TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Una de las novedades que nos trae la nueva Ley General del Sistema Financiero son precisamente los Ttulos de Crdito Hipotecario Negociable, al que se refiere el Art.239 de la Ley GSF y que ha sido reglamentado por la SBS mediante Resolucin SBS No. 838-97 del 28 de Noviembre de 1997. 1. Definicin El ttulo de crdito hipotecario negociable es un titulo valor que facilita la obtencin de financiamiento, mediante la garanta hipotecaria que este titulo representa. Efectivamente, el titulo de crdito hipotecario es un ttulo valor a la orden que es emitido por Registros Pblicos a solicitud del propietario de un inmueble inscrito, incorporando desde su emisin una garanta hipotecaria sobre dicho inmueble. De esta manera el propietario del inmueble podr, a fin de acceder a un prstamo endosar el certificado hipotecario negociable en seal de garanta.1 Por lo tanto el Titulo de Crdito Hipotecario Negociable es un Titulo Valor que representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble determinado. El Titulo puede ser endosado libremente a cualquier persona, slo en respaldo de un crdito dinerario. En estos casos, el Ttulo representar tambin el crdito garantizado con la hipoteca sealada en el mismo documento, a favor de su ltimo tenedor. 2. Caractersticas a. Se trata de un Titulo Valor emitido por el Registro Pblico donde se encuentra inscrito el inmueble. b. Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y porescritura pblica, el gravamen hipotecario por un monto determinado, tenindose encuenta la tasacin efectuada por perito autorizado por la SBS, el que se insertar enla escritura. e. El titular del titulo tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona, seguramente a favor de un Banco, respaldando un crdito dinerario. d. La garanta hipotecaria constituida debe ser de primer rango, y no debe reconocercarga ni medida judicial que limite su libre disposicin. 3. Naturaleza jurdica especial La garanta hipotecaria tiene la siguiente proteccin jurdica: a. Constituir garanta exclusiva del crdito a favor del Banco acreedor, teniendo preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del predio afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de este frente a terceros, an los de carcter
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Base legal: L.T.V.: art. 240

laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. b. En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de procesos de insolvencia o concursal a los que este fuese sometido, la empresa del sistema financiero tenedora del Titulo slo participar en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del predio gravado con la primera hipoteca que representa elTtulo. El bien gravado con esta hipoteca, ser separado de la masa concursal, por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidadindependiente del resto del patrimonio del propietario. c. Tambin ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta elimporte del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin delbien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego deculminado el proceso de cobro de la acreenciasealada en el Ttulo con la venta del bien, dicho saldo pasar a formar parte delpatrimonio concursal o, en su caso, ser puesto a disposicin del propietario. d. Los dems tenedores del Ttulo, que no sean empresas del sistema financiero, gozarn de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer rango, segn las leyes de la materia. e. La hipoteca contenida en el Ttulo no respalda otras deudas distintas al crdito queorigin el primer endoso del mismo, aun cuando el tenedor fuese una empresa del sistema financiero. 4. Requisitos Formales Esenciales

El ttulo de crdito hipotecario negociable necesariamente deber contener:

La denominacin de ttulo de crdito hipotecario negociable y el nmero que le corresponde. El lugar v fecha de su emisin, El nombre v nmero del documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario La descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario. El monto de la valorizacin que ser el impone hasta por el cual se constituye el gravamen hipotecario La fecha de la escritura pblica. El nombre y fuma del registrador. Base legal: L.T.V.: art. 241 Ley 26702 Art. 239

4. Transferencia del Titulo valor. Endoso del titulo El titulo valor hipotecario negociable, al ser un titulo valor a 1a orden, la transferencia se realiza por medio del endoso. A partir del primer endoso se convierte en un titulo valor que representa, en favor de su tenedor la hipoteca y el crdito consignado. El primer beneficiario del Ttulo queda facultado a realizar su primer endoso y consignar en el mismo documento el monto determinado o determinable del crdito dinerario que se garantizar con la hipoteca, as como las dems condiciones del mismo. Este primer endoso podr hacerse tambin en garanta de crditos dinerarios indirectos.El endoso y negociacin secundaria del Titulo ser libre, a la orden de cualquierpersona natural o jurdica, salvo que el primer o subsiguientes endosantes incluyan unaclusula prohibiendo su posterior negociacin. Las transferencias hechas en formacontraria a esta prohibicin, no surtirn efectos del endoso, sino de la cesin dederechos, pudiendo el propietario u obligado principal del Ttulo, oponer al cesionariotodas las excepciones personales que le corresponda. 5. Pago de la obligacin El obligado principal asume la obligacin de pagar el monto total del crditosealado en el Ttulo a favor de su tenedor, en las condiciones sealadas en el mismoTtulo, obligacin que estar garantizada con la hipoteca, hasta por el equivalente al valor de realizacin del predio, y con la facultad del tenedor del Titulo de exigirpor la va ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el valorde realizacin del predio gravado. En caso de incumplimiento del obligado principal, el tenedor del Ttulo goza de laaccin de cobro del crdito representado por el Titulo, con cargo al valor del predioafecto a ese fin. Si el valor de realizacin del predio no fuese suficiente para cancelardicho crdito, podr adems ejercitar accin ejecutiva contra el obligado principal y/osus garantes, o, en su caso, accin de enriquecimiento indebido contra este mismo. El crdito representado por el Ttulo, deber ser pagado en la fecha sealada paraese efecto y cuando se traten de pagos en cuotas o perodos, el pago deber hacerse enlas respectivas fechas que a cada cuota o periodo que corresponda. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, debern constar literalmenteen el mismo Titulo, bajo responsabilidad del tomador que lo recibe. En el caso de pagos por cuotas o perodos, la falta de pago de una o ms de ellas,faculta al tenedor del Titulo a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentrenpendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por elcrdito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo quepueda concederse para el efecto, dirigido al obligado principal deber constar porescrito. A falta de indicacin expresa, el lugar de pago ser el domicilio del obligado principal.

6. Protesto del titulo En caso de que se incumpla el pago del crdito representado en el titulo valor su tenedor deber solicitar al fedatario notario o en su defecto Juez de Paz de tratarse de un titulo de crdito hipotecario negociable pagadero con cargo en una cuenta del sistema financiero obtener su formalidad sustitutoria. Cabe sealar que la inclusin de la clusula de liberacin de protesto de crdito hipotecario negociable de la obligacin de protestar el titulo por lo que dicha clusula especial no produce efectos en este titulo valor. Dentro del plazo de ocho das contados a partir del da siguiente de su vencimiento, el tenedor del Titulo procurar el protesto por ante el Notario del domicilio delobligado. En el caso de crditos pagaderos en cuotas o por perodos, tal protesto o constancia de incumplimiento podr hacerse, indistintamente y segn decisin del tenedor del Titulo, o en relacin a cada cuota o pago peridico incumplido, o, en relacin a la cuota o pago peridico en el que el tenedor ejercite la facultad de preclusin que se seala en el artculo anterior, o, en relacin a la ltima cuota o pago peridico incumplido. Dicho protesto surtir plenos efectos respecto a todas y cada una de las cuotas o pagos peridicos que figuren en el Titulo como incumplida con fecha de vencimiento anterior al protesto o constancia de incumplimiento de ley. En el caso que el Titulo garantizar un crdito indirecto, adems se requerir haber dirigido requerimiento escrito al obligado principal para que cumpla con verificar el reembolso correspondiente. 7. Venta del bien hipotecado El deudor hipotecario podr convenir con el acreedor para el otorgamiento de poderespecial e irrevocable a una empresa del sistema financiero, distinta de la que intervieneen el Titulo, para que en nombre y representacin del deudor hipotecario. en caso deincumplimiento de la obligacin a su cargo, y previa solicitud del ltimo tenedor deltitulo proceda a la venta del inmueble afectado, en forma directa, sin ningunaintervencin de autoridad judicial y recurriendo, de estimar necesario, a los servicios decorredores de inmuebles o de medios de comunicacin difundida, adjudicndose almejor postor. En el Titulo deber consignarse expresamente el poder que otorga elconstituyente para proceder a la venta del inmueble afectado. Esta venta directa se realizar slo si hubiera oferta u ofertas de compra del bienpor monto no inferior al 75% de la valuacin que se haya consignado en el acto deconstitucin del gravamen, ajustado por las variaciones ocurridas en el mercadoinmobiliario desde dicha fecha. En el caso de no haber ofertas de compra del predio el proceso de venta directa, porlo menos por los importes sea lados en el prrafo anterior, o, si as lo estimase porconveniente el tenedor del Titulo, la venta y ejecucin del predio realizar observandolas disposiciones que contiene el Cdigo Procesal Civil en materia de ejecucin degarantas reales.

En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad judicial, el ltimotenedor del Titulo y ejecutante de la hipoteca, dejar constancia de la venta extrajudicialrealizada y del precio pagado por el adquiriente del predio, as como el pago total oparcial del crdito hipotecario, con indicacin del saldo mayor que pueda existir en sufavor. El mismo otorgare la escritura pblica respectiva a favor del adquiriente delpredio, acompaando como anexo o inserto, el original del Ttulo protestado, en cuyomrito el respectivo Registro Pblico anotar en el asiento de la ficha registral delinmueble, la transferencia de propiedad del predio a favor del adquiriente ysimultneamente anotar la cancelacin de la primera hipo-teca representada por elTitulo, quedando ste anulado. En el caso de venta judicial, en la inscripcin de la propiedad del adquiriente delpredio, se observarn las normas procesales respectivas, debiendo la autoridad judicialagregar, a los partes que curse al Registro Pblico emisor, el original del Ttulo, el quequedar anulado por el Registro Pblico. 8. Cancelacin de la hipoteca La hipoteca representada por el Titulo, slo podr ser cancelada por el RegistroPblico en mrito a la devolucin del original del Ttulo, sea como consecuencia de laventa directa o venta judicial del predio realizada por su ltimo tenedor, o, en mrito ala escritura pblica de cancelacin. Solicitada por el propietario, en cuyo caso ste deber figurar. Como el ltimo endosatario del Ttulo o encontrarse el mismo canceladopor su ltimo endosatario o por el mismo constituyente en caso que no haya sidoendosado, debiendo ser insertado en la escritura pblica. 9. Daos y perjuicios En los casos de demostrarse que el Titulo ha sido protestado a pesar de habersecumplido con los pagos sealados en el mismo, o, haberse completado el Titulo condatos referidos al crdito en forma contraria a los acuerdos, el afectado slo podr dirigir sus acciones personales contra la persona que actu en su perjuicio, y, en esoscasos, ste ser sancionado a pagar una multa a favor del afectado, equivalente al dobledel valor del predio, sin perjuicio de la indemnizacin de los daos y perjuicios que laventa haya originado al afectado.

LETRAS HIPOTECARIAS
1. Concepto Las letras hipotecarias emanan de un contrato de crdito hipotecario2. Los crditos hipotecarios son otorgados por los Bancos a personas naturales, mediante la emisin de letras hipotecarias que podrn ser colocados en el mercado de valores para conseguir el financiamiento para la adquisicin y/o construccin de viviendas, y que ser pagado mediante cuotas mensuales entre cinco y veinte aos. Por tanto las letras hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija emitidas por un banco emisor con la finalidad de otorgar un prstamo para ser destinado a la construccin o adquisicin de una vivienda. En una primera etapa, la Superintendencia de Banca y Seguros ha limitado su otorgamiento de letras hipotecarias nicamente a personas naturales y para el financiamiento de la adquisicin y/o construccin de viviendas. Sin embargo, su objetivo a mediano plazo comprende la adquisicin adems de locales comerciales, industriales, recreativos, etc. Las letras hipotecarias sern siempre de amortizacin directa, se emitirn al portador o nominativas y se numerarn en forma correlativa para cada denominacin. Por lo tanto, la Letra Hipotecaria es un titulo valor representativo de deuda que se caracteriza por su emisin en serie y por su libre negociabilidad. Pueden emitirse al portador o en forma nominativa. Solo estn facultadas para emitir letras hipotecarias las empresas del sistema financiero, nacional, autorizadas para ese efecto. La letra hipotecaria puede emitirse al portador o en forma nominativa, constituyndose la empresa emitente del titulo en nica obligada a su pago. Estos ttulos valores se emiten fundamentalmente para conceder financiaciones hipotecarias mediante mutuo no dinerario.3

2. Formalidades Si el Banco aprueba un crdito hipotecario, financia hasta el mximo del 75% del valor del inmueble o del proyecto de construccin, y la diferencia del 25% restante ser asumida por el comprador con sus propios recursos. Los contratos de prstamo hipotecario debern elevarse a Escritura Pblica, y en el mismo se deber sealar en forma expresa los montos que el prestatario deber reembolsar por concepto de amortizacin, intereses, comisin, seguro de desgravamen y cualquier otro gasto, en una tabla de reembolso que deber insertarse en la escritura.

Estos contratos se encuentran regulados por los Arts. 295 al 297 de la Ley de BFS, y Reglamentadas por la SBS mediante las Circulares N2 B-1953-94 del 26 de enero, B-014-94 del 17 de marzo y B1959-94 del 10 de mayo todas de 1994.
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Base legal: LTV.: ART. 269

Liberacin de la letra hipotecaria: Las letras hipotecarias si pueden redimirse anticipadamente pagando la deuda o prstamo. Dicho pago puede efectuarse con dinero efectivo o con letra hipotecaria de la misma serie y ao de emisin. Base legal: LTV.: ART. 269

3. Desembolsos El desembolso de los crditos hipotecarios se efectuar mediante Letras Hipotecarias emitidas por el Banco por un monto no mayor al prstamo otorgado estas ltimas a medida del avance de la obra tratndose de prstamos para construccin de viviendas. El Banco entrega al deudor para su negociacin o por encargo de este ltimo, podr venderlas en la bolsa. Con los recursos obtenidos se adquiere o se construye el inmueble. 4. Las letras hipotecarias Las letras hipotecarias, slo pueden ser emitidas a fecha fija y deber incluir la siguiente informacin: a. Identificacin de la empresa emisora. b. Valor nominal de la emisin. c. Nmero y serie de la letra. d. Fecha de emisin. e. Fecha de vencimiento. f. lasa de inters. g. Forma de amortizacin. h. El valor de los cupones, segn la forma de amortizacin convenido. i. Firma de los representantes del Banco emisor. Requisitos de una letra hipotecaria: La letra hipotecaria deber contener los siguientes requisitos: a. Denominacin de la letra hipotecaria. b. La serie y ao de emisin, sealando como fecha de emisin el primer da de dicho ao. c. El importe que representa. d. La fecha de vencimiento para el pago de capital y de los intereses peridicos que deben estar representados en los cupones respectivos. e. El nombre de la empresa emisora y firma de su representante, si es que ha sido emitida en titulo. f. Otras condiciones que seale la Superintendencia de Banca y Seguros.

Base legal: LTV.: ART. 270

5. Contabilizacin Los Bancos llevarn un registro especial donde contabilizarn las letras hipotecarias que han puesto en circulacin, agrupadas en series de caractersticas similares en cuanto a tipo de moneda, tasa de inters, plazo, forma de amortizacin y detalles del crdito. Las letras hipotecarias sern impresas en serie, ya sea en talonarios, libros de registros u otro mecanismo automatizado, que quedar en poder de la entidad emisora.

6. Capacidad de pago El otorgamiento de los crditos hipotecarios debe efectuarse previa evaluacin de la capacidad de pago de los potenciales deudores, y tratndose de crditos otorgados a largo plazo, los Bancos deben evaluar el alto riesgo de esta modalidad crediticia, para que sea ajustables en moneda nacional o sujeto a las variaciones de tipo de cambio cuando se otorgue en moneda extranjera. 7. Pago de la deuda por cuotas mensuales Los reembolsos del crdito se efectuar mediante cuotas peridicas o cuotas sucesivas de acuerdo a la tabla de reembolso que comprende los intereses, comisiones y puede incluirse las primas de seguro. El pago de las cuotas deber efectuarse dentro delos primeros ocho das calendarios de cada mes. Se ha establecido que las comisiones autorizadas a los Bancos son fijadas libremente, y dentro del concepto de comisiones se comprende el margen financiero de la institucin, as como los gastos administrativos y operativos. No se incluye dentro de este concepto los gastos correspondientes a las primas de seguro, derechos registrales y notariales, tasaciones de peritos, impuestos, etc. 8. Garanta hipotecaria Estos crditos se otorgan con garanta hipotecaria de primer rango, la misma que estas dan por perito financiero, debiendo considerar aquellos factores que realmente inciden en el valor del bien, tenindose en consideracin, que las garantas constituyen recursos de recuperacin de ltima instancia. Una caracterstica especial de estos contratos, es que con el endoso de la letra se transmite al cesionario la garanta hipotecaria. 9. Medidas de seguridad Los Bancos para emitir las letras hipotecarias debern tomar todas las medidas de seguridad necesarias, seleccionando adecuadamente la calidad del papel que utilicen, considerando el tiempo en que estarn en circulacin as como la imprenta con la que se contrate los servicios de impresin, a efectos de que sta rena los requisitos tcnicos adecuados para la impresin de valores y las garantas suficientes para evitar la posibilidad de ocurrencia de falsificaciones. Entre las medidas de seguridad dispuestas tenemos: a. Usar papel y reaccin qumica del mismo. b. Reaccin a la luz ultravioleta y sello de agua. c. Diseos especiales de seguridad y sellos correspondientes.