EL AVALO.

VALORACIN DE ACTIVO

Un directivo en el desempeo de sus funciones necesita conocer el valor lo ms real posible de los activos de que dispone. Administrarlo eficazmente y obtener un rendimiento justo de acuerdo al capital invertido. Analicemos el concepto de Valuacin de Activos o Avalo. Valuacin o Avalo: Es estimar el valor de un bien en una fecha y momento determinado. El valor no es inherente a una cosa misma, es la apreciacin de la utilidad para un fin. La valuacin es un acto relativo, depende de dos elementos: Deseabilidad y escasez. La Valuacin o Avalo de activo tiene diversos destinos: Administrativos, Ventas, Herencia, Financiamiento, Expropiacin. Negocios, Tributo, Seguros,

Administrativos: La eficiencia en la gestin econmica y financiera de una entidad tiene como centro la correcta y actualizada valuacin de todos los activos que aparecen registrado en su contabilidad. Ventas: Cuando una propiedad ha de ser vendida o transferida, debe realizarse una valuacin, con el objetivo de fijar las bases para la negociacin de la venta. Herencia: Para los acuerdos con herederos y ante el reglamo de impuestos sobre los bienes y derechos de herencia; para la liquidacin en efectivo, es necesario realizar la tasacin de aquellos que constituyen herencia. Negocios: La factibilidad de un negocio se demuestra cuando los beneficios que se esperan obtener superan el valor de los activos que en l participan.

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Si se inicia un negocio y el aporte de algunos de los socios lo constituyen activos en existencia la valuacin de estos determinar el porciento de participacin y por ende la cuanta en el reparto de utilidades. Tributo: Se requiere cuantificar el valor de los bienes para determinar el impuesto sobre utilidad, rendimiento de activo. Seguros: Para determinar la cuanta del pago por asegurar el bien, as como el monto de los daos causados en caso de siniestro, se requiere de una valuacin. Financiamiento: Con la finalidad de respaldar la obtencin de un crdito, se precisa la determinacin del valor de los bienes ofrecidos como garanta. Expropiacin: Cuando por inters del estado es adquirida una propiedad, es necesario una valuacin para compensar al propietario. Alcance del Avalo: Terreno Edificaciones Plantaciones Muebles Inmuebles Yacimientos y otros activos mineros Existen valores que no son susceptibles de ser identificados incluso en la contabilidad de una entidad, sin embargo le pueden proporcionar a la entidad un exceso de beneficios sobre el nivel que pudiera considerarse normal. Son los llamados Intangibles, conocidos a travs del tiempo de diferentes maneras: Crdito Mercantil, Valor Intrnseco, plusvala o Good Will.

Como Intangibles puede definirse:

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Las cualidades personales y habilidad tcnica del equipo de direccin. La alta calificacin de la fuerza vinculada al proceso de produccin o servicio. Posicionamiento en el mercado, Capacidad de maniobra. El entorno, ubicacin geogrfica y estrategia a futuro. Valores histricos, arquitectnicos, artstico, reflejados en el patrimonio de la entidad Pueden ser cuantificados estos valores de los llamados activos intangibles o Good Will?. Si, se pueden cuantificar, como un todo en cuanto al aporte en los beneficios del negocio, o en particular el valor que registra una marca, patente u otro. Entre los mtodos para determinar el good will en un negocio se encuentran el mtodo directo y el mtodo indirecto. Mtodo Directo: es la diferencia entre el valor actualizado y el valor neto de reposicin Mtodo Indirecto: es la diferencia entre el valor actualizado y el valor neto de reposicin dividido entre dos. En este caso el valor es menor, la posicin es ms conservadora. El valor actualizado y el valor neto de reposicin como criterio sern analizados con posterioridad. Conozca los principios en que se fundamenta la valuacin o avalo de activos. El valor del bien siempre es aproximado. Determinar el valor de un activo es un acto relativo, es la apreciacin en trminos de utilidad de ese bien, que vara con el uso, segn el fin especfico. Puede entonces que un activo tenga diferentes valores? La respuesta es positiva.

Pensemos en que valor le asignara a un inmueble un directivo que administra un proceso productivo cuyo producto final son enlatados del mar, y este inmueble se encuentra cerca del puerto.

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Ahora, a ese mismo inmueble, qu valor le dara un directivo cuya actividad es prestar servicios gastronmicos. Es necesario distinguir entre precio y valor. El precio se asocia al valor de cambio, mientras que el valor es la capacidad que tiene ese bien de generar beneficios de ah la doble ptica en el enfoque de valuacin. El valor no es un concepto esttico. El tiempo y las circunstancias modifican el valor del bien. Qu valor le asigna usted a un objeto de principios de siglo que conserve todas sus propiedades? o Qu valor usted le da hoy a un software, digamos multiplan , si necesita instalar en su computadora una hoja de clculo electrnico? Se debe hacer el avalo con carcter perspectivo. Aunque como referencia se utilicen algunos datos histricos, estadsticos, la proyeccin de los beneficios futuros, justificar la presencia de conservar ese activo, de no cumplirse esa condicin, debemos retirarlo. Relevancia del experto en Valuacin de Activos. El perito valuador debe distinguirse por su seriedad, profesionalidad y responsabilidad. Debe adquirir un nivel en conocimiento que le permita hacer valoraciones tcnicas ingenieriles, as como, econmicas financieras. Mtodos ms utilizados en la valuacin de activo o avalo.

Valor Neto de Reposicin: Supone el valor que tendra un bien, si hoy decidimos sustituirlo por otro de similar capacidad y eficiencia. Este nuevo valor del bien, se determina a travs del examen fsico. Si aplicamos este mtodo para determinar el valor del patrimonio de una entidad el esquema en sntesis es el siguiente:
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Aparece identificado de forma independiente, las construcciones, el equipamiento y el terreno. Valor de Reposicin Nuevo de las Construcciones o Edificaciones: En concepto, es el valor de construccin y Montaje Civil que como costo de inversin sera necesario ejecutar en otra edificacin semejante a la que se valora con materiales nuevos y a precios de hoy. Por ello es necesario efectuar una medicin fsica a los trabajos de construccin y montaje civil. Luego de acuerdo a la informacin que sobre esta edificacin exista se determina el sistema de precios optimo para valorar dichos trabajos: Presupuesto, Indicadores Volumtricos o Caracterizacin Fsica. Una vez calculado el Valor Neto de Reposicin de la construccin se aplica un coeficiente o factor de descuento, segn criterio tcnico, de acuerdo al estado actual de conservacin de esa edificacin que la demerita; en tanto se adicionan algunos aspectos de carcter intangible que le aportan mayor valor al bien por ejemplo: Valor artstico reflejado en la obra, arquitectnico, histrico, entorno favorable al desarrollo del negocio entre otros. Se incluyen adems, gastos que durante el proceso inversionista y en la etapa de la explotacin se incurrieron y estan debidamente identificados con este concepto. Valor de Reposicin Nuevo de Equipamiento. El Objetivo es determinar el valor nuevo de una maquinaria y/o equipo similar al analizado en las mejores condiciones de compra posible con igual capacidad, tecnologa y eficiencia.

Si en el mercado no existiera un equipo con caractersticas semejantes, se toma como referencia un valor de mercado superior o inferior y se le descuentan o adicionan segn el dictamen tcnico los demritos por obsolescencia tecnolgica, bajo rendimientos que se traducen en incompetencia y los mritos por innovaciones o racionalizaciones efectuadas. Se le adicional tal y como vimos en la construccin aquellos gastos asociados con el equipamiento que durante el proceso inversionista y en su puesta en explotacin fueron incurridos.

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Despus del clculo del valor neto de reposicin de la construccin y el valor neto de reposicin de equipamiento es necesario para definir el Valor neto de reposicin total de la instalacin, adicionarle los gastos diferidos, es decir, los gastos asociados a la ejecucin del proyecto no identificado con un componente en particular, los gastos diferidos al seguro sobre riesgos del activo y los gastos financieros por acceder a un crdito. Adems se debe incluir siempre que se requiera el valor del terreno donde est ubicada la instalacin. Por lo general en el anlisis del terreno se pueden utilizar de acuerdo al destino propuesto los mtodos de Valor residual, comparativo de mercado o comercial. Es importante aclarar que el mtodo de valor neto de reposicin puede ser aplicado a un activo de forma independiente. Valor Comparativo de Mercado: A partir de un valor neto de reposicin en la instalacin o terreno se le aplica un coeficiente que implica aumento o disminucin del costo de acuerdo a la cotizacin de ese activo en el mercado. Este coeficiente es el resultado de estudios de comportamiento de mercado expresados en funciones estadsticas-matemticas.

Valor Residual: Se desarrolla fundamentalmente en el avalo de terrenos o edificaciones. Este mtodo tiene como principio estimar el precio mximo del bien de acuerdo al mayor y mejor uso de ese activo en un negocio. Se expresa a travs de la proyeccin un flujo de generacin de efectivo segn el horizonte de vida del proyecto. El rendimiento esperado del negocio en su conjunto es quin proporcionar el valor a la incgnita que se propone. Muy utilizado en el avalo de terrenos. Valor de Capitalizacin de Renta neta actual:

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Este mtodo se aplica fundamentalmente en activos arrendados, generalmente inmuebles, donde la renta anual recibida se actualiza a una tasa de descuento: RN/K donde: RN= renta neta. K= factor de actualizacin. Valor Actual: El principio que sustenta este mtodo es econmico financiero. El avalo del bien depende de los beneficios que se esperan recibir por utilizarlo. Para ello es necesario construir un estado de generacin de efectivo donde se estimen los posibles comportamientos de las variables (nivel de venta, costos, precios entre otros). El saldo, resultado de las entradas y salidas cada ao debe ser actualizada a una tasa de descuento. VA = Cfo + Cf1 + Cf2 + Cf3 + Cfn ___ ___ ___ ___ 1 2 3 (1+k) (1+K) (1+K) (1+K)n

Valor Actual Neto: Es un criterio que se utiliza para medir la utilidad de un negocio (se estudi en el tema de indicadores de evaluacin de proyectos de inversiones). En materia de avalo, ste mtodo demuestra la conveniencia de tener activos valorados a precios de hoy en funcin de los resultados que por su explotacin se esperan recibir. Van = Cfo + Cf1 + Cf2 + Cf3 + Cfn ___ ___ ___ ___ 1 2 3 (1+k) (1+K) (1+K) (1+K)n

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Donde: Cfo= Valor del activo hoy Cf= Corriente de efectivo Valor actual neto. Si el VAN >0 implica Valor de los activos hoy < Beneficios actualizados a futuro. Es oportuno mantener esos activos en el negocio, se justifica su existencia. Si el VAN <0 implica. El valor de esos activos hoy no justifica la existencia de ese negocio, en ese caso lo ms aconsejable es liquidar hoy esos activos. Este criterio complementa cualquier anlisis sobre la efectividad del valor que le demos a un activo. Cuando la finalidad de un avalo es negocio, siempre se exige este mtodo. Es importante reflexionar en el avalo de aquellos activos que como aporte de capital se ponen en una negociacin principalmente con capital forneo.

De acuerdo al valor que sobre estos se dictamine as ser la participacin en el capital de la entidad y por ende en el reparto en porciento de la utilidad. La eleccin del mtodo para la realizacin del avalo depende de la finalidad o el destino de esa valuacin. Se recomienda utilizar ms de un criterio, lo cual permite hacer un estudio de en que rango puede fijarse el valor. Por lo general se plantea, un criterio fsico( Valor Neto de reposicin ) y otro mtodo econmico financiero que posibilite evaluar por una parte cunto cuesta hoy adquirir ese bien y por otra qu beneficio le reporta a futuro ese bien.

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