Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

LOS ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS EN LA NUEVA LEGISLACIN

Autor: Gilberto Bruzual Bez Abogado

SUMARIO: Propsito. Definicin y antecedentes. Campo de aplicacin. Exclusin de la ley. Prohibicin de alquiler de viviendas. Condiciones y garantas. Regulacin de los cnones de arrendamiento. Organismos competentes para la regulacin. De la terminacin de la relacin arrendaticia. Causales de desalojo del inmueble. Contratos por tiempo determinado. Lapsos de la prrroga legal. Derecho de preferencia. Retracto legal. De la consignacin de las pensiones de arrendamiento. Procedimiento consignatario. Del reintegro. De las sanciones. Organismos jurisdiccionales. Exencin del pago del impuesto sobre la renta. Oficinas de asistencia legal. Disposiciones derogadas. Conclusiones. Bibliografa.

PROPSITO En este trabajo haremos una exposicin de la disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y un anlisis comparativo en forma puntual con la legislacin derogada. Terminaremos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el Decreto-Ley, las metas sealadas en su exposicin de motivos y destacaremos los aspectos ms importantes de la nueva normativa arrendaticia que entr en vigencia el primero de enero del ao dos mil. El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sustituye a la Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960. Est estructurada en XIII Ttulos, con noventa y cuatro (94) artculos. Asimismo, deroga otros siete (7) instrumentos jurdicos dispersos que llamaremos legislacin derogada o anterior. DEFINICIN Y ANTECEDENTES El artculo 1.133 del Cdigo Civil dice: El contrato es una convencin entre dos o ms personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vnculo jurdico. El Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no define el contrato de arrendamiento. El Cdigo Civil en su artculo 1.579 expresa: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a aquella. Se entender que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligacin de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Casi todas las normas jurdicas contenidas en el Cdigo Civil sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rsticos (art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que surgieron antes o despus de la Ley de Regulacin de Alquileres; no as las normas particulares sobre el arrendamiento de predios rsticos, que siguen vigentes y no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como todo instituto jurdico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Cdigo Civil (arts. 1.579, 1.589 y

1.591)que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador. El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestacin: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestacin (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligacin. Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurdicas que regularon el alquiler de viviendas, entre otros, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947, sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947. Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955), cambiada luego por la Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960 (G.O. N 26.319), reformada el 2 de enero de 1987 (G.O. N 3.950). El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G.O. N 438 Extraordinario), sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G.O N 29.727). CAMPO DE APLICACIN El Decreto-Ley (N 427) del 25 de octubre de 1999 (G.O. N 36.845, del 7 de diciembre de 1999) fue dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la Repblica, en uso de la Ley Orgnica que autoriz al Presidente de la Repblica para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Econmica y Financiera requeridas por el inters pblico, de fecha 26 de abril de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela N 36.687 de fecha 26 de abril de 1999. Se dict por la facultad concedida para reformar, entre otras leyes, las de los Subsistemas de Salud, Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso. El Decreto aparece en Gaceta refrendado por el Presidente encargado y los Ministros en fecha 21 de octubre de 1999. Su campo de aplicacin lo determina el artculo N 1: El presente Decreto-Ley regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. El Decreto-Ley (art. 3), tambin precisa los arrendamientos que estn excluidos: a)Los terrenos urbanos o suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. Diferente al campo de aplicacin de la ley es la exclusin de la fijacin mxima de los cnones de arrendamiento previsto en su artculo 4: Quedan excluidos del rgimen de este Decreto-Ley, a los solos efectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la Repblica de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes acten en funcin jurdico privada. b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cdula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulacin, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. Pargrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podr modificar el valor de exencin mencionado en el literal c) del presente artculo, cuando as lo aconsejen razones de inters pblico o social. La anterior exclusin slo est referida a la regulacin del canon de arrendamiento y no a la aplicacin de las dems disposiciones del Decreto- Ley.

Con respecto al literal b) del artculo in comento, el Ejecutivo Nacional (Decreto N 298 del 15-6-1989. G.O, N 34.262 del 14-7-1989) autoriz al entonces Ministro de Fomento para que declarasen exentos de regulacin a los inmuebles que se hubieren comenzado a construir con posterioridad al 2 de enero de 1987 o que para dicha fecha se encontraren en construccin, siempre y cuando la habitabilidad fuere posterior a la fecha del Decreto. La exencin se hizo por veinte (20) aos con prrrogas de cinco (5) aos. El literal c) del artculo excluye de la regulacin del canon de arrendamiento, slo a las viviendas familiares o bifamiliares cuando el valor individual del inmueble excede de la cantidad determinada, quiere decir que s deben regularse, independientemente de su valor, los inmuebles destinados a comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cdula de habitabilidad sea anterior al 2 de enero de 1987. EXCLUSIN DE LA LEY A LOS FINES DE LA TERMINACIN ARRENDATICIA Prescribe el artculo 5 del Decreto-Ley su exclusin slo a los efectos de la terminacin de la relacin arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral (bastaba con esta expresin) o de una relacin de subordinacin existente; no as a los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual de los inmuebles sujetos a regulacin, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgnica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese supuesto, la relacin jurdica surgida por el uso del inmueble no se regir por este Decreto-Ley, sino por la legislacin del trabajo a los efectos de la entrega del inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la relacin laboral y en este supuesto si se aplicara el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminacin de la relacin arrendaticia.

PROHIBICIN DE ALQUILER DE VIVIENDAS Como en la ley anterior, se declara ilcito el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mnimas de sanidad y habitabilidad. Seala el Decreto-Ley que estn comprendidas especialmente las viviendas comnmente llamadas ranchos que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. Por eso nadie estar obligado a pagar arrendamiento por esas viviendas. Esa disposicin ha sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilcito de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social ms que jurdica. CONDICIONES Y GARANTAS 1) Se incorpora una disposicin expresa que obliga a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en buen estado. Para ello debern contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. 2) Como en la legislacin anterior, el arrendatario o subarrendatario no est obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesin, traspaso o arriendo, o venta de punto, as como aceptar como condicin para la celebracin del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del rea que se pretende arrendar. 3) Se establece una clusula nueva referida a que en los contratos a tiempo determinado que versen sobre inmuebles exentos de regulacin y en los que no se haya pactado

clusula de valor a los fines de la actualizacin peridica del canon de arrendamiento mensual, ste se ajustar cada vez que haya transcurrido un (1) ao de la relacin arrendaticia, de acuerdo al ndice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo perodo, si las partes no hubieren llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14). 4) Se mantiene la sancin de declarar nulo el subarrendamiento realizado sin la autorizacin expresa y escrita del arrendador, y de considerar los ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas pblicas. 5) Como antes, quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de exigir al arrendatario no tener nios, la de ser extranjero o discriminacin relativa a raza, sexo, credo o condicin social. Sin embargo, en la publicidad relativa a urbanizaciones o edificios diseados para el descanso de personas de avanzada edad podr, ahora, sealarse esa circunstancia. 6) En el arrendamiento de casas de vecindad o de habitaciones en casas particulares no se podr exigir ms de un 25% del alquiler mximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, agua, gas o alumbrado elctrico ni por cualquier otro servicio similar. Asimismo, en las edificaciones sujetas a regulacin que constan en unidades independientes, no sometidas al rgimen de propiedad horizontal, se limita el pago de aseo, conservacin, agua, energa elctrica y cualquier otro servicio similar, a un mximo de un 25% del monto del canon de arrendamiento. 7) Se mantiene la disposicin que obliga al nuevo propietario a respetar la relacin arrendaticia en los mismos trminos pactados con el propietario anterior. 8) Como en la legislacin derogada, no se podr exigir al mismo tiempo al arrendatario garantas reales y personales. Se aument el depsito a un mximo de cuatro (4) meses de alquiler, ms los intereses que se generen conforme al artculo 23 del Decreto-Ley, debindose colocar el dinero en un banco. Si no lo hace deber el arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la relacin arrendaticia. El depsito y los intereses deber devolverlo al arrendatario ( si est solvente con todas las obligaciones) dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la terminacin de la relacin arrendaticia, entendiendo nosotros que deber ser una vez entregado el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el atraso en el pago de los cnones de arrendamiento a un mximo de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la informacin que suministre el Banco Central de Venezuela. 9) En cuanto a las clusulas penales que el Decreto-Ley define (art. 8, literal c ) como la sancin prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las clusulas del contrato, consideramos que slo se permite en el caso del artculo 28 que dispone lo siguiente: Las partes podrn establecer clusulas penales por el incumplimiento de la obligacin asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. A pesar del trmino clusula penal es una indemnizacin de carcter civil que debe tomar en cuenta el carcter de orden pblico de las disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela y en la Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podr reducir el monto en una clusula por la demora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones de justicia no deber exceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a regulacin, tampoco deber exceder del equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes. REGULACIN DE LOS CNONES DE ARRENDAMIENTO La fijacin de cnones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulacin de los precios de artculos de primera necesidad. La Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960 ampli el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no

solamente regul los cnones de arrendamiento, sino que incorpor al texto una serie de disposiciones dispersas que regan las relaciones arrendaticias. La ley de 1960 estableci que estaban exentos de regulacin los cnones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nacin, los Estados, las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil bolvares (Bs. 225.000.00). La regulacin la haca la Direccin de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde as lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las dems ciudades y poblaciones continuaran conociendo los Concejos Municipales. Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la nica materia de arrendamiento que se tramita en va administrativa es la fijacin de los cnones de arrendamientos. El artculo 29 expresa lo siguiente: La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de conformidad con el presente Decreto-Ley, estar basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual. Pargrafo nico: El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social. Con relacin a la ley derogada variaron los porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina por Unidades Tributarias. Antes la revisin de los cnones de arrendamiento se haca cada tres (3) aos, hoy se puede solicitar cuando hubieren transcurrido dos (2) aos despus de efectuada y notificada la regulacin. Se mantiene tambin como causal para solicitar nueva regulacin el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2) aos, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Ahora, el valor mximo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la vivienda no podr exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningn caso podr exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. 31). ORGANISMOS COMPETENTES PARA LA REGULACIN Indica el artculo 9 que las funciones administrativas inquilinarias -como en la anterior leyson de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldas, en cuyo caso las multas que aquellos impongan como sancin a los contraventores de este Decreto-Ley, ingresarn al respectivo tesoro municipal. En el rea Metropolitana de Caracas estas funciones no podrn ser delegadas y las ejercer el Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Esa Direccin y las Alcaldas fijan el canon de arrendamiento mximo y sus decisiones agotan la va administrativa. Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas por ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin respectiva efectuada a las partes. Antes se hablaba de apelacin, pero era una accin de nulidad, porque no conoca un rgano administrativo en alzada, sino un tribunal. El Reglamento de la ley cre para el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, un Tribunal de Apelaciones de Inquilinato y en el resto del pas conocan los Tribunales de Distritos, adems, cre el respectivo procedimiento.

Prev el nuevo Decreto-Ley la posibilidad de que los organismos administrativos competentes, si los interesados no lo solicitaren, de iniciar de oficio el procedimiento y fijarlo; en los casos que a su juicio consideren necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar (art. 32, Pargrafo Segundo). Nos imaginamos que esto ser letra muerta en la prctica. La Ley de Regulacin de Alquileres sealaba esa misma facultad (art. 29). DE LA TERMINACIN DE LA RELACIN ARRENDATICIA Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redaccin del artculo 34 del Decreto-Ley da la impresin de que los contratos por tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa interpretacin no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es cuestin de pruebas. En los contratos por tiempo determinado, en la misma convencin las partes fijan el tiempo de duracin de los mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en va judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuanta (art. 33). CAUSALES DE DESALOJO DEL INMUEBLE Como dijimos, la accin se intenta en el tribunal civil competente, independientemente de su cuanta en procedimiento breve. Aumentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendr la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupacin del inmueble. Establece el artculo 34 las siguientes causales de desocupacin: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado (padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo). Cuando el arrendador no es el propietario no procede esta causal. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o reparaciones que ameriten la desocupacin. d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento del Reglamento Interno. En el rgimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y su reglamento se consideran Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. h) El Pargrafo Segundo del artculo 34 seala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese artculo; significando esto que las partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser contrarias al orden pblico o signifiquen una renuncia de los derechos del arrendatario. Recordemos que el artculo 7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos. CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO Las partes son libres para convenir en estos contratos las causales de terminacin de los

mismos, salvo los sealados anteriormente sobre el orden pblico. Su terminacin se da normalmente llegado el da del vencimiento del plazo estipulado. Por la legislacin derogada, el arrendatario con treinta das de anticipacin si estaba solvente con sus obligaciones, poda solicitar por va administrativa el derecho de preferencia para mantenerse como arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba aos en la prctica, hizo que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus inmuebles desocupados. El nuevo Decreto-Ley contempla la figura denominada prrroga legal (art. 38 al 41). Se concede en beneficio exclusivo del arrendatario. Se tom en cuenta una realidad social: el inquilino generalmente no le es fcil conseguir otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. Nos parece de equidad esa prrroga, pues busca un equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario; pero se exige que al vencimiento del trmino contractual el arrendatario est solvente con sus obligaciones contractuales o legales. Textualmente el artculo 40 dice as: Si al vencimiento del trmino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendr derecho a gozar del beneficio de la prrroga legal. El incumplimiento no est referido simplemente a la morosidad en el pago de los cnones de arrendamiento; puede ser con otras obligaciones. Sin embargo, en definitiva el incumplimiento tendr que calificarlo el tribunal competente que conozca del caso y no en forma unilateral el arrendador. Cuando estuviere en curso la prrroga legal no se admitirn demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del trmino, a menos que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. LAPSOS DE LA PRRROGA LEGAL Se prevn las siguientes reglas: a) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, se prorrogar por un lapso mximo de seis meses. b) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de cinco (5) aos, se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao. c) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) aos o ms, pero menos de diez (10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos. d) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de diez (10) aos o ms, se prorrogar por un lapso mximo de tres (3) aos. Se aprecia el tiempo total de la relacin de arrendamiento y no el lapso del ltimo contrato, si son varios. As por ejemplo, si las partes han contratado por tres aos y al vencerse ese lapso de mutuo acuerdo deciden prorrogarlo por igual tiempo; al terminar el segundo lapso, para la prrroga legal se considera todo el tiempo de la relacin arrendaticia que fue de seis aos; opera a favor del arrendatario una prrroga de dos (2) aos. Al concluir la prrroga legal, tambin puede darse la tcita reconduccin si el arrendador permite que el arrendatario siga en el uso del inmueble sin oponerse y aceptando el pago de las pensiones de arrendamiento. En nuestra opinin, si se declara con lugar la demanda de desalojo de un inmueble en virtud de las causales b y c del artculo 34 (necesidad de ocupar el inmueble; demolicin y reparacin) no se produce una prrroga del contrato, sino la ley lo que ordena (Pargrafo Primero) es un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificacin que se le haga de la sentencia definitivamente firme. La prrroga legal se concede en beneficio del arrendatario; puede antes de terminar la prrroga dar por terminado el contrato de arrendamiento y entregar el inmueble. Slo estar obligado a pagar los cnones de arrendamiento hasta ese momento. Durante el lapso de la prrroga legal la relacin arrendaticia se considera a tiempo determinado con las mismas condiciones y estipulaciones del contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulacin, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulacin. La prrroga procede de pleno derecho; y vencida, el arrendador, podr exigir del

arrendatario el cumplimiento de su obligacin de entregar el inmueble; pudiendo el juez a solicitud del arrendador decretar el secuestro del inmueble (art. 39). DERECHO DE PREFERENCIA Como en la legislacin derogada, se mantiene el derecho de preferencia del arrendatario slo para la compra del inmueble. El Decreto- Ley define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en esa condicin, siempre y cuando tenga ms dos (2) aos de inquilino, se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. El arrendador o la persona autorizada por instrumento autntico debe notificar al arrendatario mediante documento autntico, (juez o notario) su manifestacin de querer vender, indicndose el precio, condiciones y modalidades de la negociacin. El arrendatario deber notificar al propietario, o a la persona autorizada segn el caso, en forma indubitable (no dice que sea por escrito o documento autntico), su aceptacin o rechazo de la oferta hecha a su favor en el trmino de quince (15) das calendario (continuos) a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese trmino sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta (art. 44). De acuerdo con el diccionario de la Real Academia indubitable (adjetivo) significa cierto y que no admite duda. Recomendamos hacerlo por escrito para evitar duda o controversia. Se establece que si dentro de los ciento ochenta (180) das calendario despus del ofrecimiento de la venta, sin que se hubiere efectuado la misma a terceros quedar sin efecto esa oferta, debiendo en consecuencia, hacerse una nueva para cualquiera otra negociacin que el arrendador pretendiera celebrar. El derecho de preferencia tambin exista en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 6) si el arrendatario tena ms de dos (2) aos ocupando el inmueble o si el arrendatario haba realizado mejoras que excedieran del cinco por ciento (5%) de su valor, aunque no tuviera ese tiempo. RETRACTO LEGAL El retracto legal es la garanta del cumplimiento de las disposiciones jurdicas en el derecho de preferencia que tiene el arrendatario en la adquisicin del inmueble que ocupa. El Cdigo Civil define el retracto como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. 1.546). El artculo 43 del Decreto-Ley expresa que: el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad. Las condiciones para ejercer el retracto legal son las mismas sealadas para ejercer el derecho de preferencia. Se seala un plazo de cuarenta (40) das calendario (continuos) para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquirente. Exige adems la disposicin (art. 47) que a dicha notificacin deber anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del notificado. La misma puede hacerse por documento privado, pero necesariamente la copia del documento tiene que ser certificada. Mientras no se haga la notificacin con la copia indicada, no empezar a correr el lapso de los cuarenta (40) das calendario. Se contemplan dos supuestos: a) Que no se hubiere hecho la notificacin prevista en su artculo 44 o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior (no superior) al ofertado, o sus condiciones fueren ms favorables (no ms desfavorables) que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Por ejemplo, si al arrendatario se le ofrece la venta del inmueble en cincuenta millones de

bolvares y la rechaza por el precio y luego se vende por setenta millones de bolvares, no proceder el retracto legal; pero s procede en el caso que se hubiere vendido en cuarenta y nueve millones de bolvares. Finalmente, acotaremos que el retracto legal arrendaticio, de conformidad con el artculo 49, no proceder en los casos de enajenacin o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, como en la derogada legislacin. Esa excepcin exista en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (art. 6, Pargrafo Unico).

DE LA CONSIGNACIN DE LA PENSIN DE ARRENDAMIENTO Este mecanismo estaba regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas; pero presentaba muchas dudas y lagunas, produciendo en los tribunales de instancias decisiones contradictorias, muchas de ellas injustas en perjuicio del arrendatario. Ahora, se prev un procedimiento ms prctico para la notificacin al arrendador en la consignacin de los cnones. Para evitar la insolvencia del arrendatario, si el arrendador se niega a recibir el pago de la pensin de arrendamiento vencida, en la normativa inquilinaria se pauta un procedimiento ms sencillo que el de la oferta real del Cdigo de Procedimiento Civil. La consignacin debidamente hecha considera al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponder apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda. La consignacin de los cnones de arrendamiento se regula en el artculo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tcitamente recibir el pago de la pensin de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podr el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que acte en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicacin del inmueble, dentro de los quince (15) das continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Ese derecho de consignacin se confiere para que el arrendatario cumpla con su principal obligacin: pagar los cnones de arrendamiento. Cuando la consignacin la hace un tercero slo se exige que la persona est debidamente identificada, manifieste que acta en nombre y descargo del arrendatario, y no hace falta que presente poder autenticado o carta poder. Una vez consignada la suma de dinero, slo podr ser retirada por el beneficiario de la consignacin o por su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, y en ningn caso podr retirarla el arrendatario o el tercero consignante. PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO El escrito dirigido al Juez de Municipio indicar el nombre y apellido del consignante; el carcter con que acta; la identificacin completa y la direccin de la persona natural o jurdica en cuyo favor se consigna; las referencias del inmueble (ubicacin), el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. No lo dice el Decreto, pero lgicamente se har constar el mes o meses que consigna, porque a veces pueden ser varios cnones. Basta con alegar, sin necesidad de probarlo, que el arrendador se ha negado expresa o tcitamente a recibir el pago para que proceda el derecho de consignacin. Tampoco se exige que tenga que hacerse por cheque de gerencia a nombre del tribunal o del arrendador. Una vez presentado el escrito con la cantidad consignada, el juez dar al interesado su comprobante y cursar notificacin al beneficiario, de que la suma consignada se halla a su orden y disposicin. En el procedimiento del Cdigo de Procedimiento Civil en la oferta real el juez tiene que trasladarse al lugar donde se encuentra el supuesto acreedor para hacer la oferta. En la consignacin arrendaticia es ms sencillo y prctico. Se impone como obligacin del arrendatario (o tercero) aportar los datos suficientes para el logro de la notificacin al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) das continuos siguientes a la primera consignacin. La ley aclara que la omisin por parte del Tribunal de

la notificacin no la invalidar, hecho diferente a que no se realice por culpa o negligencia del consignante. En este ltimo caso la consignacin no se considerar como legtimamente efectuada. Si el inquilino manifestare desconocer la direccin del arrendador, la notificacin se podr efectuar a travs de un cartel, con una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad en que se encuentre el inmueble; acompandose luego la publicacin en el expediente. Para las futuros pagos no hace falta publicar otros carteles en prensa, pero debern consignarse en el mismo tribunal y expediente. Se acostumbra en el mismo escrito expresar que desconoce la direccin del arrendador y se pide de una vez la expedicin del cartel. A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones del tribunal estarn libres de derechos y emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres fiscales. El principio de la gratuidad de la justicia se consagra en forma general en el artculo 26 de la Carta Magna de 1999. DEL REINTEGRO El reintegro es el derecho que tiene el inquilino o arrendatario de solicitar la devolucin o compensacin de todo cuanto se cobre en exceso del canon mximo de arrendamiento mensual fijado por los organismos administrativos competentes. Antes se ejerca este derecho en va administrativa. Ahora, se dispone (art. 61) que las acciones para solicitar la repeticin de sobrealquileres se intentarn por ante los tribunales ordinarios competentes por la cuanta (procedimiento breve, Libro IV, Ttulo XII CPC), y se precisa, por el silencio anterior, que la accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) aos. Se reconoce a su vez, el derecho del inquilino a compensar con los alquileres que deba satisfacer, considerndose en estado de solvencia cuando el importe del reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. Este derecho lo tiene el arrendatario frente al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si son dos personas diferentes, propietario y administrador del inmueble, la responsabilidad ser solidaria. El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro, remitir de oficio al organismo regulador, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recada en la causa, a los fines de aplicar la sancin (art. 64). DE LAS SANCIONES Los infractores del Decreto-Ley (art.82) sern penados por los organismos encargados de la fijacin de los cnones de arrendamiento (Ministerio de Infraestructura y Alcaldas), con una multa que no podr exceder del equivalente a cuatrocientos veinte (420) Unidades Tributarias, segn la gravedad de la falta y el mrito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto, guardando la debida proporcionalidad y adecuacin a los supuestos de hecho de la norma. Tambin se puede en los casos de reincidencia aplicarse a los infractores hasta el doble de las multas impuestas. La Ley Contra el Acaparamiento y la Especulacin del dos de agosto de 1947 (hoy derogada por la Ley de Proteccin al Consumidor de 1992) lleg a tipificar en su artculo 2 un delito: Las penas establecidas en el artculo 1 se aplicarn a quienes perciban, sobre inmuebles urbanos, alquileres superiores a los legalmente determinados, exijan primas por la cesin o arriendo, impongan como condicin la compra de muebles u otros objetos, y en general, a quienes resulten responsables de toda maniobra que directa o indirectamente constituyan de hecho un aumento del canon de arrendamiento. Ser punible, asimismo, la negativa a arrendar sin causa justificada. No es objeto de este estudio, pero hay que analizar con mucho detenimiento los casos de acaparamiento, especulacin y usura previstos hoy en la Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario con relacin al contrato de arrendamiento. ORGANISMOS JURISDICCIONALES

Salvo el conocimiento para la fijacin de los cnones de arrendamiento, que se hace en va administrativa, el artculo 33 citado dispone que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos, suburbanos, se substanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Cdigo de Procedimiento Civil (procedimiento breve), independientemente de su cuanta. El conocimiento corresponder la jurisdiccin ordinaria (arts. 10 y 33). En cambio, las decisiones dictadas (Ministerio de Infraestructura y Alcaldas) por regulacin de alquileres, agotan la va administrativa, y contra ellas, los interesados podrn interponer recurso de nulidad por ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin respectiva, efectuada a las partes (art. 77). Ahora, la competencia judicial en el rea metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del pas (Alcaldas), la tienen los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. Es conveniente sealar que el artculo 88 del Decreto-Ley ordena que sus normas se aplicarn desde su entrada en vigencia; pero los procedimientos administrativos seguirn tramitndose hasta su conclusin definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin, en lo que les sea aplicable. EXENCIN DEL PAGO DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA Se mantiene con el objeto de estimular la participacin de la iniciativa privada en la construccin de viviendas que el Ejecutivo Nacional podr declarar de inters social determinados proyectos que tengan por objeto la edificacin de viviendas para ser arrendadas a cnones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarn exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) aos contados desde la fecha de terminacin de la construccin. OFICINAS DE ASITENCIA LEGAL Prev el Decreto-Ley la posibilidad que el Ejecutivo Nacional abra oficinas especiales para prestar asistencia jurdica gratuita a aquellas personas carentes de medios econmicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos. Esta facultad estaba en el artculo 84 del Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. DISPOSICIONES DEROGADAS El Decreto-Ley (artculo 93) deroga los siguientes instrumentos: 1. Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960. 2. Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987. 3. Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947. 4. Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972. 5. Resolucin N 3.729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de 1976. 6. Decretos N. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971. 7. Decreto N 298 de fecha 15 de junio de 1989. 8. Decreto N 1.493 del 18 de marzo de 1987. 9. Todas las dems disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley. CONCLUSIONES

Hemos hecho una exposicin del contenido sustantivo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sealando las diferencias bsicas con la legislacin derogada, y concretamente con la Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947 y el Reglamento de esas dos normativas del 5 de febrero de 1972. Opinamos que estamos en presencia, por los cambios importantes en lo sustantivo, procesal y por su finalidad, de un nuevo ordenamiento legal, ms que de una simple reforma o fusin de leyes. El Decreto-Ley, sin dejar de ser protector de la parte llamada dbil, que generalmente es el inquilino, busca un equilibrio entre los intereses socio-econmicos del arrendador y del inquilino, ambos valiosos y legtimos. En la exposicin de motivos se afirma, aunque la parte adjetiva no ha sido objeto de nuestro anlisis, que: Adems el proyecto establece normas procesales novedosas que permitirn imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad. El problema de la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los rganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales. Por otra parte, tampoco compartimos la afirmacin final de la exposicin de motivos del Decreto-Ley, sobre los efectos inmediatos o a mediano plazo. Por ms que jurdicamente se trate de sembrar confianza entre las partes con el nuevo instrumento, esto slo no ser suficiente para conseguir que los propietarios entreguen sus inmuebles en arrendamiento, o que con un ordenamiento jurdico moderno y de equilibrio vaya a lograrse que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios. Las metas sealadas se alcanzarn en la medida en que el Ejecutivo Nacional, Estadal o Municipal produzcan un clima de verdadera confianza en lo social, poltico y econmico, que atraigan la inversin de capitales nacionales y extranjeros en todas las actividades econmicas y no solamente en el campo inmobiliario. Concluimos que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lneas generales mejora y supera a la legislacin anterior, destacando en el anlisis lo siguiente: 1) Es positiva la unificacin de varias disposiciones dispersas que fueron derogadas para lograr un mejor conocimiento de la materia por parte de los ciudadanos, abogados y de los jueces. Esto facilita y puede mejorar la administracin de justicia, por la existencia de un solo instrumento legal. 2) Se aclaran y se solucionan jurdicamente algunos problemas que se presentaban en la legislacin anterior, con las interpretaciones de las consignaciones, derecho de preferencia, retracto legal, etc. 3) Se le da ms importancia a la relacin arrendaticia que surge como una realidad que al mismo contrato de arrendamiento, sin que sean conceptos antagnicos, sino ms bien complementarios. 4) Se ampla el campo de aplicacin del Decreto-Ley (art. 1). 5) La prrroga legal constituye el medio ms importante y eficaz para prevenir futuros problemas y litigios, resultando esto beneficioso a favor de las partes. 6) Se reglamenta mejor y en forma autnoma las figuras de la preferencia ofertiva y del retracto legal. 7) Se atribuye, como con todas las dems acciones, la competencia a los rganos judiciales para conocer lo relativo a los reintegros. La accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) aos. Antes no se seal y se presentaba la discusin sobre el tiempo de prescripcin. 8) Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cnones de arrendamiento, no podrn ser superiores a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entidades financieras, conforme a la informacin que suministre el Banco Central de Venezuela. 9) El procedimiento para el pago por consignacin constituye una garanta bastante prctica y equitativa para ambas partes, independientemente que se establezca la notificacin por la prensa ms en beneficio del arrendatario que del arrendador, cuando manifiesta desconocer la direccin de ste. Antes estaba regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 5).

10) Se exiga en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, para solicitar la desocupacin de un inmueble (accin especial) que se acompaara la regulacin de alquileres y se estableca una intimacin para que el demandado en un plazo de tres (3) das consignara la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos con la mencin expresa que el pago hara cesar el procedimiento. Esto se elimin. 11) Para la fijacin de los alquileres, ahora los inmuebles se valoran en Unidades Tributarias. Asimismo, es la base para las sanciones previstas en el Decreto-Ley (arts 29 y 82). 12) Todas las acciones derivadas de la relacin arrendaticia son conocidas y decididas por los rganos judiciales competentes e independientemente de la cuanta se sigue el procedimiento breve del CPC (art. 33). 13) Se define la competencia en lo contencioso administrativo para conocer las impugnaciones de los actos administrativos que fijan las regulaciones de los cnones de arrendamiento (art. 10). 14) Ahora, es el arrendador quien decide el tipo de garanta que desea (real o personal). Antes el arrendador no poda negarse a recibir como garanta el depsito en dinero ofrecido por el arrendatario (Reglamento, art. 9). 15) El artculo 8 de la derogada Ley de Regulacin de Alquileres calificaba a sus disposiciones como de orden pblico, sin excepciones. Ahora, expresamente no se declaran de orden pblico las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero se consagra un principio de orden pblico muy importante slo en beneficio de los arrendatarios en su artculo 7. Ser la jurisprudencia la encargada de precisar el alcance y significado de este principio. 16. Jurdicamente se busca un equilibrio en los intereses de las partes contratantes, muy parcializada a favor del inquilino en la legislacin anterior. 17. El nuevo nombre del Decreto-Ley responde a su objeto y contenido. La derogada ley se llamaba Ley de Regulacin de Alquileres, rigiendo diversas situaciones y no solamente la regulacin de alquileres. BIBLIOGRAFA A. AUTORES Aguilar Gorrondona, Jos Luis: Contratos y Garantas (Derecho Civil IV). Universidad Catlica Andrs Bello. Publicaciones UCAB. Caracas, 2000. Bendayan Levy, Isaac: Estudio de Derecho Inquilinario. Cromotip. Caracas, 1980. Bracho, Joel; Contreras, Gustavo y otros: Jornadas Sobre Derecho Inquilinario. Editado por Jurdicas Rincn C.A. Barquisimeto, Estado Lara, 1993. Brender Ackerman, Carlos: Problemas Inquilinarios. Editorial Livrosca C.A. Caracas, 1996. Brender Ackerman, Carlos: Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editado por Livrosca. 2 Edicin. Caracas, 2000. Gonzlez Fernndez, Arqumedez: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Comentada y Concordada). Editado por Distribuidora El Guay S.R.L. Caracas, 2000. Nez Alcntara, Edgar: El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales). Vadell Hermanos Editores C.A. Valencia. Caracas, 2000.

B. REFERENCIAS JURDICAS Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela (G.O. N 5.453 Ext. 24-32000.Reimpresin. Vigencia: 30-12-1999). Cdigo Civil ( G.O. N 2.990 Ext. 26-7-1982). Cdigo de Procedimiento Civil (G.O Ext. 3.694. 22-1-86) Vigencia: 16-3-1987. Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario (G.O. N 4897. Extraordinario-17-5-1995). Ley Contra el Acaparamiento y la Especulacin (2-8-1947). Derogada. Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. (27-9-1947). Derogado.

Ley de Regulacin de Alquileres (1-8-1960). Derogada. Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulacin de Alquileres (2-1-1987). Derogada. Ley de Inquilinato (19-4-1955). Derogada. Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (5-2-1972). Derogado. Decreto N 298 (15-6-1989). Derogado. Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto N 427 del 2510-1999. G.O. N 36.845 del 7-12-1999 con vigencia desde el 1-1- 2000).