UNVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

Avalos Puntuales
Trabajo 1.

Paola Andrea Badillo 20092025.024 Daner Castro Vanegas 20092025.054 Pablo Andrs Lombana 20092025.101

Grupo 62

Facultad de Ingeniera Proyecto curricular Ingeniera Catastral y Geodesia

6 de Marzo de 2013

Contenido 1. INTRODUCCIN ..................................................................................................................... 3 2. 3. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 4 CONCEPTOS GENERALES ....................................................................................................... 5 3.1 Valor .................................................................................................................................... 5 3.2 Precio................................................................................................................................... 5 3.3 Renta ................................................................................................................................... 5 3.4 Valor Catastral ..................................................................................................................... 7 3.5 Valor de Mercado ................................................................................................................ 7 3.6 Valor Comercial ................................................................................................................... 8 3.6.1 Determinacin del valor comercial .............................................................................. 9 3.7 Valor Intrnseco Orgnico.................................................................................................. 10 3.7.1 Condiciones Agrologicas............................................................................................. 10 3.8 Valor Potencial .................................................................................................................. 12 3.9 Valor Potencial Inicial ........................................................................................................ 13 3.10 Predio .............................................................................................................................. 14 3.10.1 Predio Rural .............................................................................................................. 14 3.10.2 Predio urbano........................................................................................................... 14 3.10.3 Propiedad Horizontal ............................................................................................... 14 3.10.4 Condominio .............................................................................................................. 14 3.10.5 Mostrenco ................................................................................................................ 14 3.10.5 Nuda Propiedad........................................................................................................ 15 3.11 Municipio......................................................................................................................... 15 3.11.1 Funciones del municipio........................................................................................... 15 3.11.2 Categorizacin .......................................................................................................... 15 3.12 Requisitos para la creacin de municipios ...................................................................... 16 3.13 Las Servidumbres ............................................................................................................ 17 3.13.1 Servidumbres Petroleras .......................................................................................... 18 3.14 Cultivos ............................................................................................................................ 19 3.15 Pastos .............................................................................................................................. 20 3.16 Bienes Inmuebles ............................................................................................................ 21 3.17 El Patrimonio del Estado ................................................................................................. 22 3.17.1Bienes pblicos y de uso pblico .............................................................................. 22 3.17.2 Bienes fiscales .......................................................................................................... 22

3.18 3.19

Clasificacin estadstica de los usos del suelo............................................................. 22 Derecho de Dominio o propiedad ............................................................................... 23 La funcin social de la propiedad ........................................................................ 23 Modos de adquirir el derecho de dominio o propiedad ..................................... 23

3.19.1 3.19.2 3.20

Tarifas y honorarios de los avalos ............................................................................. 24

3.20.1 Honorarios para avalos de inmuebles localizados en suelo urbano ...................... 25 3.20.2 Honorarios para avalos de inmuebles localizados en suelo urbano ...................... 25 3.20.3 Valor mximo de los avalos.................................................................................... 26 3.20.4 Tarifas ....................................................................................................................... 26 4. Goodwill .............................................................................................................................. 26 4. BIBLIOGRAFA ...................................................................................................................... 27

1. INTRODUCCIN Si bien la actividad de los avalos no es una ciencia exacta, no puede quedar en el contexto de subjetivismo absoluto, por cuanto la formacin de los precios tanto de la tierra como de las construcciones obedecen a leyes econmicas y a fuerzas sociales. El presente trabajo incorpora los conceptos iniciales para la elaboracin de avalos puntuales en el marco de referencia legal colombiano, mediante la definicin precisa y anlisis de los factores que intervienen en la conformacin del valor de un bien inmueble. La temtica comprende sealar algunas de las normas, parmetros y criterios para la ejecucin del avalu de un predio; presentar la teora econmica de los factores que rigen la formacin del valor, los precios y los diferentes valores de renta. El propsito del documento es presentar de forma clara los aspectos genricos tericoconceptuales que explican el proceso de la formacin de un avalo puntual para que la informacin est al alcance de cualquier profesional.

2. OBJETIVOS

i. ii.

Enriquecer la teora jurdica y fundamento legal de la actividad catastral en Colombia Establecer la definicin conceptual y metodolgicas para la elaboracin de un bien inmueble

iii.

Unificar un marco nico para la ejecucin de un avalo puntual

3. CONCEPTOS GENERALES 3.1 Valor Valor, en Economa, la equivalencia de un bien o servicio en trminos de otros bienes y servicios. El trmino suele reflejar la cuanta en dinero, o precio, que se pagar por el bien. El valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo. Cualquier artculo atractivo y escaso, como por ejemplo un diamante, tendr una mayor tasa de intercambio, es decir, podr intercambiarse por un bien de igual o mayor valor. El atractivo tambin depende de su utilidad potencial. Se suele distinguir entre valor de mercado y valor justo o valor natural. El valor de mercado refleja su poder adquisitivo en un mercado libre. El valor natural es el valor que prevalecera si las fuerzas de un mercado competitivo operaran sin fricciones. El valor de mercado tambin se denomina precio de intercambio del bien, siendo el valor natural el precio justo. En la teora del valor trabajo, en su visin ms simplista, el valor de un producto viene dado por la cantidad de trabajo que se necesita para producirlo. El trmino valor aadido se refiere al valor creado a lo largo del proceso de fabricacin o produccin de un producto, descontando el coste de las materias primas, el embalaje y la gestin. En todos los pases pertenecientes a la Unin Europea se ha establecido un impuesto sobre el valor aadido. 3.2 Precio Precios, en Economa, valor de mercado de los bienes, medido en trminos de lo que un comprador est dispuesto a dar para obtenerlos. Normalmente, los precios se expresan en funcin de una cantidad monetaria la principal razn por la que se utiliza el dinero reside en su utilidad para reflejar el valor de los precios, pero en los sistemas de trueque los precios vienen dados por el valor de un bien en relacin con otros bienes que, a su vez, tienen un determinado valor, por lo que todos los precios de todos los bienes se determinan mutuamente sin que intervenga el dinero. Los precios son el principal mecanismo de ajuste de la oferta y la demanda, ya que el precio de cualquier bien, en una economa de libre mercado, tiene que alcanzar el punto donde se equilibre la produccin y el consumo: este precio de equilibrio refleja el punto donde concuerda lo que los productores pueden costear y lo que los consumidores estn dispuestos a pagar. Por lo tanto, los precios determinarn qu y cunto se produce, cmo se produce y quin puede comprarlo. Son un aspecto crucial en la ciencia econmica, especialmente en microeconoma. 3.3 Renta Remuneracin obtenida por la cesin del uso de cualquier tipo de propiedad. En sus orgenes, la Economa defina por renta la diferencia existente entre el precio obtenido por el producto de la tierra y el coste de produccin. Las primeras teoras sobre la renta fueron desarrolladas por economistas britnicos del siglo XVIII, que se centraron en el estudio de los beneficios en la agricultura, cuya produccin dependa de la productividad de la tierra. Hoy, el trmino renta se refiere, en sentido amplio, a la obtencin de dinero por el uso de distintos bienes.

Fisicratas Esta teora sostiene que la renta es el producto neto de la explotacin agrcola o sea el residuo que queda despus de descontar les gastos de produccin. Para los fisicratas la renta a la agricultura y no las otras industrias, porque suponen que los resultados de los dems trabajos humanos slo representan una indemnizacin de gastos, pues segn ellos la tierra es la causa exclusiva de la riqueza y la nica fuente de produccin. David Ricardo En su obra ms importante, Principios de Economa Poltica y Tributacin (1817), Ricardo estableca varias teoras basadas en sus estudios sobre la distribucin de la riqueza a largo plazo. Ricardo pensaba que el crecimiento de la poblacin provocara una escasez de tierras productivas; su teora de la renta est basada en la productividad de la tierra. Defendi la teora clsica del comercio internacional, subrayando la importancia de la especializacin internacional y la libre competencia. La tesis que mantiene es que la renta de la tierra es debida a la diferente fertilidad de la misma y a la ley de los rendimientos decrecientes. Segn Ricardo cuando la poblacin es baja con respecto a las tierras disponibles, solo sern cultivadas las mejores, no existiendo por tanto renta, ya que nadie estara dispuesto a pagarla mientras existan otras igualmente buenas y no ocupadas. Lo mismo sucedera de no existir la ley de los rendimientos decrecientes, ya que si al aplicar mayor cantidad de trabajo y capital a una misma tierra, se obtiene de ella rendimientos proporcionales, solo se cultivaran las ms frtiles y por lo tanto no habra renta. Adam Smith En La riqueza de las naciones, Smith realiz un profundo anlisis de los procesos de creacin y distribucin de la riqueza. Demostr que la fuente fundamental de todos los ingresos, as como la forma en que se distribuye la riqueza, radica en la diferenciacin entre la renta, los salarios y los beneficios o ganancias. La tesis central de este escrito es que la mejor forma de emplear el capital en la produccin y distribucin de la riqueza es aquella en la que no interviene el gobierno, es decir, en condiciones de laissez-faire y de librecambio. Segn Smith, la produccin y el intercambio de bienes aumenta, y por lo tanto tambin se eleva el nivel de vida de la poblacin, si el empresario privado, tanto industrial como comercial, puede actuar en libertad mediante una regulacin y un control gubernamental mnimos. Para defender este concepto de un gobierno no intervencionista, Smith estableci el principio de la mano invisible: al buscar satisfacer sus propios intereses, todos los individuos son conducidos por una mano invisible que permite alcanzar el mejor objetivo social posible. Por ello, cualquier interferencia en la competencia entre los individuos por parte del gobierno ser perjudicial. Teora de Carey Esta teora hace consistir la renta en el inters del capital atesorado en la tierra por todos conceptos, o sea en los gastos hechos por el dueo para ponerla en cultivo, en los hechos por el Estado para darle seguridad y en los hechos por el pas para facilitar los transportes. Este distinguido economista, demostr la falsedad de la sucesin jerrquica de los cultivos, sostenida por Ricardo; pero cay en el error de hacer derivar la renta del capital, en trminos

absolutos, sin tener en cuenta que la naturaleza ejerce tambin sobre ella una importancia notable. Resumiendo lo expuesto, debemos inferir que la renta es motivada de consuno por el capital invertido en la tierra y por su espontaneidad fecunda. 3.4 Valor Catastral El valor catastral de los bienes inmuebles est integrado por el valor del suelo y en su caso el valor de la(s) construccin(es); el avalo de cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidas Se determina para cada uno de los bienes inmuebles a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario en aplicacin de la correspondiente ponencia de valor, fichas prediales, mdulos de valoracin, bases de datos y dems elementos precisos para determinar el valor catastral. La base gravable del Impuesto Predial Unificado ser el avalo catastral, o el auto avalo cuando se establezca la declaracin anual del impuesto predial unificado, para determinacin de la base gravable se tomara como valor se los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijara tomando como referencia el valor de mercado de aquellos, sin que en ningn caso pueda exceder de ste. Para determinar el valor catastral se tienen en cuenta los siguientes criterios: La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su aptitud para la produccin. El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad edificatoria, as como el carcter histrico-artstico u otras condiciones de las edificaciones. Este valor sirve de base o se toma como referencia en relacin con determinadas actuaciones de las Administraciones Pblicas: de carcter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), de carcter no fiscal (expropiacin, valoraciones urbansticas)

3.5 Valor de Mercado Es el precio al que podra venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar su venta. Al efecto se considerar: Que entre el vendedor y el comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de ellos tiene un inters personal o profesional en la transaccin a la causa del contrato

Que en la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin adecuada al tipo de bien que se trate, como al ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta publica citada y que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasacin Los impuestos no se incluirn en el precio, tampoco se incluirn gastos de comercializacin

Para realizar un estudio de mercado debe recopilarse toda la informacin posible referente a: Ofertas de mercado, transacciones realizadas; adems se recurrir a fuentes de informacin como son: agentes de propiedad inmobiliaria, promotores, prensa especializada, anuncios, registros, escrituras, catastro, entre otros 3.6 Valor Comercial Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio ms probable por el cual ste se transara en un mercado donde el comprador y el vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones fsicas y jurdicas que afectan el bien. La determinacin del valor comercial de los inmuebles la harn, a travs de un avalo, el INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurdicas de carcter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoracin Para la determinacin del valor comercial de los inmuebles se debern tener en cuenta por lo menos las siguientes caractersticas: A. Para el terreno Aspectos fsicos tales como rea, ubicacin, topografa y forma. Clases de suelo: urbano, rural, de expansin urbana, suburbano y de proteccin. Las normas urbansticas vigentes para la zona o el predio. Tipo de construcciones en la zona. La dotacin de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios pblicos domiciliarios, as como la infraestructura vial y servicio de transporte. En zonas rurales, adems de las anteriores caractersticas deber tenerse en cuenta las agrolgicas del suelo y las aguas. La estratificacin socioeconmica del inmueble. B. Para las construcciones: El rea de construcciones existentes autorizadas legalmente. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados. Las obras adicionales o complementarias existentes. La edad de los materiales. El estado de conservacin fsica. La vida til econmica y tcnica remanente. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.

Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las caractersticas de las reas comunes. C. Para los cultivos: La variedad. La densidad del cultivo. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo. El estado fitosanitario. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climticas donde se encuentre localizado.

3.6.1 Determinacin del valor comercial Los siguientes parmetros se tendrn en cuenta en la determinacin del valor comercial: a. La reglamentacin urbanstica municipal o distrital vigente al momento de la realizacin del avalo en relacin con el inmueble objeto del mismo. b. La destinacin econmica del inmueble. c. Para los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el avalo se realizar sobre las reas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad. d. Para los inmuebles que presenten diferentes caractersticas de terreno o diversidad de construcciones, en el avalo se debern consignar los valores unitarios para cada uno de ellos. e. Dentro de los procesos de enajenacin y expropiacin, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalo y que requieran de la ejecucin de obra de adecuacin para la utilizacin de las reas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinar en forma independiente y se adicionar al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial. f. Para los efectos del avalo de que trata el artculo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectacin que ocasione una limitacin temporal o definitiva a la generacin de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deber considerarse independientemente del avalo del inmueble, la compensacin por las rentas que se dejarn de percibir hasta por un perodo mximo de seis (6) meses. g. Cuando el objeto del avalo sea un inmueble declarado de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental, por no existir bienes comparables en trminos de mercado, el mtodo utilizable ser el de reposicin como nuevo, pero no se descontar la depreciacin acumulada, tambin deber afectarse el valor por el estado de conservacin fsica del bien. Igualmente, se aceptar como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproduccin, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnologa con los cuales se construy, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido. h. La estratificacin socioeconmica del bien.

3.7 Valor Intrnseco Orgnico El valor intrnseco orgnico de los terrenos, que corresponde a la clasificacin de las tierras, deber precisarse con base en las condiciones agrolgicas, topogrficas, climticas y de explotacin. 3.7.1 Condiciones Agrologicas. En las condiciones agrolgicas se tendrn en cuenta, las calidades fsicas y qumicas del suelo y las limitaciones de uso y manejo del mismo, las cuales se establecern segn la clasificacin agrolgica como se expresa a continuacin 3.7.1.1 Clasificacin Agrolgica Las condiciones de los suelos se determinarn teniendo en cuenta las siguientes variables: relieve, pendiente, drenaje natural, encharcamientos o inundabilidad, permeabilidad de los suelos, discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad. De acuerdo con las caractersticas de los suelos por su capacidad de uso, se realizar la clasificacin agrolgica segn el sistema de clasificacin de tierras adoptado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi "IGAC", a la vez tomado del sistema del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos de Amrica. Segn la clasificacin existen ocho (8) clases agrolgicas, las cuales se representan en nmeros romanos (I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII), de tal manera que a medida que aumenta el grado numrico disminuye la aptitud del suelo para el uso y manejo. CLASE I: Suelos con relieve plano, ligeramente plano a casi plano; pendientes inferior al 3%. Sin erosin o con erosin ligera como mximo en un 10% del rea. Profundos o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la maquinaria; sin problemas de salinidad; si esta se presenta debe ser ligera y fcil de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del rea. Suelos bien drenados sin peligro de inundaciones; los encharcamientos si se presentaren no ocasionaran daos en los cultivos. Retencin de agua alta a mediana; permeabilidad lenta a moderada y moderadamente rpida. Nivel de fertilidad moderado a alto. Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y perennes CLASE II: Suelos con relieve igual a los de la Clase I o moderadamente inclinados a ondulados, con pendientes inferiores al 12%. Sin erosin o con erosin ligera en un mximo de 20% del rea. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay suelos salinos o salino sdicos no deben afectar ms del 20% del rea y ser fcilmente corregibles, aunque la correccin no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o imperfecto. Retencin de humedad muy alta a mediana; permeabilidad lenta, moderadamente lenta, moderadamente rpida o rpida. Nivel de fertilidad moderado, moderadamente alto a alto. Por las pequeas limitaciones que ocurren en esta clase, la eleccin de cultivos transitorios y perennes no es tan amplia como en la clase I.

CLASE III: Suelos fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no exceden del 25%. Erosin hasta de tipo ligero en no ms del 30% del rea, de tipo moderado en reas inferiores al 10%. Profundidad efectiva superficial a muy profunda. Sin piedras hasta pendientes del 12% y pedregosos en pendientes del 12 al 25%. La salinidad no excede del 30% del rea para suelos salinos o salino sdicos. El drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre. Encharcamientos ocasionales en lapsos cortos con un mximo de 30 das acumulados por ao; inundaciones hasta por un mximo de 30 das acumulados por ao. Retencin de agua baja, mediana, alta o muy alta. Permeabilidad lenta, moderadamente rpida o rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. CLASE IV: erosin con grados ms altos que los de la clase anterior as: ligera hasta el 40%; moderada hasta el 20% y severa hasta el 10% del rea; profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad similar a la de la Clase III, salinidad hasta un 40% del rea para suelos salinos sdicos; drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados; retencin de agua excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y muy baja; permeabilidad muy lenta, moderadamente lenta, moderada, moderadamente rpida, rpida y muy rpida. Nivel de fertilidad muy bajo a alto. Por la limitacin o limitaciones tan severas que pueden ocurrir, la eleccin de cultivos transitorios y perennes es muy restringida. CLASE V: Suelos de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendientes inferiores al 3%; sin erosin o poco significativa; muy superficiales, excesivamente pedregosos y rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado; retencin de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rpida; nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son de tal severidad que no es prctica la habilitacin de esas tierras. Su uso est limitado principalmente a pastos, bosques o ncleos de rboles y de vida silvestre. CLASE VI: Suelos de relieve escarpado o fuertemente quebrado. Para estos, las pendientes sern del 25 a 50%. El rea puede estar afectada por erosin ligera hasta el 60%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Salinidad hasta en un 60% para suelos salinos y salinos sdicos. Drenaje natural excesivo a muy pobre. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con buen manejo de potreros o, cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia. CLASE VII: Suelos muy escarpados, con pendientes mayores del 50%. La erosin es ms grave que en los suelos de Clase VI. El rea puede estar afectada por erosin ligera hasta 100%, moderada hasta 70%, severa hasta 50% y muy severa hasta 30%. Muy superficiales a muy profundos, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Suelos salinos, salino sdicos hasta el 70% del rea. Drenaje natural desde excesivo a muy pobre; encharcamientos hasta 120 das acumulados ao; las inundaciones de 4 a 6 meses ao. Retencin de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan esta clase, su uso se limita principalmente a la vegetacin forestal y en las reas de pendientes menos abruptas, a potreros con muy cuidadoso manejo. En general

requiere un manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relacin con la conservacin de las cuencas hidrogrficas. CLASE VIII: Suelos con las ms severas limitaciones: corresponden generalmente a pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy superficiales, si planos, son improductivos en razn de una o varias de las siguientes limitaciones: Suelos salinos, salino sdicos o rocosos, playas de arena, manglares, inundaciones por ms de 8 meses en el ao. Deber protegerse la vegetacin natural existente, con miras a la conservacin de las cuencas hidrogrficas y de la vida silvestre. Es de anotar que la clasificacin agrolgica no es esttica; puede cambiarse cuando se tenga conocimientos ms detallados de los suelos, se logre experiencia en cultivos y se obtengan nuevas informaciones. Tambin se modificar la clasificacin cuando se hagan obras de recuperacin, tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, remocin de piedras, etc., o se produzcan degradaciones de los suelos tales como salinizacin, inundaciones, erosin. Cuando en el predio objeto de avalo se presenten diferencias en las variables fsicas o qumicas con respecto al estudio de suelos tomado como referencia, el perito teniendo en cuenta las definiciones relacionadas con las clases agrolgicas, deber proceder a establecer mediante inspeccin ocular la clase de suelo respectiva. 3.8 Valor Potencial El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi ha desarrollado una metodologa que permite de manera gil determinar la capacidad productiva de las tierras. El sistema combina variables cuantificables que definen valores potenciales que estn relacionados con la calidad de las tierras. Las reas Homogneas de Tierras (AHT) se definen como espacios de la superficie terrestre que presentan caractersticas y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones de clima, relieve, material litolgico o depsitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva de las tierras. Esta caracterstica se indica mediante un valor numrico denominado Valor Potencial (VP), que se evala en una escala de 1 a 100 puntos y se calcula con base en la identificacin y calificacin de siete variables, cinco relacionadas con las condiciones agronmicas de los suelos y dos con su entorno, especficamente vinculadas al clima y al relieve. Condiciones agronmicas, se determinaron cinco de las cualidades de los suelos descritas y analizadas durante un levantamiento de suelos, que tienen una notable y estrecha relacin con la posibilidad de que estos cedan nutrientes a las plantas y puedan presentar un mayor nivel o capacidad productiva; son ellas: la textura de la capa arable, la profundidad efectiva, la apreciacin textural del perfil de suelo, el drenaje y la fertilidad natural de los suelos. Condiciones climticas y de relieve, Valoradas las condiciones agronmicas de los suelos, se procede a hacer consideraciones sobre el clima ambiental, interpretado con base en la combinacin de las condiciones altitudinales y las provincias de humedad de la zona estudiada. As, se puede establecer que los climas ambientales medio hmedo, fro hmedo y clido hmedo presentan unos valores notablemente ms altos, dada la favorabilidad de produccin

en ellos, en contraste con los valores registrados para los climas secos y desrticos y aquellos de altitudes extremadamente mayores. Finalmente, se hace una correccin al rango de pendientes en el que se han identificado las geoformas correspondientes a la unidad cartogrfica de reas Homogneas de Tierras. Para tal fin se manejan rangos porcentuales de pendiente, identificados con letras desde la a hasta la g. Escala de puntaje para el clculo de valor potencial (VP) del IGAC
Parmetro pH (1:1) Determinado Apreciacin Puntos Capacidad de Cambio (meq/100 de suelo) Bases totales (meq/100 de suelo) Saturacin de bases (%) Carbono orgnico Nitrgeno total (%) Fsforo Bray II Determinado Apreciacin Puntos Determinado Apreciacin Puntos Determinado Apreciacin Puntos Determinado Apreciacin Puntos Determinado Apreciacin Puntos Determinado Apreciacin Puntos 4-5 Muy cido -5 a 0 0 -5 Muy baja -5 a 1 0-1 Muy pobre -5 a 1 0-5 Muy baja -5 a 1 0 -1 Muy Pobre -3 a 1 0 - 0,1 Muy pobre -3 a 1 0 - 45 Muy pobre -5 a 1 Tipo de valoracin y Puntaje 5 - 5,5 cido 1a5 5 - 10 Baja 1a5 1 -5 Pobre 1a5 5 - 10 Baja 1a5 1 - 1,5 Pobre 1a3 0,1 - 0,15 Pobre 1a3 45 - 90 Pobre 1a5 5,5 - 6,5 Ligeramente cido 5 a 15 10 - 20 Mediana 5 a 10 5 -10 Regular 5 a 10 10 - 30 Mediana 5 a 10 1,5 - 2,5 Normal 3a5 0,15 - 0,25 Normal 3a5 90 - 185 Regular 5 a 15 6,5 - 7,5 Casi neutro 15 20 - 30 Alta 10 a 20 10 - 30 Alta 10 a 20 30 - 60 Alta 10 a 20 2,5 - 4 Alto 5 0,25 - 0,30 Alto 5 > 185 Alto 15 > 7,5 Alcalino 15 a 5 > 30 Muy alta 20 > 30 Muy alta 20 > 60 Muy alta 20 >4 Muy alto 5a1 > 0,3 Muy alto 5a3 > 185 Alto 15

3.9 Valor Potencial Inicial La suma de las puntuaciones correspondientes a las condiciones agronmicas y climticas, ms 10 puntos por condiciones de relieve considerando siempre el suelo con un relieve plano (pendientes menores del 3%), menos la suma de los puntos negativos, corresponde al valor potencial inicial (Vpi) de cada suelo. Este valor se pondera segn el porcentaje que ocupa en la unidad cartogrfica y se obtiene el valor potencial inicial definitivo. Para obtener el valor potencial (VP), de los suelos en unidades de tierra con pendientes mayores del 3% se har uso de los valores de la constante K, que es la relacin de un tringulo rectngulo de la altura (l) sobre la hipotenusa (h), (Valor del seno) (IGAC, 1986).

3.10 Predio Es un inmueble no separado por otro predio pblico o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurdicas; el cual debe estar debidamente alinderado e identificado con su respectivo folio de matrcula inmobiliaria y su cdula catastral. El predio mantiene su unidad aunque est atravesado por corrientes de agua pblica.

3.10.1 Predio Rural Es el inmueble que se encuentra ubicado fuera de los permetros urbanos: cabecera, corregimientos y otros ncleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial.

3.10.2 Predio urbano Es el inmueble que se encuentra ubicado dentro del permetro urbano de un municipio. El predio rural no pierde ese carcter por estar atravesado por vas de comunicacin, corrientes de agua, entre otros. 3.10.3 Propiedad Horizontal Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes. Rgimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. La figura jurdica de la propiedad horizontal permite obtener n matriculas inmobiliarias que permiten la venta individualizada. 3.10.4 Condominio Propiedad horizontal en cuyo reglamento se define para cada unidad predial un rea privada de terreno, adicional a la participacin en el terreno comn, segn el coeficiente all determinado. Dentro del condominio, habr tantos predios como unidades independientes se hayan establecido en el inmueble de acuerdo con el plano y reglamento respectivo. 3.10.5 Mostrenco Bienes muebles que se encuentran dentro del territorio respectivo a cargo de la nacin, no tienen dueo aparente o conocido, el derecho de dominio esta en cabeza del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar Los bienes mostrencos existentes en el territorio nacional pertenecen al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ley 75 de 1968, art. 66)

3.10.5 Nuda Propiedad La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad, en la cual se tiene el dominio o derecho de disposicin de la cosa pero no el goce ni el uso. 3.11 Municipio El municipio es la entidad territorial fundamental de la divisin poltico administrativa del Estado, con autonoma poltica, fiscal y administrativa, dentro de los lmites que le sealen la Constitucin y la ley y cuya finalidad es el bienestar general y el mejoramiento de la calidad de vida de la poblacin en su respectivo territorio. 3.11.1 Funciones del municipio Corresponde al municipio: Administrar los asuntos municipales y prestar los servicios pblicos que determine la ley. Ordenar el desarrollo de su territorio y construir las obras que demande el progreso municipal. Promover la participacin comunitaria y el mejoramiento social y cultural de sus habitantes. Planificar el desarrollo econmico, social y ambiental de su territorio, de conformidad con la ley y en coordinacin con otras entidades. Solucionar las necesidades insatisfechas de salud, educacin, saneamiento ambiental, agua potable, servicios pblicos domiciliarios, vivienda recreacin y deporte, con especial nfasis en la niez, la mujer, la tercera edad y los sectores discapacitados, directamente y en concurrencia, complementariedad y coordinacin con las dems entidades territoriales y la Nacin, en los trminos que defina la ley. Velar por el adecuado manejo de los recursos naturales y del medio ambiente, de conformidad con la ley. Promover el mejoramiento econmico y social de los habitantes del respectivo municipio. Hacer cuanto pueda adelantar por s mismo, en subsidio de otras entidades territoriales, mientras stas proveen lo necesario.

3.11.2 Categorizacin Los municipios de Colombia se clasificarn, atendiendo su poblacin y sus recursos fiscales como indicadores de sus condiciones socioeconmicas as: Categora Especial: Todos aquellos municipios con poblacin superior a los quinientos mil uno (500.001) habitantes y cuyos ingresos anuales superen los cuatrocientos mil (400.000) salarios mnimos legales mensuales.

Primera Categora: Todos aquellos municipios con poblacin comprendida entre cien mil uno (100.001) y quinientos mil (500.000) habitantes y cuyos ingresos anuales oscilen entre cien mil (100.000) y cuatrocientos mil (400.000) salarios mnimos legales mensuales. Segunda categora: Todos aquellos municipios con poblacin comprendida entre cincuenta mil uno (50.001) y cien mil (100.000) habitantes y cuyos ingresos anuales oscilen entre cincuenta mil (50.000) y cien mil (100.000) salarios mnimos legales mensuales. Tercera Categora: Todos aquellos municipios con poblacin comprendida entre treinta mil uno (30.001) y cincuenta mil (50.000) habitantes y cuyos ingresos anuales oscilen entre treinta mil (30.000) y cincuenta mil (50.000) salarios mnimos legales mensuales. Cuarta Categora: Todos aquellos municipios con poblacin comprendida entre quince mil uno (15.001) y treinta mil (30.000) habitantes y cuyos ingresos anuales oscilen entre quince mil (15.000) y treinta mil (30.000) salarios mnimos legales mensuales. Quinta Categora: Todos aquellos municipios con poblacin comprendida entre siete mil uno (7.001) y quince mil (15.000) habitantes y cuyos ingresos anuales oscilen entre cinco mil (5.000) y quince mil (15.000) salarios mnimos legales mensuales. Sexta Categora: Todos aquellos municipios con poblacin inferior a siete mil (7.000) habitantes y con ingresos anuales no superiores a cinco mil (5.000) salarios mnimos legales mensuales. 3.12 Requisitos para la creacin de municipios Para que una porcin del territorio de un departamento pueda ser erigida en municipio se necesita que concurran las siguientes condiciones: 1. Que el rea del municipio propuesto tenga identidad, atendidas sus caractersticas naturales, sociales, econmicas y culturales. 2. Que cuente por lo menos con siete mil (7.000) habitantes y que el municipio o municipios de los cuales se pretende segregar no disminuya su poblacin por debajo de este lmite sealado, segn certificacin del Departamento Administrativo Nacional de Estadstica. 3. Que el municipio propuesto garantice, por lo menos, ingresos ordinarios anuales equivalentes a cinco mil (5.000) salarios mnimos mensuales, sin incluir la participacin en los Ingresos Corrientes de la Nacin. 4. Que el organismo departamental de planeacin concepte favorablemente, previo a la presentacin del proyecto de ordenanza sobre la conveniencia econmica y social de la iniciativa y la viabilidad de la nueva entidad, teniendo en cuenta su capacidad fsica, sus posibilidades econmicas, su infraestructura y su identificacin como rea de desarrollo. El concepto tambin deber, pronunciarse favorablemente con relacin a la conveniencia de la iniciativa para el municipio o municipios de los cuales se segrega el nuevo. En todo caso con la creacin de un nuevo municipio no podr sustraerse ms de la tercera parte del territorio del municipio o municipios de los cuales se segrega.

El respectivo proyecto de ordenanza podr ser presentado a iniciativa del Gobernador, de los miembros de la Asamblea Departamental o por iniciativa popular, de conformidad con la ley. Sin embargo, el Gobernador estar obligado a presentarlo cuando por medio de consulta popular as lo decida la mayora de los ciudadanos residentes en el respectivo territorio. Cuando no hubiere precedido la consulta popular a la ordenanza que apruebe la creacin de un nuevo municipio, una vez sta se expida ser sometida a referndum en el que participen los ciudadanos del respectivo territorio. El referndum deber realizarse en un plazo mximo de tres meses, contados a partir de la fecha de sancin de la ordenanza. Si el proyecto de ordenanza fuere negado, se archivar y una nueva iniciativa en el mismo sentido slo podr presentarse tres (3) aos despus. EXCEPCION: Sin el lleno de los requisitos establecidos en el numeral segundo (2.) del artculo anterior, las Asambleas Departamentales podrn crear municipios cuando, previo a la presentacin del proyecto de ordenanza, el Presidente de la Repblica considere su creacin como de conveniencia nacional, por tratarse de una zona de frontera o de colonizacin o por razones de defensa nacional, siempre y cuando no se trate de territorios indgenas. La ordenanza que cree un municipio deber, adems: a. Determinar los lmites del nuevo municipio. b. Indicar cul ser la cabecera municipal para todos los efectos legales y administrativos y relacionar las fracciones territoriales que lo integran. c. Determinar la forma como el nuevo municipio debe concurrir al pago de la deuda pblica que quede a cargo del municipio o municipios de los cuales se segregan. d. Apropiar los recursos necesarios que demande el funcionamiento de las oficinas departamentales que se requieran en el nuevo municipio. Una vez entre en funcionamiento el nuevo municipio se proceder a su deslinde, amojonamiento y a la elaboracin y publicacin del mapa oficial. 3.13 Las Servidumbres Es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente; tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada La tradicin de un derecho de servidumbre se efectuar por escritura pblica, debidamente registrada, en que el tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo; podr esta escritura ser la misma del acto o contrato principal a que acceda el de la constitucin de la servidumbre. Existen: naturales, legales, voluntarias segn el origen de su establecimiento; activas o pasivas; continuas o discontinuas, positivas o negativas, aparentes o inaparentes; segn el modo en que se ejerzan

Servidumbres activas y pasivas: Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, se llama pasiva Servidumbres continuas y discontinuas: Servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua la que se ejerce a intervalos ms o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de trnsito. Servidumbres positivas, negativas, aparentes e inaparentes: Servidumbre positiva; es, en general, la que slo impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone al dueo del predio sirviente la prohibicin de hacer algo, que sin la servidumbre le sera lcito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura. Servidumbre aparente es la que est continuamente a la vista, como la del trnsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a l; e inaparente la que no se conoce por una seal exterior, como la misma de trnsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras anlogas. Servidumbres naturales, legales o voluntarias: Las servidumbres, o son naturales, que provienen de la natural situacin de los lugares, o legales, que son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho del hombre. 3.13.1 Servidumbres Petroleras De acuerdo a la ley 1274 de 2009 el congreso de la republica estable con respecto al procedimiento de avalo para las servidumbres petroleras lo siguiente: La industria de los hidrocarburos est declarada de utilidad pblica en sus ramos de exploracin, produccin, transporte, refinacin y distribucin. Los predios debern soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para realizar las actividades de exploracin, produccin y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones establecidas por la ley. Se entender que la servidumbre de ocupacin de terrenos comprender el derecho a construir la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y del ejercicio de las dems servidumbres que se requieran. Para efectos del avalo el perito tendr en cuenta las condiciones objetivas de afectacin que se puedan presentar de acuerdo con el impacto que la servidumbre genere sobre el predio, atendiendo la indemnizacin integral de todos los daos y perjuicios, sin perjuicio de las reclamaciones posteriores que pueda presentar el propietario, poseedor u ocupante de los predios afectados por daos ocasionados a los mismos durante el ejercicio de las servidumbres. No se tendrn en cuenta las caractersticas y posibles rendimientos del proyecto petrolero, ni la potencial abundancia o riqueza del subsuelo, como tampoco la capacidad econmica del contratista u operador. La ocupacin parcial del predio dar lugar al reconocimiento y pago de una indemnizacin en cuanta proporcional al uso de la parte afectada, a menos que dicha ocupacin afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas.

Ocupacin permanente y ocupacin transitoria. Cuando se trate de obras o labores que impliquen ocupacin de carcter permanente, la indemnizacin se causar y se pagar por una sola vez y amparar todo el tiempo que el explorador o transportador de hidrocarburos ocupe los terrenos y comprender todos los perjuicios. Se entiende por obras de carcter permanente la construccin de carreteras, la de oleoductos, la de campamentos, la instalacin de equipos de perforacin, las instalaciones necesarias para la operacin y fiscalizacin de la actividad en el campo, la instalacin de lneas de flujo y dems semejantes. Cuando se trate de obras o labores que impliquen ocupacin de carcter transitorio, la indemnizacin amparar perodos hasta de seis meses. Se entiende por ocupacin de carcter transitorio la ejecucin de trabajos de exploracin superficial con aparatos de geofsica, trazados de oleoductos, de carreteras, que impliquen destruccin de cercas, apertura de trochas o senderos de penetracin, excavaciones superficiales y otras anlogas. 3.14 Cultivos Los cultivos pertenecen a la vocacin de uso del suelo agrcola Bajo este concepto se encuentran todas las tierras que, por sus caractersticas de suelos y topografa, permiten el establecimiento de sistemas de produccin agrcola, con plantas cultivadas de diferentes periodos vegetativos, con variada intensidad en el uso de los recursos, de tecnologa y con distintas opciones de mercadeo. Cultivos transitorios intensivos (CTI): Tierras aptas para el establecimiento de cultivos que tienen un ciclo de vida menor a un ao y que requieren para su establecimiento de alta inversin de capital, adecuada tecnologa y mano de obra calificada; en consecuencia se adaptan atierras de fcil mecanizacin, alto laboreo del suelo y a desyerbas frecuentes. Esta unidad se subdivide en tres grupos diferenciados por el clima ambiental. Los cultivos transitorios (temporales o anuales) intensivos son los que tienen un ciclo vegetativo (germinacin, inflorescencia, fructificacin, senectud) de un ao o menos, slo producen una cosecha durante ese perodo y para obtener otra es necesario volverlos a sembrar. Para su establecimiento requieren de alto nivel de tecnificacin que involucran la utilizacin de recursos econmicos, humanos y tcnicos que se traducen en una mayor productividad, esto se logra mediante programas de uso y manejo, comprende el empleo de maquinaria agrcola y/o agroindustrial, riego suplementario, empleo de variedades mejoradas y semillas certificadas, fertilizacin, empleo de abonos orgnicos y oportuno control fitosanitario. Cultivos transitorios semi-intensivos (CTS): Tierras aptas para el establecimiento de cultivos que tienen un ciclo de vida menor a un ao y requieren para su establecimiento moderada o alta inversin de capital, adecuada tecnologa y mano de obra calificada; generalmente se realizan en reas donde las condiciones agronmicas de las tierras no soportan una explotacin intensiva, o en aquellas donde el suelo tiene algn riesgo de deterioro. Esta unidad se subdivide en tres grupos diferenciados por el clima ambiental. Tierras de relieve plano a moderadamente inclinado con pendientes hasta de 12%. Los suelos se caracterizan por ser de imperfectamente a bien drenados, profundidad efectiva superficial a profunda, fertilidad baja a alta. Sin restricciones para el establecimiento de cultivos de mayor

permanencia, pastos y bosques. Requieren prcticas ligeras a moderadas de conservacin de suelos y aguas. Cultivos permanentes intensivos (CPI): Tierras aptas para el establecimiento de cultivos que tienen un ciclo de vida mayor a un ao, requieren para su establecimiento de alta inversin de capital, adecuada tecnologa y mano de obra calificada. Esta unidad se subdivide en tres grupos diferenciados por el clima ambiental. Tierras de relieve plano a ligeramente inclinado, con pendientes hasta de 7%. Los suelos se caracterizan por ser de moderadamente profundos a profundos, bien a pobremente drenados y con fertilidad baja a alta. Requieren prcticas moderadas de conservacin y prcticas culturales: enmiendas, fertilizacin. Cultivos permanentes semi-intensivos (CPS): Tierras aptas para el establecimiento de cultivos que tienen un ciclo de vida mayor a un ao, requieren para su establecimiento de moderada inversin de capital, adecuada tecnologa y mano de obra calificada. Esta unidad se subdivide en tres grupos diferenciados por pisos trmicos. Se pueden desarrollar en relieves planos hasta ligeramente quebrados con pendientes menores del 50%, en reas afectadas por erosin ligera o menor; no requieren de laboreo frecuente del suelo, los suelos son bien a imperfectamente drenados, profundidad efectiva supercial a profunda, fertilidad baja a alta, con pedregosidad en algunos sectores de la planicie; requieren prcticas manuales en las fases de establecimiento y mantenimiento, sin dejar desprovisto el suelo de una cobertura vegetal protectora; las prcticas de conservacin de suelos y aguas deben ser de moderada intensidad. 3.15 Pastos Conforme a la resolucin 2555 de 1988 del IGAC, se entiende como pastos naturales al conjunto de herbceos forrajeros producidos espontneamente por el suelo, al contrario de los pastos artificiales, y de los naturales mejorados que estn sometidos a prcticas de uso y manejo: selvas vrgenes son las que se pueblan con vegetacin arbrea y nativa: malezas y rastrojos son plantaciones espontaneas de arbustos que obstaculizan la utilizacin econmica del suelo; parques, jardines y huertos son el conjunto de cultivos herbceos asociados a arbustos y rboles decorativos o frutales. PASTOS NATURALES: Conjunto de herbceos forrajeros producidos espontneamente por el suelo. PASTOS ARTIFICIALES: Al conjunto de cultivos herbceos forrajeros no producidos espontneamente PASTOS NATURALES MEJORADOS: A los pastos naturales sometidos a prcticas tcnicas de uso y manejo. RASTROJOS: Son las reas con vegetacin en estado de abandono que alcanza alturas hasta de tres metros, aptas para agricultura o ganadera que necesitan desmonte para ser aprovechadas.

GRAMINEAS: Son los plenes ms importantes en la patologa alrgica. Se han descrito cerca de 10000 especies y 650 gneros. La extensin de las gramneas ve desde el ecuador y circunda por los polos, constituye el 20% de la cubierta vegetal. Las plantas suelen ser anuales (brotan donde cae la semilla). Perennes con races enterradas, o muy frecuentemente tallos rastreros. (Estolones) o subterrneos (rizomas). Desde el punto de vista econmico esta familia es, sin duda, la ms importante entre los vegetales, de ella derivan todos los cereales, siendo uno de los mximos exponentes el trigo y la cebada. KIKUYO: (Pennisetun Clandestinum), cubre la mayor parte de los suelos dedicados a pastoreo, tambin con mezcla de pasto azul (Dactilis glomerata), Rye grass (Lolium perenne) es de germinacin algo ms lenta, su color es verde ms oscuro o profundo, tiene una tasa de crecimiento menor (requiere menor cantidad de cortes) y resiste ms las altas temperaturas antes de desaparecer (lo que para algunos tcnicos constituye una desventaja porque dificulta la llamada transicin), Trebol Blanco (Trifolium repens), se trata de una especie herbcea perenne de ciclo invernal. Alcanza una altura de 10cm. Es de crecimiento lento, pero su hbito estolonfero hace de ella una leguminosa de excelente adaptacin al pastoreo en zonas templadas de todo el mundo. Se propaga por estolones y semillas. PASTO AZUL: (Pasto piojillo, pasto azul) Hierba anual de 5 a 10 cm de altura; sus hojas son largas, con una vaina que envuelve parte del tallo. Florece todo el ao, pero en forma preferente en el periodo de octubre a mayo. Es de fcil germinacin y no presenta muchas exigencias en relacin al suelo. Se encuentra en abundancia en calles y jardines, llegando en algunas oportunidades a invadir prados de pastos menos resistentes. PASTO MALLIN:(Poa Pratenses) Es una hierba anual, alcanza alturas entre 30 y 100 cm. dependiendo esto es de la calidad del suelo, regado, humedad, etc. Es nativa de regiones fras del hemisferio norte. Es comn verla en prados, jardines y calles. FESTUCA: (Festuca eliator) Alcanza alturas variables entre 50 y 120 cm.; posee inflorescencia en panoja abierta, con espiguillas de 5 a 8 flores. Sus hojas son largas y angostas con nervatura bien marcada. 3.16 Bienes Inmuebles Bienes son cosas tiles y apropiables. Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales. Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por lso sentidos, como una casa, un libro. Incorporales, son las que consisten en menos derechos, como los crditos y las servidumbres activas (Art. 653 C.C.) Los bienes cuando pertenecen a una persona constituyen a su patrimonio. Inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los rboles. Las casas y heredades se llaman predios o fundos (Art. 656 C.C.)

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza o lo sean, las cosas que estn permanentemente destinadas al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento (Arts. 658 657 C.C) 3.17 El Patrimonio del Estado El patrimonio del estado se forma de bienes de dominio pblico y de bienes fiscales. 3.17.1Bienes pblicos y de uso pblico Se llaman bienes de la unin aquellos cuyo dominio pertenece a la repblica, se caracterizan por su condicin de inalienables e imprescriptibles de propiedad privada. Estos bienes son de uso pblico por su naturaleza o por su destino jurdico; se rigen por normas jurdicas especiales, encaminadas a asegurar cumplida satisfaccin en el uso, por cuya finalidad son imprescriptibles. Si adems su uso pertenece a todos los habitantes de un territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la unin de uso pblico o bienes pblicos del territorio 3.17.2 Bienes fiscales Los bienes de la unin cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes de la unin o bienes fiscales; los posee y los administra el Estado como un particular, pues son fuente de ingresos y estn sometidos al derecho comn. Los bienes fiscales pueden ser: fiscales comunes, estrictamente fiscales y fiscales adjudicables; estos ltimos lo son mediante el lleno de requisitos que las leyes establecen 3.18 Clasificacin estadstica de los usos del suelo

Para fines estadsticos, cada municipio se podr subdividir segn los distintos usos del suelo, en la siguiente forma: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m. n. o. Edificios (habitacional, industrial, comercial, etc.) Otras construcciones Parques, jardines y huertos Cultivos de carcter permanente o semipermanente Tierras de labor irrigadas Tierras de labor no irrigadas Tierras con maleza Tierras improductivas Pastos naturales Pastos artificiales Pastos naturales mejorados Bosques Selvas vrgenes Vas de comunicacin Aguas

p. Mixtos. 3.19 Derecho de Dominio o propiedad

Los modos de adquirir el dominio o propiedad de las cosas corporales e incorporales son la ocupacin, la accesin, la tradicin, la sucesin y la preinscripcin. El dominio o propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno. El derecho de propiedad incluye necesariamente la facultad de usar las cosas con toda libertad siempre que no se perjudiquen derechos de terceros, de modo que se perturba el derecho tomando la cosa ajena, impidiendo su uso. 3.19.1 La funcin social de la propiedad Es importante anotar que las funciones social y ecolgica son atribuidas al derecho de propiedad en el Artculo 58 de la Constitucin Poltica de 1991. Liga la propiedad- derecho con la propiedad-funcin, toda vez que los derechos no se ejercen con el fin exclusivo de la utilidad personal, ni su goce es legtimo cuando contraria el inters general. El principio rie con la filosofa individualista y tradicional, que considera el derecho de propiedad con las caractersticas de sagrado e inviolable, y que en las condiciones actuales, el derecho de propiedad gana proteccin del Estado cuando se han satisfecho las obligaciones sociales que el estado impone. La funcin social implica obligaciones aun cuando se garantiza la propiedad privada, porque los derechos no se entienden como privilegio sino como contribuciones a la vida de comunidad. 3.19.2 Modos de adquirir el derecho de dominio o propiedad La expropiacin Es un instrumento al servicio del Estado, para hacer prevalecer el inters pblico sobre el inters privado. El estado toma la propiedad de los particulares, previa indemnizacin, por motivos edilicios, de higiene y salubridad pblicos, de calamidad pblica, de tranquilidad pblica, de bienestar pblico, por variados motivos que deben ser definidos por el legislador y mediante un proceso judicial. La ocupacin Es uno de los modos de adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisicin no est prohibida por las leyes o por el derecho internacional, prima el principio de la buena fe. La accesin Es el modo por el cual el dueo de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junte a ella. Los productos de las cosas son frutos naturales o civiles, frutos naturales son los que la naturaleza da, los frutos civiles son los precios, pensiones o cnones, intereses, impuestos.

En cuanto al suelo, sus accesiones son el aluvin, que consiste en el aumento que recibe la ribera de un ro o lago por el lento e imperceptible retiro de las aguas; la avulsin que consiste en la disminucin o retiro de tierra que va a acceder a otro predio; la mutacin del lveo o cambio de cauce de un ro porque cambia simplemente de cauce o porque se abre en dos brazos que no vuelven despus a juntarse; isla nueva. La accesin de cosas muebles a inmuebles puede resultar de la edificacin con materiales ajenos en suelo propio, o de sembrar semillas ajenas o vegetales ajenos, o el que construye, siembra o planta en terreno ajeno se hace el dueo del terreno La tradicin Es el modo de adquirir el derecho de dominio que consiste en la entrega que el dueo de una cosa hace a otro, habiendo por una parte la intencin y facultad de trasferir el dominio y pro otra la capacidad e intencin de adquirir; el uno se llama tradente y el otro adquirente Para que la tradicin sea vlida se requiere, entre otras cosas, las siguientes: el acto debe ser voluntario, debe existir consentimiento, debe existir un ttulo traslaticio de dominio (venta, permuta, donacin), el ttulo debe ser vlido respecto a la persona a quien se confiere, no debe haber error en cuanto a la identidad de la especie, de la persona y del ttulo y deben cumplirse las formalidades especiales. La tradicin de los inmuebles se efecta por la inscripcin en el registro de instrumentos pblicos, a partir de la hora de entrada del acto o documento constitutivo o traslaticio del dominio, o del gravamen sobre el mismo. El ttulo traslaticio de dominio debe ser justo, es decir, se adquiri de buena fe y es poseedor regular; dichos ttulos son la venta, permuta, donacin, sentencias de adjudicacin, de particin de bienes comunes. La sucesin La sucesin se causa por muerte del propietario y consiste en el procedimiento que se sigue por los herederos, para que se radique en cabeza de ellos los bienes del causante, cuyo conjunto constituye la herencia o el haber herencial. La prescripcin Es el modo de adquirir o de extinguir las acciones o derechos ajenos o cosas ajenas por haberse posedo las cosas o por no haberse ejercido las acciones correspondientes durante cierto tiempo. Nuestra legislacin establece varias clases de prescripcin adquisitiva de dominio de bienes inmuebles: ordinaria, extraordinaria y especial. La prescripcin ordinaria es de diez aos, la extraordinaria es de veinte aos, y la especial de cinco aos. 3.20 Tarifas y honorarios de los avalos

Sin perjuicio de la competencia que en materia de avalos corresponde al Instituto Agustn Codazzi y a los catastros municipales y departamentales y distritales autorizados por la ley, los

avalos que se requieran para las operaciones activas y pasivas de que trata la presente ley, sern realizados por personas pertenecientes a una lista cuya integracin y actualizacin corresponder reglamentar a la Superintendencia de Industria y Comercio, con sujecin a los requisitos de idoneidad profesional, solvencia moral, independencia y responsabilidad, en los trminos que determine el Gobierno Nacional. La remuneracin de la labor de los avaluadores se har con base en el nmero de metros cuadrados de los bienes inmuebles, aplicando una tarifa descendente en proporcin a la extensin, y con un monto mximo establecido en el respectivo reglamento del Gobierno Nacional (Art 50 Ley 546 de 1999). Mediante el decreto 466 de 2000 se establece que: 3.20.1 Honorarios para avalos de inmuebles localizados en suelo urbano Las tarifas mximas, descendentes en proporcin directa al nmero de metros cuadrados de inmuebles urbanos, que podrn cobra los avaluadores, cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, sern las siguientes Nmero de metros cuadrados del inmueble avaluado 0 a 100 100 a 200 200 a 500 500 a 1.000 1.000 a 5.000 5.000 a 10.000 10.000 en adelante Porcentaje que se aplicar al valor del salario mnimo diario legal vigente 15 % 13,5 % 12 % 10,5 % 6% 3% 1,5 %

3.20.2 Honorarios para avalos de inmuebles localizados en suelo urbano Las tarifas mximas, descendentes en proporcin directa al nmero de metros cuadrados de inmuebles localizados en suelo diferentes al urbano, que podrn cobrar los avaluadores, cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, sern las siguientes: Nmero de metros cuadrados del inmueble avaluado 0 a 2.000 2.000 a 5.000 5.000 a 10.000 10.000 a 20.000 20.000 a 50.000 50.000 a 100.000 100.000 a 500.000 500.000 en adelante Porcentaje que se aplicar al valor del salario mnimo diario legal vigente 1,5 % 1,06 % 0,6 % 0,3 % 0,15 % 0,11 % 0,07 % 0,06 %

3.20.3 Valor mximo de los avalos Los honorarios resultantes de multiplicar el nmero de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningn caso podrn superar la suma equivalente a veinte salarios mnimos mensuales legales vigentes 3.20.4 Tarifas Las tarifas con base en las cuales se liquidarn los honorarios de los peritos avaluadores externos por la realizacin de avalos especiales, son:
Los primeros Los siguientes de Los siguientes de Los siguientes de Los siguientes de Los siguientes de Los siguientes de Los siguientes de Lo que exceda de $ 20.000.000 20.000.001 30.000.001 50.00.001 100.000.001 500.000.001 1.000.000.001 5.000.000.001 10.000.000.001 A razn hasta Hasta Hasta Hasta Hasta Hasta hasta A razn De 36% de un salario mnimo legal mensual 30.000.000 50.000.000 100.000.000 500.000.000 1.000.000.000 5.000.000.000 10.000.000.000 A razn de 1,5 por mil A razn de 1,3 por mil A razn de 1,2 por mil A razn de 0,8 por mil A razn de 0,3 por mil A razn de 0,15 por mil A razn de 0,1 por mil

De 0,05 por mil

4. Goodwill Es un activo intangible que refleja las conexiones de un negocio de atencin al cliente, la reputacin y otros factores similares.Muestra el valor de la reputacin de una empresa, que puede afectar la situacin en el mercado de la misma, tanto positiva como negativamente. Si afecta positivamente, se llama goodwill. ste es un activo fijo - algo que tiene valor en la empresa durante un perodo prolongado. Con todo, el goodwill puede ser caracterizado como algo que puede generar beneficios futuros de la empresa. Valoracin del goodwill: Dado que el goodwill no es algo que se puede tocar o sentir, en ocasiones puede ser difcil de calcular su valor real. Esta es la razn por el goodwill es tambin un activo intangible en la contabilidad. El Goodwill puede ser valorado como la diferencia entre el valor neto de los activos individualmente de una empresa y el valor total de la empresa.

4. BIBLIOGRAFA

[1.] Salazar, A. Luis (1989). Manual de Derecho Catastral, primera Edicin. Fondo Editorial Universidad Distrital Francisco Jos de Caldas, Bogot. [2.] SAMUELSON, (1999). Economa, Ed. McGraw-Hill [3.] Colombia. Ley 14 de 1983, de Julio 6. [4.] INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI. Resolucin 070 de 2011, de febrero 4. [5.] INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI. Resolucin 2555 de 1988, septiembre 28 [6.] Colombia. Ley 136 de 1994, junio 2. Diario Oficial No. 41.377 [7.] Colombia. Decreto 1420 de 1998, julio 24. [8.] INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI. Resolucin 698 de 2008, octubre 17. [9.] Cdigo Civil. 1987. Ttulo IV De Las Servidumbres. Consultado el 1 de Marzo de 2013. Disponible en la URL: [http://www.gabilos.com/leyes/cc.l2t7.html]