MAESTRA ENVALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"VALUACIN DE INMUEBLES ENCONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL ENLA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UNCASO PRACTICO."

T E S I S
QUE PARA OBTENER ELGRADODE:

MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ARQ.CESAR ROBERTO LOPEZALDRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL, POR LASECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA, CONFORME ELACUERDO No.2003286 DEFECHA 03 DE OCTUBRE DE2003.
HERMOSILLO SONORA MXICO NOVIEMBRE 2005

"

VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL ENLA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UNCASO PRCTICO

NDICE

1.-Resumen 2-Introduccin

. . . . ,

5 6 6 11 12

3-Clasificacin delcondominio.

4-Desconocimiento de reglamento de condominio 5.-Aspectos a considerar en lacompra de uncondominio

CAPITULO PRIMERO 6-Aspectos jurdicos relativos alcondominio 7-Antecedente delderecho de propiedad 8 -Descripcin de losdistintos regmenes de propiedad 9 -Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles 10-Antecedentes delderecho de copropiedad 11-Departamentos o propiedad horizontal 12-La importancia socialyeconmica del condominio 13-Constitucin del rgimen de propiedad en condominio 14-Cdigo civil paraelestado de sonora 15-Casos en que sepuede originar el rgimen de propiedad en condommio30 16-Derechos yobligaciones del condmino 17-Gastos yobligaciones delcondmino 18-Determinacin de ruma, reconstruccin odestruccin del condominio 39 32 36 22 23 25 12 14 15 18 21 21

CAPITULO SEGUNDO 19.-Denominaciones usadas en rgimen de propiedad en condominio 40

CAPTULO TERCERO 20.-Generalidades ymetodologas para lavaluacin de Inmuebles habitacionales encondominio 21.-Descripcin del indiviso 22.-Desarrollo del indiviso 23.-Calculo de indivisos en condominio 24.-Eleccin del mtodo para calcular los indivisos 25.-Homologacin 26.-Homologacin "hr" 27.-EIenfoque de mercado (mtodo delvalor decambio) 28.-EIenfoque residual (mtodo del residuo) 29.-Mtodos alternativos para lavaluacin de tierra 30.-EI mtodo "hr" 31.-El mtodo de la repercusin deterreno 32.-EI mtodo de la razndesuperficie 33.-El enfoque fsico (mtodo delcosto neto de reposicin) 34.-Elfactor por demrito 35.-Demrito por elcriterio contable tradicional 36.-Demrito por elcriterio de ross heideck 37.-Factor por conservacin (f.co.) por elcriterio ross heideck 38.-Demrito por elcriterio hr 39.-Demrito por elcriterio de kuentzle 40.-Demrito por elcriterio deezequiel siller 41.-Elenfoque de capitalizacin (mtodo delvalor de uso) 42.-Clculo de latasa de productividad real 43.-Criterio de mercado 44.-Desarrollo deltema 53 61 67 67 73 77 83 88 88 89 89 91 92 93 94 107 107 111 40 42 44 44 46 46 46

45 -Enfoque fsico 46-Enfoque decapitalizacin de rentas 47 -Enfoque de mercado 48-Bibliografa 49-Anexos

111 114 115 116 116

c II c
RESUMEN B I B L I O T E C A
La limitacin del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando como resultado un proceso de urbanizacin que deber cubrir las necesidades de vivienda detodo genero.

Elcrecimiento habitacional deber ser ordenado yde calidad congruente con la realidad actual yfutura, ante la necesidad de unentorno seguro y la comodidad de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solucin a esta exigencia.

Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deber familiarizar con los derechos y obligaciones establecidos, aceptar las normas

para una sana convivencia ya que implica elderecho de copropiedad sobre bienes y reas comunes que nosolo serndesudominio sinoque deber compartir con el resto de susvecinos.

Por su carcter social el rgimen de propiedad en condominio viene adar una solucin apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le proporcionar una mejorforma devida.

En el avalo de los inmuebles bajo el rgimen en condominio es muy importante considerar las reas comunes o indivisos que en muchos casos el condmino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo desmeritara ynose podr incluir como unarea ms del objeto valuado.

El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la compra,venta yvaluacin de un inmueble en condominio.

VALUACIN DEINMUEBLES ENCONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL EN LACIUDAD DEHERMOSILLO, SONORA: UNCASO PRCTICO.

INTRODUCCIN Condominio Rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones aldominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto ysimultneo.

Elcondominio consiste en losiguiente: a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sintecho) b) Superficie comn (indiviso) La superficie comn sedivideen: c) reas comunes de usoexclusivo (cubiertas y descubiertas) d) reas comunes de usogeneral (cubiertas y descubiertas)

CLASIFICACIN DEL CONDOMINIO

I).- POR SU ESTRUCTURA a).- Condominio vertical:Seestablece enaquel inmuebleedificado envarios niveles en unterreno comn,con unidades de propiedad exclusiva derechos de copropiedad sobre elsueloydems elementos ypartes comunes del inmueble para su uso ydisfrute.

b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construccin horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo

compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al usocomn.

c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como:edificios, cuerpos,torres, manzanas, secciones ozonas. d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de uncondominio mayor.

II).- POR SU USO a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad exclusiva estn destinadas alavivienda y pueden ser:

UNIFAMILIAR: La construccin esdestinada auna sola familia

DUPLEX: La construccin est destinada a alojar a dos familias en un solo lote. TRIPLEX; La construccin est destinada a alojar a tres familias en el mismo lote. PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construccin que est destinada a alojar a ms detresfamilias en el mismo lote.

b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de propiedad exclusivas estndestinadas algiroo servicioque corresponda segnsu actividad. Pueden seredificios deoficinas, mercados,plazas comerciales, etc.

c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades

de propiedad

exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques industriales.

d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan ados omsde losusos sealados en los incisos anteriores. CONDOMINIO VERTICAL La modalidad en la cual *S& #! cada condmino es

propietario exclusivo de un piso, departamento, vivienda o local de un edificio y

adems copropietario de

*M

jstr*-*
> .

sus elementos y reas Om comunes, as como del

i*l terreno e instalaciones de uso general establecidas.

-m

CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL

CONDOMINIO HORIZONTAL La modalidad en la cual cada condmino es

propietario exclusivo de un f i rea privativa del terreno, y en su caso, de la edificacin que se construya en ella, a la vez es copropietario de las reas verdes, edificios e instalaciones. CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL

Condominio de tipo duplex en donde la construccin est destinada aalojar ados familias en un mismo lote, modalidad utilizada por los constructores en vivienda

habitacional de uso popular

CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX

Son aquellas edificaciones realizadas bajo el rgimen de propiedad en condominio S cuyasfinalidades principales sean alojar empresas

- dedicadas al comercio al menudeo, oficinas, o bien la prestacin profesionales mantenimiento de servicios o de

CONDOMINIO COMERCIAL

BIBLIOTECA
\ Se refiere a los parques i I industriales para empresas micro, pequeas, medianas o
Hv*!x&i^-i&jmmmu-&
Mm

grandes

que

se

desarrollan bajo el rgimen

w<it& e n c o n d o m i n i o

CONDOMINIO INDUSTRIAL

PROBLEMTICA

El problema que se da en este tipo de construcciones bajo el rgimen de

-i

j te*

._

condominio es la falta de cooperacin, donde los

_-

'{ ^ ; * ^ -' l^'^f+rS^Zi

" - yiimMifc' T- A ,,

-^'s'$*"'
_i)^

condminos no conocen el i reglamento de condominio y no participan en de el la

mantenimiento edificacin.

10

Ejemplo de desconocimiento del reglamento de

condominio, el propietario de esta vivienda se apropio del rea de uso comn, dejando sin jardn a los dems condminos

DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO

En este ejemplo se aprecia cuando el condmino se apropia del jardn ^ ampliar su para

vivienda

i* cambiando color y estilo de ] arquitectura al inmueble

dejando adems sinjardn a sus vecinos del edificio

m%
DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO

El propietario edifico su cochera en el rea comn if , *.-:- . I ."" vdestinada para recreacin y ornato

a ,

^ i.

_*

. i-

CLARO EJEMPLO DE DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO

ASPECTOS A CONSIDERAR EN LACOMPRA DE UN CONDOMINIO Se debern tomar en cuenta algunos aspectos al realizar la compraventa paratener mayor segundad

Lo ms importante antes de la compraventa es que el vendedor tenga ttulo que acredite la propiedad y los antecedentes quejustifiquen lo anterior

Se recomienda cubrir cualquier anticipo o liquidacin de compraventa con cheque certificado yquedarse con una copia

Cuando se acuda con el Notario se solicitar al Registro Pblico de la Propiedad constancia de que no existe ningn gravamen si lo hubo que esta liberado.

Todo inmueble que est sujeto al rgimen de propiedad en condominio deber estar constituido conforme aeste regimenjurdico sedeber analizarjunto con el Notario la escritura pblica por laque se constituy

12

La escritura pblica deber contener varios elementos que se marcan en el artculo 6 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Sonora e inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad, adems de entregarse el plano general y los planos de cada uno de los departamentos, casas, o locales y los elementos comunes adems del reglamento de condominio.

Es muy importante que al comprador le quede claro cuales el rea especifica que ser propia ycualelrea comn oindiviso.

Cuando se ha pensado en la compra de un inmueble en condominio se debe considerar que se va a vivir en comunidad por lo que el comprador deber estar dispuesto a acatar el reglamento de copropiedad establecido al crearse el nacen

inmueble, siendo este un reglamento jurdico, es un contrato donde

obligaciones y deberes de los copropietarios determinados con la finalidad de regular la relacin de losvecinos de un condominio

Por lo que si se va a pensar en vivir en condominio se acatar a lo dispuesto en este reglamento donde se regulan algunas posibilidades como de tener o no mascotas, las horas en que esta permitido los ruidos molestos, como se usaran los estacionamientos de visitas, etc. adems de todos los gastos originados para el mantenimiento del inmueble.

CAPTULO PRIMERO ASPECTOS JURDICOS RELATIVOS AL CONDOMINIO

PROPIEDAD Derecho de uso, goce y disposicin que una persona tiene sobre un bien determinado. Deacuerdo al Cdigo Civildel Estado de Sonora.

13

ARTICULO 1001.- La propiedad es un derecho real que otorga a una persona elpoderjurdico para usar, gozar y disponer de una cosa; pero dentro de las limitaciones ycon arreglo alas modalidades que fijen las leyes.

ANTECEDENTE DEL DERECHO DE PROPIEDAD La propiedad ha sido unreflejo de laevolucin histrica de la sociedad,ha pasado deserunpoder a unafuncin,en laantigua roma sedelimitaba la propiedad porarriba hasta elcieloyabajo hasta elcentro de latierra,se consideraba como elderecho de obtener de un objeto toda lasatisfaccin que se pudiera proporcionar. Con elcarcter dederecho absoluto, exclusivo y perpetuo de usar, disfrutar ydisponer de unacosa.

En el rgimen medieval la propiedad otorg un poder absoluto de dominio no solo de latierra sino hasta de las personas "losvasallos" que habitaban enella.

El Cdigo Civil de 1870de nuestro pas define ala propiedad como elderecho de gozar ydisponer de una cosa sin mslimitaciones que las que fijan las leyes.

La Constitucin de 1917 leotorga alapropiedad caracterstica social segn lo demuestra el articulo 27 "la propiedad de lastierras y aguas comprendidas dentro de los lmites delterritorio nacional, corresponde originalmente a la Nacin, la cual ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a particulares, constituyendo la propiedad privada". Las expropiaciones solo se podrn hacer a causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin. "La Nacin tendr en todo tiempo elderecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el inters pblico, as como el de regular, en beneficio social,el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiacin, con el objeto de hacer una distribucin equitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana. En consecuencia, se dictarn las medidas necesarias

14

para obtener los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas ydestinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras pblicas, de planear y regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin".

DESCRIPCIN DELOSDISTINTOS REGMENES DE PROPIEDAD

a) PROPIEDAD INDIVIDUAL. Forma tradicional donde cada individuo, al que se le denomina propietario adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las restricciones y particularidades que determinen lasleyes.

b) LA COPROPIEDAD En la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueos de la totalidad del bien y no una sola parte del mismo, o sea que lo son en pro indiviso, cuando dos o ms personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho.

c) EL CONDOMINIO Este rgimen se determina cuando se combinan las dos anteriores, la individual y la copropiedad. Por lo que define al condominio como un inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios ycon elementos comunes de carcter indivisible.

CONDOMINIO: Son aquellas edificaciones realizadas bajo el rgimen en condominio cuyas finalidades principales sean alojar empresas dedicadas al comercio al menudeo, oficinas,obien la prestacinde servicios profesionales ode mantenimiento.

15

Expresin de origen latina utilizada para designar el hecho de que el derecho de propiedad sobre una determinada cosa es ejercido por ms de una persona, mediante una distribucin por cuotas ideales. En el caso de un matrimonio que ostente la propiedad de un piso, ambos son codueos, copropietarios o condominios del mismo.

Es un fraccionamiento o construccin establecido bajo este rgimen, de acuerdo a las normas del Cdigo Civil delestado de Sonora, donde existen reas de estacionamiento, vialidad, circulacin peatonal, servicios, recreacin y ornato, as como equipamientos que se mantienen en propiedad de uso condominial

El Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn, y para toda la Repblica en materia federal, establece la clasificacin legal de los bienes en los artculos 750 al 763 de su Ttulo Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificacin se establece la descripcin de aquellos bienes que son considerados inmuebles yde aquellos que son muebles.

Segn el Cdigo Civil, son bienes inmuebles 1. Elsueloy las construcciones adheridas al; 2. Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a latierra, y los frutos pendientes de los mismos rboles y plantas, mientras no sean separados deellos porcosechas ocortes regulares; 3. Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido; 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al fundo;

16

5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a lafinca yformando parte deella de unmodo permanente; 6. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotacin de lamisma; 7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de lafinca; 8. Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios poreldueo destos,salvoconvenio en contrario; 9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir los lquidos ogases a unafinca oparaextraerlos deella; 10.Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos destinados total o parcialmente al ramo de ganadera, as como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras estn destinadas aese objeto; 11.Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn destinados por su objeto ycondiciones a permanecer en un puntofijo de un ro, lago ocosta; 12.Losderechos reales sobre inmuebles; 13.Las lneas telefnicas y telegrficas, y tambin las estaciones radiotelegrficas fijas. Entrminosjurdicos, el rgimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser detrestipos:

a) Patrimonio nacional, b) Propiedad privada y, c) Propiedad social.

17

La integracin y divisin de cada uno de los regmenes mencionados se ilustra enel siguiente cuadro.
Dorrinio pblico dela Federacin PATRIMONIO NACIONAL _ D n r i n i o privado de laFederacin

Individual CondDirinn

Privativa
Cormn

Colectiva \ REGIMEH DE PROPIEDAD

]

PROPEDAD PRIVADA

. Copropiedad

Certificados departicipacin inmobiliaria

i Certificados de vivienda Ejido PROPEDAD SOCIAL Propiedad comunal

Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles

Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya sea que se muevan por s mismos o por efecto de una fuerza exterior. Estos bienes son muebles como tales por:

a) su naturaleza;o b) por disposicin de laley.

Son bienes muebles ^or determinacin de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles 18

en virtud de accin personal. Ende, sern muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, an cuando astas pertenezcan algunos bienes inmuebles.

En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los dems no considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las embarcaciones detodo gnero, los materiales procedentes de la demolicin de un edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, los derechos de autor, las colecciones cientficas yartsticas, elacervo informativo y bibliogrfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artesyoficios, lasjoyas, losgranos, mercancas ydems cosas similares.

Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, recobrarn su calidad de muebles cuando el mismo dueo los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de ste se haya computado elde aquellos, para constituir algn derecho realafavor de untercero.

As mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes muebles e inmuebles podrn ser sujetos de la prctica de una valuacin. Una valuacin es un dictamen que se practica con base en criterios tcnicos y requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual ser estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente conel principio contable de"negocio en marcha".

Uninmueble, se considera integrado por lossiguientes elementos:

1.

Terreno: Tambin llamado solar, predio o fundo, es el elemento geogrfico delimitado que integra una superficie, en el que se asientan edificaciones, obras complementarias, elementos accesorios e

instalaciones especiales; valorado en funcin de sus cualidades

19

BIBLIOTECA
productivas y de sus posibilidades de uso, explotacin o aprovechamiento. 2. Edificaciones: Espacios fsicos construidos para desarrollar la actividad humana ysatisfacer necesidades especficas del hombre. 3. Elemento Accesorio: Elemento mueble ligado yconsiderado necesario e indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble especializado, ligado a la explotacin econmica o al resguardo cultural. Estos elementos, ens,seconvierten en caractersticos del bien inmueble analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baos pblicos, el depsito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en uncinematgrafo, la planta deemergencia en un hospital, la bveda de seguridad con el circuito cerrado de televisin en un banco, las butacas en una sala de espectculos, o las vitrinas de exhibicin en unmuseo. 4. Instalacin especial: Bien mueble ligado de manera temporal o permanente a un inmueble de uso comn,conelfinde darle aeste ltimo un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los elevadores, montacargas, escaleras electromecnicas, equipos de aire acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumticos, sistemas de riego por aspersin, sistemas de sonido ambiental, calefaccin, antenas parablicas, sistemas de aspiracin central, bvedas de seguridad, subestaciones elctricas, sistemas de intercomunicacin, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de televisin, etc. 5. Obra complementaria: Es aquella construccin que aporta alguna amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso comn, como son las bardas, celosas, rejas, patios, andadores, marquesinas, prgolas,jardines, fuentes, espejos de agua,terrazas, balcones,alboreas, chapoteaderos, cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin o artesianos, aljibes,plantas detratamiento, etc.

CII c

20

Para el caso de inmuebles en rgimen de propiedad en condominio, los cinco elementos enunciados anteriormente, a su vez, se dividirn en privativos ode uso exclusivo delcondmino, yen comunes ode uso general de los condminos.

La SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL define: ELEMENTOS PRIVATIVOS: departamento, casa o local y los elementos anexos que le correspondan sobre el cual el condmino tiene un derecho de propiedad ydeuso exclusivo. ELEMENTOS COMUNES: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condminos ycuyo usoestn regulados por la normatividad aplicable.

ANTECEDENTES

DEL

DERECHO

DE

COPROPIEDAD

POR

PISOS

DEPARTAMENTOS OPROPIEDAD HORIZONTAL La propiedad en su origen ha sido colectiva,todos losbienes pertenecan ala comunidad. Las etapas de propiedad fueron de colectiva, familiar a lo individual, la propiedad colectiva con sus modernos conceptos esta tomando nuevo auge. Ante el creciente individualismo en la propiedad urbana, la socializacin del suelo es presentada como unarealidad.

Lacopropiedad dedepartamentos ypisos se hadesarrollado ante lacrisis de escasez devivienda.

En Francia se consideraba que la copropiedad era contraria al derecho de propiedad, lo consideraban como un derecho disminuido. Sin embargo varios pueblos afectados por siniestros se reunieron para construir congastos encomn.

En Alemania se le denomina "propiedad en mancomn", es una propiedad colectiva, laenajenacin solo puede efectuarse por acuerdo detodos.

21

En Mxico la propiedad en condominio se puede considerar como un derecho doble, el derecho de propiedad privada del departamento, casa, local, etc., y el derecho decopropiedad con indivisinforzosa, de las reas comunes.

Esta forma de construir en condominio invadi el mercado inmobiliario de la ciudad de Mxico, D. F. En el ao 1955 cuando surgi el primer desarrollo en condominio en la esquina localizada en Paseo de la reforma y la calle de Ro de Guadalquivir en la colonia Cuauhtemoc, se han construido diversos desarrollos en condominio de muy variados tipos dentro de los cuales los ms comunes son los edificios divididos en locales con diversos usos, as como los condominios horizontales en los cuales se construyen inmuebles aislados en un terreno indivisible.

LA IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONMICA DEL CONDOMINIO El crecimiento de la poblacin mundial trae consigo la necesidad de vivienda lo que da lugar a asentamientos urbanos desordenados sobre todo cuando la limitacindelsuelo en notoria.

Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones al aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la poblacin,con el desarrollo del rgimen de propiedad en condominio se ha contribuido a dar solucin aeste problema.

Elrgimen de propiedad encondominio permite que seaproveche elsuelo en zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento horizontal requieren de de masmetros cuadrados y de mayor inversin deservicios pblicos.

La edificacin en condominio da grandes ventajas al construirse y vender con mayor facilidad departamentos, oficinas, locales comerciales, casas

22

unifamiliares donde se da un ptimo aprovechamiento de la superficie urbana, adems de unservicio mseficiente delosservicios otorgados.

El rgimen de propiedad en condominio es una forma jurdica donde esta permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva perspectiva de vida ante la asechanza de lagranciudad.

El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde con la funcin social actual, donde elconjunto decondminos tienen derecho aldisfrutar deesas reas destinadas para el esparcimiento, seguridad y convivencia que no se tiene en el clsico sistema de construccin de vivienda. De esta forma el grupo de condminos pagan el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza, aseo de jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola familia sera difcil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le proporciona una mejor forma de vida ystatussocial.

CONSTITUCIN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Para constituirse un fraccionamiento en condominio se deber considerar lo que marca la LEY 101 DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE SONORA, enelartculo 8 incisoIII.

ARTICULO 8o.- La Secretara de Infraestructura Urbana y Ecologa, es la dependencia del Ejecutivo del Estado que tiene a su cargo poner en prctica las medidas que ste ordene en relacin con el desarrollo urbano, la vivienda y la ecologa ysusatribuciones sern las siguientes. III.- Autorizar, en lostrminos deesta leyy dems disposiciones aplicables, la creacin de desarrollos industriales, tursticos o campestres en el territorio del Estado.

23

ARTICULO 157.-Cuando un edificio en elque se pretenda instituir el rgimen de propiedad en condominio a que se refiere elArtculo 1121 del Cdigo Civil del Estado, conste de cinco o ms departamentos, viviendas o locales, o se afecte un rea de ms de cinco mil metros cuadrados, se requerir, para su autorizacin, dictamen previo de la Secretara de Infraestructura Urbana y Ecologa, en el que sedetermine si lacapacidad de losservicios pblicos instalados enlazona deque se trate son suficientes para el nmero de departamentos, viviendas o locales de que conste laedificacin que sepretende realizar.

ARTICULO 158.- Sern aplicables a los condominios residenciales y comerciales a que se refiere el artculo anterior, en lo conducente, las disposiciones que para los fraccionamiento establece esta ley, incluyendo las reas dedonacin, lasque sern determinadas porelAyuntamiento respectivo,de acuerdo ala superficie de construccin que se pretenda realizar. Encaso de que,debido a la ubicacin de los condominios, no sea posible donar la superficie deterreno respectiva,sta podr serpermutada porpagos enefectivoa un fideicomiso que para la adquisicin de reservas territoriales establecer el Ayuntamiento respectivo, o, a juicio del mismo Ayuntamiento y con base en los dictmenes tcnicos correspondientes, podr permutarse ladonacin por obras de beneficio para lacomunidad.

Los desarrollos tursticos en rgimen de condominio, no estarn sujetos al otorgamiento dereas dedonacin.

Se determina que es la S.I.U.E. la que autoriza la creacin de desarrollos en este caso de condominios, hace un dictamen previo donde se establece que se cumple con loestablecido en la ley.

El proyecto debe se aprobado en lo que se refiere a impacto ambiental y por el Departamento de Bomberos de la Ciudad donde se llevar a cabo el condominio.

24

Adems de requiere de: Certificado de Libertad de Gravamen, Factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado, Factibilidad de suministro de energa elctrica (CFE).

CDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE SONORA ARTICULO 1108.- Hay copropiedad cuando una cosa, un derecho o una universalidad de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero, pertenecen proindiviso ados o ms personas.

ARTICULO 1121 Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, pertenecieren a distintos propietarios, cada unode stostendr un derecho singular yexclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y adems un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado use o disfrute, tales como el suelo, cimientos, stanos, muros de carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones desages, servidumbres, etc.

Elderecho de copropiedad sobre loselementos comunes deledificio sloser enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso, departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes de! edificio no es susceptible de divisin. Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirn por las escrituras en que se hubiera establecido el rgimen de propiedad, por las de compra venta correspondiente, por el reglamento de condominio y administracin y, en su caso, por la ley reglamentaria deeste artculo.

25

En el Cdigo Civil para el Estado de Sonora en los artculos del 1108 al 1148 se encuentran lo relacionado al derecho de copropiedad.

Posteriormente en la LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE SONORA nmero 293 se establecen los requisitos que deber cumplir la persona que desee construir bajo este rgimen.

ARTICULO 3.- Existir rgimen de propiedad en condominio, cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un inmueble, construidos enforma vertical, horizontal o mixta,susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica, pertenezcan a distintos propietarios, teniendo cada uno de stos, un derecho singular yexclusivo depropiedad sobresu departamento, vivienda,casa, local o rea y adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble.

Por lo anterior el condominio puede existir en edificios multifamiliares, construcciones dplex, triplex, en casas unifamiliares o en un inmueble dentro del cualse construyan enforma mixta los diferentes tipos de habitacin sealados.

ARTICULO 4.- El rgimen de propiedad en condominio de inmuebles puede constituirse:

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, de que conste unedificio, oque hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso comn, pertenezcan adistintos dueos;

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, que se construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles, sedestinen para su enajenacin apersonas distintas;o

26

Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes departamentos, viviendas, casas, o reas, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista unelemento comn de propiedad que sea indivisible.

EL CONDOMINIO PUEDE CONSTITUIRSE EN CONSTRUCCIONES EN PROYECTO, PROCESO CONSTRUCCIN YA EN DE O TERMINADAS.

Esto lodeterminan lossiguientes artculos de la Ley de Condominio.

ARTICULO 5.- Antes de la constitucin del rgimen de propiedad en condominio, a que se refiere el artculo siguiente, los interesados debern obtener una autorizacin que, en su caso, expedirn las autoridades municipales correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general en congruencia con los programas de desarrollo urbano vigentes, as como con las declaratorias existentes y la capacidad en el rea de prestacin de los servicios pblicos.

Esta documentacin deber ser entregada y dar la autorizacin para la construccin delcondominio, para lo cual requerir lasiguiente documentacin:

ARTICULO 6.- Para constituir el rgimen de propiedad en condominio el propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura pblica, en la cual sehar constar:

I.- La ubicacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio deque setrate.

Asimismo, se sealarn los lmites de los edificios o de las salas o secciones que deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente,

27

cuando su ubicacin y nmero de copropiedades originen la separacin de los inmuebles sujetos aeste rgimen engrupos distintos;

II.- Ladescripcin decada terreno,departamento, vivienda, casa,localorea, situacin, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehculos, si lo hubiere, y dems datos necesarios para identificarlo, conforme lo establezcan laLey de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora yel reglamento de construccin del municipio respectivo;

III.- Ensu caso,la constancia de haberdonado alAyuntamiento las superficies de terrenos que sealan los artculos 106, fraccin IV y 158 de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado deSonora;

IV.- La descripcin general de las construcciones y de los materiales empleados oquevayan aemplearse;

V.- Elvalor nominal que se asigne acada departamento, vivienda, casa, local o rea,yelporcentaje que le corresponda sobreelvalortotal, tambin nominal,de las partes en condominio;

VI.- Los bienes de propiedad comn y su forma de aprovechamiento, con especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas y partes de que se compongan, as como cualquiera otra u otras caractersticas que sean necesarias para su identificacin;

V i l - El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada departamento, vivienda, casa, localorea;

VIH- Laexistencia de lafianza prevista por los artculos 106,fraccin IIIy 140 de la Leyde Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la ejecucin de la construccin y de los servicios de sta. El monto de la fianza y su

28

trmino, se ajustarn a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las licencias deconstruccin;

IX.- Los casos ycondiciones enque pueda ser modificada lapropia escritura;

X - Elreglamento del condominio.

Al apndice de la escritura se agregarn debidamente certificados por el notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos, viviendas, casas, locales oreas yaloselementos comunes.

De la documentacin anterior y de la dems que se juzgue necesaria, se entregarn al administrador copias notarialmente certificadas, para el debido desempeo de sucargo.

ARTICULO 7.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad que corresponda. De igual manera, sern inscribibles las reformas que a sta y a su Reglamento sehagan.

ARTICULO 8o.- En todo contrato para la adquisicin de los derechos sobre un departamento, vivienda, casa, local o rea, sujeto al rgimen de propiedad en condominio, se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de su escritura constitutiva, as como sus reformas y datos de inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad, yse har constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento.

ARTICULO 9o.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en condominio requerir el acuerdo de un mnimo del 75% de los condminos reunidos en asamblea, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje msalto.

29

CASOS EN QUE SE PUEDE ORIGINAR EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO. Se sealaran las reas especificas que el comprador del inmueble en

condominio es dueo y las de uso comn por los dems dueos del fraccionamiento en condominio, sepueden originar por lossiguientes supuestos

a) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales de que conste unedificio, tengan partes de uso comn ypertenezcan adistintos dueos

b) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales que se construyan dentro del inmueble, se destinen a la enajenacin de personas distintas, conelementos comunes e indivisibles

c) Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan

en

diferentes departamentos, viviendas, locales o casas siempre que exista un elemento comn de propiedad privada que sea indivisible

Para estoen la Leyde Condominios determina lo siguiente

ARTICULO 11.- Cada condomino ser dueo exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local o area y condueo de los elementos y partes del edificio que se consideren como comunes, por ser necesarios para su existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin semejante

ARTICULO 12.- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes, ser proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva para ese efecto

30

ARTICULO 13.-Son objeto depropiedad comn: I.- Elterreno, excepto en el caso de condominio horizontal, stanos, prticos, puertas de entrada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos, vas interiores, y espacios que hayan sealado las licencias de construccin para estacionamiento de vehculos, siempre que sean de aprovechamiento comn;

II.- Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y los vigilantes, ms los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;

III.- Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras semejantes, con excepcin de las que sirvan exclusivamente acada departamento, vivienda,casa,local orea;

IV.- Los cimientos, estructuras, murosde carga y lostechos de usogeneral,y

V.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condminos, usar o disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en el reglamento oen la escritura constitutiva.

ARTICULO 14.- Sern de propiedad comn, slo de los condominios colindantes, los muros y dems divisiones que no tengan funcin estructural alguna, y slo separen entre si los departamentos, viviendas, casas, locales o reas.

31

DERECHOS YOBLIGACIONES DEL CONDOMINO. En los siguientes artculos se determinan cuales son las obligaciones a los que sesujetarn los condminos.

ARTICULO 15.- Si un condmino abandona o renuncia a sus derechos, o a usar determinados o todos los bienes comunes, continuar sujeto a las obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento y las dems disposiciones jurdicas aplicables.

ARTICULO 16.- Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinarios, sin restringir o hacer msoneroso elderecho de losdems.

ARTICULO 17.- El condmino de un departamento, vivienda, casa, local o rea, puede usar, gozar y disponer de l, con las limitaciones de esta Ley, otras aplicables y las dems que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento; pero no podrn ser objeto de traslacin de dominio o de uso, partes de los mismos, como piezas o recmaras, cuartos de servicio o lugar privativo para estacionamiento de vehculos. El incumplimiento de esta disposicin podr originar, segn fuere el caso, la rescisin del contrato o la aplicacin de lo previsto en el artculo 38deesta Ley.

Elcondomino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarn entre s quien deba cumplir determinadas obligaciones ante los dems condminos, y en qu supuestos el usuario tendr la representacin del condmino en las asambleas; pero en todo caso, dichos arreglos slo surtirn efectos a partir de la fecha en que se comuniquen por escrito al administrador y el condmino sersiempre solidario de lasobligaciones del usuario.

32

ARTICULO 18.- Cada condmino uocupante usar la unidad de su exclusiva propiedad en forma ordenada ytranquila Nopodr,enconsecuencia, destinarlaa usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos que los establecidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban presumiese de la naturaleza del condominio ysu ubicacin, ni realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los dems condminos y ocupantes, o que

comprometa la estabilidad, segundad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados

En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, los condminos y los usuarios debern abstenerse detodoacto,anenel interior desupropiedad, que impida o haga menos eficaz su operacin, o estorbe o dificulte el uso comn estando obligados a mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones

El infractor de estas disposiciones ser responsable del pago de los gastos que se efecten para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trata, asi como de los daos y perjuicios que resultaren, independientemente de que podra serdemandado en lostrminosdel artculo 38

ARTICULO 19.- Los condminos del departamento bajo o primero y los del ltimo, o de viviendas, casas, locales o reas situados en aquel o en ste, no tendrn ms derechos que los restantes condminos De igual manera, los condminos de la planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros lugares detal planta, ni hacer obras en dichos lugares Asimismo, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otrasconstrucciones Las mismas restricciones sonaplicables alos dems condminos del inmueble

3J>

ARTICULO 20.- Cada condmino podr hacer toda ciase de obras y reparaciones enel interior desudepartamento, vivienda, casa, localo rea, previa licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le estar prohibida toda innovacin o modificacin que afecte a la estructura, paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su estabilidad, segundad, salubridad o comodidad Tampoco podr abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica general del inmueble

ARTICULO 21.- En los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio sern obligatorias para los respectivos condminos y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre locales oterrenos colindantes

En los inmuebles de construccin vertical sujetos al rgimen de propiedad en condominio, las obras de reparacin y mantenimiento que requieran los techos en su parte exterior y los stanos sern por cuenta de todos los condminos, as como la reparacin de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o hundimientos diferenciales.

ARTICULO 22.- Para la ejecucin de las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, seobservarn las siguientes reglas:

I - Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de segundad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, sern efectuados por la administracin, previa licencia, en su caso, expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad del acuerdo de los condminos, con cargo alfondo de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando ste no baste osea preciso efectuar obras no previstas,la

34

administracin convocar a asamblea de condminos, a fin de que, conforme io prevenga el Reglamento, resuelvan lo conducente;

II.- El primer enajenante es responsable de los vicios de construccin del inmueble en los trminos previstos por el Cdigo Civil para el Estado de Sonora. El resto de los condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en la proporcin que cada unorepresente sobre elvalor total delcondominio, dejandoa salvo sus derechos, para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva la fianza que prevelartculo 6o.deesta Ley;

III.- Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que sin ser necesarias s lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75%de los condminos reunidos enasamblea;y

IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e instalaciones generales podrn ser efectuadas por los condminos en caso de falta uomisin del administrador, quien deber cubrir su costo segn las reglas de lagestin oficiosa.

No podrn llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad o conservacin, como tampoco las que afecten la comodidad en el condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn, aunque sea de un solo condmino, o se ubiquen entre bienes de propiedad individual que pertenezcan aunsolo condmino.

ARTICULO 23.-Tratndose de inmuebles sujetos alrgimen depropiedad en condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condminos nopodrnenajenar, arrendar otransmitir porningntitulo,losderechos inherentes al departamento, vivienda, casa, local o rea, sino despus de cinco aos de celebrado el contrato de compraventa opromesa de venta respectivo, adems de

35

haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o rea.

ARTICULO 27.- Una misma persona no podr adquirir por s o por medio de otra, ms de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o construidos por organismos oficiales.

Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de poblacin correspondiente, podrn adquirir una unidad de propiedad exclusiva en condominios construidos ofinanciados por losorganismos pblicos.

GASTOS YOBLIGACIONES DEL CONDOMINO Cuando el condmino incumpla sus obligaciones se har acreedor de las sanciones que marcan los siguientes artculos.

ARTICULO 36.- Cuando un condominio conste de distintas partes que conformen instalaciones yservicios destinados aservir nicamente auna parte del conjunto, los gastos especiales que deellos sederiven sern acargodelgrupo de condminos beneficiados. Esta modalidad podr regularse en la escritura constitutiva delcondominio oensu Reglamento.

ARTICULO 37.- Las cuotas para gastos comunes que los condminos no cubran mensualmente, causarn intereses al tipo legal a menos que otro se fije por la asamblea, sin que las determinaciones de sta puedan aplicarse retroactivamente.

El constituyente del condominio podr establecer la tasa de estos intereses convigencia hasta la celebracin de la primera asamblea.

36

Constituye titulo ejecutivo que trae aparejada ejecucin en la va ejecutiva civil, el estado de liquidacin de adeudos que se expida por el administrador, con la firma de conformidad del presidente del comit de vigilancia o, en su caso del constituyente del condominio, si no se ha celebrado la primera asamblea de condminos, acompandose de copia certificada de la parte relativa del acta de asamblea, o del Reglamento, o de la determinacin del constituyente del condominio, segnseaelcaso,enquesehayanestablecido lascuotas acargo de los condminos para losfondos de mantenimiento yadministracin yde reserva

Esta accin slo podr ejercerse cuando existan por lo menos dos mensualidades pendientes de pago,o unaparte delacuotasisetrata de periodos mayores de pago, produciendo dicho estado de liquidacin de adeudos el vencimiento anticipado y exigibihdad de todas las cuotas subsiguientes a cargo del moroso segn se hubiese determinado la vigencia de las mismas por la asamblea

Los nombramientos del administrador y del presidente del comit de vigilancia, o en su caso el carcter del constituyente del condominio para los efectos de la expedicin del certificado de adeudos de referencia y el ejercicio de la accin resultante, se acreditaran con copia certificada de las actas de asamblea donde se hubiesen hecho las designaciones, o de la escritura constitutiva del condominio y las determinaciones correspondientes cuando no se hubiese celebrado la primera asamblea, sin ms requisitos, quedando a cargo del deudor la prueba decualquier cuestionamiento en contrario

El ejercicio de la accin de referencia corresponde al administrador, quien actuar alefectocon lasfacultades establecidas enelartculo 34

El Reglamento podr establecer que cuando algn condomino caiga enmora, el administrador distribuir el importe del adeudo causado yque se siga causando entre los restantes condminos en proporcin al valor de sus propiedades, hasta

37

la recuperacin de dicho adeudo. Eneste caso,eladministrador reembolsar alos afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado, ms los intereses que resulten.

ARTICULO 38.- El condmino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones, adems de ser responsable de los daos y perjuicios que cause a los dems, podr ser demandado y en su caso condenado a la venta de su departamento, vivienda, casa, local, o rea en subasta pblica, respetndose el derecho del tanto en los trminos del artculo 24. El ejercicio de esta accin ser resuelto en asamblea de condminos, por un mnimo del 75% de los presentes, sin que por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento de las obligaciones omitidas, que en su caso sern cubiertas, respetando los derechos de acreedor preferente,conelproductode lasubasta respectiva.

Para los efectos deeste artculo seentender por incumplimiento reiterado de obligaciones, salvo que otra cosa determine el Reglamento, las omisiones que originen ms de una reclamacinjudicial encontra delmoroso.

ARTICULO 39.- Si quien no cumple sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el administrador le demandar previo consentimiento del condmino, ladesocupacin del departamento, vivienda, casa, localo rea cualquiera que sea el ttulo o causa de la ocupacin. Si el condmino se opusiera, se proceder contra ste yelocupante en lostrminos del artculo anterior.

ARTICULO 40.- Los condminos cubrirn independientemente el impuesto predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en comn, as como los dems impuestos, contribuciones o derechos de que en razn del condominio sean causantes por s mismos.

ARTICULO 42.- Los gravmenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales oreas de un condominio

38

Cada unode los condminos responder slo del gravamen que corresponda asu propiedad.

DETERMINACIN DE RUINA, RECONSTRUCCIN O DESTRUCCIN DEL CONDOMINIO Cuando un bien en condominio es destruido por uso o por otra causa se proceder conforme alos siguientes artculos.

ARTICULO 43,- Si el bien se destruye en su totalidad, o en una proporcin que represente por lo menos la mitad de su valor, segn dictamen practicado por persona autorizada por la Ley, o en su defecto por perito en la materia designado por la autoridad judicial, una mayora de condminos que representen por lo menos el 5 1 % de los derechos de propiedad, podr acordar la reconstruccin ola divisin del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta del inmueble, con arreglo alasdisposiciones legales aplicables.

Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, el acuerdo a que se refiere el prrafo anterior, se tomar por una mayora de los condminos que representen por lo menos el 75%de losderechos depropiedad.

Si el acuerdo de que se trate es por la reconstruccin, los condminos en minora estarn obligados a contribuir a ella en la proporcin que les corresponda, o enajenar susderechos afavor de lamayora.

Si al trmino de seis meses, contado a partir de la fecha del acuerdo respectivo, los minoritarios no hubieren optado por alguna de las opciones anteriores, laenajenacin serforzosa alprecio delavalo practicado por corredor pblico o por institucin de crdito que se designe en procedimientojudicial donde ser oda dicha minora.

39

ARTICULO 44.- Encaso de ruina delbien deque setrate, una mayora de los condminos que representen el 51% de losderechos de propiedad podr resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstruccin o la demolicin de los bienes comunes o,ensu caso,laventa segn lasprevenciones del artculo anterior.

CAPTULO SEGUNDO

DENOMINACIONES USADAS ENREGIMEN DEPROPIEDAD EN CONDOMINIO

Administrador del condominio Representante legal,persona moralofsica que realiza actos decustodia, mantenimiento yconservacin del inmueble yque promueve almismotiempo la integracin,organizacin ydesarrollo de los condminos. Enelprimer ao es designado por quienes otorgan laescritura constitutiva delcondominio yen los subsecuentes es nombrado y removido libremente por la asamblea de condmino

Asamblea de condminos Eselrgano supremo del condominio.

Asamblea general de condminos. Es la reunin de la totalidad de los condominos, que se celebra por lo menos una vez al ao tiene facultades de nombramiento y remocin; determinacin de responsabilidades; revisin y aprobacin de estados de cuenta y presupuesto de gastos; constitucin de fondos de administracin y reserva; modificaciones a la escritura constitutiva y reglamento; y adopcin de medidas de asuntos de inters comn.

40

Asamblea de grupo de condminos Esla reunin parcialde condminos, quetiene por objeto analizar y resolver asuntos de inters sectorial,como la revisin yaprobacin degastos especiales en reas comunes, que solo aellos afectan o benefician como parte delconjunto.

Condominio Esel inmueble, construido enforma vertical, horizontal o mixta,susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes decarcter indivisible.

Condmino Es la persona fsica o moral que en calidad de propietario, o que haya celebrado contrato por lo que, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario, est en posesin de uno o ms departamentos , casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso comn indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un rea determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de copropiedad sobre los elementos de usocomn.

Comit de vigilancia Es el rgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya atribucin principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los condminos ypor el buenfuncionamiento de la administracin del condominio.

Fondo de gastos de mantenimiento y administracin Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservacin y seguridad del inmueble.

41

Fondo de reserva Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local,para losfines de adquisicin o reposicin de implementosy maquinaria conque debacontar el condominio.

CAPTULO TERCERO GENERALIDADES Y METODOLOGAS PARA LA VALUACIN DE

INMUEBLES HABITACIONALES EN CONDOMINIO

DESCRIPCIN DEL INDIVISO Indiviso, Sin dividir en partes, entero, no dividido, son las reas comunes con lasque cuenta elobjeto arquitectnico bajo elrgimen encondominio para disfrute detodos loscondminos, yque es para usoydisfrute de los condminos

Las reas comunes de uso exclusivo son las establecidas en un edificio de varios pisos; pasillos, escaleras, rea de utilera, elevador, etc., se consideran de uso exclusivo de losdepartamentos existentes enesenivel.

Las reas comunes de uso general son aquellas que todos los usuarios del condominio pueden disfrutar; caseta de ingreso, cisterna, gimnasio, juegos infantiles, alberca, subestacin,etc.

Una vez hecha la distribucin del indiviso entre los propietarios se elaborar un "CUADRO DE USOS DEL SUELO" el que ser destinado para su revisin y aprobacin por la SIUEcomo parte de las clusulas de autorizacin

42

CUADRO DE USOS DEL SUELO

DESCRIPCIN 1.-AREAS PRIVATIVAS a) Habitacional unifamiliar b) Habitacional departamental c) Comercial d) Bodegas Suma
SUPERFICIE (m2) %

2.-AREAS COMUNES RECREATIVAS e)reas verdes f) rea recreativa Suma 3.-AREAS COMUNES DE SERVICIO 4.-AREAS DEVIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO

DESARROLLO El mtodo ms comn para otorgarle el indiviso a un inmueble con rgimen en condominio de una planta, si este tiene cuatro departamentos a los cuatro les corresponder un indiviso porsocio del 0.25, o25 %delas reas comunes.

Para el caso donde los departamentos son de reas diferentes, el rea del indiviso ser proporcional a la superficie privativa y se indicar en decimales con una aproximacin de hasta 6 dgitos (milmetros).

43

Para evitar que loscondminos cambien la fachada dela vivienda, color, textura ymateriales de construccin diferentes alos construidos, es considerarla mitad exterior delosmuros dela fachada nocomo privativa sino como rea comn, de esta manera solo puede cambiarse porconsenso general de los propietarios

Los muros que separanauna casa de la otra se ledenominan "medianeros", acada condmino le corresponde la mitad delespesor delmuro.

Interior

i/
/

TZZY/CZZZ
y-r-r-y-

Jz^nnjJ^TTzi^rnzii

Exterior

^7ZZ

area comn
MUROS MEDIANEROS

CALCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIO

FORMAS DECALCULAR LOS INDIVISOS Los indivisos se calculan estableciendo una proporcin entre la parte privativa yeltotal del conjunto.

INDIVISO 100 %

PARTE PRIVATIVA SUMA DEAREAS PRIVATIVAS

44

Despejando: PARTE PRIVATIVA x 100 INDIVISO = SUMA DEAREAS PRIVATIVAS

Lasumatotal y las partes privativas se pueden determinar:

1.- DELASAREAS PRIVATIVAS Es laforma ms empleada,tal vez por su fcil aplicacin yes aceptada porla Comisin Nacional Bancaria ydeValores, pero se ha demostrado la inequidad de este mtodo, se recomienda utilizarlo solo cuando los valores unitarios son iguales.

PARTE PRIVATIVA DECADA UNIDAD x 100 INDIVISO = SUMA DEAREAS PRIVATIVAS

2.- DE LOSVALORES COMERCIALES DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS. En esta modalidad se toma en cuenta que las reas pueden tener diferente valor por su ubicacin,dimensiones, forma,etc.

VALOR DECADA UNIDAD x 100 INDIVISO = SUMA DEVALORES DEAREAS PRIVATIVAS

45

3.-DE LAS RENTAS ESTIMADAS. Que generalmente son proporcionales alosvalores de las unidades.

RENTA DECADA UNIDAD x 100 INDIVISO = SUMA DERENTAS DEAREAS PRIVATIVAS

4.-DE LASAREAS VIRTUALES De las unidades segn su nivel, ubicacin, rea y uso. Las reas virtuales como las rentas son proporcionales a los valores comerciales. Se calculan tomando en cuenta la ubicacin, las dimensiones, las formas, etc., las caractersticas que modifican elvalor de los inmuebles.

AREA VIRTUAL DECADA UNIDAD x 100 INDIVISO = SUMA DEAREAS VIRTUALES

ELECCIN DEL MTODO PARA CALCULAR LOS INDIVISOS Para determinar la mtodo de calculo de indivisos deber reflejar el diferente valor de cada unidad ya sea su uso (comercial, oficina, estacionamiento, etc.) as como su localizacin dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior, planta alta,etc.).

HOMOLOGACIN Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la valuacin planteado como tcnica de apoyo alproceso detoma de decisiones, los

46

mtodos orientados hacia la cuantificacin delvalor de usoyelvalor decambio de un bien especfico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la indagacin de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de comparacin, con caractersticas fsicas "idnticas" en los mercados propios desu comercializacin; sin embargo, en algunos mercados particulares u,

ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes ydemandantes no son propiamente idnticos alque se quiere determinar su valor, pero quiz algunos de ellos podran ser considerados "similares", es decir, podra saberse las cantidades monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el mismo uso que el objeto de valuacin, aunque con capacidades yaspectos fsicos "ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habra que identificar, con la mayor precisin posible, los elementos que integraran esa ligera diferencia que es aludida.

Hay que precisar tambin que, para considerar a dos elementos comparables entre s para fines de valuacin, sus diferencias debern ser pequeas en trminos fsicos, pues de lo contrario sera inadecuado e impropio realizar su comparacin.

Pues bien, la homologacin es un proceso que tiene como finalidad, por una parte, la identificacin de aquellos elementos fsicos que conforman las pequeas diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere valuar, y por la otra parte, cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con el propsito de conocer el valor del bien en cuestin a travs de la agregacin o retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer con ello, que la comparacin entre los bienes pueda realizarse con la premisa de "identidad".

En otras palabras, la homologacin es un proceso con el cual se establece la cuanta monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien

47

comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparacin se realiza con condiciones de identidad y nodesimilitud.

Sin embargo, es preciso reconocer que la determinacin cuantitativa de las diferencias especficas a travs de mecanismos del costeo preciso de retiro y sustitucin de materiales,junto con la mano de obra asociada, como fue sealado anteriormente en el mtodo del costo neto de reposicin (C.N.R.), sera un proceso ingil que retrasara sustantivamente la emisin de un dictamen de valor; no obstante, es lcito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se garantizara la plena precisin numrica.

Por ese motivo, la valuacin ha acudido al empleo de "factores" que se expresan en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, segn el parecer del valuador, mismos que sern nombrados sucesivamente como "factores de homologacin".

Por cada diferencia especfica que elvaluador detecte entre el bien por valuar y el bien de comparacin, deber asignarse un factor de homologacin con un valor numrico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder, por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos fsicos como son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la densidad e intensidad de construccin mximas permitidas, la ubicacin dentro de la zona, el equipamiento y servicios urbanos que estn dispuestos, el nivel socioeconmico de la poblacin que habita las cercanas, las vistas panormicas, la calidad social de la poblacin vecina inmediata, el nivel de seguridad pblica existente, la contaminacin ambiental yauditiva delentorno, lavocacin de uso,la calidad conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales empleados, el avance de las construcciones, su estado deconservacin, suedad, etc.

48

Junto con lo anterior, el valuador deber identificar, de ios factores determinados, cules de ellos son "estadsticamente independientes" y cules no, es decir, qu factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que tomen losdems y, qu factores dependen de lacantidad asignada aotros.

Posteriormente, habr quedefinir una manera consistente,como la expresada en el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de homologacin manejados por un slo valor numrico, con el cual sea posible, mediante la operacin numrica de la multiplicacin, obtener el valor del bien en estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a travs de los mtodos orientados hacia la determinacin del valor de uso ydel valor de cambio, mismos que seexpondrn ms adelante.

Ser deseable que la cantidad que sustituir a todos los factores de homologacin sea lo ms cercana a la unidad, ya que sta expresa condiciones de identidad para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la misma sealan condiciones desimilitud.

Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se determinar atravs de la multiplicacin del valor del bienquefue indagado porel "nmero" que sustituy a todos los factores de homologacin considerados, es necesario que se explique el significado de este "nmero" mencionado. Si el nmero sustituto fuera menor que la unidad, se entender que el bien que se vala es menos deseado por los demandantes que el bien que est sirviendo de comparacin en el mercado; en cambio, siste resultara ser mayor que launidad, significar que el bien que se vala es ms deseable que el bien contra el cual se est comparando.

Es importante hacer hincapi en que, sea cual fuere el procedimiento de sntesis ysustitucin de losfactores de homologacin,ste deber ser consistente

49

 IBLIOTECA
y considerar que la dependencia de valores numricos se expresa mediante la operacin numrica de la multiplicacin, mientras que la independencia con la suma de loselementos ponderados, situacin que de ninguna manera es inducida por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemticos empleados por la teora de decisiones, disciplina para la cual se aplican tcnicas devaluacin.

HOMOLOGACIN "HR" Hablar de identificacin de las diferencias sustantivas entre los elementos comparables y el objeto de valuacin no significa que en ocasiones se har referencia a las ms convenientes y en otras sern omitidas, sino que siempre y en todos los casos, se debern involucrar los mismos aspectos que, a juicio del valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de todo, se debern identificar las propiedades fsicas que son valoradas en el mercado especfico que setrate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que repercutan en elvalor de los bienes que ah se comercialicen.

Asimismo, ser necesario cuantificar elpeso especfico con elcual contribuye, en el valor de los bienes, cada elemento especfico (factor de homologacin) representativo de cada diferencia identificada yque eltomador dedecisiones hace intervenir en su proceso de comparacin, adems de la cantidad individual con que se medir ladeseabilidad de cada elemento mencionado enel mercado.

La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos, podr ser expresada en trminos absolutos o en trminos relativos segn convenga, es decir, podr establecerse con base en porcentajes o en puntuaciones del cero al diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada diferencia especfica que se homologar, habr de mantenerse de manera consistente en todo el proceso, lo cual significa que si un factor es evaluado de una manera definida para un bien, para los dems se har del mismo modo, 50

aunque a cada factor aplicado atodos los bienes (los comparables y el sujeto de estudio) puede aplicrsele unmecanismo propio deevaluacin.

Loexpresado enel prrafo anterior significa que puede ser elcaso de evaluar cada factor de homologacin mediante un modelo especfico, sea de ndole matemtica, econmica,financiera, estadstica, etc.

Esas propiedades fsicas que fueron aludidas con antelacin pueden ser esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuacin, anlogamente a unrbol de probabilidad,como se muestra en lafigura:

p(F.Ho.

"O

F.Ho.

(F-HO^Q,^

O'
Esquema de relacin entre losaspectos de deseabilidad de un bien El planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los dems representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratar con factores de homologacin estadsticamente independientes, lo cual significa que el valor asignado a uno de ninguna manera depender del asignado a otro. En ese sentido, la situacin se reducir a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de homologacin), su valor esperado (valor de homologacin), mismo que se determinar de lasiguienteforma:

51

V.Ho.j = I [F.Ho.jj] [p(F.Ho.j)

=i

Donde:
V.HO.J: F.HO.JJ:

Valor de homologacin del bien comparable "j". lsimofactor de homologacin del biencomparable "j"Ponderacin del isimo factor de homologacin del bien comparable "j" Nmero de elementos que constituyen diferencia apreciada por el mercado.

p(F.Ho.j): m:

El valor numrico determinado con la expresin anterior servir para realizar la sntesis del nodo de homologacin mostrado en la figura anterior, donde simplemente se sustituirn todas las ramificaciones del nodo mencionado por el valor de homologacin que corresponda. Dicha sustitucin se esquematiza a continuacin:

V.Ho.j
Sntesis de un nodode homologacin

El nmero que servir para multiplicarse por el valor del bien que se conoce sucuanta monetaria de intercambio enelmercado porindagacin yas estimar el delque se pretende valuar, recibir el nombre de"razn de homologacin", lacual tendr la siguiente equivalencia:

R.Ho.j=V.Ho.x/ V.Ho.j

52

Donde:
R.HO.J:

Razn de homologacin del bien comparable "j". Valor de homologacin delbien que se pretende valuar Valor de homologacin delbiencomparable "j".

V.Ho.x:
V.HO.J:

Cabe sealar que el valor de homologacin del bien que se pretende valuar se obtendr de la misma manera aplicada para determinar el valor de homologacin de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores de homologacin debern expresarse en escala relativa, es decir, en trminos porcentuales, respetando lasiguiente condicin:
m

E pF.Ho.jj) =1
=i

EL ENFOQUE MERCADO DE (MTODO VALOR CAMBIO) DEL DE

Este mtodo es tambin llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en loscasos devaluacin dederechos ybienes muebles e inmuebles,sean nuevos o usados, teniendo su fundamento en la consideracin que stos tienen deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su aplicacin queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definicin econmica seala, estar integrada por oferta ydemanda.

Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado especfico, habr que extraer de l los valores representativos con que los bienes o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los demandantes. Es difcil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio de bienes y/o derechos, as como el valor involucrado; lo que comnmente se difunde en el medio esel precio pretendido por los oferentes y,eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es

53

evidente ydefinitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que, seguramente, se ubicanentreambasposturas, marcandoas elconceptodevalor, lo cual nosignifica que ste seencuentre a la mitad de la banda que se forma por las primeras cantidades referidas, aunque tambin podra decirse que dichas operaciones se efectan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese sentido,elvaluador aplica elconcepto del "factor por negociacin"(F.Ne.).

Sedefinir alfactor pornegociacin (F.Ne.) a aquel porelcual, con baseenel precio indagado en el mercado delelemento que integrar lamuestra,seestima el valor que podra tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que podra efectuarse el intercambio del bien o derecho en el mbito propio del mercado en que se comercializa. Este factor por negociacin (F.Ne.) opera en la siguiente frmula, donde "P."es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V" la estimacin de su valor, y el subndice "i" expresa que la frmula ser aplicable para cada elemento que integre la muestra estadstica, por loque dicho subndice tomar valores desde la unidad hasta "n",parmetro que representar al tamao de la misma:

V.C.,=(F.Ne,) (P,) Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamao indefinido, habr que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte ser caracterstico del mismo en trminos estadsticos. Especficamente, habr que extraer una muestra suficientemente representativa en trminos de valor de cambio, para lo cual se considerar como representativa para el proceso valuatorio aquella muestra quetenga:

1. Caractersticas de identidad, o bien, de similitud encada uno de los bienes o derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando que la comparacin entre elsujeto devaluacin ycada unode los elementos

54

de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendra que aplicarse, antes del estudio estadstico de la muestra, un procedimiento de homologacin.

2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "(3"sea igual a mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variacin " " sea menor o igual a 10%,aplicando como mximo eventual el 12%para este valor.

3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podra tolerarse como mximo el 10%.

4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podra aceptarse como mximo el90%.

Lo anterior redunda en definir el tamao de la muestra cumpliendo con la siguiente expresin entrminos apriori:

n=Z2 a2 /E2,

Donde: n Tamao delamuestra.

Nmero de unidades de desviacin estndar en la distribucin normal que producir el niveldeseado de confianza. Para el caso planteado,Zser igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este sea del90%.

(T: Coeficiente devariacin.

55

Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional.

Lo anterior significa que el tamao mnimo esperado de cualquier muestra ser: (1.960)2 (0.10)2/ (0.07)2 =7.84 * 8unidades,

Aunque podra aceptable, de forma ms holgada, la siguiente cantidad proveniente de aplicar losvalores "tolerados"en la misma expresin,osea: (1.645)2 (0.12)2/ (0.10)2 =3.90 * 4 unidades.

Conservadoramente, y de forma prctica, podra definirse el tamao adecuado de la muestra, en trminos a priori como se refiri anteriormente, considerando una combinacin establecida con base en los valores ya aplicados de los parmetros involucrados en la expresin, misma que a continuacin se desarrolla: (1.960)2 (0.10)2/ (0.07)2=7.84 * 8unidades, (1.9'60)2 (0.10)2/ (0.10)2 =3.84 * 4 unidades, (1.960)2 (0.12) 2 / (0.07)2= 11.28 * 12unidades, (1.960)2 (0.12)2/ (0.10)2 =3.90 * 4 unidades, (1.645)2 (0.10)2/ (0.07)2 =5.52 * 6 unidades, (1.645)2 (0.10)2/ (0.10)2=2.71 * 3 unidades, (1.645)2 (0.12)2/ (0.07)2=7.95 * 8unidades, (1.645)2 (0.12)2/ (0.10)2 =3.90 * 4 unidades,

Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinacin, respecto de la cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio,

56

(entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podra considerarse, para fines pragmticos, buscar siempre muestras de6elementos,4 como mnimo, aunque loque debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible deelementos en el mercado que setrate para integrar lamuestra de comparacin ypoder efectuar, incluso,seleccin razonada de loselementos ms consistentesy discriminacinjustificada deaquellos no representativos.

Habiendo recaudado lamuestra (almenos 6o4 elementos), primeramente habr que registrar el rango de valor de lamisma, parmetro que se determinar con ladiferencia del valor mayoryelvalor menor que la integren,es decir:

Despus se homologarn losvalores quecorrespondan a elementoscon caractersticas de similitud respecto del sujeto de valuacinyse calcular el nuevo rango que provendr de losvalores ya homologados yque permitirn establecer la comparacin entrminos de identidad,estoes:

"Ho. = V.C.Ho.max V.C.Ho.min,

Posteriormente se calcular ladiferencia deambos rangos:

d =r-

IHO.

Si esta diferencia resultare negativa, querr decir que el proceso de homologacin fue incorrecto y que se debern hacer adecuaciones consistentemente coherentes,pueselobjetivo de la homologacin esestablecer la concurrencia de los valores hacia uno caracterstico de la muestra, lo cual nicamente se logra cuando elrango de los valores homologados es menor que elqueexista antes de ese proceso,es decir, cuando esta diferencia es positiva.

57

Una vez que el valuador apruebe su homologacin, verificar que la muestra cumpla con lacondicin que sea establecida en lo relativo alniveldeconfianza de lamisma,esdecir, secalcular "Z"atravs de lasiguientefrmula:

Z- (n ev.c. / vv.c.)
Los estadsticos sealados en la expresin anterior se calcularn atravs de lassiguientesfrmulas estadsticas:

p-v.c.= 1/n S V.C.,

=i

av.c. = [1/n2:(V.C.i-n v .c.) 2 l 1/2 ,

i=1

VV.C. = CTv.C. / ^V.C,

Donde:
V.C.J:

Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor de cambio de los bienes y/o derechos idnticos osimilares alque seest valuando.

fj-cx: Media muestral delvalor decambio.

ave.: Desviacin estndar delvalor de cambio en lamuestra, vv.c.: Coeficiente devariacin delvalor de cambio.

58

Posteriormente se comparar el valor de "Z" determinado, con lo expresado en latablaque acontinuacin semuestra:

^Nffg&B^l. 'APLICABLE DE
P

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

1645 1695 1750 1810 1880 1960 2 055 2 170 2 330 2 575

Si la muestra no logra el nivelde confianza requerido,sedeber elegir uno de estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamao amplio que lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir ms elementos a la muestra Despus de aplicar cualquiera de ellas, con elementos ya homologados, se calcular de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir conl.

El valor del bien y/o derecho que se est tratando ser caracterizado por la siguiente expresin, lacual considera losvalores mximo y mnimoextrados de la indagacin de mercado-

V.C.X =(V.C.m,n+4^v.c.+V.C.max) /6, Donde: V.C.x: Valor de cambio del sujeto de valuacin

59

|uv.c.: V.C.min:

Media muestral delvalor decambio. Valor de cambio mnimo indagado en mercado.

V.C.max:

Valor de cambio mximo de la indagacin de mercado.

Es importante acotar que en casos como los de la valuacin de inmuebles es necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantas de intercambio de estos bienes se involucra su extensin y, en ese contexto, inmediatamente despus de aplicar elfactor por negociacin (F.Ne.) a los precios indagados en el mercado, habr que calcular dichos valores decambio unitarios e integrar conellos lamuestra.

Los valores de cambio unitarios simplemente sern determitados mediante el cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el precio extrado de mercado (P.) por el referido factor por negociacin (F.Ne.), entre laextensin del bienque seesttratando,esto es, para elcasodeterrenos:

V.C.'j =(F.Ne.j) (P.)/A.Te.j,

yen elcasodeterrenos con edificaciones:

V.C.'=(F.Ne.i)(P.i)/A.Co.,

Donde: V.C.': Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarn la muestra (bienes y/o derechos idnticos o similares al que se est valuando). F.Ne.:Factor por negociacin aplicado en el caso de cada elemento indagado en mercado. P.,: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de lamuestra.

A.Te.:rea deterreno

60

A.Co.jiArea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno). Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio deber aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de obtener el valor de cambio correspondiente al bien sujeto de valuacin:

V.C. X = [A.Te.Jt (V.C'min + 4nv.c.'+ V.C.' max ) / 6],

Y, para el caso de valuar edificaciones en solares (terrenos), se aplicar:

V.C.x = [ A . C o . J f ( V . C . ' m i n + 4jlv.C.' + V.C.'max) / 6],

Donde: V.C.x: A.Te. x : A.Co. x : Valor de cambio del sujeto de valuacin. rea del terreno o solar que se vala. rea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno) que se estn valuando. I^v.c.: V.C.'min: V.C.'max: Media muestral del valor de cambio unitario. Valor de cambio unitario mnimo indagado en mercado. Valor de cambio unitario mximo de la indagacin de mercado.

EL ENFOQUE RESIDUAL (MTODO RESIDUO) DEL

El mtodo es tambin llamado "residual", y su premisa fundamental indica que es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una unidad econmica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de toda ella, pero reducindolo con el costo propio del complemento del conjunto; es decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto entendido como unidad econmicamente divisible, ste puede determinarse a travs de la reduccin del valor de cambio o de uso asociado con

61

dicha unidad, hecha con los costos netos de reposicin de los componentes restantes de la misma

Obvio es que al hablar del valor de una unidad econmicamente divisible nos referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo nesgo, sea ste valor de uso o valor de cambio, sin embargo, no debe

confundirse esta dea con el concepto de unidad econmica mnima indivisible, ya queel segundo es integrante de la primera y no al revs

Este mtodo es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unin de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios yobras complementarias, yatodos stos, menos alterreno, se les puede establecer un costo neto de reposicin especifico, aunque tambin puede ser utilizado en lavaluacin dederechos ode otrotipo de bienes.

Pragmticamente, el mtodo consiste en establecer, antes detodo, elvalor de uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el bien que quiere valuarse es parte, por separado se determinarn los costos netos de reposicin de los dems componentes yse adicionarn,yposteriormente, esta suma ser restada delvalor de la unidad econmicamente divisible,con lo cual se estar estableciendo el"valor residual"que lecorresponder albienque se vala

Recurdese que el valor de cambio provendr de la indagacin que se efecte en elmercado propio de los bienes similares oidnticos alque pertenezca la unidad econmicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes similares se incluir el proceso de homologacin respectivo, por su parte, el valor de uso se determinar mediante la capitalizacin de los beneficios que la mencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de generar, en el primer caso se proceder directamente a calcular el valor presente de las rentas que se cobrarn mediante la deflactacin de las mismas con la tasa de inters que sea

62

aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo ser necesario, primeramente, proceder con una indagacin de mercado y, eventualmente, tambin homologar para definir la cantidad a la que ascenderan los posibles beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposicin de los complementos de la unidad ya referida se establecern demeritando el costo de reposicin nuevo de cada unode ellos por las consideraciones particulares de los mismos por lo que respecta a su vida agotada, obsolescencia tcnica y econmica.

Resulta importante sealar que, cuando el mtodo parta del valor de cambio recibir el nombre de "residual esttico", pero cuando se aplique con el valor de uso se llamar "residual dinmico". No obstante, debe tenerse presente que la metodologa ser "esttica" cuando no se considere el valor del dinero en el tiempo, y cuando s se haga ser "dinmica", por tanto puede decirse que, al contrario del residual esttico, eldinmico aplica una visin financiera.

Cuando se vale unterreno baldo de cualquier extensin,y requiera hacerse por esta tcnica, ser necesario formular la "hiptesis" de que el predio en cuestin actualmente es parte de una unidad econmicamente divisible concluida y nueva, que corresponda al principio fundamental de valuacin (mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma esttica del residual; o bien, la suposicin consistir en plantear una situacin que contemple que en el solar sern ubicados, alpaso del tiempo, otros elementos quejunto con el predio conformarn la unidad econmicamente divisible que se trate, desarrollndose as laforma dinmica del mtodo del residuo.

Al haber dicho que la perspectiva esttica de la metodologa considerar que el terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagacin de mercado correspondiente, se restarn los costos de reposicin nuevo de las edificaciones o construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de

63

las obras complementarias que deberan existir para dar lugar a la unidad econmicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, adems de las comisiones y utilidades derivadas de la percepcin equivalente al valor de cambio referido, as comotambin los gastos inherentes de los costos que reciben el nombre de"indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:

V.C.xterreno = V . C . - C . R . N .

c.ie.ea.oc

-C. y U.-l.

o bien:

V.C.xterreno = V . U . - C . R . N .

c,ie,ea,oc - C . y U . - I.

Donde:
V.L'.xterreno

Valor de cambio delterreno por valuar. Valorde cambio dela unidad econmicamente divisible. Valor de usode la unidad econmicamente divisible.

V.C: V.U.: C.R.N

c,ie,ea,oc-

Costos de reposicin nuevo de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble.

C. y U .

Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o deuso. Indirectos de los costos de reposicin nuevo.

Por su parte, la forma dinmica del mtodo residual es un procedimiento anlogo alseguido en el anlisis de un negocio en marcha detipo inmobiliario, en elque se establecer que el valor del predio es igual al valor presente neto de los flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a travs de la tasa de productividad o tasa de inters que seleccione el tomador de decisiones (valuador). Para ello se tomar en cuenta que el terreno ser complementado paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias,

64

ncurriendo as en erogaciones al paso del tiempo que correspondern a los costos de reposicin nuevo de estos elementos y, por supuesto, tambin a sus indirectos; as mismo y paralelamente, se fijarn como ingresos o beneficios peridicos lascantidades que seestablezcan equivalentemente alvalor de cambio o de uso, segn considere el estudio, de la unidad econmicamente divisible, menos lascomisiones y utilidades que procedan deestas percepciones.

Sobre la forma dinmica, resta decir que la formulacin de los flujos de efectivo neto se har a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y utilidades de stos, menos los costos de reposicin nuevo de los complementos del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con las expresiones siguientes:

n V.C. x terreno = 2 (1+T.P.)" J ( V . C . j - C.R.N.j(c,ie,ea,oc) - C . y U.j - l.j) j=1

o bien:

n V.C. xt e rr eno = 2 (1+T.P.)" J ( V . U . j - C.R.N. J(Ci ,.,ea,oc) " C . y U.j - I , )

j=1

Donde: V.C.xterreno^ T.P. Valorde cambio delterreno por valuar. Tasa de productividad ode intersdedeflactacin de losflujos desefectivo neto.
V.C.J:

Valor de cambio de la unidad econmicamente divisible en el j-simo instante.

65

V.U.J:

Valor de uso de la unidad econmicamente divisible en elj simo instante.

C.R.N.j(Ce,ea,oc):

Costos de reposicin nuevo de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble enelj-simo instante.

C.y U.j

Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso aplicables enelj-simo instante.

I.j

Indirectos de los costos de reposicin nuevo correspondientes alj-simoinstante,

n:

Totalde periodos analizados en el mtodo.

Cabe acotar la Importancia de la tasa de inters de deflactacin que sea elegida, pues si los flujos de efectivo neto se formulan en trminos de unidades monetarias constantes de lafecha en que sevala, lo cual es lo recomendable, la tasa de inters o de productividad que deber aplicarse ser de tipo "real"; si por elcontrario,fueranformulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces sedeflactarn contasas de productividad ode inters detipo"nominal".

La aplicacin del mtodo del residuo de ninguna manera garantiza el xito en loque a lavaluacin del biense refiere,pues altratar con ladiferencia de un valor, menos ms de un costo, podra obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habr de tenerse sumo cuidado, pues cabe la posibilidad deque elminuendo (valorde usoo decambio) o el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposicin nuevo de los complementos delterreno yde sus indirectos) hayan sido calculados de una manera inapropiada.

Ocasionalmente para el clculo de los costos de reposicin nuevo se aplican costos paramtricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades relativas o porcentuales, locualdaagilidad aeste mtodo,pero puede darse lugar a imprecisiones intolerables que redundarn en la obtencin de los resultados

66

negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido comn; por tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la formulacin del mtodo residual en trminos absolutos, es decir, en trminos de las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una valuacin adecuada.

MTODOS ALTERNATIVOS PARA LAVALUACIN DE TIERRA EL MTODO"HR" Para el tema tratado, esta faceta del mtodo es aplicable para determinar el valor de cambio de terrenos ubicados enzonas de alto grado de saturacin, sobre loscuales pueden existir o no edificaciones. Las principios que sustenta al mtodo son aquellas que la prctica valuatoria generalmente aplica en el mbito urbano (casas habitacin,departamentos en condominio, locales comerciales, despachos de oficina, etc.). Sin embargo, si el objetivo fuera valuar la tierra sobre la que se ubican o ubicarn inmuebles ligados a la explotacin econmica, ser ms conveniente realizar esta accin mediante tcnicas financieras o deevaluacin de proyectos, o bien, habra que revisar la hiptesis planteada y definir si es posible seguir este camino alternativo.

El mtodo plantea,que el valor de cambio (valor de mercado) de un inmueble es aquel con el cual se realiza el intercambio del mismo (compraventa); ste puede ser expresado en trminos ponderados de su costo neto de reposicin (valor fsico) y de su valor de uso (valor de capitalizacin) atravs de la siguiente expresin:

V.C. = [(a) (V.F.) +(b) (V.U.)]/ (a+b)

eq.(1)

Donde: V.C: Valor de cambio del inmueble encuestin. V.F.: Valor fsico o costo neto de reposicin del inmueble encuestin.

67

V.U.: Valorde usodel inmueble encuestin, a: b: Parmetro ponderador delvalorfsico, Parmetro ponderador delvalordeuso.

Por otro lado, el factor de comercializacin de un inmueble cualquiera se definecomo: F.C. =V.C./V.F.,

Expresin de la cual puede espejarse elvalor de cambio, elcual cumplir con lasiguiente igualdad:

V.C. =(F.C.) (V.F.)

eq.(2)

Donde lasvariables involucradas sondel inmueble: V.C: Suvalorcomercial.

V.F.: Suvalorfsico ocosto neto dereposicin. F.C: Sufactor de comercializacin.

Como es lgico pensar, un inmueble ser comercializado en una cuanta superior a la representada por su valor fsico, lo que significa que, normalmente, su factor de comercializacin ser superior que la unidad; sin embargo, en un momento determinado y por condiciones de recesin, podra ser dispuesto en el mercado en una cuanta inferior, por lo que, con base en esto, dicho factor de comercializacin podra ser menor que la unidad, pero definitivamente, siempre ser mayor quecero.

Elvalor fsico de un inmueble integrar, como siempre, el valor de cambio del terreno y los costos de reposicin nuevo (valores de reposicin nuevo) de las construcciones, de las instalaciones especales, de los elementos accesorios y de

68

las obras complementarias, debidamente reducidos por los factores respectivos, es decir:

V . F . = V.C.terreno + C.N.R. c ,e,ea,oc

e q . (3)

Donde: V.F.: V.C.terreno: C.N.R.cje.ea.oc: Valorfsico de uninmueble. Valor decambio delterreno del inmueble. Costo neto de reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble. No obstante loanterior, es posible establecer una proporcin atravs delvalor de cambio del terreno de un inmueble y su valor fsico, misma que a continuacin se muestra:

p = V.C.terreno/V.F.,

Queser equivalente a:

P = R.Te./C.N.R. , c ,e,ea, 0 c,

Con loque sedesprende losiguiente:

V.C.terreno = ( p ) ( V . F . )

e q . (4)

Donde: V.C.terreno: V.F.: p: Valor decambiodelterreno del inmueble. Valor fsico de un inmueble. Porcentaje con el cual participa el terreno del inmueble en su valor fsico.

69

Es evidente que el complemento con la unidad del parmetro "p" representar el valor neto de reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en cuestin, lo cual quedar representado del siguiente modo:

C.N.R.c.,e.ea,oc=(1-p)(V.F.).

Con lohasta ahora planteado, hanquedado establecidos tres parmetros:"a", "b" y "p", los cuales tomarn valores del conjunto de los nmeros reales positivos; adems "p" slo podr tomar valores mayores que cero, pero menores que la unidad. El valor de estas tres literales ser fijado por el sano criterio sano del valuador y con base en su experiencia adquirida por la prctica profesional; esto quiera decir que ser l mismo quien fijar la ponderacin del valor fsico y del valor de uso capitalizacin y que, segn su sensibilidad y principios de balance, establecer para cada caso el porcentaje de participacin delterreno con respecto a latotalidad delvalorfsico del inmueble.

No obstante, an falta resolver el problema de determinar, mediante las premisas expuestas, el valor de cambio de unterreno situado en una zona urbana con alto grado de saturacin. Si se iguala la eq. (1) con la eq. (2) y se despeja el valor fsico setendrque:

F.C. (V.F.) =[a (V.F.) +b(V.U.)]/ (a+b);

V.F. [F.C.- {a/ (a +b)}]=[b (V.U.) / (a+b)];

V.F. =[b (V.U.)] / [ F.C. (a +b)- a]

eq.(5)

Sustituyendo la eq.(5) en la eq.(3) ydespejando de la expresin elV.C.terreno, se encontrar losiguiente:

70

V.C.terreno = { ( b ) ( V . U . ) / [ ( F . C . ) ( a + b ) - a ] } - C.N.R.cje.eaoc 1

Por otro lado,sisesustituye laEq.(3)enlaEq.(4)sepuede encontrar que:

V.C.terreno = P (V.C.terreno + C.N.R. Ci ,e,ea,oc)

V.C.terreno = ( p ) (V.C.terreno) + ( p ) (C.N.R.cjeea.oc)

V.C.terreno P (V.C.terreno) = P (C.N.R.c,ie,ea,oc)

V.C.terreno (1 - p ) = P (C.N.R.c,,e,ea,oc)

V.C.terreno = P (C.N.R. c ,i e i ea,oc) / ( 1 - P)

e q .( 6 )

Sise sustituye laeq.(3)enlaeq.(2)podr verque:

V . C . = ( F . C . ) ( V . C . t e r r e n o + C.N.R. c ,e,ea,oc)

e q .( 7 )

Sustituyendo laEq.(6)enlaEq.(7),ydespejando F.C. setieneque:

V . C . = F . C . [ { ( p )(C.N.R.c,eea,oc) / (1 " P)} + C.N.R-c.e.ea.oc];

V . C . = [ F . C ./ ( 1 - p ) ] [ ( p ) (C.N.R.ce.ea.oc) + ( C . N . R . c , e ea.oc) ( 1 - P)l

V . C . = [ F . C ./ ( 1 - p ) ] [ ( p ) (C.N.R.ceea.oc) + C.N.R. c , le ,ea,oc - ( p ) (C.N.R. c , i e , e a ,oc)];

V.C.=[F.C./(1-p)][C.N.R.c.,e,ea,oc];

F . C . = ( V . C . ) ( 1 - p ) / C.N.R.cie.ea.oc 2

Expresin para determinar el valor de tierra de un inmueble que es exclusivamente rentado, a partir de su valor de capitalizacin, del factor de comercializacin y los ponderadores del valor comercial de lazona ("a" y"b",que son fijados por criterio del valuador)

71

Despejando de Eq.(2) elvalorfsico se obtiene:

V.F.=V.C./ F.C.

eq.(8)

Posteriormente, si se sustituye la eq. (8) en la Eq.(3) yse despeja elvalor de cambio delterreno se llegar alasiguiente igualdad:

V . C . / F . C . - V.C.terreno + C . N . R . C i eea.oc

V.C.terreno = ( V . C . / F.C.) C.N.R.c,e,ea,oc

Es necesario reiterar que este mtodo es aplicable para determinar elvalor de cambio de terrenos que se ubiquen en zonas con un alto ndice de saturacin, mismos que pueden tener construidas edificaciones sobre ellos,o bien, carecer de ellas, por lo que debe excluirse su aplicacin sobre inmuebles comercializados en mercados especializados, con condiciones anormales o, simplemente, con manejos "suigeneris"porestar ligados a una explotacin econmica especfica.

Expresin para determinar el factor de comercializacin de un bien inmueble, para el caso de no existir un mercado de terrenos en la zona, y por ende, no es posible determinar la cuanta del valor neto de reposicin El porcentaje de participacin del valor del terreno respecto al valor fsico de todo el inmueble ("p"), es fijado segn la experiencia y el criterio del valuador, teniendo encuenta elprincipio delbalance envaluacin 3 Expresin para obtener el valor de tierra de un inmueble, sobre la base de su valor comercial o valor deventa,elfactor decomercializacin delazona yelvalor desus construcciones.

72

El Mtodo de la Repercusin deTerreno La repercusin de terreno (R.Te.) es la cantidad del valor total del un terreno de un inmueble que impacta a cada unidad de superficie construida en l. Se definedelasiguiente manera:

R . T e . = V.C.terreno / A . C o .

Donde:

R.Te.: V.C.terreno: A.Co.:

Repercusin deterreno correspondiente al predio. Valor de cambio delterreno encuestin. rea totaldeconstruccin delinmueble.

Noobstante,sabiendo que:

A.Co. =(A.Te.) (N.N.) (C.O.S.)

Yque:

V . U . terreno = V.C.terreno / A . I .

Tambin puede aplicarse lasiguiente igualdad:

R . T e . = V.C.'terreno / [ ( N . N . ) ( C . O . S . ) ]

73

Donde: R.Te.:
V . C . terreno-

Repercusin deterreno correspondiente alpredio. Valorde cambio unitariodelterreno encuestin. Nmero de niveles que integran alaconstruccin.

N.N.:

C.O.S.:

Coeficiente deocupacin delsuelo odensidad deconstruccin.

Cuando sobre un terreno se ubiquen "j" tipos de edificaciones construidas en l, referidos a travs del parmetro contador "t", la repercusin de terreno del ksimo tipo se determinar con base en el costo neto de reposicin de la construccin que setrate,es decir:

R . T e . t = [ C . N . R . t / C.N.R.total] [V.C.terreno / A . C o . t ]

R . T e . t = [ ( C . N . R . ' t ) (V.C.terreno)] / C.N.R.total

Donde: R.Te.t: C.N.R.t: Repercusin deterreno deltipo de construccin "t". Costo neto de reposicin de las construcciones correspondientes al tipo"t". C.N.R.'t: Costo neto de reposicin unitario de las construcciones correspondientes altipo"t". C.N.R.totai: Costo netode reposicin delos "j" tipos deconstruccin,esdecir, del totalde las construcciones ubicadas en el inmueble. V.C.terreno^ A.Co.t: j: Valor de cambio delterreno encuestin. rea deconstruccin deltipodeconstruccin "t". Nmero detiposde construccin existentes enel inmueble. Lo anterior significa que el subndice "t"tomar los valores de los "j" tipos de edificaciones, es decir, tendr valores desde la unidad hasta "j". Las " j " repercusiones de terreno calculadas para cada tipo de construccin del inmueble guardarn lasiguiente relacin con la repercusin deterreno general:

74

R.Te. =C.N.R.tota, / z (C.N.R.t/R.Te.t)

t=i

Donde:

R.Te.: C.N.R.totai: C.N.R.t:

Repercusin deterreno correspondiente alpredio. Costo neto de reposicin de los "k" tipos de construccin, es decir, deltotal de lasconstrucciones ubicadas en el inmueble. Costo neto de reposicin de las construcciones correspondientes al tipo "k".

R.Te.t:

Repercusin deterreno deltipo deconstruccin "k".

Travs de otros (al menos dos) que posean el mismo uso, pero que tengan diferente superficie y diferente edificabilidad. Podra aplicarse tambin, si se cuenta con un estudio estadstico, al menos dos "medias" de superficie y dos de valores netos de reposicin unitarios de terreno ya homologados, con los que se formarn, al menos, dos pares ordenados. Se aplicar, por cada par ordenado, alguna de lasdos siguiente expresiones, segn proceda:

R.Te.= V.C.jterreno/ A.Co.j

RTe.i = V . C . i W n o / [(N.N.j) (C.O.S,)]

Donde: R.Te.i: Repercusin de terreno correspondiente al isimo predio o par ordenado procedente de unestudio estadstico. V.C.terreno: Valor de cambio del isimo elemento (terreno) cuyo valor essabido.

75

A.Co.,:

rea mxima permitida de las edificaciones que pueden ser construidas enel isimoterreno cuyo valor seconoce.

V.C./terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio (terreno) del cual es conocido su valor. N.N.: Nmero mximo de niveles que se permiten construir el isimo terreno convalorsabido. C.O.S.,: Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cual seconoce su valor.

Seguidamente, se determinar una funcin que relacione la superficie de los predios con sus respectivas repercusiones de terreno, en la que ser sustituido el valor numrico correspondiente a la superficie del terreno que se desea saber su valor. Dicha funcin podr ser obtenida mediante la aplicacin del "Mtodo de Mnimos Cuadrados" o,simplemente, mediante lainterpolacin lineal dedos pares ordenados.

Finalmente, con la repercusin de terreno obtenida para el predio que se pretende valuar, se aplicar lasiguiente expresin:

V.C.xterreno = (R-Te.x) (A.Co. x )

Donde: V.C.xterreno: Valor decambio delterreno por valuar. R.Te.x: A.Co.x: Repercusin deterreno determinada parael predio por valuar. rea mxima de las construcciones que pueden ser edificadas en el terreno cuyo valor quiere serconocido.

76

ElMtodo de la Razn de Superficie Este mtodo ser aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en otros dos que posean el mismo usoyedificabilidad, pero diferente superficie entre ellos y aqul por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La primera deellas, ladefinicin de la raznde superficie:

R.Su.=A.Te.j/A.Te.x Donde:

R.SU.:

Razn de superficie del isimo predio cuyo valor es conocido. rea del isimo predio delcual se conoce su valor.

A.Te.:

A.Te.x: i:

rea del predio que se pretende valuar. Slo tomar losvalores equivalentes aunoydos.

Y la segunda, la idealizacin del comportamiento de dicha razn con un modelo matemtico deltipo: F.Su. = R.Su.1/k

Donde: F.Su.: R.Su.: k: Factor por superficie. Razn de superficie. ndicedel radicalde la raznde superficie.

Este modelo matemtico mantiene una relacin directa entre la razn de superficie y el factor por superficie, es decir, cuando el primero crece, el segundo tambin lo har, ocurriendo lo anlogo en caso contrario; sin embargo, si la razn de superficie es igual a cero o a la unidad, el factor por superficie tendr, 77

igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las superficies de los predios involucrados enelmtodo, situacin que haceal modelo adecuado yconveniente en loque respecta asu aplicacin.

Posteriormente, se establecer lasiguiente equivalencia:

V.C.x'terreno = (V.C.i' t e r r e n o ) (F.Su.i) = (V.C.z'terreno) (F.Su. 2 )

Donde: V.C.x'terreno: Valor de cambio unitariodel predioque se pretende valuar. F.Su.,: V.C.,': Factor por superficie delisimo predio cuyo valor essabido. Valor de cambio unitario del isimo predio del cual se conoce su valor.

Acto seguido, se determinar elvalor de "k" aplicable al modelo matemtico, mismo quesedeterminar del siguiente modo:

( V . d W r e n o ) ( R . S u V * ) = (V.C.terreno) (R.Su. 2 1 / k )

[V.d'terreno] [(A.Te.i / A.Te.x) 1 *] = [V.C.2'terreno] [(A.Te. 2 / A.Te. x ) 1 / k ]

LnCV.C.errenoMI/k] [LnA.Te.-O-LnA.Te.x)] = Ln(V.C.2',erreno)+[1/k] [ L n ( A . T e . 2 ) -

Ln(A.Te.x)]

k [ L n V . d W r e n o ) - LnO/.Cz'terreno)] = Ln(A.Te. 2 ) - [Ln(A.Te.i)

k = [Ln(A.Te. 2 ) - [LnA.Te.!)] / [LnV.C,'terreno) - Ln(V.C. 2 'terreno)]

78

Donde: A.Te.: rea del isimoterreno delcualsesabe su valor.

V.C.'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio cuyovalor esconocido. k: ndice del radical de la razndesuperficie.

Por ltimo, elvalor del predio en cuestin se determinar aplicando las siguientes equivalencias:
v[(k-1)/k]

V.C.xterreno = ( V . C . 1 ' t e r r e n o ) ( A . T e . i ) 1 , K ( A . T e . x )

V . C . x t e r r e n o = (V.C.2'terreno)(A.Te.2)1/k(A.Te.x)[(k-1)/k]

Donde: V.C.xterreno: Valor de cambio del predio que se pretende valuar. V.C.'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio cuyo valor esconocido. A.Te.: A.Te.x: k: rea del isimoterreno delcualse sabe su valor. rea delterreno que sequiere valuar.

ndice del radical de la raznde superficie.

COMBINACINDELMTODODEREPERCUSINDETERRENOYDEL MTODO LA DE RAZN SUPERFICIE DE

El caso interesante a resolver ahora es la consideracin simultnea de los mtodos de la raznde superficie de repercusin deterreno. Laconsideracin que debe postularse estar en funcin de la siguiente expresin, anloga a la formulada enel punto inmediato anterior:

R.Te.x=(R.Te.i) ( F . S I M ) = (R.Te.2) (F.Su.2)

79

En la que se establecen, con base en la edificabilidad (rea de construccin existente opotencialdel predio), las siguientes equivalencias:

R.Te.1 = V.C.iWreno / [(N.N.i) (C.O.S.i)]

R.Te. 2 = V.C.2'terreno / [(N.N. 2 ) (C.O.S. 2 )]

F.Su.1 = ( R . S u . 1 ) 1 / k

F.Su.2 = (R.Su. 2 ) 1 / k

R.Su.i = A.C0.1 / A . C o . x

R.Su. 2 = A . C o . 2 / A . C o . x

A.C0.1 = ( A T e . O (N.N.-i) (C.O.S.i)

A.Co.2 = (A.Te.2) (N.N.2) (C.O.S.2)

A.Co.x = (A.Te. x ) (N.N.x) (C.O.S. x )

Donde: R.Te.x:
RTe.j:
V . U . j terreno-

Repercusin de terreno del predio sujeto avaluacin. Repercusin deterreno del isimo solar comparable. Valor de cambio unitario del isimo predio cuyo valor es conocido. Factor porsuperficie correspondiente al isimo terreno comparable. Razn desuperficie del isimo solar comparable. ndicedel radical de la razn de superficie. rea deconstruccin (edificabilidad) del isimo comparable. rea del isimo terreno comparable.

F.Su.i:
R.SU.:

k:
A.Co.i: A.Te.j:

80

A.Te.x: N.N.:

Area delterreno sujeto avaluacin. Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el isimo terreno convalor conocido (comparable).

N.N.X: C.O.S.:

Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el terreno sujeto avaluacin. Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio delcual se conoce suvalor por indagacin.

C.O.S.x:

Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al predio sujeto a valuacin.

De loanterior quedar, entonces, laecuacin que se muestra acontinuacin:

[V.C.i'terrenoltA.Te^HN.N.^C.O.S.!)] 1 ^

[(N.N.^C.O.S^)]

\y.C.2\errenomA.Je.2)(N.N.2)(C.O.S.2)]ml[(H.U.2)(C.O.S.2)]

Misma quese reduce a losiguiente:

(V.C. 1 ' terre o)(N.N.2)(C.O.S.2)

(V.C. 2 ' terr eno)(N.N. 1 )(C.O.S.i)

[(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / (A.Te. 1 )(N.N. 1 )(C.O.S.i)] 1 / k

[(V.C. 1 ' terr eo)(N.N.2)(C.O.S.2)

(V.C.2'ter re no)(N.N. 1 )(C.O.S.i)] k

(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / ( A . T e . O f N . N . ^ C . O . S . ! )

Despejando elexponente "k"de lafrmula anterior setiene:

(IntA.Te.zl+lnEN.N.zl+IntC.O.S^-InfA.Te.iJ-IntN.N.^-IntC.O.S.!])

(IntV.d'terrenol+IntN.N.zl+IntC.O.S.zl-IntV.C.z'terrenol-InCN.N.^-InfC.O.S.!])

81

Donde: k: A.Te.,: N.N.,: ndicedel radicalde larazn desuperficie. rea del isimoterreno comparable. Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el isimo terreno convalor conocido (comparable).

C.O.S.,:

Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cualse conocesuvalor por indagacin.

v.c.;terreno-

Valor de cambio unitariodel isimo predio cuyo valor es conocido.

Finalmente, el valor del predio en cuestin (sujeto de valuacin) se determinar aplicando las siguientes equivalencias:

V.C.xterreno

(V.d'terrenoXA.Te.iJ^^N.N.OC.O.S.i)]^^'"^

(A.Te. x )(N.N. x )(C.O.S. x )] C ( k - 1 ) / k l

V.C.xterreno

|[(1-k)/k] (V.C. 2 ' t e r r e n o)(A.Te. 2 ) 1 / K [(N.N.2)(C.O.S.2)] U 1 - K " K J [ r

(A.Te. x )(N.N. x )(C.O.S. x )] [ ( k - 1 , / k ]

Donde: V.C.xterreno: Valor de cambio del predio sujeto avaluacin. V.d'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio cuyo valor es conocido. A.Te.,: A.Te.x: N.N.,: rea del isimoterreno comparable. rea delterreno sujeto avaluacin. Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el isimo terreno con valorconocido (comparable).

N.N.x:

Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el terreno sujeto avaluacin.

COS.,:

Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cual se conoce suvalor por indagacin.

82

C.O.S.x:

Coeficiente de ocupacin desuelo correspondiente alpredio sujetoa valuacin,

k:

ndice del radical de la razndesuperficie.

El Enfoque Fsico (Mtodo del Costo Neto de Reposicin) Este es un mtodo aplicable al caso de valuacin de bienes muebles e inmuebles, y no para la valuacin de derechos. Es especialmente recurrido para establecer cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula elcosto que tendra "reponer" un bien especfico en trminos efectivos, en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propsito primordial de unseguro.

Tiene el principio de considerar en su aplicacin al costo de adquisicin en mercados primarios, es decir, al precio (costo de produccin ms gastos ms utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es determinar la cantidad de dinero que debera erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de valuacin de forma idntica o similar incluyendo la utilidad de su productor, pero descontndole, primeramente, los demritos propios debidos al tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado fsico en que se encuentre al momento de la valuacin por dicho uso y, finalmente, los debidos a su obsolescencia tcnica y/o econmica que resulte por la posible aparicin de nuevos bienes sustitutos queincorporen adelantostecnolgicos ens, o bien, mejoras en su proceso de produccin que rediten ahorros sustanciales y, como consecuencia, redunden enladisminucin del costo defabricacin.

Como puede verse, el mtodo equipara el concepto de valor con el de precio (para el productor) ocosto deadquisicin (para elconsumidor) ylo llama"costo de reposicin nuevo"(C.R.N.), pero nicamente cuando setrata de unbien nuevo,sin usoydeadquisicin reciente, puescuandoeselcaso detratar con unbienque no rene estas caractersticas, dicho costo de reposicin nuevo es afectado,

83

normalmente reducido, por la aplicacin de factores especficos que dan lugar al concepto de"costo netode reposicin"(C.N.R.) yque son derivados de:

1. Losaosque haestadoenuso, 2. Lavigencia del biendesde elpunto de vista de su usotecnolgico;y, 3. Elgrado deconservacin omantenimiento que haya recibido.

Los aos que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al mtodo a travs del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los aos que ha estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisicin, es decir, su "vida til consumida" (V.U.C.) y el periodo que entotal podra usarse el bien en cuestin,o sea, su "vida tiltotal" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que sern expuestos ms adelante, aunque cuando se desconoce la fecha de adquisicin, se acude a la experiencia del valuador, quien podra aplicar un factor estimativo fundamentado razonablemente en una inspeccin visual del bien.

La vigencia tecnolgica se expresa a travs del "factor por obsolescencia tcnica" (F.Ot.), que se determina mediante la observacin directa por el valuador atendiendo almodelo del bien ya lavigencia desu usoactual.

El grado de conservacin o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado atravs del "factor porconservacin" (F.Co.),tambin llamado"factor por mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante observacin directa yatendiendo asu experiencia.

Cabe sealarse que los ndices o factores fundamentados en la experiencia de los valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la escala del unoaldiez.

Con esto se establece una jerarqua del estado de los bienes, donde corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes

84

nuevos con poco uso yen perfecto estado, disminuyendo hasta elvalor decuatro, que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificacin se divide entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del "factor pordemrito"(F.De.) que ser abordado ms adelante.

Los mecanismos a emplearse para la determinacin del costo neto de reposicin son dos,ysolamente puedeseguirse unodeellos:

1. Forma de la lnea recta directo, el cual contempla asignacin de valores a cada factor de depreciacin o demrito en forma directa, segn el bien avaluar, representndose por laexpresin: C.N.R. =C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]

2. Forma de la lnea recta ponderado, el cual contempla asignacin de valores a cada factor de depreciacin o demrito, al cual previamente se le consider una importancia determinada segn el bien a valuar,

caracterizndose por laexpresin:

C.N.R. =C.R.N.[(F.Va.)(A) +(F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]

Donde "A", "B"y"C"resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio porelvaluador, dependiendo delactivo que seesttratando.

Cabe resaltar que es mucho ms comn la aplicacin del primer mecanismo que la delsegundo, locual notiene unajustificacin propiamente dicha,aunque lo que parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad, conservacin y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposicin nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situacin; en cambio, el segundo mecanismo, adems de considerar el grado de

85

participacin en el costo neto de reposicin de cada uno de estos concpetos a travs de la ponderacin de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el principio de la sumatoria, lo cual, en opinin de algunos, es lo ms razonable en virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman simultneamente valores diferentes de launidad.

La aplicacin del mtodo del costo neto de reposicin podra ser inadecuado bajo ciertas circunstancias de valuacin, especialmente cuando setrata de bienes usados o que son destinados a la produccin de beneficios econmicos o financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinacin de la cuanta monetaria que podra alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable que el concepto del costo de adquisicin de un bien corresponde al momento en que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia numrica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin olvidar que la idea de un bien nuevo con laque seest partiendo.

No obstante lo anterior y sin importar que setrate de un bien nuevo o usado, el mtodo establece una cota inferior en loque alvalor del mismo se refiere, pues en trminos razonables un bien se intercambiara por una cantidad no menor a lo que costara reponerla, y se destinara a la produccin si devolviera beneficios cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto ser tratado en loque a los valores decambio yde usose refiere.

Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de reposicin integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones construidas en l (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de producir),y sies que lastiene,se adiciona elcosto actual de construccin de tales edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales, pero descontando losefectos deltiempo que han estado en uso y el grado de mantenimiento o conservacin que se les haya proporcionado, as comotambin susobsolescencias econmicas y/o funcionales,

86

para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del sujeto devaluacin.

Cuando se trata de construcciones no contemporneas, el valuador estimar el costo de reposicin de un bien que podra ser imposible de reproducir en realidad y que contendra el mismo nmero, tipo ytamao de habitaciones que el bien que se est valuando; y se afirma esto porque pueden existir mltiples detalles de materiales y hechuras que daran un carcter nico a la propiedad y que actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinacin de los costos habr de considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad que posee la propiedad, pero de acuerdo con sudefinicin conforme a las normas contemporneas.

Por supuesto, el valuador har notar, como condicin para el avalo, que es imposible duplicar exactamente la propiedad no contempornea en el mercado actual, por loque elvaluador tendr que medir tambin elefecto deesta condicin sobre la conclusin de valor de la propiedad, ya que las caractersticas existentes del bien inmueble en cuestin pueden ser ms o menos valiosas, segn lo deseables que resulten enel mercado.

Por ejemplo, supngase una vivienda antigua que puede tener carpintera exterior e interior difcil de duplicar, muy fuera del alcance de loque se encuentra en la actualidad; en un caso as, el valuador estimar el costo de producir caractersticas de calidad similar utilizando materiales y mtodos de construccin disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectnicos, tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales quetienen la misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque dichos materiales podran ser ms baratos y de mayor facilidad de instalacin, lo cualsignificara que se obtendr uncosto neto de reposicin menor.

87

EL FACTOR POR DEMERITO El factor por demrito (F.De.) ser entendiendo como el producto del factor por vida agotada (F.Va.) por el factor por conservacin (F.Co.) y por el factor por obsolescencia tcnica (F.Ot), es decir:

F.De. =(F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)

Donde: F.De.: F.Va.: F.Co.: F.Ot.: Factor por Demrito. Factor porVida Agotada. Factor por Conservacin omantenimiento actual. Factor por Obsolescencia tcnica oeconmica.

Para determinar este factor por demrito se propone seguir cualquiera de los cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciacin lineal, y los dems incorporan la idea de afectar el valor letargada o retardadamente al paso deltiempo:

1. Elcriterio contable tradicional 2. Elcriterio de Ross Heidecke 3. Elcriterio HR 4. Elcriterio Kuentzle 5. Elcriterio de Ezequiel Siller

Demrito por el Criterio Contable Tradicional Este resulta ser un mecanismo clsico de depreciacin contable, estableciendo que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma

88

directamente proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisicin, lo cual se traduce en lasiguiente expresin aplicable alcaso delfactor porvida agotada:

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.). Donde: F.Va.: V.U.C.: V.U.T.: Factor porVida agotada. Vida tilConsumida expresada enaos. Vida tilTotaltambin expresada en aos.

El valor del factor por conservacin ser establecido con base en la calificacin que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la expresin siguiente:

F.Co. =C. /10 Donde: F.Co.: C: Factor porConservacin. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta del ceroaldiez.

Por lo que toca al factor por obsolescencia tcnica, ste tomar un valor entre el cero y la unidad y, al igual que el factor por conservacin, ser tambin establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.

Demrito porel Criterio de Ross Heidecke Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestin expresada en aos y la calificacin estimativa dependiente del estado fsico del bien o de su estado de conservacin; con estos parmetros se podr determinar fcilmente el factor por demrito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la metodologa valuatoria, segn losiguiente:

89

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.) 1 4 Donde: F.Va.: V.U.C.: V.U.T.: Factor porVida agotada. Vida til Consumida. Vida tilTotal.

El factor por conservacin (F.Co.) adoptar el valor que corresponda, segn lo sealado en latabla siguiente:

ESTADO CALIFICACIN Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo Muy Malo Psimo Desecho Menos que desecho 10 9 8 7 6 5 4 3 2

F.Co. 1.00 0.92 0.84 0.78 0.72 0.64 0.52 0.35 0.11

Factor porconservacin (F.Co.) por elcriterio Ross Heidecke Para efectos de una determinacin especfica de un factor por demrito, lo que respecte al factor por obsolescencia tcnica ser determinado por criterio del valuador como ya ha sidocitado.

90

Demrito porel Criterio HR El segundo criterio sugerido ha sido formulado por el autor y denominado como "HR", latabulacin respectiva espresentada enelAnexo 9 considerando un factor por obsolescencia tcnica de uno, al igual que las grficas de su comportamiento mostradas enelAnexo 8. Delmismo modoque elcriterio anterior, se toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado fsico mediante la asignacin de una calificacin estimativa. Elfactor por vida agotada se calcular, segn el criterio "HR", de la siguiente forma: F.Va. = 1 - (V.U.C./V.U.T.)2

Donde: F.Va.: V.U.C: V.U.T.: Factor porVida agotada. Vida til Consumida. Vida tilTotal.

El factor por conservacin se determinar, bajo el mismo criterio, de la manera siguiente: F.Co. = 1- [{(10- C.)2+(10- C.)} {1- P.D.N}/ 56]

Donde: F.Co.: Factor por Conservacin omantenimiento actual.

C:

Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta delcero aldiez.

P.D.N.:

Porcentaje de Desecho Nuevo. 91

El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia a un bien con caractersticas peculiares e hipotticas de desecho y con vida til remanente equivalente a la vida til total, es decir, como si se tratara de un bien nuevo.

Evidentemente es ilgico e infactible tratar con un bien que al mismo tiempo sea nuevo y su estado fsico indique que deba ser desechado, a menos que este bien hayasufrido un accidente que lodaara irremediablemente, pero esta idea es inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar geomtrico que sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado por un bien especfico con elpaso deltiempo yenestado dedesecho.

Igualmente, como se refiri en el mtodo anterior, cuando se requiera el clculo de un factor por demrito especfico, el factor por obsolescencia tcnica ser determinado por criterio del valuador.

Demrito por el Criterio de Kuentzle El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula la siguiente expresin para determinar elfactor porvida agotada: F.Va. = [(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] / [(V.R.N.)(V.U.T.)2]

Donde: F.Va.: V.R.N.: Factor porVida agotada. Valor de Reposicin Nuevo.

V.U.T.: V.R.: V.U.C.:

Vida tilTotal. Valor de Rescate del bien afinalizar su vida tiltotal Vida tilConsumida. 92

Al igualqueelmtodo anterior, elfactor por conservacin serestablecido por elvaluador mediante laexpresin siguiente:

F.Co. = C./10

Donde: F.Co.: C: Factor por Conservacin omantenimiento actual. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta del cero aldiez.

El factor por obsolescencia tcnica, como se ha venido reiterando, ser establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.

Demrito porel Criterio de Ezequiel Siller Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula lasiguiente expresin para determinar elfactor por vida agotada:

F.Va. =0.30 +0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]

Donde: F.Va.: V.U.T.: V.U.C.: Factor porVida agotada. Vida tilTotal. Vida til Consumida.

Mientras queelfactor porconservacin esestablecido porelvaluadordel bien sujeto aestudio delsiguiente modo:

F.Co. = C./10 93

Donde:
F.Co.: C: Factor por Conservacin omantenimiento actual. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta delcero aldiez. Igualmente que los dems mtodos referidos, el factor por obsolescencia tcnica o econmica, ser establecido segnjuzgue el valuador, dependiendo de los adelantos tecnolgicos que presentan los nuevos bienes que sustituirn en el futuro al que se est valuando, las sofisticaciones que les son adicionados, las disminuciones considerables en precios, etc. Como reiteradamente se hadicho,al igual que en los tres casos anteriores, los valores representados en el eje horizontal de la grfica se interpretarn como laproporcin porcentual de unavida tiltotalconcualquier valor.

El Enfoque de Capitalizacin (Mtodo delValor de Uso) A este mtodo se le denomina tambin "de rentabilidad", "de productividad"o "de capitalizacin", y considera que el valor de las cosas tiene relacin con la capacidad que stas tienen, o el potencial que podran tener para generar, a quienes las poseen legal y legtimamente, beneficios econmicos peridicos y constantes denominados "renta", a travs del transcurso del tiempo que duren (hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicacin de una metodologa decarcter financiero.

La renta es un trmino legal que expresa el beneficio econmico reflejado como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o derecho a la produccin de nuevos bienes y/o servicios, o tambin por ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lcitos, y hablar de renta

94

peridica significa referirnos al beneficio econmico que sucede en intervalos iguales,y referir questa sea constante quieredecir quese incluir en los clculos en unidades monetarias reales de la fecha en que se vala, o sea, en cantidades ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendr el mismo poder adquisitivo que lasdems.

Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben, tanto la parte propietaria delbieny/o derecho, como la parte que ejercitar suuso, un documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dar esta circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad peridica que legalmente se establece en contraprestacin para poder ejercer el uso por persona distinta al dueo (recibo), la cual conformar la llamada "renta bruta peridica" del sujeto de valuacin (R.B.P.x) y que servir de base para determinar el valor de uso del mismo.

Eventualmente, la mencionada renta bruta peridica del sujeto de valuacin (R.B.P.x) podra ser establecida mediante la consulta documental de registros contables especficos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se acude porque son primordialmente tiles para obtener informacin aplicable en la valuacin de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen, fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema ser expuesto en otro apartado deestetexto y nocorresponde aeste apartado.

En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno, primeramente se seguir un procedimiento similar al aplicado en el mtodo del valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir algn beneficio que seacuantificable entrminos econmicos, habrde indagarse si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idnticos o similares que definan la existencia del mercadoespecfico y, en casodeexistir, se integrar una muestra con elfinde obtener ycuantificar los posibles productos econmicos que podran generarse peridicamente a travs del "uso" del sujeto de valuacin, es

95

decir, sedeber extraer delmercado la"renta"que,deforma peridica y constante como ha sido dicho, podra obtenerse durante el transcurso del tiempo que subsista elbien y/o derecho que desea valuarse.

Sin duda, en el mbito del mercado es difcil que se conozcan las cantidades concretas en la que los dueos de bienes y/o derechos especficos los ceden a quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta contoda seguridad que la cesin se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el mtodo del valor de cambio, el concepto del "factor por negociacin" (F.Ne.), ya que en trminos prcticos, puede decirse tambin que la cesin del uso de las cosas ocurre por cantidad inferior alprecio.

Elfactor por negociacin se define como aquella cantidad comprendida entre el cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el precio indagado en el mercado de cada elemento que integrar la muestra, estimndose as el posible valor de la cesin del uso del bien y/o derecho sujeto de la valuacin. En la siguiente frmula se expone cmo opera el factor por negociacin (F.Ne.), donde "P.R.P."es el precio de la renta peridica difundido en el mercado para ceder el uso de la cosa, "R.B.P." la renta bruta peridica que podra generarse entrminos de prctica seguridad,y elsubndice "i" expresa que la frmula ser aplicable para cada elemento que integre la muestra estadstica, por lo que dicho subndice tomar valores desde la unidad hasta "n", parmetro que representar altamao de lamisma:

R.B.P.j=(F.Ne.,) (P.R.P.i)

96

Es importante indicar quetodas las rentas brutas peridicas de los bienes y/o derechos que sern integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.) debern referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las mencionadas rentas debern aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al mes, stas sern aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas ellas seaplicarn semestralmente; siel periodofuera anual,se relacionarn conel ao;yas sucesivamente.

Tomando en cuenta que elconjuntodebienes yderechos que son dispuestos en el mercado para ceder su uso puede tener untamao indefinido omuygrande, se deber conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor posible desde el punto de vista caracterstico. Al igual que lo expuesto en el mtodo delvalor de cambio, la muestra deber tener:

1. Caractersticas de identidad, obien, desimilitud en cada uno de los bienes o derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando que la comparacin entre elsujeto devaluacin ycada uno de los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendra que aplicarse, antes del estudio estadstico de lamuestra, un procedimiento de homologacin.

2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "P" sea igual a mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variacin seamenor o igual a 10%,aplicando como mximo eventual el 12%para este valor.

3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podra tolerarse como mximo el 10%.

4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podra aceptarse como mximo el90%.

97

Para definir el tamao de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la siguiente expresin:

n - Z. VR.B.P. / e R.B.P. ,

Donde: n: Z: Tamao de la muestra. Nmero de unidades de desviacin estndar en la distribucin normal que producir el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z ser igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,y de 1.645 cuando este sea del90%. vR Bp: Coeficiente devariacin de lasrentas brutas peridicas indagadas. BRBP:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional.

Al igual que el anlisis hecho en el caso del mtodo del valor de cambio, puededecirse que eltamao de la muestratendr unrango entre 3y 12 unidades, con media de 6 y moda de 4, por lo que prcticamente habr siempre que buscar muestras de 6 elementos, 4 como mnimo, aunque lo que debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que setrate para integrar la muestra de comparacin y poder efectuar, incluso, seleccin razonada de los elementos ms consistentes y discriminacin justificada de aquellos no representativos.

Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas peridicas de bienes y/o derechos similares al que se quiere valuar (al menos 6 elementos, 4 como mnimo), habr que registrar primero el rango de valor de la misma, valor que se establecer mediante la diferencia de la renta bruta peridica mayor y la menor que la integren,es decir:

98

r - R.B.P.max R - B . P . m n ,

Despus se homologarn los valores de toda la muestra respecto del sujeto de valuacin y se calcular el nuevo rango proveniente de los valores ya homologados, que permitirn lacomparacin entrminos de identidad,estoes:

iHo. = R.B.P.Ho.max - R-B.P.Ho.min,

Posteriormente secalcular ladiferencia de ambos rangos:

d = r-

IHO.

Si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologacin fue incorrecto, por lo que se debern hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que el fin de la homologacin es establecer la concurrencia de las rentas brutas peridicas hacia un valor caracterstico de la muestra, lo cual nicamente se logra cuando el rango de losvalores homologados es menor que el que exista antes deese proceso, esdecir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologacin, verificar que la muestra cumpla con lacondicin quesea establecida en lo relativo alnivel de confianza de la misma, es decir, se calcular "Z" a travs de la siguiente frmula, anloga a la expuesta enelmtodo delvalor de cambio:

7 _ / -

2/ ,

21/2

Z - (n e R .B. P . / VR.B.P. )

99

n i i c
Los estadsticos ^ a l a d T J ? erTfa explosin a n w i o r s e calcularn a travs de las siguientes frmulas estadsticas:

^RB.P. = 1/n E R.B.P.j, i=1

n CTR.B.P. = [1/n E(R.B.P.- (XR.B.P.) ] i=1 2-,1/2

VR.B.P. - C R.B.p./ |J. R.B.P., T

Donde:

n: R.B.P.,:

Tamao de la muestra. Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta peridica de los bienes y/o derechos idnticos o similares al que se quiere valuar.

[RB.P.:
CJR.B P.: VR.B.P.:

Media muestral de la renta bruta peridica. Desviacin estndar de la renta bruta peridica en la muestra. Coeficiente de variacin de la renta bruta peridica.

100

Y posteriormente se comparar el valor determinado con lo expresado en la tabla quefue mostrada enelmtodo anterioryque es lasiguiente:

bONFWZAf
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

1645 1695 1 750 1810 1880 1960 2 055 2 170 2 330 2 575

Sila muestra no logra el nivelde confianza requerido, sedeber elegir una de dos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga untamao amplio que lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir ms elementos a la muestra. Despusdeaplicar cualquiera de ellas,conelementos ya homologados, se calcular de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a este mecanismo tantasveces comosea necesario, hasta cumplirconl.

Por lotanto, la renta bruta peridica potencial que el bien y/o derecho que se est tratando podra generar ser caracterizada por la siguiente expresin, la cual considera losvalores mximo y mnimoextrados de la indagacin de mercado::

R . B . P . x = ( R . B . P . m n + 4 ^ R . B . P . + R.B.P.max) / 6,

Donde: R.B.P x: fiRBp: Renta bruta peridica delsujeto devaluacin. Media muestral de la renta bruta peridica.

101

R.B.P.mln: R.B.P.max:

Renta bruta peridica mnima indagada en mercado. Renta bruta peridica mximade la indagacin de mercado.

Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta peridica del sujeto de valuacin (R.B.P.x), sea sta tomada de la contabilidad, de un contrato, de un recibo, o bien, estimada en trminos de investigacin de mercado, se deducir de sta, segn proceda, aquellos gravmenes que deben ser pagados durante los mismos periodos en que es referida dicha renta, as como loscostos y gastos que deben ser erogados, tambin en los mismos periodos y a favor del bien y/o derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento, conservacin, administracin, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se determinar la "renta neta peridica" delsujeto devaluacin (R.N.P.x), la cual ser insumoenelclculo delvalor de uso de lacosa que sedesea valuar.

Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta peridica podemos mencionar aquellas denominadas "por desocupacin", las cuales se derivan deltiempo en que,a pesar que sean dispuestas enel mercado para ceder su uso, nosontomadas pordemandante alguno (esto ocurre normalmente cuando la persona aquien se permiti ejercer el uso acambio de una renta,lodevuelve al legal y legtimo dueo para que ste lo vuelva a ceder a otra persona); otras deducciones son las llamadas "por administracin", que ocurren a favor de un tercera persona cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que sta procure, entre otrascosas,suadecuada disposicin ymanejo enloque respectaa la cesin su uso, la recaudacin de los ingresos que se originen por tal accin, la coordinacin de la erogacin de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y conservacin que sean necesarios y que corresponda al dueo efectuar, as como tambin el pago de los gravmenes que sean procedentes; sin olvidar que las debidas "por conservacin y mantenimiento" propiamente dicho, adems de las correspondientes "por impuestos o gravmenes" que deban pagarse (v.gr. el impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al

102

activo),tambin son deducciones ala renta bruta peridica,junto con las primeras dos mencionadas eneste prrafo.

Tambin

existen

deducciones

ms

especficas

que

se

aplican

excepcionalmente en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuracin de la existencia de la cosa misma y que resultan ser, por ejemplo, aquellas orientadas hacia su "vigilancia" o hacia su "aseguramiento", deducciones que redundan en el pago, por parte deldueo,de primas de seguros que cubran algn posible dao que pueda sufrir elbien y/o derecho en cuestin,o bien,de servicios deterceros que eviten la prdida de lacosa.

Con la cuantificacin de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que sean pertinentes a juicio del valuador, la renta neta peridica (R.N.P.x) se calcular delsiguiente modo:

R.N.P.x=R.B.P.x- ED.
=1

Donde: R.N.P.X: R.B.P.X: D.: Renta neta peridica delsujetodevaluacin. Renta bruta peridica del bieny/o derecho que desea valuarse. Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el valuador.

Es un hecho que econmica y financieramente el dinero tiene diferente valor en puntos especficos del tiempo, y para fines de anlisis se considera que dicho valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea, cambia entiempos iguales; por loqueenelsiguiente paso delmtodo delvalor de uso habr que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los beneficios o flujos netos peridicos futuros que ocurrirn durante el tiempo que le

103

resta al bien de duracin o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los momentos iguales en losque la renta neta peridica delsujeto devaluacin.

(R.N.P.x) ser "capitalizada" en un horizonte equivalente asu"vida til remanente" (V.U.R.x),lacual se determina de lasiguiente forma:

V.U.R.X =V.U.T. X -V.U.C. X Donde: V.U.R.X: Vida til remanente del sujeto de valuacin otiempo restante en que la cosa que se desea valuar an durar (caso de los bienes) o ser vigente (caso de losderechos). V.U.T.X: V.U.C.X: Vida tiltotal ovigencia totaldel sujeto devaluacin. Vida til consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere saber suvalor de uso.

Debe acotarse que la vida til remanente (V.U.R.X), la vida tiltotal (V.U.T.X) y la vida til consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos para capitalizar la renta neta peridica, sean estos semanas, meses, bimestres, semestres, aos, lustros, etc.; as mismo, ser indispensable que la propia renta neta peridica tambin est relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo que se deber efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulndola o dividindola acordemente aefecto decumplir con esta condicin.

Contando con la renta neta peridica, con la vida til remanente y con los intervalos de capitalizacin, restar definir, bajo el esquema de la teora del inters, latasa de deflactacin, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X), que se emplear para convertir la serie de beneficios o flujos netos peridicos futuros mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuacin, esto mediante la aplicacin del concepto de la sumatoria o acumulacin del valor

104

presente de cada uno deellos,elcualse refleja en lasiguiente expresin derivada de laaplicacin de matemticas financieras: V.U.X =(R.N.P.x /T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)-Vu Rx ) Donde: V.U.: R.N.P.x: V.U.R.X: Valor de usodel bieny/oderecho sujeto de valuacin Renta neta peridica delsujeto devaluacin. Vida til remanente del sujeto de valuacin otiempo restante en que la cosa que se desea valuar an durar (caso de los bienes) o ser vigente (caso de losderechos). T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalizacin de los beneficios netos peridicosfuturos.

Importante es decir, igualmente como se hizo en el mtodo del valor de cambio, queencasos como los de lavaluacin de inmuebles es necesario trabajar con rentas brutas y netas peridicas unitarias, ya que las cuantas por las que se cede su uso se relacionan con su extensin y, con esa referencia, seguidamente de aplicar elfactor por negociacin (F.Ne.) a los precios indagados enel mercado de las rentas peridicas de cada uno de los elementos con los queseconforme la muestra de anlisis (P.R.P.), habr que calcular las respectivas rentas brutas peridicas. Esto significa que dichas rentas brutas peridicas unitarias (R.B.P.') sern calculadas a travs del cociente que resulte de dividir la renta bruta peridica proveniente de multiplicar el precio de la renta peridica extrado de mercado (P.R.P.) por el referido factor por negociacin (F.Ne.),entre la extensin del bienqueseesttratando,estoes,paraelcasodeterrenos:

R.B.P.'j=(F.Ne.j) (P.R.P.i) / A.Te.,

Y en el caso de terrenos con edificaciones:

R.B.P.'i = (F.Ne.,) (P.R.P.j) / A.Co.,

Donde: R.B.P.': Renta bruta peridica unitaria de cada uno de los elementos que integrarn la muestra (bienes y/o derechos idnticos o similares al que se est valuando). F.Ne.: Factor por negociacin aplicado en el caso de cada elemento indagado en mercado. P.: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la muestra. A.Te.: A.Co.: rea de terreno. rea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno).

Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta bruta peridica unitaria debern referirse tambin en trminos unitarios del siguiente modo, si nos referimos a terrenos:

D.'^D.j/A.Te.j,

y de la siguiente manera si hablamos de los solares con edificaciones:

D.' = D./A.Co.,

Aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o estimadas mediante valores relativos (porcentajes), estos no se modificarn, aplicndose sin efectuar cambio alguno.

106

Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que elvalorde uso de unterreno sujeto devaluacin se calcular con lasiguiente expresin: V.C.X =(A.Te.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1 - (1+T.C.R.X)-VuK X ),
V.U.R.xi

Yel de edificaciones ensolares (terrenos) sedeterminar con esta otra: V.C.x =(A.Co.x) (R.N.P.'x /T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R. X ) vuR x ),

Donde: V.U.X: A.Te.x: A.Co.x: R.N.P.'X: V.U.R.X: Valor de usodelsujeto devaluacin. rea delterreno osolar que sevala. rea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno) que seestn valuando. Renta neta peridica unitaria del sujeto devaluacin. Vida til remanente del sujeto de valuacin otiempo restante en que la cosa que se desea valuar an durar (caso de los bienes) o ser vigente (casode losderechos). T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalizacin de los beneficios netos peridicos futuros.

Clculo de la Tasa de Productividad Real Criterio Econmico Conservador El clculo de la Tasa de Productividad Real, tambin llamada de "capitalizacin", es referida generalmente en trminos anuales, ya que ese es el periodo alcual, por usoycostumbre, se suelen acumular los ingresos que unbien genera para fines de anlisis de su valor de uso y, conforme este criterio, tambin llamado de Fisher, dicha tasa se calcular aplicando la siguiente expresin: 107

T.P.R.x = [(1+T.P.E.) / (1+T.I.A.)]- 1

Donde: T.P.R.X: T.P.E.: T.I.A.: Tasa de productividad real aplicable alsujeto de valuacin Tasa de productividad efectiva Tasa inflacionaria anual

LaTasade Productividad Efectiva esexpresada tambin entrminos anuales, y ser calculada con base en el valor de las tasas de inters libres de riesgo en mercados financieros abiertos (v.gr. CETES) y siguiendo la teora del inters, mientras que el valor de la Tasa Inflacionaria Anual setomar de la publicada por fuentes oficiales (Banco de Mxico porejemplo).

Criterio de Mercado Bajo este criterio, laTasa de Productividad Real ser medida directamente del mercado especfico de bienes que se est tratando, para lo cual ser necesario integrar un par de muestras: una con valores de cambio de los bienes en el mencionado mercado, y otra con rentas que estos generan en el mismo en trminos netos, en la que evidentemente se debern conocer las vidas tiles remanentes de los respectivos bienes que laformen.

La primera de dichas muestras quedar debidamente integrada al aplicar el mtodo del valor de cambio, de donde se utilizar sobre cada uno de los elementos que conforman la segunda muestra, el valor calculado de Vv.c", que representa a la media de la muestra examinada por dicho mtodo, con lo cual podr aplicarse la siguiente expresin, en caso de ignorar las particularidades resultantes de lavida tilde los bienes:

T.P.R.i = R.N.A./ nv.c.

108

Pero en el caso de considerarla, habra que establecer la siguiente funcin que surge de la analoga con el concepto de amortizacin, la cual habr que resolverla poralgn mtodo numrico, como puede sereldeNewton: ffT.P.R.i) =(R.N.A./T.P.R.i) (1- (1+T.P.R.i)' VURi ) - nv.c.

Donde: R.N.A.,: Renta neta anualizada de cada elemento que integra la muestra relativa a las rentas de mercado. V.U.R.,: Vida til remanente de cada elemento de la muestra o tiempo restante que se piensa durar (caso de los bienes) o ser vigente (caso de losderechos) elmismo. T.P.R.: Tasa de productividad real de cada uno de los elementos mustrales. Pvc: Media muestral delvalor de cambio.

La primera frmula expuesta considera a la vida til remanente de los bienes tan grande que puede asumirse que sta "tiende al infinito" (caso especfico planteado por la teora del inters en una amortizacin perpetua), y la segunda asume de forma ortodoxa que esto no ocurre y toma el debido valor considerado por el analista de mercado, aunque esto implicar resolver un sistema ms complicado.

Si se decide aplicar el mtodo numrico de "Newton", se debe establecer el postulado fundamental del mismo,es decir:

(T.P.R.)k+1=(T.P.R.iJk- [f{(T.P.R.i)k} /f {(T.P.R.iM] Esto significa que se debe obtener, para cada elemento de la segunda muestra, la primera derivada de la funcin referida al caso de considerar la vida til remanente de los bienes,seguidamente aplicar unvalor supuesto para la Tasa

109

de Productividad Real (cero, por ejemplo), y sustituir dicho valor en lafuncin yen su derivada como lo indica la expresin anterior. El nuevo valor obtenido servir para que, de nueva cuenta, se sustituya en lafuncin yen suderivada y,con este procedimiento iterativo, se obtenga acada paso un mejor valor que seaproxime al verdadero deestatasa.

La derivada de lafuncin de laTasa de Productividad Real de cada elemento que conforme la muestra de rentas es: ffTP.R.i) = [R.N.A.i/T.P.R.iltV.U.R.^I+T.P.R.ir^^'^-IHR.N.A.j/T.P.R.i 2 ]!!(1+T.P.R. i ) VURi ] Contando con la Tasa de Productividad Real de todos los elementos de la segunda muestra, la que corresponder aplicar al caso de valuacin ser equivalente a lamedia, es decir:

T.P.R.x =(1/n) ET.P.R.i

=1

T.P.R.X: T.P.R.:

Tasa de productividad realaplicable alsujeto de valuacin Tasa de productividad real de cada uno de los elementos mustrales,

n:

Tamao de lamuestra.

Es importante acotar que considerar el valor medio de la muestra representativa del valor de cambio equivale a compararlo en equivalencia al valor de uso, hiptesis que permite identificar de este modo a la Tasa de Productividad Real; sin embargo, podra efectuarse alguna otra hiptesis que considerara alguna proporcin que correlacione aambos valores

110

(el de uso y el de cambio); adicionalmente, cabe mencionar que este criterio implica realizar indagaciones peridicas a los diferentes mercados de bienes para determinar las tasas que correspondern aplicarse en un momento determinado, pues si se pretende efectuar este procedimiento para valuaciones espordicas, podra eventualmente ser difcil contar con los datos necesarios y suficientes para suaplicacin.

DESARROLLO DEL TEMA

La determinacin del valor del inmueble bajo el rgimen de condominio se podemos utilizar varios enfoques de valuacin segn la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal.

ENFOQUE FSICO. ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DERENTAS. ENFOQUE DE MERCADO.

Para el caso de nuestro estudio utilizaremos el enfoque fsico, el mtodo de Capitalizacin de Rentas y el Enfoque de mercado para obtener el valor del inmueble, estos mtodos son los ms usados por los valuadores, para la

determinacin del valor por medio del enfoque fsico se requiere obtener todos los valores de las reas de propiedad privada as como elvalor que lecorresponde al rea comn de acuerdo al indivisoquetienecada departamento, casa,oficina,etc.

ENFOQUE FSICO. Este enfoque ser aplicable en la valuacin de toda clase de edificios habitacionales y elementos privativos de stos, ya sea en proyecto, construccin, remodelacin o terminados; o bien, tratndose de estudios de valor que reflejen valores con hiptesis devivienda terminada.

111

Procedimiento de clculo para realizar un avalo mediante el enfoque fsico. Para calcularelvalorde uninmueble mediante este enfoque sedebern sumar los siguientes componentes: I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a partir de losfactores que demeritan o benefician sucondicin.

II. Los costos de la construccin o de las obras de remodelacin sern los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo loscostos indirectos.

Los costos indirectos, para realizar la reposicin, sern los costos promedio del mercado segn las caractersticas del inmueble, con independencia de quien pueda realizar la reposicin. Dichos costos se calcularn con los precios existentes en lafecha del avalo y sern integrados dentro del valor de reposicin considerado como nuevo. De manera enunciativa ms no limitativa se incluirn como necesarios los siguientes:

1. Los impuestos no recuperables ylos aranceles necesarios para la formalizacin de obra realizada al inmueble. 2. Los honorarios tcnicos por proyecto ypor direccin deobra. 3. Los costos de licencias de construccin. 4. El importe de las primas de losseguros obligatorios de laconstruccin. 5. Gastos por administracin. 6.Otros estudios necesarios. 7. No seconsiderarn como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni cualquier clase degastos financieros ode comercializacin.

112

En los costos de la construccin no se incluirn los elementos no adheridos a laconstruccin que sean fcilmente removidos.

Ser necesario estudiar la depreciacin, partiendo del deterioro fsico de las construcciones, el cual ser calculado por alguno de los procedimientos siguientes:

1. Atendiendo a la vida til total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin. Si atribuyera diferentes vidas tiles a los tipos de construccin, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, ser necesaria la justificacin por cada unadeellas.

2. Mediante la tcnica de amortizacin lineal, para cuyos efectos se multiplicar el valor de reposicin nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el perito valuador y, como mximo, ser de 100 aos para edificios habitacionales.

Considerando adems la obsolescencia funcional, que se calcular como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los quese destina, opara corregir errores dediseo uobsolescencia.

III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias.

En la determinacin del valor de reposicin de los inmuebles en construccin o en remodelacin, se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valuacin, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el captulo III para losestudios de valor.

113

ENFOQUE DECAPITALIZACIN DERENTAS. La utilizacin deesteenfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de ese mercado. La aplicacin de dicho enfoque no ser necesaria para la valuacin de viviendas declase mnima, econmica, inters socialy media,descritas enla regla vigsimo sptima.

Procedimiento para realizar un avalo mediante el enfoque de capitalizacin de rentas. Elclculo del avalo, mediante este enfoque exigir:

I. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida til remanente, teniendo encuenta losfactores que puedan afectar suvalor y adquisicin efectiva, entre los que seencuentran:

1. Las rentas que normalmente seobtengan con base en comparables.

2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en funcin del comportamiento general del mercado: 2.1 Porcentaje dedesocupacin (vacos). 2.2 Impuesto predial. 2.3 Conservacin y mantenimiento. 2.4Administracin. 2.5 Seguros (en sucaso). 2.6 Otros relevantes.

II. Estimar la tasa de capitalizacin. La tasa de capitalizacin aplicable podr considerarse como la correspondiente a una inversin, la cual deber estar en funcin del riesgo dela inversiny referida a lastasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicacin de referencias internacionales. El procedimiento para la obtencin de esta tasa deber serjustificada enel propio avalo.

114

ENFOQUE DE MERCADO. Para la utilizacin de este enfoque se deber disponer de informacin suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalo, adecuadamente, la situacin actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se debern identificar, en su caso, parmetros necesarios para realizar una homologacin de comparables:

Procedimiento para realizar un avalo mediante el enfoque de mercado. Para calcular elvalor de un inmueble mediante este enfoque:

I. Se analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.

II. Tras el anlisis previsto en la fraccin anterior, se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente.

III. Se realizar la homologacin de comparables con loscriterios que resulten adecuados yjustificables para el inmueble deque setrate.

IV. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcin de losprecios homologados.

115

CONCLUSION Se concluye que elvaluador es pieza clave,fundamental en la determinacin del valor de un bien inmueble que se encuentra bajo el rgimen en condominio y deber apegarse a la normatividad vigente en la regin donde est el inmueble que se est valuando.

Es comn que el valuador por fines prcticos determine el valor el objeto valuado bajo el enfoque de mercado y de capitalizacin de rentas ya que el enfoque de enfoque fsico requiere de mucho ms trabajo sobre todo cuando el inmueble es de dimensiones considerables, cuando el rea comn o indiviso es fundamental para la determinacin del valor.

El valuador deber informar al dueo, o al comprador del inmueble cuando se est fuera de la ley, cuando se invade el rea comn, que puede deberse, por desconocimiento de las leyes osimplemente por anexar ms rea a lapropiedad.

Esta invasin del rea comn demeritar el valor de la propiedad ya que solo se podr valuar lo inscrito en laescritura pblica.

BIBLIOGRAFA 1.- Araujo Pandal Gerardo, ElCondominio, su Constitucin,Compraventa y Administracin Editorialtrillas Mxico, D.F. 2002 2.- Ley de Desarrollo Urbano Para el Estado de Sonora 3.- Ley 293 sobre el Rgimen de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Estado de Sonora,Mxico. 4.- Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estadode Sonora Anaya Editores, S.A. Mxico, D.F. 2005 5.- Reglamento de Construccin de hermosillo, Sonora, Mxico 6.- DICCIONARIO PARA BIENES INMUEBLES

116

www.tododecasa.com 7.- Gonzlez Rojo Miguel, Larios Gonzlez Carlos. Curso sobre Condominios XXXVII Convencin nacionaldevaluacin, Guadalajara, Jalisco, Mxico Septiembre del 2001. 8.- Norma: Diccionario Enciclopdico Ilustrado, Editorial Norma S.A. Cali, Colombia, 1992. 9.- Constitucin Poltica de losestados Unidos mexicanos Anaya Editores,S.A. Mxico D.F. 2004 10.- Programa Municipal dedesarrollo urbano, hermosillo, Sonora 2003 11.- Vrela Ingeniera de Costos, Mxico 2005 12.-GarciaAmor JulioA. LaCompraVenta Inmobiliaria, EditorialTrillas, Mxico D.F. 2000 ANEXOS Caso practico