Ponencia Mediacion en Casos de Desahucio

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales.
Curso de mediacin civil y mercantil ICPM Mayo 2012
MEDIACION EN PROCEDIMIENTOS QUE LLEVAN APAREJADO DESAHUCIO. Introduccin: El origen de la crisis I.- Mediacin en tiempos de crisis. II.- Los objetivos de la mediacin III.- En procedimientos que llevan aparejado desahucio IV.- Ejecucin de los acuerdos.
Introduccin: El origen del problema: la crisis
Son palabras de nuestro Decano Antonio Maria lvarez Buylla, en la presentacin de ste curso, que al estudiar la mediacin civil y mercantil que preconiza la Directiva 2008/52 CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 21 de Mayo de 2008 sobre ciertos aspectos de la mediacin en asuntos civiles y mercantiles, que: a los Procuradores de los Tribunales no nos deja impasibles la situacin que se est viviendo en aquellos supuestos judiciales en los que el fin ltimo es el Desahucio. Y esto es ciertamente as, por cuanto somos nosotros los que acudimos a las diligencias de lanzamiento, sufriendo en mayor o menor medida las situaciones personales que se provocan, siendo peor cuando nos encontramos casos de familias que quedan en la exclusin social. Pero tambin conocemos la otra cara de la moneda, la situacin de los propietarios de inmuebles que precisan las rentas de su inquilino para subsistir, o la presin de las entidades bancarias, que no podemos olvidar son las de aquellos empleados que ven peligrar sus puestos de trabajo sino se consiguen objetivos, o las prdidas que se anotan cuando se tienen que adjudicar inmuebles, costear sus gastos y llenar un mercado de inmuebles imposible de vender.
Solo desde una visin objetiva, que equilibre posturas, neutral e imparcial, es desde la que puede trabajar el mediador.
La condicin bsica para que la mediacin sea un mtodo efectivo de resolucin de conflictos es que los mediadores se capaciten, que estn altamente cualificados para garantizar la
Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediacin civil y mercantil ICPM Mayo 2012
competencia necesaria para ste mtodo de justicia alternativa; para ello conocer los principios de la mediacin, sus formalidades y sus objetivos es absolutamente necesario, pero adems en el tema que nos ocupa, la mediacin en los procesos que llevan aparejado desahucio, se hace preciso tener una visin objetiva y neutral , sobre cuales son las causas que nos llevan a calificar esta situacin como de crisis.
Paro: hay ms de 4,5 millones de parados. Lo que conlleva que las unidades familiares no puedan hacerse cargo del pago del alquiler ni de la hipoteca. Desahucios: consecuencia del impago de cuotas de hipoteca o rentas los juzgados espaoles procesaron el ao pasado 58.241 expedientes de desahucio, (La vanguardia.com 30.3.2012)i Burbuja inmobiliaria en Espaa es la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vaca disponible. , el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total, la tasa ms alta del mundo Lo usual es que el que compra, bien para vivir, o bien para invertir, peda un prstamo hipotecario. El endeudamiento de los espaoles se triplic en menos de diez aos desde 1998, en el ao 2006 una cuarta parte de la poblacin estaba endeudada a ms de 15 aos, con la crisis esa poblacin no puede atender al endeudamiento, si el inmueble que no puede pagar es nica vivienda queda en riesgo de exclusin social. Otras causas de esta burbuja inmobiliaria son el crecimiento de la poblacin inmigrante desde 1998 a 2006, el incremento del n de divorcios, el incremento de la segunda residencia y la esperanza de vida que ha aumentadoMas causas fueron el abaratamiento de los tipos de inters, una fiscalidad que favoreca la compra de inmuebles con desgravaciones (mientras que el alquiler careca de ayudas en el periodo 1998-2006), as como que al haber baja morosidad la banca cada vez otorgaba crditos a ms plazo, en el 2007 se empezaron a dar hipotecas a 50 aos La entrada en el sistema Euro, tambin supuso la necesidad de aflorar el dinero negro, los datos apuntan a que el pago con dinero negro afectara al 60% de las transacciones inmobiliarias en Espaa Apuntan tambin como causa de la burbuja inmobiliaria la sobrevaloracin de las tasaciones de las fincas. Otro factor es el mobbing inmobiliario con inquilinos de renta antigua a quienes los propietarios perseguan para recuperar su vivienda y obtener plusvalas En el Informe de 2010 del Observatorio de la Sostenibilidad en Espaa se estimaba que la urbanizacin era la mayor amenaza para la biodiversidad en el pas. Las perspectivas para los prximos aos apuntan a que en el periodo 2011-2015 se crearn anualmente 165.000 nuevos hogares en Espaa, frente a los casi 400.000 entre 1997-2009. El excedente de vivienda habitual podra pasar de unas 723.000 en
2009 a 279.000 en 2015 y se reducir de un 3,7% del parque a un 1,9% en el mismo periodo Crisis Econmica mundial, no lo olvidemos, dicen la voces autorizadas que el Banco Central Europeo fue incapaz de prevenir esta crisis, que tom medidas tarde y que eso llev al desempleo en las tasas que estamos padeciendo, y el sector inmobiliario es ciertamente uno de los mas perjudicados, en el ao 2008 numerosas empresas constructoras fueron a concurso. Lo que conlleva que las entidades bancarias no puedan afrontar el stock de inmuebles que pasan a su propiedad. Si a eso le sumamos que la crisis va ntimamente unida a salud (depresiones e incluso suicidios, vivir en el umbral de la pobreza) se hace necesario que todos propongamos soluciones
El instrumento que nos da el legislador para descongestionar a los Tribunales y/o ofrecer una solucin ms acorde a las partes es, el RDL 5/2012, es una norma ms flexible que el Proyecto de Ley de Abril de 2011, no establece una duracin mxima del procedimiento de mediacin, ni que el mediador conste inscrito en un registro pblico, tampoco que se remitan obligatoriamente a mediacin asuntos de menor cuanta. Nos obliga para que cobre fuerza ejecutiva a elevar a pblico u homologar judicialmente los acuerdos de mediacin y establece la prohibicin de ejecutar aquellos acuerdos que sean contrarios a Derecho. De ello sin duda deriva el que se da un gran protagonismo a los Notarios, y se deja con categora superior al laudo arbitral, que si es ejecutable. Tiene efecto suspensivo no interruptor del inicio de una mediacin respecto de los plazos de prescripcin y de caducidad de las acciones, y no permite el ejercicio de acciones entre las partes en relacin con el objeto de la mediacin, ofrecindose el recurso a la declinatoria
Establece modificaciones de carcter procesal que facilitan la aplicacin de la mediacin dentro del proceso civil regulando: la facultad de las partes para disponer del objeto del juicio y someterse a mediacin, la posibilidad de que sea el Juez el que invite a las partes a llegar a un acuerdo y, a tal fin, se informen de la posibilidad de recurrir a la mediacin.
I.- Mediacin en tiempos de crisis
Estamos en un escenario social en el que debemos mediar en favor de los necesitados sin ser contrarios a postulados bancarios o de la propiedad. Hemos de repetir que el mediador no valora, no aconseja, no define lo que es verdad o mentira ni lo que es justo o injusto, solo inicia eficazmente el dialogo entre las partes poniendo en la mesa los temas mediables del conflicto.
Hablar de la cultura de la paz que persigue la mediacin, consiste en intentar solucionar los problemas mediante el dialogo y la negociacin teniendo como referencia los derechos humanos.
Qu derechos humanos estn en juego cuando se habla de desahucios?
El artculo 25 de la declaracin universal de los derechos humanos, que dice: Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, as como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentacin, el vestido, la vivienda, la asistencia mdica y los servicios sociales necesarios; El artculo 11 del Pacto Internacional de Derechos econmicos, sociales y culturales, donde dice que el estado esta obligado a hacer todo lo posible por impedir los desalojos forzados por motivos econmicos. Y que en caso de no evitarlos, debe velar para que se cumplan todas las garantas procesales y un realojo digno y adecuado para las familias. El artculo 47 de la Constitucin Espaola, que dice literalmente: Todos los espaoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada. Los poderes pblicos promovern las condiciones necesarias y establecern las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilizacin del suelo de acuerdo al inters general para impedir la especulacin. La comunidad participara en las plusvalas que genere la accin urbanstica. El derecho a la propiedad privada que garantiza el art 33.1. De la CE Y el derecho a cumplir lo pactado que regula el art 1258 del Cdigo Civil.
Y cual es la situacin de la banca y de la propiedad?
Las ejecuciones hipotecarias le han costado a la banca 6.000 millones de euros desde el ao 2007. Los propietarios de viviendas no pueden atender a los gastos que les producen dado el encarecimiento de los impuestos, El primer plan econmico de Rajoy mantiene la ayuda de 400 euros a los parados y sube las pensiones un 1%, pero aprueba un nuevo gravamen al IRPF y el IBI para 2012 y 2013. Recorta un 20% las subvenciones a los partidos, sindicatos y patronal. (El pas 28.3.2012)
25/02/2012EFE expansin. Mara Taboada. Madrid, 25 feb (EFE).- La crisis y el alza desmesurado del desempleo han provocado que slo en 2011 ms de 40.000 familias hayan perdido sus casas en un desahucio, un drama para los afectados que la banca deja como ltimo recurso en caso de impago. Ante este grave problema social que va en aumento, el sector financiero insiste en que ya se estn tomando medidas para atenuarlo, como la refinanciacin de las hipotecas, la flexibilizacin o aplazamiento de cuotas o la moratoria en el pago del capital, entre otras. Todo lo posible para evitar llegar a la ejecucin hipotecaria, una medida que no es positiva ni para los clientes, que pierden su vivienda, ni para las entidades, que aumentan su exposicin al "ladrillo" y suman a su cartera un nuevo activo inmobiliario que hay que provisionar.
Ambos sectores banca y propietarios, intentan humanizar la resolucin de los problemas, por mejorar el rechazo social y por que el stock de la vivienda es un factor crtico para
reestructuracin del sector y tambin para la reactivacin del crdito en la economa, pues supone asumir un activo no buscado. La Banca busca alternativas para sanear sus cuentas de resultados, pues tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades se han convertido, en inmobiliarias, a causa del enorme volumen de casas que han retornado a sus manos, debido a la imposibilidad de muchos ciudadanos e inmobiliarias de hacer frente al pago de sus hipotecas. Es o no dramtica la situacin? Hay quien al tema de los Desahucios lo denomina un drama, hay quien dice que se exagera. Hay quien dice que en Espaa se ejecutan diariamente unos 300 desahucios...
, informaba el 9 de marzo de 2012, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Senz de Santamara, desde el inicio de esta salvaje crisis en 2008, coincidiendo con la crisis inmobiliaria, se han registrado ms de 300.000 ejecuciones hipotecarias. Entidades bancarias han manifestado que el nmero real de ejecuciones no son las 300.000 operaciones que figuran en los registros judiciales. Incluso han declarado que, prcticamente, no hacan ninguna ya que siempre buscaban la refinanciacin del
cliente y alargar los plazos. El Popular, por ejemplo, ha dicho que han refinanciado el 13% de las hipotecas y Bankia ha comentado que han buscado soluciones financieras a ms de 100.000 clientes (EL PAIS 5.3.2010)
Se dice que los bancos estn haciendo un ejercicio antisocial del derecho a la propiedad sobre las viviendas adjudicadas, que en muchos casos abandonan, sin anotarlas en el registro de la propiedad y sin abonar las cuotas a las comunidades de propietarios. Pero tambin hay una denuncia de los especuladores que se han endeudado sin ser conscientes de lo que puede acarrear el impago; se puede perder la finca con la adjudicacin por menos del 50% de su tasacin y adems se le puede seguir reclamando el resto de la deuda, lo que deriva en exclusin social al quedar sin vivienda, y a exclusin financiera al quedar incluido en ficheros de morosos
II.- Los objetivos de la mediacin
Recordemos las principales caractersticas de la mediacin civil y mercantil: Se establece para asuntos civiles y mercantiles en conflictos nacionales o transfronterizos. Se excluyen expresamente la mediacin laboral, penal y en materia de consumo y de las Administraciones publicas. Las instituciones y servicios de mediacin establecidas o reconocidas por las diversas Administraciones podrn asumir las funciones de mediacin. Art 5 Someterse a la mediacin ser voluntario, Nadie estar obligado a concluir un acuerdo ni a mantenerse en el procedimiento de mediacin. La solicitud de inicio de la mediacin suspende la prescripcin o caducidad de acciones judiciales. Art 4 El procedimiento garantiza la confidencialidad a salvo que lo solicite un juez penal y la imparcialidad del mediador entre las partes, sin que ste pueda imponer solucin o medida concreta alguna. Se fija un plazo 15 das para la firma del acta de sesin constitutiva desde que se solicita la mediacin el Art 20 establece que la mediacin debe ser lo ms breve posible, el plazo es el que acuerden las partes, Durante el proceso de mediacin las partes no pueden iniciar procedimientos judiciales ni extrajudiciales. Art. 10 se denuncia por medio de declinatoria que no impide que siga adelante el proceso de mediacin. Si existe procedimiento judicial abierto se pedir la suspensin Art 19 LEC.
El acuerdo de mediacin podr elevarse a escritura pblica presentndolo ante Notario, art 25. Se puede pedir la homologacin judicial si hay procedimiento abierto. Para dar garantas de profesionalidad y calidad a la actividad, se regula un estatuto mnimo de la persona mediadora, con las siguientes condiciones para ejercer como tal: Tener un seguro de responsabilidad civil. Personas naturales en pleno ejercicio de sus derechos civiles, con formacin especifica para mediar Estar inscrito en un registro pblico y de informacin gratuita para los ciudadanos. Se regulan tambin los derechos y deberes de las personas mediadoras y el de los servicios e instituciones de mediacin, que igualmente debern inscribirse en el registro. La ley potencia adems la mediacin a travs de medios electrnicos, en la medida en que se insta a su uso y se establece como preferente." Tambin se establecen unas formalidades: Firma del Acta de sesin constitutiva, con datos esenciales de las partes, del coste y del nmero de sesiones y clausula de confidencialidad y sometimiento a los principios del proceso Firma de actas de cada sesin Firma del acta final, con el acuerdo alcanzado.
El mediador para cumplir el principio de neutralidad e imparcialidad jams debe tomar partido por ninguna de las partes, adems debe conseguir el equilibrio entre las mismas, por lo que para que la mediacin sea efectiva las partes deben saber que solo ellas proponen soluciones, la funcin del mediador, es llevar el dialogo para que las partes propongan y decidan, para ello el mediador ha de garantizar la igualdad de las partes en el debate, el equilibrio de las mismas.
Un medidor debe ser: neutral, sereno, observador, comunicador, simptico, con empata, que inspire confianza, objetivo, confidencial, paciente, creativo, tolerante, coherente, y maduro.
Que objetivos deben tener un mediador en estos supuestos de mediacin?
Oficina de intermediacin hipotecaria AytoTarrassa Web ayuntamiento. www.terrasa.cat Desde el 9 de enero y hasta el 22 de marzo, los dos abogados que trabajan en ella atendieron 348 llamadas de telfono e iniciaron 116 expedientes en distintas etapas del problema: afectados que prevn van a incurrir en impagos, que ya han fallado en alguna cuota o que tienen fecha de desahucio. De los 51 casos que han cerrado, la mayora (el 68%) ha tenido una resolucin positiva: la entidad ha ofrecido una alternativa al usuario (acuerdos de refinanciacin, de carencia, dacin en pago o suspensin del Plan Objetivos de la intermediacin servici oimpulsadopor el Ayuntamiento deTerrassa y el Colegio de Abogados de Terrassa.
El mediador debe intentar identificar los temas que son mediables en el conflicto, facilitar el intercambio de comunicacin, neutralizar los comportamientos negativos, examinar las opciones que plantean las partes evaluando las ventajas e inconvenientes, debe impedir los comentarios negativos. Evaluar las dificultades para llevar a trmino las opciones.
III.- En procedimientos que llevan aparejado desahucio
El proceso de ejecucin hipotecaria termina con la subasta de la vivienda. Si no hay nadie que puje por ella, el banco tiene derecho a quedrsela por el 50% del precio de tasacin. Y por ley, reclamar el restante 50% ms las costas del proceso de ejecucin, a la persona deudora, aunque esta se haya quedado sin vivienda. Llegados a este punto, y para cubrir la deuda, el banco puede embargar parte de la nmina tanto de la(s) persona(s) ex. Propietaria(s) como de avalistas. En el procedimiento de arrendamientos, se termina con el desahucio del inquilino, a quien se le pueden reclamar las rentas no satisfechas, adems de los daos producidos al inmueble y las costas del procedimiento. Los bancos y las cajas reconocen el coste que tienen para su reputacin las imgenes en los medios de comunicacin de familias a las que se les expulsa de su hogar por no poder pagarlo, por ello se replantean ser ms flexibles. . Y es que la crtica situacin social segn Critas ha llevado al 22% de los hogares espaoles a vivir en situacin de pobreza, y al 25% a encontrarse en situacin de riesgo, lo que equivale a 12 millones de personas, que viven un autntico drama (http://www.caritas.es/noticias.aspx,http://www.caritas.es/noticias_tags_noticiaInfo.aspx?Id =5122)
En los ltimos momentos encontramos en la prensa noticias sobre la dacin en pago como una solucin a las ejecuciones de los desahucios.
Qu es la dacin en pago?
www.derecho.bancario.es El 10 de Marzo se public en el BOE el RD 6/2012 de 9 de Marzo de Medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos; afecta esta medida solo al 10-15% de los deudores hipotecarios espaoles.
Slo estn obligadas las entidades bancarias que se hayan adherido al cdigo de Buenas prcticas bancarias que ha sido bien acogido por las entidades financieras, La dacin en pago es una figura recogida en el artculo 140 de la Ley Hipotecaria. Se salda la deuda con la entrega del inmueble, pero debe estar recogido en el contrato. Son requisitos que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas de trabajo y de actividades econmicas, que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos, que la unidad familiar no tenga otros bienes para hacer frente a la deuda, que la hipoteca garantice la nica vivienda propiedad del deudor y haya sido concedida para su adquisicin, que no haya otras garantas en el prstamo (aval) y si las hay que los codeudores estn en la misma situacin que el deudor principal. Consecuencia de cumplir estos requisitos son cuatro grupos de medidas: . Reduccin del inters moratorio, nunca podrn superar el 2.5% del capital pendiente de prstamo . Sujecin al Cdigo de Buenas prcticas, si la entidad bancaria est sujeta a ste Cdigo se establecen: medidas previas a la ejecucin hipotecaria: Reestructuracin de la deuda, se puede solicitar antes del anuncio de la fecha de la subasta, se puede conceder una carencia de amortizacin de capital de cuatro aos, una ampliacin del plazo de amortizacin hasta 40 aos desde la concesin del prstamo, una reduccin del tipo de inters a Euribor mas 0.25%, se pueden reunificar las deudas. Eliminar los costes de cancelacin o de compensacin por amortizacin Si esas medidas son inviables (cuando el plan de recuperacin propuesto sea superior al 60% de los ingresos) podrn pactar una quita del capital pendiente de amortizacin o la dacin en pago. Si existe ejecucin hipotecaria y est anunciada la subasta, se puede solicitar tambin la quita pero no la dacin en pago si la finca tiene cargas posteriores a la hipoteca. En el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuracin los deudores para los que las medidas no han resultado viables pueden solicitar la dacin en pago. La entidad estar obligada a aceptarlo. El deudor puede permanecer durante dos aos en el inmueble satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dacin. Si impaga la renta devenga un inters del 20%. Tambin pueden acceder a estos arrendamientos las personas afectadas por desahucios en procesos de ejecucin hipotecaria con posterioridad al 1 de Enero de 2012
La dacin en pago es la mejor frmula para todos?
Oliver Wyman, argumenta que la supresin de la responsabilidad personal del deudor hipotecario "resultara desfavorable tanto para las entidades financieras como para los ciudadanos". Los analistas contemplan, adems, los efectos que tendra aplicar la norma a partir de ahora o con efectos retroactivos. Algo que, aducen, "magnificara" su impacto negativo. La premisa de partida es que la morosidad hipotecaria, hoy sobre el 2,4%, se disparara por encima del 3% en 12 meses, o hasta al 8% si la norma fuera retroactiva. El informe establece que si no se obliga al deudor a hacer frente a la hipoteca con todos sus bienes presentes y futuros, como ahora, "el incentivo para seguir pagando" a fin de "evitar la ejecucin judicial es menor". El impago sera ms habitual entre aquellos "con baja capacidad de pago" y a los que se les concede un crdito por ms del 80% del valor de la casa (loan tovalue). El texto no recoge, no obstante, que conceder prstamos en dichas condiciones est considerado como prcticas de riesgo. Adems, el estudio habla del peligro de los "clientes oportunistas", aquellos que "entregaran la vivienda en dacin siempre que el valor de esta caiga por debajo del valor del prstamo. CINCO DIAS 8.7.2011
Consecuencias negativas de la dacin en pago? Consecuencia de este pacto es que el prstamo ser ms caro, ms limitado, pues es mas arriesgado para la banca. La banca pueda pactar con los deudores la cesin de una parte de la plusvala generada por la enajenacin de la vivienda. Cmo mediar en este tipo de supuestos?
Plantear medidas correctoras que permitan mantener el pago de las cuotas hipotecarias y eviten el inicio de los procesos de ejecucin hipotecaria Negociar medidas alternativas a las dificultades derivadas del impago y faciliten el mantenimiento de la vivienda por parte de la persona o ncleo familiar.
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Evitar los lanzamientos, siempre que sea posible, derivados de la falta de pago de los crditos hipotecarios En los procedimientos de ejecucin de bienes hipotecados es posible la rehabilitacin del prstamo, art 693.3. LEC el acreedor, hasta el da sealado para la celebracin de la subasta, podr liberar el bien mediante la consignacin de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentacin de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del prstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podr solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del art. 578. Si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor podr, por una sola vez, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignacin de las cantidades expresadas en el prrafo anterior. Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en el apartado anterior, se liquidarn las costas y, una vez satisfechas stas, el tribunal dictar providencia declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordar cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante. Estos son los consejos que encontramos en algunas de las plataformas de afectados:
www.stopdesahucios.es Plataforma afectados por la hipoteca ALGUNOS CONSEJOS PRCTICOS ANTE LA IMPOSIBILIDAD DE HACER FRENTE A LA DEVOLUCIN DE UN PRSTAMO HIPOTECARIO 1.- Es fundamental verificar si el pago de la hipoteca est garantizado mediante una pliza de seguro que opere en caso de desempleo o incapacidad de la persona obligada al pago. 2.- Ante la posibilidad que ofrecen las entidades financieras de renegociar la deuda es conveniente estudiar atentamente las nuevas condiciones para evitar un mero aplazamiento del pago a un inters mayor, que slo ser aconsejable para evitar la ejecucin hipotecaria si la persona afectada tiene perspectivas de aumentar sus ingresos y capacidad econmica. 3.- En el supuesto de que la vivienda hipotecada est afecta a una actividad profesional o empresarial no podr iniciarse su ejecucin, si el afectado es declarado en concurso. 4.- Una vez subastada la finca la persona afectada puede solicitar una prrroga del plazo concedido para el desalojo en atencin a sus circunstancias personales.
Alquiler de la vivienda ejecutada?
Para evitar que contine ese deterioro social y econmico, algunas entidades ofrecen como alternativa al desahucio, el alquiler, es decir, en vez de expulsar al propietario de la vivienda, pactan con l un alquiler razonable, para que pueda continuar en la que era su casa como inquilino de la entidad bancaria con la que tena su hipoteca.
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Y aunque esta opcin es minoritaria, el hecho de alquilar el piso al banco adems de ahorrarle gastos importante derivados del desahucio, les garantiza recibir un ingreso, y les da la seguridad de que con un inquilino nadie va a ocupar ni a destrozar la vivienda.
Flexibilizacin de la cuota?
La Banca ha optado por flexibilizar las condiciones hipotecarias de sus clientes, ofrece como posibilidad principal fijar una cuota mnima que el hipotecado deudor pueda abonar (unos 300 euros), la opcin pasa por ofrecer un perodo de carencia en el pago del capital de la hipoteca para bajar la factura. As se evita que la asfixia econmica de las familias derive en el impago del prstamo. Esta es la opcin que ofrece alguna entidad a las familias que hayan visto rebajados sus ingresos en un 10% o en la que alguno de los miembros de la pareja est en paro, aplicar durante tres aos la carencia de capital. Gracias a esto la persona hipotecada slo paga intereses y su pago mensual se reduce casi a la mitad. Adems se mantienen las condiciones de su hipoteca, pues se trata de una novacin, es decir, de un cambio de condiciones...
Soluciones posibles en procedimientos de arrendamientos? En los procedimientos de arrendamientos solo puede enervarse la accin una vez, es decir, solo una vez se puede evitar el desahucio abonando la renta antes del juicio, y siempre que no haya requerimiento fehaciente hecho por el arrendador dos meses antes de interponer la demanda.
Para evitar gastos de procedimiento lo ms adecuado es negociar antes de que se produzca el impago.
Mundohipoteca.es 25.8.2011 Si no te es posible pagar la cantidad del alquiler actual habr que indicar esto al propietario, revisar si hay otras opciones ms econmicas que se ajusten a nuestra situacin econmica actual, pactar un plazo de abandono de la vivienda y firmar un documento de rescisin de contrato de alquiler para evitar denuncias por impago de rentas. En este tipo de situaciones es importante abrirse a familiares y amigos que quizs nos puedan echar una mano de forma circunstancial.
Consecuencias negativas al impago puntual de la renta?
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Un segundo retraso en el pago del alquiler despus de que el inquilino ya haya sido demandado justifica el desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule el plazo mximo de pago, segn una sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. As lo ha decidido el Alto Tribunal, tras desestimar un recurso de casacin en el que se planteaba si proceda o no el desahucio en un caso de falta de pago de rentas cuando el demandado haya abonado la cuenta debida con unos das de retraso y antes de haber sido citado para la vista del juicio. El Tribunal Supremo establece que, en los casos de demanda previa por impago, el inquilino ya no podr gozar de la posibilidad de "enervar la accin de desahucio", porque el mero retraso en el pago se entender como "incumplimiento pleno de sus obligaciones" y no podr evitar el desahucio. El despacho de abogados Affirma interpuso una demanda contra una mujer que se haba retrasado en el pago de una mensualidad y el juez de primera instancia la desestim por considerar que no estaba acreditada la falta de pago sino que se haba producido un "mero retraso" de quince das en el abono del alquiler de una vivienda. La sentencia de apelacin, en cambio, estim esa demanda y fall a favor de la formalizacin del desahucio, basndose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exiga el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo mximo de ocho das de retraso para llevar a cabo el desalojo. De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una accin de desahucio precedente, no supona una demora sino un incumplimiento de la obligacin de pago de la renta, por lo que no haba abuso de derecho en el ejercicio de la accin del demandante. Esta sentencia ha resuelto una cuestin sobre la que existan decisiones contradictorias de las audiencias provinciales, y sienta jurisprudencia, puesto que se suma a un dictamen previo del Alto Tribunal en el mismo sentido. Para Affirma, se trata de una resolucin que "impide que el inquilino decida a su antojo cundo pagar". El mundo 1.6.09
El desahucio express?
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El pasado 31 de octubre de 2011 entr en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizacin procesal. Su objetivo era acelerar el procedimiento de desahucio, mediante la
eliminacin de trmites innecesarios. El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino (mediante buro fax) hasta la presentacin de la demanda baja de dos meses a uno. La novedad ms importante era que, una vez presentada la demanda de desahucio, en lugar de sealarse la fecha del juicio como hasta ahora, el secretario judicial dar diez das al inquilino para que abone la cantidad debida, abandone la vivienda o presente las alegaciones que considere por las que se opone al pago. Se facilita la notificacin de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiracin de contrato o reclamacin de rentas o cantidades debidas, se proceder, sin ms trmites, a anunciar la citacin en el juzgado. Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el mismo secretario judicial proceder directamente a dar fecha para el lanzamiento (da en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble).
Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que slo hay que demostrar que existe un contrato de arrendamiento y que no se est pagando la renta acordada segn lo pactado. Si la deuda es inferior a 900 , no se requiere abogado o procurador.
La enervacin del desahucio se regula con carcter general en el art. 22.4 LECiv como un supuesto especial de causa de terminacin por satisfaccin extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. As lo recoge el artculo 22.4 de la Lesiva de 2000: "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarn si, antes de la celebracin de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposicin en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasin anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos dos meses16 de antelacin a la presentacin de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentacin". La exclusin de la posibilidad de enervar en el supuesto de que ya se hubiera hecho con anterioridad responde al abuso en su utilizacin por parte de los arrendatarios. Estos, esquivando en la medida de lo posible el pago de la renta u otras cantidades, esperaban a que el arrendador interpusiera la pertinente demanda de desahucio para posteriormente hacer
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uso de la enervacin y poner fin al proceso, perjudicando seriamente tanto el principio de tutela judicial efectiva como la finalidad y efectividad ltima del proceso de desahucio.
Ayudas al propietario: registro de inquilinos morosos?
MADRID, 30 Abr. (EUROPA PRESS) El Gobierno contempla la posibilidad de crear un registro pblico de inquilinos morosos con el objetivo de fortalecer las garantas jurdicas de los propietarios de viviendas en alquiler y potenciar de este modo el arrendamiento, segn contempla el 'Programa Nacional de Reformas 2012' remitido por el Gobierno a la Comisin Europea (CE). El Ejecutivo quiere "impedir ciertas prcticas abusivas de los inquilinos" por lo que, afirma, est "estudiando la posibilidad" de crear este registro donde figuren los nombres de los arrendatarios conflictivos. Para darle un marco legal a este registro y la inclusin de los datos de los inquilinos, el Gobierno plantea una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Esta propuesta est incluida en el apartado de medidas de dinamizacin del mercado de alquiler, que tambin contempla una flexibilizacin de la duracin del contrato de arrendamiento, sin especificar cul sera la modificacin. Actualmente, a partir del primer ao, el inquilino tiene derecho a cuatro prrrogas hasta un mximo de cinco aos.
Los impagos de la renta del alquiler han cerrado la primera mitad del ao con un avance del 12,22%, lo que ha disparado el ndice de morosidad por encima de los 188 puntos, 21 puntos ms que el nivel con el que acab 2008, segn el (FIM) de la empresa privada FIM Ibrica. De abril a junio, Madrid alcanz la tasa de mora en arrendamientos ms elevada de Espaa, con una deuda media superior a los 14.600 euros, un 16,44% ms que en igual periodo del pasado ao. El director de FIM Ibrica ha subrayado que estos datos muestran que no pagar un alquiler en Espaa es "muy barato" y no tiene consecuencias, mientras que si uno deja de pagar un recibo de inmediato es inscrito en todos los ficheros de morosidad. En este sector, ante un impago, el tiempo medio para desalojar al inquilino moroso es de entre diez y veinte meses. Adems, segn ha aadido, el arrendatario "es muy paciente" para denunciar a un moroso y que casi nunca lo denuncia antes de seis meses de impago.
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Segn ha recordado, actualmente existen en Espaa 3,1 millones de pisos vacos, lo que significa que mientras en nuestro pas slo se arrienda el 8% del parque inmobiliario disponible, la media europea es del 30%, porcentaje que aumenta en el caso de Alemania, donde alcanza el 58%. http://fimiberica.com/EstudioFIMMorosidad/tabid/95/Default.aspx
Bajada de precios de los alquileres?
La crisis inmobiliaria no slo afecta el precio de los inmuebles en las operaciones de compraventa. El alquiler ha resultado otros del tem que se ha subido al tren de los descensos. Arrendador y arrendatario tienen intereses contrapuestos el primero la renta ms alta posible y recuperar posesin en poco tiempo, el segundo mnima renta mximo tiempo. En sede parlamentaria se ha reflejado las dos posturas el inquilino que por la crisis impague y se vea lanzado a la exclusin social y el propietario que frente al riesgo prefiere mantener sus casas vacas
Cada vez son ms las propiedades que se estn ofreciendo a valores inferiores a los 1.000 euros por mes, de acuerdo a un estudio efectuado y publicado en el portal inmobiliario Idealista. Los precios todava no han finalizado el ajuste, y sera muchos ms razonable fijarlos en torno de los 600 euros mensuales
Sin duda, esta situacin es producto de la dificultad que encuentran muchos propietarios para vender sus viviendas, lo que deviene en la oferta de la misma para arrendamiento. La cantidad de propiedades que ante la inmovilizacin del sector, que han sido retiradas de la venta para ser destinadas al alquiler se ha incrementado sensiblemente en los ltimos tiempos.
La elevada oferta de inmuebles vacos est provocando que se est consiguiendo bajadas de renta mensual, lo cierto es que segn el art 9 de la LAU el contrato fija el precio y la duracin del arrendamiento por acuerdo entre las partes. Ambos conceptos han de ser cumplidos por las partes hasta la finalizacin del contrato. Si es el contrato de duracin anual el arrendatario tiene derecho a prorrogarlo hasta cinco aos. Si el inquilino incumple el plazo pactado puede verse obligado al pago de la cantidad del tiempo que no cumpla, as lo establece el art 11 de la L AU
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La realidad es que ante el temor a que la finca se quede vaca y que no puedan cobrarse las indemnizaciones a que haya lugar, adems ante la imposibilidad de poder encontrar un nuevo arrendatario, los arrendadores sin son proclives al pacto de bajada de la renta. Tambin se est admitiendo por los arrendadores la no actualizacin de la renta, que al ser otra clausula pactada en el contrato es de obligado cumplimiento, pero la propiedad prefiere mantener el pago del precio a perder un inquilino que abona puntualmente la renta. Por otro lado, no olvidemos que recientemente el gobierno ha dado fomento al sector del alquiler, con desgravaciones fiscales, o simplemente con una normativa ms adecuada que promueva una mayor seguridad al propietario, de modo de tentar a los dueos a ofrecer sus propiedades en alquiler.
MEDIDAS FISCALES PARA ALQUILAR VIVIENDAS VACAS. MADRID, 24 Abr. (EUROPA PRESS) - Por otro lado, el Gobierno fomentar el alquiler de las viviendas vacas mediante medidas fiscales, como incentivar al propietario con bonificaciones a las rentas de alquiler. Asimismo, el informe propone una reformulacin del sistema de valoraciones y una bsqueda de mecanismos para la homogenizacin del valor del suelo, de forma que no persistan los tres valores diferenciados actuales (fiscal-catastral, expropiatorio y financierohipotecario). El Gobierno contempla tambin la posibilidad de unificar las distintas ayudas al alquiler vigentes para que los ciudadanos puedan acudir a una "ventanilla nica", dando prioridad a las personas con bajos niveles del renta e incluyndolas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitacin. Por ltimo, el Ejecutivo llevar a cabo un Plan estatal para la regeneracin urbana y el alquiler (2013-2016) con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda, dar salida a las viviendas vacas y fomentar el empleo en uno de los sectores ms afectados por la crisis. El plan contempla la definicin de vivienda protegida destinada al alquiler con opcin a compra, el fomento del alquiler para favorecer el acceso a la vivienda de las personas con menos recursos e impulsar la rehabilitacin.
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NO SE INICIARN MS DE 105.000 VIVIENDAS EN 2015. El Gobierno pretende con estas medidas impulsar el mercado del alquiler, ante el parn del mercado de la propiedad. As, el Gobierno recuerda en el documento remitido en el que se detalla el Plan de Estabilidad para 2012-2015, que la demanda de viviendas ha registrado cadas "muy acusadas" en 2011 y que es previsible "un ajuste lento del mercado". Concretamente, prev que las viviendas iniciadas se reactiven "muy suavemente", slo compensando la reduccin del 'stock' de inmuebles sin vender. De esta forma, se pasar de unas 90.000 viviendas iniciadas en 2011 a unas 105.000 viviendas en 2015, lo que implicar, al menos, "leves tasas" de crecimiento interanuales positivas en los indicadores de inversin inmobiliaria residencial durante 2014 y 2015.
13.04.2012Expansion El precio de las viviendas en alquiler se increment un 0,8% en el tercer mes del ao, menos de la mitad que el ndice general, que experiment una subida interanual del 1,9% en el mismo mes, segn datos del Instituto Nacional de Estadstica (INE). De esta manera, la evolucin interanual del precio de los alquileres se mantuvo en lnea los primeros meses del ao. En trmino intermensuales, las rentas de alquiler subieron slo un 0,1%.Por otro lado, en el captulo de gastos de conservacin de la vivienda, los precios subieron un 1,5% interanual, cuatro dcimas menos que el ndice general, y se mantuvieron estables respecto al mes de febrero. El problema es que a da de hoy las empresas de venta al por menor estn sufriendo grandes cambios en sus procesos que estn haciendo que se contraiga la demanda actual y la futura de locales comerciales. La concentracin sectorial masiva impulsada por la grave crisis que vivimos, junto con la quiebra de un gran nmero de empresas esta reduciendo brutalmente el nmero de competidores, minorando as el nmero potencial de clientes.
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La proliferacin de nuevos mega centros comerciales en la periferia de las ciudades, donde se agrupan en una misma localizacin cientos de tiendas pequeas tiendas junto con grandes superficies, est reduciendo la necesidad de locales en sitios ms cntricos. El coste por metro cuadrado de estos megos centros es nfimo, ya que la mayora se han construido sobre terrenos rsticos recalificados aumentando aun ms su atractivo. Por ltimo, el xito de la venta de libros, tecnologa y msica por internet, a la que recientemente se le est uniendo el sector de la moda, est dibujando un nuevo futuro en el comercio tradicional. Las tiendas irn transformndose poco a poco de centros expositores a centros de reparto, donde nicamente se acudir a recoger los pedidos que se hayan realizado desde casa, lo que les convertir en pequeos centros logsticos de reducidas dimensiones.
IV.- Acuerdos ejecutivos
Establece el art 28 del RD 5/2012 que no sern ejecutables los acuerdos cuyo contenido sea contrario a derecho. Siguiendo la doctrina de DIEZ PICAZO, seran acuerdos contrarios a derecho principalmente entre otros: a) aqullos contratos que hayan traspasado los lmites de la autonoma de la voluntad, lmites que, de acuerdo con el Art. 1.255 CC., estn constituidos por la ley, la moral y el orden pblico. La Ley a la que se refiere el Art. 1.255 CC. Es la imperativa o prohibitiva, sealando al respecto el Art. 6.3 CC. que sern nulos de pleno derecho los que sean contrarios a las normas imperativas o prohibitivas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravencin. b) aquellos contratos inexistentes por falta de alguno de sus elementos esenciales del Art. 1.261 CC. (consentimiento, objeto y causa) o por haber prescindido de la forma legalmente prevista para el contrato tratndose ste de un contrato ad solemnitatem, o por falta de algn elemento exigido por razn del tipo negocial concreto (el precio en la compraventa) Ya hemos apuntado, sin embargo, que algn sector doctrinal y cierta jurisprudencia postulan la inexistencia como categora de ineficacia distinta de la nulidad. c) aquellos contratos con causa ilcita (Art. 1.275 CC.) Para la ejecucin de los acuerdos establece el art 25 que si existe procedimiento judicial abierto se pedir su homologacin al Juez. Si no es as, se puede elevar a escritura pblica ante
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Notario que le dar fuerza ejecutiva, el notario es quien verificar que el acuerdo no es contrario a derecho. En la web www.notariosyregistradores.com encontramos un modelo de minuta de escritura de mediacin
CONCLUSION
En si es ahora complicado conocer el xito de la mediacin al aplicar esta nueva norma. Debemos considerar que la mediacin puede ayudar a descongestionar a los tribunales, pero tambin lograr acuerdos que sean ms satisfactorios para las partes. Es fundamental la informacin, la promocin del conocimiento de la mediacin al ciudadano, pues la mayora no tiene, ante una situacin de crisis, conocimientos suficientes o fuerza para negociar, y esa misma necesidad de acercar posturas y encontrar soluciones la puede tener la otra parte en el conflicto.
RD 5/2012 de 5 de Marzo de mediacin en asuntos civiles y mercantiles Ley 37/2011 de 10 de Octubre, Medidas de Agilizacin procesal Ley 37/2011 de 10 de Octubre, Medidas de Agilizacin procesal Cdigo Civil Espaol Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos urbano
Diez Picazo Sistema de derecho civil, volumen I. Editorial Tecnos 2005 Mediacin familiar, J Henri Bouche Peris y Francisco Hidalgo Tomo II Ed. Dykinson 2010 No hay ninguna fuente en el documento actual. www.derechobancario.es www.caritas.es www.stopdesahucios.es www.mundohipoteca.es www.notariosregistradores.com www. Fimiberica.com
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Europa Press versin Digital 30.4.2012 Europa Press versin Digital 24.4.2012 Expansin versin digital 13.4.2012 i La vanguardia.com 30.3.2012 El Pas 28.3.2012 versin Digital El Pas 5.3.2012 versin Digital Cinco das 8.7.2011 versin Digita El mundo 1.6.2099 versin Digital ABC 19.4.2012 versin digital La Razon.es 12.4.2012 Expansin 25.02.2012 versin digital
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Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales.

Curso de mediacin civil y mercantil ICPM Mayo 2012

Introduccin: El origen del problema: la crisis

I.- Mediacin en tiempos de crisis

Qu derechos humanos estn en juego cuando se habla de desahucios?

Y cual es la situacin de la banca y de la propiedad?

II.- Los objetivos de la mediacin

Que objetivos deben tener un mediador en estos supuestos de mediacin?

III.- En procedimientos que llevan aparejado desahucio

La dacin en pago es la mejor frmula para todos?

Alquiler de la vivienda ejecutada?

Consecuencias negativas al impago puntual de la renta?

Ayudas al propietario: registro de inquilinos morosos?

Bajada de precios de los alquileres?

IV.- Acuerdos ejecutivos

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