O NOVO CDIGO CIVIL E O CONDOMNIO EDIFCIO PREMBULO - O SECOVI-SP, em face do novo Cdigo Civil, em vigor desde 11 de janeiro de 2003,

com a inteno de orientar os procedimentos de sndicos e administradores de condomnios imobilirios, elaborou a presente cartilha que deve ser entendida como um esforo de interpretao daquele cdigo, na parte dedicada a condomnios edilcios (artigos 1.331 a 1.358), sem a pretenso de esgotar assuntos que possam dar margem a dvidas e discusses. De fato, essa recente legislao contm inovaes que vm provocando controvrsias. Essas controvrsias e os dispositivos de observncia obrigatria esto a seguir indicados nos comentrios aos respectivos artigos. H que se destacar, desde j, que as Convenes de Condomnio, ultimadas antes de 11.01.03, continuam em vigor naquilo que no contrariem disposies expressas do novo Cdigo. OBS.: A Lei 4.591/1964, tambm conhecida como Lei do Condomnio ainda tem validade quanto aos assuntos que o Cdigo Civil no abrange.

Parte Especial - Livro III - Ttulo III Captulo VII - Do Condomnio Edilcio
Disposies Gerais 1. Art. 1.331 - Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos. 1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios. 2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3 A frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao conjunto da edificao. 4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. 5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio. O artigo 1.331 trata da constituio de condomnio edilcio, ou seja, de condomnio em edifcios, e inova ao estabelecer em seu 3 que "a frao no solo e nas outras partes comuns proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao conjunto da edificao". De fato, no havia disposio legal expressa nesse sentido, e a frao ideal nas reas comuns era usualmente fixada levando-se em conta a relao, em metros quadrados, entre a rea total (til e comum) da unidade autnoma e a rea total da edificao.

A partir de 11 JAN 03, conforme o critrio adotado no mencionado dispositivo ( 3) e, to somente para os condomnios que vierem a se constituir a partir dessa data, a frao ideal, no solo e nas demais partes comuns, ser proporcional ao valor da unidade autnoma, em relao ao valor do conjunto da edificao ou das edificaes que constiturem o condomnio, sem prejuzo de que esse valor resulte da relao entre os metros quadrados da unidade e a metragem quadrada total da edificao. Assim, para os condomnios a serem constitudos, o incorporador tanto poder continuar atribuindo unidade o valor decorrente da relao entre a rea de sua unidade e a rea total do edifcio, como poder atribuir um valor segundo outro critrio por ele estabelecido, independentemente de qualquer laudo de avaliao. A fixao dessa proporcionalidade caber aos instituintes do condomnio edilcio ou ao incorporador, na fase pr-condominial. Esse dispositivo (art. 1.331) no causar grandes alteraes na prtica. Os condomnios constitudos anteriormente a 11 JAN 03 tero mantidas as fraes ideais constantes de suas respectivas convenes, somente podendo ser alteradas por deliberao unnime dos condminos das suas unidades autnomas. Vale ressaltar que o pargrafo quinto enseja atribuir-se o terrao de cobertura como parte integrante de unidade autnoma, incluindo a sua rea como rea privativa da respectiva unidade. No silncio do ato de constituio do condomnio, o terrao de cobertura ser parte comum e, portanto, de copropriedade de todos os condminos (vide art. 1.344). 2. Art. 1.332 - Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. 3. Art. 1.333 - A Conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno. Pargrafo nico - Para ser oponvel contra terceiros, a Conveno do Condomnio dever ser registrada no Registro de Imveis. Os artigos 1.332 e 1.333 tratam da constituio do condomnio, no se aplicando aos condomnios j institudos. 4. Art. 1.334 - Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos ou possuidores;

V - o regimento interno. 1 - A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular. 2 - So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas. Este artigo, reportando-se aos dispositivos constantes do artigo 1.332, acrescenta outros que devem, tambm e obrigatoriamente, constar das Convenes de Condomnio. A novidade encontra-se no seu inciso V que faz o regimento interno integrar a Conveno, o que implica - para ser alterado, assim como a prpria Conveno - passar pelos votos favorveis de dois teros (2/3) dos condminos. A Conveno de Condomnio, existente antes da vigncia do novo Cdigo Civil, como dito no prembulo, no precisa ser alterada para nela incluir-se o Regimento Interno. Os dispositivos obrigatrios, relacionados nos artigos 1.332 e 1.334, no impedem a incluso de outros como a eventual remunerao do sndico e a forma de contribuio para a formao do fundo de reserva. 5. Art. 1.335 - So direitos do condmino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais co-possuidores; III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. O presente artigo relaciona os direitos do condmino no mbito do condomnio edilcio, cuja correspondncia na legislao anterior encontrada no artigo 19 da Lei n 4.591/64, que de maneira geral, no foi inovado, mantendo-se a mesma essncia, porm, adotando-se nova redao. O princpio que o livre exerccio do direito propriedade se dar nas unidades autnomas, havendo restries quanto s partes comuns, que no podero ser utilizadas individualmente por determinado condmino, em prejuzo dos demais co-possuidores. Merece destaque o inciso III do mesmo artigo que condiciona o direito do condmino de participar e votar nas assemblias, a estar quite com as despesas condominiais vencidas, o que antes era previsto somente em algumas convenes, aplicando-se tal restrio aos condomnios institudos antes ou aps o novo Cdigo Civil. Deve ser destacado, tambm, que o novo Cdigo no prev a possibilidade de o locatrio votar nas deliberaes da assemblia, tal como permitia a legislao anterior em relao a despesas ordinrias; assim, o locatrio somente poder votar como mandatrio do senhorio, ou seja, do condmino, e nos termos da procurao que este lhe outorgar. 6. Art. 1.336 - So deveres do condmino: I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais. II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. Os incisos do "caput" do artigo 1.336, ao enunciarem os deveres do condmino, a rigor, no inovam. De acordo com o inciso I, as contribuies para as despesas do condomnio devem ser proporcionais s fraes ideais de rateio estabelecidas na conveno e, na sua ausncia, proporcionais s fraes ideais dos condminos no terreno e nas demais partes ideais. 1 - O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. Embora haja controvrsia sobre a aplicabilidade de multa superior ao percentual estabelecido neste dispositivo, se prevista em Convenes celebradas antes da vigncia do novo Cdigo Civil, o entendimento predominante no sentido de que a multa de 2% sobre o dbito, deve ser observada, tanto por condomnios institudos antes de 11.01.03, como para os que o forem aps essa data. Mas sua incidncia se dar, apenas, sobre as contribuies que se vencerem a partir de 11.01.03. Desse modo, a multa de 2% no se aplica aos dbitos vencidos anteriormente entrada em vigor do novo cdigo; quanto a estes, prevalecer a multa pelo percentual estabelecido na Conveno de Condomnio. Alm dos juros moratrios, que no podem superar a um por cento ao ms, a falta de pagamento da quota condominial mensal, conforme entendimento consagrado na jurisprudncia, implica na incidncia de correo monetria sobre o montante do dbito. 2 - O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa. A exigibilidade da multa, prevista neste pargrafo, depender da deliberao da Assemblia Geral, tomada por dois teros (2/3), no mnimo, dos condminos restantes, salvo se houver disposio expressa na Conveno sobre a possibilidade da multa, caso em que se observar o que nela estiver estipulado, inclusive sobre o quorum. O valor da referida multa, no entanto, mesmo em se tratando de Conveno anterior ao novo Cdigo, no poder superar a cinco vezes a contribuio mensal do condmino faltoso. A deliberao da Assemblia Geral, exigida no mencionado 2, estar dispensada, se a multa, para as faltas nele enunciadas, j constar da Conveno de Condomnio; se a multa, prevista na Conveno, for de valor maior, poder ser cobrada at o limite estabelecido no mencionado dispositivo ( 2), independentemente de deliberao da Assemblia; se de valor menor, dever ser observado o que dispe a Conveno, somente podendo ser aumentada, pela Assemblia, at o teto legal, com a prvia alterao da Conveno. O pagamento da multa no impede o condomnio de reivindicar do condmino faltoso, eventual indenizao por perdas e danos comprovadamente originrios de sua ao ou omisso culposa ou dolosa.

7. Art. 1.337 - O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem. O artigo 1.337 trata da aplicao, pela Assemblia, de multa a condmino ou possuidor que, reiteradamente, deixa de cumprir seus deveres perante o condomnio. As reincidncias na conduta faltosa podero gerar a multa que atinge, tanto o condmino, como aquele que detm, a outro ttulo, a unidade condominial. Sua aplicao depender da deliberao de trs quartos (3/4) dos demais condminos e o seu valor, varivel conforme a gravidade da falta, no poder superar a cinco vezes o valor da contribuio mensal para as despesas condominiais. Essas reincidncias na conduta faltosa podero caracterizar-se pelo atraso reiterado no pagamento das despesas condominiais. A imposio da referida multa no prejudicar eventual pedido de indenizao por perdas e danos. Pargrafo nico - O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da Assemblia. Este pargrafo trata daqueles casos de reiterado comportamento anti-social que habilitaro o sndico, de modo excepcional, dada a extrema gravidade da falta, e a urgncia da represso, a aplicar uma multa de at dez vezes o valor da contribuio para as despesas condominiais contra o infrator, independentemente de sua previso na Conveno ou de prvia deliberao assembleiar dos demais condminos. A multa assim aplicada dever ser paga independentemente de posterior deliberao de Assemblia. 8. Art. 1.338 - Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. A par da nova denominao "abrigo para veculos" em substituio ao termo conhecido, "garagem", ocorreu inovao ao se autorizar a locao a estranhos ao condomnio, outorgada preferncia sucessiva a condminos e possuidores. A Conveno Condominial (ou os condminos reunidos em Assemblia Geral) pode proibir essa locao e assim o fazendo, no estar ferindo o direito de propriedade. H entendimento de que a Conveno de Condomnio ou a Assemblia Geral podem vedar a locao de rea de garagem, ou abrigo para veculos, a estranhos ao condomnio, uma vez que essa proibio decorre de mera regulamentao de uso. Na prtica bastar a proibio da locao a terceiros de rea de garagem ou de abrigo para veculos para afastar-se a permisso contida no dispositivo legal em anlise.

9. Art. 1.339 - Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes s unidades imobilirias, com as suas partes acessrias. 1 - Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado. 2 - permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva Assemblia Geral. vedada a venda ou gravame dos direitos s partes comuns, em separado da propriedade exclusiva ou da frao ideal a ela e aos seus acessrios correspondentes. O pargrafo segundo permitiu a alienao da parte "acessria" separada da principal a outro condmino, ou a estranho desde que o ato constitutivo do condomnio ou Conveno o permita, tendo sempre preferncia o condmino ao estranho. Na ausncia de norma convencional a respeito, permitindo ou proibindo, caber a deliberao em Assemblia. Havendo norma convencional, cabe ser observada ou alterada para dispor em sentido contrrio ou atribuir Assemblia o poder de deliberar a cada caso. No mais das vezes, cogita-se da hiptese de vagas em garagens ou abrigos para veculos, como quer a nova lei. 10. Art. 1.340 - As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. So costumeiras situaes de utilizao exclusiva de rea comum, ora expressamente admitidas pela lei. Cita-se como exemplo o uso, por um condmino, da cobertura do edifcio para instalao de antena. A obrigao nasce pela utilizao exclusiva de parte de uso comum por um ou mais condminos. Logo, o encargo existir se presente o binmio uso - benefcio, critrio consagrado na doutrina nacional e na jurisprudncia. 11. Art. 1.341 - A realizao de obras no condomnio depende: I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos; II - se teis, de voto da maioria dos condminos. l - As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino. 2 - Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia Assemblia, que dever ser convocada imediatamente. 3 - No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da Assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos. 4 - O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Para a aprovao da realizao de obras no condomnio, o legislador fixou quoruns diferenciados para obras teis, necessrias e volupturias, cujos conceitos esto enunciados no artigo 96 do novo Cdigo Civil. Importa salientar que os quoruns estabelecidos para a aprovao da execuo das benfeitorias voluptrias ou teis, se referem totalidade dos condminos e no aos condminos presentes na Assemblia, cuja convocao dever ser explcita quanto ordem do dia para permitir regular deliberao. Se a obra for necessria e urgente ao prdio, o sndico, ou qualquer condmino, quando o primeiro for omisso, poder faz-la, independentemente da aprovao da Assemblia. Caso o condmino realize a obra, urgente e necessria, sob seu nus exclusivo, dever ser reembolsado pelo condomnio, sempre ressaltada a imprescindvel comprovao da necessidade de sua realizao. 12. Art. 1.342 - A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns. Se as obras forem destinadas a facilitar ou aumentar a utilizao das reas comuns, o quorum para aprovao na Assemblia ser qualificado, ou seja, de dois teros da totalidade dos condminos. So, de qualquer maneira, proibidas obras que prejudiquem a utilizao das partes comuns ou das unidades autnomas. 13. Art. 1.343 - A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos. Sempre que construo nova implique na criao de novas unidades autnomas, o seu acrscimo somente ser possvel mediante a aprovao unnime dos condminos, pois novas unidades implicam em alterao das fraes ideais de terreno atribudas s unidades existentes, fraes essas que so a expresso da co-propriedade e, portanto, inalterveis salvo consenso unnime. 14. Art. 1.344 - Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores. A nova lei minuciosa ao prever a responsabilidade pela manuteno do terrao de cobertura, atribuindo-a ao proprietrio, a quem incumbe inclusive cuidar que no ocorram infiltraes de gua nos pavimentos inferiores. Recorde-se que, segundo a nova lei, o terrao de cobertura poder integrar a unidade autnoma, seja como rea exclusiva (art. n. 1.331, 5), seja como parte comum de uso exclusivo do condmino de determinada unidade (art. n. 1.340). Em ambas as hipteses, a conservao caber ao condmino proprietrio ou usurio. 15. Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios. O artigo em tela consolida uma orientao jurisprudencial e doutrinria, segundo a qual os dbitos originrios de contribuies para pagamento de despesas condominiais acompanham o imvel, desvinculando-se da pessoa do antigo proprietrio no tocante responsabilidade perante o

condomnio. Assim o adquirente passa a responder pelos dbitos deixados pelos antecessores, sem prejuzo do exerccio do direito regressivo, indenizatrio, daquele, perante estes. O art. 4 da Lei n 4.591, em seu nico, condicionava a alienao da unidade autnoma ou transferncia de direitos pertinentes sua aquisio, prova de quitao das obrigaes do alienante para com o condomnio, disposio essa que no se encontra no Cdigo Civil vigente. Com o novo Cdigo, cabe ao adquirente o nus de certificar-se da inexistncia de dbitos do vendedor ou cedente de direitos, sob pena de responder por eles, mas sem vedar a alienao pela falta da mencionada prova de quitao. 16. Art. 1.346 - obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial. Este artigo, como o fazia de forma mais detalhada o art. 13, da Lei n. 4.591, dispe sobre a obrigatoriedade de contratao, pelo condomnio, de seguro da edificao, contra o risco de incndio ou destruio total ou parcial. Diferentemente do que dispunha a legislao anterior, foi suprimido o prazo de 120 dias para a contratao do seguro, com o que o sndico dever faz-lo incontinenti, para no se sujeitar a responder, pessoalmente, pelas conseqncias de eventual sinistro, como previsto no inciso IX do art. 1.348. 17. Art. 1.347 - A Assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. Iniciando a seo relativa administrao do condomnio, este artigo dispe sobre a forma de escolha do sndico. V-se que a escolha pode recair, facultativamente, em pessoa, fsica ou jurdica, estranha ao condomnio. O prazo mximo de dois anos para o mandato do sndico, com a permisso de reeleio, j era previsto no "caput" do art. 22, da Lei n. 4.591. O novo Cdigo omisso quanto ao nmero de reeleies e quanto remunerao do sndico; a Conveno, todavia, poder estabelecer limites renovao e estipular a remunerao. 18 . Art. 1.348 - Compete ao sndico: I - convocar a Assemblia dos condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento Assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da Assemblia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas Assemblia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificao.

O artigo 1.348 relaciona os atos de competncia do sndico, no se afastando muito do que j dispunha a legislao anterior. Como novidades podem ser apontadas as exigncias dos incisos III e VI, alm da obrigatoriedade (inciso VIII) de o sndico prestar contas Assemblia Geral, anualmente, ou quando exigido, prtica que muitas Convenes de Condomnio j adotavam. Embora no tenha sido includa expressamente a responsabilidade do sndico pela guarda dos documentos contbeis, determinada no artigo 22. 1, "g", da Lei n. 4.591/64, essa obrigao decorre da natureza da representao exercida pelo sndico, devendo ser observada de acordo com os prazos legais. 1 Poder a Assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao Essa investidura deve referir-se a medidas especficas de defesa dos interesses do condomnio na esfera judicial ou extrajudicial, mediante mandato conferido pela prpria Assemblia, com a expressa indicao dos poderes conferidos e o fim a que se destina. A ata da Assemblia ser o instrumento constitutivo dessa representao, devendo ser arquivada no Ofcio de Registro de Ttulos e Documentos para a sua validade perante terceiros, a quem se ofertar cpia da ata assim registrada. 2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da Assemblia, salvo disposio em contrrio da Conveno. O pargrafo 2 trata da transferncia de representao ou das funes administrativas do sndico, a terceiros, dentre os quais se inclui o administrador. A delegao possvel, desde que no vedada expressamente pela Conveno Condominial. A escolha desse terceiro, pelo sndico, continua pautada pelo fator confiana, devendo, contudo, passar pela solenidade de aprovao pela Assemblia Geral. 19. Art. 1.349 - A Assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio. O novo Cdigo Civil, neste artigo, disciplina a destituio de sndico, estabelecendo que depender da deliberao da maioria absoluta (50% mais um) dos presentes, em Assemblia especialmente convocada para essa finalidade. Observa-se a correlao entre o artigo comentado e o derrogado artigo 22, 5, da Lei n. 4.591/64, no que concerne mudana do nmero de votos necessrios destituio, de dois teros, na legislao antiga, para o de maioria absoluta (50 % mais um) dos condminos presentes, mas sempre em Assemblia especialmente convocada. A modificao diz respeito, tambm, necessidade da destituio ser fundamentada, seja na prtica de irregularidades, seja na falta de prestao de contas ou, ainda, em atos de m gesto. 20. Art. 1.350 - Convocar o sndico, anualmente, reunio da Assemblia dos condminos, na forma prevista na Conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos

condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1 Se o sndico no convocar a Assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2 Se a Assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino. Este artigo 1.350 (como antes faziam os artigos 24, caput, e 27 da Lei n. 4.591/64) estabelece a obrigatoriedade da Assemblia Geral Ordinria, que dever ocorrer anualmente, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno de Condomnio, objetivando aprovar o oramento das despesas, definir as contribuies dos condminos e julgar a prestao de contas do sndico. Eventualmente, ser aproveitada para a eleio do substituto daquele e para a alterao do regimento interno. Reitera-se a importncia da aprovao do oramento e da definio das contribuies dos condminos na Assemblia Geral Ordinria. O pargrafo 1 estabelece a forma de se suprir a omisso do sndico quanto convocao da Assemblia Geral Ordinria: sua convocao por (um quarto) dos condminos. O novo Cdigo Civil dispe, portanto, que um quarto dos condminos poder convocar, tanto Assemblias Gerais Extraordinrias, na forma anteriormente prevista, como, tambm a Ordinria. O pargrafo 2, tal como dispunha o art. 27 da Lei 4.591, faculta o suprimento judicial para a hiptese de a Assemblia no se reunir, omitindo, todavia, referncia quanto ao prazo em que dever faz-lo; assim, qualquer condmino poder requerer, atravs de procedimento especial de jurisdio voluntria, a competente providncia judicial, to logo esgotado o tempo previsto na Conveno para a realizao da Assemblia anual. 21. Art. 1.351 - Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao da Conveno e do Regimento Interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela unanimidade dos condminos. Este artigo dita o caminho para se viabilizar alteraes: (1) na Conveno de Condomnio e no Regimento Interno, pelo voto 2/3 (dois teros) dos condminos e (2) na destinao do edifcio ou da unidade autnoma, pela vontade, materializada em votos, da unanimidade dos condminos. 22. Art. 1.352 - Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da Assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais. Pargrafo nico - Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno de constituio do condomnio. O presente artigo estabelece que o quorum, em primeira convocao, dever corresponder ao da presena de condminos que representem, pelo menos, a metade das fraes ideais do condomnio, sujeitando-se a validade das deliberaes, como j ocorria na Lei n. 4.591 (art. 24 - 3 ), ao voto da maioria dos presentes. O pargrafo nico explicita que as fraes ideais mencionada no "caput", referem-se participao dos condminos na propriedade do solo e nas demais partes comuns da edificao, e que - salvo

disposio diversa da Conveno de Constituio do Condomnio - os votos de cada condmino sero proporcionais s fraes ideais de que possuidor. 23. Art. 1.353 - Em segunda convocao, a Assemblia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Este artigo regula a hiptese de no ter sido instalada a Assemblia Geral em primeira convocao e estabelece que, em segunda convocao, aquela poder deliberar por maioria dos votos dos presentes. Ressalva, no entanto, que essa disposio no se aplica a situaes que exijam quorum especial 24. Art. 1.354 - A Assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio. O novo Cdigo colocou em evidncia o direito de todos os condminos virem a ser convocados para a Assemblia. Como o Cdigo no define qualquer regra para a convocao de Assemblias, deixando a matria a cargo das Convenes Condominiais, estas devero disciplinar, claramente, a forma de convocao, de maneira a garantir a eficcia de suas deliberaes, com abrangncia a todos os condminos. Sob outro aspecto, cabe ao sndico diligenciar o que necessrio for para que fique demonstrado terem sido promovidas as medidas adequadas convocao de todos os condminos. 25. Art. 1.355 - Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos. O disposto neste artigo corresponde ao que j era previsto no caput do art. 25, da Lei n. 4.591, com a simples supresso da expresso "sempre que o exigirem os interesses gerais". As Assemblias Extraordinrias devero ser convocadas pelo sndico ou por condminos que representem das fraes ideais do condomnio. 26. Art. 1.356 - Poder haver no condomnio um Conselho Fiscal, composto de trs membros, eleitos pela Assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico. O Cdigo Civil cria o Conselho Fiscal composto de trs membros, com mandato no superior a dois anos, eleitos em Assemblia, no se exigindo que sejam condminos, com a competncia especfica de anlise das contas do Sndico. O sndico, portanto, no contar obrigatoriamente com Conselho Consultivo, rgo condominial de assessoria na soluo de problemas condominiais. Mas poder vir a ter de sujeitar a anlise das suas contas, pelo Conselho Fiscal previsto na Conveno. O condomnio poder dispor tanto do Conselho Consultivo, como do Conselho Fiscal, com funes prprias, bastando que esteja prevista na Conveno. 27. Art. 1.357 - Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos deliberaro em Assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das fraes ideais.

O artigo trata de hipteses de ocorrncias que exijam deliberao dos condminos sobre a reconstruo ou venda do condomnio edilcio; ao faz-lo, utiliza a expresso "consideravelmente destruda, ou ameace runa", contrariamente ao que dispunha o art. 14, da Lei n. 4591, onde objetivamente se referia "destruio de mais de dois teros ou sinistro total". O quorum para deliberao o mesmo exigido pelo artigo derrogado, ou seja, metade mais uma, das fraes ideais. 1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seu direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial. O condmino que no se interessar pela reconstruo no estar obrigado a responder pelas respectivas despesas. A soluo ser a alienao de seus direitos a outro, ou outros condminos, mediante avaliao judicial. 2 Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias. O novo Cdigo - com os dois pargrafos acima - simplificou os procedimentos, em relao ao que dispunha a Lei n. 4591, que estabelecia um procedimento judicial especfico para alienao dos mencionados direitos. O pargrafo segundo dispe que, realizada a venda, o montante apurado ser rateado ente os condminos, proporcionalmente ao valor das unidades autnomas. O rateio, com base no valor das unidades, est em consonncia com o disposto no 3, artigo 1.331, que define a frao ideal no solo e nas demais partes comuns da edificao, como sendo proporcional quele valor. 28. Art. 1.358 - Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que se refere o 2. do artigo antecedente. O rateio da indenizao, decorrente e desapropriao, ter o mesmo tratamento dado ocorrncia mencionada no 2 do artigo antecedente, sendo vlidos, portanto, para a situao enfocada neste artigo, os comentrios enunciados no anterior.