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SINTESI DEL RAPPORTO

La numerazione di tabelle e figure segue quella del testo integrale

LAtlante Censis della domanda immobiliare 2012 acquistabile on line sul sito www.censis-store.it

Roma, 9 novembre 2012

1.

Che cos lAtlante Censis

Come prodotto dedicato allanalisi della domanda immobiliare lAtlante Censis colma un vuoto, integrando lofferta esistente di informazioni sul Real Estate, oggi perlopi centrata sullanalisi di prezzi e volumi di scambio. A differenza dellattivit di ricerca tradizionalmente centrata sul fabbisogno abitativo (per la formulazione di politiche pubbliche della casa), lorientamento prevalente dellindagine e delle analisi allarga lorizzonte anche agli operatori. Il dato originale al centro dello studio invece la stima della platea di famiglie interessate allacquisto (e allaffitto) di unabitazione, cio della domanda espressa. Lobiettivo quantificare le dimensioni del bacino di potenziali acquirenti di casa, cio il numero di famiglie italiane che, in un determinato periodo, si affacciano sul mercato con lintenzione di ottenere unabitazione. Quindi al centro dellanalisi la stima della propensione allinvestimento immobiliare da parte delle famiglie italiane, effettuata sulla base di un monitoraggio periodico dellinteresse/propensione che riguarda una platea notevolmente pi ampia di quella che poi effettua linvestimento. Tali dati di indagine sono stati integrati con elementi relativi a fattori demografici (saldo famiglie, classi di et) e a fattori di ricchezza territoriale (depositi bancari, Pil). Il rapporto contiene unampia sezione introduttiva dedicata allanalisi delle dinamiche generali della domanda di abitazioni a livello nazionale, con approfondimenti a livello di macroripartizioni territoriali e previsioni per il 2012/2013. La seconda sezione dedicata alle tre grandi aree metropolitane di Roma, Milano e Napoli, mentre la terza riguarda le altre 11 aree metropolitane (Torino, Genova, Verona, Venezia, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Catania, Palermo e Cagliari). In entrambi i casi i dati riguardano sia il capoluogo che il resto dellarea metropolitana. Infine la quarta sezione contiene le schede relative a tutti gli altri capoluoghi di provincia.

2.

Le determinanti della domanda

Il grande boom immobiliare stato guidato da una domanda crescente, da una forte corrente di acquisti, dovuto alla generalizzata tendenza a difendersi dalle prevedibili conseguenze dellapertura ai mercati globali. Il processo, definito dal Censis di patrimonializzazione familiare, ha determinato una rilevante espansione del mercato residenziale, consentendo ad una pluralit di operatori e a unofferta di massa di incontrare con relativa facilit una domanda iper motivata allacquisto. Dalla crisi si pu uscire accelerando nella modernizzazione del settore, valorizzando ancora di pi il suo carattere industriale, la sua immagine quale componente decisiva per la rinascita delleconomia italiana. Uno dei principali punti di partenza proprio quello di capire i clienti potenziali, ovvero le dimensioni e le caratteristiche della domanda di prodotti per labitare, la casa innanzitutto. Ogni anno in Italia si formano pi di 300mila nuovi nuclei, solo per matrimoni e separazioni. A questi vanno aggiunte le libere unioni o i singles che vanno a vivere da soli. Risultato finale 1

che nellultimo quinquennio i nuclei familiari sono passati da 23,0 milioni del 2006 a 24,8 milioni del 2011, aumentando quindi in media di 359mila unit allanno (come saldo fra nuovi nuclei e nuclei cessati). Landamento tuttavia decrescente sia per lattenuarsi dei flussi migratori in entrata, che per la mobilit in uscita, ancora non facilmente stimabile. I matrimoni si sono ridotti, a partire dal 2000, di circa un quarto, mentre sono aumentate separazioni e divorzi del 30%, anche se le maggiori scissioni non riescono a compensare le minori unioni ufficiali. C, per, da considerare che numerose e attendibili fonti certificano una espansione delle forme di convivenza non ufficiali, le libero unioni che dovrebbero indubbiamente aggiungersi ai nuovi nuclei registrati. La loro incidenza, insieme a quella dei singoli che vanno a vivere autonomamente (da considerare una sorta di sommerso demografico, una domanda potenziale ma non osservata dalle statistiche ufficiali), concorre a formare un fabbisogno alloggiativo annuale di rilevanti proporzioni. In definitiva, la gerarchia familiare da un punto di vista quantitativo vede le coppie con figli attestarsi sui 9 milioni, i singoli (giovani e soprattutto anziani) sugli 8 milioni, le coppie senza figli 5 milioni, e i nuclei monogenitoriali sui 2,4 milioni (fig. 3). Laltro fattore determinante che spinge la domanda di abitazioni quello relativo allevoluzione quantitativa e qualitativa dellimmigrazione, giunta ad una fase di maturazione pi avanzata. Il nostro si trasformato, nel giro di pochi decenni, in un Paese interessato da forti flussi migratori con una presenza sul territorio connotata ormai da caratteri di stabilit e di lunga durata. La presenza dei cittadini stranieri immigrati cresciuta in modo rilevantissimo: al censimento 2001 gli stranieri residenti non raggiungevano il milione di unit, oggi il loro numero supera i 4,5 milioni di unit, un valore corrispondente al 7,4% della popolazione italiana. Le stime pi recenti effettuate dal Censis, in linea con quanto realizzato da Bankitalia, indicano che il 79% delle 25 milioni di famiglie italiane vive in unabitazione in propriet (tab. 1 fig. 4). Oltre 5 milioni di famiglie, pari al 21% del totale, vivono in affitto; la quota degli inquilini sale al 72,8% per i cittadini di nazionalit non italiana. Vivono in condizioni di disagio abitativo circa 2,5 milioni di nuclei familiari per il 56% (1,4 milioni) proprietari e per il restante 44% affittuari (1,1 milioni). Negli anni che ci separano dal 2020 continueranno a operare forze di lunga deriva che hanno gi contribuito nel primo decennio degli anni duemila a incentivare il grande boom immobiliare. LItalia crescer ancora quanto a residenti passando dagli attuali 60milioni di abitanti a 63milioni, ma con rilevanti differenziazioni geografiche e generazionali. Il Centro Nord crescer, infatti, di 4milioni di abitanti, mentre il Mezzogiorno ne perder 1milione. La longevit attiva porter un accrescimento delle classi det pi anziane (oltre 65 anni) di circa 2,4 milioni, mentre i giovani rimarranno stabili. Tutte le principali citt-metropoli cresceranno di abitanti, prime fra tutte Verona (+11,4%), Bologna (+8,1%), Milano (+7,5%), Roma (+6,7%) e Firenze (+6,0%).

Fig. 3 Andamento delle tipologie familiari nellultimo quinquennio (in migliaia di famiglie)
9.385

9.077 7.980

6.484 5.024

4.878

1.984

2.373

2006 Coppie con figli Singoli Coppie

2011 Monogenitori

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat Tab. 1 Titolo di godimento dellabitazione utilizzata (% sul totale famiglie) Nord Ovest Nord Est Centro Sud Totale

Propriet del nucleo familiare Propriet di un parente/ad altro titolo Totale propriet propria residenza

61,7 9,9 71,6

71,7 6,6 78,3

80,2 5,9 86,2

74,4 7,4 81,8

71,3 7,7 79,0

Fonte: Censis, 2012

3.

La solidit patrimoniale delle famiglie italiane

Per quanto attraversiamo una non facile fase congiunturale alcuni fondamentali della societ italiana restano solidi. Prima fra tutti la ricchezza netta posseduta dalle famiglie italiane, che ci vede ancora in testa alla classifica dei grandi paesi sviluppati. La ricchezza netta degli italiani , infatti, pari a 8,7 volte il reddito disponibile nominale, contro 8,2 volte del Regno Unito e 8,1 della Francia. Pi distanziati il Giappone con un fattore 7,8, la Germania 6,2 e gli Stati Uniti con 5,3 (tab. 3).

Tab. 3 Ricchezza netta (percentuale del reddito disponibile nominale, 2010) Ricchezza netta Ricchezza finanziaria netta Ricchezza non finanziaria

Italia Regno Unito Francia Giappone Germania Usa * dati al 2008 Fonte: Ocse, 2012

872,1 822,9 814,8 775,7 * 616,9 526,2

273,9 299,6 216,4 399,2 199,8 316,2

598,2 523,3 595,4 376,5 * 437,3 210,0

Preponderante, in Italia e nei Paesi europei, la componente non finanziaria in gran parte costituita da immobili. L88% delle unit immobiliari esistenti nel nostro Paese detenuto dalle persone fisiche, per un valore stimato in 4.800 miliardi di euro. La stragrande maggioranza delle unit immobiliari, pari al 92% costituito da residenze e relative pertinenze. La costante considerazione da parte della societ italiana della casa come pi sicura e utile forma dinvestimento, individua proprio loperatore famiglia quale principale attore del mercato abitativo.

4.

La domanda espressa e i suoi caratteri

Le variabili fin qui enumerate individuano il perimetro entro cui si esprime la domanda abitativa potenziale che in passato si identificava con il teorico fabbisogno alloggiativo. LAtlante Censis e le diverse sezioni che seguono riguardano la concreta domanda che si esprime attraverso la ricerca attiva o programmata duna abitazione. E, infatti, la domanda espressa con i suoi andamenti passati e i prevedibili trend futuri a costituire un indicatore significativo per gli analisti del mercato, gli investitori e gli operatori in genere. Le valutazioni effettuate dal Censis, grazie alla sua pluriennale esperienza nellanalizzare le fenomenologie socio-economiche, sono rese possibile dallaccumulazione di dati su caratteristiche e comportamenti delle famiglie italiane, oltre al costante monitoraggio annuale (per gli anni pi recenti anche semestrali) sulla propensione allacquisto dabitazioni. Per ciascuna citt capoluogo cos disponibile la serie storica a partire dal 2001 su: - quota annuale di famiglie che esprimono intenzione dacquisto di unabitazione; - numero di famiglie intenzionate allacquisto (domanda espressa) e relativi metri quadri richiesti (a); - numero di transazioni effettuate e relative superfici compra vendute (b); - numero di famiglie non soddisfatte e relativa superficie residua [c= (a)-(b)]. 4 4

In estrema sintesi, la stima per il 2012 di 907mila famiglie che hanno espresso intenzione di acquistare un immobile. Erano 1,4 milioni nel 2001 e di queste riuscirono ad effettuare lacquisto il 47% (tasso di realizzazione). Negli anni di forte dinamicit del mercato allaumentare del tasso di realizzazione con la crescita delle compra-vendite, la domanda espressa ha registrato un progressivo ridimensionamento arrivando nel 2007 ad attestarsi attorno al milione di famiglie per poi ridursi progressivamente fino alle 925mila nel 2011, e come detto un valore stimato, nel 2012, di poco inferiore. Anche per il 2013 prevedibile un livello di domanda prossimo alle 900mila famiglie.
Fig. 5- L'andamento della domanda espressa complessiva a livello nazionale (famiglie con propensione all'acquisto di un'abitazione) a confronto con l'andamento delle transazioni residenziali (v.a. in migliaia)

1.452

1.424 1.359 1.243 1.162 1.167 1.030 1.061 959 78,6 % 869 809 687 609 617 603 485 937 925 907

46,9 %

56,1 %

73,8 % 828 858

762 681

762

63,5 %

65,2 %

53,5 %

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012*

Domanda espressa

Transazioni

Fonte: Atlante Censis della domanda immobilire, 2012

Con riferimento alle sole citt capoluogo delle vecchie province si passa dalle 485mila famiglie del 2001 alle 367mila del 2007 a un consuntivo del 2011 pari a 339mila e una prevedibile leggera risalita per il 2012 a 341mila famiglie intenzionate allacquisto. Tuttavia il tasso di realizzazione dovrebbe passare dal 57% del 2011 al 46% del 2012 (figg. 5 e 6). Le superfici richieste nel 2012, corrispondenti alle famiglie con una esplicita propensione allacquisto, sono pari a 94 milioni di mq, mentre le transazioni prevedibili per lanno si attestano a circa 50milioni di mq. Pertanto permane una domanda residuale non soddisfatta di dimensioni rilevanti, pari a 44 milioni di mq, che il prossimo anno dovrebbe ulteriormente crescere. LAtlante, nelle parti seguenti, offre il dettaglio per citt di tali grandezze. Chi ha effettuato lacquisto nel corso dellanno prevalentemente un soggetto gi proprietario (8 su 10) alla ricerca di un alloggio pi confortevole (domanda di sostituzione) o da dare in uso a un parente. Famiglie generalmente strutturate (coppie con figli) con un

doppio reddito in prevalenza da lavoro dipendente (impiegati, quadri, dirigenti), e di condizione socio-economica media, residenti in comuni medio piccoli. Non molto diverso il profilo di chi esprime intenzione dacquisto per i prossimi due anni. Cresce la quota di inquilini rispetto ai gi proprietari, come pure la quota di lavoratori autonomi. Il 14% della domanda residenziale si concentra nelle tre citt maggiori di Milano, Roma, Napoli, contesti territoriali dove significativa la quota di interessati allacquisto per investimento e di seconde case. E, quindi, in continuo movimento la famiglia italiana cerca-casa con una prevalenza per lacquisto, anche se sta rinvenendo la locazione, per le forti difficolt di accendere un mutuo. Fatto 100 il numero di famiglie alla ricerca di un alloggio (in propriet o in affitto) il 29,2% lo cerca per un figlio o altro congiunto in propriet e il 19,1% sempre per un componente ma in affitto. Il 27% ricerca un alloggio in propriet dove trasferire la famiglia, il 6,7% un alloggio a uso vacanze. Quanto agli immobili da reddito vengono preferite propriet diverse dalla residenza (fig. 7). La motivazione prevalente della ricerca di un alloggio (sia in propriet che in affitto) riguarda il trasferimento di un componente o di una parte della famiglia a causa di una separazione. Ed leggermente superiore al trasferimento per migliorare le condizioni alloggiative familiari. Dal punto di vista del prodotto la grande maggioranza ricerca abitazioni di nuova costruzione o ristrutturate, in edifici condominiali, anche se per circa un quinto dei potenziali acquirenti la casa ideale resta unifamiliare, soprattutto nelle regioni del Nord Ovest, Lombardia in particolare. Osservando il profilo dei potenziali acquirenti si colgono analogie e differenze interessanti con il gruppo di coloro che hanno acquistato nel 2012. Anche in questo caso lacquisto riguarda per il 70% soggetti che gi attualmente abitano una casa in propriet o in comodato gratuito. Ma se si considerano solo coloro che intendono acquistare unabitazione per lintera famiglia (escludendo quindi lacquisto per i figli, per vacanza o per investimento), nella met dei casi si tratta di un passaggio dallaffitto alla propriet. Una spinta questa ancora molto significativa. Venendo alle caratteristiche dellimmobile che si intende acquistare (tav. 4, figg. 12-14), sembra di poter dire che la domanda si sta spostando verso la ricerca di unimmobile di taglio non grande, in cui non siano necessari lavori interni (quindi nuovo o gi ristrutturato), anche inserito in una palazzina o condominio ma con una elevata attenzione ai costi energetici. Infatti dallindagine emerge che: il 70% delle famiglie interessate allacquisto cerca unabitazione di media superficie (da 51 a 110 mq). Nel caso di acquisto per trasferire lintera famiglia tale quota sale all81%. Solo il 7% cerca unabitazione con pi di 110 mq; il 40% ricerca unabitazione all'interno di una piccola palazzina, un altro 39% in un condominio medio-grande, il 21% una casa a schiera o indipendente;

solo il 10% cerca unimmobile da ristrutturare. Il 40,5% indifferente e il resto si divide in modo equilibrato tra quelli che cercano una casa nuova e quelli che preferiscono un alloggio ristrutturato; ben il 40% cerca un appartamento ad elevata efficienza e risparmio (in classe A o B). Nel caso di acquisto per trasferire lintera famiglia la quota di famiglie che ricerca un appartamento ad alta efficienza sale al 58%.

5.

Il ritorno di importanza dellaffitto

In un contesto come quello attuale, caratterizzato da una crescente difficolt ad accedere al bene casa in propriet, ritorna nel Paese un forte interesse per laffitto. Per analizzare lintensit di questa componente della domanda abitativa sui diversi contesti urbani, il Censis ha elaborato un nuovo indice sintetico, lindice di pressione locativa, che si basa sulla somma ponderata di tre indicatori semplici: lincidenza dei giovani della fascia di et 25-39 anni sulla popolazione totale. Si tratta della fascia di et in cui la fuoriuscita dal nucleo di origine e la ricerca di una prima sistemazione autonoma dovrebbe essere massima; lincidenza della popolazione straniera residente sulla popolazione totale. La condizione abitativa degli stranieri in Italia in larghissima parte riconducibile alla sola locazione; lincidenza della popolazione studentesca universitaria proveniente da fuori provincia e da fuori regione sul totale della popolazione. Le citt sono naturlamente luoghi di forte concentrazione della domanda in affitto temporaneo, soprattutto laddove si somma una forte presenza di stranieri e di studenti fuori sede. La fig. 19 mostra, sotto forma di grafico ad istogrammi, la classifica delle principali citt italiane: Milano in vetta al ranking con il punteggio massimo, seguita da Bologna e Firenze. Roma si colloca solo al 6 posto, mentre le tre grandi citt del sud (Napoli, Bari e Palermo) si piazzano in fondo alla classifica.
Fig. 19 Indice di pressione locativa: il rating dei 14 grandi capoluoghi

100,0

99,2

95,3

93,2

91,7

88,6

87,8

84,2

84,0

82,4

81,3

80,7

79,6

78,3

Milano

Fonte: Atlante Censis della domanda immobilire, 2012

Reggio C.

Palermo

Bologna

Catania

Venezia

Genova

Verona

Cagliari

Firenze

Napoli

Torino

Roma

Bari

6.

Le tre grandi metropoli

Un ragionamento specifico meritano le tre principali aree urbane del Paese. Si gi visto come, in termini di intensit della domanda espressa (rapporto tra numero di famiglie interessata ad acquistare unabitazione e totale famiglie), Roma e Milano si collochino decisamente in cima al rating delle grandi aree urbane del Paese (fig. 18). Per avere unidea della rilevanza di questi tre mercati basti pensare che insieme rappresentano, in termini di domanda espressa e di relativi superfici abitative, 22 milioni di mq. Se si guarda agli scambi effettivi, la stima per il 2012 per le tre aree complessivamente di 10,5 milioni di mq. In particolare la domanda espressa nellarea milanese collocato per il 53% nel capoluogo ed il 47% nellhinterland, nellarea romana l80% si concentra nel capoluogo ed il restante 20% nellhinterland, nellarea napoletana una domanda espressa quasi equamente distribuita tra il capoluogo (51%) e lhinterland (49%).
Fig. 20 - Milano: distribuzione % della domanda espressa e delle transazioni tra capoluogo e resto della provincia
58,3% 53,2% 46,8% 41,7% Capoluogo Resto dell'area metropolitana

Domanda espressa

Transazioni

Fig. 21 - Roma: distribuzione % della domanda espressa e delle transazioni tra capoluogo e resto della provincia
80,8% 64,3%

Capoluogo 35,7% 19,2% Resto dell'area metropolitana

Domanda espressa

Transazioni

Fig. 22 Napoli distribuzione % della domanda espressa e delle transazioni tra capoluogo e resto della provincia
70,1% 64,5%

Capoluogo 35,5% 29,9% Resto dell'area metropolitana

Domanda espressa

Transazioni

Fonte: Atlante Censis della domanda immobilire, 2012

7.

Strategie di rilancio per il comparto residenziale

Da questi dati si pu, in conclusione, trarre una prima sintesi. Nonostante leconomia italiana e il mercato interno restino imbrigliati in un andamento recessivo che deprime la condizione reddituale delle famiglie, i fondamentali socio-demografici e i comportamenti sociali indicano che resta vivo linteresse o la necessit di accedere a nuovi alloggi. Unesigenza sentita soprattutto dal ceto medio alla ricerca di migliore qualit abitativa, da famiglie standard e dai numerosi nuovi format familiari come singoli (giovani e anziani), famiglie ricostruite, separati con figli, libere unioni etc. Si sta accumulando una domanda non soddisfatta, cui necessario dare una risposta sia sul piano pubblico che su quello imprenditoriale. E evidente la necessit di politiche che: integrino o garantiscano il credito per rendere possibile laccesso al mercato a famiglie oggi bloccate dai tagli al reddito disponibile e dalle restrizioni creditizie. E indispensabile ritrovare una forma di provvista per il sistema bancario, bloccato oggi dalle disponibilit al breve che mal si adattano al credito fondiario; migliorino la struttura urbana guidando un processo di rinnovo verso una citt pi solida e sicura, energeticamente efficiente e funzionalmente smart che non potr concretizzarsi senza una maggiore redditivit per gli investitori privati. Ma anche il mondo degli operatori ritrova nei dati che emergono dallAtlante utili indicazioni a operare in direzione di una modernizzazione dellindustria edilizio-immobiliare secondo una modalit nuova, rispetto a quanto avvenuto negli anni a del ciclo appena concluso. Allora la finanza immobiliare e gli investitori stranieri portarono una ventata dinnovazione. Ora la parte industriale della filiera deve profilare adeguatamente il proprio operato, diversificando il prodottocasa in funzione dei differenti segmenti di domanda, della sua capacit di spesa e disponibilit a pagare, prospettando modelli pi gradevoli e sostenibili dellabitare, con unattenzione al value for money non essendo pi possibile collocare sul mercato prodotti generici per una domanda infinita. 9 9