LECTURAS SOBRE EJECUCIN HIPOTECARIA

El pasado mircoles 26 de enero se hizo pblico el auto nm. 111/2010 dictado por la Seccin Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra -con fecha 17 de diciembre de 2010- por el cual se ratica en su parte esencial, una resolucin del Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 2 de Estella, que denegaba a BBVA la continuacin de un proceso de ejecucin para el cobro de supuestas cantidades pendientes respecto al principal de un prstamo hipotecario, tras haberse adjudicado el propio banco ejecutante la vivienda hipotecada y con la concurrencia de unas circunstancias muy concretas que enseguida vamos a comentar. Hay que decir que el auto de la Audiencia de Navarra enmienda en parte la resolucin de primera instancia de Estella, pues no admite que formalmente se produzca un caso de abuso de derecho -aceptando que el banco pide lo que la ley, en principio, le autorizara a pedir- ni se opone a que el proceso ejecutivo siga adelante para el cobro de la Tasacin de Costas y Liquidacin de Intereses que en su momento se practiquen , sino que de forma especfica y rotunda confirma como ajustada a derecho la parte de la decisin del juzgador de instancia en la que se opone a que pasara adelante el procedimiento ejecutivo en reclamacin de cantidad alguna en concepto de principal pendiente del prstamo. El prstamo hipotecario en cuestin se concedi por un principal inicial de 59.390 euros, ampliado el 26 de marzo de 2007 con otros 11.865 euros adicionales, sobre una vivienda con un valor de tasacin -fijado o cuando menos aceptado en escritura pblica por el BBVA, dice la Audiencia- de 75.900 euros y entr en mora en 2009, por lo que en esa fecha el cliente haba reembolsado tan slo una mnima parte del principal. Celebrada la subasta de la finca y resultando desierta, el banco ejecutante se la adjudica para s mismo, sin ceder a tercero el remate, realizando una nueva estimacin del valor de dicha vivienda en 42.895 euros y reclamando de principal pendiente 28.129 euros, ms 8.438 euros calculados para intereses, costas y gastos del proceso. Para sostener su pretensin de seguir utilizando el procedimiento ejecutivo en reclamacin de principal pendiente, BBVA aport una nueva tasacin a la baja de la vivienda adjudicada, que ya le fue rechazada por la misma Sala en septiembre de 2010, sin que el banco presentara recurso, por lo que efectivamente, la entidad ejecutante careca desde esa fecha de argumento jurdico vlido para justificar el importe de la presunta deuda de 28.129 euros, dado que la nica tasacin del inmueble validada en el procedimiento y que constara en autos, era la citada en la escritura constituyente de la hipoteca, que conceda a la finca un valor de 75.900 euros. Dado lo cual, la Audiencia considera que el banco, al adjudicarse materialmente el inmueble para s mismo sin que hubiera sida admitida en el procedimiento la tasacin posterior, ha de considerarse satisfecho en cuanto a la totalidad y an ms

del principal del prstamo y slo concede por tanto a BBVA autorizacin para seguir la ejecucin sobre lo calculado para intereses de demora, costas y gastos del procedimiento por importe de 8.438 euros . En los fundamentos de Derecho de su resolucin, la Audiencia de Navarra recuerda finalmente el artculo 3 del Cdigo Civil, sobre la interpretacin de las normas de acuerdo a las circunstancias del tiempo en que han de ser aplicadas atendiendo al espritu y finalidad de aqullas al argumentar que si bien, como ha quedado dicho, rechaza la existencia de abuso de derecho en el proceder literal del banco, considera "moralmente rechazable" que se alegue "para intentar continuar la ejecucin la "prdida de valor del inmueble", sobre un valor inicial que haba sido, recordmoslo, "fijado o cuando menos aceptado" por el propio banco y adjudicatario de la vivienda, puesto que esa prdida de valor habra sido en cualquier caso provocada no por un acto o negligencia del deudor, sino precisamente por una crisis que ha tenido como causa directa reconocida internacionalmente la "mala praxis" del sector financiero en su conjunto. En cualquier caso, la Audiencia de Navarra no adopta su decisin por motivos morales, sino por razonamientos estrictamente jurdicos, al aplicar como valor de adjudicacin del inmueble por parte del banco el nico valor que ha quedado acreditado como tal en el procedimiento que es el de la primera tasacin, el cual resulta superior al principal pendiente de la deuda. Impecable resulta la argumentacin del Tribunal. Recordmosles ahora a los fariseos que se llevan las manos a la cabeza a cuenta de esta ejemplar resolucin judicial, que la ley hipotecaria espaola establece como lmite de los prstamos hipotecarios el 80% del valor de tasacin del inmueble hipotecado. En el caso que nos ocupa, BBVA concedi una financiacin inicial ajustada a norma pero luego permiti una ampliacin para alcanzar un total hipotecario de 71.225 euros, sobre una tasacin de 75.900 euros, lo que supone un porcentaje del 93,84% y por tanto implica haber rebasado en 1.384 puntos bsicos el lmite legal (13,84 puntos porcentuales). Desde Ausbanc consideramos que esta magnfica decisin judicial ha de entenderse como una nueva y gran oportunidad de corregir y mejorar la eficiencia de nuestro mercado hipotecario el cual, si es verdad que ha de sostener y sostiene todava la legtima expectativa de bienestar de una parte mayoritaria de la ciudadana, no lo puede llevar a cabo mediante malas prcticas que al final a todos perjudican y no slo a las ms de un milln de personas que se han visto afectadas directamente por ejecuciones hipotecarias desde el estallido de la crisis financiera. Bienvenida y aplaudida sea una resolucin judicial que pone sobre la mesa de la sociedad espaola en su conjunto un hecho tan sencillo pero tan decisivo como es que las tasaciones hipotecarias incorporadas a los contratos intervenidos por fedatario pblico y llevados a los Tribunales para despacho ejecutivo, han de tener valor jurdico frente a las posteriores pretensiones del propio banco que las admite y que las concesiones improcedentes de crdito hipotecario realizadas durante los aos anteriores a la crisis financiera no pueden cargarse as sin ms sobre las espaldas de los clientes. Los bancos, que son directamente actores y responsables de esos abusos y esos errores deben asumir su propia responsabilidad, puesto

que adems, con el dinero de todos los espaoles se les est concediendo ese tiempo precioso para que rentabilicen en su momento todas esas propiedades inmobiliarias adjudicadas a precio de derribo en procedimientos ejecutivos en los que adems se pretende seguir adelante contra el deudor sin que se acredite el quebranto del banco sino en trminos puramente tericos o provisorios que todos sabemos suponen una va de futuros beneficios extraordinarios acosta del patrimonio de la clientela. Hasta el mayor desastre financiero de la Historia, la quiebra del banco de inversin estadounidense Lehman Brothers en septiembre de 2008, que en aqul momento se dijo que "no vala un centavo", est actualmente ofreciendo a sus acreedores el pago de una cantidad equivalente al 20% de sus crditos. Que nadie diga, sobre la espalda de los ciudadanos espaoles, que las buenas propiedades inmobiliarias construidas sobre la base de un gran esfuerzo de los que sostenemos todo el sistema, son una ruina, y ello para justificar actuaciones improcedentes e intolerables que son sin ningn gnero de dudas, moralmente deleznables y como se ha demostrado, en algunos casos ni siquiera ajustadas a Derecho. Por ello, la Audiencia Provincial de Navarra no est sola y la razn se impone. El Juzgado de Primera Instancia nm. 44 de Barcelona ha dictado Auto en similares fechas, el 24 de enero de este ao, por el que impide la continuacin de la ejecucin solicitada por la ejecutante dado que sta ha logrado la satisfaccin de su crdito mediante la adjudicacin del bien, por lo que su pretensin se muestra abusiva.