GENTILEZA: COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES

Vistenos en http://www.escribanosctes.com IX SEMINARIO TEORICO PRACTICO DE DERECHO NOTARIAL DEL INSTITUTO DE DERECHO

NOTARIAL (UNNE) Y EL COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES

ESTUDIO DE TTULOS.

Escribana Lilia Noem Diez.

DIA 14 DE JUNIO DE 2002.SALON DORADO DEL HOTEL GUARANI

Introduccin:
Nos referiremos en esta oportunidad, al estudio de ttulos y a su aplicacin concreta a determinados contratos. Para ello, configuraremos uno de los elementos necesarios para la existencia de un derecho real el ttulo suficiente. (conforme art. 2505 del Cdigo Civil). El estudio de ttulos, la buena fe del adquirente, son hoy por hoy un solo tema.

Concepto:
El estudio de ttulos es un examen de legalidad que realiza el escribano, sobre varios instrumentos notariales que reflejan constituciones, transmisiones o modificaciones dominiales, a fin de determinar si son ttulos suficientes o aptos para causar los efectos jurdicos para los cuales fueron concebidos. Natalio Etchegaray, define al estudio de ttulos, como el anlisis crtico desde el punto de vista jurdico sustancial y formal de los distintos ttulos que se han ido transmitiendo el dominio hasta el titular actual, durante los ltimos veinte aos.1 Ttulo suficiente, es el documento notarial que tiene por fin inmediato constituir, transmitir, o modificar derechos reales sobre inmuebles con las formalidades que la ley le impone, siempre que provenga de un disponente capaz y legitimado al efecto. Si el documento notarial no est otorgado por un disponente capaz o por alguien legitimado al efecto, en lo que se refiere a capacidad, puede hallarse afectada, en cuanto a la minoridad del disponente, o a la salud mental del mismo (dementes), en cuanto a la falta de legitimidad, son ejemplos los supuestos de venta de cosa ajena, venta a non domino, venta sin poder suficiente, o con un poder revocado. En este caso el documento notarial rene los requisitos de forma, (escritura pblica), pero no los requisitos de fondo (capacidad y legitimacin). Por la ausencia de estos ltimos requisitos el titulo no va a ser suficiente, sino putativo, pero el adquirente tendr un justo ttulo, que sumado a los requisitos de buena fe y posesin decenal permitir prescribir el inmueble en forma breve. (artculo 3999 del Cdigo Civil) y podr hacer valer a su favor la presuncin de buena fe emanada del mismo justo ttulo, (nota al artculo 3999) y la presuncin de posesin del inmueble desde la fecha del ttulo putativo establecida en el artculo 4003 del Cdigo Civil.
Natalio Pedro Etchegaray Boleto de compraventa. Segunda edicin actualizada. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1993, pgina 175.
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Cuando encontramos un ttulo que tiene un error con relacin al inmueble sobre el que se pretende crear, transmitir, declarar, modificar o extinguir un derecho real (ubicacin, medidas, linderos, nomenclatura catastral, nmero de unidad funcional), no estamos en presencia de un ttulo suficiente, sino de un ttulo putativo. Por lo que entendemos que del anlisis de las formalidades y legitimidades en la constitucin, declaracin, modificacin, transmisin y extincin de derechos reales, es lo que se ocupa el estudio de ttulos.

Finalidad:
La finalidad del estudio de ttulos es asistir al escribano en su misin documentadora, destinada a obtener ttulos que circulen en el trfico negocial sin reparos. 2

El sistema del Cdigo Civil:

En el sistema de Vlez Srsfield, el tercer subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso, estaba protegido por el artculo 3270 que estableca que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor ni ms perfecto que el que posea, de manera que cuando por alguna circunstancia se estableca la nulidad del acto, sus efectos se retrotraan las consecuencias del acto jurdico anulado, volviendo la situacin al estado en que estaba antes de la celebracin del acto, y en consecuencia surgira para el adquirente, la obligacin de restitucin. Ello implicaba que el adquirente, que haba pagado un precio por la cosa adquirida deba devolverla ya que la haba adquirido de quien no era dueo legtimo, por lo que siempre era vencido en la accin reivindicatoria. Los artculos 26776, 2777 y 2778 le dejaban al tercero pocas oportunidades para defenderse, porque pese a la redaccin poco clara de dichos artculos, los mismos, con distintas frmulas establecan que era absolutamente procedente la reivindicacin y por lo tanto era improcedente la defensa del tercero. Cuando el enajenante era de mala fe, y el tercero de buena fe y haba adquirido a ttulo oneroso, la reivindicacin proceda por la mala fe del primer enajenante. Cuando el enajenante era de buena fe el tercero de mala fe y la adquisicin haba sido a ttulo oneroso, tambin proceda la reivindicacin por la mala fe del tercero. Cuando el enajenante era de buena fe, el tercero tambin, por expresa disposicin del artculo 2778 era procedente la reivindicacin. Sin embargo, la hiptesis del tercero adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, cuya adquisicin provena de un enajenante de buena fe, no estaba contemplada en el Cdigo Civil. Si el ttulo era nulo o anulable, el adquirente de buena fe recuperaba el dinero invertido en el inmueble que estaba obligado a devolver, porque el vendedor en virtud de la garanta de eviccin estaba obligado a reintegrarle el precio. (art. 1414 del Cdigo Civil). Ocurra que muchas veces el vendedor era insolvente, el adquirente perda las sumas invertidas, convirtindose la solucin del artculo 3270 en injusta. En este contexto el estudio de ttulos era siempre imprescindible para analizar si en el plazo de 30 aos que la ley requera para la prescripcin adquisitiva (artculo 4015 antes de la reforma de la ley 17711), poda haber algn problema que haga prosperar la accin reivindicatoria ya sea en forma autnoma o como consecuencia de la accin de nulidad. Pasado 30 aos si haba alguna causal, sta no era operativa ya que el adquirente opona un ttulo originario que era la adquisicin por prescripcin adquisitiva.

Evolucin posterior:
En este siglo la doctrina, se dividi para algunos autores no haca falta ningn otro artculo del Cdigo Civil para que la reivindicacin proceda, es decir para que el tercero no pueda alegar sus derechos contra el propietario reivindicante. Para ello contaban con el artculo 3270 y el artculo 1051, que permitan que el inmueble sea reivindicado de manos de quien lo posea. Esta postura, que podemos llamar clsica, era sostenida por Lisandro Segovia, Machado, Llerena; Raymundo Salvat, Lpez Olaciregui, entendan que la accin reivindicatoria proceda siempre, en virtud de lo
Sebastin Alberto Szabo. Estudio de ttulos. En Tratado de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario de Cristina Noem Armella. Primera Edicin. Editorial Ad Hoc. Buenos Aires. 1998. Tomo I, pgina 746.
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dispuesto por el artculo 3270 del Cdigo Civil, sin interesar si la situacin estaba o no reglamentada. 3 Otra posicin, sostenida por Jorge Joaqun Llambas, entenda que de acuerdo con la estructura casustica del Cdigo Civil no estaba contemplada esta situacin, por lo que no proceda la accin reivindicatoria cuando el enajenante y el adquirente a ttulo oneroso eran de buena fe. Y la ltima postura, extrema y minoritaria, sostenida por Alberto Spota, que deca que el adquirente siempre que tuviera buena fe mereca proteccin jurdica y que no importaba que el enajenante tuviera o no buena fe. Para otros autores, si la procedencia de la reivindicacin estaba tan clara, por qu se haba molestado el codificador en especificar en los artculos 277 y 2778 en qu casos procede la reivindicacin? Estos autores entendieron que al no haber previsto el caso del enajenante de buena fe, tercero de buena fe, a ttulo oneroso), el codificador no haba querido darle la misma solucin. Y se basaban en la fuente del codificado que fue el Esboo de Freitas. Una interpretacin jurisprudencial durante los aos 30, 40 y 50 donde se entenda que el Cdigo Civil defenda a los terceros que en determinadas circunstancias podan rechazar la reivindicacin intentada por el propietario del inmueble. Tanto la doctrina como la jurisprudencia, interpretaron los artculos 2777 y 2778 del Cdigo Civil, se inclinan por proteger al tercer adquirente de buena fe, cuando el enajenante era de buena fe, por entender que sta era una situacin no contemplada en el Cdigo Civil, y en consecuencia no corresponda el ejercicio de la accin reivindicatoria. Esta doctrina, prioriz el trfico inmobiliario y procura darle mayor proteccin al tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, a fin de favorecer los negocios inmobiliarios.4 En esta doctrina se bas la reforma del Cdigo Civil de 1968.

La reforma de la ley 17711:

La ley 17711, hace una excepcin a los efectos de las nulidades, en el artculo agregado que le incorpora al artculo 1051, al decir salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.5 TERCER ADQUIRENTE: El tercero no es parte en la relacin anulada. Es parte en la adquisicin siguiente a la anulada, para que se configure como tercero. Es tanto el titular del derecho real como el titular del derecho personal, sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria siempre aplic el artculo 1051 al portador de un derecho real, entendiendo que el derecho personal tiene en la ley otros remedios para resarcirse por los daos y perjuicios derivados de una eviccin de la cual ha sido vctima. BUENA FE La proteccin al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado su intervencin contractual. Este requisito es el ms discutido en en doctrina, en cuanto a su interpretacin, la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado honestamente, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de mi conducta. La conviccin se fundamenta en el hacer, en las diligencias efectuadas para sostener este convencimiento. Aqu se plantea la cuestin, saber si el estudio de ttulos es una diligencia ms o es una diligencia excluyente para lograr la conviccin de la buena fe. Existe una clara tendencia de la jurisprudencia a exigir el estudio de ttulos como nico medio idneo para descubrir estos vicios, para convencerme de haber obrado conforme a derecho en la adquisicin, transmisin de un derecho real sobre un inmueble. Como el propietario no podr reivindicar su inmueble de manos de quien est debemos ser exigentes en cuanto a la calificacin de la buena fe para el tercero. Y para ellos debemos exigir el estudio de ttulos.

Una muy interesante recopilacin de la doctrina nacional, anterior a la reforma de 1968 se encuentra en la Revista del Notariado N 755, pgina 137 y siguientes. 4 Mara Teresa Aquarone de Rodrguez, A treinta aos de la vigencia de las leyes 17711 y 17801. El subadquirente a ttulo oneroso y de buena fe hoy. En XXXVI Seminario Laureano Arturo Moreira. Noviembre de 1998. Tomo II, pgina 85. 5 Alberto Villaba Welsh La reforma del artculo 1051 y su proyeccin en la actividad notarial. En Revista del Notariado N 772, pgina 873.
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Otra tendencia doctrinaria considera que el estudio de ttulos como un medio ms para acreditar la buena fe, con mayor jerarqua que otros medios pero no como forma excluyente de la buena fe del tercero. Otra postura, entiende que es suficiente con la expedicin de los certificados registrales, el tercero adquiere bien, si adquiere confiados en dichas constancias. Pese a ser registradora de inmuebles, la ausencia de convalidacin del ttulo nulo o anulable, en nuestra ley registral el efecto declarativo de lo publicitado, y la afirmacin que el derecho real nace antes y fuera del Registro, nos plantean serias dudas para enrolarnos en esta postura para acreditar la buena fe del tercero en los trminos del artculo 1051, slo con el certificado registral. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin expres en autos Invefin S.A. Compaa Financiera c/Provincia de Buenos Aires, que para configurar la buena fe creencia, que exige el artculo 1051 del Cdigo Civil, es necesario efectuar o hacer efectuar el estudio de ttulos. TITULO ONEROSO: El adquirente tiene que ser a ttulo oneroso. ello implica contraprestaciones equivalentes en dinero, y su proteccin tiende a evitar un dao al que ha pagado un precio, aunque no sea en dinero, por ejemplo, permuta, dacin en pago, transmisiones inmobiliarias como aportes de capital social, disolucin, fusin y es escicin de sociedades, renta vitalicia etc., por consistir en ttulos onerosos. No est protegido el adquirente a ttulo gratuito. Existe una corriente doctrinaria que propone la posibilidad que se defienda tambin a terceros a los que se les transmiten bienes a ttulo gratuito. Esta doctrina sigue lo establecido en el artculo 34 del Reglamento Hipotecario espaol.6 ACTO NULO O ANULABLE: El artculo 1051 del Cdigo Civil, se refiere a actos nulos o anulables. No nos detendremos tanto en la categorizacin de acto nulo o anulable, que es por todos conocida, sino en la ostensibilidad del vicio que afect a esa transmisin, si pudo o no ser conocido por el tercero empleando la debida diligencia. La nulidad priva de los efectos propios al acto jurdico en virtud de una causa existente al momento de celebracin. Son nulos los actos que tienen un vicio ostensible y manifiesto que merecen una sancin rgida, y son anulables los actos que tienen una causa de imperfeccin susceptible de apreciacin judicial, ambas pueden ser absolutas, si afectan el orden pblico o relativas si no lo afectan, las nulidades absolutas son imprescriptibles, e inconfirmables, pueden ser pedidas por cualquiera, y declaradas de oficio por el juez, las segundas son prescriptibles, confirmables y su declaracin pueden ser pedidas por el interesado.

Supuestos excluidos:
1) CONDICIONES RESOLUTORIAS: En estos casos se conviene la resolucin del dominio, estn expresamente establecidos en la escritura y publicitados por el Registro de la Propiedad. de quien lo haya adquirido. Estn contempladas en los artculos 1388, 2633 y 2670 del Cdigo Civil, (modificado por la ley 24441), las ms comunes son la compraventa con pacto de retroventa (art. 1366), pacto de mejor comprador, (art. 1369), el fideicomiso con la transmisin fiduciaria de inmuebles, en estos casos si el fiduciario ejerce el fideicomiso en cumplimiento del fin para el cual ha sido transmitidos los inmuebles se deben respetar los derechos que los terceros han adquirido sobre este patrimonio fiduciario. La ley protege al tercero que ha contratado con el titular fiduciario cuyo dominio ha sido revocado por el fiduciante y deja a dicha revocacin por parte del fiduciante sin efecto retroactivo, cuando el fiduciario ha cumplido con su cometido. 2) REVOCACION DE LA DONACION POR INGRATITUD: Sobre el carcter reivindicatorio de la accin por reduccin de las donaciones realizadas en detrimento de la legtima de los herederos forzosos. La doctrina interpreta la accin establecida en el el artculo 3955 del Cdigo Civil como de reivindicacin o como de reduccin, sin perjuicio de sealar que el codificador utiliza ambos vocablos lo que llev a la doctrina a dividirse, podemos decir que de producirse esta accin como consecuencia de la accin
Art. 34: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscripto su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras que no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que tuviere su causante o transferente.
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de reduccin sta no est comprendida en el artculo 1051 del Cdigo Civil, por lotanto puede reivindicar el inmueble de manos de quien est, sin tener en cuenta si el tercero tiene buena fe y la adquiri a ttulo oneroso. An cuando el donatario ha transmitido la cosa al tercero antes de serle notificada la revocacin. La ley no protege al tercero que ha contratado con el donatario ingrato cuyo dominio ha sido revocado por el donante. En la revocacin de la donacin por ingratitud que no puede constar en el ttulo de adquisicin, no tiene efectos contra terceros adquirentes, si el donatario enajen el inmueble o constituy hipotecas. 3) REVOCACION DE LA DONACION POR INCUMPLIMIENTO DE LOS CARGOS: El artculo 1855 del Cdigo Civil, establece que: Cuando la donacin sea de bienes inmuebles y en el instrumento pblico estn expresadas las cargas impuestas por el donante, la revocacin de la donacin anula las enajenaciones, servidumbres e hipotecas consentidas por el donatario. La revocacin se produce con efecto retroactivo al da de la donacin, tal como el Cdigo lo ha establecido para todos los casos de dominio revocable. (artculo. 2670 del Cdigo Civil). Para que el efecto retroactivo tenga lugar, los cargos deben estar expresados en el instrumento pblico de la donacin porque en estas condiciones el tercero que contrat con el donatario, estaba en condiciones de informarse de los peligros de su adquisicin: si no lo ha hecho, slo l debe cargar con las consecuencias de su omisin (artculo 903 del Cdigo Civil). La ley no protege al tercero porque ste no tiene buena fe. 4) LA INOPONIBILIDAD: Cuando la ineficacia est referida a un determinado grupo de personas, el acto es inoponible, quiere decir que para un determinado nmero de personas es como si el acto no se hubiera realizado, y como consecuencia de ello estas personas pueden pedir la restitucin, los actos ms frecuentes de inoponibilidad son los actos celebrados a ttulo gratuito, durante el perodo de sospecha, son inoponibles a los acreedores, y los celebrados a ttulo oneroso van a depender de la decisin de los jueces. (ley 24522 de concursos y quiebras), tambin los actos de disposicin celebrados por un cnyuge sin el asentimiento conyugal del otro, el negocio jurdico as celebrado es inoponible al cnyuge que no particip en el acto. 5) PERMUTA: El artculo 1487 establece la posibilidad de reivindicar la propiedad contra terceros adquirentes que hubiesen contratado con los copermutantes una vez declarada la nulidad del contrato. A su vez el artculo 1488 que enajen el inmueble sabiendo que el mismo no perteneca a la persona de quien la recibi, ser vencido en la accin de nulidad del contrato, a la cual le puede agregar la reivindicacin por ser su transmitente de mala fe. El artculo 2130 establece que slo se puede accionar contra ese tercero, en el caso que haya adquirido la cosa del copermutante a ttulo gratuito, quedando a salvo de quien adquiri a ttulo oneroso. 6) LAS TRANSFERENCIAS A NON DOMINO: La inexistencia del acto traslativo, como en los supuestos de sustitucin de personas, o escrituras falsificadas, en los casos en que el verdadero propietario no ha tenido ninguna intervencin, no se aplica el artculo 1051, porque estos actos son inoponibles al verdadero propietario, que puede reivindicar el inmueble de quien lo posea. 7) CONTRATO ONEROSO DE RENTA VITALICIA: El Cdigo regula el contrato oneroso de renta vitalicia, en el artculo 2071 y siguientes, que puede fundarse en un testamento (por escritura pblica), o en una donacin con cargo, (por escritura pblica). el Cdigo slo ha regulado el contrato oneroso de renta vitalicia que es la forma tpica y frecuente del contrato pero nada se opone a la constitucin de una renta vitalicia gratuita (por escritura pblica, art. 2071 del Cdigo Civil), en cuyo caso se le aplicaran las normas del contrato de donacin (artculo 1810 inciso 2 del Cdigo Civil), puesto que es ste un contrato atpico, no regulado por el codificador, slo sealado en el artculo mencionado. En el caso que se entregue el inmueble y se constituya sobre mi o sobre un tercero una renta vitalicia, que es la consignativa, en este caso no se aplica el artculo 1051 del Cdigo Civil, o sea que los derechos de los terceros se mantienen no obstante la resolucin del contrato.7

Funcin:
Dentro del profesionalismo del escribano, el estudio de ttulos es uno de los de ms jerarqua, y prescindir de l es menoscabar su actividad, y deslucir su bien ganado prestigio de especialista jurdico dentro del terreno negocial inmobiliario.
Guillermo Borda Manual de Contratos. Novena edicin actualizada. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires. 1978, pgina 830.
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Con anterioridad a la reforma de 1968, el adquirente consolidaba su adquisicin a travs de la posesin pacfica del inmueble durante el perodo mximo de prescripcin, logrando un ttulo originario mediante la usucapin. Con la reforma del artculo 1051, el adquirente consolida su adquisicin demostrando la buena fe en la adquisicin con la diligencia mxima en el anlisis de los antecedentes, por lo cual el anlisis debe hacerse hasta que se encuentre con un justo ttulo de acuerdo con los trminos del artculo 4010 para lo cual se requieren diez aos de posesin, de acuerdo con la reforma de la ley 17711.8 Entendemos que el estudio de ttulos es una operacin inherente a la funcin del escribano, y por ello el tercer adquirente no tiene ninguna relacin con ella.

Obligatoriedad:
El Cdigo Civil no exige el estudio de ttulos. Tampoco ninguna ley notarial provincial. La obligatoriedad de su realizacin se intent en la ley notarial de la Provincia de Buenos Aires, y fracas. Tambin se regul en un proyecto de reforma a la ley 12990 en el artculo 16 entre los deberes del notario, elaborado por el Instituto de Cultura Notarial, hoy Academia Nacional del Notariado. 9 Es una prctica notarial que desde la reforma del art. 1051 se ha generalizado y que nosotros consideramos que en todos los casos antes de autorizar una escritura el escribano debe realizarlo. En algunos casos los clientes exigen el estudio de ttulos, por ejemplo los bancos, antes de autorizar un prstamo hipotecario.

Modo de realizarlo:
Algunos autores entienden que el examen debe hacerse del ttulo antecedente respecto del cual el adquirente va a ser subadquirente, para que no haya defectos ostensibles que destruyan la presuncin de buena fe (artculo 4008 del Cdigo Civil). Algunos autores, como Natalio Pedro Etchegaray, Alberto Villalba Welsch, Francisco Martnez Segovia, Carlos Emrito Gonzlez, entienden que en el estudio de ttulos hay que llegar hasta alcanzar los plazos mximos de prescripcin adquisitiva, porque a quien ha posedo durante veinte aos en forme ininterrumpida, no puede oponrsele la falta de ttulo ni su nulidad. Otros autores como Atilio Alterini y Roberto Lpez Cabana, sostienen que el plazo por el cual se debe realizar el estudio de ttulos es de diez aos, cuando el ttulo transmisivo dentro del cual se encuentra este perodo se pueda considerar justo ttulo, de acuerdo con lo que establece el artculo 3999 que expresa El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la propiedad por la posesin continua de 10 aos. Ello lleva al anlisis de qu documento se considera justo ttulo para adquirir en ese plazo, el artculo 4010 dice: El justo ttulo para la prescripcin es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez sin consideracin de la persona de quien emana. En la nota a esta artculo el codificador explica: .:La palabra ttulo es empleada aqu para designar no el acto, el instrumento que compruebe el hecho de una adquisicin sino la causa de la adquisicin. Es pues, justo ttulo todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo hubiese dado fuere seor de la cosa. Otros autores como Eduardo Bautista Pond, entienden que el estudio puede limitarse a la ltima escritura, ya que si de sta resulta que el bien fue adquirido a ttulo oneroso, sin que se advierta la carencia de buena fe, no hay por qu continuar, porque aunque el ttulo por el cual adquiri quien vendi al que ahora enajena sea nulo o anulable, no perturba los derechos de quien adquiere porque el artculo 1051 lo pone a salvo.10
Mara Teresa Acquarone de Rodrguez Estudio de Ttulos. En Seminario Terico Prctico de la Academia Nacional del Notariado y el Colegio de Escribanos de Formosa, 26/3/1999,. 9 Marcelo de Hoz. Estudio de Ttulos. Anlisis del artculo 1051. Requisitos para su procedencia: Aplicacin a situaciones contractuales especficas. En Seminario Laureano Arturo Moreira, organizado por la Academia Nacional del Notariado y el Colegio de Escribanos de Corrientes. Julio de 1999, Tomo I, pgina 12. 10 Eduardo Bautista Pond: Enfoque notarial del estudio de ttulos, buena fe en la adquisicin inmobiliaria a ttulo oneroso y responsabilidad del notario. Revista del Notariado del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. N 774. 1980, pgina 1613.
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Creemos que hay que analizar el ttulo formal y el ttulo causal o la causa de la transmisin y su exteriorizacin de acuerdo con las normas legales previstas para cada tipo de acto. Si de los antecedentes no surgen vicios ni de forma ni de fondo, se dan los requisitos para la prescripcin adquisitiva en el trmino de 10 aos, y no hace falta investigar un perodo mayor. Si en el perodo de diez aos hay algn ttulo que de posibilidad a reclamos, aunque no llegue a ocasionar la nulidad, se puede considerar que tiene defectos de forma con lo cual no se presume la buena fe en la posesin y el estudio se debe extender a 20 aos. Si el transmitente dentro de los 20 aos adquiri de un ttulo declarativo no transmisivo, hay que extender el estudio de ttulo anterior transmisivo, ya que en los ttulos declarativos, por le principio de continuacin de la persona del causante se contina la posesin como l la tena (art. 4004 del cdigo Civil) Otros autores entienden que siempre debe hacerse el estudio de ttulos por 20 aos, basndose en lo dispuesto por el artculo 4016 que al perodo de 20 aos no se le puede oponer ni la falta de ttulo ni su nulidad ni la mala fe en la posesin. No compartimos esa postura que en lugar de basar la adquisicin como ttulo originario en la buena fe, basa el derecho del adquirente en la adquisicin originaria basada en la prescripcin adquisitiva que no requiere ttulo ni buena fe.

Tcnica del estudio de ttulos: La recopilacin de antecedentes:

Partimos siempre del ttulo que acredita el carcter de propietario de nuestro cliente. Primeramente se recopilan todos los antecedentes (documentos jurdicos) Luego se los ordena cronolgicamente. Analizamos el ttulo por el cual el cliente (transmitente), adquiri el dominio ya as hasta alcanzar el trmino de prescripcin necesaria segn la postura en la que nos enrolemos. El transmitente recibi la posesin de su antecesor y la contina en la misma forma que aqul la tena, pero si su transmitente la obtuvo por un ttulo declarativo hay que analizar el ttulo declarativo anterior. Se investiga cada ttulo analizando si estn configurados conforme a derecho o bien se detectan los defectos que padecen. Finalmente se realiza un dictamen sobre la bondad de los ttulos estudiados, o se los observa y se seala las posibles subsanaciones. 11 12

Responsabilidad del escribano:

La jurisprudencia mayoritaria considera a la falta de estudio de ttulos como una responsabilidad del escribano, ya que se trata de una obligacin de medios, (que el adquirente no vea frustrado su derecho), emanada de una responsabilidad contractual frente al adquirente como todas las obligaciones profesionales que asume y extracontractual frente a los terceros. Creemos que la jurisprudencia que se asienta en numerosa doctrina se confunde en este punto, la obligacin de realizar la recopilacin de los antecedentes es una obligacin de resultado, pero la de emitir un dictamen acerca de la bondad o la observabilidad del ttulo es una obligacin de medios, porque el dictamen, como labor profesional del escribano le permite elegir uno entre los mltiples caminos que la interpretacin de derecho le presenta. El escribano es un locador de servicios o de obra, segn los criterios imperantes en nuestro pas, por lo tanto se le aplica lo dispuesto en el artculo 1109 del Cdigo Civil. Debemos tener en cuenta lo establecido por el artculo 902 del Cdigo Civil: Cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor ser la obligacin que resulte de las consecuencias posibles de los hechos.

Carlos Nicols Gattari Manual de Derecho Notarial. Primera Edicin. Editorial Depalma. Buenos Aires 1992, pgina 53 y siguientes. 12 Alberto Villalba Welch. La Reforma del artculo 1051 del Cdigo Civil y su proyeccin en la actividad notarial: En RdN N 772. 1980, pgina 873.
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Buscando un basamento normativo especfico, podemos decir que en los artculos 1198 y 3277 del Cdigo Civil, deben encontrarse las referencias implcitas que consagran el quehacer notarial del estudio de ttulos.13 14

El estudio de antecedentes:
Es el estudio del antecedente dominial, o de la inscripcin registral anterior que realiza el registrador de la propiedad para calificar el tracto sucesivo o abreviado, (artculos 14, 15 y 16 de la ley 1781). Este estudio lo realiza para confeccionar un asiento de inscripcin o anotacin de un derecho que se le presenta a inscribir, o bien cuando matricula al folio real un inmueble inscripto con el sistema cronolgico usado por los Registros antes de la sancin de la ley 17801 (mal llamado sistema de folio personal).

La clusula ttulos perfectos:

Esta clusula ttulos perfectos, es habitual en los boletos de compraventa en los que se aseguraba la bondad del ttulo del inmueble que se prometa en venta. Esta clusula es en realidad una reserva de quien adquiere con nimo de no ser perturbado, en su derecho. Qu se pretende con este pacto? Que el vendedor se haga responsable frente al comprador, que ste no ser molestado pro acciones reales de terceros, ni se le presentarn objeciones jurdicas en los negocios jurdicos que en adelante realice. Este pacto aumenta la garanta de eviccin ni la garanta comn prevista en el artculo 1425 del Cdigo Civil. Esta clusula tiene un sentido comercial, porque quien as adquiere pretende una mayor seguridad, con el objeto de asegurar que podr obtener crditos hipotecarios en instituciones bancarias que exigen el estudio de ttulos. La existencia de este pacto no libera al escribano de la realizacin del estudio de ttulos.

Algunos casos que presentan dudas: Ttulos provenientes de donacin.

La creencia popular generalizada sobre los ttulos de propiedad provenientes de una donacin es que son observables. Esta excesiva calificacin nace del texto del artculo 3955 del Cdigo Civil, este artculo se contradice con lo dispuesto pro el artculo 3477. La doctrina mayoritaria interpreta como perfectos y no sujetos a reivindicacin los inmuebles donados a herederos forzosos (padres a hijos), (art. 3477) y al a vez imperfectos y sujetos a reivindicacin a los inmuebles donados a herederos no forzosos (to a sobrino), cualquier donacin a un tercero), (art. 3955). Los modos de subsanacin de estos ttulos dependen de la supervivencia o no del donante. Si el donante vive se efecta un distracto de la donacin (art. 1200 del Cdigo Civil), retornando le dominio al donante, que luego vuelve a disponer por acto oneroso, a favor del donatario o del tercero adquirente. Si el donante falleci debe efectuarse su juicio sucesorio para ver si se presentan heredero forzosos, que seran los nicos que podran intentar la reivindicacin. Si no existen herederos forzosos el ttulo se torna inobjetable, y si aparecieren pueden dar su conformidd con la donacin y sanear el ttulo. 15

Ignacio M. Allende con la colaboracin de Carlos I: Allende. Revalorizacin del estudio de ttulos. En Revista del Notariado del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. N 805, 1986, pgina 1535. 14 Cfr. Jaime Giralt Font. Conveniencia del estudio de ttulos con relacin al artculo 1051 del Cdigo Civil. En Revista del Notariado N 747. 1976, pgina 366. Mara Teresa Acquarone. Estudio de ttulos. Clusula de ttulos perfectos. Buena fe y diligencia del adquirente a ttulo oneroso. Responsabilidad: En Revista del Notariado. N 775, Ao 1981, pgina 137 y siguientes. Enfoque notarial del estudio de ttulos. Buena fe en la adquisicin inmobiliaria a ttulo oneroso y responsabilidad del notario. En revista del Notariado. N774. Ao 1980, pgina 1613 y siguientes. 15 Natalio Pedro Etchegaray, ob. cit. pgina 183.
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Ttulos provenientes de una dacin en pago:

Al dominio proveniente de una dacin en pago, tambin se lo tiene como un ttulo observable, porque el artculo 787 del Cdigo Civil, menciona la posibilidad de reivindicacin contra terceros adquirentes de un inmueble cuando se demostrare que el crdito en cuyo pago se dio el inmueble, no se deba en su totalidad o en parte por un error de hecho o de derecho. Este ttulo se perfecciona con la renuncia del deudor a la accin de reivindicacin, que le concedera el artculo 787 del Cdigo Civil, Sin embargo, algunos autores entienden que este tercero si adquiri el inmueble a ttulo oneroso, est protegido por el artculo 1051 del Cdigo Civil.

Ttulos provenientes de permuta:

La permuta de inmuebles fue considerada un ttulo dudoso, por el temor que la anulacin del contrato provocara la restitucin del inmueble permutado, conforme lo dispuesto en los artculos 1487 y 1489 del Cdigo Civil. Creemos que este problema fue ms ficticio que real, lo que se debe hacer es un estudio de ttulos de ambos inmuebles que se van a permutar, para asegurarse la bondad de ambos ttulos, puesto que en caso de permuta no procede la accin de reividicacin contra el tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y procede la accin de reivindicacin contra el adquirente de buena fe y a ttulo gratuito del copermutante, conforme lo dispone el artculo 2130 del Cdigo Civil.16

Conclusin:
Pese no constituir una obligacin del escribano, la realizacin del estudio de ttulos fue siempre una muy previsora tradicin del quehacer notarial, y decimos fue porque factores extrajurdicos amenazan hoy con frustrar el elogiable objetivo de la proteccin del tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, a travs del artculo 1051 del Cdigo Civil. Nos referimos a la especial situacin econmica que vivimos en Argentina, donde la inflacin desarticula todos los esquemas econmico financieros. Entre lso aspectos que tal situacin se refleja, se encuentran la compraventa inmobiliaria, As como antes era usual pactar al formalizar el boleto de compraventa inmobiliaria que la escritura traslativa de dominio se otorgara en un lapso de 90 o 120 das, la rpida desvalorizacin de la moneda y el aumento del dlar, hace que la mayor parte de las escrituraciones deban realizarse en no ms de 10 das, a veces menos, a partir del momento de concretarse la operacin: este hecho impide generalmente por falta material de tiempo, efectuar la imprescindible recopilacin de los antecedentes dominiales que permiten realizar el estudio de ttulo. Es decir prevalece hoy, para el comprador y el vendedor el valor urgencia econmica, frente al de seguridad jurdica, Por ello cuando se apremia al escribano, con el otorgamiento de la escritura, sin tiempo para realizar el estudio de ttulos, debe advertirse al comprador de las consecuencias de esa omisin. Lamentablemente, la experiencia nos indica que nuestra inquietud en este sentido se ve superada por la de las partes, especialmente el adquirente, quien a disgusto pero conscientemente acepte asumir el riesgo, antes que perder la oportunidad de adquirir el inmueble, que precisa con el dinero que hoy dispone y que maana ser insuficiente. Este comentario pretende ser un llamado de atencin, tendiente a impedir que normas valiosas, como la que nos ocupa, impuestas como consecuencia de la evolucin social del derecho, resulten derogadas en la prctica. Por ltimo, slo nos resta manifestar, adems de nuestro agradecimiento por vuestra atencin, la esperanza que en un futuro muy prximo y para bien de todos, esta situacin desaparezca, junto con toda los factores econmicos e impostivos que, desde hace tiempo, distorsionan el aspecto jurdico de los contratos.

Roque Fortunato Garrido - Jorge Alberto Zago. Contratos civiles y comerciales. Parte especial. Reimpresin. Editorial Universidad. Buenos Aires. 1993. Tomo 2, pgina 160
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MODELO DE ESTUDIO DE TITULOS:

1. TITULO DE PROPIEDAD DEL VENDEDOR: Escritura N XXXX de fecha 1 de agosto de 1991, pasada ante el protocolo del escribano YYY de Corrientes (capital). Vendedor: Jos Luis R., D. N. I. N, con domicilio en Comprador: Ernesto T., casado en primeras nupcias con Rosa R, D.N.I. N Inmueble: La unidad funcional N 4 del primer piso del Edificio Centauro, sito en calle Santa Fe y Moreno de Corrientes, capital. Nomenclatura catastral: Circunscripcin I, Seccin II, Manzana 41, Parcela 4. Superficie: 5.000 m2. Precio. 265.000 $ Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). 2 Antecedente dominial: Corresponde al Sr. Jos Luis R., de estado civil divorciado Por compra efectuada a Juan P, segn escritura de fecha 23 de julio de 1989, pasada ante el protocolo del escribano M.M.M., titular del Registro N 16 de Corrientes (capital) Precio: 550.000 A Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: no se agrega la sentencia o la partida de matrimonio con la nota marginal acreditando el estado civil de divorciado del vendedor. Por la ausencia del cumplimiento del artculo 1277 del Cdigo Civil, estamos frente a un acto que podra ser nulo, anulable o inoponible al cnyuge no disponente, (El trmino para el reclamo son 10 aos, la doctrina no se pone de acuerdo si se cuentan a partir de que conoce el vicio o desde que se celebr la escritura.). 3 Antecedente dominial: Le corresponde a Juan P., casado en primeras nupcias con Josefina F. Con dinero propio, por escritura de compra efectuada el 12/12/87 a Mara Luisa, casada en primeras nupcias con Alberto A., por escritura N ..pasada ante el protocolo del Escribano KMS de Corrientes, (capital). Precio: 650.000 A Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital).

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Nota: no se aclara el origen del dinero, con que efectu la compra, conforme lo dispone el artculo 1277 del Cdigo Civil. En este caso, corresponde hacer las mismas advertencias que en el ttulo anterior.
4 Antecedente dominial: Le corresponde a Mara Luisa, por donacin recibida de Supermercados Impulso S.A., sito en Avda. 3 de Abril N 4355 de esta ciudad, por escritura N , pasada ante el protocolo del escribano L.P.L., de Corrientes (capital), con fecha 13/12/85. Valuacin fiscal: 450.000 A. Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: Se trata de una donacin efectuada por una sociedad comercial, se constat que la autorizacin de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas est agregada a la escritura. La donacin de sociedades es un tema que dividi a la doctrina por quienes la consideran que ataca la finalidad de las sociedades por no tener un fin lucrativo y por otra parte quienes sostienen que las sociedades comerciales tienen capacidad para celebrar cualquier tipo de acto jurdico estando permitidas las donaciones quedando sujetas a la impugnacin por parte de los acreedores y los socios de la sociedad que no han intervenido en la donacin, por el trmino de diez aos. 5 Antecedente dominial: Le correspondi a Supermercados Impulso S.A., por compra efectuada el 25/5/77 a Anastasio R., de estado civil viudo, representado por su hermano Joaqun R., quien actu con un poder especial realizado por el escribano M. B. S. de Saladas (Corrientes), el 1/3/77. La compra se autoriz por escritura N.. pasada ante el protocolo del escribano R. R. R. de Corrientes (capital). Precio: 33.000 $ argentinos. Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: En el poder especial, se hace mencin a la facultad de hipotecar otros inmuebles del mandante. 6 Antecedente dominial:

Le correspondi a Anastasio R., por compra que hizo a El Torito Sociedad Annima Industrial Comercial Inmobiliaria y Financiera., el 21/12/75, representada por su vicepresidente Nlida B de A., por escritura N pasada ante el protocolo del escribano J. J. B de Mercedes (Corrientes), Precio: 30.000 $ argentinos. Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Nota: La Sra. vicepresidente justifica su representacin con el estatuto social de El Torito S.A.I.C.I. y F., otorgado mediante escritura N. pasada ante el escribano M. B. S. de Corrientes (capital), e inscripta en el Registro Pblico de Comercio el 16/6/70. El Torito S. A.I.C.I. y F. 7 Antecedente dominial:

Le correspondi a El Torito S.A. con domicilio legal en calle Arenales 6234 de

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la Capital Federal, por compra realizada a Vctor C.B., por escritura N 23 del 26/11/73, pasada ante el escribano E. B. D. de la Capital Federal. La sociedad se constituy por 99 aos, tiene por objeto las operaciones inmobiliarias. Su capital es de $ 1.000.000,oo. la administracin est compuesta por un directorio compuesto de un nmero de miembros que fije la asamblea, entre dos y cinco, con mandato por 3 aos. Los directores en su primera sesin designaron presidente y vicepresidente, este ltimo reemplazar al vicepresidente en caso de ausencia o impedimento. El directorio resuelve por mayora de votos presentes. El Directorio tiene facultades para administrar y disponer de los bienes y de otorgar poderes especiales. (art. 1881 del Cdigo Civil). La representacin legal de la sociedad corresponde al Presidente del Directorio, al Vicepresidente en su reemplazo, y en caso de reemplazo de ste dos vocales podrn ejercer la misma representacin. Precio:29.000 $a. Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). Acta de Asamblea del 4/5/73: Conforme con el acta N 132 el Directorio est integrado por los Sres. M. B. Snchez, C.C. Snchez, Ren Snchez, C.H. Snchez, P. R. Snchez. Aprobado por unanimidad. Acta de Directorio del 14/5/73: El Directorio queda constitudo por el Presidente C.H. Snchez, Vicepresidente M. B. Snchez, Directores: C.C. Snchez, Ren Snchez, y R. Snchez. Acta de Asamblea Extraordinaria del 10/6/73: Informan que el Sr. Presidente de la sociedad C.H. Snchez, ha realizado una oferta de compra de inmuebles por las suma de $ 450.000. Tomando en cuenta lo dispuesto por los artculos 271 y 172 de la ley 19550, el Sr. C.H. Snchez, se retira de la reunin. Los directores, continan la reunin informando que la oferta est de acuerdo con las tasaciones que se realizaron teniendo en consecuencia, un precio justo y razonable. Se aprueba la venta ofrecida, al Sr. C.H. Snchez. En razn de ser el adquirente el presidente de la suciedad se faculta al vicepresidente a suscribir la escritura traslativa de dominio. Nota: En esta escritura de venta, como tambin en la escritura antecedente, consta la denominacin de la sociedad como El Torito S.A.I.C.I. y F, (Sociedad Annima Industrial Comercial Inmobiliaria y Financiera) pero en la escritura de constitucin, la denominacin es El Torito S.A. I.C.I.F y A. (Sociedad Annima Industrial Comercial Inmobiliaria, Financiera y Agropecuaria). 8 Antecedente dominial:

Le corresponde al EL Torito S. A. I. C. I. y F., representada por el presidente del Directorio C.H. Snchez, por compra que hizo a don Juan Alcntara viudo de sus primeras nupcias de Susana Cardozo, mediante escritura N pasada por ante el escribano J.J.B. de Capital Federal con fecha 29/12/72. Precio:28.000 $a. Acta de Asamblea del 7/9/72: Se eligieron por un nuevo perodo, (de dos aos), Presidente: C.H. Snchez, Vicepresidente: M. B. Snchez, Vocal Ren Snchez.

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Acta de Directorio del 10/9/72: Se resuelve aprobar la compra del inmueble (en estudio) en la suma de $ 450.000, con hipoteca por saldo de precio. Se autoriza al Presidente C. H. Snchez, para que suscriba la escritura de venta con hipoteca. Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). 9 Antecedente dominial:

Le correspondi a Juan Alcntara de estado civil soltero, por compra que hiciera, a Miguel S., por escritura N ..pasada ante el escribano de la Capital Federal, J.F., con fecha 25/7/70. Precio. 191.000.,oo.$ Inscripcin: Al folio real matrcula 16457 del Departamento Corrientes (capital). 10 Antecedente dominial: Le correspondi a Miguel S. por adjudicacin por liquidacin de sociedad conyugal y cesin de derechos hereditarios en el juicio sucesorio de Alicia M.T. de S. Fallecida el 16/6/68, Alicia M.T. de S. su juicio se tramit por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la Decimoquinta Nominacin, Secretara N 2, expediente N 52226. Ao 1969 A fs 22. Se declaran herederos a Evelin S, y a Mario S. sin perjuicio de los derechos de su cnyuge Miguel S, A fs. 37. Consta la escritura N 37 de fecha 11/11/68, otorgada ante el escribano de Capital Federal, F.T.P., los herederos declarados Mario S. divorciado de sus primeras nupcias de M.M. S, y Evelin S. soltera, cedieron a su padre, Miguel S. viudo de sus primeras nupcias de Alicia M.T. de S., los derechos hereditarios que tenan como hijos de la causante, sobre el inmueble en estudio. Nota: Los cedentes manifiestan que el inmueble no es sede del hogar conyugal. Esta cesin de herencia en la que se transmite uno de los inmuebles de la herencia en forma gratuita es una donacin). (conforme Mario Antonio Zinny, cesin de herencia, Primera edicin. Segunda reimpresin. Editorial Depalma. 1992, pgina 29 y siguientes). En ese caso se tratara de una donacin a terceros ya que el padre los es con relacin al hijo casado con otros herederos forzosos, incurriendo en el supuesto del artculo 3955 del Cdigo Civil, respecto del carcter reivindicatorio de la accin, punto sobre el cual el escribano que realiza el estudio de ttulos, deber emitir su opinin.

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