LECCIN 1 EL DERECHO HIPOTECARIO, O INMOBILIARIO REGISTRAL

1. LA PUBLICIDAD REGISTRAL Preliminar Supongamos que una persona quiere adquirir un piso, una finca rstica o cualquier otro inmueble. Antes de hacerlo, deber enterarse de quin es su propietario, pues slo l tendr poder de disposicin suficiente para vendrselo (principio nemo dat quod non habet). Esta pregunta es contestada, en principio, por el Registro de la Propiedad. En efecto, si tuvisemos en cuenta nicamente consideraciones fcticas, como la apariencia de la posesin, ello podra resultar muy perjudicial para el potencial adquirente, pues, por ejemplo, la finca en cuestin podra estar ocupada por un arrendatario, por un usufructuario, o podra ocurrir que simplemente sea un precarista quien realiza la venta, porque la haya vendido con anterioridad a otra persona. Este adquirente, por tanto, necesita una institucin que le garantice que el que le vende es el autntico propietario de aquel inmueble. Por otra parte, adems de si el vendedor es el propietario, el comprador querr saber si este inmueble tiene determinadas cargas o limitaciones. En efecto, muchas de estas cargas no resultan visibles: por ejemplo, la existencia de una hipoteca o de una substitucin fideicomisaria. Lo mismo que hemos sealado para la propiedad es tambin aplicable a las cargas o derechos reales, en cuanto a su eficacia frente a terceros (art. 13 LH). Finalmente, esta persona decide comprar el inmueble, y contrata un prstamo con un banco; el banco, por lo general, le pedir que aporte una garanta, que normalmente consistir en una hipoteca sobre el propio piso que adquiere, de manera que este inmueble quede afectado al pago de la cantidad prestada. Pero, para que la hipoteca quede vlidamente constituida, es necesaria su inscripcin en el Registro de la Propiedad (arts. 145.2 LH y 1.875.1 CC). Con este ejemplo complejo vemos cmo el Registro de la Propiedad tiene una trascendencia fundamental en el trfico jurdico inmobiliario. Concepto de Derecho hipotecario, o inmobiliario registral El Derecho hipotecario, tambin denominado Derecho inmobiliario registral, es el conjunto de normas que regulan la publicidad de las situaciones jurdicas de trascendencia real, a travs del Registro de la Propiedad. Denominacin de la disciplina - Derecho hipotecario es la denominacin clsica y la que goza de mayor tradicin a partir de, precisamente, la Ley Hipotecaria de 1861, primera de las que, en Espaa, regul la organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad con carcter general. La denominacin Derecho hipotecario se explica porque la citada Ley y las sucesivas leyes hipotecarias han regulado, entre otras cosas, la hipoteca, aunque no como objeto principal. Es preciso reconocer que esta denominacin puede resultar aparentemente extraa, pues la hipoteca, como tal, se estudia en otra de las asignaturas de Derecho civil, la dedicada a los derechos reales. - Derecho inmobiliario registral es una denominacin ms moderna, mucho ms tcnica, y que tiene una gran difusin en la actualidad. Integracin en el Derecho civil El Derecho hipotecario es una parte del Derecho civil y, dentro de l, est especialmente relacionado con la parte correspondiente a los derechos reales. Se puede, en consecuencia, afirmar que esta materia no tiene autonoma fuera del Derecho civil: todas las normas procesales o administrativas incluidas en la legislacin hipotecaria son esencialmente normas que podemos calificar como adjetivas, o como instrumentos que colaboran en la eficacia de la publicidad registral de las situaciones jurdicas con trascendencia real. Existen, no obstante, normas sustantivas, como son las relativas a la regulacin de la hipoteca. Por otra parte, la integracin de la materia hipotecaria dentro del Derecho civil se aprecia claramente, en la regulacin que del Registro de la Propiedad hacen los artculos 605 a 607 del Cdigo Civil, y por la remisin a la Ley Hipotecaria que se efecta en el artculo 608 del mismo cuerpo legal.

No obstante, es preciso reconocer que el Derecho inmobiliario registral, o hipotecario, tiene mltiples conexiones interdisciplinarias; por ejemplo: - Con el Derecho procesal: artculos 38 (que regula la tercera registral en los procedimientos ejecutivos), 41 (accin real registral) y 131 LH (procedimiento judicial sumario). La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con entrada en vigor el 8 de enero de 2001, incorpora al Cdigo procesal estas acciones. La accin real registral se regula en el artculo 250.7 LEC, como accin verbal con demanda sucinta, adopcin de medidas cautelares inmediatas (art. 441.3 LEC) y limitadas causas de oposicin (art. 444.2 LEC). La tercera registral est sancionada en el artculo 658 LEC. Y en cuanto al procedimiento judicial sumario, se recoge con todas sus especialidades, como fase directa de apremio de un nico proceso de ejecucin, dentro del Captulo V del Libro IV (arts. 681 a 698 LEC) bajo la rbrica de las particularidades de la ejecucin sobre bienes hipotecados o pignorados. - Con el Derecho urbanstico: Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanstica. La publicidad registral La publicidad registral puede definirse como la exteriorizacin continuada de situaciones jurdicas de trascendencia real referidas a los inmuebles, en un Registro pblico y bajo el control profesional del Registrador, con el fin de posibilitar el conocimiento general de las mismas, y con determinados efectos jurdicos substantivos sobre la situacin publicada. Desglosemos este concepto: - Exteriorizacin se opone a clandestinidad. La publicidad registral impide que existan cargas ocultas sobre un inmueble, y que estas cargas puedan afectar a terceros. Sin embargo, no debe confundirse la publicidad con la forma del negocio; precisamente, la publicidad significa que ya se ha producido dicha forma. En efecto, la forma no es todava publicidad, dado el secreto del protocolo notarial. Publicidad es exteriorizacin frente a terceros; la forma es conformacin del negocio, con efectos entre las partes y sus causahabientes (art. 1.218 CC). - La exteriorizacin en que la publicidad registral consiste es continuada: ello significa que la publicidad no es puntual o intermitente, sino que se trata de un fenmeno continuo que se manifiesta en los diferentes libros y asientos registrales, donde constan las titularidades hasta el momento en que se produce la cancelacin. - La publicidad es, adems, una exteriorizacin organizada, que se lleva a cabo a travs de un Registro pblico, minuciosamente reglamentado en la Ley y el Reglamento hipotecarios; en sus libros y asientos constar el historial jurdico de la finca. Todo ello distingue la publicidad registral de la simple publicidad de hecho, cuyo prototipo sera la posesin. - La publicidad se realiza bajo el control profesional del Registrador de la Propiedad, encargado de informar y de certificar el contenido de los asientos. El Registrador deber, adems, calificar el inters legtimo del solicitante y el cumplimiento de las normas de proteccin de datos de carcter personal. La finalidad del Registro es la de dotar al trfico inmobiliario de un instrumento de seguridad jurdica, pero no autoriza una publicidad indiscriminada del patrimonio de las personas. - La publicidad se refiere a situaciones jurdicas inmobiliarias de trascendencia real. Ello no significa, sin embargo, que al Registro slo puedan acceder derechos reales (vase el art. 2.5 LH, que permite la inscripcin de los arrendamientos). - La exteriorizacin tiene como finalidad posibilitar el conocimiento general de las citadas situaciones jurdicas de trascendencia real referidas a los inmuebles. Pero ello no significa que este conocimiento sea efectivo; depender de la diligencia de cada interesado. De lo que se trata es de evitar que se pueda alegar ignorancia cuando una determinada situacin real consta en el Registro de la Propiedad; se trata, por tanto, de una finalidad dirigida a terceros. - Finalmente, la exteriorizacin en que la publicidad registral consiste produce efectos substantivos sobre la situacin publicada. Estos efectos, fundamentales y especficos de la publicidad del Registro de la Propiedad, se estudiarn en diferentes partes de esta obra, pero nos permiten, ya en esta fase inicial, distinguir la publicidad inmobiliaria de la de los denominados registros administrativos, como el de las asociaciones, que tienen una simple finalidad de inspeccin, control o fomento. Finalidades de la publicidad registral

1.aLa seguridad jurdica de los derechos y el trfico inmobiliarios. 2.aEl fomento del crdito, no solamente del crdito territorial, es decir, el garantizado con inmuebles, sino tambin del crdito personal, pues a travs del Registro el futuro acreedor puede tener indicios de la solvencia de su posible deudor. 3.aContribuye a evitar la usura y el fraude, desde el punto de vista de que evita la clandestinidad. 4.aTiene una finalidad cautelar, en el sentido de que una correcta publicidad puede evitar posibles conflictos entre las partes de un negocio. 5.aAgilidad de la contratacin: evita que el comprador tenga que investigar la regularidad de la cadena de ttulos de propiedad, ya que el Registro garantiza la titularidad del transmitente. 2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Registro de la Propiedad puede considerarse desde diferentes puntos de vista. 1.oEl Registro de la Propiedad como oficina. El Registro de la Propiedad es la oficina, el local donde se lleva a cabo la publicidad registral (arts. 356361 RH). Su organizacin se basa en un sistema de competencia territorial, de manera que los derechos sobre las fincas se inscriben en la oficina correspondiente al lugar de ubicacin de la finca (art. 1.2 LH). En su funcionamiento como oficina, el Registrador gestiona el Registro como un profesional del Derecho, con plena libertad en la organizacin de los elementos materiales y humanos. En este sentido sus oficiales y auxiliares estn sometidos a la legislacin laboral y realizan su cometido bajo la responsabilidad del Registrador. 2.oEl Registro de la Propiedad como conjunto de libros. Nos referimos ahora al Registro como conjunto de libros de la oficina, en los cuales constan los asientos referentes a las fincas. Podemos ahora destacar algunas de sus caractersticas: - Artculo 240 LH: los libros hacen fe, es decir, prueban lo que en los mismos figura. - Artculo 238 LH: los libros deben estar foliados y visados judicialmente. - Artculo 1.3 LH: los asientos del Registro estn bajo la salvaguardia delos Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley. En este punto, debe resaltarse que la titularidad de los libros del Registro, a diferencia de la Oficina, no es del Registrador, sino del Estado. 3.oEl Registro de la Propiedad como institucin jurdica. Segn los artculos 1 LH y 605 CC: el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Desglosemos este concepto: - El Registro tiene por objeto la inscripcin o anotacin: la definicin legal se refiere a los dos asientos principales: el de inscripcin, para las situaciones jurdicas permanentes o indefinidas, y el de anotacin preventiva, para las situaciones jurdicas provisionales. Existen otros asientos accesorios que tambin constituyen el objeto del Registro; por ejemplo, la nota marginal, cuya finalidad, en muchas ocasiones, es simplemente la de poner en relacin dos asientos principales; el asiento de presentacin, que determina la prioridad de la inscripcin o de la anotacin preventiva; y las cancelaciones, asientos de contenido negativo, por virtud de las cuales se dejan sin efecto otros asientos. - De los actos y contratos. Los contratos se contemplan aqu, no como fuente de obligaciones, sino como ttulo para adquirir el dominio o los derechos reales sobre inmuebles. No obstante, hemos de tener en cuenta que el acto o contrato, en este sentido de ttulo material que permite la adquisicin del derecho, debe estar recogido en un ttulo formal, que normalmente ser un documento notarial, judicial o administrativo. - Relativos al dominio y dems derechos reales. El motivo es que, dado que estos derechos afectan a todo el mundo, debe posibilitarse que los terceros conozcan su naturaleza y alcance. En cambio, los derechos personales, que constituyen un simple vnculo entre el acreedor y el deudor, no tienen la necesidad de salir al exterior a travs del Registro, dada la acotacin de sus efectos, que normalmente se limitarn a las

partes de la relacin jurdica. nicamente con carcter excepcional existen derechos personales susceptibles de ser publicados en el Registro. Se trata de derechos de los que, por su contenido y duracin, se ha dicho que tienen una vocacin de derecho real; ste es el caso, por ejemplo, de los arrendamientos (art. 2.5 LH) o del derecho de opcin (art. 14 RH). - Bienes inmuebles: el Registro de la Propiedad es un registro de inmuebles, y de las situaciones jurdicoreales que les afectan. Ello no impide que determinados bienes muebles tengan su propia publicidad en registros especficos, como es el Registro de Bienes Muebles.
Hemos de tener en cuenta que la Ley 28/1998, de 13 de julio, orden la creacin de un Registro de Bienes Muebles, a cargo de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, que ha absorbido al Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento y al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Este Registro de Bienes Muebles, que entr en funcionamiento el 23 de febrero de 2000, conforme a la disposicin adicional nica del Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, est integrado por las siguientes secciones, clasificadas por razn del objeto: 1.aSeccin de buques y aeronaves. 2.aSeccin de automviles y otros vehculos de motor. 3.aSeccin de maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo. 4.aSeccin de otras garantas reales. 5.aSeccin de otros bienes muebles registrables. 6.aSeccin del registro de condiciones generales. Dentro de cada una de las secciones que lo integran se aplica la normativa especfica reguladora de los actos o derechos inscribibles que afecten a los bienes, o a la correspondiente a las condiciones generales de la contratacin.

3. EL SISTEMA REGISTRAL ESPAOL 3.1. EVOLUCIN HISTRICA La primera Ley Hipotecaria en Espaa fue la de 1861. Con anterioridad, desde el siglo XVI, haban tenido lugar diferentes intentos de introducir algn tipo de Registro, pero todos ellos sin xito, o con un xito muy relativo. La falta de un sistema registral suficiente significaba que, adems de las numerosas cargas y derechos reales ocultos por deficiencias del propio sistema, subsistan las llamadas hipotecas tcitas e hipotecas generales. En definitiva, un comprador no saba si el vendedor era propietario, ni si estaba adquiriendo una finca cargada de hipotecas y otros gravmenes. Tampoco tena garanta alguna de que la finca no estuviese sometida a una posible accin de nulidad, o a una condicin resolutoria. En definitiva, el adquirente tena que esperar el transcurso del largo plazo de prescripcin para estar a salvo de todas estas posibles amenazas. La Exposicin de Motivos de la Ley de Bases de 11 de febrero de 1858, en virtud de la cual se aprob la primera Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, puso de manifiesto cul era la finalidad del establecimiento de un sistema de publicidad registral: Nuestro sistema hipotecario no consagra de una manera absoluta el principio de publicidad, de manera que los derechos reales ocultos quitan casi toda su eficacia a los Registros y a las leyes que mandan registrar los contratos; se introduce la desconfianza en la contratacin de los inmuebles y se embaraza por consiguiente su circulacin y movimiento. Y cuando la propiedad no puede transmitirse fcil y seguramente, no acuden los capitalistas a emplear sus fondos en prstamos con hipoteca. La escasez de la oferta produce caresta del inters de los capitales prestados como compensacin del riesgo al que se exponen los prestamistas. Obligados los propietarios a pagar crecidos rditos por los fondos que emplean en la labranza, o se abstienen de mejorarla y extenderla o abandonan el cultivo y arriendan sus heredades, lo cual las pone en manos de quien no tiene inters en hacer en ellas ninguna mejora cuyo fruto no pueda recogerse en un breve perodo, o apremiados por la necesidad se someten a la ley del capitalista, se obligan a pagar intereses superiores al producto lquido de su industria y al cabo se arruinan devorados por la usura. El remedio de tan grandes males est en la reforma de la ley hipotecaria (...) Es menester dar publicidad a todos los derechos reales, que permaneciendo ocultos como hoy son un peligro constante y una dificultad insuperable para la seguridad del dominio y de los dems derechos que de l se desprenden. Slo as podrn adquirirse y transmitirse con seguridad los derechos reales, que son la base y garanta del

crdito territorial. Veamos a continuacin los principales hitos en la evolucin del sistema hipotecario espaol. La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 se public despus del fracaso del proyecto de Cdigo Civil de 1851, que contena una disciplina elemental del Registro y de los efectos de las inscripciones. La existencia del Registro era inaplazable para dar seguridad jurdica al creciente trfico inmobiliario, exigencia que hasta esa poca no era tan acusada, pues una gran parte de la propiedad inmobiliaria estaba amortizada; es sin duda por este motivo por lo que la Ley Hipotecaria no encontr obstculos en las regiones de derecho foral, excepto en la regulacin concreta de algunas figuras especiales. En definitiva, la Ley Hipotecaria de 1861 pretende solucionar los problemas del trfico jurdico inmobiliario a los que antes hemos aludido, precisamente en la poca de eclosin de la propiedad liberal. Esta Ley est precedida por una muy interesante Exposicin de Motivos redactada por uno de sus autores, Pedro GMEZ DE LA SERNA. Los aspectos ms relevantes de esta Ley son los siguientes: 1.oLa publicidad y la especialidad en materia de hipotecas. La publicidad significa que desaparecen las denominadas hipotecas tcitas, es decir, aquellas que la ley conceda en determinadas circunstancias; por ejemplo, la de la mujer sobre los bienes de su marido, a causa de la administracin que el marido tena sobre los bienes de la esposa. La Ley Hipotecaria de 1861 establece, por el contrario, el requisito de la inscripcin de todas las hipotecas, para que produzcan efecto frente a terceros, sin perjuicio de los que pudiesen producir entre las partes. En este sentido, las hipotecas tcitas se convertirn en las actuales hipotecas, legales, pero expresas. La especialidad significa que la Ley de 1861 rechaza las hipotecas generales, es decir, aquellos pactos que las partes, ya como clusula de estilo, incluan en sus contratos; una clusula en el sentido de que quedaban hipotecados todos los bienes del deudor, incluidos los futuros, en garanta del cumplimiento de las obligaciones que pudiesen derivar del contrato. 2.oLa proteccin de los terceros es la preocupacin fundamental de la Ley de 1861, en el sentido de que no han de verse perjudicados por lo no inscrito en el Registro. En esta lnea, desde el punto de vista substantivo, podemos destacar la inoponibilidad a terceros de lo no inscrito en el Registro, concepto recogido en el artculo 23 de la Ley Hipotecaria de 1861 (coincidente con el art. 32 de la actual). Consecuencia de esto es que, en el caso de venta de un inmueble a varias personas por actos diferentes, la propiedad corresponder al primero que haya inscrito su ttulo (art. 38.4 de la Ley Hipotecaria 1861, precedente del art. 1.473 CC). Tambin se regul el principio de fe pblica registral, que protege al que adquiere confiando en lo que el Registro publica (art. 34, tanto de la Ley Hipotecaria de 1861 como de la actual). 3.oLa funcin del Registrador, que, en tanto que profesional del Derecho, debe calificar, bajo su responsabilidad, los documentos que se presenten para inscripcin: cuestiones de capacidad, aspectos formales, pero tambin de validez o nulidad de los ttulos. 4.oEl sistema de folio real: significa que cada finca tiene su propio folio, a diferencia de otros sistemas de simple archivo cronolgico de los ttulos, o de fichero personal. 5.oAdmisin de las inscripciones de posesin. Se trata de una de las caractersticas de la Ley Hipotecaria de 1861, que admiti la inscripcin de la posesin separadamente del dominio, con la finalidad de que tuviesen acceso al Registro situaciones que no estaban totalmente acreditadas; estas inscripciones tenan unos efectos inferiores a las del dominio. El 21 de junio de 1861 se promulg el Reglamento Hipotecario para la ejecucin de la Ley, reglamento que iba precedido de una Instruccin sobre la manera de redactar los instrumentos pblicos sujetos a Registro, obra de Francisco DE CRDENAS, dirigida fundamentalmente a los notarios, que estaban especialmente llamados a cooperar en la implantacin del nuevo sistema hipotecario. Tanto la Ley como su Reglamento entraron en vigor el 1 de enero de 1863. La Ley Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869 A causa de la novedad del sistema, la Ley Hipotecaria de 1861 encontr dificultades en su aplicacin. Por ejemplo:

- Muchos propietarios no inscribieron sus ttulos en el plazo que estableca la Ley. - Se presentaban ttulos defectuosos, y los Registradores, para evitar responsabilidades, rechazaban su inscripcin, o la paralizaban. - La poca superficie de las fincas en algunas regiones, como Galicia, debida a la excesiva divisin del suelo, haca inviable la inscripcin de muchas de ellas. El objetivo central de la reforma de 1869 era el de dar facilidades a la inscripcin, para conseguir la aplicacin efectiva del sistema que se inici con la Ley Hipotecaria de 1861. En esta poca, es preciso hacer tambin referencia a la Ley de 2 de diciembre de 1872, de creacin del Banco Hipotecario, que estableci un procedimiento especial de ejecucin de las hipotecas creadas en favor suyo. En esta materia, la citada Ley constituy el precedente de la Ley Hipotecaria de 1909, que reforz la eficacia de la hipoteca a travs de un procedimiento de ejecucin gil, que la Ley de 1861 no haba contemplado. Finalmente, debemos destacar que durante la vigencia de la Ley de 1869 se promulg el Cdigo Civil (1889); ms adelante trataremos la relacin entre ambos cuerpos legales. La Ley Hipotecaria de 21 de abril y 16 de diciembre de 1909 La publicacin del Cdigo Civil exigi la adaptacin de la legislacin hipotecaria al contenido del citado texto. Con esta finalidad, y con la de corregir los defectos observados en las leyes hipotecarias anteriores, se public la Ley Hipotecaria de 1909, que constituy, sin duda, la gran reforma en materia hipotecaria. Se gest en dos etapas: 21 de abril (ley de reforma) y 16 de diciembre (texto articulado). Podemos tambin hacer mencin de la trascendencia que en cuanto al fomento del crdito territorial tuvo esta Ley, especialmente por la creacin de un procedimiento judicial sumario de ejecucin de la hipoteca. La Ley Hipotecaria de 1909 fue desarrollada por el Reglamento de 6 de agosto de 1915. La reforma hipotecaria de 1944-1946 Los principales motivos de esta reforma, que ha conducido a la legislacin hipotecaria vigente, son los siguientes: - El hecho de que, tras ms de 80 aos de existencia de legislacin hipotecaria, slo estuviese inscrita un 40 por 100 de la propiedad inmobiliaria. - La necesidad de fomentar el crdito territorial y de regular nuevas formas de hipoteca. El proceso legislativo fue el siguiente: el 30 de diciembre de 1944 se aprob una ley de reforma que, a partir de la autorizacin dada al Gobierno, se tradujo en un texto refundido de la legislacin hipotecaria, que fue el texto aprobado por el Decreto de 8 de febrero de 1946, que es el texto actualmente en vigor. Como ms importantes, podemos destacar las siguientes reformas: 1.aSe refuerzan los efectos de la inscripcin: - Por ejemplo, a travs del llamado principio de legitimacin: el Registro se presume exacto e ntegro mientras que judicialmente no se declare lo contrario; adems, se presume que el derecho inscrito existe realmente, y que corresponde al titular registral (arts. 38 y 97 LH). - Otro refuerzo de la inscripcin es la introduccin del procedimiento del artculo 41 LH, que protege al titular registral contra los perturbadores. - Se potencia el artculo 34 LH como base del sistema (principio de fe pblica registral). 2.aVerdadera voluntad de llegar a una concordancia entre el Registro y la realidad. 3.aSe excluye el acceso de la posesin, como hecho, al Registro, sin perjuicio de reconocer la posesin jurdica al titular del derecho inscrito. 4.aSe regula la usucapin secundum tabulas y contra tabulas (arts. 35 y 36LH). 5.aEn materia de hipoteca, se crean nuevas figuras como, por ejemplo, el pacto de limitacin de responsabilidad a los bienes hipotecados (art. 140 LH). El reglamento de ejecucin de la Ley, el Reglamento Hipotecario, es de 14 de febrero de 1947. Ha sido objeto de diferentes reformas, de importancia diferente; la ltima de ellas es de 4 de septiembre de 1998 (Real Decreto 1867/1998). Esta ltima fue una reforma importante, que responde a una triple finalidad

(vase el apartado I de la Exposicin de Motivos): adaptacin del Reglamento a reformas legales que se haban ido produciendo, acomodacin del ejercicio de las funciones del Registrador a las nuevas necesidades y regulacin de figuras que no tenan una reglamentacin registral actualizada. La reforma del Reglamento Hipotecario ha sido declarada parcialmente nula por diferentes Sentencias del Tribunal Supremo (Sala 3) cuyo denominador comn es el carcter formalmente inadecuado de una norma reglamentaria para regular determinadas cuestiones cuyo tratamiento jurdico est reservado a una ley. En concreto, se trata de las STS (Sala 3) de 24 de febrero de 2000, 22 de mayo de 2000, 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero de 2001. As, por ejemplo, la de 24 de febrero de 2000, en cuanto a los artculos 16.2.c) (por entender que el derecho de vuelo debe tener plazo, pero debe estar fijado por ley), 155.4 (en cuanto al cmputo del plazo de vigencia de las anotaciones preventivas por crditos refaccionarios derivados de subvenciones pblicas), 355.2, inciso final (en cuanto deca que el informe del Registrador slo ser vinculante para el Registrador que lo hubiera realizado), y disposicin adicional (reguladora de la inscripcin de las sociedades civiles en el Registro Mercantil). Podemos, en efecto, destacar que el Reglamento Hipotecario no se limita a desarrollar la Ley, sino que tambin regula figuras de tipo substantivo, que problablemente mereceran estar recogidas en la propia Ley. Por ejemplo: - El contrato de cesin de suelo por obra futura (art. 13 RH, parcialmente anulado por la STS de 31 de enero de 2001). - El derecho real de vuelo (art. 16 RH, parcialmente anulado por la STS de 31 de enero de 2001, y art. 30 RH). - El derecho de opcin de compra (art. 14 RH). Otras modificaciones posteriores Con posterioridad a la Ley Hipotecaria, han sido promulgadas toda una serie de disposiciones que, directa o indirectamente, de manera principal o accesoria, han afectado al contenido y la eficacia de la publicidad registral. As, por citar tan slo unos ejemplos: - La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Su virtualidad registral no radica solamente en los aspectos ms aparentes, como la inscribibilidad por separado de los diferentes pisos o locales, sino tambin en otros aspectos, como el acceso al Registro de los estatutos de la comunidad, nica forma de que puedan producir efectos frente a terceros (art. 5.3 LPH). - La Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, que ha desarrollado el artculo 1.211 CC, permitiendo la novacin subjetiva del prstamo hipotecario, por cambio de acreedor, a instancia del deudor. - El Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sobre la inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanstica. - Es preciso destacar la extraordinaria importancia que, desde la perspectiva registral ha tenido la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratacin, a travs de la cual han sido reformados los artculos 222, 253 y 258 LH. En esta reforma se contemplan los principios bsicos de la denominada publicidad formal, como informacin bajo el control profesional y la responsabilidad del Registrador a la que se puede acceder desde cualquier Registro de Espaa, con independencia de dnde est ubicada la finca, segn la libre eleccin del interesado. En este sentido, y por citar tan slo unos ejemplos, la Ley ha permitido que la solicitud se pueda hacer telemticamente, sin perjuicio de que se arbitren sistemas que eviten el peligro de manipulacin del ncleo de la base de datos del Archivo; y ha optado por que la nota simple no pueda consistir en la reproduccin por fotocopia de los asientos registrales. - Las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre; y 62/2003, de 30 de diciembre, ambas de medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, introdujeron un nuevo artculo 19 bis, regulando la posibilidad de la calificacin sustitutoria, y dieron nueva regulacin al rgimen jurdico de la calificacin contra los registradores de la Propiedad (dandole el rango legal que el Tribunal Supremo exigi en sus sentencias sobre el Real Decreto 1867/1998). - Finalmente debe destacarse la importante reforma legal de la legislacin hipotecaria llevada a cabo por Ley 24/2005, de 18 de Noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, en la que se han

adoptado medidas para la agilizacin de los plazos de inscripcin y para fomentar la presentacin telemtica de los documentos inscribibles (sean notariales, judiciales, administrativos o excepcionalmente documentos privados electrnicos). Tambin ha introducido la posibilidad del recurso judicial directo contra la calificacin de los registradores de la propiedad y mercantiles, que se estudian en otra parte de esta obra. Valoracin Evidentemente, el sistema espaol de publicidad inmobiliaria tiene sus defectos (fundamentalmente referidos a la discordancia entre la finca registral y la finca fsica, que se est tratando de remediar a travs de la conexin del Registro con el Catastro) 1, pero se puede decir que, en general, funciona bien y con gran eficacia. Es uno de los pocos sistemas que garantizan una nica titularidad (o cotitularidad) sobre los bienes inmuebles o los derechos reales que los gravan. No es un sistema de mera publicidad (inoponibilidad) de ttulos, sino que se asegura como verdad oficial lo que los asientos del Registro publican. Ello hace que el sistema sea, adems, ms econmico que otros, que obligan a buscar un asesoramiento y hacen recomendable contratar un seguro de ttulos complementario, como en el caso de los Estados Unidos. El sistema espaol, en cambio, no obliga a asegurarse frente a la regularidad de la cadena de transmisiones precedentes: el adquirente queda protegido de los vicios de los ttulos anteriores, que no consten en el Registro. En definitiva, el Registro publica una nica titularidad (sin perjuicio de los supuestos de cotitularidad) del inmueble y la protege como verdad oficial en beneficio de la seguridad del trfico jurdico inmobiliario. 3.2. LA LEY HIPOTECARIA Y EL CDIGO CIVIL Las relaciones entre la Ley Hipotecaria y el Cdigo Civil han sido objeto de diferentes explicaciones. Podemos afirmar, sin embargo, que la coexistencia entre ambos textos legales es perfectamente armnica, como se deduce de la redaccin de los artculos 605 a 608 CC. Estos preceptos conforman el Ttulo VIII (Del Registro de la Propiedad), ltimo del Libro II del Cdigo Civil (De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones). Resulta especialmente significativa la redaccin del artculo 608 CC que, desde el Cdigo Civil, establece una remisin total a la Ley Hipotecaria: Para determinar los ttulos sujetos a inscripcin o anotacin, la forma, efectos y extincin de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estar a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. En definitiva, se puede afirmar que la Ley Hipotecaria, en su parte substantiva, forma parte del Cdigo Civil. Ello significa que los posibles problemas de interpretacin deben resolverse del mismo modo que si se tratase de preceptos de un mismo cuerpo legal. Lgicamente, lo anterior no impide que podamos hablar de una dualidad de regmenes: uno para la propiedad inscrita y otro para la propiedad no inscrita. A sta se le aplica el Cdigo Civil y a aqulla se le aplica, adems, la Ley Hipotecaria (vanse, por ejemplo, los arts. 32 y 34 LH). En este sentido, la generalidad de la doctrina entiende que la legislacin hipotecaria no ha introducido modificaciones en el sistema civil de transmisin de propiedad basado en la teora del ttulo y el modo. Lo cierto es que, tratndose de bienes inmuebles y respecto de terceros de buena fe que confan en lo que el Registro publica, la legislacin hipotecaria introdujo el principio de inoponibilidad que ms tarde el Cdigo Civil incorporara en su seno (arts. 606 y 1.473 CC). Lo explica la Exposicin de Motivos de la Ley de 1861: Segn el sistema de la Comisin [de Codificacin, redactora de la Ley] resultar de hecho que para los efectos de la seguridad de un tercero, el dominio y los dems derechos reales en tanto se considerarn constituidos o traspasados, en cuanto conste su inscripcin en el Registro, quedando entre los contrayentes, cuando no se haga la inscripcin, subsistente el derecho antiguo. As una venta que no se inscriba ni se consume por la tradicin no traspasa al comprador el dominio en ningn caso; si se inscribe, ya se lo traspasa respecto de todos; si no se inscribe, aunque obtenga la posesin, ser dueo con relacin al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripcin.
Precisamente este cambio en el sistema de contratacin es lo que impulsa a los autores de la Ley, como se reconoce en la misma Exposicin de Motivos, a poner los Registros bajo la dependencia del Ministerio de Gracia y Justicia, y bajo la inspeccin de la autoridad judicial, sistema dual de dependencia a efectos disciplinarios que an se mantiene.

Remisiones del Cdigo Civil a la Ley Hipotecaria Adems de la remisin fundamental del artculo 608 CC, que hemos visto anteriormente, son numerosos los preceptos que ponen en conjuncin a ambos cuerpos legales; as, por ejemplo: - Artculo 1.124.4 CC: la facultad de resolver las obligaciones recprocas, cuando uno de los contratantes no cumple, se entiende sin perjuicio de terceros adquirentes protegidos por las disposiciones de la Ley

Hipotecaria. El tercero que ha confiado en el Registro slo quedar perjudicado si conoci la accin de resolucin a travs de su anotacin preventiva o no es tercero de buena fe (art. 37 LH). - Artculo 1.537 CC: equivale a incluir, en cada uno de los artculos de la compraventa, un prrafo relativo a la legislacin hipotecaria. Se podra incluso decir que no se trata de una remisin, sino de una convivencia de preceptos. - Artculo 1.880 CC: remisin a la Ley Hipotecaria en cuanto a los efectos de la hipoteca. 4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO La descripcin de la finca en el Registro de la Propiedad se hace para determinar quin es su propietario y qu cargas recaen sobre la misma. Sin embargo, hemos de tener en cuenta que la Administracin, para determinadas finalidades, fundamentalmente de tipo fiscal, necesita descripciones de la consistencia fsica del inmueble, ms precisas, ms completas y de carcter grfico. Con esta finalidad se cre el Catastro, por la Ley de 23 de marzo de 1906, junto con otras disposiciones complementarias. El Catastro est regulado en la actualidad por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo define el artculo 1 como Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales. En su artculo 2 se dispone que la informacin catastral estar al servicio de los principios de generalidad y justicia tributaria y de asignacin equitativa de los recursos pblicos, a cuyo fin el Catastro inmobiliario colaborar con las Administraciones Pblicas, los juzgados y tribunales y el Registro de la Propiedad. La propia ley reconoce que las competencias del Catastro se entienden sin perjuicio de las funciones del Registro de la Propiedad, reconocindose la prevalencia de ste en cuanto a los aspectos juridicos sustantivos (artculo 3). Es preciso destacar que la misin del Catastro no es la de sealar titularidades inmobiliarias; esto es la misin del Registro de la Propiedad. Pero el Catastro s que puede suministrar una exacta descripcin de las fincas que constituyen la base fsica de los derechos. Para ello es necesaria una perfecta coordinacin entre el Registro y el Catastro. La propia legislacin hipotecaria propugna esta coordinacin entre ambas instituciones, consciente de la necesidad de que el Registro de la Propiedad base sus pronunciamientos en una adecuada base fsica. Por eso el artculo 9 de la Ley Hipotecaria, establece (tras la reforma introducida en los prrafos segundo, tercero y cuarto de la regla 1 de dicho artculo por la Ley 24/2001) que podr completarse la identificacin de la finca mediante la incorporacin al ttulo inscribible de una base grfica, que podr acompaar al propio ttulo inscribible o bien ser objeto de una operacin registral especfica a travs de acta notarial que la incorpore. Adems se obliga a los registradores a disponer de aplicaciones informticas para el tratamiento de bases grficas que permitan la coordinacin de las fincas registrales con su calificacin urbanstica. En el sentido globalizador de entender el Registro de la Propiedad como instrumento de publicidad del rgimen jurdico total de los inmuebles (titularidad, cargas, procedimientos judiciales o administrativos sobre las fincas, estatutos, afecciones fiscales, limitaciones urbansticas, negocios en curso sobre la finca, etc.) han sido fundamentales las reformas en materia catastral que buscan la incorporacin de los datos fsicos de las fincas en el Registro. Las principales normas que han impulsado esta coordinacin son las siguientes: - Real Decreto de 3 de mayo de 1980, sobre coordinacin Catastro-Registro. - Real Decreto de 30 de marzo de 1990, sobre informatizacin de los Registros de la Propiedad y llevanza de bases grficas. - La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (artculos 50 a 57), y la reforma del Reglamento Hipotecario, de 4 de septiembre de 1998 -que adapt el Reglamento a la citada Ley- regul la necesidad de constancia, en el Registro de la Propiedad, de la referencia catastral del inmueble. En la misma lnea, potenci la coordinacin de la realidad fsica con la jurdico-registral, exigiendo que en el Registro se lleven bases grficas, y permitiendo la definicin de la finca a partir de planos; en definitiva, la descripcin de las fincas ser, a partir de entonces, esencialmente

perimetral. Una de las principales novedades que introdujo esta Ley es que para la inmatriculacin de fincas rsticas y urbanas es siempre necesario acompaar certificacin catastral descriptiva y grfica en trminos coincidentes con la descripcin de la finca en el ttulo. La consagracin legislativa final de estos deberes de coordinacin recproca entre registradores de la Propiedad y Catastro, se produjo en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y por el Real Decreto 417/2006, de 7 de Abril, que lo desarrolla. Se recoge as la obligacin, introducida por la Ley 13/1996, sobre constancia documental y registral de la referencia catastral en todos los instrumentos pblicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en todos los negocios de trascendencia real relativos al dominio y dems derechos reales, as como los arrendamientos. No es preciso esta constancia de la referencia catastral en la cancelacin de derechos reales ni en las anotaciones preventivas.
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Tambin debemos destacar que en los ltimos aos se ha llevado a cabo una decidida poltica de informatizacin de los Registros. Por instrucciones de la Direccin General de los Registros y del Notariado de octubre de 1996 y 11 de diciembre de 1998 se orden que antes del 31 de diciembre de 1999 debe estar recuperado informticamente todo el archivo de los Registros respecto de fincas con inscripciones posteriores a 1950.

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