PROYECTO MEJORAMIENTO MERCADO PUERTO: INFORME FINAL

SEREX UC RODRIGO PEREZ DE ARCE ARQUITECTO JEFE DE EQUIPO EMILIO DE LA CERDA TOMAS FOLCH FRANCISCO DAZ ARQUITECTOS COLABORADORES Enero 2010

NDICE 0.-GENERALIDADES................................................................................................................................................3 1.-ANTECEDENTES HISTRICOS DEL INMUEBLE PARA LA INTERVENCIN PATRIMONIAL........................................................................................................................................................11 2.- LEVANTAMIENTOS DEL INMUEBLE, DIAGNOSTICO Y CATASTRO ANALTICO Y FOTOGRFICO DE LA SITUACIN ACTUAL..............................................................................................20 3.- DIAGNOSTICO Y PROPUESTA DEL PLAN DETALLADO DE USOS...............................................27 4.- PRE ANTEPROYECTO Y PARTIDO GENERAL.......................................................................................28 5.- ANTEPROYECTO.............................................................................................................................................31 6.- PROYECTO DE ARQUITECTURA...............................................................................................................32 7.- ASPECTOS NORMATIVOS...........................................................................................................................43 8.- MANUAL DE OPERACIN Y MANUTENCIN DEL EDIFICIO.........................................................58 9.- ANLISIS DE ESPACIOS DE CONCESIONES Y CANJE PUBLICITARIO........................................84

0.-GENERALIDADES El proyecto contempl un desarrollo en cuatro etapas el cual fue precedido por un informe de pre-factibilidad titulado Rehabilitacin Mercado Puerto Valparaso, Estudio de Prefactibilidad: a partir del cual se elaboraron sus Trminos de Referencia (TDR). Las etapas de su desarrollo se describen a continuacin: Informe 1: Memoria de intervencin-partido general. Informe 2: Anteproyecto. Informe 3: Proyecto. Informe 4: Detalles de Proyecto definitivo y Plan de Mantenimiento y Operacin. Durante el desarrollo del proyecto fueron encargadas las siguientes tareas complementarias no contempladas en los TDR originales: Informe de Seguridad. Proyecto de Sprinklers. Revisin Independiente del proyecto de arquitectura. 0.1 ANTECEDENTES DEL INFORME DE PREFACTIBILIDAD, JULIO 2006

El Edificio Mercado Puerto cubre una superficie total de 10.088 m2. Mercado Puerto, Edificio de la Aduana e Iglesia de la Matriz constituyen hitos patrimoniales emblemticos del Barrio Puerto en Valparaso, cualidad reforzada en el caso de este edificio por su significacin social y econmica y su gravitacin en la Zona Tpica declarada Patrimonio de la Humanidad. La operacin del proyecto supone su rescate y puesta en valor mediante un plan de obras que, reactivando la tradicin del Mercado complementa sus funciones con nuevos usos de inters para los habitantes locales y visitantes. Inscrito en el marco del mejoramiento del Barrio Puerto y en general de los sectores patrimoniales de Valparaso este proyecto es considerado de prioridad estratgica.

0.1.1.-OBJETIVOS DEL PROYECTO Objetivos Generales 1.-Recuperar y poner en valor el edificio histrico Mercado Puerto: 2.- Habilitar y equipar integralmente el inmueble para un programa de usos pblicos diferenciados segn estndares tcnicos contemporneos y de alto nivel 3.-Incorporar el edificio a los itinerarios tursticos 4.- Reforzar la identidad de este hito tradicional: Como la de un Mercado es decir, no un shopping ni un mero conjunto de locales comerciales sino, o Una suma de interiores abiertos y variados o Una suma de espacios exuberantes en productos y experiencias o Un lugar participativo Como la de un edificio singular y memorable que rene experiencias diversas en sus distintos niveles; un paseo vertical que recorre escenarios distintivos entre el hall de mercado y restaurantes en 1er piso, hasta el mirador cafetera y teatro en la terraza superior. Como un ambiente poseedor de la identidad de las actividades tradicionales del Valparaso , es decir no un franchise sino un lugar caracterstico y singular 5.- Habilitar un programa arquitectnico flexible con la capacidad de dar respuesta a diversas solicitaciones de uso en el tiempo e igualmente capaz de articular diversos esquemas de uso diferido de las dependencias publicas en el ciclo diario. 6.- Implementar una cualidad material simple robusta y de baja manutencin Objetivos especficos 1.- Restauracin estructural, 2.-recuperacin de fachadas, 3.-apertura de sus plantas en esquema de plantas libres, 4.-incorporacin de pabellones emblemticos en terraza. 5.- habilitacin de circuitos de circulacin vertical: 6.- puesta en valor de la escalera monumental y de la terraza mirador 0.1.2.- RECOMENDACIONES DEL INFORME DE PREFACTIBILIDAD El informe Rehabilitacin Mercado Puerto Valparaso, Estudio de Prefactibilidad 1 estableci los lineamientos principales para esta operacin definiendo los parmetros del programa de arquitectura en detalle. Su diagnstico evalu aspectos normativos y arquitectnicos, anlisis de emplazamiento urbano y contexto, programa arquitectnico actual, aspectos estructurales, aspectos legales y de tenencia, aspectos de gestin y administracin, y aspectos econmicos. Paralelamente, dada la precaria situacin estructural del edificio, se realizo un acabado diagnstico estructural acompaado de un proyecto de refaccin, titulado Proyecto de Diseo de Ingeniera Estructural Edificio Mercado Puerto y Especialidades 2 el cual no fue implementado dado que al carecerse de un proyecto de arquitectura para la remodelacin del Mercado este estaba referido solamente a la recuperacin del edificio histrico. Segn lo descrito en el diagnstico, el edificio sufre de graves daos estructurales. Si bien stos son serios, estos son subsanables y el plan de recuperacin de su estructura forma parte del proyecto. Aparte de los aspectos estructurales, numerosas intervenciones lo han transformado a lo largo del tiempo, la mayora de ellas han agudizado el deterioro del edificio: la situacin es particularmente seria en el piso primero y segundo.

Realizado por la consultora SEREX UC y coordinado por la Arquitecta Urbanista Maria Elena Ducci , 2 ambos realizados por el Ingeniero Estructural Sr. Jos Bellido Luna de la empresa Leiva y Asociados Ingeniera Estructural
1

El estudio de las condiciones actuales del edificio puso en evidencia la situacin de deterioro del inmueble, e igualmente la precariedad de las estructuras organizativas y de gestin que regulan su manutencin y manejo administrativo. Desde el estudio de prefactibilidad se definieron las bases para el diseo, las cuales quedaron consignadas en el documento de contrato: ellas fijaron el destino comercial-cultural-recreativo del inmueble y los lineamientos generales que deban orientar el proyecto de arquitectura resumidos en los siguientes puntos que se transcriben a continuacin (las numeraciones e imgenes provienen del documento original): El Mercado Puerto es uno de los edificios ms emblemticos del Barrio Puerto y de Valparaso, no slo por la antigedad y valor de su construccin o por las actividades que acoge, sino que a pesar de sus deficientes condiciones, contina siendo un lugar de gran importancia simblica tanto para su poblacin como para los visitantes del puerto. Este edifico de valor histrico, con carcter patrimonial, emplazado en la Zona Tpica rea Histrica de Valparaso, no obstante no ha sido declarado Monumento Histrico. Actualmente, se encuentra en una situacin de progresivo desgaste estructural, con una mala distribucin de sus actividades, una deficiente gestin interna, y una organizacin de comerciantes inadecuada, lo que se traduce en un lugar poco atractivo, desorganizado, y que proyecta una imagen de profundo deterioro. En consecuencia, su deficiente estado y las malas condiciones de su entorno imposibilitan que el Mercado Puerto pueda brindar servicios productivos, econmicos y tursticos apropiados, de tal forma de apoyar el mejoramiento y revitalizacin del Barrio Puerto y de la ciudad. Por esta razn, se hace de una alta urgencia realizar las intervenciones necesarias que le devuelvan su funcionalidad y dignidad, y que de esta manera, le posibiliten ser el polo de desarrollo para sus locatarios y el entorno. Por todo lo anterior, el Mercado Puerto necesita una transformacin integral, ya que presenta una suma de problemas que hacen compleja su situacin actual. A continuacin se mencionan los ms relevantes. 1. Problemas de suciedad e insalubridad. 2. Problemas de la Tenencia de la propiedad. 3. Problemas estructurales y de inundacin del edificio. 4. Mala calidad de los locales. 5. Desorganizacin logstica en la ocupacin del recinto: incompatibilidad de usos y locales desocupados. 6. Problemas de las circulaciones. 7. Negocios ilegales en las veredas del mercado. 8. Carencia de Plan de Negocios y administracin adecuada. 9. Falta de manutencin de elementos de vidrio (lucernario y ventanales). 10. Mala calidad de las instalaciones de agua, alcantarillado, electricidad. 11. Desmantelamiento de sistemas de circulacin vertical mecnica. En este sentido, la recuperacin debe considerar que las actividades que en este edificio se desarrollan tienen gran importancia para la poblacin del puerto, siendo una de sus principales fuentes de alimentos frescos a precios accesibles y una buena oferta de comidas para distintos grupos sociales. Desde este punto de vista, su recuperacin implica mucho ms que la remodelacin de un edificio histrico, significa la recuperacin y valorizacin de una actividad tradicional que tiene gran potencialidad de desarrollo. Es por esto que es fundamental que no se pierda la

actividad caracterstica de mercado, incluyendo la participacin de los comerciantes que tradicionalmente y por generaciones han estado ejerciendo estas funciones, ya que ellos son parte de los valores del sector. El desarrollo de estas actividades caractersticas, en conjunto con otras nuevas actividades, constituyen un importante potencial y pueden transformarse en un importante motor del proceso de mejoramiento en el entorno, creando nuevas actividades con mayor valor agregado, que le permitan convertirse en un catalizador de la recuperacin integral del Barrio Puerto. El enfoque del encargo responde por lo tanto a la necesidad de abordar de manera integral el mejoramiento del Mercado Puerto de Valparaso, con un proyecto de reparacin, consolidacin, actualizacin de servicios y restauracin del inmueble, que sea capaz de resolver a distintos niveles de complejidad tcnica y de ejecucin las obras en el corto plazo. El proyecto, esperado por mucho tiempo por la ciudadana, habitantes de Valparaso y amantes del puerto, requiere especial atencin, dedicacin y sensibilidad en su desarrollo. Se espera que el proyecto sea un icono en la intervencin de Valparaso y un ejemplo a nivel pas de la puesta en valor del patrimonio, por lo que se exigen estndares de calidad a la altura del encargo propio de una ciudad declarada Patrimonio de la Humanidad y de un proyecto de tales caractersticas. La intervencin que se plantea por lo tanto considera como objetivo fundamental la puesta en valor de la obra patrimonial entendido el concepto de puesta en valor como la conjuncin de los valores arquitectnicos con la recuperacin de la funcin social y significante del edificio patrimonial. Las recomendaciones generales para su intervencin se extraen del estudio de prefactibilidad antes citado (PRDUV-PUC-SEREX 2006), son vlidas para todas las alternativas de rehabilitacin y se consideran esenciales para la recuperacin del edificio. Interiores: se recomienda despejar los interiores en la medida de lo posible para poner en valor la calidad, amplitud y riqueza de las amplias plantas libres del edificio.

Esquema de estructura del Mercado. Se aprecia la potencialidad de las plantas libres al contar con espacios sin subdivisiones interiores

Vista interior con tabiques transparentes Instalaciones: se recomienda el montaje integral de redes y sistemas de instalaciones de agua, alcantarillado (incluyendo bombas elevadoras a nivel subsuelo) electricidad, gas, corrientes dbiles, sistemas de acopio compactacin y evacuacin de basuras, y eventualmente calefaccin, extraccin forzada y climatizacin segn los requerimientos concretos del programa a adoptarse. Y, es importante destacar que las instalaciones pueden tener un impacto importante en el perfil superior del edificio al requerir por norma elementos de ventilacin. Asimismo se recomienda; poner en valor la estructura de pilares y vigas acarteladas mediante un sistema de instalaciones que se despliegue sobre los suelos gracias a sobresuelos evitando as la instalacin de cielos falsos. Para este efecto, se recomienda construir pisos flotantes que contendrn todas las instalaciones y redes horizontales del edificio: alcantarillado, agua potable, electricidad, iluminacin, ventilacin etc. Este se puede realizar mediante un piso modular registrable, que de la mxima flexibilidad a las plantas libres, lo que permite tambin explorar distintas configuraciones de programas para cada piso. Y por otra parte, la instalacin de estos pisos permite tambin mejorar la relacin que existe entre el segundo piso y el exterior, ya que subir el horizonte 50 cm. permite tener vistas del entorno, aprovechando los amplios ventanales del edificio.

Estrategia de Instalaciones: esquema de recorridos horizontales de ductos mediante pisos flotantes

Relacin con el exterior. Situacin con sobre-piso: Optimizacin del dominio visual desde el Mercado

Relacin con el exterior. Situacin actual: dominio visual reducido desde el Mercado.

Circulaciones: Se recomienda la modernizacin y racionalizacin de las circulaciones, definicin de sistemas de circulacin pblica integrados o segregados segn requerimientos funcionales, incluyendo sistemas de acceso de minusvlidos (escaleras, rampas y ascensores), sistemas de evacuacin en casos de emergencia, sistemas de circulacin de servicio (escaleras, rampas y ascensores/montacargas). En este sentido se sugiere retirar todos los adosamientos de mampostera a la escalera principal de modo de realzarla recuperando su cualidad original. Habilitacin de puestos de venta al paso en el recorrido de la escalera recuperando el sentido original de espacio con programa comercial. Asimismo se recomienda: mejorar pavimentos y refuerzo de sus elementos estructurales; recuperar las barandas originales del edificio, restaurando sus paramentos de fierro forjado; implementar un sistema de iluminacin escnica (posible de modular para usos cotidianos y festivos e iluminacin de seguridad).

Vista de estructura base de escalera central sin adosamientos Fachadas: la pre-factibilidad recomienda circunscribir las intervenciones en fachada a elementos adosados excepcionales los cuales se distinguen claramente del edificio distinguindose dos opciones posibles: un ascensor exterior o un tramo de rampa de conexin entre niveles segn se indica en las figuras.

Adosamiento de ascensor por el exterior del edificio

Adosamiento de rampa por fachada calle Blanco

Actualmente las ventanas del Mercado se encuentran en psimo estado y es posible distinguir distintos tipos de ventanas que refleja que las remodelaciones que ha sufrido el edificio se han efectuado parcialmente sin pensar en un concepto de totalidad. Las ventanas originales que fueron construidas en madera, con hojas batientes y con modulaciones de vidrio de 23 x 33 cm., con celosas del mismo material en los tramos superiores las que debido a su deterioro han sido reemplazadas por ventanas de fierro, con una modulacin interior distinta (70 x 100), lo que ha afectado la unidad a las fachadas del edificio. Se recomienda recuperar las ventanas que aun es posible de reutilizar y reconstruir las ventanas originales, recuperando el aspecto inicial del edificio. Terraza y lucernario superior: se recomienda habilitar la terraza como destino primario del conjunto; poner en valor la terraza en cuanto quinta fachada mediante un tratamiento de suelos y elementos que la vitalicen aportando a la vez a resolver la impermeabilizacin y su expresin de fachada hacia los cerros. Se sugiere recuperar el lucernario mediante la sustitucin o reparacin de su estructura y la recuperacin de los paos de vidrio. En este sentido se propone introducir elementos de apoyo para actividades en el plano de la terraza cuyo carcter es autnomo y distintivo a la obra patrimonial. Por ltimo la pre-factibilidad arroj la recomendacin de: normalizar las puertas cierros y elementos de seguridad; introducir la iluminacin escnica de la fachada desde sus propias cornisas; normar los elementos publicitarios; crear espacios de bodegaje; aumentar la dotacin de servicios higinicos para pblico y personal; habilitar de espacios de administracin y seguridad. La obra de restauracin y rehabilitacin del edificio puede y debe realizarse por etapas de modo de habilitar puestos de mercado y restaurantes en el menor plazo posible. La habilitacin de los pisos superiores (tercero y terraza) puede seguir desarrollndose independientemente. Esta opcin cuenta con ventajas sociales (al minimizar el periodo de interrupcin de las actividades tradicionales del mercado) y de impacto publico, sin por ello dificultar exageradamente la realizacin de las faenas.

0.1.3.-OBJETIVOS DEL PROYECTO SEGN DEFINICIN DE TDR Como objetivos del proyecto, los TDR consignaron los siguientes aspectos que se citan a continuacin (la numeracin proviene del documento original) OBJETIVOS DEL PROYECTO DE RESTAURACIN/REHABILITACIN 2.1 Los objetivos del proyecto son: 1. Restaurar y poner en valor el Mercado Puerto de Valparaso. 2. Obtener un proyecto de edificio multipropsito, acorde con el nuevo rol local, regional, nacional e internacional de Valparaso y los estndares de calidad que corresponden a una ciudad patrimonio de la Humanidad. 3. Obtener un proyecto acorde con la capacidad de carga del inmueble, los requerimientos y potencialidades del espacio y las caractersticas de la demanda (pblico potencial y frecuencia). 4. Obtener un proyecto de arquitectura interior y mobiliario acorde con los requerimientos de funcionamiento del Mercado y sus espacios de Restaurantes, que permita ofrecer al pblico un servicio de calidad que ponga en valor la experiencia espacial que otorga el inmueble. 5. Obtener un Plan de Mantenimiento y Operacin en relacin con el Modelo de Gestin y Operacin que permita asegurar la sostenibilidad del Mercado Puerto en el corto, mediano y largo plazo. 6. Resolver a travs del proyecto los problemas de seguridad asociados al correcto funcionamiento del Mercado. 7. A travs del proyecto, dar cuenta de la unidad espacial Mercado-Barrio Puerto que representan estos espacios potenciando y aprovechando el invaluable recurso patrimonial y comercial que representan. 8. Resguardar los elementos patrimoniales que corresponde conservar mantenindolos en el tiempo e integrndolos en una solucin formal de calidad.

10

1.-ANTECEDENTES HISTRICOS DEL INMUEBLE PARA LA INTERVENCIN PATRIMONIAL Si bien los planos de 1920 que se encuentran actualmente en la Direccin de Obras Municipales de Valparaso coinciden a grandes rasgos con el Mercado actual, no hay constancia absoluta de que stos hayan sido los mismos utilizados en la ejecucin final del edificio. El descalce mencionado reside bsicamente en que los planos histricos sealan una serie de partidas y elementos que actualmente no forman parte del inmueble y cuya presencia tampoco es comprobable en los antecedentes conocidos. Los elementos ornamentales como farolas u otros que pudieron haber existido desaparecieron, como tambin las molduras superiores. Es posible que en este caso (que puede ser similar al de otros verificados tal como la Estacin Mapocho de Jecquier, 1913) la realizacin del Proyecto lo haya llevado a un nivel mayor de simplicidad. Clarificar los motivos de estas diferencias, a travs de la informacin planimtrica y fotogrfica indita expuesta en el presente informe, permitir entender el estado actual del edifico Mercado Puerto como un momento en su desarrollo histrico y no necesariamente como un dato inmvil que limite sus posibilidades a futuro - o que se transforme en la traba principal para la recuperacin de la dignidad original del edificio. Por ejemplo, si analizamos detenidamente los antecedentes obtenidos veremos claramente que todo el cuerpo de coronacin conocido actualmente, y con l la lgica de ocupacin de la terraza, constituye una reinterpretacin disminuida del proyecto original. Recin inaugurado el Mercado presentaba una cornisa que se proyectaba sobre la vereda para proteger la lnea superior de los paos de ventanas, tena resuelto el actual problema de seguridad de la terraza por medio de una baranda continua y contaba sobre la misma con livianas construcciones que, actuando como sombreaderos, permitan dar un uso ms intensivo a dicho espacio. Por otro lado, la planta de subsuelo revelaba un rgimen de troneras de ventilacin natural que, aunque reinterpretado en el proyecto final, sern utilizadas en la configuracin del subterrneo y piso tcnico de la propuesta.

Planta Emplazamiento General

11

1.1. RECOPILACIN DE PLANIMETRA ORIGINAL Y SUCESIVA DEL EDIFICIO

PLANIMETRA ORIGINAL (1920) / PLANTA SUSUELO Y PRIMER NIVEL

PLANIMETRA ORIGINAL (1920) / CORTE LONGITUDINAL

12

1.2. RECOPILACIN DE FOTOGRAFAS ANTERIORES DEL EDIFICIO Y SU ENTORNO A partir de 1870 aproximadamente, Plaza Echaurren (ex Plaza de la Municipalidad) comenz a reemplazar la tipologa de caserones y edificios bajos de su permetro por construcciones neoclsicas que tenan en promedio tres pisos altos, colores claros y que presentaban ochavos en sus esquinas. Estas edificaciones (de las cuales muchas se mantienen en pie pese a los fuertes terremotos que acabaron con tantas otras en su tipo) constituyen hasta hoy una pieza urbana coherente y definida frente a la que fuera la primera y ms importante plaza del Puerto de Valparaso. Es dentro de esta lgica de total que se inserta el proyecto desarrollado en la dcada de 1920 para el nuevo Mercado del Puerto, destacndose nuevamente un orden de tres pisos altos, ochavo en las esquinas y lgica neoclsica de estratos (zcalo - cuerpo - coronacin) y color. Antes de la construccin del actual edificio del Mercado Puerto, la manzana definida por las calles Blanco, Valdivia, Cochrane y San Martn alojaba una edificacin en fachada continua, de un piso de altura, en la que segn las escasas imgenes de poca que se conservan sobresala un cuerpo de doble altura coincidente con el eje de la Matriz, en direccin Cochrane-Blanco. Veremos cmo este dato de direccionalidad dado por la iglesia de la Matriz y recogido por la construccin de principios de siglo es incorporado a la vez por el Mercado Puerto al utilizar el mismo patrn en las circulaciones del primer piso y al definir el sistema de calle interior.

Plaza Echaurren y Calle Cochrane Fotografa anterior al actual edificio Mercado Puerto (construido entre 1922 y 1924)

13

Plaza Echaurren. Vista de los Jardines y Calle San Martn Se puede apreciar la construccin de tres pisos y esquinas ochavadas ubicada en calle Almirante Riveros, entre las calles San Martn y Clave.

Sector Puerto Cerro Artillera (1910)

Sector Puerto Desde Cerro Artillera (1937)

1.3. INVESTIGACIN DE ANTECEDENTES HISTRICOS DEL EDIFICIO Y SU ENTORNO El edificio Mercado Puerto se encuentra ubicado en el entorno Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo, situado en el trmino del plan de Valparaso, entre los cerros Artillera y Cordillera. Originado en las primeras actividades portuarias que se desarrollaron a partir del siglo XVI, el Barrio Puerto es una de las zonas ms antiguas de la ciudad. El sector se configura en torno a la Plaza Echaurren, su ncleo de fundacin y principal espacio pblico. En torno a ella se ha constituido desde antao una rica vida social que vincula fuertemente un modo de vida, una identidad cultural y un entorno fsico de alta riqueza simblica. Es justamente esa fuerte imbricacin entre componentes patrimoniales tangibles e intangibles la que le brinda a este sector de la ciudad un valor histrico, nico y universal, que todava puede percibirse en los escasos comercios tradicionales que han sobrevivido a las difciles condiciones econmicas y sociales que ha estado enfrentando el sector por largo tiempo. El barrio concentra numerosos hitos urbanos y tiene caractersticas ambientales y geogrficas significativas que constituyen la base para nuevas oportunidades urbano-espaciales y econmicas. Entre estos hitos se destacan los edificios Astoreca y Severn, la Iglesia de La Matriz, el Mercado Puerto, y el Teatro Pacifico .

14

El sector tiene una fuerte relacin entre sus componentes patrimoniales tangibles, por ser una zona histrica de alta riqueza simblica y sus componentes patrimoniales intangibles, ya que cuenta con una identidad cultural propia que le da un valor nico y universal.
(*) Informe Prefactibilidad Julio 2006

Sector Plaza Echaurren y Eje La Matriz (1848) Originalmente el eje de La Matriz continuaba al interior del solar del Mercado Puerto

Plano Catastral del sector Puerto (1906) A diferencia de la mayora de los lotes del barrio puerto, en los cuales ya exista subdivisin de predios, el terreno en donde se emplazara el Mercado utilizaba una manzana completa y presentaba una construccin homognea hacia sus cuatro frentes.

15

Sectores del Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo En funcin de sus caractersticas y requerimientos de recuperacin y revitalizacin se puede considerar que en el Entorno Barrio Puerto-Santo Domingo existen tres sectores diferentes: 1. Sector Plaza Echaurren 2. Sector La Matriz 3. Sector Cerro Santo Domingo a) Sector Plaza Echaurren: Este sector se organiza en torno a la plaza y contiene los ejes viales del Plan que son las calles Serrano, Cochrane y Blanco y que a su vez son las uniones entre los cuatro entornos cerro Plan. Las edificaciones del sector son de 2, 3 y 4 pisos con la planta baja utilizada como comercio o talleres y abierta a la calle. Se encuentran en este entorno edificaciones de importancia arquitectnica y ambiental como el Mercado Puerto, Edificio Liberty y Edificio Astoreca. Las edificaciones existentes en este sector presentan en general importantes grados de deterioro y en algunos casos existe riesgo de derrumbe.

16

b) Sector La Matriz El centro de este sector es la Iglesia y su plaza. Se encuentran en este sector un conjunto de edificaciones de dos y tres pisos de inters arquitectnico y ambiental, donde a diferencia del sector plaza Echaurren, sus plantas bajas no se abren a la calle. Este sector se caracteriza por tener edificaciones importantes con un alto grado de deterioro y un alto nmero de sitios eriazos que afectan negativamente su calidad urbana y ambiental. c) Sector Cerro Santo Domingo Este es un sector principalmente residencial, que cuenta con la morfologa tpica de las construcciones en los cerros de Valparaso, con viviendas de dos y tres pisos que se adaptan a la geografa el cerro. Se encuentra en un avanzado estado de deterioro, con viviendas y habitaciones en estado crtico. Tiene problemas de higiene y limpieza y no cuenta con lugares de inters en los lugares altos. Esta condicin de marginalidad afecta de manera significativa su desarrollo, afectando fuertemente su desarrollo residencial y afectando su dimensin turstica.
(*) Informe Prefactibilidad Julio 2006

1.4. INVESTIGACIN DE LA HISTORIA ARQUITECTNICA Y CONSTRUCTIVA DEL EDIFICIO Antes de la construccin del mercado actual, fueron construidos cuatro edificios para utilizarse como Recova. El ltimo de estos edificios fue construido en 1889, en la misma ubicacin que el Mercado actual y fue destruido en el terremoto de 1906. El Mercado actual se construy para reemplazar al antiguo Mercado y para la preparacin del Centenario de la Independencia del pas. En el ao 1910, el Estado decidi realizar grandes inversiones en la ciudad para beneficiar su imagen de primer puerto del pas. En 1920, la firma de Arquitectos Benzanilla y Vsquez present un proyecto del cual se tienen los nicos planos hasta ahora. La empresa constructora Dickerhoff & Widmann S.A. ejecuto el proyecto. La obra gruesa estuvo concluida en 1922 y el edificio fue terminado 2 aos despus. El edificio es una obra moderna para su poca, ya que fue construido con tcnicas avanzadas en comparacin con las tcnicas constructivas utilizadas en ese momento en Valparaso. El principio de construccin del edificio es en base a muros y prticos de hormign armado, dejando a la vista algunos elementos estructurales como vigas en los cielos. El edificio del mercado tiene un estilo tardo historicista, pero los materiales utilizados corresponden a las lneas de construccin modernas del siglo XX. La estructura del edificio es simple y funcional. El diseo de cada fachada sigue un esquema simple: una entrada por cada lado situada en el eje de fachada y una sucesin de ventanas amplias dispuestas regularmente en todos los pisos del edificio. Los materiales utilizados son hormign, vidrio en ventanas, fierro en puertas y madera en ventanas y puertas interiores. El edificio cuenta con una cpula que tiene una lucarna con cielo acristalado, que se sita sobre la caja de escaleras principal, iluminando todos los niveles del edificio. El permetro cuenta con amplias ventanas que iluminan las plantas, debido a las posibilidades que ofrece el hormign armado como material de construccin. Segn los planos de 1920, era posible realizar las circulaciones verticales por dos ascensores y cuatro escaleras. Las dos cajas de ascensor previstas en estos planos se ubicaban en las entradas de las calles San Martn y Valdivia. Las escaleras: dos en helicoide en el centro del edificio para la circulacin de pblico general y dos escaleras de servicio ubicadas en los accesos de servicios ubicados en calles San Martn y Valdivia. Subterrneo Tena un espacio dedicado a los frigorficos. Primer piso La planta del primer piso se estructura en base a dos ejes principales; el eje Blanco y Cochrane destinado a la circulacin de usuarios rodeado por comercio y el San Martn - Valdivia destinado como circulacin funcional rodeada de servicios.

17

Las entradas Valdivia y San Martn tenan las mismas estructuras y equipamientos: cada una tena una caja de ascensor, una escalera para bajar al subterrneo y otra para subir al segundo piso y un lugar para poner las basuras y baos. El diseo de cada entrada es prcticamente igual. La nica diferencia es la presencia de oficinas de administracin en la entrada de calle Valdivia. Segundo piso El diseo del segundo piso, en cuanto a su distribucin funcional es similar a la del primer piso. Tambin en este piso los servicios se concentran sobre las entradas de calles Valdivia y San Martn. Las escaleras que vienen del primer piso y suben al tercer piso rodeando la caja de ascensores. Al lado de cada una se encontraba un depsito de basuras. Los baos se encontraban cerca de las escaleras, instalados en el permetro del edificio. Tercer piso. El diseo es idntico al del segundo Terraza No hay informacin planimtrica. El proyecto ejecutado no correspondi exactamente a los planos realizados originalmente por los arquitectos, ya que al comparar estos planos con el levantamiento actual, es posible encontrar algunas diferencias: Las plantas del edificio presentan pilares de la misma dimensin en todos los niveles. En los planos de levantamientos hechos por la consultora, el tamao de los pilares vara en cada piso. En el primer piso y en el subterrneo los pilares miden 60 x 60 cm, en el segundo 50 x 50cm y en el tercero 30 x 30 cm. En el corte del edificio aparecen 2 vigas secundarias entre pilares, a diferencia de lo construido donde existe una sola viga entre pilares. El edificio contemplaba dos ascensores, uno ubicado en calle Cohrane y otro por calle San Martn. Finalmente se construyeron ambos por el acceso de calle San Martn, lo que permite suponer que las descargas se realizaban por esa calle. Al comparar las elevaciones es posible apreciar algunos elementos decorativos y luminarias exteriores no fueron construidas. El edificio consideraba un amplio uso de fierro forjado e incluso un reloj en el acceso de la calle Cochrane que tampoco fue construido.

ESQUEMA OCUPACIN 1920

ESQUEMA CIRCULACIONES 1920

El proyecto planteaba un crucero de circulaciones, en donde un eje mayor (Cochrane-Blanco) recibe al pblico y un eje mixto menor (Valdivia - San Martn) acoge las faenas de abastecimiento de insumos y retiro de basuras. Esta lgica se mantendr en el proyecto.

18

1.5. INVESTIGACIN EN LA PERSPECTIVA DE LA RESTAURACIN DE COLORES Segn podemos apreciar en la imagen de 1930, la paleta original empleada en la fachada del Mercado Puerto se encontraba en consonancia con el carcter neoclsico del inmueble ya que eliminaba el color para utilizar como acabado presumiblemente el blanco o variaciones de tono sobre el mismo. Dicho criterio no establece distincin entre los diferentes elementos de la fachada, como s lo hace el patrn de colores empleado actualmente, donde se han incorporado tonalidades completamente ajenas al espritu original del edificio. En ese sentido, el amarillo ocre y las variaciones en rojo y terracota con que ha sido pintado recientemente el mercado responden ms a un cierto imaginario externo, asociado posiblemente a la gama cromtica de los cerros de Valparaso, que a una voluntad de fidelidad histrica y rescate patrimonial del inmueble. La lgica actual de colores denota una voluntad artificial por definir estratos al independizar el nivel zcalo del cuerpo superior - definido por los niveles segundo, tercero y terraza. En la lgica original la funcin de articular una fachada de frente extenso descansaba en los pliegues de la misma (cornisas, pilastras, molduras, etc.) y especialmente en el ritmo definido por los vanos de puertas y ventanas.

Anlisis comparativo. Esquina de calles Blanco y Valdivia 1930 2008

19

2.- LEVANTAMIENTO DEL INMUEBLE / DIAGNOSTICO Y CATASTRO ANALTICO Y FOTOGRFICO DE LA SITUACIN ACTUAL 2.1. DIAGNSTICO SEGN ZONAS RELEVANTES DEL INMUEBLE FACHADAS EXTERIORES

Fachada Cochrane

Se encuentran degradadas en sus elementos de detalle, tanto en gradas y molduras, como en sus paramentos vidriados. Segn el diagnstico ya realizado, el esquema de colores deber ser integralmente replanteado segn los criterios originales de la obra y el carcter de las construcciones histricas del barrio puerto. Varios vanos se encuentran tapiados. Por su ubicacin, estimamos que deben haber sido ventilaciones del subterrneo las cuales debern ser re-establecidas. Urge recuperar su condicin de vanos, a favor de la fachada y de sus posibilidades de uso. TERRAZA

La terraza presenta serios problemas de filtraciones que han causado la degradacin de las losas del tercer piso. Sus precarias protecciones de alambre para evitar acercarse al borde no ofrecen las condiciones mnimas de seguridad para su utilizacin. La calidad de los suelos es deficiente desde el punto de vista tcnico y tambin expresivo. La torre del montacargas obstruye la relacin entre el pabelln del lucernario y el plano de cubierta. Al no constituir un elemento original del edificio - dato constatable tanto en las fotografas de poca como en los planos originales - y al perder su funcin prctica luego del replanteamiento que hace la propuesta respecto a la ubicacin de los ncleos de circulacin vertical, se recomienda demoler esta estructura y recomponer as la geometra original del octgono.

20

ASCENSOR

Si bien en el plano original de 1920 aparecen dos ascensores, uno por cada ncleo de abastecimiento y circulaciones verticales, el proyecto final concentr ambos ncleos hacia calle San Martn. De los dos actualmente slo se conserva la estructura que conecta el nivel subsuelo con la terraza. Esta ltima, adems de presentar daos irreparables causados por la nula mantencin tanto de la torre como del sistema de elevacin del carro, resulta insuficiente para los usos intensivos que el nuevo Mercado pretende asumir. En un edificio de cinco pisos, con gran movimiento de personas y de materias primas, tanto para el Mercado mismo, las cocineras, bodegas o eventuales actividades en los pisos superiores, se hace urgente redefinir una lgica para los desplazamientos verticales. Es por esta razn que el proyecto propone dos ncleos de circulacin vertical mecnica e incorpora en ellos sistemas de montacargas de manera tal que el funcionamiento interno del Mercado no interfiera con las instalaciones de los visitantes. SUBTERRNEO

Es uno de los sectores peor conservados del edificio. Se encuentra permanentemente inundado, ya sea por escurrimiento de aguas lluvias o filtraciones de alcantarillados cercanos. El agua debe ser constantemente extrada con bombas, ya que adems de inutilizar funcionalmente el piso completo, las inundaciones han terminado por corroer la base de los pilares estructurales (encargados de sostener todo el edificio). La recuperacin de sus elementos estructurales forma parte del diagnostico estructural realizado por Leiva y Asociados Ingeniera.

21

COCINERAS SEGUNDO NIVEL

Construcciones invasivas que han ido desfigurando el espacio original del edificio. Presentan falencias de todo orden y deberan ser desmanteladas para recrear las condiciones de restaurantes en el mismo piso. ESCALERA CENTRAL

Desarrollada en torno a una planta octogonal, constituye el principal elemento unificador del edificio. Se compone de dos escaleras espejadas en una doble helicoide, las cuales circunscriben el vaco central coronado por un lucernario vidriado, principal fuente de luz al interior del edificio. En trminos estructurales, la escalera se encuentra en buen estado. Sin embargo la superficie de las gradas est gastada por el trnsito. La ausencia de barandas por su borde exterior ha obligado a cerrarla al pblico hacia el tercer piso tapiando los vanos con malla raschel. La Balaustrada interior es original y, aunque descuidada, se encuentra en buen estado, lo cual permite recuperarla integralmente y as devolverle su esplendor inicial. El anillo octogonal de antepechos que encierra la escalera, ha sido recortado en el segundo nivel para favorecer los recorridos interiores del piso. En sus condiciones actuales la escalera no ofrece mrgenes mnimos de seguridad en sus flancos por lo cual esta requerir equiparse con barandas o elementos de proteccin.

22

LUCERNARIO CENTRAL

La Cubierta est compuesta por cerchas metlicas y vidrio transparente. Gran parte de los paos de vidrio se encuentran quebrados, transformando al lucernario en la principal fuente de filtraciones de aguas lluvias al interior del mercado y amenazando con accidentes por desprendimiento. Las cerchas son recuperables mientras que el vidrio deber ser integralmente reemplazado. BAJADAS DE AGUA PLANTA

Las dimensiones de la terraza del Mercado Puerto, que prcticamente tienen una superficie del tamao de una manzana, determinan que el problema de la evacuacin de aguas lluvias sea en este edificio un tema de especial cuidado. Actualmente las bocatomas de las aguas reunidas en la terraza no coinciden con las bajadas de agua visibles en fachada, por lo que la zona de cornisa cumple la funcin adems de disimular los recorridos horizontales que deben realizar los ductos para evacuar las aguas. El proyecto plantea reconsiderar la cornisa en sus trminos originales como un elemento que, aparte de proteger los paos de ventana del tercer nivel, permitira resolver el problema de la bajada de aguas lluvias

23

PAVIMENTOS

Los planos originales del mercado definan un tipo de pavimento en base a palmetas de hormign microvibrado para las zonas de circulacin principales y determinaban un pavimento homogneo para el resto de las reas del edificio. No es posible actualmente definir con exactitud qu tipo de pavimento era este ltimo, pero presumiblemente se haya tratado de hormign afinado. Actualmente, y sobre todo en el segundo nivel, los pavimentos son de hormign afinado teido con tierra de color roja. Ciertas cocineras han expandido el rea de mesas del local modificando el suelo con diferentes tipos de pisos cermicos y baldosas. PUERTAS EXTERIORES

En cada uno de los cuatro accesos ya mencionados fueron instaladas originalmente puertas de acero forjado con una altura comn de 4,5 mts y de anchos variables segn la medida de los vanos. Estas puertas se mantienen hasta hoy y su estado de conservacin es bueno, por lo que el proyecto considera su restauracin y reinstalacin.

24

VENTANAS MECANISMOS Se han detectado 7 tipos de ventanas distintos por piso, sumndose un total de 14 tipos entre segundo y tercer nivel. Si bien la altura total de las ventanas, tanto en el segundo como en el tercer piso, es de 3.55 mts, no existe un modelo estndar ya que los anchos son variables. Cada pao de ventanas presenta dos alturas: un tramo inferior de 2,32 mts y un pao superior de 1,23 mts. Originalmente todas las ventanas del segundo y tercer piso eran de madera, con marcos exteriores de 2x4, marcos de abatir de 2x2 y palillaje interno de 3/4 x 1. Aquellos paos ubicados en las fachadas de mayor exposicin solar han resultado seriamente daados, siendo reemplazados por nuevos ventanales construidos en perfilera metlica. En el segundo piso las dos alturas estn compuestas por paos vidriados con palillaje y definen dos modos de apertura. En su estado original las ventanas del pao inferior abatan hacia dentro y las del estrato superior eran proyectantes y abran hacia la calle por medio de un sistema de pivotes. Actualmente, la instalacin de medios pisos en las cocineras ha tapiado forzosamente los paos inferiores de dichas ventanas. Los paos proyectantes del tramo superior presentan dao en sus mecanismos por lo que slo pueden manipularse directamente desde los medios niveles. En el tercer piso el primer estrato de los ventanales est formado por paos vidriados con palillaje y el segundo nivel por una celosa de madera que presenta un arco rebajado en su parte superior. Al igual que en el segundo piso, los paos mviles del estrato inferior abran hacia adentro pero actualmente los mecanismos se encuentran en un nivel tal de deterioro que se hace imposible y peligrosa su manipulacin. En aquellos paos que han sido reemplazados por perfilera metlica no se han contemplado paos mviles. Se puede constatar adems, tanto en el segundo como tercer piso, la ausencia de numerosos vidrios dentro de los ventanales existentes. Muchos de ellos han sido reemplazados por cartones, plsticos u otro material. Este tipo de deterioro se concentra especialmente en los paos del segundo piso, ms prximo a la calle. En trminos generales, la nula mantencin de los elementos ha provocado un severo deterioro tanto en los materiales como en los mecanismos que permitan originalmente su manipulacin. Una lnea de trabajo al respecto ser evaluar tcnicamente la posibilidad de recuperacin que presentan los elementos mencionados. EXPOSICIN SOLAR Fachada Norte La fachada orientada al Norte es la que presenta mayor nivel de deterioro y modificacin respecto al estado original de las ventanas del segundo y tercer nivel, donde han sido reemplazados 15 de los 16 paos histricos por marcos armados en base a perfilera metlica. Fachada Oriente Si bien el dao en este frente es menor al producido por la accin solar en la fachada norte, se puede constatar el reemplazo de 8 de los 16 paos originales en la fachada oriente. La intervencin, que ha sido ejecutada en perfilera metlica de las mismas caractersticas ya mencionadas, se concentra en el tercer nivel con 6 ventanas reemplazadas. Fachadas Sur y Poniente En estos casos el nivel de incidencia solar en el estado de deterioro no es determinante, razn por la cual apenas se ha reemplazado 1 ventanal por perfilera metlica en la cara poniente. Debe mencionarse adems que en la misma cara poniente, especficamente en el tercer piso, faltan completos 3 ventanales, encontrndose actualmente los vanos desnudos. DAO AMBIENTAL Y MANTENCIN Se observa un dao general en el estado de los materiales que componen cada pao de ventanas. En cuanto a las maderas marcos, palillajes y celosas superiores en el tercer nivel el deterioro ha sido provocado principalmente por la accin de la humedad, radiacin solar y organismos xilfagos. Este dao es generalizado y compromete las propiedades estructurales de los elementos. Dentro de los posibles escenarios de solucin se contempla el refuerzo de los paos existentes que puedan ser recuperados - solucin a estudiar en etapas sucesivas -,el

25

reemplazo de las piezas ms deterioradas o el reemplazo de todos los paos de constatarse daos irreparables. MECANISMOS DE MANIPULACIN Tanto los mecanismos de apertura para las ventanas proyectantes del estrato superior en los paos del segundo piso como los sistemas de apertura comunes para las ventanas de abatir del segundo y tercer nivel se encuentran muy deteriorados y trabados. Esto se ha producido por falta de mantencin, por prdida de piezas en los mecanismos, por intervenciones puntuales para fijar paos especficos y por oxidacin general de las piezas metlicas de quincallera.

26

3.- DIAGNOSTICO Y PROPUESTA DEL PLAN DETALLADO DE USOS 3.1. PROPUESTA DE PROGRAMA NIVEL DE LAYOUT Las aproximaciones al programa de usos del edificio se han efectuado en diversas etapas, a partir de las recomendaciones emanadas del Estudio Mejoramiento Mercado Puerto realizado por SEREX y fechado Mayo 2006. La conclusin de aquel estudio recomendaba la denominada Alternativa 2 Un Nuevo Mercado Puerto la cual ha guiado el presente avance. Ella configura una matriz de programas de uso consecuente al fortalecimiento de la identidad tradicional de mercado complementado por nuevas actividades gastronmicas, culturales y festivas de gran capacidad de atraccin pblica. En los anlisis emprendidos en el marco de las Etapas 1 y 2 tanto las condiciones operativas del conjunto cuanto los marcos normativos en que se desarrolla el proyecto han configurado aspectos del programa con mayor precisin ajustada a los usos previstos y sus respectivas cargas. Es importante considerar que el factor de mayor incidencia en los usos del edificio es la estimacin de cargas de uso segn las categoras normativas que se apliquen y sus consecuencias en trminos de vas de evacuacin .Este punto ser desarrollado mas adelante en nuestro anlisis del informe Estudio Preliminar de las Vas de Evacuacin 3.2. Estructura por pisos como determinante de la distribucin del programa. La estructura de mercado en plantas superpuestas es una figura muy inusual que por lo distintiva y memorable constituye un capital del edificio De ella se desprende que el programa de usos adquiera la siguiente ordenacin por niveles distintivos: subsuelo: espacio tcnico y de apoyo logstico, primer piso y altillos: combina mercado tradicional, locales de comercio/restaurantes y espacios de administracin. Se lo entiende como un gran hall pblico, segundo piso mantiene su tradicional funcin gastronmica de comedores, cocinerias y bares, tercer piso comprende un espacio de uso mltiple para eventos y exposiciones, auditorios, salas de seminarios y /o espacios de trabajo para URBAL. terraza comprende mirador publico/ espacio de uso mltiple para eventos , auditorio al aire libre y cafetera. Todos estos espacios cuentan con los servicios correspondientes de apoyo a sus respectivas actividades. A nuestro juicio si bien las actividades de oficinas pueden constituir un uso posible en una primera etapa no parecen aconsejables en el largo plazo. Por esta razn hemos previsto desde el inicio una distribucin de la planta del Tercer piso la cual pueda acomodar oficinas en planta libre sin impedir una utilizacin futura de esos espacios para seminarios y actividades vinculadas a un centro de eventos. No obstante la divisin por pisos es importante recalcar que el edificio se lo entiende operativamente como una unidad de administracin centralizada y subsuelo de apoyo a todas sus funciones. Adems de este factor integrador, el tercer piso y la terraza presentan rasgos fuertemente complementarios poseyendo ambos las instalaciones necesarias para banqueteras y eventos por lo cual es aconsejable considerarlos conjuntamente como una sola concesin. 3.4. Distincin de itinerarios en el recorrido del edificio. La operacin del edificio distingue entre zonas de acceso restringido y zonas de acceso pblico las cuales cuentan con zonas de circulacin independientes. Las zonas de acceso restringido comprenden los recorridos de personas y mercaderas asociados a las actividades comerciales y al personal tcnico y administrativo.

27

2.2.2.3.-Previsiones para la flexibilidad de usos en el tiempo La combinacin de actividades en el edificio indica usos diferidos en el tiempo segn el siguiente patrn: Usos en horario normal de comercio Usos vespertinos, nocturnos y de fin de semana La distribucin de funciones indica que los usos nocturnos y en horarios excepcionales se realizaran en los pisos 3 y terraza. Estos usos no deben obstaculizarse ni tampoco poner en riesgo la seguridad del edificio. El ascensor conectado al exterior cumple con los requerimientos necesarios para cubrir las necesidades de funcionamiento de las actividades nocturnas con autonoma de las circulaciones interiores del edificio las cuales quedan disponibles en estas circunstancias como vas de evacuacin de emergencia. 4.- PRE-ANTEPROYECTO Y PARTIDO GENERAL 4.1.-PRINCIPALES HITOS EN EL DESARROLLO DEL PROYECTO Actividades previas a la firma de Contrato Dada la gran urgencia manifestada por el mandante respecto a la realizacin del proyecto y de las obras, esta consultora inicio las actividades del proyecto en Mayo del 2007 con anterioridad a la firma de contrato .En esta etapa se elaboro un estudio de referentes de mercados y un Pre Anteproyecto, establecindose los lineamientos generales de diseo los cuales fueron presentados en Julio y Agosto del 2007.

NOV 2007, Firma de Contrato e Inicio Oficial de Actividades 4.2.-. INFORMES 1 Y 2 PRE-ANTEPROYECTO Y PARTIDO GENERAL FEBRERO 2008: INFORMES 1 Y 2 Estos fueron entregados en un documento conjunto. Para mejor claridad sus contenidos se exponen independientemente: 4.2.1.-Informe 1: Memoria de intervencin-partido general: Consecuentes con los lineamientos definidos en los Trminos de Referencia del Contrato, en esta etapa, se consolidaron las lneas estratgicas para la remodelacin, establecindose las distribuciones por piso, los circuitos de circulacin y paseos - incluyendo el ascensor panormico exterior- y la caracterizacin de la terraza como mirador publico equipado con pabellones de cafetera y teatro obtenindose la aprobacin de todos ellos a la entrega del informe. El informe incluyo asimismo un dossier dedicado al anlisis del edificio patrimonial el cual comprenda el anlisis histrico del edificio, el levantamiento del inmueble y de sus elementos de detalle y la descripcin de su situacin actual.

28

29

30

5.-INFORME 2 ANTEPROYECTO Una solicitud para la incorporacin de oficinas para URBAL en el tercer piso realizada en esta etapa fue posteriormente desestimada por el mandante. Esta etapa contempl la presentacin del avance de anteproyecto ante el Consejo de Monumentos Nacionales realizada con el pleno aval de las autoridades del Municipio, pese a lo cual el Consejo exigi el retiro del Ascensor Exterior y el retranqueo de los pabellones superiores lo cual origin una nueva fase de estudios encaminada principalmente a ajustar el diseo incorporando dos ascensores al interior del edificio. Se describen a continuacin las dos instancias de desarrollo realizadas en esta etapa: 5.1.- Anteproyecto Original Comprendi avances de arquitectura y especialidades contemplando los siguientes puntos:

31

5.2.- Anteproyecto Definitivo En esta etapa se retiro el ascensor exterior desarrollndose en cambio el ncleo de ascensores interiores para pblico. A nivel terraza se retir el entoldado superior eliminndose tambin los volados pertenecientes a ambos pabellones los cuales fueron retranqueados. Este obtuvo la aprobacin de las autoridades municipales y la aprobacin del Consejo de Monumentos Nacionales en Noviembre 2008. Contenidos del Informe 1. Desarrollo del anteproyecto detallado 2. Desarrollo del proyecto de ingeniera 3. Anlisis de costos a nivel de perfil. 4. Recomendacin de obras de emergencia si corresponde. 5. Desarrollo del Proyecto de electrificacin e iluminacin: 6. Desarrollo del Proyecto de instalaciones sanitarias. 7. Desarrollo del Proyecto de instalaciones de gas 8. Desarrollo del Proyecto de climatizacin 9. Desarrollo del Proyecto de seguridad 10. Informe preliminar del Estudio de Impacto vial. 11. Desarrollo del proyecto de gestin de Residuos Slidos 12. Desarrollo del proyecto de Sealizacin interior y exterior del inmueble: 13. Desarrollo del proyecto de Mobiliario 14. Material para una presentacin 15. Una (o ms) plancha (s) ilustrativa (s) del (de los) anteproyecto(s) 16. Documento de presentacin al Consejo de Monumentos Nacionales 17. Carpeta borrador de todos los permisos requeridos 6.- PROYECTO DE ARQUITECTURA INFORME 3 DICIEMBRE 2008 E INFORME 4 MARZO 2008 6.1.- DESARROLLO DEL PROYECTO DE ARQUITECTURA El desarrollo de proyecto comprendi un avance a los planos definitivos de arquitectura y especialidades, obvindose el punto 14, Obtencin de todos los permisos necesarios para la ejecucin. (5.49) por razones ajenas a esta Consultora, dado que a la fecha no se han resuelto los problemas de tenencia de la obra lo cual impide el ingreso del expediente de proyecto a la DOM y a otras instancias de aprobacin. Contenidos del Informe: 1. Proyecto de Arquitectura. 2. Proyecto de Ingeniera y Clculos Estructurales. 3. Proyectos de especialidades. Desarrollo del Proyecto de electrificacin e iluminacin. Proyecto de instalaciones sanitarias. Proyecto de instalaciones de gas. Proyecto de climatizacin. Proyecto de seguridad. 4. Especificaciones tcnicas de arquitectura e ingeniera. (5.40) 5. Presupuestos de obras detallados y definitivos. (5.41) 6. Estudio de impacto vial aprobado. (5.42) 7. Proyectos definitivos de Sealizacin interior y exterior del inmueble. (5.43) 8. Proyecto de Mobiliario, con detalles escala 1:25 que permitan cuantificar esta partida. (5.44) 9. Proyectos de Equipamiento de los comercios y servicios. (5.45) 10. Proyecto definitivo para la gestin de los residuos slidos (5.46) 11. Plan de programacin de obras. (5.47) 12. Recomendaciones para la ejecucin de obras. (5.48) 13. Obtencin de todos los permisos necesarios para la ejecucin. (5.49) 3 14. Trminos de referencia para contratar la ejecucin del proyecto. (5.50) 15. Trminos de referencia para realizar la supervisin de las obras (ITO). (5.51) 16. Documento (o documentos) para ingreso a MIDEPLAN (5.52)

32

33

La etapa 4 cont con tres entregas correspondientes a los siguientes pasos : Informe 4 Marzo 2009, Informe 4 Adenda 1 Mayo 2009, Informe 4 Adenda 2 Septiembre 2009, Informe 4 Adenda 3 Noviembre 2009. Entre estas etapas hubo alcances al proyecto emanados de la Ilustre Municipalidad de Valparaso en donde se solicitaban modificaciones de diseo, estimndose finalmente como mejor alternativa el ingreso del proyecto a la DOM para someterlo a un juicio normativo. Este ingreso no ha podido ser efectuado por las razones anteriormente enunciadas. Esta etapa comprende Detalles de arquitectura Plan de Mantenimiento y Operacin Proyecto de sprinklers Informe del Revisor Externo de Proyecto Documentos de ingreso a la DOM Maqueta fsica del proyecto Modelacin virtual en animacin Presupuesto ajustado a nuevos antecedentes de proyecto.

34

6.2. DESCRIPCIN DEL PROYECTO: Mercado Puerto es el edificio pblico ms complejo y de mayor tamao en Barrio Puerto poseyendo la capacidad de transformar el entorno en un grado equivalente a su jerarqua urbana. El edificio es tambin exponente de una visin moderna del equipamiento pblico para el Valparaso de 1920 , condicin que este debe recuperar en el Valparaso del Bicentenario. El xito del proyecto depender en gran medida de su capacidad para constituir un nuevo hito urbano, que ponga en valor el entorno patrimonial en que se encuentra. Este es un problema ampliamente asimilado en el contexto mundial, a travs de proyectos tales como el Parlamento Alemn o el museo Reina Sofa en Madrid en donde se establece una distincin entre la obra histrica y los elementos modernos, aportando vitalidad y riqueza expresiva al conjunto. Al mismo tiempo el proyecto presenta la oportunidad de equipar el conjunto de instalaciones que posee, con estndares que aseguren un ptimo funcionamiento y su persistencia en el tiempo. Distinto a un Mall, Mercado Puerto incorpora la dimensin de Mercado y Cocinerias en donde interactan comerciantes, parroquianos y visitantes. La singular concepcin del mercado por pisos ha sido reformulada mediante un mix de programas y situaciones nico en Valparaso. El diseo recupera la racionalidad del edificio original, clarificando el uso de sus espacios y poniendo en valor su excepcional situacin de edificio isla en el corazn del barrio histrico. De este modo se habilitan las calles interiores del antiguo mercado, el pleno uso de la escalera principal y el mirador terraza en su piso superior. Al mismo tiempo el proyecto aporta estndares contemporneos para un programa de esta naturaleza, junto a una racionalizacion de los aspectos tcnicos del edificio, garantizando el cumplimiento de las expectativas de un pblico exigente, a la vez que reconociendo su proyeccin de uso en el largo plazo. La simplicidad del diseo asegura una necesaria adaptabilidad, y la amplitud de los espacios pone en valor la condicin de espacio publico de sus diversas reas. El proyecto de remodelacin relaciona elementos arquitectnicos contemporneos con la antigua obra del mercado. Esta relacin presenta dos aspectos fundamentales: Uno tcnico, en donde los nuevos elementos aportan afianzamiento estructural y puesta al da en los requerimientos de seguridad de las personas, instalaciones y requerimientos de confort, y otro esttico, en donde los nuevos elementos actan en contrapunto a los elementos histricos, enriqueciendo la experiencia del edificio y de su entorno. El concepto organizativo es concordante con la concepcin original del edificio, la cual distingua los usos por pisos de tal modo que cada planta posee una caracterstica funcional a la vez que distingue un ambiente particular. La recuperacin del edificio contempla su habilitacin funcional y tcnica a los estndares actuales: para este efecto se sustituyen los ncleos secundarios originales por nuevas unidades que congregan los ductos y sistemas de circulacin requeridos atendiendo asimismo las exigencias de seguridad. De este modo el ncleo San Martn asume funciones pblicas mientras que el Ncleo Valdivia se hace cargo de las operaciones de servicio. Ambos poseen escaleras presurizadas con vas directas de escape a la calle. Desde ellos se extienden las redes de equipamiento que alimentan los sectores operativos del edificio. Todos los pisos poseen baos de minusvlidos. La flexibilidad ha sido considerada indispensable para hacer frente a las diversas solicitaciones a las cuales el edificio pueda verse sometido en el futuro: esta consideracin ha sido acogida en las estrategias estructurales, que minimizan los elementos duros de separacin entre recintos, y en las lgicas de canalizacin de servicios que racionalizan su distribucin minimizando el impacto de las redes sobre el encofrado de vigas a la vista. Basado en los usos diferidos que plantea un programa mixto comercial de esta envergadura, el criterio de flexibilidad tambin ha regido la organizacin de las circulaciones y accesos, permitiendo por ejemplo el acceso nocturno a los locales comerciales y a los pisos superiores cuando las el mercado y las cocinerias han cesado de funcionar. De este modo el edificio puede enfrentar programaciones de 24 horas.

35

6.3.- MATERIALIDAD Y SNTESIS DE LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS 6.3.1.- MATERIALIDAD El proyecto considera materiales de calidad, resistencia, fcil reposicin y baja manutencin acorde con sus usos pblicos. Todos los materiales debern cumplir con las respectivas normas de proteccin contra incendio, sanidad, seguridad y otras. El proyecto busca marcar una diferencia entre las nuevas intervenciones y el edificio existente, estableciendo de forma clara cul es la arquitectura de 1920 y cul la del 2008. En este aspecto, el trabajo del material juega un rol fundamental. En primer lugar, se recuperan todas las estructuras de Hormign Armado originales, limpiando el edificio de tabiques, para hacer visible la proeza estructural que representa un edificio de planta libre de ms de 80 aos. As, se revaloriza la estructura de pilares y vigas en todos sus pisos, evitando al mximo posible la colocacin de cielos falsos que oculten el magnfico trabajo de vigas, viguetas y casetones que presentan los cielos del edificio original. A su vez, la fachada se mantiene libre de intervenciones, devolviendo el esplendor e incluso el color original (blanco) del edificio de la cada de 1920. el proyecto considera la restauracin de la fachada histrica, incluidos sus molduras y estucos, y la sustitucin de sus puertas y ventanas las cuales se encuentran en un nivel de deterioro que las hace peligrosas e inutilizables. Los elementos de sealtica, iluminacin exterior u otros han sido abordados en armona con el desarrollo de las fachadas. En segundo lugar, las estructuras nuevas que se incorporan a la obra existente estn propuestas en materiales distintos a los existentes en el edificio, para as remarcar la diferencia de pocas. Los materiales ms recurrentes en las nuevas intervenciones son: - Acero en estructuras nuevas, losas colaborantes, escaleras y muebles de pilastras de primer piso, - Profilit, un vidrio traslcido autosoportante, que se usa para dividir recintos en el primer y tercer piso, adems de los nuevos pabellones en terraza. - Vidrio, en las vitrinas de los locales de primer piso, y en las cocineras del segundo piso (en combinacin con maderas laminadas). - Baldosas Microvibradas, utilizadas en los pavimentos de primer piso - Pavimentos vinlicos, en pisos 2, 3 y pabellones de terraza - Pastelones de cemento, en pavimentos del rea central de la terraza - Deck de Madera en reas laterales de terraza - Hormign Armado, usado nicamente en los dos nuevos ncleos de servicios y circulaciones Se utiliza adems albailera liviana y volcometal en tabiques divisorios en los distintos pisos. Pero tal como se mencionaba anteriormente, la decisin ms relevante de este proyecto en cuanto a materialidad, es mantener a la vista en la mayor cantidad posible de lugares la estructura de Hormign Armado existente, mostrndola por el interior en su estado bruto (a lo sumo pintndola, pero sin empastes ni estucos). Con esta operacin, a la vez que se renuncia a mostrar una falsa imagen de perfeccin y novedad (como la que caracteriza a la Arquitectura Comercial), se genera un interesante contraste entre la imperfeccin o crudeza de lo existente, y la precisin y pulcritud de las nuevas intervenciones, enriqueciendo la experiencia espacial del edificio. 6.3.2.- INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTOS Se considera la renovacin integral de todas las instalaciones del edificio (agua, alcantarillado, gas, electricidad, corrientes dbiles, climatizacin, manejo de basuras y otros) segn proyectos parciales realizados por las respectivas especialidades de acuerdo a las normativas y a los requerimientos establecidos en el proyecto de arquitectura. Las instalaciones se desarrollaran coordinadamente establecindose ductos y pasadas verticales en torno a los dos ncleos de circulacin y servicio anteriormente descritos y recorridos horizontales segn indican los planos de arquitectura. Los principales espacios tcnicos estn ubicados en el subsuelo con excepcin de las instalaciones asociadas a la extraccin de aire y gases que por norma deban ser ubicadas sobre los espacios de cubierta.

36

Los ductos y recorridos de las instalaciones cuentan con registros suficientes para su manutencin y servicio y poseen holgura para la eventual incorporacin de elementos accesorios en el futuro. El equipamiento de ascensores y montacargas se distribuye en dos ncleos internos correspondientes al rea de personal y servicio provisto de dos montacargas (capacidades de 1000 Kg. /10 personas aprox. Y 500kg. / 6 personas aprox. respectivamente) y un ncleo publico provisto de dos cabinas de ascensor panormico con capacidad de 630 kg. / 8 personas aprox. c/u.) Los ascensores y montacargas consideran el transporte de minusvalidos. Circulaciones: el proyecto distingue reas de circulacin de pblico y de personal y servicios, estableciendo dos nuevos ncleos equipados con escaleras, montacargas y ascensores. Estos han sido diseados conforme a las cargas de usos estimadas y a los exigentes requerimientos de seguridad que establecen las normativas vigentes. Los montacargas permiten la rpida habilitacin de los espacios de eventos mediante la provisin de muebles, equipos especiales u objetos requeridos para cada ocasin, maximizando el uso del espacio til y aprovechando la infraestructura de bodegaje que permite realizar actividades en rpida secuencia y sin interferencias. El montacargas dispuesto para el manejo de basuras permite establecer las reas de contenedores en el subsuelo, liberando de ese modo para el uso pblico los espacios ms valiosos del primer piso. Servicios higinicos: se establecen dos sistemas independientes para la atencin de pblico, accesibles desde cada piso y para la atencin del personal, contndose con la provisin de servicios para minusvalidos que establece la norma. En el subsuelo se han dispuesto baos provistos de duchas y lockers para todo el personal del edificio. Todos los locales de manipulacin de comidas cuentan asimismo con lavamanos. En el caso de los locales a ofrecerse en concesin del primer piso los arranques de alcantarillado permiten ubicar servicios higinicos independientes segn se establece en los planos de proyecto. Seguridad: el edificio cuenta con circuitos de comunicacin y cmaras de televisin interna, sistemas de alarmas, altavoces y seguridad contra incendios. Se contempla asimismo un sistema de iluminacin de seguridad Climatizacin: el proyecto dispone los sistemas de inyeccin y extraccin de aire necesarios para el buen funcionamiento de las dependencias de preparacin de comidas, los baos y los lugares de congregacin pblica. Iluminacin, Electricidad y Corrientes Dbiles. El proyecto de iluminacin conjuga aspectos ambientales asociados a la calidad lumnica de los espacios y a su buen funcionamiento con aspectos de manutencin y economa. Esta ltima se obtiene mediante la seleccin de artefactos y luminarias y mediante modos de iluminacin diferenciados segn uso pblico seguridad, limpieza, etc. La iluminacin de fachadas conjuga aspectos estticos y de seguridad urbana. Los proyectos de electricidad y corrientes dbiles distinguen usos asociados a la administracin centralizada del inmueble de otros asociados al manejo de cada una de las unidades comerciales Espacios de administracin: se cuenta con oficinas de administracin y seguridad a la vez que con mesn de guardia y atencin de pblico Mobiliario fijo: todos los elementos muebles fijos han sido diseados en vista a la calidad esttica, limpieza, durabilidad y bajo requerimiento de manutencin

37

6.4.- SNTESIS DE LOS PRESUPUESTOS DE OBRAS El presupuesto ha sido abordado por DECON UC en un documento que incluye presupuesto, anlisis de precios unitarios y cuadro resumen (se incluye este ultimo en el presente documento) ITEM Monto % Trabajos Preparatorios e Instalacin de Faenas 158.369.555 4,92% Obra Gruesa 819.738.685 25,45% Instalaciones 1.307.898.169 40,60% Terminaciones 925.955.816 28,74% Obras Complementarias 9.358.195 0,29% Sub Total Costo Directo 3.221.320.419 Imprevistos, Gastos Generales y Utilidades (23,5%) e IVA (19%) 1.512.893.135 80,75% Total Costo de Construccin 4.734.213.554 ITO Obras de Construccin 142.026.407 2,42% Compra de Locales 539.408.684 9,20% Total Indemnizacin a Concesionarios 255.000.000 4,35% Asesoras 192.438.000 3,28% Total Iniciativa 5.863.086.645 6.5.- PLAN DE PROGRAMACIN DE OBRAS El plan de programacin de obras ha sido elaborado por DECON UC en un documento aparte anteriormente entregado el cual forma parte del legajo de documentos de proyecto. Planteada la posibilidad de realizacin por etapas a fin de entregar a uso pblico los pisos bajos del mercado con anterioridad al trmino de las obras se elaboro un informe en el cual se concluyeron los siguientes puntos 1.- el edificio permite la habilitacin por etapas 2.- es probable que cualquier habilitacin por etapas signifique mayor costo en la administracin de la obra por perjudicar los avances e introducir modificaciones en el proceso de la obra (como por ejemplo el traslado de instalacin de faenas) 3.- cualquier habilitacin parcial debe realizarse: una vez terminadas todas las obras de refaccin estructural , una vez realizadas todas las obras de instalaciones (en todos los niveles) que permitan contar con las instalaciones requeridas por los espacios a habilitarse y una vez realizada la impermeabilizacin y cubiertas del piso superior 4.- es improbable que la habilitacin parcial permita entregar al pblico un sector de la obra con adelantos significativos respecto a la habilitacin total de la obra ya que en definitiva lo que ese estar difiriendo sern las terminaciones de los pisos superiores 5.- en el escenario de habilitacin parcial es indispensable considerar los riesgos asociados al ingreso de pblico en un medio en donde se realizan faenas de construccin aunque las reas de unos y otros estn bien diferenciadas 6.6.- TRMINOS DE REFERENCIA Los trminos de referencia para la contratacin de la ITO forman parte del documento elaborado por DECON UC y se entregan como anexo Las bases administrativas para contratar la ejecucin del proyecto han sido desarrolladas por DECON UC y se entregan como anexo

38

6.7 DESCRIPCIN DEL PROYECTO POR PISOS:

Subsuelo: 2.845, 3 m2 Su carcter es funcional y sus terminaciones simples. Este nivel aloja los servicios de apoyo del edificio comprendiendo - Servicios Higinicos, Duchas y Camarines para todo el personal del edificio - Sala de Acopio, Manejo y Procesamiento de Basuras - Estanques de Agua Potable - Sala de Bombas de Impulsin de Agua Potable - Cmara de Procesamiento de RILES - Cmara de Procesamiento de Alcantarillado. - Bombas de Extraccin de Alcantarillados. - Sala de Tableros Elctricos - Generador Elctrico de Emergencia - Bodegas de Fro - Bodegas de Mobiliario para eventos de Tercer Piso y Terraza. - Bodegas de locales comerciales y pilastras - Servicios Higinicos de pblico accesibles desde primer piso - Paoles de Aseo - Salas de Registro de Shafts - Motores de Inyeccin de Aire

39

Primer piso y entrepiso 2.268,4 m2

Primer piso: comprende esencialmente las funciones de mercado abierto y locales comerciales. El acceso pblico se realiza desde los cuatro frentes y el hall de acceso desde la calle San Martn puede actuar en horario diferido atendiendo las funciones nocturnas de los pisos superiores - Mercado abierto: comprende tres tipos de unidades comerciales: pilastras, locales comerciales y kioscos. - Locales comerciales, son de doble acceso, desde el interior del mercado y la calle, y estn habilitados para operar como restaurantes. Cuentan con altillos con vista al mercado y su habilitacin es a cargo del cada concesionario - Recepcin de publico provista de Mesn de atencin de pblico y servicio Redbank en relacin al hall de ascensores de publico - Recepcin de personal y productos junto al hall de ascensores y montacarga del personal y asociado a servicios higinicos de personal y sala de basuras Entrepiso primer piso - Oficinas administracin y seguridad - Altillos locales comerciales - Baos pblicos hombres y mujeres con acceso desde segundo piso

40

Segundo Piso 2152.030 m2

Segundo piso: comprende funciones gastronomicas comedores, cocinerias, cafeteras bares etc. - Hall comedor central con atencin desde cocinerias y locales isla - Cocinerias y comedores individuales situados hacia los paos de fachada (8) - Kioscos isla con atencin de pblico en todas sus caras (4) - Kioscos de pequeo formato (3)

Tercer Piso y entrepisos 1128.191m2

Tercer Piso: comprende salones de eventos, salas de seminarios y espacios de apoyo - Salones de eventos Cochrane y Blanco provistos de equipos de iluminacin adaptables y cortinas de separacin: saln Cochrane posee un escenario entablado - Salas de conferencia provistas de equipamiento data y oscurecimiento mediante cortinas. Poseen mesn de caf. - Sala de reuniones divisible en dos mdulos independientes. - Repostera y servicio de montaplatos - Baos minusvalidos y baos pblicos mujeres Entrepiso tercer piso - Cocina para bar de la terraza y eventos tercer piso - Baos pblicos hombres

41

Terraza 603.5 m2 construidos

Terraza mirador: comprende terrazas diferenciadas con servicio de bar o restaurante, espacios de eventos y locales de atencin de publico - Terraza principal, sector Puerto, provista de jardineras y sector Cerros provista de quitasoles: espacios de mesas y eventos. - Decks de madera con espacios sombreados - Teatro mirador provisto de puertas correderas para independizar de espacio principal con el objeto de realizar eventos. - Cafetera bar, mesn de bar vinculado a espacio de preparacin en cocina de altillo tercer piso mesas de atencin de publico y acceso a terrazas de atencin - Reposteras dispuestas para el uso en eventos segn necesidades del organizador - Baos pblicos distribuidos en dos ncleos para facilitar usos independientes de las terrazas, incluyen baos de minusvlidos. - Baos de personal

42

7.- ASPECTOS NORMATIVOS

ANALISIS DE LA NORMATIVA APLICABLE AL INMUEBLE

7.1.- NORMATIVA URBANSTICA Y PATRIMONIAL El Edificio del Mercado se localiza en el Barrio Puerto de Valparaso, cuyos valores arquitectnicos urbanos y culturales estn resguardados mediante la definicin de tres zonas especficas. Zona de Conservacin Histrica del Plan Regulador Comunal de Valparaso Zona Tpica, del Consejo de Monumentos Nacionales rea declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO 7.1.1.- PLAN REGULADOR COMUNAL (PRC) ZONA DE CONSERVACIN HISTRICA (ZCH) La ZCH es una subdivisin del Plan Regulador Comunal de Valparaso, que establece una reglamentacin particular frente a las construcciones, demoliciones e intervenciones sobre los inmuebles de la zona. Cada proyecto debe ser presentado a la Municipalidad y posteriormente debe recibir una autorizacin de la SEREMI - MINVU, en acuerdo con el artculo 60 de la Ley de Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Esta ZCH coincide con el llamado Centro de Inters Turstico lo que implica que el Servicio Nacional de Turismo (SERNATUR) debe realizar un documento de gestin para la zona, interviniendo en la aprobacin de los proyectos a travs del Consejo Regional de Monumentos Nacionales. En el sector donde se emplaza el edificio, el PRC define 2 zonas: La Zona de Conservacin Histrica del Plan (ZCHP) y la Zona I, que regula el Entorno de las plazas de Valparaso. (ZCHI). Sin embargo, estas normativas no se aplican al edificio del Mercado Puerto, debido a que el edificio fue clasificado como Inmueble de Conservacin Histrica (ICH), lo que implica que esta sujeto a las regulaciones establecidas en el artculo 31 del PRC, que prima por sobre las normas relativas a su emplazamiento. 7.1. 2.- INTERVENCIN EN INMUEBLES DE CONSERVACIN HISTRICA (ICH): (Artculo 31) Este artculo define que En los Inmuebles de Conservacin Histrica slo se permitirn, aquellos tipos de intervenciones que no constituyan alteracin de las caractersticas arquitectnicas, histricas y de valor cultural que lo hicieron elegible como tal. Los atributos formales se describen en las Fichas de Valoracin de cada edificio, segn lo dispuesto en el Art. 1.4.4. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Para los Inmuebles de Conservacin Histrica, los Conjuntos Urbanos Patrimoniales y para los Entornos de Monumentos, regirn como nica norma la de su patrn de asentamiento, las que se describen en las Fichas de Valoracin de Inmuebles de Conservacin Histrica correspondiente a la memoria Explicativa y sus Grados de Proteccin La ficha de valoracin del edificio Mercado Puerto, corresponde al ao 2001 y est compuesta de slo una pgina. Presenta una descripcin escueta de los elementos que deben ser considerados en su intervencin y no se hace referencia a los grados de proteccin que se explican en el artculo 31 que definen las posibles modificaciones del edificio. La ficha clasifica al edificio como Tardo-historicista con rasgos de Arquitectura Moderna y plantea las siguientes caractersticas que deben ser resguardados en su intervencin: Caracteres arquitectnicos y antecedentes histricos Constituye una muestra de los edificios-manzana, rodeado por cuatro calles con edificacin continua, homognea y en la lnea oficial, caractersticos de la traza urbana del casco histrico del Puerto. El Mercado del Puerto se asienta como uno de los usos que han logrado

43

gran permanencia en las actividades del sector, estableciendo el remate norte del sistema eje Matriz, punto de anclaje cerro-plan. Entorno urbano Su emplazamiento forma parte de las tensiones urbanas entre la iglesia Matriz y la Plaza Echaurren. Su actividad se prolonga en el eje visual y peatonal del Pasaje Matriz, a travs de su espacio interior, permeable a la actividad urbana. El edificio es, pues, hito de este eje de gran efervescencia comercial, que otorga su carcter al barrio. Adems, la versatilidad urbana del edificio se demuestra en su funcin de apoyo-arista del espacio confinado de la Plaza Echaurren. Por otra parte, el artculo 31 define intervenciones generales aplicables a los inmuebles definidos como edificios de conservacin histrica. Algunos puntos relevantes para la intervencin al Mercado son los siguientes: toda intervencin en los Inmuebles de Conservacin Histrica, requerir adjuntar en su expediente de permiso, la presentacin de una Memoria de Intervencin que fundamente tcnicamente las obras proyectadas. Se permitir modificar o agregar vanos en fachadas y techumbres en funcin de mejorar la habitabilidad de los recintos interiores o mejorar las vistas e iluminacin del espacio interior. Obras de reparaciones estructurales, consolidacin y mejoras sanitarias.

Habilitacin de terrazas en las techumbres mediante la implementacin de barandas y plataformas, siempre que no afecte la configuracin de la techumbre o quinta fachada Se permitirn sustracciones de elementos, materiales o volmenes de fachadas y techumbres siempre que no se atente contra la autenticidad del bien. No se permitirn las sustracciones de elementos constitutivos de coronamiento superior en los inmuebles de conservacin histrica C14 ZONA TPICA .CONSEJO DE MONUMENTOS NACIONALES La Zona Tpica fue determinada por la Ley de Monumentos Nacionales (Ley N 17.288) y regula las intervenciones de inmuebles que se encuentran dentro de esta zona a travs un instructivo de intervencin desarrollado por el Consejo de Monumentos Nacionales. Este documento establece una clasificacin para cada inmueble y fija condiciones especiales para su intervencin, complementando los contenidos de la Ordenanza general de urbanismo y construcciones (OGUC) y el Plan Regulador Comunal de Valparaso (PRCV). La Legislacin actual establece que la aprobacin de proyectos, tanto en inmuebles privados como en espacio pblicos, le corresponde el Consejo de Monumentos Nacionales, sin prejuicio de las respectivas autorizaciones que los instrumentos de planificacin comunal o la Ordenanza de Urbanismo y Construccin deban emitir. Segn el instructivo de intervencin del Consejo de Monumentos Nacionales, El Mercado Puerto pertenece a la clasificacin Edificio de Valor Histrico Artstico (artculo 19) cuyos criterios de intervencin son definidos del siguiente modo: No deben ser objeto de demolicin alguna, salvo elementos agregados a la obra original que desvirtuaron su calidad artstica Slo sern objeto de conservacin, restauracin e intervencin mnima, tendientes a su valorizacin Las obras de alteracin o modificacin interior para la adecuacin a nuevos usos o requerimientos tcnicos especficos y las obras de ampliacin slo sern autorizadas cuando

44

stas sean totalmente acordes con la expresin formal y volumetra general del inmueble original. Todos los proyectos de rehabilitacin, construccin y/o remodelacin deben someterse a la aprobacin del Consejo Regional de Monumentos Nacionales El documento establece instrucciones generales para la proteccin de las caractersticas formales de los edificios. Algunas relevantes para la intervencin del mercado son: Morfologa de las edificaciones: Los proyectos de rehabilitacin de los inmuebles existentes debern respetar las caractersticas arquitectnicas originales del inmueble y conseguir una integracin armoniosa con las edificaciones existentes. Fachadas: Se podrn remover slo aquellos elementos agregados que no correspondan con el diseo original, previa autorizacin del Consejo de Monumentos Nacionales. No se podrn contemplar vitrinas o elementos fijos o mviles adosados a fachadas, o sobre las aceras. Techumbres: La quinta fachada no podr ser objeto de bodega o recintos de almacenaje ni dejar ductos a la vista sin considerar una visin de conjunto. No se podr usar la techumbre con motivos publicitarios Terminaciones: Para los inmuebles que cuenten con terminacin de estucos, se deber en primer lugar tender a su limpieza o lavado.

Ventanas, puertas y vanos: No se podr alterar la modulacin ni la tipologa que forme parte del lenguaje arquitectnico del inmueble. Todo elemento agregado que haya distorsionado la imagen del conjunto deber ser retirado C.1.5 Zona declarada como Sitio del Patrimonio Mundial por la UNESCO El Mercado Puerto pertenece a la zona declarada como Sitio del Patrimonio Mundial, declarada por la UNESCO en julio del 2003. Este hecho es un reconocimiento universal a una ciudad que ha contribuido al desarrollo cultural y econmico del pas y se constituye como un importante incentivo para la preservacin de sus valores urbanos y culturales. Esta nominacin incentiva el aumento del flujo de visitantes nacionales e internacionales y contribuye a fomentar la inversin pblica y la cooperacin externa en su proceso de renovacin. La Zona de Patrimonio se encuentra en la parte histrica del Puerto y adems se defini una zona de amortiguacin que incluye todo el anfiteatro porteo, destinada a conservar un entorno libre de impactos negativos sobre el sector Se debe tener presente, que los lmites de proteccin Zona Tpica, Zona UNESCO o Zona de Conservacin Histrica, son referenciales y tienen un alcance normativo en trminos de las autorizaciones correspondientes, pero no fijan limites patrimoniales, para cuyos efectos el Sector Barrio Puerto incluye tambin los inmuebles de Av. Errzuriz y otros. En este sentido, los planteamientos para los distintos predios que estn fuera de las zonas protegidas, deben ser concordantes con aquellos que se plantean para los que estn dentro. El proyecto elaborado cuenta con la aprobacin del Consejo de Monumentos Nacionales a nivel de Anteproyecto segn consta en documento 5408 del 5 de Noviembre de 2008. 7.1.2 NORMAS REFERIDAS AL USO Y A LA SEGURIDAD DE LAS PERSONAS El anlisis del cumplimiento de las normas en el proyecto ha sido realizado por el revisor Externo de proyecto de arquitectura .Esta tarea se complemento con los informes de ARKONSULT estudio de vas de evacuacin proyecto Mercado Puerto Valparaso Agosto 2009 y Diseo sistema de combate de incendios proyecto mejoramiento mercado puerto Valparaso realizado por Vial y Bahamondes en Noviembre 2009 Las normas referidas al uso y la seguridad de las personas comprenden un cuerpo normativo referido a diversos aspectos entre los cuales los de mayor incidencia para el proyecto son

45

NCH 2114 , referida a la definicin de vas de evacuacin Esta norma compromete el dimensionamiento de las vas en concordancia con la carga de ocupacin correspondiente a cada sector segn su destino. Y el cuerpo de normas relacionadas a la seguridad como OGUC (de las condiciones de seguridad contra incendio) cdigos y reglamentos de instalaciones, clasificacin de materiales segn comportamiento al fuego, y el conjunto de normas comprendido en la Norma Chilena NCh referidas a prevencin de incendios sealizacin y otros. El proyecto cuenta con vas de escape que comunican todos sus niveles con el exterior, rampas de acceso en sus frentes Valdivia y San Martn, sistema de sprinklers o rociadores y sus respectivos estanques y un manejo de los materiales acorde con criterios de seguridad. Se han considerado asimismo las condiciones dimensionales asociadas a la capacidad de las vas de evacuacin y las normas referidas a iluminacin de emergencia entre otras. 2.3.- ASPECTOS NORMATIVOS 2.3.1.-ESTUDIO DE CARGA DE OCUPACIN El estudio de carga de ocupacin establece los parmetros de ocupacin del edificio segn norma incidiendo con ello en el modelo de negocios Los parmetros para esta estimacin son los siguientes: La estimacin de superficies hbiles que es un dato objetivo La categorizacin de usos que admite interpretacin entre rangos apreciables para los destinos considerados La estimacin de espacio de circulacin la cual es interpretativa en el caso de plantas libres La estimacin de vas de evacuacin necesarias para edificios con ms de 1000 ocupantes cuya orientacin queda fuera de la norma chilena por cuanto ella solo aplica hasta esa cifra (articulo 4.2.1.0 cuando la carga de ocupacin de una edificacin sea superior a 100 personas deber adjuntarse al proyecto un Estudio de Vas de Evacuacin que determine la cantidad, disposicin y caractersticas de las escaleras necesarias sobre las requeridas en la tabla anterior) y por lo tanto admite diversos parmetros de anlisis. Anlisis del Estudio de cargas de ocupacin (IPSA) El EMP presenta la caracterstica particular de poseer espacios de eventos en sus pisos superiores los cuales constituyen a su vez sus plantas ms amplias. Esto significa que las cargas de ocupacin crticas se encontraran precisamente hacia los pisos tercero y terraza dependiendo de las configuraciones y usos que se les asignen. Por otra parte es importante subrayar el que la designacin de categoras de uso combina un anlisis factual y una interpretacin: a modo de ejemplo se presentan las siguientes categoras cuyos valores son expresados en la relacin de metro cuadrado x persona (m2/p): Sala de exposicin 3.0 m2/p Saln de reuniones 08 m2/p Discoteca 05 m2/p Saln auditorio 05 m2/p Recinto espectculo (rea para espectadores de pie) 025 m2/p Respecto a la terraza es posible aplicar adems la categora pasillo entre locales otros niveles siendo esta la nica que se aproxima al concepto de mirador cuyo coeficiente es de 7.0 m2/p

2.3.2 ESTUDIO DE MEDIDAS DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIO

El presente estudio est basado en las indicaciones contempladas en la O.G.U.C. vigente a la fecha. Su objetivo es contemplar las condiciones que debe cumplir el Proyecto de Diseo Mejoramiento del Edificio Mercado Puerto de Valparaso, para el cumplimiento de dicha normativa, sin prejuicio del Estudio de Seguridad que corresponde, al tratarse de un caso de remodelacin.

46

Este estudio se complementa con el Estudio de Vas de Evacuacin para el Edificio Mercado de Valparaso realizado por ARKONSULT, agosto 2009

.Descripcin de la Norma. De acuerdo a las Tablas de Carga de Ocupacin (Art. 4.3.4, O.G.U.C. vigente a la fecha), bajo la categora de Locales Comerciales, con una superficie edificada superior a los 500 m2, y ms de un piso, el Edificio Mercado Puerto queda clasificado en categora A. Bajo esta clasificacin, el Proyecto de Remodelacin del Edificio Mercado Puerto de Valparaso, debe cumplir con las siguientes normativas indicadas en la O.G.U.C.:
Artculo 4.3.3. Los edificios que conforme a este Captulo requieran protegerse contra el fuego debern proyectarse y construirse segn alguno de los cuatro tipos que se sealan en la tabla siguiente y los elementos que se utilicen en su construccin debern cumplir con la resistencia al fuego que en dicha tabla se indica. Si a un mismo elemento le correspondieren dos o ms resistencias al fuego, por cumplir diversas funciones a la vez, deber siempre satisfacer la mayor de las exigencias. Para determinar la resistencia al fuego de los elementos a que se refiere el presente artculo, como asimismo, cuando cualquier otro precepto de esta Ordenanza exija que se asegure una determinada resistencia al fuego, se estar a lo dispuesto en el artculo 4.3.2. de esta Ordenanza. RESISTENCIA AL FUEGO REQUERIDA PARA LOS ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN TIPO a (1) F-180 (2) F-120 (3) F-120 (4) F-120 (5) F-120 (6) F- 30 (7) F- 60 (8) F-120 (9) F- 60

SIMBOLOGIA: Elementos verticales: (1) Muros cortafuego (2) Muros zona vertical de seguridad y caja de escalera (3) Muros caja ascensores (4) Muros divisorios entre unidades (hasta la cubierta) (5) Elementos soportantes verticales (6) Muros no soportantes y tabiques Elementos verticales y horizontales: (7) Escaleras Elementos horizontales: (8) Elementos soportantes horizontales (9) Techumbre incluido cielo falso Artculo 4.3.5. Para la determinacin de las exigencias establecidas en los artculos 4.3.3. y 4.3.4., se estar a las siguientes normas: 1. Se entender por piso la distancia entre el suelo y el punto ms alto del cielo del mismo recinto, con un mximo de 3,5 m. Las alturas de los pisos que sobrepasen dicha medida sern sumadas aparte y divididas por 3,5 m, determinndose de este modo el nmero de pisos a los que correspondan dichos pisos de altura especial. La fraccin que resulte de la operacin aritmtica antes sealada se considerar como un piso ms. Se exceptan de lo anterior las estructuras de un solo piso, cualquiera sea su altura, cuya densidad de carga combustible media sea inferior a 500 MJ/m2, las que se considerarn de 1 piso para los efectos de este Captulo, siempre que no contemplen altillos o superficies intermedias entre el piso y el cielo. 2. Cuando se trate de edificios de uso mixto, se debe considerar siempre la altura total del edificio analizado y no solamente la altura destinada a un uso particular. 3. Cuando un edificio sea de uso mixto, pero los sectores de distinto destino estn separados en planta, se aplicarn las respectivas tablas por separado a cada uno de dichos sectores y por lo tanto podr tener distintos estndares en cada sector. 4. Cuando el edificio est destinado a distintos usos y segn la aplicacin de cada uno por separado resulten estndares diferentes y no haya separacin en planta para los sectores de distintos usos, se deber satisfacer siempre el estndar ms exigente. 5. En el caso que ciertos recintos de un edificio tengan que cumplir con caractersticas especiales de seguridad contra incendio establecidas en la presente Ordenanza, sin que cambie el uso del mismo, dichos recintos debern

47

ser estancos al fuego, es decir, debern cumplir con las exigencias especiales que se establezcan, sin obligar por ello a que todo el edificio deba ser proyectado o construido con dichas caractersticas de mayor exigencia. 6. Los cielos falsos no se considerarn proteccin a las estructuras de entrepisos, salvo que ellos aparezcan mencionados en el Listado Oficial de Comportamiento al Fuego o bien se demuestre, mediante ensayes, su aporte a la resistencia al fuego del conjunto. Excepcionalmente en el caso de techumbre no se requerir proteger su estructura del riesgo de incendio, cuando se cumplan simultneamente las siguientes tres situaciones: - Que el cielo falso cumpla con las condiciones de resistencia al fuego exigidas por esta Ordenanza; - Que el cielo falso se encuentre adosado a la techumbre en forma continua, y - Que entre el cielo falso y la parte inferior de la estructura de techumbre no exista ningn tipo de instalaciones. 7. Las resistencias al fuego que se indican para los muros de zona vertical de seguridad y caja de escalera en la tabla del artculo 4.3.3., se deben cumplir slo en edificios de siete o ms pisos. 8. Las resistencias al fuego que se indican para los muros caja ascensores en la tabla del artculo 4.3.3., son obligatorias slo si el ascensor circula por el interior de una caja cerrada por sus cuatro costados. Las puertas de acceso al ascensor estarn exentas de exigencia de resistencia al fuego, pero sern de materiales no combustibles. 9. Las resistencias al fuego que se indican para elementos soportantes verticales, horizontales o de escaleras en la tabla del artculo 4.3.3., no deben exigirse a aquellos elementos estructurales verticales, horizontales o de escaleras que, por su ubicacin en el edificio, queden protegidos de la accin del fuego por otro elemento, que se interponga entre ellos y el fuego. En este caso el elemento interpuesto como pantalla deber tener, a lo menos, la resistencia al fuego exigida en la tabla del artculo 4.3.3. para el elemento protegido, con excepcin de los ingresos a escaleras exteriores, en las cuales no se exige interponer elemento alguno entre la escalera y el edificio. 10. Las resistencias al fuego que se indican para los muros no soportantes y tabiques en la tabla del artculo 4.3.3., deben exigirse slo cuando dichos elementos separan de piso a cielo resistente al fuego, recintos contiguos, dentro de una unidad y no contienen puertas o superficies vidriadas. 11. Para muros perimetrales se exigir el cumplimiento de la resistencia al fuego que corresponda, segn la tabla del artculo 4.3.3., ya se trate de elementos soportantes o no soportantes, cualquiera sea el destino de la edificacin, con la excepcin sealada en el nmero 14. de este artculo. Las superficies vidriadas, los antepechos y dinteles no estructurales, estarn exentos de exigencias de resistencia al fuego. 12. Los elementos soportantes inclinados en 20 o ms grados sexagesimales respecto de la vertical, sern considerados como elementos soportantes horizontales para establecer su resistencia al fuego. 13. Las escaleras que comunican hasta dos pisos dentro de una misma unidad estarn exentas de exigencias de resistencia al fuego. 15. Si debido a una ampliacin, una vivienda o edificio de viviendas pasa de un tipo a otro ms exigente, ser suficiente que la superficie en exceso sobre lo indicado en la tabla 1 del artculo 4.3.4., cumpla con las exigencias del nuevo tipo. 16. Las divisiones entre bodegas podrn consistir en tabiqueras que aseguren una resistencia al fuego mnima de F-15 y las divisiones entre estacionamientos o entre locales comerciales y espacios de uso comn no requerirn de elemento alguno. Artculo 4.3.7. Todo edificio de 7 o ms pisos deber tener, a lo menos, una "zona vertical de seguridad" que, desde el nivel superior hasta el de la calle, permita a los usuarios protegerse contra los efectos del fuego, humos y gases y evacuar masiva y rpidamente el inmueble. Sin perjuicio de los requisitos especficos que establezcan las normas tcnicas oficiales correspondientes, sern exigibles para las zonas de seguridad de dichos edificios, las siguientes normas generales: 1. La distancia mxima desde la puerta de acceso de un departamento u oficina, hasta el ingreso a una zona vertical de seguridad del mismo piso ser de 40 m. 2. El diseo, construccin y terminaciones de las zonas verticales de seguridad y su continuidad hasta el egreso al exterior, a nivel de la calle, deben garantizar una resistencia al fuego correspondiente a la que se indica en la tabla del artculo 4.3.3. y facilitar el ingreso y desplazamiento del personal de bomberos con su material, en caso de incendio. 3. Las zonas verticales de seguridad, deben estar dotadas de sistemas de iluminacin de emergencia y de ventilacin o presurizacin en caso de escaleras interiores, que permitan a los usuarios evacuar el edificio, sin

48

peligro de verse afectados por los humos y gases generados por el incendio, an cuando el suministro normal de energa elctrica sea interrumpido. 4. Las puertas de acceso o egreso, en todos los pisos, debern ser de cierre automtico y con resistencia a la accin del fuego, tanto la hoja como sus componentes, correspondientes a la clase F-60. Todas ellas debern estar sealizadas con el distintivo "SALIDA DE EMERGENCIA" por la cara que corresponda. 5. Los edificios que contemplen ms de un piso subterrneo debern consultar una zona vertical de seguridad inferior, que comunique hacia un espacio libre exterior o hacia el nivel de acceso del edificio, desde el ltimo nivel de subterrneo. 6. En los edificios que consulten zonas verticales de seguridad, tanto superiores como inferiores, stas debern evacuar hacia el nivel de acceso del edificio no teniendo continuidad entre ellas. 7. Las zonas verticales de seguridad no debern contener ningn tipo de instalaciones en su interior, tales como: cuarto de tiles de limpieza, ductos de basura, de aire acondicionado, de conducciones de gas o electricidad, gabinete con bocas de salidas de red hmeda o red seca y ascensores o montacargas. Se exceptan las instalaciones selladas de agua y las instalaciones de emergencia propias de la caja de escalera, tales como presurizacin e iluminacin, siempre que no afecten el ancho mnimo requerido. 8. Los edificios de 10 o ms pisos de altura debern disponer las conexiones de la red seca y la red hmeda, en cada piso, en un vestbulo contiguo a la escalera presurizada, protegido contra el fuego por muros con igual resistencia que los muros de la escalera. Dicho vestbulo tendr un ancho libre no inferior a 1,10 m y un largo libre no inferior a 1,60 m, medido en el sentido del recorrido y su puerta de entrada deber tener las mismas caractersticas que la puerta de entrada a la escalera, conforme al nmero 4 anterior. En dicho vestbulo protegido podrn disponerse instalaciones del edificio siempre que no afecten las medidas libres requeridas. Podrn eximirse de contemplar vestbulo protegido los edificios que cumplan las siguientes condiciones: a) Que desde la escalera se acceda a un rea de uso comn con un ancho mnimo de 1,40 m y una superficie de al menos 10,0 m2. b) Que las salidas de la red seca y la red hmeda se ubiquen en dicha rea comn a no ms de 2,0 m de la puerta de la escalera, separadas por al menos 4,0 m de la puerta de cualquier unidad funcional independiente. 9. Los ductos de toma de aire de los equipos de presurizacin de las escaleras debern contemplar una resistencia mnima al fuego de F-60 en toda su extensin. Artculo 4.3.8. En todo edificio de 5 o ms pisos de altura cuya carga de ocupacin sea superior a 200 personas, se deber instalar un sistema automtico que permita detectar oportunamente cualquier principio de incendio y un sistema de alarma que permita, en caso de emergencia, alertar a los usuarios en forma progresiva y zonificada segn convenga. Artculo 4.3.9. En las edificaciones que corresponda, se debern considerar estanques de agua potable y un sistema de redes para la provisin de agua que se denominar red de incendio (red hmeda y red seca), de conformidad a las exigencias mnimas previstas en el Reglamento de Instalaciones Domiciliarias de Agua Potable y de Alcantarillado (RIDAA) aprobado por D.S. N 50 del Ministerio de Obras Pblicas, de 2002, y sus modificaciones. Artculo 4.3.10. Todos los edificios de 7 o ms pisos, y tambin los que contengan locales de reuniones con capacidad para 300 personas o ms, debern contar con sistema automtico de alumbrado de emergencia, independiente de la red pblica, para los efectos de iluminar las vas de escape. Las canalizaciones elctricas y/o los aparatos y artefactos empleados en el sistema, debern disponerse de manera tal que aseguren una resistencia a la accin del fuego correspondiente a la clase F-60. Sin perjuicio de lo anterior, en los edificios de 7 o ms pisos y los destinados a locales de reunin de personas, de cualquier capacidad, o destinados a comercio o industria, se deber consultar un espacio para instalar los empalmes elctricos con resistencia mnima a la accin del fuego correspondiente a la clase F-120. En estos recintos se deber contar con dispositivos que permitan una fcil desconexin del sistema elctrico cuando sea necesario. Artculo 4.3.11. En los edificios de 16 o ms pisos se deber colocar un sistema de alimentacin elctrica sin tensin, para el uso exclusivo del Cuerpo de Bomberos. El punto de alimentacin de este sistema deber estar ubicado en el piso de acceso, dentro de un nicho situado en la fachada exterior del edificio, diseado de tal modo que slo pueda ser manipulado por bomberos. La red elctrica sin tensin tendr a lo menos una salida de cada piso, ubicada en un lugar visible, que diste no ms de 40 m de cualquier punto de dicho piso y con terminal de conexin de acuerdo a lo que sugiera al efecto el Cuerpo de Bomberos. Las canalizaciones elctricas de dichos sistemas debern ser construidas con resistencia mnima a la accin del fuego correspondiente a la clase F-120.

49

Artculo 4.3.12. En los locales en que se manipule, expenda o almacene productos inflamables, la Direccin de Obras Municipales, previo al otorgamiento de la patente respectiva, deber exigir la colocacin de dispositivos adecuados contra incendio. Artculo 4.3.13. En los edificios que cuenten con sistema central de aire acondicionado, se deber disponer de detectores de humo en los ductos principales, que acten desconectando automticamente el sistema. Se dispondr, adems, de un tablero de desconexin del sistema central de aire acondicionado ubicado adyacente al tablero general elctrico.

Artculo 4.3.14. Los muros cortafuego debern prolongarse a lo menos 0,50 m ms arriba de la cubierta del techo ms alto y 0,20 m hacia adelante de los techos saledizos, aleros u otros elementos combustibles. No obstante, dichas prolongaciones sern innecesarias cuando se emplee otra solucin que garantice el cumplimiento de la resistencia mnima al fuego establecida en la tabla del artculo 4.3.3.. En los muros cortafuego no podrn traspasarse elementos ni empotrarse materiales que rebajen su resistencia al fuego a un valor menor al exigido en la tabla del artculo 4.3.3, salvo en el caso de los ductos de instalaciones que debern cumplir, a lo menos, con la mitad de la resistencia al fuego requerida para los elementos que traspasan. En este tipo de muros slo estar permitido abrir vanos para dar continuidad a circulaciones horizontales, siempre que en ellos se instale un sistema de cierre que asegure como mnimo una resistencia al fuego correspondiente a la clase F-60. El sistema de cierre deber ser tal, que se cierre automticamente en caso de incendio y que permita su fcil apertura en forma manual, debiendo volverse a cerrar en forma automtica. Cuando un ducto tuviere que atravesar un muro cortafuego, deber contar con un sistema de cierre que impida la propagacin del incendio a travs de l, con accionamiento automtico en caso de un siniestro. Artculo 4.3.15. Todo ducto de humo deber salir verticalmente al exterior y sobrepasar la cubierta en al menos 1,5 m, salvo que se trate de viviendas unifamiliares en las que dicha altura podr ser menor. Los ductos de hornos, calderas o chimeneas de carcter industrial se construirn con elementos cuya resistencia mnima al fuego corresponda a la clase F-60, no permitindose la colocacin de elementos de madera a una distancia menor de 0,20 m de dichos ductos y a menos de 0,60 m de cualquier hogar de chimenea. Artculo 4.3.16. Los hogares de panaderas, fundiciones, entre otros, no podrn colocarse a una distancia menor de 1 m de los muros medianeros. El cao de sus chimeneas deber quedar separado 0,15 m de los muros en que se apoyan o se afirman, y rellenarse el espacio de separacin con materiales refractarios. Artculo 4.3.17. Delante de las aberturas de las chimeneas y cuando el entramado del suelo sea de un material con resistencia a la accin del fuego inferior a la clase F-60 , deber consultarse un revestimiento de 0,50 m de ancho mnimo y que sobresalga, a lo menos, 0,30 m de cada lado de la abertura del hogar, con materiales de resistencia a la accin del fuego correspondiente a lo menos a la clase F- 60. Los caos de chimeneas de cocinas a carbn y de calderas de calefaccin, debern tener sus paredes de material no combustible de un espesor suficientemente aislador del calor e impermeable a los gases o humo de los hogares. Artculo 4.3.18. En los edificios que consulten sistemas de conduccin o descarga de basuras, los buzones tolva y conductos debern ser construidos con materiales de resistencia a la accin del fuego correspondiente a lo menos a la clase F- 60. Adems, dispondrn de ventilacin adecuada en su parte superior, y de una lluvia de agua en la parte alta, que pueda hacerse funcionar en los casos que en un atascamiento de basuras en un ducto se llegara a producir un principio de incendio, y que pueda ponerse en funcionamiento desde un lugar de fcil acceso ubicado en el primer piso. Artculo 4.3.19. Los ductos de ventilacin ambiental entre unidades funcionales independientes, exceptuados los de aire acondicionado, sern de material con resistencia mnima a la accin del fuego correspondiente a la mitad de la requerida para los muros exteriores de la unidad en que se ubican, y no contendrn caeras ni conducciones de instalaciones de ninguna especie. Los ductos colectivos de campanas de cocina, y aquellos de uso industrial, tales como los de cocinas de restaurantes, colegios, hoteles, y similares, debern contemplar registros que permitan mantenerlos interiormente libres de adherencias grasas. Artculo 4.3.20. Los edificios de 7 o ms pisos debern contar con acceso desde la va pblica hasta la base de dichos edificios, tanto para ambulancias como tambin para carros bomba y/o de escalas, el que tendr una resistencia adecuada y un ancho suficiente para permitir el paso expedito de los mismos. Artculo 4.3.21. Los edificios industriales destinados al funcionamiento de establecimientos industriales clasificados como peligrosos, debern mantener una distancia no menor de 4 m de los deslindes laterales y posteriores de los predios en que estuvieren emplazados o se emplacen. Cuando por aplicacin de los ngulos de las rasantes establecidos en la tabla contenida en el artculo 2.6.3. deban quedar ubicados a ms de 4 m de dichos deslindes, prevalecer est ltima distancia.

50

Los edificios industriales destinados al funcionamiento de establecimientos industriales no clasificados como peligrosos, debern distar de los deslindes laterales y posteriores de los predios en que estuvieren emplazados o se emplacen, la distancia que resulte de aplicar los ngulos de rasantes y los distanciamientos que se establecen en las tablas contenidas en el artculo 2.6.3. No obstante lo prescrito en el inciso anterior, cuando el Plan Regulador Comunal permita edificacin pareada o continua en el sector de emplazamiento del establecimiento industrial no clasificado como peligroso, as como tambin cuando por aplicacin de los ngulos de rasantes y distanciamientos a que alude el inciso precedente, parte de la edificacin industrial o de sus salientes pudiere quedar a menos de 3 m de los deslindes laterales o posteriores del predio en que estuviere emplazado o se emplace el edificio industrial, sus muros exteriores en toda la longitud que quede a menos de 3 m de ellos, debern construirse con estabilidad estructural, con materiales que aseguren una resistencia mnima a la accin del fuego correspondiente a la clase F-180 y en forma continua a partir del terreno hasta por lo menos 0,50 m ms arriba de la cubierta. Igual exigencia debern cumplir los cuerpos adosados existentes o que puedan construirse conforme a las normas vigentes. A las construcciones complementarias de los edificios industriales, tales como oficinas administrativas, salas cunas, casinos, lugares de recreacin, salas de bao, que constituyan cuerpos separados de la edificacin industrial, les ser aplicable ntegramente lo dispuesto en el artculo 2.6.3. de esta Ordenanza General. Tratndose de establecimientos industriales clasificados como peligrosos, se entender que sus construcciones complementarias constituyen cuerpos separados cuando entre stas y aquellos exista una distancia mnima igual o superior a 4 m. Tratndose de edificios industriales destinados al funcionamiento de establecimientos industriales no clasificados como peligrosos, se entender que sus construcciones complementarias constituyen cuerpos separados cuando se cumplan copulativamente las siguientes condiciones: 1. Que entre las edificaciones industriales y sus construcciones complementarias se cumpla como mnimo con las distancias exigidas por el artculo 2.6.3. 2. Que los muros exteriores de la edificacin industrial, en toda la longitud que quede a menos de 3 m de la construccin complementaria, tengan las caractersticas exigidas en el inciso tercero de este artculo. Para medir los distanciamientos se estar a lo dispuesto en el artculo 2.6.3., y para el caso a que se refiere el nmero 1, del inciso anterior, se considerarn como deslindes los muros exteriores de la construccin complementaria ms cercana a la edificacin industrial y los planos imaginarios verticales se levantarn tangentes a la superficie externa de dichos muros.2 Artculo 4.3.22. Ser obligatorio el uso de sistemas de proteccin activa en las edificaciones de 3 o ms pisos destinadas a la permanencia de personas, en los casos que no pueda garantizarse la evacuacin de los ocupantes por sus propios medios o en los que por razones de seguridad se contemplen cierres no controlables por sus ocupantes, tales como sectores de enfermos no ambulatorios en hospitales, locales para el cuidado de personas con serias patologas mentales, lugares de detencin o reclusin de personas, y similares. Se exceptan de lo sealado en el inciso anterior las edificaciones cuya carga de ocupacin sea inferior a 50 personas. Artculo 4.3.23. Los empalmes de gas de red y los estanques para almacenamiento de gas licuado, se proyectarn de manera tal que en caso de incendio no impidan la evacuacin del edificio y cuenten con dispositivos de fcil acceso para que los bomberos corten el suministro de gas. El trmino gas de red corresponde a lo definido en la Ley N 18.856, artculo 2, y comprende el gas de ciudad, el gas licuado en fase gaseosa y el gas natural. Artculo 4.3.24. Toda edificacin podr ser subdividida en compartimentos independientes, mediante muros de compartimentacin que cumplan con una resistencia al fuego F-120 o superior. En tales muros se admitirn puertas o tapas de registro, siempre que tengan una resistencia al fuego de a lo menos F-60 y, en el caso de las puertas, contemplen cierre automtico. La compartimentacin permitir independizar reas dentro de un mismo edificio con el fin de mejorar sus condiciones de seguridad y reducir la superficie de clculo para los efectos de la aplicacin de las tablas del artculo 4.3.4 de este mismo Captulo. Artculo 4.3.25. Las tapas de registro de cmaras o ductos de instalaciones susceptibles de originar o transmitir un incendio, tendrn una resistencia al fuego al menos igual a la mitad de la exigida al elemento delimitador del mismo. Artculo 4.3.26. No requerirn proteccin contra el fuego las edificaciones de un piso realizadas con elementos de construccin no combustibles, que cumplan con los siguientes requisitos:

51

1. Tener una carga de ocupacin inferior a 100 personas. 2. Contemplar en todos sus recintos una carga combustible media inferior a 250 MJ/m2. 3. Asegurar su ocupacin slo por personas adultas que puedan valerse por si mismas. 4. Tener destino de equipamiento. 5. Estar separada de los deslindes por una distancia no inferior a 4 m. Tratndose de edificaciones con proteccin activa, se podr aumentar la altura en 1 piso y la carga de ocupacin en un 50%. Artculo 4.3.27. Para los efectos de este Ttulo se entender por pasillo protegido aqul cuyo resguardo contra el fuego cumple las siguientes condiciones: 1. Est aislado con respecto a otros recintos mediante elementos con una resistencia al fuego no menor a F-120. 2. Las puertas y tapas de aberturas tienen una resistencia al fuego de al menos F-30 y no ocupan ms del 20% de la superficie de los paramentos del pasillo. 3. Contempla detectores de humo e iluminacin de emergencia. 4. Su longitud no es superior a 30 m. Artculo 4.3.28. Deben contar con un grifo de agua contra incendio conectado a la red pblica y accesible al Cuerpo de Bomberos, los siguientes edificios o establecimientos: 1. Los cines, teatros, auditorios y discotecas con una carga de ocupacin superior a 1.000 personas. 2. Los recintos deportivos cubiertos con una carga de ocupacin superior a 2.000 personas. 3. Los de uso comercial o de estacionamiento con una carga de ocupacin superior a 3.000 personas. 4. Los de uso hospitalario o educacional, con una carga de ocupacin superior a 2.000 personas. 5. Cualquier edificio o establecimiento no mencionado anteriormente con una carga de ocupacin mayor a 10 m2 por persona y con una superficie construida de ms de 10.000 m2.

Artculo 4.3.29. Todo edificio o local de uso pblico, incluidas sus dependencias, instalaciones y equipos, podr ser inspeccionado peridicamente por la Direccin de Obras Municipales despus de haber sido recepcionado en forma definitiva total o parcial, con el propsito de verificar el cumplimiento de las normas sobre condiciones de seguridad general y de seguridad contra incendio contenidas en el presente Ttulo. Los inspectores de la Direccin de Obras Municipales podrn ser acompaados por miembros designados por la Superintendencia del Cuerpo de Bomberos, debidamente acreditados. Ser deber del propietario mantener el edificio o local accesible y expuesto a los propsitos de la inspeccin. El entorpecimiento de la labor de inspeccin peridica, el entrabamiento al libre acceso de los citados funcionarios y la constatacin de infracciones a las normas contenidas en el presente Ttulo que impliquen un riesgo no cubierto, ser motivo suficiente para aplicar lo prescrito en el artculo 1.3.1. de la presente Ordenanza.

Anlisis normativo del proyecto en relacin a seguridad contra incendios El Proyecto de Diseo Mejoramiento del Edificio Mercado Puerto, contempla la renovacin completa de la imagen y las instalaciones de este tradicional edificio porteo, para que se transforme en un polo de atraccin y desarrollo dentro de un rea de continuo deterioro. Para cumplir con esta misin, el EMP deber actualizar sus instalaciones de acuerdo a los estndares de calidad que exige el mercado, y a las normativas de seguridad vigentes. Este ocupa una manzana completa entre las calles Cochrane, San Martn, Blanco y Valdivia, en el sector cercano al puerto de Valparaso. Al ser un edificio Completamente aislado, no corre el peligro de verse afectado por incendios de edificios vecinos. Al mismo tiempo todos sus frentes son igualmente accesibles para un carro de bomberos. Por otra parte su estructura que incluye sus muros de fachadas, es de hormign armado, lo que asegura una resistencia al fuego superior a F-180, adems de disminuir los peligros de desprendimientos desde el edificio hacia el espacio pblico. El anteproyecto contempla adems la instalacin de dos ncleos de servicios nuevos, Cada ncleo contar con una escalera de escape presurizada provista de salidas de escape a la calle en el primer piso. Sus materiales estn previstos con altas resistencias al calor (F-120), que aseguren que tanto las personas, como los ductos o servicios mecnicos no sufran las consecuencias de un incendio.

52

Anlisis de las Condiciones de Seguridad Contra Incendios en el proyecto Realizado a partir de las exigencias normativas vigentes (OGUC, febrero 2007) el anlisis se estructura en base a respuestas a las exigencias normativas, artculo por artculo. En algunos casos las respuestas a determinados artculos no aparecen, ya que stos no afectaran al proyecto que se presenta. De acuerdo a las exigencias normativas especiales de Seguridad contra Incendios, el Anteproyecto de Diseo de Mejoramiento del Edificio Mercado Puerto responde de la siguiente manera: El Edificio Mercado Puerto es un edificio de tres pisos, y una altura total exterior de 17 metros; el subterrneo tiene una altura de 3,60 mts, el primer piso tiene 5,65 mts de altura, y el segundo y el tercero 5,55 mts. De acuerdo a la indicacin normativa de contar los pisos hasta 3,5 mts de altura, este edificio debiera considerarse como si tuviese 6 pisos. (Artculo 4.3.5.1) El Mercado Puerto considera un uso mixto, principalmente dividido por pisos. En el subterrneo, bodegas y servicios; en el primer nivel, restaurantes y el hall de pilastras de mercado; en el segundo piso, cocineras y reas de mesas y cafeteras; en el tercer nivel, sala de exposiciones, oficinas y salas de conferencias; y en la terraza un rea de uso mltiple y cafeteras. (Artculo 4.3.5.2) En el Edificio Mercado Puerto, dada la gran carga de ocupacin que posee, se opta por ajustarlo a los parmetros ms exigentes, es decir, los solicitados para la categora A. (Artculo 4.3.5.3) En el Edificio Mercado Puerto no se contemplan cielos falsos en reas pblicas. (Artculo 4.3.5.6) El Edificio Mercado Puerto, tiene solo 4 pisos, con una altura aproximada de 20 metros, por lo que no se ve afectado por la disposicin del Artculo 4.3.7 de la O.G.U.C. (llega solo hasta 6 pisos al dividir la altura total por 3,5 mts). Sin prejuicio de lo anterior, dada la carga de ocupacin del edificio, el proyecto considera estndares mayores de seguridad para la Zona Vertical de Seguridad. (Artculo 4.3.5.7) La caja de ascensores interior que se propone en el Edificio Mercado Puerto contempla muros con resistencias mnimas de F-120, y las puertas de ascensores sern de materiales no combustibles. (Artculo 4.3.5.8) Los muros perimetrales del Edificio Mercado Puerto son de hormign armado, en espesores que varan desde los 60 cms en la base, hasta 30 cms en la parte alta. El Hormign Armado es uno de los materiales con mayor resistencia al fuego (F-180). (Artculo 4.3.5.11) El E. M. P. no posee elementos soportantes inclinados. Solo entraran en esta categora las cerchas metlicas que sostienen el lucernario central, las cuales se consideran como elementos de soporte horizontal. (Artculo 4.3.5.12) Se considerarn las tabiqueras divisorias en bodegas con resistencias mnimas de F15. Sin embargo, es muy probable que los requerimientos tcnicos particulares de las mismas bodegas, obliguen a tener resistencias aun mayores al fuego. (Artculo 4.3.5.16) El Edificio Mercado Puerto cuenta con dos zonas de seguridad vertical, cada una ubicada a menos de 10 metros de las puertas de acceso lateral al edificio. A esto se agrega la doble escalera central, que tambin acta como va de escape (ver Estudio de Seguridad). Desde ningn punto de la planta, se requiere recorrer ms de 40 metros para acceder a alguno de los ncleos verticales de seguridad. (Artculo 4.3.7.1)

53

Se considera que los dos nuevos ncleos de servicios tengan las resistencias requeridas para una zona vertical de seguridad en un edificio tipo A. Adems se considera su presurizacin, y la disposicin de reas protegidas para maniobras de bomberos. (Artculo 4.3.7.2) Se considera tanto el sistema de iluminacin de emergencia como, la presurizacin de los ncleos de escaleras. (Artculo 4.3.7.3) Las puertas de acceso a los ncleos verticales de servicios tendrn una resistencia mnima de F-60, y estarn correctamente sealizados como SALIDA DE EMERGENCIA, segn indica la normativa. (Artculo 4.3.7.4) Si bien el E. M. P. contempla solo un nivel de subsuelo, las zonas verticales de seguridad consideradas para todo el edificio llegan hasta el subterrneo, proveyndolo de al menos dos vas de evacuacin con presurizacin y accesibilidad adecuada. (Artculo 4.3.7.5) La salida de evacuacin de los ncleos verticales, da hacia el nivel calle, encontrndose a no ms de 10 metros de la vereda. (Artculo 4.3.7.6) Las zonas verticales de seguridad estn libres de instalaciones en su interior; incluso las puertas de acceso a ellas se encuentran en un pasillo anexo, para no afectar el rea de los descansos de las escaleras. Sin perjuicio de aquello, el proyecto plantea la posibilidad de ocupar las zonas de seguridad como circulaciones de uso interno del edificio, conectando reas de servicio que se encuentran fuera de ellas. (Artculo 4.3.7.7) El E. M. P. posee menos de 10 pisos, por lo tanto no requiere de un vestbulo de maniobras contiguo a la escalera presurizada. Sin embargo, los ncleos de servicios dan en todos los pisos- a un rea comn que cumple con los requerimientos indicados en el artculo 4.3.7.8.a, y 4.3.7.8.b. Se considera que los ductos de toma de aire de los equipos de presurizacin de las escaleras contemplen resistencias mnimas de F-60 en toda su extensin. (Artculo 4.3.7.9) Se considerar un sistema de automtico de deteccin de incendios, y un sistema de alarma de emergencias, para alertar a los usuarios, y programar una evacuacin ordenada. (Artculo 4.3.8) El E. M. P. contempla un estanque de agua potable en el subterrneo, que permite alimentar la red hmeda. Adems se considera que cada ncleo de servicio cuente en cada piso con terminales de Red Hmeda y Red Seca, de acuerdo a las exigencias normativas. (Artculo 4.3.9) El proyecto contempla un sistema de alumbrado de emergencia independiente de la red pblica, alimentado por un Equipo Generador Elctrico ubicado en subterrneo. Tanto los ductos como los empalmes y aparatos debern contemplar resistencias acorde a lo exigido en el artculo 4.3.10. No se considera una red elctrica sin tensin, debido a que el E. M. P. tiene menos de 16 pisos. (Artculo 4.3.11) El E. M. P. no considera sistemas de aire acondicionado, por lo que no se ve afectado por la exigencia de detectores de humo en los ductos. (Artculo 4.3.13) El Edificio Mercado Puerto es una edificacin aislada, sin medianeras; por lo tanto, no posee ni requiere muros cortafuego. (Artculo 4.3.14)

54

El Proyecto de Diseo de Mejoramiento del Edificio Mercado Puerto contempla la instalacin de torres de salida de ductos en la terraza, sobrepasndola en aproximadamente 3 metros. Se considerar la indicacin de que los ductos tengan una resistencia mnima de F-60, y se contemplar que estn alejados de fuentes de calor o elementos combustibles. (Artculo 4.3.15) El Edificio Mercado Puerto no posee muros medianeros, por lo tanto no se ve influido por las restricciones del Artculo 4.3.16. El Proyecto de Remodelacin del Edificio Mercado Puerto no contempla Calderas ni Chimeneas. (Artculo 4.3.17) Los ductos de conduccin de basuras, tendrn una resistencia mnima de F-60, y dispondrn de ventilacin adecuada en la parte superior, y la posibilidad de una lluvia de agua en la parte alta, de acuerdo al artculo 4.3.18. Los ductos de extraccin forzada de cocineras y restaurantes, estarn constituidos por elementos cuya resistencia mnima al fuego sea F-60, y dispondrn de registros en todos los pisos que atraviesen. (Artculo 4.3.19) El Edificio Mercado Puerto no alcanza los 7 pisos; sin perjuicio de lo anterior, cuenta con accesibilidad directa por sus 4 frentes, ya sea para ambulancias, carros bomba o escaleras. (Artculo 4.3.20) El edificio Mercado Puerto no consulta usos definidos como peligrosos, por lo tanto queda exento de las disposiciones del artculo 4.3.21. El Proyecto de Remodelacin del Edificio Mercado Puerto de Valparaso contempla la instalacin de sistemas de deteccin de humo, y sprinklers para control de incendios, ajustndose de esta forma a lo indicado en el artculo 4.3.22. Los empalmes de Gas Ciudad se ubicarn en Primer Piso, en un lugar de fcil accesibilidad para bomberos, cumpliendo con lo sealado en el artculo 4.3.23. El E M P, al estar bajo la clasificacin A, est regido por las normas ms restrictivas en cuanto a seguridad en caso de incendios. Sin embargo, en aquellos lugares donde la compartimentacin de recintos no atente contra los objetivos de imagen del proyecto, sta se realizar siguiendo las indicaciones del artculo 4.3.24. El proyecto contempla la instalacin de tapas de registro de ductos o cmaras, con una resistencia mnima de F-60, cumpliendo con lo indicado en el artculo 4.3.25. El E M P es un edificio de equipamiento, y se encuentra separado de otros edificios por calles. Sin embargo, debido a su alta carga de ocupacin, queda inhabilitado para adscribirse a las disposiciones del artculo 4.3.26. De acuerdo a lo indicado por el artculo 4.3.28, el Edificio Mercado Puerto contemplar la instalacin de un grifo conectado a la red pblica y accesible a Bomberos.

ESTUDIO DE ELIMINACIN DE BARRERAS ARQUITECTNICAS. Anlisis Normativo del proyecto: Todos los niveles del edificio estarn conectados por ascensores lo cual asegura plena accesibilidad .Se considera asimismo salvar mediante rampas de acceso el desnivel entre el piso terminado interior del Piso 1 y al menos dos de las veredas adyacentes. El EMP Cuenta con baos de minusvalidos en todos sus niveles principales.

55

Descripcin de la Norma
Artculo 4.1.7. Con el objeto de facilitar la accesibilidad y desplazamiento de personas con discapacidad, toda edificacin colectiva cuya carga de ocupacin sea mayor a 50 personas, todo edificio de uso pblico y todo edificio sin importar su carga de ocupacin que preste un servicio a la comunidad debern cumplir los siguientes requisitos mnimos: 1. El Al menos una puerta en el acceso principal del edificio deber ser fcilmente accesible en forma autnoma e independiente desde el nivel de la vereda para la circulacin de silla de ruedas; consultar un ancho libre mnimo de 0,90 m; resistente al impacto hasta una altura no inferior a 0,30 m, y no podr ser giratoria. En los casos de construcciones existentes en los que no sea posible habilitar el acceso por la puerta principal, deber estar claramente sealizado el acceso secundario, para las personas en silla de ruedas, usando la sealtica internacional. 2. Cuando el rea de ingreso se encuentre a desnivel con la vereda, se deber consultar una rampa antideslizante o un elemento mecnico. 3. Los desniveles que se produzcan en las circulaciones entre recintos de uso pblico se salvarn, en al menos uno de los recorridos, mediante rampas antideslizantes o elementos mecnicos especiales, entendiendo incluidos en ellos los ascensores. 4. Las rampas antideslizantes debern contar con un ancho libre mnimo de 0,90 m sin en trabamientos para el desplazamiento y consultar una pendiente mxima de 12% cuando su desarrollo sea de hasta 2 m. Cuando requieran de un desarrollo mayor, su pendiente ir disminuyendo hasta llegar a 8% en 9 m de largo. La pendiente mxima que la rampa deber consultar en funcin de su longitud se calcular segn la siguiente frmula: i% = 13,14 - 0,57L i% = pendiente mxima expresada en porcentaje L = longitud de la rampa En caso de requerir mayor desarrollo, el largo deber seccionarse cada 9 m, con descansos horizontales de un largo libre mnimo de 1,50 m. Cuando su longitud sea mayor que 2 m, las rampas debern estar provistas de al menos un pasamanos continuo de 0,95 m de altura. Cuando se requieran juntas estructurales o de dilatacin, en la superficie de circulacin no deben acusarse huelgas superiores a dos centmetros. 5. Las rampas y las terrazas que tengan diferencias de nivel de piso de al menos 1 m respecto de los espacios que los rodean debern consultar una solera de borde con una altura mnima de 0,30 m. 6. La superficie de piso que enfrenta a las escaleras deber tener una franja con una textura distinta, de aproximadamente 0,50 m de ancho, que seale su presencia al no vidente. 7. En los accesos principales, espacios de distribucin y pasillos no se permitir alfombras o cubrepisos no adheridos al piso, y los desniveles entre los pisos terminados no podrn ser superiores a dos centmetros. 8. Los pasillos que conduzcan a recintos de uso o de atencin de pblico tendrn un ancho mnimo de 1,40 m. 9. Cuando se requieran ascensores, conforme al artculo 4.1.11. de este mismo Captulo, uno de ellos deber contar con las medidas mnimas de cabina establecidas en el nmero 2 de ese mismo artculo. 10. En cada detencin, la separacin entre el piso de la cabina del ascensor y el respectivo piso de la edificacin no podr ser superior a lo que establece la NCh N440/1 o Nch N440/2, segn corresponda, y su diferencia de nivel mxima ser de un centmetro. 11. El rea que enfrente a un ascensor deber tener un largo y ancho mnimo de 1,40 m y el ancho frente a la puerta del ascensor no podr ser menor que la profundidad de la cabina.3 12. Los botones de comando del ascensor para personas con discapacidad debern estar ubicados a una altura que flucte entre 1m y 1,40 m como mximo. La numeracin y las anotaciones requeridas debern ser sobrerrelieve. El tiempo de detencin deber ser suficiente para permitir el paso a una persona con discapacidad en silla de ruedas o a un no vidente. 13. Tanto los ascensores como los servicios higinicos pblicos para uso de las personas con discapacidad debern sealizarse con el smbolo internacional correspondiente. Todo establecimiento educacional sin importar su carga de ocupacin, como asimismo, todo edificio de uso pblico, sin importar su carga de ocupacin que considere al menos un recinto con carga de ocupacin superior a 50 personas, tales como: salas de reuniones, teatros, hoteles, restaurantes, clnicas, casinos, etc., debern contar con un recinto destinado a servicio higinico con acceso independiente para personas con discapacidad, para uso alternativo de ambos sexos, de dimensin tal, que permita consultar un inodoro, un lavamanos, barras de apoyo y adems el ingreso y maniobra de una silla de ruedas con un espacio que permita giros en 180 de un dimetro mnimo de 1,50 metros. Este recinto podr estar incluido dentro de la dotacin mnima de artefactos y servicios higinicos considerados en la presente Ordenanza. 14. Cuando existan telfonos de uso pblico, al menos 1 de cada 5 de ellos, con un mnimo de 1, deber permitir el uso por personas en sillas de ruedas.

56

2.3.3.4.-Anlisis de las Condiciones de Eliminacin de Barreras Arquitectnicas en el proyecto Realizado a partir de las exigencias normativas vigentes (OGUC, febrero 2007) el anlisis se estructura en base a respuestas a las exigencias normativas, artculo por artculo. En algunos casos las respuestas a determinados artculos no aparecen, ya que stos no afectaran al proyecto que se presenta. De acuerdo a las exigencias normativas especiales de Eliminacin de Barreras Arquitectnicas, el proyecto responde de la siguiente manera: - El EMP cuenta con al menos dos puertas en el acceso principal fcilmente accesibles desde el nivel de la vereda para la circulacin de silla de ruedas; cuyo ancho libre mnimo es mayor a 0,90 m; resistente al impacto hasta una altura no inferior a 0,30 m. (4.1.7.1) El edificio contara con rampas antideslizantes de acceso para salvar el desnivel de aprox. 10 cm. entre la vereda y el NPT del piso 1 (4.1.7.2) El edificio cuenta con rampas antideslizantes de conexin de las reas en desnivel en los pisos 3 y terraza. (4.1.7.3) Sus rampas antideslizantes cuentan con un ancho libre mnimo de 0,90 m y sus pendientes se ajustan a norma (4.1.7.4) La rampa contemplada en nivel terraza cuenta con un pasamano continuo de 0,95 m de altura. Punto 4.1.7.5 no aplica La superficie de piso que enfrenta a las escaleras contara con una franja con una textura distinta, de aproximadamente 0,50 m de ancho, que seale su presencia al no vidente.(4.1.7.6) Punto 4.1.7.7.no aplica. Los pasillos del edificio que conducen a recintos de uso o de atencin de pblico cuentan con un ancho mnimo de 1,40 m. (4.1.7.8) Los ascensores contemplados cuentan con las medidas mnimas de cabina establecidas en el nmero 2 de ese mismo artculo. (4.1.7.9) Punto 4.1.7.10. No aplica El rea que enfrenta a los ascensores cuenta con un largo y ancho mayor a 1,40 m y el ancho frente a la puerta del ascensor no podr ser menor que la profundidad de la cabina.3 (4.1.7.11) Se contempla en el proyecto que los botones de comando del ascensor para personas con discapacidad estn ubicados a una altura que flucte entre 1m y 1,40 m como mximo y que .la numeracin y las anotaciones requeridas sean en sobre relieve. El tiempo de detencin deber ser suficiente para permitir el paso a una persona con discapacidad en silla de ruedas o a un no vidente. (4.1.7.12) Se contempla que tanto los ascensores como los servicios higinicos pblicos para uso de las personas con discapacidad sean sealizados con el smbolo internacional correspondiente. (4.1.7.13) El EMP cuenta con un recinto por nivel principal destinado a servicio higinico con acceso independiente para personas con discapacidad, para uso alternativo de ambos sexos, de dimensin tal, que permita consultar un inodoro, un lavamanos, barras de apoyo y adems el ingreso y maniobra de una silla de ruedas con un espacio que permita giros en 180 de un dimetro mnimo de 1,50 metros. (4.1.7.13) Se considerara que al menos 1 de los telfonos pblicos, que se instalen en el edificio permitan el uso por personas en sillas de ruedas. (4.1.7.14 El proyecto desarrollado cuenta con el informe favorable del Revisor Independiente IMPACTO VIAL El informe se complementa con el informe titulado Estudio de Transporte realizado para el Proyecto mejoramiento Mercado Puerto Valparaso por el Ingeniero Vial Sr. Lus Snchez Garrido y entregado en Diciembre 2008 Antecedentes normativos. La red vial bsica est fijada en la Resolucin Exenta N811 del 13 de abril de 2006 de la Secretara Regional Ministerial de Transportes y Telecomunicaciones de la Regin de Valparaso, la cual incluye Blanco en calidad de Va de Servicio, las dems vas del entorno del Mercado no estn incluidas en dicha resolucin, por lo tanto es la Ilustre Municipalidad de Valparaso quien tiene la atribucin de fijar su uso, esto es, Cochrane, San Martn y Valdivia.

57

La atribucin legal para determinar el diseo geomtrico y estructural de las va radica en el Servicio de Vivienda y Urbanismo de la Regin de Valparaso.
La Secretara Ejecutiva de Planificacin de Inversiones en Infraestructura de Transporte sede

Norte, SECTRA Norte, no tiene atribuciones legales para fijar el uso o el diseo; no obstante, asesora a los organismos que si tienen las atribuciones legales. Debido a que las intersecciones de la calle San Martn con Cochrane y Blanco cuentan con semforos, tambin interviene la Unidad Operativa de Control de Trnsito de Valparaso. El proyecto no ocasiona cambios en la estructura vial ni las dimensiones de aceras o calzadas en su entorno siendo el impacto de sus actividades de carga y descarga y los requerimientos de estacionamiento en instalaciones complementarias las dos condiciones a considerarse. La primera debe examinarse a la luz de las recomendaciones emanadas del Informe de Estudio de Transportes citado. La segunda es materia pendiente a abordarse en el marco de otro proyecto. 8.-MANUAL DE OPERACIN Y MANUTENCIN 8.1.-INFORMACIONES GENERALES 8.1.1.-DEFINICIN DE LOS ESTNDARES DE MANTENIMIENTO Y OPERACIN La edificacin, tanto en su conjunto como en cada uno de sus componentes, debe recibir un uso y un mantenimiento adecuados. Este plan de manutencin tiene como objetivo suministrar informaciones que auxilien en los cuidados de mantenimiento y seguridad del inmueble, adems de alertar sobre aspectos importantes que se deben tener en cuenta para evitar el mal uso. Ello ayudar a conocer y a usar mejor el edificio y de este modo preservar la durabilidad del mismo. La responsabilidad por el buen uso del edificio recae sobre todos los usuarios. Por qu debemos mantener el edificio? No es slo por obligacin. Otras razones son mucho ms importantes: Disminuye los Costos Globales (pequeos gastos de mantenimiento preventivo evitan grandes gastos cuando la reparacin se hace indispensable) Aumenta la Durabilidad Mantiene el Valor de la Propiedad Da Seguridad y Confiabilidad en el uso Cmo se debe realizar el mantenimiento? Las distintas partes del edificio envejecen de manera diferente, por lo que debern ser susceptibles de mantenimiento o sustitucin en diferentes momentos a lo largo de la vida til del edificio. A los efectos de lograr una prolongacin de la vida de los distintos elementos de forma efectiva y econmica, se deber establecer un programa de mantenimiento preventivo que considere entre otros factores: la durabilidad de los elementos, las condiciones de uso y degradacin a las que se ven sometidos y los tiempos adecuados para realizar las acciones de mantenimiento de los mismos. Es importante diferenciar entre Mantenimiento Correctivo y Mantenimiento Preventivo. 8.1.2.-MANTENIMIENTO CORRECTIVO Son aquellas acciones tcnicas que se realizan cuando se ha detectado una falla o dao, o cuando se presume que esto ocurra en la brevedad. Se trata de tareas imprevistas. En estos casos, nunca se debe actuar nicamente sobre el desperfecto, ya que la causa que lo origin continuar actuando y ste volver a aparecer. Deber primero darse solucin total a la causa que origin el dao para despus actuar sobre el dao mismo. 8.1.3.-MANTENIMIENTO PREVENTIVO

58

Implica la programacin de las acciones tcnicas a implementar de acuerdo a la durabilidad de los elementos, las condiciones de uso y degradacin a que se ven sometidos, y la conveniencia desde el punto de vista tcnico-econmico. Son tareas previstas y programadas. Es ir delante del problema y no detrs de l. Si bien las tareas correctivas no pueden ser eliminadas por completo ya que ningn sistema de mantenimiento puede asegurar que no se producirn fallas en ningn momento de la vida til de los edificios, si pueden minimizarse estableciendo un buen programa de mantenimiento preventivo. La reduccin de los costos de mantenimiento se da fundamentalmente con la disminucin de la necesidad de acciones correctivas. Aplicando un mantenimiento preventivo se tender a tener menos fallas inesperadas o imprevistas, las que slo producirn un mnimo de alteraciones fcilmente controlables. 8.1.4.-DESCRIPCIN GENERAL DEL EDIFICIO Edificio destinado a fines comerciales y culturales, ubicado en la manzana comprendida por las calles Cochrane, San Martn, Blanco y Valdivia en Barrio Puerto Valparaso. Este edificio que forma parte del patrimonio de la humanidad consta de un rea til total de 10406 m2. a) Estructura Cuerpo Central: Se ha realizado una estructura independiente, de hormign armado, compuesta por pilares, vigas y losas, cimentada mediante fundaciones segn el proyecto de la especialidad. La estructura de la escala central es de hormign armado y recorre todos los niveles de acuerdo al proyecto de arquitectura original. La cpula est compuesta de armazn de acero con cubierta de policarbonato estructural. Estructura exterior de muro cortina compuesta de perfiles C instalados en carpintera de aluminio y cristales sellados con siliconas. b) Paredes Tabiques interiores: muros simples y dobles de volcometal. Paredes exteriores: En muchos sectores del edificio est constituido por Muros de Hormign con pelculas de pinturas en la parte inferior de toda la altura y en la parte superior ventanales de acero con vidrios segn el proyecto original de 1920. c) Revoques En general, para paredes se ha adoptado revoque de mezcla gruesa, fina, y aditivos en algunos casos. Los cielos rasos se han realizado con una azotada de arena, cemento y arena estuco. d) Pinturas Las paredes han sido pintadas con pintura al agua y sinteticas segn las EETT del proyecto, los cielos rasos con el mismo tipo de pintura y las aberturas con esmalte sinttico o barniz. Se han utilizado materiales de primera calidad. e) Pisos Los materiales usados, son cemento afinado, vinlicos, cermicas pisos de acero diamantados. En cada uno de los locales se detallar su terminacin. f) Revestimientos Para paredes en baos, cocinas y dependencias hmedas se han utilizado cermicos y revestimiento de pintura g) Mesones y pilastras. Los mesones y pilastras se han construido en hormign y azulejos, mrmol, granito y en acero inoxidable. Los muebles bajo mesada son de madera. h) Impermeabilizaciones Todas las zonas que pueden recibir agua en forma directa, como azoteas, paredes exteriores y baos, han sido tratadas para impedir el pasaje de humedad. Cualquier perforacin que se realice en esas reas acaba con la proteccin, por lo que debe evitarse siempre, acciones que signifiquen interrumpir la barrera impermeable. i) Instalacin Elctrica La instalacin est realizada de acuerdo con las reglamentaciones de la UTE. Las instalaciones ms antiguas estn embutidas, en cambio las ms nuevas son externas por canalizaciones MTE. Los detalles de la instalacin elctrica se encuentran en los planos correspondientes.

59

j) Instalacin Sanitaria Ha sido realizada de acuerdo con las reglamentaciones de la IMM. k) Losa Sanitaria Los artefactos sanitarios son de loza de primera calidad. l) Grifera La grifera colocada en el edificio es de primera calidad. m) Carpintera de madera Los trabajos han sido realizados de acuerdo con los planos y planillas. n) Herrera Los trabajos han sido realizados de acuerdo con los planos y planillas. o) Carpintera de Aluminio. Los trabajos han sido realizados de acuerdo con los planos y planillas. p) Cortinas Se contemplan cortinas de doble tala al interior del tercer piso segn se indica en los planos. q) Herrajes Todos los herrajes son de primera calidad. r) Ascensores. Los ascensores instalados responden a las exigencias de la Ordenanza de Urbanismo y Construccin IMM. El contar con un servicio de mantenimiento contratado para los ascensores es exigencia municipal por lo que se deber contratar a una empresa capacitada para ello. s) Bombas de Agua. Las bombas de agua instaladas son de primera calidad de marca y modelo segn proyecto de la especialidad. 8.2.- USO Y MANTENIMIENTO ESTRUCTURA La estructura del edificio fue diseada y dimensionada de acuerdo a los usos previstos. Un cambio de los mismos o una modificacin o reforma que afecte los elementos de la estructura, podra afectar la seguridad del edificio. Todo cambio o modificacin que pueda afectar el sistema estructural del inmueble, deber ser realizado por un profesional responsable y contar con las autorizaciones correspondientes de las instituciones involucradas. A continuacin se describen las precauciones asociadas a la estructura: No realice excavaciones cercanas a las cimentaciones del edificio sin el asesoramiento del profesional calificado (arquitecto o ingeniero) y el permiso por escrito de la Administracin y Direccin del Edificio. No realice perforaciones en los elementos de hormign armado. Mantenga en condiciones los revestimientos que protegen a la estructura: pinturas, revoques, aplacados, etc. Para esto, lea los captulos de este manual que tratan de cada uno de ellos. Controle la aparicin de manchas marrones o blanquecinas, producto de oxidacin o florescencias, pequeos desprendimientos o fisuras en las superficies de hormign. En caso de aparicin notifquelas a Plan de Obras y Mantenimiento. Se debern cuidar las condiciones de trabajo de las juntas evitando formar puentes estructurales, a los efectos de garantizar su correcto funcionamiento. Cada 10 aos realice una inspeccin completa del sistema estructural o antes si fuera apreciada alguna anomala. Est deber ser realizada por el profesional calificado (arquitecto o ingeniero) quin realizar las recomendaciones de mantenimiento que encuentre pertinentes. CUBIERTAS Las cubiertas son administradas por el Plan de Obras y Mantenimiento .Las funciones principales que cumplen las cubiertas son en este caso aislar del agua y de la temperatura exterior y ofrecer espacios de terraza para el uso del publico. Para cuidar que estas caractersticas se mantengan en el tiempo, el personal autorizado por la administracin deber realizar las inspecciones o tareas de mantenimiento necesarias.

60

Azoteas sobre pabellones superiores se tendr la precaucin de usar calzado de suelas blandas para no daar la impermeabilizacin. No se colocarn sobre la azotea elementos que perforen la capa impermeabilizante como antenas, mstiles u otros elementos sin la respectiva autorizacin. Cada tres meses se limpiarn las bocas de desage de aguas lluvias, cuidando el buen funcionamiento de los mismos y evitando la acumulacin de hojas, tierra u otros elementos que dificulten el pasaje de agua. En caso de desatarse tormentas con fuertes vientos se inspeccionar los desages enseguida de haber terminado la misma y se limpiarn si es necesario. Por lo menos una vez por ao se realizar una inspeccin visual para verificar la aparicin de fisuras, despegues de membranas (en caso de impermeabilizaciones), formacin de ampollas u ondulaciones de la capa impermeabilizante. En caso de constatarse alguno de estos defectos dentro del plazo de la garanta, se proceder a su reclamacin a la empresa instaladora a los efectos de su correccin por personal especializado (ver el certificado de garanta entregado por la empresa instaladora). A los 10 aos vence la garanta sobre la impermeabilizacin. Una vez vencido este plazo, se recomienda la renovacin de la misma por una membrana asfltica que cumpla con los requerimientos de la NCh correspondiente y sea colocado por un instalador autorizado que extienda una garanta de 10 aos como mnimo. Cubierta de policarbonato Se debern inspeccionar una vez al ao las juntas entre planchas: para efecto de los sellos y elementos de unin se debern utilizar los materiales y procedimientos indicados por el fabricante. La sustitucin de planchas daadas deber realizarse por personal especializado BALCONES Y TERRAZAS Cada tres meses se limpiarn las bocas de desage cuidando el buen funcionamiento de los mismos y evitando la acumulacin de hojas, tierra acumulada u otros elementos que dificulten el pasaje del agua. En caso de desatarse tormentas con fuertes vientos se inspeccionar los desages enseguida de haber terminado la misma y se limpiarn si es necesario. Cada 5 aos o antes, si fuera apreciada alguna anomala, se realizar una inspeccin del pavimento, observando si aparece en alguna zona baldosas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se repondrn o se proceder a su fijacin con los materiales y forma indicados para su colocacin. Las juntas de las baldosas deben ser controladas frecuentemente y en caso de verificarse un deterioro del material debe rehacerse la misma. PAREDES Y MUROS Las paredes y muros son de tabiquera volcometal o de hormign armado, terminadas con revoque a dos capas y pintura, o revestidas de cermicos. No haga reformas que requieran la realizacin de perforaciones o construccin de paredes, apertura o cierre de vanos, sin contar con la autorizacin expresa de las personas o instituciones responsables del edificio. Para la fijacin de cualquier objeto en paredes, tales como, cuadros, espejos, estanteras, mamparas, armarios, soportes, etc, es necesario consultar previamente a la administracin quien revisar los planos de instalaciones sanitarias, gas, agua, desage o energa elctrica. En caso de resultar imprescindible realizar una perforacin se har con cuidado, utilizando taladro y mechas de fino calibre. Fisuras. Los materiales que se utilizan en la construccin de los edificios se contraen y dilatan en forma distinta lo que puede producir pequeas fisuras en las superficies, principalmente en las zonas de la unin entre materiales diferentes. Si la fisura no permite el pasaje de agua, el problema slo es de orden visual y puede ser solucionado con el mantenimiento normal del edificio. Humedad de Condensacin.

61

Las diferencias de temperatura y porcentaje de humedad entre el exterior y el interior del edificio conducen a que el vapor de agua del ambiente condense sobre la superficie ms fra produciendo humedad de condensacin. Para prevenir la humedad de condensacin es recomendable una adecuada calefaccin en invierno, combinada con una buena ventilacin y renovacin de aire de los locales. Esto puede llegar a ser realizado en un corto perodo de tiempo. Un mayor tiempo de ventilacin no mejora las condiciones ambientales y slo contribuye al enfriamiento de la vivienda y a un aumento de los costos de calefaccin. Una consecuencia de la condensacin es la aparicin de manchas negras o verdosas en la zona donde se ha producido. Estas manchas son debidas a la formacin de hongos. El remedio ms eficaz para luchar contra los hongos es eliminar la humedad. Al hongo cuando se le quita el agua, muere. Si no es factible eliminar la humedad, el hipoclorito los mata. Se recomienda adems la aplicacin de pinturas antihongo. Para evitar humedad de condensacin: Conserve el nmero ptimo de habitantes previsto. No ventile excesivamente en das de extrema humedad. Mantenga cerradas las puertas de cocina y baos durante su uso para reducir el ingreso de vapor de agua a los dems ambientes del edificio. Utilice extractores de aire en cocinas. Use un tipo de calefaccin que no produzca vapor de agua (elctrica o gas natural) Caliente agua solamente en la cocina. No lave los pisos con baldeo de agua. Controle la evacuacin del agua condensada en los vidrios, sin dejarla chorrear. Paredes terminadas con pintura. La limpieza de las paredes pintadas con pintura ltex slo se debe realizar con un pao hmedo y jabn de coco, no recomendndose otro removedor. Evite limpiarlas con alcohol pues podr ocasionar daos a la pintura. OBSERVACIN: De cualquier manera, la limpieza por mtodos hmedos puede implicar que la zona intervenida quede marcada por diferencia de tratamiento con la zona no tratada. Paredes revestidas con material cermico. Se deber cuidar que el revestimiento se mantenga en las condiciones que se encontraba en el momento de la entrega al uso. Se deber cuidar especialmente que las juntas entre las cermicas o azulejos se mantengan completas, y que las piezas no sufran rajaduras, quiebres o desprendimientos. La limpieza de las paredes revestidas con cermicas o azulejos se deber realizar con agua un pao con alcohol. Evite productos abrasivos (esponjas de acero o pulidores) que pueden daar la capa de proteccin de la pieza y el rejuntado. OBSERVACIN: En caso de presentarse alguna de estas situaciones, proceda a realizar su reparacin en forma inmediata, para evitar el aumento del problema, que podra llegar a ser irreparable. PISOS Los pisos son de cemento afinado, cermicos, de baldosa micro vibrada de cemento, de acero, vinlicos y de goma Para la limpieza de los pisos monolticos, cermicos, vinlico y de goma, es suficiente con utilizar pao humedecido en agua con el agregado de productos apropiados, especficos para cada tipo de piso, que hay en el mercado. NO es recomendable el lavado con agua en abundancia (baldeo), ni utilizacin de cidos. En particular para pisos cermicos evite la cada de elementos pesados sobre el piso, que pueden daar la superficie, e incluso quebrar piezas colocadas. Para la limpieza de pisos de madera, primero se aspirar y luego se pasar un pao que hubiese sido previamente remojado y secado en kerosene. Luego se aplicar cera. Para la limpieza de pisos de radier de cemento afinado se rociar con agua y luego se barrer. ABERTURAS Y PROTECCIONES Puertas Las puertas son de madera, metlicas y de vidrio templado

62

Evite dar portazos, voluntarios o no, as como golpear las hojas con objetos duros. De esta manera se evitar daar tanto a la hoja de la puerta como a los herrajes. Es conveniente colocar topes contra las paredes donde baten las puertas al abrir, para que eventuales golpes no daen ni a la puerta ni a la pared. En los marcos, donde bate la hoja al cerrar, es conveniente colocar pequeos topes de espuma o fieltro (pedazos de burletes autoadhesivos), para que en el caso de que la puerta se golpee accidentalmente, la espuma amortige el golpe. Las puertas pueden ser lavadas peridicamente, mediante el pasado de pao humedecido en agua con detergentes suaves, sin realizar presin excesiva sobre la superficie, para evitar daar la pintura. La limpieza de las puertas de hierro deber realizarse con pao humedecido en agua jabonosa, procedindose a su secado inmediato con pao seco. No debe dejarse restos de agua jabonosa sobre las superficies pintadas. Las puertas de aluminio debern limpiarse con pao humedecido en alcohol. Haga peridicamente la limpieza de las guas de las puertas corredizas, retirando restos de materiales o suciedades que puedan perjudicar su perfecto funcionamiento. Pequeas manchas que pudieran aparecer, normalmente pueden ser retiradas con goma de borrar, lavando inmediatamente la superficie con pao humedecido en agua con jabn de coco. Lubrique los herrajes y cerraduras anualmente para que funcionen con suavidad. La limpieza de manijas y otros elementos metlicos sin pintura, debe realizarse evitando siempre el uso de materiales abrasivos como esponjas de aluminio o pulidores. Se deben asegurar que la pintura de las puertas mantenga sus condiciones de proteccin y decoracin durante la vida de la edificacin. Para ello, las puertas de madera y acero deben ser repintadas cada 3 aos.

Ventanas Las ventanas han sido dimensionadas para asegurar una adecuada iluminacin y ventilacin del edificio. Las ventanas son de acero y madera. OBSERVACIONES: Las pomelas, bisagras y manijas de las puertas, deben ser tratadas con cuidado evitando esfuerzos excesivos que puedan daar a la pieza. Cada vez que se perciba algn problema en su funcionamiento, deben ser ajustadas para evitar daos mayores. Es conveniente que tome las debidas precauciones para asegurar que an en los perodos de invierno el edificio sea ventilado adecuadamente, para evitar la aparicin de humedad de condensacin. Esta es producto de diferencias de temperatura entre el exterior y el interior y de la acumulacin de vapores generados dentro del edificio, tanto por la evaporacin natural que producen las personas como por la coccin de alimentos, vapores de agua caliente, tipo de calefaccin, etc. En zonas hmedas debe mantenerse una ventilacin permanente. Las ventanas deben ser tratadas con cuidado, evitando someterlas a golpes o esfuerzos inconvenientes. En caso de observar alguna falla en el funcionamiento, consulte a una persona especializada para evitar introducir daos mayores. Sobre las ventanas no se apoyarn poleas u otros elementos para elevar cargas o muebles, mecanismos de limpieza exterior u objetos que puedan daarlas. Haga peridicamente la limpieza de las guas de las ventanas corredizas, principalmente de las correspondientes a las terrazas, retirando restos de materiales o suciedades que puedan perjudicar su perfecto funcionamiento. Deber cuidarse especialmente que los desages y sus protecciones permanezcan limpias y en las condiciones de funcionamiento normal. Pequeas manchas que pudieran aparecer, normalmente pueden ser retiradas con gomas de borrar, lavando inmediatamente la superficie con pao humedecido en agua con jabn de coco. La limpieza de las ventanas de hierro deber realizarse con pao humedecido en agua jabonosa, procedindose a su secado inmediato con pao seco. No debe dejarse restos de agua jabonosa sobre las superficies pintadas.

63

Se debe asegurar que las pinturas mantengan sus condiciones de proteccin y decoracin durante la vida de la edificacin. Para ello, las ventanas de fierro y maderas deben repintadas cada 3 aos.

Cortinas De Blackout Maneje con suavidad las cortinas, sin tirar de ellas de golpe. Puede producirse el desprendimiento de la argolla. La limpieza de suciedad y residuos de polucin en las cortinas metlicas deber realizarse con agua jabonosa, enjuagndose con agua limpia. Revise las argollas una vez por ao y cmbielas si muestran signos de deterioro. OBSERVACIN: No utilice cidos en la limpieza de ventanas ya que pueden daar las superficies en la herrera pintada. Deber evitarse la utilizacin de elementos abrasivos, como esponjas de viruta de acero para aluminio u otros productos abrasivos como los pulidores. La limpieza de suciedad y residuos de polucin en las cortinas metlicas deber realizarse con pao humedecido en agua jabonosa, procedindose a su secado inmediato con pao seco. No debe dejarse restos de agua jabonosa sobre las superficies pintadas. Nunca use polvos abrasivos. Revise las cintas de las cortinas de enrollar cada 3 aos y cmbielas si muestran signos de deterioro. Barandas Las barandas son de aceros y vidrios madera o de caos de hierro. Para su uso y mantenimiento siga las mismas recomendaciones establecidas para el caso de las ventanas. SE SUGIERE: NO cerrar las celosas fuera de los momentos en que sea imprescindible preservar la privacidad de la actividad, y dejarlas abiertas al salir del local. NO ubicar elementos opacos de equipamiento contra las mamparas que dan a las circulaciones. MANTENER en lo posible las lmparas de puerta, avisando a la administracin si las mismas no funcionan. Rejas La limpieza de las rejas deber realizarse con pao humedecido en agua jabonosa, procedindose a su secado inmediato con un pao seco. No debe dejarse restos de agua jabonosa sobre las superficies pintadas. OBSERVACIONES: No utilice cidos en la limpieza de las rejas ya que pueden daar la superficie. Tampoco use elementos abrasivos, como esponjas de viruta de acero u otros productos abrasivos. Se debe asegurar que la pintura mantenga sus condiciones de proteccin y decoracin durante la vida de la edificacin. Para ello, las rejas deben ser pintadas cada 3 aos. VIDRIOS Los vidrios han sido dimensionados de acuerdo con normas tcnicas. Para la limpieza utilice productos apropiados, disponibles en el mercado, siguiendo las instrucciones de los mismos. Evite el uso de productos abrasivos que puedan rayarlos. En caso de que se produzcan fisuras, recomendamos el cambio inmediato del vidrio. La limpieza de los cristales deber realizarse cada mes por personal calificado para el caso de los exteriores y por personal de aseo de la administracin para el caso de todos los cristales interiores. PINTURAS Las pinturas y barnices, y los colores definitivos, debern venir preparados de fbrica, los envases sellados sin abolladuras ni deformaciones y con identificacin clara de su contenido, color, diluyente a usar y fabricante. En ningn caso se mezclarn pinturas de distintos fabricantes.

64

Las pinturas y barnices se deben almacenar en sus envases originales, en bodegas limpias, secas, bien ventiladas, a una temperatura no superior a 30C, alejadas de fuentes de calor o fuego. En los procedimientos de aplicacin se respetarn las recomendaciones de los fabricantes, no obstante las prescripciones indicadas en las sub-partidas correspondientes, debern aplicarse las manos de pintura necesarias para cubrir total y homogneamente el paramento. Las pinturas utilizadas son de primera calidad. Para asegurar que las mismas mantienen sus funciones de proteccin, higiene y decoracin, es conveniente que se proceda a realizar su mantenimiento peridico. El perodo mnimo de revisin estar en funcin del tipo de base as como la situacin de exposicin, no debiendo ser superior a 5 aos. Recomendaciones para el repintado: En todos los casos deber respetarse la especificacin original incluido el color indicado en las Especificaciones Tecnicas Previamente eliminen manchas de hongos. Remuevan la pintura anterior, dejando preparada la base para la aplicacin del nuevo revestimiento. Seleccionen la pintura adecuada al requerimiento especfico, usando preferentemente marcas de calidad reconocida. Ajstense estrictamente a las especificaciones de uso del fabricante. Por ms y mejor informacin, recuerde que las marcas reconocidas ofrecen asesoramiento gratuito sobre forma de uso y aplicacin de las pinturas. INSTALACIN SANITARIA Agua Potable La instalacin sanitaria de abastecimiento de agua potable del edificio comprende desde la conexin de MAP hasta la grifera de los aparatos correspondientes a los servicios de uso comn. El abastecimiento de ESVAL S.A. llega hasta un tanque inferior, ubicado en el primer subterrneo del cuerpo central del edificio, en el lugar sealado en los planos, desde donde el agua es bombeada mediante un sistema de 4 bombas de impulsin que funcionan segn proyecto 3+1 stand by Aparte de estos equipos y tanques, la instalacin cuenta con: Caeras que permiten la distribucin del agua. Llaves de corte general: Vlvula que permite interrumpir el paso del agua desde el abastecimiento general Llaves de corte parcial. Vlvulas que permiten interrumpir el paso del agua a una parte de la instalacin. Las tuberas en ductos y las aparentes en general, son de Cobre, polipropileno y acero segn el proyecto sanitario con accesorios del mismo material. Las tuberas exteriores y equipos para agua fra se pintarn con esmalte sinttico color azul. Las tuberas observarn una rigurosa ortogonalidad. Las curvas a 90 se realizarn con fittings, evitndose el doblado del cao. Las tuberas no podrn atravesar la impermeabilizacin de azoteas o terrazas, a tales efectos, se ubicarn en ductos. Mantenga la instalacin en las condiciones existentes en el momento de su puesta en servicio. Para cualquier alteracin o modificacin de la misma ser necesaria la autorizacin, por escrito de la administracin y la direccin y realizacin por un instalador autorizado. Revise el funcionamiento de las llaves de corte bimensualmente. Mantenga en buen estado los gomas de los vstagos, salvo las de cierre cermico, y llaves de corte, cambindolos cuando sea necesario. En caso de aparicin de humedad por avera de cualquier elemento de las instalaciones, se deber comunicarse con Plan de Obras y Mantenimiento y proceder inmediatamente al cierre de la llave de corte correspondiente.

65

Se recomienda el contrato del servicio de mantenimiento de la instalacin con una empresa sanitaria responsable. El mantenimiento preventivo de las instalaciones no elimina la posibilidad de ejecucin de acciones correctivas de reparacin imprevistas, pero si tender a disminuir su ocurrencia. La instalacin de abastecimiento debe ser desinfectada por la empresa contratada con solucin de hipoclorito de sodio al 2% durante 24 horas, y posteriormente enjuagada, hasta que se verifique ausencia de esta solucin. ATENCIN: No utilice bajo ninguna causa las caeras o grifera como conductores de puesta a tierra de aparatos elctricos. Sistema de Bombas de Impulsin Se ha instalado un sistema de bombeo junto al tanque inferior ubicado en el primer subterrneo del cuerpo central, compuesto por cuatro bombas que funcionan segn proyecto 3+ 1 stand by de manera de asegurar que en caso de desperfectos de alguna de ellas, la otra puede ser accionada inmediatamente, mediante el simple giro de la llave doble va ubicada en el tablero del equipo de bombeo, y as asegurar la continuidad del suministro. Las bombas son de funcionamiento automtico y entran en servicio cuando el interruptor de nivel, que se encuentra en los tanques superiores, registra un nivel mnimo que indica que es necesario un abastecimiento desde el tanque inferior. Este equipamiento no debe ser manejado por personas sin idoneidad para hacerlo. Impida el acceso al sistema de bombeo a personas ajenas a las tareas de mantenimiento. Para tener la seguridad de que las dos bombas estn siempre en condiciones de funcionamiento, es aconsejable hacerla funcionar alternadamente por perodos de aproximadamente 30 das cada una. Cada 5 aos se debe desarmar la instalacin de las tuberas de succin e impulsin de las bombas, previo vaciado del tanque inferior, revisando las llaves de paso y la vlvula de retencin, procediendo a la sustitucin si estuvieran deterioradas. Estas tareas de mantenimiento debern ser realizadas por una empresa especializada. Estanque de Agua Se debe realizar un vaciado, limpieza y desinfeccin de los tanques de agua, una vez al ao, verificando tambin el estado del cierre hermtico de las tapas y el correcto funcionamiento de todas las llaves de paso y dems elementos del sistema. Estas tareas de mantenimiento debern ser realizadas por una empresa especializada, que cuente con el permiso correspondiente de ESVAL S.A.. Los tanques deben ser vaciados, sus paredes interiores hidrolavadas, y tratadas con productos desinfectantes especificados para este procedimiento. Si el tanque presenta deterioro en su estructura o terminaciones, se debe efectuar su reparacin, la reposicin de las partes faltantes (tapas, griferas, etc.) o el tratamiento de las superficies interiores. Finalmente, se sellan las tapas superiores con silicona, de manera de asegurar un cierre hermtico. Impida el acceso a los tanques de agua a personas ajenas a las tareas de mantenimiento. Por razones de seguridad, durante el perodo en que se efecte la limpieza de los tanques se recomienda restringir el consumo de agua, pues la falta de la misma en las caeras puede ocasionar el desprendimiento de partculas y por consiguiente la obstruccin de dicha caera. Si ello ocurriera la empresa contratada lo deber solucionar con un pasaje de oxgeno a travs de la misma. Luego de realizada la limpieza y antes del uso normal del agua mantenga las llaves abiertas durante varios minutos. NO UTILICE AGUA PARA BEBER NI PARA PREPARAR ALIMENTOS MIENTRAS PERSISTA EL OLOR A CLORO. En caso de lluvia se debe suspende la limpieza y se programar y comunicar la nueva fecha de los trabajos. Se realizar anlisis de potabilidad del agua anterior y posteriormente a la realizacin de la limpieza y se exigir la certificacin del anlisis bacteriolgico tal como lo exige la normativa vigente. Se debe notificar a los usuarios del edificio previo al desarrollo de los trabajos de limpieza.

66

Los elementos metlicos (tapas, barandas, escaleras marineras, ventilaciones, volantes de las llaves de corte,) se pintarn cada 5 aos. Toda reparacin a hacerse en los tanques de agua cumplir con la NCh correspondiente. Grifera Las llaves de paso estn ubicadas en la pocin adecuada para controlar los ramales como se muestra en los planos. Deben estar siempre completamente abiertas o totalmente cerradas, ya que de lo contrario, la llave puede sufrir daos, e introducir prdidas. No fuerce la grifera para su cierre, de forma de evitar el dao de la misma. La limpieza de grifera y llaves de paso se efectuar con agua, jabn o detergente adecuado. No emplear nunca hipoclorito u otros productos que puedan daar su terminacin. En caso de roturas deber comunicarse por escrito a la administracin del edificio. RED Hmeda y RED Seca. El sistema consta de: La red hmeda consiste en un arranque de 25 mm provisto de una vlvula tipo bola de igual dimetro a la que se conectar una manguera del mismo dimetro. Se debern considerar, segn lo indicado en la lmina de proyecto respectiva, deber dejarse una manguera de dimetro 25 mm. y una longitud de 30 m. La manguera deber ser semi rgida y el carrete del tipo ataque rpido para permitir su operacin por una sola persona. La red seca consiste en una tubera que rematar en 2 bocas de 75 mm a un (1) metro de altura sobre el nivel de piso terminado, de color rojo, las que estan provistas de vlvulas de bola con vlvulas de retencin en la vertical, que rematarn en uniones Storz que permitan el acople de la Storz DIN 14.322. Cada una de ellas tendr su correspondiente tapa Storz, asegurada con cadenilla. La red seca tendr bocas de salida debidamente sealizada en todos los pisos incluidos los subterrneos. Deber cuidarse que ningn punto de cada piso quede a una distancia mayor que 40 m. de una boca de salida. Estas bocas estarn provistas de su correspondiente llave de globo angular de 45, que rematarn en una unin Storz D: 50 mm (2) que permitan el acople de la Storz DIN 14.322. Cada una de ellas tendr su correspondiente tapa Storz, asegurada con cadenilla. Deber considerar una vlvula tipo ventosa en la cubierta. A los efectos de asegurar que en caso de ser necesaria la utilizacin de las mangueras, tanto los punteros, como las mismas estn en condiciones de uso, peridicamente debern ser revisadas. En caso de detectarse fallas en su funcionamiento deber comunicarse con la administracin, quien llamar a una empresa especializada para realizar su mantenimiento. ALCANTARILLADO: La instalacin sanitaria de alcantarillado tiene la funcin de evacuar las aguas servidas. La evacuacin se realiza por caeras situadas en los contrapisos de baos y cocinas y comprende desde la conexin de los aparatos y rejillas hasta la conexin de la caera al ramal vertical principal. Est constituida por los siguientes elementos: Aparatos Sanitarios: Lavatorios, inodoros, tasas turcas, mingitorios, canaletas e interceptores de grasas. Los inodoros se instalan sobre (o hacia) tubos forrados cuando la caera en que desagen sea de hierro fundido y sobre tee de PVC para las caeras de ese material. En todos los casos entre la losa y el embudo o tee, se disponen adaptadores de goma que aseguren estanqueidad total. Cuando se instalan en el terreno, los codos de PVC se ahogan en hormign magro Caja sifonada. Recipiente donde se renen varios ramales de desage y sale un cao de evacuacin que se une a la caera primaria. Impide la emanacin de malos olores por los aparatos. Caera de desage secundario de los aparatos: Los desages secundarios se hacen en PVC. En el caso de unin con caeras de hierro fundido existentes se instala una unin con junta elastomrica de neopreno y abrazadera metlica o un adaptador de hierro fundido - PVC con aro de goma. El desage secundario se proyecta conforme al criterio de simple sifn, previndose stos entre los circuitos primario y secundario. Adems se instalan sifones en los lavabos y piletas. En todos los sifones deben verificarse un cierre hidrulico no inferior a 5 cm. Caera de desage primario del inodoro. Caera de desage de la pileta de cocina.

67

Interceptor de grasa. Recipiente que filtra las grasas y aceites para evitar su ingreso a la caera. Las caeras de desage embutidas en contrapisos o mochetas y las subterrneas son de PVC rgido de 3.2 mm. de espesor de pared, segn Norma UNIT 206 y 647. Las caeras aparentes y los desvos son de hierro fundido, segn Norma UNIT 94/77 y 502/79. Las columnas de ventilacin son de PVC cuando estn cubiertas por mampostera o alojadas en ductos y de fibrocemento, segn Norma UNIT 79-51, cuando no lo estn. Tendrn sus sombreretes a no menos de 2.50 m sobre el nivel de pretil de azoteas transitables y a 0.50 m sobre el pretil de las que no lo son. Los bulones de los registros de inspeccin de las piezas de hierro fundido deben ser sustituidos por otros de bronce torneados de barras extrudas, de primera calidad. Las tapas son retiradas, y colocadas nuevamente previa remocin del asfalto de cobertura. Son selladas con elastmero en base a siliconas. Las tapas y contratapas de los registros son prefabricadas, de hormign vibrado. La conexin entre hierro fundido y PVC se hace mediante uniones con junta elastomrica de neopreno y abrazadera metlica o adaptador de hierro fundido-PVC con aro de goma. La conexin entre fibrocemento y PVC se sella con elastmero. Las caeras de PVC no pueden quedar expuestas a la radiacin solar directa durante la ejecucin de la obra. Se deben realizar pruebas hidrulicas a todas las caeras existentes que se proyecta conservar, antes de realizar las obras que las involucran, estando a lo que resuelva la Direccin de Obra en cada caso. Posteriormente se realizarn las pruebas que establece la normativa municipal vigente. Pinte las tuberas de hierro galvanizado exteriores cada 5 aos con pintura sinttica. Mantenga la instalacin en las condiciones existentes en el momento de su puesta en servicio. Para cualquier alteracin o modificacin de la misma ser necesaria la direccin y realizacin por un instalador autorizado. Mantenga siempre limpios y con agua las cajas sifoides, graseras y dems sifones de la red de desage, ya que constituyen cierres hidrulicos para el pasaje de olores de la instalacin. Se debern revisar mensualmente levantando su tapa para su limpieza. No use elementos punzantes para la limpieza de las cajas sifoides de PVC. Lo que se extrae de la limpieza no debe ser evacuado por el inodoro. Para la limpieza de los aparatos sanitarios use detergentes o alcohol. No use esponjas de aluminio u otro material abrasivo que pueda daar los aparatos. Un accionar brusco de la cisterna puede provocar que se suelte la pera de goma. Es importante que se evite que la loza sanitaria reciba golpes de cualquier naturaleza para evitar daos a la misma. El uso de aparatos sanitarios sueltos es peligroso para el usuario, adems de facilitar la rotura de las piezas. Se debe evitar que durante su utilizacin, sea sometida a esfuerzos para lo que nos est prevista, como por ejemplo con fuerza en los bordes del lavatorio, lo que adems de peligroso por posible rotura, puede aflojar la pieza, comprometiendo su adecuado funcionamiento. ATENCIN: No vierta en la red de desages sustancias txicas o contaminantes, elementos duros, plsticos, aceites, restos alimenticios, pinturas, derivados del petrleo, cidos concentrados o cualquier producto o desperdicio que pueda provocar atascos en las caeras (algodones, toallas higinicas femeninas) No tape las rejillas de aspiracin. Son necesarias para el correcto funcionamiento de la instalacin. OBSERVACIN: En caso de verificar que algn aparato se encuentre flojo proceda a realizar la reparacin en forma inmediata. Controle peridicamente la estanqueidad de los encuentros de los aparatos sanitarios con las paredes y pisos y sustituya los sellados que necesiten renovacin. Si se producen atascos en las caeras, comunquese con la administracin o use agua caliente y una sopapa para desatascarla. En caso que las averas o atascos no sean de fcil solucin,

68

acuda por escrito a la administracin, quin dotar de personal calificado. Cada 4 aos realizar una se una prueba de estanqueidad y funcionamiento. Se recomienda el contrato del servicio de mantenimiento de la instalacin con una empresa sanitaria responsable. El mantenimiento preventivo de las instalaciones no elimina la posibilidad de ejecucin de acciones correctivas de reparacin imprevistas, pero si tender a disminuir su ocurrencia. INSTALACIN ELCTRICA Instalacin Elctrica General La instalacin elctrica del edificio ha sido realizada de acuerdo con las normas de SEC y comprende todas las instalaciones desde los contadores de energa elctrica e Interruptor de Control de Potencia situado junto al medidor en el local de medidores hasta los puntos de alimentacin a los receptores elctricos. Est constituida por los siguientes elementos: Contador. Equipo de medida de consumo de energa elctrica. Instalado en el local de medidores en el primer subsuelo del cuerpo central y en planta baja del cuerpo sur. Interruptor de Control de Potencia. Protege a toda la instalacin de cortocircuitos y sobrecargas. La manipulacin y el mantenimiento de estos dos primeros elementos es de cuenta y responsabilidad de Chilquinta S.A. Lneas de derivacin. Consta de los conductores de fase y neutro que llevan energa desde el TG hasta los tableros de servicio y tableros secundarios, y del conductor de tierra. Tableros de Servicio y Secundarios. Alojan a todos los dispositivos de seguridad, de proteccin y de distribucin para los servicios especficos. Los circuitos correspondientes a estos dispositivos se encuentran claramente identificados en cada tablero y en los esquemas. Interruptor General Automtico de proteccin general de la instalacin. Protege la instalacin individual de cortocircuitos y sobrecargas. Se utilizar como desconector general de la instalacin interior. Est instalado en cada tablero. Interruptor Diferencial. Protege a las personas y las cosas de contactos directos e indirectos con la instalacin. Interruptores Automticos de Circuitos (IACS). Protegen cada circuito contra sobrecargas o cortocircuitos. Borne de conexin a tierra. Est instalado en cada Tablero del Servicio. Circuito interior. Conjunto de conductores, tomas de corriente e interruptores que partiendo de los tableros secundarios estn protegidos por un Interruptor Automtico de Circuito. La capacidad de los circuitos interiores, en conformidad con los IACS est de acuerdo con lo expresado con lo expresado en los esquemas unifilares. Los conductores con el aislamiento adecuado se alojan en los caos de canalizacin. La Administracin y la Direccin del edificio disponen de planos con el recorrido de las instalaciones, los esquemas unifilares y esquema de frentes de tableros. El uso de las instalaciones debe estar limitado a las funciones y cargas elctricas para las cuales fueron proyectadas. Las mismas han sido diseadas para determinadas condiciones ambientales y de uso de los locales o reas donde se encuentran ubicadas. Las luminarias o cualquier otro elemento de iluminacin no se suspendern directamente de los cables de alimentacin que nicamente y con carcter provisional se utilizarn como soporte de una lmpara. OBSERVACIN: Deber evitarse cualquier modificacin ambiental o uso que introduzca cambios no previstos en cuanto a la temperatura, humedad, polvo, agentes qumicos u otros; otras instalaciones que introduzcan atmsfera explosiva o riesgo de incendio, y por lo tanto provoquen condiciones inseguras, deterioro o mal funcionamiento de dichas instalaciones elctricas y su correspondiente equipamiento. ATENCIN: No debe realizarse ningn cambio en la instalacin elctrica sin la autorizacin por escrito de la administracin y la direccin del Edificio quien solicitar la intervencin de un instalador autorizado y de acuerdo a las normativas de SEC ya que de lo contrario pueden producirse defectos o fallos de funcionamiento de las instalaciones.

69

OBSERVACIN: Para la limpieza de luminarias, cambio de lmparas y cualquier otra manipulacin en la instalacin, desconecte el Interruptor Automtico de Circuito (IACS) correspondiente. ATENCIN: Se debe evitar la conexin de dos o ms aparatos elctricos simultneamente en un mismo punto. Las piezas que existen en el mercado para esa finalidad no son autorizadas por la UTE. El mantenimiento de todos los elementos de la instalacin elctrica (a excepcin de los que son de responsabilidad de Chilquinta), ser de responsabilidad de la Administracin. Compruebe mensualmente el funcionamiento del Interruptor Diferencial. Para ello pulse el botn de prueba, si no dispara es que est averiado y no ofrece ninguna proteccin. Notifquelo a la administracin y ser sustituido con la mayor brevedad posible. La Administracin verificar tambin el funcionamiento de los equipamientos de sealizacin, alarmas, iluminacin de emergencia y otros equipos que puedan haber sido instalados. Cada 5 aos se revisar, por la Administracin, lo siguiente: Se revisarn los dispositivos de proteccin y sus intensidades nominales en relacin con los elementos que protegen, en cada tablero. Se comprobar el aislamiento de la instalacin interior, que existe entre cada conductor y tierra, y entre dos conductores, y su valor no deber ser inferior a OHMS. Se comprobar la continuidad de los conductores de tierra de cada derivacin entre las correspondientes puestas y el borne o regleta de tierra del Tablero General de Medidores. Se verificar la continuidad entre este tablero y la puesta a tierra de la instalacin del edificio. Se medir la resistencia de la puesta a tierra para contrastarla con la que consta en el Certificado de Ensayos y Medidas de baja tensin de SEC. La Administracin reparar los defectos encontrados. ILUMINACIN DE REAS COMUNES Y DE EMERGENCIA. En estas reas se encuentran las llaves para encender las luces. En algunos sectores sta iluminacin est comandada por clulas fotoelctricas. En caso de falla en el suministro de energa elctrica por parte de CHILQUINTA, automticamente se accionar un sistema de iluminacin de emergencia. GRUPO ELECTRGENO El edificio cuenta con una fuente de energa para los eventuales cortes de energa elctrica en las redes de distribucin de Chilquinta. Esta fuente consiste en un Grupo Electrgeno, con las siguientes caractersticas generales: - Capacidad 500 KVA 380 V. 50 Hz para servicio contino. - Caseta insonorizada (de fbrica) para mximo 70 dB a 1 mt. - Estanque propio para autonoma de 8 horas en plena carga. - Breaker general de baja tensin, motorizado. - Silenciador del tipo crtico. - Amortiguador de vibracin para 95% - Gobernador electrnico de respuesta instantnea, para mantener margen de frecuencia de 0.5%. - Calefactor de Carter y mantenedor de bateras. - Acondicionamiento para operar con sistema automtico de transferencia de carga. - Panel de medida, sealizacin y alarmas de todas las variables comprometidas en el funcionamiento del equipo. - Panel remoto para repeticin de sealizacin y alarmas en sala de control. - Certificado de garanta por dos aos.

70

El funcionamiento es en base al motor Diesel, cuyo representante cuenta en Chile con un servicio tcnico autorizado. El traspaso de energa a los circuitos de emergencia es a travs de TRANSFERENCIAS AUTOMTICAS, ubicadas junto a tableros generales en sala subestacin. Este sistema de transferencia es en base a dispositivo que permiten una accin manual de sistema, ejemplo breakers motorizados enclavados mecnica y elctricamente. Para el abastecimiento de combustibles consta de estanque diario incorporados en las base de el Generador. Adicionalmente tiene un estanque auxiliar de 3000 litros en nivel zcalo del edificio. El estanque diario del grupo generador tiene vlvula de corte para llenado. El llenado de combustible del estanque base del generador se realiza gravitacionalmente con llave de corte manual. El contratista a que se adjudico la instalacin debe entregar el grupo instalado en su totalidad (sistema de escape de gases, unin de estanques de combustible G/E, ductos de combustible, bomba de impulsin, conductores de seales y control, etc.), y funcionando con las pruebas adecuadas. El contratista elctrico, entreg los planos de fabricacin del estanque auxiliar y los certificados correspondientes. Tambin desarrollo los planos hidrulicos de trasvasije de petrleo, los cuales debern estar aprobados por S.E.C. El contratista elctrico, debe realizar la presentacin de la declaracin de emisin de contaminantes ante el SESMA, adems de entregar los certificados correspondientes a las pruebas de emisin sonora, cuyos valores deben estar dentro de los parmetros indicados en Decreto Supremo N 146 del Ministerio Secretara General de la Presidencia. El Grupo electrgeno deber instalarse sobre aisladores de vibracin. El proveedor del grupo electrgeno deber entregar un certificado de garanta por dos aos. Junto con la puesta en servicio de los equipos, se debern entregar los manuales de operacin y manutencin. SISTEMA CONTRA INCENDIOS El edificio cuenta con un Sistema de Deteccin y Alarma de Incendio, de alta calidad y confiabilidad. Se debe evitar el manipuleo indebido y maltrato tanto de sensores y alarmas como de la continuidad de sus cableados, de forma de garantizar que en situaciones de emergencia el sistema est en condiciones ptimas de actuar. Es de suma importancia que los sensores permanezcan limpios para que puedan cumplir con una misin de detectar eventuales existencias de humo. No deben utilizarse sus canalizaciones para otros usos. Durante la ejecucin de cualquier trabajo de instalacin se harn controles y ensayos que aseguren el nivel de calidad de los trabajos y su ajuste a normas correspondientes. En caso que no la cumpliesen los elementos defectuosos ser removidos y vuelto a ensayar por la empresa que lo instale. Una vez realizado los trabajos los trabajos se harn los siguientes ensayos y comprobaciones: - Control de todos los cableados, incluyendo marcado adecuado de los mismos y verificacin de conexionados contra planos. - Verificacin de que la identificacin dada por la central a cada elemento direccionable coincida con lo indicado en planos y real ubicacin y tipo del mismo. - Control de funcionamiento de los sensores (incluyendo medicin de su sensibilidad) y dems dispositivos. - Control de funcionamiento de los mdulos de aislacin. - Control de funcionamiento entre distintas condiciones de alarma simuladas de las diferentes rutinas. Se deber contratar el servicio de una firma especializada para las labores de mantenimiento preventivo y correctivo. Las tareas a realizar, en cuanto a tipo y plazos, sern establecidas por dicha firma y por escrito en un plan de mantenimiento. Este plan de mantenimiento quedar en poder de la Administracin quin ser el responsable por el cumplimiento del mismo.

71

MANTENIMIENTO Para mantener los sistemas de deteccin en plenas condiciones de funcionamiento, los responsables de esos sistemas deben tomar algunas providencias, que se refieren bsicamente al mantenimiento preventivo y tambin al correctivo. Se entiende como mantenimiento preventivo aquel en el cual, a travs de verificaciones de todos los componentes se pueda detectar posibles alteraciones de las condiciones normales de operacin de los mismos. En los apartados siguientes se enumeran los ensayos mnimos requeridos para los componentes. 1 Bimensual 1.1 Verificacin del estado general de llaves y comandos de la central en lo referente a su aspecto y condiciones de operacin. 1.2 Medicin y verificacin del estado de la batera de acuerdo con las instrucciones especficas del fabricante. 1.3 Simulacin de efectos de fuego a travs de dispositivos disponibles en la central, con la finalidad de verificar la actuacin de los indicadores sonoros y visuales. 1.4 Ensayo de operacin de los accionadores manuales. 1.5 Ensayo por muestreo de la operacin de los detectores de cada circuito. 2 Anual Limpieza, ensayos, medicin y calibracin de todos los detectores. NOTAS 1 Cuando el mantenimiento exija la interrupcin parcial o total del funcionamiento del sistema, se deben tomar precauciones especiales, y proveer la vigilancia necesaria en los locales cuyos circuitos se encuentren inoperantes. 2 Para ambientes en los que haya gran cantidad de partculas en suspensi6n en el aire, la periodicidad de mantenimiento debe ser reducida, a fin de minimizar la ocurrencia de alarmas indebidas. 3 Indicacin del mantenimiento Deber colocarse en la central una etiqueta autoadhesiva que indique: la empresa responsable del mantenimiento; la fecha del ltimo mantenimiento bimensual; la fecha del ltimo mantenimiento anual. Ascensores El edificio consulta la instalacin de seis ascensores, dos destinados al pblico, dos destinados al personal, uno destinado al transporte de basuras, y un montaplatos. Todos los ascensores tendrn escotillas de estructura metlica, con excepcin de los ascensores ubicados en el ncleo de calle Valdivia (Montacargas 1000 kg, y Ascensor de personal de 320 kg) cuyas escotillas sern de hormign armado y fueron ejecutadas en obra gruesa en estricto acuerdo a los planos proporcionados por los fabricantes, incluidos los vanos de las puertas, las salas de mquinas y los pozos de seguridad. La instalacin de estos equipos se realiz en estricta adherencia a las especificaciones tcnicas emitidas por el fabricante en relacin a las tolerancias dimensionales, elementos operativos y en general todos los elementos y partes requeridas para su buen funcionamiento, Las puertas de piso, sus paneles laterales y las cabinas de los ascensores, son de acero inoxidable, incluidas sus puertas y paneles laterales y de fondo; tendrn un piso de PVC resistente de alto trnsito. En el control operacional tienen un comando colectivo selectivo, de subida y bajada, simplex. Su intercomunicador es por citfono de manos libres con central, cuya canalizacin y alambrado fue ejecutada por el especialista de electricidad. Cada uno tiene una fuerza elctrica de 380 Volts, 3 fases y 50 ciclos. Todos los equipos consideraron tecnologa de control de la velocidad por medio de la variacin de la frecuencia elctrica. Se consideran las siguientes especificaciones:

72

ASCENSOR MONTACARGAS DE PERSONAL - HIDRULICO Ubicado en el ncleo de calle Valdivia, su recorrido ir desde el subsuelo hasta la terraza, incluyendo el Entrepiso del Piso 1. Modelo: Tipo HDGMV1000/1 o similar Cantidad de equipos: 1 (uno). Capacidad: 13 pasajeros 1000kg Velocidad: 0.63 m/s N de paradas: 6/6 N accesos: Recorrido: Uno, por el mismo frente.

14600 mm aproximados. Sobrerrecorido 3400 mm. mnimo Foso inferior: 1100 mm. mnimo Dimensiones de escotilla: Segn plano L-002 Central Hidrulica: Central Hidrulica GMV, procedencia Italia, bomba 216 ltr/min, motor 18.4 kW, bobina 48 Vcc 50Hz. 60 viajes hora Pistn modelo GMV 1008 100x 5. Ubicacin de la central: Fuera de la escotilla en cuarto habilitado para ella Chasis: Kit chasis GMV tipo 6305 2:1 con freno de paracadas progresivo. Sistema de control: Maniobra, tarjeta en base a microprocesadores de 16 bit.. Operacin dplex Colectiva selectiva. Cabina modelo H0P: En paneles de acero satinado pintado frente laterales y fondo Zcalos en perfiles de acero satinado pintado Espejo mitad superior panel fondo Pasamanos tubular instalado a media altura en panel de fondo. Cielo luminoso de iluminacin directa con cuatro focos decorativos con iluminacin mediante leds Piso goma abotonada negra o rebajado para instalacin a cuenta del cliente Dimensiones de cabina: 1100mm de frente x 1950mm de fondo Altura interior: 2200 mm Puertas: Apertura lateral Operador de puerta de cabina con control de velocidad mediante variacin de frecuencia VVVF. Ancho libre: 900 mm Altura libre: 2000 mm Terminacin puerta cabina:

73

Acero satinado pintado, resistencia contra llamas segn norma NCh440/1 Terminacin puertas de pisos: Acero satinado pintado resistencia contra llamas segn norma NCh440/1 Botonera de cabina: Modelo FM 48 acero inoxidable, botones redondos metlicos de microrecorrido con registro luminoso, todos los botones cuentan con lectura BRAILLE Botn abrir puerta Botn cerrar puerta Botn alarma Luz de emergencia Indicador digital de posicin tipo matriz de punto con flechas que indican el sentido de viaje de la cabina y el piso en el cual se encuentra el ascensor. Botonera de Pisos: Modelo AM 48 acero inoxidable, botones redondos metlicos de microrecorrido con registro luminoso, todos los botones cuentan con lectura BRAILLE Indicador digital de posicin para todos los pisos, tipo matriz de punto que indica el piso en el cual se encuentra la cabina y el sentido de viaje del ascensor. Dispositivos de seguridad: Sistema de rescate asistido. Enclavamiento mecnico progresivo en cabina (freno de paracadas). Malla de rayos infrarrojos en cabina. Botonera inspeccin en cabina Regulador de velocidad. Dispositivos elctricos y mecnicos en puertas de piso. Para golpes dentro del foso para la cabina y contrapeso. Llavn Bomberos Citfono en cabina. ASCENSOR DE PERSONAL - HIDRULICO Ubicado en el ncleo de calle Valdivia, su recorrido ir desde el subsuelo hasta la terraza, incluyendo el Entrepiso del Piso 1. Modelo: Tipo HDGMV1000/1 o similar Cantidad de equipos: 1 (uno). Capacidad: 4 pasajeros 320kg Velocidad: 0.63 m/s N. de paradas: 6/6 N accesos: Recorrido: Uno por el mismo frente.

14600 mm aproximados. Sobrerrecorido: 3400 mm. mnimo Foso inferior: 1100 mm. mnimo Dimensiones de escotilla: Segn plano Central Hidrulica:

74

Central Hidrulica GMV, procedencia Italia, bomba 216 ltr/min, motor 22 kW, bobina 48 Vcc 50Hz. 60 viajes hora Pistn modelo GMV 1008 slim 100x 5. Ubicacin de la central: Fuera de la escotilla en cuarto habilitado para ella Chasis: Kit chasis GMV tipo 6305 2:1 con freno de paracadas progresivo. Sistema de control: Maniobra, tarjeta en base a microprocesadores de 16 bit.. Operacin dplex Colectiva selectiva. Cabina modelo H0P: En paneles de acero satinado pintado frente laterales y fondo Zcalos en perfiles de acero satinado pintado Espejo mitad superior panel fondo Pasamanos tubular instalado a media altura en panel de fondo Cielo luminoso de iluminacin directa con cuatro focos decorativos con iluminacin mediante leds Piso goma abotonada negra o rebajado para instalacin por cuenta del cliente Dimensiones de cabina: 900mm de frente x 1000mm de fondo Altura interior: 2200 mm Puertas: Apertura lateral Operador de puerta de cabina con control de velocidad mediante variacin de frecuencia VVVF. Ancho libre: 700 mm Altura libre: 2000 mm Terminacin puerta cabina: Acero satinado pintado, resistencia contra llamas segn norma NCh440/1 Terminacin puertas de pisos: Acero satinado pintado resistencia contra llamas segn norma NCh440/1 Botonera de cabina: Modelo FM 48 acero inoxidable, botones redondos metlicos de microrecorrido con registro luminoso, todos los botones cuentan con lectura BRAILLE Botn abrir puerta Botn cerrar puerta Botn alarma Luz de emergencia Indicador digital de posicin tipo matriz de punto con flechas que indican el sentido de viaje de la cabina y el piso en el cual se encuentra el ascensor. Botonera de Pisos: Modelo AM 48 acero inoxidable, botones redondos metlicos de microrecorrido con registro luminoso, todos los botones cuentan con lectura BRAILLE Indicador digital de posicin para todos los pisos, tipo matriz de punto que indican el piso en el cual se encuentra la cabina y el sentido de viaje del ascensor. Dispositivos de seguridad: Sistema de rescate asistido. Enclavamiento mecnico progresivo en cabina (freno de paracadas).

75

Malla de rayos infrarrojos en cabina. Botonera inspeccin en cabina Regulador de velocidad. Dispositivos elctricos y mecnicos en puertas de piso. Paragolpes dentro del foso para la cabina y contrapeso. Llavn Bomberos Citfono en cabina.

ASCENSORES DE PBLICO ELECTROMECNICOS Ubicados en el Acceso por Calle San Martn, su recorrido ir desde el subsuelo hasta la terraza, sin incluir el Entrepiso del Piso 1. Modelo: Tipo AH SSM-T o similar Cantidad: 2 (dos equipos). Capacidad: 8 pasajeros 630kg. Velocidad: 1.0 m/s N. de paradas: 5/5 N accesos: 16800 mm aproximados. Sobrerrecorido: 3350 mm. Mnimo Foso inferior: 1100 mm. Mnimo Motor: Modelo ER-1 GEARLESS sncrono con polea de 320 mm. y cable de 8 mm. con 20 polos y variacin de frecuencia VVVF. Potencia 4.6 kw. Freno 220 V DC. . Apoyado sobre una bancada metlica aislada del edificio en el que se apoya directamente. Ubicacin del Motor: Dentro de la escotilla, en la parte superior Arranques hora del Motor / Arranques ao: 200000 400000 Lugar del contrapeso: Lateral Sistema de control: Maniobra STEP SMARTCOM II, tarjeta en base a microprocesadores de 32 bit.. Operacin mediante variacin de frecuencia VVVF, variador iASTAR trabajo en lazo cerrado para paradas ms suaves y exactas 5 mm. Operacin simplex Colectiva en subida y bajada Conexionado en serie Instalacin elctrica: Completa premontada para conexin rpida Cabina modelo custom: Construida en paneles de acero satinado pintado frente laterales y fondo, se visualizar a travs de los paneles perforados, el entorno cercano a los ascensores, no contara con ningn tipo de insonorizacin. Recorrido: Uno por el mismo frente

76

Zcalos en perfiles de acero satinado pintado Pasamanos tubular instalado a media altura en panel de fondo Cielo luminoso de iluminacin indirecta. Piso alto trfico o rebajado para instalacin por cuenta del cliente Dimensiones de cabina: 1100mm de frente x 1400mm de fondo Altura interior de cabina: 2200 mm Puertas: Apertura lateral Operador de puerta de cabina con control de velocidad mediante variacin de frecuencia VVVF. Ancho libre puertas: 900 mm Altura libre puertas: 2000 mm Terminacin puerta cabina: Acero satinado pintado Terminacin puertas de pisos: Acero satinado pintado. Botonera de cabina: Modelo FM 48 acero inoxidable, botones redondos metlicos de microrecorrido con registro luminoso, todos los botones cuentan con lectura BRAILLE Botn abrir puerta Botn cerrar puerta Botn alarma Botn citfono Luz de emergencia Indicador digital de posicin tipo matriz de punto con flechas que indican el sentido de viaje de la cabina y el piso en el cual se encuentra el ascensor. Botonera de Pisos: Modelo AM 48 acero inoxidable, botones redondos metlicos de microrecorrido con registro luminoso, todos los botones cuentan con lectura BRAILLE Indicador digital de posicin para todos los pisos, tipo matriz de punto que indican el piso en el cual se encuentra la cabina y el sentido de viaje del ascensor. Dispositivos de seguridad: Sistema de rescate Enclavamiento mecnico progresivo en cabina (freno de paracadas). Malla de rayos infrarrojos en cabina. Botonera inspeccin en cabina Regulador de velocidad. Dispositivos elctricos y mecnicos en puertas de piso. Paragolpes dentro del foso para la cabina y contrapeso. Citfono manos libres entre cabina y cuadro de maniobras. Llavn manipulacin bomberos instalado en planta principal. ASCENSOR MINICARGA BASURA Conecta la Sala de Basuras del Subsuelo con la del Piso 1, evitando que los contenedores se muevan por pasillos pblicos al momento de su retiro; su recorrido ir desde el subsuelo hasta el Piso 1. Cantidad Un Equipo. Capacidad: 300 kilos, carga nominal. Servicio:

77

Dos paradas; Accesos en un mismo sentido en los dos niveles. Velocidad: 0.15 m. /seg., una velocidad, partida directa. Corriente: Alterna trifsica, 380 volts, 50 Hz. Recorrido: 3.60 m. aproximados. Maquina: Unidad monoblock, importada. Reductor sinfn corona con polea de traccin. Motor trifsico, 380 volts., 50 Hz., una velocidad, partida directa. Ubicacin De La Mquina: Sobre una bancada de perfiles de acero, en la parte superior de la escotilla. Guas De Cabina Y Contrapeso: Perfiles de acero tipo T, dos para la cabina y dos para el contrapeso. Se fijarn en el interior de la escotilla con pernos de expansin de alta resistencia. Comando: Exterior, automtico por medio de dos botoneras de dos botones. Se podr llamar al piso o enviar al piso principal. Sealizacin: Las botoneras de pisos, adems de los botones de llamada y envo, tendrn dos luces piloto; una roja, que encender en la de los dos niveles al encontrarse en funcionamiento y una verde, que encender solo en la del que se encuentre la cabina. Puertas De Piso: Dos de una hoja de abatir, apertura manual, construidas en paneles de acero satinado pintado; incluyen sus correspondientes marcos. Las botoneras se instalaran al lado derecho. Tendrn dispositivos de seguridad elctricos y mecnicos, el montacargas funcionar solo si estn bien cerradas en los siete niveles. Vano libre; 0.90 m. de ancho por 1.35 m. de alto. Cabina: Caractersticas generales: Construida en paneles de acero inoxidable, Dimensiones; 1.20 m. de frente por 1.00 m. de fondo por 1.35 m. de alto interior. MONTAPLATOS Se considera la instalacin de un Montaplatos, que conecta el Repostero del Piso 3, con la Cocina ubicada en el Altillo del Piso 3, y con la Cocina del Restaurante ubicado en la Terraza, en el Pabelln San Martn; su recorrido ir desde el Piso 3 hasta la terraza, con una detencin intermedia en el Altillo del Piso 3. Cantidad: Un Equipo. Capacidad: 100 kilos, carga nominal. Servicio: Tres paradas; Accesos en un mismo sentido en los dos niveles. Velocidad: 0.20 m. /seg., una velocidad, partida directa. Corriente: Alterna trifsica, 380 volts, 50 Hz. Recorrido: 6.53 m. aproximados. Maquina: Unidad monoblock, importada. Reductor sinfn corona con polea de traccin. Motor trifsico, 380 volts., 50 Hz., una velocidad, partida directa.

78

Ubicacin De La Mquina: Sobre una bancada de perfiles de acero, en la parte superior de la escotilla. Guas De Cabina Y Contrapeso: Perfiles de acero tipo T, dos para la cabina y dos para el contrapeso. Se fijarn en el interior de la escotilla con pernos de expansin de alta resistencia. Comando: Exterior, automtico por medio de dos botoneras de dos botones. Se podr llamar al piso o enviar al piso principal. Sealizacin: Las botoneras de pisos, adems de los botones de llamada y envo, tendrn dos luces piloto; una roja, que encender en la de los dos niveles al encontrarse en funcionamiento y una verde, que encender solo en la del que se encuentre la cabina. Puertas De Piso: Tres de dos hojas tipo guillotina de apertura central manual, construidas en paneles de acero inoxidable; incluyen sus correspondientes marcos. Las botoneras se instalaran al lado derecho. Tendrn dispositivos de seguridad elctricos y mecnicos, el montacargas funcionar solo si estn bien cerradas en los siete niveles. Vano libre; 0.80 m. de ancho por 0.80 m. de alto. Cabina: Caractersticas generales: Construida en paneles de acero inoxidable, Dimensiones; 0.80 m. de frente por 0.80 m. de fondo por 0.80 m. de alto interior. Las dimensiones de la cabina se han considerado en base a una escotilla de hormign de de 1.15 m. de frente por 1.10 m. de fondo. MANUTENCIN A la entrada y salida de la cabina, cierra bien las puertas, sin golpes ni esfuerzos violentos. Se dejar actuar a los mecanismos de las mismas. No demore la permanencia de los ascensores en los palieres. La cabina del ascensor debe mantenerse limpia, iluminada y ventilada, evitndose el manipuleo descuidado de las puertas, dispositivos de cierre, comando y de sealizacin. La sala de mquinas de los deber mantenerse iluminada, seca, limpia y ventilada y la puerta de acceso a la deber permanecer cerrada mediante cerradura. Est prohibido el acceso a la sala de mquinas a todas aquellas personas ajenas al servicio de conservacin y mantenimiento del ascensor. ATENCIN: No sobrepasar ni la carga ni el nmero mximo de personas que estn indicadas en la cabina. ATENCIN: Antes de entrar en la cabina, asegrese de que la misma se encuentra en el piso donde Ud. desea acceder. En caso de parada entre pisos nunca se deber intentar el abandono de la cabina. Se accionar el pulsador de la alarma y se esperar hasta la llegada del auxilio. OBSERVACIN: La contratacin en un servicio de mantenimiento para las instalaciones mecnicas es obligatoria por normativa municipal. El mantenimiento del ascensor y todos los elementos de la instalacin correspondiente, sern de responsabilidad de la empresa contratada para tal servicio por la Administracin y Direccin del Edificio MERCADO y ser realizado por personal especializado bajo el control de la administracin. Este contrato tiene una duracin de 1 ao.

79

PROPUESTA MNIMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO a) Mensualmente. Limpiar la mquina, cuadro de control, regulador de velocidad, sala de mquinas, ducto del ascensor, soportes, guas, cierre de puertas, umbrales, cabina, polea tensora, amortiguador, techo de cabina, fondo de pozo. Lubricar las articulaciones del sistema de frenado de la mquina de traccin, las articulaciones del regulador de velocidad, las guas, el eje de polea tensora, cierres electromecnicos, cierres de puerta, mecanismos de arrastre, etc., los ejes del rodillo, cadena de transmisin y articulaciones del operador, la mquina. Verificar la tensin del cable del regulador de velocidad y el funcionamiento del mismo, el anclaje de los amortiguadores y controlar nivel de aceite de los hidrulicos, iluminacin de cabina y de emergencia, reponer tubos, todos los acoplamientos, chavetas, ejes, abulonados, etc. Verificar circuitos de seguridad de los cierres electromecnicos, final de recorrido, puerta de emergencia, etc. Verificar controles de seguridad o enclavamiento del sistema, garantizando su buen funcionamiento. Verificar comandos, llamadas, sealizaciones, nivelacin, puertas, bisagras, cierres, cuadros de control, iluminacin de sala de mquinas, extintores, etc. Reponer lmparas de indicadores. Verificar y ajustar barras de reversin, control de sobrepeso. b) Trimestralmente. Controlar el nivel de aceite de la mquina. Verificar estado del aceite (agua, limaduras, sedimentos). Lubricar eje de la polea de desvo, guiadores de la cabina y contrapeso, verificando estado y desgaste. Verificar las condiciones de las zapatas de frenos. Inspeccionar el desgaste de los cables de traccin y del regulador, limpiar y lubricar los cables, Verificar si hay alambres quebrados. Verificar el desgaste de las poleas de traccin. Verificar amarres tensores y fijacin de los cables. Igualar tensiones para repartir peso. Verificar cuadro de control y de potencia, calentamiento de fusibles, protecciones, cableados, lneas. Verificar desgastes de mquina, especialmente en cojinetes y engranajes; partes del paracadas y su funcionamiento, anclaje de las guas. c) Semestralmente. Verificar la alineacin de puertas, que las poleas no tengan juegos, inspeccionar si hay fisuras en las gargantas, desgaste, aislacion, estado y conexiones del cableado elctrico viajero de cada cabina, conexin de puesta a tierra. GAS POR CAERA Solo se podrn realizar nuevas instalaciones previa aprobacin formal de la administracin del edificio. Toda instalacin nueva o ampliacin de la existente en el caso en que esta deba realizarse debe regirse por los decretos SEC vigentes. Dichos reglamentos se aplican a toda instalacin fija de gases combustibles y que su distribucin interna se realice por caera, independientemente que el gas sea suministrado de un sistema de transporte, de una red de distribucin o de sistemas aislados excluyendo aquellas instalaciones para Gas Natural Comprimido (GNC). Toda instalacin receptora de gas debe ser proyectada y ejecutada: - por un Instalador Certificado SEC - bajo las normas tcnicas, segn corresponda al tipo de instalacin, potencia trmica y presin de utilizacin, o por normas que se aprueben en el futuro por la Autoridad Reguladora Competente - Toda instalacin receptora de gas necesita proyecto, ya sea: - instalaciones individuales para cualquier clase de usos y sus instalaciones.

80

- ampliacin de instalaciones existentes de cualquier tipo (se debe incluir proyecto de la existente o esquema detallando informacin. - instalaciones receptoras que operan a una presin de servicio efectiva correspondiente a media presin o superior, para cualquier clase de usos, independiente a la potencia trmica y del gas combustible utilizado. Verificaciones y pruebas para nuevas instalaciones La Empresa distribuidora debe efectuar, como mnimo, las siguientes verificaciones. - Cuando se realice el trabajo de acuerdo a la solicitud aprobada, se solicitar en la Distribuidora la inspeccin y prueba de la caera. La misma se efectuar con la caera totalmente descubierta. De ir embutida, si la instalacin es aprobada, se deber tener pronto Arena y Portland para comenzar frente al inspector de la Distribuidora, la cobertura de la caera. - Verificacin del cumplimiento de las normas tcnicas aplicables. - Verificacin del cumplimiento del reglamento. MANTENIMIENTO La operacin de mantenimiento slo puede ser realizada por una Empresa Instaladora de Gas o la Distribuidora, que cumpla con el presente reglamento, con el objeto de garantizar el funcionamiento seguro de la instalacin y los artefactos. Cada vez que la Empresa Instaladora realice el mantenimiento de una instalacin receptora de gas deber de llegar el Certificado de Mantenimiento de la Instalacin (Certificado CMI) de manera de asegurar que el usuario est en conocimiento de posibles problemas de su instalacin. Las anomalas o irregularidades de instalaciones o artefactos que no presentan peligro grave o inminente, debern ser solucionados por la Empresa Instaladora de inmediato, dejando constancia de stas as como de las soluciones en el CMI, debiendo a su vez informar de dicha situacin a la Distribuidora antes de los 10 das hbiles. Si no consigue arreglar la anomala, debe informar a la Distribuidora por escrito antes de las 24 horas. La distribuidora deber realizar una inspeccin antes de los 7 das hbiles debindose solucionar en forma definitiva la anomala antes del dcimo da hbil de detectada sta, o de lo contrario cortar el suministro. En el caso de que como consecuencia de dicho mantenimiento se detectase algn defecto que presente un peligro grave o inminente que pueda ocasionar daos importantes (fsicos o materiales), la Empresa instaladora deber cerrar la llave del artefacto o de la instalacin de inmediato y: - Avisar de inmediato a la Empresa Distribuidora por escrito, dando domicilio para que este realice una inspeccin antes de las 4 horas y determine si continua o no prestando el servicio de gas. - Dar aviso inmediato al propietario o usuario firmando en conjunto las dos vas del formulario de control de instalaciones, quedando una e poder del usuario y otra con la Empresa Instaladora. La instalacin de gas del edificio comprende desde el medidor de gas hasta la entrada de los artefactos. Para la ejecucin de la red se utilizaron caeras de cobre tipo L y pintado con pintura epoxi de color amarillo segn RAL 1028. Las mismas se distribuyen por contrapisos, tabiques y externas adosadas a muros mediante grapas hasta llegar a los artefactos. Sus recorridos se indican en los planos y en los esquemas disponibles en la administracin. El recorrido de la instalacin hasta el medidor de consumo es de Gas Natural. Las recomendaciones para el uso y mantenimiento de esta instalacin se encuentran detalladas en plano en la administracin. Antes de realizar cualquier perforacin para la fijacin de cualquier objeto en paredes, consulte a la administracin para evitar perforar accidentalmente caeras de gas

81

SISTEMA DE GESTIN DE RESIDUOS SLIDOS Salas de basuras debern mantenerse limpias y libres de elementos inflamables. La manutencin de estos recintos es por cuenta del personal de aseo de la administracin del edificio. Extraccin y Recoleccin de basura y transporte hacia un punto de eliminacin, diariamente. Lavado semanal de los 33 contenedores de basuras que se utilizarn de manera alternada. Manutencin y lavado de los ductos y shaft de basuras en todos los niveles, mediante la ducha instalada interiormente en la ejecucin del proyecto de Basuras. FRECUENCIA DEL SERVICIO INSTALACIONES GENERALES PERIODICIDAD TCNICA Diaria Barrido en todas las dependencias, accesos, pasillos, escaleras, etc. Limpieza de polvo en mobiliario. Vaciado y fregado de papeleras y ceniceros. Barrido de papeles en exteriores. Retirada de residuos, basura y embalajes en interior y exterior. Limpieza de cristales de zonas de acceso. Eliminacin de pintadas. Retirada de carteles, pegatinas, etc. no autorizados. Das alternos Fregado en todas las dependencias, accesos, pasillos, escaleras, etc. Aspiracin de moquetas y alfombras. Semanal Limpieza de repisas interiores de ventanas. Limpieza de puertas de entrada. Riego y cuidado de plantas decorativas interiores. Limpieza de mobiliario urbano. Mensual Limpieza de polvo de cortinajes y estanteras. Abrillantado de elementos metlicos. Barrido y fregado de patios, terrazas y zonas exteriores. Limpieza de paredes y suelos de aseos. Trimestral

Limpieza de carpintera metlica. Limpieza de persianas, mallorquinas y contraventanas. Limpieza de todos los cristales. Desempolvado de paredes, zonas altas, techos, luminarias. Tratamiento contra palomas ratones, cucarachas e insectos. Limpieza de aceras y zcalos exteriores. Limpieza de zcalos interiores. Lavado de paredes estucadas. Desinfeccin de todas las dependencias. Anual Abrillantado de pavimentos. Lavado y desinfeccin de toldos, cortinas, tapizados, y alfombras.

82

DEFINICIN DE COSTOS DE MANTENIMIENTO

PROYECTOMEJORAMIENTOMERCADOPUERTOCOSTOSDEMANTENCIONSEGNFRECUENCIAYCANJEPUBLICITARIO ITEM
Barridoentodaslasdependencias,accesos,pasillos,escaleras,etc. Limpiezadepolvoenmobiliario. Vaciadoyfregadodepapelerasyceniceros. Barridodepapelesenexteriores. Retiradaderesiduos,basurayembalajeseninterioryexterior. Limpiezadecristalesdezonasdeacceso. Eliminacindepintadas. Retiradadecarteles,pegatinas,etc.noautorizados. Fregadoentodaslasdependencias,accesos,pasillos,escaleras,etc. Aspiracindemoquetasyalfombras. Limpiezaderepisasinterioresdeventanas. Limpiezadepuertasdeentrada. Riegoycuidadodeplantasdecorativasinteriores. Limpiezademobiliariourbano. Limpiezadepolvodecortinajesyestanteras. Abrillantadodeelementosmetlicos. Barridoyfregadodepatios,terrazasyzonasexteriores. Limpiezadeparedesysuelosdeaseos. Limpiezadecarpinterametlica. Limpiezadepersianas,mallorquinasycontraventanas. Limpiezadetodosloscristales. Desempolvadodeparedes,zonasaltas,techos,luminarias. Tratamientocontrapalomasratones,cucarachaseinsectos. Limpiezadeacerasyzcalosexteriores. Limpiezadezcalosinteriores. Lavadodeparedesestucadas. Desinfeccindetodaslasdependencias. Abrillantadodepavimentos. Lavadoydesinfeccindetoldos,cortinas,tapizados,yalfombras. Anlisisdelaspotencialidadesdecanjepublicitario.

FRECUENCIA
DIARIA DIARIA DIARIA DIARIA DIARIA DIARIA DIARIA DIARIA DIASALTERNOS DIASALTERNOS SEMANAL SEMANAL SEMANAL SEMANAL MENSUAL MENSUAL MENSUAL MENSUAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL TRIMESTRAL ANUAL ANUAL ANUAL

COSTO UF
0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,70 0,70 2,62 2,62 2,62 2,62 23,81 8,57 21,43 16,67 16,67 11,90 11,90 14,29 85,71 9,52 9,52 9,52 45,24 35,71 40,48 23,81

CONSIDERACIONES
honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos Seconsideranhonorariosde2personascon materialeseinsumos Materialeseinsumosademasdehonorariosde unatrabajador Seconsideranhonorariosde2personascon materialeseinsumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos Seconsideranhonorariosde2personascon materialeseinsumos subcontratoempresadefumigaciones honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos honorariosparaunapersonaincluyematerialese insumos subcontratoempresadefumigaciones subcontratoempresadelimpieza subcontratoempresadelimpieza Costosdeestudiopublicitario

COSTOSMENSUALES COSTOSACONSIDERARCADA3MESES COSTOSACONSIDERARCADA12MESES

TOTALCOSTOSANUALES

217,14 UF 214,29 UF 100,00 UF

3562,86 UF

83

9.- ANLISIS DE ESPACIOS DE CONCESIONES Y CANJE PUBLICITARIO 9.1.- ESPACIOS DE CONCESIONES Subsuelo servicios y equipamientos generales: los espacios a concesionarse en este piso son las bodegas Primer piso mercado y locales comerciales-restaurantes: locales-restaurantes y pilastras a concesionarse Segundo piso cocinerias y kioscos-bar: se concesionan las unidades de cocinerias, sus espacios adjuntos de comedores y el patio de comidas Tercer piso: se lo considera una unidad completa a concesionarse de ese modo Cuarto piso: se recomienda unidad completa ojala en conjunto con el tercer piso
PROYECTOMEJORAMIENTOMERCADOPUERTOANALISISDEESPACIOSACONCESION NIVEL SUBSUELO 1PISO 2PISO 3PISO TERRAZA 1591.96 4 66.61 1 95.14 1 31.96 6 31.41 2 767.17 2 194.61 1 97.93 1 806.71 2 65.69 2 3.29 7 99.05 4 56.2 8 265.02 8 624.92 1 947.63 UNIDADES 7 244.11 69 379.84 40 377.04 11 723.00 9 42.96 1 SUPERFICIEm2 SECONCESIONAPORUNIDADES BG001BG007Bodegasgeneralesformatogrande BL001BL069Bodegaslocalesformatochico P101P140Pilastras L101L111Localescomercialesrestaurantes K101K109Kioscos Redbank SECONCESIONAPORUNIDADES/COMPARTENSERVICIOS K201K204Kioscoscafeterias C201C208Cocinerias AM201AM208Comedoresporconcesion Patiodecomidas SECONCESIONACOMOPLANTAINDEPENDIENTE SE301SE302Saloneseventos AU301AU302Auditorios SR301Salareuniones Espacioplantalibreycirculaciones C301C302Cocinas BG301BG302Bodegas BA301307Baospublicoyservicio SECONCESIONACOMOPLANTAINDEPENDIENTE T401T417Areademesas,miradoresycirculaciones C401C404Cocinas R401Restaurante GR401Graderiateatroalairelibre BA401BA406Baospublicoyservicio CONCEPTO

84

9.2.- CANJE PUBLICITARIO El edificio cuenta con diferentes reas que tienen potencialidad de canje publicitario, tanto en el interior como en el exterior de este. Existen diferentes metodologas utilizadas para comercializar estos espacios, siendo la ms recurrida el que cada espacio indicado tenga un valor y este deber ser estructurado a partir del desarrollo comercial del edificio. (Importante medir el flujo personal interior y exterior del Proyecto, lo que no se puede hacer antes de implementarse la obra y de su puesta en uso al publico, dado la relevancia de la oferta comercial que se coloque en el inmueble.) Para lograr un adecuado xito en el canje publicitario, se recomienda Definir los socios comerciales establecer una medida de negociacin a cargo de la Administracin para los diferentes puntos de inters que presenta el edificio. 9.3.-MODELO DE NEGOCIOS, REGLAMENTOS Introduccin El Mercado de Valparaso es un inmueble de propiedad de la Municipalidad de Valparaso concebido y objeto de una futura remodelacin para el desarrollo de actividades comerciales propiamente tales de un mercado como la comercializacin de productos comestibles, verduras y frutos como asimismo un segundo nivel destinado a pequeos restaurantes, un tercer nivel enfocado a eventos culturales, sociales o de otra ndole, concluyendo con una terraza multidestino, con una orientacin gastronmica, de encuentro social y mirador. Los esfuerzos pblicos de recuperacin patrimonial son necesarios para establecer estndar de infraestructura adecuado y un punto de partida para un concepto actual de explotacin de negocios y administracin. Este esfuerzo econmico, tcnico y humano, no puede ser desperdiciado a travs de una operacin inadecuada que no permita su correcta explotacin comercial, como tambin un modelo de negocios inapropiado. Son suficientes los casos de centros comerciales que han sufrido el deterioro del inmueble, de los negocios y su entorno, por una inadecuada concepcin del modelo de negocios y de su administracin. Hay ejemplos de carcter pblico y privados como el Centro comercial de San Diego con Alonso de Ovalle en Santiago, la Zofri en Iquique o los mercados persas en Av. Franklin y Av. Balmaceda, en que el modelo empleado en aquella poca consisti en la entrega en propiedad de los locales comerciales a cada uno de los inquilinos conformando una gran comunidad de copropietarios con la autonoma para definir el destino del edificio y del centro comercial. Los intereses de tales propietarios variaron en torno a minimizar sus costos, pagando gastos comunes que no alcanzaban para financiar los requerimientos de manutencin, produciendo deterioro de los espacios comunes lo que trajo como consecuencia una disminucin de clientes dispuestos a visitar el centro comercial. Este efecto concluye con el cierre de locales y no pago de gastos comunes acentuando an ms la crisis hasta el abandono total del inmueble. Por lo anterior un modelo de gestin Pblico, a travs de la Municipalidad, como contraparte directa de ocupantes del Centro Comercial es por definicin un modelo inadecuado ya que se requiere una administracin desarrollada bajo los conceptos de aumento de planta funcionaria y la incorporacin de un nuevo tem presupuestario para la operacin, manutencin y desarrollo de programas. Bajo este esquema, se tiende a la participacin de los inquilinos en la administracin, ya sea en juntas o a travs de un Directorio que adquiere un rol de representante frente a la autoridad comunal, capaz de presionarla en orden a evitar el pago de rentas de arrendamiento, gastos comunes y otros.

85

Este modelo tiene ciertas debilidades inherentes a la funcin pblica en relacin a definiciones relevantes, las cuales influyen en la rentabilidad del proyecto, como la burocracia administrativa; el rgimen de manutencin sin incentivos al cumplimiento de metas; la ausencia de control de gestin y el factor poltico. Mercado Puerto un modelo de negocios de triple orientacin Para el modelo de negocios que se presenta a continuacin, hemos considerado una serie de principios orientadores necesarios para darle proyeccin al inmueble a lo largo del tiempo en cuanto a su viabilidad financiera, infraestructura, ocupantes y visitantes. El centro comercial, no es slo su edificio de valor patrimonial y los locales que lo integran, es una instancia dinmica entre l, los visitantes, la comunidad y el puerto, para darle vida a un sector, proveerle de servicios y bienes, como tambin un lugar de encuentro para las personas. Este Mercado, es y ha sido parte de la historia del puerto, desde hace casi un siglo, proveyendo de alimentos a los empleados portuarios, productos y servicios a los vecinos y dueas de casa del barrio. De acuerdo con la premisa anterior, los cambios que el Mercado Puerto debe enfrentar no se limitan slo a un concepto de infraestructura sino que adems debe buscarse el enfoque adecuado para convertirse en un referente de la ciudad. Para lograr esta transformacin hay elementos externos o del entorno, aspectos internos, principios orientadores de un modelo de gestin del centro comercial y definiciones de mercado, que son necesarios de analizar individualmente pero su conexin es permanente. Si bien estos puntos han sido analizados en los Informes 1 y 2 , a continuacin se desarrollan sus principales consideraciones. EL ENTORNO DEL CENTRO COMERCIAL Confluyen en el entorno tres problemas que afectan al entorno y que deben ser abordados conjuntamente: La seguridad ciudadana se recomienda un plan de seguridad ciudadana a la medida de los requerimientos del barrio, inversiones en seguridad situacional, (iluminacin cmaras de seguridad, higiene y renovacin de aceras). Adicionalmente, la Municipalidad debe orientar sus esfuerzos con vehculos, medios de seguridad ciudadana, inspectores municipales El comercio ambulante, competencia ilegtima de aquellos comerciantes que s cumplen con las leyes y la urbanidad. Por esta razn se recomienda que este sea erradicado Provisin de estacionamientos Teniendo presente la ausencia de estacionamientos y la imposibilidad tcnica de inclusin de estos en el subterrneo del edificio, es muy relevante hacer un desarrollo de estacionamientos prximos al inmueble que supla la falta propia de estacionamientos. DESTINO DEL MERCADO PUERTO El perfil actual del Mercado Puerto es la venta de productos comestibles, frutas, verduras, carnes, pescados, una panadera, una distribuidora, pequeos y medianos restaurantes. Esta combinacin de venta de productos y servicios gastronmicos limita las posibilidades del centro comercial, ya que genera horarios de visita limitados por las condiciones propias de las actividades ofrecidas. Por esta razn se ha definido en el proyecto un mix comercial diferente al actual, que tenga como virtud una actividad extendida en cuanto a su horario, que genere una masa crtica de visitantes adecuada y gasto promedio superior al actual.

86

Esa definicin comercial, debe ser de triple carcter uno local, orientado a los habitantes de la ciudad, otra orientada al turismo, de igual peso especfico que la primera y finalmente una actividad masiva que permita ocupar el tercer nivel del Centro Comercial. El primer piso, es recomendable incorporar emporios, tiendas de vino, productos gourmet, artesana local, venta de productos tpicos chilenos y antigedades. Adicionalmente, oficinas de turismo para la promocin de la ciudad y pas, una tienda temtica de la minera, financiada por las empresas del rubro, servicios de comunicaciones, reten de carabineros y oficina pblica de exhibicin de los programas de recuperacin de la ciudad. En el segundo nivel, se recomienda la incorporacin de operadores con capacidad financiera y espritu de atencin turstica que incluyan una variedad culinaria y su transformacin en un centro de gastronoma con reconocimiento tanto a nivel turstico nacional e internacional. El destino del tercer nivel es decisivo debiendo ser un factor que aumente dramticamente el flujo de visitantes durante todos los das, lo anterior en los malls se denomina tiendas anclas.Este producto contemplado en el proyecto como centro de eventos y por lo tanto inherentemente flexible puede combinar los ms diversos giros: - Educacional, una sede de universidad, centro de formacin tcnica preuniversitario. - Un centro social de la Municipalidad con actividades para adultos mayores, centros de madres, cursos, bibliotecas, gimnasio, salones de baile y talleres. Oficinas pblicas para la recepcin de solicitudes - Centro de Salud y consultas mdicas. El ltimo nivel de terraza, es un gran atractivo que hoy da estn capitalizando los centros comerciales a travs de Boulevard o terrazas mirador en el caso de Cencosud con el mall Alto Las Condes, por lo que se presta para la combinacin de destinos, planteada en el proyecto , relacionados con servicios masivos que puedan combinar actividades culturales, entretenimiento orientado para el pblico universitario de la ciudad, hasta un segmento amplio de visitantes Este foco de entretenimiento multipropsito, aprovechar las ventajas de vista frente al mar y las instalaciones proyectadas para los servicios de gastronoma. Esta terraza debe contar con operador de eventos que convoque distinto tipo de actividades transformndolo en un centro de eventos de referencia para la ciudad. La Municipalidad debe apoyar la actividad cultural masiva en la ciudad, focalizando la realizacin de actividades culturales en este espacio patrimonial, con promocin pblica para que los habitantes aprovechen el edificio no solo desde afuera sino que lo puedan apreciar y revalorar en toda su dimensin. Otras actividades comerciales, de mayor generacin de ingresos, son las actividades nocturnas que se puedan realizar en la terraza, como fiestas, matrimonios y actividades de ao nuevo. La terraza como centro de eventos, permitir aumentar la cantidad de visitantes, promover los otros pisos y situar al Centro comercial, como un lugar de variadas actividades para los habitantes de la ciudad y para los visitantes de Valparaso. FACTORES DE LA ESENCIA DEL MODELO a. Concepto de centro comercial El Centro Comercial consiste en un conjunto de bienes corporales e incorporales, muebles e inmuebles, constituido por espacios fsicos y establecimientos de comercio de distintos tamaos y caractersticas, que operarn en el mismo, en el que confluirn comerciantes y proveedores de bienes y servicios, por una parte, y por la otra, consumidores y clientes interesados en los mismos.

87

b. Servicios prestados por el centro comercial a comerciantes El Centro Comercial se caracteriza por otorgar a los comerciantes en l establecidos, el acceso a un conjunto de instalaciones, equipamiento, muebles, mquinas, y prestar a sus usuarios el servicio de administracin, mantenimiento, conservacin y publicidad, necesarios para desarrollar en ptimas condiciones las actividades comerciales de los distintos establecimientos que lo integran. c. Objetivo comercial de establecimientos individuales. Cada establecimiento de comercio, con las caractersticas propias de su giro, ofrecer independientemente artculos de su rubro, procurando, individualmente y en cada caso, su propio xito empresarial, entendido ste como un resultado mercantil positivo que logre sostenerse y prosperar en el tiempo. El xito aludido se lograr operando organizada y coordinadamente, de acuerdo a las normas establecidas por la Direccin del Centro Comercial en representacin de la Subarrendadora, con el fin de aprovechar plenamente las facilidades y la potencialidad comercial de aqul. Dichas normas deber ser oportunamente comunicadas por escrito a la subarrendataria y en ningn caso podrn imponerle obligaciones tales como descuentos especiales o participar en promociones. d. Explotacin del Inmueble La explotacin del inmueble es un negocio inmobiliario por el cual su titular arrienda los espacios disponibles a terceros para el desarrollo de actividades productivas de giros autorizados previamente. En este caso al tratarse de un inmueble municipal, cuyo destino es el uso por varios ocupantes, se plantea el modelo de entregar la unidad del mercado a un tercero que sea contraparte nica de la Municipalidad y contraparte de cada uno de los inquilinos que deseen realizar sus actividades comerciales en el Mercado. Este explotador del bien inmueble, subarrendadora, administrador, etc. e. Modelo de arriendo La Municipalidad debe entregar en arriendo la totalidad del inmueble a un explotador inmobiliario bajo un formato de licitacin pblica quien adems sea el titular de la administracin del Mercado. Para lo anterior, deber necesariamente recuperar la propiedad de los locales enajenados y evitar la contingencia judicial de aquellos locales prometidos enajenar antes de iniciar un proceso de licitacin del inmueble a terceros. Este explotador inmobiliario, har de su negocio el subarriendo de los locales comerciales del Mercado y de la administracin del inmueble, obteniendo sus utilidades de la diferencia entre lo que debe pagar a la municipalidad por arriendo y los subarriendos que logre obtener. Es de la esencia del modelo que el arrendatario pueda subarrendar a terceros, como asimismo la libertad de giros comerciales que sean compatibles con la naturaleza de un Mercado, como lo puede ser la venta de artesanas, antigedades o servicios. El valor del arriendo es un monto compuesto por una porcin fija cuyo monto mnimo debe ser fijado por la municipalidad dejando al arbitrio de los proponentes la determinacin superior de esta parte del canon. Por otra parte, el canon debe incorporar un elemento variable o definido como un porcentaje de los arriendos efectivamente recaudados. denominado como arrendatario, concesionario,

88

El valor del arriendo es un monto expresado por el mercado y para ello se debe contar a lo menos con tasaciones comerciales para establecer un precio razonable e interesante para la rentabilizacin de la inversin de recuperacin patrimonial. En este caso el valor del arriendo obtenido por tasacin es referencial al utilizarse los formatos de comparacin comercial del sector donde se encuentra emplazado el inmueble, con otros inmuebles comerciales de similares caractersticas que se encuentren en arriendo. f. Sujeto del arrendatario

El planteamiento sobre el sujeto del arrendatario es una empresa privada con experiencia en la explotacin de centros comerciales, no obstante lo anterior y para el caso de consideraciones adicionales a las tcnico-econmicas incluimos la alternativa de una corporacin sin fines de lucro de desarrollo urbano de carcter privado con participacin de instituciones pblicas y privadas (gobierno regional, municipalidad, organizaciones sociales, universidades etc.) g. Administracin centralizada y privada Se define como una institucin independiente que detente la titularidad de administracin del recinto en un 100%, con facultades de propietario. No se trata de un ente cuya existencia se deba a la formacin y mantencin de la voluntad de los ocupantes sino que de una organizacin independiente con objetivos claros y superiores a la voluntad de personas individualmente consideradas. Esta administracin debe estar radicada con el explotador inmobiliario quien a su vez podr ejercerla directamente o a travs de empresas o terceros especializados. Esta administracin debe ser independiente de la Municipalidad y entregada a un tercero privado con experiencia en administracin de inmuebles comerciales con caractersticas de mercado, mall o centro comercial y cuyo negocio sea la explotacin y administracin de esta clase de inmuebles. h. Pago de la Concesin El Concesionario, deber pagar a la Municipalidad un monto por la concesin que debiera con un componente fijo y un porcentaje variable en relacin con los ingresos que obtenga por la explotacin del edificio. Lo anterior permite, asegurar montos garantizados a la Municipalidad y un incentivo para los privados en cuanto a la participacin pblica respecto de la componente variable, dejando libremente este tem a la propuesta de los oferentes y entregndole mayor puntaje en el proceso de evaluacin administrativa de la correspondiente licitacin pblica a quien ofrezca un mayor pago por la concesin. i. Plazo Estos negocios son de largo plazo en el retorno de la inversin pblica como en la gestin diaria e inversiones frecuentes de mejoramiento del inmueble por lo que debe contemplarse un modelo de largo plazo sobre 20 aos o ms, dejando libremente este tem a la propuesta de los oferentes y entregndole mayor puntaje en el proceso de evaluacin administrativa de la correspondiente licitacin pblica a quien ofrezca un menor periodo de concesin. j. Cumplimiento de contratos

Los contratos que se generen, primarios, entre la Municipalidad y el concesionario, como los secundarios entre el Subarrendador y los arrendatarios; y servicios, deben someterse a un rgimen de cumplimiento permanente y estricto. Con todos los derechos y obligaciones de los ocupantes o arrendatarios, quienes para el caso de incumplir gravemente estas ltimas se

89

podrn ver afectados con la aplicacin de las sanciones establecidas en los correspondientes contratos que podrn ir desde multas hasta el trmino de contrato por su incumplimiento. k. Supervigilancia de la autoridad Administrativa La Municipalidad, deber nombrar un coordinador permanente que sea coadyudante de la administracin en la solucin de todos los trmites a realizarse con la autoridad pblica, ya sea comunal o cualquier otro servicio pblico. Asimismo este coordinador tendr el rol de ITO para velar por el cumplimiento de las normas establecidas en el contrato que vincule al explotador inmobiliario con la Municipalidad Una instancia trimestral de coordinacin entre la administracin y la autoridad municipal para el anlisis aspectos internos y externos que incidan en el funcionamiento del edificio. FACTORES OPERACIONALES DEL MODELO Y PARMETROS DE CONTRATOS DE OPERACIN a. Gastos comunes Los gastos comunes son el resultado de los gastos de operaciones que genera mensualmente el Mercado y en ellos debe considerarse el pago de consumos bsicos de electricidad de espacios comunes, agua y otros servicios incluidos como seguridad y aseo, mantenciones, seguros, etc. La determinacin de los gastos comunes, depende en esencia del estndar de los servicios de manutencin que se pretenda, sin duda que la definicin de ellos no debe depender de los inquilinos sino que de la administracin, puesto que los primeros, definirn errneamente un rgimen de gastos de subsistencia, sin embargo los requerimientos del inmueble pueden ser diferentes, mejores y en definitiva de la proyeccin del Mercado Puerto como edificio patrimonial de Valparaso de servicios y atraccin turstica o como un caso de esfuerzo pblico para la recuperacin patrimonial de deterioro acelerado.

b. Sistema de seguridad integrado La administracin deber proveer de un sistema de seguridad que contemple elementos de seguridad pasiva y activa, un plan de seguridad que contemple la definicin de la tecnologa y personal destinado a estas actividades. Conexin directa a Carabineros de Chile. c. Sistema de aseo El aseo del Mercado es esencial como en cualquier centro comercial, por lo que su estndar debe orientarse como una de las prioridades de la administracin, manteniendo equipos de trabajo permanente y servicios de aseo una vez concluidas las operaciones a pblico. d. Mantenciones Las mantenciones deben ser peridicas en forma preventiva y correctiva cuando se produzcan, las que deben contemplar cada uno de los aspectos que involucra la infraestructura del Inmueble, accesos, murallas, ventanas, sistema de iluminacin, ventilacin, ascensores, etc. El manual de mantenciones propuesto contiene los procedimientos de aquellas acciones preventivas y correctivas. e. Libre explotacin de espacios comunes Los espacios comunes tienen una dimensin esencialmente de trnsito que permite en algunos casos la incorporacin de publicidad y la instalacin de mdulos de ventas no permanentes.

90

f.

Determinacin amplia de giro de negocios

Si bien es cierto que el recinto ha sido definido por su historia y por el proyecto de renovacin como Mercado, restaurantes (cocinillas) es importante que la administracin tenga una cierta libertad en la determinacin del giro para nuevos negocios de los pisos superiores, ya sea por motivos econmicos o para aumento de flujo de visitantes. g. Representante en cada local Cada establecimiento del Centro Comercial ser administrado por un jefe responsable, en adelante Jefe de Local Comercial, capaz de dirigir y atender personalmente el negocio, sea que se trate del dueo o socio, o de un apoderado de los mismos, con facultades y aptitudes para desarrollar dichas tareas en la forma referida. El compromiso del Jefe de Local Comercial, en el desempeo de su actividad, ser el ser responsable de los resultados comerciales de la unidad a su cargo, el anlisis de los mismos, la elaboracin o aplicacin de su plan de desarrollo, la atencin a los clientes mediante un servicio amable y eficiente, y la bsqueda constante de la innovacin y mejoramiento, a fin de anticiparse a los problemas, as como tambin a las necesidades y conveniencias de los usuarios del Centro Comercial o consumidores. h. Objeto del subarriendo Se identifica como el local comercial singularizado con un nmero y piso de acuerdo a los planos del centro comercial, aprobado por la Direccin de Obras Municipales de Valparaso. Este local comercial tendr una superficie establecida en metros cuadrados, confinando la actividad comercial a dicha superficie, impidindose en todo momento ocupar espacios comunes para el comercio, salvo en los casos autorizados por la Administracin del Centro Comercial. i. Giros

Al momento de entregar un local en subarriendo deben establecerse el o los giros autorizados a ejercer por el subarrendatario, no pudiendo en ningn caso desarrollar un rubro diferente ni operar bajo un nombre o denominacin distinta como tampoco comercializar productos o realizar actividades propias de otro giro. El giro podr ser modificado con el consentimiento del subarrendador. j. Condiciones del local, suministro de electricidad, responsabilidad de la subarrendadora y otros servicios.

El Local Comercial estar provisto por la Subarrendadora de las instalaciones suficientes para el ejercicio de la actividad comercial que realizar el Subarrendatario. El suministro de electricidad del Local Comercial es de cargo del subarrendatario. El consumo peridico de dichos servicios por parte del Local Comercial y su cobro respectivo se individualizar en el detalle que recibir peridicamente el Subarrendatario. La Subarrendadora no ser responsable para con el Subarrendatario por las perdidas o daos acontecidos durante la vigencia del Contrato de Subarrendamiento como consecuencia de una suspensin o interrupcin de los servicios de electricidad antes mencionado, salvo que dicha interrupcin o suspensin sea imputable a dolo o negligencia de la Subarrendadora. El Subarrendatario estar obligado a pagar oportunamente a la Subarrendadora los consumos de electricidad que efecte, as como cualquier otro servicio provedo directamente por la Subarrendadora. Asimismo, el Subarrendatario se obliga a pagar, a quien los suministra, los gastos en que incurra relativo a telfono, Internet y otros servicios similares provedos por terceros.

91

k. Adecuacin, terminaciones, mejoras y mobiliario del local El Subarrendatario se obliga a instalar en el Local Comercial, los muebles e instalaciones que sean necesarias para complementar las ya incorporadas por la Subarrendadora con el fin de dejarlo en ptimas condiciones de presentacin al pblico, a su exclusivo costo, cargo y riesgo. Sern de cargo del Subarrendatario las reparaciones y reposiciones ordinarias o menores que fuera menester efectuar en el Local Comercial, incluyendo vidrios, pisos, alfombras, paredes, cielos, pinturas, revestimientos, cerraduras, instalaciones elctricas y las dems de igual naturaleza que procedan y que sean necesarias para mantener el Local Comercial en buen estado. A su turno el subarrendador no tendr la obligacin de hacer mejoras en el Local Comercial. ROBOS Y CASO FORTUITO El subarrendador no responder en caso alguno por robos que puedan ocurrir en la propiedad o por los perjuicios que pueda sufrir el Subarrendatario en caso de sismos, incendio, inundacin, filtracin, rotura de caeras, efectos de humedad o calor, y otros hechos de anloga naturaleza. En caso de siniestro, el subarrendador tendr derecho a ingresar al Local Comercial an en ausencia del Subarrendatario, con el objeto de precaver mayores daos, y ste ltimo no tendr derecho a reclamar al subarrendador por los perjuicios causados con ocasin del siniestro o por quienes acudan a intervenir en el mismo, tanto en lo relativo a los elementos e instalaciones del Local Comercial como de la mercadera que en l se encuentre. PERMISOS, AUTORIZACIONES Y PATENTES Ser obligacin del Subarrendatario obtener y mantener al da la patente municipal y otras autorizaciones legales que sean necesarias para desarrollar en el respectivo Local Comercial, la actividad comercial establecida en el contrato. El hecho de que la patente y otras autorizaciones legales que obtengan el Subarrendatario, abarquen otras actividades o giros comerciales distintos de los establecidos en el contrato, no significa en caso alguno autorizacin de la Subarrendadora para ello, o modificacin de las normas contractuales. REGLAMENTO La existencia de un reglamento interno que permita conocer en un documento pblico las normas necesarias para el buen funcionamiento del Centro Comercial, constituye un elemento fundamental de resguardo para el subarrendador, la administracin y los subarrendatarios, en el sentido del conocimiento previo de normas claras de operaciones internas bsicas y de convivencia que contribuyan al xito comercial del Mercado en general y de los locales comerciales individualmente considerados. A continuacin se presenta los elementos bsicos de Reglamento interno: i. Extensin de la aplicacin del Reglamento. Se aplicar en todas las dependencias y respecto de todas las actividades que se desarrollen en el Centro Comercial y estarn sometidos a sus disposiciones todos los que all ejerzan una actividad o se encuentren en l por cualquier motivo o titulo. ii. Obligaciones de los Arrendatarios. Respetar las normas legales y reglamentarias vigentes, las normas y obligaciones del contrato, as como aquellas que impartan las autoridades municipales, fiscales, sanitarias, etc., obtener los permisos necesarios y pagar los derechos, patentes o permisos que correspondan.

92

iii.

Uso de espacios comunes. Los espacios de uso comn son pasillos, escaleras, salidas, baos pblicos y, en general, cualquier rea de circulacin general y abierta a los visitantes.

iv.

Destino de los locales comerciales Los Locales Comerciales slo podrn ser destinados al giro establecido en el contrato de Arrendamiento. La modificacin del giro deber ser autorizada por el arrendador. No se podrn destinar los Locales Comerciales a la venta de artculos usados, salvo antigedades; productos sin licencia del fabricante (piratas). En general, toda actividad contraria a la ley, al orden pblico y a las buenas costumbres

v.

Horario de funcionamiento El horario de funcionamiento del Centro Comercial y de los Locales Comerciales ser el siguiente: Lunes a Sbados de _______ a _____ horas. Domingos y Festivos de _______ a _____ horas. Ningn Local Comercial podr permanecer cerrado o interrumpir su funcionamiento durante el horario preestablecido, salvo casos fortuitos o de fuerza mayor.

vi.

De la carga y descarga de mercaderas. La carga y descarga de mercaderas de cualquier naturaleza destinadas a ser vendidas en el respectivo Local Comercial, se efectuar de acuerdo a las normas y en los horarios que entregue la administracin del Mercado Puerto.

vii.

Normas de limpieza e higiene. Corresponde a la Administracin realizar la limpieza de todas las reas comunes del Centro Comercial, por las personas contratadas o empresas especializadas fuera de horario de funcionamiento del Mercado y excepcionalmente en aquellos momentos que se requieran en horarios de funcionamiento del Mercado. Los Locales Comerciales debern mantenerse limpios y su responsabilidad es de cada arrendatario La recoleccin de basura se realizar en forma diaria al momento del cierre de los locales comerciales.

viii.

Gastos comunes. Los Locales debern pagar los gastos comunes destinados al pago de los gastos de funcionamiento, manutencin, reparacin, administracin y seguridad del Centro Comercial en los montos y formas establecidas en los contratos de arriendo, de acuerdo a la superficie del local comercial. 9.4.- BORRADOR DE CONTRATO DE MANTENIMIENTO Y OPERACIN 9.4.1.-REQUERIMIENTOS DEL CONTRATISTA El contratista debe satisfacer los siguientes requerimientos - Debe tener un buen conocimiento tcnico de cada uno de los sistemas que integran la planta de equipos e instalaciones del edificio - Debe demostrar experiencia en la gestin de operacin y mantenimiento - Debe poseer conocimientos informticos suficientes - Debe conocer herramientas modernas de gestin ( mantenimiento predictivo y otras ), para

93

impulsar su implantacin - Debe poseer conocimientos en Prevencin de Riesgos, adems de una fuerte mentalizacin en Seguridad - Debe ser una persona comprometida con la disminucin del impacto ambiental 9.4.2.-DEFINICIONES CONTRACTUALES Un buen contrato es aquel en que las dos partes se benefician. No debe dar lugar a litigios, por lo tanto en las clusulas del contrato deben establecerse con claridad, los deberes y derechos de las partes contratantes. Se deben definir claramente los acuerdos de los niveles de servicio especificar el tipo de resultado que se desea obtener. Es indispensable ejercer un claro y estricto seguimiento a tales obligaciones y comprobar peridicamente el avance de las actividades. El contratista, al asumir esta responsabilidad, debe constituirse como parte del resultado de la empresa. De ah la conveniencia de tener contratos en perodos que van de cinco a diez aos 9.4.3.-CONTENIDO DEL CONTRATO 1.-Objetivo y alcance segn definiciones del plan de mantenimiento y operacin 2- Definicin precisa del tipo de actividades de mantenimiento a efectuar 3- Definicin del nmero y tipo de equipos, sistemas o elementos a mantener con el tipo de intervencin (mecnica, elctrica, instrumentacin y control, entre otros) segn lo estipulado en el plan de mantenimiento y operacin y las recomendaciones de los fabricantes de equipos 4 Definicin precisa del servicio a prestar a) Segn la naturaleza de los trabajos definidos en el plan de mantenimiento y operacin - segn el tipo de mantenimiento - trabajos de rehabilitacin - trabajos suplementarios b) El alcance del suministro - repuestos - equipos - materiales - elementos consumibles 3.- Definicin del Cronograma de actividades segn el plan de mantenimiento y operacin 4 Definicin del personal segn las tareas involucradas en el plan de mantenimiento y operacin 5- Composicin de la organizacin propuesta (calidad, perfil y especialidad por categora) 6 Definicin y alcance de los suministros a) Por el propietario b) Por el contratista Responsabilidades de las partes 7 El plazo de ejecucin a) Para los contratos a plazo fijo b) Para los contratos de duracin indefinida 8 Precio - Frmula de precios propuestos - Condiciones y revisin de precios - Penalidades y bonificaciones Modalidad de pago Subcontratistas propuestos Garantas y seguros 9- Definicin de las garantas exigidas a la empresa de mantenimiento, dentro de los cuales deben suscribirse principalmente a) de responsabilidad civil b) de pago de prestaciones sociales a los trabajadores

c) de estabilidad
10 Normas jurdicas

94

Inclusin de las normas legales y jurdicas aplicables especialmente referidas a higiene y seguridad, proteccin a los trabajadores, y normas de contratacin administrativa 11.- Modalidades de ejecucin y clculo de precios Se debern considerar las siguientes alternativas: Precio global fijo Precio fijo con gastos reembolsables Administracin delegada En esta modalidad el contratista, previa aprobacin del propietario, ejerce las funciones que ste le delega y recibe un porcentaje como utilidad por dicha administracin. 12.- Clusulas relativas al trmino anticipado de contrato Se deber establecer las causales para el trmino anticipado de contrato y los criterios que debern regir los montos involucrados en la liquidacin asociada a dicho trmino

95