precisa el anlisis de estos conceptos que propicien la creacin de un nuevo modelo de gestin catastral o adecuacin del modelo actual con instrumentos y metodologas adecuadas para la ciudad de Tijuana.
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Alczar, M.M. (2006). La valoracin catastral urbana en Espaa. Espaa: Instituto Panamericano de Geografa e Historia. Perea, J.G. (2002). Valoracin Catastral de inmuebles urbanos. Espaa. Universidad Politcnica de Catalunya. 8 Varona E.J. (2005). El Valor Catastral: su Gestin e Impugnacin. Espaa: Aranzadi. 9 Vargas, A.G., Soto, C.M., Abraham R.F. (2000). Costos de Transaccin en el mercado de Bienes Races. Mxico: Universidad Autnoma Metropolitana Azcapotzalco.
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Concepto bsico: No existe un nico concepto del catastro. La definicin que ms se aproxima es: El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un pas o regin de ste, permanente y metdicamente actualizado mediante revisin cartogrfica de los lmites de las parcelas y de los datos asociados a sta en todos sus mbitos.10 Segn la Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, artculo 2.- el catastro inmobiliario es el inventario de la propiedad raz en el estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificacin, localizacin, descripcin, deslinde, cartografa y valuacin de los bienes inmuebles. Ubicados en el estado de Baja California; con las caractersticas fsicas, geomtricas, socioeconmicas y jurdicas que los definen y constituyen.11 El Valor Catastral: Se entiende como el importe estimado aplicado al inmueble que obra dentro de los registros de la propiedad raz en el estado y es nica y exclusivamente con fines administrativos para el clculo del impuesto predial, donde se tiene en cuenta tanto el valor del suelo, como el de la construccin adherida al mismo. Esto no es un valor de mercado, pero debe ser equiparable, y suele ser multiplicado por un coeficiente corrector (tasa) para el clculo de dicho impuesto.
1.2. Justificacin.
El impuesto predial es un tributo con el cual se gravan las propiedades o posesiones inmobiliarias, siendo este impuesto parte importante de la recaudacin municipal. En la reforma al artculo 115 constitucional de 1999 se le otorgan a los municipios la facultad para definir las tablas de valores unitarios de suelo y construccin, pero no las norma o regula. Solo se establece que los valores deben ser equiparables a los de mercado dando cabida a interpretaciones subjetivas y de carcter poltico. La importancia de este anlisis reside en el hecho de que no existen investigaciones previas en Tijuana que incluyan los aspectos de gestin y aplicacin, del valor catastral que integren el contexto social, y tomen en cuenta al poseedor del inmueble.
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. Diccionario Manual de la Lengua Espaola Vox. (2007). Catastro (Disponible en: http://es.thefreedictionary.com/catastro)
Diccionario de la Real Academia Espaola (2010). 22. edicin Catastro. (Disponible en: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=catastro)
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GobBC. (1994). Ley de Catastro Inmobiliario. Artculo 2. Mexicali, B.C. Gobierno del Estado de Baja California
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La investigacin y anlisis de la gestin y aplicacin del valor catastral, proveern nuevos elementos relevantes que se integrarn en la formulacin de instrumentos y metodologas que favorezcan una valuacin apegada a los principios constitucionales, logrando as la reduccin de factores subjetivos, dejando fuera cualquier ambigedad en las diferentes etapas por las que pasa la determinacin del valor catastral beneficiando de esta manera a la ciudadana. Este planteamiento pretende aadir la posibilidad de aumentar la recaudacin municipal por concepto del pago del impuesto predial sin que esta accin implique un detrimento en la economa de los contribuyentes en la ciudad de Tijuana. La seleccin de este tema de investigacin es el resultado de mi participacin en la Direccin de Catastro del H. XX Ayuntamiento de Tijuana, que me ha permitido presenciar la creacin de la tabla de valores unitarios que integran cada ao la Ley de Ingresos. Haciendo notables varias reas en la gestin y aplicacin del valor catastral que pueden ser restructuradas, lo que me conlleva a investigar ms a fondo la problemtica de este procedimiento. En virtud de lo expuesto se presenta como caso de estudio la zona este de la Mesa de Otay ya que engloba los diferentes usos que contiene la Ciudad de Tijuana. El inters de proponer una solucin creando un nuevo modelo de gestin y aplicacin del valor catastral en la ciudad de Tijuana justifican y motivan el desarrollo de esta tesis.
1.3. Planteamiento del problema.

En la ciudad de Tijuana, cada ao se realiza una revisin de la tabla de valores del ejercicio fiscal vigente y se estudian los nuevos valores catastrales antes de proponerlos al Consejo de Catastro.12 La problemtica del valor catastral se presenta a partir de la primera fase en la que se determina el valor unitario de la propiedad, la apreciacin del inmueble debido a que es una accin subjetiva, dependiendo de la experiencia del valuador y las tcnicas que utilice para efectuar esta valuacin, identificando reas con caractersticas similares o zonas homogneas, lo mismo sucede con los llamados corredores comerciales.
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GobBC. (1994). Ley del Catastro Inmobiliario .Artculo 9 y 15. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.
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Una vez concretado este proceso se presenta al Consejo de Catastro para su revisin, ajustes y aprobacin, adems de proponer nuevos valores como se establece en la Ley de Catastro en su artculo 19 13 , presentando esta resolucin al Cabildo para su aprobacin quien a su vez, despus de un consenso lo transfiere al Congreso del Estado quienes dan la validacin final, segn el art.115-IV de la Constitucin Poltica Mexicana. La ambigedad de los procesos en la creacin de la tabla valores para el suelo urbano y la tasa aplicada a este valor, conlleva a que no se logre el objetivo de equidad y proporcionalidad en la deuda tributaria de los sujetos obligados, afectando esto en el pago del impuesto predial, provocando la inconformidad de los contribuyentes adems de una recaudacin menor a la estimada para el ejercicio fiscal que se est proyectando, esto induce tambin un freno en el trfico inmobiliario en la ciudad de Tijuana. Al proporcionar, herramientas y metodologas de valuacin adecuadas a los actores que intervienen en la fijacin de la deuda tributaria se reducirn los factores subjetivos en esta ecuacin y el problema del valor catastral puede pasar a ser una solucin.
1.3.1. Preguntas de investigacin.

Cules son los procesos de gestin y aplicacin del valor catastral en la zona de Otay de la ciudad de Tijuana?
1.4. Objetivos.
Para llegar a una conclusin al problema de investigacin planteado en esta tesis se toma como rea de estudio La Mesa de Otay Este, ubicada en la delegacin Centenario y se persiguen los siguientes objetivos:
Artculo 19.-Los valores unitarios de suelo y construccin que aplique la Dependencia de Catastro sern objeto de revisin, aprobacin y aplicacin anual, en la misma oportunidad que la Ley de Ingresos Municipales.
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1.4.1. Objetivo general.

Analizar los procesos de la gestin y aplicacin del valor catastral en Mesa de Otay zona este en la ciudad de Tijuana, con la finalidad de identificar cuales de estos procesos son susceptibles de ajustes o modificaciones, con los cuales se puedan lograr valores catastrales justos y confiables e integrar la tabla de valores que se genera cada ao.
1.4.2. Objetivos especficos.

1.4.2.1 Identificar y analizar cuales son los instrumentos y que actores intervienen en la definicin de el valor unitario que se asigna a los inmuebles en Mesa de Otay. 1.4.2.2 Analizar la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado. 1.4.2.3 Analizar la creacin de la zona homognea y cual es su propsito. 1.4.2.4 Analizar los diferentes mtodos de valuacin y con esto proponer el mtodo adecuado de valuacin para el caso de estudio que ocupa esta tesis. 1.4.2.5 Estudiar modelos de gestin catastral de Mrida Yucatn y Hermosillo Sonora. 1.4.2.6 Disear un modelo de gestin catastral o adecuacin al actual con base en resultado de la investigacin de los diferentes mtodos de valuacin y gestin catastral. 1.4.2.7 Evaluar la efectividad la propuesta de solucin con base a una comparacin de los procesos actuales.
1.5. Hiptesis.
Para alcanzar los objetivos formulados y un mtodo que permita abordar el problema se plantean las siguientes hiptesis: 1.5.1 El anlisis y crtica del modelo de gestin y aplicacin de los valores catastrales actuales propicia la creacin de un nuevo modelo sistmico de gestin que cumpla con los principios de justicia y equidad tributaria, beneficiar tanto al contribuyente como a la recaudacin municipal en la ciudad de Tijuana.
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1.6. Metodologa.
Con el propsito de examinar la hiptesis y dar cumplimiento al total de los objetivos se requiere de una fase de anlisis, diagnstico y propuesta de solucin a la problemtica planteada en esta tesis, que se irn detallando a continuacin:
1.6.1. Anlisis.
a) Tcnicas de Valuacin. Revisin bibliogrfica de las diferentes tcnicas de valuacin de inmuebles y la norma tcnica de valuacin del Estado de Baja California. b) Marco Legislativo. Revisar los diferentes aspectos en materia jurdica y fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial. Por medio de la consulta bibliogrfica de la Constitucin Poltica de Mxico, Ley de Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal. c) Gestin Catastral. Estudio de la gestin catastral en Ciudades como Hermosillo, Sonora y Mrida Yucatn. Mediante la revisin de polticas de recaudacin del impuesto predial y la ley de ingresos. d) Entrevistas. Con el propsito de obtener informacin sobre el modelo de gestin catastral actual en Tijuana y posibles soluciones se entrevistar a ttulo institucional por medio de cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestin como son: La Direccin de Catastro, El Consejo de Catastro, y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. e) Sistemas de informacin geogrfica. Con el fin de delimitar la zona de estudio es necesaria la obtencin de la cartografa y la base de datos referentes a la Mesa de Otay zona Este, con lo que se podrn obtener datos del predio y construccin, importantes para la determinacin del valor catastral, y la creacin de las zonas homogneas.
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1.6.2. Diagnstico.
a) Tcnicas de Valuacin. Definir la tcnica apropiada de valuacin de inmuebles a aplicar en la zona de estudio, resultado de la revisin bibliogrfica de las diferentes tcnicas de valuacin. b) Marco Legislativo. Identificar los diferentes artculos comprendidos en las leyes en materia jurdica y fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial. Mediante la consulta bibliogrfica de la Constitucin Poltica de Mxico, Ley de Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal. c) Gestin Catastral. Mediante comparativas de los modelos de gestin obtenidas del anlisis a las ciudades de Hermosillo y Mrida se podr ponderar cual es la opcin viable a aplicar a la zona de estudio. d) Entrevistas. Estas entrevistas darn resultados que se tendrn que documentar de forma que se puedan tomar en cuenta a la hora de definir el modelo de gestin catastral. e) Sistemas de informacin geogrfica. Con el anlisis resultante de la cartografa de la zona de estudio se podrn tabular los aspectos de cada zona homognea como: valores, usos, condicin y ocupacin. f) Anlisis Foda. Mediante esta herramienta se lograra identificar las debilidades y fortalezas referentes al proyecto en estudio, adems de reconocer las posibles amenazas que puedan afectarlo, y reconocer que oportunidades estn a su alcance, con lo cual se podr conformar un cuadro de la situacin actual del proyecto en cuestin
1.6.3. Propuesta : Derivado del anlisis y los resultados del diagnstico, se formulan los ejes rectores que formarn parte el modelo de gestin catastral, definiendo el proceso especfico para la determinacin del valor catastral que se aplicar a la zona de estudio.
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1.7. Fuentes de Informacin.

1.7.1. Informales:
Informacin
Catastro
Fuente Utilizada
Gobierno de Espaa, (2012): Ministerio de hacienda y administraciones publicas Diccionario de la Real Academia Espaola 22. edicin (2010) Carlos B.L. (2008) Breve Historia y Legislacin, Tesis MVI. Univ. Autnoma de Durango Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario Jordi Guimet Perea (2002) Valoracin Catastral de inmuebles urbanos. Universidad Politcnica de Catalunya, SL Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestin e Impugnacin. (2005). Aranzadi Gobierno del Estado de Baja California (2002): Articulo 75 Bis A seccin IV, Ley de Hacienda Municipal. Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestin e Impugnacin. (2005). Aranzadi Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto, Abraham R. Flix (2000). Costos de Transaccin en el mercado de Bienes Races. Universidad Autnoma Metropolitana Azcapotzalco Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos
Valor Catastral
Gestin Catastral
1.7.2. Formales:
Informacin
Catastro Valor Catastral Gestin Catastral
Fuente Utilizada
A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestin como son: La Direccin de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestin como son: La Direccin de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestin como son: La Direccin de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana.
1.7.3. Tabulares:
Informacin
Valor Catastral Gestin Catastral
Fuente Utilizada
Estadsticas de recaudacin del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mrida Yucatn Estadsticas de recaudacin del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mrida Yucatn
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Marco Terico.
Teora del Valor.
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2.1. Teora del Valor.

El Valor, su concepto no resulta fcil de definir desde un punto de vista econmico, aunque las teoras del valor son tan antiguas como la misma ciencia econmica, y a lo largo del tiempo sus planteamientos se van sucediendo y reformulando. Las aportaciones de los economistas son, a partir de la segunda mitad del siglo XVIII, decisivas para analizar el concepto de valor. En su obra La riqueza de las naciones (1776), el economista britnico Adam Smith distingue entre el valor de uso, que sirve para satisfacer necesidades humanas, y el valor de cambio, o capacidad para permutarlo por otros bienes. Indica que ste ltimo es el nico cuantificable, siendo la expresin econmica del valor. Respecto al valor, indica que "...muchas cosas que tienen ms del de utilidad suelen tener menos del de cambio, y por el contrario a veces las que tienen ms de ste tienen muy poco, o ninguno del otro" Segn A. Smith (1776), no hay cosa ms til que el agua, y apenas con ella se podr comprar alguna otra cosa, por el contrario un diamante apenas tiene valor intrnseco de utilidad, y puede permutarse por l muchos bienes de gran valor, para que un bien posea valor es necesario que lleve incorporado un trabajo humano, el cual es adems el factor decisivo en su determinacin; la dificultad consiste en diferenciar entre la cantidad de trabajo incorporado y la cantidad de trabajo que puede obtenerse con el bien en su intercambio, lo que le lleva a la necesidad de que ambos conceptos sean iguales. David Ricardo, en los Principios de Economa Poltica y Tributacin (1817), desarrolla de manera sistemtica los planteamientos formulados por A. Smith (1776). Reduce los tres factores determinantes del precio (salario, ganancia y renta) a uno solo: el trabajo; el valor de las cosas est en relacin con la cantidad de trabajo necesario para su produccin. Ser la desproporcin entre la tierra disponible y la poblacin la que, al hacer necesaria la explotacin de tierras menos frtiles y ms alejadas del centro de consumo, determinar unos menores rendimientos, dada su peor fertilidad y situacin.14 Es decir, la renta ser la diferencia de rendimientos para trabajos iguales (teora diferencial de la renta) 15 . Otro clsico, Karl Marx El Capital (1867), parte como sus predecesores del concepto de valor de uso y valor de cambio, que denomina sustancia de valor y magnitud de valor.
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Thnen, V. J. (1966). Teora de Ubicacin. Alemania: Gustav Fischer. Abraham, D.R. (1959) Principios de Economa Poltica y Tributacin. Argentina: Fondo de Cultura Econmica
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El valor de cambio aparece como relacin cuantitativa entre mercancas de diferentes valores de uso. Marx desarrolla las teoras de Ricardo, pero considerando que las tierras marginales tambin producen rentas, ya que si los propietarios actan restringiendo la oferta en relacin a la demanda, posibilitan la obtencin de rentas en las tierras peores. La formacin de los precios no estar en funcin slo del coste de produccin, sino que depender tambin de la relacin entre la oferta y la demanda. El suelo es un bien susceptible de estar sujeto, en determinadas circunstancias, a un precio de monopolio, independientemente del coste de produccin. Todo valor supone la existencia de una cosa o persona que lo posee y de un sujeto que lo aprecia o descubre, los valores no tienen existencia real sino adherida a los objetos que lo sostienen. La visin subjetivista considera que los valores no son reales, no valen en s mismos, sino que son las personas quienes les otorgan un determinado valor, dependiendo del agrado o desagrado que producen. Desde esta perspectiva, los valores son subjetivos, dependen d la impresin personal del ser humano, y pueden catalogarse de la siguiente manera: Valor de uso: Tambin llamado valor funcional, es la medida de la apreciacin de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Tiene un carcter social, ya que mide la utilidad social del bien. Valor de mercado: Es la cantidad estimada por la cual, se intercambia voluntariamente un activo. Valor de privacin: Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la prdida que sufrira el negocio si fuera privado de ese activo. Valor de inversin: Es el valor que para un inversionista particular tiene una propiedad inmobiliaria. Valor de reposicin: Significa la cantidad que se cubrira en relacin con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales perdidas del propietario y es igual al valor de mercado menos el valor del suelo (al momento de realizar el avalu). Valor de liquidacin: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposicin inferior al razonable.
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El Hombre a lo largo de la historia y en las diferentes culturas ha tenido un concepto o intuye lo que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para su definicin puntual. Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que... Un bien tiene valor, cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un comprador que tambin esta dispuesto a comprarlo. 2.2. Valuacin de bienes inmuebles. El darle valor a las cosas es algo que ha existido desde que el hombre tuvo la necesidad del intercambio de bienes o servicios; basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la tierra, quienes establecan una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes. La seda fue una moneda de cambio en el siglo III a.C. entre los pueblos por los que pasaba la ruta de la seda, desde Europa y Asia hasta llegar a China, de igual forma el cacao fue moneda de cambio en Amrica Latina. En todas las culturas a travs de la historia los grupos sociales han tenido la necesidad de intercambiar sus objetos con otros grupos, y diferentes objetos han sido utilizados como moneda, entre ellos se encuentran vacas, conchas, pieles, sal y semillas. A la utilizacin continua de estos objetos como intermediarios para adquirir las mercancas deseadas entre distintas personas se le ha llamado moneda primitiva, moneda de transicin o moneda objeto. 16 La caracterstica ms importante del valor es su utilidad, la capacidad del bien para satisfacer una necesidad. La escasez o cantidad limitada de un bien condiciona su valor ya que si son abundantes tienden a perder su valor, mientras que si son limitados su valor aumenta. Y el precio es la expresin del valor de un bien, es su medida. El precio de un bien (en una economa de mercado) es producto de la interaccin de su oferta y su demanda. Y entenderemos por precio de una mercanca urbana la cantidad de dinero que el comprador estar dispuesto a pagar para adquirir un inmueble, y el vendedor estar dispuesto a recibir.17
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Kilian, A.L. (2010). El uso de cacao como moneda en la poca prehispnica. Espaa: Ministerio de Educacin y Cultura. Roca, C.J. (1988). La Estructura de valores urbanos: un anlisis teorico-empirico. Madrid: I.E.A.L.
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Los inmuebles deben de ser valorados por la necesidad de disponer de una estimacin del potencial econmico, monetario, a efectos de aplicar sobre el mismo una imposicin tributaria directa o indirecta, bien por la mera disponibilidad del bien, o por haber producido una renta derivada de su arrendamiento o venta (flujo inmobiliario). La valoracin de inmuebles es una especialidad desarrollada en el campo de la arquitectura y el urbanismo, pero en el que confluyen tambin conocimientos de economa, geografa, derecho e informtica, son un conjunto de saberes y tcnicas diversas consecuentemente no exentas de complejidad. El objetivo de la valoracin inmobiliaria es obtener el valor de mercado de los inmuebles y por cuanto hemos visto coexisten distintos conceptos de valor que hacen complicado alcanzar este objetivo y depender tambin del tipo de inmueble, de su situacin urbanstica, legal y administrativa, tambin de su carcter histrico o artstico, si es de utilidad publica, si existe o no mercado para este tipo de inmuebles. El avalo es una declaracin, generalmente escrita, preparada independientemente e imparcialmente por un valuador, en la que se expresa una opinin del valor de una propiedad o bien, soportado por el anlisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada. La institucin bancaria Bancomer 18 , lo define como El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciacin personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos tcnicos, y aplica normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya tica y desempeo, avalen la confiabilidad de su valoracin. En el Manual de Procedimientos y Lineamientos tcnicos de Valuacin, emitido por la Sub-tesorera de Catastro y Padrn Territorial del D.F. (1985), se define al avalo como el dictamen tcnico que permita determinar el valor para dar cumplimiento al pago de los Impuestos que genera un inmueble a partir de sus caractersticas fsicas, de ubicacin, de uso, de la investigacin exhaustiva, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los requisitos mnimos, que especifica este Manual, en forma y contenido, el cual es elaborado por una sociedad autorizada con auxilio de perito valuador registrado, ante esta dependencia y sea la base para la determinacin de los
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Aranda, S.D. (2007). La valuacin inmobiliaria en Mxico. (Tesis de posgrado) Mxico: UNAM
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Maestra en desarrollo urbano impuestos sobre adquisicin de inmuebles, traslado de dominio y predial, as como de las dems contribuciones que as lo requieran, para fines fiscales. Actualmente con base en un avalo, se toma la decisin sobre el precio a pedir o pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella, a cuanto puede ascender un prstamo con garanta hipotecara, si es conveniente o no construir o reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ninguna decisin relacionada con el valor del inmueble, debiera tomarse sin una valuacin profesional del mismo.19 La Valuacin.- Es el procedimiento tcnico y metodolgico que mediante la investigacin fsica, econmica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes. Es la actividad profesional que estima, en justa medida monetaria, el valor de bienes especficos, para fines determinados. 2.3. Principios de Valuacin.20 Existen los siguientes principios que en cierta forma determinan los valores de los bienes races. Principio de Cambio. Se basa en los bienes races, en que nada se queda permanentemente esttico debido a causas sociales, econmicas fsicas dndose en algunas zonas cambios ms rpidos que en otras. Es por eso que el perito valuador debe estar atento para detectarlo y estar al da en los valores de mercado. Principio de Progresin y Regresin. Este principio sostiene que una casa media econmica, aumenta su valor en una zona residencial de lujo, por ser asociada esta zona como de mejor calidad. Y en forma inversa una finca de lujo en una zona media econmica disminuir su valor, por ser identificada de menor calidad por su mala ubicacin con respecto a sus similares. Principio de Uso Consistente. Esta Teora dice que el terreno y construcciones en una etapa de cambio de uso, no pueden ser valuadas con diferentes criterios. En todo caso se deber analizar la depreciacin que sufren las construcciones.
19 20
Ibd., p. 15 Pere G.N. (2006). La Valoracin Inmobiliaria, Teora y Prctica. Espaa: Wolters Kluwer.
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Principio de Productividad Remanente. Es el ingreso lquido que se queda despus de satisfacer el trabajo, capital y administracin, tiende a determinar el valor del terreno. Principio de Sustitucin. Es cuando dos propiedades con las mismas caractersticas muy similares se ofrecen en renta venta, se alquilar vender primero la que tenga el precio ms bajo. Principio de Conformidad. El valor ptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona se presenta una calidad similar en las construcciones as como un mismo nivel social, cultural y econmico, entre sus habitantes es por eso necesario promover, estas uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger estas zonas. Principio de Contribucin. El valor de un inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras, mantenimiento adaptaciones que se les haga. Pero muchas veces estas inversiones no generan un valor mayor al que se hizo la inversin; sino una perdida, es decir la contribucin genera un ingreso mximo hasta cierto lmite. Despus la productividad tender a bajar hasta tener resultados negativos. Principio de Oferta y Demanda. Este principio se ve afectado en relacin directa al aumento disminucin de la poblacin, la demanda insuficiencia de inmuebles, cuando la demanda supera la oferta, el precio del activo est por encima el valor ms probable (la media) y cuando la oferta supera la demanda el precio del activo est por debajo del valor ms probable. Derivado de estas situaciones se hace necesario definir un factor que adecue el valor probable de los inmuebles a las circunstancias econmicas en que se realiza la transaccin, esto es, un factor de oferta y demanda. Criterio de Herweet.21 El cual combina, la condicin de la oferta con la condicin de la demanda, y se aplica al bien inmueble, dependiendo del momento econmico que viva la actividad inmobiliaria al momento de efectuar la valuacin. (Ver grfica #1)
21
Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercializacin. Medelln, Colombia: Registro Nacional de Avalos.
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Grfica #1, Unin de conceptos econmicos y estadsticos.
Fuente: Daniel DAmato B (2012) Mtodo Herweet.
La tabla de Herweet trabaja con calificaciones para la oferta y la demanda desde Exigua hasta Excesiva. La grfica anterior incorpora estas condiciones de la tabla de Herweet, en donde a cada condicin le corresponde una distancia en desviaciones estndar desde el valor medio, positiva a la derecha y negativa a la izquierda. Segn la situacin del mercado de bienes inmuebles Herweet, clasifica la oferta y la demanda, y les asigna un porcentaje con el cual pueden ser inidentificadas. (Ver Tabla #1) Tabla #1: Condiciones de Oferta y Demanda Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva Menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 1% y 3% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 3% y 5% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 5% y 7% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 7% y 10% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 10% y 15% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 15% y 20% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 20% y 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado
Fuente: Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercializacin.
25.
26
Las condiciones de oferta y demanda establecidas en la tabla anterior son usadas como referentes para identificar los coeficientes que se debern utilizar en la obtencin del factor aplicable al bien inmueble que se esta valuando. (Ver tabla #2)
TABLA #2. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda. Condicin de Oferta Coeficiente. Oferta Condicin de Demanda Coeficiente. Demanda
Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva
165.83200 144.22400 126.49300 111.80400 100.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302
Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua
165.83200 144.22400 126.49300 111.80400 100.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302
Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIN, una "ciencia". Argentina
Una vez determinada la condicin de la oferta y la condicin de la demanda, se combinan los factores obtenidos (multiplicndolos entre s) para de esta manera, obtener segn este criterio (el de Herweet) el coeficiente ms idneo a aplicar al inmueble en relacin con el mercado existente para el tipo de bien en estudio. 2.4. Mtodos de Valuacin. 22 Para obtener el valor de los inmuebles, los mtodos ms usuales son lo siguientes: Capitalizacin de Rentas: aplicables a los bienes que producen una rentabilidad. Comparacin de Mercado: investigacin de campo de bienes similares. De Reposicin: que representa la inversin necesaria para reponer el bien similar. Residual: utilizable para determinar el valor del suelo.
22
Perea G.J. (2002). Valoracin Catastral de inmuebles urbanos. (p.14). Madrid: Universidad Politcnica de Catalunya.
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27
Adems de estas metodologas de valoracin de inmuebles hay que tomar en cuenta que la valoracin catastral debe de mantener una relacin con el mercado inmobiliario y a la vez garantizar una distribucin equilibrada de valores, otorgando mayor valor a aquellos bienes que lo posean; Esta valoracin catastral es de carcter masivo por lo debe contener los mecanismos necesarios para garantizar el precepto de proporcionalidad y equidad que marca la Constitucin Poltica Mexicana. Mtodo de Capitalizacin de Rentas Es conocido como Mtodo de Ingreso. El concepto de este es que el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien, es decir, es un ejemplo tpico del principio de anticipacin, se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propsito de obtener, mediante la compra, el derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro, este ingreso se estima en trminos de cantidad, calidad y duracin, asimismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalizacin, en un valor presente de mercado. Para su desarrollo es preciso que expongamos algunos instrumentos de matemticas financieras que nos permiten el traslado de cantidades a travs del tiempo hasta un punto de origen, de modo que con su utilizacin podamos obtener el valor actual de cantidades futuras. La frmula para estimar el valor usando el enfoque de capitalizacin de ingresos es: Valor Actual de una nica cantidad futura se obtiene por aplicacin de la frmula siguiente:
Donde: V= Valor de capitalizacin. R1, R2,.Rn = Renta anual de la explotacin desde el primer ao hasta el final de la vida til. r = Tipo de capitalizacin. i = ndice de suma. n = Numero de aos, siendo n
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Cuando se considere una renta de la explotacin, R, constante a lo largo del tiempo la expresin de la formula anterior ser: Ingreso Neto (I) Tasa de Capitalizacin (R) = Valor (V)23
Mtodo de Comparacin de Mercado Este es uno de los mtodos ms usados en tasacin; Tambin se le conoce con el nombre de Mtodo de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de valor de cambio opera muy bien en reas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la informacin de venta de propiedades comparables o similares. Lo sealado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se est tasando, asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad. Cuando el mtodo se expone en forma tan sencilla, da la impresin de que se trata de un problema de fcil solucin y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaucin que ellas tengan alguna relacin con la propiedad que se est valorando, sin cuidar y establecer la comparacin de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretacin o relacin de la informacin puede generar una opinin adversa a la realidad. El mtodo comparativo es eminentemente prctico; sin embargo, la calidad de la tasacin depende de la experiencia del tasador y de la profundidad de la investigacin realizada. Entre ms fuentes de informacin sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del anlisis tendr un valor ms preciso. Este mtodo involucra cuatro fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber: - Seleccin de ventas de propiedades similares - Verificacin de las ventas - Anlisis de las ventas - Homologacin ventas
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Sub-Direccin de Fiscalizacin (1996). Manual de Procedimientos para el Avalu Administrativo. Costa Rica: Administracin tributaria regional.
28.
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Se seleccionarn las muestras a utilizar en base a criterios de estratificacin o de filtros. As un primer criterio de estratificacin ser el uso, un segundo criterio de filtro, podr ser la localizacin, el tercer criterio podra ser la calidad de la construccin, as sucesivamente. Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto los valores homogeneizados de cada una de ellas, se calcular el valor final del inmueble objeto de tasacin. De la homologacin de ventas: Proceso por el cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus caractersticas son parecidos, pero no idnticos. Para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a algunos de ellos (comparables), se pueda lograr una conclusin respecto al valor del bien analizado (sujeto) ; habitualmente este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que debern ser cuantitativas preferentemente. Evitando en la medida de las posibilidades las comparaciones cualitativas. Factor de homologacin: Cifra numrica que establece el grado de diferencia, expresado en fraccin decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo gnero con base a sus caractersticas particulares, para hacerlos comparables entre s; de tal forma que la informacin obtenida respecto a uno de ellos (comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o menor a la unidad respectivamente, dependiendo si el bien en estudio es mejor o peor al comparable respectivamente.24 Los factores de homologacin comnmente utilizados son los siguientes: Factor de zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica, para la aplicacin de este factor se entender por: Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble. Factor de ubicacin (Fub): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea o corredor de valor en su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica.
24
Mario, M.T. (2012). Tcnicas de Homologacin en Inmuebles. Tijuana B.C. valuacin organizada, s.a. de c.v.
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Factor de superficie (Fsu): Factor que afecta al valor unitario del rea o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinacin de este factor se entender por: Lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea o en el corredor del valor. Factor de uso (Fus): Factor que interviene en el valor de un predio segn su uso dentro de un rea de valor especfica al aprovechamiento genrico que tiene cada porcin de construccin diferente al momento de evaluarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genrico se define bsicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipologa predeterminada de usos de suelo. Factor de Topografa (Fto): Se refiere a los grados de inclinacin que presenta el predio con relacin al horizonte natural (la pendiente o grado de inclinacin ser igual a la altura promedio entre la longitud total del terreno, tomada longitudinal o transversalmente). Este declive es importante para efectos de erosin, uso de la maquinaria, posibilidad de construccin, e infiere en el valor del predio. Factor de Grado de Conservacin (Fco): refleja la reduccin o incremento del valor con relacin al mantenimiento que se le ha dado a la construccin. Factor de Edad de las Construcciones (Fed): sirve para aplicar el demrito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en aos. En la elaboracin y revisin del valor unitario de suelo slo se llegar a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al rea o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisin del valor unitario de cada porcin de construccin slo se llegarn a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construccin. El Factor resultante (Fre). Ser la multiplicacin de todos los factores de ajuste: Fre = Fzo x Fub x Fsu x Fus x Fto x Fco x Fed Este factor resultante (Fre) ser el componente de correccin que multiplicado por el precio de venta entre los metros cuadrados del inmueble nos dar el valor unitario resultante (Vur).
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Para que la homologacin de ventas sea relevante debe de tener como mnimo tres elementos de comparacin de tal forma que el valor unitario homologado sea derivado de la siguiente ecuacin: (Ver tabla 3).
Vuh = ( Vur1 + Vur2 + Vur3 ) / 3

Tabla 3, Ejemplo de Homologacin de ventas
Homologacin de Ventas Valor Unit. Precio Unit. Factores de Homologacin Factor Res. Resultante rea m2 $/m2 Zona Ubic. Sup. Uso Topo. Serv. Edad Fre. ($/M2) 50,000.00 $ 272.80 1.05 0.90 0.91 0.95 0.95 0.95 0.90 0.6635697 181.0218055 100,000.00 $ 111.60 1.05 1.00 1.06 1.00 0.95 1.00 0.85 0.8987475 100.300221 65,000.00 $ 186.00 1.05 1.00 0.95 1.00 0.95 0.95 0.90 0.8102194 150.7008038 Valor Unitario Promedio Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos
Fuente: Avalu profesional, Ing. Oscar A. Lepe Peralta
Oferta Precio de Venta 1 2 3 $ 13,640,000.00 $ 11,160,000.00 $ 12,090,000.00
$/M2 $/M3
$ $
144.01 140.00
Mtodo de Reposicin. Esta se basa en el principio de sustitucin, es decir, cul es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el tiempo requerido para hacerlo no genere ningn gasto adicional. Es especialmente til en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc., siempre que se empleen costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Adems, ha sido aceptado en nuestro pas en la tasacin tanto para fines contables como tributarios. Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificacin, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos necesarios para hacer una edificacin igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez establecido ese valor, debe aplicarse la depreciacin, es decir, restarle el desgaste por uso. Las actividades de este mtodo son: a.- Se establece el costo de reposicin o reproduccin de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del avalo. Lo anterior corresponde al monto de la inversin necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones tcnicas y todas las dems condiciones. b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciacin acumulada, obtenindose de esta manera el valor actual depreciado.
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VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIN - DEPRECIACIN Para la depreciacin se utiliza la formula de Ross-Heidecke (La vida til es la suma de la antigedad ms la expectativa de vida, que ser estimada por el tasador), el cul considera un comportamiento en una funcin curva que combina recta y parbola, adems de considerar el grado de conservacin, es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciacin por edad y por estado, este mtodo considera los siguientes principios bsicos: 1.- La depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. 2.- Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien 3.- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificacin debemos aplicar la siguiente frmula:
Donde: VA = valor actual Vnd = valor de nuevo para la edificacin x = edad actual n = vida probable E = Depreciacin por estado
La Norma Tcnica de Valuacin y Cartografa de Baja California establece las siguientes clasificaciones de gnero, calidad, vida til y conservacin para las construcciones, necesarias para el clculo de la depreciacin. (Ver tabla 4).
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Tabla 4, Caractersticas de las construcciones. # 1 2 3 4 5 GNEROS HABITACIONAL COMERCIAL INDUSTRIAL EQUIPAMIENTO RECREATIVO CATEGORIAS SUPERIOR MEDIA ECONOMICA CORRIENTE PRECARIA VIDA UTIL 80 AOS 50 AOS 40 AOS 30 AOS 10 AOS CONSERVACIN EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PESIMO
Fuente: Elaboracin propia con base Norma Tcnica en Valuacin y Cartografa de Baja California (2002)
Para determinar el coeficiente de depreciacin E se utiliza la tabla siguiente: (Ver tabla 5). Tabla 5, Tabla depreciacin por estado de conservacin
TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO
ESTADO CONDICIONES FSICAS CLASIFICACIN COEFIC. DEPREC.
1 2 3
Edificaciones nuevas sin daos en acabados o estructura. Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como aplanados y pintura. Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapis, puertas, ventanas, grifera y otros. Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberas, canoas, bajantes, loza sanitaria. Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: entrepisos, pisos, paredes secundarias, cielos. Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o ms elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros. A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, entrepisos y algunas paredes primarias Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata. Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolicin.
Nuevo Muy Bueno Normal
1.0000 0.9680 0.9748
4 5 6 7 8 9
Regular Reparaciones Sencillas Reparaciones importantes Rehabilitacin completa Ruinoso Inutilizable
0.9191 0.8199 0.6680 0.4740 0.2480 0.1000
Fuente: Ministerio de Hacienda (2007), Valores Base Unitarios, Costa Rica
Con los datos obtenidos en las tablas 2 y 3 es posible obtener el valor actual ya depreciado de una construccin.
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Mtodo Residual. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del costo de la construccin (real o potencial) Cc, sumndole el costo del suelo Cs los gastos de la promocin Gp y los beneficios de la promocin Bp segn la siguiente formulacin general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios ms los costos de la construccin, tendremos: Cs = Vv (Cc + Gp + Bp) Es prctica usual que el valor de un terreno en brea o dotado parcial o totalmente de servicios que incluya o no construcciones, se estime con base en el anlisis de las caractersticas extrnsecas (ubicacin, tipo y calidad en los servicios pblicos, vistas panormicas, uso de suelo en la zona, entre otros) y de las caractersticas intrnsecas (superficie, topografa, forma, frente, tipo y calidad de la construccin, equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al mismo bien, as como con base en la observacin del mercado inmobiliario y a la aplicacin y ponderacin de las variables predominantes. Sin embargo, cuando la informacin de mercado es insuficiente, errtica, o heterognea, o las caractersticas del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el ms representativo, se hace necesaria la utilizacin del Mtodo Residual. El valor residual de terrenos urbanos es de aplicacin obligada en los casos en que la investigacin de mercado no proporciona informacin para determinar su valor comercial, bien sea porque no haya en el mercado terrenos similares al sujeto en estudio, o porque la informacin no est disponible.25 Con el objeto de ajustar los valores de los inmuebles obtenidos del mercado inmobiliario y el afn de conocer dos factores bsicos que influyen en el proceso valuatorio: el del porcentaje de ajuste del precio de venta entre el de oferta y el de cierre de la operacin de compraventa se define un factor de comercializacin de 100*0.95*0.95=0.9025
25
INDAABIN (2009). Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos valuatorio. Mxico: INDAABIN.
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Maestra en desarrollo urbano Valor Residual del Terreno = (Factor de comercializacin * Precio de venta)-Valor ajustado de las construcciones. Vt = (0.9025*P.v.)-V.c.a.
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Para la aplicacin de los valores ajustados de construccin que se derivan de los factores de estado de conservacin y vida til remanente, se aplican los criterios de Ross Heidecke.
Valoracin Masiva. La valuacin masiva se realiza cuando se hace un estudio de valores en todo el universo de datos catastrales. Es entonces que se realiza un detallado estudio de mercado de valores unitarios de suelo y de construccin, mismos que se incorporan a la base de datos, para afectar los datos generales del predio, y obtener as un nuevo valor catastral actualizado. Los procedimientos de esta valoracin catastral masiva de inmuebles deben garantizar los principios de proporcionalidad, equidad fiscal y seguridad jurdica.27 Las actividades realizadas para una valuacin masiva son las siguientes:
Definicin de zonas homogneas de valor. Recopilacin de datos de servicios pblicos, infraestructura y equipamiento urbano. Actualizacin de los datos generales y detallados de cada predio. Determinacin de los valores unitarios tanto de suelo como de construccin. Clculo del valor catastral de cada predio a travs de un sistema informtico.
Existen tres mtodos para la valuacin catastral masiva, simplificado, intermedio y detallado. Mtodo Simplificado: Se utiliza cuando se dispone solo de la informacin catastral elemental. Considera solamente zonas homogneas y no bandas de valor. La tipologa asignada a sus construcciones se hereda de la tipologa predominante de la manzana donde se ubican. Destinado a ser utilizado en forma provisional, mientras se evoluciona a un mtodo detallado. El grado de confiabilidad del valor catastral vara del 65% al 80%.
26 27
Grajeda G.M. (2001). La valoracin catastral en Tijuana B.C. Tijuana: Colegio de Ingenieros A.C. Secretaria de Desarrollo Social (1996). Manual de Valoracin Catastral. Hermosillo: SDS.
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Mtodo Intermedio: Se utiliza cuando se dispone de informacin catastral bsica, considera zonas homogneas y bandas de valor. La tipologa constructiva se individualiza a cada edificacin. Destinado a ser utilizado en forma masiva. Utiliza factores de mrito y demrito basados en datos que se pueden obtener de documentos cartogrficos. El grado de confiabilidad del valor catastral vara del 75% y 90%.
Mtodo Detallado: Se utiliza cuando se cuenta con informacin catastral a detalle. Considera zonas homogneas y bandas de valor. La tipologa constructiva se individualiza a cada edificacin. Destinado a ser utilizado en forma masiva y en investigaciones pormenorizadas ante requerimientos u otras prcticas fiscales. Los factores de mrito-demrito aplicados requieren investigacin de campo. El grado de confiabilidad del valor catastral se sita entre el 85% y 100%.
Zonas Homogneas: El rea homognea es la delimitacin constituida por un conjunto de manzanas que cualitativa y cuantitativamente tienen como caractersticas predominantes el rgimen jurdico de la propiedad; uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios pblicos, infraestructura y equipamiento; nivel socioeconmico de la poblacin; tipo y calidad de las construcciones y valores unitarios de suelo. La delimitacin tcnica de las reas homogneas se har en polgonos cerrados de forma y tamao variables integrando manzanas completas; su permetro deber estar definido por lmites fsicos como son vialidades y accidentes topogrficos, que determinen las caractersticas predominantes y que permitan establecer con claridad las demarcaciones de unas y otras.28
28
Instituto de Informacin e Investigacin Geogrfica, Estadstica y Catastral del Estado de Mxico (2009).Titulo Quinto del Catastro, Capitulo Cuarto, Artculo 187 y 188.
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Maestra en desarrollo urbano Para efecto de esta norma de homologacin se tomarn las siguientes caractersticas:
Tabla 6, Caractersticas de homologacin.
CARACTERISTICAS DE HOMOLOGACIN
a).- Ubicacin relativa. b).- Servicios disponibles y calidad de los mismos c).- Infraestructura. d).- Equipamiento urbano. e).- Accesos viales f).- Caractersticas topogrficas g).- Edad de la colonia h).- Densidad de poblacin i).- Nivel socio-econmico j).- Uso de suelo predominante
Fuente: Elaboracin propia con base Norma Tcnica en Valuacin y Cartografa de Baja California (2002)
Se le otorgar un valor de ponderacin a cada una de las caractersticas establecidas en el apartado anterior, lo cual servir para establecer el factor de homologacin para cada zona. En aquellas colonias que no existiera movimiento inmobiliario que permita determinar su valor de mercado, se le considerar el valor establecido en alguna colonia homognea.
Los Catastros.
El verdadero problema de los catastros es la asignacin del valor catastral al inmueble, por muy preciso y riguroso que se sea en el desarrollo del proceso siempre se requerir la participacin (el juicio) del tcnico sobre una de las variables explicativas que conforman el valor del inmueble. Y como tal sta ser, o podr ser, la va por la que se canalizarn las reclamaciones administrativas que intenten desacreditar el proyecto; no porque el valor sea alto o bajo en relacin con la referencia elegida (valor de mercado, hipotecario, declarado,...), sino porque sirve para estimar la base imponible del tributo. En aquellos pases en los que la fiscalidad inmobiliaria no es el objetivo prioritario del Catastro (Emiratos rabes, Cuba,...) los problemas derivados de la asignacin de un valor a los inmuebles son de mucha menor trascendencia. El conjunto de actividades encaminadas hacia la realizacin de una valoracin de bienes inmobiliarios no supone que vaya a conducir a la determinacin del Valor Real, sino que simplemente garantiza que el proceso de valoracin se ha desarrollado acorde con la consideracin de los distintos aspectos valorativos que para la situacin especfica deben tenerse en cuenta. Lo que se obtiene son unos valores de referencia vlidos.
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Maestra en desarrollo urbano La mejor manera de analizar una sociedad es viendo quienes pagan impuestos, sobre que se pagan impuestos y como se determinan, recolectan y gastan los mismos.29 2.4. Marco Legislativo. El objetivo de abordar el tema de la valuacin desde esta perspectiva tiene su razn de ser en el hecho de que cualquier mtodo o sistema de valuacin que se adopte debe sujetarse, necesariamente a los principios jurdicos de justicia tributaria, so pena de generar desconciertos en la gestin catastral que pueden llegar incluso a propiciar la devolucin de las contribuciones y a la posibilidad de fincar responsabilidades patrimoniales a los funcionarios. La Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos (CEPUM), establece en la fraccin IV del artculo 31, que una de las obligaciones de los mexicanos es la de Contribuir para los gastos pblicos, as de la Federacin, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes. Esta disposicin claramente establece cuatro elementos que normarn el diseo de los impuestos y por lo tanto, de sus elementos constitutivos, estos elementos son: Las contribuciones deben estar destinadas al financiamiento de los gastos pblicos. Deben ser proporcionales. Deben ser equitativas. Deben estar contenidas en ley. Estos elementos de la disposicin constitucional citada se fundamentan en los principios de equidad, proporcionalidad y legalidad, descritos a continuacin: Principio de equidad. Comnmente este principio se expresa como trato igual a los iguales y desigual a los desiguales. Este principio no implica la necesidad de que los sujetos se encuentren, en todo momento y ante cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino que, sin perjuicio del deber de los poderes pblicos de procurar la igualdad real, dicho principio se refiere a la igualdad jurdica, es decir, al derecho de todos los gobernados de recibir el mismo trato que quienes se ubican en similar situacin de hecho porque la igualdad a que se refiere el artculo 31, fraccin IV, constitucional, lo es ante la ley.
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Charles, A. (1999) For Good And Evil, The Impact Of Taxes On The Course Of Civilization. USA: Madison Books.
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Maestra en desarrollo urbano De lo anterior derivan los siguientes elementos objetivos, que permiten delimitar al principio de equidad tributaria: a) No toda desigualdad de trato por la ley supone una violacin al artculo 31, fraccin IV, de la CPEUM, sino que dicha violacin se configura nicamente, si aquella desigualdad produce distincin entre situaciones tributarias que pueden considerarse iguales sin que exista para ello una justificacin objetiva y razonable. b) A iguales supuestos de hecho deben corresponder idnticas consecuencias jurdicas; c) No se prohbe al legislador contemplar la desigualdad de trato, sino slo en los casos en que resulta artificiosa o injustificada la distincin. d) Para que la diferenciacin tributaria resulte acorde con las garantas de igualdad, las consecuencias jurdicas que resultan de la ley, deben ser adecuadas y proporcionadas, para conseguir el trato equitativo, de manera que la relacin entre la medida adoptada, el resultado que produce y el fin pretendido por el legislador, superen un juicio de equilibrio en sede constitucional Principio de proporcionalidad. La Suprema Corte de Justicia de la Nacin ha sostenido que el principio de proporcionalidad tributaria exigido por el artculo 31, fraccin IV, de la CPEUM, para el caso de los impuestos consiste en que los sujetos pasivos de un tributo deben contribuir a los gastos pblicos en funcin de su respectiva capacidad contributiva. Lo anterior significa que para que un gravamen sea proporcional, se requiere que el hecho imponible del tributo establecido por el Estado, refleje una autntica manifestacin de capacidad econmica del sujeto pasivo, entendida sta como la potencialidad real de contribuir a los gastos pblicos. Una manifestacin clara de la capacidad de contribuir es la riqueza manifiesta del ciudadano, en este caso la propiedad o posesin de inmuebles. Desde la perspectiva del impuesto predial, se considera que el valor de los inmuebles es un buen indicador de la capacidad de pago de su propietario. En este punto se hace necesario introducir un elemento ms en el anlisis. En Mxico, los catastros (estatales o municipales) son los entes que inciden en la determinacin del valor de estos bienes para efectos de tributacin inmobiliaria, por lo tanto, la calidad de su gestin, circunscribindonos exclusivamente en este momento, a la materia de valuacin, tendr un efecto directo en el cumplimiento de este principio. rea Sistemas de informacin geogrfica 39.
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Desde este punto de vista, es posible intuir que, una de las formas ms equitativas de repartir el costo de las ciudades, es hacerlo en funcin del valor de los inmuebles, dado que refleja, tanto la capacidad de pago de su propietario como la incidencia sobre dichos bienes de la actuacin municipal (o del estado) a travs de los catastros. Si el principio de equidad implica igualdad jurdica, es decir, al derecho de recibir el mismo trato que quienes se ubican en similar situacin de hecho, entonces los impuestos inmobiliarios deben garantizar, en su diseo, un trato igual para todos los obligados al pago, sin diferenciaciones que afecten la realidad jurdica de igualdad.30 La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Establece en su artculo 75-BIS-A el Impuesto Predial y sus caractersticas. A.- Es objeto del Impuesto Predial: i).- La propiedad de predios urbanos y rsticos y las construcciones permanentes existentes en ellos. ii).- La posesin de predios urbanos y rsticos y las construcciones permanentes existentes en ellos: B.- Son sujetos del Impuesto: i).- Los propietarios de predios a que se refiere el Inciso a fraccin A de este Artculo. ii).- Los poseedores de predios a que se refiere el Inciso b fraccin A de este Artculo. iii).- Los fideicomitentes, mientras sean poseedores del predio objeto del fideicomiso o los fideicomisarios que estn en posesin del predio, aun cuando todava no se les trasmita la propiedad a los terceros adquirentes por cualquier acto derivado de un fideicomiso. C.- La base del Impuesto es la siguiente: Tratndose de predios urbanos o rsticos: i).- El valor catastral que resulte de la aplicacin de la tabla de valores catastrales unitarios, base del impuesto predial, autorizada para cada municipio, el cual deber ser equiparable al valor de mercado. D.- La tasa del impuesto que corresponda pagar, ser la que se determine en la Ley de Ingresos de cada Municipio del Estado, para el ejercicio fiscal correspondiente.
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Azpeitia, R.E. (2006). El valor catastral y justicia tributaria. Mxico: UNAM.
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La Ley de Ingresos para el Municipio de Tijuana del Estado de Baja California. Establece en su artculo 4. El Impuesto Predial, se causar de acuerdo a lo que se establece en la Ley de Hacienda Municipal y Ley del Catastro Inmobiliario, ambas del Estado de Baja California. As como en el Reglamento del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California para el Municipio de Tijuana, Baja California, de conformidad con la Tabla de Valores Catastrales Unitarios, elaborada por el Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario de Tijuana, y aprobadas por el Congreso del Estado para el Municipio de Tijuana, Baja California. El monto del impuesto predial se determinar multiplicando los valores catastrales unitarios de terreno y construccin, segn corresponda, por el nmero de metros cuadrados que corresponda a las superficies de terreno y de construccin de cada predio. Para efectos del clculo del impuesto predial se obtendr el valor catastral de los inmuebles sobre los cuales se cause dicho impuesto, aplicando el valor unitario de terreno que le corresponda adicionado con el producto que resulte de aplicar un 20% (veinte por ciento) del valor unitario de construccin que le corresponda conforme a la tabla de valores catastrales unitarios base del impuesto predial vigente para dicho ejercicio fiscal en el municipio de Tijuana. Artculo 5.- La contribucin por concepto del impuesto predial anual, se regir en base a la tabla de valores catastrales unitarios, aprobados por el Congreso del Estado, y no podrn ser menor a 3.00 veces el salario mnimo diario general vigente. Ley Del Catastro Inmobiliario Del Estado De Baja California. Artculo 2.- El Catastro Inmobiliario es el inventario de la propiedad raz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificacin, localizacin, descripcin, deslinde, cartografa y valuacin de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado de Baja California; con las caractersticas fsicas, geomtricas, socioeconmicas y jurdicas que los definen y constituyen adems de: I.- Identificar y deslindar los bienes inmuebles, los derechos de va y espacios pblicos.
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II.- Integrar y mantener actualizada la informacin relativa a los registros, padrones y documentos referentes a las caractersticas cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles y aspectos asociados a ellos. III.- Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles. IV.- Integrar la cartografa catastral de los bienes inmuebles en el territorio del Estado. V.- Aportar la informacin tcnica en relacin a los lmites del territorio del Estado de sus Municipios, de los centros de poblacin y dems localidades. Artculo 4.- Todos los bienes inmuebles ubicados dentro del territorio del Estado de Baja California, debern estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalo, sin importar su tipo de tenencia, rgimen jurdico, de propiedad, uso o destino. Artculo 5.- Para los efectos de esta Ley, se entender por: V. Zonificacin Catastral.- La demarcacin del territorio del Estado en zonas, sectores o colonias, de acuerdo a las caractersticas sealadas en esta Ley. VI. Zona Catastral.- Son las reas en las que se dividen los Municipios y que presentan caractersticas homogneas en cuanto a sus aspectos fsicos, econmicos, sociales, de uso actual y potencial del suelo, que preferentemente estn delimitadas por rasgos fsicos, como carreteras, caminos, brechas, vas y arroyos. IX.- Valores Unitarios: a).- Del Suelo.- Los determinados para el suelo por unidad de superficie. b).- De Construccin.- Los determinados para las distintas clasificaciones de construccin por unidad de superficie o de volumen. X.- Valor Catastral.- El asignado a cada uno de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado, de acuerdo a los procedimientos a que se refiere esta Ley. XI.- Valuacin Catastral.- El conjunto de actividades tcnicas realizadas para asignar un valor catastral, por primera vez, a un bien inmueble.
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XII.- Valor Provisional.- El asignado a un bien inmueble cuando al sector catastral en que se localice, no se le hayan asignado valores unitarios del suelo o, habindosele asignado, hayan cambiado las caractersticas esenciales de su entorno urbano y su determinacin se realice en base al valor unitario aprobado para algn sector catastral semejante. XIII.- Actualizacin del valor catastral.- El conjunto de actividades tcnicas realizadas para asignar nuevo valor catastral, a un bien inmueble. Artculo 12.- Corresponde a los Ayuntamientos: IX.- Elaborar las propuestas de zonificacin y sectorizacin catastral y de valores unitarios del suelo y de construccin y remitirlas, para su revisin y opinin del Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario. X.- Aplicar los valores catastrales unitarios que apruebe el Congreso del Estado. XI.- Practicar la valuacin catastral de los bienes inmuebles en particular, con base a los valores unitarios y normas tcnicas que se emitan, de conformidad a lo dispuesto en la presente Ley. XII.- Determinar valores catastrales provisionales a los bienes inmuebles, de acuerdo a los valores asignados a sectores catastrales de caractersticas semejantes. Artculo 16.- A los Consejos Municipales del Catastro Inmobiliario, dentro de su jurisdiccin territorial, les corresponden: I.- Revisar y aprobar las propuestas de zonificacin y sectorizacin catastral, elaborados y remitidos por el titular de la Dependencia del Catastro Municipal y someterlos a travs del Ayuntamiento, a la aprobacin del Congreso del Estado. II.- Elaborar, revisar y proponer a travs del Ayuntamiento, al Congreso del Estado los valores unitarios de suelo y construccin. Artculo 17.- La determinacin de la zonificacin, sectorizacin y sub-sectorizacin catastral y de los valores unitarios de suelo, se har tomando en consideracin alguno de los siguientes factores:
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I.- Grado de urbanizacin y caractersticas de los servicios pblicos, infraestructura y equipamiento; II.- Uso actual y potencial del suelo. III.- Tipo y calidad de las construcciones; IV. ndices socio-econmicos de los habitantes. Norma Tcnica de Valuacin Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografa y Registros del Estado de Baja California. Con fundamento en lo dispuesto en el Captulo Primero Artculo 7, Captulo Segundo Artculos 10 Incisos I, II y Artculo 11 de la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de Baja California. Establece que dentro de las atribuciones que marca la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de Baja California los Catastros Municipales estn: la elaboracin de propuestas de zonificacin y sectorizacin catastral y de valores unitarios del suelo y construcciones, practicar la valuacin catastral de los bienes inmuebles en particular, determinar valores catastrales provisionales y emitir avalos catastrales de bienes inmuebles ubicados en su jurisdiccin. Constituye la existencia de los Consejos Municipales de Catastro los cuales tiene dentro de sus funciones el revisar y aprobar las propuestas de zonificacin catastral, elaborados por la Dependencia de Catastro, as como elaborar, revisar y proponer al congreso del Estado los valores unitarios del suelo y construccin. Que para establecer en forma justa y equitativa la capacidad de pago de impuestos prediales de un propietario se considera admisible usar el valor del inmueble como indicador, admitiendo adems como principio general que la accin municipal (la realizacin de obras y prestacin servicios pblicos) incide en los valores de los bienes inmuebles. De ello se infiere que el reparto del costo de la ciudad es equitativo cuando se realiza en funcin del valor de los bienes inmuebles. Catastro debe suministrar un valor base relacionado directamente con los valores de mercado. Que es imprescindible que el valor catastral sea revisado peridicamente, dado que las variables de mercado, bsicamente dentro de los escenarios urbanos no se desarrollan uniformemente en todas las zonas al mismo tiempo.31
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GobBC. (2002). Norma Tcnica de Valuacin Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografa y Registros del Estado de Baja California. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.
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Reglamento para la prctica de avalos fiscales Para el municipio de Tijuana, B. C. Artculo 1.- El presente Reglamento es de orden pblico e inters general, tiene por objeto fijar las normas para la prctica de avalos y reglamentar la actividad de los valuadores fiscales municipales y es de observancia general en todo el Territorio del Municipio de Tijuana. Artculo 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalo fiscal el estudio tcnico realizado por el Valuador Profesional debidamente autorizado; que tiene por objeto determinar el valor comercial de un bien inmueble en funcin dela unidad monetaria, en fecha determinada para su aplicacin como base en el clculo de los impuestos que al efecto fijen las leyes. Estimacin del valor. Para este efecto deber determinarse el valor siguiendo por lo menos dos de los tres enfoques tradicionales de anlisis. a).- De Comparacin o mercado b).- De costo o de reposicin depreciada o fsica. c).- De rentas o de ingreso. Una vez calculado el valor conforme a la tcnica de cada enfoque el Valuador deber ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinacin del valor comercial. Tratndose de inmuebles destinados a renta deber siempre incluirse el estudio del valor mediante el enfoque de ingreso.
2.5 La Gestin y Aplicacin. La gestin catastral es una competencia local, las leyes de Municipalidades generalmente atribuyen a los gobiernos locales esta responsabilidad. La diversificacin de municipios o ayuntamientos, con sus diferentes niveles de desarrollo, dimensin territorial, criterios de jurisdiccin, topografa y capacidad de gestin hace que la actividad catastral pase por diferentes esferas de actuacin. (Ver grfica 2).
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Grfica #2, La gestin Catastral
Fuente: Gabriel Ortiz (2007) Etapas de la Gestin Catastral, Honduras
A. Esfera Tributaria. Es la etapa en que la gestin catastral se vincula directamente al cobro de tributos, y a su vez se divide en tres niveles de actuacin: 1. Identificacin. La prioridad de este nivel est orientada al cobro tributario. En este aspecto la informacin catastral existente corresponde a un simple padrn de contribuyentes y su funcin ms importante es responder la pregunta A quien le cobro? 2. Valoracin. En un segundo nivel de visin territorial busca dimensionar el tamao del cobro del tributo, presumiendo que se sabe a quien cobrarle, surge la segunda pregunta: Cunto le cobro?, a lo que la gestin catastral pretende responder proporcionando un valor que pueda ser justo. Hasta este punto no existe informacin geomtrica de la parcela, y aunque puede existir una ficha catastral que adicionalmente refleja datos de rea, uso o linderos, contina siendo una informacin incierta y subjetiva.
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En esta etapa surge el concepto conocido como Declaracin Jurada, que consiste en un documento particular, donde el contribuyente asegura estar actuando de buena fe en la declaracin de sus bienes. 3. Gestin del cobro. En un tercer nivel, donde existe la informacin de la geometra y condiciones fsicas de las parcelas, los criterios de valoracin pueden ser proporcionales a su rea, surge entonces el concepto de Avalo o valoracin catastral. En este nivel, las dos preguntas anteriores han sido superadas, la tendencia se orienta a responder una tercera pregunta: Cmo le cobro?, responsabilidad que no debe asumir, pues no es su competencia. Est esfera incipiente suele mantenerse en muchos municipios en un crculo vicioso de tres aos, donde la gestin catastral se resume en responder a tres preguntas, a quien cobrarle, cuanto cobrarle, y cmo cobrarle. Pero toda la actuacin en este aspecto corresponde al departamento de control tributario, y esta es una de las razones, por las cuales muchos municipios mantienen en un solo departamento las gestiones catastral y tributaria. Existe un aspecto transversal en esta primera esfera que ha sido objeto de muchos conflictos, y es la responsabilidad que la ley le permite a la municipalidad de otorgar ttulos de propiedad. En este sentido las leyes han ido evolucionando en un nivel en que la gestin y disponibilidad de informacin no ha sido suficiente, esto complica el proceso ante arraigadas costumbres de irregularidad en la tenencia de la tierra, poca cultura registral y traslape de competencias en la emisin de ttulos por parte de las instancias agrarias e Instancias de Registro de Propiedad. Este aspecto ha generado un nivel de complejidad a las municipalidades, por lo general se identifica con una mala experiencia en la gestin catastral. B. Esfera de Gestin. Esta es otra etapa superada por muchas municipalidades, que rompen los procesos insanos de transicin en los gobiernos locales, y se centra en poder separar la gestin catastral de la gestin de tributos. Su vinculacin nicamente existe para responder a las primeras dos preguntas, a quien cobrar y cuanto cobrar. Est esfera se separa tambin en tres niveles:
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4. Actualizacin. El departamento de catastro ya no intenta realizar levantamientos repetitivos sobre zonas que ya tiene levantadas, se esfuerza por mantenerlas actualizadas y por extenderse a la meta de mensurar toda su jurisdiccin. Para esto debe romper los procedimientos tradicionales de ejecutor y se convierte en una figura normativa en una labor que comparte en concesiones con entidades locales privadas o de la sociedad civil. 5. Servicios Mejorados. Surge la necesidad de la prestacin de servicios relacionados al ordenamiento territorial, generalmente esta necesidad hay que inducirla por medio de procesos cclicos de actualizacin o de ordenamiento, en este momento el usuario del catastro percibe el catastro de forma diferente a lo que haba considerado antes, una herramienta municipal para cobrarle ms impuestos. 6. Generacin de Polticas. Los municipios logran la utilizacin de la informacin catastral, en combinacin con otra informacin regional para la implementacin de planes de ordenamiento, proyectos de inversin, desarrollo econmico local y la generacin de polticas territoriales que conlleven a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. A este nivel la integracin entre el gobierno municipal, la sociedad civil y la participacin privada se complementan. Este es el proceso en que los planes estratgicos municipales deben vincularse a los proyectos de inversin y los programas de actuacin comunitaria. Bajo la concepcin de los procesos administrativos de Amrica Latina, en la medida que los municipios se asocian para el mejor logro de sus objetivos de beneficio comn surgen las mancomunidades, como entes representativos de los municipios involucrados, para procesos y proyectos de ejecucin conjunta en pro de una mejor gestin del territorio. Ante La posibilidad de alcanzar economas de escala por medio de la reduccin de costos en algunas actividades compartidas, la gestin catastral se convierte en un reto ante un creciente avance de las tecnologas, herramientas y modelos de gestin de recursos. La oportunidad de vincular un esfuerzo local, que realizan los municipios o mancomunidades se vuelve sumamente importante, cuando existe un esfuerzo nacional por integrar los procesos en la gestin territorial.32
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Ortiz, G. (2007). Etapas de la Gestin Catastral. Honduras: GeoFum.
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La Gestin Catastral en Mrida Yucatn:

El Catastro Municipal de Mrida, es considerado uno de los mejores a nivel nacional por la transformacin integral que ha logrado. 33 El Catastro de Mrida cuenta con sistemas de calidad, certificaciones ISO 9000, trmites y servicios digitales, pagos automatizados tecnologa GPS. Como resultado de estos esfuerzos obtuvo reconocimientos nacionales e internacionales para servicios como Predial Mvil y Parques en Lnea, la pgina web fue catalogada como la mejor de los municipios de Mxico por la revista especializada Poltica Digital (2010); Mrida fue reconocida como la Ciudad ms Digital de Amrica Latina por el Rankin Motorola de Ciudades Digitales (2010); con un reconocimiento del IFAI (2011) por la calidad de la informacin relativa a la transparencia en el Ayuntamiento de Mrida. El Predial Mvil se catalog entre los 50 servicios ms innovadores del pas por parte de la publicacin especializada en gobierno digital Information Week (2010), para administrar la informacin alfanumrica del Padrn Inmobiliario Municipal se cre una herramienta informtica, el Sistema de Gestin Catastral SIGESCAT. (Ver grfica 3) Instrumento con el que Catastro Municipal de Mrida realiza la totalidad de sus trmites catastrales. El catastro de Mrida utiliza las tcnicas de valuacin mencionadas en el apartado 2.2 de este documento, la diferencia con otros catastros es que tiene integrado los valores de mercado a su sistema (SIGESCAT), a travs de las operaciones de traslado de dominio lo que le permite tener un valor unitario actualizado al momento de generar su tabla de valores.
Grfica 3, Sistema SIGESCAT.
Fuente: Automatizacin de la Gestin Catastral (2007), Catastro Municipal de Mrida, Yucatn
33
Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (2011). Estrategias y Logros Catastrales de los Gobiernos. Mxico: INEGI.
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La Gestin Catastral en Hermosillo, Sonora:

El municipio de Hermosillo inici la gestin a partir del ao 2000, con fundamento en lo establecido en el Artculo 115 constitucional. A partir de entonces inici un proceso de actualizacin de la informacin catastral, a travs de un intenso programa de investigacin de campo y digitalizacin de los datos obtenidos. Al mismo tiempo se incorpor a las funciones de la Direccin de Catastro el procesamiento del impuesto a la traslacin de dominio de los bienes inmuebles. Con el Objetivo de lograr tales metas, el ayuntamiento desarroll su propio sistema informtico para procesar dicha informacin llamado SISCAT, (Ver grfica 4) Al iniciar sus funciones catastrales, el municipio contaba con un inventario de 234,722 predios, de los cuales 226,329 eran urbanos y 8,393 rurales, con una facturacin del impuesto predial de $105081,679.00. En 2006 el nmero de predios es de 300,134, distribuidos en 291,172 urbanos y 8,962 rurales, con una facturacin del impuesto predial de $276316,543.00, lo que representa un incremento de 27.86% y 162% respectivamente en cada uno de los casos, con las mismas polticas de gestin catastral se logro incrementar la recaudacin en un 10% ms por concepto de impuesto predial para el ejercicio fiscal 2011.34
Grfica # 4, Sistema SISCAT.
Fuente: Diseo del sistema de Gestin Catastral (2009) Catastro Municipal de Hermosillo
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Catastro Municipal de Hermosillo (2009), Diseo del Sistema de Gestin Catastral (SISCAT). Hermosillo, Sonora
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El Catastro Municipal de Hermosillo, Sonora tambin utiliza las mismas tcnicas de valuacin que se exponen en el apartado 2.2 del marco terico, adems de que asociaciones como el colegio de valuadores y corredores inmobiliarios aportan su informacin sobre el mercado inmobiliario para alimentar el sistema (SISCAT), que hace que las zonas homogneas se estn actualizando continuamente, reduciendo as los factores subjetivos al presentar la tabla de valores al consejo de Catastro para su aprobacin. La planificacin y gestin del desarrollo territorial, social, econmico y poltico de un pas, en los diferentes niveles de gobierno (Nacional, Regional y Local), tienen como principal fuente de informacin al catastro actualizado y detallado del territorio, relativos a la ubicacin, extensin, derechos y restricciones. Los municipios que han logrado implementar un catastro integrado utilizan la informacin catastral como un instrumento de gestin eficaz y eficiente para el desarrollo sostenible del territorio, promoviendo, entre otros temas, la inversin pblica y privada, la lucha contra la pobreza y como consecuencia de ello han logrado niveles elevados de desarrollo social y econmico de sus habitantes, es as que los Gobiernos Locales que materializan sus inversiones en la generacin, mantenimiento y actualizacin de sus catastros, utilizan la informacin catastral como elemento fundamental en el desarrollo sostenible de sus respectivas jurisdicciones. La gestin catastral es un proceso continuo, derivado de la necesidad que tienen los municipios, de inventariar, medir, controlar, registrar, valuar y finalmente en su caso, tasar un impuesto sobre la propiedad raz a los pobladores de sus territorios. La base del Catastro es la informacin de la propiedad raz de su municipio, que debe de estar en una actualizacin continua y administrada de una manera eficaz y de esta forma sirva como instrumento en la toma de decisiones en la planeacin de la ciudad con el afn de lograr los fines sociales y econmicos que la sociedad requiere. Los sistemas de informacin geogrfica (SIG) son una herramienta fundamental para la administracin y actualizacin de la base catastral de cualquier municipio, como parte integral de un modelo de gestin, logran facilitar y fundamentar las tareas de delimitacin y valuacin de las zonas homogneas contenidas en sus lmites municipales.
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Un Sistema de Informacin Geogrfica (SIG o GIS, en su acrnimo ingls Geographic Information System) es una integracin organizada de hardware, software y datos geogrficos diseada para capturar, almacenar, manipular, analizar y desplegar en todas sus formas la informacin geogrficamente referenciada con el fin de resolver problemas complejos de planificacin y gestin geogrfica. Tambin puede definirse como un modelo de una parte de la realidad referido a un sistema de coordenadas terrestre y construido para satisfacer unas necesidades concretas de informacin. En el sentido ms estricto, es cualquier sistema de informacin capaz la de integrar, almacenar, editar, analizar, compartir y mostrar informacin geogrficamente referenciada. En un sentido ms genrico, los SIG son herramientas que permiten a los usuarios crear consultas interactivas, analizar la informacin espacial, editar datos, mapas y presentar los resultados de todas estas operaciones.35
Fuete: Graciela M. (2012), La ciudad viva. Argentina
Algunos de estos sistemas son de uso comn, como Google Maps y Arcgis Explorer que nos proporcionan informacin de forma gratuita y pueden ser utilizados como herramienta de investigacin.
Fuete: INAP. (2011), Caractersticas del Catastro moderno.
35
CEBRIAN, J. A. (1992). Informacin geogrfica y Sistemas de Informacin Geogrfica. Santander, Universidad de Cantabria.
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Mesa de Otay zona Este.
Caso de estudio.
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3.1. Un poco de Historia.

La Ciudad de Tijuana fue fundada oficialmente el 11 de julio de 1889, posteriormente con el correr de los aos, el intercambio de bienes, servicios y personas entre Mxico y Estados Unidos, particularmente con el Estado de California. Fue creciendo la ocupacin urbana de la Mesa de Otay, siempre relacionada con la actividad internacional. (Lacave V. M. (2010). Tijuana, Historia de un Porvenir. p. 177) Con la entrada de Estados Unidos a la Segunda Guerra Mundial y la construccin de la Base Naval Ream Field en San Diego. Se Impulsaron el desarrollo de actividades industriales en Mesa de Otay, as como el aumento de flujos mercantiles. En 1954 se construy la carretera Interestatal 5 desde San Diego a la frontera con Tijuana convirtindose este cruce fronterizo en el de mayor flujo entre Mxico y Estados Unidos. En 1957 la localidad de San Ysidro se integr a San Diego, con lo cual se estableci contigidad entre el centro de San Diego y la frontera. La Mesa de Otay empez a desarrollarse de manera significativa en la dcada de 1970 con la construccin de la Universidad Autnoma de Baja California y el Instituto Tecnolgico de Baja California, el aeropuerto internacional Abelardo Rodrguez, reas residenciales, as como la Ciudad Industrial, para albergar empresas internacionales que inquiran acercar sus productos a Estos Unidos, es en esos momentos que se convierte en el centro ms grande de maquiladoras de Tijuana. En el ao de 1985 se inaugur la Garita de la Mesa de Otay, convirtindose en el segundo cruce fronterizo en Tijuana, aumentando el comercio de esta rea de la frontera. A partir del inicio de sus funciones, la garita de Otay ha atendido todo el trfico de carga en esta zona de la frontera, por lo que adquiere una importancia especial para el desarrollo de la industria maquiladora Tijuanense, as como en el trfico comercial regional. Esta instalacin tambin da servicio a vehculos no comerciales y peatones. Una vez construidos los grandes equipamientos y la Garita, la zona este de Otay se ha ido convirtiendo en una de las ms dinmicas de la Ciudad de Tijuana: Basta mencionar que en la ltima dcada la zona de Otay ha tenido una tasa de crecimiento poblacional del 7.45%, mayor al que present la ciudad en su conjunto, llegando en las zonas de ocupacin al noreste a tasas de crecimiento del 153.33%.36
Centro de estudios para el desarrollo urbano y vivienda SUMA S.C. (2005). Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este. Tijuana: IMPLAN.
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54.
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El crecimiento ha sido impulsado no slo por la presencia de actividades industriales y por el dinamismo econmico al cruce fronterizo, sino por la accesibilidad que otorga la presencia de vialidades importantes como el Boulevard Bellas Artes, el Boulevard Industrial y la autopista a Tecate, que aunque es de acceso controlado, ha posibilitado la ocupacin de zonas de difcil acceso como la colonia Nido de las guilas y la 10 de Mayo. En resumen, la zona este de Otay integra los contrastes presentes en la ciudad de Tijuana, incluyendo el gran dinamismo econmico y de intercambio de bienes y servicios.
Mapa # 1, rea de Estudio
FUENTE: Instituto Municipal de Planeacin (2005)
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56
3.2. Delimitacin de la rea de estudio, Mesa de Otay zona Este.

Para efectos de esta investigacin se consider como punto de partida el polgono propuesto por el PDUCPT 2002-2025. Esta delimitacin original fue modificada considerando elementos fsicos reconocibles, como los lmites de la Delegacin Centenario, la estructura urbana y usos del suelo, as como el rea de influencia primaria producto de la integracin vial de las Garita Otay y la propuesta de la Garita Otay II. (Ver mapa # 2). La delimitacin de la Delegacin Centenario es la base de la divisin territorial y de la organizacin administrativa municipal, aunque el programa aplica slo en una porcin de su territorio. Con base en lo anterior el rea de estudio se delimita de la siguiente forma: Inicia al Norte en el punto donde confluye el lmite poltico-administrativo formado por el borde Internacional y el camino Bajada al Aeropuerto, sigue por la lnea internacional hacia el oriente por el 1er eje Oriente Poniente hasta el punto ubicado en las coordenadas UTM 517,268.89 y 3602,588.74 donde cambia a direccin sur poniente por el lmite fsico delimitado por un camino de terracera, hasta llegar a la autopista Tijuana-Tecate. Desde este punto contina hacia el poniente bordeando la autopista hasta llegar a la calle Mexicanidad en la colonia 10 de Mayo, donde continua por esta, hasta el cruce con la calle 25 de Septiembre para continuar hacia el sur oriente por la calzada de las Torres hasta la interseccin con la calle de los Topgrafos para continuar hacia el sur poniente, bordeando las colonias: Zona industrial 430-A y la Ciudad Industrial teniendo estas colonias como lmite sur del polgono, y continuando hasta la calle de Presidente Lzaro Crdenas pasando por la calle de Noem Chvez en la colonia Las Torres hasta llegar a la colonia Vista Alamar. Para continuar hacia el sur poniente hasta el entronque del Blvd. Las Torres y la calle de prolongacin Av. de los Aztecas hacia el norponiente hasta la calle Blvd. de las Palmas donde continua hacia el sur poniente hasta el entronque con la calle Camino al Aeropuerto, bordeando las colonias de Bosque de las Araucarias, el lmite del el Centro Comercial Otay y la Colonia de La Pechuga hacia el norte hasta donde la calle Camino Bajada al Aeropuerto cambia de nombre a Mar Bermejo hasta llegar a la frontera Mxico-Americana donde es el punto de inicio ( Ver mapa # 2).
56.
57
El rea tiene una superficie aproximada de 2,356.2 hectreas, con 605 manzanas y alrededor de 17 mil lotes, representando el 62.2% de la superficie total de la Delegacin Centenario. En la zona de estudio se ubican las colonias Garita de Otay, La Pechuga, Bosque de las Araucarias, Otay Constituyentes, Maestros Universitarios, Perimetral Norte, Nueva Tijuana Mdulo de Otay, FOVISSTE I, FOVISSTE II, FOVISSTE V, Rinconada de Otay, Otay Delicias, Vista Alamar, Valle Vista I, Ro Vista, Otay Tecnolgico, Roberto de la Madrid, Parque Industrial Ejido Chilpancingo, Ejido Chilpancingo, Ciudad Industrial, rea Industrial 430-A, Anexa Magisterial, Magisterial, Las Torres, Rancho Escondido, Nido de las guilas, Rinconada, 10 de Mayo, Granjas Familias Unidas, Xicotncatl Leyva, Otay Galeras, Manuel Rivera Anaya, Plazas, Parque Industrial Tijuana.37
Mapa # 2, Zona de Estudio.
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Google Maps y datos del IMPLAN (2005)
37
Instituto Municipal de Planeacin (2005). PDUCPT 2002-2025. Tijuana: IMPLAN.
57.
58
3.3. Anlisis del rea de estudio, Mesa de Otay zona Este.

La zona se caracteriza por su dinamismo econmico, mismo que se ejemplifica por la tasa de crecimiento entre el ao 1990 y 2000, que fue del 7.45% anual, muy por encima del crecimiento en Tijuana que para el mismo perodo fue de 4.94%. Una proporcin importante (8.69%) del crecimiento de la ciudad en el perodo mencionado se ha asentado en la zona este de Otay. El contino crecimiento poblacional y desarrollo econmico de la Mesa de Otay Este conlleva el aumento de las demandas en materia de empleo, suelo, infraestructura, equipamiento urbano e infraestructura para la futura poblacin. Con un escenario de crecimiento proyectado por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de Tijuana 2002-2025, donde plantea una poblacin total de 2 millones 950 mil habitantes en la ciudad para el ao 2025.38 Este escenario se concibe con el supuesto que el rea de Mesa de Otay zona este, crecer con una tasa del 4.77% anual tomando como partida el 2000 disminuyendo gradualmente su ritmo de desarrollo hasta llegar a una poblacin total de 211,174 personas al ao 2025, ocupando la totalidad del territorio de estudio. (Ver tabla 7).
TABLA 7. Crecimiento Mesa de Otay Este Ao Poblacin Incremento Tasa anual (%) Densidad media (hab/ha) 2000 2004 2007 2010 2018 2025 78,556 99,026 114,248 129,346 170,734 211,174 20,470 35,692 50,790 92,178 132,618 5.96 4.88 4.22 3.53 3.08 33.3 42.0 48.5 54.9 72.5 89.6 % respecto a Tijuana 6.49 6.81 6.98 7.05 7.11 7.16
Fuente: SUMA S.C. (2005) Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este. Tijuana, B.C.
38
Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este, (2005). PPMMOE 2004-2025. Tijuana: IMPLAN.
58.
59
Ser hasta el ao 2018, perodo en el que se considera que la zona absorber el 7.74% del crecimiento demogrfico de Tijuana, es decir, de los 1.19 millones de habitantes que crecer la ciudad entre el ao 2000 y el 2018, alrededor de 92 mil habitantes se ubicarn en la Mesa de Otay Este. Para el ao 2018 en la zona de estudio habitar el 7.16% de la poblacin total de Tijuana.
Mapa # 3, Colonias en la Zona de Estudio
FUENTE: Mapa v-3b PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.
El rea de estudio engloba 41 zonas homogneas que a su vez representan 41 colonias. (Ver tabla 8)
59.
60
TABLA 8. Colonias, Mesa de Otay Este. # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 ZONA HOMOGENEA 4030 4029 4091 4068 4080 4081 4082 4035 4038 4067 4071 4052 4076 4025 4064 4058 4114 4098 4026 4104 4095 4078 4077 4089 4057 4033 4036 4037 4034 4079 4039 4086 4088 4087 4062 4110 4096 4045 4049 4051 4063 COLONIA BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS CENTRO COMERCIAL OTAY LA PECHUGA CAMPOS DEPORTIVOS GARITA DE OTAY GARITA INTERNACIONAL HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS PARQUE DE LA AMISTAD FOVISSSTE OTAY CONSTITUYENTES MAESTROS UNIVERSITARIOS RINCONADA OTAY LAS DELICIAS PLAZAS VISTA ALAMAR MANUEL RIVERA AMAYA PEGASO S.C.T. RIO VISTA RESIDENCIAL OTAY VISTA FOVISSSTE V FOVISSSTE II PLAZA OTAY OTAY GALERIAS XICOTENCATL LEYVA NUEVA TIJUANA PERIMETRAL NORTE ROBERTO DE LA MADRID C.B.T.I.S. UNIDAD DEPORTIVA ITT TECNOLOGICO CIUDAD INDUSTRIAL PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO EJIDO CHILPANCINGO MAGISTERIAL LAS TORRES SUR RANCHO ESCONDIDO NIDO DE LAS AGUILAS 10 DE MAYO GRANJAS DIVISION DEL NORTE ANEXA MAGISTERIAL
Fuente: Elaboracin propia a partir de datos de la Direccin de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.
60.
61
Maestra en desarrollo urbano En Mesa de Otay zona este, los usos preponderantes se caracterizan por ser de tipo industrial y habitacional respectivamente. (Ver mapa # 4). Con unos coeficientes de ocupacin relativamente bajos (Ver mapa # 5).
Mapa # 4, Usos predominantes en el rea de Estudio
FUENTE: Mapa v-2 PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.
Mapa # 5, Coeficiente de ocupacin de suelo en la Zona de Estudio
FUENTE: Mapa d-3b PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.
61.
62
3.4. Como se definen los valores unitarios en Mesa de Otay zona este y que
actores intervienen.
La Direccin de Catastro Municipal se encarga de integrar las propuestas de nuevos valores unitarios aplicables a los inmuebles de los sujetos obligados, que se presentan al Consejo Municipal de Catastro. Mediante la revisin de datos estadsticos de aos anteriores, adems de una somera investigacin del trfico inmobiliario en la zona de estudio, esto es debido a los limitados recursos econmicos y de personal con que cuenta la dependencia. Con base al planteamiento del titular de la dependencia el Consejo de Catastro revisa la tabla de valores propuesta y se modifica si es necesario con el conocimiento del valor de zona que los consejeros aportan.
El Consejo Municipal de Catastro Inmobiliario es quien esta facultado para elaborar revisar y proponer los valores unitarios de suelo y construccin segn lo establece el artculo 16 fraccin II de la Ley de Catastro. Dicho Consejo es presidido por el Presidente Municipal o por quien el designe como su representante y fungir como Secretario Tcnico del mismo, siendo este el titular de la Dependencia del Catastro Municipal; se integrar con tres representantes de vecinos, colonos, propietarios y ejidatarios, que determine el reglamento correspondiente y con un representante de las siguientes dependencias y organizaciones: I.- Ayuntamiento. II.- Secretara de Asentamientos Humanos y Obras Pblicas. III.- Cmara de Comercio. IV.- Cmara de la Industria de la Transformacin. V.- Cmara de la Industria de la Construccin. VI.- Colegio de Ingenieros Civiles. VII.- Colegios de Arquitectos. VIII.- Colegio de Contadores Pblicos. IX.- Colegio de Notarios Pblicos. X.- Comisin Estatal de Avalos.
62.
63
Proceso de asignacin del valor catastral para el rea de estudio Mesa de Otay zona Este.
Revisin y aprobacin por el Consejo de Catastro Municipal
Revisin y aprobacin por la Comisin de Hacienda del Cabildo de la ciudad de Tijuana
Proceso Unilateral
Revisin y aprobacin por la Comisin de Hacienda y Presupuesto del Congreso del Estado de Baja California.
Revisin y aprobacin por el Gobernador del Estado de Baja California.
Publicacin en el peridico Oficial del Estado de Baja California.
Una vez publicada la tabla de valores unitarios, en el peridico oficial de la federacin, estos valores son utilizados como base para el clculo del impuesto predial aplicable a los inmuebles de la zona de estudio.
Retroalimentacin
Propuesta por la Direccin de Catastro Municipal
63.
64
3.5. Zonas homogneas del rea de estudio.

Durante la administracin 2007-2010 el Ayuntamiento y el Colegio de Peritos Valuadores realizaron en 2008 un trabajo de actualizacin de valores catastrales de las diferentes zonas homogneas de la ciudad para acercarlos a los valores de mercado. Adems, se elabor una tabla que contiene los valores unitarios de las diferentes tipologas (100) y calidades de construccin, se asignaron los valores a las construcciones en las zonas homogneas. Este trabajo se present al Consejo Municipal de Catastro, despus de revisarlo y aprobarlo pas a formar parte del anexo tcnico de la propuesta de valores catastrales de la Ley de Ingresos 2009. El planteamiento incluye por primera vez la inclusin del valor de las construcciones en el clculo del valor fiscal de cada propiedad, siendo este el 20% de su valor estimado, la propuesta fue adicionar anualmente una porcin del valor de la construccin hasta llegar al 100% tal y como lo establecen las leyes y normas vigentes, como se aplica en el resto de la Repblica. Con base a esta propuesta se hacen ligeros ajustes a las tasas buscando lograr una mayor recaudacin para fortalecer la economa municipal, acrecentando la posibilidad de dotar de ms y mejores servicios pblicos a la ciudadana.39 (Ver grfica # 5).
Grfica # 5, Histrico de recaudacin municipal Tijuana, B.C.
Fuente: La Riqueza Territorial y el Impuesto Predial 2009, Tijuana: XIX H. Ayuntamiento.

39
XIX H. Ayuntamiento de Tijuana B.C. (2008). La Riqueza Territorial y el Impuesto Predial 2009. Tijuana: XIX H. Ayuntamiento
64.
65
Posteriormente en los aos 2009 al 2011, por situaciones socio-econmicas, los valores catastrales no sufrieron cambio, debido a la crisis financiera que haba iniciado en el ao 2008. Durante estos tres aos los valores catastrales no se modifican, por lo tanto la recaudacin municipal no aumenta por concepto de pago del impuesto predial. En el ao 2012 inicia un paulatino ascenso econmico con lo que se plantea la renovacin de la tabla de valores catastrales. (Ver tabla 9).
TABLA 9. Valores catastrales del 2008 al 2012 de Mesa de Otay zona Este.
# 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 ZONA HOMOGENEA 4030 4029 4091 4068 4080 4081 4082 4035 4038 4067 4071 4052 4076 4025 4064 4058 4114 4098 4026 4104 4095 4078 4077 4089 4057 4033 4036 4037 4034 4079 4039 4086 4088 4087 4062 4110 4046 4045 4049 4051 4063 COLONIA BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS CENTRO COMERCIAL OTAY LA PECHUGA CAMPOS DEPORTIVOS GARITA DE OTAY GARITA INTERNACIONAL HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS PARQUE DE LA AMISTAD FOVISSSTE OTAY CONSTITUYENTES MAESTROS UNIVERSITARIOS RINCONADA OTAY LAS DELICIAS PLAZAS VISTA ALAMAR MANUEL RIVERA AMAYA PEGASO S.C.T. RIO VISTA RESIDENCIAL OTAY VISTA FOVISSSTE V FOVISSSTE II PLAZA OTAY OTAY GALERIAS XICOTENCATL LEYVA NUEVA TIJUANA PERIMETRAL NORTE ROBERTO DE LA MADRID C.B.T.I.S. UNIDAD DEPORTIVA ITT TECNOLOGICO CIUDAD INDUSTRIAL PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO EJIDO CHILPANCINGO MAGISTERIAL LAS TORRES SUR RANCHO ESCONDIDO NIDO DE LAS AGUILAS 10 DE MAYO GRANJAS DIVISION DEL NORTE ANEXA MAGISTERIAL 2008 $ 488.00 $ 992.00 $ 930.00 $ 431.00 $ 907.00 $ 930.00 $ 896.00 $ 431.00 $ 1,083.00 $ 1,179.00 $ 1,133.00 $ 1,049.00 $ 901.00 $ 1,026.00 $ 499.00 $ 930.00
NO EXISTIA
2009 $ 536.00 $ 1,091.00 $ 1,023.00 $ 474.00 $ 997.00 $ 1,010.00 $ 985.00 $ 474.00 $ 1,191.00 $ 1,296.00 $ 1,246.00 $ 1,153.00 $ 991.00 $ 1,128.00 $ 548.00 $ 1,023.00
NO EXISTIA
2010 $ 536.00 $ 1,091.00 $ 1,023.00 $ 474.00 $ 997.00 $ 1,010.00 $ 985.00 $ 474.00 $ 1,191.00 $ 1,296.00 $ 1,246.00 $ 1,153.00 $ 991.00 $ 1,128.00 $ 548.00 $ 1,023.00
NO EXISTIA
2011 $ 536.00 $ 1,091.00 $ 1,023.00 $ 474.00 $ 997.00 $ 1,010.00 $ 985.00 $ 474.00 $ 1,191.00 $ 1,296.00 $ 1,246.00 $ 1,153.00 $ 991.00 $ 1,128.00 $ 548.00 $ 1,023.00
NO EXISTIA
2012 $ 1,500.00 $ 1,250.00 $ 1,230.00 $ 530.00 $ 1,130.00 $ 1,010.00 $ 1,040.00 $ 540.00 $ 1,200.00 $ 1,500.00 $ 1,700.00 $ 1,200.00 $ 1,060.00 $ 1,330.00 $ 730.00 $ 1,120.00 $ 700.00 $ 1,080.00 $ 730.00 $ 1,790.00 $ 1,150.00 $ 1,180.00 $ 1,250.00 $ 1,280.00 $ 1,080.00 $ 1,130.00 $ 830.00 $ 900.00 $ 650.00 $ 650.00 $ 1,290.00 $ 1,030.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 900.00 $ 1,300.00 $ 440.00 $ 440.00 $ 590.00 $ 410.00 $ 600.00
$ 890.00 $ 488.00 $ 1,144.00 $ 1,015.00 $ 1,032.00 $ 1,043.00 $ 1,252.00 $ 884.00 $ 901.00 $ 686.00 $ 709.00 $ 482.00 $ 482.00 $ 1,043.00 $ 901.00 $ 1,071.00 $ 1,054.00 $ 714.00 $ 715.00 $ 306.00 $ 306.00 $ 454.00 $ 301.00 $ 425.00
$ 979.00 $ 536.00 $ 1,258.00 $ 1,116.00 $ 1,135.00 $ 1,147.00 $ 1,280.00 $ 972.00 $ 991.00 $ 754.00 $ 779.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 1,147.00 $ 991.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 785.00 $ 786.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 499.00 $ 331.00 $ 467.00
$ 979.00 $ 536.00 $ 1,258.00 $ 1,116.00 $ 1,135.00 $ 1,147.00 $ 1,280.00 $ 972.00 $ 991.00 $ 754.00 $ 779.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 1,147.00 $ 991.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 785.00 $ 786.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 499.00 $ 331.00 $ 467.00
$ 979.00 $ 536.00 $ 1,258.00 $ 1,116.00 $ 1,135.00 $ 1,147.00 $ 1,280.00 $ 972.00 $ 991.00 $ 754.00 $ 779.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 1,147.00 $ 991.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 785.00 $ 786.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 499.00 $ 331.00 $ 467.00
65.
66
La crisis econmica en Mxico de 2008-2009 es la peor recesin econmica de este pas en 70 aos.40 La cual esta relacionada directamente con la crisis ocurrida de manera simultnea en varios pases alrededor del mundo y la desaceleracin de Estados Unidos esta dependencia econmica de Mxico hacia su vecino del norte contribuyeron a aumentar los efectos de la crisis, y la menor recaudacin por concepto de impuestos, generaron una reduccin en los ingresos del Estado Mexicano. Habiendo menos dinero disponible en las arcas nacionales. Segn datos del INEGI la inflacin nacional en Diciembre 2008 a Agosto de 2011 fue del 9.15 %. (Ver grfica # 6).
Grfica # 6, Inflacin Nacional 2008-2012.
Fuente: Inflacin 2011. INEGI: Mxico.
Njar R, (2009). Mxico vive la peor crisis en 70 aos. en BBC Mundo. Disponible en: http://www.bbc.co.uk/mundo/economia/2009/07/090702_0936_mexico_crisis_sao.shtml
40
66.
67
Resultados.
rea Sistemas de informacin geogrfica 67.
68
La Direccin de Catastro Municipal ha continuado paulatinamente con el proyecto actualizacin catastral, esto principalmente por la falta recursos de econmicos y voluntad poltica, necesarios para contratar la realizacin de un trabajo como el que se inici en el ao 2008 por el colegio de peritos valuadores, esto debido a la recesin financiera que ha afectado nuestro pas. Derivado del anlisis elaborado en captulos anteriores y encuestas realizadas a actores clave que intervienen en la definicin de la tabla de valores catastrales, se exponen a continuacin los siguientes resultados: 4.1.- Tcnicas de Valuacin. En el captulo 2, Teora del Valor se describen los mtodos de valuacin de inmuebles, como el mtodo de capitalizacin de rentas, mtodo de comparacin de mercado, mtodo de reposicin y el mtodo residual, cada uno de ellos cumple una funcin en la determinacin del valor catastral del inmueble, los mtodos en comento estn contenidos en la norma tcnica de valuacin y cartografa para el Estado de Baja California, publicada en el diario oficial el 27 de Septiembre de 2002. Al realizar la presente investigacin se observo que los mtodos de valuacin aqu mencionados no son utilizados en la asignacin del valor catastral a los inmuebles de la zona de estudio, los valores son aplicados por el Consejo de Catastro con base en la experiencia que los integrantes del consejo tienen respecto al valor posible de la zona homognea que se est analizando, ya que en tres aos no se ha realizado un estudio de mercado. 4.2.- Marco Legislativo. Lo importante en este apartado del marco legislativo es el cumplimiento del artculo 31, fraccin IV de La Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos donde establece que los mexicanos deben contribuir al gasto pblico a travs de los impuestos, estos tributos deben de ser proporcionales, equitativos y estar constituidos en la ley. Tomando como punto de partida el impuesto predial, se considera que el valor de los inmuebles es una gua para determinar la capacidad de pago de su propietario. Derivado de lo anterior se puede establecer que una forma de dar cumplimiento al principio de equidad y proporcionalidad es hacerlo en funcin del valor de los inmuebles, esta accin debe observar tambin el artculo 75-BIS-A de la Ley de Hacienda del Estado de Baja California, donde describe que el valor catastral deber ser equiparable con el valor de mercado. rea Sistemas de informacin geogrfica
68.
69
En el rea de estudio Mesa de Otay zona este, los preceptos que se mencionan anteriormente no se logra darles cumplimiento por la falta de un proceso valuatorio apropiado, contraviniendo las leyes antes sealadas. Este incumplimiento de las autoridades competentes al caso puede llegar a propiciar la restitucin de las contribuciones adems de la aplicacin de la tasa de menor valor en la tabla de valores catastrales para el ejercicio fiscal vigente. 4.3.- Gestin Catastral. La gestin catastral es de competencia local, as lo establece el artculo 115 constitucional, derivndose de esta norma las diferentes acciones en la gestin y aplicacin del valor catastral analizadas en el captulo 2 de este documento, donde se sealan los diferentes mbitos de actuacin que estas conllevan, la esfera tributaria y la esfera de gestin, estas acciones efectuadas por institutos catastrales y registrales de otros estados como Hermosillo Sonora y Mrida Yucatn se han conformado en modelos de gestin catastral apegados a los preceptos de ley, suscitando un aumento en la recaudacin por concepto de pago del impuesto predial. Las acciones que el Catastro Municipal de Tijuana realiza no incluyen la esfera tributaria y la de gestin (Ver grfica # 2, p. 46), ya que con referencia a la esfera tributaria Catastro no est facultado para hacer el cobro del impuesto predial, ninguna de las leyes municipales o estatales le confiere personalidad jurdica para ejercerlo, solo puede identificar a quien cobrarle y establecer cuanto cobrarle? a travs de la determinacin del valor unitario. En cuanto respecta a la esfera de gestin, la actualizacin est rezagada por la falta de recursos econmicos como se menciona al inicio de este captulo, sin poder ofrecer los servicios mejorados contenidos en la esfera de gestin ya que recae en la misma problemtica referente a la modernizacin catastral. La base del catastro es su cartografa y la informacin adosada a la misma que es esencial en los planes estratgicos municipales y proyectos de inversin. El Catastro de Tijuana no utiliza actualmente un modelo de gestin catastral definido, cuenta con elementos individuales para las tareas diarias propias de la dependencia como es el SIG, que es una herramienta de ubicacin y consulta nicamente Diseado en el departamento de informtica. (Ver grfica # 6).
69.
70
El SIAU es el sistema de administracin alfanumrica del padrn catastral (Ver grfica # 7). En este sistema es donde se efectan todos los trmites que ofrece la dependencia de Catastro, como son, la asignacin de claves catastrales a nuevos propietarios, cambios de nombre, cambios de tasa y movimientos administrativos. Estos sistemas SIAU y SIG no estn vinculados entre s de manera que puedan formar parte de un modelo de gestin catastral.
Grfica # 7, Sistema de consulta SIG
Grfica # 8, Sistema de administracin alfanumrica SIAU
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4.4.- Entrevistas. Las entrevistas realizadas se motivaron en el inters de obtener informacin referente al tema objeto de esta tesis, El valor catastral, gestin y aplicacin, dirigidas a los actores encargados en definir los valores catastrales que se aplican a los inmuebles de los sujetos obligados a contribuir en el gasto pblico a travs del pago del impuesto predial, a estos contribuyentes se les aplico otra encuesta con el propsito de indagar que conocimiento tienen de los procesos que se realizan para determinar el valor de su propiedad? Todas las encuestas se realizaron en la Direccin de Catastro Municipal de Tijuana a los contribuyentes que asisten a realizar trmites referentes a su propiedad. Se utiliz el mtodo de investigacin social con base en una entrevista estructurada y un muestreo no probabilstico.
TABLA 10. Ficha Tcnica de las entrevistas realizadas. TIPO Agentes Clave Contribuyente Tamao mbito Procedimiento de muestreo Modelo de Cuestionario Fecha de entrevistas
Fuente: Elaboracin propia
ALCANCE 6 25 31 Direccin de Catastro, Tijuana Muestreo no probabilstico de muestra intencionada Entrevista, realizada por un entrevistador cara a cara Realizadas del 6 al 10 de Agosto de 2012
TABLA 11. Agentes clave entrevistados, miembros del Consejo de Catastro. # 1 2 3 4 5 6 Nombre Ing. Mario Zepeda Herrera Ysmael Yages Ames Ing. Miguel ngel Grajeda Guzmn Cpc. Manuel Bauelos Prez Jos Luis Aguilar Marco Ing. Oscar A. Lepe Peralta Empresa Direccin de Catastro Municipal Misin de San Miguel Arcngel INDEPLAN S.A. DE C.V. Bauelos y Ca. Consultores B.C. Bienes Races COAS. S.C. Puesto Director de Catastro Propietario Rural Administrador Director Administrador Director
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Maestra en desarrollo urbano Los agentes clave que se consultaron son miembros del consejo de catastro representando los diferentes organismos e instituciones distintivas de la sociedad, a los cuales se presentaron las siguientes preguntas:
TABLA 12. Entrevista a agentes clave.
Agente Clave
Nombre 1 2 3 4 5 6 Ing. Mario Zepeda Herrera Ysmael Yagues Ames Ing. Miguel ngel Grajeda Guzmn Cpc. Manuel Bauelos Prez Jos Luis Aguilar Marco Ing. Oscar A. Lepe Peralta Nombre 1 2 3 4 5 6 Ing. Mario Zepeda Herrera Ysmael Yagues Ames Ing. Miguel ngel Grajeda Guzmn Cpc. Manuel Bauelos Prez Jos Luis Aguilar Marco Ing. Oscar A. Lepe Peralta
Pregunta
Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de un terreno? Con un buen banco de datos de las operaciones de compraventa De acuerdo a lo que produce mediante un anlisis comparativo del mercado ajustado por los factores correspondientes Con los mtodos y tcnicas de valuacin que existen al respecto Mediante investigacin de mercado en la zona y/o zonas semejantes. Valor de mercado homologado Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de una construccin? Con una valuacin directa De acuerdo a los materiales usados Calcular el valor de reposicin como nuevo (vrn) por cada tipo y calidad de construccin luego demeritarlo por su edad y estado de conservacin Mediante la definicin de lo que cuesta construirlo con base en todos sus elementos que lo integran Analizando calidad de construccin, tipo de construccin, estado de conservacin, vida til y anlisis de las construcciones en la zona Valor fsico o directo, demeritado por edad y estado de conservacin. Como fundamentara usted la tasa aplicable al valor catastral? Aplicando el principio constitucional de equidad y adems debern estar sujetos a las polticas del desarrollo urbano En proporcin a su actividad y rentabilidad En funcin del uso del predio y su relacin con el pducpt. Pueden aplicarse tasas diferenciadas para estimular ciertos usos o desalentar otros. En teora es obligacin de los mexicanos contribuir al gasto pblico, por lo tanto si el gasto pblico municipal Relacionndola con el valor verdadero de las propiedades (valor de mercado) entre mas se obtenga el valor real actual menor debera ser la tasa para hacerla equitativa. A travs de un anlisis poltico de la situacin econmica
Nombre 1 2 3 4 5 6 Ing. Mario Zepeda Herrera Ysmael Yagues Ames Ing. Miguel ngel Grajeda Guzmn Cpc. Manuel Bauelos Prez Jos Luis Aguilar Marco Ing. Oscar A. Lepe Peralta
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Agente Clave
Nombre 1 2 3 Ing. Mario Zepeda Herrera Ysmael Yagues Ames Ing. Miguel ngel Grajeda Guzmn Cpc. Manuel Bauelos Prez
Pregunta
Que metodologa considera usted adecuada para la valoracin masiva? Por bandas de valor o' frente de calle Ponerlo a consideracin del Consejo de Catastro Igual al sistema actual, con mayor informacin del mercado inmobiliario El costeo individual de construcciones por tipo de construccin, y considerar tambin factor de demerito por uso, para estas y para los terrenos el valor de mercado, promedio ponderado Una metodologa profesional probada, contratando a empresas dedicadas a ese tipo de trabajos y que cuenten con el equipo necesario. A base de cartografa y fotogrametra y establecer valores tipo de construccin y de los predios divididos en zonas homogneas. Considera usted que la utilidad de las zonas homogneas sigue vigente, o` se debera de utilizar otra metodologa? Debe de adecuarse a la situacin actual del desarrollo urbano local y hacerlas mas congruentes con el entorno urbano Considero que siguen vigentes En general si funciona as, es adems sencillo equiparar z.h. a colonias. Habr que revisar algunas zonas para decidir si se subdividen, en zonas suburbanas si convendra aplicar mtodos residuales para valuar cada terreno y evitar el tema de los demritos En ltima instancia deberamos llegar a avalos individuales de las propiedades pero seria costoso como ciudad. Tambin se ha mencionado la autoevaluacin como una opcin Se debera utilizar la metodologa de mercado resultando esta del estudio profesional de valores de los inmuebles. Sigue vigente
Jos Luis Aguilar Marco
Ing. Oscar A. Lepe Peralta
Nombre
1 2
Ing. Mario Zepeda Herrera Ysmael Yagues Ames
Ing. Miguel ngel Grajeda Guzmn
Cpc. Manuel Bauelos Prez
5 6
Jos Luis Aguilar Marco Ing. Oscar A. Lepe Peralta
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Como resultado del anlisis a la informacin obtenida en las encuestas aplicadas a los personajes encargados de definir el valor catastral aplicable a los inmuebles de la zona objeto de estudio, se hacen evidentes las coincidencias en los criterios referentes a la forma de como fijar el valor unitario.
TABLA 13. Entrevista a agentes clave. # 1 2 3 4 5 PREGUNTA Cul considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de un predio? Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de una construccin? Cmo fundamentara usted la tasa aplicable al valor catastral? Qu metodologa considera usted adecuada para la valoracin masiva? Considera usted que la utilidad de las zonas homogneas sigue vigente, o` se debera de utilizar otra metodologa? Coincidencia
RESPUESTA Estudio de mercado Valuacin directa Preceptos de ley Zonas homogneas Sigue vigente %
# 4 6 3 4 4 70
R Otro Otro Otro Otro Otro
# 2 0 3 2 2 30
Grfica # 9, Resultados de encuestas a agentes clave. 7 6 5 4 3 2 1 0 Estudio de mercado Valuacin directa Preceptos de ley Zonas homogneas Sigue vigente Coincidencias Otros
Fuente: Elaboracin propia con base a datos de encuestas
Esta compatibilidad de criterios expresa que los bienes inmuebles deben ser valuados con las tcnicas de valuacin ya existentes en el mbito de la valuacin catastral, las cuales se documentan en el apartado de teora del valor de esta investigacin, de igual forma se hace mencin a cumplir con los preceptos de equidad y proporcionalidad, disposiciones contenidas en la Constitucin Poltica Mexicana, artculo 31 fraccin IV.
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Las encuestas realizadas a los contribuyentes se llevaron a cabo en el rea de trmites de la dependencia de Catastro mediante un entrevistador con el siguiente cuestionario:
TABLA 14. Cuestionario a contribuyentes NOMBRE: 1 2 3 4 5 6 Sabe usted que hace Catastro? Sabe usted que es el valor fiscal? Sabe usted que es el valor catastral? Sabe usted que cada ao se ajustan los valores? Sabe usted que es el impuesto predial? Sabe usted cuanto vale su propiedad? EDAD: SI SI SI SI SI SI RESPUESTA NO NO NO NO NO NO
De las 25 encuestas aplicadas se obtuvieron los siguientes resultados:

TABLA 15. Resultado de edades. EDAD De 20 a 30 aos De 30 a 40 aos De 40 a 50 aos De 50 a 60 aos Total # 5 7 8 5 25 SEXO 5M-0H 3M-4H 4M-4H 2M-3H 14M-11H
TABLA 16. Resultado de encuesta. # 1 2 3 4 5 6 PREGUNTA Sabe usted que hace Catastro? Sabe usted que es el valor fiscal? Sabe usted que es el valor catastral? Sabe usted que cada ao se ajustan los valores? Sabe usted que es el impuesto predial? Sabe usted cuanto vale su propiedad? SI 17 12 16 20 21 13 NO 8 13 9 5 4 12
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Grfica # 10, Resultados de encuestas a contribuyentes. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

80% 68% 48% 32% 52% 36% 20% 64% 52% 48% 84%
SI
16%
NO Sabe usted Sabe usted Sabe usted Sabe usted que hace que es el valor que es el valor que cada ao Catastro ? fiscal ? catastral ? se se ajustan los valores? Sabe usted Sabe usted que es el cuanto vale su impuesto propiedad ? predial ?
Con la informacin resultante de las encuestas a los contribuyentes se deduce que el 65% de estos tiene el conocimiento bsico referente al valor de los inmuebles y con esto es posible iniciar un programa informativo sobre los elementos que componen el impuesto predial, derechos y obligaciones que estn constituidos en las leyes municipales y estatales para que en una segunda fase se pudiera proponer al cabildo, siendo el beneficiario quien declare el valor de su propiedad. 4.5.- Sistema de informacin geogrfica. Con la obtencin de la cartografa del rea de estudio Mesa de Otay zona este, se logro determinar el uso predominante y sus porcentajes con relacin al polgono total. (Ver tabla 17)
TABLA 17. Distribucin de usos de suelo. # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 USO Baldos Comercial Equipamiento Habitacional Infraestructura Industrial Rstico Servicios Natural Vialidades rea total del Polgono Superficie total (ha) 227.67 72.66 184.1 470.34 6.2 370.83 70.25 25.46 547.56 381.13 2356.20 % 9.66 3.08 7.81 19.96 0.26 15.74 2.98 1.08 23.24 16.18 100.00
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Grfica # 11, Distribucin de usos del suelo. 600 500 400 300 200 100 0 Infraestructura Industrial Comercial Rstico Equipamiento Habitacional Vialidades Servicios Baldios Natural
De aqu se desprende que el uso habitacional e industrial son los que predominan en Mesa de Otay zona este, continuando con el uso comercial y lotes baldos, a este tipo de se requiere asignarle un valor de terreno y uno de construccin utilizando las tcnicas de valuacin presentadas en este documento adems de exponer la viabilidad de utilizar el ndice nacional de precios al consumidor (INCP) como factor de actualizacin de valores catastrales.
4.6. Anlisis FODA. Con la finalidad de llevar a cabo un diagnstico de la situacin que prevalece en la zona de estudio se realiza un anlisis FODA, esta herramienta permitir identificar las debilidades y fortalezas que conciernen al proyecto, adems de reconocer cuales son las amenazas que lo podran afectar, y que oportunidades tiene a su alcance, con lo cual se podr conformar un cuadro de la situacin actual del proyecto en cuestin, y as obtener un diagnstico preciso que permita, en funcin de ello, tomar decisiones acordes con los objetivos formulados. (Ver grfica # 12 y 13).
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Grfica # 12, Fortalezas.
AMENAZAS
A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES A2: CARENCIA DE EQUIPO DE TRABAJO ( CAMARAS Y VEHICULOS) A3: DECISION UNILATERAL POR EL CONGRESO AL FIJAR LA TABLA DE VALORES CATASTRALES A4: ACTUALMENTE NO SE PUEDE HACER UNA PROYECCION CONFIABLE DE RECAUDACION POR PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES A6: AVALUOS DE REFERENCIA INSUFICIENTES A7: BASE CATASTRAL DESACTUALIZADA A8: CRECIMIENTO DE LA POBLACION
OPORTUNIDADES
O1: PARTICIPACION DE JOVENES DE SERVICIO SOCIAL O2: CARTOGRAFIA BASICA EXISTENTE O3: INTERES POLITICO POR CONOCER EL VALOR DE LA CIUDAD O4: EL 65% DE LOS CONTRIBUYENTES CONOCE EL VALOR DE SU PROPIEDAD O5: EL 70% DEL CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE TIENE QUE RESTRUCURAR COMO SE DETERMINA EL VALOR UNITARIO O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AO 2008 COMO REFERENCIA O7: IDENTIFICACION DE TRAFICO INMOBILIARIO O8: INTERES DE LOS ORGANISMOS PRIVADOS POR QUE SE ESTABLESCA UN SISTEMA DE VALUACION DE INMUEBLES O9: UTILIZACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR
MATRIZ FODA
EJE ADMINISTRATIVO
FORTALEZAS
F1: VALOR CATASTRAL CONFIABLE Y FUNDAMENTADO
ESTRATEGIAS DEFENSIVAS
F1/A1:ED1. IMPLEMENTAR UNA METODOLOGIA CON BASE EN LA NORMA TECNICA DE VALUACION DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA CON LA FINALIDAD DE REDUCIR LA INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES AL GENERAR LOS VALORES CATASTRALES DE MANERA CONFIBLE Y JUSTA. F3/A2:ED2. UTILIZAR PROGRAMAS COMO ARCGISEXPLORER Y GOOGLE MAPS PARA IDENTIFICAR PREDIOS Y CONSTRUCCIONES, REDUCIENDO EL USO DE EQUIPO Y TIEMPO REQUERIDO PARA REALIZAR DICHAS TAREAS F8/A3:ED3. PRESENTAR AL CONGRESO LA TABLA DE VALORES CREADA A PARTIR DE LA METODOLOGIA UTILIZADA Y SUS FUNDAMENTOS CON LOS QUE PUEDAN TOMAR UNA DECISIN ACERTADA F5/A4:ED4. CREAR UN SISTEMA DE VERIFICACION EN TIEMPO REAL DEL ESTADO QUE GUARDAN LOS VALORES CATASTRALES F5/A5:ED5. CREAR UNA BASE DE DATOS CON LA INFORMACION OBTENIDA DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS
ESTRATEGIAS OFENSIVAS
F9/O1:EO1. APROVECHAR LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL PARA HACER LAS MUESTRAS DE CAMPO UTILZADAS PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS DE LAS ZONAS HOMOGENEAS
F2: ES UNA VALORACION MASIVA INTERMEDIA
F5/O2:EO2. UTILIZAR LA CARTOGRAFIA EXISTENTE COMO BASE PARA LA ACTUALIZACION DE VALOR Y USO DE SUELO. F5/O3:EO3. OBTENER RECURSOS ECONOMICOS PARA ESTABLECER UN DEPARTAMENTO DE VALUACION CON EL QUE SE PUEDA CUMPLIR LO QUE ESTABLECE EL ARTCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO F9/O4:EO4. APROVECHAR EL CONOCIMIENTO DE LOS CONTRIBUYENTES PARA AGILIZAR LA TAREA DE MUESTREO EN CAMPO. F1/O5:EO5. CONSEGUIR LA APROBACION DEL CONSEJO PARA ESTABLECER UNA NUEVA METODOLOGIA EN LA DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO. F2/O6:EO6. UTILIZAR DATOS DEL AVALUO DEL AO 2008 COMO MARCO DE REFERENCIA DEL NUEVO VALOR CATASTRAL. F3/O7:EO7. CREAR UNA BASE DE DATOS CON LA UBICACION DE LAS TRANSACCIONES INMOBILIARAS PARA PODER REPRESENTARLAS EN UN MAPA TEMATICO F8/O8:EO8. ESTABLECER MECANISMOS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO CON BASE CIENTIFICA Y FUNDAMENTADOS EN LAS LEYES F7/O9:EO8. UTILIZAR EL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR EN CASOS DONDE NO EXISTA INFORMACION DE AVALUOS
F3: UTILIZACION DE TECNOLOGIAS EXISTENTES
F4: METODOLOGIA SENCILLA Y ESTRUCTURADA F5: ACTUALIZACION CONTINUA DE VALORES Y USOS DE SUELO
F6: TABLA DE VALORES PARA EL PROXIMO F9/A6:ED6 IMPLEMENTAR TECNICAS DE EJERCICIO FISCAL SE GENERA DE FORMA MUESTREO E IDENTIFICAR EL NUMERO MINIMO AUTOMATICA CONFIABLE DE AVALUOS POR ZONA HOMOGENEA F7: UTILIZACION DE VALORES DE MERCADO F8: ELIMINACION DE FACTORES SUBJETIVOS AL DETERMINAR EL VALOR UNITARIO F9: UTILIZACION DE TECNICAS DE MUESTRO F7/A7:ED7. APROVECHAR LA INFORMACION DEL TRAFICO INMOBILIARIO PARA ACTUALIZAR LOS VALORES CATASTRALES F2/A8:ED8. UTILIZACION DE LAS TECNICAS DE VALORACION MASIVA PARA DEFINIR LOS VALORES DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS
Fuente: Elaboracin propia.
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Grfica # 13, Debilidades.
AMENAZAS
A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES A2: CARENCIA DE EQUIPO DE TRABAJO ( CAMARAS Y VEHICULOS) A3: DECISION UNILATERAL POR EL CONGRESO AL FIJAR LA TABLA DE VALORES CATASTRALES A4: ACTUALMENTE NO SE PUEDE HACER UNA PROYECCION CONFIABLE DE RECAUDACION POR PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES A6: AVALUOS DE REFERENCIA INSUFICIENTES
OPORTUNIDADES
O1: PARTICIPACION DE JOVENES DE SERVICIO SOCIAL O2: CARTOGRAFIA BASICA EXISTENTE O3: INTERES POLITICO POR CONOCER EL VALOR DE LA CIUDAD O4: EL 65% DE LOS CONTRIBUYENTES CONOCE EL VALOR DE SU PROPIEDAD O5: EL 70% DEL CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE TIENE QUE RESTRUCURAR COMO SE DETERMINA EL VALOR UNITARIO O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AO 2008 COMO REFERENCIA O7: IDENTIFICACION DE TRAFICO INMOBILIARIO O8: INTERES DE LOS ORGANISMOS PRIVADOS POR QUE SE ESTABLESCA UN SISTEMA DE VALUACION DE INMUEBLES O9: UTILIZACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR
MATRIZ FODA
EJE ADMINISTRATIVO
A7: BASE CATASTRAL DESACTUALIZADA A8: CRECIMIENTO DE LA POBLACION
DEBILIDADES
D1: FALTA PERSONAL CAPACITADO
ESTRATEGIAS SUPERVIVENCIA
D5/A1:ES1. DISEAR UN FOLLETO INFORMATIVO QUE FOMENTE LA PARTICIPACION DEL CONTRIBUYENTE EN LAS ENCUESTAS D1-D2/A2:ES2. REALIZAR ACUERDOS CON ORGANISMOS PRIVADOS PARA DOTAR DE EQUIPO Y CAPACITACION AL PERSONAL QUE REALIZA LAS MUESTRAS. D6/A3:ES3. INVOLUCRAR A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES A QUE APOYEN LA INSTALACION DE UN MODELO DE GESTION CON FUNDAMENTOS LEGALES. D5/A4:ES4.CREAR UN CONVENIO DE COOPERACION CON LOS CORREDORES INMOBILIARIOS PARA QUE APORTEN SU INFORMACION DE LAS TRANSACCIONES COMERCIALES. D7/A5:ES5. EMPLEAR TECNICAS DE VALORACION MASIVA Y MUESTREO PARA DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS Y SU VALOR. D5/A6:ES6. APLICACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PARA ACTUALIZAR LOS VALORES CATASTRALES D4/A7:ES7. REESTRUCTURAR LA BASE DE DATOS PARA ABRIR LOS CAMPOS NECESARIOS PARA LA ACTUALIZACION
ESTRATEGIAS REORIENTACIN
D3/O1:ER1. PROCURAR MAYOR NUMERO DE ESTUDIANTES DE SERVICIO SOCIAL Y REDUCIR TIEMPOS DE ENCUESTA. D3/O2:ER2. ELABORAR CEDULA DE IDENTIFICACION CATASTRAL PARA MUESTRA DE CAMPO D6/O3:ER3. PLANTEAR CONVENIO DE INTERCAMBIO DE INFORMACION CON LA TESORERIA MUNICIPAL PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DE LOS TRASLADOS DE DOMINIO. D7/O4:ER4. INCENTIVAR LA PARTICIPACION DE LOS CONTRIBUYENTES PARA LOGRAR UN MUESTRO CONFIABLE, A TRAVS DE UN PROGRAMA DE INDUCCIN INFORMATIVA EN CAMPO. D6/O5:ER5. CONVENCER A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES DE LA NECESIDAD DE ESTABLECER UN MODELO DE GESTION CONFIABLE, COMPARANDO EL MODELO ACTUAL, CON EL PROPUESTO Y LA REPERCUSIN ECONMICA D5/O5:ER6. REVISAR INFORMACION DEL AVALUO DEL AO 2008 PARA VER EL COMPORTAMIENTO DE LAS ZONAS HOMOGENEAS. D6/O8:ER7. ORGANIZAR REUNIONES ENTRE LOS ORGANISMOS PRIVADOS, AGRUPACIONES CIVILES E INSTITUCIONES PARA CREAR CONVENIOS DE COOPERACION.
D2: PERSONAL AUXILIAR ES EVENTUAL, REQUIERE CAPACITACION CONTINUA
D3: SE OCUPAN DOS HORAS PARA COMPLETAR UNA MUESTRA
D4: NO ES UN MODELO DE GESTION COMPARABLE AL DE HERMOSILLO O MERIDA
D5: DEPENDE DEL NUMERO DE AVALUOS DISPONIBLES EN LA ZONA D6: FALTA DE PARTICIPACION DE INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES INVOLUCRADAS EN LA VALUACIN DE INMUEBLES D7: LA UTILIZACION DE TECNICAS DE MUESTRO REQUIERE UN PORCENTAJE DE CONFIABILIDAD Y UN INDICE DE ERROR ALTO PARA QUE SEA ACEPTABLE.
Siguiendo con la misma temtica, la misma herramienta se utiliza para analizar el aspecto legislativo. (Ver grfica # 14 y 15).
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Grfica # 14, Fortalezas.
AMENAZAS
A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES
OPORTUNIDADES
O1: PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA O2: INTERES POR CREAR UNA UNIDAD DE VALUACION O3: INTERES POLITICO POR EVITAR AMPAROS Y DEMANDAS O4: CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE DEBEN CUMPLIR CON LOS PRECEPTOS DE LEY O5: EL COTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LOS CAMBIOS QUE SE REALIZAN CADA AO A LA LEY DE INGRESOS O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AO 2008 COMO REFERENCIA O7: PARTICIPACION DE JOVENES POR EGRESAR DE LA CARRERA DE LEYES
MATRIZ FODA
A2: AMPAROS Y DEMANDAS POR VIOLACION A LAS LEYES A3: PRESCRIPCION DE TERRENOS Y EXIGENCIA DE REGISTRO A4: LA LEY DE INGRESOS CAMBIA CADA AO A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES
EJE LEGISLATIVO
A6: VIOLACION AL ARTCULO 31 FRACCIN V DE LA COSTITUCIN POLITICA MEXICANA A7: EL CABILDO SIGUE UTILIZANDO PARA EL PRIMER TRIMESTRE DEL EJERCICIO FISCAL LA TABLA DE VALORES DEL AO 2009
FORTALEZAS
ESTRATEGIAS DEFENSIVAS
F2/A1:ED1. INFORMAR AL CONTRIBUYENTE DE LAS LEYES, NORMAS Y PROCEDIMIENTOS QUE SE UTILIZAN EN LA DETERMINACION DEL VALOR CATASTRAL MEDIANTE FOLLETOS O COMUNICACION DIRECTA CON LOS REPRESENTANTES DE LA DEPENDENCIA DE CATASTRO F1/A2:ED2. PROPORCIONAR AL DEPARTAMENTO JURIDICO ANALISIS DETALLADO DE LOS PROCEDIMIENTOS REALIZADOS AL DETERMINAR EL VALOR UNITARIO Y LAS LEYES EN QUE SE FUNDAMENTAN PARA QUE TENGAN ELEMENTOS DE DEFENSA F3/A3:ED3. CONSULTAR DE FORMA INMEDIATA LA PROCEDENCIA DE LA PRESCRIPCION Y SITUCION JURIDICA DEL MISMO, CON LO QUE SE PODRA PROCEDER O REBOCAR LA ASIGNACION DE REGISTRO F5/A4:ED4. PROPORCIONAR AL CONSEJO DE CATASTRO LA INFORMACION ACTUALIZADA DE LA BASE CATASTRAL, CON LA CUAL PUEDAN CUMPLIR SU FUNCION AL VALIDAR LA NUEVA TABLA DE VALORES PARA EL PROXIMO EJERCICIO FISCAL F5/A5:ED5. GARANTIZAR QUE LA DETERMINACION DE LOS NUEVOS VALORES CATASTRALES SEAN REALIZADOS CON FUNDAMENTO EN LO ESTABLECIDO EN LA LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO F6/A6:ED6 APLICAR TECNICAS DE MUESTREO CON LA FINALIDAD DE IDENTIFICAR INMUEBLES CON CARACTERISTICAS SIMILARES QUE PUEDAN DEFINIR UNA ZONA HOMOGENEA CON IGUALDAD DE SITUACION TRIBUTARIA F7/A7:ED7. APROVECHAR LA INFORMACION DE LOS AVALUOS CATASTRALES COMO FUNDAMENTO PARA QUE SE UTILICE LA TABLA DE VALORES VIGENTE
ESTRATEGIAS OFENSIVAS
F5/O1:EO1. APROVECHAR LA PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA PARA FUNDAMENTAR LAS DECISIONES DEL CONSEJO DE CATASTRO AL VALIDAR LA NUEVA TABLA DE VALORES CATASTRALES F2/O2:EO2. ORGANIZAR REUNIONES CON EL CONSEJO DE CATASTRO Y EL CABILDO PARA ESTABLECER LAS BASES DE LA UNIDAD DE VALUACION CON LA CUAL SE LOGRE GENERAR UNA TABLA DE VALORS CONFIABLE Y CON FUNDAMENTO JURIDICO F3/O3:EO3. OBTENER RECURSOS ECONOMICOS PARA ESTABLECER UN DEPARTAMENTO DE VALUACION CON EL QUE SE PUEDA CUMPLIR LO QUE ESTABLECE EL ARTCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO F4/O4:EO4. APROVECHAR LA UNANIMIDAD DEL CONSEJO DE CATASTRO PARA IMPLANTAR UNA METODOLOGIA BASADA EN LAS LEYES Y REGLAMENTOS CON LA CUAL SE EVITEN LAS DEMANDAS POR LA VIOLACION ADICHAS LEYES F6/O5:EO5. REALIZAR REUNIONES CON LOS COLONOS DE LAS ZONAS HOMOGENEAS PARA QUE APORTEN INFORMACION DE LOS INMUEBLES REPRESENTATIVOS DEL LUGAR Y SE PUEDA DEFINIR UN VALOR CATASTRAL CONFIABLE F1/O6:EO6. UTILIZAR DATOS DEL AVALUO DEL AO 2008 COMO FUNDAMENTO DE UNA TABLA DE VALORES VALIDADA POR EL CONGRESO DEL ESTADO F7/O7:EO7. INVOLUCRAR A LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL PARA DAR ASESORIA JURIDICA A LOS CONTRIBUYENTES REFERENTE AL VALOR DE SU INMUEBLE Y RESPONSABLIDAD TRIBUTARIA
F1: GARANTIZA UN VALOR CATASTRAL BASADO EN LEYES Y REGLAMENTOS
F2: METODOLOGIA CONSTITUIDA EN LA NORMA TECNICA DE VALUCION DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA
F3: DAR CUMPLIMIENTO AL ARTCULO 2 DE LA LEY DE CATASTRO MANTENIENDO EL INVENTARIO ACTUALIZADO
F4: UTILIZACION DE LOS CONCEPTOS DEFINIDOS EN EL ARTCULO 5 DE LA LEY DE CATASTRO
F5: APOYO AL CONSEJO DE CATASTRO SEGUN ARTCULO 16 DE LA LEY DE CATASTRO
F6: PRINCIPIO DE EQUIDAD AL DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS
F7: CUMPLIMIENTO DEL ARTCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO AL EFECUAR AVALUOS DE LOS BIENES INMUEBLES
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Grfica # 15, Debilidades.
AMENAZAS
OPORTUNIDADES
O1: PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA O2: INTERES POR CREAR UNA UNIDAD DE VALUACION O3: INTERES POLITICO POR EVITAR AMPAROS Y DEMANDAS O4: CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE DEBEN CUMPLIR CON LOS PRECEPTOS DE LEY O5: EL COTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LOS CAMBIOS QUE SE REALIZAN CADA AO A LA LEY DE INGRESOS O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AO 2008 COMO REFERENCIA O7: PARTICIPACION DE JOVENES POR EGRESAR DE LA CARRERA DE LEYES
MATRIZ FODA
A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES A2: AMPAROS Y DEMANDAS POR VIOLACION A LAS LEYES A3: PRESCRIPCION DE TERRENOS Y EXIGENCIA DE REGISTRO A4: LA LEY DE INGRESOS CAMBIA CADA AO A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES
EJE LEGISLATIVO
FORTALEZAS
D1: FALTA PERSONAL CAPACITADO
A6: VIOLACION AL ARTCULO 31 FRACCIN V DE LA COSTITUCIN POLITICA MEXICANA A7: EL CABILDO SIGUE UTILIZANDO PARA EL PRIMER TRIMESTRE DEL EJERCICIO FISCAL LA TABLA DE VALORES DEL AO 2009
ESTRATEGIAS SUPERVIVENCIA
D5/A1:ES1. EXPLICAR AL CONTRIBUYENTE LA DIFERENCIA ENTRE EL VALOR CATASTRAL Y EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL MEDIANTE MONOGRAFIAS O ACLARACIONES DIRECTAS EN LAS OFICINAS DE CATASTRO D1/A2:ES2. REALIZAR ACUERDOS CON UNIVERSIDADES, PARA QUE ALUMNOS DE LA CARRERA DE LEYES APOYEN EN ESCLARECIMIENTO DE LAS DEMANDAS Y AMPAROS D6/A3:ES3. INVOLUCRAR A LAS INSTITUCIONES COMO INDIVI Y FIMT PARA EVITAR ESTE TIPO DE SITUACIONES, BRINDANDO ASISTENCIA TECNICA Y LEGAL D4/A4:ES4. INVOLUCRAR AL COLEGIO DE VALUADORES PARA QUE APOYEN CON AVALUOS DE MERCADO Y ASI PODER DEFINIR EL VALOR REAL DEL INMUEBLE
ESTRATEGIAS REORIENTACION
D6/O1:ER1. ORGANIZAR MESAS DE TRABAJO DONDE PARTICIPEN LAS DEPENDENCIAS ENCARGADAS DE REGULARIZAR LA TENENCIA DE LA TIERRA Y LA CONSEJERIA JURIDICA PARA FUNDAMENTAR EL REGISTRO DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS D2/O2:ER2. ELABORAR CEDULA DE IDENTIFICACION CATASTRAL QUE PUEDA SER UTILIZADA POR LA UNDIDAD DE VALUCION EN LA DETERMINACION DE LOS VALORES UNITARIOS D3/O3:ER3. PLANTEAR CONVENIO DE INTERCAMBIO DE INFORMACION CON COLEGIO DE VALUADORES PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DE LOS TRSLADOS DE DOMINIO. D4/O4:ER4. MOTIVAR LA PARTICIPACION DE LOS CONTRIBUYENTES PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DEL INMUEBLE, Y DE ESTA MANERA SE PUEDA LOGRAR UN AVALUO CONFIABLE, MEDIANTE UN PROGRAMA DE INDUCCIN INFORMATIVA EN CAMPO. D6/O5:ER5. CONVENCER A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES DE LA NECESIDAD DE ESTABLECER UN MODELO DE GESTION CONFIABLE, A TRAVS DE COMPARAR LA RECAUDACIN DEL MODELO ACTUAL Y EL PROPUESTO DERIVADO DE ESTE ANLISIS D1/O7:ER7. PROCURAR QUE LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL SEAN AFINES A LA CARRERA DE LEYES Y PUEDAN APOYAR AL DEPARTAMENTO JURIDICO EN LOS CASOS DE AMPAROS Y DEMANDAS
D2: NO SE GENERA UN AVALUO DETALLADO D3: INCUMPLIMIENTO AL ARTCULO 2 DEL REGLAMENTO PARA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES DEL MUNICIPIO DE TIJUANA, POR LA FALTA DE INFORMACION SUFICIENTE D4: EL AVALUO PUEDE NO REFLEJAR LA CAPACIDAD ECONOMICA DEL SUJETO PASIVO
D5: LA TASA APLICABLE AL VALOR CATASTRAL NO ES PARTE DE LA VALUACION D6: FALTA DE PARTICIPACION DE INSTITUCIONES ENCARGADAS EN REGULARIZAR LA TENENCIA DE LA TIERRA
D3/A5:ES5. EMPLEAR TECNICAS DE VALORACION MASIVA Y MUESTREO PARA DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS Y SU VALOR. D5/A6-A7:ES6. PROMOVER LA APLICACION DE TASA UNICA APLICABLE AL VALOR CATASTRAL Y ASI DAR CUMPLIMIENTO AL PRINCIPIO DE EQUIDAD TRIBUTARIA
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Con base en los resultados de esta investigacin se hace evidente que la gestin y aplicacin del valor catastral para la zona de estudio es deficiente, carece de una metodologa definida y las tcnicas de valuacin aqu mencionadas no son utilizadas, as tambin existen detrimentos en el marco legislativo. La mejor opcin es una restructuracin completa de los procesos que conlleva la gestin catastral e implantar un modelo de trabajo igual o similar a los de Hermosillo Sonora y Mrida Yucatn. Esta opcin de un modelo similar, es a largo plazo y precisa de recursos econmicos que el municipio de Tijuana no posee actualmente para la implementacin del modelo ptimo de catastro, pero los objetivos siguen siendo los mismos, dar un mejor servicio a la ciudadana, procurar un catastro confiable que sirva de base para el clculo del impuesto predial y como apoyo en la planeacin del uso de suelo y ser la base del ordenamiento territorial, y los mercados inmobiliarios. Partiendo de la situacin actual que presenta la Direccin de Catastro Municipal de Tijuana y los recursos con los que dispone la dependencia es preciso crear una infraestructura catastral con mecanismos sencillos que permita la valuacin coherente sin vulnerar las normas de ley. Definir los procedimientos con los cuales es factible analizar y determinar los valores catastrales de una zona homognea de tal forma que disminuya los parmetros subjetivos al generar el valor del inmueble, propiedad de los sujetos obligados a contribuir al gasto pblico, este logro trascendera en una hacienda pblica municipal con capacidad para invertir en mas proyectos de mejoras a la ciudad redundando en beneficios a la ciudadana. Para lograr estos objetivos es necesario tomar ciertas acciones preliminares que a continuacin se describen. A.- Creacin de un departamento de valuacin que este inspeccionando de manera permanente el trfico inmobiliario a travs de medios impresos y digitales adems de visitas a campo continas con la finalidad de identificar cambios considerables en las colonias. Este departamento debe contar con dos cuadrillas (o ms si es posible) de investigacin, una de campo y una de gabinete, cada cuadrilla contara con un titular con conocimiento y experiencia en valuacin de inmuebles para fines fiscales, adems de cuatro auxiliares tcnicos.
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La cuadrilla de campo es la que se encargara de observar las ofertas de venta o renta de las zonas homogneas as como alteraciones notables en los usos de suelo. La cuadrilla de gabinete se encarara recabar la informacin obtenida por la cuadrilla de campo, adems de investigar de manera permanente el trfico inmobiliario, consultando peridicos, revistas y pginas de internet. B.- Convenio de cooperacin con las agrupaciones de agentes inmobiliarios, notarios y colegio de valuadores con el fin de que aporten informacin referente a las transacciones de venta y renta de inmuebles. Esta participacin se realizara por medio de reportes mensuales en los cuales se incluya, ubicacin de la venta o renta, superficie de terreno y construccin del inmueble, esta informacin puede ser enviada por correo electrnico a la dependencia de catastro para que la cuadrilla de gabinete la organice y clasifique. C.- Convenio de cooperacin con la Direccin de Servicios Pblicos Municipales y la Direccin de Obras e Infraestructura Urbana Municipal para que aporten informacin de proyectos de pavimentacin, alumbrado y mejoras que puedan en su momento dar plusvala a los inmuebles. La informacin debe ser entregada en formato digital incluyendo proyecto y costo de la obra, de esta manera se integrara a la base cartogrfica actual, con lo que se podr hacer un anlisis de los inmuebles beneficiados, proporcionando datos importantes para su valuacin. D.- Convenio de cooperacin con la Tesorera Municipal con el propsito de que proporcionen datos sobre las transacciones de traslado de dominio y avalos, definiendo ubicacin del inmueble, superficie de terreno y construccin adems del precio de venta o avalu. E.- Aplicacin de tcnicas de muestreo con la finalidad de cuantificar el nmero de encuestas a realizar por zona homognea y de esta forma validar que el valor de zona es confiable. F.- Aplicacin de mtodos de valuacin estudiados en el captulo 2 de este documento, como son el mtodo de comparacin de mercado para la valuacin de los inmuebles y el mtodo residual para as determinar el valor de terreno.
83.
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G.- Utilizacin del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Este ndice de inflacin, no se aplica actualmente en el clculo del impuesto predial. De acuerdo en lo establecido en la ley de hacienda municipal artculo 75 bis-b.41 Es posible emplearlo como un factor de actualizacin a los valores construcciones, cuando no exista otro tipo de informacin necesaria a la cual se pueda referir. Con la utilizacin del ndice nacional de precios al consumidor (INPC) es posible comparar los precios de construccin del ao 2008 con los del ao 2012, para de esta forma apreciar la variacin en los precios de construccin aplicando el INPC del periodo de Diciembre 2008 a Agosto de 2012 que resulta ser el 14.14%. (Ver tabla 18)
TABLA 18. Comparativa de valores de construccin. # 1 2 3 4 5 GENERO COMERCIAL EQ. URBANO HABITACIONAL INDUSTRIAL RECREATIVO CONSERVACIN SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR 2008 $ 4,722,617.92 $23,433,120.91 $ 1,411,445.71 $19,570,652.96 $17,396,782.87 2012 $ 5,445,043.96 $27,016,045.10 $ 1,627,255.76 $22,563,005.80 $20,056,750.97 INPC $ 5,390,396.09 $26,746,564.21 $ 1,611,024.13 $22,337,943.29 $19,856,687.97
En esta tabla se demuestra que el valor de construccin vara solo en un 1.01% si se actualiza con el ndice nacional de precios al consumidor. Con la informacin recabada en los captulos anteriores producto de la investigacin y anlisis, se propone crear una metodologa de trabajo que facilite la tarea de determinar el valor catastral de los inmuebles, que son la base para el impuesto predial, y proporcionar las herramientas necesarias con las cuales los factores subjetivos se reduzcan al mnimo y los aspectos legales queden cubiertos. Con la creacin de una base de datos en la que se ubiquen por medio de un sistema de informacin geogrfica las transacciones inmobiliarias es posible analizar el comportamiento de los valores en las diferentes zonas homogneas.
41
GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artculo 75 Bis B. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California.
84.
85
Propuesta.
85.
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En este capitulo se expone la propuesta metodolgica para la gestin y aplicacin del valor catastral en el rea de estudio: Mesa de Otay zona Este.
5.1. Propuesta: Metodologa para la Gestin y Aplicacin del Valor Catastral.

En este captulo se exponen los procedimientos para analizar y determinar el valor catastral de una zona homognea del caso de estudio. La propuesta se fundamenta en los aspectos legales y tcnicos, de tal forma que la creacin del valor del inmueble sea de manera sencilla, justa y equitativa. En este anlisis se hace uso del mtodo de comparacin de mercado para realizar una valoracin masiva intermedia, mtodo expuesto en este documento en el captulo 2. Valuacin de bienes inmuebles.
Fase 1.- Recopilacin de Informacin. La informacin debe recabarse por el departamento de valuacin, a travs de la consulta de medios impresos y digitales relacionados con el trfico inmobiliario, adems de visitas a campo con la finalidad de identificar los inmuebles que se han de clasificar. Con estos datos se llena una Cedula de identificacin catastral que contendr la informacin relevante para la determinacin del valor unitario como son: Clave catastral, Fecha, Zona Homognea, Propietario, Direccin, Croquis de ubicacin, Foto del inmueble, Superficie de terreno, Superficie de construccin, Numero de pisos, Uso del inmueble, Estado y edad del inmueble, Valor de referencia de la zona homognea del ao 2008, Precio de Venta o Precio de Renta adems de algn avalu posterior o presente que se halla obtenido a travs de los convenios realizados con las diferentes agrupaciones dedicadas al trafico inmobiliario.
(Ver grfica # 16).
86.
87
Grfica # 16, Cedula de identificacin.
87.
88
Con la finalidad de que el valor de las zonas homogneas sea confiable es necesario cumplir con un mnimo de cdulas de identificacin catastral, por lo que es necesario realizar un muestreo aleatorio simple y calcular el nmero de muestras que hay que verificar para que el valor sea aceptable. Al muestreo lo podemos definir como el conjunto de observaciones necesarias para estudiar la distribucin de determinadas caractersticas en la totalidad de una poblacin, a partir de la observacin de una parte o subconjunto de una poblacin, denominada muestra.42 Al definir el tamao de la muestra, se debe procurar que la informacin sea representativa, vlida y confiable y al mismo tiempo nos represente un mnimo costo, para esto utilizaremos la siguiente frmula: Donde: n = es el tamao de la muestra. Z = es el nivel de confianza. p = es la variabilidad positiva. q = es la variabilidad negativa. N = tamao de la poblacin. E = es la precisin o el error.
Fuente: Cochran, W.G. (1977). Sampling Techniques. U.S.A. Wiley
Para calcular el tamao de una muestra hay que tomar en cuenta tres factores: 1. El porcentaje de confianza con el cual se quiere generalizar los datos desde la muestra hacia la poblacin total, generalmente se utiliza el 95% y 99%. 2. El porcentaje de error que se pretende aceptar al hacer el clculo y vara entre el 1 y 5%. 3. El nivel de variabilidad que se calcula para comprobar la hiptesis. La confianza o el porcentaje de confianza es el porcentaje de seguridad que existe para generalizar los resultados obtenidos. Esto quiere decir que un porcentaje del 100% equivale a decir que no existe ninguna duda para generalizar tales resultados, pero tambin implica estudiar a la totalidad de los casos de la poblacin.
42
Elsa R.A. (2010). Estadstica Inferencial. Mxico: Universidad Veracruzana.
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Maestra en desarrollo urbano El error o porcentaje de error equivale a elegir una probabilidad de aceptar una hiptesis que sea falsa como si fuera verdadera, o la inversa rechazar la hiptesis verdadera por considerarla falsa. Al igual que en el caso de la confianza, si se quiere eliminar el riesgo del error y considerarlo como 0%, entonces la muestra es del mismo tamao que la poblacin, por lo que conviene correr un cierto riesgo de equivocarse. La variabilidad es la probabilidad (o porcentaje) con el que se acept y se rechaz la hiptesis que se quiere investigar en alguna investigacin anterior o en un ensayo previo a la investigacin actual. El porcentaje con que se acept tal hiptesis se denomina variabilidad positiva y se denota por p, y el porcentaje con el que se rechaz se la hiptesis es la variabilidad negativa, denotada por q. Hay que considerar que p y q son complementarios, es decir, que su suma es igual a la unidad: p+q=1. Adems, cuando se habla de la mxima variabilidad, en el caso de no existir antecedentes sobre la investigacin (no hay otras o no se pudo aplicar una prueba previa), entonces los valores de variabilidad es p=q=0.5.43 Una vez que se han determinado estos tres factores, entonces se puede calcular el tamao de la muestra como a continuacin se expone. Tomamos como ejemplo la zona homognea 4104 Otay Vista con 242 cuentas catastrales, se va utilizar un nivel de confianza del 90% y una precisin del 10%. Para poder manejar el nivel de confianza en la ecuacin anterior este valor se tiene que buscar en la tabla de distribucin normal estndar (campana de Gauss) realizando la operacin ([90/2]/100) resultando 0.450 este valor se busca en la columna Z = 1.64
TABLA 19. Distribucin normal estndar.
Z
0.00
1.50 1.60
0.0000 0.0100 0.0200 0.0300 0.0400 0.0500 0.0600 0.0700 0.0800 0.0900
0.0000 0.4332 0.4452 0.0040 0.4345 0.4463 0.0080 0.4357 0.4474 0.0120 0.4370 0.4484 0.0160 0.4382 0.4495 0.0199 0.4394 0.4505 0.0239 0.4406 0.4515 0.0279 0.4418 0.4525 0.0319 0.4429 0.4535 0.0359 0.4441 0.4545
Lo que arroja un valor de:
43
Elsa R.A. (2010). Estadstica Inferencial. Mxico: Universidad Veracruzana.
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Maestra en desarrollo urbano Derivado de esta ecuacin, se observa que se deben realizar 52 muestras para que el valor de la zona homognea sea confiable. (Ver tabla 20).
TABLA 20. Nmero de muestras por zona homognea. # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 ZONA HOMOGENEA 4030 4029 4091 4068 4080 4081 4082 4035 4038 4067 4071 4052 4076 4025 4064 4058 4114 4098 4026 4104 4095 4078 4077 4089 4057 4033 4036 4037 4034 4079 4039 4086 4088 4087 4062 4110 4046 4045 4049 4051 4063 COLONIA BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS CENTRO COMERCIAL OTAY LA PECHUGA CAMPOS DEPORTIVOS GARITA DE OTAY GARITA INTERNACIONAL HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS PARQUE DE LA AMISTAD FOVISSSTE OTAY CONSTITUYENTES MAESTROS UNIVERSITARIOS RINCONADA OTAY LAS DELICIAS PLAZAS VISTA ALAMAR MANUEL RIVERA AMAYA PEGASO S.C.T. RIO VISTA RESIDENCIAL OTAY VISTA FOVISSSTE V FOVISSSTE II PLAZA OTAY OTAY GALERIAS XICOTENCATL LEYVA NUEVA TIJUANA PERIMETRAL NORTE ROBERTO DE LA MADRID C.B.T.I.S. UNIDAD DEPORTIVA ITT TECNOLOGICO CIUDAD INDUSTRIAL PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO EJIDO CHILPANCINGO MAGISTERIAL LAS TORRES SUR RANCHO ESCONDIDO NIDO DE LAS AGUILAS 10 DE MAYO GRANJAS DIVISION DEL NORTE ANEXA MAGISTERIAL TOTAL NUMERO DE CUENTAS 83 488 226 12 105 3 245 4 206 936 209 742 179 152 687 561 32 1 446 242 35 740 149 256 664 3362 993 680 231 0 1425 694 3 31 726 1029 335 314 1101 1629 10 19,966.00 NUMERO DE MUESTRAS 37.14670 59.09718 51.82185 10.18274 40.99048 2.87187 52.76006 3.77541 50.69331 62.73338 50.87301 61.65301 48.87898 46.61777 61.24560 60.04336 21.68158 0.98535 58.43083 52.61958 23.01839 61.63917 46.33167 53.25282 61.05705 65.92157 62.97567 61.18944 52.08034 0.00000 64.21018 61.30072 2.87187 21.21783 61.54032 63.11570 55.99990 55.38076 63.36989 64.57456 8.70533 1,844..86
90.
91
Fase 2.- Investigacin de Mercado.

Una vez establecido el nmero de encuestas a realizar, se inicia la investigacin de mercado y para este proceso se consultaron pginas de internet referentes a la venta de inmuebles en la zona de Otay, en especfico propiedades en venta de la zona homognea 4104 Residencial Otay Vista, as como revistas inmobiliarias y peridicos locales. El resultado de este sondeo proporciono informacin de 28 propiedades en oferta, ubicndolas en la cartografa de la zona de estudio, el resto se identifico en campo buscando caractersticas similares a las que se conoce ya su valor de venta, haciendo un total de 52 propiedades verificadas, segn tcnica de muestreo anteriormente expuesta.
Grfica # 17, Identificacin de inmuebles.
(Ver grfica # 17).
Fuente: Base Cartogrfica de la Direccin de Catastro de Tijuana.
La investigacin de mercado da como resultado el precio de venta de las 52 propiedades y sus caractersticas en cuanto a superficie de terreno, superficie de construccin, uso, edad y estado de la construccin. (Ver tabla 21 y 22).
91.
92
TABLA 21. Oferta de venta en Residencial Otay Vista. # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
CLAVE
FT092015 FT086023 FT084005 FT084008 FT084023 FT083007 FT091003 FT088008 FT088011 FT087024 FT093024 FT089001 FT091012 FT089004 FT074001 FT092025 FT074028 FT082017 FT076011 FT083010 FT073039 FT074020 FT074025 FT074008 FT073025 FT093030
TERR. M2
CONST. M2
PISOS
EDAD
USO/CALIDAD HAB./MED. HAB./MED. HAB./MED. HAB./MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED.
ESTADO EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE BUENA EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE BUENA EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE BUENA
P. OFERTA $1,492,542.00 $2,811,370.00 $1,557,435.00 $1,533,212.00 $1,494,232.00 $1,559,199.00 $3,099,148.00 $2,015,737.00 $1,791,962.00 $1,650,850.00 $1,831,203.00 $1,788,979.00 $3,375,858.00 $1,689,132.00 $1,689,132.00 $1,494,232.00 $1,948,999.00 $1,780,086.00 $3,032,738.00 $2,354,403.93 $3,481,008.00 $2,778,165.00 $2,548,354.00 $2,623,684.00 $1,486,561.00 $1,881,626.00
160.00 326.00 160.00 160.00 160.00 160.00 320.00 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 320.00 214.00 237.00 160.00 160.00 160.00 328.00 220.00 353.00 318.00 240.00 240.00 165.00 216.00
124.00 182.00 120.00 108.00 180.00 120.00 240.00 153.00 120.00 120.00 120.00 120.00 290.00 140.00 184.00 100.00 120.00 120.00 220.00 160.00 276.00 184.00 212.00 216.00 100.00 124.00
2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00
4.00 5.00 5.00 4.00 6.00 5.00 4.00 4.00 5.00 9.00 3.00 4.00 4.00 4.00 3.00 4.00 5.00 4.00 4.00 3.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 7.00
Fuente: Elaboracin Propia con base a investigacin de mercado.
92.
93
TABLA 22. Oferta de venta en Residencial Otay Vista. # 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52
CLAVE
FT093024 FT092019 FT092023 FT087003 FT087030 FT087026 FT087012 FT090006 FT086041 FT086005 FT086013 FT085001 FT085005 FT083001 FT083016 FT075028 FT075024 FT075007 FT075011 FT076001 FT076014 FT077007 FT077017 FT078005 FT078001 FT082010
TERR. M2
CONST. M2
PISOS
EDAD
USO/CALIDAD HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED. HAB. /MED.
ESTADO EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE BUENA EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE
P. OFERTA $1,571,711.00 $1,610,450.00 $2,235,814.00 $1,494,232.00 $2,920,192.00 $1,560,642.00 $3,114,871.00 $1,992,310.00 $1,627,437.00 $2,985,085.00 $3,120,000.00 $2,767,097.00 $1,595,848.00 $2,573,400.00 $1,383,548.00 $2,650,879.00 $1,892,694.00 $3,000,000.00 $1,694,232.00 $2,363,101.00 $2,959,128.00 $2,955,259.00 $2,529,126.00 $1,892,694.00 $2,568,120.00 $2,352,032.00
160.00 169.00 284.00 160.00 340.00 160.00 340.00 230.00 160.00 333.00 336.00 280.00 168.00 261.00 160.00 271.00 160.00 320.00 160.00 237.00 321.00 320.00 271.00 160.00 237.00 239.00
124.00 122.00 120.00 110.00 210.00 122.00 216.00 130.00 116.00 210.00 212.00 220.00 120.00 204.00 190.00 208.00 182.00 218.00 130.00 190.00 220.00 214.00 186.00 182.00 190.00 186.00
2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00
3.00 2.00 4.00 7.00 4.00 7.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 5.00 4.00 2.00 4.00 4.00 4.00 2.00 3.00 2.00 4.00 4.00 4.00 5.00 4.00 4.00
Fuente: Elaboracin Propia con base a investigacin de mercado.
93.
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Fase 3.- Determinacin del Valor de Construccin.

Con los datos obtenidos de la investigacin de mercado y para poder determinar el valor del terreno, el cual es el insumo para el calculo del impuesto predial, es necesario disgregarlo del conjunto de la propiedad, esto es considerar el costo del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta, todos los gastos y los costos de la construccin. Lo que nos lleva a primero saber el costo especfico de la construccin adherida al terreno. Para esto se utiliza el meto de reposicin, expuesto en el capitulo de valuacin de este documento.
Premisas:
Las caractersticas de las construcciones son: Gnero Habitacional, Categora Media, Vida til 50 aos, promedio de Edad 4 aos con una Conservacin Buena. El valor de construccin en el ao 2008 fue de $ 4,920.00 pesos. Al actualizar el valor por medio del INPC, resulta $ 5,615.69 pesos, a este valor se le debe aplicar un factor de comercializacin de 0.9025, dando un valor de $ 5,068.16 pesos. Para el ejercicio fiscal 2012 el valor unitario nuevo (VRN) es de $ 5,067.00. Con esta operacin se comprueba que es factible utilizar el ndice Nacional de Precios al Consumidor para actualizar los valores de construccin. Derivado de las caractersticas de la construccin, el valor es afectado por el estado de conservacin y la vida til depreciacin. (Ver tabla 23).
TABLA 23. Depreciacin por edad y estado de conservacin.
Valor nuevo depreciable
Edad
Vida probable
Estado de conservacin
Depreciacin
Valor Actual
Vnd $ 5,068.16
x 4.00
n 50.00
E 0.968
D 0.9261824
Va $ 4,694.04
Fuente: Elaboracin Propia con base formula de Ross Heidecke.
Mediante este procedimiento se puede calcular el valor de construccin de los 52 inmuebles identificados en la zona de estudio. (Ver tabla 24).
94.
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TABLA 24. Calculo del valor total de las construcciones.
CLAVE
FT092015 FT086023 FT084005 FT084008 FT084023 FT083007 FT091003 FT088008 FT088011 FT087024 FT093024 FT089001 FT091012 FT089004 FT074001 FT092025 FT074028 FT082017 FT076011 FT083010 FT073039 FT074020 FT074025 FT074008 FT073025 FT093030 FT093024 FT092019 FT092023 FT087003 FT087030 FT087026 FT087012 FT090006 FT086041 FT086005 FT086013 FT085001 FT085005 FT083001 FT083016 FT075028 FT075024 FT075007 FT075011 FT076001 FT076014 FT077007 FT077017 FT078005 FT078001 FT082010 CONST. 124.00 182.00 120.00 108.00 180.00 120.00 240.00 153.00 120.00 120.00 120.00 120.00 290.00 140.00 184.00 100.00 120.00 120.00 220.00 160.00 276.00 184.00 212.00 216.00 100.00 124.00 124.00 122.00 120.00 110.00 210.00 122.00 216.00 130.00 116.00 210.00 212.00 220.00 120.00 204.00 190.00 208.00 182.00 218.00 130.00 190.00 220.00 214.00 186.00 182.00 190.00 186.00 EDAD 4 5 5 4 6 5 4 4 5 9 3 4 4 4 3 4 5 4 4 3 4 4 4 4 4 7 3 2 4 7 4 7 4 4 4 4 4 5 4 2 4 4 4 2 3 2 4 4 4 5 4 4 ESTADO 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9748 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9748 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9748 0.9680 0.9680 0.9680 0.9748 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 0.9680 TOTALES VALOR CONST. M2-2008 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,251.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,251.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,251.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,251.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 4,920.00 253,164.00 4,868.54 VALOR CONST. M2-2012 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 4,852.09 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 4,852.09 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 4,852.09 5,615.69 5,615.69 5,615.69 4,852.09 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 5,615.69 FACTOR DE COMERC. 0.9025 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 4,379.01 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 4,379.01 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 4,379.01 5,068.16 5,068.16 5,068.16 4,379.01 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 5,068.16 VALOR ACTUAL. M2 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 4,694.04 4,636.15 4,636.15 4,694.04 3,981.81 4,636.15 4,694.04 4,694.04 4,636.15 3,815.33 4,749.97 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,749.97 4,694.04 4,636.15 4,694.04 4,694.04 4,749.97 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,694.04 3,928.02 4,749.97 4,803.93 4,694.04 3,928.02 4,694.04 4,514.48 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,636.15 4,694.04 4,803.93 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,803.93 4,749.97 4,803.93 4,694.04 4,694.04 4,694.04 4,636.15 4,694.04 4,694.04 241,101.48 4,636.57 VALOR TOTAL DE CONSTRUCCI ON $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 582,060.85 843,779.04 556,337.83 506,956.23 716,725.32 556,337.83 1,126,569.39 718,187.99 556,337.83 457,839.54 569,996.07 563,284.70 1,361,271.35 657,165.48 873,993.98 469,403.91 556,337.83 563,284.70 1,032,688.61 759,994.76 1,295,554.80 863,703.20 995,136.30 1,013,912.45 469,403.91 487,074.75 588,995.94 586,079.83 563,284.70 432,082.44 985,748.22 550,766.60 1,013,912.45 610,225.09 544,508.54 985,748.22 995,136.30 1,019,952.69 563,284.70 980,002.34 891,867.43 976,360.14 854,315.12 1,047,257.40 617,495.75 912,747.27 1,032,688.61 1,004,524.37 873,091.28 843,779.04 891,867.43 873,091.28 40,392,151.82 776,772.15
$ 288,961.39 $ 5,556.95
$ 260,787.65 $ 5,015.15
Fuente: Elaboracin Propia
95.
96
Fase 4.- Clculo del valor de terreno. Una vez obtenido el valor de las construcciones se puede calcular el valor del terreno, substrayendo el valor de las construcciones del valor total de venta. Con el fin de adecuar el valor del terreno a la situacin econmica actual, al precio de oferta de las propiedades identificadas para este estudio se les aplica un coeficiente de Oferta y Demanda segn el criterio de Herweet.44 Donde se establecen dos factores uno de oferta y otro de demanda. (Ver Tabla # 25) Para este caso se considera una condicin de oferta alta (0.79056) y una condicin de demanda baja (0.79056). Dando como resultado un coeficiente de (0.624985).
TABLA #25. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda. Condicin de Oferta Coeficiente. Oferta Condicin de Demanda Coeficiente. Demanda
Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva
165.83200 144.22400 126.49300 111.80400 100.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302
Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua
165.83200 144.22400 126.49300 111.80400 100.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302
Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIN, una "ciencia". Argentina
Ya establecidos el coeficiente de oferta y demanda y dems variables se puede calcular el valor de m2 de terreno. . (Ver tabla 26)
COEF. DE OFERTA/DEMANDA 0.624985 SUPERFICIE DEL TERRENO
CLAVE
FT092015
P. OFERTA
VALOR TOTAL DE CONSTRUCCION
VALOR TOTAL DEL TERRENO
VALOR M2 DE TERRENO
$ 1,492,542.00 $ 1,036,249.52
$ 582,060.85
$ 454,188.67
160.00
$ 2,838.68
44
Miguel A.A. (2012). La TASACIN, una "ciencia". Argentina. Disponible en: http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7.
96.
97

TABLA 26. Calculo de valor por metro cuadrado de terreno.
CLAVE
FT092015 FT086023 FT084005 FT084008 FT084023 FT083007 FT091003 FT088008 FT088011 FT087024 FT093024 FT089001 FT091012 FT089004 FT074001 FT092025 FT074028 FT082017 FT076011 FT083010 FT073039 FT074020 FT074025 FT074008 FT073025 FT093030 FT093024 FT092019 FT092023 FT087003 FT087030 FT087026 FT087012 FT090006 FT086041 FT086005 FT086013 FT085001 FT085005 FT083001 FT083016 FT075028 FT075024 FT075007 FT075011 FT076001 FT076014 FT077007 FT077017 FT078005 FT078001 FT082010 TOTALES $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
P. OFERTA
1,492,542.00 2,811,370.00 1,557,435.00 1,533,212.00 1,494,232.00 1,559,199.00 3,099,148.00 2,015,737.00 1,791,962.00 1,650,850.00 1,831,203.00 1,788,979.00 3,375,858.00 1,689,132.00 1,689,132.00 1,494,232.00 1,948,999.00 1,780,086.00 3,032,738.00 2,354,403.93 3,481,008.00 2,778,165.00 2,548,354.00 2,623,684.00 1,486,561.00 1,881,626.00 1,571,711.00 1,610,450.00 2,235,814.00 1,494,232.00 2,920,192.00 1,560,642.00 3,114,871.00 1,992,310.00 1,627,437.00 2,985,085.00 3,120,000.00 2,767,097.00 1,595,848.00 2,573,400.00 1,383,548.00 2,650,879.00 1,892,694.00 3,000,000.00 1,694,232.00 2,363,101.00 2,959,128.00 2,955,259.00 2,529,126.00 1,892,694.00 2,568,120.00 2,352,032.00
COEF. DE OFERTA/DEMANDA 0.694285
VALOR TOTAL DE CONSTRUCCION
VALOR TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DEL TERRENO
VALOR M2 DE TERRENO
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
1,036,249.52 1,951,892.02 1,081,303.76 1,064,486.09 1,037,422.86 1,082,528.48 2,151,691.97 1,399,495.96 1,244,132.34 1,146,160.39 1,271,376.77 1,242,061.29 2,343,807.57 1,172,739.01 1,172,739.01 1,037,422.86 1,353,160.77 1,235,887.01 2,105,584.50 1,634,627.33 2,416,811.64 1,928,838.29 1,769,283.96 1,821,584.45 1,032,097.00 1,306,384.71 1,091,215.37 1,118,111.28 1,552,292.12 1,037,422.86 2,027,445.50 1,083,530.33 2,162,608.21 1,383,230.95 1,129,905.10 2,072,499.74 2,166,169.20 1,921,153.94 1,107,973.33 1,786,673.02 960,576.62 1,840,465.53 1,314,069.05 2,082,855.00 1,176,279.86 1,640,665.58 2,054,478.18 2,051,791.99 1,755,934.24 1,314,069.05 1,783,007.19 1,632,980.54
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
582,060.85 843,779.04 556,337.83 506,956.23 716,725.32 556,337.83 1,126,569.39 718,187.99 556,337.83 457,839.54 569,996.07 563,284.70 1,361,271.35 657,165.48 873,993.98 469,403.91 556,337.83 563,284.70 1,032,688.61 759,994.76 1,295,554.80 863,703.20 995,136.30 1,013,912.45 469,403.91 487,074.75 588,995.94 586,079.83 563,284.70 432,082.44 985,748.22 550,766.60 1,013,912.45 610,225.09 544,508.54 985,748.22 995,136.30 1,019,952.69 563,284.70 980,002.34 891,867.43 976,360.14 854,315.12 1,047,257.40 617,495.75 912,747.27 1,032,688.61 1,004,524.37 873,091.28 843,779.04 891,867.43 873,091.28
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
454,188.67 1,108,112.98 524,965.93 557,529.87 320,697.54 526,190.65 1,025,122.58 681,307.98 687,794.51 688,320.85 701,380.70 678,776.59 982,536.22 515,573.53 298,745.03 568,018.95 796,822.94 672,602.31 1,072,895.89 874,632.57 1,121,256.84 1,065,135.09 774,147.66 807,671.99 562,693.09 819,309.96 502,219.43 532,031.45 989,007.43 605,340.42 1,041,697.29 532,763.73 1,148,695.76 773,005.86 585,396.56 1,086,751.52 1,171,032.90 901,201.25 544,688.63 806,670.68 68,709.19 864,105.39 459,753.93 1,035,597.60 558,784.12 727,918.30 1,021,789.58 1,047,267.62 882,842.97 470,290.01 891,139.76 759,889.26
160.00 326.00 160.00 160.00 160.00 160.00 320.00 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 320.00 214.00 237.00 160.00 160.00 160.00 328.00 220.00 353.00 318.00 240.00 240.00 165.00 216.00 160.00 169.00 284.00 160.00 340.00 160.00 340.00 230.00 160.00 333.00 336.00 280.00 168.00 261.00 160.00 271.00 160.00 320.00 160.00 237.00 321.00 320.00 271.00 160.00 237.00 239.00 11814.00 227.19
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
2,838.68 3,399.12 3,281.04 3,484.56 2,004.36 3,288.69 3,203.51 4,258.17 4,298.72 4,302.01 4,383.63 4,242.35 3,070.43 2,409.22 1,260.53 3,550.12 4,980.14 4,203.76 3,271.02 3,975.60 3,176.36 3,349.48 3,225.62 3,365.30 3,410.26 3,793.10 3,138.87 3,148.12 3,482.42 3,783.38 3,063.82 3,329.77 3,378.52 3,360.90 3,658.73 3,263.52 3,485.22 3,218.58 3,242.19 3,090.69 429.43 3,188.58 2,873.46 3,236.24 3,492.40 3,071.39 3,183.15 3,272.71 3,257.72 2,939.31 3,760.08 3,179.45
$ 114,199,749.93 $ 2,196,149.04
$79,287,173.38 $ 1,524,753.33
$ 40,392,151.82 $ 776,772.15
$38,895,021.56 $ 747,981.18
$ 172,554.43
$ 3,318.35
Fuente: Elaboracin Propia
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Validacin de la Zona Homognea 4104, Residencial Otay Vista. Como consecuencia de los procesos realizados en las pginas anteriores, el resultado final arroja que la zona homognea 4104 le corresponde un valor catastral de $ 3,318.35 pesos. Con lo que se cumple lo que se establece en el artculo 75-bis-A, fraccin i, el valor catastral que es la base del impuesto predial, deber ser equiparable al valor de mercado. Adems de que los procedimientos aqu utilizados estn dentro de las leyes y reglamentos para el estado de Baja California.
Actualmente segn la tabla de valores catastrales para el ejercicio fiscal 2012, esta zona homognea tiene un valor de $ 1,790.00 pesos, es decir un 46 % menor al de mercado repercutiendo negativamente en la recaudacin municipal por el concepto de pago del impuesto predial. Teniendo en cuenta la Mesa de Otay zona Este, objeto de este anlisis cuenta con 41 zonas homogneas, cada una con caractersticas especficas, podra ser posible contar con los valores de cada una de ellas en un lapso de 2 meses mediante los procedimientos descritos en este documento. Tomando como punto de partida la oferta y la demanda de los inmuebles en cada zona.
98.
99
Fase 5.- Creacin de la base de datos.

Con la informacin en la cdula de identificacin catastral obtenida por la cuadrilla de campo aunada a los datos proporcionados por los participantes de los convenios realizados con las diferentes organizaciones e instituciones adems de las visitas de campo se alimenta una base de datos que puede ser en Excel o Access dividida por zona homognea y ligada a un sistema de informacin geogrfica (ArcMap) con lo cual es posible ubicar y actualizar los datos de la cartografa existente. (Ver grfica # 18)
Grfica # 18, Actualizacin de base de datos.
Esta informacin es cotejada en gabinete a travs el sistema propio de consulta SIG y por medio de la funcin (Street View) de Google Maps donde es posible posicionarse a nivel de calle y verificar los datos del predio y su construccin. La tarea de geo-referenciar la informacin obtenida es responsabilidad de la cuadrilla de gabinete, quien constantemente esta revisando y depurando la base de datos. De esta forma se van estableciendo los usos de suelo de las zonas homogneas, valores de mercado y datos actualizados del predio, por lo tanto se genera el valor de las zonas de manera confiable y continua.
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Grfica # 19, Usos del suelo y valores de inmueble.
Con la informacin disponible se lleva a cabo anlisis con la finalidad de observar de forma grfica el comportamiento de las zonas homogneas y de esta forma se reducir el tiempo de evaluacin al revisar y discutir la tabla de valores que se presenta al Consejo de Catastro cada ao antes de su validacin por Cabildo que a su vez lo transfiere al Congreso del Estado para su aprobacin y publicacin. (Ver grfica # 19)
Grfica # 10, Delimitacin de las Zonas Homogneas.
Fuente: Catastro Municipal de Hermosillo Sonora (2012).
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5.2. Estrategias.
Las estrategias aqu expuestas son el resultado del diagnostico de los aspectos legales y administrativos del rea de estudio, Mesa de Otay zona Este. Con la finalidad de lograr valores catastrales justos y confiables las estrategias propuestas son las siguientes:
Eje Administrativo.
Estrategias Defensivas. Implementar la metodologa propuesta con la finalidad de reducir la inconformidad de los contribuyentes al generar los valores catastrales de manera confiable y justa. Utilizar programas como arcgis-explorer y google maps para identificar predios, construcciones, y lotes baldos, reduciendo el uso de equipo y tiempo requerido para realizar dichas tareas. Presentar al congreso la tabla de valores creada a partir de la metodologa propuesta y sus fundamentos con los que puedan tomar una decisin acertada. Crear un sistema de verificacin en tiempo real del estado que guardan los valores catastrales, con el cual puedan realizar proyecciones financieras. Crear una base de datos con la informacin obtenida de los nuevos asentamientos, y lograr visualizar las tendencias de crecimiento. Implementar tcnicas de muestreo e identificar el nmero mnimo confiable de avalos por zona homognea. Aprovechar la informacin del trfico inmobiliario para actualizar los valores catastrales. Utilizacin de las tcnicas de valoracin masiva para definir los valores de los nuevos asentamientos. Estrategias Ofensivas. Aprovechar los jvenes de servicio social para hacer las muestras de campo utilizadas para determinar los valores unitarios de las zonas homogneas. Utilizar la cartografa existente como base par la actualizacin de valor y uso de suelo. Obtener de recursos econmicos para establecer el departamento de valuacin con el que se pueda cumplir lo que establece el artculo 12 de la ley de catastro, mediante gestiones ante la secretaria de finanzas.
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102
Aprovechar el conocimiento de los contribuyentes para agilizar la tarea de muestreo en campo. Conseguir la aprobacin del consejo para establecer la metodologa propuesta en la determinacin del valor unitario. Utilizar datos del avalu del ao 2008 como marco de referencia del nuevo valor catastral. Crear una base de datos con la ubicacin de las transacciones inmobiliarias para poder representarlas en un mapa temtico y as visualizar el comportamiento del mercado inmobiliario. Implementar los mecanismos para la determinacin del valor unitario con base cientfica y fundamentada en las leyes. Estrategias de Supervivencia. Disear un folleto informativo que fomente la participacin del contribuyente en las encuestas. Realizar acuerdos con organismos privados para dotar de equipo y capacitacin al personal que realiza las muestras. Involucrar a las instituciones y agrupaciones civiles a que apoyen la instalacin del modelo de gestin propuesto con fundamentos legales. Crear un convenio de cooperacin con los corredores inmobiliarios para que aporten su informacin de las transacciones comerciales. Emplear las tcnicas de valoracin masiva homogneas y su valor. Aplicacin del ndice nacional de precios al consumidor para actualizar los valores catastrales. Restructurar la base de datos para abrir los campos necesarios para la actualizacin. Estrategias de Reorientacin. Procurar mayor nmero de estudiantes de servicio social y reducir tiempos de encuesta. Elaborar cedula de identificacin catastral para muestra de campo. Plantear convenio de intercambio de informacin con la tesorera municipal para que proporcionen datos de los traslados de dominio. Incentivar la participacin de los contribuyentes para lograr un muestro confiable, a travs de un programa de induccin informativa en campo. y muestreo para definir las zonas
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Maestra en desarrollo urbano Convencer a las instituciones y agrupaciones civiles de la necesidad de establecer el modelo de gestin propuesto, comparando la posible recaudacin entre ambos modelos. Revisar informacin del avalu del ao 2008 para ver el comportamiento de las zonas homogneas. Organizar reuniones entre los organismos privados, agrupaciones civiles e instituciones para crear convenios de cooperacin.
Eje Legislativo.
Estrategias Defensivas. Informar al contribuyente de las leyes, normas y procedimientos que se utilizan en la determinacin del valor catastral mediante folletos o comunicacin directa con los representantes de la dependencia de catastro. Proporcionar al departamento jurdico anlisis detallado de los procedimientos realizados al determinar el valor unitario y las leyes en que se fundamentan para que tengan elementos de defensa. Consultar de forma inmediata la procedencia de la prescripcin y situacin jurdica del mismo, con lo que se podr proceder o revocar la asignacin de registro. Proporcionar al consejo de catastro la informacin actualizada de la base catastral, con la cual puedan cumplir su funcin al validar la nueva tabla de valores para el prximo ejercicio fiscal. Garantizar que la determinacin de los nuevos valores catastrales sea realizada con fundamento en lo establecido en la ley de catastro inmobiliario. Aprovechar la informacin los avalos catastrales para fundamentar que se utilice la tabla de valores vigente. Estrategias Ofensivas. Aprovechar la participacin de la consejera jurdica para fundamentar las decisiones del consejo de catastro al validar la nueva tabla de valores catastrales. Organizar reuniones con el consejo de catastro y el cabildo para establecer las bases de la unidad de valuacin con la cual se logre generar una tabla de valores confiable y con fundamento jurdico. Aprovechar la unanimidad del consejo de catastro para implantar una metodologa basada en las leyes y reglamentos con la cual se eviten las demandas por la violacin a dichas leyes.
103.
104
Realizar reuniones con los colonos de las zonas homogneas para que aporten informacin de los inmuebles representativos del lugar y se pueda definir un valor catastral confiable. Utilizar datos del avalu del ao 2008 como fundamento de una tabla de valores validada por el congreso del estado. Involucrar a los jvenes de servicio social para dar asesora jurdica a los contribuyentes referente al valor de su inmueble y responsabilidad tributaria. Estrategias de Supervivencia. Explicar al contribuyente la diferencia entre el valor catastral y el pago del impuesto predial mediante monografas o aclaraciones directas en las oficinas de catastro. Realizar acuerdos con universidades, para que alumnos de la carrera de leyes apoyen en esclarecimiento de las demandas y amparos. Involucrar a las instituciones encargadas de regularizar la tenencia de la tierra para evitar las prescripciones sin fundamento brindando asistencia tcnica y legal. Involucrar al colegio de valuadores para que apoyen con avalos de mercado y as poder definir el valor real del inmueble. Emplear tcnicas de valoracin masiva y muestreo para definir las zonas homogneas y su valor. Promover la aplicacin de tasa nica aplicable al valor catastral y as dar cumplimiento al principio de equidad tributaria. Estrategias de Reorientacin. Organizar mesas de trabajo donde participen las dependencias encargadas de regularizar la tenencia de la tierra y la consejera jurdica para fundamentar el registro de los nuevos asentamientos. Elaborar cedula de identificacin catastral que pueda ser utilizada por la unidad de valuacin en la determinacin de los valores unitarios. Plantear convenio de intercambio de informacin con colegio de valuadores para que proporcionen datos de los traslados de dominio. Motivar la participacin de los contribuyentes para que proporcionen datos del inmueble, y de esta manera se pueda lograr un avalu confiable, mediante un programa de induccin informativa en campo.
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105
Maestra en desarrollo urbano Convencer a las instituciones y agrupaciones civiles de la necesidad de establecer el modelo de gestin confiable, a travs de comparar la recaudacin del modelo actual y el propuesto derivado de este anlisis. Procurar que los jvenes de servicio social sean afines a la carrera de leyes y puedan apoyar al departamento jurdico en los casos de amparos y demandas.
105.
106
Conclusiones.
106.
107
6. Conclusiones.
En diciembre de 2010 fui invitado a participar en la Direccin de Catastro Inmobiliario de la ciudad de Tijuana. En el transcurso de mi estancia en esa dependencia atend en variadas ocasiones contribuyentes molestos por el monto elevado que tenan que pagar por concepto del impuesto predial, a lo cual me esforzaba por explicar que Catastro no es la responsable de efectuar tal cobro, esta dependencia es nicamente de registro y administracin de la propiedad raz del municipio quien tiene a su cargo el determinar el valor catastral base del impuesto predial. De aqu nace la inquietud de examinar con mayor detalle esta situacin del valor catastral, saber como se genera y fundamenta, cules podran ser las posibles causas que originan la inconformidad de los contribuyentes al pagar su recibo del impuesto predial?. Al recabar informacin referente al valor catastral, capt mi atencin lo que establece el artculo 31 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, es obligacin de todo mexicano contribuir al gasto pblico, en este mismo prrafo se exhibe un derecho, mencionando que la aportacin debe ser proporcional y equitativa, al estudiar estos principios, se define el concepto de que una manera de identificar la capacidad de contribuir al gasto publico es el valor de los inmuebles, el cual refleja la capacidad de pago de los sujetos pasivos, estos inmuebles segn el articulo 4 de la ley de Catastro debern estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalo. Aqu es donde reside la importancia de este estudio, todos los bienes inmuebles ubicados dentro del territorio del Estado de Baja California deben de ser valuados y su valor debe ser equiparable con el valor de mercado, segn lo estipula la Ley de Hacienda del Estado de Baja California en su artculo 75-BIS-A. Lo anterior me motiva a investigar diferentes teoras de valuacin de inmuebles y consultar con expertos en la materia los cuales suelen estar de acuerdo en que el objetivo de las valoraciones inmobiliarias es conocer el valor de mercado de los inmuebles, es decir, la cantidad monetaria que dos individuos estn dispuestos a intercambiar por un bien. En este intercambio de bienes es donde se define la capacidad de pago de los sujetos pasivos y al cual se tiene que aplicar el principio de proporcionalidad al momento de exigirle su contribucin al gasto pblico.
107.
108
El desarrollo de esta investigacin me dio la oportunidad de revisar los modelos de gestin y aplicacin del valor catastral, catalogados como los mejores del pas, como son los de Hermosillo Sonora y Mrida Yucatn, en ellos participan organizaciones, instituciones y expertos en materia de valuacin de inmuebles, aportando su saber y experiencia con un fin comn, el valor catastral no debe ser un problema para los contribuyentes, si no una solucin para un mejor servicio a la ciudadana. Derivado de lo anterior y tomando como ejemplo estos modelos de catastros exitosos, se analiza el modelo de gestin y aplicacin del valor catastral en la ciudad de Tijuana, tomando como rea de estudio para este propsito, la zona este de Mesa de Otay, dando como resultado que no existe un modelo como tal, solo procesos desarticulados con los que se define el valor unitario de los predios, tambin se encuentra que no se ha modificado el valor catastral en 4 aos y que existen rezagos en materia de cartografa y los datos registrales adherida a la misma, informacin fundamental en un catastro para la correcta administracin de la propiedad raz del municipio. Con base en estos antecedentes, el estudio de las teoras de valuacin, normas, leyes y reglamentos para el Estado de Baja California referentes a este tema se propone una metodologa para la gestin y aplicacin del valor catastral, tomando como punto de partida el valor de mercado, y la metodologa aqu desarrollada se adecua a los recursos econmicos y humanos disponibles actualmente para la Direccin de Catastro, planteando el uso de tecnologas relacionadas con los procedimientos de valoracin catastral haciendo posible la valoracin masiva. Este no es un mtodo para sustituir una valuacin individual, realizada por un perito valuador, sino que su fin es determinar el valor de las zonas homognea exclusivamente para ser la base con la cual se cobre el impuesto predial. Fundamentalmente en lo que se refiere a la valoracin del suelo edificado, los valoradores de los bienes urbanos, ya sean institucionales o privados, son los ms interesados en conocer otros valores que les puedan servir de referencia. As, la comparacin de las diferentes valoraciones del suelo que hace posible que esta metodologa puede servir para que las valoraciones se validen mutuamente o para que se reajusten y armonicen. En apartados anteriores se ha puesto de manifiesto la utilidad de la presente investigacin y teniendo en cuenta los objetivos marcados, es necesario hacer mencin de la necesidad de rea Sistemas de informacin geogrfica
108.
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Maestra en desarrollo urbano la utilizacin de los sistemas de informacin geogrfica (SIG) permitiendo que las bases de datos puedan ser alimentadas peridicamente, con las ofertas de venta del trafico inmobiliario y la actualizacin de los usos de suelo, adems de los proyectos previstos de obra que puedan beneficiar el valor de las propiedades. Al analizar de manera simultnea los datos con la disposicin geogrfica, se obtiene un panorama integral bajo distintos escenarios de inters, lo que permite la planeacin racional de su administracin, control, costos, mantenimiento y desarrollo, siempre que las bases de datos se actualicen peridicamente. Se debe lograr la correlacin entre valores catastrales y los valores de mercado de cada inmueble, para garantizar los principios de equidad y proporcionalidad tributaria. La equiparacin de valores catastrales a los de mercado genera una carga tributaria adicional, segn el grado de desactualizacin, las autoridades debern ponderar el grado de impacto a lograr utilizando el equilibrio que permiten los ajustes en las tasas. La forma de determinar el valor unitario deber ser mediante procesos estandarizados de valuacin que garanticen el principio de equidad y elimine que predios con caractersticas iguales o semejantes tengan diferentes valores. Como conclusin. El Catastro es la base para el cobro del impuesto predial y este forma casi el 30 % del ingreso Municipal, es necesario que se inviertan recursos econmicos y humanos en esta dependencia para as poder realizar los procesos de valuacin necesarios con los cuales se logre tener un valor real de la propiedad raz del Municipio.
109.
110
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Valor catastral: Problema o Solucin

Por Arq. Dimas Franco Sarabia

Asesor: Maestra Cinthya Paz Rodrguez

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1.3. Planteamiento del problema.

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1.3.1. Preguntas de investigacin.

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1.4.1. Objetivo general.

1.4.2. Objetivos especficos.

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1.7. Fuentes de Informacin.

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Teora del Valor.

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2.1. Teora del Valor.

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Grfica #1, Unin de conceptos econmicos y estadsticos.

Fuente: Daniel DAmato B (2012) Mtodo Herweet.

Fuente: Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercializacin.

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Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva

165.83200 144.22400 126.49300 111.80400 100.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302