Hola a Todos

Mis Comentarios sobre El Incremento del Cobro del Impuesto Predial en Medelln (y en general en Colombia) por la reciente actualizacio n en la Valoracio n Catastral

Medelln, 29-01-2013

El tema del INCREMENTO en el impuesto predial para los contribuyentes de la Ciudad de Medelln, que en muchsimas ocasiones en das recientes posteriores a su implementacin, por parte de la administracin municipal, ha generado reacciones bastante airadas, pues a juicio de la gran mayora, pueden representar entre otras consecuencias, una disminucin de la COMPETITIVIDAD de la ciudad frente a otras del pas (es la ms cara respecto a este impuesto), y a la vez un incremento en la evasin de los impuestos, pues la base gravable se increment en la actualizacin catastral a valores realmente alarmantes. La respuesta tpica de los funcionarios de Catastro al preguntar por la Razn que condujo a la administracin a presentarle al contribuyente una factura con un valor que le genera un incremento tan alto, es: lo que sucede es que usted

estaba pagando m uy poco subvalorado catastralm ente

antes,

porque

su

inm ueble

estaba

En diversas ocasiones, mediante correspondencia extraoficial remitida por m, a colegas tasadores del pas y entre ellos a muchos que prestan servicios en varias oficinas de catastro nacionales, he manifestado una duda que cada vez se me hace ms grande y es sobre la MANERA en que por distinta interpretacin, Los Catastros estn adelantando la manera de realizar los AVALOS CATASTRALES en el pas. Debo decir que mis destinatarios no fueron menos de 1.500 es decir, todos los de mi base de datos de contactos electrnicos. A veces con impotencia, veo que las diferentes empresas privadas, o colegiaturas de Avaluadores que para fines de CUMPLIMIENTO de LEY se inscriben como Lonjas, realizan como contratacin externa, estas actualizaciones catastrales, pero lejos de hacer una adecuada solicitud de claridad ante las instancias a que haya lugar hacer, deciden complacer al solicitante del trabajo (y pagador del contrato en todos los casos una administracin municipal), y realizan la valoracin de los bienes encomendados mediante un mtodo que a mi juicio colide (ahora explicar porqu) con lo establecido en nuestra legislacin. Para exponer mi punto de vista, debo decir que qued confirmada en un foro el jueves de la semana pasada (24-01-2013), que fue promovido por la Lonja de

Pgina

Propiedad Raz de Medelln y Antioquia, cuando pregunt al expositor (funcionario representante de la oficina del catastro municipal Medelln) sobre la posibilidad de una errada aplicacin del mtodo dictaminado en la Resolucin 70 del 4 de febrero 2011 (Diario oficial no. 47.986 de 17 de febrero de 2011) dictado por Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, mediante la cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin de la formacin catastral y la conservacin catastral en Colombia. En mi consulta, le coment al ponente, que discrepaba del criterio mediante el cual la oficina de catastro del municipio de Medelln, llegara a consideraciones de Valor Catastral muy cercano en muchos caso al Valor Comercial (Valor de mercado menos posibles participaciones en plusvala contribuciones por valorizacin) pues eso contravena la legislacin vigente mediante la resolucin mencionada en el prrafo anterior. Su respuesta fue la de que en el Artculo N 8 de esa resolucin 70 del IGAC, se estableca textualmente lo siguiente: El avalo catastral consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario Sin embargo, le acot que esa evidentemente era as, pero aplicaba para El PREDIO, es decir en mi criterio e interpretacin, aplicaba para la obtencin del valor del suelo o del lote en el cual se encontraba el Inmueble, pues a continuacin en el mismo Artculo 8, se menciona que el Valor Catastral del bien estudiado, se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados

independientemente comprendidos.

para

los

terrenos

para

las

edificaciones

en

Es decir, a mi entender, Se deba obtener el valor del suelo mediante investigacin y anlisis estadstico (descriptivo o economtrico) del mercado inmobiliario, y para las edificaciones mediante el Costo de Reproduccin afectado por la depreciacin aplicables, esta ltima originada en la edad econmica sobrante, en el estado de conservacin y mantenimiento, y en la obsolescencia funcional, etc.

Finalmente el Valor Total del Inmueble, en cumplimiento de esta segunda parte del articulo N 8 sera producto de la Suma de los valores parciales practicados independientemente para los Terrenos y para las edificaciones en el comprendidas.
Deb aclarar que mi conclusin radicaba precisamente en la INTERPRETACIN que catastro le daba a la palabra Predio, y despus de algunos comentarios sobre diversos vacos en la legislacin, y explicaciones sobre los incrementos y sus ponderaciones en el impuesto predial, dijo que para la oficina del CATASTRO

Pgina

Municipal de Medelln, P redio no se refera al Suelo sino al conjunto de Terreno ms construcciones. No quede muy convencido, pues volva a sucederme lo que en muchas ocasiones he expuesto, y es que muchos de nuestros problemas radican en muchos casos, pues las autoridades efectan distintas interpretaciones en la legislacin y en las Normas, que discrepan casi siempre del espritu de la norma que le quiso dar el legislador. Ayer recib, por cortesa del Dr. Daro Botero ngel, colega y amigo miembro de la Lonja de propiedad raz de Medelln y Antioquia, El Decreto nmero 0075 del 2301-2013, Por el cual se reglamentan el cumplimiento de los porcentajes de suelo destinado a Programas de vivienda de inters social para predios sujetos a los tratamientos Urbansticos de desarrollo y renovacin urbana, y en el Captulo 1, que se refiere a las Disposiciones Generales, dice textualmente en el Artculo 1. (Definiciones): 7. Predio. Terreno o lote individualizado , de propiedad privada o bien fiscal, identificado con un folio de matrcula inmobiliaria. Segn lo anteriormente expuesto, se confirma a mi juicio, que toda la actualizacin catastral realizada recientemente en Medelln (y en otros municipios del pas) y que condujo a los empresarios, empleados y en general a todos los contribuyentes a elevar su voz de protesta, esta semana pasada y an durante la presente semana, es tema de primera pgina en los diarios locales e incluso noticieros nacionales de TV (Medioda caracol del 29-01-2013), debido al impacto que tiene una medida tan contraria a los derechos de los ciudadanos, pues bien sabemos que estas medidas en muchas ocasiones se aplican teniendo en consideracin y a sabiendas, que siempre se reclama de manera no oficial, ni en conjunto y eso le da la ventaja a la administracin municipal para dar las respuestas muy conocidas cuando presentamos nuestros alegatos sustentados por avalos ms rigurosos y ajustados a la metodologa adecuada en la legislacin: Respetamos su criterio pero no lo compartimos Y luego de que asimilas la respuesta te dicen: como desea realizar su pago??? En consecuencia considero que el actual cobro de Impuesto predial, adelantado en la ciudad de Medelln, es un cobro indebido y abusivo, y atenta contra el patrimonio de los ciudadanos.

Pgina

Con mucha seriedad, propongo a todos ustedes Colegas Valuadores, la Creacin de un Frente de Ex pertos Tasadores que Asesore y/ o defienda Tcnica y P rofesionalm ente a los contribuyentes de la ciudad que se sientan atrapados en cobros indebidos, y digo con m ucha seriedad, pues la intensin no debe confundirse con un Frente POLTICO, sino ciudadano, y tambin decir a aquellos contribuyentes la verdad sobre lo que debera ser en justicia el tributo a efectuar, esto para que realmente se reclame lo que es realmente reclamable. A continuacin les presento los anexos de los Decretos aplicables y que se convierten en el sustento de mi Opinin y Comentarios. Sera ms fcil, si el argumento que esgrimen algunos funcionarios, cuando respetuosamente se les comenta sobre el posible error, no fuera es que ac, esto siem pre se ha hecho as y aunque se les comente de que tanto antes como ahora, ese no puede ser el procedimiento para hacer los avalos catastrales, hacen caso omiso de las sugerencias, pues la instruccin que dicen tener es la de que la valoracin del predio sea la Comercial y despus ajustar las restricciones de ley de manera porcentual al 90%; 80%; 70% y en todo caso al 60% del Valor Comercial, pero calculado de qu manera?... esto debido a que en el mismo Artculo N 8 de la Resolucin 70 del 2011 del IGAC en el pargrafo 4, dice textualmente: Pargrafo 4. En el avalo catastral no se tendrn en cuenta los valores histrico, artstico, afectivo, good will y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. De este pargrafo me queda una inmensa duda, como establecen el Valor Com ercial de un Local en un Centro Comercial, o de una Industria, sin infringir este pargrafo???? Hasta Pronto y Quedo atento a sus comentarios y opiniones, as sean contrarias a la ma. Anexos: RESOLUCIN 70 DE 2011 (Febrero 4) Diario Oficial No. 47.986 de 17 de febrero de 2011 INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Pgina

Por la cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin de la formacin catastral y la conservacin catastral.

Artculo 8. Avalo catastral. El avalo catastral consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado

inmobiliario. El avalo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los

avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidos.

Comentario [F1]: Este artculo 8 en su primera parte, es lo que en la mayora de los casos dicen que sustenta su proceder Comentario [F2]: Pero Olmpicamente, ignoran esta parte del mismo prrafo, y el resto de pargrafos del artculo en la que se define que ese anlisis estadstico del mercado inmobiliario, es aplicable para obtener el Valor Modal del suelo en el sector, y luego Segn el IGAC deber ser individualizado para el predio en estudio, mediante los correctores de Frete, Fondo, Topografa, Tamao, Esquina, etc. aunque a mi juicio, yo

Las autoridades catastrales realizarn los avalos para las reas geoeconmicas, dentro de las cuales determinarn los valores unitarios para edificaciones y para terrenos. Pargrafo 1. Conforme al artculo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningn caso los inmuebles por destinacin constituirn base para la determinacin del avalo catastral. Pargrafo 2. El avalo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formacin, actualizacin de la formacin y conservacin catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningn caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarn los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y caractersticas. Pargrafo 3. En el avalo catastral no se tendr en cuenta el mayor valor por la utilizacin futura del inmueble en relacin con el momento en que se efecte la identificacin predial asociada a los procesos catastrales. Pargrafo 4. En el avalo catastral no se tendrn en cuenta los valores histrico, artstico, afectivo, good will y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. RESOLUCIN 620 DE 2008 (Septiembre 23) INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

pudiera pensar que el modelo estadstico construido juiciosam ente debera hacerme las correcciones de esos factores de manera ajustada y ponderada

Comentario [F3]: En este prrafo, se dirime cualquier duda al respecto, y se interpreta claramente que el espritu de la norma (Resolucin 70 de 2011), es la de establecer Tipologas de Construccin y Zonas con apetencia del mercado aprovechamiento de suelo, y usos similares (geoeconmicas similares) y para ello se separa la valoracin del suelo (estadstica de mercado) y de las construcciones (valor de reposicin o de reemplazo, es decir volver a construir). Como se observa, ac no se considera para nada el Valor Comercial que constituye el Binomio Lote + Construccin ya ejecutada, lo cual es un permanente error de muchos ... Comentario [F4]: Este aparte, es el que argumentan para decir que si estn facultados para considerar el avalo comercial como referencia para el avalo catastral, sin embargo, si se detalla el contexto general de este pargrafo y del artculo 8 de forma conjunta, se desprende que esto slo hace referencia y exclusivamente al valor del mercado inmobiliario para la tierra de acuerdo a sus condiciones y caractersticas de aprovechamiento Comentario [F5]: En el pargrafo 4 de este artculo se define que los intangibles no formarn parte del Avalo Catastral, sin embargo, es muy usual que en los catastros de algunos municipios se pretenda incorporar al valor del predio con fines netamente impositivos, el buen nombre (o el mal nombre) que tenga un Centro Comercial, como por ejemplo Santa Fe o Villanueva o Premium Plaza, para definir el avalo catastral de un local ...

Por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
En esta resolucin son muy importantes para considerar en la realizacin de los avalos catastrales los siguientes artculos: ARTCULO 15. Para la estimacin del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calcular partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar la siguiente frmula:

Pgina

En donde: % AU Porcentaje rea til. Vtu Valor del terreno urbanizado. g Ganancia por la accin de urbanizar. Cu Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra). En el ARTCULO 37 Se presentan las frmulas que servirn de apoyo para la mejor utilizacin de los mtodos valuatorios, y en el caso particular de la individualizacin del valor para los predios con correcciones de forma, frente, fondo, etc.

Condicionantes:
Factor Frente = Criterio Harper 1/2 ft f 2ft f < 1/2 ft f > 2ft

0.84< < 1.19 = 0.84 = 1.19

Factor Fondo= Criterio Harper - IBAPE Tramo I Si Tramo II Si Tramo III Si Tramo IV Si Tramo V Si

F < Fm/2 =(1/2)1/2 Fm /2 F Fm = (F/FM)1/2 Fm < F FM = 1 Fm < F 2*FM = (FM/F)1/2 F > 2*FM = (1/2)1/2

Pgina

En Donde: f = Frente del predio que se avala (m). A = rea en metros cuadrados del predio que se avala (m2). Fe = Fondo equivalente = A / f ft = Frente del lote tipo de la zona. Fm = Fondo mnimo de la zona. FM = Fondo mximo de la zona. Vum= Valor unitario medio ($/m2). F = Fondo del Predio Valorado. t = Influencia del frente.

Factor Tamao = Criterio Colombiano reas Mayores Tamao 1 Si At < A 3At Tamao 2 Si 3At < A 6At Tamao 3 Si 6At < A 10At Tamao 4 Si 10At < A 20At Tamao 5 Si 20At < A Factor de Topografa

= = = = =

1,00 0,90 0,80 0,70 0,60

Criterio del IBAPE Ing. Rui Canteiro Inclinacin hacia Arriba desde la Calle o Paralelo a ella

Inclinacin hacia Abajo desde la Calle

En donde: %P Factor Esquina

Es la pendiente del Lote en expresada en Porcentaje

= 1

= 1

%2 3

% 2

Pgina

Zona con Viviendas, Aptos, y Oficinas de Estrato Alto con: 30 m < F < 60 m; 15 m f 20 m Zona con Aptos y Comercio, estrato medio, densidad media con: 25 m < F < 30 m; 10 m f 12 m Zona con Viviendas o Comercio con densidades altas con: 20 m < F < 40 m; 10 m f 12 m

Factor de Zona Esquina

Coeficiente 1,00 2,00 3,00

Zona con Viviendas y Comercios de Estrato Modesto y densidades bajas: 15 m < F < 30 m; 10 m f 12 m Otras Zonas no contempladas en las clasificaciones anteriores Predio Medial (No es esquina ni tiene ms de un Frente)

1,00 1,00 0,00

Pgina