Preparado por Fundacin CIDOC y el Instituto de la Vivienda de Nuevo Len, con el apoyo de la Agencia para la Planeacin del Desarrollo

Urbano de Nuevo Len, el Instituto Tecnolgico y de Estudios Superiores de Monterrey, el INFONAVIT, la Universidad Autnoma de Nuevo Len, SEDESOL, y otras instituciones relacionadas al sector vivienda.

FUNDACIN CIDOC
Fundacin Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa

IVNL
Instituto de la Vivienda de Nuevo Len

APDUNL
Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano de Nuevo Len

CEDEM, EGAP-ITESM
Centro de Desarrollo Metropolitano de la Escuela de Graduados en Administracin Pblica y Poltica Pblica (EGAP) del Instituto Tecnolgico y de Estudios Superiores de Monterrey

INFONAVIT
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

FACULTAD DE ARQUITECTURA, UANL

Universidad Autnoma de Nuevo Len

SEDESOL
Secretara de Desarrollo Social

 Derechos Reservados Escobedo Sur 550, Centro Monterrey, N.L., Mxico C.P. 64000 (81) 2020 9100

Sierra Mazapil 135, Lomas de Chapultepec Mxico, D.F. C.P. 11000 (55) 5245 8269 www.cidoc.com.mx

Se puede utilizar informacin de esta publicacin siempre y cuando se cite la fuente.

Impreso en Mxico

ndice

Presentacin Introduccin Agradecimientos Seccin 1. El contexto nacional

1.1 La poltica nacional de vivienda en Mxico 1.2 Programas, metas e instrumentos de la poltica de vivienda a nivel nacional 1.2.1 Programas, metas e instrumentos de la poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len 1.3 Mejores prcticas de implementacin de programas de vivienda en el estado de Nuevo Len

vii ix xi

1 2 3 4

Seccin 2. Situacin econmica, financiera y poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len

2.1 Situacin econmica del estado de Nuevo Len 2.2 Inversin en el sector vivienda 2.2.1 Plan Quinquenal Infonavit 2.3 Subsidios a la vivienda en el estado de Nuevo Len 6 9 14 15

Seccin 3. Descripcin del mercado de vivienda en el estado de Nuevo Len

3.1 Situacin sociodemogrfica 3.1.1 Poblacin y hogares 3.1.2 Ingreso de los hogares 3.2 Rezago habitacional y estimaciones de demanda 3.3 El mercado de mejoras y ampliaciones en el rea Metropolitana de Monterrey 3.4 Vivienda en arrendamiento en Nuevo Len 3.5 Vivienda usada 3.6 Lote con servicios 17 17 20 23 25 30 33 33

Seccin 4. Desarrollo urbano y sustentabilidad

4.1 El desarrollo urbano del estado de Nuevo Len 4.1.1 Infraestructura bsica en Nuevo Len 4.1.2 Equipamiento en Nuevo Len 4.1.3 El papel de los municipios en el desarrollo urbano y la vivienda 4.2 La problemtica del suelo para la vivienda en el estado de Nuevo Len 4.2.1 El Registro Agrario Nacional y las acciones de la Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra (Corett) en Nuevo Len 4.2.2 Plan de Reservas Territoriales de Nuevo Len 4.2.3 Los lotes baldos y su aprovechamiento para vivienda 4.3 La sustentabilidad del desarrollo urbano 4.3.1 La sustentabilidad urbana: Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), un modelo para la movilidad 4.3.2 Mejores prcticas sustentables en el estado de Nuevo Len 4.3.2.1 Fraccionamiento ViDa 4.3.2.2 Crditos para compra de vivienda ecolgica 4.3.2.3 El modelo mexicano de Biogs 4.3.3 Crecimiento urbano, calidad de vida y la implementacin de planes de desarrollo urbano en el estado 34 35 38 40 41 41 42 45 48 48 51 52 53 53 54

Seccin 5. Logros y retos Seccin 6. Apndices

57 60

vi

Presentacin

na sociedad completa es aquella que partiendo de que el hogar es una necesidad bsica del ser humano, promueve las condiciones para que sus ciudadanos sean capaces de escribir su historia a travs de viviendas en las que puedan promover sus valores fsicos, emocionales, intelectuales, espirituales y sociales. Siendo actualmente Nuevo Len el Estado de la Repblica con el estndar ms alto en lo que se refiere al otorgamiento de crditos para la vivienda, uno de los grandes desafos que enfrenta este gobierno es el de apoyar a la poblacin que por razn de su bajo ingreso, queda fuera de las acciones de los organismos federales en este concepto. Por consiguiente hemos decidido, en el presente gobierno, hacer frente a esta problemtica, asignndole una prioridad dentro de los proyectos estratgicos de esta administracin. Considerando que la industria de la construccin del Estado de Nuevo Len es una de las ms dinmicas del pas, nuestro Gobierno se ha comprometido a coordinar los esfuerzos de los organismos pblicos, as como el de los particulares, para lograr abatir el rezago. No obstante lo anterior, la nica forma de llevar a cabo esta tarea es contando con la informacin necesaria y actualizada que presente cules son los principales retos que enfrentamos los nuevoleoneses en materia de vivienda. El Instituto de la Vivienda de Nuevo Len en coordinacin con, el Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa y con la colaboracin de la Comisin Nacional de Vivienda, la Secretara de Desarrollo Social, la Universidad Autnoma de Nuevo Len, el Instituto Tecnolgico y de Estudios Superiores de Monterrey, la Agencia para la Planeacin y el Desarrollo Urbano de Nuevo Len y el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, ha conjugado en el presente estudio, la problemtica y los retos del Desarrollo Urbano y de la Vivienda, haciendo nfasis en la sustentabilidad con el fin de lograr el que los nuevoleoneses cuenten con una vivienda digna y decorosa.

Lic. Jos Natividad Gonzlez Pars

Gobernador Constitucional del Estado de Nuevo Len

vii

viii

Introduccin

l significativo crecimiento que ha caracterizado al sector vivienda en los ltimos aos ha motivado la necesidad de contar con un estudio que registre el desarrollo, cambios y condicionantes que la definen permitiendo el conocimiento integral y su anlisis a los involucrados en el sector: inversionistas, desarrolladores, constructores, acadmicos, instituciones y ciudadana. El objetivo es contar con una herramienta de apoyo y consulta en la elaboracin de programas, polticas y estrategias de la planeacin a futuro. Durante cuatro aos se ha consolidado el compromiso de realizar un estudio anual a nivel nacional que refleja los logros alcanzados en la construccin de vivienda, as como los retos pendientes para el pas. En esta ocasin, derivado del inters del Instituto de la Vivienda de Nuevo Len se presenta el estudio especfico para el estado, basado en la experiencia obtenida en los cuatro estudios antes mencionados, para que de manera sinttica y objetiva integre las variables y condiciones de la vivienda en Nuevo Len, reconociendo su significativa influencia en el desarrollo social y econmico del pas. Para desarrollar este trabajo particip un equipo interinstitucional, quienes asumieron el compromiso y aportaron cada uno desde sus diversos campos de actuacin, una visin especfica de los temas planteados para la investigacin. El presente estudio analiza la situacin econmica en el estado, las polticas de vivienda a nivel nacional y estatal, as como la inversin en el sector; los diferentes programas que operan, la descripcin del mercado de vivienda nueva, el mercado de mejoras y ampliaciones del rea Metropolitana de Monterrey, y los programas enfocados especficamente a la poblacin de bajos ingresos. En el estudio se elabor un anlisis de la problemtica urbana derivada del crecimiento del rea metropolitana de Monterrey, ya que el reto no es nicamente hacer vivienda sino hacer ciudad, vinculando las polticas, programas y acciones de vivienda con el desarrollo urbano y el ordenamiento territorial. Asimismo, se muestra la actuacin y responsabilidad de los municipios en materia urbana, as como el Plan de Reservas Territoriales que se ha desarrollado en esta materia para enfrentar la continua demanda de suelo apto y combatir el incremento en el valor del suelo en zonas factibles para el desarrollo. Es importante la propuesta que se presenta para el aprovechamiento de los lotes baldos en predios intraurbanos. Por lo anterior, es necesario plantearse el objetivo de generar ciudades social, econmica y ambientalmente sostenibles, para lo cual en este estudio se presenta un modelo de desarrollo de movilidad multimodal, as como el anlisis de mejores prcticas sustentables que se han realizado en el estado.

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Agradecemos la participacin de las instituciones que con dedicacin y talento contribuyeron a la realizacin del estudio: del Instituto de la Vivienda de Nuevo Len al Lic. Manuel Fernndez, y la Lic. Nadin Medelln, de la Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano de Nuevo Len al Lic. Luis David Ortiz y el Arq. Juan Ignacio Barragn, a la Lic. Sandrine Molinard del ITESM Monterrey, la Arq. Mara Teresa Ledezma de la Universidad Autnoma de Nuevo Len, al Infonavit, Sedesol y todos los que enriquecieron con su amplia experiencia el estudio. La documentacin, datos y anlisis que integran el estudio, estamos seguros contribuirn a enfrentar los retos futuros en vivienda y desarrollo urbano del Estado y Municipio de Nuevo Len. Se requieren estrategias con acciones claves para atender a la poblacin mas desfavorecida, fomentar la innovacin en la diversidad de opciones de vivienda, promover esquemas de sustentabilidad con mayor densidad, e infraestructuras alternativas, servicios y redes de transporte pblico eficientes y principalmente generar reservas de suelo apto para la vivienda y el desarrollo contribuyendo hacia un crecimiento urbano ordenado y una mejor calidad de vida.

Sara Topelson de Grinberg

Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio Secretara de Desarrollo Social

Agradecimientos

Esta publicacin ha sido posible gracias al apoyo y participacin de las siguientes organizaciones y personas que contribuyeron con su experiencia, conocimiento y tiempo para el desarrollo de este estudio Estado actual de la vivienda y el desarrollo urbano en Nuevo Len, Mxico 2007.

CEMENTOS APASCO
Pierre A. Froidevaux Gustavo Gastelum

HIPOTECARIA SU CASITA
Jos Manuel Agudo

CEMENTOS MEXICANOS
Salomn Karakowsky

GRUPO ICA
Luis Zrate Diego Quintana

CONSORCIO ARA
Germn Ahumada Russek Germn Ahumada Alduncin

GRUPO ICONSA
Alberto Franco Santiago Aldasoro

CORPORACIN GEO
Luis Orvaanos

ALTTA HOMES
Juan Carlos Daz Arelle

GRUPO BRACSA
Elkan Sorsby

GRUPO SADASI
Enrique Vainer Isaac Vainer Luis de Pablo Serna

GRUPO CAME
Carlos Gosselin Juan Ramn Ramrez

GRUPO SARE
Dionisio Snchez Arturo Snchez

GRUPO DEMET
Bernardo Riojas Enrique Costemalle

ARQUITECTOS GARCIAVELEZ
Carlos Garca-Vlez y Cortazar

xi

INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE NUEVO LEN

Juan Manuel Fernndez Garca Nadin Fabiola Medelln Almanza Thelma Margarita Senz Martnez Juan Pablo Vega Ocegueda Alejandro Javier Marty Ordoez Ral de Len Mass

INFONAVIT
Jorge L. Gutirrez Padrn Gerardo Flores Gonzlez Ma. Cristina de Ochoa Snchez

SEDESOL
Silvia Meja Reza Craig Davis Carlos Vjar Prez Rubio

AGENCIA PARA LA PLANEACIN DEL DESARROLLO URBANO DE NUEVO LEN

Luis David Ortiz Salinas Juan Ignacio Barragn Villarreal Jorge Gerardo Salinas Domene Francisco Javier Bermejo Flores

UANL
Ral Cepeda Badillo Gerardo Veloquio Gonzlez Mara Teresa Ledesma Elizondo Carmen Ada Escobar Ramrez

COMISIN NACIONAL DE VIVIENDA

Carlos Gutirrez Ruz Marco Antonio Quiroz Lpez

FUNDACIN CIDOC
Carolina Reyes Aldasoro

EGAP-ITESM
Sandrine Molinard Pedro G. Bernal Lara Edi Morales Tovar

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seccin 1

El Contexto nacional

1.1 La poltica nacional de vivienda en Mxico

estrategias relevantes para el sector vivienda y construccin: Plan nacional de Desarrollo 2007-2012
Despus de llevarse a cabo un proceso de consultas ciudadanas, el 31 de mayo de 2007 se public el Plan nacional de Desarrollo 2007-2012 (PnD),1 a partir del cual habrn de ser elaborados los programas sectoriales, institucionales, regionales y especiales. entre ellos se encuentra el Programa de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio y el Programa nacional de Vivienda 2007-2012: hacia un desarrollo habitacional sustentable. conforme al anlisis de la situacin actual en el pas, el plan establece cinco puntos como ejes generadores de las polticas pblicas de un proyecto integral que incorpora acciones transversales en el mbito social, econmico, poltico y ambiental, para cumplir los objetivos nacionales establecidos: estado de derecho y seguridad; economa competitiva y generadora de empleos; igualdad de oportunidades; sustentabilidad ambiental; y democracia efectiva y poltica exterior responsable. Para los rubros de vivienda y construccin, se promover el desarrollo de ambos por ser generadores de empleos y tener el potencial de constituirse en motores del crecimiento de la demanda interna, reduciendo la sensibilidad ante fluctuaciones en la economa internacional. el PnD considera la vinculacin directa entre el sector de la construccin y el desarrollo de una infraestructura

moderna y eficiente, as como con la produccin de satisfactores para demandas sociales como la vivienda. Para este sector establece como prioridad la vivienda social, el acceso de las familias de menores recursos a una vivienda de calidad y ampliar las posibilidades de acceso a mecanismos de financiamiento formales. De acuerdo con las tendencias demogrficas, se calcula que de 2007 a 2012 la demanda habitacional alcanzar una cifra cercana a 3.9 millones, lo que sumado a los 2.1 millones de familias que actualmente requieren de una vivienda, representa una cifra total de 6 millones que ser necesario atender. Adems, un milln de viviendas requieren mejoras o ampliaciones, as como integrar la infraestructura de aqullas que fueron construidas sin acceso a servicios bsicos como agua potable, drenaje y luz elctrica. con el fin de afrontar los retos en materia de vivienda y construccin, el PnD establece como objetivo general y estrategias lo siguiente: OBJETIVO 17 Ampliar el acceso al financiamiento para vivienda de los segmentos de la poblacin ms desfavorecidos as como para emprender proyectos de construccin en un contexto de desarrollo ordenado, racional y sustentable de los asentamientos humanos. ESTRATEGIA 17.1 Brindar certidumbre jurdica sobre la propiedad a travs de la homologacin de registros pblicos de la propiedad, catastros municipales y rurales, y de la obligatoriedad del registro pblico de inmueble.

1 Versin completa del Plan nacional de Desarrollo 2007-2012 en la pgina http://pnd.calderon.presidencia.gob.mx

ESTRATEGIA 17.2 Ampliar la cobertura de atencin y las opciones de financiamiento a la vivienda y construccin. ESTRATEGIA 17.3 incrementar la disponibilidad de suelo apto para el desarrollo econmico y para la construccin de vivienda. ESTRATEGIA 17.4 Reaprovechamiento de la infraestructura urbana y su equipamiento existente, reduciendo, por un lado, presiones en las finanzas pblicas de los estados y municipios y, por el otro, el impacto que la ubicacin de los proyectos de construccin y de vivienda pudiese tener en la calidad y costo de vida de sus habitantes. ESTRATEGIA 17.5 consolidar el sistema nacional de Vivienda. ESTRATEGIA 17.6 Generar un mayor dinamismo del mercado de vivienda seminueva y usada, y asistir para el desarrollo de un mercado eficiente y activo de vivienda para arrendamiento. ESTRATEGIA 17.7 Promover el mejoramiento de la vivienda existente y las condiciones para impulsar vivienda progresiva y la produccin social de vivienda, mediante nuevas alternativas de productos financieros y apoyos para la poblacin de menores ingresos. el eje 3 se enfoca a la igualdad de oportunidades, que busca que todo mexicano pueda tener las mismas coyunturas para desarrollarse y mejorar sus condiciones de vida, sin menoscabo de las oportunidades de desarrollo de futuras generaciones, con un nfasis especial en la poblacin en situacin de carencia. Para ello y como lnea prioritaria, el primer objetivo es la superacin de la pobreza a travs de polticas pblicas que generen oportunidades y permitan a las personas adquirir capacidades, con el fin de crear las condiciones de equidad que se requieren para alcanzar el desarrollo humano sustentable. en el ao 2005, aproximadamente 18 por ciento de los mexicanos viva en condiciones de pobreza alimentaria2 y 47 por ciento de la poblacin en situacin de pobreza patrimonial. 3 se buscar entonces asegurar que los mexicanos en situacin de pobreza y pobreza extrema resuelvan sus necesidades de vivienda digna, y logren adquirir un patrimonio propio, mejorar el actual y legalizarlo. se impulsar la adquisicin de suelo formal y se reforzarn los programas de regularizacin de tierras ejidales, comunales y terrenos nacionales ocupados, para enfrentar el problema de los asentamientos irregulares y la incertidumbre en la propiedad de tierra, con una visin de sustentabilidad ambiental. Para cubrir el rezago en lo que toca a dotacin de servicio elctrico, se fortalecer la coordinacin entre diversas instituciones gubernamentales. Lo mismo se implementar para cubrir los servicios de agua potable, alcantarillado y saneamiento que presentan un rezago mayor que la ener-

ga elctrica, y se trabajar para, en 2012, alcanzar 95 por ciento de cobertura de agua potable entubada. Para combatir la pobreza en las ciudades del pas, el estado mexicano intervendr de manera directa para mejorar las condiciones de vida de la poblacin urbana de menores recursos, proveyendo servicios, equipamiento e infraestructura urbana, programas de desarrollo comunitario, autoproduccin social de vivienda y mejoramiento del hbitat. Las ciudades concentran en nuestro pas 70 por ciento de la poblacin nacional y tambin el mayor nmero de mexicanos en condiciones de pobreza: ms de 30 millones de personas; en ellas se asientan cada ao cerca de 90 mil hogares en sitios poco aptos y a veces de alto riesgo y alto valor ambiental, lo que implica un incremento significativo en los costos de edificacin y de urbanizacin, y para aquellos desarrollos habitacionales que se construyen alejados de las fuentes de trabajo y servicios, implica tambin altas sumas que deben gastar las personas en transporte . Las acciones en materia de ordenamiento territorial irn enfocadas a lograr un patrn del territorio nacional, con el fin de frenar la expansin desordenada de las ciudades, proveer suelo apto para el desarrollo urbano y facilitar el acceso a servicios y equipamiento en los mbitos rural y urbano.

1.2 Programas, metas e instrumentos de la poltica de vivienda a nivel nacional

Desde el inicio de la presente administracin, el gobierno federal anunci el compromiso de atender las necesidades de vivienda de las familias con menores recursos mediante un mayor presupuesto y ms oportunidades. se establecieron cinco lneas estratgicas para el sector habitacional: 1. Los programas de adquisicin de vivienda sern de carcter eminentemente social para apoyar a las familias de menores ingresos que concentran el mayor rezago habitacional. 2. Fomentar una vivienda de calidad para que las familias tengan una vivienda digna y decorosa, mediante el compromiso fundamental de los constructores. 3. concretar esfuerzos de los diferentes actores e instituciones de vivienda para cubrir la demanda y abatir el rezago acumulado, dando el apoyo necesario a organismos nacionales, estatales y municipales de vivienda. 4. crear la infraestructura necesaria para acompaar a la vivienda (dotacin de servicios, suelo apto y planeacin urbana adecuada). 5. crear nuevos esquemas financieros para dar mayores oportunidades a los sectores que no han sido atendidos. en el primer trimestre de 2007, se puso en marcha el Programa de esquemas de Financiamiento y subsidio Federal para Vivienda. La cmara de Diputados asign a la comisin

2 Pobreza alimentaria es un trmino asociado a la poblacin con un ingreso per cpita insuficiente para adquirir una alimentacin mnima aceptable. Pobreza de capacidades es un trmino asociado a la poblacin que puede cubrir sus necesidades mnimas de alimentacin, pero no de educacin y de salud. 3 Pobreza patrimonial es un trmino asociado a la poblacin que puede cubrir sus necesidades mnimas de alimentacin, educacin y salud, pero no de vivienda, vestido, calzado y transporte.

nacional de Vivienda (conavi) una partida para el ejercicio 2007 del Presupuesto de egresos de la Federacin de 3 mil 892 millones de pesos, para otorgar 115 mil 100 subsidios de vivienda a trabajadores que perciben menos de tres salarios mnimos. se otorgaron tambin 2 mil 104 millones de pesos al Fondo nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) para 128 mil subsidios, con los que se dar continuidad a los programas de vivienda progresiva y mejoramiento en el medio urbano y rural. en total, durante 2007 el gobierno federal destin 5 mil 996 millones de pesos para subsidios a la vivienda con un estimado de 243 mil beneficiarios. De acuerdo con cifras de conavi, durante 2007 se otorgaron 298 mil 93 subsidios por la cantidad de 5 mil 713.3 millones de pesos. en cuanto a la distribucin de los subsidios a nivel nacional, conavi firm un convenio de colaboracin con sociedad Hipotecaria Federal (sHF) para que opere como el mecanismo encargado. A travs de convenios de adhesin, hasta el mes de agosto de 2007 se haban incorporado 37 entidades ejecutoras del programa relacionadas con el financiamiento y el crdito habitacional. Para alcanzar las metas planteadas en el Programa nacional de Vivienda 2007-2012, el consejo nacional de Vivienda,4 a travs de sus diferentes comisiones, se comprometi a: 5

Promover un desarrollo urbano ordenado, con la infraestructura necesaria para dotar de servicios a los terrenos aptos para vivienda. estimular la unificacin y simplificacin de normas y polticas de desarrollo urbano. impulsar el desarrollo de nuevas tecnologas para incrementar la calidad y la sustentabilidad de las viviendas. estimular la creacin de programas para regular la tenencia de la tierra y de actividades productivas dentro de la produccin social de vivienda, que hagan compatible el desarrollo individual o colectivo con el desarrollo urbano ordenado.

1.2.1 Programas, metas e instrumentos de la poltica de vivienda en el estado de nuevo Len

La poltica de vivienda en los estados descansa en la estructura de la poltica nacional, aunque s cuenta con algunos programas autnomos. en nuevo Len, al igual que en otras entidades, hay organismos regionales que se encargan de la ejecucin de programas federales y estatales. es el caso de Fomento Metropolitano de Monterrey (Fomerrey), creado en 1973, y el instituto de la Vivienda de nuevo Len (iVnL), formado a finales de 2003. Fomerrey es un fideicomiso que tiene como misin propiciar e impulsar la integracin del patrimonio familiar de la poblacin ms vulnerable, mediante la instrumentacin de programas que faciliten la obtencin de lotes con servicios, la autoconstruccin, el mejoramiento de la vivienda y la promocin de acciones tendientes a mejorar la calidad de vida de dicha poblacin, fomentando una mejor convivencia social en las zonas urbana y rural, y garantizando la seguridad jurdica del patrimonio por medio de la regularizacin de la tenencia de la tierra y escrituracin de la misma. el fideicomiso promueve tambin la regularizacin de lotes, escrituracin, financiamiento a bajo costo y apoyo a obra pblica contratada. en el siguiente cuadro pueden observarse los principales resultados de los programas que conforman Fomerrey.

Reducir los costos de escrituracin de vivienda de inters social, estableciendo un arancel nico para honorarios y gastos notariales. Desarrollar nuevos productos hipotecarios para ampliar el acceso a un mayor nmero de familias a los crditos, e incrementar el nmero de crditos y subsidios. incrementar la movilidad del parque habitacional mediante el fortalecimiento del mercado secundario de vivienda. Promover las viviendas de calidad, especialmente las de menor costo, y establecer polticas de calidad constructiva.

cuadro 1. Avances de resultados de los programas de Fomerrey 2005-2007

Programa Objetivo del programa Unidad de medida escrituras Comparativo entre 2006-07 y 2005-06 2006-07 7,562 2005-06 4,772 Variacin % 58.5% Comparativo administracin actual respecto al sexenio anterior 2003-2007 26,385 1998-2003 25,262 Variacin % 4%

entrega de ttulos Otorgar la de propiedad seguridad de contar con la propiedad de un lote de terreno nuevos lotes contratados Lotes regularizados Paquetes de material contribuir a reducir la problemtica de vivienda Legitimar la propiedad Mejorar la calidad de la vivienda

Lotes

7,530

9,000

-16.3%

27,240

5,993

355%

Lotes Paquetes

7,334 1,491

6,638 413

10.5% 261.0%

36,009 2,025

10,097 9,655

257% -79%

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de Fomerrey.

4 el consejo nacional de Vivienda es la instancia de consulta y asesora del ejecutivo Federal que tiene por objeto proponer medidas para la planeacin, formulacin, instrumentacin, ejecucin y seguimiento de la poltica nacional de vivienda, mientras que la comisin nacional de Vivienda tiene como objetivo el fomento, la coordinacin, la promocin y la instrumentacin de la poltica y la elaboracin del programa nacional de vivienda del Gobierno Federal. 5 informacin de la pgina http://www.conavi.gob.mx.

en lo que toca al instituto de la Vivienda de nuevo Len (iVnL), ste tiene la misin de crear las condiciones y acciones necesarias para facilitar y ofrecer una vivienda digna y decorosa, accesible, principalmente, a la poblacin de menores ingresos. el iVnL implementa acciones directas e indirectas de vivienda. De manera directa ejecuta el programa federal Tu casa6 y tres programas estatales: el programa de asociacin en fideicomisos con desarrolladores,7 que fomenta la construccin de vivienda de bajo costo; Recubre Tu casa, que apoya a los beneficiarios del programa Tu casa para aplicar aislante a su vivienda, complementando con un subsidio su aportacin; y crece Tu casa, un programa de ahorro y financiamiento para mejorar las viviendas. Dentro de las acciones directas, tambin forman parte el diseo y ejecucin de desarrollos ejemplares. entre estos proyectos se cuentan el fraccionamiento con tecnologa bioclimtica ViDA;8 el Progreso, desarrollado en Doctor Arroyo donde se aplica arquitectura verncula; y un proyecto en puerta de vivienda vertical progresiva de alta densidad. el objetivo principal de los tres proyectos es desarrollar nuevas tecnologas constructivas que conduzcan a fraccionamientos mejor planeados, con un enfoque sustentable y que busquen el ordenamiento territorial y la densificacin. A diferencia de las acciones directas que influyen en una vivienda, las acciones indirectas actan sobre las regulaciones o programas de fomento a la vivienda. en este sentido, la accin ms importante es el diseo e implementacin del sistema de seguimiento a Trmites de Vivienda (sistrav), una plataforma tecnolgica que permite a los municipios administrar de manera digital los expedientes de trmites relacionados con este sector. el uso de esta herramienta tiene como beneficios una reduccin de tiempos y una mejora regulatoria, que permite que los desarrolladores conozcan el estatus de sus trmites. Pensando a largo alcance, su objetivo es lograr la homologacin de trmites en el rea Metropolitana de Monterrey (AMM). Otra accin indirecta importante del instituto es la participacin activa en el consejo nacional de Organismos estatales de Vivienda (conorevi), organismo en el que, por segundo ao consecutivo, nuevo Len ha estado al frente. el conorevi es una asociacin civil integrada por los Organismos estatales de Vivienda (Orevis) de las diferentes entidades federativas del pas; fue creado para identificar los problemas relacionados con el tema y proponer a las instancias que correspondan las acciones necesarias para su solucin. en el transcurso de 2007, conorevi se posicion como un actor importante en el escenario nacional de la vivienda, articulando propuestas que inciden en las actuales polticas pblicas en la materia. Tales propuestas fueron presentadas al congreso de la Unin tanto en la cmara de Diputados como en el senado de la Repblica, a la comisin nacional de Vivienda (conavi) y al Fondo nacional para las Habitaciones Populares (Fonhapo), entre otras instituciones. Adicionalmente, el conorevi ha propiciado que el tema de la vivienda sea analizado en forma especifica por los gobernadores de los estados, mediante la propuesta de

crear una comisin subordinada a la conferencia nacional de Gobernadores (conago). es importante resaltar que ante la preeminencia de las polticas federales sobre las estatales, el conorevi se ha convertido en la voz de los estados para opinar e influir en la poltica nacional en este ramo. Aunque algunas de las propuestas presentadas por conorevi continan siendo analizadas por las instancias competentes, este consejo ha logrado incluir en la agenda nacional discusiones sobre la operacin y diseo de los programas federales en la materia, encontrando aceptacin a sus propuestas de solucin para atender los problemas que afectan directamente a las entidades. Tal fue el caso de la modificacin a las reglas de operacin del programa Tu casa, del ejercicio 2007. La tarea en puerta del conorevi es consolidarse como vocero de los organismos de vivienda de las entidades, y pasar de intervenciones reactivas a proactivas. De hecho, en dicho ao se present una propuesta de reforma fiscal a la secretara de Hacienda y crdito Pblico, as como ante el congreso de la Unin; adicionalmente, formul un proyecto de reglas de operacin para el programa Tu casa en el ejercicio 2008, y una propuesta de asignacin de recursos fiscales para los mencionados organismos estatales de vivienda.

1.3 Mejores prcticas de implementacin de programas de vivienda en el estado de nuevo Len

Las acciones en materia de vivienda de los Orevis se realizan a travs de la operacin de programas federales o bien con fondos de cada entidad. sin embargo, ante presupuestos reducidos, los institutos han tenido que buscar mecanismos que les permitan promover la vivienda, a la vez que se recuperan fondos para continuar realizando acciones. en este contexto, los esquemas de subsidio tienden a desaparecer y ser reemplazados por programas que permitan recuperar algn porcentaje de los fondos invertidos. Uno de los mecanismos utilizados por el iVnL, con vistas a promover la construccin de vivienda de inters social en las reservas propiedad del instituto, ha sido el uso de esquemas de coinversin con desarrolladores particulares a travs en un programa de fideicomisos. La utilizacin de la figura jurdica del fideicomiso, particularmente en el estado de nuevo Len, ha brindado una mayor certeza, seguridad y transparencia jurdica acerca del destino que se le brinda a la reserva territorial propiedad del estado. Mediante este tipo de contratos, una institucin fiduciaria se encarga de vigilar el cumplimiento de los fines a que se destinan las tierras aportadas. A su vez, el organismo de vivienda aporta determinada superficie de suelo para el desarrollo habitacional y brinda asesora en la tramitologa, mientras que el desarrollador inmobiliario introduce la urbanizacin necesaria y edifica un conjunto de viviendas que se individualizarn a medida que se vayan vendiendo. La recuperacin del terreno para el instituto y el pago al desarrollador quedan avalados en un esquema de reparticin por porcentajes para los fideicomitentes (iVnL y desarrollador)

6 Tema ampliado en el punto 2.3, subsidios a la vivienda en el estado de nuevo Len. 7 se explica con ms detalle en el punto 1.3. 8 Las caractersticas de este fraccionamiento se describen en el captulo 4 como una buena prctica realizada en nuevo Len.

del precio final de la vivienda (lote de terreno y construccin). el xito de este programa radica en la coincidencia de intereses entre el instituto que desea promover la construccin de vivienda a bajo costo y los desarrolladores en busca de financiamiento laxo y apoyos en el proceso de trmites. el proceso general de cada desarrollo hecho a travs de un fideicomiso inicia con la firma del instrumento jurdico. constituido el fideicomiso, los desarrolladores reciben la posesin del terreno, utilizado como garanta para obtener un financiamiento con la banca privada. como siguiente paso, el desarrollador tramita y gestiona con las autoridades competentes todos los permisos necesarios para realizar el fraccionamiento, obteniendo en esta etapa el respaldo del instituto. Una vez autorizados los proyectos urbansticos correspondientes, los desarrolladores urbanizan y edifican las viviendas. su venta es responsabilidad del desarrollador, quien al tener un comprador solicita la individualizacin de la vivienda al comit tcnico del fideicomiso y procede a realizar la escrituracin. el comprador, a travs del medio de su eleccin o conveniencia,9 realiza el pago a la institucin fiduciaria que maneja el fideicomiso, quien a su vez es responsable de distribuir los ingresos de acuerdo a los porcentajes acordados en el instrumento jurdico. Resultados Actualmente, el iVnL ha celebrado 13 contratos de fideicomiso con diferentes desarrolladores, lo que representa un aproximado de 109.3 hectreas y/o 6,754 lotes de terreno,

distribuidos en diferentes frentes, como se podr apreciar en el cuadro 2. el programa de fideicomisos es relativamente joven, considerando que el instituto fue creado a inicios de la actual administracin estatal diciembre de 2003, y que este tipo de contratos se empezaron a concebir durante los aos 2004 y 2005, salvo algunos ya celebrados y cedidos por Fomerrey, que fueron trasladados al instituto. Ante la carencia de suelo social propiedad del gobierno estatal para destinarlo a la construccin de vivienda, en los aos siguientes se espera que este programa tienda a evolucionar hacia la asociacin de suelo propiedad de particulares, con el conocimiento tcnico, apoyo de gestora y supervisin del organismo de vivienda. el programa ha tenido muy buena aceptacin por parte de los desarrolladores y resultados muy satisfactorios para los beneficiarios de los programas que se manejan a travs de l, debido a las sinergias que se dan al unir los recursos de los desarrolladores con la conduccin y apoyo de parte del organismo de vivienda. sin embargo, todava es necesario lograr una mayor coordinacin de las autoridades de los tres rdenes de gobierno, al igual que una mayor simplificacin administrativa en los trmites de esta rea que se traduzca en disminuciones de costos y en un aumento significativo de la oferta habitacional para responder de mejor manera a la creciente demanda de vivienda en el estado.

cuadro 2. contratos de fideicomisos realizados por el iVnL 2004-2007

Contratos 1 Fraccionamiento Puerta del sol, Monterrey Constructora Asociacin Gilberto, A.c. consorcio inmobiliario Hamsa 3 Paseo san Bernab, Monterrey Grupo inmobiliario Hamsa inmobiliaria sero de Monterrey impulsora de Viviendas 1 Las guilas, Jurez constructora coss Bu Organizacin castor 1 1 1 Real de cadereyta, cadereyta sin nombre, cadereyta sin nombre, cadereyta Geo Monterrey inmobiliaria nexxus Decasa consorcio inmobiliario lamo 3 ignacio Zaragoza, Linares constructora coss Bu inmobiliaria sero de Monterrey 1 1 el progreso, Dr. Arroyo ViDA, escobedo constructora Los encinos Organizacin castor TOTALES
Fuente: elaborado por iVnL con datos al 15 de agosto de 2007.

Superficie 38,404.83

Viviendas 415

127,335.91

1,328

262,782.75

1,297

97,396 193,113 184,755

670 1,100 1,050

119,366.31

671

6,000 10,351.50 1,093,505.30

165 58 6,754

9 Puede apoyarse en el instituto del Fondo nacional de la Vivienda para los Trabajadores (infonavit), la banca comercial, sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles), sociedades Financieras de Objeto Mltiple (sofomes), Fondo de la Vivienda del isssTe (Fovissste) u otro.

seccin 2

Situacin econmica, financiera y poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len

2.1 situacin econmica del estado de nuevo Len

nuevo Len se ha caracterizado por ser uno de los estados de la repblica con mayor crecimiento e importancia en los ltimos aos: en 2004 represent el 4.07 por ciento de la poblacin nacional y su contribucin alcanz 7.3 por ciento del Producto interno Bruto (PiB) nacional, situndola como la tercera entidad con mayor participacin. el crecimiento promedio anual del PiB estatal durante el periodo 1993-2004 (4.2 por ciento), est por encima del crecimiento promedio anual del PiB nacional (2.8 por ciento) (grfica 1). en trminos de crecimiento acumulado del PiB, la dinmica econmica del estado de nuevo Len ha mostrado un mejor desempeo que a nivel nacional, al presentar una tasa de crecimiento acumulada durante 1993-2004 de 45.9 por ciento, mayor en 14.1 puntos porcentuales que la nacional.

cuadro 3. contribucin al PiB nacional por entidad federativa 2004

Lugar 1 2 3 4 5 6 7 8 Entidad federativa Distrito Federal Mxico nuevo Len Jalisco chihuahua Veracruz Guanajuato coahuila Contribucin al PIB nacional (%) 20.5 10.3 7.3 6.4 4.4 4.1 3.9 3.5

Fuente: elaborado por iVnL con informacin del censo econmico 2004, ineGi.

Grfica 1. comparativo de variaciones del PiB nacional y el PiB de nuevo Len 1994-2004

nota: TcPA: Tasa de crecimiento promedio anual. Fuente: elaborado por iVnL con informacin del censo econmico 2004, ineGi.

nuevo Len participa con 5.23 por ciento de las personas ocupadas y en 3.19 por ciento de las unidades econmicas del pas. Adems, presenta una tendencia positiva en su participacin en el PiB nacional. Un sector primordial para la actividad econmica, tanto a nivel nacional como estatal, es el manufacturero. Las manufacturas representan en nuevo Len 26.3 por ciento en relacin al PiB estatal, y 9.7 por ciento en relacin al PiB manufacturero nacional. en este sector sobresale la fabricacin de autopartes, tractocamiones, electrodomsticos, productos elctricos y electrnica. A las manufacturas le siguen en importancia el sector comercio, con 22.9 por ciento del PiB estatal, y los servicios comunales, sociales y personales, que concentran 18.7 por ciento del PiB.

PIB per cpita el ingreso por habitante en nuevo Len, segn datos del instituto nacional de estadstica, Geografa e informtica (ineGi), fue de 11 mil 103 dlares anuales, en pesos de 2004. esta cifra obtenida por la suma de todos los bienes y servicios producidos en el estado en un ao, dividida entre la poblacin en el mismo ao resulta superior al PiB per cpita nacional en 83 por ciento y al de las dems entidades, exceptuando al Distrito Federal, que asciende a 15 mil 417 dlares. Lo anterior indica tambin la elevada productividad que se registra en el estado, lo cual podra verse directamente relacionado con el nivel educativo: en promedio, la poblacin de nuevo Len mayor de 15 aos ha estudiado 9.5 aos, cifra slo superada por el Distrito Federal, cuyo promedio es de

Grfica 2. Distribucin porcentual del PiB por sector de actividad en nuevo Len 2004

nota: La participacin de la divisin de servicios bancarios imputados es de -3.5 por ciento. Fuente: elaborado por iVnL con informacin del censo econmico 2004, ineGi.

Grfica 3. PiB per cpita en dlares por entidad federativa 2004

Fuente: elaborado por iVnL con informacin del censo econmico 2004, ineGi.

10.2 aos. el promedio nacional, de 8.1 aos, contrasta con ambas entidades. Inversin Extranjera Directa (IED) Otro indicador que influye positivamente en el nivel de competitividad del pas son los flujos provenientes del exterior, que se materializan como nuevas inversiones, reinversin de utilidades o cuentas entre compaas10 en la entidad receptora de estos capitales. en el primer semestre de 2007, en el pas se captaron 9 mil 444.2 millones de dlares.11 nuevo

Len, con mil 118.6 millones de dlares notificados a la secretara de economa en el mismo periodo, ocupa el segundo lugar como estado receptor. Resalta, a nivel nacional, que durante enero-junio del 2007 se haya captado 60 por ciento de los capitales recibidos en todo 2006. Por su parte, la evolucin de la ieD en nuevo Len ha mostrado un mejor desempeo que a nivel nacional, ya que en el mismo periodo de 2007, se capt casi 80 por ciento de lo realizado durante 2006 en el estado.

cuadro 4. inversin extranjera Directa en millones de dlares por entidad receptora 2003-2007
Entidad Federativa Nacional Distrito Federal nuevo Len chihuahua estado de Mxico Baja california Jalisco Tamaulipas Puebla 2003 13,833.7 9,577.0 1,277.0 726.4 659.6 709.5 294.9 320.3 269.0 2004 20,826.6 13,162.9 1,007.9 797.5 3,452.3 946.4 518.6 223.4 717.6 2005 18,110.2 8,583.2 4,707.4 1,413.6 778.5 1,010.4 854.8 382.0 380.3 2006 */ 14,039.2 7,573.8 1,424.4 1,392.5 1,247.4 916.7 603.1 495.7 385.6 Ene-Jun 2007 */ 8,327.4 5,676.9 1,118.6 527.0 213.7 433.8 95.9 185.8 75.7

nota: no incluye la estimacin de la inversin que no ha sido notificada al Registro nacional de inversin extranjera. Fuente: elaborado por iVnL con informacin de la secretara de economa.

Empleo por sector de actividad en el estado segn los datos ms recientes recabados por la encuesta nacional de Ocupacin y empleo (enOe) al segundo trimestre de 2007, la distribucin de la fuerza laboral de nuevo Len se concentra en su mayora en el sector terciario (65 por ciento), donde destacan las actividades de servicios, con 51 por ciento; y comercio, restaurantes y hoteles, con 40 por ciento. el resto de los empleos se registra en la actividad de transporte y comunicaciones. el sector secundario representa 33 por ciento del empleo en nuevo Len. siendo la industria manufacturera ms importante al concentrar 69 por ciento de los trabajadores; el resto se distribuye entre la construccin (29 por ciento) y la industria extractiva y de electricidad (dos por ciento). el sector primario concentra apenas dos por ciento del personal ocupado en la entidad. ndice general de precios y costo de la construccin residencial La evolucin del ndice general de precios para Mxico fue en ascenso a lo largo de 2007 debido a ciertas perturbaciones en la oferta, especialmente en el alza en los precios internacionales de granos y lcteos.12 en el caso

cuadro 5. Personal ocupado por sector y subsector de actividad ii trimestre 2007

Sector de actividad econmica Sector Primario Agricultura, ganadera, silvicultura, caza y pesca Sector Secundario industria extractiva y de electricidad industria manufacturera construccin Sector Terciario comercio Restaurantes y servicios de alojamiento Transportes, comunicaciones, correo y almacenamiento servicios profesionales, financieros y corporativos servicios sociales servicios diversos Gobierno y organismos internacionales No especificado Total por sector de actividad econmica
Fuente: elaborado por iVnL con informacin de enOe 2007, ineGi.

Personal ocupado 34,654 34,654 635,196 10,862 436,510 187,824 1,235,995 367,334 126,956 113,045 186,584 169,684 209,705 62,687 5,281 1,911,126

10 segn la metodologa empleada por la secretara de economa de inversin extranjera Directa, sta contabiliza los capitales que se materializan como inversiones en activo fijo y capital de trabajo; la reinversin de utilidades que no se distribuyen como dividendos, sino como incremento en los recursos del capital propiedad del inversionista extranjero; y las cuentas de propiedad que se refieren a las transacciones originadas por deudas entre compaas. 11 Que ya han sido notificados al Registro nacional de inversin extranjera (Rnie). se estima tambin la captacin de 3 mil 800 millones de dlares adicionales en este periodo, los que, sin embargo, no han sido notificados al Rnie. 12 informe sobre inflacin julio-septiembre 2007. Banco de Mxico.

particular del AMM, este indicador se haba mantenido por debajo del ndice de precios al consumidor nacional en el periodo 2004-2006 tal como se puede ver en la siguiente grfica. en aos anteriores a 2003 y, ms recientemente, en 2007, la variacin en la inflacin ha sido mayor en el AMM en comparacin a la nacional. se estima que la inflacin del pas en el ltimo trimestre de 2007 haya oscilado en el rango de 3.5-4.0, de acuerdo a informacin del Banco de Mxico.

el ndice del costo de la construccin residencial indica el comportamiento del costo de los materiales utilizados en sta, el alquiler de la maquinaria y la mano de obra. La inflacin anual en el pas al mes de octubre de 2007, se situ en 3.26 por ciento. en el AMM fue ligeramente superior, ubicndose en 3.99 por ciento. Asimismo, la variacin anual del ndice de precios al productor en el mismo mes fue del orden de 3.32 por ciento.

Grfica 4. comparacin entre el ndice de precios al consumidor nacional y el AMM. Tasa de crecimiento anual 2003- octubre 2007

* informacin parcial al mes de octubre 2007. Fuente: elaborado por iVnL con informacin de Banco de Mxico.

en resumen, segn cifras del Banco de Mxico, se estima que el crecimiento del pas para 2007 se ubique alrededor del 3.2 por ciento generando alrededor de 800 mil plazas laborales en el sector formal. As mismo, se calcula que el dficit en la cuenta corriente represente alrededor de uno por ciento del PiB nacional (cifra que sera 1.2 por ciento en el 2008) y que la inflacin se site en el orden de 3.5 a 4 por ciento. Por tanto, en la medida que las condiciones del pas sean propicias y las principales variables macroeconmicas se mantengan estables, la inversin en el sector habitacional debe ir en aumento para cumplir con la meta sexenal de impulsar la oferta de 6 millones de viviendas.13

res del estado de nuevo Len (isssteleon), los organismos financieros son los mismos: instituto del Fondo nacional de la Vivienda para los Trabajadores (infonavit), sociedad Hipotecaria Federal (sHF), banca comercial, sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles), sociedades Financieras de Objeto Mltiple (sofomes), Fondo de la Vivienda del isssTe (Fovissste) y Fondo nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo). Debido a la estrecha relacin entre la compra de vivienda y las hipotecas otorgadas, el dinamismo en el sector habitacional se refleja en el nmero de crditos otorgados para adquisicin de vivienda. De esta manera, dicho indicador es utilizado para establecer metas en esta materia y tambin medir avances. se consideran nicamente los crditos para adquisicin, descartando los utilizados para ampliaciones, mejoramientos y los llamados conyugales que, para efectos de la contabilidad de infonavit, representan dos en realidad.14 en los ltimos cinco aos, as como a nivel nacional, en nuevo Len se ha experimentado un aumento considerable en el nmero de crditos otorgados para adquisicin de vivienda. stos haban oscilado entre los 10 mil y los 20 mil entre 1993 y 2001; sin embargo, a partir de 2002 se ha presentado un crecimiento que en 2006 sita el nmero de financiamientos por encima de los 48 mil.

2.2 inversin en el sector vivienda

el sistema hipotecario est ntimamente relacionado con el crecimiento del sector vivienda. Por tratarse de un bien de consumo duradero, la manera ms socorrida para comprar una vivienda es a travs del crdito. Los esquemas financieros a los que tienen acceso los nuevoleoneses no son diferentes a los que tienen los habitantes de otros estados. A excepcin de los crditos que otorga el instituto de seguridad y servicios sociales de los Trabajado-

13 Plan nacional de Desarrollo 2007-2012. 14 Las cifras de crditos totales varan respecto a las cifras oficiales manejadas por el iVnL, debido a que, anteriormente, los crditos conyugales se contabilizaban como dos crditos independientes.

Grfica 5. crditos para adquisicin de vivienda otorgados a nuevo Len 1993-2006

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de conavi e infonavit.

el auge de vivienda puede explicarse por varias razones. el factor ms obvio es la situacin macroeconmica estable, con una inflacin controlada y con una baja en las tasas de inters. Un factor no menos importante han sido los cambios estructurales en el sector hipotecario, lo que ha derivado en la creacin de nuevos productos crediticios. si bien todos estos cambios iniciaron a principios de los noventa, a partir del 2002 ha sido ms evidente su efecto en la compra de viviendas. en 1992, infonavit inici un proceso de transformacin al dejar de ser un constructor y poseedor de tierras y convertirse en una hipotecaria social y administrador de fondos para el retiro. el objetivo principal era hacer ms eficiente la administracin de los recursos para el retiro e incentivar el desarrollo del mercado de la vivienda social. entre los pasos fundamentales de este proceso destacan: la delegacin de la construccin a la iniciativa privada, la promocin de la eficiencia administrativa y el saneamiento de las finanzas. Un paso administrativo fundamental, que tambin emprendi

Fovissste, fue cambiar de una cuenta concentradora a cuentas individuales para cada trabajador. Respecto al desarrollo de mercado, en los ltimos cinco aos se han realizado esfuerzos adicionales para permitir que los hogares de menores ingresos tengan acceso a un crdito para adquirir una vivienda. Una institucin determinante en esta tarea ha sido la sociedad Hipotecaria Federal (sHF), que entra en operacin en 2002 con la intencin de fortalecer el sistema hipotecario utilizando como instrumentos el otorgamiento de crditos y garantas para promover la construccin y adquisicin de viviendas de inters social y medio. Por otra parte, tambin se ha incentivado que la clase media e incluso la alta utilicen financiamientos de infonavit y Fovissste. A partir de 2002, se han creado esquemas de coparticipacin entre infonavit o Fovissste con una entidad financiera privada (banca o sofol) para la compra de vivienda media y residencial. el primer programa de este tipo fue el Apoyo infonavit, que permita en un inicio la compra de una

cuadro 6. esquemas de coparticipacin entre organismos nacionales de vivienda e instituciones privadas

Nombre del esquema Apoyo infonavit cofinavit Instituciones involucradas infonavitBanco, sofol o sofom infonavitBanco, sofol o sofom infonavitBanco, sofol o sofom FovisssteBanco, sofol o sofom FovisssteBanco, sofol o sofom Fecha de Descripcin inicio 2001 Utiliza las aportaciones subsecuentes para amortizar el crdito y el saldo de la subcuenta de vivienda queda como garanta en caso de prdida de empleo. 2004 La subcuenta de vivienda se aplica como pago inical del crdito infonavit y las aportaciones patronales futuras pagan el crdito del infonavit. Adems puede obtenerse un crdito conyugal. 2004 es un crdito para trabajadores que ganan menos de 4 sM y que reciben ingresos adicionales. Una parte del crdito la otorga infonavit considerando el salario base y la otra parte, el Banco, sofol o sofom de acuerdo a los ingresos adicionales. Puede ser tambin un crdito conyugal. 2006 el crdito Fovissste se otorgar sobre el clculo del valor presente del 5% de las aportaciones futuras, conforme al salario base del trabajador, ms el saldo de la subcuenta de vivienda a la fecha de solicitud de crdito, complementado con recursos de instituciones financieras. 2006 el crdito se otorga sobre el saldo que cada trabajador derechohabiente del issste presente en su subcuenta de vivienda, el cual se complementar con recursos de las instituciones financieras, para la adquisicin de viviendas de cualquier valor. Los crditos otorgados por las instituciones financieras sern en pesos, con tasa fija a lo largo de la vida del crdito, con seguro de vida y daos. 2007 Aplica para matrimonios donde un cnyuge tiene Fovissste y otro infonavit. De esta manera se suma el crdito infonavit y el saldo de la subcuenta de vivienda al crdito Fovissste. el crdito de Fovissste require ser tramitado ante un Banco, sofol o sofom. Bajo este esquema el crdito Fovissste no est sujeto a sorteo. Valor mximo de la vivienda sin lmite $999,263 sin lmite a partir de octubre del 2007 $999,263 sin lmite a partir de octubre del 2007 $1,000,188

cofinavit ingresos adicionales

Alia2

Respalda2

sin lmite

cofinanciamiento infonavit-Fovissste

infonavitFovisssteBanco, sofol o sofom

$999,263

10

Fuente: elaborado por iVnL con base en informacin de infonavit y Fovissste.

cuadro 7. crditos para adquisicin de vivienda en nuevo Len 2003-octubre 2007

Organismo Crditos individuales infonavit sHF Banca Fovissste Fonhapo Otros organismos Crditos en conjunto Apoyo infonavit cofinanciamiento Total Poblacin beneficiada 21,836 3,042 1,815 1,898 346 349 608 0 29,894 125,555 23,746 3,032 1,348 1,621 1,131 1,099 1,863 907 34,747 153,312 26,774 2,859 4,035 2,054 567 794 3,124 5,286 45,493 191,071 29,327 1,205 4,169 1,866 1,614 616 3,213 6,288 48,298 202,852 25,814 793 4,281 1,841 348 74 2,340 6,988 42,479 178,412 2003 2004 2005 2006 Octubre 2007

nota: Los crditos difieren de las cifras oficiales debido a que no incluyen los crditos conyugales y utilizan la metodologa de separar los crditos conjuntos para evitar que se contabilicen dos veces. Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit, sHF, Asociacin de Bancos de Mxico (ABM), issstelen, conavi, Fovissste y Fonhapo.

vivienda de hasta mil 230 salarios mnimos (equivalentes en 2007 a 1 milln 891 mil pesos); actualmente permite la compra de una vivienda de cualquier valor. nuevo Len se ha caracterizado por ser una de las entidades donde es ms patente este aumento de actividad en el sector vivienda. en los ltimos tres aos, se ha colocado en el primer lugar en la captacin de crditos otorgados por infonavit y sHF; mientras que a nivel bancario se encuentra dentro de los primeros tres estados. Ambas instituciones, junto con Fovissste, representan ms de 94 por ciento de los crditos recibidos en el estado. Debido a los esquemas de coparticipacin, infonavit tiene injerencia en 80 por ciento de los crditos otorgados. La participacin de sHF ha ido decreciendo como parte de

la estrategia de desarrollo de mercado. en cambio, las sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles) y sociedades Financieras de Objeto Mltiple (sofomes) han aumentado su participacin. no obstante, la informacin por entidad federativa no est disponible. La banca comercial ha aumentado su participacin al pasar de seis por ciento del mercado en 2003 a 20 por ciento en 2007. este aumento se debe, en gran medida, a la participacin en crditos conjuntos que representan, en 2007, 39 por ciento de la cartera bancaria. Distribucin de crditos del Infonavit en 2003, 91 por ciento de los crditos ejercidos por nuevo Len eran los llamados tradicionales; hoy en da, sin embargo, este tipo de apoyos representa solamente 21 por ciento del total. Los crditos econmicos que aumentaron de 2003 a

Grfica 6. estructura de crditos otorgados en nuevo Len por tipo de financiamiento 2003-octubre 2007

nota: en los cofinanciamientos de 2007 se incluyen los cofinanciamientos convencionales y los de ingresos adicionales. Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit.

2005 (de seis a 28 por ciento) tambin han mostrado un comportamiento decreciente, hasta llegar a 10 por ciento de participacin en 2007. en contraste, los nuevos esquemas crediticios han ganado participacin. La creacin del cofinanciamiento, que permita la compra de una vivienda tradicional de manera

ms sencilla y rpida, ha ganado participacin al crdito tradicional.15 Mientras que ante una oferta limitada de vivienda econmica, la aparicin del crdito de bajo ingreso diseado para comprar una vivienda tradicional con un crdito equivalente al valor del crdito econmico le ha ganado participacin a ambos, los econmicos y los tradicionales.

15 Durante 2007, se modific el monto lmite para la vivienda adquirida por medio de un cofinanciamiento infonavit (cofinavit) un esquema de crdito en el que el instituto financia una parte y el resto alguna institucin financiera, pero anteriormente este valor era el mismo de la vivienda tradicional.

11

Grfica 7. Metas de crditos de infonavit 2005-2007

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit.

Los crditos que implican la coparticipacin de instituciones financieras privadas, como cofinanciamientos y apoyos, han sido en 2007 un importante componente de la mezcla de infonavit, con una participacin de 28.2 por ciento de los crditos ejercidos en nuevo Len. esta situacin, donde los crditos en conjunto toman relevancia, se presenta tambin en el Distrito Federal, estado de Mxico y Jalisco, las entidades sede de las ciudades ms importantes del pas. en cuanto a las metas establecidas por infonavit, la participacin real de los crditos en nuevo Len contrasta con el ejercicio de los ltimos tres aos. empero, ante la falta de

viviendas de este tipo en el estado, se ha observado que aumentar la meta de crditos econmicos no necesariamente incentiva la compra de vivienda econmica. La distribucin de crditos en nuevo Len, al igual que la poblacin y la actividad econmica, se concentra en el AMM: 75 por ciento de los crditos otorgados durante los primeros 10 meses de 2007 por infonavit fueron ejercidos en los nueve municipios de que integran la zona metropolitana: Apodaca, Garca, General escobedo, Guadalupe, Jurez, Monterrey, san nicols, san Pedro y santa catarina. (en esta distri-

Grfica 8. crditos ejercidos en nuevo Len, acumulado al mes de octubre de 2007

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit.

12

bucin no se cuentan los crditos ejercidos bajo el esquema de apoyo infonavit.) Los municipios jvenes del AMM son precisamente aquellos que ms crditos reciben, como Apodaca, Jurez y Garca. sin embargo, la mezcla de productos es distinta. Mientras que Apodaca recibe mayor cantidad de crditos tradicionales y cofinanciamientos 67 por ciento, Jurez y Garca reciben mayor parte de crditos tradicionales de bajo ingreso y econmicos 54 por ciento y 60 por ciento, respectivamente que representan casas de menor precio en comparacin a las ofertadas en Apodaca.

Oferta de vivienda Actualmente, no hay una manera de medir cuntas viviendas se construyen al ao, pero s podemos observar cmo se comporta el inventario de viviendas en proceso de construccin, terminadas y listas para venderse. en octubre de 2007, esta oferta habitacional ascenda a 44 mil viviendas, de las cuales 39 mil podan ser adquiridas por crdito tradicional y 5 mil por crditos econmicos. como se puede observar en la grfica 9, en los ltimos dos aos el inventario ha aumentado al rededor de 83 por ciento.

Grfica 9. evolucin de la oferta de vivienda registrada en nuevo Len 2006-octubre 2007

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit.

cuadro 8. Oferta de vivienda en nuevo Len por municipio al mes de octubre de 2007
Municipio Total Garca escobedo Apodaca General Zuazua Jurez cadereyta cinega de Flores Guadalupe santa catarina Linares Pesquera salinas Victoria Monterrey carmen Allende Montemorelos cerralvo Anhuac Total 44,467 6,975 6,623 6,547 6,252 5,750 2,438 2,055 2,038 1,949 743 724 637 597 587 334 199 10 9 Tradicional 26,715 4,264 1,867 5,461 2,310 5,013 913 1,091 2,038 1,949 167 445 81 506 70 334 195 10 1 Tradicional bajo ingreso 12,507 2,510 3,122 38 3,242 737 838 677 0 0 53 279 396 90 517 0 0 0 8 Econmica 5,245 201 1,634 1,048 700 0 687 287 0 0 523 0 160 1 0 0 4 0 0

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit delegacin nuevo Len.

13

La oferta de vivienda econmica mostr una tendencia decreciente de enero de 2006 al mes de agosto de 2007. si bien en los ltimos tres meses la oferta econmica ha aumentado de 562 a 4 mil 667 unidades, la estructura del inventario contrasta con las metas establecidas por infonavit. no obstante que la oferta de vivienda econmica represent, al mes de octubre, 12 por ciento del total, los crditos econmicos constituyen 29 por ciento de la meta global de crditos correspondiente a 2007. este diferencial entre las metas de infonavit y la oferta de vivienda pone en riesgo que se ejerza la vivienda tradicional, que representa el 88 por ciento de la oferta total. en cuanto a los desarrolladores y su papel en el mercado habitacional en nuevo Len, hay vivienda registrada a nombre de ms de 100 empresas, algunas de ellas pertenecientes al mismo grupo inmobiliario. A pesar de ser un nmero tan amplio de constructoras, se trata en realidad de un mercado congregado donde las primeras seis empresas concentran 50 por ciento del inventario. Los grandes grupos inmobiliarios, como Javer, Fomento empresarial inmobiliario y Marfil Desarrollo, operan con diferentes razones sociales, desarrollan varios frentes y tienen diversificada su cartera en varios municipios y tipos de vivienda. Jurez y Apodaca se caracterizan por ser municipios donde el desarrollador con mayor nmero de oferta de vivienda no llega a ms de 25 por ciento. en contraste, Zuazua tiene una alta concentracin, ya que un solo desarrollador representa 79 por ciento de la oferta de dicho municipio.

cuadro 9. crditos formalizados ante infonavit por empresa durante 2007 hasta el 31 de octubre 2007
Empresa casas Javer Fomento empresarial inmobiliario Proyectos inmobiliarios de culiacn casas Ruba Marfil Desarrollo Vivienda y Desarrollo Urbano consorcio de ingeniera integral Hogares Javer impulsora Total GeO Monterrey PULTe Mxico Divisin norte Viviendas Javer Tierra Urbana inmobiliaria nacional de casas ABc y construcciones Promotora elizondo compaa inmobiliaria Habitacional Ruba Residencial Mercado abierto/Otros
Total

Nacional 3,332 2,911 2,864 2,196 2,127 1,433 1,184 1,174 999 906 753 541 515 492 468 368 329 312 10,909
33,813

Participacin 10% 9% 8% 6% 6% 4% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 32%

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de infonavit.

2.2.1 Plan Quinquenal infonavit

no hay una prospectiva clara en cuanto a los crditos otorgados por las distintas instituciones de crdito. el nico documento en la entidad con miras a futuro es el Plan Quinquenal del infonavit 2007-2011, propuesto por esta institucin y firmado en mayo de 2007 por el gobierno estatal, el instituto de la Vivienda de nuevo Len (iVnL), la Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano de nuevo Len (APDUnL), la comisin Federal de electricidad (cFe), servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (sADM), la

cmara nacional de Desarrolladores de Vivienda (canadevi) de nuevo Len y la cmara Mexicana de la industria de la construccin (cMic). su objetivo es fijar metas en cuanto a nmero de crditos y mezcla de productos crediticios, clasificando los productos de infonavit en dos grandes grupos: crditos dirigidos a personas de bajos ingresos (crdito econmico y crdito tradicional de bajo ingreso); y crditos para personas de ingresos medios (crdito tradicional, cofinavit, cofinavit ingresos adicionales y Apoyo).

cuadro 10. Plan Quinquenal infonavit 2007-2011

Tipo de crditos ingresos bajos ingresos medios Tasa media de crecimiento Porcentaje de crditos para ingresos bajos 55% 2007 26,405 21,990 48,395 2008 31,510 16,290 47,800 -1% 66% 2009 32,450 23,350 55,800 17% 58% 2010 33,210 30,490 63,700 14% 52% 2011 33,210 30,490 63,700 0% 52% 56% TOTAL 156,785 122,610 279,395

Fuente: elaborado por infonavit delegacin nuevo Len.

el plan concibe que se entreguen 279 mil 395 crditos entre 2007 y 2011, de los cuales 56 por ciento corresponde a crditos de bajo ingreso. no obstante que en el convenio se establece una disminucin en la meta de 2008 respecto a 2007, sta podra ser incrementada con base en el desempeo de 2007. Para 2009 y 2010 se plante una tasa de

crecimiento en los crditos de 17 por ciento y 14 por ciento, respectivamente. Por otro lado, se estableci que la mezcla de crditos entre ingresos bajos y medios favorezca a los primeros en 2008 y 2009, para despus establecer un equilibrio, donde 52 por ciento sea destinado a los trabajadores de menores ingresos.

14

2.3 subsidios a la vivienda en el estado de nuevo Len

nuevo Len es uno de los estados ms competitivos del pas, destacando por su dinamismo econmico y la fortaleza de sus instituciones. sin embargo, tambin es un estado de contrastes. Aunque cuenta con uno de los niveles ms altos de ingreso por habitante en el pas y ocupa el segundo lugar nacional en desarrollo humano, an existen regiones y grupos sociales marginados que enfrentan la pobreza como su realidad cotidiana. en apoyo a esta poblacin, han operado varios programas de subsidios federales, el programa Tu casa, el reciente pro-

grama sta es tu casa de la comisin nacional de Vivienda (conavi) y el anterior programa de subsidios de sociedad Hipotecaria Federal (sHF), el Programa especial de crdito y subsidios a la Vivienda (Prosavi). Todos ellos se enfocan en atender a las personas de menores ingresos (con percepciones iguales o menores a cuatro salarios mnimos), e incluso a aquellos hogares que no tienen seguridad social. Adems del subsidio estos programas contemplan ahorro por parte de los beneficiarios y en ocasiones crdito. el Prosavi, enfocado a las familias con ingresos de entre cuatro y cinco salarios mnimos permitiendo la compra de una vivienda econmica con un subsidio de 22 por ciento, oper de manera activa hasta 2007, en que paulatinamente ha sido sustituido por el programa sta es tu casa.

cuadro 11. crditos Prosavi otorgados a nuevo Len 2001-2006

2001 crditos Prosavi 419 2002 651 2003 294 2004 88 2005 859 2006 233

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de sHF.

el programa Tu casa, creado en 2003, tiene como antecedente directo el Programa de Ahorro y subsidio para la Vivienda Progresiva (VivAh), que inici en nuevo Len en 1999 mediante la aplicacin de subsidios federales para la edificacin de vivienda social progresiva en zonas urbanas. en ese ao, de hecho, se construyeron 455 pies de casa en los municipios de Anhuac, Aramberri y sabinas Hidalgo. en 2003, el proyecto cambi de nombre a Programa de Ahorro subsidio y crdito de la Vivienda para la Vivienda Progresiva Tu casa, manteniendo las metas y trminos que le dieron origen. La poblacin objetivo de este programa de subsidio federal est constituida por las familias mexicanas en situacin de pobreza que necesiten recibir apoyo para adquirir o edificar una vivienda progresiva, ampliar o mejorar su vivienda actual, y cuyos ingresos, sumados el del jefe de familia y el de su cnyuge, no rebasen el equivalente a tres veces el salario Mnimo Mensual del Distrito Federal (sMMDF). en adicin al subsidio federal, implica una aportacin de los gobiernos locales otorgada a los beneficiarios como subsidio o como crdito, y una aportacin de parte del comprador, variando

los montos en funcin de la modalidad y de la zona en que se aplique la accin de vivienda, ya sea urbana o rural. como se aprecia en el cuadro 12, en aos subsecuentes se continu con el programa de apoyo para la construccin de pies de casa en el medio urbano, incorporando la edificacin de stas en el mbito rural en 2004, acciones de mejoramiento en 2005 y ampliaciones de vivienda en 2006, atendiendo as a muchas familias de escasos recursos en el estado. Durante 2002, se implement un programa de reubicacin de familias asentadas en zonas de alto riesgo en los ros, caadas y arroyos del AMM, construyndose mil 110 pies de casa a travs del programa Tu casa en los municipios de Apodaca, Jurez y Monterrey. A partir de 2004, las nuevas polticas del gobierno estatal han permitido un importante crecimiento en este tipo de apoyos, pasando de la construccin de 132 pies de casa en 2003, a mil 645 en 2006, ao en el que adicionalmente se implementaron 2 mil 65 acciones, de las cuales 551 fueron ampliaciones y mil 514 mejoramientos de vivienda.

cuadro 12. Acciones de vivienda social mediante el programa Tu casa 1999-2007

Tipo de accin Pie de casa Ampliacin Mejoramiento Total
Fuente: elaborado por iVnL.

1999 Urbana Rural 455 455

2000 128 128

2001 365 365

2002 1,110 1,110

2003 132 132

2004 1,051 80 1,371 2,502

2005 188 344 812 1,228 2,572

2006 1,302 343 551 1,514 3,710

2007 458 147 661 1,400 2,666

15

De manera similar al Prosavi, los apoyos va el programa Tu casa han disminuido hacia 2007, debido a ajustes presupuestales no favorables al estado y de la promocin e inicio de sta es tu casa, el programa ms reciente de subsidios federales para vivienda. A diferencia de Tu casa, este programa diseado tambin para la compra de una vivienda nueva o para realizar alguna ampliacin o mejoramiento permite la compra de una vivienda usada o de un lote con servicios y construir una vivienda. est dirigido a los hogares que ganan menos de cuatro salarios mnimos. Una parte importante de sta es tu

casa es la operacin de estos subsidios federales en conjunto con infonavit. en 2007, dicha institucin estableci una meta de 4 mil 534 crditos con subsidio. Al mes de noviembre, se han logrado formalizar 723 subsidios, un porcentaje de avance relativamente bajo, pero que marca un inicio para atender a derechohabientes de entre 1 y 2.6 salarios mnimos antes no atendidos. Adems de estos crditos ejercidos en el infonavit, se han ejercido 22 ms a travs de las sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles) y las sociedades Financieras de Objeto Mltiple (sofomes).

16

seccin 3

Descripcin del mercado de vivienda en el estado de Nuevo Len

3.1 situacin sociodemogrfica

3.1.1 Poblacin y hogares
Distribucin de la poblacin Al igual que la actividad econmica, la distribucin poblacional de nuevo Len est altamente concentrada en Monterrey y los ocho municipios contiguos que forman el rea metropolitana. segn el Conteo de Poblacin y Vivienda de 2005, la poblacin que reside en el AMM equivale al 86 por ciento de la poblacin estatal. en la segunda mitad del siglo XX, Monterrey comenz un proceso de crecimiento acelerado que se extendi a los municipios aledaos: Guadalupe, san nicols y san Pedro.16 Posteriormente, la poblacin ocup General escobedo, santa catarina y Apodaca, y en la ltima dcada se agregaron Garca y Jurez a la zona metropolitana. el AMM incluye por decreto a nueve municipios, aunque se ha desbordado hacia localidades de la regin perifrica y citrcola. el municipio con mayor poblacin del estado es Monterrey, su capital. Pese a ello, su tasa de crecimiento promedio anual de 2000 a 2005 fue de 2.1 por ciento. La concentracin de la actividad econmica y el nivel de equipamiento son importantes atractivos para la gente. sin embargo, ante la saturacin de los municipios centrales, los municipios jvenes del AMM es decir: Jurez, Apodaca, General escobedo, Garca y santa catarina han recibido en las ltimas dcadas la mayor cantidad de nuevos habitantes. Gracias a estos municipios que representan el 28% de la poblacin del estado el AMM observ una tasa de crecimiento de 11 por ciento entre 2000 y 2005.

el dinamismo del AMM se desborda hasta la regin perifrica,17 que ha crecido a un ritmo de 8.3 por ciento en cinco aos, llegando a acumular cinco por ciento de la poblacin de todo el estado en 2005.

Mapa 1. Regiones de nuevo Len

Fuente: elaborado por iVnL.

16 centro de Desarrollo Metropolitano (cedem) (2003). Anlisis Estratgico del rea Metropolitana de Monterrey: Un Diagnstico para el Desarrollo. Tomo 1. Monterrey: Tecnolgico de Monterrey, 32-33 pp. 17 De acuerdo a la regionalizacin que utiliza la secretara de Desarrollo econmico de nuevo Len, la regin perifrica est constituida por cadereyta Jimnez, santiago, salinas Victoria, Hidalgo, cinega de Flores, Pesquera, carmen, General Zuazua, Mina, Doctor Gonzlez, Abasolo e Higueras.

17

en contraste, las regiones sur y norte no reciben contagio de los beneficios del gran dinamismo econmico que prevalece en el AMM. Ambas regiones representan de manera individual 3 por ciento de la poblacin, adems de tener tasas de crecimiento negativas, de 7.6 por ciento en el norte y de 1 por ciento en el sur (ver cuadro 13).

en el AMM vale la pena observar la diferencia entre los municipios jvenes y los municipios maduros, ya que el contraste entre estas dos zonas se pierde en el promedio de toda el rea metropolitana. Garca cuenta con mayor porcentaje de menores de 14 aos, con 36.5 por ciento, y el que menos porcentaje tiene de habitantes en este mismo rango de edad es san Pedro, con 20.4 por ciento en cuanto al resto, la regin sur del estado cuenta con ms nios: 33 por ciento de sus habitantes tienen menos de 14 aos. el rea metropolitana, al igual que las regiones citrcola y norte, presenta un porcentaje inferior de menores de 14 aos, con 28 por ciento de la poblacin. Las regiones con menos jvenes (de 14 a 29 aos) son la norte y la sur, con 23 y 24 por ciento de la poblacin, respectivamente. Una causa posible de ello podra ser la migracin comn de los hombres en edad de trabajar. Por otro lado, el AMM es la regin con ms jvenes del estado. Las regiones con ms adultos (de 30 a 64 aos) son el AMM y la regin norte. en los municipios maduros del AMM, el porcentaje de adultos es de 39 por ciento. Los adultos mayores, de 65 aos y ms, representan 10 por ciento de la poblacin en la regin sur y norte del estado, en contraste con el dos por ciento que representan en los municipios jvenes del AMM.

cuadro 13. Poblacin total del estado de nuevo Len por regin 2000-2005
Regin AMM Perifrica citrcola sur norte Poblacin total 2000 3,243,466 197,210 171,607 106,831 115,027 2005 3,598,597 213,514 175,136 105,780 106,265 Variacin 10.9% 8.3% 2.1% -1.0% -7.6%

Fuente: elaborado por iVnL con informacin del censo General de Poblacin y Vivienda 2000 y conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

Edad de la poblacin Las etapas de crecimiento poblacional del AMM tienen un efecto importante en las edades de los habitantes de cada regin. Asimismo, la regin norte y la sur son marcadas por fenmenos como migracin y pobreza.

Grfica 10. estructura de la poblacin por edades 2005

Fuente: elaborado por iVnL con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

Evolucin de la poblacin Las proyecciones del consejo nacional de Poblacin (conapo) indican que la pirmide poblacional en 2030 se ensanchar en la parte superior. La poblacin en edad de formar un hogar pasar de 27 a 22 por ciento. Una poblacin con mayor proporcin de adultos y adultos mayores implica necesidades diferentes, tanto en vivienda como en equipamiento urbano, por lo que la toma de deci-

siones hoy en da implica considerar estos aspectos para satisfacer las necesidades futuras. Hogares Las necesidades de vivienda tienen una relacin ms estrecha con el nmero de hogares que con el nmero de habitantes de una regin, por lo que es importante establecer el concepto de hogar. se entiende como hogar un grupo de personas que habita una vivienda y comparte gastos para

18

Grfica 11. Poblacin de nuevo Len por grupo quinquenal 2007-2030

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de las proyecciones de conapo.

alimentacin. segn los lazos de sus ocupantes, el ineGi clasifica los hogares en familiares y no familiares. Los primeros, a su vez, se dividen en nucleares, ampliados y compuestos; los no familiares, en unipersonales y corresidentes. Debido a que las personas comnmente se agrupan para compartir una casa, los requerimientos de vivienda no son equivalentes al nmero de personas que se suman a la poblacin, sino al nmero de hogares que se agregan al estado. Matrimonio, divorcio, emancipacin o migracin son las principales causas de formacin de nuevos hogares.

De 2000 a 2005, los hogares crecieron ms rpido que la poblacin: la tasa de crecimiento de los primeros fue de 2.42 por ciento, mientras que la de poblacin fue de slo 1.8 por ciento. esta diferencia se debe a que la dinmica de los hogares se ve afectada no solamente por el crecimiento poblacional, sino tambin por cambios en las estructuras sociales (ver cuadro 14). entre 2000 y 2005, los llamados hogares nucleares, formados por padres e hijos, disminuyeron dos puntos porcentuales. Por el contrario, los hogares unipersonales, ampliados y

cuadro 14. Hogares segn su tipo, comparacin para nuevo Len 2000-2005
rea Metropolitana de Monterrey (AMM) Hogares 2005 Hogares 2000 Hogares Total 871,815 % 766,107 %
diferencial

Hogares familiares Nucleares Ampliados 598,063 68.6% 543,255 70.9% -2.3 199,610 22.9% 170,585 22.3% 0.6 Compuestos 5,599 0.6% 5,261 0.7% 0.0 No especificado 6,914 0.8% 3,619 0.5% 0.3

Hogares no familiares Total 59,110 6.8% 42,477 5.5% 1.2 Unipersonales 52,439 6.0% 37,954 5.0% 1.1 Corresidentes 6,671 0.8% 4,523 0.6% 0.2

No especificado 2,519 0.3% 910 0.1% 0.2

810,186 92.9% 722,720 94.3% -0.8

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de ineGi.

de corresidentes tuvieron un aumento en su participacin. en comparacin con el resto, nuevo Len est en el grupo conservador de los estados con mayor proporcin de hogares nucleares en el pas, acompaado de los niveles ms bajos en los otros tipos de hogares.

en los prximos aos, se espera que el cambio en nuevo Len sea ms drstico y est alineado con la tendencia nacional que indica que la disminucin de los hogares de parejas con hijos, el aumento de los monoparentales, los de parejas sin hijos y unipersonales sern los ejes que marcarn el rumbo de los arreglos residenciales en Mxico.18

18 consejo nacional de Poblacin (2006). La situacin demogrfica de Mxico, p 87.

19

3.1.2 ingreso de los hogares

Los estratos de ingresos relevantes para el anlisis de la demanda habitacional son aquellos definidos por las instituciones que otorgan soluciones de vivienda en el estado, principalmente el infonavit. La poblacin con menos de tres salarios mnimos (alrededor de 4 mil 244 pesos)19 es la que histricamente ha tenido menos posibilidades de acceder a una vivienda nueva, ya que su nivel salarial es insuficiente para cubrir su costo. este sector es atendido por el infonavit y el Fonhapo, aunque en general son muy dependientes de subsidios para acceder a vivienda nueva y es donde se coloca el menor nmero de crditos. La poblacin con ingresos de entre tres y cinco salarios mnimos (es decir, entre 4 mil 244 y 7 mil 74 pesos) cuenta con mayores opciones de financiamiento, principalmente a travs del infonavit y las sofoles, que en aos recientes han diseado productos especficos para este sector. La poblacin de ms de cinco

salarios mnimos tiene para s una gama muy amplia de opciones de financiamiento que incluye infonavit, las sofoles, las sofomes y la banca. el estrato de ingresos ms amplio en el estado en los ltimos siete aos es el que percibe menos de tres salarios mnimos y, de manera paradjica, es el ms desatendido con esquemas de vivienda y seguridad social. A inicios de 2000, el porcentaje de la poblacin ocupada total que perciba esta cantidad de ingresos era de 56 por ciento. si bien es cierto que en el lapso referido, este grupo ha disminuido hasta 44 por ciento y, al mismo tiempo, se ha registrado un aumento en el grupo que percibe entre tres y cinco salarios mnimos, sigue representando casi la mitad de la poblacin ocupada. entre ambos grupos de ingreso, representan casi 70 por ciento de la poblacin ocupada total en la actualidad, por lo que los esfuerzos en materia de vivienda deben concentrarse en este segmento (grfica 12).

Grfica 12. Porcentaje de la poblacin ocupada de nuevo Len por nivel de ingreso 2000-2007

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con informacin de la ene y enOe, ineGi.

Una tendencia importante en el mercado laboral, es su deslizamiento hacia una mayor flexibilidad en los contratos, lo que se ve reflejado en un mayor nmero de poblacin que labora sin recibir prestaciones sociales. 20 Desde el ao 2000, el porcentaje de personas ocupadas que no tiene seguridad social ha ido en aumento, como se puede observar en la grfica 13. Las personas de menores ingresos han sido las ms afectadas por esta tendencia: mientras que en 2000 aquellos que perciban menos de tres salarios mnimos y no tenan seguridad social representaban 40 por ciento, en 2007 esta cifra lleg a 53 por ciento. Aunque el porcentaje de personas ocupadas que perciben menos de tres salarios ha disminuido en aos recientes, la cobertura de prestaciones en este seg-

mento poblacional ha disminuido paulatinamente. es por ello que este sector requiere de mayor atencin por parte de las polticas pblicas en materia de vivienda: ante la ausencia de redes sociales que lo protejan, se encuentra en situacin de vulnerabilidad y enfrenta mayores dificultades para formar un patrimonio a largo plazo. en cambio, el grupo de tres a cinco salarios mnimos sin seguridad social se ha mantenido relativamente constante en el mismo periodo, en alrededor de 30 por ciento de este segmento salarial. Puesto que la edad en la que se forman la mayora de los nuevos hogares est en el rango entre los 20 y los 35 aos, se analiza tambin la composicin por edad de los diversos estratos de ingresos en el estado a travs del tiempo (grfica 14). es de hacer notar que en todos estos estratos,

20

19 salario mnimo general del rea geogrfica B a enero de 2006, de acuerdo a la comisin nacional de los salarios Mnimos (conasami) (47.16 pesos diarios), tomando en cuenta 30 das laborales al mes. 20 se consideran personas con prestaciones sociales a aquellas que las reciben del instituto Mexicano del seguro social (iMss), instituto de seguridad y servicios sociales de los Trabajadores del estado (isssTe), Petrleos Mexicanos (Pemex) o de alguna institucin estatal. Quienes tienen seguro Popular no se incluyen en este grupo, ya que no tienen beneficios comparables en cobertura de salud, vejez y vivienda que tienen los otros esquemas institucionales.

Grfica 13. Porcentaje por nivel de ingreso de la poblacin ocupada de nuevo Len sin acceso a instituciones de seguridad social 2000-2007

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con informacin de la ene y enOe, ineGi.

Grfica 14. composicin por edad de la poblacin ocupada segn nivel salarial

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con informacin de la ene y enOe, ineGi.

21

el porcentaje de personas ocupadas de menos de 35 aos representa cada vez una menor proporcin, quiz debido primordialmente a un proceso de envejecimiento poblacional. A inicios de 2000, alrededor de 61 por ciento de la poblacin ocupada que perciba menos de tres salarios mnimos tena menos de 35 aos. esta composicin se ha ido reduciendo en los ltimos siete aos hasta representar 52 por ciento. Una situacin similar sucede con el grupo de tres a cinco salarios mnimos, donde se ha igualado el porcentaje de personas con menos de 35 y ms de 35 aos. es interesante advertir que quienes perciben ms de cinco salarios mnimos tienen en su mayora ms de 35 aos. en 2000 haba 60 por ciento de personas de ms de 35 aos en este estrato de ingreso, y en 2007 es de 66 por ciento. La mayor percepcin salarial de las personas de ms de 35 aos puede explicarse debido a que tienen mayor experiencia laboral, ms habilidades para el trabajo y una antigedad ms prolongada. Lo relevante en materia de vivienda es que 85 por ciento de las personas de menos de 35 aos que perciben ingresos ganan menos de cincos salarios mnimos, y 53 por ciento, menos de tres. es decir, de las personas que trabajan, generan ingreso y estn en edad de formar un hogar, la gran mayora se encuentra en el segmento donde es difcil acceder a la vivienda o se tiene poca cobertura para cubrir su demanda. Enfoque de hogar Debido a que la demanda por vivienda se genera por hogar y no por persona, la manera ideal de abordar el tema de los ingresos y de la seguridad social es condensar el ingreso del hogar y considerar si al menos un individuo de cada hogar

tiene seguridad social. sin embargo, la informacin sobre los ingresos por hogar slo est disponible para el ao 2004 y no permite un anlisis de tendencia como la encuesta nacional de Ocupacin y empleo (enOe) y la encuesta nacional de ingresos y Gastos de los Hogares (eniGH). el enfoque de hogar es cada vez ms importante a causa de la incursin de las mujeres e incluso de los hijos en el campo laboral, as como la proliferacin de hogares compuestos por varios ncleos familiares. en el caso de nuevo Len, segn la eniGH 2004, casi la mitad (48 por ciento) de los hogares financian su gasto con el ingreso de al menos de dos de sus integrantes. Anteriormente, cuando la mayora de los hogares vivan de un solo trabajador, era vlido decir que cada derechohabiente reclamara una vivienda. sin embargo, ante la realidad actual, esta suposicin nos conduce a una sobreestimacin de la demanda y a una distorsin del valor de las viviendas requeridas, ya que para la compra de una vivienda se suma todo el ingreso familiar. en la grfica 15 se puede observar la distribucin del ingreso de acuerdo a salarios mnimos,21 adems de la condicin de seguridad social.22 La pobreza en nuevo Len es relativamente menor a la nacional; sin embargo, en la misma grfica se puede observar que 10 por ciento de los hogares recibe menos de dos salarios mnimos, lo que los coloca en una condicin sumamente vulnerable. La distribucin del ingreso nos describe una sociedad con una ancha base de hogares de ingresos bajos (63 por ciento de los hogares gana menos de siete salarios mnimos); una clase media delgada que representa 30 por ciento de la poblacin; y una clase alta que representa siete por ciento de la poblacin (20 y ms salarios mnimos).

Grfica 15. Hogares en nuevo Len segn su ingreso y su acceso a seguridad social 2004

nota: ss se refiere a seguridad social. Fuente: elaborado por iVnL con informacin de eniGH 2004 para nuevo Len, ineGi.

en los ingresos ms bajos, la falta de seguridad social limita an ms el acceso a la vivienda por parte de las familias. el problema se agrava en aquellos hogares que ganan menos de dos salarios mnimos, ya que 89 por ciento no tiene acceso a seguridad social.

es importante resaltar la necesidad de contar con informacin sobre la estructura de ingresos de los hogares de manera peridica, para poder trazar una evolucin en los primeros. De manera complementaria, para medir el avance de las polticas de vivienda de acuerdo a su impacto social, es

22

21 Al clasificar los hogares por su ingreso expresado en salarios mnimos, se establece que en la columna de 2 sM se incluyen todos aquellos que ganan ms de 1 sM hasta 2 sM. 22 se considera que un hogar tiene seguridad social cuando al menos un miembro del hogar tiene acceso a esta prestacin.

indispensable monitorear qu tipo de hogares se est beneficiando con el auge de vivienda. Ingresos y seguridad social La demanda de vivienda est ntimamente relacionada con las caractersticas sociodemogrficas de la poblacin y el mercado laboral. el perfil sociodemogrfico permite conocer el crecimiento poblacional y la tasa de formacin de nuevos hogares; con esta informacin se puede obtener un estimado de cuntas viviendas se requerirn para satisfacer las necesidades de las nuevas familias. Por su parte el estudio del mercado laboral otorga una panormica de la cantidad de ingresos con los que cuenta la poblacin ocupada y los mecanismos institucionales a los que tiene acceso para satisfacer su demanda de vivienda, tales como los otorgados por las instituciones de seguridad social del pas primordialmente el instituto Mexicano del seguro social (iMss), el instituto de seguridad y servicios sociales de los Trabajadores del estado (isssTe), Petrleos Mexicanos (Pemex) y comisin Federal de electricidad (cFe).

una habitacin digna y, al mismo tiempo, se estn generando nuevos hogares durante el ao que requerirn una. La conavi ha realizado estudios a nivel municipal para cuantificar las necesidades no satisfechas actualmente y la demanda que habr en los prximos aos, utilizando dos conceptos: 1) rezago de vivienda y 2) necesidades de vivienda. el rezago de vivienda es el nmero de viviendas que por sus caractersticas de ocupacin (hacinamiento) y componentes materiales en la edificacin (deterioro), no satisfacen un mnimo de bienestar para sus ocupantes.24 se habla de rezago cuantitativo cuando en una vivienda habita ms de un hogar, y de rezago cualitativo, cuando la vivienda est construida con materiales frgiles o no es suficiente el nmero de cuartos para el nmero de habitantes. el segundo concepto, necesidades de vivienda, se basa en una serie de estimaciones sobre los nuevos hogares que se formarn en los aos siguientes, y las viviendas que llegarn a un grado de deterioro que requerirn reparaciones en el corto o mediano plazo. conavi define este concepto como el nmero de unidades que, producto del incremento demogrfico y deterioro natural del inventario existente, son requeridas para evitar un aumento del rezago habitacional por edificacin.25 Para el clculo de estas necesidades, se considera que el rezago habitacional por edificacin se mantiene constante y las nuevas viviendas son utilizadas por nuevos hogares. Para ello se consideran las proyecciones de poblacin elaboradas por el consejo nacional de Poblacin (conapo), estimadas con base en la tasa de crecimiento del jefe de hogar. el aspecto cualitativo se considera en funcin de la vida til de los materiales. en el ao 2000, la conafovi (actualmente la conavi) diagnostic un rezago de 98 mil 859 viviendas en nuevo Len, de las cuales 67 mil 680 corresponden a necesidades de vivienda nueva, y 31 mil 179, a mejoramiento. en cuestin de las necesidades de vivienda nueva, 36 mil 804 son parte del dficit habitacional y 30 mil 876 de reemplazo por deterioro. Por otro lado, el hacinamiento asciende a 20 mil 292 viviendas, mientras que el deterioro es de 10 mil 887. Rezago de vivienda en 2007

3.2 Rezago habitacional y estimaciones de demanda

cuantificar los requerimientos de vivienda es el principal punto de partida para el diseo de una poltica de vivienda en determinada regin. La pregunta a contestar es: cuntas viviendas se requieren? no obstante, para conformar una poltica integral adecuada es necesario conocer otras variables, como: tipo de vivienda que se necesita; precio; tipo de tenencia; quines y cmo son los que necesitan una vivienda hoy; y/o cuantos estn prximos a formar un hogar. La principal limitante es que la generacin de bases de datos oficiales sobre los hogares y las viviendas no alcanza a describir aspectos importantes de la problemtica de este sector en Mxico. incluso, en el II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005 realizado por ineGi, la informacin recabada sobre las caractersticas habitacionales fue limitada, al no incluir datos sobre la tenencia de las viviendas y de los materiales en muros y techos de las mismas. Mediciones de la problemtica de vivienda La complejidad de la problemtica de vivienda se refleja en su medicin. Aunque la determinacin de los requerimientos de vivienda se basa en el principio bsico constitucional de que cada hogar 23 debe habitar una vivienda digna, lograr esta meta es complicado y difcil de cuantificar. A lo largo y ancho del territorio nacional existen hogares que no tienen

Para 2007, es difcil tener una imagen precisa sobre las condiciones habitacionales y los efectos del auge de vivienda a partir del ao 2000. el Conteo de Poblacin y Vivienda 2005 del ineGi reporta la informacin completa sobre el rezago cuantitativo de vivienda. Pero debido a que no se recab

cuadro 15. Rezago de vivienda para nuevo Len en el ao 2000

Dficit habitacional 36,804 Reemplazo por deterioro 30,876 Vivienda nueva 67,680 Hacinamiento 20,292 Deterioro 10,887 Mejoramientos 31,179 Total 98,859

Fuente: elaborado por iVnL con clculos de conafovi.

23 De acuerdo con el ineGi, se define hogar como un conjunto de personas que residen habitualmente en una vivienda particular y se sostienen de un gasto comn, principalmente para alimentacin. 24 comisin nacional de Fomento a la Vivienda (conafovi), (2003). Rezago habitacional. Mxico: p. 13. 25 conafovi, (2003). necesidades de vivienda. Mxico: p. 15.

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informacin sobre los materiales de las viviendas, hay que recurrir a estimaciones para conocer el estado del rezago cualitativo. Rezago cuantitativo de vivienda en 2007 en 2005 se estim que el rezago cuantitativo era de 36 mil 654 viviendas, slo 150 unidades ms abajo que en 2000. este resultado deja en evidencia que el nmero de crditos ejercidos en el estado es un indicador parcial del combate al rezago.

Un balance entre nuevos hogares y el nmero de crditos muestra que stos superaron en 40 mil 545 unidades el nmero de nuevos hogares formados durante el periodo 2001-2005, lo que alcanzara para abatir el rezago y dejar un supervit de 3 mil 741 unidades respecto al dficit de 2000. contrario a lo que estas cifras suponen, en 2005 se observa un rezago cuantitativo prcticamente igual al del ao 2000. La explicacin de este resultado es que nicamente la compra de vivienda por parte de nuevos hogares y de

Grfica 16. comparacin entre crditos otorgados y crecimiento promedio de hogares en nuevo Len 2000-2005

* Promedio anual de hogares formados. Fuente: elaborado por iVnL con informacin de conavi, infonavit, sHF, Asociacin de Bancos de Mxico e ineGi.

personas con viviendas inadecuadas tiene un efecto sobre el rezago. en otras palabras, las compras hechas por hogares que deciden tener una vivienda propia en vez de rentar una y las adquisiciones como inversin, no reducen el rezago. La medicin del rezago cuantitativo en 2005 deja ver que detrs del auge crediticio a favor de la vivienda hay familias que no logran salir del rezago. Rezago cualitativo de vivienda en 2007 Para medir el rezago cualitativo durante 2007 para nuevo Len, se propone hacer una actualizacin de la informacin con base en los datos recabados por la encuesta nacional de ingresos y Gastos de los Hogares 2004 (eniGH 2004). cabe sealar que esta encuesta permite aproximar el rezago cualitativo tanto por hacinamiento, como por mala calidad de materiales. Al igual que en el clculo de la conavi, en esta actualizacin se utiliza la recomendacin de las naciones Unidas para determinar el hacinamiento: que una vivienda padece de hacinamiento si el promedio de habitantes por cuarto excede a 2.5 personas por cuarto.

con base en los resultados de la eniGH 2004, se obtiene que en nuevo Len 4.1 por ciento tiene un problema de hacinamiento,26 siendo menor en el AMM, donde se calcula que 28 mil 812 hogares viven en condiciones de hacinamiento, es decir 3.4 por ciento. 27 en cuestin de la calidad de vivienda, se considera que una vivienda requiere de un mejoramiento si est construida con materiales no duraderos, es decir, aquellas que tienen cualquiera de las siguientes caractersticas: piso de tierra, techo de otro material que no sea concreto, adobe, tabique o ladrillo, paredes de otro material diferente al adobe, block, ladrillo, concreto o piedra y/o una antigedad de la construccin superior a los 50 aos. La deficiencia ms comn en el AMM y en nuevo Len es el techo de materiales de baja calidad. en el rea metropolitana, 8.1 por ciento de las viviendas tiene un techo de un material no resistente, mientras que en el estado el porcentaje es de 12.8 por ciento. en general, las viviendas del AMM tienen mayor calidad en sus materiales que las del resto del estado, mientras en nuevo Len 15.7 por ciento de las viviendas estn hechas de materiales de mala calidad, en el AMM solamente el 10.4 por ciento tienen esa condicin.

cuadro 16. Porcentaje de viviendas deterioradas que requieren una reparacin o mejoramiento 2004
Viviendas con materiales frgiles en Piso Nuevo Len AMM 2.6% 1.4% Muro 5.5% 2.4% Techo 12.8% 8.1% Trmino de vida til 1.8% 1.9% Viviendas de mala calidad en materiales 15.7% 10.4%

Fuente: elaborado por iVnL con informacin de eniGH 2004, ineGi. 26 no se consideran los casos en los que el hacinamiento se produce porque habita otro hogar en la vivienda, ya que estos casos se han incluido al calcular el rezago cuantitativo de viviendas. 27 existe otra definicin para estimar el nivel de hacinamiento propuesta por conapo, que lo define si tiene un solo cuarto dormitorio y tres o ms ocupantes; dos cuartos y cinco o ms ocupantes, etctera. se explica con ms detalle en un captulo posterior, donde se aplica en una estimacin del rezago cualitativo para el AMM.

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La eniGH permite describir de manera general el mercado de reparaciones, ampliaciones y remodelaciones. Durante 2004, alrededor de 12 por ciento de las viviendas en el AMM tuvo alguna reparacin con un gasto total de 408.7 millones de pesos. Por otro lado, 4.9 por ciento de los hogares realiz ampliaciones o remodelaciones a su vivienda con una media mensual de gasto de mil 375 pesos por hogar, que acumulan 700 millones de pesos anuales. es importante destacar que de manera similar a como ocurre con la compra de vivienda, no todas las mejoras ni ampliaciones tienen efecto sobre el rezago cualitativo.

Al integrar las estimaciones del rezago cuantitativo y cualitativo se obtiene que el rezago total de vivienda es de 211 mil 988 hogares, de los cuales 36 mil 654 corresponden al dficit habitacional, mientras que el dficit cualitativo es de 175 mil 334 unidades, casi cinco veces el dficit cualitativo. 28 Una importante conclusin es que el tema de los requerimientos de vivienda es sumamente complejo y los indicadores que comnmente se utilizan para estimarlos ignoran importantes factores, como la intencin de formar un nuevo hogar, las expectativas de emancipacin, vivienda desocu-

cuadro 17. Rezago cuantitativo y cualitativo de vivienda en 2005

Rezago cuantitativo Nmero de hogares Nuevo Len AMM 1,031,637 871,815 Nmero de viviendas 994,983 837,757 Dficit de vivienda 36,654 34,058 Solamente Hacinada 19,112 16,125 Mala calidad en materiales 134,385 74,478 Rezago cualitativo Hacinada y mala calidad de materiales 21,837 12,687 Dficit cualitativo 175,334 103,290 Rezago total

211,988 137,348

Fuente: elaborado por iVnL con informacin del conteo 2005 y eniGH 2004, ineGi.

pada o nuevos fenmenos, como la compra de una vivienda pensando en una inversin. Una manera de fortalecer la informacin sobre la problemtica habitacional es generar datos primarios sobre vivienda con base en investigacin directa, a travs del diseo integral de una encuesta que permita captar de manera completa las caractersticas de los demandantes y el grado de satisfaccin de sus necesidades. entonces, la orientacin de una nueva poltica en este sector ser ms adecuada a las necesidades de la poblacin en la medida en que se conozcan de manera ms fiel.

a travs de la compra o renta de una vivienda. Otra estrategia sera adaptar la vivienda de algn familiar (comnmente los padres), para dar cabida a los miembros del nuevo hogar, ya sea de manera temporal o permanente. Los hogares que siguen esta ltima estrategia son en su gran mayora de bajos ingresos y aunque ya cuentan con un espacio para vivir, ste puede no proveer una calidad de vida adecuada al estar hacinado o construido con materiales no duraderos. Para estimar el rezago cualitativo se utiliza la misma metodologa presentada anteriormente. sin embargo, para el trmino de hacinamiento se recurri a la definicin que el conapo utiliza para medir el ndice de marginacin: una vivienda presenta algn nivel de hacinamiento si tiene un solo cuarto dormitorio y tres o ms ocupantes; dos cuartos dormitorio y cinco o ms ocupantes; tres cuartos dormitorio y siete o ms ocupantes; y, por ltimo, si tiene cuatro cuartos dormitorio y nueve o ms ocupantes. en este apartado se presenta el clculo del rezago cualitativo por municipio en el AMM y su distribucin geogrfica. 30 Asimismo, para determinar qu porcentaje del rezago corresponda a hogares con menores ingresos, se estim cules viviendas con rezago albergaban hogares en pobreza patrimonial. 31 Por ltimo, y para determinar la forma institucional en que se puede atender a estos hogares, se clasifican en aquellos que tienen al menos un miembro con acceso a seguridad social y aquellos donde ninguno tiene acceso. estas distinciones son cruciales para la focalizacin de las polticas que busquen abatir este tipo de rezago. Del total de viviendas en el AMM, 39 por ciento (grfica 17) requiere de ampliaciones o mejoras, es decir, un total de 321 mil 89 (cuadro 18). Aunque esta cifra pudiera parecer

3.3 el mercado de mejoras y ampliaciones en el rea Metropolitana de Monterrey

Los resultados presentados en esta seccin corresponden a un estudio realizado por el instituto Tecnolgico y de estudios superiores de Monterrey (iTesM) para crear informacin primaria sobre vivienda. el objetivo principal es describir el mercado de mejoras y ampliaciones de las viviendas del AMM en el sector de bajos ingresos. este anlisis tiene inicio en los clculos del rezago cualitativo, pero abarca cuestiones ms completas al explorar las caractersticas socioeconmicas y la demanda potencial de microcrditos para mejoras de vivienda. 29 Una estimacin del rezago cualitativo y las necesidades de mejoramientos para el AMM Los hogares tienen dos formas de satisfacer la necesidad de vivienda que requieren para su consolidacin y desarrollo. Por una parte, pueden buscar un lugar nico para su hogar

28 cabe destacar que el dficit cuantitativo es comparable con la cifra de conafovi antes mencionada, pero el dficit cualitativo no lo es debido a que el criterio para el rezago cualitativo es mucho ms estricto. 29 Para conocer a detalle el estudio y la metodologa utilizada, se puede consultar cedem, eGAP (2007). Las familias de bajos recursos y sus viviendas: estudio sobre la autoconstruccin y el microfinanciamiento en el rea Metropolitana de Monterrey, Trabajo de investigacin financiado por el fondo sectorial conafovi-conacyt, 2004. 30 el Conteo de Poblacin y Vivienda 2005 no contiene informacin sobre el material de construccin de techos y muros, por lo que para poder hacer operativa esta definicin, se desarroll un modelo de anlisis discriminante en la eniGH para poder diferenciar a las viviendas que requeran mejoras (es decir, que tena algn material no duradero). Ver cedem, eGAP (2007) para el detalle de la metodologa. 31 Ver definicin de pobreza patrimonial en el captulo 1, p. 2, referencia 3.

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elevada, hay una gran heterogeneidad, tanto en la intensidad del rezago cualitativo como en los ingresos con los que cuentan los hogares que las habitan para realizar las adecuaciones necesarias a su vivienda. Un 19 por ciento de las viviendas del AMM son de hogares con casa en malas condiciones, cuyos dueos no cuentan con los recursos monetarios suficientes para poder aumen-

tar la calidad de su casa. Los hogares que enfrentan la mayor dificultad para realizar esto son aquellos que no tienen los recursos suficientes y adems no cuentan con acceso a los mecanismos de seguridad social, como instituto Mexicano del seguro social (iMss) o instituto de seguridad y servicios sociales de los Trabajadores del estado (isssTe). en el AMM hay 60 mil 944 viviendas en esta situacin, que representan siete por ciento del total de viviendas.

Grfica 17. concentracin del rezago cualitativo por municipio del AMM 2005

nota: Los porcentajes son con respecto al total de vivienda de cada municipio. excluye viviendas colectivas, locales no construidos para habitacin, viviendas mviles, refugios y registros con datos no especificados. Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

cuadro 18. Rezago cualitativo de vivienda en los municipios del AMM 2005
Municipio Viviendas totales Rezago cualitativo total Rezago cualitativo de viviendas en pobreza patrimonial Total Apodaca Garca san Pedro General escobedo Guadalupe Jurez Monterrey san nicols santa catarina Total 97,654 11,921 27,484 68,682 156,669 32,069 258,013 113,190 57,245 822,927 40,409 8,170 5,667 33,851 57,728 18,976 101,449 29,725 25,114 321,089 16,635 4,598 2,822 18,158 27,612 9,711 54,054 11,309 12,558 157,457 Con SS 10,899 3,001 1,667 10,431 17,570 5,339 32,023 7,431 8,152 96,513 Sin SS 5,736 1,597 1,155 7,727 10,042 4,372 22,031 3,878 4,406 60,944

nota: excluye viviendas colectivas, locales no construidos para habitacin, viviendas mviles, refugios y registros con datos no especificados. ss se refiere a seguridad social. Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

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La falta de seguridad social es un factor que repercute en la capacidad del hogar para hacer planes de largo plazo y ahorrar. La temporalidad limitada, informalidad del empleo y la vulnerabilidad ante enfermedades, dificultan y encarecen la obtencin de crditos, sobre todo para aquellos que no cuentan con comprobantes de ingresos y una antigedad laboral. Los efectos en la calidad de la vivienda por la falta de acceso a prestaciones sociales y recursos monetarios se pueden ver con claridad en la grfica 18. De los hogares con acceso a instituciones de seguridad social que habi-

tan en viviendas en necesidad de mejoras, el 39 por ciento son pobres. el contraste es an ms claro en las viviendas con rezago cualitativo cuyos habitantes no tienen acceso a estas instituciones, ya que el 82 por ciento son pobres. este ltimo grupo poblacional concentra las necesidades ms apremiantes y los mayores retos para su adecuada atencin en materia de poltica de vivienda. existe un claro patrn en la concentracin de rezago cualitativo en los municipios que componen el AMM. Garca, Jurez y General escobedo concentran un mayor porcentaje de viviendas en esta condicin (con 69, 59 y 49 por

Grfica 18. situacin de las viviendas con necesidades de mejoras en el AMM

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

ciento, respectivamente). su rezago cualitativo es tambin de los ms apremiantes, por presentar el porcentaje ms alto de viviendas en condiciones ms marginales que requieren de ampliaciones y mejoras (grfica 19). Del total de viviendas en malas condiciones de cada municipio, Garca y Jurez tienen un 28 por ciento que requiere ampliaciones

y mejoras, mientras que General escobedo le sigue con un 18 por ciento. Las poblaciones referidas son tambin las que tienen el mayor porcentaje de sus viviendas en las condiciones ms marginales, es decir, con hogares pobres y sin seguridad social. Por ello es claro que, para abatir el rezago cualitativo de vivienda, se les debe de prestar especial atencin.

Grfica 19. composicin del rezago cualitativo de vivienda por municipio del AMM 2005

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

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Resulta claro que los municipios con un mayor porcentaje de rezago cualitativo son aquellos que han registrado un mayor crecimiento demogrfico en los ltimos aos y los que albergan una mayor cantidad de hogares jvenes con hijos pequeos. en el cuadro 19 se puede ver la distribucin de los hogares por ciclo de vida familiar. 32 Los municipios con un mayor porcentaje de familias en etapa de constitucin,

es decir, en los que el hijo mayor tiene menos de 13 aos de edad, son Jurez (56 por ciento), Garca (55 por ciento), Apodaca (48 por ciento) y General escobedo (43 por ciento). esto se debe en gran medida a que la disponibilidad de lotes con servicios y vivienda nueva es mayor y mucho ms econmica en estos lugares, por lo que aqullos que deciden formar un nuevo hogar se asientan en alguno de estos municipios.

cuadro 19. etapa del ciclo de vida familiar de los hogares del AMM 2005
Municipio Jurez Garca Apodaca General escobedo santa catarina Guadalupe Monterrey san Pedro san nicols Total Inicial 1.9% 1.9% 2.2% 2.1% 2.3% 1.8% 2.5% 3.3% 2.0% 2.2% Constitucin (menores) 56.1% 54.5% 47.9% 42.7% 36.1% 30.3% 28.6% 24.4% 24.2% 33.8% Etapa II (adolescentes) 21.2% 20.6% 23.3% 24.3% 21.0% 19.3% 16.7% 16.7% 18.8% 19.5% Etapa III (jvenes) 19.2% 21.0% 24.9% 28.9% 38.1% 45.3% 47.5% 52.2% 51.7% 41.3% Nido vaco 1.7% 2.0% 1.7% 2.0% 2.5% 3.3% 4.7% 3.5% 3.4% 3.3% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

nota: slo se incluyen familias nucleares, ampliadas y compuestas, y se excluyen aqullas que tenan informacin no especificada para su clasificacin. Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo de Poblacin y Vivienda 2005 y Arriagada (1997).

Mapa 2. Distribucin geogrfica del rezago cualitativo de vivienda de hogares pobres en el AMM 2005 (nivel AGeB)33

Fuente: elaborado por cedem eGAP. Tecnolgico de Monterrey.

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32 Las etapas del ciclo de vida se tomaron de acuerdo a como las desarrolla Arraigada (1997). La autora propone cinco etapas de la vida familiar: la inicial (las parejas jvenes sin hijos donde la jefa del hogar o cnyuge es menor de 36 aos); la de la constitucin de familia (hogares donde el hijo mayor del jefe tiene menos de 13 aos); la etapa ii (donde el hijo mayor del jefe tiene entre 13 y 18 aos); la etapa iii (hogares donde el hijo mayor del jefe tiene 19 aos o ms); y la del nido vaco (constituida por parejas donde el o la cnyuge es mayor de 35 aos y no tiene hijos que vivan con ellos). 33 Un AGeB, de acuerdo al ineGi, es un rea geoestadstica bsica (de all el acrnimo) y es la unidad de desagregacin ms utilizada para referenciar informacin geoestadstica.

en el mapa 2 se presenta la distribucin geogrfica del rezago cualitativo de vivienda en el AMM. Aunque algunos municipios tienen el mayor porcentaje, se pueden observar las zonas especficas de cada municipio que requieren atencin. es en la periferia del AMM, particularmente hacia el norte, es donde se concentran las mayores necesidades de ampliacin y mejoras. Por otro lado, es interesante notar que en los lmites municipales es donde hay zonas de mayor necesidad de vivienda, particularmente en el lmite de Monterrey y General escobedo. el lmite municipal entre Guadalupe y Jurez es otra zona donde tambin se puede distinguir una gran concentracin de rezago cualitativo. La construccin de este mapa permite ver los patrones de concentracin de necesidades de vivienda e identificar las zonas de atencin prioritaria en el AMM. Demanda efectiva y potencial de mejoras de vivienda A partir del reconocimiento del rezago, se hace una estimacin de la demanda de mejoras de vivienda para el sector de bajos ingresos en el AMM. Para ello es conveniente hacer algunas aclaraciones con respecto a las definiciones que se utilizan. La demanda efectiva de mejoras de vivienda se refiere a la cantidad de hogares que ha realizado gastos en materiales y servicios de la construccin. La fuente de esta informacin es la encuesta nacional de ingresos y Gastos de los Hogares para nuevo Len (eniGH para nuevo Len 2004). en contraste, la demanda potencial se refiere a hogares que tienen planeado realizar mejoras a sus viviendas en el futuro y se divide en dos: aquellos que lo piensan hacer en un ao (corto plazo) y aquellos que lo desean en un plazo mayor a un ao (largo plazo). La demanda potencial de crdito se refiere a aquellos que preferiran un crdito como forma de financiar su vivienda. La fuente de estas estimaciones es la encuesta para el Microfinanciamiento de Vivienda 2006 (emicroviv 2006). 34 Hacer estas distinciones tiene como propsito poder diferenciar con claridad cuntas personas tienen la intencin de realizar las mejoras a su vivienda porque ven la necesidad de hacerlo y cuntas realmente lo logran hacer. Tal distincin es clave, sobre todo, en el sector de bajos ingresos,

ya que la diferencia hablara de la cantidad de demanda que se podra movilizar suponiendo que uno de los principales inhibidores es la poca cobertura de mecanismos de crdito y ahorro. La necesidad observada (rezago cualitativo) puede diferir de la necesidad sentida (demanda potencial) y de la necesidad satisfecha (demanda efectiva). especficamente, el clculo de la demanda potencial se refiere al porcentaje de hogares por nivel de ingreso que respondieron que tenan planeado hacer mejoras a la vivienda. Para obtener el total de habitaciones que hay en las diversas categoras de demanda potencial, los porcentajes se ajustaron conforme a los datos ponderados de la eniGH para nuevo Len 2004. Dicho procedimiento se realiz con el propsito de dar un estimado de la magnitud de la demanda potencial y posteriormente poder calcular el tamao del mercado. como ya se mencion anteriormente, el nmero de hogares pobres que requiere hacer mejoras a sus viviendas es de 157 mil 457 (ver cuadro 20). en relacin a los pobres patrimoniales, representa 80 por ciento de las viviendas, mientras que en relacin a las viviendas en rezago cualitativo, representa 49 por ciento del total en el AMM. en contraste, 185 mil 972 viviendas expresaron tener planeado realizar mejoras a sus viviendas en un futuro. De stas, 57 por ciento es decir 105 mil lo planea hacer en el siguiente ao. Aproximadamente 94 mil hogares preferiran utilizar un crdito para financiar las modificaciones que desean hacer a su vivienda, y 62 por ciento 58 mil hogares lo hara en el corto plazo. La demanda efectiva, de acuerdo a los datos presentados, es considerablemente menor a la demanda potencial total, y tiene una clara relacin con el segmento salarial. el hecho de que slo una fraccin de la demanda potencial se convierta en demanda efectiva, se debe a una diversidad de motivos, como cambios en la situacin laboral, gastos no planeados, sucesos familiares, falta de tiempo, ingresos limitados y un reducido acceso al crdito, entre otros. La demanda potencial de crditos para vivienda es mayor en el segmento de poblacin con ingresos de menos de tres salarios mnimos, y tiene una diferencia mayor con la demanda efectiva.

cuadro 20. Demanda efectiva y potencial de mejoras de vivienda por nivel de ingreso en el AMM
Nmero de viviendas Rezago cualitativo hogares pobres 2005 Menos de 3 sM 3 a 5 sM Total n.d. n.d. 157,457 Demanda efectiva de materiales y servicios para la construccin 2004 10,183 26,521 36,704 Demanda potencial de mejoras de vivienda 2006 Total 79,533 106,439 185,972 Corto plazo 45,615 59,555 105,170 Demanda potencial de crdito para mejoras 2006 Total 49,708 44,350 94,058 Corto plazo 27,486 30,411 57,897

nota: el nmero de viviendas para la demanda efectiva y potencial se ajust conforme al total de viviendas reportadas en la eniGH 2004. La demanda efectiva se refiere al porcentaje de hogares que han realizado gastos en materiales y servicios para la construccin de su vivienda. La demanda potencial se refiere a las personas que desean hacer mejoras en su vivienda, ya sea en el corto plazo (menos de 1 ao) o en el largo plazo (ms de 1 ao). n.d. = no disponible. Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo 2005, eniGH 2004 y emicroviv 2006.

34 La emicroviv 2006 es una encuesta representativa a nivel AMM que desarroll el iTesM a fin de obtener informacin primaria sobre el mercado de mejoras de vivienda para personas de bajos ingresos y analizar la factibilidad de un esquema de microfinanciamiento para este propsito. esta encuesta es representativa tambin de trabajadores con y sin acceso a instituciones de seguridad social. La emicroviv fue financiada por el fondo sectorial consejo nacional del Fomento a la Vivienda (conafovi)-consejo nacional de ciencia y Tecnologa (conacyt) 2004.

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Grfica 20. Demanda potencial de mejoras de vivienda por acceso a seguridad social

nota: el nmero de viviendas para la demanda efectiva y potencial se ajust conforme al total de viviendas reportadas en la eniGH 2004. Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con base en microdatos del conteo 2005, eniGH 2004 y emicroviv 2006.

Los trabajadores con seguridad social representan 61 por ciento de la demanda potencial, lo cual no sorprende dada la predominancia de este tipo de empleo en el AMM (ver grfica 20). en el segmento de ingresos ms bajos, es decir, de tres salarios mnimos o menos, los trabajadores formales llegan a representar hasta 67 por ciento de la demanda potencial. estos resultados son un importante indicador del reto que representa desarrollar esquemas financieros que pudieran movilizar la demanda. Opciones de vivienda para personas de bajos recursos, en el AMM La produccin de vivienda en el sector de bajos ingresos en el AMM, al igual que a nivel nacional, se ha caracterizado por la alta participacin de la autoconstruccin. Del inventario actual de vivienda en la zona metropolitana, de los hogares con cinco salarios mnimos o menos, casi 65 por ciento fue construida de manera progresiva por sus habitantes. A diferencia de otras entidades de la repblica, en Monterrey este proceso cuenta con instituciones gubernamentales que lo apoyan a travs del financiamiento y regularizacin de lotes con servicios, como los que otorga Fomento Metropolitano de Monterrey (Fomerrey). Por otro lado, es interesante observar que de las viviendas actuales existe un mercado secundario constituido por

viviendas usadas, adquiridas a travs de la compra a particulares, herencias y traspasos; 29 por ciento de las viviendas en el sector de bajos ingresos se adquiri de esta manera. sin embargo, es probable que esta cifra no concuerde con los registros catastrales, ya que las transacciones en este sector de la poblacin son en gran medida informales. cabe sealar que la vivienda adquirida a travs de instituciones como el infonavit, la banca, las sofoles, las sofomes o los organismos estatales, representa slo seis por ciento del inventario habitacional del sector de bajos ingresos.

3.4 Vivienda en arrendamiento en nuevo Len

La vivienda en arrendamiento ha sido una modalidad poco fomentada dentro de la poltica de nuestro pas, y de igual forma es escasa en nuevo Len. contrariamente a otros pases, donde la vivienda en renta es un componente fundamental de su poltica habitacional, Mxico ha apostado hasta el momento a la vivienda en propiedad como instrumento casi exclusivo en su estrategia. La vivienda en renta constituy el elemento central de la poltica habitacional de los pases europeos durante la reconstruccin, despus de la segunda guerra mundial, por lo que llegaron a tener porcentajes muy elevados de este tipo de tenencia. Hasta finales de la dcada de 1980, pases como Dinamarca y Francia posean un parque habitacional en renta superior al 40 por ciento del total de viviendas del pas. incluso en los estados Unidos tiene una participacin muy significativa dentro del parque habitacional total, del orden del 31 por ciento, de acuerdo al censo de 2000. esto implic la creacin de grandes organismos pblicos y pblico-privados como administradores de conjuntos habitacionales en arrendamiento subsidiados por el gobierno. su fuente de fondeo principal eran recursos de fondos de pensiones y aseguradoras, combinados con subsidios pblicos. Por qu es importante la vivienda en arrendamiento 1. existen segmentos de poblacin que no pueden acceder temporalmente a la vivienda en propiedad. Aproximadamente 50 por ciento del dficit de vivienda est constituido

cuadro 21. Tipo de adquisicin de la vivienda de hogares con menos de cinco salarios mnimos
Forma de adquisicin de la vivienda Autoconstruccin Vivienda usada Vivienda nueva institucional Total % 64.7% 29.2% 6.1% 100%

nota: La autoconstruccin incluye viviendas en terrenos de Fomerrey, corett, posesionarios, y vivienda declarada como autoconstruida. La vivienda usada incluye compras a particulares, herencias y traspasos. La vivienda nueva institucional se refiere a la adquirida a travs de la banca, sofoles, iVnL, Fovissste, isssteleon, infonavit y otorgada en acciones municipales. Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey con informacin de emicroviv 2006.

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por parejas jvenes de menos de 27 aos que no tienen ahorro ni antigedad suficiente para acceder a un crdito. 2. existen segmentos de poblacin que no pueden acceder a la vivienda en propiedad por razones estructurales. Aproximadamente 12 por ciento del rezago de vivienda est constituido por familias debilitadas, como divorciados, viudos o madres solteras. 3. La vivienda en arrendamiento es un factor de movilidad geogrfica, y por lo tanto favorece la movilidad socioeconmica de las personas. ciudades como cancn, Acapulco, Tijuana o Jurez, as como las reas metropolitanas, requieren de vivienda en arrendamiento para su funcionamiento en un mundo globalizado. 4. La vivienda en arrendamiento es un excelente instrumento para la redensificacin de los centros urbanos. a) La mayor parte de la vivienda en arrendamiento se ubica en los centros urbanos. b) La poblacin suele rechazar la vivienda en departamentos en propiedad, pero en arrendamiento acepta los departamentos con facilidad.

c) Los centros urbanos se encuentran muy debilitados, y estn perdiendo entre 15 mil y 20 mil viviendas por ao a nivel nacional. d) Los centros urbanos cuentan con equipamiento e infraestructura actualmente en desuso. 5. La estrategia de fomento de la vivienda en arrendamiento tambin puede incluir el arrendamiento con opcin de compra. La vivienda en renta en el pas conforme al Censo de Poblacin y Vivienda 2000, la vivienda en renta en Mxico representa una proporcin relativamente baja del parque habitacional total. si bien el promedio nacional es de 13 por ciento, ste vara entre el seis y el 25 por ciento segn los diferentes estados del pas (ver cuadro 22). el estado con mayor participacin de esta modalidad es Quintana Roo, donde los desarrollos tursticos como cancn y Playa del carmen generan una gran movilidad social; los ms bajos son entidades poco urbanizadas, como Guerrero, Hidalgo, campeche o Yucatn.

cuadro 22. Tenencia de la vivienda en Mxico 2000

Desglose de no propias Total Propia 78.3% Aguascalientes Baja california Baja california sur campeche coahuila colima chiapas chihuahua Distrito Federal Durango Guanajuato Guerrero Hidalgo Jalisco Mxico Michoacn Morelos nayarit nuevo Len Oaxaca Puebla Quertaro Quintana Roo san Luis Potos sinaloa sonora Tabasco Tamaulipas Tlaxcala Veracruz Yucatn Zacatecas 75.3% 71.9% 74.9% 83.1% 77.9% 71.2% 82.7% 77.5% 70.8% 82.8% 80.8% 83.3% 84.5% 68.9% 78.5% 80.0% 76.8% 80.1% 80.4% 86.8% 78.7% 82.3% 68.0% 81.6% 82.9% 81.5% 80.0% 74.7% 84.0% 79.6% 84.4% 80.2% No propia 21.2% 24.2% 27.4% 24.4% 16.6% 21.7% 28.4% 16.6% 21.9% 28.7% 16.6% 18.5% 15.9% 15.2% 30.6% 20.9% 19.4% 22.6% 19.6% 19.2% 12.7% 20.9% 17.1% 31.6% 17.8% 16.6% 18.1% 19.6% 24.9% 15.3% 20.0% 15.3% 19.2% Rentada 13.1% 16.1% 20.2% 14.8% 8.4% 14.7% 18.2% 9.8% 14.1% 20.4% 8.3% 11.1% 8.1% 8.4% 21.3% 12.6% 9.6% 11.6% 9.9% 12.6% 6.7% 13.2% 11.7% 24.5% 10.9% 6.5% 9.7% 12.0% 17.1% 8.9% 10.5% 7.2% 9.1% Prestada o en otra situacin 8.0% 7.9% 6.9% 9.4% 8.1% 6.9% 10.1% 6.4% 7.7% 8.2% 8.2% 7.3% 7.6% 6.6% 9.2% 8.1% 9.6% 10.9% 9.6% 6.5% 5.8% 7.5% 5.2% 6.9% 6.8% 10.0% 8.2% 7.5% 7.7% 6.3% 9.3% 7.9% 9.9% No especificado 0.2% 0.1% 0.3% 0.2% 0.1% 0.1% 0.1% 0.5% 0.2% 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% 0.2% 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.1% 0.2% No especificado 0.5% 0.5% 0.7% 0.6% 0.3% 0.3% 0.4% 0.6% 0.5% 0.4% 0.7% 0.7% 0.7% 0.3% 0.5% 0.6% 0.5% 0.6% 0.3% 0.4% 0.5% 0.4% 0.6% 0.4% 0.6% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% 0.7% 0.3% 0.3% 0.6% 31

nota: se presenta informacin del censo 2000 debido a que el conteo 2005 carece de informacin por tipo de tenencia. Fuente: censo de Poblacin y Vivienda 2000, ineGi.

cuadro 23. condiciones de tenencia por tipo de vivienda en Mxico 2000

Tipo de vivienda Total nacional casa independiente Departamento en edificio Vivienda en vecindad cuarto de azotea Local no construido para habitacin Vivienda mvil no especificado En porcentaje Total nacional casa independiente Departamento en edificio Vivienda en vecindad cuarto de azotea Local no construido para habitacin Vivienda mvil no especificado Total de viviendas 21,513,235 18,708,569 1,270,606 839,675 29,495 25,637 6,667 632,586 Desglose de no propias Propia 16,836,377 15,360,349 745,907 225,734 7,717 9,913 3,446 483,311 78.3% 82.1% 58.7% 26.9% 26.2% 38.7% 51.7% 76.4% No propia 4,569,555 3,260,712 520,550 608,789 21,564 15,457 2,373 140,110 21.2% 17.4% 41.0% 72.5% 73.1% 60.3% 35.6% 22.1% Rentada 2,818,055 1,734,192 460,380 518,399 13,862 5,682 812 84,728 13.1% 9.3% 36.2% 61.7% 47.0% 22.2% 12.2% 13.4% Prestada o en otra situacin 1,714,271 1,495,637 58,035 88,175 7,621 9,653 1,542 53,608 8.0% 8.0% 4.6% 10.5% 25.8% 37.7% 23.1% 8.5% No especificado 37,229 30,883 2,135 2,215 81 122 19 1,774 0.2% 0.2% 0.2% 0.3% 0.3% 0.5% 0.3% 0.3% No especificado 107,303 87,508 4,149 5,152 214 267 848 9,165 0.5% 0.5% 0.3% 0.6% 0.7% 1.0% 12.7% 1.4%

Fuente: censo de Poblacin y Vivienda 2000, ineGi.

Situacin de la vivienda en arrendamiento en Nuevo Len y en el AMM La situacin de la vivienda en arrendamiento en nuevo Len mantiene las mismas caractersticas del total nacional. el promedio estatal en el ao 2000 es igual al nacional: 13 por ciento del parque habitacional. Asimismo, existen variaciones claras en funcin de las caractersticas del municipio y del tipo de vivienda predominante. As, 47 por ciento de la vivienda que se localiza en edificios de departamentos es rentada, al tiempo que el porcentaje aumenta hasta 72 por ciento en las habitaciones localizadas en vecindades. Ambos porcentajes son an ms elevados que el registrado en el promedio del pas. Por otra parte, los municipios con poblacin fundamentalmente rural tienen un porcentaje extremadamente bajo de vivienda en renta, como es el caso de Aramberri, Doctor Arroyo, Doctor coss, Galeana, General Zaragoza, Mier y noriega, Pars y Rayones, donde la vivienda en arrendamiento oscila entre uno y tres por ciento del parque habitacional. Algunos municipios no metropolitanos tienen elevados porcentajes en renta, como son cerralvo, cadereyta, el carmen, Zuazua y Montemorelos, donde oscila entre el 16 y el 18 por ciento del parque total. sabinas Hidalgo es el municipio donde la vivienda en arrendamiento es ms alta, con 21 por ciento de su parque habitacional.

De los municipios del rea metropolitana, slo Monterrey, con 16 por ciento, y san Pedro Garza Garca, con 15 por ciento, superan el promedio estatal. son precisamente estos los que tienen la mayor proporcin de vivienda en edificios de departamentos. Variaciones recientes y perspectivas el conteo 2005 no ofrece informacin sobre la vivienda en arrendamiento, por lo que no es posible estimar las variaciones recientes. sin embargo, dada la aparicin de nuevos programas de vivienda y la tendencia de muchas familias a sustituir su vivienda antigua por una casa de mayores dimensiones, hay una evidente tendencia al incremento. Un indicador de esa situacin podemos encontrarlo en la evolucin de las rentas de vivienda. As, conforme a informacin proporcionada por el Banco de Mxico, los incrementos en los alquileres en el AMM han sido cada vez menores en los ltimos aos. esta baja inflacin sera indicativa de una disminucin de la presin de la demanda, al aumentar la oferta. sin embargo, buscando estar acordes a la tendencia global de mantener un parque habitacional en renta dinmico y de calidad, podra ser oportuno promover estmulos y subsidios federales a fin de fortalecer esta modalidad de tenencia.

cuadro 24. incremento en los alquileres para el AMM 2001-junio 2007

2001 8.13% 2002 7.93% 2003 2.90% 2004 2.30% 2005 1.03% 2006 2.51% a junio de 2007 0.79%-1.58%

Fuente: elaboracin APDUnL con informacin de Banxico.

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Propuestas de productos a fomentar Caso 1. Vivienda antigua rentada, anterior a 1950. Densificacin simple mediante subdivisin y creacin de departamentos en centros urbanos. Caso 2. Vivienda consolidada, entre 1950 y 1980. Densificacin y construccin de segundo piso (tercer piso cuando sea posible). Caso 3. Vivienda transformada en comercio. entre 1950 y 1980. construccin de segundo piso (tercer piso cuando sea posible). Caso 4. construccin de vivienda nueva para arrendamiento. Desde seis unidades departamentales, en terrenos centrales, o ms unidades en terrenos pericentrales reciclados (con uso anterior industrial o de vivienda precaria). Caso 5. construccin de vivienda nueva para arrendamiento, de 50 unidades o ms, en terrenos perifricos, respetando criterios de planificacin urbana.

habientes tengan la opcin de adquirir ese tipo de propiedad con productos de crdito del mismo instituto. De este modo se promueve la plusvala en la vivienda de inters social y se fomenta la movilidad habitacional, fortaleciendo la libertad de eleccin al presentar al derechohabiente las ventajas y beneficios de comprar una vivienda usada. estas acciones se enfocan prioritariamente a los trabajadores de menores recursos.

3.6 Lote con servicios

Los lotes con servicios constituyen tambin una solucin de vivienda enfocada a atender a las familias ms pobres. Mediante estos programas, obtienen la posibilidad de adquirir un terreno en el que irn progresivamente construyendo su vivienda. en nuevo Len, el nico oferente de lotes con servicios es el fideicomiso Fomento Metropolitano de Monterrey (Fomerrey), perteneciente al gobierno estatal. Los lotes con servicios han jugado un papel importantsimo en la disminucin de las invasiones. si bien la autoconstruccin representa un esfuerzo importante para las familias adems de financiar los materiales deben cumplir con los pagos del lote, la certeza jurdica que da Fomerrey, el fortalecimiento del patrimonio familiar, el ordenamiento territorial y el poseer servicios bsicos, son beneficios con los que no cuentan los invasores. en cuanto a los resultados del programa de Lotes con servicios de infraestructura Bsica, durante la actual administracin 2003-2007 se ha contratado un total de 27 mil 240 lotes, lo que resulta en un gran desempeo respecto al periodo 1998-2003, al incrementarse en cuatro veces y media los lotes nuevos contratados con equipamiento urbano.

3.5 Vivienda usada

el mercado de la vivienda usada representa un nicho de oportunidad para intermediarios financieros y ofrece considerables ventajas para los usuarios, entre las que destacan: una vivienda de mayor tamao y mejor ubicacin; menor costo que la vivienda nueva; mayor cercana a los centros de trabajo y, en su mayora, acceso a todos los servicios bsicos. Los objetivos fundamentales del infonavit respecto a la vivienda usada son generar una oferta para que los derecho-

Grfica 21. Lotes nuevos contratados con servicios de infraestructura bsica 1998-2007

Fuente: elaborado por el iVnL con informacin de Fomerrey.

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seccin 4

Desarrollo urbano y sustentabilidad

4.1 el desarrollo urbano del estado de nuevo Len

Problemtica del desarrollo urbano en el rea metropolitana de Monterrey y propuestas de solucin La metrpoli regiomontana, como muchas otras en el pas, est viviendo un fenmeno acelerado de dispersin urbana. con una poblacin de casi 4 millones de habitantes, la superficie bruta urbanizada ha pasado de 60 mil hectreas en 2003 a cerca de 98 mil en la actualidad. este fenmeno de dispersin y prdida de densidad se ha acelerado notablemente en fechas recientes, aunque su desarrollo se dio a lo largo del siglo XX. Hacia 1960, la densidad poblacional oscilaba alrededor de 115 habitantes por hectrea; para 2000 se estimaba en 65 y hoy en da es del orden de 41 por hectrea bruta. 35 estas cifras contrastan con las capitales de los pases europeos o sudamericanos, donde frecuentemente se sobrepasan los 120 habitantes por hectrea. Tambin muestran fuertes contrastes urbansticos: por un lado, el centro urbano de Monterrey se encuentra deteriorado en gran parte de su extensin y con una densidad inferior a 28 habitantes por hectrea, mientras que en la periferia se observa un desarrollo disperso y con dficit de equipamiento. La dispersin de la periferia provoca un desarrollo urbano ineficiente y costoso, tanto para la comunidad como para los propios habitantes. La estructura vial se extiende sin una visin de conjunto en cuanto a la movilidad metropolitana. ello provoca largos periodos de desplazamiento de los nue-

vos habitantes hacia las periferias; y al llegar a las reas centrales, se generan grandes congestionamientos vehiculares por el exceso de transporte privado. Asimismo, la falta de equipamientos educativos, de salud, comerciales y de servicios en general, ocasiona que los pobladores de estas periferias deban realizar desplazamientos largos y costosos para resolver necesidades cuyos satisfactores deberan ubicarse cerca de su lugar de residencia. sin embargo, este modelo no es general. en las zonas habitacionales de alto poder adquisitivo observamos numerosos centros comerciales modernos, reas culturales, centros hospitalarios, instalaciones de educacin superior y hotelera internacional; lo que muestra que s es posible contar con un modelo integrado de desarrollo urbano. Valores de la visin 2030 y acciones detonadoras prioritarias A fin de establecer una agenda de prioridades para el desarrollo, la Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano de nuevo Len (APDUnL) estableci un proceso de consulta ciudadana y de expertos locales, que dio lugar a la Visin Metropolitana Monterrey 2030. en ese estudio, la comunidad tcnica y la sociedad definieron los siguientes ejes prioritarios para el destino de la ciudad: 1. instrumentos adecuados para la eficiente gestin metropolitana. esto considera tanto la visin de largo plazo en los planes, como la mayor eficiencia en la coordinacin de las polticas pblicas entre los diferentes niveles de gobierno.

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35 segn estudios realizados por la Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano (APDUnL).

2. Un sistema de transporte integral, seguro, accesible y atractivo. 3. Un entorno urbano preparado para enfrentar los riesgos naturales y antropognicos. 4. Vivienda suficiente y de calidad, ubicada en entornos integralmente planificados. 5. Respeto absoluto al medio ambiente y proteccin de los recursos naturales. 6. Una cultura del ahorro y manejo del agua. 7. Un entorno urbano de convivencia y seguridad urbana. 8. Un entorno urbano digno y comunidad participativa. 9. Un financiamiento urbano innovador y facilitador del desarrollo urbano. Alternativas de desarrollo con base en las propuestas ciudadanas, la APDUnL analiz cuatro alternativas. La primera es la de propiciar la redensificacin de las zonas deterioradas, particularmente en el centro de Monterrey y en barrios especficos de otros municipios. el problema observado es que la redensificacin avanza con gran lentitud, a pesar de que las normas para el crecimiento vertical son muy abiertas, particularmente en Monterrey. el Plan de Desarrollo Urbano de este municipio otorga al centro citadino plena libertad en cuanto a densidad, no exige cajones de estacionamiento y permite un coeficiente de utilizacin del suelo de 10 lo que resulta muy superior al resto del municipio. entre las probables causas de esta falta de respuesta de parte del sector inmobiliario, se encuentran las dificultades para encontrar terrenos adecuados para la redensificacin, debido principalmente a problemas legales en la tenencia de la tierra. La segunda alternativa es la de proponer zonas de densificacin en reas cercanas a los lmites de la ciudad, en donde existan buenas condiciones para la construccin vertical, de densidad mediana o alta. Para ello se requiere seleccionar reas convenientes donde exista transporte colectivo adecuado; suficiente capacidad en la infraestructura de agua potable, drenaje sanitario y electricidad; as como equipamientos comerciales y de servicios a distancia razonable. en este caso, ser importante entablar negociaciones con las autoridades municipales para que stas modifiquen sus respectivos planes de desarrollo urbano, a fin de permitir una mayor densidad en reas especficas. La tercera alternativa consiste en ubicar puntos estratgicos en la periferia de la ciudad, en donde se lleven a cabo desarrollos urbanos integralmente planeados, provistos de zonas para equipamientos de todo tipo e infraestructura suficiente, tanto para el desarrollo habitacional como para el industrial, comercial y de servicios. este tipo de desarrollos puede realizarse mediante la aplicacin de impuestos sobre el aumento de valor y la mejora especfica, a fin de distribuir de manera equitativa las cargas de la inversin en infraestructura. La seleccin de sitio debe responder: Primeramente, a ubicaciones que se encuentren fuera de zonas de alto riesgo, donde los riesgos hidrolgicos o geolgicos puedan ser mitigados a un costo razonable y minimizando la afectacin al medio ambiente.

en segundo lugar, en sitios donde los predios tengan las dimensiones adecuadas para un desarrollo a gran escala, del orden de 300 a mil hectreas. en tercer lugar, donde exista demanda de vivienda por parte del mercado metropolitano, y a una distancia razonable de la ciudad para evitar sobrecostos de transporte. en cuarto lugar, en zonas donde exista cercana relativa de la infraestructura de toda ndole, para evitar costos excesivos por la habilitacin de dichos predios. La ltima alternativa, discutida desde hace dcadas, es la posibilidad de descentralizar Monterrey hacia ciudades intermedias, ubicadas a no menos de 100 kilmetros del AMM. ello se ha venido estimulando de manera progresiva mediante mecanismos de fomento econmico, aunque su avance no ha sido suficiente para frenar en forma suficiente el crecimiento de los municipios conurbados a la capital del estado. Instrumentacin de la planeacin urbana y acciones emprendidas Para la instrumentacin de estas propuestas, el gobierno estatal contempla la aplicacin de los siguientes instrumentos: 1. Modernizacin de la legislacin urbana. 2. Renovacin del Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano, incorporando las mejores prcticas del desarrollo urbano sustentable a nivel nacional e internacional. 3. incorporacin y congruencia de otros planes, como el Plan de Vialidad y Transporte Metropolitano, el Atlas de Riesgos, el Plan de Reservas Territoriales para la Vivienda y la industria, el Plan de Desarrollo Urbano de la Regin Perifrica del rea Metropolitana de Monterrey, el sistema Metropolitano de Parques; entre otros, as como algunos reglamentos, como el de sealtica Urbana, el de imagen Urbana y el de Pavimentos, entre otros. 4. La participacin ciudadana. 5. La aplicacin de instrumentos financieros innovadores, como la creacin de una corporacin pblicoprivada para ejecutar proyectos integrales que garanticen su continuidad, y el desarrollo de modelos financieros que distribuyan equitativamente los costos de la infraestructura entre los beneficiarios. La finalidad de la planeacin urbana debe ser generar los mayores beneficios para todas las comunidades que habitan en la ciudad. esto supone tomar en cuenta la variada composicin socioeconmica de la poblacin del rea metropolitana y su consiguiente diversidad de necesidades urbanas. Asimismo, merece especial atencin la seleccin de las prioridades de las obras pblicas y proyectos urbanos considerados en la planeacin de la urbe, a fin de que sus beneficios sean lo ms equitativos posibles para toda la ciudadana.

4.1.1 infraestructura bsica en nuevo Len

La competitividad de una ciudad o aglomeracin urbana es aportada, en gran medida, por el soporte de infraestructura fsica que aqulla posea. en este sentido, la infraestructura es vista como matriz de desarrollo, capaz de elevar la calidad

35

de vida de los habitantes a la vez que asumiendo un papel protagnico en el tema de la vivienda. Por otra parte, de acuerdo a Valenzuela (2005), las operaciones de proyectos de infraestructura urbana han sido las alternativas de configuracin para el lugar, lo cual hace recordar que la direccin que se le de a las inversiones de infraestructuras es vital para la estructuracin de la ciudad misma. el propsito de este captulo es hacer una caracterizacin del tema, desde el argumento central del estudio: la vivienda. Infraestructura mayor el estudio parte de la infraestructura mayor la cual se compone de elementos relacionados con el agua, la energa elctrica, el drenaje sanitario, las comunicaciones y el tratamiento de residuos hasta la infraestructura de servicios que est relacionada con la dotacin de servicios bsicos a las viviendas. el suministro de agua potable proviene de fuentes subterrneas y superficiales. La infraestructura hidrulica subterrnea la constituyen pozos y tneles de captacin. Las fuentes que aportan ms agua al estado son los mantos acuferos del can de la Huasteca y los pozos del municipio de Mina. La infraestructura hidrulica superficial del estado est representada principalmente por tres grandes presas: la Rodrigo Gmez, en santiago; la del cuchillo, en china; y la de cerro Prieto, en Linares. estas presas abastecen principalmente al AMM, mientras que los municipios del resto del estado sufren limitaciones de abasto, aunque en periodos de sequa stos alcanzan incluso a Monterrey y su entorno. Las presas, por otro lado, estn enlazadas por acueductos que desplazan el agua hasta el rea metropolitana. Los ms importantes son los de cerro Prieto-Monterrey, cuchillo-Monterrey, santiago-Monterrey i, santiago-Monterrey ii, Huasteca-Monterrey y el acueducto de Mina. en cuanto a aguas residuales,36 debido a la concentracin de la planta industrial en el AMM, slo en el ao 2000 sta produca 130 descargas, de acuerdo a servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (sADM). cabe mencionar que esta institucin maneja 35 sistemas de aguas residuales, operando 40 plantas en los 51 municipios que conforman nuestra entidad. en el AMM existen 23 plantas, entre pblicas y privadas, que pueden tratar 10 mil 773 litros por segundo. Destacan entre ellas Dulces nombres, norte y noreste, con una capacidad conjunta de 8 mil litros por segundo; solamente en la primera se procesa el 50 por ciento de la metrpoli, y ello a 78 por ciento de su capacidad. Pero lo ms relevante es que el agua tratada se reutiliza en su mayor parte para actividades industriales, lo que convierte al estado en pionero a nivel nacional.

en cuanto al tema de la electricidad, nuevo Len, junto con coahuila y Tamaulipas, integra el sistema elctrico interconectado del norte, que recibe 90 por ciento del sistema para el AMM y el remanente para los municipios del resto de la entidad. Referente al tema de comunicaciones, la infraestructura vial se perfila como clave para el logro de competitividad, sobre todo si se trata de aprovechar la firma del Tratado de Libre comercio (TLc) con estados Unidos y canad. en este sentido, la situacin geogrfica del estado puede ser aprovechada para optimizar tiempos y costos de transporte y constituir un corredor regional. internamente, dada la tendencia de crecimiento y de concentracin del AMM, se han construido algunas obras infraestructurales para dar soporte a la movilidad que demanda la poblacin, como el metro ligero (actualmente en ampliacin), el perifrico de Monterrey (parcialmente construido) y el Anillo Metropolitano. en cuanto a la conectividad estatal, las vialidades que cumplen esa funcin estn presentes en el norte del estado, no as en la subregin sur, que posee una desconexin propiciada, sobre todo, por su geografa. Infraestructura de servicios bsicos

Mapa 3. cobertura de agua potable en las viviendas 2005

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

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36 De acuerdo a ineGi (2002) el agua residual es definida como un lquido de composicin variada proveniente de usos municipal, industrial, comercial, agrcola, pecuario o de cualquier otra ndole, ya sea pblica o privada, y que por tal motivo ha sufrido degradacin en su calidad original.

Para efectos de caracterizar la situacin actual de los servicios bsicos (agua potable, drenaje y electricidad) en las viviendas, se ha analizado la informacin municipal, agregndola a nivel de las subregiones en las que est compuesto el estado. 37 De esta manera se puede tener una panormica interna por zonas homogneas. en cuanto a la dotacin de agua potable, la cobertura mayor se da en el rea conurbada, con 94 por ciento. en el caso de las subregiones noreste y norte, sobrepasan el 80 por ciento, mientras que en las subregiones perifrica, citrcola y oriente, 75 por ciento de las viviendas posee conexin de agua potable. Por otro lado, sobresale el hecho que la subregin sur posea un porcentaje bastante menor, apenas 22 por ciento. en el mapa 3 se muestra espacialmente la tendencia de la dotacin de agua en las viviendas, evidencindose la concentracin en el AMM y el desabastecimiento en el sur. La subregin sur tiene problemas tanto de inaccesibilidad, como de dispersin poblacional, lo cual dificulta y sube costos de la introduccin de los servicios. Particularmente, los municipios que tienen ms problema de acceso al agua, por subregiones son: Garca (71 por ciento) en el AMM; General Zaragoza (siete por ciento) en la sur; Doctor coss (68 por ciento) en la oriente; General Tern (65 por ciento) en la citrcola; salinas Victoria (49 por ciento) en la perifrica; Vallecillo (50 por ciento) en la norte; y General Trevio (80 por ciento) en la noreste. en la subregin sur, para mejorar el abastecimiento y en el caso de municipios en los que hay un despunte en el crecimiento de fraccionamientos, como salinas Victoria es necesario corregir la dotacin actual y garantizar que las viviendas por desarrollarse posean el vital servicio. Los patrones culturales de produccin y consumo de los recursos energticos inciden en la relacin con el entorno medioambiental y en la calidad de vida de los habitantes. As, las aglomeraciones donde el crecimiento poblacional es creciente tienen en consecuencia importantes demandas de energa. el AMM no escapa de esta propensin, por lo que posee una alta demanda de este fluido. es importante recalcar que dicha demanda es cubierta en 98 por ciento de las viviendas de la metrpoli. en el estado, en general, la proporcin de viviendas que cuenta con electricidad es mayor a 90 por ciento. La subregin sur, que tiene las mayores deficiencias en servicios bsicos, tiene 92 por ciento de viviendas con este servicio. General Zaragoza, ubicado en esta subregin, es el municipio con menos proporcin de viviendas con electricidad en todo el estado (82 por ciento). Por su parte, el drenaje sanitario a nivel subregional presenta las siguientes particularidades: acorde a la tendencia acotada, el AMM tiene la mayor cantidad de viviendas con cobertura del servicio (95 por ciento), aunque hay que tomar en cuenta que es la zona que mayor demanda de aguas resi-

Mapa 4. cobertura de energa elctrica en las viviendas 2005

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

duales genera. De hecho, y tal como pasa con el agua potable, la cobertura est ntimamente relacionada con la demanda, debido al crecimiento y la concentracin poblacional. Le siguen, con poco ms de 60 por ciento de cobertura, las subregiones noreste, norte, perifrica y citrcola; encontrndose complicadas en cuanto a su cobertura las zonas oriente (23 por ciento) y sobre todo la sur (nueve por ciento). De nuevo la subregin sur tiene porcentajes muy bajos de conexin a drenaje sanitario, lo que puede redundar en problemas ambientales. esta tendencia puede verse claramente en el mapa 5. Asimismo, esta situacin contrasta, como en el caso del abastecimiento de agua, con la situacin del AMM. A nivel municipal, las deficiencias se presentan en cada subregin de la siguiente forma: en el rea metropolitana, el municipio de Jurez es el ms deficiente en cuanto a cobertura de drenaje sanitario, con 75 por ciento. en la sur, el que menor cobertura posee es el de iturbide (0.4 por ciento). es necesario aclarar que los porcentajes en esta subregin oscilan abajo del cuatro por ciento.

37 el Plan estatal de Desarrollo 2003-2009 divide a nuevo Len en subregiones: rea Metropolitana, noreste, norte, Oriente, citrcola, Perifrica y sur.

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Mapa 5. cobertura de drenaje sanitario en las viviendas 2005

4.1.2 equipamiento en nuevo Len

en trminos generales, la vivienda en el estado tiene aceptables niveles de equipamiento. el patrn de distribucin urbano-rural de la poblacin en el territorio y las densidades concomitantes, contribuyen a promover y facilitar esta situacin. estamos ante una macro-rea metropolitana que congrega ms de 85 por ciento de los habitantes y el resto de cabeceras municipales, lo cual lleva a que 94 por ciento de los habitantes del estado sean considerados urbanos. el nivel de equipamiento es determinante para la calidad de vida de la poblacin. Por esta razn, las zonas urbanas ms atractivas son aquellas que cuentan con equipamiento en un radio accesible. Aunque de manera general nuevo Len cuenta con un equipamiento satisfactorio, a nivel subregin e incluso en algunas reas del AMM, la realidad es diferente. en el rea metropolitana la falta de equipamiento se encuentra principalmente en la periferia de la mancha urbana, mientras que en los municipios que no pertenecen al AMM las carencias ms evidentes se ubican en la localidades ms alejadas de la cabecera municipal. A continuacin se expone tanto a nivel municipal como subregional la caracterizacin encontrada en los equipamientos de educacin, salud, cultural y deportivos.

Mapa 6. Distribucin de los establecimientos educativos 2005

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

en la oriente, el municipio ms vulnerable es el de Doctor coss (0.4 por ciento); en la regin citrcola, es General Tern (37 por ciento); en la perifrica, es Higueras (cuatro por ciento); en la norte, Vallecillo (uno por ciento); y en la noreste, Agualeguas (14 por ciento). Las diferencias encontradas en el estado describen una desigualdad pronunciada. el contraste ms importante se da entre el AMM y la subregin sur. La principal cause de dicha desigualdad es la alta concentracin demogrfica y econmica que se da en el rea metropolitana. Dentro de la dinmica metropolitana, las diferencias son resultado de la ubicacin de la infraestructura y los equipamientos de calidad, derivado de la ubicacin de fraccionamientos de baja densidad,38 lo que confirma que no es fortuito que los municipios de Monterrey y san Pedro tengan los equipamientos y la infraestructura ms desarrollada del AMM. Al describir la situacin de la infraestructura se pueden detectar carencias y retos especficos que es necesario atender para consolidar la infraestructura de servicios adecuada. Un factor importante, es evitar los patrones de asentamiento poblacionales dispersos y mejorar los esquemas de planeacin.

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

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38 De acuerdo a Rojas (2004) la operacin de los mercados inmobiliarios dirige el crecimiento de las ciudades hacia los solares con las condiciones ambientales ms favorables y mayores facilidades de urbanizacin. es as como los desarrollos residenciales para familias de ingresos altos y mediano altos ocupan las reas ms privilegiadas del territorio en expansin, tensin que presiona a los gobiernos de las ciudades a concentrar en esas reas las inversiones de infraestructura.

Particularmente, en lo que respecta al equipamiento educativo siguiendo con el esquema que consiste en analizar la informacin municipal, agregndola a nivel de las subregiones en las que est compuesto el estado de nuevo Len, se puede ver que en situacin paralela al tema de infraestructura, el equipamiento educativo, constituido por planteles de todos los niveles, est congregado en el AMM. en este sentido, Monterrey posee 14 por ciento de los planteles educativos con los que cuenta el estado. La subregin sur tiene una buena cantidad de estos equipamientos (segn puede observarse en el mapa 6), como en los casos especficos de Galeana y Doctor Arroyo, con seis y siete por ciento, respectivamente. no obstante, debido a la dispersin en los asentamientos rurales, se dificulta la atencin de un sector importante de la poblacin. Equipamientos de salud Otro de los equipamientos esenciales que da soporte a los conglomerados habitacionales est constituido por los establecimientos de salud. en lo referente a ellos y observando los datos analizados, contina la tendencia de la concentra-

cin en el AMM, explicable por la aglomeracin de personas que habitan la metrpoli. Monterrey concentra 14 por ciento del total del estado, entre establecimientos de consulta y hospitales. cuenta con cuatro hospitales generales y 11 de especialidades, convirtindose en el municipio que ms aglutina este tipo de atencin hospitalaria. Los otros municipios que tienen hospitales con atencin especializada son cadereyta y san Pedro Garza Garca. en cantidad de establecimientos le sigue al AMM la subregin sur, en donde destacan Galeana (seis por ciento) y Doctor Arroyo (siete por ciento). en la subregin citrcola, Linares posee una dotacin similar a los municipios mencionados (cinco por ciento). Equipamientos culturales Los equipamientos culturales analizados fueron especficamente las bibliotecas pblicas. el AMM concentra 75 por ciento de stas, seguida de la subregin perifrica, con cinco por ciento.

Mapa 7. Distribucin de los centros de salud 2005

Mapa 8. Distribucin de las bibliotecas pblicas 2005

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

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Dentro del AMM, Monterrey posee 24 por ciento de las 300 totales. Le sigue Guadalupe, con 14, y san nicols con nueve por ciento. Las restantes subregiones presentan porcentajes por debajo del 10 por ciento. Tienen en promedio una o dos bibliotecas, lo que de ninguna manera debe verse como una carencia, ya que el equipamiento responde a la cantidad de poblacin que se aloja en cada territorio. Equipamientos deportivos La caracterizacin de los equipamientos deportivos en el estado se refiere a los centros deportivos existentes. Destaca, de nueva cuenta, el AMM, con una proporcin significativa: 60 por ciento. Y le sigue la subregin perifrica, con 18 por ciento. cabe aclarar que esta ltima tiene grandes posibilidades de alojar el crecimiento futuro de la metrpoli. Por ello es que debe preverse en trminos de equipamiento y as poder dar soporte a los nuevos crecimientos habitacionales que se han empezado a consolidar en ese territorio.

4.1.3 el papel de los municipios en el desarrollo urbano y la vivienda

Los municipios de nuevo Len representan hoy da la verdadera autoridad en materia de desarrollo urbano y, por lo mismo, son el filtro esencial para la definicin de la poltica habitacional en la entidad. conforme a la Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del estado, las atribuciones en materia de planeacin y administracin del desarrollo urbano recaen sobre los municipios. As, es en los planes municipales de desarrollo urbano y sus respectivos reglamentos donde se fijan las estrategias de desarrollo, las densidades de vivienda y los requisitos constructivos que deben de tener las viviendas que se edifiquen dentro de sus lmites. si bien la ley fija lineamientos generales, los municipios tienen la facultad de sealar aspectos particulares. ciertamente, existen instrumentos de planeacin y control que estn por encima de los ayuntamientos. Primeramente, la ley marca como instrumento de referencia obligada para los planes municipales de desarrollo urbano el Plan estatal de Desarrollo Urbano y el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano. Ambos son elaborados por la Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano (APDUnL), conjunta y coordinadamente con la comisin estatal de Desarrollo Urbano y la comisin de conurbacin, y deben ser aprobados por los municipios. La propia ley seala mecanismos de coordinacin entre el gobierno del estado y los ayuntamientos. el ms importante es la comisin de conurbacin, que adems de elaborar los planes de zonas conurbadas propone sus modificaciones y coordina los proyectos que involucran a ms de un municipio. Finalmente, la administracin pblica est siempre regulada por la contadura Mayor de Hacienda del congreso del estado, con la facultad de sancionar el ejercicio de la ley a cargo de los municipios, de manera que vigila el funcionamiento de los rganos de control del desarrollo urbano a nivel municipal. Problemtica del desarrollo urbano y la vivienda para los municipios Hace algunos aos, los municipios impulsaban con gran inters la construccin de vivienda de inters social como un mecanismo para frenar las invasiones de terrenos por personas necesitadas de vivienda. Las invasiones generaban fraccionamientos o colonias irregulares que constituan una gran carga para la autoridad inmediata, pues su existencia exiga desarrollar procesos de regularizacin, introduccin de servicios, pavimentacin y, en ocasiones, hasta otorgar apoyos para la autoconstruccin. A raz del incremento en la venta de vivienda de inters social desarrollada en los ltimos aos, donde la produccin habitacional ha superado el nmero de nuevos hogares que se crean en el ao, el problema de los asentamientos irregulares ha disminuido notablemente, desapareciendo incluso en muchos municipios.

Mapa 9. Distribucin de centros deportivos 2005

Fuente: elaborado por la Facultad de Arquitectura (UAnL) con informacin del conteo de Poblacin y Vivienda 2005, ineGi.

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en esta nueva realidad, sin embargo, la vivienda de inters social ha dejado de ser una solucin a un problema grave y, a la vista de ciertos ediles, se ha convertido en un problema en s misma. Los argumentos expresados son diversos. Para algunos, representa una carga elevada en los egresos de los municipios, superior a los ingresos obtenidos por va de la recaudacin predial. Para otros particularmente en los municipios ubicados en zonas perifricas alejadas, la construccin masiva de grandes conjuntos habitacionales de inters social provoca desequilibrios demogrficos repentinos, desarticulando la realidad social de las comunidades. Otros argumentan que sus localidades ya han cumplido con cierta cuota de vivienda de inters social, y que ahora requieren una mayor dosis de habitaciones de mayor valor para equilibrar su demografa. Finalmente, algunos sealan que el actual modelo de urbanizacin no contiene suficientes reas de equipamientos comerciales y de servicios, tanto pblicos como privados, por lo que sus municipios estn creciendo en forma confusa e ineficiente. en cierta forma, todos esos argumentos tienen algo de razn. Pese a ello, la construccin de vivienda de inters social debe ser una prioridad. el tema del impuesto predial insuficiente es una realidad, pero se resuelve sencillamente solicitando un incremento explicable y justificado al congreso del estado. el crecimiento extraordinario de la vivienda en algunos municipios perifricos alejados ha sido ocasionado por los propios ediles, al aceptar cambios de uso de suelo en reas no reguladas por ningn plan de desarrollo urbano. La excesiva cantidad de vivienda de inters social detectada por algunos alcaldes es el efecto de una planeacin urbana municipalizada que no contempla los grandes equilibrios de la regin metropolitana; mientras que el modelo de urbanizacin que conduce a grandes extensiones de vivienda sin equipamientos ordenados y suficientes, puede resolverse en los propios planes de desarrollo. en otras palabras, si bien las inquietudes de los muncipes ante el auge de la vivienda de inters social es explicable, la solucin est al alcance de la propia autoridad. Para ello sera necesario establecer consensos a travs de los mecanismos con los que cuenta la legislacin, como la comisin estatal de Desarrollo Urbano y la comisin de Zona de conurbacin, a fin de resolver los aspectos fiscales, demogrficos, de densificacin estratgica y de planeacin sealados y, en su caso, realizar los ajustes necesarios en la ley, aspectos a los que se avocan las autoridades estatales competentes.

4.2 La problemtica del suelo para la vivienda en el estado de nuevo Len

4.2.1 el Registro Agrario nacional y las acciones de la comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra (corett) en nuevo Len
en nuevo Len se localiza una gran cantidad de ejidos ya certificados, conurbados con las zonas urbanas de los municipios. Ligada indirectamente a esta situacin, se ha generado una problemtica debido a la compra de tierras ejidales por parte de los fraccionadores, ya que los ejidatarios no tienen dominio pleno de sus tierras, ni stas se hallan legalmente fraccionadas. El Registro Agrario Nacional en Nuevo Len este rgano desconcentrado de la secretara de la Reforma Agraria (sRA), cuya finalidad es encargarse del control de la tenencia de la tierra ejidal y comunal y brindar seguridad jurdica documental, realiz a partir de 1993 la certificacin de la propiedad social a travs del Programa de certificacin de Derechos ejidales y Titulacin de solares Urbanos (Procede), que concluy en 2005. se certificaron cerca de 580 ncleos agrarios de los 608 existentes, regularizando 1.9 millones de hectreas, con las que se beneficiaron a 47 mil 596 personas a travs de la expedicin de 135 mil 452 documentos. estas cifras incluyeron la regularizacin de los servicios pblicos de propiedad federal, estatal y municipal. se ha logrado un avance de 96 por ciento en la regularizacin de la propiedad social, que representa 30.78 por ciento de la superficie total del estado. Actualmente, se tiene contemplado continuar con la regularizacin y certificacin de tierras ejidales a travs del Fondo de Apoyo para ncleos Agrarios sin Regularizar. Adems, el Registro Agrario nacional ofrece, entre otros servicios, los trmites para la adopcin del dominio pleno de las tierras. Por otra parte, con el propsito de modernizar el sistema de catastro rural, se firm un convenio de intercambio de informacin catastral con el gobierno del estado. Asimismo, con el fin de regularizar las propiedades mediante la obtencin de ttulo de solar de origen ejidal, se cuenta con un proyecto de regularizacin de colonias irregulares asentadas en tierras ejidales.

cuadro 25. Resumen del estado de la tenencia de la tierra ejidal y comunal en nuevo Len 2006
ncleos agrarios ncleos certificados comunidades certificadas y tituladas ejidos con dominio pleno ejidos no certificados comunidades no certificadas superficie del estado superficie social Porcentaje de la propiedad social superficie certificada y titulada superficie regularizada superficie de dominio pleno 608 580 11 118 24 3 6,474,200 hectreas 1,992,871 hectreas 30.78 % 1,723,144 hectreas 1,915,332 hectreas 103,728 hectreas 41

Fuente: Registro Agrario nacional. Delegacin nuevo Len. secretara de la Reforma Agraria (sRA).

Presencia de Corett en Nuevo Len Antecedentes de Corett La corett inicia su labor en nuevo Len en 1975, ante la necesidad de regularizar en el rea conurbada, los grandes asentamientos humanos que se localizaron en los ejidos Granja sanitaria, san Bernab y Remates, en Monterrey; ejido san nicols, en General escobedo; y ejidos nuevo Len y cadereyta, en el municipio del mismo nombre. en agosto de 1975, se public el primer decreto de expropiacin del ejido Granja sanitaria. en el siguiente ao, se expropiaron los ejidos Los naranjos, Remates i, san Bernab y cadereyta; se continu con cadereyta ii, Remates ii, san nicols ii y iii, el Refugio, La escondida (suelo libre del municipio de Linares), cadereyta suelo Libre, Mina y, recientemente, Los Aldamas. en la actualidad, en la zona urbana de Monterrey ya no se localizan asentamientos humanos irregulares dentro de terrenos ejidales. en nuevo Len, la corett ha tenido los siguientes logros: en cadereyta se hicieron 5 mil 80 escrituras y se incorporaron 81.84 hectreas de suelo libre; en General escobedo, 2 mil 786 escrituras; en Linares, 40.80 hectreas suelo libre; en Mina, 364 escrituras; en Monterrey, 8 mil 699 escrituras y 74.83 hectreas de suelo libre. Las hectreas de suelo de sedesol incorporadas forman parte del Programa de suelo Libre (suli) que tiene como propsito facilitar mediante la expropiacin concertada, la incorporacin de tierras con uso agropecuario a reserva territorial urbana para el desarrollo urbano. el programa fue diseado como un auxiliar de la administracin federal, estatal y municipal en la generacin de reserva territorial para contribuir con el crecimiento urbano estructurado y ordenado de las ciudades. se centra en las tierras ociosas bajo el rgimen de propiedad ejidal o comunal que estn consideradas para la expansin de la ciudad por el plan de desarrollo urbano vigente. La reserva territorial que se obtiene con el programa recibe el nombre de suelo libre e implica que las tierras expropiadas estn exentas de ocupaciones informales y de litigios sobre su propiedad. en la primera etapa de la incorporacin, estas tierras pasan en forma transitoria al patrimonio de la corett, que las vender previo acuerdo a las autoridades que quieran ejercer su derecho de preferencia o a un tercero que stas hayan designado.39

en el tema de escrituracin, se consiguieron regularizar 16 mil 929 lotes en el estado, 197.48 hectreas de suelo libre, y se entregaron 16 mil 749 escrituras.

cuadro 27. suelo libre (expedientes concluidos)

san Bernab (Monterrey) cadereyta Linares
Fuente: corett.

74.83 hectreas 81.84 hectreas 40.80 hectreas

3,700 lotes 3,500 lotes 2,300 lotes

4.2.2 Plan de Reservas Territoriales de nuevo Len

El crecimiento de la vivienda en los ltimos ocho aos, la vivienda ha sido un importante motor para el desarrollo de la economa nacional. el marco de estabilidad econmica, el surgimiento de mecanismos innovadores de financiamiento y una agresiva poltica de fomento por parte del gobierno federal, han incidido en el destacado crecimiento del sector en este periodo. nuevo Len no ha estado al margen de este proceso. el sector vivienda ha reportado importantes ndices de crecimiento. Actualmente, es el primer estado a nivel nacional en lo que a crditos otorgados por infonavit se refiere. el principal efecto a nivel urbano que ha acompaado al desarrollo de la industria habitacional en los ltimos tiempos ha sido un incremento en la demanda de suelo urbanizado, principalmente para satisfacer el mercado para familias de bajos ingresos, el sector ms amplio de la poblacin. La situacin actual nos enfrenta, por un lado, a una importante demanda de suelo urbanizado y, por el otro, a una carencia del mismo. esto, evidentemente, ha provocado incrementos de los valores del suelo y especulacin en aquellas zonas que cuentan con factibilidad de desarrollo, a menudo integradas al rea metropolitana. Ante esta situacin, las empresas inmobiliarias deben abandonar las reas consolidadas del rea metropolitana y buscar reservas para desarrollo en los municipios perifricos ms alejados. Las condiciones dificultan la entrada al mercado a empresas pequeas y medianas, ya que la formacin de este tipo de reservas implica la adquisicin de grandes extensiones de suelo para prorratear el costo de introduccin de una inexistente infraestructura maestra. el escenario coloca al AMM entre oportunidades y retos. es deseable aprovechar el crecimiento habitacional para generar desarrollo econmico y dotar a la poblacin de vivienda, al tiempo que se produce una mejor ciudad y entornos urbanos funcionales que favorezcan el desarrollo humano. construir 50 mil viviendas al ao puede ser gratificante para la economa y para el individuo que adquiere una unidad en el corto plazo, pero puede acompaarse de importantes costos sociales, cuyos efectos se notarn en el mediano y largo

cuadro 26. expedientes en proceso

Los Aldamas. (ya ejecutado y en proceso de inscripcin de planos) Villa de los Aldamas Linares (suelo libre) emiliano Zapata Mina estacin espinazo
Fuente: corett.

280 hectreas

1,514 lotes

47 hectreas

4,000 lotes

33 hectreas

408 lotes

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39 informacin de la pgina http://www.corett.gob.mx

cuadro 28. crditos para adquisicin de vivienda en el AMM 1990-2006

Crditos para adquisicin de vivienda Ao
Matrimonios Infonavit Fovi-SHF Prosavi Cofinavit Fovissste Banca (URBI DATA) Fonhapo, Vivah, Fomerrey Otros Crdito personal, crdito directo y autofinanciamiento Total de crditos

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 25,395 26,077 25,505 26,625 28,364 29,794 30,332 28,474 26,439 23,292 24,909 24,447 23,653 24,511

465 2,851 3,582 3,560 2,254 4,976 5,400 5,568 7,500 10,200 14,200 16,500 18,200 21,836 23,746 26,774 29,327 274 2,232 3,339 3,062 3,396 2,801 3,138 2,164 1,086 3,609 3,042 3,032 2,859 1,205 78 528 1,395 1,094 323 985 270 88 659 0 907 5,286 6,288 1,761 1,089 1,838 2,058 1,651 800 900 980 1,150 1,500 1,898 1,621 2,054 1,866 6,000 8,000 10,713 10,497 2,742 2,413 949 120 50 100 520 600 1,815 1,348 4,035 4,169 346 1,131 567 1,614 349 1,099 794 616 1,476 443 214 850 900 700 700 640 250 550 1,012 1,482 1,684 2,240 900

465 9,701 12,482 18,484 17,215 13,749 13,183 12,192 12,761 17,165 20,222 21,819 25,794 29,556 32,972 43,028 45,085

Fuente: elaborado por la APDUnL con informacin de infonavit, iVnL, Fovissste, sistema de informacin nacional sobre los Mercados inmobiliarios (Urbidata) y Fomerrey.

plazo, si no encauzamos correctamente este crecimiento desde el punto de vista urbanstico. Problemtica asociada al crecimiento de la vivienda Para lograr alinear el crecimiento de la industria de la vivienda con un desarrollo urbano armnico, debemos considerar algunos factores negativos: 1. Rezago en la planeacin de la regin perifrica: el desarrollo en las reas aledaas al AMM se est generando en un marco de espontaneidad que se apega casi exclusivamente a la lgica del mercado. Los planes de desarrollo urbano de la mayora de los municipios aledaos al AMM se encuentran rezagados en relacin a su situacin territorial real y, generalmente, no existe una visin integral que garantice el futuro desempeo de las zonas. el desarrollo se manifiesta bajo una lgica de fragmentos que se van incorporando a la urbe conforme lo permiten la factibilidad de introducir infraestructura y los cambios en el uso del suelo. Por otro lado, la planeacin urbana tradicionalmente se ha limitado a esquemas pasivos que se limitan a definir usos de suelo, dejando de lado la concepcin de instrumentos de fomento que creen el escenario deseable. el rezago en los planes de desarrollo urbano es palpable: mientras en ellos observamos usos de suelo que no coinciden con los usos reales, apreciamos la ausencia de mecanismos que coordinen los esfuerzos de autoridad,

propietarios, promotores y consumidores para alcanzar objetivos comunes donde todos ganen. es indispensable dar el paso de la planeacin tradicional pasiva y esttica, hacia una planeacin moderna dinmica y orientada al fomento. 2. Rezago en la infraestructura: Hoy por hoy, prcticamente la totalidad del rea perifrica tiene importantes rezagos en cuanto a infraestructura. el modelo de desarrollo favorece la adquisicin de grandes extensiones de tierra para el prorrateo del costo de la infraestructura, obliga a los particulares a gestionar la introduccin de servicios y favorece la especulacin por los siguientes motivos: a) Encarecimiento del suelo y dispersin urbana: La carencia de infraestructura urbana equivale a la carencia de suelo urbanizado. esta situacin genera importantes distorsiones en el mercado: encarecimiento del suelo y especulacin. se genera un crculo vicioso que orilla a la bsqueda de terrenos urbanizables ms distantes y el aumento de los valores de los mismos. este proceso termina generando la dispersin urbana, un modelo de desarrollo urbano caro y desigual. b) Inexistencia de estrategia en el financiamiento de la infraestructura: en relacin a la infraestructura, el sistema actual obliga al desarrollador a buscar la tierra que tenga factibilidad para introducirla, a gestionarla y a financiarla. este esquema reduce de manera importante las capacidades del estado (entindase

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gobierno federal, estatal y municipal) para orientar adecuadamente el desarrollo urbano. el estado podra hacer de la infraestructura la herramienta ms importante en la rectora del desarrollo urbano si la asumiera desde una ptica de fomento. es necesario contemplar el crecimiento de la ciudad como un proceso integral, en el que los recursos, invertidos de la manera adecuada, se pueden multiplicar productivamente. 3. Rezago en equipamiento, servicios y usos complementarios: La falta de planeacin, en general, genera un rezago en el desarrollo de equipamientos y servicios frente al crecimiento habitacional. el modelo de desarrollo en el que los fragmentos urbanos se van incorporando a la ciudad bajo la limitada lgica del fraccionamiento, no promueve la dotacin y ubicacin adecuada de equipamientos de forma que garanticen el funcionamiento de los distritos urbanos. es frecuente encontrar en las nuevas zonas de crecimiento falta de servicios educativos y de salud, o una inadecuada distribucin de las reas municipales. se puede argumentar que la problemtica tiene su origen en la falta de recursos por parte del estado para su atencin, pero el problema real es de planeacin y la gestin del desarrollo urbano: la incapacidad de previsin y definicin de un modelo de desarrollo adecuado y la falta de instrumentos estratgicos que aglutinen las acciones dentro de un objetivo. 4. Incertidumbre: Los constantes cambios e interpretaciones a las reglas favorecen la incertidumbre. La incertidumbre promueve importantes costos paralelos a las actividades de la sociedad e inhibe la inversin. el modelo de desarrollo urbano actual enfrenta a la incertidumbre en diversos aspectos: la falta de definicin en los procedimientos de administracin urbana; la falta de informacin en relacin a la posibilidad o no de introduccin de infraestructura en el suelo urbano; y la intrincada tramitologa urbana. nuestro esquema de administracin urbano, excesivamente normativo, debe avanzar hacia un modelo orientado al fomento, que vaya por delante del desarrollo, que prevea lo que va a ocurrir y lo promueva. 5. Falta de capacidad de los municipios perifricos para absorber el desarrollo: el actual escenario de crecimiento se manifiesta de forma importante sobre municipios pequeos que no cuentan con la capacidad tcnica y econmica para hacerle frente al crecimiento. Aqullos enfrentan el riesgo de duplicar o cuadriplicar su poblacin en menos de cinco aos. Por ejemplo, en General Zuazua, que en 2005 contaba con una poblacin de 6 mil 900 habitantes, hoy en da tiene en proceso de construccin ms de 12 mil viviendas. La situacin anterior implica desafos que deben ser afrontados de manera inmediata. Ante un escenario donde es imposible frenar el aumento de las necesidades de vivienda y por ende la construccin, es necesario encauzar y ordenar el crecimiento urbano. Planteamiento del Plan de Reservas Territoriales es necesario abordar inmediatamente el problema del crecimiento urbano con el fin de optimizar las oportunidades y mitigar los efectos negativos que podran acompaar a un proceso tendencial. el crecimiento, ms que una fuente

de problemas, puede aprovecharse como oportunidad para mejorar la calidad de vida de la sociedad, a travs del incremento en la inversin y la generacin de ms y mejor infraestructura. Para lograr lo anterior es indispensable impulsar esquemas de planeacin urbana orientados al fomento y la transparencia. se debe pensar en estrategias de desarrollo territorial que contemplen distritos de desarrollo, estratgicamente ubicados, capaces de absorber de manera ordenada el crecimiento urbano. se trata de ubicar reservas territoriales para el desarrollo en aquellas zonas en las que se determine un mejor costo-beneficio en funcin de estudios especficos. en estas zonas se debe privilegiar la inversin pblica y su desarrollo debe obedecer a instrumentos urbanos eficientes y acorde a un marco normativo coherente, que logre imprimir certeza e inspirar confianza entre los actores urbanos. Un Plan de Reservas Territoriales es un instrumento que aborda el desarrollo urbano de manera integral y ofrece alternativas al crecimiento. el objetivo es que el crecimiento se traduzca en oportunidades de desarrollo econmico y mejores entornos urbanos. el plan deber perseguir objetivos particulares: 1. incentivar la existencia de suelo urbanizado para satisfacer la demanda imperante. 2. Procurar un desarrollo urbano ordenado y equilibrado a travs de la prctica de una planeacin integral orientada al fomento. 3. Reducir la especulacin del suelo y la incertidumbre en los procesos de gestin urbana. el Plan de Reservas Territoriales contemplar la vivienda y sus usos complementarios, incluida la industria, buscando un desarrollo equilibrado y funcional. La ubicacin de las reservas se determinar cruzando una serie de factores que, en su conjunto, pueden arrojar un criterio general a fin de determinar la proclividad para el desarrollo del territorio: 1. Infraestructura: se estudiar la factibilidad de infraestructura en las distintas zonas y el costo de los sistemas autnomos, con el propsito de determinar, dentro de la periferia del rea metropolitana, las zonas ms adecuadas para el desarrollo desde la perspectiva del costo de la infraestructura a nivel paramtrico. 2. Tendencias de la vivienda: se analizarn las proyecciones de crecimiento de esta industria en los prximos aos para determinar la cantidad de suelo. 3. Valores del suelo: se analizar la estructura de valores del suelo del rea metropolitana y de la periferia con el objetivo de tomar mejores decisiones para el diseo de instrumentos de fomento. 4. Riesgos urbanos: se incorporar al Plan de Reservas Territoriales la informacin de los resultados del Atlas de Riesgos Urbanos que elabora el gobierno del estado con el fin de determinar la factibilidad de desarrollo de las distintas zonas y, en su caso, las medidas de mitigacin necesarias.

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5. Anlisis del marco normativo: se estudiar el marco normativo existente con el fin de evaluar las posibilidades que ofrece para el diseo de instrumentos de fomento urbano y para, en su caso, proponer modificaciones. 6. Anlisis de factibilidad financiera: se analizarn esquemas de organizacin y financiamiento para el desarrollo de distritos urbanos (polgonos de actuacin) integralmente planeados. Alternativas para ordenar el crecimiento de la vivienda el Plan de Reservas Territoriales se implementar mediante instrumentos de fomento. en este sentido, busca ser un complemento para los planes de ordenamiento territorial previstos en la ley. el xito del plan estar en funcin del diseo adecuado de estos instrumentos, que sern su parte medular. Para la planeacin urbana actual no basta con definir el qu, sino establecer el cmo. A continuacin citamos algunos de los conceptos sobre los cuales se pueden construir los instrumentos de fomento necesarios para la implementacin del plan: 1. Polgonos de actuacin: Una alternativa para la implementacin del Plan de Reservas Territoriales es la creacin de polgonos de actuacin, es decir, la delimitacin territorial de distritos urbanos sobre los cuales se aplicarn polticas y normas especficas, particularmente, de fomento. La Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del estado de nuevo Len prev, en su ttulo sptimo, algunos instrumentos de fomento urbano que pueden apoyar la creacin de este tipo de instrumentos. sin embargo, se requiere revisar lo establecido en la ley con el fin de robustecer estas posibilidades. La creacin de polgonos de actuacin debe considerar los siguientes puntos: a) Esquemas de colaboracin pblico-privado: el desarrollo urbano es producto de todos los agentes que intervienen en la ciudad; lograr la armona en este campo requiere del concurso de todos. Ya hemos hablado del efecto negativo que tiene el esquema limitado que determina la introduccin de la infraestructura. si aspiramos a entornos urbanos funcionales y promotores de la calidad de vida, es indispensable que logremos alinear los esfuerzos pblicos y privados en una misma direccin. b) Claridad normativa y certeza jurdica: el desarrollo de polgonos de actuacin est ntimamente ligado a la transparencia y la certidumbre. La construccin de estos esquemas se debe levantar sobre la confianza. 2. Esquemas de financiamiento: el desarrollo de los polgonos de actuacin tiene una visin de largo plazo. se trata de proyectos en los que los participantes estarn, generalmente, involucrados por largo tiempo. como se ha sealado, el xito de los mismos descansa, en buena medida, en la construccin de esquemas de colaboracin slidos y efectivos, y en el diseo de un marco jurdico que promueva la certidumbre. estos fac-

tores pueden colaborar de manera importante para la sustentabilidad del proyecto dentro de su horizonte de planeacin, pero no son los nicos. La factibilidad de un proyecto en el tiempo depende de su viabilidad econmica, es decir, de la capacidad de sustentarse durante su vida de desarrollo. La instrumentacin del Plan de Reservas Territoriales pblico de impacto regional debe fundamentarse en esquemas efectivos de financiamiento. A continuacin citamos algunas alternativas: a) Impuestos de mejora especfica: La delimitacin de un polgono de actuacin por parte del gobierno estatal en el que introduce la infraestructura necesaria para el desarrollo adecuado del mismo. el financiamiento de esta infraestructura se recupera por la va de un impuesto de mejora especfica que aplica dentro de un periodo determinado. b) Pago de la introduccin de la infraestructura a travs de cesin de tierra: en este caso el estado, o un tercero, se encarga de introducir la infraestructura y a cambio de esto recibe tierra en especie que puede ser destinada a equipamientos pblicos de impacto regional o a la recuperacin de la inversin a travs de venta a terceros. c) Combinacin de las dos alternativas: Una tercera va es combinar los dos esquemas para reducir erogaciones directas a los propietarios. La proporcin de las alternativas se puede calcular en funcin de la necesidad del gobierno estatal de poseer suelo para equipamiento urbano pblico de impacto regional; ste se proporcionara en especie y el resto a travs del impuesto de mejora especfica.

4.2.3 Los lotes baldos y su aprovechamiento para vivienda

La informacin sobre baldos urbanos, disponible en la Direccin de catastro estatal, muestra en el ao 1996 una gran cantidad de predios clasificados como baldos (ver mapa 10). en los ltimos 30 aos, el crecimiento del rea urbana se ha hecho en forma centrfuga. Las nuevas viviendas tienden a localizarse en las periferias, donde se puede encontrar la mayor cantidad de terrenos disponibles para urbanizar. el habitacional constituye el uso predominante del suelo en el AMM, con 29.77 por ciento del total de la superficie urbanizada en el ao 2000.40 sin embargo, llama la atencin que los baldos urbanos ocupan 17.56 por ciento del total de la tierra urbanizada, es decir, una sexta parte del total. el mapa 10 no contabiliza la informacin de predios con construcciones en estado de abandono, que a pesar de que no califiquen como baldos pudieran estar considerados como disponibles para polticas de desarrollo de nuevos usos, ms adecuados a su entorno urbano. conforme la vocacin industrial del AMM vaya cambiando a nuevas ramas del sector terciario, grandes espacios actualmente utilizados por la industria quedarn en desuso.

40 centro de Desarrollo Metropolitano (ceDeM), (2003). Anlisis Estratgico del rea Metropolitana de Monterrey: Un Diagnstico para el Desarrollo, Tomo 2 (1a. ed.). Mxico: instituto Tecnolgico y de estudios superiores de Monterrey (iTesM).

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Mapa 10. Lotes baldos en el AMM 2000

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey.

Mapa 11. Lotes con potencial para nuevos desarrollos en Monterrey 2006

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey.

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no todos los predios clasificados como baldos son factibles de un desarrollo de tipo habitacional. Para poder evaluar su verdadera vocacin, conviene estudiar una serie de variables que, en conjunto, permiten asignarle a un predio una vocacin habitacional. A manera de ejemplo, se estudiaron para el caso de Monterrey un conjunto de variables que permitieran evaluar la factibilidad de diversos tipos de desarrollos en predios libres para inversin en el municipio. Las variables estudiadas fueron: baldos mayores a 2 mil metros cuadrados sin construcciones; propiedades de gobierno con construcciones obsoletas; predio ubicado frente o cerca de un rea verde; propiedad privada que tenga entre uno y tres dueos; terrenos ubicados en avenidas estratgicas; baldos con superficie al 40 por ciento plana; terrenos ubicados dentro del primer cuadro de la ciudad; rea del predio libre al 80 por ciento; alto beneficio social: colonias de bajos ingresos y alta densidad; predios con valor histrico. se puede observar, en el mapa 11, que gran cantidad de predios identificados con alto potencial de inversin se ubicaron en el primer cuadro de la ciudad, as como en zonas antes industriales y ahora en proceso de reconversin. Hoy en da hay varias ventajas para el aprovechamiento de baldos urbanos y la reconversin de predios a nuevos usos, en particular habitacionales. en muchos casos, el proceso permite aprovechar infraestructuras y equipamientos urbanos existentes, fomentar usos mixtos y alta densidad, y disminuir el uso del automvil al haber mayor proximidad entre fuentes de trabajo, estudio, diversin y residencia.

4.3.1 La sustentabilidad urbana: Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), un modelo para la movilidad
La Organizacin de las naciones Unidas (OnU), a travs de la Agenda 21, defini el trmino Sustentabilidad como la forma de administrar las acciones humanas sobre el territorio sin comprometer los recursos que puedan poner en riesgo la vida de generaciones futuras. De ah que el trmino del desarrollo sustentable tomara fuerza y cuestionara el modus vivendi urbano. Muchos pases han incursionado en la bsqueda de mejores prcticas del desarrollo urbano sustentable, buscando modelos de desarrollo que, en ocasiones, dan vuelta atrs a modelos tradicionales que han privilegiado a la ingeniera vial y a la polarizacin socioeconmica. el siguiente esquema muestra algunas de las aproximaciones filosficas y metodolgicas para la sustentabilidad urbana. en europa estos principios han sido aplicados bajo el emblema de Desarrollo Urbano sustentable o Desarrollo Perdurable, sobre todo en las tramas urbanas de segunda corona o tejido industrial y en los patrones de crecimiento regional, pues muchos de los conceptos implicados fueron los que dieron origen a los centros urbanos, proyectndolos como ciudades bien hechas. en el caso norteamericano, han sucedido similitudes aplicables a bajo y alto costo. Las ciudades del norte, como chicago, nueva York, seattle y Portland, consolidadas por los inicios de la era industrial, se vieron beneficiadas por la disciplina urbana y el rigor de las normativas urbano-comunitarias planteadas desde entonces. A estos lugares se les considera ciudades consolidadas, pues se vieron enriquecidas por los mercados industriales y la diversidad que stos conllevan. Asimismo, vieron las estrategias sustentables ya aplicadas en sus centros urbanos y actualmente trabajan en la planeacin urbana regional, sobre todo en el cuidado de sus entornos naturales, la promocin de centros urbanos ms habitables, el ahorro energtico y la equidad social, bajo un Modelo de Desarrollo Urbano de crecimiento inteligente o smart Growth. en contraparte, las ciudades del sur, que crecieron durante la posguerra y con el auge del automvil, observaron un crecimiento disperso de baja densidad amparado por un federalismo subvencionista. este modelo, conocido como Urban sprawl, fue apto para la fundacin de ciudades lejanas en territorios poco accidentados, mediante el estiramiento de infraestructuras cuyos gastos y problemas suscitados llegan a ser poco sustentables cuando las ciudades pasan de la mediana escala a la de grandes regiones. Un buen ejemplo de ello es la configuracin regional del Tringulo Texano entre Dallas, san Antonio y Houston. estas ciudades se han visto en la necesidad de implementar medidas de alto costo, obligadas en parte a replantear su forma urbanstica de manera ms articulada y promotora de la identidad urbana, sumando adems los esfuerzos de ahorro energtico. Generalmente, dichas medidas han estado

4.3 La sustentabilidad del desarrollo urbano

en las condiciones presentes, el logro de la sustentabilidad es uno de los principales desafos de nuestras ciudades y, sobre todo, de las reas metropolitanas. Por mucho tiempo este concepto se asoci al tema puramente ambiental, no obstante estar referido a otras esferas, como la social y la econmica. De acuerdo a snchez (2003), el desarrollo sustentable es un equilibrio entre las dimensiones ecolgica, social y econmica a favor de un estado de mayor equidad en la generacin actual y con las generaciones futuras. Por su parte, Borja y castells (2004) sealan la importancia del desarrollo sustentable en el mbito urbano, afirmando que es una necesidad para la supervivencia de las sociedades y que implica un enfoque global al desarrollo urbano, que comporta ms que un enfoque verde. en este sentido, es necesario reconocer que deben atenderse temas como la competitividad, la calidad de vida urbana y la proteccin ambiental, ya que la sustentabilidad implica la coexistencia de estas condiciones, tan necesarias para la habitabilidad de las ciudades.

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Grfica 22. Modelos de desarrrollo sustentable

Fuente: APDUnL.

acompaadas de una tendencia urbana sectorial como el Bus Rapid Transit de Phoenix y Houston; el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en san Diego y san Francisco, california, y algunas ciudades medias en Texas; as como el nuevo Urbanismo de Florida; entre otras tendencias albergadas dentro del sistema de crecimiento inteligente o smart Growth.

articulado y ms an, acentuadas por la especulacin y la resistencia cultural, como sucede en las ciudades del sur norteamericano. en aqullas ms distantes, como las del cono sur y centroamrica, se han presentado medidas ms semejantes a las implementadas en las urbes europeas y del norte de estados Unidos. Falta reconocer que ciudades como Monterrey no poseen las caractersticas fsicas de aquellas ciudades intercomunicadas regionalmente, y cuyas infraestructuras para el transporte se han consolidado durante el ltimo siglo, debido a que limitaciones de montaas, ros, escurrimientos, fallas de suelo, entre otras, han condicionado el crecimiento urbano. socialmente, las ciudades latinoamericanas padecen de la polarizacin de estratos de poblacin altamente ricos y extremadamente pobres, con problemticas agravadas por la falta de compromiso social, la especulacin y el crecimiento disperso, que determinan la calidad de vida urbana. Mientras no exista una economa que garantice los servicios y la competitividad, y mientras no se vigile la normatividad que comprometa a los ciudadanos a la mejora continua que d mayor capacidad de respuesta sociocultural, difcilmente se podrn implementar prcticas de sustentabilidad. en el caso del AMM, el parque vehicular se increment de 900 mil vehculos en el ao 2000, a un milln 600 mil en 2007. en promedio, cada familia posee ms de un vehculo privado como medio de transporte.43 Lo anterior representa una alteracin urbana, pues implica saturaciones viales que slo han de ser resueltas de forma convencional, ampliando vialidades, o de forma alternativa como ha sucedido en otras ciudades del panorama internacional, mediante sistemas articulados de transporte, bajo la dinmica de un desarrollo urbano orientado a la accesibilidad.

imagen 1. implementacin de infraestructuras en norteamrica: estacin American Plaza, san Diego

Fuente: www.transitorienteddevelopment.dot.ca.gov

en Amrica Latina ha sido marcada la influencia urbana norteamericana, conforme aumenta la cercana invariablemente se comprueba una mayor influencia sobre los sistemas urbanos que requieren medidas de mayor complejidad y costo, dadas sus estructuras de crecimiento disperso poco

41 Transportation/land use connection es un concepto utilizado en las estrategias de smart growth (crecimiento inteligente) para referirse a la interrelacin entre el acomodo fsico de las actividades en una ciudad y los patrones o necesidades de transporte. 42 Brownfields se refiere a la regeneracin y reuso de antiguas zonas de uso industrial en ocasiones afectadas por la presencia de sustancias contaminantes peligrosas. 43 segn estudios sectoriales realizados recientemente por la Agencia para a Planeacin de Desarrollo Urbano (APDUnL) y el consejo estatal de Transporte y Vialidad (ceTyV) en nuevo Len.

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Mapa 12. saturacin vial actual en el AMM

Fuente: elaborado por APDUnL con informacin del consejo estatal de Transporte y Vialidad de nuevo Len.

Mapa 13. simulacin de una estructuracin troncal en el AMM

Fuente: elaborado por APDUnL con informacin del consejo estatal de Transporte y Vialidad de nuevo Len.

en la lgica del patrn convencional, el elemento dominante es el traslado. Mientras el crecimiento convencional ha propiciado la ciudad del traslado, los modelos alternativos de tipo sustentable como el smart Growth, por medio del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), proponen lo que podemos denominar como la ciudad accesible. Los objetivos principales de una ciudad accesible son: mejorar la accesibilidad peatonal; reducir la necesidad del traslado y el uso del automvil, as como la frecuencia y la distancia del viaje; y facilitar el acceso a los sistemas de transporte colectivo. el concepto de Desarrollo Orientado al Transporte se refiere principalmente al empleo de un rea de usos mixtos, comerciales o residenciales para maximizar el acceso al transporte pblico. Una comunidad con DOT tiene un centro con una estacin de tren, la estacin de metro, la parada de tranva o la terminal de autobuses. Dicho centro se ve rodeado por desarrollo relativamente de alta densidad,

intensificado por el desarrollo gradual de densidades inferiores que van disminuyendo conforme el centro urbano se extiende hacia afuera. Los desarrollos derivados de este modelo generalmente se localizan dentro de un radio 0.4 a 0.8 kilmetros de una parada de transporte, una distancia que se considera apropiada tambin para los peatones. Tal disposicin afecta de modo significativo la eficacia del trnsito, mejorando la accesibilidad y apoyando los objetivos sociales de identidad comunitaria. entre las ventajas que ofrece el DOT destacan: complementariedad de usos de suelo y actividades productivas; integracin de la diversidad social sobre la polarizacin de estratos socioeconmicos; adaptacin al cambio; costo tcnico y cultural relativamente bajo en comparacin al beneficio social; frecuencia de servicio y transferencias para el traslado eficiente de pasajeros sobre un sistema urbano.

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imagen 2. esquemas prototipo para densidades y alturas de edificacin en el modelo DOT de curitiba, Brasil

Fuente: consejo estatal de Transporte y Vialidad de nuevo Len.

Por otro lado, la implementacin de un DOT representa grandes retos, como enfrentarse con el estigma del autobs, combatir el ruido y la contaminacin, dilucin de la escala y ser un nuevo modelo de desarrollo. Para que ste sea implementado con xito, se requieren soluciones con unidades de alta tecnologa no contaminante; infraestructuras seguras que promuevan la imagen urbana; promocin y conciencia social; apertura a nuevos mecanismos de intervencin y financiamiento; y adaptacin al nuevo modelo. cabe mencionar que este modelo de solucin opera en ciudades europeas desde inicios de siglo XX ya no slo bajo escalas metropolitanas, sino, ms an, bajo esquemas regionales. Una desventaja principal que el modelo supone es la dificultad de la planeacin y el diseo del uso del suelo, as como las proporciones para la mezcla de usos. La determinacin de estas medidas debe considerar las distancias entre las viviendas, los empleos y las zonas comerciales. en los ltimos 12 aos, Quito, Bogot, santiago, Len y la ciudad de Mxico implantaron mejoras en sus sistemas de autobuses. estas ciudades se plantearon un cambio en el esquema tradicional del transporte pblico de la tipologa de carriles exclusivos, a la vez que aplicaron un sistema de mejoras en el ordenamiento urbano, como la ampliacin de aceras, promocin de viviendas, usos mixtos y edificaciones verticales. Bajo este esquema, el transporte pblico es provisto por operadores aprobados bajo permisos o concesiones de la autoridad bajo contrato y supervisin estricta. Lo mismo sucede en el mbito del desarrollo urbano: las aprobaciones deben ser vigiladas por profesionales certificados, y sus normatividades ser respetadas para que el modelo de desarrollo prevalezca.

este esquema tradicional de transporte, que ofreca un servicio ineficiente a bajo costo, fue transformado con nuevas flotas de autobuses, un balance entre la oferta y la demanda, altas velocidades comerciales y una baja en accidentes y emisiones contaminantes. como resultado de estas implementaciones, han mejorado de forma sustancial las condiciones de vida, aumentando tambin la seguridad e identidad urbana.

4.3.2 Mejores prcticas sustentables en el estado de nuevo Len

es difcil asociar el trmino de sustentabilidad a la vivienda, ya que de manera inherente su construccin deteriora el entorno y compromete recursos para las generaciones futuras. Para ms precisin, podemos hablar entonces de que una vivienda sustentable es una vivienda ideal, y que actualmente se han realizado esfuerzos para llegar a esta meta. en Mxico, el sistema constructivo preponderante es la construccin en serie de viviendas en macrodesarrollos, donde la premisa es edificar el mayor nmero de viviendas en el menor tiempo posible. como resultado encontramos fraccionamientos muy distantes del concepto de vivienda sustentable, que implica no slo preocupacin ambiental, sino una de carcter social y econmico que establece como objetivo principal brindar confort y albergue a una familia. Ante el desafo de la sustentabilidad, se han desarrollado tecnologas que permiten ahorro energtico y un impacto menor al medio ambiente, a la vez que brindan mayor confort a las familias (ver cuadro 29).

cuadro 29. Tecnologas bioclimticas

Tecnologa para ahorro de agua *sanitarios alternativos (secos, ahorradores) *Reutilizacin de aguas grises *captura y uso de agua de lluvia *Tratamiento de aguas negras *Alta absorcin de agua al subsuelo *Baja emisin de agua de lluvia a las calles Tecnologa para ahorro de energa *Focos ahorradores *iluminacin natural *Aire acondicionado ahorrador *Pisos radiantes *Aislamiento trmico *celdas fotovoltaicas *calentadores solares *calentadores de paso *electrodomsticos ahorradores
Fuente: elaborado por iVnL.

Diseo / Estudios *estudio del movimiento solar *estudio de vientos predominantes *Anlisis de materiales aislantes y reflejantes *cristales de alto coeficiente reflectivo *reas verdes *integracin de fauna y vegetacin nativa

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es sin duda un gran reto lograr que se apliquen estas tecnologas a todas las viviendas. Al respecto, algunos gobiernos han realizado esfuerzos de poltica pblica que van desde los imperativos instrumentados en normas o reglamentos, hasta los motivacionales que utilizan incentivos fiscales, subsidios o crditos hipotecarios favorecedores, a lo que se le ha dado el trmino de hipotecas verdes. existen tambin esfuerzos internacionales por parte del sector privado para impulsar la vivienda sustentable o, mejor, comunidades sustentables enfocadas a la vivienda social. Un ejemplo destacado en el Reino Unido es la villa ecolgica de BedZeD, desarrollada por Peabody Trust, cuya misin es crear fraccionamientos con gran calidad y arquitectura energtica eficiente. Otro ejemplo podra ser new Gourna en egipto, desarrollado por Hassan Fathy, buscando crear vivienda social que rescate y revalore la arquitectura verncula rabe. en Mxico se han realizado algunos esfuerzos por parte de organismos nacionales de vivienda, de desarrolladores y de instituciones financieras. La comisin nacional de Vivienda (conavi) promueve el uso de tecnologas sustentables a travs de capacitacin, difusin y convocatorias de proyectos. el infonavit ha lanzado asimismo un programa de crditos ecolgicos que faciliten la compra de una vivienda con ciertos parmetros sustentables. Algunos desarrolladores e institutos estatales del ramo estn desarrollando fraccionamientos que incluyen una o ms tecnologas ecolgicas y algunos mtodos pasivos. A continuacin se presentarn algunos ejemplos de los esfuerzos realizados en nuevo Len en torno a y en pos de la vivienda sustentable.

imagen 3. Ventilacin cruzada con salida en la chimenea de calor para el desalojo del aire de mayor temperatura

Fuente: elaborado por a.os oficina de arquitectura.

4.3.2.1 Fraccionamiento ViDA

el fraccionamiento ViDA (Vivienda de Diseo Ambiental), una marca registrada propiedad del instituto de la Vivienda de nuevo Len (iVnL), atiende a la convocatoria de la conavi y la canada Mortgage Housing corporation (cMHc) para desarrollar fraccionamientos de vivienda pilotos que incluyeran factores sustentables en el marco del convenio firmado entre estos dos organismos en 2004. La intencin de este proyecto es desarrollar un sistema que permita elevar la calidad de vida a travs de la innovacin tecnolgica, la emisin de normas y estndares de calidad, el anlisis del financiamiento, la capacitacin y el intercambio de informacin. el proyecto ViDA es la materializacin de un esfuerzo realizado por el iVnL y ejecutado por la Organizacin castor para crear un prototipo de vivienda social que d mayor confort a sus habitantes, a la vez que tiene un menor impacto en el medio ambiente con la restriccin de conservar costos que le permitan competir con viviendas similares en tamao. Desarrollado en el municipio metropolitano de General escobedo en un predio de una hectrea, con 58 viviendas de 64 metros cuadrados de construccin en lotes de 90 metros cuadrados, el proyecto es una mezcla de mtodos pasivos y de uso de tecnologas ecolgicas para lograr una evidente diferencia en calidad en comparacin con otras

imagen 4. Vista del fraccionamiento ViDA desde el rea de juegos equipada con mulch

Fuente: a.os oficina de arquitectura.

viviendas tradicionales de 295 mil pesos. Las diferencias pueden identificarse en tres aspectos del desarrollo: proyecto urbanstico, prototipo de vivienda y aplicacin de tecnologas ecolgicas. como parte del proyecto urbanstico, la lotificacin fue determinada de acuerdo a la orientacin ms favorable con base en el movimiento solar y en los vientos predominantes

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44 Mulch es un material que se utiliza en huertos para proteger el suelo de la erosin y fertilizar y favorecer la absorcin del agua. en el caso del fraccionamiento ViDA, el mulch es orgnico y est hecho a base de ramas trituradas y tratadas con agua para crear una colchoneta orgnica que permite la absorcin de agua al subsuelo, no irradia calor y protege a los nios al reducir el impacto de cadas.

en el terreno. entre los principales objetivos de la lotificacin, se encuentra el dar fcil acceso al espacio de reas verdes comunes (2 mil 500 metros cuadrados) y a la parada de transporte pblico, as como reducir el trfico vehicular dentro del fraccionamiento. Los cuatro prototipos de vivienda que componen este fraccionamiento son el resultado de un profundo anlisis de la radiacin solar, la iluminacin natural, los factores trmicos de los materiales, la ubicacin de las ventanas y el consumo energtico y de agua. en sntesis, cada prototipo es un diseo bioclimtico enfocado a aumentar el confort de la familia en cuanto a temperatura y a generar ahorros energticos que se reflejan en la economa domstica. Para complementar los mtodos pasivos, se aplicaron tecnologas ecolgicas como acabado exterior de perlita mineral aparente, que provoca un efecto aislante al reflejar la luz; sanitario y regadera ahorradora; instalacin de celdas solares para iluminacin de seguridad en el frente; parte trasera y escaleras de la vivienda; y losa aislada con un aligerante de poliestireno expandido, cubriendo la nervadura (vigas) para evitar puentes trmicos y mejorar el aislamiento. Otros factores considerados en ViDA son el uso de vegetacin nativa en las reas verdes y la aplicacin de mulch44 en el rea de juegos. Todas las viviendas han sido vendidas. Por su diseo bioclimtico y la aplicacin de tecnologas ecolgicas, se estima un ahorro de energa por vivienda de ms de 4 mil 400 pesos anuales, lo que representa 1.4 toneladas no emitidas de bixido de carbono. Respecto a una vivienda construida de manera convencional, las de ViDA tienen un impacto trmico de 60 por ciento menor, lo que se traduce en una diferencia de ocho grados ms fresca en verano y ocho grados ms clida en invierno. el resultado principal de este proyecto adems mejorar las condiciones de confort de los habitantes es sentar un antecedente del uso de tecnologa y diseo ambiental para mejorar la calidad de las viviendas, manteniendo costos competitivos. el fraccionamiento ViDA ha sido reconocido por sus caractersticas al recibir el Premio nacional de Vivienda 2007 en la categora de Desarrollo Habitacional sustentable y una mencin honorfica en la subcategora de Manejo de Residuos slidos. As mismo, fue merecedor del XVi Premio Obras cemex en la categora de Vivienda de inters social y ha sido certificado por la Facultad de ingeniera de la Universidad nacional Autnoma de Mxico (UnAM) como un proyecto con resultados sobresalientes que rebasan, por un amplio margen, el anteproyecto de la nOM-020-eneR: eficiencia energtica en edificaciones envolventes de edificios Residenciales.

de vivienda y contribuye a la estrategia nacional para mitigar la emisin de bixido de carbono. Por eso es que los criterios de vivienda sustentable se basan en: La seleccin de la ubicacin de la vivienda Los materiales el ahorro de la energa elctrica La salud Y el ahorro de agua

La vivienda ecolgica da acceso al derechohabiente a un monto de crdito adicional, para que pueda adquirir una vivienda con tecnologas que generan disminucin de los consumos de gas, energa elctrica y agua. el derechohabiente obtiene as una vivienda con mayor plusvala por las tecnologas que aminoran el consumo de los servicios mencionados, y le permite contar con una propiedad que actualmente slo pueden adquirir personas con mayores niveles de ingreso.

4.3.2.3 el modelo mexicano de biogs

La generacin de basura en el pas ha aumentado 17 por ciento, al pasar de 29.5 millones de toneladas anuales promedio en 1994, a 34.6 millones en 2004. como la mayora de las ciudades de pases en vas de desarrollo, las mexicanas enfrentan serias dificultades para manejar las grandes cantidades de residuos slidos que se producen diariamente. La disposicin final en rellenos sanitarios propicia condiciones adecuadas para evitar la contaminacin del aire y del agua; sin embargo, genera emisiones de biogs altamente contaminantes por su elevado contenido de metano. El modelo de biogs el biogs es una mezcla de gases, conformada principalmente por metano y bixido de carbono, que se produce como resultado de la degradacin de la materia orgnica en ausencia de aire. el metano es un gas de efecto invernadero, 21 veces ms poderoso que el bixido de carbono; las emisiones de este gas, generadas en Mxico por residuos slidos municipales, han aumentado significativamente. La secretara de Desarrollo social (sedesol), con apoyo del Banco Mundial, desarroll un modelo para la captura y aprovechamiento del biogs que se genera en los rellenos sanitarios con la finalidad de contribuir a la reduccin de emisiones. como resultado de un estudio de prefactibilidad en 28 ciudades potenciales, se seleccion un relleno sanitario de la zona metropolitana de Monterrey para instalar una planta de generacin de energa elctrica, aprovechando la captura de biogs que ah se produce. se trata de un proyecto conjunto entre el gobierno del estado de nuevo Len y la empresa privada Bioelctrica de Monterrey, a travs del sistema para el Manejo ecolgico y Procesamiento de Desechos (simeprode), para crear el Proyecto Monterrey i, utilizando el biogs generado en el relleno sanitario del municipio de salinas Victoria.

4.3.2.2 crditos para compra de vivienda ecolgica

Uno de los ms importantes beneficios de incorporar criterios de sustentabilidad en relacin al acreditado es el ahorro que ste hace en consumo de agua, energa y gas. ello refleja tambin beneficios para los desarrolladores, al ofrecer un mejor producto y lograr preferencia del derechohabiente. A su vez, el infonavit fomenta la libertad de eleccin y calidad

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La planta fue inaugurada en 2003 y se han producido cerca de 202 mil 500 MWh de electricidad, utilizadas para el alumbrado pblico de Monterrey y su rea conurbada, as como para el metro. con su creacin se ha evitado que cerca de 44 mil 300 toneladas de metano contaminen la atmsfera, lo que equivale a ms de 800 mil toneladas de bixido de carbono. Actualmente el proyecto est comenzando una segunda fase (Monterrey ii), que contempla la ampliacin de la infraestructura, incrementando la red de captacin del biogs en otra seccin del relleno sanitario de un rea de 36 hectreas. comenzar a operar en junio de 2008, y abastecer 80 por ciento del alumbrado pblico de Monterrey. con base en los resultados positivos de la experiencia de Monterrey, la sedesol desarroll un modelo para el uso y aprovechamiento de biogs que se pretende instrumentar en otras ciudades del pas y de Latinoamrica. Hay que destacar que el biogs capturado en rellenos sanitarios no slo se aprovecha para generar energa elctrica, sino que puede utilizarse directamente en quemadores, estufas, lmparas, etctera; para calefaccin o como combustible en calentadores de agua u otras instalaciones de casas-habitacin; como combustible en transporte; en procesos industriales; o, bien, para permitirles a las ciudades insertarse en los mercados de bonos de carbono, generando beneficios tanto ambientales como econmicos.45

o inexistentes, y una dependencia creciente del uso del automvil para los desplazamientos. este modelo conlleva a varias interrogantes: se puede sostener en el largo plazo?; se cuenta con los recursos econmicos y ambientales para introducir las infraestructuras necesarias que den cabida en el futuro a este modelo?, es tolerable el costo social y ambiental de este modelo para las futuras generaciones?; y, finalmente, si la ciudad es el reflejo de la sociedad y sus valores, por qu hemos llegado a este modelo de desarrollo urbano? La regulacin del fenmeno urbano en Mxico es muy reciente. Tuvo su inicio a partir de 1976, ao en que se public la Ley General de los Asentamientos Humanos, que detona en las entidades una serie de procesos enfocados a crear un sistema normativo de planificacin. A partir de entonces se empieza a consolidar el aparato burocrtico encargado de la poltica urbana, la cual se manifiesta principalmente en la publicacin de planes que muy poco tienen que ver con la realidad de lo que ocurre en las ciudades en crecimiento. Hay una desvinculacin entre la teora imperante de la planificacin urbana en Mxico, formal y racional, y su prctica (Gutirrez chaparro, 2005). este modelo de planeacin racional-comprehensiva tradicional sufre por los cambios no anticipados del entorno. Los principales problemas que se pueden destacar en forma genrica son: La no ejecucin de los planes de desarrollo urbano reglamentados. se desconocen las fuerzas sociales y econmicas y, por ende, los principales actores de las dinmicas urbanas. Los responsables de las polticas urbanas no disponen de la autoridad necesaria para garantizar la ejecucin de planes tal cual fueron diseados, principalmente porque no toman en cuenta desde el diseo de las mismas, hasta las fuerzas sociales y econmicas antes mencionadas. La rigidez en el diseo mismo de los planes.

4.3.3 crecimiento urbano, calidad de vida y la implementacin de planes de desarrollo urbano en el estado
el AMM es una de las ciudades ms atractivas, productivas, competitivas del pas y de latinoamrica. A pesar de esto, el modelo urbano que la rige simula uno de desarrollo urbano norteamericano, el cual se basa en un rea urbana cada vez ms dispersa, con zonas o distritos de usos mixtos mnimos

Grfica 23. Distribucin de la poblacin rural y urbana en Mxico 1950 a 2005

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey.

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45 Pases que reducen sus emisiones de gases de efecto invernadero pueden vender estas reducciones a otros que las pueden acreditar como si las hubieran realizado en su propio territorio. esto es importante para los pases desarrollados, los que, a diferencia de los pases en vas de desarrollo, estn obligados por el Protocolo de Kyoto a reducir sus emisiones de gases en un porcentaje determinado.

Grfica 24. Distribucin de la poblacin en el AMM y el resto del estado de nuevo Len 1950 a 2030

Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey.

ignorancia de la diversidad de fenmenos sociales, econmicos, ambientales, que intervienen en el proceso de conformacin espacial de ciudades. Al desconocer la complejidad de los procesos urbanos, se plantea el paradigma equivocado que pueda controlar la forma fsica de la ciudad dentro de un fenmeno aislado de la esfera social o econmica. Los instrumentos de desarrollo urbano en Mxico se conciben con un error de origen: su enfoque es demasiado regulador y normativo en lugar de elaborarse como instrumentos de gestin y promocin orientados hacia una visin del desarrollo deseado y, por lo mismo, son rebasados por la magnitud del fenmeno urbano, real y apremiante. La incapacidad de los gobiernos de orientar el crecimiento hacia modelos basados en el consenso y la visin colectiva del deber ser en materia urbanstica, dictan las lneas de un urbanismo mexicano desordenado y, sobre todo, desvinculado de las necesidades y del bienestar colectivo. A dicha incapacidad se le debe de sumar la inexistencia del control con mano firme de desarrolladores, dueos de la tierra y especuladores. Las aseveraciones anteriores se verifican en el AMM, al igual que en otras ciudades del pas, donde prevalecen los archipilagos urbanos, constituidos como un sistema espacial en el cual las actividades y las personas estn dispersas sobre un extenso territorio, caracterizado por densidades de ocupacin muy bajas que implican costos muy elevados en cuestiones de transporte, infraestructuras y servicios que se tiene que brindar a la sociedad. Los elementos que resultan de estos archipilagos como los centros comerciales, barrios cerrados, parques industriales, fraccionamientos de inters social aislados en las periferias no son susceptibles de combinarse entre s para producir una ciudad. sus conexiones son grandes avenidas con flujos continuos de vehculos a alta velocidad, donde la dimensin de la convivencia desaparece. Algo que resulta

evidente es la existencia de dos diferentes tipos de ciudad dentro del archipilago urbano: la primera, la beneficiada de infraestructuras y servicios de buena calidad, con acceso a empleos y opciones recreativas; y la segunda, la segregada de todo lo anteriormente mencionado, frecuentemente ubicada en zonas ambientalmente menos atractivas. A continuacin se documenta cmo los sueos de los urbanistas quedaron frustrados a travs de los aos, en un breve repaso por los diversos planes que han intentado ordenar el futuro con antelacin del desarrollo urbano y crecimiento del AMM.46 1. Plan Director de la Subregin Monterrey, Expolis 2000, publicado en la dcada de los sesenta Monterrey y su rea metropolitana en 2000: 5.2 millones de habitantes y 41 mil 728 hectreas. Alta densidad poblacional: 124 habitantes por hectrea. nunca fue aprobado jurdicamente, pero tuvo una gran influencia sobre los planes que le siguieron. Algunas de sus lneas de accin s fueron implementadas paulatinamente, especficamente en los temas de redes de infraestructura maestra. 2. Plan Director de Desarrollo Urbano del rea Metropolitana de Monterrey 2010, publicado en 1988 Monterrey y su rea metropolitana en 2010: 5.3 millones de habitantes y 69 mil hectreas urbanizadas. Baja densidad poblacional: 77 habitantes por hectrea. Planteaba un crecimiento hacia el norte, el poniente, el oriente y el norponiente. sin embargo, a raz de la publicacin de la Ley estatal de Asentamientos Humanos, en 1999, y de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano de los municipios, se justificaron y realizaron numerosos desarrollos industriales y habitacionales fuera de los lmites de expansin urbana previstos en el plan de 1988. esto pone de relieve la falta de congruencia dentro del sistema de planeacin urbana en el estado y la prevalencia del inters municipal por encima del metropolitano, as como la rigidez de instrumentos de

46 elaboracin en base a cedem, 2003, y a Garza, Filion y sands, 2003.

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planeacin rebasados por el veloz crecimiento urbano. cabe destacar que el plan director permiti avances significativos en materia de infraestructura bsica: agua potable, drenaje, saneamiento, pluviales y programas viales. 3. Plan Estratgico del rea Metropolitana de Monterrey 1995-2020 Documento sometido a consulta pblica pero nunca aprobado. contemplaba una ciudad de 5.3 millones de habitantes en 2020, con 89 mil 42 hectreas y una densidad de 59 habitantes por hectrea. 4. Plan Metropolitano 2021: Desarrollo Urbano de la Zona Conurbada de Monterrey este documento contempla para 2021 una zona conurbada de 5.2 millones de habitantes y una superficie de 65 mil hec-

treas, lo cual aumenta la densidad a 80 habitantes por hectrea. sin embargo, abre la posibilidad de absorber nuevas zonas a la mancha urbana, lo cual, conforme vaya ocurriendo, ir bajando la densidad de poblacin de forma paulatina. Los planes antes mencionados coincidan en la necesidad de promover una redensificacin de ciertas zonas del AMM, aunque en la prctica se demuestra que la tendencia va claramente hacia un crecimiento en mancha de aceite, con una densidad cada vez ms baja. De continuar las tendencias observadas entre 1995 y 2000, para el ao 2030 se requeriran otras 102 mil 447 hectreas para dar cabida al desarrollo del rea metropolitana. La lista de implicaciones en materia de infraestructuras, recursos naturales, sistemas de transporte pblico sustentables, proteccin al medio ambiente, acceso a fuentes de abastecimiento de agua, entre otras, es interminable. se

cuadro 30. crecimiento del rea urbanizada del AMM 1986-2000

1986 Hectreas urbanizadas AMM crecimiento sobre el periodo (%) Tasa media de crecimiento anual (%)
Fuente: elaborado por cedem, eGAP. Tecnolgico de Monterrey.

1995 39,057 8.2 0.7

2000 57,243 46.6 9.3

36,097

puede concluir que si se contina con el actual modelo de planeacin y desarrollo urbano, el AMM enfrentar para entonces un colapso urbano inminente. Por lo mismo, se debe de promover un modelo de anticipacin del crecimiento, enfocado a los mtodos de la prospectiva territorial, donde se contemplen varios escenarios posibles, tanto positivos como negativos, con estrategias que permitan ajustarse en el largo plazo en forma flexible. De igual manera, se requiere de una prctica renovada del urba-

nismo, a la luz del fracaso de los modelos anteriores y su falta de aplicabilidad y gobernabilidad. Los administradores de la ciudad deben trabajar como un ente metropolitano en la bsqueda del bienestar colectivo, ponindolo por encima de los intereses particulares, y promoviendo la aplicacin de leyes mucho ms estrictas. De esto depende que el rea Metropolitana de Monterrey ofrezca a sus habitantes calidad de vida y oportunidades para el ao 2030.

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SECCIN 5

Logros y retos

Logros
1. El acelerado crecimiento en el otorgamiento de crditos para vivienda registrado desde el 2003 cuando se sobrepasaron los 30 mil crditos por ao ha colocado a Nuevo Len como entidad lder en esta materia. En el 2007 se alcanz la cifra sin precedentes de 55 mil 448 crditos.1 La dimensin de este logro se enfatiza al considerar que desde 1993 hasta el 2001 el nmero de crditos otorgados se encontraba por debajo de los 20 mil y el nmero de hogares promedio formados por ao entre el 2000 y el 2005 en Nuevo Len fue de 23 mil 247. 2. Se realizaron 11 mil 450 acciones de vivienda entre 2004 y 2007 para atender a los hogares en pobreza patrimonial mediante el programa Tu Casa operado por el Instituto de la Vivienda de Nuevo Len. Asimismo, la cobertura estatal de dicho programa se ha extendido a 43 municipios del estado. De manera complementaria para atender a este sector de la poblacin Fomerrey ha financiado 27mil 240 lotes entre octubre del 2003 y 2007 lo que significa 4.5 veces lo realizado entre 1998 y 2003. 3. A partir de 2007, con el objetivo de fortalecer la atencin a los hogares de menores ingresos se desarroll el programa de crdito y subsidio sta es Tu Casa por parte de la CONAVI, que se enfoca a los hogares con ingresos menores a 4.4 salarios mnimos que no tiene acceso a seguridad social ni al crdito formal. Adems, este programa apoya a aquellos derechohabientes de Infonavit, Fovissste y otros organismos equivalentes que tengan

ingresos de 1 a 2.6 salarios mnimos los cules anteriormente, a pesar de ser derechohabientes, no tenan esa oportunidad. 4. En 2006 se desarroll el Sistema de Seguimiento a Trmites de Vivienda (Sistrav), mismo que inici su proceso de implantacin en el 2007 en 5 de los 9 municipios del AMM. Con la aplicacin del Sistrav se conseguir la integracin de un sistema que tiene como objetivo la homologacin de los trmites en el estado, la reduccin de los tiempos de gestin y el incremento de la transparencia de los mismos. 5. En el AMM se ha conseguido frenar las invasiones, por lo que no se ha registrado ningn incremento en los asentamientos irregulares y se ha logrado combatir en gran medida la informalidad en la tenencia de la tierra. 6. El tema de sustentabilidad en vivienda social ha comenzado a cobrar importancia, materializndose en el proyecto piloto ViDA que aplica medidas como ahorro en el consumo energtico, aislamiento trmico y reduccin en el impacto ambiental lo que lo hizo merecedor en 2007 del Premio Nacional de Vivienda y el XVI Premio Obras Cemex. 7. Con la construccin del Boulevard Aeropuerto se dio accesibilidad a 10 mil hectreas de suelo apto en los municipios de Apodaca y Pesquera con lo que se logr aumentar la oferta de suelo urbano. Adicionalmente, en el otro extremo del rea urbana el libramiento LincolnGarca abri al desarrollo ms de 10 mil hectreas al desarrollo.

1 Las cifras presentadas en este prrafo difieren de las cifras oficiales de cierre debido a que se descuentan los crditos conyugales otorgados por Infonavit.

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8. Durante los ltimos aos, se ha fortalecido la identidad e imagen urbana del AMM, mediante la regeneracin de importantes zonas de la ciudad, y la recuperacin de espacios en desuso. El ejemplo ms claro es el proyecto de Santa Luca que representa una inversin total de ms de 3 mil millones de pesos y que integra la Macroplaza con el Parque Fundidora mediante un proyecto de ordenacin y regeneracin urbana que comprende 21 manzanas en el centro de la ciudad, integra reas verdes, museos, zonas comerciales y habitacionales. Este proyecto persigue el objetivo de mejorar la calidad urbana para fomentar el desarrollo de vivienda de alta densidad en el centro de la ciudad. 9. El proceso de reconversin del suelo, mediante el cual importantes predios de usos diversos del AMM, principalmente industriales y rsticos en desuso, son incorporados al desarrollo atendiendo a las nuevas necesidades de la poblacin, ha contribuido al crecimiento sin precedentes en materia de oferta de vivienda de los ltimos aos. Entre estos proyectos materializados destacan, entre otros: Nueva Castilla y Alianza Real. 10. El primer proyecto despus de un exitoso rescate legal representar una oferta de alrededor de 30 mil viviendas en Escobedo y en Salinas Victoria. Adems, estar regulado por un plan maestro que contempla el uso de suelo mixto, equipamiento urbano e industria ligera. Por su parte, Alianza Real en los municipios de Escobedo y El Carmen representar 14 mi lotes para vivienda destinados a la poblacin de menores ingresos. 11. En materia de infraestructura se han realizado acciones importantes: en cuestin de drenaje pluvial se invirti una cifra superior a los 2 mil 800 millones de pesos; en cuanto aguas residuales y el reuso de las mismas se construy una red primaria para distribucin de 2.5 m3 por segundo. Adicionalmente se ha invertido en una tecnologa de recuperacin del biogs producto del relleno sanitario con lo que se produce energa elctrica que se incorpora a la red pblica. Por ltimo con la construccin del Paseo Santa Luca y del Parque Lineal se incorporaron 1 milln 600 mil metros cuadrados de rea verde al AMM.

esfuerzos, siguen siendo escasas las oportunidades para acceder a una vivienda. 3. Es necesario cambiar el modelo de desarrollo actual que plantean los fraccionamientos aislados, sin entorno urbano y con deficiente conectividad para mejorar la calidad de vida de las comunidades y de la poblacin. Un paso fundamental ser integrar el enfoque de lo cuantitativo de las metas de adquisicin de vivienda a los aspectos cualitativos, tanto en la vivienda como en el desarrollo urbano integral y sustentable que tenga como objetivo hacer ciudad. Para ello se est trabajando en cinco planes maestros integrales en la periferia de la ciudad con la participacin de organismos estatales y autoridades municipales. 4. Lograr la redensificacin de zonas estratgicas del rea urbana, aprovechando el equipamiento ocioso e incrementando el potencial de desarrollo de zonas intraurbanas de la ciudad. 5. Dotar al estado de Nuevo Len de la Ley de Fomento a la Vivienda con apego a la Ley de Vivienda a nivel federal publicada en el Diario Oficial de la Federacin el da 27 de junio del ao 2006. Actualmente, se cuenta con el anteproyecto que se encuentra en espera del acuerdo favorable de los miembros del Consejo Tcnico Ciudadano del propio Instituto, para presentarlo ante el Congreso local con el carcter de iniciativa ciudadana. 6. Redimensionar cuantitativamente la sustentabilidad como un reto ms amplio que las medidas verdes en la vivienda, de especial relevancia debe ser la ubicacin y el equilibrio entre el desarrollo urbano, desarrollo social, desarrollo econmico y el cuidado del medio ambiente. Como resultado se espera obtener un estndar medible de sustentabilidad apropiado y promover de manera concreta fraccionamientos de vivienda sustentable aprovechando la Ley de Fomento a la Vivienda del estado para incentivar fiscalmente a aquellos desarrolladores que cumplan con dicho estndar de sustentabilidad. 7. Estimular la inversin en infraestructura en zonas aptas para el desarrollo y aplicar las medidas fiscales necesarias para desmotivar la especulacin del suelo. 8. Aprovechar la inversin para la recuperacin del centro de la ciudad, promoviendo la regeneracin de espacios aledaos en desuso y lograr el mejoramiento de la imagen urbana de esta zona de la ciudad. 9. Establecer polticas de desarrollo urbano en torno a la movilidad, para fomentar esquemas de transporte pblico sustentable, eficiente y seguro para la poblacin. 10. Establecer estrategias para densificar las zonas consolidadas y antiguas, aprovechando la infraestructura instalada para generar alternativas de vivienda y plusvala a las zonas. Incentivar esquemas financieros para vivienda en arrendamiento y vivienda usada, que ofrecen ventajas para los usuarios y para intermediarios financieros. 11. Continuar con las acciones de mejoramiento en materia de desarrollo del entorno urbano, y reglamentar la ima-

Retos
1. A pesar de los esfuerzos realizados por el gobierno federal y estatal por llegar a los hogares que perciben menos de 4 salarios mnimos prevalece como reto permanente atender a este sector que resulta el ms desfavorecido, especialmente a aquellos que no tienen acceso a la seguridad social. Para conseguir este objetivo es necesario mejorar los productos financieros y disear mejores estrategias para captacin de la demanda para asegurarse que se ejerzan todos los recursos disponibles y que efectivamente los beneficiarios sean parte de la poblacin objetivo de los programas. 2. Redisear los mecanismos actuales de aplicacin de los subsidios para que lleguen por los canales ms eficientes a los sectores de ingresos ms bajos donde, a pesar de los

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gen urbana en cuestin de panormicos y anuncios. Un proyecto elemental en este sentido es la continuacin del Parque Lineal desde Santa Catarina hasta Jurez y la incorporacin del parque del Ri la Silla y el Ro Pesquera dentro del Sistema Metropolitano de Parques. 12. Generar informacin primaria sobre los requerimientos de vivienda para cuantificar la demanda y conocer las caractersticas socioeconmicas de los demandantes de vivienda. Igualmente, crear mecanismos para captar y transparentar informacin sobre la oferta de vivienda, las viviendas construidas los crditos ejercidos a nivel municipal, y las caractersticas socioeconmicas de las personas que acceden a una vivienda. 13. Lograr la homologacin de trmites en materia de vivienda y promover la elaboracin de reglamentos comunes para los municipios que integran el AMM y la regin perifrica. 14. Desarrollar programas constantes de mejoramientos y ampliaciones, independientes del programa Tu Casa,

especialmente para las zonas rurales donde el rezago cualitativo es ms agudo, as como para la periferia de la ciudad. 15. Disear fraccionamientos progresivos integrales que consideren desde el origen, el crecimiento y mejoramiento de las viviendas en el mediano plazo. 16. Promover una coordinacin efectiva en los organismos estatales y municipales, relacionados con la vivienda en el estado, generando una estructura y un ordenamiento sectorial claro y definido, poniendo nfasis en una legislacin en concordancia con ese orden, en el que se clarifiquen las atribuciones y se sectoricen las responsabilidades. 17. Establecer una Ley de Desarrollo Urbano adecuada a las necesidades de vivienda vigentes, enfocada a fomentar un desarrollo ordenado y sustentable y regular el uso del suelo urbano y rural. As mismo modificar el marco legal con la finalidad de que las obras en ejecucin, as como futuros proyectos, forzosamente se apeguen a la planeacin urbana existente.

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seccin 6

Apndices

Apndice A. Lista de grficas

SECCIN 1. El Contexto nacional SECCIN 2. Situacin econmica, financiera y poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len
Grfica 1. comparativo de variaciones del PiB nacional y el PiB de nuevo Len 1994-2004

Grfica 2. Distribucin porcentual del PiB por sector de actividad en nuevo Len 2004 Grfica 3. PiB per cpita en dlares por entidad federativa 2004 Grfica 4. comparacin entre el ndice de precios al consumidor nacional y el AMM. Tasa de crecimiento anual 2003-octubre 2007 Grfica 5. crditos para adquisicin de vivienda otorgados a nuevo Len 1993-2006 Grfica 6. estructura de crditos otorgados en nuevo Len por tipo de financiamiento 2003octubre 2007 Grfica 7. Metas de crditos de infonavit 2005-2007

Grfica 8. crditos ejercidos en nuevo Len, acumulado al mes de octubre de 2007 Grfica 9. evolucin de la oferta de vivienda registrada en nuevo Len 2006- octubre 2007

SECCIN 3. Descripcin del mercado de vivienda en el estado de Nuevo Len

Grfica 10. estructura de la poblacin por edades 2005

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Grfica 11. Poblacin de nuevo Len por grupo quinquenal 2007-2030 Grfica 12. Porcentaje de poblacin ocupada de nuevo Len por nivel de ingreso 2000-2007 Grfica 13. Porcentaje por nivel de ingreso de poblacin ocupada de nuevo Len sin acceso a instituciones de seguridad social 2000-2007 Grfica 14. composicin por edad de la poblacin ocupada segn nivel salarial Grfica 15. Hogares en nuevo Len segn su ingreso y su acceso a seguridad social 2004 Grfica 16. comparacin entre crditos otorgados y crecimiento promedio de hogares en nuevo Len 2000-2005 Grfica 17. concentracin del rezago cualitativo por municipio del AMM 2005 Grfica 18. situacin de las viviendas con necesidades de mejoras en el AMM Grfica 19. composicin del rezago cualitativo de vivienda por municipio del AMM 2005 Grfica 20. Demanda potencial de mejoras de vivienda por acceso a seguridad social Grfica 21. Lotes nuevos contratados con servicios de infraestructura bsica 1998-2007

SECCIN 4. Desarrollo urbano y sustentabilidad

Grfica 22. Modelos de desarrollo sustentable Grfica 23. Distribucin de la poblacin rural y urbana en Mxico 1950 a 2005 Grfica 24. Distribucin de la poblacin en el AMM y el resto del estado de nuevo Len 1950 a 2030

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Apndice B. Lista de cuadros

SECCIN 1. El Contexto nacional
cuadro 1. Avance de resultados de los programas de Fomerrey 2005-2007 cuadro 2. contratos de fideicomisos realizados por el iVnL 2004-2007

SECCIN 2. Situacin econmica, financiera y poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len

cuadro 3. contribucin al PiB nacional por entidad federativa 2004 cuadro 4. inversin extrajera Directa en millones de dlares por entidad receptora 2003-2007 cuadro 5. Personal ocupado por sector y subsector de actividad ii trimestre 2007 cuadro 6. esquemas de coparticipacin entre organismos nacionales de vivienda e instituciones privadas

cuadro 7. crditos para adquisicin de vivienda en nuevo Len 2003-octubre 2007 cuadro 8. Oferta de vivienda en nuevo Len por municipio y por tipo octubre de 2007 cuadro 9. crditos formalizados ante infonavit por empresa durante 2007 hasta el 31 de octubre 2007 cuadro 10. Plan Quinquenal infonavit 2007-2011 cuadro 11. crditos Prosavi otorgados a nuevo Len 2001-2006 cuadro 12. Acciones de vivienda social mediante el programa Tu casa 1999-2007

SECCIN 3. Descripcin del mercado de vivienda en el estado de Nuevo Len

cuadro 13. Poblacin total del estado de nuevo Len por regin 2000-2005 cuadro 14. Hogares segn su tipo, comparacin para nuevo Len 2000-2005 cuadro 15. Rezago de vivienda para nuevo Len en el ao 2000 cuadro 16. Porcentaje de viviendas deterioradas que requieren una reparacin o mejoramiento cuadro 17. Rezago cuantitativo y cualitativo de vivienda en 2005 cuadro 18. Rezago cualitativo de vivienda en los municipios del AMM 2005 cuadro 19. etapa del ciclo de vida familiar de los hogares del AMM 2005 cuadro 20. Demanda efectiva y potencial de mejoras de vivienda por nivel de ingreso en el AMM cuadro 21. Tipo de adquisicin de la vivienda de hogares con menos de cinco salarios mnimos cuadro 22. Tenencia de la vivienda en Mxico 2000 cuadro 23. condiciones de tenencia por tipo de vivienda en Mxico 2000 cuadro 24. incremento en los alquileres para el AMM 2001-junio 2007

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SECCIN 4. Desarrollo urbano y sustentabilidad

cuadro 25. Resumen del estado de la tenencia de la tierra ejidal y comunal en nuevo Len 2006 cuadro 26. expedientes en proceso cuadro 27. suelo libre (expedientes concluidos) cuadro 28. Produccin de vivienda con crdito en el AMM cuadro 29. Tecnologas bioclimticas cuadro 30. crecimiento del rea urbanizada del AMM 1986-2000

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Apndice c. Lista de mapas

SECCIN 1. El Contexto nacional SECCIN 2. Situacin econmica, financiera y poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len SECCIN 3. Descripcin del mercado de vivienda en el estado de Nuevo Len
Mapa 1. Mapa 2. Regiones de nuevo Len Distribucin geogrfica del rezago cualitativo de vivienda de hogares pobres en el AMM 2005 (nivel AGeB)

SECCIN 4. Desarrollo urbano y sustentabilidad

Mapa 3. Mapa 4. Mapa 5. Mapa 6. Mapa 7. Mapa 8. Mapa 9. Mapa 10. Mapa 11. Mapa 12. Mapa 13. cobertura de agua potable en las viviendas 2005 cobertura de energa elctrica en las viviendas 2005 cobertura de drenaje sanitario en las viviendas 2005 Distribucin de los establecimientos educativos 2005 Distribucin de los establecimientos de salud 2005 Distribucin de las bibliotecas pblicas 2005 Distribucin de centros deportivos 2005 Lotes baldos en el AMM 2000 Lotes con potencial para nuevos desarrollos en Monterrey 2006 saturacin vial actual en el AMM simulacin de una estructuracin troncal en el AMM

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Apndice D. Lista de imgenes

SECCIN 1. El Contexto Nacional SECCIN 2. Situacin econmica, financiera y poltica de vivienda en el estado de Nuevo Len SECCIN 3. Descripcin del mercado de vivienda en el estado de Nuevo Len SECCIN 4. Desarrollo urbano y sustentabilidad
imagen 1. implementacin de infraestructuras en norteamrica: estacin American Plaza, san Diego imagen 2. esquemas prototipo para densidades y alturas de edificacin en el modelo DOT de curitiba, Brasil imagen 3. Ventilacin cruzada con salida en chimenea de calor para el desalojo del aire de mayor temperatura imagen 4. Vista del fraccionamiento ViDA desde el rea de juegos equipada con mulch

Apndice e. Abreviaturas
ABM AGeB AMM APDUnL BAnXicO canadevi cedem cetyv cFe cidoc cMHc cMic conacyt conago conapo conasami conafovi conavi conorevi corett DOT eGAP emicroviv Asociacin de Bancos de Mxico rea Geoestadstica Bsica rea Metropolitana de Monterrey Agencia para la Planeacin del Desarrollo Urbano de nuevo Lon Banco de Mxico cmara nacional de Desarrolladores de Vivienda centro de Desarrollo Metropolitano consejo estatal de Transporte y Vialidad comisin Federal de electricidad Fundacin centro de investigacin y Documentacin de la casa canada Mortgage Housing corporation cmara Mexicana de la industria de la construccin consejo nacional de ciencia y Tecnologa conferencia nacional de Gobernadores consejo nacional de Poblacin comisin nacional de los salarios Mnimos comisin nacional de Fomento a la Vivienda comisin nacional de Vivienda consejo nacional de Organismos estatales de Vivienda comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra Desarrollo Orientado al Transporte escuela de Graduados en Administracin Pblica y Poltica Pblica encuesta para el Microfinanciamiento de Vivienda
65

ene eniGH enOe Fomerrey Fonhapo Fovi Fovissste ieD iMss ineGi inFOnAViT isssTe isssteleon iTesM iVnL MWh Orevis OnU Pemex PiB PnD Procede Prosavi Rnie sADM sedesol sHF simeprode sistrav sM ss sMMDF sofoles sofomes sRA TcPA TLc UAnL UnAM ViDA VivAh
66

encuesta nacional de empleo encuesta nacional de ingresos y Gastos de los Hogares encuesta nacional de Ocupacin y empleo Fomento Metropolitano de Monterrey Fondo nacional para las Habitaciones Populares Fondo de Operacin y Financiamiento Bancario a la Vivienda Fondo de la vivienda del isssTe inversin extranjera Directa instituto Mexicano del seguro social instituto nacional de estadstica, Geografa e informtica instituto del Fondo nacional de la Vivienda para los Trabajadores instituto de seguridad y servicios sociales de los Trabajadores del estado instituto de seguridad y servicios sociales de los Trabajadores del estado de nuevo Len instituto Tecnolgico y de estudios superiores de Monterrey instituto de la Vivienda de nuevo Len Megawatts Organismos estatales de Vivienda Organizacin de las naciones Unidas Petrleos Mexicanos Producto interno Bruto Plan nacional de Desarrollo 2007-2012 Programa de certificacin de Derechos ejidales y Titulacin de solares Urbanos Programa especial de crdito y subsidios a la Vivienda Registro nacional de inversin extranjera servicios de Agua y Drenaje de Monterrey secretara de Desarrollo social sociedad Hipotecaria Federal sistema para el Manejo ecolgico y Procesamiento de Desechos sistema de seguimiento a Trmites de Vivienda salario mnimo seguridad social salario mnimo mensual del Distrito Federal sociedades Financieras de Objeto Limitado sociedades Financieras de Objeto Mltiple secretara de la Reforma Agraria Tasa de crecimiento promedio anual Tratado de libre comercio Universidad Autnoma de nuevo Len Universidad nacional Autnoma de Mxico Vivienda de Diseo Ambiental Programa de Ahorro y subsidio para la Vivienda Progresiva

Apndice G. Bibliografa
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Estado actual de la vivienda y el desarrollo urbano en el estado de Nuevo Len, Mxico 2007,
editado por la Fundacin cidoc y el instituto de la Vivienda de nuevo Len se termin de imprimir en marzo de 2008 en los talleres de Grfica, creatividad y Diseo, s.A. de c.V. Plutarco elas calles 1321-A, col. Miravalle, Mxico, D.F. 03580, con un tiraje de 1,500 ejemplares.