CENTRO ESPECIALIZADO EN BIENES RACES

UNIDAD IV MODELOS DE TASACIONES

MODELO 2 DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE

MEMORIA DESCRIPTIVA. 1. PROPIETARIOS: Sra. Augusta Norma Vzquez Rojas Vda. de Muiz Sra. Mara Teresa Muiz Vzquez Sra. Norma Mara Muiz Vzquez 2. SOLICITANTE: Sra. Norma Mara Muiz Vzquez 3. OBJETO DE LA VALUACION: Determinar el Valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la solicitante. 4. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION: Marzo del 2005. 5. REGLAMENTACION EMPLEADA: En la presente valuacin se han empleado, en lo pertinente, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por RMN 469-99MTC/15.04 de fecha 10/12/99, efectundose por mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno. 6. LOCALIZACION: Calle Berln Ns 1312 y 1314 Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, bajo el Rgimen de Propiedad exclusiva y Propiedad Comn.

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7. AREA DEL TERRENO: El rea del terreno es de: 303.83m2 El rea ocupada del inmueble signado con el N1312 es de: 201.97m2 El rea Techada del inmueble signado con el N1312 es de: 161.83m2 El rea ocupada del inmueble signado con el N1314 es de: 28.52m2 El rea Techada del inmueble signado con el N1314 es de: 0m2 El porcentaje de participacin del inmueble signado con el N 1312 es de: 32.54% El porcentaje de participacin del inmueble signado con el N 1314 es de: 4.60% La prorrata del rea del terreno que le corresponde al porcentaje de participacin es: Inmueble signado con el N 1312 es de: 98.87m2 Inmueble signado con el N 1314 es de: 13.98m2 8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: BERLIN N1312, presenta los siguientes linderos: Primer Piso: Por el frente colinda con la calle Berln, en lnea recta de 1.20m Por el costado derecho entrando, colinda con los aires de Berln 1310 y la unidad Manuel Segura 180, en lnea quebrada de dos tramos que suman 10.75m y cuya descripcin es como sigue: el primer tramo mide 9.90 ml, voltea a la izquierda y finaliza con el segundo tramo que mide 0.85m. Por el costado izquierdo, entrando, colinda con las unidades Berln 1314 y Manuel Segura 180, en lnea recta de 10.50m. Por el fondo, colinda con la Unidad Manuel Segura 180, en lnea recta de 0.60m Segundo Piso: Por el frente, colinda con los aires delanteros en lnea quebrada de 5 tramos que suman 16.95m y cuya descripcin es como sigue: el primer tramo mide 6.10m, voltea a la derecha, sigue el segundo tramo que mide 0.20m, voltea a la izquierda, sigue el tercer tramo que mide 6.80m, voltea a la izquierda, sigue el cuarto tramo que mide 0.20m, voltea a la derecha y finaliza con el quinto tramo que mide 3.65m. Por el costado derecho, entrando, colinda con Propiedad de terceros, en lnea recta de 7.45m.

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Por el costado izquierdo, entrando, colinda con los aires delanteros en lnea quebrada de 3 tramos que suman 8.65m. y cuya descripcin es como sigue: el primer tramo mide 4.50m, voltea a la izquierda, sigue el segundo tramo que mide 0.25m voltea a la derecha y finaliza con el tercer tramo que mide 3.90m. Por el Fondo, colinda con el pozo de luz N1 y con el segundo piso de la unidad Manuel Segura 180, en lnea quebrada de 7 tramos que suman 27.00m, y cuya descripcin es como sigue: el primer tramo mide 8.75m, voltea a la izquierda, sigue el segundo tramo que mide 1.20m, voltea a la derecha, sigue el tercer tramo que mide 8.75m, voltea a la derecha, sigue el cuarto tramo que mide 1.35m, voltea a la derecha, sigue el quinto tramo que mide 2.50m, voltea a la izquierda, sigue el sexto tramo que mide 0.80m, voltea a la izquierda y finaliza con el stimo tramo que mide 3.65m.

Tercer Piso: Por el frente, colinda con el tercer piso de la unidad Manuel Segura 180, en lnea recta de 6.45m Por el costado derecho, entrando, colinda con el tercer piso de la unidad Manuel Segura 180, en lnea recta de 6.00m. Por el costado izquierdo, entrando, colinda con el tercer piso de la unidad Manuel Segura 180, en lnea quebrada de 3 tramos que suman 7.35m y cuya descripcin es como sigue: el primer tramo mide 3.15m, voltea a la izquierda, sigue el segundo tramo que mide 1.35m, voltea a la derecha y finaliza con el tercer tramo que mide 2.85m. Por el fondo, colinda con el pozo de Luz N1, en lnea recta de 7.80m. BERLN 1314, presenta los siguientes linderos: Por el frente, colinda con la calle Berln en lnea recta de 3.15m. Por el costado derecho, entrando, colinda con la unidad Berln 1312, en lnea recta de 9.20m. Por el costado izquierdo, entrando, colinda con propiedad de terceros en lnea recta de 9.20m. Por el fondo, colinda con la unidad Manuel Segura 180, en lnea recta de 3.15m.

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9.

DESCRIPCION DEL INMUEBLE: Se trata de una vivienda ubicada en el 2do piso de la edificacin, consta de tres niveles 1er piso, 2do piso y azotea. Descripcin de la vivienda, en el: 1Piso: Signada con el Nmero 1312, se encuentra el ingreso a la vivienda a travs de un pasadizo y la escalera. Signada con el nmero 1314, se encuentra el ingreso a los dos (2) Car - port en lnea (Uno detrs del otro) el que es abierto, al final de estos existe un pequeo jardn, debajo de la escalera existe un depsito. 2do.Piso: En el descanso de la escalera existe un depsito, ya en el 2do. nivel se desarrolla la vivienda propiamente dicha que consta de un recibo, hall de distribucin el que lleva a la sala, comedor, cocina amplia, a la escalera que da acceso a la azotea y a la zona de dormitorios: dormitorio principal con closet y bao incorporado, dos dormitorios cada uno con closet, un bao completo y un patio pequeo. 3er. Piso o Azotea: En este nivel se encuentra el cuarto y bao de servicio, as como la lavandera que consta de dos lavaderos y la azotea propiamente dicha.

10. EDIFICACION: Cimentacin: Corrida de concreto ciclpeo Estructuras: Muros portantes de ladrillo KK, con columnas de amarre. Y Vigas de concreto armado. Muros: De ladrillo King Kong y pandereta segn sea el caso. Techos: Aligerado de Concreto armado, Pisos: de Parquet y baldosa cermica Revestimiento: Muros tarrajeados y pintados, en baos y cocina baldosa cermica de color Contrazcalos: De baldosa cermica tipo Celima o similar Puertas: Puerta principal y de garaje de madera apanelada en cedro, las dems puertas son de madera contraplacadas con triplay lupuna. Ventanas: de aluminio con vidrio semidoble transparente. Aparatos Sanitarios: De color de loza vitrificada Instalaciones Sanitarias: De tipo empotrado, con servicio de agua y desage Instalaciones Elctricas: De tipo empotrado, con servicio monofsico. Cobertura: Baldosa cermica. Otras Instalaciones: Telfono, cable, instalacin de gas, alarma electrnica, Control Remoto para puerta levadiza de car-port, caja fuerte.

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11. AREA TECHADA: 1 piso 2 piso 3Piso o Azotea rea techada total :0 : 135.98m2 : 25.85m2 : 161.83m2

12. ESTADO DE CONSERVACION, ANTIGEDAD Y DEPRECIACION: La vivienda unifamiliar data de hace 47 aos aproximadamente, esta ha sido ampliada, remodelada y modificada hace 2 aos, transformndose en una vivienda bifamiliar, cuyas instalaciones sanitarias, elctricas, aparatos sanitarios, grifera, cerrajera han sido renovados totalmente, por lo que su estado de conservacin es Muy Bueno. Estado de conservacin: 1Piso: rea techada: Muy Bueno 2piso: rea techada: Muy Bueno 3 Piso o azotea: rea techada: Muy Bueno Antigedad de la construccin: - 1 Piso No existe rea techada - 2 Piso Zona nueva (8.66m2) : 2 aos - Zona remodelada y modificada (134.16m2):10 aos (estimado) - 3 Piso o azotea zona ampliada (19.01m2) :10 aos (estimado) Se estima 10 aos de depreciacin ya que se encuentra sustentada la edificacin sobre las estructuras antiguas. Depreciacin: - 2 Piso zona nueva - Zona remodelada y modificada - 3 Piso o azotea 13. TITULACION E INSCRIPCION: El inmueble se encuentra inscrito favor de los propietarios en la Partidas Ns 11680042 y 11680043 de la Oficina Registral de Lima.

: 0% : 3% : 3%

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14. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO: El predio se encuentra ubicado en: rea de Estructuracin Urbana IV Zonificacin: Residencial 5 Uso: Residencial

15. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS: El inmueble ubicado en la calle Berln 1312 y 1314 se encuentra en el Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, zona consolidada, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua y desage, electricidad y telfono, se encuentra cerca de vas secundarias importantes como son el Malecn Cisneros, Av. Jos Pardo, a parques, Iglesias y a Centros Comerciales locales que cuenta con Supermercados, Bancos, Restaurantes, etc. 16. OBSERVACIONES: Se adjuntan fotografas de la vivienda que sustentan la presente tasacin.

Fuente: http://www.google.com

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MODELO 2 DE VALUACIN

1. VALUACION DEL TERRENO: VT Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, el terreno ubicado en la Calle Berln 1312 y 1314, tiene dos frentes que por la cercana al Malecn Cisneros y al Parque Grau, dan como resultado un Valor Comercial del terreno/m2 de $400.00. Por lo tanto en aplicacin del artculo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos: VT/M2= US $400.00/m2 El Porcentaje de participacin del Inmueble ubicado en la Calle Berln signado con los nmeros 1312 y 1314 es de 37.14%, lo que aplicado al Valor del terreno resulta: VT = Area del Terreno x % de participacin x VT/M2 VT = 303.83m2 x 0.371x $ 400.00 = $ 45,088.37 VT= USD$ 45,088.37 =

2. VALOR DE LA EDIFICACION: VE De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y a los valores /m2 de construccin de edificaciones en Lima de la Revista Costos del mes de Marzo del 2005, se estima un valor unitario de la edificacin de: USD$306.46/m2, los mismos que al aplicrseles la depreciacin se convierten en los siguientes valores: 2Piso Zona Nueva : USD$306.46/m2 Zona Remodelada y Modificada : USD$297.26/m2 3 Piso o Azotea : USD$297.26/m2 Estos valores al multiplicarse por el rea techada respectiva dan a la edificacin el valor de: 2Piso Zona Nueva 8.66m2 x $306.46m2: USD $ 2,653.94 Zona Remodelada y Modificada 134.16m2 x $297.26/m2: USD $39,880.40 3 Piso o Azotea Zona Ampliada 19.01m2x $297.26/m2: USD $ 5,650.91 Obras complementarias de reas libres (70m2): USD $2,558.00 VE=USD$50,743.25

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3. VALOR DEL PREDIO: VTP El valor del Predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la Edificacin (VE). VTP= USD$ 45,088.37+USD$ 50,743.25 = USD$ 95,831.62 VTP= USD$ = USD$ 95,831.62

4. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCP VCP= US$ 96,000.00 SON: NOVENTISEIS MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

Fuente: http://www.google.com

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MODELO 3 DE VALUACIN

VALUACIN JBS -40398- 2002 F. 3602

A: SRS. BANCO DE CREDITO DEL PER CENTRO HIPOTECASA ATT. SRTA. JULIETA CHUNG SRA. AVILA CHAVEZ ASTERIA SR. IZAGUIRRE PASQUEL GUILLERMO PASAJE DIEGO DE ALMAGRO N 684, DISTRITO DE JESUS MARIA; PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. SAN ISIDRO, 22 DE JULIO DEL 2002.

CLIENTE: PROPIETARIO: UBICACIN:

FECHA DE VALUACION:

CUADRO RESUMEN DESCRIPCION: VIVIENDA DE UN PISO AREAS DEL INMUEBLE: AREA DEL TERRENO AREA CONSTRUIDA ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN: ANTIGEDAD CONSERVACIN VALUACIN: VALOR DEL TERRENO VALOR DE LA CONSTRUCCIN VALOR COMERCIAL DEFINITIVO VALOR DE REALIZACIN INMEDIATA OBSERVACIONES: Ninguna. US$ US$ US$ US$ 32,732.= 36,701.= 69,433.= 51,970.60 187.8 m2. 162.3 m2.

3 AOS BUENO

_________________________
ARQ XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX CAP N 654 REPEV 625-94 HABILITADO PERITO TASADOR REGISTRADO EN LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS REPEV 625-94

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MODELO 3 DE VALUACIN
VALUACIN JBS -40398- 2002 F. 3602 A: SRS. BANCO DE CREDITO DEL PER CENTRO HIPOTECASA ATT. SRTA. JULIETA CHUNG SRA. AVILA CHAVEZ ASTERIA SR. IZAGUIRRE PASQUEL GUILLERMO PASAJE DIEGO DE ALMAGRO N 684, DISTRITO DE JESUS MARIA; PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. SAN ISIDRO, 22 DE JULIO DEL 2002.

CLIENTE: PROPIETARIO: UBICACIN:

FECHA DE VALUACION:

1.0 DATOS DEL INMUEBLE 1.01 UBICACIN Pasaje Diego de Almagro N 684, Distrito de Jess Mara; Provincia y Departamento de Lima. 1.02 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS Por el frente con el pasaje Diego de Almagro con 8.10 ml.; por la derecha entrando con la casa 682 con 13.75 ml.; por la izquierda entrando con la casa 686 con 14.70 ml.; y por el fondo con terceros con 3.57 ml. y 4.77 ml.; lo que hacen un permetro de 44.89 ml. 1.03 AREA DEL TERRENO El terreno tiene un rea de 187.80 m2. 1.04 AREA DE LA CONSTRUCCION Tiene 161.06 m2. construdos. 1.05 INSCRIPCIN EN LOS R.R.P.P Inscrita en la ficha N 8509, en los Registros de Propiedad de Inmuebles de Lima. 1.06 DESCRIPCION Segn inspeccin ocular, se trata de una vivienda de dos pisos y azotea. Primer piso: car-port, sala-comedor, terraza, bao de visitas, cocina con comedor de diario, escalera principal y de servicio. Segundo piso: hall de distribucin, tres dormitorios con closets, escritorio y un bao completo comn. Azotea: cuarto con bao de servicio, lavandera tendal y depsito. 1.07 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN Tiene una antigedad de 31 aos y el estado de conservacin es bueno.

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1.08 ESPECIFICACIONES TCNICAS Cimientos de concreto ciclpeo. Vigas y columnas de concreto armado. Muros y tabiques de ladrillos king-kong. Techos de losa armada aligerada. Revestimientos de tarrajeo frotachado Los pisos de parquet, losetas, vinlicos y cemento. Las ventanas y mamparas de aluminio corredizas con vidrios bronce. Las puertas de maderas contraplacadas y de tableros; la cerrajera es cilndrica. Los zcalos de madera y cermicos de color. Los closets de puertas contraplacadas corredizas con cajonera. Los muebles de cocina son de madera y mrmol reconstituido. Los aparatos sanitarios nacionales de color; la grifera es cromada convencional. Las instalaciones elctricas y sanitarias son empotradas. Cuenta con suministro elctrico trifsico. La pintura en muros es ltex lavable y barniz en carpintera de madera. 2.0 VALUACIN COMERCIAL 2.01 FACTORES CONCURRENTES Se ha tomado en cuenta principalmente, la ubicacin del inmueble, caractersticas constructivas, antigedad y estado de conservacin, equipamiento urbano que posee la zona, servicios de infraestructura instalados y realidad inmobiliaria actual. 2.02 VALUACIN DIRECTA (Vd) a) Valor del terreno: 187.80 m2. x $ 180.= /m2. = US$ 33,804.= b) Valor de la construccin 161.00 m2. x $ 200.= x 0.70 (30% de depreciacin) = US$ 22540.= VALUACIN DIRECTA (Vd) = US$ 69,433.= US$ 69,433.= x 1.00 (*) = US$ 69,433.= (*) Factor del mercado actual de la zona. 2.03 VALUACIN COMERCIAL DEFINITIVO (VCD) VALOR DEL TERRENO: US$ 32,732.= VALOR DE LA CONSTRUCCIN: US$ 36,701.= VALUACIN TOTAL: US$ 69,433.= Son: SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES Y 00/100 DLARES AMERICANOS. 2.04 VALOR DE REALIZACIN INMEDIATA Deducciones Gastos de publicidad: Valuacin para realizacin: Comisin de ventas: Mantenimiento: Ajuste para la venta en un plazo de 60 das: Total de deducciones: VRI: US$ 69,433.= x 0.7485 = US$ 51,970.60 NOTA: Ver testigos fotogrficos.

2.00% 0.15% 2.50% 0.50% 20.00% 25.15%

San Isidro, 22 de Julio del 2002.

ARQ XXXXXXXXXXXXXXXXXXX CAP N 654 REPEV 625-94 HABILITADO

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MODELO 5 DE VALUACIN

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

SOLICITANTE: SR. JULIAN BOLAOS MARQUEZ Y SRA. UBICACIN: CALLE SEVILLA N 348URB. LA MACARENA-LA PERLA-CALLAO

1.

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI) a) VALOR DEL TERRENO 216.00 m2 = US $ 34,560.00 b) VALOR DE LA EDIFICACION (A.T.) 225.75 m2 = US $ 57,196.50 c) VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS = US $ 2,900.00

Valor comercial del inmueble (VCI) = US$ 94,656.50 Son: noventa y cuatro mil seiscientos cincuenta y seis con 50/100 dlares americanos 2. VALOR DE REALIZACION AUTOMATICA (VRA)

Valor de realizacin automtica (VRA) 80% de VCI = US$ 75,725.20 Son: setenta y cinco mil setecientos veinticinco con 20/100 dlares americanos

Ocupacin y usos: Vivienda Unifamiliar Observaciones: Ver informe adjunto

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MODELO 6 DE VALUACIN VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

SOLICITANTE UBICACIN FECHA : SR. JULIAN BOLAOS MARQUEZ Y SRA. : CALLE SEVILLA N 348URB. LA MACARENA-LA PERLA-CALLAO : MAYO DE 2007

A. ANTECEDENTES La inspeccin ocular se realiz el da sbado 19 de mayo de 2007, previa coordinacin con los propietarios, Sr. Julin Bolaos Mrquez y Sra. Para efectos de la presente valuacin se cont con la Partida Registral, Autoavalo y memoria descriptiva del inmueble visada por la Municipalidad de La Perla. B. MEMORIA DESCRIPTIVA 1. UBICACION El inmueble materia de la valuacin se encuentra ubicado en: Calle Sevilla N 348 Urbanizacin La Macarena, Provincia Constitucional del Callao. 2. LINDEROS, MEDIDAS PERIMETRICAS Y PERIMETRO Frente: Con 9.00 m, colinda con la calle Sevilla. Derecha: Con 24.00 m, colinda con propiedad de terceros. Izquierda: Con 24.00 m, colinda con propiedad de terceros. Fondo: Con 9.00 m, colinda con propiedad de terceros. Permetro: 66.00 m. 3. AREA DEL TERRENO El permetro descrito encierra una extensin superficial de 216.00 m2. 4. ZONIFICACION (segn informacin obtenida en La Municipalidad Distrital de la Perla) Residencial de Densidad Media (R5). 5. ENTORNO URBANO El entorno urbano cuenta con obras de habilitacin urbana completas. Predomina el uso residencial (viviendas unifamiliares y multifamiliares), con presencia de comercio de tipo local. Tiene como vas de acceso la Av. La Marina y La Av. Haya de la Torre, esta ltima se comunica con otras Av. Importantes como la Av. La Paz, La Av. Costanera y Las Av. Venezuela y Colonial.

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6. INSCRIPCION
El inmueble corre inscrito en el Tomo 218, Fojas 55 Asiento 10 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao.

7. DESCRIPCION
Se trata de una vivienda de uso unifamiliar de dos pisos ubicada en la zona residencial del distrito de La Perla.

8. OCUPACION Y USOS
Vivienda unifamiliar, ocupada como vivienda.

9. DISTRIBUCION
Primer piso: Patio, garaje, recibo, escalera de acceso al segundo piso, bao de visita, sala, comedor, terraza, cocina con comedor de diario, jardn, patio interior, depsito, dormitorio de servicio con bao. Segundo piso: Hall, bao, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio 03, estar TV y azotea.

10. AREAS CONSTRUIDAS (Segn autovalo)

DESCRIPCIN Primer piso Segundo piso TOTAL AREA TECHADA 117.75 m2 108.00 m2 225.75 m2

11. EDIFICACION
Primer y segundo piso (valor m2) Muros y columnas: Cimientos y sobrecimientos corridos de concreto ciclpeo, zapatas, columnas de concreto armado. Muros de ladrillo Techos: Losas aligeradas horizontales, vigas de amarre y escalera de concreto armado. Pisos: Parquet, loseta veneciana, cermico, cemento pulido. Puertas y ventanas: Puerta principal de madera maciza tipo machihembrada, portn de garaje de madera maciza tipo machihembrada, puertas interiores contraplacadas de madera, mamparas de madera con vidrio transparente, ventanas de aluminio y vidrio transparente, muebles altos y bajos de cocina en melamine con tablero post formado. Revestimientos: Tarrajeo frotachado con mezcla de cemento-arena en muros y cielos rasos, acabados con pintura ltex y barniz en carpintera de madera. Baos:Baos completos, aparatos sanitarios nacionales de color, con maylicas nacionales de color. Instalaciones: Instalaciones elctricas y sanitarias empotradas, agua fra, agua caliente, corriente monofsica, telfono. TOTAL VALOR UNITARIO m2

US $ 80.00 US $ 60.00 US $ 50.00

US $ 60.00

US $ 30.00 US $ 30.00 US $ 30.00 US $ 340.00

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12. ANTIGEDAD, ESTADO Y DEPRECIACION (segn autovalo) Edificacin: Vivienda unifamiliar Descripcin Primer piso Primer piso segundo piso Antigedad 32 aos 14 aos 32 aos Estado de conservacin Bueno Bueno Bueno Depreciacin 26 % 14 % 26 %

13. SERVIDUMBRE Se desconoce. 14. OBSERVACIONES Ninguna.

Fuente: http://www.google.com

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