Working Paper

2012ko azaroaren 1a

POLÍTICAS DE VIVIENDA,
DESENFOQUE Y REENFOQUE

Housing policies, Etxebizitza politikak,

blur and approach desenfokea eta berriro enfokatzea

As a Working Paper, it does not reflect any institutional position or opinion neither of EKAI Center,
nor of its sponsors or supporting entities
EKAI Center seeks to do business with companies or governments covered in its reports. Readers should be aware
that we may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this
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 POLÍTICAS DE VIVIENDA: DESENFOQUE Y REENFOQUE

para reclamar la aplicación de este derecho ante

1.En el anterior working paper sobre derecho a la
vivienda analizábamos la situación creada en
relación a este derecho desde el estallido de la
crisis financiera y demás crisis conexas. En el
presente documento nos vamos a centrar más en
las políticas que se han seguido para que dicho
derecho se verifique, en las lagunas que
presentan y la dirección a la que deberían
apuntar visto el momento en que nos
encontramos.
2.En primer lugar debemos reseñar que al ser un
derecho de prestación, no funciona por el mero
reconocimiento, sino que exige una actividad
proactiva por parte de la administración en
diferentes ámbitos.
3.Esta actividad puede estar dirigida en primer
lugar a proporcionar una serie de medios, que en
un contexto de crisis generalizada como la que
vivimos, es claramente insuficiente puesto que se
pueden matizar, reducir y recortar, y éstas en
ningún caso están claramente vinculadas a la
finalidad última de generalizar el derecho a la
vivienda, sino tan solo a adoptar medidas en ese
sentido. Es decir, derivado del derecho que
estamos tratando, existe una obligación de
disponer una serie de medios que más o menos
puedan suponer una mejora en el acceso a la
vivienda de la población, pero no a garantizar el
derecho a la vivienda de forma universal.
4.Pero la realidad nos muestra que esta
orientación es insuficiente, y que para garantizar
el derecho a la vivienda, ésta debe traducirse en
una obligación de fines, orientada a generalizar
una vivienda a todas las capas de la población. De
este modo cualquier persona tendría un título
la administración.
5.Partiendo por lo tanto de que la índole
sustantiva del derecho a la vivienda debe de ser
la señalada, ¿qué ocurre con las medidas políticas
adoptadas hasta el momento? ¿cuáles deberían
de ser de cara al futuro?
6.Las políticas de vivienda no pueden estudiarse
de forma individual e independiente de otras
medidas. En nuestro caso su conexión con las
políticas bancarias y fiscales resulta clara. Éstas
últimas han fomentado la adquisición de vivienda
en propiedad que han creado una situación
excepcional comparada con el entorno europeo.
7.En el ámbito bancario por ejemplo, se ha
permitido que los bancos asuman riesgos
excesivos en operaciones relacionadas con
compras de primeras viviendas, pero también de
segundas viviendas.
8.En el ámbito fiscal, las medidas de fomento de
la compra de viviendas mediante bonificaciones
ha impelido a que la vivienda en propiedad sea
vista como ‘el modo’ en que se accede a la
misma, y el alquiler es considerado una especie
de situación inferior y provisional en tanto se
llegue a la propiedad.
9.Estas políticas que en principio no han
planteado contradicciones muy relevantes en
otras épocas, se han revelado como medidas que
tan solo funcionan en ciertas situaciones, como
medidas cíclicas en definitiva. Es decir, estas
medidas, que en principio parecen estar
orientadas a que se realice el derecho que
estamos estudiando, se han manifestado en
primer lugar como parte principal del problema
que se ha causado en el ámbito financiero, y en

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segundo lugar, y a pesar de que en un primer
momento y con los vientos a favor han
conseguido que una gran cantidad de personas
tengan vivienda en propiedad, han causado un
‘efecto boomerang’ que finalmente ha
repercutido en que este derecho, su ejecución
efectiva, esté en entredicho.
10.La fe en que la oferta y la demanda se
encargarían de que existiese vivienda para todos
ha resultado o bien ingenua, o bien algo aun
peor, en un contexto de actuación del mercado y
los operadores principales del mismo en el
terreno que nos ocupa como totalmente
irresponsable.
11.Como conclusión, las medidas que se han
adoptado en este ámbito han sido cortoplacistas
y plenamente orientadas al beneficio, que si bien
eran aceptadas en la medida en que concordaban
con que el acceso a la vivienda fuese más o
menos generalizado, cuando esta concordancia
se ha disuelto, plantean problemas de gran
calado.
12.Entrando ya en las políticas que deberían
ayudar a la consecución de viviendas dignas, el
carácter de éstas debería ser netamente anti
cíclico, y en este sentido, tal y como hemos
mencionado anteriormente, debería constituir
una obligación de fines, y no una obligación de
medios.
13.Al ser una obligación de fines, requiere de la
administración el establecimiento de un
presupuesto, de una estructura departamental y
de personal, y de un parque de viviendas que se
utilizarán según las necesidades de cada
momento. Actualmente carecemos nada que se
asemeje a un servicio público de viviendas.
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POLÍTICAS DE VIVIENDA: DESENFOQUE Y REENFOQUE
14.Por otro lado, se hace necesario que se
supere la seducción que ejerce la vivienda en
propiedad como el modo ‘seguro’ de garantizarse
una habitación de por vida, porque esta garantía
se ha visto irreal, y en segundo lugar, porque
fomenta desequilibrios como los que estamos
viviendo en estos momentos.
15.En este sentido, se debe apuntar hacia la
creación de un parque de viviendas en alquiler
que responda a las necesidades de toda la
población. Para su consecución en el momento
actual la demanda social es insuficiente a pesar
de que se está llegando a una mayor articulación.
Este parque de alquiler debe contar con medidas
fiscales que favorezcan su proliferación y su
accesibilidad. Por lo tanto, un cambio de rumbo
se hace absolutamente necesaria.
16.Por otro lado, seguirá existiendo la vivienda
en libre competencia, pero no con el peso que
tiene en la actualidad.
17.Por último, no se debe renunciar a la
capacidad de intervención de la administración a
través de las viviendas de protección oficial como
elemento regulador del mercado.
18.En definitiva, el paradigma principal de
vivienda libre y nueva en propiedad debe de
redirigirse en las direcciones expuestas en los
puntos anteriores.
19.En cuanto a las políticas bancarias, se debe
evitar a toda costa el nivel de riesgos que han
venido asumiendo en la actualidad regulando en
este sentido el sector financiero. Y todo ello no
solo porque se estén creando situaciones muy
peligrosas, sino también porque se están
destinando a este sector recursos que son muy
necesarios en otros servicios.
 POLÍTICAS DE VIVIENDA: DESENFOQUE Y REENFOQUE

20.Bien es cierto que la responsabilidad de las

diferentes administraciones (y por supuesto, del
mercado) es notable en temas de vivienda,
puesto que todos los niveles tienen
competencias relacionadas con este derecho. Lo
que no procede es cargar la responsabilidad al
eslabón que podemos calificar como ‘débil’, el
nivel municipal. Se viene responsabilizando a los
municipios de la situación actual cargando las
tintas en la irresponsabilidad de la expansión
inmobiliaria, y se habla de retirar las
competencias a los ayuntamientos. Lo cierto es
que esto no constituye ninguna solución, puesto
que tal y como se ha expuesto, en niveles
superiores se ha contribuido mediante políticas
totalmente inadecuadas a la situación que
tenemos actualmente.

21.Así pues, los municipios deberían de seguir

ostentando facultades de planificación
urbanística y complementar las políticas de
vivienda y urbanísticas que provienen de otras
administraciones. Las comunidades autónomas
deben de encargarse de regular el sector de la
vivienda, y establecer un servicio de vivienda que
permita un acceso universal a la misma. En
cuanto a los estados, les debe corresponder la
regulación financiera en el sentido que hemos
expuesto en párrafos anteriores.

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