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contabilidad sectorial

Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)


La complejidad rodea la aplicacin de las normas contables en el sector inmobiliario. Cules son las principales contradicciones existentes entre la adaptacin sectorial y el nuevo PGC07? Y el tratamiento otorgado por las NIIF? De una forma prctica, este artculo resuelve estos interrogantes y ofrece la contabilizacin de las problemticas abordadas

Eva Aranda Llamas Julio Diguez Soto Vicente Gonzlez Garca


Facultad de Ciencias Econmicas y Empresariales Departamento de Finanzas y Contabilidad Universidad de Mlaga

a existencia de caractersticas diferenciales en las empresas inmobiliarias oblig al ICAC a publicar las normas de adaptacin del PGC1990 a las empresas inmobiliarias en diciembre de 1994. El Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, establece en su disposicin transitoria quinta que, con carcter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicacin de este real decreto seguirn aplicndose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el PGC2007, entre otra legislacin. Adems, aquellas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han estado obligadas a presentar cuentas consolidadas conforme a las NIIF desde el ao 2005. En resumidas cuentas, y para las cuentas individuales de las empresas inmobiliarias,
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seguiremos aplicando la adaptacin sectorial en todo aquello que no contradiga al nuevo PGC2007. En el resto de casos, obviamente, aplicaremos el PGC2007. Y en lo que a cuentas consolidadas se refiere, aplicaremos NIIF, si alguna empresa del grupo cotiza en bolsa. Dada la complejidad de la situacin descrita previamente, el presente trabajo pretende poner de manifiesto cules son las principales contradicciones existentes entre la adaptacin sectorial y el nuevo PGC2007. De ah que abordemos detenidamente aquellas novedades del nuevo Plan que tienen una especial incidencia en el sector inmobiliario -teniendo en cuenta obviamente las consultas planteadas al ICAC en los ltimos meses-, as como el tratamiento otorgado a las mismas por las NIIF.

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Dado que el artculo pretende ser eminentemente prctico, ofreciendo ejemplos de contabilizacin en las problemticas abordadas, es consecuentemente extenso, por lo que hemos optado por su divisin en dos partes: Reforma contable en las empresas inmobiliarias I y Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II. En la primera parte, tras un resumido anlisis de la normalizacin contable en las empresas inmobiliarias, se estudian los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector econmico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atencin a los efectos de la valoracin del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comienza el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las

FICHA RESUMEN
Autores: Eva Aranda Llamas, Julio Diguez Soto y Vicente Gonzlez Garca Ttulo: Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) Fuente: Partida Doble, nm. 208, pginas 26 a 41, marzo 2009 Localizacin: PD 09.03.02 Resumen: Tras la aprobacin del nuevo PGC07, en las cuentas individuales de las empresas inmobiliarias seguiremos aplicando la adaptacin sectorial en todo aquello que no contradiga al nuevo Plan. En el resto de casos, obviamente, aplicaremos el PGC2007. Y en lo que a cuentas consolidadas se refiere, aplicaremos NIIF, si alguna empresa del grupo cotiza en bolsa. Dada la complejidad de la situacin descrita previamente, el presente trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la adaptacin sectorial y el nuevo PGC2007. Dado que el artculo pretende ser eminentemente prctico, se ofrecen ejemplos de contabilizacin en las problemticas abordadas. Debido a su extensin, hemos optado por su divisin en dos partes: Reforma contable en las empresas inmobiliarias I y Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II, publicados en meses consecutivos. En esta primera parte, tras un resumido anlisis de la normalizacin contable en las empresas inmobiliarias, se estudian los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector econmico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atencin a los efectos de la valoracin del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comienza el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoracin de las existencias. Descriptores ICALI: Empresas inmobiliarias. Planes sectoriales. PGC07. Reforma contable.

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La adaptacin sectorial sigue

vigente hasta que no se lleve a cabo una nueva, en tanto no contradiga el nuevo PGC 07

Para paliar este problema, el Plan General de Contabilidad de 1990 (en adelante PGC90) prevea la elaboracin de adaptaciones sectoriales, tomando en consideracin las particularidades del sector del que se trate. Adecundose en dicha adaptacin sectorial, tanto las normas de registro y criterios de valoracin, como la estructura, nomenclatura y terminologa de las cuentas anuales. A tales efectos, por Orden del Ministerio de Economa y Hacienda de 28 de diciembre de 1994, se aprobaron las Normas de Adaptacin del Plan General de Contabilidad de las Empresas Inmobiliarias (en adelante NAPGCEI), que supona una adaptacin sectorial del PGC90 (RD 1643/1990 de 20 de diciembre). La adaptacin sectorial de promotores inmobiliarios dio lugar a modificaciones en las cuentas anuales, tanto en lo que se refiere a normas de registro (por ejemplo, al clasificar los prstamos hipotecarios subrogables en el corto o en el largo plazo, atendiendo al momento previsto de la subrogacin o cancelacin; o la clasificacin de determinados elementos como inmovilizado o existencias, en funcin de su participacin en el proceso productivo), como en cuanto a criterios de valoracin (como ejemplo, se incluy la posibilidad de contabilizar las ventas sobre plano cuando los inmuebles objeto de las mismas se encuentran sustancialmente terminados(1)). Tras la aprobacin de la nueva normativa contable, que a su vez, como primera novedad contable, establece dos planes de contabilidad distintos: Plan General de Contabilidad y Plan General de Contabilidad para Pymes, aparece la disyuntiva de la legislacin contable a aplicar en el caso de los sectores econmicos que hayan dado lugar a adaptaciones sectoriales. Pues bien, segn se establece en la Disposicin transitoria quinta I. Con carcter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicacin de este Real

empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoracin de las existencias. Por su parte, en la segunda parte Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II, que se publicar en el mes de abril, se contina el anlisis de las problemticas afectadas por la reforma contable de especial inters en el sector inmobiliario, como por ejemplo la permuta de existencias, la valoracin del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la informacin sobre riesgos. Se concluye el estudio con un caso prctico en el que se explica la incidencia de la primera aplicacin de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr-Vallehermoso.

NORMALIZACIN CONTABLE EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS


El proceso de normalizacin contable en Espaa est controlado por la Administracin Pblica, a travs del Instituto de Contabilidad y Auditora de Cuentas (ICAC), el cual depende, de forma directa, del Ministerio de Economa y Hacienda. El ICAC ha desarrollado la normativa contable mediante un proceso de planificacin, en el que se han establecido las normas de valoracin de las transacciones, los criterios para su contabilizacin, as como las denominaciones y definiciones para las cuentas. La existencia de diferentes sectores econmicos, con problemticas y peculiaridades distintas producto de su actividad, que en gran parte de los casos la norma contable de tipo general no contempla, hace que se requieran tratamientos contables especficos. Tal es el caso del sector inmobiliario.
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(1) Posteriormente veremos que esta reforma en cuanto a la norma de valoracin se ha visto modificada por la aplicacin de las NIC (afectando por tanto a las cuentas consolidadas de empresas que cotizan en bolsa a partir del 1/1/05), que recoge el Nuevo Plan General de Contabilidad, en cuanto a la consideracin de cundo se produce la entrega mercantil.

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Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)

Decreto, seguirn aplicndose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el Cdigo de Comercio, Texto Refundido de la Ley de Sociedades Annimas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de Diciembre, Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, disposiciones especficas y en el presente Plan General de Contabilidad. Por tanto, podemos concluir que, hasta que no se lleve a cabo una nueva adaptacin sectorial, seguir vigente la existente en lo que se refiere a las cuentas anuales individuales de las empresas inmobiliarias, en tanto no contradiga la nueva normativa contable establecida en el Nuevo Plan General de Contabilidad (en adelante PGC07). Por otra parte, cabe resaltar que la normativa contable internacional afecta a los datos econmico-financieros consolidados de empresas que coticen en bolsa. De acuerdo con el Reglamento (CE) n 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo del 19 de julio de 2002, todas las sociedades que se rijan por el derecho de un estado miembro de la Unin Europea, y cuyos ttulos valores coticen en un mercado regulado de alguno de los estados que la conforman, deben presentar sus cuentas anuales consolidadas de los ejercicios que se inicien a partir del 1 de enero de 2005, de acuerdo con las Normas Internacionales de Informacin Financiera (NIIF) adoptadas por la Unin Europea. Conforme a la NIIF 1 Adopcin por primera vez de las Normas Internacionales de Informacin Financiera en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2005 fue necesario incorporar con fines comparativos las cifras correspondientes al ejercicio 2004, tambin preparadas con arreglo a las NIIF adoptadas por la Unin Europea. Por tanto, la fecha de transicin a la normativa internacional fue el 1 de enero de 2004, en contraposicin con la aplicacin del PGC07 a las cuentas anuales individuales, donde se ha dado opcin para considerar como primer ejercicio el ao en el que entra en vigor (2008). Es decir, para aquellas empresas que cotizan en bolsa se establecen dos espacios jurdicos homogneos, pero no iguales, en lo que respecta a la elaboracin de sus cuentas anuales. En lo referente a sus cuentas anuales individuales, la normativa se ha adaptado a las NIIF a travs del PCG07, mientras que para

la elaboracin de las cuentas anuales consolidadas se han adoptado las NIIF directamente. Esta doble vertiente tiene lugar para todas las empresas, independientemente del sector, que tengan que realizar sus estados contables anuales consolidados acordes a las NIIF. El caso concreto de las inmobiliarias, por ser uno de los sectores que tiene una regulacin contable sectorial adaptada, contar, a su vez, con la aplicacin contable a los datos individuales de la adaptacin sectorial actualmente en vigor, en tanto no contradiga el nuevo plan contable aprobado.

ASPECTOS A DESTACAR DEL PGC07 EN EMPRESAS INMOBILIARIAS


Con la entrada en vigor del PGC2007 y del Plan General de Contabilidad de Pymes, surgen varias modificaciones respecto a la contabilizacin de determinadas problemticas de las empresas. De todos los cambios planteados, algunos afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector econmico en el que se encuentren. En cambio, otras modificaciones, por sus particulares caractersticas, tienen especial incidencia en el sector inmobiliario. Entre los cambios contables, que podramos definir como ms generales, estaran por ejemplo la eliminacin de los activos ficticios, la desaparicin de los gastos financieros a distribuir en varios ejercicios, la consideracin de las acciones pendientes de desembolso como un menor importe del capital social, la conceptualizacin como menor neto de los gastos derivados de la ampliacin de capital, la contabilizacin como inmovilizado material de los leasing sobre activos tangibles contratados por la empresa (antes inmovilizado inmaterial) con su correspondiente traspaso en las cuentas de amortizacin, la aparicin de ciertas partidas como por ejemplo los activos no corrientes mantenidos para la venta, la contabilizacin de la mayor parte de los pasivos financieros a coste amortizado, la comprobacin del deterioro de los activos o el cumplimiento de la definicin conceptual de pasivo para las provisiones y su valoracin a valor actual. Veamos a continuacin algunos ejemplos que nos ayuden a ilustrar los cambios citados anteriormente (ejemplos 1-5).
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EJEMPLO 1
APLICACIN DEL COSTE AMORTIZADO (I)

Una empresa promotora MALAGA, S.A. compra terrenos y solares para promociones por 20.000 (IVA no incluido) a principios de 20X7, acordando con el transmisor de la propiedad el pago de las mismas dentro de 18 meses. Sabiendo que el tipo de inters de referencia es del 5% anual y el IVA aplicable del 16%, determine el saldo de proveedores al final del ao 20X7 segn Plan1990 y PGC07. SOLUCIN(2) PGC90. Ao 20X7 20.000 Compras de terrenos y solares (601) 3.200 HP IVA soportado (472) 1.500 Gastos por intereses diferidos (270) 20.000x5% + 20.000x5%x1/2 24.700 Proveedores a largo plazo (420) 1.000 (66) Gastos financieros (20.000 x 0,05)

Proveedores a largo plazo (420)

24.700

Proveedores (400) Gastos por intereses diferidos (270) PGC07. Ao 20X7

24.700 1.000

20.000 Compra de terrenos y solares (601) 3.200 HP IVA soportado (472) 23.200 Proveedores a largo plazo (420) 1.000 (66) Gastos financieros (20.000 x 0,05)
EJEMPLO 2
APLICACIN DEL COSTE AMORTIZADO (II)

Proveedores a largo plazo (420) Proveedores (400) Proveedores (400)

23.200 23.200 1.000

Una empresa promotora MALAGA, S.A. recibe una certificacin de obra de la empresa constructora GRANADA, S.A. a inicios de 20X7, por un importe de 100.000 ms el 16% de IVA. Dicho importe queda pendiente de pago 18 meses. El tipo de inters aplicable es del 5% anual. Se han realizado unas retenciones por garanta del 5%. Determine los asientos a realizar en el ao 20X7. SOLUCIN PGC07. Ao 20X7 01/01/20X7 100.000 Certificaciones de obra y gastos de promociones en Contratistas a largo plazo (424) 15.200 curso (606) Hacienda Pblica IVA soportado (472) Contratistas, retenciones por garanta (404X) (100.000 5.000) x 16% 01/07/20X7 110.200 Contratistas a largo plazo (424) 5.000 (66) Gastos financieros (100.000 x 0,05) Contratistas (404) 31/12/20X7 Contratistas (404) PGC07. Ao 20X8 1/07/20X8 2.592,98 (66) Gastos financieros (105.000 x (1+0,05)6/12-105.000) 117.792,98 Contratistas (404) 5.000 Contratistas, retenciones por garanta (404X) 800 Hacienda Pblica IVA soportado (472) (5.000) x 16% Contratistas (404) 2.592,98 5.000 110.200

110.200 5.000

Banco e instituciones de crdito (572)

123.592,98

(2) En los ejemplos propuestos suponemos que los intereses se encuentran perfectamente detallados constan separadamente- en la factura expedida, por lo que no se incluirn en la base imponible del IVA (Ley 37/92 del IVA, Art. 78.2).

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EJEMPLO 3
APLICACIN DEL COSTE AMORTIZADO (III)

El 1 de febrero de 20X8 la empresa vende un local comercial por 500.000 . La empresa concede un aplazamiento de 18 meses, al cabo de los cuales el cliente abonar 650.000 (IVA incluido). Sabiendo que el IVA aplicable es del 16%, determine los asientos a realizar por la empresa en los ejercicios 20X8 y 20X9. SOLUCIN 1/2/20X8. V Venta de los productos PGC07 580.000 Clientes (430) Ventas de edificaciones (700) HP IVA repercutido (477) 500.000 80.000

Clculo del tipo de inters efectivo de la operacin


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Coste amortizado 31/12/20X8. Al final del ejercicio

650.000 = 580.000 (1+ i )12 / / i = 0,07892248 (7,89%)

Coste amortizado = 580.000 (1+ 0,0789)12 = 621.826,248 Inters devengado (desde febrero a diciembre) = 621.826 580.000 = 41.826 PGC07 41.826 Clientes (430) Ingresos de crditos (762) 41.826

11

31/7/20X9. Cobro de clientes PGC07 650.000 Banco e instituciones de crdito (572) Clientes (430) (580.000 + 41.826) Ingresos de crditos (762) (621.826 x (1+0,0789)7/12 621.826)
EJEMPLO 4
ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA

621.826 28.174

La empresa de arrendamiento inmobiliario MLAGA EN PRIMERA S.A. adquiri a la empresa SEVILLA, S.A. a principios de 20X1 un inmueble en 3.600.000 , al objeto de arrendarlo. La vida til del inmueble se estim en 40 aos. Sin embargo, a finales de 20X3, y dadas sus necesidades acuciantes de tesorera, decidi poner a la venta dicho edificio que vena explotando en rgimen de arrendamiento. Se estima el valor razonable del inmueble en 3.340.000 y los gastos asociados a la venta en 120.000 . Determine los asientos a realizar durante el ejercicio 20X3. SOLUCIN Se valorar al menor entre: Valor neto contable = 3.600.000 90.000 x 3 = 3.600.000 270.000 = 3.330.000 Valor razonable costes de venta = 3.340.000 120.000 = 3.220.000 FECHA 31/12/20X3 31/12/20X3 CUENTA (682) Amortizacin de las inversiones inmobiliarias (282) Amortizacin acumulada de las inversiones inmobiliarias (580) Inmovilizado (282) Amortizacin acumulada de las inversiones inmobiliarias (221) Inmuebles para arrendamiento (691X) Prdidas por deterioro del inmovilizado material clasificado no corriente mantenido para la venta (5990) Deterioro de valor de inmovilizado no corriente mantenido para la venta DEBE 90.000 90.000 3.330.000 270.000 3.600.000 110.000 110.000
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EJEMPLO 5
PRSTAMO PROMOTOR

La promotora inmobiliaria MALAGA, S.A. solicita un PRSTAMO HIPOTECARIO SUBROGABLE a una entidad financiera por importe de 5.000.000 , para la construccin de 100 viviendas, con un tipo de inters del 4% y dos aos de carencia. Los intereses se liquidan trimestralmente, la comisin de apertura asciende a 15.000 y otros gastos relacionados con la formalizacin del prstamo (notario, actos jurdicos documentados, tasacin) a 90.000 . El prstamo es concedido el 1/01/20X8 y a finales de 20X9 se produce la oportuna subrogacin de los clientes, cada uno por la parte proporcional que le corresponde. Sabiendo que las disposiciones del prstamo por parte del promotor son las siguientes segn contrato: 1/1/2008: 1.000.000 1/7/2008: 1.500.000 1/1/2009: 1.500.000 1/7/2009: 1.000.000 Determine los asientos a realizar en 20X8 y 20X9 Cobros 01/01/20X8 01/04/20X8 01/07/20X8 01/10/20X8 01/01/20X9 01/04/20X9 01/07/20X9 01/10/20X9 31/12/20X9 Tipo de inters del banco 1.000.000 + 1.500.000 1+ i3 1.000.000 + 1.500.000 1+ i3 1.000.000 1.500.000 1.500.000 1.000.000 105.000 (gastos) = 895.000 0 intereses = 1.000.000 x 0,04 x 3/12 = 10.000 intereses = 1.000.000 x 0,04 x 3/12= 10.000 intereses = 2.500.000 x 0,04 x 3/12 = 25.000 intereses = 2.500.000 x 0,04 x 3/12 = 25.000 Intereses = 4.000.000 x 0,04 x 3/12 =40.000 Intereses = 4.000.000 x 0,04 x 3/12 =40.000 Intereses = 5.000.000 x 0,04 x 3/12 = 50.000 Intereses = 5.000.000 x 0,04 x 3/12 = 50.000 Principal = 5.000.000 Pagos

( (

) )

2 2

+ 1.500.000 1+ i3 + 1.500.000 1+ i3

( (

) )

4 4

+ 1.000.000 1+ i3 + 1.000.000 1+ i3

( (

) )

6 6

= =

10.000 10.000 25.000 25.000 40.000 40.000 50.000 50.000 = 10.000 + 10.000 + 25.000 + 25.000 + 40.000 + 40.000 + 50.000 + 50.000 i3 = 1%; i = 4% 2 3 4 5 6 7 8 = (1+ i3 ) + (1+ i3 )2 + (1+ i3 )3 + (1+ i3 )4 + (1+ i3 )5 + (1+ i3 )6 + (1+ i3 )7 + (1+ i3 )8 i3 = 1%; i = 4% (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) Tipo de inters efectivo 2 4 6 895.000 + 1.500.000 1+ i3 2 + 1.500.000 1+ i3 4 + 1.000.000 1+ i 6 = 895.000 + 1.500.000 1+ i3 + 1.500.000 1+ i3 + 1.000.000 1+ i =

( (

) )

( (

) )

( ) ( )

10.000 10.000 25.000 25.000 40.000 40.000 50.000 50.000 = 10.000 + 10.000 + 25.000 + 25.000 + 40.000 + 40.000 + 50.000 + 50.000 i3 = 1 ,4%; i = 5,9% 2 3 4 5 6 7 8 = (1+ i3 ) + (1+ i3 )2 + (1+ i3 )3 + (1+ i3 )4 + (1+ i3 )5 + (1+ i3 )6 + (1+ i3 )7 + (1+ i3 )8 i3 = 1 ,4%; i = 5,9% (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) (1+ i3 ) 1 disposicin del prstamo y abono de gastos (1/01/20X8) 895.000 (572) Banco e instituciones de crdito (1703) Prstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crdito (572) Banco e instituciones de crdito (1703) Prstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crdito (1703) Prstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crdito (572) Banco e instituciones de crdito (1703) Prstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crdito Devengo y pago de intereses (01/10/20X8) 34.937 (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crdito (1703) Prstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crdito 25.000 9.937 895.000

Devengo y pago de intereses (01/04/20X8) 13.022 (662) Intereses de deudas 10.000 3.022

2 Disposicin del prstamo y liquidacin de intereses (01/07/2008) 1.500.000 (572) Banco e instituciones de crdito 13.066 (662) Intereses de deudas 1.500.000 10.000 3.066

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3 disposicin del prstamo y liquidacin de intereses. Traspaso l/p a c/p (01/01/20X9) 1.500.000 (572) Banco e instituciones de crdito 35.082 (662) Intereses de deudas (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito (572) Banco e instituciones de crdito (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito (572) Banco e instituciones de crdito (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito 1.500.000 25.000 10.082 2.411.025

2.411.025 (1703) Prstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crdito

Devengo y pago de intereses (01/04/20X9) 57.054 (662) Intereses de deudas 40.000 17.054

4 Disposicin del prstamo y liquidacin de intereses (01/07/2009) 1.000.000 (572) Banco e instituciones de crdito 57.303 (662) Intereses de deudas (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito (572) Banco e instituciones de crdito (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito Devengo y pago de intereses (01/10/20X9) 72.105 (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crdito (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito 50.000 22.105 1.000.000 40.000 17.303

3 Liquidacin de intereses y subrogacin (31/12/20X9) 72.427 (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crdito (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito (430) Clientes 50.000 22.427 5.000.000

5.000.000 (5203) Prstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crdito

La promotora inmobiliaria habr contabilizado tanto los anticipos de los compradores de los clientes, como su consiguiente venta en el momento del traspaso de todos los riesgos y ventajas al comprador, por lo que habr realizado, previamente al ltimo de los registros, los siguientes asientos: (57) Tesorera (430) Clientes (438) Anticipo de clientes (438) Anticipo de clientes Ventas de edificaciones (700) H P, IVA repercutido (477)

Una vez realizada una revisin de la incidencia de los cambios generales que surgen a raz de la entrada en vigor del PGC07, es digno de inters resaltar los cambios que se han producido en la nueva norma contable y que, por contradecir o contraponerse a la NAPGCEI, tal y como recoge la disposicin transitoria 5 sealada, tendrn que ser objeto de regulacin por el PGC07. Asimismo, nos parece interesante destacar la incidencia que las NIIF han producido en la elaboracin de las cuentas anuales con-

solidadas de aquellas empresas inmobiliarias que, por cotizar en bolsa, estn obligadas a su aplicacin desde el 1 de enero de 2005. Por ltimo, sealamos hasta qu punto se han visto recogidos en el PGC07 los cambios planteados en las NIIF. Para ello, comparamos el alcance de dichas modificaciones en las cuentas anuales individuales y en las cuentas anuales consolidadas. Para la consecucin de los anteriores propsitos nos centraremos en distintas problepg
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mticas habituales de las empresas inmobiliarias, analizando los cambios establecidos en la nueva norma contable y su regulacin en las NIIF.

se provisionan en la cuenta (497) Provisin para terminacin de promociones, con su correspondiente cargo en la cuenta (6951) Dotacin a la provisin por terminacin de promociones. A pesar de lo dicho, hay empresas inmobiliarias que han entendido que los inmuebles estn sustancialmente terminados en otro momento posterior al anterior, reconociendo el beneficio inherente a las distintas fases de las promociones inmobiliarias vendidas en el momento en que se solicita la licencia de primera ocupacin (3). Ya sabemos que cuando se realiz la adaptacin sectorial se plante la posibilidad de establecer la contabilizacin de las ventas de los inmuebles en funcin del grado de avance de la obra correspondiente mtodo del porcentaje de realizacin-, pero dicho criterio, defendido en otros trabajos de investigacin (Snchez y Rojo, 2001, pp. 340), fue desechado por el grupo de trabajo. Por su parte, la NIC 18 Ingresos Ordinarios establece en su apartado 14 que los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos y registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes condiciones: (1) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados de la propiedad de los bienes; (2) La empresa no conserva para s ninguna implicacin en la gestin corriente de los bienes vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivo sobre los mismos; (3) El importe de los ingresos ordinarios puede ser medido con fiabilidad; (4) Es probable que la empresa reciba los beneficios econmicos asociados con la transaccin; y (5) Los costos incurridos, o por incurrir, en relacin con la transaccin pueden ser medidos con fiabilidad.

Reconocimiento de ingresos
El sector inmobiliario obtiene sus ingresos bien a travs de las actividades inmobiliarias por cuenta propia, consistente en la compra de terrenos e inmuebles en los que se ordena la construccin, parcelacin, urbanizacin, etc., para su posterior venta; o bien mediante el alquiler de bienes inmuebles por cuenta propia, con el arrendamiento de terrenos, inmuebles, locales, viviendas, etc. (RD 1560/92 de 18 de diciembre, Clasificacin Nacional de Actividades Econmicas). En lo referente a la primera de las actividades, la promocin inmobiliaria, la NPAGCEI establece en la norma de valoracin 18 Ventas y otros ingresos que las ventas de inmuebles estarn constituidas por el importe de los contratos, que corresponden a inmuebles que estn en condiciones de entrega material a los clientes durante el ejercicio. Para el caso de ventas de inmuebles en fase de construccin, se entender que aquellos estn en condiciones de entrega material a los clientes cuando se encuentren sustancialmente terminados, es decir, cuando los costes previstos pendientes de terminacin de obras no sean significativos en relacin con el importe de la obra, al margen de la garanta y conservacin hasta la entrega. Se entiende que no son significativos los costes pendientes de terminacin de obra cuando al menos se ha incorporado el 80% de los costes de la construccin, sin tener en cuenta el valor del terreno en que se construye la obra. Elegido un porcentaje que deber explicitarse en la memoria, se mantendr, de acuerdo con el principio de uniformidad, para todas las obras que realice la empresa. En el caso de que la empresa promotora hubiese optado por contabilizar la venta antes de que el inmueble estuviese terminado, debe provisionar los gastos pendientes para la finalizacin del mismo, a fin de recoger los gastos en el ejercicio en que se contabilizan los ingresos por ventas aunque no se haya incurrido en ellos. Dichos gastos pendientes
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(3) Vase a ttulo de ejemplo Cuentas Anuales de Sociedad Azucarera Larios del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2005.

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En el apartado 15 de la NIC 18 se especifica que las transferencias de riesgos y ventajas de la propiedad coincidirn con la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la posesin al comprador, en la mayora de los casos. En definitiva, mientras la adaptacin sectorial considera como condicin para el reconocimiento del ingreso que los inmuebles estn en condiciones de entrega material a los clientes (80% de los costes de construccin incorporados sin tener en cuenta el valor del terreno, en la mayora de los casos), las normas IASB slo permiten dicho reconocimiento, con carcter general, cuando se ha producido el traspaso de la titularidad de los inmuebles en cuestin, que en general debe entenderse en el momento de la formalizacin de la escritura. La mayor o menor diferencia en la prctica entre ambas perspectivas vendr determinada por la respectiva mayor o menor distancia entre el momento en el que los inmuebles van a ser objeto de transmisin legal, y el momento en el que estn en condiciones de entrega. Si esos momentos son poco distantes en el tiempo, la afectacin a la contabilidad ser mnima, en tanto habr menor posibilidad de que la configuracin del resultado del periodo sea distinta en funcin del criterio elegido. Si, por el contrario, los momentos aludidos son distantes en el tiempo, posiblemente propiciarn un reconocimiento de los ingresos en ejercicios diferentes. Segn Castillo Laguarta (1995, pp. 677), la normativa internacional y la adaptacin sectorial, si bien se expresan en trminos distintos, de carcter legal y de carcter econmico, respectivamente, implican la contabilizacin de las ventas en momentos poco distantes en la prctica. Aun cuando la anterior afirmacin sea plausible en trminos generales, numerosas experiencias en el mundo real nos demuestran que no siempre la distancia entre ambos momentos es balad. Al hilo de lo expuesto cabe adems concluir que, siguiendo la normativa internacional, si entre ambos momentos transmisin legal y

condiciones de entrega cumplidas- media uno o varios cierres de ejercicio, no se reconocer resultado alguno en el ejercicio en el que se han realizado la mayor parte de los esfuerzos y actividades los necesarios para construir el 80% del inmueble-, ya que an no se ha terminado la construccin. Por su parte, el PGC07 en el apartado 14.2 de las Normas de Valoracin y Registro, establece: solo se contabilizarn los ingresos procedentes de la venta de bienes y servicios cuando la empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes. Por tanto, entendemos que el PGC07 ha recogido lo establecido en la NIC 18 y, en consecuencia, las empresas promotoras tendrn que, a partir del 1 de enero de 2008, contabilizar los ingresos por ventas una vez que se produzca la entrega material de los bienes promovidos. Coincidiendo, en este caso, el criterio contable de la normativa internacional a aplicar a las cuentas consolidadas con el de las cuentas individuales. Sin embargo, Gutirrez Viguera (2008, pp. 379-380) interpreta que para la casustica no contemplada en el PGC07 debiera aplicarse la correspondiente NIIF y, en ausencia de NIIF que trate especficamente la misma, se debiera aplicar cualquier otra NIIF que trate temas similares o relacionados (4). Por tanto, y segn la interpretacin del citado autor, cabe remitirse a la NIIF 11 sobre contratos de construccin, con lo que para las empresas de promocin inmobiliaria, en relacin con las ventas efectuadas en fase de construccin o sobre planos, la gerencia podra optar por aplicar el mtodo de grado de avance de la promocin. En nuestra opinin este tema requera aclaracin por parte del ICAC, ya que las NIIF no tienen carcter supletorio en aquellas empresas que aplican PGC07. La inter-

(4) Segn establece la NIC n 1, versin 1998, prrafo 22.

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pretacin que hasta ahora haban hecho, con carcter general, las empresas que formulan cuentas anuales consolidadas en base a NIIF, nos haca optar por reconocer los ingresos en la venta de inmuebles cuando se produca la escritura pblica y entrega de llaves. Afortunadamente, el ICAC se ha pronunciado muy recientemente, a travs de la consulta 8 del BOICAC 74 de junio de 2008, y ha seguido en referencia a este aspecto las pautas marcadas previamente por las NIIF. El ICAC interpreta que de lo establecido en la norma 14. Ingresos por ventas y prestacin de servicios, recogida en la segunda parte del PGC07, se deduce que, a efectos de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ventas, la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en todo caso. Entre estas condiciones cabe hacer especial hincapi en las previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, para poder registrar el correspondiente ingreso, as como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la gestin corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad. En consecuencia, de acuerdo con el PGC07 a efectos de determinar cundo se ha de registrar el correspondiente ingreso por ventas, se deber llevar a cabo un anlisis de si se han transmitido o no los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del inmueble, lo que conllevar un anlisis individualizado de las condiciones contractuales de la operacin, junto con el resto de condiciones reproducidas anteriormente. De acuerdo con la legislacin y la prctica habitual en nuestro pas, no se puede entender que con la acumulacin del 80% de los costes incurridos en la construccin, dispuesta en las normas de adaptacin del PGC a las empresas inmobiliarias, se produzca la transmisin de los riesgos y beneficios significativos.
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La citada transmisin de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construccin en el desempeo de la actividad inmobiliaria, se producir, con carcter general, cuando el inmueble se encuentre prcticamente terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pblica de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algn acto de puesta a disposicin del inmueble al comprador. Luego se valida como criterio general la escritura pblica, si bien se ponen a salvo otras circunstancias de transmisin efectiva para el pleno disfrute sin haberse producido la escritura pblica de nueva propiedad. Dicha aplicacin contable no solo tendr una consecuencia directa en la imputacin de los ingresos por ventas, sino que tambin dar lugar, al realizarse de forma retroactiva, a la desdotacin de la provisin, los ajustes correspondientes en las cuentas de (437) Anticipos de clientes y (430) Clientes, as como la rectificacin del importe de Venta de Mercaderas (ejemplo 6).

Existencias
En lo que respecta a la normativa internacional, la contabilizacin de las existencias est regulada, bsicamente, por la NIC 2. Dicha NIC es de aplicacin a todas las existencias, excepto a la obra en curso proveniente de contratos de construccin, incluyendo los contratos de servicio directamente relacionados, a los instrumentos financieros y a los activos biolgicos (5). Establece que las existencias son activos (6): (a) Posedos para ser vendidos en el curso normal de la explotacin, (b) En proceso de produccin de cara a esa venta; o (c) En forma de materiales o suministros, para ser consumidos en el proceso de produccin o en el suministro de servicios.

(5) NIC 2, prrafo 2. (6) NIC 2, prrafo 6.

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Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)

Y entre las existencias reconoce explcitamente a los terrenos u otras inversiones inmobiliarias que se tienen para ser vendidos a terceros (7). En la determinacin del coste de las existencias encontramos diferencias entre la normativa internacional y lo establecido por el ICAC (2000) y el texto de la NAPGCEI en el tratamiento de: las diferencias de cambio, la activacin de gastos financieros y los costes de comercializacin. Los costes de las existencias comprendern el precio de adquisicin, el coste
(7) NIC 2, prrafo 8.

de transformacin (materiales, mano de obra y gastos generales) y otros costes en los que se haya incurrido para dar a las existencias su condicin y ubicacin actual (8), pero no las diferencias de cambio. El ICAC (2000) (9), por su parte, s permite la inclusin de los mismos en el inmovilizado en curso y en las existencias de ciclo largo, si se cumplen una serie de condiciones, como se estableca en la versin anterior, ya derogada, de la NIC 2. Ya la propia adaptacin sectorial estableca, bajo el cumplimiento de ciertas condiciones, la posibilidad de considerar las diferencias

(8) NIC 2, prrafo dcimo. (9) Norma Dcima.

EJEMPLO 6
RECONOCIMIENTO DE INGRESOS

De la empresa Promociones Mlaga conocemos los siguientes datos correspondientes a la venta de una vivienda de nueva promocin: 1. El 1 de enero de 20X8 firma un contrato privado de compraventa por importe de 300.000 . 2. El 80% de los costes de construccin sin tener en cuenta el valor del terreno se alcanzan el 31/12/20X8. En este momento los gastos pendientes de incurrir para la finalizacin de la vivienda ascienden a 40.000 . 3. Se acuerda con el cliente el pago por parte de ste de 30.000 a la firma del contrato, 60.000 a la entrega de llaves (1/3/20X9) y se subroga en el prstamo bancario promotor por el resto. 4. El IVA aplicable es del 7%. Se pide: A. Contabilice las operaciones segn PGC90. B. Contabilice las operaciones segn PGC07 SOLUCIN A. PGC90 1/1/20X8 31/12/20X8 32.100 Tesorera (57) 30.000 Anticipo de clientes (437) 288.900 Clientes (430) 40.000 Dotacin a la provisin para terminacin de promociones (6951) 1/3/20X9 60.000 Tesorera (57) 228.900 Prstamos hipotecarios subrogables (5203) Anticipo de clientes (437) HP IVA repercutido (477) Venta de edificaciones (700) HP IVA repercutido (477) Provisin para terminacin de promociones (497) Clientes (430) Clientes (430) 30.000 2.100 300.000 18.900 40.000 60.000 228.900

B. PGC07 1/1/20X8 1/3/20X9 32.100 Tesorera (57) 60.000 Tesorera (57) 30.000 Anticipo de clientes (437) 228.900 Clientes (430) 228.900 Prstamos hipotecarios subrogables (5203) Anticipo de clientes (437) HP IVA repercutido (477) Venta de edificaciones (700) HP IVA repercutido (477) Clientes (430) 30.000 2.100 300.000 18.900 228.900

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PGC 07: la capitalizacin de gastos

financieros en Existencias ha dejado de ser optativo para convertirse en obligatorio

y que a partir de la entrada en vigor del PGC07 ha dejado de ser optativo para convertirse en obligatorio. Por otra parte, en la NIC 23 Costes por intereses se identifican las limitadas circunstancias en las que los costes financieros se incluiran en el coste de las existencias. Se le otorga la posibilidad de ser tratamiento alternativo permitido (el tratamiento de referencia considera dichos costes como gastos del ejercicio), siempre que se trate de un activo cualificado (aquel que requiere, necesariamente, de un periodo de tiempo sustancial antes de estar listo para su uso o para la venta), que sea probable que generen beneficios econmicos futuros a la empresa y puedan ser medidos con suficiente fiabilidad, sean costes por intereses directamente atribuibles a la adquisicin, no est interrumpido el desarrollo de las actividades, entre otras cosas, y con el lmite cuantitativo del valor recuperable del activo en cuestin. Hasta aqu, en el terreno meramente de definicin conceptual, no hay apenas variacin con respecto a la adaptacin sectorial y al PGC07, a excepcin de considerarse la capitalizacin de intereses en el nuevo plan como obligatorio. Sin embargo, s cabe mencionar algunas diferencias en cuanto a la determinacin de la cifra a capitalizar. Concretamente, la metodologa de activacin de gastos financieros desarrollada en la Resolucin del ICAC de 9 de mayo de 2000, por la que se establecen criterios para la determinacin del coste de produccin, no se opone a lo previsto en el PGC2007, por lo que debe seguir aplicndose, segn lo establece el BOICAC 75 de septiembre de 2008 en su respuesta a la consulta 3. Recordemos que dicha metodologa prorratea el importe de los fondos propios entre los distintos activos, netos de la financiacin especfica, considerando que a la parte financiada por los mismos no corresponde activacin de gastos financieros. En cuanto a su contabilizacin, en dicho BOICAC se determina que la activacin de gastos financieros no debe ubicarse en el margen de explotacin, sino que debe afectar al resultado financiero. Por lo que se crear una partida en el margen financiero, cuya denominacin podra ser la de Incorporacin al activo de gastos financieros.

de cambio como rectificacin del precio de adquisicin o del coste de produccin de las existencias de inmuebles (10). Las NAPGCEI establecen que las existencias debern valorarse al precio de adquisicin o coste de produccin, considerndose como parte del precio de adquisicin los gastos adicionales hasta su venta, impuestos indirectos no recuperables y permitindose la inclusin de los gastos financieros en el precio de adquisicin de los inmuebles, siempre que se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de explotacin del activo y hayan sido girados por el proveedor o correspondan a prstamos u otro tipo de financiacin ajena, destinada a financiar la adquisicin (11). El PGC07, por su parte, establece la misma valoracin para las existencias (precio de adquisicin o coste de produccin), difiriendo respecto a las NAPCGEI al establecer que en el caso de aquellas existencias que necesiten un tiempo superior a un ao para estar en condiciones de ser vendidas (tal es el caso habitual de las empresas promotoras), se incluirn en el precio de adquisicin o coste de produccin los gastos financieros que se hayan devengando antes de la puesta en funcionamiento. Por tanto, podemos decir, que la diferencia esencial en cuanto a la valoracin de las existencias segn las NAPGCEI y el PGC07 reside en la capitalizacin obligatoria de los gastos financieros en la partida de existencias, que anteriormente era una opcin para el empresa, segn las NAPGCEI,

(10) Norma de Valoracin Dcimo Cuarta. (11) Norma de Valoracin 2.2 NAPGCEI.

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Por otro lado, la normativa internacional recoge explcitamente que los costes a capitalizar incluirn, en lo que se refiere a la financiacin especfica, los costes reales incurridos por tales prstamos durante el perodo, menos los rendimientos conseguidos por la colocacin de tales fondos en inversiones temporales. La normativa espaola no hace alusin alguna a tal aseveracin (NIC 23, apartado 16). Asimismo, segn establece la NIC 23 en su apartado 23, la capitalizacin de los intereses deber ser suspendida durante los ejercicios en los que se interrumpe el desarrollo de actividades, si stos se extienden de manera significativa en el tiempo. Igualmente, el ICAC, a travs del BOICAC 75 de septiembre de 2008 en su respuesta a la consulta 3, ha confirmado lo ya establecido en la adaptacin sectorial en cuanto a que no se pueden capitalizar gastos financieros durante el periodo que media desde la incorporacin del terreno o solar al patrimonio de la empresa y el comienzo de las obras de adaptacin. La mera tenencia de un solar no otorga en s misma la posibilidad de activacin de los gastos financieros devengados. Por tanto, el perodo durante el cual no se han iniciado an las obras de adaptacin (entendidas stas como obras fsicas), al igual que los periodos en que las obras hayan estado en suspenso, no podrn activarse los gastos financieros devengados, ya que deben identificarse estos periodos de tiempo como una interrupcin en las obras. Afirma, en definitiva, que los criterios para identificar cundo un inmovilizado est en condiciones de explotacin y cundo proceder a iniciar, interrumpir y finalizar la capitalizacin de intereses recogidos en la adaptacin sectorial no se oponen a los contenidos en el PGC07 y, en consecuencia, han de seguir aplicndose (ejemplo 7, pg. siguiente). Por ltimo, hay inmobiliarias que han venido activando dentro de sus costes de existencias los gastos de tipo comercial, al objeto de mantener la correlacin entre el registro del gasto incurrido y el registro del ingreso por venta (12), a pesar de que la resolucin del ICAC (2000) establece que los
(12) Vase a ttulo de ejemplo las cuentas anuales del Grupo FADESA a 31 de diciembre de 2005.

gastos de comercializacin no formarn parte del coste de produccin (13). Otras, por su parte, siguiendo las indicaciones del ICAC (2000), han imputado las comisiones por ventas al ejercicio en que se han devengado los ingresos producidos por dichas ventas, pero utilizando para ello la partida de ajustes por periodificacin. En la NIC 2 se establece (14) explcitamente que los gastos de venta son costes excluidos del coste de las existencias, y por tanto reconocidos como gastos del ejercicio en el que se incurren, no cabiendo la posibilidad de capitalizarlo en las existencias. El PGC07 no hace ninguna mencin expresa a los costes de comercializacin, incluyendo dentro del concepto de coste de produccin, adems del precio de adquisicin de las materias primas y otras materias consumibles, los costes directamente imputables al producto. Asimismo, la norma de valoracin establece que debern imputarse a las existencias la parte razonable que corresponda de los costes indirectamente imputables a los productos de que se trate, en la medida en que tales costes correspondan al perodo de fabricacin, elaboracin o construccin en los que se haya incurrido al ubicarlos para su venta, no incluyndose, por tanto, los gastos de comercializacin que son necesarios para su venta. En este sentido, coinciden los criterios contables de la normativa internacional y nacional, no capitalizndose, por tanto, en ninguno de los dos mbitos, los costes de comercializacin. Si analizamos la incidencia que la normativa internacional ha tenido en las cuentas anuales consolidadas (que obligatoriamente han de estar formuladas acorde a las NIIF a partir del 1/1/05), podemos comprobar que la obligatoria capitalizacin de los gastos financieros y la no capitalizacin de los gastos de comercializacin han tenido un impacto ciertamente apreciable en el Patrimonio Neto consolidado. (15)
(13) Norma Sptima, apartado 1. (14) Prrafo 16. (15) Vase, a ttulo de ejemplo, las cuentas consolidadas de Sacyr-Vallehermoso y Metrovacesa.

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EJEMPLO 7
ACTIVACIN GASTOS FINANCIEROS

La empresa de promocin inmobiliaria Mlaga, S.A. comenz a inicios de 2008 la construccin de un edificio de viviendas cuyo presupuesto total asciende a 10.000.000 . Se estima que se tardarn 36 meses en la construccin del mismo, disponindose de forma homognea de los fondos necesarios para su financiacin. El endeudamiento con proveedores asciende a 1.000.000 y la financiacin correspondiente al prstamo promotor a 2.000.000 . Sabiendo que el coste de la financiacin genrica es del 5%, el coste del prstamo promotor es del 4,5% -bajo la hiptesis que hacemos una disposicin nica al inicio del periodo por los 2.000.000 - y el importe construido a finales de 2008 asciende a 3.500.000 , registre las operaciones segn el PGC90, las NIIF y el PGC07. BALANCE DE SITUACIN A 31/12/2008 ACTIVOS ACTIVO NO CORRIENTE Inmovilizado material Inmovilizado intangible ACTIVO CORRIENTE Existencias Clientes Tesorera TOTAL ACTIVO SOLUCIN La adaptacin sectorial establece un procedimiento para capitalizar los gastos financieros: Los gastos financieros devengados por las fuentes de financiacin especficas se imputarn como mayor valor del inmovilizado en curso o de las existencias en construccin. Al importe del inmovilizado y de las existencias financiado con fondos propios que resulte de la operacin anterior, no se le asignar ningn gasto financiero. El valor restante de las existencias en curso se entiende que est financiada con financiacin genrica, y como tal se devengan gastos financieros a imputar como importe del inmovilizado en curso y de las existencias en construccin. 18.000.000 13.000.000 5.000.000 7.500.000 3.500.000 2.000.000 2.000.000 25.500.000 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO 25.500.000 PASIVOS Y PATRIMONIO NETO PATRIMONIO NETO PASIVO NO CORRIENTE Prstamos l/p PASIVO CORRIENTE Prstamo promotor Proveedores 11.000.000 11.500.000 11.500.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

PGC1990 Y PGC07 FINANCIACIN ESPECFICA Prstamo promotor Proveedores EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIN FINANCIACIN NO ESPECFICA DE LAS EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIN Patrimonio neto/financiacin no especfica (%) PN 11.000.000 PN = = = 0.488 FNEspc PNoCorr + PN 11.500.000 + 11.000.000 Financiacin genrica/financiacin no especfica (%) PNoCorr 11.500.000 FGen = = = 0.512 FNEspc PNoCorr + PN 11.500.000 + 11.000.000 FINANCIACIN CON PATRIMONIO NETO FINANCIACIN CON FINANCIACIN GENRICA

2008 3.000.000 2.000.000 1.000.000 3.500.000 500.000

Saldos medios 1.500.000 1.000.000 500.000 1.750.000 250.000

48,8%

48,8%

51,2%

51,2%

244.000 256.000

122.000 128.000

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E J E M P L O 7 C O N T.

CLCULO DE LOS GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR Financiacin especfica Prstamo promotor (4,5% x 2.000.000) Proveedores Patrimonio neto Financiacin genrica (5% x 256.000) TOTAL GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR PGC90 FECHA 31/12/20X8 CUENTA Promociones en curso (330) Variacin de existencias de promociones en curso (710) PGC07 FECHA 31/12/20X8 CUENTA Promociones en curso (330) Incorporacin al activo de gastos financieros (764) NORMAS INTERNACIONALES (NIIF) FINANCIACIN ESPECFICA Prstamo promotor Proveedores EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIN FINANCIACIN NO ESPECFICA DE LAS EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIN FINANCIACIN CON FINANCIACIN GENRICA

2008

Saldos medios

90.000 0 0 12.800

45.000 0 0 6.400 51.400

DEBE 51.400

HABER 51.400

DEBE 51.400

HABER 51.400

2008 3.000.000 2.000.000 1.000.000 3.500.000 500.000 500.000

Saldos medios 1.500.000 1.000.000 500.000 1.750.000 250.000 250.000

CLCULO DE LOS GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR Financiacin especfica Prstamo promotor (4,5% x 2.000.000) Proveedores Patrimonio neto Financiacin genrica (5% x 500.000) TOTAL GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR NIIF FECHA 31/12/20X8 CUENTA Promociones en curso (330) Incorporacin al activo de gastos financieros (764)

2008

Saldos medios

90.000 0 0 25.000

45.000 0 0 12.500 57.500

DEBE 57.500

HABER 57.500

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