42

de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha tcnica 5: medianera

ficha tcnica 6 medianera experiencia

Cerrando esta serie de fichas tcnicas correspondientes al tema Medianera nos pareci interesante poder compartir una experiencia en cuanto a un caso concreto y paradigmtico, y el dictamen realizado en el mismo. Frente a una situacin especfica, las resoluciones podran ser diferentes, teniendo en cuenta los criterios que adopta cada profesional. El caso que se presenta no corresponde a una liquidacin de derechos de medianera; fue elegido por su singularidad y porque se manifiestan muchos de los conceptos que hemos vertidos en esta serie de fichas tcnicas. El ejemplo corresponde a un litigio entre vecinos en la localidad de Ceres, presentado en un Juzgado de San Cristbal como medida cautelar. El propietario de uno de los lotes linderos realiz la demolicin total de la vivienda existente en el predio para realizar la construccin de una nueva vivienda de dos plantas. Dentro de la demolicin planteada, realiz asimismo la demolicin parcial del espesor del muro medianero que comparta con el vecino del lado sur. El muro medianero era de 18.40 mts. de largo por 4.00 mts. de alto y 0.45 mts. de espesor. La obra fue paralizada desde mayo del 2005 por 3 aos, debido a la medida impuesta en este litigio. Como perito oficial result sorteada la Arq. Mara Viviana Loyarte, de la lista de Peritos Arquitectos de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, participando otros profesionales como peritos de cada una de las partes. El Arq. Hernn Busaniche, haba intervenido previamente, con un informe tcnico, como perito de la parte actora. El trabajo pericial solicitado por el Juez deba considerar las condiciones edilicias en el solar del demandado (obra nueva) y del actor, a fin de determinar si exista dao inminente o peligro para los inmuebles y/o personas. En la vivienda del actor, todos los locales que se encontraban sobre la medianera en conflicto, manifestaban deterioros de distinta naturaleza; desde rajaduras horizontales en todo el permetro de los locales, humedades en el encuentro de losa y muro medianero, rajaduras verticales en los encuentros de muros, etc.

Situacin de la medianera:
Segn los planos y los antecedentes el muro medianero inicial en cuestin estaba construido en forma contigua, es decir, construido ntegramente en el predio norte, coincidiendo el filo del muro con el eje Divisorio de Predios: (Lote norte (demandado) y Lote sur (actor). Dicho muro no estaba encaballado en el Eje Divisorio de los Predios, por lo tanto, como vimos en las fichas tcnicas anteriores, el eje de simetra del muro no coincida con el eje divisorio de Predios. La construccin de las ambas viviendas fue declarada en el Servicio de Catastro e informacin Territorial en 1919. Se presupone que el primer edificante era el propietario del lote norte, quien por ignorancia sobre el tema, lo construy ntegramente en su terreno. Antes de que el actor adquiera la vivienda, el propietario anterior hizo uso del muro medianero construyendo y apoyando su vivienda en l. Por PRESCRIPCION ADQUISITIVA el propietario del lote sur, adquiri el condominio (muro medianero) y la fraccin de terreno donde se asienta, por haber transcurrido 10 aos de la construccin del muro y no haber reclamo por parte del primer edificante. Segn los antecedentes analizados, el espesor inicial del muro se presumi era de 0.45 mts., construido de ladrillos con asentamiento en barro, y una antigedad de 87 aos

MURO MEDIANERO

LOTE SUR LOTE NORTE

50 abril2009

42
de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha tcnica 6: medianera

La demolicin realizada del muro para la ejecucin de la obra nueva fue irregular, segn el reglamento de construccin de la ciudad de Ceres Ordenanza 220/80 y artculos 2737 y 3730 del Cdigo Civil. Por partes se evidencia que ha quedado el muro medianero de un espesor de 0,15 m (es decir, que segn el espesor inicial, se demoli 0,30 m. de espesor) y por partes se verifica que se ha demolido en todo su espesor inicial, es decir, 0,45 mts, llegando hasta una pared paralela y contigua al muro medianero realizada por la parte actora en el interior de su vivienda. (Foto 1). Esto tambin se puede verificar porque la losa de la casa vecina (actora) qued en voladizo sobre la medianera, no apoya en el muro. En ese sector, tambin se ha demolido tambin la carga de la losa coincidente con el muro. En la obra nueva, se construy un muro paralelo al medianero en conflicto donde se apoya la nueva construccin. Este muro, se construy de ladrillos huecos cermicos, dejando una cmara entre la nueva construccin y la medianera antigua, donde parte de la cmara nombrada estaba cerrada en su borde superior con una capa de mortero, (Foto 2-3) y parte de esa cmara no se encontraba protegida. Inclusive, en el tramo del muro que esta cmara se ensancha en su espesor. (Foto 4) Como si fuera poco, en el lote sur, a lo largo de toda la medianera y adyacente a ella, se erige un muro a modo de terminacin de ladrillos vistos en algunos locales de la vivienda, actuando slo como revestimiento (No tiene trabas con los muros perpendiculares ni cimientos).

1 espesor demolido en su totalidad

abril2009 51

de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha tcnica 6: medianera

42
El siguiente grfico muestra la resolucin constructiva de la pared en cuestin:

Conclusin:
La demolicin realizada en el muro medianero en cuestin como parte de una resolucin constructiva inadecuada, ocasion la prdida de la naturaleza original de dicho muro, monoltico, estructural y sostn de las dos viviendas linderas, debido a la disminucin de su espesor y teniendo en cuenta que por su antigedad (87 aos) y caractersticas constructivas, ladrillo asentado en barro, su vida til se redujo significativamente en cuanto a su capacidad estructural. Como consecuencia de ello, se produjeron manifestaciones de rajaduras en los locales contiguos a esa pared en la vivienda de la actora que se fueron recrudeciendo en el tiempo desde el comienzo de las obras. La perito estim que la pared adyacente construida por la actora, colabora para que el muro medianero no colapse, pero teniendo en cuenta que esa pared adyacente no tiene cimientos ni trabas con las paredes perpendiculares, de persistir los movimientos del edificio, podra colapsar tambin. Las humedades verificadas en los mismos locales se manifestaron porque no se haba finalizado con la proteccin adecuada antes de la paralizacin de la obra, lo que provoc desprendimientos de revoques, manchas en cielorrasos y descascaramientos de pintura. En la conclusin del informe, dentro de las posibilidades constructivas aportadas, se consider insoslayable la reconstruccin completa del muro medianero, por lo menos en un espesor mnimo de 0.30 mts. con ladrillo macizo en toda su extensin, el cimiento correspondiente y la altura primigenia (4,00 mts.), recomponiendo las cargas sobre la losa de la vivienda actora.

Situacin Actual:
52 abril2009

Este litigio finaliz con un acuerdo de reconstruccin del muro a cargo de la parte demandada.