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Fevereirode2012
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1. Enquadramento
Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: centros das cidades esto degradados e sem populao; as periferias esto sobrelotadas, com consequente acrscimo de custos de deslocao para os particulares. Reforma de 2006 no logrou atingir os resultados pretendidos quanto aos contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitao urbana: desde 2006, de um universo (atual) de 255 mil imveis com rendas antigas congeladas, apenas 3.036 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAU em 25/02/2012). Enquadramento econmico: 76% dos portugueses so donos da sua habitao (INE, Censos 2011). Todavia, o elevado custo e o difcil acesso ao crdito vo impedir milhares de famlias de terem casa prpria. O arrendamento ser a opo natural. A no existncia de casas no mercado em quantidade e com preos acessveis poder constituir um grave problema. A reforma do regime do arrendamento urbano um compromisso assumido no Programa do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando de Entendimento assinado com a Troica.
2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011vs.2001
Arrendamentonototaldealojamento2001/2011 Evoluodoscontratosantigos2001/2011
Var.%
7,2% 35,1%
720.878
772.700
440.410
16,3%
42% 255.536
2001 Contratosat1990
2011 Totaldecontratos
2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011
Contratosporfaixaetriadoinquilino(anos)
Antes1990
039 3% 4049 6% 039 20%
19912005
4049 27%
20062011
039 50% 4049 21%
Contratosporantiguidade*2011(%)
Antes1990 20062011
+65 60%
5064 31%
+65 19%
5064 34%
+65 11%
5064 18%
47%
362.605
33%
255.536
Contratosporrenda(/ms)
Antes1990 19912005
50100 <50 7% 6% 16% 26% 50100 44% <50 >500 400 500 11% 15% 5% 6% 300 400 22% 22% 23% 200 300 100 200 13% 10% 2% 19% 400 3% 500 50100 <50 >500 100 200
20%
154.559
200 300 300 400
20062011
300 400 31%
400 500
>500
200 300
19912005
*Anodecelebraodocontratodearrendamento. Fonte:INE,Censos2011.
100 200
18%
3.Diagnstico
PRIORITRIA
4.ReformadoregimedoarrendamentourbanoPL38/XII
Objetivos Impactos Dinamizaodo mercadode arrendamento VetoresdaReforma
A.
Alteraoaoregime substantivo
B.
Revisodosistemade transiodoscontratos antigosparaonovoregime C. Agilizaodoprocedimento dedespejo D. Melhoriadoenquadramento fiscal
Aumentodasegurana jurdicaparasenhorios
Mobilidadedomercado detrabalho
Promoodapoupana interna
Dinamizaoeconmica (revitalizaodascidades)
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4.Reformadoregimedoarrendamentourbano(cont.)
VectoresdaReforma
Descrio
Conferesemaiorliberdadespartes,promovendooaparecimentodecontratosdedurao variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados s necessidades do inquilino e do senhorio Pretendese evitar situaes prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhorio podeprfimaocontratoaps2mesesdenopagamentoouatrasonopagamentodarenda, comunicandooaoinquilino.
A.
Alteraoaoregime substantivo
Prevse a transio dos contratos antigos para o novo regime num curto perodo, atravsdeummecanismodenegociaodarenda.Regrasespeciais: Carnciaeconmicaperodotransitriode5anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%a pode existir actualizao de renda, mas inquilinos mantm o contrato Emcasodenecessidadededemoliodoimvelouobrasprofundasqueobriguem desocupao, o contrato cessa com indemnizao, salvo no caso de idade igual ou superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que h lugar a realojamentoemcondiesanlogas criadoummecanismoespecialdedespejoclerequecorre,tantoquantopossvel,por viaextrajudicial.Hapenasrecursoaotribunalparaacautelarodireitodoinquilinoque seoponhaouquandosejanecessriaautorizaoparaentradaforadanahabitao Enquadramentoprogramticodatributaodasrendasdeprdiosurbanosemsedede IRSregimefiscalobjetodediplomaprprio
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5.Principaisalteraes
Antes Duraodoscontratos: Regra geral: As partes podem acordar prazo entre 5 e 30 anos; se nada estipularem,oscontratosconsideram se celebrados por durao indeterminada Excepo: Os contratos a prazo certo spodemterduraoinferiora5anos quandocelebradosparahabitaono permanente ou para fins transitrios especiais
Depois
Nota:Naprticaoscontratosso,informalmente, celebradoscomduraoinferiorexigidanaLei.
Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato aps 3 meses de no pagamento ou atraso. Nos 3 meses seguintes, o inquilino pode pagar, caso em que a resoluodocontratoficasemefeito. Naprtica,odespejospossvelao fimde6meses(3+3)
Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato aps 2 meses de no pagamento ou atraso.Nomsseguinte,eapenaspor umavezemcadacontrato,oinquilino pode pagar, caso em que a resoluo docontratoficasemefeito. Naprtica,odespejopossvelaofim de3meses(2+1)ou,apsnovoatraso, de2meses.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois NOVA SITUAO: Atrasos reiterados nopagamentodarenda,superioresa8 dias, por 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 1 ano, conferem ao senhorio o direito a pr fimaocontrato.
A.
Alterao aoregime substantivo
Contratos habitacionais
Denncia para demolio ou obras profundas (contratos de durao indeterminada): Adennciafeitaemacojudicial; A indemnizao fixada de acordo comdespesasedanossuportadaspelo inquilino,nopodendoserinferiora2 anosderenda; Na falta de acordo quanto ao pagamento de indemnizao ou ao realojamento do inquilino, h lugar a indemnizao, mas no se prev qualquerprazoparaoacordo.
Denncia para demolio ou obras profundas (contratos de durao indeterminada): Denncia por mera comunicao ao inquilino; Prazo de 30 dias paraacordo; na falta deacordo,hlugaraindemnizao Indemnizao fixada em 6 meses de renda; A no execuo das obras, salvo motivonoimputvelaosenhorio,d lugar ao pagamento por este de uma indemnizao correspondente a 10 anosderenda.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois Durao: Mantmse a liberdade das partes na determinao da durao docontrato, mas se as partes nada estipularem, considerasecelebradopor5anos
A.
Alterao aoregime substantivo
Durao: As partes podem livremente estabelecer regras quanto durao do contrato, mas se as partes nada estipularem, considerase celebrado por10anos Regime de transio e atualizao de rendas: Contratos anteriores a 1990 celebrados por durao indeterminada no podem ser cessados por livre vontade do senhorio(contratosparaavida) O senhorio s pode promover a atualizao da renda se o imvel: (i) estiver avaliado fiscalmente h menos de 3 anos; e (ii) estiver em estado pelo menosmdiodeconservao. Atualizao faseada (2/5/10 anos) at 4%dovalordahabitao.
B.
Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime
Contratos habitacionais celebradosantesda vignciadoRAU
Regime de transio e atualizao de rendas: Estabelecimento de um mecanismo de negociao da renda, que assenta no dilogoentreaspartes. Duasexcees: Carnciaeconmica Idadeigualousuperiora65anosou deficincia com grau de incapacidadesuperiora60%
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5.Principaisalteraes(cont.)
Mecanismodenegociaodarenda Senhorio Inquilino
Aceita
Resultado
Rendaatualizada;contratocomprazocertode5 anos(salvoacordoquantoaoutrotipo/durao). Senhorio aceita. Renda atualizada; contrato comprazocertode5anos(salvoacordoquanto aoutrotipo/durao). Senhorionoaceita.Senhoriopode: Denunciar o contrato, com pagamento de indemnizaoequivalentea5anosderenda (valormdiodasduaspropostas); Atualizar renda de acordo com o valor da habitao; contrato com prazo certo de 5 anos. Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar a habitao;nohatualizaodarenda. Esta circunstncia pode justificar um perodo transitriode5anosemqueaatualizaodarenda est limitada (max. taxa de esforo de 25% do rendimento do agregado, com tecto de 1/15 do valor da habitao). Para rendimentos inferiores a 500eurosataxadeesforo10%. Aps5anosarenda pode ser atualizada avalores de mercado, competindo Segurana Social encontrar resposta para a situao de carncia se semantiver. Aplicao das regras da negociao, salvo se houversituaodecarnciaeconmica. Em qualquer caso, no h alterao do tipo ou cessaodocontratosemacordodoinquilino. 11
Contrapecomnova renda,tipoedurao
Denunciaocontrato
Invocacircunstncias decarncia econmica Invoca que tem idade 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade > 60%
5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
B.
Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime
Contratos habitacionais celebradosantesda vignciadoRAU Denncia para demolio ou obras profundas: Dennciafeitaemacojudicial; O senhorio obrigado a realojar o inquilino independentemente da sua idade. Denncia para demolio ou obras profundas: Senhorio pode denunciar o contrato pormeracomunicao. O senhorio obrigado a realojar, no mesmo concelho em condies anlogas, o inquilino com idade 65 anosoudeficinciacomincapacidade >60%.
5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
Transmissopormorte: Limitase a transmisso por morte para ascendentesem1grau(pais); Eliminase a possibilidade de transmisses sucessivas; Impedese a transmisso para pessoa com outra casa prpria ou arrendada no mesmo concelho Transmisso d lugar transio do contrato para o novo regime (contrato com prazo de 2 anos)quandoocorra: para ascendente que viva com o inquilino e tenha idade inferior a 65 anos;ou para descendente quando este fizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos.
B.
Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime
Contratos habitacionais celebradosantesda vignciadoRAU
Regimedetransioeatualizaoderendas: Contratosanterioresa1995celebradospor durao indeterminada no podem ser cessados por livre vontade do senhorio, salvo ocorrendo trespasse ou alterao de maisde50%dacomposiosocietria; Osenhoriospodepromoveraatualizao da renda se o imvel estiver avaliado fiscalmentehmenosde3anos. Atualizao faseada (5/10 anos) at 4% do valordahabitao.
Regime de transio e atualizao de rendas: Estabelecimento de um mecanismo de negociao da renda, que privilegia o dilogoentreaspartes; Exceo: microentidades (entre outros, volumedenegcioslquidonosuperior a500mileuros)perodotransitriode 5anos 13
5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
B.
Regimedetransio: Nohlivredennciapelosenhorio. Regimedetransio: Hlivredennciapelosenhorioquandose verifique: Trespasse ou locao do estabelecimento;ou Alterao de mais de 50% da composiosocietria.
Regimedetransio: O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedncia no inferiora2anos; Excluise a possibilidade da livre denncia nas situaes de inquilinos com: Idadeigualousuperiora65anos; ou Deficincia com grau de incapacidadesuperiora60%.
Regimedetransio: O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedncia no inferiora2anos.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Procedimentodedespejo: Constituindose o ttulo executivo (nas situaes referidas infra), o senhorio pode instaurar ao executiva para a entrega da habitao H sempre processojudicial. Depois Procedimentodedespejo: criado um mecanismo especial de despejo, que corre, tanto quanto possvel, por via extrajudicial, e que asseguremeiosdereaomaiscleres eeficazesparaefetivaradesocupao da habitao, no caso de incumprimento do contrato por parte doinquilino. Reduo do prazo do despejo para 3 meses,assimpromovendoaconfianano funcionamento gil do mercado de arrendamento e o investimento neste sectordaeconomia.
C. Procedimentode despejo
5.Principaisalteraes(cont.)
Procedimentoespecialdedespejo
Senhorio Inquilino Outrasentidades(BNA,Tribunal)
BNA emite um ttulo de desocupao, podendo o senhorio promover a efetivaodomesmo; Apenas h interveno do tribunal se for necessrio autorizar a entrada no domiciliodoinquilinocarcterurgente.
D lugar abertura de um processo especialeurgente; Inquilino paga cauo e deposita rendas devidasnodecursodoprocesso; Se alguma das partes utilizar abusivamenteesteprocedimento,incorre emmultaiguala10vezesataxadejustia devida.
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6.Concluses
Maior confiana proprietrios
ATUALIZAODASRENDASANTIGASE TRANSIODOSCONTRATOSANTIGOSPARA ONOVOREGIME
REFORODALIBERDADEDASPARTES
dos
na
DESPEJOSMAISRPIDOSEMAISSEGUROS
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