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ALBERGO DIFFUSO COSTA DE SERRA

vini cinque terre cru ed ospitalit diffusa


1 ogni diritto riservato ad Edoardo Piva

ASSUNTI E OBIETTIVI AGRICOLTURA L'idea nasce dalla volont di investire in agricoltura per le seguenti convinzioni: - I terreni agricoli si rivaluteranno direttamente al crescere della super-inflazione alle porte. - I settori primari (food&beveredge) saranno tra quelli meno intaccati dalla crisi sull'economia reale che v via via emergendo. - Per gli investimenti in agricoltura, quello Italiano risulta essere il sistema fiscale pi vantaggioso, e lattuale normativa permetterebbe di passare sotto la tassazione domenicale anche la componente produttiva per connessione. - Il settore agricolo, agroalimentare e agrituristico godono delle pi diverse linee di finanziamento, che permetterebbero di recuperare velocemente il capitale investito. - La ricerca di nuovi prodotti, in grado di raggiungere particolari esigenze del mercato, i cosiddetti "prodotti di nicchia", uno degli obiettivi primari degli operatori agricoli. - Lassoluta unicit delle materie prime locali e del microclima che ne alimenta la crescita, permetterebbero di sperimentare anche produzioni innovative con chiari vantaggi concorrenziali anche sui classici vini. Per creare valore nel contesto italiano, lapproccio allagricoltura deve per seguire logiche ben precise: - Da un lato bene accrescere quanto possibile il valore aggiunto con la lavorazione dei prodotti coltivati; in questo senso il vino ottempera perfettamente al compito, salvo evitare di cedere i margini a logiche distributive non controllabili. - Dallaltro lapproccio multi-funzionale, tra agricoltura e turismo, universalmente riconosciuto come fonte di extra valore su entrambi i settori. RICETTIVITA AGRITURISTICA In questo senso, provvedere al recupero di parte del patrimonio di casotti da vigna in stato di forte deterioramento, offrirebbe al contempo evidenti vantaggi: - Sviluppare una forma ricettiva ancora inesistente in zona, sfruttandone leffetto dunicit e novit. - Andare a gestire un prodotto di difficile duplicazione, mantenendone i vantaggi nel tempo - Aver la possibilit di procedere per passi, frazionando il rischio dinvestimento, e pianificando la lavorazione dei casotti in relazione alloccupazione ottenuta, senza che per questo la clientela abbia lidea di risiedere in un cantiere. - Intervenire su edifici di una dimensione tale da poter svolgere in prima persona buona parte delle opere, con una significativa compressione dei costi. - Contribuire al mantenimento del sentiero per la spiaggia di Canneto, divenendo a tutti gli effetti un presidio ambientale al servizio della comunit. Perch lospitalit diffusa ? - Perch lospitalit diffusa sostanzialmente due cose: - un modello di ospitalit originale, - un modello di sviluppo turistico del territorio. - Perch, in estrema sintesi, si tratta di una proposta concepita per offrire agli ospiti lesperienza di vita di un insediamento storico, potendo per contare sui normali servizi alberghieri, alloggiando in case e camere che distano non eccessivamente dal cuore dellattivit: - nel nostro caso dall azienda vitivinicola Litan, con una piccola ristorazione e area living ricavati da ricavarsi in uno dei rustici nei pressi dello scalo de serra.

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Perch lospitalit diffusa anche un modello di sviluppo del territorio che non crea impatto ambientale. - Per dare vita ad un modello dospitalit diffusa infatti non necessario costruire niente, dato che ci si limita a recuperare/ristrutturare e a mettere in rete quello che esiste gi. Perch inoltre un simile modello dospitalit diffusa fungerebbe da presidio socioambientale, animando i sentieri altrimenti in semi-abbandono, stimolando iniziative e coinvolgendo le produzioni locali quale componente chiave dellofferta. Perch lospitalit diffusa infatti, grazie allautenticit della proposta e allintegrazione con la vegetazione delle strutture che la compongono, riesce a proporre pi che un soggiorno, unesperienza unica, uno stile di vita. - E poich offrire uno stile di vita spesso indipendente dal clima, lospitalit diffusa fortemente destagionalizzata; pu supportare un buon indotto economico offrendo al contempo un contributo concreto per evitare labbandono e la conseguente distruzione dei sentieri e degli insediamenti stessi.

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DESCRIZIONE DELLIDEA IL LUOGO La scelta del luogo, tiene conto della relativa accessibilit della costa (per la dolce discesa di Val di serra), e dellabbondanza dedifici verificata sui Piani Catastali. Larea considerata delimitata da la zona detta Districara a nord, Val di serra e la cava ad est, e Costa di Serra a sud. In particolare, spostandosi sul sentiero che da Riomaggiore porta alla spiaggia di Canneto, poco prima dello sbocco di Val di serra, sattraversa Districara, dove si contano 11 corpi utili, differenti per dimensione e condizioni strutturali. Quindi, risalendo per Val di serra, e spostandosi verso la vecchia cava sopra la frana, sincontrano altri 6 edifici, differenti sempre, per dimensioni e condizioni strutturali. Infine scendendo lungo Costa de Serra, sono presenti ulteriori 7 casotti. Altri casotti, meno interessanti per posizione e qualit della vista, potrebbero essere recuperati nella parte alta di Val di serra. Districara e la parte bassa di Costa de Serra, sono poi collegate dal sentiero per la spiaggia di Canneto, che corre in sostanziale piano attraverso il fronte di frana; sentiero questo ora messo in sicurezza solo in parte.

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LOSPITALITA DIFFUSA L'offerta dospitalit diffusa si pone nel mercato turistico come tipologia ricettiva in grado di offrire diversi plus: - Capacit di soddisfare i desideri di unutenza esigente ed esperta: si tratta di persone che hanno il gusto di viaggiare, che hanno trascorso vacanze e soggiorni in diversi tipi di alberghi e localit, e che sono alla ricerca di formule innovative e al tempo stesso in grado di rispecchiare il pi possibile le caratteristiche del luogo. - Rispetto dellambiente culturale: la proposta dellospitalit diffusa si muove direttamente nella direzione di recupero del patrimonio socio-ambientale dei luoghi, perseguito con tenacia sia dalla politiche comunitarie che da quelle nazionali e locali, e mostra di possedere la potenzialit per incrementare le risorse da destinare alla conservazione del patrimonio esistente, senza per questo intervenire contaminando lambiente, e lidentit dei luoghi. Lospitalit diffusa pu avere la funzione di animatore culturale ed economico di insediamenti storici altrimenti destinati a scomparire; con lapertura di unazienda con ricettivit diffusa che utilizza i suoi spazzi come percorso culturale, potrebbero essere valutate forme di co-gestione in accordo con il Parco. - Autenticit: a differenza delle forme tradizionali, lospitalit diffusa permette ai turisti di vivere lesperienza di un soggiorno in case progettate e realizzate per rispondere a precise necessit della comunit locale, con aspetti strutturali, quali muri, spazi, infissi, arredi ed impianti diversi da quelli progettati per turisti. - Articolazione della proposta: il turista che si indirizza verso lospitalit diffusa ha a sua disposizione un vasta gamma di scelte tutte offerte dallo stesso operatore ricettivo. Il prodotto ricettivit diffusa di per s differenziato in termini di diverso livello di comfort delle varie unit abitative, diversa distanza dal cuore dellazienda e da Riomaggiore, diverse caratteristiche architettoniche degli edifici e consente una politica di differenziazione (anche di prezzi) con lintendimento di rivolgersi con proposte diverse a differenti fasce di utenza. - Originalit-Novit della proposta: una soluzione ricettiva in gran parte originale comporta una maggior visibilit ed offre numerosi vantaggi in termini di strategia di posizionamento nel mercato turistico. - Servizi alberghieri: la ricettivit diffusa pu garantire tutti i servizi alberghieri, dal ristorante alle sale comuni, alla piccola colazione eventualmente servita anche in camera; e quindi alloggio, vitto e servizi accessori. Inoltre la dimensione complessiva dellalbergo diffuso permette di personalizzare i servizi, di aumentare il coinvolgimento degli ospiti, di avviare il processo di fidelizzazione e di sviluppare il passaparola. - Stile gestionale: si caratterizza nelluniverso ricettivo per latmosfera originale, per le modalit di erogazione dei servizi e per il suo collegamento con il territorio. Lalbergo diffuso ha uno stile unico perch rispecchia contemporaneamente la personalit di chi lo ha voluto e lo spirito del territorio. La gestione ha lobiettivo di offrire unesperienza legata al territorio anche nei tempi e nei ritmi del servizio, oltre che nei servizi e nei prodotti offerti. Nel complesso il modello si dovrebbe articolare attraverso quanto previsto dalla normativa ufficiale sullAlbergo Diffuso. - gestione unitaria; - presenza di locali adibiti a servizi comuni per gli ospiti; - offerta di servizi alberghieri (accoglienza, colazione, pulizie, ecc.), assistenza agli ospiti; - integrazione nel territorio e nella sua cultura; - ambiente integro; - distanza ragionevole fra le unit abitative e gli spazi comuni.

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Il decalogo del modello cui tendere, fatto salvo per i due punti in rosso, sembrerebbe in buona parte utilizzabile: 1. le unit abitative devono essere nel raggio di 300 mt. dalla zona di accoglienza; 2. l'accoglienza e l'assistenza all' ospite deve essere garantita almeno 14 ore al giorno (forse inutilmente dispendioso e poco compatibile con la gestione dellazienda agricola); 3. le camere devono essere confortevoli e accoglienti, in linea con lo stile del contesto; 4. nelle camere deve essere presente materiale informativo sulla localit; 5. l'albergo diffuso deve promuovere attivit ricreative, sportive e culturali per i propri clienti; 6. al mattino, deve essere garantita la colazione possibilmente in uno spazio comune; 7. sono a disposizione dell'ospite biciclette gratuite o servizi di navetta per raggiungere le principali attrazioni della localit (non utilizzabile); 8. all'ospite viene garantito un servizio di ristorazione all'interno o all'esterno della struttura; 9. organizzazione di serate a tema e attivit di intrattenimento; 10. l'albergo deve avere un'atmosfera unica e personalizzata. LA VEGETAZIONE L ordinata pettinatura dei vigneti caratterizza lambiente circostante, altrimenti selvaggio e rigoglioso di una macchia mediterranea piuttosto verde. Parte dei rustici si trovano immersi nella zona non coltivata, aggrappati alle rocce e perfettamente integrati nel territorio, perlopi protetti dallombra di lecci; parte invece sono circondati dai vigneti, arroccati ai muretti a secco ed eventualmente pi facili da servire, grazie alla presenza della monorotaia. Mentre per quanto riguarda lambiente selvatico non sarebbero da prevedere manutenzioni particolarmente onerose, fatto salvo il buon mantenimento dei sentieri e la pulizia delle aree di pertinenza agli edifici; la cura e mantenimento dei vigneti e dei muretti a secco, rappresenterebbe un impegno particolarmente oneroso. In tal senso, sarebbe interessante realizzare dei pacchetti di formazione sulla viticoltura eroica, da vendersi nei periodi di bassa occupazione, ed in relazione al fabbisogno di manodopera sul vigneto. La formula dovrebbe prevedere vitto e alloggio a tariffe economiche e giornate di formazione sul campo alle prese con tutte le reali problematiche manutentive. Negli spazi comuni, la parte teorica unita a momenti di degustazione, verrebbe svolta verso sera e nel dopo cena. LACCESSO AL MARE Considerata la verticalit della costa locale, che rende quasi impossibile laccesso alle spiagge, sarebbe opportuno ristabilire le due vie daccesso al mare, alla spiaggia di Canneto e al vecchio scalo de Serra, utilizzato dai vignaioli. Per quanto riguarda la Spiaggia di Canneto (premiata da Lega Ambiente come una delle 12 pi belle spiagge italiane), sarebbe da prevedere linstallazione di parapetti sul sentiero a scendere, dal livello dei vigneti Litan sino alla spiaggia; oltre allo svuotamento e ri-posizionamento della rete anti-frana precedentemente istallata ed il consolidamento del tracciato tramite gabbioni, nel tratto dattraversamento del fronte di frana. Inoltre, dalla casamatta delle FFSS al livello del mare, andrebbe istallata una scala che faciliti la risalita dalla spiaggia. Tutto quanto sopra, tenuto conto che laccesso alla spiaggia potrebbe venire compromesso dalla presenza dellampia frana di Canneto, eventuale concreta minaccia per lincolumit dei clienti.

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Andrebbe quindi recuperata la parte inferiore della scalinata che scendeva allo scalo di Serra; versando la parte alta in buone condizioni fin sotto al sedime non indicato nella documentazione catastale e ad oggi invaso da alcuni lecci. La parte ammalorata non dovrebbe superare i 10-15 metri di sviluppo lineare, pur compiendo alcune rapide inversioni di direzione. Una volta arrivati sulla pietra di scoglio, vista la friabilit delle rocce, sarebbe forse conveniente installare una sistema di scale e piattaforme metalliche fino al livello del mare. Resta da chiarire se e come venissero tirate in secca le barche, nella conca rivolta al fondo del senso di canneto e quindi ben ridossata. Entrambi gli accessi consentirebbero di riconfermare lunicit dellofferta; costituendosi de-facto Canneto quale spiaggia privata, e permettendo lo scalo de Serra, limbarco diretto per escursioni e battute di pesca, quali servizi aggiuntivi alla clientela. Infine lo scalo del Serra potrebbe facilitare laccesso alla struttura, in particolar modo per quanto riguarda la piccola cucina alla brace. STATO DI FATTO IL TERRITORIO Costa de Serra L area compresa tra la frana di Serra e quella di Canneto, delimitata a monte dalla strada carrabile, riconosciuta come sotto-zona cru costa de serra e valutata tra le pi pregiate nelle 5 Terre. La presenza della monorotaia che taglia perpendicolarmente i gradoni, rende peraltro agibile laccesso a tutto il versante, facilitando la gestione del cantiere e suggerendo il recupero nel tempo di tutti i vigneti ancora in abbandono.

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In questa zona potrebbero venir recuperati 11 rustici, per tre dei quali andrebbe verificata la situazione geologica circostante. Val de Serra Subito a valle della carrabile, appena usciti dalla galleria in direzione Riomaggiore, lavvallamento scende in modo relativamente dolce sino ad incontrare il sentiero per la spiaggia di Canneto, in prossimit della sommit della lama di roccia che scende in mare.

Sulla sponda di sinistra verso mare, scende parallelamente al fosso la vicinale di Serra, in quella zona ancora ben delineata e relativamente pulita, fino ad incontrare tre rustici in stato di medio degrado, inseriti tra folti lecci. Da questi rustici, un secondo sentiero scende verso il fosso per poi ricongiungersi al sentiero per Canneto, dopo aver incontrato un quarto rustico; tale sentiero versa in pessime condizioni. Sempre in questa zona, viene indicato un quinto rustico, non visionato, sulla sponda opposta del fosso.

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Districara Districara sincontra lungo il sentiero per Canneto, poco prima dincrociare il fosso di Val di Serra e leventuale ricongiungimento allomonima vicinale, tramite il sentiero malconcio di cui sopra.

Presso Districara il sentiero di Canneto in buone condizioni e lastricato dimmense pietre; la zona esprime totalmente il carattere selvaggio della costa non coltivata ed interessante la densit di rustici presenti, non riscontrabile due precedenti aree. Tranne uno gi ristrutturato con buona cura, tutti gli altri 10 edifici versano in stato di forte degrado. Frana de Serra L area compresa tra Districara a nord e Costa de Serra a sud, presenta caratteristiche di totale inaccessibilit, divenendo in pi punti fronte di frana viva. In questa zona andrebbero valutati interventi di recupero e messa in sicurezza del sentiero per Canneto. Per quanto riguarda la struttura di ricettivit diffusa, sarebbe forse opportuno aggirare il fronte di frana, integrando la monorotaia esistente con una seconda linea che scenda lungo Val di Serra arrivando a servire anche Districara. CENSIMENTO

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In totale sono stati censiti 28 rustici, per ognuno dei quali stata verificata la propriet, ed analizzata la semplicit dacquisto in relazione alla data degli ultimi atti di provenienza, allet anagrafica ed al numero di proprietari.

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COSTA DE SERRA 1 Rustico 1 mappale 574, Foglio 30

2 Rustico 2 mappale 576, Foglio 30

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3 Rustico 3 mappale 627, Foglio 30

4 Rustico 4 mappale 700, Foglio 30

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5 Rustico 5 mappale 630, Foglio 30

6 Rustico 6 mappale 840, Foglio 30

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7 Rustico 7 mappale 881, Foglio 30

8 Rustico 8 mappale 906 e 1007, Foglio 30

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9 Rustico 9 mappale 914, Foglio 30

10 Rustico 10 Mappale 910, Foglio 30 Ad oggi esiste solo un basamento in calcestruzzo, rimasto incompleto per il blocco al cantiere dellattuale proprietario. 11 Rustico11 Mappale 892 , Foglio 30 Non supervisionato 12 Rustico 12 Mappale 791, Foglio 30 Non supervisionato

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VAL DE SERRA 13 Rustico 1 Mappale 502 e 504, Foglio 30 14 Rustico 2 Mappale 563, Foglio 30

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15 Rustico 3 Mappale 500, Foglio 30

16 Rustico 4 Mappale 497, Foglio 30

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17 Rustico 5 Non supervisionato DISTRICARA 18 Rustico 1 Mappale 858 , Foglio 29 Non raggiunto 19 Rustico 2 Mappale 859, Foglio 29 Non raggiunto 20 Rustico 3 Mappale 838, Foglio 29 Non raggiunto 21 Rustico 4 Mappale 840, Foglio 29

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22 Rustico 5 Mappale 862, Foglio 29 Non raggiunto 23 Rustico 6 Mappale 878, Foglio 29 Non raggiunto 24 Rustico 7 Mappale 844, Foglio 29 Non raggiungibile 25 Rustico 8 Mappale 843, Foglio 29 Non raggiunto 26 Rustico 9 Mappale 866, Foglio 29 Non raggiunto 27 Rustico 10 Mappale 865, Foglio 29 Non raggiunto 28 Rustico 11 Mappale 886, Foglio 29 Non raggiunto IL PROGETTO LE UNITA TIPO Layout Per quanto riguarda i Layout tipo, disponendo di una dimensione media attorno ai 20 mq, risulterebbe sensato ricavare perlopi camere doppie con bagno; il che sarebbe peraltro coerente con la clientele target. In taluni casi, davanti a dimensioni particolarmente contenute, i due posti letti possono essere garantiti con letti a castello/soppalco.

L dove le caratteristiche delledificio lo permettessero, potrebbe essere opportuno valutare anche tagli maggiori, per 4 6 persone. Per quanto riguarda i servizi igienici ed i relativi volumi, la variante di regolamento del Parco 5 Terre in via dadozione, dovrebbe concedere limitati ampliamenti ai soggetti operanti di natura agricola e agrituristica, permettendo quindi la dotazione di servizi propri per ogni alloggio.

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Gli spazi comuni Gli spazi comuni saranno organizzati intorno alla discesa per lo scalo di Canneto, nei due grandi rustici ( Mori + Danesi e Fresco + Bonfiglio), sia per le maggiori dimensioni degli edifici che meglio si prestano alla funzione, sia per la facile accessibilit al e dal mare. Idealmente potrebbe essere opportuno organizzare la parte living cui appoggiare la piccola cucina nel rustico Fresco + Bonfiglio, in modo da sfruttare le ampie balze circostanti con i tavoli e zona relax; inoltre vista limportanza della funzione, la scelta permetterebbe di disporne sin da subito. Per contro il rustico Mori + Danesi, anche in linea con i desiderata del Presidente del Parco, potrebbe contenere dei locali studio museo, dove svolgere eventuali attivit teoriche legate alla viticoltura eroica. La piccola cucina Idealmente la piccola cucina dovrebbe essere qualcosa tipo una spaziosa griglia, servita da un banco con lavelli da posizionarsi esternamente, appoggiati ad un localino dispensa-frigo con lavastoviglie e armadi stoviglie. Il banco griglia potrebbe essere aperto direttamente sulla zona tavoli, riparata da un bel pergolato e magari organizzata allinterno di una limonaia. In tal senso, lultima piana prima della frana di Serra subito a nord delledificio Fresco + Bonfiglio, sembrava avere buone dimensioni e sufficiente riparo dalla parte di roccia Esterni Per quanto riguarda larea prospiciente i singoli rustici, pur avendo cura di non snaturare il carattere proprio della vegetazione locale, sar comunque possibile organizzare spazi vivibili eventualmente destinati al relax. Sebbene sarebbe interessante realizzare delle mini-cucine esterne, liberamente utilizzabili dal cliente che desiderasse rendersi indipendente sul mangiare; non va sottovalutato il rischio dincendio, difficilmente gestibile in quel tipo di territorio. In ogni caso sar opportuno dotare ogni unit di estintore. 20 ogni diritto riservato ad Edoardo Piva

Lo stile Tutta la struttura dovr essere caratterizzata da uno stile unico e riconoscibile dentro e fuori dalla propria stanza, che trovi uniformit con gli ambienti comuni. Mentre per gli esterni, faranno da guida le precise indicazioni estetiche e architettoniche date dal Parco, per quanto riguarda gli interni, sar utile privilegiare le strutture a vista in castano, lintonaci bianchi non tirati a filo, le pavimentazioni in pietra locale, limpiantistica elettrica esterna tipo tessuto e ceramica ed il mobilio rustico da recuperarsi da rigattieri. Per quanto concerne le dotazioni in tessuto (lenzuola, asciugamani) saranno da prediligere toni neutri, tipo ecru e tortora. Utenze Mentre per quanto riguarda lacqua, la vicinanza alla sorgente di Canneto ed alla nuova stazione di pompaggio dovrebbero mettere al riparo da particolari problematiche, la fornitura di corrente elettrica potrebbe costituire un serio problema. Per quanto riguarda le linee esistenti, il punto di presa pi vicino sembrerebbe essere quello della stazione di pompaggio, resta per da capire se sia possibile utilizzare nuove linee sospese, o se si debba interrare tutto. Nel secondo caso, lintervento risulterebbe oltremodo oneroso. Sempre in relazione alla variante in via dadozione, sembrerebbe che la stessa preveda lutilizzo di energie rinnovabili, che se non del tutto potrebbero comunque risolvere parte del problema. In alternativa, sarebbe da considerare lutilizzo di gruppi elettrogeni. In sintesi: LIlluminazione potrebbe comunque essere di tipo foto-voltaico, utilizzando lungo i sentieri le lampade da esterni con pannellino valutando qualcosa danalogo per gli interni, dove in pi andrebbero previste una o due lampade a olio/gas di back up. Rinfrescamento ed elettrodomestici richiederebbero i gruppi elettrogeni. Lacqua sanitaria dovrebbe essere trattata edificio per edificio con apposito filtro, ed in particolare quella calda potrebbe essere fornita con sistemi a solare, anche se al momento non autorizzati. Gli scarichi fognari, si dovranno appoggiare a delle fosse biologiche, come gi previsto; in caso di edifici vicini, la fossa potr servire pi edifici. Andrebbe inoltre sviluppato un telefonico, in grado di dare risposte tempestive alla clientela ACCOGLIENZA E SPOSTAMENTI Il front office centrale Potrebbe essere opportuno considerare una micro reception, in centro a Riomaggiore, dove accolto il cliente, gli si spiega come accedere alla costa, quali sono le modalit di spostamento allinterno dellalbergo diffuso, come funzionano gli spazi comuni e di quali servizi extra pu disporre. Quindi, se ne organizza il trasporto bagagli tramite monorotaia. Accesso alla costa Gli accessi alla costa potrebbero essere di tre tipi: - A piedi, per il sentiero verso la spiaggia di Canneto - Via monorotaia partendo dal fosso di Val di Serra alluscita della galleria - Via mare, tramite lo scalo di Canneto.

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I SERVIZI Room service Il room service, dovrebbe venir gestito in modo sufficientemente flessibile, da personale esterno eventualmente in collaborazione con il Parco, e comunque tramite lutilizzo della monorotaia per spostamento dei corredi freschi e di quelli da lavare. Servizi extra Oltre al room service ed alla gestione della piccola cucina, potrebbero venir ri-venduti una serie di servizi extra, tipo: - Escursioni in barca e battute di pesca - Degustazioni dei vini prodotti - Corsi di formazione sulla viticoltura eroica - Massaggi e discipline di rilassamento - Etc. etc. Questi servizi sarebbero acquistati da fornitori esterni e rivenduti al cliente con un minimo il dovuto margine.

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