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Casos prticos sobre os princpios de Direitos Reais

Caso n 1 A, proprietrio da Quinta de So Joo, celebra com B contrato segundo o qual, enquanto proprietrio, atribui a B, para sempre, o pleno uso e fruio da Quinta, para nela cultivar ou construir o que bem entender, como se fosse sua. Todavia, segundo o contrato, A reserva para si o direito de propriedade sobre a Quinta, razo por que B ficaria obrigado a pagar-lhe, anualmente, 1000 Kg de centeio. B pretende registar os direitos decorrentes do contrato junto da CRP, mas o conservador recusa-se a fazer a inscrio com fundamento em que deles no cabe registo. Tem razo? Sub-hiptese n 1 E se A e B dessem ao contrato o nome de contrato de constituio de usufruto. Isso podia influenciar a deciso do conservador? Sub-hiptese n 2 Ser que o conservador poderia invocar, por exemplo, a analogia com o direito de usufruto ou de propriedade e, assim, registar por aplicao analgica do art. 2/1/a) do CRP?

Caso n 2 A vendeu a B um prdio situado em Lisboa. Como tinha algum carinho pelo imvel e apenas confiava em B, acordou com este em que ele no o poderia alienar a ningum. Esta clusula que impede a alienao do imvel vlida?

Caso n 3 A, proprietrio do terreno sito na Laje Cimeira, acorda com B em constituir usufruto a favor deste sobre aquele terreno. Mais tarde, combinam alargar o usufruto ao terreno sito na Laje Meeira. Se, posteriormente, B alienar o primeiro usufruto a C, entende-se que nele vai includo o segundo?

Caso n 4

A vende a B um rebanho de 100 ovelhas. Uma semana depois, C vem pedir a B que lhe entregue as 5 ovelhas que, integrando o rebanho, so suas. B defende-se dizendo que comprou o rebanho a A e que, sendo este uma universalidade, sobre ele adquiriu o direito real de propriedade. Igualmente, A alega que era proprietrio do rebanho e, consequentemente, ao vend-lo a B vendeu-lhe todas a ovelhas que o integravam. C tem direito restituio das ovelhas?

Caso n 5 Em 2008, B roubou da casa de A o seu super-computador. Nesse ano, B vendeu-o a C. Em 2009, C vendeu-o a D e este a E. A reclama agora de E a entrega do computador. E defende-se invocando que, quando o comprou a D, no sabia que lhe no pertencia. A tem razo?

Caso n 6 A celebra com B pacto de preferncia pelo qual se obriga a dar-lhe preferncia caso venda a casa onde vive. Em violao do estipulado, vem a vend-la a C. Admitindo que tinham atribudo eficcia real ao pacto, poderia B reclamar a casa de C? Sub-hiptese Se o pacto s tivesse eficcia obrigacional, podia B reclamar a entrega da casa de C?

Caso n 7 A, proprietrio de um terreno sem qualquer acesso a caminho pblico, tem a seu favor servido de passagem sobre o prdio de B, que est situado entre o seu prdio e o caminho. B vende o seu prdio a C. C, novo proprietrio, recusa-se a deixar passar A, porque, alega, no tem nada a ver com os contratos entre A e B. A pode continuar a passar?

Caso n 8 A, dono de um livro rarssimo, emprestou-o a B por 1 ano. Dois meses depois do emprstimo, vendeu-o a C por 5.000,00 euros. C, como precisa do livro imediatamente, quer obt-lo de B.

B ope-se, com base em que A lho tinha emprestado por um ano e que, por conseguinte, tem direito a ficar com o livro por mais 10 meses.

Caso n 9 A vende uma mesa antiga a B. Depois, vende-a tambm a C, omitindo que a vendera primeiro a B. Quem tem direito mesa?

Caso n 10 A vende uma televiso sua a B, tendo-se este comprometido a pagar o preo nos 15 dias seguintes. Como B no pagou nesse prazo, A vendeu a televiso a C, desconhecendo este o negcio entre A e B. Um ms depois, B reclama a televiso de C, alegando que sua. B, depois de falar com A, defende-se dizendo que ele que o proprietrio, porque B nunca chegou a pagar a televiso a A. Quem tem razo?

Caso n 11 A vende a B um livro rarssimo, por 15.000,00 euros. Como o livro era propriedade de C, A compromete-se a adquiri-lo a C e a entreg-lo a B no prazo de 30 dias. Passados esses dias, A no cumpre. Consequentemente, B intenta aco contra C, reclamando, na qualidade de proprietrio, a entrega do livro. C defende-se dizendo que o livro propriedade sua e que nada tem a ver com o contrato entre A e B. Casos prticos sobre obrigaes propter rem

Caso n 12 Em Janeiro de 2010, A vendeu a B a fraco correspondente ao 4 andar direito do prdio constitudo em propriedade horizontal sito na Rua Tenente Oliveira. No fim de Maro, o administrador do prdio dirigiu-se a B exigindo-lhe que: a) pagasse os servios da porteira relativos aos meses de Janeiro, Fevereiro e Maro;

b) assumisse a administrao a partir do incio do 2 semestre de 2010, de acordo com o deliberado pela assembleia geral de condminos de 15 de Janeiro de 1984 quanto ao exerccio rotativo da administrao; c) retirasse da fachada do prdio a bandeira do Benfica, porque a tal se opunha uma outra deliberao tomada, por unanimidade, na mesma reunio da assembleia geral.

Caso n 13 Em Janeiro de 2010, C vendeu a D a fraco correspondente ao 5 andar direito do prdio constitudo em propriedade horizontal sito na Rua Tenente Oliveira. No fim de Janeiro, o administrador do prdio dirigiu-se a B exigindo-lhe que: a) pague os servios da porteira e as despesas com a gua, luz e limpeza das escadas relativos ao ano de 2009, servios e despesas que C se recusou a pagar; b) pague as quotas mensais destinadas ao fundo comum do condomnio e devidas nos termos do decidido na assembleia geral de condminos de 15 de Janeiro de 1995, relativas ao ano de 2009 e que C tambm no pagou; c) pague, na proporo da sua quota, o preo da reparao a fazer no telhado do prdio, nos termos do contrato de empreitada celebrado em Outubro de 2009 com o empreiteiro Z. Caso n 14

Em Janeiro de 2009, A, proprietrio do prdio Z e com inscrio registral a seu favor, vendeu-o a B. Por descuido e por confiar em A, B no inscreveu logo na Conservatria a aquisio do prdio. Em Dezembro de 2009, A, sabendo que o prdio ainda estava registado em seu nome, vendeu-o a C, que inscreveu logo a aquisio, embora desconhecesse por completo a venda a B. B intentou agora e registou aco de declarao de nulidade do contrato entre A e C, na qual pede igualmente o cancelamento do registo a favor deste. C contesta, alegando que adquiriu a propriedade em detrimento de B por fora da inscrio no registo predial. Quem tem razo?

Caso n 15

Em Janeiro de 2009, A, proprietrio do prdio Z e com inscrio registral a seu favor, vendeu-o a B. Por descuido e por confiar em A, B no inscreveu logo na Conservatria a aquisio do prdio. No mbito de aco executiva intentada contra A, C, credor, penhora o prdio Z, penhora que regista em Dezembro de 2009. B ope-se penhora deduzindo contra ela embargos de terceiro. C contesta os embargos alegando que tem direito a fazer-se pagar pelo valor do prdio, na medida em que registou a penhora antes de B. Quem tem razo?

Caso n 16

Em 2 de Janeiro de 2009, A, proprietrio do prdio Z e com inscrio registral a seu favor, vendeu-o a B. Por descuido e por confiar em A, B no inscreveu logo na Conservatria a aquisio do prdio. No mbito de aco executiva intentada contra A, C, credor, penhora o prdio Z, penhora que regista definitivamente em 2 de Dezembro de 2009, e logra a venda judicial do prdio a D em Janeiro de 2010, venda que inscrita no registo nesse mesmo ms. D pode opor o registo da aquisio a B?

Caso n 17

Em 2 de Janeiro de 2009, A, proprietrio do prdio Z e com inscrio registral a seu favor, vendeu-o a B. Por descuido e por confiar em A, B no inscreveu logo na Conservatria a aquisio do prdio. Em 2 de Dezembro de 2009, A, sabendo que o prdio ainda estava registado em seu nome, constitui a favor de C direito de usufruto, que este inscreveu logo, embora desconhecesse por completo a venda a B. C pode opor o seu direito a B?

Caso n 18

Em Janeiro de 2009, A vendeu a B um terreno situado em Lisboa. B inscreveu a compra do terreno em seu nome na Conservatria do Registo Predial de Lisboa. Depois disso, em Novembro de 2009, vendeu o terreno a C, que logo registou a aquisio em seu nome e que desconhecia, por completo, o negcio entre A e B. Arrependido da venda, A vem agora pedir a declarao de nulidade da venda a B, cuja aco regista, e, consequentemente, o cancelamento dos registos de aquisio a favor de B e C. B e C opem-se dizendo que adquiriram por efeito do registo. Quem tem razo?

Caso n 19

Em Janeiro de 2009, B, depois de ter falsificado uma escritura pblica de venda de um terreno a si mesmo por A, proprietrio do terreno, conseguiu registar a aquisio em seu nome. Em Novembro de 2009, B vendeu-o a C, que logo registou a aquisio, ignorando a falsificao de B. A, tendo descoberto o que fez B, intenta agora aco de declarao de nulidade do registo de B, pedindo o seu cancelamento, bem como o cancelamento do registo a favor de C. C ope-se, dizendo que adquiriu a propriedade do terreno por efeito do registo.

Casos prticos sobre registo predial

Caso n 20 A dono e possuidor de um terreno confinante com um terreno de que dono e possuidor B. A partir de certa altura, A, apercebendo-se de que B j no cultiva o seu terreno h 7 anos, passa a nele semear batatas, o que fez durante trs anos. Alm disso, A passa a pagar os impostos respectivos. a) A adquiriu a posse do terreno? Que posse? b) B pode recorrer s aces possessrias para defender a sua posse? c) Se A tivesse comeado a cultivar o terreno h 12 meses, B podia intentar alguma aco possessria?

Caso n 21 Em 1980, A arrendou a B um terreno situado em Sintra, tendo-lho entregado, para este o cultivar, nesse mesmo ano. Em 1985, B deixou de pagar as rendas devidas e enviou a A o seguinte escrito: a partir de agora, no pago mais rendas, porque o terreno meu. Entretanto, continuou a cultivar o terreno, nele fez um armazm e um poo, proclamando-se, perante todos, dono do terreno. B adquiriu a posse do terreno?

Sub-hiptese E se B tivesse deixado de pagar as rendas na sequncia de uma compra do terreno a C, que, perante ele e aquando da venda, se intitulou como proprietrio?

Caso n 22 Em 2006, A vendeu a B um valioso e antigo fio de ouro. Porm, invocando a invalidade substancial do negcio, sempre se recusou a entregarlho. B intentou agora aco de aquisio da propriedade do fio por usucapio, com fundamento na posse superior a trs anos. Tem razo?

Caso n 23 Na aco intentada, em 2009, por A contra B no Tribunal Judicial de Lisboa, ficaram provados os seguintes factos: a) em 1976, B comprou a C, por escritura pblica, o terreno X, tendo registado a sua aquisio; b) comprado o terreno, B ocupou-o, nele colocando os seus carros, as suas mquinas, pedras, tijolo, vigas, cimento e outros materiais de construo; c) desde 1976 que pratica tais actos vista de toda a gente; d) sem interrupo; e) sem oposio de ningum; f) como se fosse dono; g) sempre convicto de que no lesava os direitos de ningum; h) em 1986, por escritura pblica, B vendeu a A o terreno X; i) porm, B continuou a usar o terreno at hoje, nos termos descritos nas als. b) a g); j) A registou a aquisio a seu favor. Com base nestes factos, A pede a condenao de B a reconhecer o seu direito de propriedade, bem como a desocupar o terreno X e a restituir-lho devoluto de pessoas e bens. B contesta e, em reconveno, pede que seja A condenado a reconhecer a aquisio do direito de propriedade por si, com fundamento em usucapio, pois que tem a posse desde 1976. Quem tem razo?

Casos prticos sobre posse

Caso n 24 A, dono e possuidor de uma fraco de um prdio urbano, prometeu vend-la, em 20 de Maio de 2008, a B, que prometeu compr-la pelo preo total de 100.000,00 euros. No momento da celebrao do contrato, B entregou a A, a ttulo de sinal, 25.000,00 euros e A entregou a B as chaves da fraco. B ocupou imediatamente a fraco e nela passou a viver. Em Maro de 2010, A arrombou a porta da fraco que prometera vender, mudou a fechadura e retirou dela toda a moblia e todos os haveres pertencentes a B, de maneira que este teve de ir viver para outro lado. B intentou agora procedimento cautelar de restituio provisria da posse, nos termos do art. 393 e ss. do CPC. A providncia cautelar dever ser decretada?

Caso n 25 (Inspirado em Ac. do STJ de 11 de Dezembro de 2008) A, dono e possuidor de um prdio rstico, prometeu vend-lo, em 20 de Maio de 1994, a B, que prometeu compr-lo pelo preo total de 100.000,00 euros. No momento da celebrao do contrato (formalmente vlido), B entregou a A, a totalidade do preo e A entregou a B as chaves do porto do prdio. Entre 1994 e Dezembro de 2009, e salvo no perodo de Janeiro de 2006 a Janeiro de 2007, B lavrou, colheu feno e criou gado no terreno, que tambm vedou com uma rede. Praticou tais actos vista de toda a gente e sem oposio de ningum. Em Janeiro de 2010, B intenta contra A aco judicial em que pede seja declarado adquirido a seu favor o direito de propriedade sobre o prdio com fundamento em usucapio. A ope-se alegando que, por virtude do contrato-promessa, B: 1. no adquiriu a posse do prdio, antes se tornou mero detentor; 2. sendo mero detentor do prdio, no inverteu o ttulo da posse. Quem tem razo? Casos prticos sobre posse

Caso n 25 (Inspirado em Ac. do STJ de 11 de Dezembro de 2008) A, dono e possuidor de um prdio rstico, prometeu vend-lo, em 20 de Maio de 1994, a B, que prometeu compr-lo pelo preo total de 100.000,00 euros. No momento da celebrao do contrato (formalmente vlido), B entregou a A, a totalidade do preo e A entregou a B as chaves do porto do prdio. Entre 1994 e Dezembro de 2009, e salvo no perodo de Janeiro de 2006 a Janeiro de 2007, B lavrou, colheu feno e criou gado no terreno, que tambm vedou com uma rede. Praticou tais actos vista de toda a gente e sem oposio de ningum. Em Janeiro de 2010, B intenta contra A aco judicial em que pede seja declarado adquirido a seu favor o direito de propriedade sobre o prdio com fundamento em usucapio. A ope-se alegando que, por virtude do contrato-promessa, B: a) no adquiriu a posse do prdio, antes se tornou mero detentor; b) sendo mero detentor do prdio, no inverteu o ttulo da posse. Quem tem razo?

Tpicos de correco I. Requisitos da usucapio (art. 1287): a) b) c) d) que o direito seja susceptvel de usucapio (II); que haja posse (III); que a posse seja pblica e pacfica (IV); que decorra tempo (V).

II. O direito invocado por B susceptvel de ser adquirido por usucapio: direito real de gozo (arts. 1287 e 1293).

III. Posse 1. B tem de ter verdadeira posse. No basta a mera deteno (arts. 1287 e 1290). 2. A posse de B tem de reportar-se a um direito real de gozo. No caso, B tem posse reportada ao direito de crdito de celebrao do contrato prometido (opinio do Prof. JAV). [Contra: Profs. PL e AV, para quem os titulares de direitos pessoais de gozo e o promitente-

comprador que beneficiou da tradio da coisa no so sequer possuidores relativamente aos direitos de que so titulares.] Mas o que interessa para efeitos da usucapio no a posse relativa ao direito de crdito do promitente-comprador, mas apenas a eventual posse reportada a um direito real de gozo. 3. B ter posse nos termos de um direito real de gozo? B invoca a aquisio do direito de propriedade. Ora, quanto a este direito, em princpio ser mero detentor, apesar da tradio da coisa: quem recebe a coisa por contrato-promessa, em princpio no a recebe com animus de exercer sobre ela um direito real de propriedade prprio, porque sabe que ainda a no comprou. Profs. PL e AV: o contrato-promessa s por si (mesmo com tradio) no transmite a posse relativa ao direito real a que se reporta o contrato. O promitente-comprador adquire o corpus, mas no o animus mero detentor. 4. Portanto, B s pode ter posse nos termos do direito de propriedade se inverter o ttulo da posse. Mas para isso tinha de se opor contra A E no o fez. 5. B ter adquirido a posse por outra forma? a) No Cdigo Civil anotado, PL e AV dizem: So concebveis situaes em que a posio jurdica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se que havendo sido paga a totalidade do preo ou que no tendo as partes o propsito de realizar o contrato definitivo (por ex. para evitar o pagamento da sisa ou precludir o exerccio de um direito de preferncia), a coisa entregue ao promitente-comprador como se fosse sua e que, neste estado de esprito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais, correspondentes ao exerccio do direito de propriedade. Tais actos no so realizados em nome do promitente vendedor, mas sim em nome prprio, com a inteno de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real. b) Logo o promitente-comprador pode adquirir a posse relativamente ao direito real de propriedade. Porm, PL e AV no explicam bem que forma de aquisio da posse est em causa. c) Essa explicao a seguinte:

1) est em causa o art. 1263, al. b); 2) est em causa saber se a entrega da coisa envolve apenas a tradio do corpus (como acontece com a traditio efectuada no quadro de direitos pessoais de gozo) ou tambm a tradio do animus, da inteno de exercer o direito do transmitente como prprio (isto , a tradio da posse para efeitos do 1263); 3) em regra, a tradio no contrato-promessa implica apenas aquisio do corpus, ficando o promitente-comprador a exercer a posse reportada ao direito do promitentevendedor (propriedade, usufruto) em nome deste e ficando o promitente-vendedor a exercer a posse relativa ao seu direito atravs do promitente-comprador (1252, n 1); 4) em regra, portanto, o promitente-comprador passa a mero detentor; 5) mas pode no ser assim: h que determinar qual o intuito das partes quando acordaram e efectuaram a tradio se visaram somente transmitir o corpus ou se tiveram em vista transmitir logo a prpria posse reportada ao direito real prometido alienar; 6) como se apura a inteno das partes? a) atendendo vontade manifestada no texto do contrato ou em contratos ou documentos conexos; b) atendendo s circunstncias que rodearam a celebrao e tradio (v. g., pagamento da totalidade do preo); c) atendendo ao comportamento das partes na execuo do contrato (v. g., prtica de actos materiais pelo promitente-adquirente sobre a coisa, afirmao de um direito prprio, no oposio do promitente-vendedor). Isto mesmo explicado pelo Conselheiro Salvador da Costa, no Ac. acima referido: Tal como a recorrente alegou, a questo de saber se, na inteno das partes, a tradio da coisa envolve a transmisso da posse para ser exercida em nome de quem a transmite ou em nome prprio de quem exerce os concernentes poderes, tem que ser resolvida por via da interpretao da vontade das partes manifestada no texto do contrato-promessa ou nas declaraes negociais envolventes de conexo e atinente acordo. Conforme resulta do casusmo jurisprudencial relatado no recurso, entre as referidas circunstncias so susceptveis de figurar, na inteno das partes, a antecipao da entrega da

coisa na sequncia do pagamento integral do preo, a contrapartida do reforo do sinal, a confiana na celebrao prxima do contrato prometido, a compensao por servio de mediao, ou at a mera gentileza no mbito das relaes contratuais. Assim, a referida inteno deve averiguar-se atravs das circunstncias que envolveram o acto de tradio, quando ele ocorreu, mas no s, porque nada exclui que, na determinao dessa inteno e vontade se considere o comportamento das partes na execuo ao longo do tempo do tempo do acordo que esteve na origem da situao, seja o do promitente-vendedor, seja o do promitente-comprador. Por isso, ao invs do que foi alegado pela recorrente, para a referida determinao da inteno e vontade das partes, face ao disposto na alnea b) do artigo 1263 do Cdigo Civil, no relevam apenas as circunstncias que acompanham a tradio da coisa, mas tambm os actos materiais que posteriormente a ela venham a ser praticados por uma e outra. A concluso , pois, no sentido de que a questo de saber se, por virtude da traditio da coisa objecto mediato do contrato prometido, a posio jurdica do promitente-comprador tradicirio a de mero possuidor em nome do tradens ou de possuidor em nome prprio, deve ser averiguada pelas circunstncias que envolveram o acto de tradio e a sua execuo por ambas as partes. 7) Se da anlise daqueles elementos resultar que as partes quiseram vincular-se logo transmisso definitiva do direito real, h tambm transmisso da posse: 6. No nosso caso: a) B paga a totalidade do preo; b) passa a praticar actos materiais como se fosse proprietrio; c) A nunca se ope. Logo, B adquiriu, por fora da traditio, a posse referida ao direito de propriedade do prdio.

IV. A posse de B pblica (1262) e pacfica (1261) ver arts. 1297 + 1300, n 1.

V. Decurso do tempo (art. 1287: por certo lapso de tempo):

a) a posse tem de ser ininterrupta (art. 1287: mantida por certo lapso de tempo). No caso , apesar da interrupo entre Janeiro de 2006 e Janeiro de 2007, dada a presuno do art. 1254, n 1; b) o tempo necessrio para que se d a aquisio por usucapio varia em funo dos elementos referidos nos seguintes preceitos: 1) 2) 2; c) no nosso caso: 1) trata-se de imvel; 2) a posse no titulada, porque o contrato-rpomessa no abstractamente idneo para fundar uma aquisio do direito real a que se reporta a posse (propriedade). No uma posse fundada num modo legtimo de adquirir um direito real (cfr. art. 1259, n 2); 3) a posse foi adquirida de boa-f (art. 1260, n 1, apesar do n 2); 4) logo, o prazo de 15 anos art. 1296 (como no h ttulo, no podia haver registo do ttulo). quanto aos imveis: arts. 1294, 1295 e 1296; quanto aos mveis: arts. 1298, 1299 e 1300, n

VI. Concluso: B pode invocar a usucapio. A usucapio tem de ser invocada. No opera automaticamente (arts. 1292 + 303).

VII.

Efeitos da invocao: aquisitivo e extintivo.

B adquire o direito a que se refere a posse, isto , o direito de propriedade, com efeitos reportados a 20 de Maio de 1994 (art. 1288). O direito de A extingue-se. Caso n 26

Desde Janeiro de 2002 que, por no os utilizar, Antnio guardava, num recanto do seu armazm, um camio e uma impressora industrial por ele adquiridos em 1998. Na noite de 1 de Fevereiro de 2007, Baltazar entrou no armazm de Antnio, furtou o

camio e a impressora e levou-os para o seu armazm. A os manteve guardados em segredo, at que, em 20 de Maio de 2007, os vendeu e entregou a Carlos, que, no sabendo do furto, passou a fazer transportes de mercadorias com o camio e a utilizar a mquina.

Se, em 30 de Janeiro de 2008, Antnio intentasse contra Carlos aco de restituio da posse, a aco podia proceder?

Antnio est em tempo no que toca proposio de uma aco de reivindicao contra Carlos?

Antnio tem legitimidade activa para intentar contra Carlos aco de reivindicao?

Carlos tem legitimidade passiva para a aco de reivindicao?

Como deve Antnio estruturar a petio inicial com que intenta a aco de reivindicao?