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CAPITOLO I speciali

Fonti della disciplina:codice civile e leggi

Importanza economica del contratto di locazione immobiliare e fonti della relativa disciplina Con la locazione, verso un corrispettivo, si acquisisce la pretesa nei confronti di un soggetto alla fornitura del godimento del bene per un dato tempo (art. 1571). Quanto pi i beni sono di scarso valore economico tanto pi diffuso il titolo dato dalla vendita, mentre in relazione a beni di notevole valore viene frequentemente utilizzato quello dato dalla locazione, poich vasto il numero di soggetti che non dispongono di capacit patrimoniale sufficiente per lacquisto. La prima fonte di disciplina della locazione immobiliare il codice civile, il quale nel capo VI del titolo III del libro IV contiene la disciplina della locazione in generale. Il capo VI suddiviso in tre sezioni. La prima (artt. 1571-1606 c.c.) contiene le disposizioni generali, applicabili a qualunque tipo di locazione e quindi anche alla locazione immobiliare. La seconda sezione(artt. 1607-1614 c.c.) disciplina la locazione dei fondi urbani; le norme dettate da questi articoli si aggiungono alla disciplina generale, non solo integrandola ma addirittura derogandovi, quando il loro contenuto diverga da quello della disciplina generale. Una particolare sottospecie di locazione, quella che ha per oggetto le cose produttive, viene infine regolata dalla terza sezione (artt. 1615-1654 c.c.). Qui il nomen iuris della sezione da locazione diventa affitto; si applicano le norme delle disposizioni generali della prima sezione e quelle, integrative o derogatorie, della terza. Alla disciplina del codice civile si aggiunta quella di leggi speciali sopravvenutala legge n.392 del 1978; la legge n.431 del 1998. Il panorama delle norme afferenti alla disciplina della locazione non si esaurisce nelle fonti normative appena citate, ma deve ampliarsi ad altre disposizioni, collocate fuori della sedes materiae. Applicabilit alla locazione delle norme generali in materia di diritti personali di godimento Effetto tipico del contratto di locazione, come emerge dalla norma definitoria dellart. 1571 c.c., , dal lato attivo del rapporto obbligatorio, la costituzione del diritto del conduttore l godimento della cosa locata. Tale diritto ha ad oggetto un comportamento del locatore che assicuri il godimento della cosa locata. Il diritto del conduttore viene qualificato, perci, diritto personale di godimento, in contrapposizione al diritto reale di godimento che quello che investe direttamente la cosa. La categoria dei diritti personali di godimento disciplinata da una serie di norme presenti nel corpo del codice civile; anche queste norme concorrono a formare la disciplina della locazione, sebbene non soltanto di essa, poich un diritto personale di godimento pu derivare anche da contratti diversi dalla locazione: Il comodato, regolato negli artt. 1803 e segg. C.c., quel contratto con il quale una parte consegna allaltra una determinata cos, mobile o immobile, affinch ne goda per un certo tempo. In forza di un contratto di lavoro subordinato una parte della retribuzione del prestatore dopera costituita dalla messa a disposizione di un bene, affinch egli possa goderne. Anche il contratto di societ pu talvolta comportare la costituzione di un direitto personale di

godimento. Per completare il quadro va ricordata quella categoria di diritti personali di godimento che viene denominata delle servit irregolari. Il diritto di servit un diritto reale avente x oggetto un bene immobile. La servit si differenzia dalla propriet e dagli altri diritti reali di godimento per la specialit del suo contenuto. Il proprietario o lusufruttuario o lenfiteuta hanno un diritto generale di godimento sulla cosa . Il titolare della servit pu servirsi dellaltrui immobile ad uno scopo specifico. La servit , quindi , un diritto reale immobiliare a contenuto speciale. Genesi e lineamenti della legislazione speciale Con la legge n. 392 del 1978 si definitivamente affermata la scelta di regolare in modo distinto, da un lato, le locazioni immobiliari per uso di abitazione, dallaltro le locazioni di immobili destinati ad uso diverso dellabitativo. La legge n. 392 del 1978 rimasta in vigore fino al 1992, quando, con norma inserita nella legge finanziaria, essa venne sostanzialmente svuotata. La gran parte della disciplina della locazione ad uso abitativo, contenuta nel capo I del titolo I della legge n. 392 del 1978, cos come la possibilit di stipulare validamente patti in deroga atale disciplina, bench imperativa, sono state abrogate con la norma dellart. 14 della legge n.431 del 1998; pi precisamente, la disposizione del 4 comma abroga una parte notevole della disciplina delle locazioni immobiliari ad uso abitativo. Ne consegue che la vigente disciplina della locazione dimmobili urbani per uso diverso dallabitazione ancora quella contenuta nella legge n.392 del 1978, la disciplina delle locazioni abitative invece dettata dalla legge speciale n.431 del 1998, in parte modificata dalla legge 8 gennaio 2002 n.2, nonch, per le parti ancora in vigore, dalla legge n.392 del 1978. Contenuti della legislazione speciale:A)disciplina comune ad entrambi i sottotipi (x uso abitativo e non) di locazione di immobili urbani La vigente disciplina contiene norme comuni alle locazioni abitative e a quelle non abitative, da affiancarsi a quelle, gi menzionate, del codice civile o di altre leggi speciali,come quella fallimentare, relativa alla locazione di immobili in generale. Infatti valgono ancora oggi numerose norme comuni ai due sottotipi, dettate dalla legge n.392 del 1978 e non fatte oggetto di abrogazione. Il legislatore ha attribuito agli articoli da 7 a 11 della legge del 1978, bench collocate allinterno della disciplina della locazione per uso di abitazione, valore anche per le locazioni ad uso diverso dallabitativo. La medesima legge contiene, inoltre, alcune disposizioni finali, in particolare quelle degli artt. 79 80, che hanno, per loro stessa natura, valore comune per tutti e due i sottotipi di locazione. La norma dellart 79 stata tuttavia abrogata, limitatamente alle locazioni per uso di abitazione, dallart 14 della sopravvenuta legge n. 431 del 1998: con la conseguenza che la clausola generale dellart.79 opera per le disp relative alle locazioni non abitative, e non per quelle riguardanti le locazioni abitative alle quali deve riconoscersi natura dispositiva. Ci significa che tutte le norme comuni continuano, bens, a valere per entrambi i sottotipi di locazione, ma con un valore giuridico profondamente diverso, concretantesi nella diversa natura, derogabile in un caso ed inderogabile nellaltro, della medesima norma. Occorre precisare, tuttavia, che per taluna delle disp degli articoli da 7 a 11 della legge del 1978 linterrogativo sul carattere, meramente dispositivo o imperativo, non pu nemmeno prospettarsi, in particolare, la norma dellart. 7, stabilendo espressamente la nullit della clausola che prevede lo scioglimento del contratto in caso di alienazione

dellimmobile locato, continua a valere ancora oggi come norma imperativa anche per le locazioni abitative. Disciplina specifica dei singoli sottotipi; in particolare, disciplina delle locazioni per uso abitativo Le locazioni ad uso diverso da quello abitativodisciplinate dalle norme contenute nel capo II del titolo I (artt da 27 a 42) della legge n. 392 del 1978, che devono quindi applicarsi insieme alle norme comuni gi menzionate. Le locazioni ad uso abitativodisciplinate dalla legge 431 del 1998 cui si aggiungono le norme dedicate esclusivamente alla locazione ad uso abitativo della legge speciale del 1978 che non abbiano formato oggetto di abrogazione espressa ad opera della disposizione contenuta nellartt. 2, sulla sublocazione,4, sul recesso del conduttore, 5, relativa allimportanza dellinadempimento del conduttore, e 6, riguardante la successione mortis causa nel contratto di locazione. Sottotipi di contratti di locazione abitativa: Giova premettere che con la riforma del 1998 il legislatore ha definitivamente abbandonato la strada dellunico regime, normativo ed economico, di tale settore. Si pertanto provveduto ad abrogare il complesso meccanismo di fissazione legale del canone massimo, cercando al contempo di compensare tale soluzione con un grado pi alto di stabilit del rapporto. Cos le parti possono ora concludere, a norma dellart2, 1 comma, della legge speciale del 1998, contratti di locazione a canone liberamente determinabile, ma con durata minima quadriennale rinnovabile x ulteriori 4 anni. Tuttavia il legislatore del 1998 non ha rinunciato ad assicurare unequilibrata protezione dellinteresse costituzionalmente rilevante, che tocca la condizione della persona, qual quello del conduttore allabitazione . Alle parti stata quindi offerta la possibilit di concludere contratti di locazione a canone calmierato, di durata minima soltanto triennale, prorogabile x altri 2 anni, stipulabili in conformit a contratti-tipo predisposti dalle cosidette parti sociali, ossia dalle associazioni della propriet edilizia e da quelle degli inquilini( art 2, comma 3 della legge speciale 1998). Il doppio regime introdotto nel 1998 non ha avuto la fortuna ke il legislatore auspicava. La legge 8 gennaio 2002 n. 2, ha pertanto inteso di semplificare il regime dei contratti a contenuto parzialmente etero determinato attribuendo alla convenzione nazionale, e non pi agli accordi locali, il compito di provvedere alla definizione dei contratti tipo. Agli accordi locali ora consentito soltanto di operare, ove cos sia stato previsto in sede nazionale, la scelta tra contenuti alternativi in relazione a specifici spetti contrattuali. Nozione legale di immobile urbano come oggetto di specifica disciplina locazione: A) se sia presupposta lesistenza di una costruzione, con conseguente esclusione delle aree nude La legge speciale del 1978 rivolge la propria disciplina non gi a qualsiasi locazione immobiliare, ma soltanto a quelle aventi per oggetto immobili urbani. Per stabilire se una locazione sia soggetta alle leggi speciali, ed in particolare alla legge n. 392/1978, allora necessario, in primo luogo, chiarire che cosa intenda questultima per immobili urbani. Lalternativa, vivamente discussa in dottrina e giurisprudenza, tra un orientamento che identifica limmobile urbano significa qualsiasi bene immobile diverso dal terreno a destinazione agricola. Si tratta di stabilire, quindi, se immobile urbano nel linguaggio della legislazione speciale

significhi edificio. Se facciamo in passo indietro, possiamo affermare che, senza dubbio, la locuzione fondi urbani, usata nel codice civile, significa edificio. Secondo un diffuso orientamento, tuttavia, il legislatore del 1978, usando la locuzione, formalmente diversa, di immobile urbano, avrebbe inteso di collocarsi fuori dalla scia della tradizione del nostro linguaggio legislativo, che identifica il fondo urbano con ledificio, per ricomprendere ,invece, nella sfera di applicazione della legge non solo gli edifici, ma una pi ampia sfera di immobili. Il tema indubbiamente di non facile soluzione, tanto vero che nella stessa giurisprudenza di legittimit dato di trovare pronuncie in entrambi i sensi, fra loro opposti. La corte di Cassazione aveva gi affrontato lanalogo problema dellapplicabilit alle aree nude con riguardo alla legislazione vincolistica, anteriore alla legge n. 392 del 1978. La legislazione vincolistica non riguardava la locazione di aree nude, ma esclusivamente la locazione di edifici o porzioni di edifici. In un primo tempo, il riferito orientamento stato tenuto fermo anche in relazione alla legge del 1978. Successivamente , per, lindirizzo della giurisprudenza di legittimit mutato. Dal 1985 la Corte di Cassazione ha cominciato ad affermare che anche la locazione di aree nude, purch non destinate allesercizio delagricoltura, soggetta alla legge speciale del 1978. Tuttavia questo orientamento non merita di essere condiviso. Infatti, se fosse corretto ritenere che anche le locazioni di aree nude sono locazioni di immobili urbani non avrebbe senso la circostanza che la legge 392/1978, tanto nella intitolazione generale quanto in quella dei singoli capi che la compongono, abbia cura di precisare che esse vuole costituire una disciplina degli immobili urbani. Quando la legge speciale menziona limmobile urbano, essa vuol significare qualcosa di pi rispetto al concetto di tutti gli immobili e destinazione non agricola:quelli precisamente, fra gli immobili a destinazione non agricola che possano considerarsi urbani. Secondo la tradizione del nostro linguaggio legislativo, immobile o fondo urbano significa edificio o parte di edificio. A conforto di questa interpretazione pi restrittiva c anche un elemento testuale. Lelemento dato dalla circostanza che nella norma dellart 27 della legge n. 392/1978, al 5 comma, si stabilisce che: il contratto di locazione pu essere stipulato per un periodo pi breve qualora lattivit esercitata nellimmobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Senza ombra di dubbio, nellimmobile vuol dire dentro limmobile. E evidente che il pensiero del legislatore allimmobile urbano come contenitore di una attivit, e quindi, ancora una volta conformemente alla tradizione, come spazio chiuso allinterno di un manufatto, e cio come edificio o porzione di edificio. Lintervento del 1978 e del 1998 costituisce pur sempre un intervento antitetico al principio generale dellordinamento in materia di contratti, che il principio dellautonomia contrattuale; per giustificare interventi siffatti, occorre che il bene oggetto del contratto abbia determinate caratteristiche intrinseche, che lo rendano, in s e per s, un bene di particolare rilievo per leconomia del conduttore tale la casa di abitazione e ledificio in cui si svolge una determinata attivit produttiva. Ma tali non sono le aree nude, le quali. Non essendo scarse in rapporto alla domanda, non danno luogo a conflitti cos forti e diffusi, da sollecitare lintervento correttivo del legislatore sui risultati dellesercizio dellautonomia contrattuale dei privati b)se sia presupposta la concessione di uno spazio interno alla costruzione, con esclusione di quella relativa a superficie esterne delledificio (tetto, muri perimetrali)

Unaltra ipotesi di fronte alla quale lecito domandarsi se si resti allinterno della nozione legale di immobile urbano, con conseguente applicabilit della disciplina specifica, quella della locazioni aventi ad oggetto, per cos dire, microfrazioni di un immobile: in particolare, superfici esterne, orizzontali o verticali, di un edificio. Ad esil proprietario di un edificio concede uno dei muri esterni ad unagenzia di pubblicit, perch vi affligga un cartellone nel quale inserire i messaggi pubblicitari dei suoi clienti. Che disciplina si applicher?? La legge speciale vuole applicarsi agli immobili urbani, e cio non agli immobili contrassegnati da certe destinazioni, bens a quelli che , avendo tali destinazioni siano anche , aggiuntivamente immobili urbani. Le attivit, come risulta dal gi menzionato art 27, devono essere tali da potersi svolgere nellimmobile. E non pu certamente dirsi che mettere, ad es, uninsegna luminosa sul tetto di un edificio sia svolgere unattivit nellimmobile. Possiamo concludere che oggetto della locazione di immobili urbani soltanto ledificio o una porzione interna delledificio, con lesclusione quindi, da un lato, delle aree in edificate, dallaltro di quelle porzioni delledificio che non consistono in uno spazio coperto allinterno delledificio stesso. In questi ultimi casi, si tratta di cose, per cos dire, troppo limitate per assurgere in termini oggettivi alla dignit di immobile urbano. La loro concessione in godimento sar, bens da qualificarsi come locazione ma da assoggettarsi semplicemente alle disposizioni codicistiche sulla locazione in generale. c)in che misura la presenza di accessioni e pertinenze influisca, snaturandolo, sul tipo contrattuale; la differente risposta dellordinamento con riguardo allarredo dellimmobile per uso di abitazione ed alle attrezzature di quello per uso diverso

Locazioni di immobili urbano soggette alla legislazione speciale e locazioni soggette soltanto a disciplina del c.c.; la diversa impostazione del criterio discretivo nelle leggi speciali, in relazione alla natura, abitativa o non , delluso contrattualmente stabilito Per individuare la sfera di locazioni escluse dalla applicazione delle leggi speciali, occorre procedere, seguendo il sistema adottato dal legislatore, attraverso la distinzione fra locazioni per uso di abitazione e locazioni per uso diverso dallabitativo. La legge del 1978, nella parte tuttora in vigore, si avvale del criterio positivo,negli artt 27 e 42 indica le locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo ad esse soggette. La legge del 1998, nellidentificare le locazioni ad uso abitativo a s soggette, si avvale di un criteri negativo, poich nellart 1, individua le locazioni escluse dalla propria sfera di applicazione, cos disponendo limplicito assoggettamento ad essa delle locazioni non menzionate. La legge 392/1978 disciplina quasi tutte le locazioni dimmobili urbani per uso non abitativo, mentre la sfera di applicazione della sola disciplina del codice residuale. La legge 431 del 1998 lascia invece fuori dalla propria sfera di applicazione un grande numero di locazioni dimmobili urbani, le quali, come vedremo, sono assoggettate a fonti normative diverse. Merita sottolineare che la legge del 1998 contiene una disposizione, relativa alla forma contrattuale, di applicazione generale a tutte le locazioni abitative, anche quelle, cio ,

che per ogni altro aspetto della disciplina sostanziale sono sottratte allapplicazione della legge. Individuazione delle locazioni per uso abitativo escluse dalla sfera di applicazione della legge speciale: gli immobili vincolati per interesse culturale; gli immobili di lusso; gli alloggi di edilizia residenziale pubblica; le locazioni a scopo turistico e quelle concluse dagli enti locali per soddisfare esigenze abitative dei cittadini Provvedono ad identificare le locazioni escluse dallapplicazione della disciplina sostanziale delle legge n. 431 del 1998 le disposizioni dellart 1, commi 2 e 3. Le fattispecie contrattuali sottratte allapplicazione della legge speciale del 1998 sono da considerarsi sullo stesso piano, riguardando tutte lintera disciplina di carattere privatistico dettata dalla legge stessa . Occorre passare in rassegna le singole ipotesi previste, dnq sono sottratte allapplicazione della legge del 1998: -i contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge n 1089 del 1939, il riferimento a questa legge deve ora venire considerato relativo al sopravenuto d.lgs. n. 42/2004, contenente il Codice dei beni culturali e del paesaggio. La disciplina di tutela dei beni culturali riguarda i beni, mobili o immobili, che presentano un interesse artistico, storico, archeologico ed etnografico e che, pur potendo essere di propriet di privati, sono per di pubblico interesse. La norma in esame si riferisce esclusivamente agli immobili vincolati ai sensi del d.lgs. n. 24 /2004, e , quindi, soltanto a quelli il cui interesse culturale sia, ai sensi dellart 13 del citato testo unico, gi stato riconosciuto dalla competente autorit della pubblica amministrazione cio del Ministero dei Beni Culturali. Le locazioni ivi menzionate sono assoggettate dnq esclusivamente alla disciplina di cui agli art 1571 e seguenti del c.c. -le locazioni che hanno per oggetto immobili inclusi nella categoria catastali A1, A8, A9, e cio quelli catastalmente classificati come abitazioni signorili, ville , castelli o palazzi di eminenti pregi artistici e storici. La norma appena menzionata non susciterebbe difficolt allinterprete, se la sua applicazione dipendesse dal semplice esame del classa mento dellimmobile al catasto. In realt si pone la questione circa leffettiva rispondenza della classificazione catastale ai reali caratteri dellimmobile. Secondo la giurisprudenza di legittimit, in una controversia tra le parti del contratto di locazione, in cui rilevi lapplicazione della categoria catastale attribuita ad un immobile, il giudice ordinario pu disapplicare il provvedimento amministrativo di classificazione catastale con effetto limitato alla decisione della specifica controversia, qualora trovi quella classificazione catastale non corrispondente di fatto alle concrete caratteristiche dellimmobile. Occorre chiedersi se una ristrutturazione che determina il frazionamento dellimmobile importi perdite di quella caratteristica in ragion della quale stata disposta la esclusione degli immobili urbani A1, A8, A9secondo la giurisprudenza di merito la ristrutturazione comportante il frazionamento determina il venire meno degli effetti della classificazione catastale originariamente assegnata alledificio ; secondo la giurisprudenza di legittimit la tipologia catastale di un edificio non si applica automaticamente alle unit immobiliari risultanti da un frazionamento, ma il frazionamento stesso non esclude di per s lapplicazione, dovendo il giudice avere riguardo alle condizioni concrete ed ai caratteri peculiari delle singole unit immobiliari.

Le locazioni ivi menzionate sono assoggettate dnq esclusivamente alla disciplina di cui agli art 1571 e seguenti del c.c. -le locazioni aventi ad oggetto alloggi di edilizia residenziale pubblica come ad esempio quelli degli istituti autonomi per le case popolari, alle quali si applicano le disp delle leggi speciali di diritto pubblico,statale e regionale - locazioni concluse dagli enti locali, in qualit di conduttori, per soddisfare esigenze abitative transitorie di propri cittadini. Si tratta di contratti attraverso i quali i Comuni , di solito quelli di maggiori dimensioni, si procurano la disponibilit di immobili al fine di sistemare temporaneamente persone che sono rimaste prive di alloggio, per contingenti ragioni, come ad es, uno sfratto, un terremoto o unalluvione. Le locazioni ivi menzionate sono assoggettate dnq alla disciplina di cui agli art 1571 e seguenti del c.c.. Locazioni per uso non abitativo escluse dalla sfera di applicazione della legge speciale: A)immobili destinati a deposito di cose non pertinenti allesercizio di una delle attivit protette; in particolare, disciplina delle locazioni di posti auto La legge speciale del 1978 attraverso le norme degli artt 27 e 42 indica in positivo le locazioni non abitative soggette alla propria disciplina, lasciando che sia linterprete ad individuare per deduzione i rapporti locatizi che ne restano fuori. Lart 27 nello stabilirne la durata minima, menziona le locazioni di immobili urbani adibiti ad attivit industriali, commerciali, artigianali ed interesse turistico; al secondo comma quelle di immobili adibiti alesercizio abituale e professionale di qualsiasi attivit di lavoro autonomo. Lart 42 assoggetta allapplicazione ( bench di una parte soltanto) delle norme della legge speciale le locazioni di immobili urbani adibiti ad attivit ricreative, ed i contratti di locazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualit di conduttori. Quali sono dnq le locazioni di immobili urbani per uso diverso da quello di abitazione che restano del tutto fuori dalla sfera di applicazione della legge speciale, risultando cos soggette unicamente alla disciplina del codice?Primo esempio Le locazioni concluse allo scopo di utilizzare gli immobili urbani come deposito di cose, non pertinenti allesercizio di una attivit produttiva . Il caso di gran lunga pi diffuso nella pratica di locazione diretta a soddisfare unesigenza di collocamento di cose non pertinenti a unattivit produttiva dato dalla locazione di un locale destinato a ricovero di autoveicoli, sia esso un box o un posto auto, dnq soggetta esclusivamente alla residuale disciplina del codice civile. Dei posti auto si occupano anche gli accordi territoriali conclusi dalle organizzazioni di conduttori e di proprietari in attuazione dellart 2, 3 comma , l. n. 431/1998. Tali accordi territoriali stabiliscono che, in deroga alle norme generali sulle pertinenze, qualora il posto auto costituisca pertinenza di una determinata unit immobiliare, esso non pu formare oggetto di autonoma locazione. La regola generale in materia di pertinenza, stabilita dallart 818, 2 comma, che consente al proprietario di uno pi unit immobiliari allinterno di un edificio di fare oggetto le cose principali di un contratto di locazione e le pertinenze di un altro e distinto contratto di locazione, concluso a condizioni liberamente pattuite, pu allora applicarsi nel caso di locazioni abitative libere, di cui allart 2, 1 comma l. n. 431/1998 o soggette esclusivamente al codice civile e di locazioni non abitative. Inoltre necessario ricordare che opera in materia la legge n. 765 del 1967 che impone

di realizzare allinterno di ogni nuova costruzione posti auto, in misura non inferiore ad un rapporto, determinato dalla legge stessa , con il volume delledificio. Secondo l interpretazione della Corte di Cassazione sarebbe da considerarsi nullo qualsiasi atto che disponga del posto auto separatamente dallatto di disposizione sulla cosa principale , di cui il box pertinenza. Questo rigido orientamento porterebbe assurde conseguenze ad es chi avesse acquistato una unit immobiliare in un edificio avrebbe dovuto comperare anche il posto macchina e non avrebbe potuto darlo in locazione se non a persone abitanti nello stesso edificio. E intervenuta, allora, la legge n. 47/1985, sul condono edilizio, la quale ha stabilito che gli spazi di cui allart 18 della legge 756 del 1967 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi e per gli effetti degli artt 817,818 e 819. Si cos affermato ex lege il ritorno al regime codicistico generale: i posti auto sono pertinenze a latto che riguarda la cosa principale comprende anchessi, se non diversamente disposto; ma per altro verso, la pertinenza pu formare oggetto di autonomi atti e rapporti giuridici il posto auto pu formare oggetto di un separato contratto di locazione che sfugge completamente allapplicazione della legge speciale. B)immobili destinati agli otia; C) immobili locati allesercente unattivit protetta, ma non destinati a una fase di questa: in particolare, le locazioni per uso di foresteria; D)immobili locati a enti pubblici non territoriali o stranieri, i quali non svolgano attivit protette Accanto allipotesi di locazione di box auto, tra le locazioni non abitative soggette esclusivamente allapplicazione residuale del codice civile sono pacificamente considerati i casi di locazioni concluse per destinare limmobile urbano allesercizio di un otium (hobby) del conduttore (ad es vano destinato allesercizio non professionale della pittura). Poi vis sono le locazioni stipulate da un soggetto che svolge attivit rientrante nelle indicazioni degli art 27 e 42, ma che intende adibire limmobile ad una destinazione che non obiettivamente pertinente allesercizio della propria attivit di impresa o di lavoro autonomo (allinterno di queste locazioni si collocano quelle concluse per uso di foresteria). Vi sono infine i casi in cui il conduttore un ente pubblico non economico e non territoriale, come ad es, un ordine professionale, la camera di commercio, gli istituti previdenziali oppure gli agenti di stati esteri. Rapporto tra disciplina generale delle locazioni, disciplina speciale delle locazioni di fondi urbani secondo il c.c. e disciplina dettata dalla legislazione speciale Occorre affrontare il problema del rapporto intercorrente tra queste fonti in tutti i casi in cui le stesse dettino su singoli punti norme tra loro incompatibili, in modo da individuare un criterio che consenta di superare lantinomia, dando la prevalenza ad una delle norme sullaltra. Un caso evidente di incompatibilit tra norme quello che si verifica in materia di durata minima della locazione: il codice lascia la durata alla libera determinazione delle parti, invece le leggi speciali del 1978 e del 1998 prevedono durate specifiche. Tra i criteri per superare le antinomie vi anzitutto quello di natura temporale, risultante dalla norma dellart 15 delle disp. prel. C.c., ai sensi della quale le leggi sono abrogate da leggi posteriori per dichiarazione espressa del legislatore, o per incompatibilit tra le nuove disposizioni e le precedenti, o perch la nuova legge regola lintera materia gi regolata dalla legge anteriore. Nella prima parte

della disposizione appena citata viene quindi indicata labrogazione espressa, di cui esempio quella, disposta dallart 14 della legge n. 431/1998, di numerose norme contenute nella legge speciale del 1978. Ma ai sensi dellart 15 delle preleggi, labrogazione pu anche essere tacita, per lincompatibilit del contenuto di due norme successive nel tempo, con la conseguente prevalenza della regola pi recente. Gi per questo motivo le norme delle 2 leggi speciali prevalgono quando siano incompatibili, sulle norme del codice civile, senza che vi sia necessit di unabrogazione espressa. Per altro verso, la prevalenza delle citate leggi speciali deve essere riconosciuta anche in forza del carattere di specialit delle loro norme, le quali si applicano ad una porzione soltanto delle locazioni regolare dal codice. Secondo lultima parte dellart 15 labrogazione di norme pu altres avvenire tacitamente non soltanto per lincompatibilit di contenuti tra norme successive nel tempo, ma anche perch risulta la volont legislativa di regolare con la norma nuova, successiva nel tempo, lintera materia regolata dalla legge anteriore. Con riguardo alle locazioni di immobili urbani, pu sorgere allora il dubbio se con la legge del 1978 il legislatore abbia avuto lintenzione di dettare un regolamento anni comprensivo dellintera materia, tale cio da abrogare le precedenti norme del c.c. anche non propriamente incompatibili con quelle della legge speciale vi sono indubbiamente sub materie che la leggi del 1978 ha preso in considerazione, per dettare alcune disp, che sono andate a sovrapporsi a quelle, non radicalmente incompatibili, gi contenute nel c.c. Ci si pu quindi domandare se il regolamento dettato dalla legge sopravvenuta del 1978 sia o no da intendersi, limitatamente a tali sub materie come onnicomprensivo ed esauriente, tale cio da rendere inapplicabili, perch implicitamente abrogate ex art 15, ultima parte, delle preleggi, le disp relative a tali sub materie contenute nel c.c. Sul punto latteggiamento della giurisprudenza oscillante. Questioni in materia di abrogazione tacita per nuovo regolamento dellintera materia:A)disciplina delle sublocazione Nel codice civile questa materia regolata dallart 1594, dove si riconosce al conduttore di immobili la facolt di sublocare la cosa locatagli, senza che occorra unautorizzazione del locatore; la norma del codice ha, peraltro , natura dispositiva, consentendo essa il patto contrario, con cui le parti stabiliscono il divieto di sublocazione. Dnq nel c.c. la sublocazione consentita, salvo patto contrario; invece per la legge speciale del 1978 art 2 la sublocazione se totale vietata, se parziale consentita, ma con lobbligo del conduttore di darne avviso al locatore, obbligo la cui omissione concreta inadempimento contrattuale. Risulta pertanto la seguente situazione : quando la locazione per uso abitativo , ai sensi dellart 1 della legge n. 431/1998, soggetta esclusivamente alla disciplina del c.c., opera in materia di sublocazione la disciplina dettata dallart 1594 c.c.; negli altri casi vale, in quanto posteriore e incompatibile, quella dellart 2 della legge 392/1978, che ha quindi tacitamente abrogato la norma del c.c. Con riferimento agli immobili urbani destinati ad uso non abitativo, lart 36 della legge n. 392 del 1978 consente al conduttore di sublocarli, anche senza il consenso del locatore, purch la conclusione del subcontratto venga accompagnata dalla cessione o dallaffitto dellazienda e dalla comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata. Si manifesta linterrogativo circa lammissibilit della sublocazione nel caso in cui manchi lazienda, poich il conduttore non un imprenditore oppure perch, pur essendovi azienda , il conduttore vuole sublocare senza cedere o affittare lazienda medesima.

Ai sensi della disciplina del c.c., pu sublocarsi, salvo patto contrario; secondo la legge del 1978, pu sublocarsi nonostante il patto contrario, se allatto della sublocazione viene pure alienata o affittata lazienda. Largomentazione pi recente della Suprema Corte presuppone la negazione della tesi secondo cui la disciplina dettata dalla legge speciale del 1978 in materia di sublocazione, essendo onnicomprensiva ed esauriente, abbia comportato labrogazione della disciplina del c.c.; questultima resta dunque in vigore , modificata, per quanto occorre, dalla l. 392/1978; cos qualora manchi lazienda, la sublocazione consentita; in presenza dellazienda, la sublocazione consentita nonostante il patto contrario, purch venga alienata o affittata lazienda.

CAPITOLO II Sezione I 1) Capacit delle parti

PARTI E REQUISITI DEL CONTRATTO Parti e legittimazione a locare

Per regola generale, sono legalmente incapaci di agire, in modo assoluto i minori di et (ossia gli infra diciottenni) ; le persone che siano interdette giudizialmente nei confronti dei quali sia stata pronunciata una sentenza, passata in giudicato, con la quale si sia accertato che essi versavano in condizioni tali da non poter curare in modo conveniente i propri interessi (infermit abituale di mente, sordomutismo o cecit congenita); le persone interdette legalmente nei confronti dei quali non interviene un provvedimento a pronunciare linterdizione ma un effetto ex lege, automatico (condannato allergastolo). Il contratto non pu essere stipulato direttamente dagli incapaci assoluti, ma deve essere concluso da altri soggetti, preposti alla loro rappresentanza. Per i minori, la rappresentanza legale e lamministrazione dei beni competono, a norma dellart 320 c.c., ai genitori esercenti la potest, la quale spetta di regola congiuntamente ad entrambi. Ipotesi di esercizio esclusivo della potest da parte di uno solo dei genitori si ha nel caso in cui i genitori legittimi siano legalmente separati o abbiano ottenuto lo scioglimento del matrimonio : in tal caso la legge prevede che si debba affidare i figli minori ad uno dei genitori stessi,allaltro genitore rimane solo un potere di vigilanza. Se, invece vi solo un genitore, questi esercita in via esclusiva la potest, ci accade nel caso di figlio naturale riconosciuto soltanto da uno dei genitori o in quello di figlio riconosciuto da entrambe(legittimo o naturale) quando uno dei due genitori sia defunto. Nei confronti dei figli naturali riconosciuti da entrambe i genitori la potest pu venire esercitata congiuntamente soltanto se essi,pur non coniugati, convivono more uxorio, in caso contrario, essa spetta in via esclusiva al genitore con il quale il figlio convive. La disposizione dellart 320 prosegue stabilendo che nellipotesi in cui la potest spetti ad entrambi i genitori, questi possono esercitarla disgiuntamente con riferimento a tutti gli atti di ordinaria amministrazione, ad esclusione per dei contratti di concessione od acquisto di diritti personali di godimento(quindi anche la locazione)per la valida conclusione del contratto di locazione in nome e per conto di un minore, indifferentemente se nella qualit di locatore o di conduttore, la legge impone lagire congiunto di entrambe i genitori.

Dallart 320, risulta poi che per la validit della locazione ultranovennale conclusa in nome e per conto del minore incapace non basta la sostituzione ad opera del genitore rappresentante legale, ma occorre anche il previo controllo del giudice tutelare e la relativa autorizzazioneatto eccedente lordinaria amministrazione Sorge allora la questione di quando una locazione debba considerarsi ultranovennale: non sempre facile stabilire se sia una locazione o no ultranovennale. Primo caso dubbio dato dai contratti di locazione la cui efficacia subordinata a termine incertus ad esempio collegare la durata dellefficacia di un contratto alla durata delle vita di una delle parti. In tal caso siamo di fronte a un contratto assoggettato ad un termine finale certus an, ma in certus quando, giacch non prevedibile il momento della morte di una persona. Secondo unopinione pressoch unanime la locazione a termine incerto deve considerarsi ultranovennale, giacch ci che conta la potenziale durata del vincolo perci si richiede quella maggior vigilanza nellinteresse dellincapace. Altro caso dubbio dato dallipotesi in cui nel contratto di locazione infranovennale contenuta una clausola che consenta ad una delle parti di rinnovare il contratto, senza che laltra possa opporvisi, per un ulteriore periodo, il quale, sommandosi al primo infranovennale, comporta una durata complessiva ultranovennale. Anche un contratto cos formulato deve considerarsi ultranovennale poich una delle parti assume un vincolo che potenzialmente di durata superiore al novennio, rendendo cos necessario il controllo giudiziale. Un terzo caso, ancor pi frequente nella pratica, dato dalle locazioni di cui stabilito dalle parti un termine di durata bens infranovennale, con il patto per che, in difetto di disdetta di una qualunque delle parti stesse, il contratto si rinnovi o proroghi per un periodo pari a quello della durata inizialmente stabilita (tacita rinnovazione). Qui sebbene il contratto potenzialmente possa avere durata ultranovennale, il meccanismo di rinnovazione non si impone a nessuna delle parti come fatto ineluttabile, indipendente dalla sua volont: non si tratta di un unico rapporto locatizio ultranovennale, ma di diversi rapporti infranovennali, di cui, a differenza delle sue ipotesi precedenti, ciascuna delle due parti liberamente pu dando disdetta, impedire la rinnovazione. Vi sono poi le ipotesi in cui la legge stessa ad imporre una durata della locazione, la quale, a ben vedere, risulta essere ultranovennale. Ci si riferisce alle locazioni di immobili urbani, soggette alla legge speciale n. 392/1978 , che siano stipulate per uso diverso dallabitazione. Tali locazioni non possono avere durata inferiore ai 6 anni in linea generale e 9 qualora si tratti di locazione di immobile destinato ad albergo risultano cmq entro i 9 anni. Tuttavia viene disposto che allo scadere del primo seiennio o novennio, il rapporto locatizio si estingue se il conduttore dichiara di non volerlo rinnovare ma non invece se il locatore a non voler la rinnovazione. Sembra evidente che per il locatore la durata effettiva del vincolo derivante sia di 12 o 18 anni, perch al termine del primo periodo minimo di durata il locatore pu recedere solo in casi eccezionali, tassativamente indicati dallart 29 della legge medesima. Secondo lorientamento della giurisprudenza, le locazioni previste dallart 27 della legge speciale del 1978 sono da considerarsi infranovennali, perch la circostanza che il vincolo per il locatore possa eventualmente superare il novennio meramente eventuale, essendo sufficiente ad impedirla che il locatore adduca i motivi di cui all art 29. 2)Locazione infranovennale ed ordinaria amministrazione

Ci si pu chiedere se non possano individuarsi anche locazioni infranovennali che richiedono la previa autorizzazione giudiziale, quando siano da ricondursi alla nozione generale di atto eccedente lordinaria amministrazione. Il problema sorge dallart 1572 che attribuisce espressamente la qualifica di atto eccedente lordinaria amministrazione alla locazione di durata superiore a 9 anni, non autorizza per a ritenere che ogni locazione infranovennale sia invece un atto di ordinaria amministrazione. Lorientamento di gran lunga pi seguito dagli interpreti, sia in dottina che in giurisprudenza, invece nel senso di una rigida contrapposizione tra la locazione ultranovennale, sempre considerata atto eccedente lordinaria amministrazione, e quella infranovennale, che viene sempre ritenuta, invece, atto di ordinaria amministrazione. Merita tuttavia, ribadire in contrario la necessit dellapplicazione dei principali generali e limpossibilit, dnq, di affermare la natura di atto di ordinaria amministrazione per ogni locazione infranovennale. Ordinaria amministrazione significa attivit che mira alla conservazione del patrimonio nella sua attuale consistenza qualitativa e quantitativa. Pertanto, qualora si ritenga che i genitori debbano essere assistiti dallautorizzazione giudiziale ogni qual volta essi compiano, in nome e per conto dei figli minori, atti che non mirano alla conservazione qualitativa e quantitativa del patrimonio di questi ultimi, non c ragione per negare che una locazione infranovennale, nel caso che ora porto come esempio,sia atto eccedente lordinaria amministrazione, e quindi chieda lautorizzazione da parte del giudice tutelare. Esempio:Qualora un minore erediti un appartamento gi abitato dal defunto, la scelta relativa al tipo di godimento di esso da parte del minore non pu considerarsi attinente alla conservazione del patrimonio nel momento in cui esso dato in locazione, perch la decisione di concedere in locazione per la prima volta un appartamento oggetto in precedenza di un godimento diretto una scelta innovativa, la cui convenienza deve essere valutata. 3)Minori ed interdetti; minori emancipati ed inabilitati; soggetti sottoposti ad amministrazione di sostegno Unaltra categoria di incapaci assoluti costituita, da un lato, dai minori privi di genitori o di almeno un genitore esercente la potest, dallaltro dagli interdetti giudiziali o legali. Secondo la norma dellart 357 c.c., il tutore rappresenta il minore in tutti gli atti civili e ne amministra i beni, le disposizioni sulla tutela dei minori si applicano anche alla tutela dei minori si applicano anche alla tutela degli interdetti. Pertanto sia per il tutore del minore non in potest che per quello dellinterdetto giudiziale o legale vale la norma dettata dallart 374 c.c. che non consente di concludere contratti di locazione di immobili oltre il novennio o che, in ogni caso, si prolunghino oltre un anno dal raggiungimento della maggiore et, senza lautorizzazione del giudice tutelare. In questo caso la stessa dottrina prevalente non ritiene corretto distinguere rigidamente fra locazione infranovennale e ultra novennale. Infatti secondo lart 374 , lautorizzazione del giudice tutelare occorre non solo per la locazione ultranovennale, ma anche per quella infranovennale, quando essa non sia finalizzata a sopperire alle spese necessarie per il mantenimento del minore ( e dellinterdetto) e per lordinaria amministrazione del patrimonio degli stessi. Lincapacit legale non sempre assoluta, giacch vi sono categorie di persone ( il minore emancipato e linabilitato) del pari legalmente incapaci di agire, ma in modo

relativo, nel senso che esse non devono essere sostituite da altri nel compimento dellattivit giuridicamente rilevante ma semmai, in taluni casi, devono, pur compiendo gli atti personalmente, essere affiancate da altra persona preposta alla loro assistenza. Il minore emancipato soltanto in forza del matrimonio, contratto dal minore in forza di un apposito provvedimento giudiziale di autorizzazione, qualora sussistano gravi motivi. Il minore emancipato pu compiere da solo gli atti di ordinaria amministrazione, mentre per gli atti che eccedono lordinaria amministrazione deve essere assistito da altra persona, alluopo assegnata, che prende il nome di curatore; a norma dellart 394 c.c., la maggioranza degli atti eccedenti lordinaria amministrazione richiede, inoltre, la previa autorizzazione del giudice tutelare. Riguardo alla conclusione di un contratto di locazione non viene previsto nulla di specifico, perci deve farsi riferimento alle questioni e alle soluzioni gi ampiamente esaminate con riferimento agli incapaci assoluti. Le regole appena menzionate con riguardo alla curatela del minore emancipato, valgono integralmente, per effetto di apposito richiamo contenuto nellart 424 c.c., anche per la curatela dellinabilitato. Linabilitato una condizione giuridica conseguente ad una sentenza che, nel pronunciarla, costituisce uno status di minorazione sotto il profilo della capacit di agire. Linabilitazione soltanto giudiziale. La sfera di applicazione del nuovo istituto dellamministrazione di sostegno coincide in parte con quella degli istituti tradizionali, ma pi ampia poich un amministratore di sostegno pu essere affiancato a colui che per qualunque infermit o menomazione, psichica o fisica, versi nellimpossibilit, anche soltanto parziale o temporanea , di provvedere ai propri interessi. Carattere peculiare del nuovo strumento la flessibilit, affidata alla modulazione discrezionale del giudice: a questo compete di indicare con il decreto di nomina dellamministratore di sostegno gli atti che il beneficiario pu compiere soltanto con lassistenza dellamministratore stesso e quelli che questultimo pu compire da solo, in sostituzione dellassistito. Con riguardo alle locazioni, quindi, lincapacit sussiste soltanto in dipendenza delle previsioni di esse nel decreto di nomina dellamministratore di sostegno.

4)Condizione del contratto concluso da incapace Come si gi detto, il rispetto delle regole in materia di incapacit, tanto assoluta quando relativa, imposto per evitare linvalidit del contratto, pi specificamente lannullabilit di esso. Nel nostro ordinamento linvalidit graduata in due forme diverse, una pi grave e radicale, ossia la nullit, laltra pi lieve, cio lannullabilit. Differenza tra le due forme di invalidit, nullit e annullabilit: -la nullit pu essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse; lannullabilit pu essere fatta valere solo dalla parte nel cui interesse prevista dalla legge (parti del contratto). -la nullit rilevabile dufficio dal giudice, il quale qualora gli sia proposta una domanda fondata su titolo rappresentato da un contratto, pu respingerla anche dufficio, se ravvisa che quel contratto nullo; al contrario, il giudice non pu rigettare la domanda,

qualora ravvisi che il medesimo contratto annullabile, perch questultimo produce i suoi effetti finch la parte legittima a far valere la causa di annullabilit non abbia proposto la relativa azione od eccezione questa differenza spiega la scelta operata dal legislatore con riguardo al vizio rappresentato dallincapacit di uno o di entrambe le parti, la quale non produce la nullit del contratto, ma lunnullabilit. -lazione di nullit imprescrittibile; nel caso dellannullamento devono essere rimossi, con sentenza costitutiva e non di mero accertamento, gli effetti che il contratto annullabile ha fino a quel momento prodotto: si tratta di far valere un diritto allimpugnazione ,che essendo di natura patrimoniale, soggetto a prescrizione, nel caso di specie, quinquennale. Sorge allora un quesito:Una locazione stipulata x 12 anni dai genitori, in nome e per conto del minore e senza la previa autorizzazione giudiziale o da un inabilitato senza lassistenza autorizzata del curatore (formalismi necessari x contratti ultranovennali) vale almeno x 9 anni, giacch, se fosse stata conclusa per un novennio, non ci sarebbe stato bisogno di alcuna ulteriore prescrizione? Alla radice di tale quesito sta lidea fondante il principio di conservazione del negozio giuridico, in forza del quale la legge, allorch sancisce la nullit di atti, tenta tuttavia, per quanto possibile, di salvarli per gli aspetti su cui il vizio di invalidit non incide in modo diretto. Unespressione di tale principio di conservazione si pu trovare: - nellart 1419 c.c. secondo cui la nullit parziale non travolge lintero contratto, a condizione che risulti che i contraenti lo avrebbero egualmente concluso anche senza quella parte colpita da nullit; - nellart 1424 con il quale si prende in considerazione, anzich un fenomeno quantitativo, come accade nel caso della nullit parziale, la nullit totale di un contratto, a questultimo per ricollegando, a determinate condizioni, lefficacia di un contratto diverso. In materia di locazione , indiscutibile lapplicabilit di una delle due norme appena esaminate, quando linvalidit del contratto derivi dalla mancanza dei requisiti richiesti dalla legge per una locazione ultranovennale, con il risultato di fare valere il contratto stesso come locazione infranovennale, per la quale quei requisiti non sarebbero stati richiesti. Gli art. 1419 e 1424 sono dettate con riguardo alla nullit, mentre lipotesi in esame di annullabilit della locazione ,ma ci non rileva, infatti il contratto annullato, versando nella medesima situazione di uno nullo , assoggettabile , sebbene in via di eccezione, anche con le regole stabilite con riguardo al contratto nullo. Pertanto, qualora il rappresentate del minore chiedesse lannullamento del contratto, la controparte potrebbe, in via di eccezione, invocare o la norma dellart 1419 o 1424, al fine di limitare gli effetti dellannullamento.

5)Ruolo del potere di disposizione nei contratti ed efficacia reale; appartenenza della locazione alla categoria dei contratti ad efficacia obbligatoria Secondo la norma definitoria dellart 1571 c.c., locazione il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere allaltra (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile determinata, a fronte di un corrispettivo parimenti determinato e per un certo tempo. Il contratto di locazione , sotto il profilo di effetti giuridici ad esso ricollegati dalla norma dellart 1571 c.c., un contratto ad efficacia obbligatoria, poich con esso ciascuna parte assume soltanto obbligazioni.

Com noto, alla categoria dei contratti ad efficacia obbligatoria si contrappone quella dei contratti ad efficacia reale, nella quale sono compresi i contratti che trasferiscono, costituiscono, estinguono o modificano nelloggetto un diritto reale sulle cose. Il contratto di locazione, bench abbia per oggetto una cosa determinata o cmq determinabile sulla base di criteri indicati dalle parti, non produce effetti giuridici sopra i diritti insistenti sulle cose, poich in forza di esso il locatore non attribuisce al conduttore un diritto sulla cosa,ma, come si detto, assume nei confronti della controparte lobbligazione di tenere n comportamento che ne assicuri ad essa il pacifico godimento. E utile in proposito fare un raffronto fra la norma dellart 1571 c.c. e quella parimenti definitoria dellart 1470 c.c., secondo il quale la compravendita il contratto che ha per oggetto il trasferimento della propriet di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Da questultima disposizioni risulta evidente che la vendita non costituisce a carico del venditore lobbligazione di trasferire la cosa allacquirente, ma trasferisce direttamente i diritti sulle cose che ne formano oggetto. Per comprendere meglio il senso dellart 1470 necessario porlo in collegamento con lart 1376 c.c., per la quale nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della propriet di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la propriet o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. Esistono casi in cui il contratto che ha per oggetto il trasferimento della propriet di una cosa contro un prezzo, cio la vendita, anzich trasferire immediatamente la propriet, secondo lart 1376, costituisce in capo al venditore soltanto lobbligazione di trasferire al compratore la propriet della cosa (vendita ad efficacia obbligatoria)ipotesi:in capo al venditore manca il potere di disposizione sulla cosa venduta; in tal caso , infatti, il venditore , non essendo proprietario, non pu, con il semplice suo consenso, trasmettere una propriet che non ha e la norma menzionata prevede, quindi che egli obbligato a procurarne lacquisto al compratore non avendo disposizione della cosa la compravendita viene degradata al rango di contratto ad efficacia meramente obbligatoria. In altre ipotesi, lesistenza del potere di disposizione (o legittimazione) di una delle parti non soltanto, come per la vendita, condizione di efficacia reale del contratto, ma viene addirittura considerata requisito di validit del contratto. E il caso della donazione con riguardo alla quale, secondo un orientamento interpretativo,peraltro non pacifico, il difetto del potere di disposizione in capo al donante comporterebbe la nullit del contratto. 6)Legittimazione a locare e locazione a non domino Ora ci si domanda se il locatore deve avere il potere di disposizione della cosa della quale concede il godimento o se, invece, il contratto di locazione indifferente allesistenza di tale potere, con la conseguenza che chiunque pu assumere la qualit di locare. Cos come si pu vendere la cosa altrui, si pu, a maggior ragione, locare la cosa altrui: in questultima ipotesi, infatti, non si tratta di attribuire al conduttore un diritto sulla cosa, ma di assicurargli, per il tempo convenuto, il godimento della cosa; ben pu darsi, allora, che il locatore riesca ad assicurare questo risultato, adempiendo quindi il contratto, anche a prescindere dalla esistenza di un suo diritto sulla cosa. Sul tema

sono state pronunciate dalla giurisprudenza di legittimit sentenze le cui massime apparentemente affermano principi di diritto fra loro incompatibili. Ci sono massime a sostegno dellorientamento tradizionale (vedi qui sopra) e massime inconciliabili con lorientamento tradizionale, secondo cui non pu assumere la qualit di locatore colui che abbia soltanto la disponibilit di fatto della cosa stessa. Tuttavia questultima si tratta di una massima mentitoria cio fedele a ci che si legge nel testo della sentenza ma che tradisce leffettivo significato. Infatti se certissimo che la locazione stipulata dal non legittimato non pu incidere nella sfera giuridica del legittimato, risulta altrettanto vero che quella locazione egualmente valida ed efficace e produce in capo a chi lha stipulata come locatore lobbligo di assicurare al conduttore il godimento della cosa per il tempo e alle condizioni convenute. Si pu dunque affermare il principio secondo il quale il contratto di locazione, essendo ad efficacia meramente obbligatoria, pu essere, con piena validit ed efficacia, concluso anche in veste di locatore da chiunque, a prescindere dalla legittimazione a disporre della cosa. 7)Tutela del conduttore nella locazione a non domino Si notato che il locatore, finch assicura di fatto il godimento della cosa, indipendentemente dal potere di disposizione su di essa, un contraente adempiente; laddove, qualora il vero legittimato espella dallimmobile il conduttore, con il quale non ha alcun rapporto, il locatore risulta inadempiente di fronte al conduttore, al quale spetta , quindi, il diritto al risarcimento del danno. Deve ora sottolinearsi che il difetto di legittimazione in capo al locatore. Sebbene non abbia rilievo giuridico primario e immediato, assume per per il conduttore unenorme importanza pratica. Infatti, mentre il conduttore che stipula con un legittimato sa di poter contare effettivamente sul godimento della cosa per tutto il tempo convenuto, il conduttore che concluda la locazione con un non legittimato corre, di fatto, il serio rischio di venire poi privato del godimento a seguito della reazione del vero legittimato. Sorge allora linterrogativo circa la possibilit di attribuire rilevanza, sul piano del diritto, alla stipulazione di incertezza in cui versa il conduttore nel caso di locazione a non domino. Qualche interprete ha cercato una risposta che soddisfacesse il comando del buon senso nellapplicazione analogica al caso della locazione a non domino di una norma dettata dalla legge con riferimento alla vendita di cosa altrui. Secondo la disposizione dellart 1479 c.c., il compratore in buona fede, il quale cio ignorasse che il venditore non era proprietario, pu per ci solo domandare la risoluzione del contratto. La mancata produzione delleffetto traslativo rende il venditore inadempiente: risulta, quindi, che la norma dellart 1479 c.c. non altro che la coerente applicazione alla compravendita dei principi della risoluzione per inadempimento. Tali principi non possono tuttavia trovare applicazione nel caso della locazione perch il locatore non affatto inadempiente alla sua obbligazione tipica se, pur privo della legittimazione a disporre, consegna la cosa al conduttore e di fatto gliene assicura il godimento. Vista limpossibilit di dare attuazione alla esigenza di tutela del conduttore con i rimedi contro linadempimento, per la semplice ragione che nellipotesi in questione manca un inadempimento; la strada da seguire in tale situazione deve portare ad attribuire rilievo non al difetto di legittimazione in s, bens allignoranza che di tale difetto il conduttore avesse al momento della conclusione del contrattolo strumento di reazione adeguato pu essere trovato nei rimedi contro i vizi del consenso.

Quindi, se il locatore avesse, al momento della conclusione del contratto, dichiarato di essere proprietario o cmq titolare di una delle situazioni giuridiche nelle quali si riconosce la legittimazione a locare, al conduttore spetterebbe unazione di annullamento per dolo, perch egli stato tratto in inganno dalla controparte su una circostanza determinante del suo consenso. La situazione pi problematica si verifica quando, da parte del locatore non vi sia alcuna assunzione, nemmeno implicita, della qualit di legittimato. Ma anche in tal caso il conduttore pu, con buon fondamento, trovare tutela, ricorrendo alle norme in materia di errore spontaneo. Chi incorre in errore spontaneamente deve pure, entro certi limiti, sopportare qualche rischio per le conseguenze dei suoi sbagli, mentre se in errore stato indotto dal malizioso comportamento della controparte non c ragione di accollare rischi alla vittima di tale comportamento. Ci spiga perch la possibilit di annullamento per errore spontaneo molto pi limitata rispetto a quella di annullamento nei casi di dolo. Con riguardo allerrore, la norma dellart 1428 c.c. dispone che esso per provocare lannullabilit, deveessere essenziale ( cadere su una serie di elementi del contratto indicati nellart 1429) e riconoscibile (dalla controparte della vittima). Tali requisiti non sono previsti dalle disposizioni in materia di dolo. Antica la discussione fra giuristi circa la rilevanza di quello che veniva chiamato error in dominio, e cio errore che cade sulla propriet della cosa che oggetto del contratto. Per secoli, infatti, ci si domandati se sia possibile chiedere lannullamento del contratto per lerrore spontaneo che riguardi la legittimazione a disporre della cosa che forma oggetto del contratto. Il tema stato principalmente affrontato con riferimento al contratto di compravendita . Nel caso di error in dominio in cui incorra il compratore, la disciplina dellerrore inutile, perch assorbita da un rimedio speciale che la contiene in sart 1479 che consente al compratore di chiedere la risoluzione del contratto per il solo fatto che il venditore non proprietario della cosa. Per lipotesi invece in cui sia incorso in errore il venditore,si fa riferimento allart 1429 c.c. , secondo cui il contratto pu essere annullato quando lerrore cada sulla natura (diversa a seconda che si tratti di vendita ad efficacia immediatamente reale o vendita a efficacia meramente obbligatoria) o sull oggetto (pu intendersi la stessa esistenza del conflitto dinteressi) del contratto. Ma nel caso della locazione, per assicurare tutela al conduttore incorso in errore sullappartenenza della cosa alla controparte, sufficiente applicare la disposizione dettata dal numero 3 dellart 1429, secondo la quale lerrore essenziale quando cade sullidentit o sulle qualit della persona dellaltro contraente, sempre che luna o le altre siano state determinanti per il consenso? Tale norma pu soccorrere il conduttore soltanto qualora, pregiudizialmente, si riconosca che lessere o non essere proprietario di una cosa costituisca una qualit della persona. Il conduttore pu dunque trovare nella norma dellart 1429 n. 3 c.c., uno strumento di tutela anche in caso di errore spontaneo; sar poi, una decisione di opportunit quella di correre il rischio di mantenere in vita il rapporto, finch il locatore , di fatto, in grado di adempiere e , invece, di ottenere lannullamento del contratto e il risarcimento del danno. 8)Soggetti legittimati a locare:A) proprietario Lespressione legittimazione a locare viene qui adoperata in modo sicuramente improprio, perch , come si gi detto, legittimato a dare in locazione , a rigore, chicchesia e il contratto da chiunque stipulato efficace tra le parti.

I legittimati a locare , in modo che al conduttore il godimento sia garantito, sono coloro che hanno un diritto sulla cosa il cui contenuto comprende la facolt di servirsene non solo per uso proprio, ma anche indirettamente, per trarne cio frutti civili(corrispettivo ritraibile dalla rinunzia al godimento diretto della cosa per effetto del godimento che ad altri se ne attribuisca) a fronte del godimento concesso a terzi . Ma chi sono coloro che, avendo un diritto sulla cosa comprendente pure la facolt di farne propri i frutti civili, sono legittimati a locare? In primo luogo da menzionarsi il proprietario, il quale, a norma dellart 832 c.c., ha diritto di godere della cosa in modo pieno ed esclusivo. Tuttavia, non ogni proprietario legittimato a locare, poich sulla cosa possono concorrere con la propriet diritti reali di godimento, la cui ampiezza sia tale da escludere la facolt di godimento, diretto o indiretto, del proprietariousufrutto; servit prediale diritto di godimento speciale. Occorre per precisare che anche il proprietario pieno, non gravato cio da diritti terzi, limitato nella facolt di dare in locazione, quando nei suoi confronti sia iniziata una procedura esecutiva ad opera dei creditori. Qualunque creditore munito di titolo esecutivo pu procedere allesecuzione forzata, il cui atto iniziale il pignoramento del bene. Il debitore nonostante il pignoramento, rimane ancora proprietario del bene, sino al giorno in cui viene emesso il decreto di trasferimento della propriet al terzo aggiudicatario a seguito dellasta. Sorge allora il quesito circa la legittimazione del debitore pignorato a dare il bene in locazione. Al riguardo risponde la norma dellart 560, 2 comma, c.p.c., che vieta le locazioni concluse dopo il pignoramento, salvo che non siano state previamente autorizzate dal giudice dellesecuzione. Il fondamento della regola evidente: se limmobile pignorato libero, anzich occupato da un conduttore, risulta molto pi facile trovare, in sede dasta, concorso di acquirenti, perch ai potenziali compratori spinti dallinvestimento si sommano gli acquirenti indotti dalla esigenza di procacciarsi limmobile per proprio uso personalepossono ricavare dalla vendita coattiva un prezzo pi elevato. Tuttavia, la circostanza appena illustrata non si verifica necessariamente . Appunto perci il rigore del divieto di locare i beni pignorati viene temperato dalla possibilit di una valutazione, caso per caso, discrezionalmente affidata al giudice competente, ossia a quello dellesecuzione. Nellipotesi di mancato rispetto del divieto di locazione del bene immobile pignoratodeve semplicemente riconoscersi linopponibilit della locazione non solo allaggiudicatario, ama anche ai creditori procedenti. Pertanto questi ultimi possono gi nel corso del procedimento esecutivo, pretendere limmediata cessazione della locazione non autorizzata e quindi lespulsione dallimmobile del conduttore, al quale, per, rimane, essendo la locazione non autorizzata pienamente valida ed efficace tra le parti, il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al locatore inadempiente. 9)Efficacia del divieto convenzionale di locare Nella pratica rarissima lipotesi di un patto in forza del quale ad un proprietario di un immobile sia fatto, nellinteresse di terzi, divieto assoluto di locare il bene, pi frequenti sono i divieti contrattuali di locare limmobile per adibirlo a certe destinazioni. Divieti di locare per determinate attivit sono ancora pi diffusi l dove, anzich di propriet immobiliare esclusiva, si tratti di propriet condominiale. Non di rado i regolamenti condominiali di edifici residenziali contengono il divieto di adibire lunit immobiliare allesercizio di attivit commerciale o, perfino, di determinate attivit professionali allo scopo di evitare un andirivieni di persone allinterno delledificio (es medico).

Il divieto di locazione ha valore solo inter partes(locatore e condomini): in caso di violazione del divieto, la parte che di esso beneficiava potr domandare il risarcimento del danno, considerando inadempiente la controparte che la proibizione aveva accettato,ma nulla pu fare contro il terzo che fruisce degli effetti di un atto posto in essere in contrasto col divieto (desumibile dallart 1379 c.c.). Ne consegue che il beneficiario di un divieto di locare non pu agire direttamente nei confronti del conduttore, per fare valere contro di lui un preteso difetto di legittimazione del proprietario locatore. Nel caso in esame, infatti, il divieto di locare non fa venire meno in assoluto la legittimazione del proprietario, ma gli impone soltanto, sul piano obbligatorio, di non farne uso. Secondo la Suprema Corte, invece, i condomini, che pure si configurano come terzi rispetto alle parti contrattuali, sono legittimati ad agire direttamente contro il conduttore per farne cessare lattivit commerciale resa oggetto del divieto contenuto nel regolamento condominiale. Lapparente contraddizione tra le due regole pu venire superata mediante un coordinamenteo che le renda compatibili : se, da un lato, vero che il divieto di locare (cos come quello di alienare art 1379), ha portata meramente obbligatoria, deve, dallaltro lato, sottolinearsi che quando il divieto sia posto non nellinteresse di una singola persona ma di un immobile, allora esso pu costituire loggetto di un diritto reale di servit (qualunque peso imposto sopra un fondo per lutilit di un altro fondo, appartenente ad un diverso proprietario art 1027)cos nel caso dei regolamenti di condominio Risulta, pertanto, che il divieto di locare contenuto in un regolamento condominiale pu avere efficacia reale, determinando la riduzione della legittimazione del proprietario, a condizione che esso si traduca in una servit. Ma affinch ci avvenga, sono necessarie 3 condizioni, il regolamento deve essere: ordinario, approvato almeno nella parte relativa al divieto di locare unanimemente da tutti i condomini; adottato nelle forme richieste per gli atti costitutivi di un diritto di servit; trascritto, per renderlo opponibile ai condomini aventi causa in un momento successivo allapprovazione. 10)B)Comproprietario Legittimato a locare certamente ogni comproprietario, sebbene nei limiti della sua quota . Pertanto, cos come nulla impedisce che il singolo proprietario alieni ad un terzo la propria quota di comunione, sostituendo a se stesso altri, quale partecipante alla comunione, altres ammissibile che un singolo comproprietario sostituisca altri a se stesso nel godimento della cosa comune , nei limiti della propria quota. Esempio: il caso dei condomini di un edificio i quali, avendo in compropriet tra le parti comuni delledificio un cortile adibito a parcheggio di autovetture, stabiliscono nel regolamento a favore di ciascuno di essi luso esclusivo di un posto macchina. Pu tuttavia ben accadere che un condomino privo di automobile decida di dare in locazione ad altri il suo posto macchina: in tal caso per loggetto della locazione, si badi, non il godimento del posto macchina in s considerato, ma la mera sostituzione del conduttore nel diritto di godimento della cosa comune; infatti nessun condomino proprietario esclusivo di un posto macchina, poich ciascuno invece comproprietario del cortile ed ha, in forza del regolamento duso tra comproprietari, luso esclusivo di quel determinato posto macchina, finch diversamente a maggioranza non venga deciso. Sorge a questo punto linterrogativo circa la validit dei patti tra comproprietari con i quali essi reciprocamente si impongono divieti di dare in locazione la cosa comune, pur nei limiti della quota spettante a ciascuno. Il patto contenente un divieto di locare a

carico di tutti i comproprietari, dotato di efficacia meramente obbligatoria, lecito ed ammissibile. Ma il divieto di locare, nei limiti della quota, pu essere reso efficace erga omnes, consentendo cio ai comproprietari di renderlo opponibile anche al soggetto che sia diventato conduttore contro divieto? il divieto ha efficacia reale quando possa configurarsi come servit. Tema sul quale, nei casi di compropriet, viene chiamata a pronunciarsi la giurisprudenza quello delle locazioni concluse, bens da uno o pi singoli comproprietari, ma con riguardo alla cosa comune nella sua interezza. Rispetto a queste locazioni il singolo comproprietario non pu considerarsi legittimato, perch limmissione di un terzo estraneo nel godimento integrale della cosa comune, impedisce agli altri partecipanti alla comunione, in violazione dellart 1102 c.c., di servirsi del pari della cosa comune secondo la misura del diritto di ciascuno. Secondo la disposizione dellart 1108, 3comma c.c., se la locazione ha durata ultranovennale, per la validit del contratto occorre il consenso di tutti i comproprietariunanimit dei consensi cmq manifestata, anche in tempi diversi. In merito alle locazioni infranovennali , deve farsi riferimento a regole pi generalidalla norma dellart. 1105 c.c. risulta che la conclusione della locazione della cosa comune, quando sia da considerarsi atto di ordinaria amministrazione (lopinione dominante che la locazione infranovennale sempre atto rientrante nellordinaria amministrazione), deve essere preceduta da una deliberazione dei comproprietari a maggioranza di quote, la quale, se adottata nel rispetto del metodo collegiale, vincolante anche per i dissenzienti. Qual per la condizione della locazione che sia stata conclusa senza il rispetto delle regole(art 1105 e 1108 c.c.) appena menzionate? Dovrebbe considerarsi efficace per chi lha conclusa, ma assolutamente in opponibile agli altri comproprietari, i quali potrebbero agire in rivendicazione per riprendersi la cosa, espellendone il conduttore. Prima per di concludere in questo senso, occorre tenere conto di altre regole: Una sentenza di merito dopo aver stabilito, in conformit con i principi suesposti, che la locazione altra novennale conclusa da alcuni soltanto dei comproprietari del bene locato assolutamente inefficace rispetto agli altri comproprietari, ha affermato che questi ultimi non possono senzaltro e direttamente agire uti singuli contro il conduttore per espellerlo, poich, in materia di rivendicazione della cosa comune, vige la regola secondo la quale il singolo comproprietario non pu agire da solo quando consti il dissenso di altri comproprietari la sentenza conclude riconoscendo ai comproprietari diversi da quelli che hanno illegittimamente concluso la locazione soltanto la possibilit di domandare risarcimento agli altri comproprietaritale conclusione non pu condividersi inefficace x i proprietari che non hanno prestato il loro consensoDnq lazione di rivendicazione dovr essere assunta col metodo collegiale dallassemblea dei comproprietari; qualora lassemblea rifiuti di deliberare la promozione dellazione di rivendicazione, ic comproprietari anche singolarmente hanno il potere di ricorrere allautorit giudiziaria per ottenere lautorizzazione ad agire. Si legge spesso nella giurisprudenza di legittimit che la locazione stipulata dal singolo o da singoli comproprietari senza il rispetto delle regole, potrebbe tuttavia essere efficace per tutti i partecipanti alla comunione, e quindi considerarsi come

locazione conclusa da soggetto legittimato, dovendo presumersi che il comproprietario o i comproprietari stipulanti hanno agito sulla base del consenso (o mandato) tacito degli altri comproprietari. Ma quando si realizza tale fattispecie? Lespressione mandato tacito equivoca;nella mera inerzia, nel mero silenzio, non mai contenuta alcuna tacita manifestazione di volont. Chi rimane inerte non tiene un comportamento concludente. Da tali premesse risulta evidente che la mancanza di manifestazioni di opposizione alla locazione della cosa comune da parte degli altri partecipanti alla comunione non consente di ritenere che il comproprietario che ha locato da solo sia stato investito di un mandato tacito a mettere a frutto la cosa comune nellinteresse di tutti. Pertanto lorientamento giurisp citato non in armonia con i principi generali dellordinamento. Nel tentativo di rendere tale orientamento compatibile con i principi generali, la dottrina ha proposto di applicare al caso della locazione stipulata al singolo comproprietario senza il rispetto delle regole, ma nellinerzia degli altri comproprietari, listituto della gestione di affari altrui ( o utilis gestio). Pu infatti sostenersi che, se il singolo comproprietario che agisce da solo un utile gestore di affari altrui, gli altri comproprietari devono adempiere le obbligazioni che il gestore ha assunto nel loro interesse e quindi le obbligazioni del locatore, non potendo cos far valere linopponibilit nei propri confronti del contratto di locazione. La tesi pu risultare convincente, a condizione che per vi sia il presupposto negativo delassenza di un divieto dellinteressato alla esecuzione di atti di gestione. Affinch vi possa essere una lecita gestione di affari altrui, occorre anche un requisito positivo: e cio che in forza di circostanze da valutarsi ad opera del giudice, possa ritenersi che la gestione sia stata utilmente interpresa in relazione ad una situazione dellinteressato tale da non consentirgli di occuparsi personalmente dei suoi affari.

11)Legittimazione a locare dei titolari di diritti reali su cosa altrui :A)superficiario Occorre osservare che legittimato a locare pu essere anche un soggetto che sulla cosa sia titolare di un diritto reale di godimento diverso dalla propriet, a condizione che il contenuto di questultimo sia sufficientemente esteso da giustificare lampiezza della concessione ad altri del godimento della cosa a titolo di diritto personale. Dopo la precisazione di ordine generale, pu procedersi allesame della legittimazione a locare del titolare dei singoli diritti reali di godimento, incominciando col diritto di superficie, cio il diritto di costruire sul fondo altrui, mantenendo poi separata la propriet della costruzione da quella del suolo per tutta la durata del diritto. Un tipico diritto di superficie quello che discende da concessione in uso particolare di beni demaniali . Le costruzioni realizzate sul suolo demaniale del concessionario sono, per tutta la durata del diritto di superficie, in propriet del concessionario medesimo, che pu quindi darle in tutto o in parte in locazione a terzi. Si badi, tuttavia, che il superficiario non pu locare il nudo fono demaniale, perch su di esso eglie titolare esclusivamente del costruire. Risulta cos che la legittimazione a locare del superficiario, entro i limiti illustrati, non differisce rispetto quella del proprietario, proprio perch, il superficiario rispetto alla costruzione e finch dura il diritto di superficie, un proprietario. Lunica particolarit che la

propriet superficiaria di norma temporanea (la legittimazione a locare del proprietario potenzialmente perpetua). 12)B)Enfiteuta Enfiteusi:il titolare riceve in godimento un fondo per lunghissimo tempo e addirittura in perpetuo, contro il pagamento di un canone e lassunzione dellobbligo di gestire i beni e attuarne un piano di miglioramento. Lampiezza del diritto tale, da legittimare lenfiteuta a dare in locazione. Tuttavia, latto costitutivo dellenfiteusi potrebbe prevedere un divieto di locare un simile divieto ha soltanto efficacia obbligatoria, relativa al rapporto interno fra proprietario concedente e concessionario dellenfiteusi. Quindi la legittimazione a locare resta intatta: lenfiteuta, locando contro il divieto, si rende inadempiente ad unobbligazione nei confronti del nudo proprietario, il quale pu chiedere soltanto il risarcimento del danno, ma non agire nei confronti del conduttore dellenfiteuta, per espellerlo. (in riferimento allart 1379 su par. 9). Si pu concludere perci che lenfiteuta , sotto il profilo della legittimazione a locare, trattato come un proprietario:con lunica differenza che anche lenfiteusi pu essere temporanea. 13)C)Usufruttuario, usuario, habitator Art 981 c.c. Lusufruttuario ha il potere di godere della cosa e farne propri i frutti ne modo pi ampio, con lunico limite del rispetto della destinazione economica di essa. Lestensione del diritto di usufrutto, quindi, certamente consente al titolare di esso di dare in locazione il bene, per goderlo indirettamente, traendone frutti civili. Mentre superficie ed enfiteusi sono diritti reali di godimento che possono avere otto il profilo della durata, alternativamente , o il carattere della perpetuit o quello delltemporaneit, lusufrutto essenzialmente a termine. Normalmente lusufruttuario legittimato ad alienare ad altri il proprio diritto, senza che il nudo proprietario possa opporsi. Tuttavia una specifica norma, dettata dallart 980 c.c., prevede la liceit della clausola, contenuta nel titolo costitutivo dellusufrutto che vieti la cessazione del diritto. Il divieto di cessione dellusufrutto, eventualmente contenuto nel titolo costitutivo, non pu intendersi di per s come comprensivo anche del divieto di cessione del semplice esercizio del diritto e , dunque, del divieto di locare. Pu per accadere che nel titolo costitutivo dellusufruttuario sia contenuta una clausola che vieti in termini espressi, oltre che la vera e propria alienazione, anche la semplice cessione a terzi dellesercizio del diritto di usufrutto. Lusufruttuario che , in violazione del divieto contenuto nel titolo costitutivo, alieni lusufrutto o lochi la cosa oggetto dello stesso , non soltanto un inadempiente, ma soggetto privo di potere di disporre. Perci il nudo proprietario pu, di fronte ad una alienazione o locazione vietata dal titolo, direttamente agire, secondo i casi, nei confronti del terzo acquirente o del conduttore dellusufruttuario, per farne cessare il godimento. La menzione particolare della clausola di divieto contenuta nellart 980 induce pertanto ad attribuirle il significato di statuizione delefficacia reale. Si suole dire luso un usufrutto limitato, perch lusuario ha diritto di servirsi della cosa e di farne propri i frutti, nei limiti, per, del bisogno personale proprio e dei

componenti della sua famiglia. Il diritto di abitazione altro no che un uso limitato, poich pu avere per oggetto esclusivamente un bene immobile idoneo, per sua natura, ad essere impiegato come alloggio; consente al titolare di servirsi delimmobile esclusivamente al fine di soddisfare il bisogno di un focolare domestico proprio e dei componenti della sua famiglia. In correlazione con il carattere alimentare di questi ultimi due diritti, la legge ne impone un esercizio strettamente personale da parte dei titolari, dettando la regola, contenuta nellart 1024 c.c., secondo cui questi diritti non possono essere ceduti dal titolare; n sulla base di essi, loggetto pu essere dato in locazione. E, tuttavia opinione prevalente fra gli interpreti che il patto contrario sia ammissibile sulla base del seguente argomento: il divieto non di ordine pubblico, m un divieto previsto nellinteresse del nudo proprietario. Bisogna quindi concludere che di norma lusuario e il titolare dellabitazione sono soggetti non legittimati a locare: se locano, contravvengono il divieto di legge di cui allart 1024 c.c. e quindi il nudo proprietario pu sempre reagire, facendo cessare il godimento della cosa da parte del conduttore di questi soggetti; a soluzione opposta deve giungersi nel caso i cui, invece, il proprietario abbia autorizzato la locazione, fin dallorigine o in corso di rapporto. 14)Legittimazione a locare del titolare di un diritto personale di godimento E legittimato a locare il conduttore(titolare di un diritto personale di godimento) che pi non voglia servirsi direttamente della cosa locatagli, per darne, invece, contro corrispettivo il godimento ad altri (attraverso contratto di sublocazione)? La legge, circa la legittimazione a locare dei concessionari di diritti personali di godimento, non detta una norma generale bens 2 norme specifiche, contenute, luna nella disciplina della locazione, laltra in quella del comodato. Per le locazioni art 1594 c.c.: il conduttore legittimato a locare se oggetto della locazione principale un bene immobile; non legittimato a locare qualora la sua locazione riguardi un bene mobile. Per il comodato art 1804 c.c, 4 comma.: il comodatario non pu concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante (non c distinzione fra beni mobili o immobili). Merita, tuttavia, segnalare immediatamente che entrambe le norme citate fanno salvi i patti contrari : cos, mentre il contratto di locazione pu ben contenere un divieto di sublocazione, in quello di comodato vi pu essere una clausola che specificamente consenta al comodatario di locare. Il divieto di sublocazione stabilito nel titolo opponibile anche al sub conduttore, direttamente dal locatore principale in quanto la sublocazione posta in essere da un soggetto non legittimatonon un semplice inadempimento di obbligazione. Le regole degli art 1594 e 1804 c.c.,bench dettate una per la locazione e laltra per il comodato, sono suscettibili di unapplicazione che si estenda oltre tali fattispecie. In particolare la norma dellart 1594 pu venire applicata per analogia anche a qualunque tipo di contratto integrante una concessione a titolo oneroso di diritto personale di godimento di beni immobili, il quale per presentando caratteri peculiari, non rientri nella nozione legale di locazione. Un caso comune dato dal

contratto di societ, il cui il conferimento di uno o pi soci rappresentato non gi dal trasferimento della propriet, ma dalla concessione del temporaneo godimento di beni immobili. Un altro esempio di contratto con cui si concede un diritto personale di godimento e che tuttavia non locazione quello che viene correntemente denominato contratto costitutivo di servit irregolari. La caratteristica essenziale della servit la predialit, che deve esistere sia dal lato attivo sia da quello passivo. Dal lato passivo, perch la servit peso imposto sopra un fondo, della cui propriet costituisce un limite. Dal lato attivo occorre che il correlato vantaggio sia per unaltra propriet fondiaria, e non per una persona. Es servit irregolare: concessione di un diritto esclusivo di pesca nello stagno esistente sul fondo altrui; il diritto grava bens sul fondo altrui, ma non pu qualificarsi servit, perch posto a vantaggio della persona, e non di un altro fondo. L 1594 viene applicato a tutti i contratti con i quali si concedono diritti personali di godimento a titolo oneroso, indipendentemente dal fatto che siano o no locazioni. Il comodato il contratto con il quale una parte consegna allaltra una cosa mobile o immobile, perch possa servirsene per un certo tempo; ma , a differenza della locazione, gratuitamente. Se certi permessi, per esempio di caccia e di pesca, sono concessi a titolo gratuito, in forza di un contratto atipico, anche ad essi si applicher in via analogica, la regola dellart 1804. Sezione II La forma del contratto

15)Principio di libert delle forme e deroghe in materia di locazione Secondo la disciplina del codice civile, il contratto di locazione immobiliare non formale. Nel nostro ordinamento giuridico vige il principio generale della libert della forma. Tale principio risulta per implicito della disposizione dellart 1325 c.c. la quale nellindicare gli elementi essenziali del contratto menziona anche la forma, ma quando risulta che prescritta dalla legge a pena di nullit. Da ci si desume a contrario che, quando non risulti che una specifica forma imposta dalla legge a pena nullit, qualunque forma espressiva adottata idonea. Nellart 1350 vengono elencati i contratti per i quali imposto un onere formale, tra cui al numero 8 si menziona la locazione ma quando abbia ad oggetto un bene immobile e sia di durata ultranovennale. Nel caso di locazione ultranovennale nulla per difetto di forma viene esclusa la possibilit di una automatica riduzione entro il limite del novennio poich risulterebbe contraria al riconoscimento dellautonomia contrattuale dei privati nel regolamento dei propri interessi. Ci si pu chiedere se la riduzione non possa comunque avvenire a determinate condizioni, tenendo presente che lintero sistema giuridico dei rapporti tra privati permeato dal principio della conservazione degli atti giuridici negoziali il contratto ultranovennale immobiliare non rivestito della forma scritta , allora, colpito da nullit parziale (vedi art 1419), perch soltanto una certa quantit del contratto viola il precetto formale dellart 1350 n. 8. c.c. ; e ci si badi, a meno che una delle parti dimostri che non avrebbe concluso il contratto di locazione per la durata novennale, se avesse saputo che, stipulando verbalmente il contratto di locazione ultranovennale, questo era nullo per il periodo superiore al novennio.

16)Deroghe nella legislazione speciale Prima dellentrata in vigore della legge speciale n. 203 del 1982, il contratto di affitto di fondi rustici di durata ultranovennale doveva farsi in forma scritta a pena nullit. La legge speciale stabilisce la validit dei contratti agrari utranovennali (tra questi laffitto del fondo rustico ultranovennale) che siano conclusi anche verbalmente. La norma la coerente conseguenza della legge n.208 del 1982 che impone una durata minima quindicennale ai contratti di affitto di fondi rustici. Con riferimento alla locazione di immobili urbani Il legislatore del 1998 ha invece potenziato il formalismo, richiedendo, allart 1, 4 comma della legge n. 431/1998, la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione; e ci, si noti, indipendentemente dalla durata dei medesimi. La l.n. 431/1998 precisa che per contratti di locazione debbono intendersi soltanto i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo. La soluzione di circoscrivere lobbligo della forma scritta alle sole locazioni immobiliari ad uso abitativo suscita peraltro un sospetto fortissimo di illegittimit costituzionale , per violazione del principio di eguaglianza formale, stabilito dallart 3 Cost. normalmente il formalismo viene imposto in relazione allimportanza del contratto, per indurre le parti ad una maggiore ponderazione quanto alla conclusione di un contratto di notevole rilevanza economicama la locazione di un immobile per uso non abitativo (ad es supermercato) ha un valore maggiore rispetto a quella dellimmobile destinato ad uso abitativo. Occorre ora chiedersi se ricomprese nella sfera di applicazione della norma siano tutte le locazioni abitative o soltanto quelle assoggettate alla disciplina della legge n.431 del 1998. La norma dellart 1 della legge in esame indica le locazioni cui la legge non si applica e che sono quindi assoggettate ad altre fonti. In particolare, le locazioni abitative aventi ad oggetto immobili di lusso e quelli sottoposti a vincolo dellinteresse culturale sono soggetti esclusivamente alla disciplina di cui agli arttt 1571 e segg. C.c. la previsione dellart 1, 4 comma della legge n. 431/1998 contrasta certamente con la disciplina del codice civile sulla forma degli atti giuridici, ma non con gli art 1571 e segg, i quali, nel regolare il contratto di locazione, tralascino il profilo della forma dnq vale anche per le locazioni appena menzionate limposizione dellonere formale 17)Conseguenze dellinosservanza dellonere formale stabilito dallart 1, 4 comma, della legge n. 431 del 1998 Il legislatore non ha stabilito espressamente quali siano le conseguenze dellinosservanza dellonere formale. La disp dellart 1 4 comma della L. 431/1998 riceve il significato preciso della disposizione, di carattere generale in materia di forma, dellart 1350, n.13, secondo cui il requisito della forma scritta richiesto a pena nullit per gli altri atti specialmente indicati dalla legge. Ulteriori argomenti per ricollegarlo alla nullit: la norma dellart 1 4 comma, l. 431/1998 assegna come modello astratto laccordo scritto, quello non scritto privo di valore giuridico e , quindi, nullo, proprio perch non conforme al modello astrattamente previsto della norma per realizzare effetti giuridici.;dietro limposizione scritta vi la tutela dellinteresse erariale, dnq non c alcun dubbio che solo la nullit risulata essere strumento adeguato della tutela dellinteresse

pubblico. Una volta dimostrato che la norma dellart 1 4comma della l. 431/1998 dispone la nullit del contratto di locazione imm. Urbana abitativa non concluso in forma scritta, occorre sottolineare come tale regola viene temperata nelle sue conseguenze dalla disposizione dellart 13, 5 comma l. 431/1998. Si tratta di unipotesi che fa eccezione a quella generale, sicch il contratto di locazione abitativa concluso verbalmente, mentre di regola nullo, risulta invece valido qualora la mancanza della forma sia stata pretesa dal locatore. In sostanza, il rapporto di locazione non solo rimane valido, nonostante la mancanza di forma, ma il contenuto di esso, almeno per la parte relativa allentit dellobbligazione principale del conduttore, cio alla misura del canone, viene determinato dal giudice, a prescindere da quella che sia stata loriginaria volont delle parti come se la nullit non ci fosse, giacch la sanatoria legale non limitata al tempo precedente allaccertamento, durante il quale il rapporto ha avuto di fatto esecuzione, ma si protrae per tutta la durata del rapporto di locazione. La formula legislativa, non perspicua, fa sorgere 2 interrogativi in relazione agli elementi rilevanti in concreto per lapplicazione della disposizione: -Per integrare la pretesa del locatore allinstaurazione di un rapporto di fatto sufficiente dimostrare lavvenuta conclusione di un accordo verbale e limputabilit della mancata documentazione alla pretesa del locatore o, invece, occorre altres provare lavvenuta esecuzione del rapporto di fatto? Perch sia esclusa la nullit e sia legittimato lintervento correttivo del giudice, occorre che la rinuncia alla documentazione sia stata pretesa dal locatore e che si sia di fatto instaurato un rapporto di locazione mediante il trasferimento della detenzione dellimmobile al conduttore. La prestazione che determina anche il sorgere di un rapporto di locazione di fatto esclusivamente la prestazione del locatore. Il rapporto di locazione di fatto rilevante ai fini dellart 13, comma 5, l. 431/1998, a seguito dellesecuzione da parte del locatore dellobbligazione di consegna prescritta dallart 1575 n. 1, senza che sia anche necessario che il conduttore abbia iniziato di fatto luso dellimmobile: usare o non usare una facolt del conduttore, che ha il diritto, ma non lobbligo di godere dellimmobile consegnatogli. -Perch la violazione della regola formale prescritta dallart1, 4 comma della legge del 1998 sia stata pretesa dal locatore, basta dimostrare una sua richiesta in tal senso od occorre provare lesistenza di pressioni del locatore sul conduttore affinch questultimo rinunci alla documentazione? In questa sede pu solo auspicarsi che la giurisprudenza interpreti restrittivamente il presupposto, limitandone la rilevanza ai soli casi in cui la causa della mancanza della documentazione risulti risiedere nella minaccia del locatore di non concedere se non in forza di accordo verbale il diritto di godimento sullalloggio. Lintervento del giudice diretto a correggere, per laspetto relativo alla misura del canone, il contenuto pattizio del contratto. Il locatore che sceglie il canale agevolato (accordi tra organizzazioni della propriet edilizia e le org dei conduttori) gode del vantaggio di potere pattuire durate pi brevi di quella altrimenti indicata come minima e del vantaggio, di natura tributaria, di

abbattere limposta sul reddito derivante dallimmobile locato. Il locatore che, invece, ha preteso linstaurazione di un rapporto di fatto si trova, in sintesi, a subire tutti gli svantaggi del canale agevolato, senza per goderne i vantaggi : egli deve contenere il canone entro il limite massimo stabilito per i contratti agevolati, ma non gode n di una riduzione della durata del contratto n delle agevolazioni tributarie. In sintesi il contratto di locazione abitativa concluso verbalmente per la pretesa del locatore viene ricondotto, sotto il profilo del canone, ad una misura superiore a quella massima dei contratti agevolati e alla durata minima legale dei medesimi, indipendentemente da quella pattuita dalle parti.

CAPITOLO III

DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO DEL CONDUTTORE

Sezione I Peculiarit del diritto del conduttore rispetto allordinaria disciplina dei diritti di credito 1)Contenuto della disciplina della locazione di immobili urbani: la prestazione tipica del locatore ed il corrispondente diritto personale di godimento del conduttore Nella definizione legale dellart 1571 c.c. , lelemento tipizzante dato dalla prestazione del locatore, che consiste nellobbligazione di assicurare alla controparte il godimento di una determinata cosa, mobile o immobile, per un certo tempo. La prestazione del conduttore appare , invece, generica, giacch la norma parla semplicemente del pagamento di corrispettivo. Al di l della norma definitoria, la prestazione viene meglio precisata dallart 1575 c.c., la quale nellelencare le obbligazioni principali del locatore, stabilisce tra laltro, che questi, durante la locazione, deve garantire il pacifico godimento della cosa locata. Il diritto di godimento del conduttore un diritto personale di godimento: non , quindi, un diritto sulla cosa, bens un diritto che ha per oggetto una pretesa nei confronti della persona del locatore. Merita a questo punto contrapporre brevemente i diritti reali ai diritti di credito, al fine di porre in luce le differente loro essenza. I diritti reali, sia di godimento che i garanzia possono esser fatti valere nei confronti di tutti (erga omnes). Naturale e caratteristico corollario della realit lattribuzione di una tutela inibitoria diretta a fare cessare lingerenza di chiunque sulla cosa che oggetto del diritto. La tutela inibitoria non deve essere confusa con la tutela risarcitoria (art 2043). Questultima compete non solo ai titolari di diritti reali, ma a qualsiasi titolare di posizioni soggettive attive garantite dallordinamento, e dnq anche ai titolari di diritti personali di godimento, tra i quali vi il conduttore. Lazione inibitoria invece esperibile indipendentemente dalla circostanza che lattivit contra ius abbia prodotto un danno. Inoltre al fine dellazione inibitoria si prescinde completamente da ogni connotazione soggettiva del comportamento antigiuridico essendo suff la sola dimostrazione della oggettiva incompatibilit dellattivit di terzi con il contenuto del diritto reale. In linea di principio, la tutela inibitoria negata ai titolari di diritti personali di godimento, giacch essi non sono titolari di una pretesa verso tutti i consociati allastensione dal compimento di atti incompatibili con il loro diritto, ma sono titolari invece della mera pretesa, nei confronti della persona del concedente il diritto, al

pacifico godimento della cosa. Unazione inibitoria non compete ai titolari di diritti personali di godimento nemmeno sul piano possessorio, cio della tutela delle situazioni di fatto. Il titolare di un diritto personale di godimento soltanto un detentore della cosa, ossia un soggetto che ha la cosa nella propria sfera di materiale disponibilit, senza tuttavia, che il potere su di essa possa legittimamente estrinsecarsi in comportamenti corrispondenti allesercizio di fatto di un diritto reale. 2)peculiarit in deroga alle regole generali: A)attribuzione di tutela inibitoria erga omnes in relazione alle molestie di fatto Quanto fino ad ora affermato per i diritti personali di godimento non vale integralmente per il diritto del conduttore , il quale si pone a mezza strada tra i diritti personali e i diritti reali di godimento. Secondo i principi, il conduttore, ogni qualvolta venga turbato o molestato nel suo godimento, ha lonere di rivolgersi al locatore per essere adeguatamente tutelato questo vale ed previsto nel 1 comma dellart 1585 per le molestie di diritto ad opera di terzi che vantano diritti sulla cosa locata, il cui esercizio sia incompatibile col godimento promesso al conduttore, il locatore tenuto ad attivarsi. Ma con riguardo alle molestie di fatto il 2 comma dellart 1585 c.c. stabilisce, invece, che il locatore non tenuto a garantire il conduttore, facendo, tuttavia, salva la facolt di questultimo di agire in nome proprio contro i terzi molestatori. Per molestie di fatto si tratta di ingerenze materiali sulla cosa altrui e le immissioniad es un soggetto che, esercitando il diritto di propriet sul proprio fondo, provoca fumi maleodoranti, i quali si propagano sgradevolmente anche sul fondo vicino,oggetto di un rapporto di locazione. Secondo la giursp di legittimit e la dottrina prevalente, linciso finale del secondo comma, sta a significare che pure il conduttore disturbato da ingerenze ed immissioni altrui spetta la vera e propria azione inibitoria. Per la Corte di Cassazione, il conduttore titolare di un diritto personale di godimento che, in ragione della sua importanza sociale, , sul piano delle turbative di fatto, tutelato come se fosse un diritto realela medesima versione della norma si rinviene sia nel codice civile italiano del 1865 sia nel codice di Napoleone 1804. 3)B)Opponibilit al terzo acquirente Regola di fondo dellordinamento quella per cui il contratto ha forza di legge tra le parti, ma non produce effetti nei confronti dei terzi, se non nei casi tassativamente previsti dalla legge. Da questa regola discende che i diritti personali di godimento costituiti con contratto sono opponibili soltanto a coloro che li hanno costituiti, e non anche a terzi. Il diritto reale, proprio perch diritto sulla cosa, indifferente alle vicende della propriet su questultima. Infatti la servit di passaggio opponibile a tutti i proprietari che si succedano nel tempo. Al contrario, i diritti personali di godimento, essendo diritti nei confronti della persona che li costituisce, non possono essere opposti al terzo acquirente della cosa. Se, quindi, Tizio d in locazione una cosa x 5 anni e poi, allo scadere del terzo anno, vende la cosa locata, al nuovo proprietario dovrebbe essere dato di non rispettare quel contratto di locazione cui egli completamente estraneo. Fermo che in tal caso il dante causa il quale ha concluso il

contratto di locazione si renderebbe inadempiente nei confronti del conduttore. La regola di fondo fino ad ora illustrata stata rispettata x millenni anche in materia di locazione emptio tollit locatum ossia la compravendita toglie di mezzo la locazione. Il rovesciamento della tradizionale regola emptio tollit locatum si consumato con lentrata in vigore del Codice Napoleonico, che ha introdotto lopposto principio, per il quale nel caso di trasferimento della cosa locata, il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazioneemptio non tollit locatum. Il cambiamento sta nellequivoco di considerare il diritto del conduttore come un diritto sulla cosa mentre esso soltanto un diritto nei confronti della persona. In realt con la regola emptio non tollit locatum , recepita nel c.c. vigente nellart 1599 , 1 comma, il legislatore sembrava avvicinare il diritto del conduttore alla categoria dei diritti realial conduttore viene consentito di opporre il proprio diritto a soggetti diversi dal locatore originario, con i quali nulla ha pattuito. 4)Cessione ex lege del contratto al terzo acquirente come strumento di attuazione della regola emptio non tollit locatum Lo strumento tecnico utilizzato dal legislatore per attuare il principio emptio non tollit locatum una successione automatica nel rapporto obbligatorio, imposta dalla legge. La regola dellart 1599 c.c. importi una cessione ex lege del contratto di locazione, ossia una continuazione delloriginario rapporto, con lassunzione da parte dellacquirente della stessa posizione del locatore, senza che sia necessario il consenso del contraente ceduto (conduttore), il quale continua ad essere contrattualmente vincolato al nuovo locatore, senza poter fare alcunch. 5)Limiti della sfera di applicazione della regola emptio non tollit locatum:A)estraneit di esse al caso della successione a titolo universale Dalla rubrica dellart 1599 c.c. si ricava che il terzo acquirente cui si riferisce il testo beneficiario di un trasferimento a titolo particolare. Resta quindi, esclusa dallapplicazione della regola emptio non tollit locatum , in primo luogo, la successione a titolo universale. Che in tal caso non vi sia necessit di una norma speciale deviante dai principi, risulta del resto ovvio, giacch il successore a titolo universale, cio lerede del locatore originario, succede in tutto il patrimonio del defunto, assumendone la stessa posizione giuridica e dnq non pu non subentrare anche nel rapporto di locazione originariamente sussistente. Non si deve tuttavia credere che lart 1599 c.c. non riguardi i trasferimenti mortis causa: si ricordi il caso del legato che d luogo a un trasferimento a titolo particolare. Il legatario semplicemente lacquirente per causa di morte di un bene di propriet del defunto e potrebbe quindi, al pari del compratore, intimare al conduttore di lasciare la cosa locata, invocando la regola generale. Sussitono dnq i presupposti x loperativit della regola dellart 1599 c.c. 6)B)disciplina speciale nel caso di trasferimento coattivo Ai fini della norma dellart 1599 trasferimento a titolo particolare significa esclusivamente trasferimento volontario, e non anche coattivo. Ci risulta dalla circostanza che lart 2923 c.c., inserito nella disciplina dellesecuzione forzata, detta

regole specifiche per il caso in cui beni oggetto di esecuzione forzata siano locati. Sorge il dubbio se il terzo acquirente in sede dasta sia tenuto a rispettare la locazione. A tale interrogativo risponde lart 2923 c.c. con una disciplina che, peraltro, nella prima parte coincide con quella dellart 1599, giacch stabilisce lopponibilit allacquirente della locazione consentite da chi ha subito lespropriazione, qualora esse abbiano data certa anteriore al pignoramento. Tuttavia tale regola non sufficientesoccorre laggiudicatario la regola del 3 comma dellart 2923 c.c., la quale, discostandosi dallart 1599 c.c., presume fatte in frode ai creditori le locazioni concluse da chi abbia, poi, subito lesecuzione forzata, quando , pur essendo esse di data certa anteriore al pignoramento, il canone stabilito sia inferiore per pi di 1/3 del giusto prezzopresunzione assoluta di frode delle locazioni a corrispettivo vile. 6)C)esclusione nel caso di acquisto a titolo originario (diverso a titolo derivatoalienazione posta in essere dal precedente locatore) Se la regola emptio non tollit locatum, di cui allart 1599 c.c., riguarda esclusivamente il trasferimento volontario, risulta sottratto allapplicazione di essa anche lacquisto a titolo originario. A proposito di acquisto a titolo originario di beni mobili, la norma dellart 1153 c.c. stabilisce che attraverso il possesso si acquista la propriet immediatamente, senza il bisogno del decorso di alcun periodo di tempo (usucapione istantanea ). In materia immobiliare lart 1153 non opera: lunica usucapione possibile quella vera e propria, fondata sul possesso protratto nel tempo. Con riguardo alla locazione ci si chiesti se colui che usucapisce la propriet di una cosa la acquisti libera dal diritto del conduttore che su di essa grava o se, invece, anche in questo caso debba applicarsi la regola dell emptio non tollit locatum, secondo la norma dellart 1599c.c. Secondo la giurisprudenza di legittimit, nel caso di usucapione la regola dellart 1599 non trova applicazione. La ragione di tale conclusione da rinvenire nel fatto che lusucapiente,non essendo avente causa da colui che ha sofferto lusucapione, acquista la propriet ex novo, e quindi immune da tutte le vicende che essa ha subito in precedenza, ad opera dei vecchi proprietari. Tuttavia necessario precisare che il suddetto indirizzo giurisp pu essere condiviso in linea di principio, ma non suscettibile di generalizzazione. Ad esempio Tizio, proprietario di un fondo locato, parte per lAustralia, affidando la gestione dei suoi interessi sul posto ad un amico. Questultimo in un primo tempo riscuote i canoni di locazione e li spedisce a Tizio, ma poi, in assenza di notizie di Tizio, comincia a comportarsi come se fosse proprietariomette sul proprio conto corrente i canoni di locazione. Appare evidente che dopo 20 anni lex amministratore usucapisce la propriet; tuttavia egli non pu certamente negare lesistenza della locazione, perch il suo possesso sul fondo locato si estrinsecato proprio attraverso il godimento indiretto dato dalla locazione. In conclusione la locazione non opponibile allusucapiente, perch questi unacquirente a titolo originario, con la necessaria precisazione che in concreto le modalit del possesso il quale ha condotto allusucapione possono, tuttavia, avere importato il riconoscimento della locazione. 8)D)estensione in una parte dei casi di alienazione costitutiva

La norma dellart 1599 c.c. trova applicazione, oltre che nel caso di trasferimento della propriet, anche in quelli della trasmissione della propriet superficiaria, dellenfiteusi e dellusufrutto, qualora il locatore originario sia stato, rispettivamente, superficiario o enfiteuta od usufruttuario. Ben pu accadere, inoltre, che il proprietario il quale aveva concesso in locazione la cosa costituisca in favore di terzi un diritto reale sulla medesima, come , ad es, un diritto di usufrutto o di uso o di abitazione o di superficie. Almeno in una serie di questi casi non dubbio che, sebbene non si sia di fronte, a rigore, ad un trasferimento, ma alla costituzione di un diritto, si verifica, tuttavia, il fenomeno per cui lacquirente del diritto subentra nel contratto di locazione al posto del proprietario e locatore originario. Si tratta, in altre parole, pur sempre di un trasferimento parziale, al quale deve quindi applicarsi la norma dellart 1599 c.c. Finch si tratta della costituzione di diritti reali (usufrutto e enfiteusi) che legittimano il titolare a dare in locazione la cosa, si ha certamente il trasferimento del contratto di locazione dal proprietario costituente allacquirente del nuovo diritto. Ma gi con riferimento alla trasmissione del diritto di superficie la soluzione pu prospettarsi diversasi supponga che il diritto di superficie venga costituito su un fondo locato ancora in edificato, attribuendo cio il mero potere di costruirvi. Qui il diritto di costruire sul fondo, se esercitato, assolutamente incompatibile con il godimento del fondo in edificato; il superficiario non pu quindi subentrare nel rapporto di locazione, perch, per esercitare il suo diritto, egli deve costruire un opera, impedendo cos il pacifico godimento del fondo in edificato da parte del conduttore. Risulta quindi necessario dare un interpretazione restrittiva alla locuzione terzo acquirente, con cui lart 1599 c.c. indica il soggetto al quale opponibile la locazione : deve trattarsi esclusivamente dellacquirente di un diritto di ampiezza tale, da consentire il sub ingresso del titolare nel rapporto di locazione si tratta perci di proprietario, usufruttuario, enfiteuta e solo in certi casi il superficiario; non pu mai trattarsi dellacquirente di un diritto di servit o di quello di un diritto di superficie su fondo ancora inedificato. 9)Data certa anteriore a quella del trasferimento come requisito per lopponibilit della locazione. Lapplicazione della regola di opponibilit della locazione al terzo acquirente subordinata dal legislatore alla sussistenza del requisito legale della data certa anteriore a quella del trasferimento (art 1599, 1comma c.c). Se, infatti, la locazione successiva al memento del trasferimento, non vi pu essere alcun conflitto di diritto del terzo acquirente e quello del conduttore, giacch il terzo subentra nella propriet della cosa, ma non nella titolarit di un rapporto locatizio non ancora posto in essere. Di data certa il nostro ordinamento si occupa nel libro VI del c.c.,con le norme dellart 2704, relative alle scritture private semplici, cio alle scritture le cui sottoscrizioni non sono autenticate da pubblico uff. Secondo lart 2704 c.c., il requisito che d normalmente certezza alla data di una scrittura privata semplice nei confronti dei terzi, di coloro cio che non hanno partecipato alla formazione della scrittura stessa, la registrazione. La data certa della scrittura privata registrata

rappresentata dal giorno della presentazione della scrittura allUfficio del Registro, e non dalla data che le parti hanno apposto sulla scrittura. Secondo lart 2704 , in mancanza di registrazione la data certa di una scrittura privata coincide con il giorno in cui si sia verificato un fatto dal quale si desume che non assolutamente possibile che quel documento sia stato formato in giorno successivo (es morte di un sottoscrittore). Come risulta dalle formule data della scrittura privata e formazione del documento, la norma dellart 2704 c.c. si occupa di data certa con riferimento alla scrittura privata, al documento, cio, che incorpora latto, e non latto in s. Secondo lart 999 c.c (norma prevista in materia di locazioni stipulate dallusufruttuario che siano ancora in corso nel momento in cui cessa il diritto di usufrutto), quando si riespandono i poteri di colui che era nudo proprietario, le locazioni concluse dallusufruttuario, che siano in corso, sono opponibili al proprietario, purch per risultino da un atto scritto (atto pub o scrittura privata) di data certa anteriore. La forma scritta imposta non per la validit della locazione ma per lopponibilit di essa al proprietario, una volta che lusufrutto sia venuto a cessaresi richiede al fine dellopponibilit ai terzi che latto risulti da un documento. A differenza di quel che risulta dallart 999 c.c., la norma dellart 1599 c.c. si limita ad affermare lopponibilit delle locazioni che abbiano data certa anteriore a quella del trasferimento, senza fare riferimento ai documenti. Sul modo di intendere quesultima disp si acceso un contrasto interpretativo. Lorientamento della Corte di Cassazione interpreta in sostanza che la formula dellart 1599 c.c. attribuendole il medesimo significato ricavabile dalla diversa espressione letterale dellart 999 c.c. in materia di locazioni concluse dallusufruttuario. Perch la tesi rigoristica della giurisprudenza trovi il suo razionale fondamento necessario sottolineare che lart 2704 c.c. non intende dettare una regola relativa allopponibilit delle scritture private, quanto piuttosto una riguardante lopponibilit di certi atti a terzi. La ragione che spiega la formulazione adottata dallart 2704 c.c. di natura storica, dovendo farsi risalire alla circostanza che nel precedente codice civile i contratti, sol che superassero una certa importanza economica, non potevano mai essere provati con mezzi diversi dal documento. E stato il codice civile vigente ad ammettere che lesistenza del contratto sia provata inter partes anche in forza di testimonianze e di presunzioni. Il nuovo legislatore, modificando la norma probatoria di fondo, ha lasciato inalterata quella sulla data certa. In definitiva la norma dellart 2704 c.c. , sebbene dettata con riferimento alla data delle scritture, va letta con riferimento alla data degli atti. Essa implicitamente impone che lesistenza di un atto non possa essere provata nei confronti dei terzi che con la prova documentale e che la data dellatto debba essere applicata sulla base dei mezzi che la norma detta con riferimento alla data della scrittura privata. 10)Inammisibilit di equipollenti della data certa: lirrilevanza della conoscenza da parte dellacquirente Ci si chiesti se, pur in mancanza del requisito legale della data certa, per opporre la locazione sia sufficiente la prova che il terzo acquirente, nel momento del trasferimento, fosse a conoscenza dellesistenza del contratto di locazione. La regola dellultimo comma dellart 1599 c.c. sta a dimostrare che per aversi leffetto

dellopponibilit della locazione, la quale non risulti da scrittura privata avente data certa, non basta la mera conoscenza dellacquirente, ma occorre che specificatamente il terzo acquirente abbia assunto lobbligo di rispettarla. Possiamo concludere che il requisito legale della data certa non ammette equipollenti, ed in particolare che non tollera di essere sostituito dalla prova della conoscenza in concreto della locazione da parte del terzo acquirente 11)Opponibilit limitata in difetto di data certa: la rilevanza della detenzione da parte del conduttore al tempo del trasferimento Il rigore della regola dellart 1599, 1comma c.c., oggi di fatto travolto a causa dellevoluzione subita dalla norma dellart 1600 c.c. Con la disp dellart 1600 c.c. si ammette un requisito alternativo alla data certa al fine dellopponibilit della locazione, sia pure per un tempo limitato. Se il conduttore occupa limmobile nel momento del trasferimento, il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione, quandanche non risulti da scrittura privata avente data certa. Il legislatore ha ritenuto che lacquirente debba sopportare la locazione che, in virt dellindice di evidenza, sia pure grossolano, rappresentato dal fatto delloccupazione, gli era presumibilmente nota. Ai sensi dellart 1600 c.c., la locazione non opponibile per tutto il tempo convenuto tra alienante e conduttore ma, al massimo, per la durata prevista per le locazioni a tempo indeterminato. Per comprendere il significato di questa formula necessario fare riferimento alla norma dellart 1574 c.c., la quale appunto dispone sulla durata delle locazioni a tempo indeterminato. Con specifico riferimento alla locazione immobiliare, il termine legale di durata della locazione, allorch le parti abbiano omesso di fissare una data, di un anno nel caso di locazione di immobili urbani, sia per uso abitativo che per uso diverso (art 1574), ed pari al periodo di tempo cui commisurata la pigione nel caso di locazione di immobile urbano per uso di abitazione completo di arredamentola locazione pu essere opposta al massimo per un anno o, trattandosi di appartamenti immobiliari, per quel periodo, di regola pi breve, al quale commisurato il pagamento del canone. Il legislatore del 42 ha inteso di favorire il conduttore, consentendogli di opporre la locazione anche in assenza del requisito generale della data certa, ma non certo di metterlo in una posizione addirittura pi vantaggiosa di quella in cui sarebbe, se potesse opporre la locazione sulla base di una scrittura privata avente data certa. Il dettato del codice aveva una perfetta razionalit fino a quando, in materia di immobili urbani, entrata in vigore la legislazione speciale(art 2 della l. n. 431/1998 in materia di locazione abitativa e art 27 della l.n. 392/1978 in materia di locazione non abitativa), la cui disciplina prevale su quella del codice per tutti profili con i quali essa non compatibile proprio il profilo della determinazione della durata della locazione, quando le parti non abbiano provveduto, regolato dalla legislazione speciale in modo difforme dalla disciplina codicistica. Lart 27 della l. 392/1978 stabilisce la durata legale delle locazioni a tempo indeterminato rispettivamente in 6 anni, se si tratta di locazioni per generico uso diverso dallabitazione, o in 9 anni nellipotesi di locazioni per destinazione alberghiera. Di conseguenza, per la stragrande maggioranza delle locazioni di immobili urbani per uso diverso dallabitazione, mancata determinazione della durata non significa durata di un anno, bens durata di 6 o 9 anni.

Nel campo della locazione abitativa la durata minima imperativamente imposta 4 anni x contratti liberi, 3 anni x contratti etero determinati, vale anche come durata suppletiva qualora le parti nulla abbiano stabilito circa la durata. Risulta, cos, evidente che per la stragrande maggioranza delle locazioni di immobili urbani il requisito legale della data certa al fine dellopponibilit della locazione al terzo acquirente ha perso gran parte del suo significato pratico, perch lopponibilit a prescindere dalla data certa , non pi limitata, ma praticamente piena, estesa cio a tutto il tempo per cui la locazione viene di fatto stipulata, giacch normalmente nessuno stipula locazioni per un periodo maggiore di quello imposto come minimo dalla legge. 12)Onere della trascrizione per lopponibilit oltre un novennio Il 3 comma dellart 1599 stabilisce che le locazioni immobiliari ultranovennali non trascritte non sono apponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dal loro inizio. Pertanto, in quanto ultranovennali, la locazione per essere opposta allacquirente della propriet, devessere trascritta. Tuttavia, nei limiti del novennio dal suo inizio, anche la locazione ultranovennale opponibile, pur in difetto di trascrizione, se risulta da scrittura privata avente data certa, in conformit con la regola generale dellart 1599, 1comma c.c. Ma n la data certa n la detenzione esistente al momento del trasferimento consentono di opporre la locazione per tutta la durata convenuta, se questa eccede il novennio; perch ci avvenga, necessario, come gi detto, che la locazione sia stata trascritta. Si pone, a questo punto, un delicato problema di coordinamento fra lart 1599 , 3comma e quella degli art 2643 , n. 8 e 2644si deve spiegare attraverso esempio:Il proprietario vende limmobile e subito dopo la vendita lo d in locazione ultranovennale ad altra persona; ci si pu legittimamente domandare se sia opponibili per tutta la durata ultranovennale al terzo acquirente la locazione non ancora conclusa nel momento del trasferimento, che sia stata per trascritta prima della trascrizione della vendita. Lart 1599, 3 comma, conferma lesigenza che il contratto di locazione sia, in ogni modo, anteriore a quello di compravendita. Si rivela di particolare importanza lart 2644 dal quale si ricava che , una volata trascritta la locazione, la successiva trascrizione della vendita non pu avvenire in danno del conduttore che abbia gi provveduto ad eseguire la formalit pubblicitaria. A quale delle 2 norme si deve dare la prevalenza?Sembra evidente che si deve preferire la organica disciplina della trascrizione, deputata a risolvere il conflitto fra soggetti che hanno facolt e onere di trascriverednq la 2644 la conseguenza che il diritto del conduttore ultranovennale perfettamente equiparato, sotto il profilo dellopponibilit, a un diritto reale: viene trattato come un diritto sulla cosa, e non pi come un diritto nei confronti di una persona. 13)Sfera di applicazione dellonere di pubblicit In alcune ipotesi risulta dubbio se la locazione, a causa del tipo di clausole in essa contenute, possa considerarsi ultranovennale; tali interrogativi rendono incerto anche se, al fine dellopponibilit al terzo acquirente della locazioni ultranovennali per tutta la durata pattizia di esse, occorra la trascrizione, ai sensi dellart 1599 3

comma. Casi: -Nel caso di locazione infranovennale contenente una opzione di rinnovo in favore del conduttorese lopzione stata esercitata dal conduttore prima del trasferimento a titolo particolare della cosa locata, il rapporto di locazione si gi rinnovato e il terzo subentra nel nuovo rapporto : non si tiene conto, quindi del rapporto precedente e la locazione si configura di durata inferiore ai 9 anni; se il trasferimento titolo particolare interviene nel corso del primo seiennio, il terzo acquirente subentra nel rapporto locatizio in corso, ma senza che a lui sia opponibile il diritto di opzione. La legge dispone bens, in deroga ai principi in materia di diritti personali, lopponibilit della locazione, ma che il patto di opzione relativo al perfezionamento di un nuovo contratto estraneo al contenuto tipico al contenuto tipico del rapporto locatizio. La legge intende di assicurare lopponibilit al terzo acquirente del rapporto di locazione nel suo contenuto tipico, ma non invece in quei patti autonomi che, in mero collegamento con il contratto di locazione, vengono stipulati dalle parti. -Per le ipotesi di locazioni infranovennali contenenti il patto che, in difetto di disdetta di una qualunque delle parti, il contratto si rinnovi o proroghi per un periodo pari a quello della durata inizialmente stabilita (tacita rinnovazione), la natura infranovennale di esse, dovuta allesistenza di due diversi rapporti, ciascuno dei quali infranovennale, risulta particolarmente chiara nel caso dellopponibilit al terzo acquirente. -Per le locazioni di immobili urbani stipulate per uso diverso dallabitazione, e che per le legge speciale del 1978 sono, almeno per il locatore, potenzialmente ultranovennali, lultranovennalit non un carattere particolare del rapporto, dipendente da una pattuizione delle parti, ma circostanza che deriva dalla stessa legge. Chi acquista un immobile locato per uso diverso dallabitazione non pu, dnq, dirsi sorpreso da una durata ultranovennale del rapporto, perch sa o deve sapere che la legge ad assegnare come normale, ed anzi inderogabili, quella durata minima del rapporto stesso. Dove la durata minima ultranovennale disposta ex lege, al fine dellopponibilit al terzo acquirente non occorre che tale durata venga resa conoscibile attraverso la trascrizione nei pubblici registri immobiliari (vedi il caso dellaffitto di fondi rustici). !Riassuntino! intorno al modo di attuazione nel vigente ordinamento della regola emptio non tollit locatumIl terzo acquirente di una cosa locata subentra, dal momento del suo acquisto, nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, a condizione che questultimo risulti da scrittura privata avente data certa anteriore a quella del trasferimento. In mancanza di tale requisito di carattere formale, il sub ingresso si attua egualmente, ma per un periodo limitato, pari al massimo della durata prevista per le locazioni a tempo indeterminato, sempre che al momento del trasferimento il conduttore sia nella detenzione della cosa locata. In ogni caso lopponibilit, pur sussistendo la scrittura privata di data certa, limitata ad un novennio allinizio della locazione, se questa non stata trascritta anteriormente alla trascrizione dellatto traslativo. 14)Conseguenze dellespulsione del conduttore per difetto di trascrizione

In mancanza di uno dei requisiti cui la legge subordina lopponibilit, il conduttore viene espulso dallimmobile ad opera del nuovo proprietario. In tale ipotesi, sebbene privo di tutela nei confronti del terzo acquirente, il conduttore, in conformit ai principi in materia di rapporti obbligatori, conserva tutti i suoi diritti nei confronti del locatore. Nellipotesi di inopponibilit ultranovennale della locazione dovuta allomissione della prescritta pubblicit deve escludersi la resp del locatore originario. 15)Deroghe pattizie alla disciplina in materia di opponibilit della locazione.A)il patto di rispetto fra locatore alienante e terzo acquirente Le regole finora esaminate in materia di opponibilit del diritto personale di godimento del conduttore al terzo acquirente costituiscono una disciplina meramente dispositiva(intesa a regolare soltanto quelle ipotesi per cui le parti non abbiano provveduto a dettare un proprio regolamento). Infatti le parti, da un lato, possono disporre lopponibilit del contratto di locazione al di l dei limiti previsti dalla legge, mentre, per altro verso, ben possono limitare o addirittura escludere il sub ingresso del terzo acquirente nella locazione. Il primo tipo di deroga previsto nellultimo comma dellart 1599 c.c. e va sotto il nome di patto di rispetto. Il legislatore prende in considerazione lipotesi in cui nellatto traslativo che costituisce titolo del trasferimento del diritto reale sulla cosa locata venga non soltanto menzionata lesistenza della locazione, ma espressamente il terzo acquirente si impegni al sub ingresso che si attua indipendentemente dalla presenza di requisiti legali. Questa clausola dalle origini antiche nasconde tuttavia un problema difficile. Possono 2 soggetti (locatore originario e terzo acquirente) con un patto concluso fra di loro, vincolare un terzo soggetto (il conduttore) estraneo a quel patto? Per una parte della dottrina la risp deve essere negativasi ritiene che il patto di rispetto sia in sostanza un contratto in favore di terzo(conduttore) e che debbano essere rispettate le norme generali in materia e che quindi il beneficio del sub ingresso non possa attuarsi senza ladesione del conduttore. Altri viceversa osservano che la norma dellart 1602 c.c. dispone, senza distinguere secondo che lopponibilit del contratto di locazione derivi direttamente dalla legge oppure dal patto di rispetto e che , perci , in entrambi i casi il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra nei diritti, oltre che nelle obbligazioni, derivanti da locazione. Questultimo orientamento (che preferibile) conclude, pertanto, che anche nel caso dellinserimento nellatto traslativo di un patto di rispetto tenuto a rispettare la locazione anche il conduttore, pur quando manchino i requisiti legali per il sub ingresso del terzo nel contratto, poich lesistenza di essi resa inutile dal patto stesso. 16)B)La clausola di scioglimento della locazione in caso di trasferimento Il proprietario di un bene locato ha un fortissimo interesse ad escludere lopponibilit della locazione, giacch un bene libero da conduttori ha un valore di mercato superiore a quello di un bene locato. Lart 1603 c.c. disciplina una clausola in forza della quale ove mai il locatore decida di alienare il bene stesso, il contratto di locazione si scioglie.

Tre sono le modalit attraverso cui in astratto possibile soddisfare linteresse del locatore e proprietario attuale ad avere limmobile libero o liberabile in caso di alienazione. Infatti, si pu inserire a)una clausola di scioglimento automatico del contratto di locazione per effetto dellalienazione del bene locato; b) una clausola con cui il locatore originario si riserva il potere di recedere ante tempus, cio prima del termine finale pattuito dalle parti, in caso di alienazione; c) una clausola per la quale il contratto di locazione pu sciogliersi ad iniziativa del terzo acquirente, che viene legittimato, dalle parti originarie, a recedere ante tempus, se lo ritiene opportuno (ipotesi ripresa dalart 1603 ma il fatto che la legge abbia previsto solo questo tipo di clausola non vuol dire che le altre sono inammissibili, sono ammissibili tutte e 3 le possibilit)di conseguenza lart 1603 c.c. si configura come una norma interpretativa speciale, ossia si tratta di regola che orienta linterpretazione del contratto di locazione nel senso che , qualora vi sia una clausola che prevede lo scioglimento del rapporto locatizio in caso di alienazione della cosa locata, linterprete del contratto deve intenderla, salvo che non risulti chiaramente una diversa volont delle parti, come clausola attributiva al terzo acquirente di un potere di recesso. La disciplina codicistica in materia di clausole di scioglimento subisce un rovesciamento radicale con riguardo alle locazioni di immobile urbani soggette alla legislazione speciale. Infatti , lart 7 della l. 392/1978, tuttora vigente anche nel campo delle locazioni abitative (non abrogato dalla l 431/1998), stabilisce la nullit della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. Perci in questo campo dapplicazione lopponibilit del diritto personale di godimento del conduttore al terzo acquirente costituisce un effetto del contratto di locazione non derogabile da una diversa volont delle partila clausola derogatoria prevista dallart 1603 nulla. Lart 7 non intende affatto di dichiarare soltanto la nullit delle clausole che prevedono lo scioglimento automatico, infatti mira a comminare una nullit generale di tutti gli strumenti attraverso i quali il locatore vorrebbe assicurarsi la possibilit di disporre di un bene libero da persone e da cose. Lart 7 della legge 392 / 1978 si applica: alle locazioni di immobili urbani, soggette alla legge speciale, che sono ad uso abitativo;ai contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso dallabitazione in cui limmobile preso in locazione per destinarlo alles di una attivit di impresa commerciale o di lavoro autonomo (attraverso rinvio allart 7); ai contratti di locazione stipulati per uso diverso sia dallabitativo sia dalles dimpresa , ad es un vano locato x adibirlo a sede di unassociazione senza fine di lucro (attraverso rinvio allart 7). Da questo macchinoso insieme di rinvii possibile desumere che il divieto della clausola di scioglimento automatico generale, riguarda cio tutte le locazioni soggette alla legge speciale, per le quali quindi, la regola dellopponibilit (emptio non tollit locatum) diventata imperativa. Ci si pu chiedere quale sia la conseguenza della nullit della singola clausola rispetto al contratto nel suo insieme. Secondo lart 1419 c.c. la nullit di una singola clausola non si estende al contratto nel suo insieme, salvo che non si dimostri lessenzialit di quella clausola, ossia che almeno una delle parti, in assenza di essa, non avrebbe dato il proprio consenso. Ma se si ammettesse il locatore a provare la essenzialit della clausola di scioglimento, al fine di rendere nulla lintero contratto, si otterrebbe quel risultato (in sostanza espellere il conduttore dallimmobile) che

lintervento imperativo della legge, a tutela del conduttore, ha voluto evitare. Pertanto deve ritenersi che non sia applicabile la regola dellestensione della nullit allintero contratto se dimostrata lessenzialit della clausola, sia pure eccezionale, dellart 1419. 17)Disciplina dellopponibilit nei casi di estinzione retroattiva del diritto del locatore sulla cosa locata La legittimazione a locare pu venire meno, oltre che per lalienazione della cosa locata anche per lestinzione retroattiva del diritto del locatore sulla cosa stessa (disciplinato dallart 1606). La nozione si comprende con un esempio:Tizio, dopo aver comprato un bene immobile, lo d in locazione; qualche tempo pi tardi, egli, non riuscendo a pagare al venditore i ratei di prezzo, subisce una domanda di risoluzione per inadempimento del suo dante causa. Se la domanda di risoluzione del titolo di acquisto viene accolta, il compratore, diventato nel frattempo anche locatore, perde il diritto sulla cosa locata. Ma, mentre nel caso di alienazione della cosa locata la perdita del diritto del locatore avviene ex nunc, cio dal momento del trasferimento a titolo particolare, nellipotesi ora indicata essa opera ex tunc, perch la risoluzione cancella il contratto di compravendita, eliminandone retroattivamente gli effetti. Lart 1606 c.c. , al 1 comma: nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa(1) sono mantenute, purch siano fatte senza frode(2) e non eccedano il triennio(3). (1)Da interpretazione x data certa si riferisce da atto scritto di data certa (2)Il disporre consapevolmente di una cosa che si deve supporre essere ormai destinata a ritornare al dante causa costituisce, almeno da parte del locatore, condotta contraria a buona fede. Affinch la locazione sia in opponibile, la legge richiede la frode non solo in capo al locatore ma anche al conduttore. Il concetto di frode, infatti, sta ad indicare un accordo per pregiudicate un diritto altrui. Nel caso in esame, occorre cio che il locatore e conduttore siano non soltanto consapevole del fatto che il diritto del locatore gi suscettibile di estinzione retroattiva, ma che sappiano altres che, concludendo la locazione, essi pregiudicano il diritto di colui al quale, per effetto dellestinzione retroattiva, il diritto reale sulla cosa locata destinato a ritornare. (3)La norma dellart 1606 c.c. va letta come se dicesse le locazioni fatte da chi perde retroattivamente il diritto sulla cosa locata sono mantenute per un tempo che non eccede il triennio, purch siano fatte senza frode la durata non eccedente limite quantitativo dell opponibilit della locazione. Lart 1606 c.c. contiene anche un brevissimo 2 comma che fa salve le diverse disposizioni di legge ma a che disp si riferisce? Dalla ricognizione delle regole (art 1458 sugli effetti della risoluzione e lart 1445 sugli effetti dellannullamento nei confronti di terzi) che disciplinano in termini generali il destino dei diritti acquisiti da terzi in caso di estinzione retroattiva del diritto di colui che quei diritti ha costituito, risulta chiaro che , in realt, il vero rapporto tra 1 comma dellart 1606 e 2 comma inverso rispetto al modo di presentazione risultante dalla legge. Di regola, si applica il 2 comma, giacch quasi sempre, nel caso di estinzione retroattiva del diritto del locatore, esistono norme che

prevedono unampia salvezza del diritto del terzo, e quindi anche del conduttore, in quanto terzo. Nei pochi casi in cui tale disciplina non esiste si applica il 1 comma: nei casi di annullabilit per incapacit legale; alle ipotesi in cui, trattandosi di causa di annullabilit diversa, mancano i requisiti per la salvezza del terzo, ai sensi dellart 1445, nonch al caso in cui il titolo costitutivo del diritto del locatore sulla cosa locata sia addirittura nullo. 18)Disciplina dellopponibilit nei casi di estinzione non retroattiva del diritto del locatore sulla cosa locata Se il diritto reale sulla cosa, nel cui esercizio il titolare aveva dato in locazione, diverso dalla propriet si pu verificare il caso dellestinzione non retroattiva (ex nunc), giacch i diritti reali minori possono essere, e talvolta sono necessariamente temporanei (es lusufrutto non pu eccedere la vita dellusufruttuario). In relazione allipotesi di estinzione non retroattiva del diritto del locatore sula cosa locata pu osservarsi che la legge non ha dettato norme generali, preferendo procedere con norme particolari, contenute, anzich nella disciplina della locazione, in quella dei singoli diritti reali minori. Diritto di superficie : Lart 954 c.c. nel 2 comma stabilisce che i contratti di locazione che hanno per oggetto la costruzione non durano se non x lanno in corso alla scadenza del termine. Quindi se il diritto di superficie si estingue per scadenza del termine, leventuale locazione bens opponibile al proprietario che acquisisce la costruzione, ma entro lanno solare in corso nel momento in cui si verificata lestinzione del diritto di superficie. Lart 954 si occupa soltanto del caso di estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine. Usufrutto:Nellipotesi in cui lestinzione dellusufrutto avvenga per scadenza del termine la soluzione dellart 999 uguale a quella dettata nellart 954 2 comma. Nel caso in cui lestinzione dellusufrutto si sia verificata per causa diversa dalla scadenza del termine, come per esempio, per rinuncia dellusufruttuario, la locazione opponibile al nudo proprietario, ridiventato pieno, per tutta la durata convenuta dellusufruttuario con il conduttore , entro il limite massimo di 5 anni dal momento della estinzione dellusufrutto. Pu ritenersi che linterprete legittimamente debba applicare per analogia anche nel caso della superficie la disciplina dettata dalla legge per lusufrutto (nel caso di estinzione del diritto superficiario x causa diversa dalla scadenza del termine). La morte dellusufruttuario deve considerarsi scadenza del termine stabilito? Si possono profilare 2 interpretazioni alternative: Pu intendersi che la regola dellopponibilit limitata allanno in corso valga soltanto se lusufrutto cessa per scadenza del termine indicato nel titolo ma non per scadenza di quel termine incerto x definizione (morte)tesi favorevole al conduttore. Secondo la tesi opposta il termine anche quello della morte. Prevale la tesi favorevole al conduttore, la quale fa leva sul fatto che, mentre il termine convenuto un termine fisso, laltro incerto: la legge, quindi, accorda al conduttore un tempo maggiore di tolleranza, ogni qual volta egli di fatto sia sorpreso dallestinzione dellusufrutto (quello previsto x causa diversa dalla scadenza del termine). Dopo lentrata in vigore della legislazione speciale sorto il problema della

compatibilit tra disciplina contenuta nellart 999 c.c con riguardo allopponibilit al proprietario delle locazioni fatte dallusufruttuario e quelle disposizioni della legge speciale che impongono x le locazioni una durata minima legale. Lopponibilit della locazione conclusa dallusufruttuario al nudo proprietario deriva dalla regola, di natura eccezionale, dellart 999 c.c., la quale nulla ha a che fare con le norme sulla durata della locazioneinfatti una cosa la durata minima della locazione fra le parti che lhhano stipulata e altra cosa lopponibilit della locazione ai terzi. Sezione II Contenuto del diritto del conduttore

19)Contenuto necessariamente speciale del diritto del conduttore Se , in parallelismo con i diritti personali, si fa riferimento ai diritti reali di godimento, facile rinvenire nella categoria una contrapposizione tra diritti a contenuto generale e diritti a contenuto speciale. Diritti reale di godimento a contenuto generale per eccellenza la propriet. Il contenuto di tale diritto infatti costituito da una serie di potenzialmente infinita di facolt, s che consentito al proprietario di fare della cosa tutto ci che vuole, tranne quello che lordinamento giuridico espressamente vieta (anche lusufrutto contenuto generale) Tipico diritto reale di godimento a contenuto speciale invece il diritto di servit, il quale contrassegnato da una notevole limitatezza di contenutolimmobile oggetto del diritto reale di godimento, ma limitatamente alles di quellunica o di quelle pi, ma sempre singole e determinate, facolt che costituiscono il contenuto di ciascuna servit. Conviene osservare che il diritto di godimento del conduttore, proprio perch personale, non pu che essere a contenuto speciale. Il legame tra natura personale del diritto di godimento del conduttore e specialit del contenuto dello stesso deriva dallessenza del rapporto obbligatorio, il quale non pu che avere per oggetto una o pi prestazioni del debitore determinate o determinabili. Sotto laspetto sistematico, necessario porre in rilievo che, poich il debitore obbligato ad una prestazione, egli deve potere sapere preventivamente quale sia loggetto in relazione al quale tenuto ad ogni sforzo, fino al limite dellimpossibilit sopravvenuta, per soddisfare linteresse creditorio. Il dato letterale che conferma quello sistematico risiede nella norma dellart 1346 c.c., la quale, nel disciplinare loggetto del contratto, dispone che esso, oltre che possibile e lecito, deve essere anche determinato o determinabile poich lobbligazione loggetto del contratto , la determinatezza o determinabilit al contempo requisito dellobbligazione, e delle prestazioni che ne formano il contenuto. Che il godimento debba avere un contenuto predeterminato, si ricava anzitutto dalla norma dellart 1575 c.c. che enumera le obbligazioni principali del locatore al 3 comma previsto lobbligo da parte del locatore di garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione. Il locatore deve attivarsi per impedire quei fatti naturali o di terzi che potrebbero precludere al conduttore il godimento della cosa locata. Ma proprio per questo il locatore deve potere preventivamente sapere qual il tipo di godimento che egli tenuto a garantire al conduttore. Dallanalisi dellart 1575 c.c. emerge che il contratto di locazione pu attribuirsi al conduttore soltanto un diritto a contenuto speciale, comportante la facolt di trarre dalla cosa locata una

o pi determinate utilit, e non una serie potenzialmente infinita. La specialit del diritto del conduttore risulta rinvenibile anche nellart 1587, il quale, elencando le obbligazioni del conduttore , rappresenta il perfetto simmetrico della norma dellart 1575. La norma del n. 1 dellart 1587 intende stabilire che il conduttore obbligato a non servirsi della cosa per un uso diverso da quello determinato nel contratto o che pu altrimenti presumersi secondo le circostanze. Anche se non espressa dalla legge, risulta implicita nel sistema e nei dati letterali indicati una norma imperativa che impedisce di concedere con un contratto di locazione un diritto dal contenuto indeterminato. Accanto alla norma imperativa vi anche una norma integrativa che si rinviene al n1 dellart 1587, l dove dispone che la determinazione delluso non deve avvenire necessariamente nel contratto , ma pu aver luogo sulla base di ci che lecito desumere dalle circostanze. Tuttavia la norma non indica quali siano le circostanze in base al quale pu operarsi lintegrazione del contratto. Al fine della determinazione delluso consentito linterprete deve in primo luogo tenere conto di quello socialmente normale in base alla natura della cosa locata (es, se limmobile ha ampie vetrine non ad uso abitativo). Unaltra circostanza utile per individuare luso della cosa locata data dalla qualit delle parti contraenti (es medico).Ulteriore circostanza il comportamento tenuto in concreto dalle parti sia nella fase precontrattuale di trattativa sia, soprattutto nella fase successiva dellesecuzione del contratto. 20)Limiti incidenti sulla qualificazione:contenuto massimo e minimo dl diritto del conduttore Sul piano della qualificazione del contratto , si finora esaminato il limite che sta al tetto (contenuto massimo): non pu essere locazione lattribuzione di un diritto di godimento a contenuto generale. Ma allestremo opposto opera un altro limite (contenuto minimo), per individuare il quale bisogna considerare che la legge esige che tale diritto di godimento presupponga sempre la consegna della cosa al conduttore. La consegan della cosa non presupposto necessario per lesercizio di tutti i diritti personali di godimento. Si consideri la norma dellart 1380 c.c. che destinata a regolare il caso di pi concessioni dello stesso diritto personale di godimento a persone diverse attraverso il criterio della priorit nella immissione del godimento ad es: Tizio ottiene da Caio , proprietario di una casa vicina, di poter collocare nelle ore notturne lautomobile in un magazzino, del quale per soltanto Caio mantiene la chiavenon si tratta di locazione pur trattandosi di attribuzione di diritto personale di godimento sulla cosa, non c stata consegna. La locazione comporta la consegna del bene locato al conduttore. Pertanto il diritto di godimento del conduttore, per essere tale, postula la consegna, con la conseguenza che i diritti di godimento di contenuto cos ristretto, da non presupporre per la propria esplicazione la consegna, non possono costituire oggetto di locazione. La conseguenza che le norme le quali nellambito della disciplina della locazione debbono considerarsi eccezionali, perch devianti dai principi generali, non possono applicarsi fuori dallambito specifico della materia per la quale sono state espressamente dettate. Quindi lart 1599 sul principio dellemptio non tollit locatum non pu applicarsi a contratti diversi dalla locazione; e lart 1585 secondo la quale al conduttore compete il potere di agire direttamente contro i terzi allo scopo di inibire molestie e turbative del godimento non pu essere applicata generalmente ad ogni titolare di un diritto personale di godimento ma attribuita al conduttore.

La necessit della consegna della cosa concessa in godimento impedisce di qualificare come locazione le concessioni di quei diritti personali di godimento appartenenti alla categoria delle servit irregolari. Ad es , Tizio, affittuario di un fondo, per sua comodit ottiene dal proprietario del fondo confinante il diritto di passaggio attraverso questultimo per tutta la durata del suo affitto. Si tratta di un diritto personale di godimento dal contenuto cos ristretto , da non poter essere considerato come diritto di conduttore ( manca la consegna del fondo al concessionario del diritto personale di godimento). Anche in questo caso , le norme eccezionali contenute nella disciplina della locazione non potranno applicarsi. 21)Esorbitanza del conduttore dalluso consentito Il conduttore il quale esorbita dalluso consentito (adibisce la cosa ad uso diverso in tutto o in parte da quello consentito) non soltanto autore di un illecito extracontrattuale in danno del proprietario o del titolare di altro diritto reale sulla cosa, ma anche debitore inadempiente: lesorbitanza del conduttore dalluso consentito , insieme, illecito extracontrattuale ed inadempimento di una obbligazione contrattuale. Il fatto di aver eretto lastensione dagli usi diversi da quelli convenuti ad oggetto di una specifica obbligazione contrattuale ha il significato di mettere a diposizione del locatore i mezzi di tutela propri del creditore insoddisfatto(risoluzione del contratto), oltre e prima di quelli di cui lo stesso locatore eventualmente disponga in quanto titolare di un diritto reale sulla cosa locata (azione inibitoria).Difatti si applica anche ad esso listituto della risoluzione del contratto. Ovviamente non ogni esorbitanza dalluso consentito legittimer il locatore alla risoluzione per inadempimento del contratto linadempimento deve ritenersi non di scarsa importanza(art1455). Di fronte ad una esorbitanza del conduttore dalluso consentito il locatore pu, naturalmente, domandare anche il risarcimento del danno subito in conseguenza dellinadempimento, anche quando linadempimento stesso non abbia carattere tele da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dellart 1455. Qualora per, lesorbitanza del conduttore dalluso consentito, oltre ad essere di scarsa importanza, non cagioni alcun danno, il locatore non pu attivare alcun mezzo di tutela. Ci non deve indurre a ritenere che esista unobbligazione priva di rilievo per lordinamento giuridico: secondo lart1174, la prestazione che forma oggetto delobbligazione deve corrispondere ad un interesse, anche non patrimoniale, del creditore. Da tale norma si deduce che in assenza di interessi del creditore c solo unimpotente clausola contrattuale, inidonea a costituire unobbligazione si coglie una spetto importante della contrapposizione fra la categoria dei diritti reali e quella dei diritti di credito: il diritto di credito ha come condizione per lesistenza linteresse creditorio; il diritto reale sussiste indipendentemente dallinteresse del suo titolare. Secondo legge specialeLa legge speciale(con riferimento alle locazioni di immobili urbani) contiene una disciplina che differenziandosi da quella del c.c., su di essa prevale. Secondo lart 80 , 1 comma, della legge n. 392/1978, tuttora vigente anche ne campo delle locazioni abitative, se il conduttore adibisce limmobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore pu chiedere la risoluzione del contratto entro 3 mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. La norma importa che, se il locatore agisce, domandando la risoluzione del contratto, il convenuto abbia facolt e onere di provare la tardivit della reazione mediante la dimostrazione della

conoscenza del locatore del mutamento di destinazione della cosa locato pi di tre mesi prima del giorno in cui ha reagito. In sostanza, o il locatore notifica al conduttore una domanda giudiziale di risoluzione per inadempimento entro 3 mesi dal giorno in cui ha avuto conoscenza del fatto o decade dal suo potere. Il 2 comma dellart 80 completa la disciplina, stabilendo che , una volta verificatasi la decadenza del locatore dal potere di provocare la risoluzione in ragione del suddetto e specifico inadempimento del conduttore, si applica al contratto di locazione la disciplina dettata per i contratti corrispondenti alluso effettivo. Emerge che la deroga al regime del codice civile ispirata a un duplice favor x il conduttore:al locatore assegnato un termine di decadenza che non esiste nel c.c. (secondo c.c. il locatore pu sempre reagire); luso illegittimamente impresso dal conduttore alla cosa locata diventa uso consentito, una volta decorso il termine di decadenza. Di fronte alla profonda portata derogatoria dellart 80 della legge speciale rispetto al c.c. si pongono 2 problemi: 1)Ci si chiede, se ci che previsto nel 1 comma dellart 80 riguardi, in parallelismo con il 2 comma, soltanto quei casi in cui il conduttore passato da un certo uso convenuto ad un uso che comporta un regime giuridico diverso; o se , invece, quella norma riguardi tutti i casi di destinazione diversa da quella convenuta, anche se non comportano un diverso regime giuridico del contratto. Secondo la giurisp di legittimit , la norma non riguarda quelle esorbitanze che non comportino alterazione del regime giuridico del contratto di locazione ( es trasformazione da negozio di abbigliamento a discoteca non ce differente regime giuridico)perci in questo caso non soggetto al termine di decadenza e pu invocare il regime del c.c.. Ma tale posizione lascia perplessi: la norma sarebbe viziata da illegittimit cost ai sensi dellart 3 Cost, ossia per violazione del principio di parit di trattamento fra situazioni eguali. Ma vi unaltra interpretazione a riguardo, infatti pu ritenersi che con il 1 comma dellart 80 il legislatore abbia dettato una deroga al regime del codice civile di portata generale, ossia valida per tutte le locazioni soggette alla legislazione speciale, subordinando, in ogni caso di grave esorbitanza del conduttore dalluso consentito, il potere del locatore di domandare la risoluzione al termine decadenziale dei 3 mesi. 2) Il problema a cui si fa riferimento riguarda lapplicabilit della disciplina contenuta in entrambi i commi dellart 80, anche a quei casi in cui il contratto, in ragione delluso pattuito, risulti , al momento della stipulazione estraneo alla sfera di applicazione della legislazione speciale ( ad es locazione di un posto auto soggetta a disciplina civile adibito successivamente a deposito servizio per il suo bar soggetto alla disciplina della legge speciale del 1978).Secondo la giurisp di legittimit si applica lart 80 perch ci che rileva luso effettivo. Ma lart 80 vale per i contratti rientranti nella sfera di applicazione di tale legislazione per secondo opinione preferibile , in questi casi, non si applicano gli oneri di decadenza , poich si applica la disciplina del c.c. 22)Non uso da parte del conduttore

Il conduttore obbligato soltanto a non servirsi della cosa per usi diversi da quello consentito, libero di non adoperarla affatto. Tuttavia, in certi casi il locatore pu avere interesse alluso della cosa locata da parte del conduttore. Si prendano in considerazione, ad es, gli immobili adibiti ad attivit commerciali : il valore della propriet di essi fortemente influenzato dallavviamento commerciale. La giurisprudenza di legittimit, di fronte al provvedimento legislativo rappresentato dalla legge 392/1978, ha giustamente modificato lindirizzo formatosi in relazione alla previgente legislazione vincolistica, affermando che il conduttore ha diritto di far uso dellimmobile, ma non ne ha affatto lobbligazione. Il conduttore non inadempiente se dellimmobile non fa uso alcuno, salvo che anzich di ordinaria locazione di immobile urbano, non si tratti di affitto. Infatti oggetto dellaffitto una cosa produttiva, il cui non uso normalmente comporta, di per s, decadimento dellattitudine produttiva. Inoltre giurisp di legittimit precisa che vi pu essere obbligazione del conduttore di fare concreto uso anche quando sia stato concluso dalle parti un apposito patto in tal senso. La Corte di Cassazione ha , infine, affermato che in capo al conduttore sussisterebbe un obbligo di usare la cosa, quando, pur non essendo tale obbligo espressamente pattuito n trattandosi di cosa produttiva, nel caso specifico luso risulti necessario per la conservazione della cosa. Tuttavia, riesce difficile immaginare lesistenza in concreto dellipotesi cos indicata: il conduttore pu infatti sostenere tutte le spese necessarie per la conservazione, senza dover necessariamente usare la cosa. Si desume, cos, che in generale quella di usare o no la cosa locata una scelta del conduttore, sulla quale lordinamento non ha , di regola, ragione per interferire. CAPITOLO V Sezione I CONTROPRESTAZIONE A CARICO DEL CONDUTTORE Canone ed oneri accessori

1)Necessit della previsione di un corrispettivo a carico del conduttore;locazione e comodato; qualificazione delle concessioni in godimento semigratuite Come risulta dalla norma definitoria delart 1571 c.c., necessario, affinch la concessione di un diritto personale di godimento sia qualificabile come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario. La concessione a titolo gratuito di un diritto personale di godimento infatti un comodato, contratto tipico regolato negli artt 1803-1812 c.c. le discipline della locazione e del comodato, dettate in sedi diverse , sono essenzialmente differenti, tanto ke sarebbe grave errore considerare il comodato come una locazione senza corrispettivo: valgono solo per il conduttore le peculiari regole in materia di azione inibitoria diretta nei confronti dei terzi autori di molestie di fatto (art 1585) e di opponibilit del diritto al terzo acquirente della cosa (art 1599). Il comodatario, al contrario titolare di una pretesa in opponibile ai terzi acquirenti nonch priva di tutela inibitoria erga omnes. Nella disciplina del comodato contenuto lart 1809 secondo il quale, anche se stato pattuito un termine per la restituzione, il comodante pu sempre pretendere la restituzione stessa prima della scadenza so che gliene sopravvenga un urgente ed impreveduto bisogno. Tale regola non vale per il locatore. Ulteriore elemento di diversit: la locazione si perfeziona con il semplice scambio dei consensi fra il locatore ed il conduttore; il comodato esige acconto allaccordo delle

parti una consegna materiale di esso. La legge equiparando il comodato alle donazioni di modico valore, non richiede la forma solenne(atto pub redatto alla presenza di testimoni), continuando per ad esigere, acconto al nudo consenso la materiale consegna, che assicuri che la concessione consegue ad una meditata volont attributiva e non invece il frutto di un contingente impulso di generosit. Spesso le parti vogliono porre in essere contratti a titolo parzialmente gratuito, nei quali, cio, un soggetto a fronte del proprio sacrificio di una certa entit, vuole consapevolmente per liberalit o altre ragioni, che la controprestazione sia limitata a met o ad un quarto o ad un ennesimo del valore di esso. La parziale gratuit del titolo trova spazio, in primo luogo , nel campo dei negozi traslativi: , infatti, ben possibile trasferire consapevolmente un diritto di propriet del valore di 100 mila euro x 25mila(compravendita) oppure scambiare la cosa oggetto di quel diritto con unaltra consapevolmente ritenuta dalle parti di valore inferiore(permuta) negozi traslativi a titolo oneroso colorati da un elemento di liberalit. A tali fattispecie si applica, in concorso con tutta la disciplina propria del contratto tipico di cui trattasi (ad es vendita), anche una parte della disciplina sostanziale della donazione, a norma dellart 809. Tale soluzione non applicabile nellipotesi della concessione di un diritto personale di godimento, giacch non possibile applicare in parte le norme sul comodato ed in parte quelle sulla locazione. La disciplina della locazione si applica anche se le parti hanno consapevolmente voluto una liberalit del concedente al concessionario, ma non oltre quel limite in cui questa liberalit diventa oggettivamente prevalente sul significato di scambio : infatti il contratto in cui il corrispettivo sia modestissimo, se le parti, se le parti di ci siano consapevoli, comodato. 2)Necessit della determinatezza o determinabilit del corrispettivo; nullit della locazione contro corrispettivo indeterminato: inesistenza di norme suppletive anche nellambito della locazione per uso di abitazione disciplinate dalla legge speciale del 1998 La misura del corrispettivo a fronte della concessione del diritto personale di godimento elemento essenziale delloggetto del contratto di locazione : pertanto, la mancata determinazione o determinabilit di tale elemento comporta violazione della norma dellart 1346 c.c. , la quale richiede, tra laltro, che loggetto del contratto sia determinato o determinabile, sicch, per effetto del richiamo a questa norma compiuto dal 2 comma dellart 1418 c.c. discende la nullit del contratto stesso. E opinione unanime degli interpreti, senzaltro da condividersi che sebbene la norma definitoria (art 1571) parli, e rigore, di corrispettivo determinato, non sia inteso con ci di derogare in senso restrittivo alla disposizione generale dellart 1346: pertanto anche in materia di locazione sufficiente che il corrispettivo a carico del conduttore, seppure non determinato attualmente dalle parti, sia almeno determinabile(art 1349 caso di arbitraggio, individuazione delle parti di un criterio di futura determinazione del corrispettivo attraverso un terzo arbitratore). Lorientamento prevalente, secondo il quale la mancanza di determinazione o di determinabilit del corrispettivo porta ineluttabilmente alla nullit del contratto di locazione, stato messo in dubbio da parte degli interpreti, che sostiene, al

contrario, la validit della locazione anche in questa ipotesi. Tale orientamento minoritario muove dal rilievo che nella disciplina di numerosi contratti tipici il legislatore non d importanza alla mancata determinazione ad opera delle parti dellentit della controprestazione art 1657 c.c. secondo cui non necessario per la validit del contratto che sia stabilita lentit del corrispettivo posto a carico del committente in favore dellappaltatore; al fissazione del corrispettivo che non sia stato convenuto dalle parti appartiene alla competenza del giudice(disp dal contenuto analogo art 2225 c. di lav autonomo; 2233 c. di prestazione dopera professionale). La rilevata eccezionalit di tali norme dipende non solo dal fatto che derogano alle regole degli art 1346 e 1418 ma che esse si pongono come ius singulare rispetto a quel principio di fondo secondo il quale i contratti devono essere fatti dalle parti e non dai giudici. Altri interpreti che vorrebbero salvare la locazione in cui le parti non abbiano provveduto alla diretta determinazione del corrispettivo, ricavano la giustificazione della loro conclusione dalla disciplina che la legge detta in materia di compravendita, prototipo dei contratti di scambio. Infatti lart 1474 c.c. pur dando per scontata linvalidit in linea di principio della compravendita priva della determinazione del prezzo, individua una serie di casi in cui, tuttavia, la mancata indicazione di questultimo non nuoce alla validit del contratto. I casi:1)ipotesi in cui lalienante sia venditore professionale del tipo di oggetto dedotto in quella det compravendita;2) nel caso in cui le cose abbiano un prezzo ufficiale di listino rilevato come prezzo corrente del bene; 3)ipotesi in cui risulta che pur non avendo determinato il prezzo, le parti abbiano inteso di riferirsi al giusto prezzodeterminato da perito stimatore. Lorientamento minoritario sostiene che lart 1474 si configurerebbe come principio generale, caratteristico di tutta la materia dei contratti di scambio dnq dovrebbe applicarsi x analogia alla locazione priva della determinazione del canone, qualora risultasse una volont delle parti di riferirsi al giusto corrispettivo. Lopinione riportata si fonda sulla norma dellart 1349 secondo la quale, nel caso in cui un terzo debba procedere secondo equo apprezzamento alla determinazione delloggetto del contratto , alla determinazione provvede lautorit giudiziaria qualora larbitratore non possa o non voglia espletare lincarico. Si conclude pertanto che, qualora risulti che le parti del contratto di locazione volevano un giusto corrispettivo, non c ragione di dichiarare la nullit del contratto solo perch esse non hanno individuato lautore dellequo apprezzamento, giacch, in base ad applicazione analogica degli artt 1474 e 1473, integrati dallart 1349, fonte finale di tale apprezzamento sempre il giudice. Questa tesi non merita, per, accoglimento, poich essa si regge sulla indimostrabile supposizione che sia lecito ai privati di disporre dellattivit giurisdizionale. Tutti i casi in cui la legge chiama un giudice ad intervenire sono eccezionali, insuscettibili di applicazione estensiva. E quindi conclusione corretta quella seguita dalla dottrina prevalente e dalla giurisprudenza di legittimit, secondo cui un contratto di locazione privo dellindicazione dellentit del corrispettivo inetavibilmente nullo. Secondo alcuni, a seguito dellentrata in vigore della legge n. 431/1998 dallomessa determinazione del corrispettivo, nel caso delle locazioni di immobile urbani per uso di abitazione con contenuto parzialmente etero determinato di cui allart 2, 3 comma, non discenderebbe la nullit del contratto, potendo senzaltro applicarsi il

canone fissato dagli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle dei conduttori. Tale orientamento devessere tuttavia disatteso. Infatti,appare evidente che la fissazione di un canone massimo dettata in funzione di norma imperativa, e non suppletiva, giacch essa si limita ad imporre che il canone convenuto non possa superare il limite massimo etero determinato. La funzione suppletiva e quella imperativa sono in linea di principio diverse, giacch una cosa lintervento della legge per sopperire ad una lacuna della determinazione pattizia, salvando il contratto che altrimenti sarebbe nullo, altra lintervento normativo volto a proibire che lautonomia negoziale si eserciti con certi contenuti. A sostegno della tesi criticata viene invocato anche un dato formale, costituito dalla norma di carattere generale delart 1339 c.c., secondo la quale, qualora la legge imponga imperativamente un prezzo o una clausola, questi penetrano di diritto, cio automaticamente, nel contenuto del contratto, anche in sostituzione di clausole difformi previste dalle parti. Si sostiene che se la clausola imposta dalla legge penetra di diritto nel contratto anche in sostituzione della clausola difforme pattuita dalle parti, a fortiori essa deve penetrare qualora su quel punto le parti nulla abbiano pattuito. Ma la norma generale dellart 1339 c.c. , parlando di clausole imposte, si riferisca soltanto a quelle che sono rigidamente imposte, e non alle clausole unidirezionalmente imperative che stabiliscono soltanto un tetto massimo od un limite minimo allesplicazione dellautonomia contrattuale delle parti. Il canone fissato dagli accordi territoriali non affatto una clausola imposta dalla legge, costituendo al contrario lindicazione di un limite massimo oltre il quale la pattuizione delle parti non pu andare. E chiaro allora che imporre il divieto di non oltrepassare un certo massimo non significa certamente stabilire che quel massimo deve per forza penetrare dentro il contratto, anche se le parti non lo hanno previsto. Si deve concludere, quindi, che la costituzione a titolo oneroso di un diritto personale di godimento su un immobile urbano per uso abitativo, che avvenga in osservanza degli accordi territoriali previsti dallart 2, 3 comme, l. n. 431/1998 senza per che le parti abbiano pattuito lentit del corrispettivo, se nulla come locazione, si converte nella concessione di unopzione, vincolante per il solo locatore, di concludere una locazione verso corresponsione del canone legale massimo. Se il conduttore, anche in un momento successivo a quello dellaccordo lacunoso, accetta di pagare il canone etero determinato, il contratto di locazione perfezionato, perch stata esercitata lopzione; al contrario, se il conduttore trova il canone legale sconveniente per i propri interessi, il contratto nullo, perch non stata esercitata lopzione. 3)Natura del corrispettivo;le controprestazioni non pecuniarie : incidenza della previsione di esse sulla qualificazione, nel codice civile e nelle leggi speciali. Lart 1571 usa per indicare la controprestazione a carico del conduttore la generica espressione di corrispettivo, dnq la prestazione a carico del conduttore pu avere un oggetto qualsivoglia (nel codice del 1865 si usava lespressione prezzo). La natura del corrispettivo deve necessariamente presentare particolari caratteri. Il corrispettivo della locazione, in quanto frutto civile(art820), deve poter acquistarsi giorno per giorno(art821). La conseguenza si tale rilievo che la controprestazione del concessionario di un diritto personale di godimento, per poter costituire corrispettivo di locazione, deve essere frazionabile in dietimi, cio attribuibile giorno per giorno, eventualmente anche a soggetti diversi.

Quella che si trae dagli artt 820 e 821 c.c. una regola la cui opportunit trova conferma sul piano concreto della disciplina della locazione.ES Risulta evidente che, qualora il corrispettivo della locazione non fosse frazionabile in dietimi, sarebbe impossibile lattuazione del trasferimento del rapporto locatizio ex art 1602 c.c., giacch il terzo acquirente non potrebbe subentrare dal giorno del suo acquisto nel diritto al corrispettivo dovuto dal conduttore: un esempio pu essere dato dallo scambio tra il godimento quinquennale di un appartamento ed il trasferimento di unautomobile usata. Pertanto, se durante il quinquennio, il concedente, che ha ricevuto lautomobile in propriet, trasferisce lappartamento ad un terzo, questultimo non pu subentrare nei diritti del locatore. Attraverso le indicazioni appena fatte si dimostrato che alcune norme(ho fatto solo les dellart 1602) dettate in tema di locazione, per apparire congrue e quindi applicabili, presuppongono necessariamente la frazionabilit della controprestazione del conduttore e che, pertanto, da qualificarsi come locazione soltanto la concessione di un diritto personale di godimento a fronte della quale il corrispettivo del concessionario sia frazionabile in dietemi. Merita infine segnalare che tutto il sistema della legislazione speciale costruito in relazione allipotesi, socialmente tipica, perch statisticamente di gran lunga prevalente, in cui il corrispettivo a carico del conduttore rappresentato da una somma di danaro. Ci si ricava anzitutto, con riguardo alle locazioni per uso abitativo di cui allart 2, 3 comma, l. n. 431/1998, dallimposizione di un canone massimo stabilito dagli accordi territoriali. Del pari evidente il riferimento ad una controprestazione in denaro nel limite del 75% dellindice ISTAT di deprezzamento del valore della moneta. I compilatori della legislazione speciale hanno inteso di apprestare una serie di tutele in favore del conduttore soltanto per le ipotesi socialmente tipiche, e pi diffuse, di concessione di diritti personali di godimento su immobili urbani, lasciando che i casi particolari di locazione con corrispettivo diverso da una somma di denaro restassero soggetti esclusivamente alla residuale disciplina del c.c. Si individua cos, attraverso lanalisi della natura del corrispettivo a carico del conduttore, unaltra esenzione dallapplicazione della legislazione speciale:quella dei contratti che, pur essendo locazioni a mente del c.c., non prevedono tuttavia un corrispettivo pecuniario. Ove sussista in capo al locatore linteresse effettivo ad una prestazione diversa dalla somma di danaro, la volont delle parti va rispettata, ed il contratto deve considerarsi locazione sottratta allapplicazione della legislazione speciale e soggetta esclusivamente al regime del c.c. 4)Limiti allautonomia delle parti in punto di determinazione dellentit del corrispettivo nelle locazioni per uso di abitazione soggette alla legge speciale 1998 Mentre nel campo delle locazioni non abitative le parti sono libere di fissare lentit del canone, nel campo delle locazioni abitative la legge n. 431/1998 dispone, al 3 comma dellart 2 , che ..le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ..ed altra condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della propriet edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Nellaccordo sono indicati misure massime e misure minime, disponendo che le parti

fissino il canone allinterno delle fasce di oscillazione. Ma carattere vincolante ha solo lindicazione dei massimi, mentre nessuna sanzione prevista per il caso di pattuizione di un canone inferiore ai minimi indicati negli accordi locali. Una volta fatta la scelta del contratto con contenuto etero determinato, e quindi di pattuire una certa durata e di godere di certi benefici fiscali, le parti non possono stabilire un canone superiore a quello che risulta dai massimi indicati per ciascun comparto territoriale, per ciascuna subfascia, dagli accordi locali : la clausola che pattuisse un canone superiore sarebbe nulla a norme dellart 13,4 comma delle locazioni abitative regolate dalla legge speciale del 1998 occorre quindi distinguere: per le locazioni di cui allart 2,1 comma, della legge medesima, lintero contenuto del contratto lasciato alla libert di determinazione delle parti, senzaltro limite che quello della durata minima; un limite vi anche in materia di canone, per le locazioni di cui allart 2, 3 comma , cio per le locazioni a contenuto parzialmente etero determinato. Lo stesso limite vale anche per tutte le locazioni transitorie. 5)Limiti allaggiornamento del canone nelle locazioni soggette alle leggi speciali:A)nella locazione non abitativa Nel campo delle locazioni immobiliari per uso diverso dallabitativo, pur se rientranti nella sfera di applicazione della legge speciale del 1978, lautonomia contrattuale delle parti non limitata sotto il profilo della determinazione dellentit del canone. Tuttavia, poich tali locazioni hanno durate minime legali molto lunghe, nel locatore cmq presente il bisogno di prevedere un aggiornamento del canone,per quanto le parti siano libere di fissare il canone nella misura ritenuta conforme al valore locativo di mercato del bene. Per timore dellinflazione, nessuno sia arrischierebbe a convenire oggi un canone, sia pure liberamente, se esso dovesse poi rimanere fisso x 6 pi 6 o x 9 pi 9 anni. Per tale ragione, la legge del 1978 prevede, nellart 32 che nellambito del contratto di locazione per uso diverso dallabitativo le parti possano inserire una clausola di indicizzazione. Tuttavia anche in fatto di clausole di aggiornamento, allautonomia delle parti sono imposti alcuni limiti: -Leventuale clausola di indicizzazione non pu, in primo luogo, prevedere un aggiornamento automatico, ma soltanto uno che consegua alla richiesta del locatore -la cadenza dellaggiornamento non pu essere infrannuale, nel senso cio che la clausola deve prevedere laggiornamento anno per annosi discusso se il locatore che faccia la richiesta in ritardo, abbia, diritto di pretendere laggiornamento anche per larretrato : si supponga, ad es, che in un contratto di locazione non abitativa concluso il 1 giugno 2005 sorga il 1 giugno 2006 il diritto di chiedere laaggiornamento e che tuttavia il locatore presenti al richiesta di aggiornamento appena nel dicembre 2006. In tal caso, pu questa richiesta operare anche retroattivamente, con riguardo cio ai mesi trascorsi fra giugno e dicembre?Secondo una prima tesi, pur avendo laggiornamento cadenza annuale, il locatore potrebbe, anche dopo 4 o 5 anni, improvvisamente pretendere gli arretrati per tutto il periodo gi decorso , mentre secondo laltra tesi, pi moderata, il locatore pu bens chiedere anche gli arretrati, ma soltanto nellambito di ogni anno. Per il secondo orientamento , proprio perch il diritto allaggiornamento annuale e vi la necessit di una richiesta, ma se tale richiesta manca per tutto un anno ,il diritto allaggiornamento per quellanno vie ne perduto. Tra le 2 tesi questultima che

sembra preferibile. -La clausola non pu prevedere che laggiornamento avvenga in misura superiore al 75% della variazione dellindice ISTAT del prezzo al consumo per famiglie di operai ed impiegati. Di fronte ai limiti dellart 32 l.n. 392/1998 sorge spontaneo un interrogativo circa la validit delle clausole appena illustrate , le quali, seppure con metodi diversi, prevedono in corso di rapporto un aumento dei canoni delle locazioni per uso diverso dallabitazione. La pi recente giurisprudenza di legittimit ha ribadito pi volte la validit di clausole le quali non abbiano lo scopo di eluder surrettiziamente i limiti stabiliti dallart 32 della legge speciale, ma siano dirette a fissare il canone in misura aderente alle concrete e specifiche esigenze di ambedue le parti. 6)Nella locazione abitativa Non c parola,nella legge speciale del 1998, sulla clausola di aggiornamento del canone; la mancanza di ogni disposizione al riguardo deve intendersi nel senso che almeno per contratti di cui allart 2, 1 comma (cio i contratti a canale libero) la clausola di aggiornamento sia liberamente inseribile e senza alcun limite (un dubbio nasce dallart 13 comma 4 ove vi una manifestazione di ostilit verso la clausola di aggiornamento). Diverso deve essere il discorso per i contratti con contenuto parzialmente etero determinato, e cio i contratti di cui al 3 comma dellart 2. E previsto che il contratto individuale possa contenere una clausola di aggiornamento del canone, in misura non superiore a quella stabilita negli accordi territoriali ed in ogni caso non superiore al 75% della variazione dellindice ISTAT ; possono contenere una clausola di indicizzazione soltanto se linserimento di essa previsto negli stessi accordi locali raggiunti in sede di autonomia collettiva. Per i contratti transitivi la cui durata attutisce la preoccupazione di salvare loriginario equilibrio tra le prestazioni non c possibilit di inserimento della clausola di aggiornamento. 7)Oneri accessori a carico del conduttore nel codice civile e nella legislazione speciale: la manutenzione dellimmobile e lerogazione di servizi Secondo la legge speciale, il conduttore tenuto a corrispondere, oltre l canone, anche gli oneri accessori. La disciplina degli oneri accessori generale per tutte le locazioni di immobili urbani soggette ala legislazione speciale, giacch, sebbene sia contenuta negli art 9 e 10 della legge del 1978, collocati nel capo relativo alla locazione per uso di abitazione, tali norme, per effetto del rinvio di cui allart 41, sono applicabili anche alle locazioni per uso diverso dallabitativo. Lart 9, il quale esordisce con un elencazione di spese che il conduttore obbligato a rifondere al locatore in aggiunta al canone stabilito, si conclude con un inciso finale, contenente una clausola generale. Da questa possibile trarre la nozione legale di oneri accessori, quali spese relative alla fornitura di servizi comuni. Lelencazione analitica dellart 9 non omogenea. Non tutta lelencazione, cio, riferibile a spese per la fornitura di servizi comuni (pulizia scale e dellandrone, funzionamento dellascensore, fornitura di riscaldamento). Non sono, invece, qualificabili come

spese per la fornitura di un servizio comune quelle per la manutenzione dellascensore, spurgo pozzi neri. Alla luce di tale precisazione si pu rilevare che, quando si afferma che il c.c. in materia di oneri accessori tace, si dice cosa esatta solo se si riferisce alle spese per la erogazione di servizi; non, invece, con riferimento alle spese per la manutenzione di cose. Infatti, dalla disp dellart 1575 n. 2, che fa gravare sul locatore lobbligo di mantenere la cosa in stato da servire alluso convenuto, si ricava implicitamente che le spese per la manutenzione sono a carico del locatore. Dallart 1609 : sono a carico del conduttore le ripartizioni che si rendono necessarie in dipendenza delluso della cosa ( pittura interna), non quelle che derivano dalla natura della cosa stessa(pittura esterna), in quanto si deteriori di per s, indipendentemente dalluso che ne venga fatto. Pu rivelarsi, allora che, sotto il nomen iuris di oneri accessori, la legge speciale da un lato ha regolato un fenomeno che il codice civile ignora, ma dallaltro intervenuta a disciplinare per alcuni aspetti, e non per altri, la materia della manutenzione, che invece regolata dal c.c. La norma dellart 9, in quanto si riferisca a servizi erogati attraverso cose che formano oggetto della concessione di godimento (ad es riscaldamento), non ha contenuto innovativo, poich altro no fa che dare voce espressa ad un principio certamente appartenente allordinamento generale e che si applica, quindi anche alle locazioni soggette unicamente al regime di c.c. Diverso il discorso x quei servizi che non vengono erogati attraverso cose o impianti formanti oggetto della concessione in godimento, ad es: il servizio di portineria, i cui costi, nel regime del c.c., possono essere posti a carico del conduttore soltanto in forza di patti contenuti nel contratto; mentre ai sensi dellart 9 gravano ex lege sul conduttore nella misura del 90% qui emerge la portata innovativa e quindi concretamente precettiva dellart 9. A questo punto sorge per un serio interrogativo: pu il locatore imporre la fruizione del servizio? Dallesame delart 9 si ricava che quando regola il fenomeno degli oneri accessori, sia pure limitatamente ai servizi, presuppone in ogni modo che questi siano comuni ad una pluralit di conduttori. Il locatore ha il potere e il dovere di gestire ed erogare il servizio solo quando esiste una pluralit di conduttori perch questultima una serie di persone che non hanno, elcun collegamento fra di loro (lart 9 non disciplina le locazioni di immobili urbani in cui vi sia un unico conduttore giacch questi provvede da s ad attivare i servizi senza la collaborazione del locatore). Si noti tuttavia, che, in relazione alle spese e modalit di erogazione e gestione di servizi di riscaldamento e di condizionamento daria, il locatore non dominus assoluto, giacch egli deve eseguire le deliberazioni della assemblea dei conduttori. 8)Tempo delladempimento da parte del conduttore:disciplina pattizia, limiti allautonomia ed eventuale integrazione in forza degli usi Sulla modalit temporale del pagamento della controprestazione mancano norma specifiche sia nella disciplina codicistica del contratto di locazione che nella legge speciale. Si rende dunque necessario applicare le regole generali in materia di obbligazioni, contenute nellart 1183 c.c., secondo le quali, se non determinato il tempo in cui la prestazione devessere eseguita, il creditore pu esigerla immediatamente, salvo che in virt degli usi sia necessario un termine, questultimo,

in mancanza di accordi delle parti, stabilito dal giudice. Dallinciso iniziale dellart 1183 c.c., la determinazione delle modalit temporali delladempimento risulta, in primo luogo, rimessa allautonomia contrattuale delle parti. In assenza di diversa pattuizione delle parti, il pagamento del canone deve avvenire nel primo giorno di ciascun periodo di tempo (settimana, mese, trimestre od altro) nel quale la obbligazione del conduttore sia stata frazionata. Ci dipende dalla circostanza che tale obbligazione sorge nel momento in cui la locazione diviene efficace, con la conseguenza che il relativo adempimento, ai sensi dellart 1183, pu essere preteso dal creditore immediatamente, quando non stat fissata dalle parti una diversa scadenza delle obbligazioni. Emerge, cos, che la c.cd. anticipazione del caone da parte del conduttore non una regola imposta dal contratto, ma discende dalla legge. In relazione al termine mensile di adempimento allobbligazione del conduttore, suppletivamente indicato dagli usi, stato osservato in dottrina che lart 1183 c.c. rimanda agli usi non x determinare le modalit temporale delladempimento , quanto semplicemente x autorizzarli ad escludere lapplicazione della regola generale secondo cui ci che dovuto senza indicazione di termine dovuto subito. Secondo la formulazione letterale dellart 1183 si ipotizza che che luso vale ad escludere la regola appena menzionata, ma che , per fare determinare in concreto le modalit del pagamento, la parte interessata deve adire il giudice. Tuttavia secondo la regola generale in materia di contratti (art 1340 )le clausole duso penetrano nel contenuto del contratto a meno che le parti dichiarino di volerle esluderePertanto, ogni qualvolta le parti nulla abbiano disposto in relazione alle modalit temporali delladempimento della controprestazione del conduttore, entra a fare parte del contenuto del contratto di locazione di immobile urbano la norma consuetudinaria secondo la quale il conduttore tenuto al pagamento del canone in rate mensili anticipate. 9)Il problema dellattuale vigenza del divieto di anticipazioni del canone ultratrimestrale(art2-ter della legge n. 351/1974) A tutela dellinteresse del conduttore, un limite allautonomia contrattuale circa la regolazione dellanticipazione in senso puramente economico della corresponsione del canone era gi stato introdotto dalla disp dell art 2-ter della legge n. 351/1974, ai sensi della quale vengono fulminate di nullit le clausole contrattuali comportanti lobbligo di anticipazione di canoni di locazioni di immobili urbani per peridi superiori al trimestre. Numerosi dubbi sulla vigenza della disp appena menzionata sono sorti a seguito della successiva entrata in vigore delle leggi speciali del 1978 e del 1998. Lart 84 della legge speciale del 1978 stabilisce labrogazione di tutte le disp incompatibili con la legge speciale medesima; poich quanto esposto corrisponde ai principi generali in materia di abrogazione di legge non vi era alcun bisogno di ripeterlo in una disp specifica. Il perch dellesistenza di questa disp indica la volont espressa del legislatore di mantenere in vigore le dip di legge anteriori in materia, che non siano incompatibili con la legge del 1978 quindi lart 2-ter della legge n. 351/1974 con la conseguenza che esso deve considerarsi ancora in vigore. Tuttavia lorientamento prevalente della giurisprudenza di legittimit ha ritenuto a lungo abrogata la norma dellart 2-ter della legge n. 351/1974, almeno nel campo delle locazioni di immobili urbani per uso diverso dallabitazione. Tale conclusione si

fondava sulla considerazione che la legge n. 392/1978 avrebbe reintrodotto, nel campo delle locazioni per uso diverso dalla locazione, il principio della libera determinazione del canone, non fissando alcun limite massimo del corrispettivo ritraibile dal locatore, come invece accade in materia di locazioni abitative. Ma non corrisponde al vero laffermata introduzione in positivo del principio della libert di determinazione del canone da parte del legislatore del 1978 n, in relazione alle locazioni abitative libere, da parte di quello del 1998, i quali si sono semplicemente limitati a non dettare diposizioni al riguardo perci si ricava che in materia di canoni, le parti godono, per la legge del 1978, di tutta la libert che era ad esse riconosciuta secondo le leggi fino a quel momento vigenti, tra le quali quella del 1974. La critica appena illustrata(+altre che mi rifiuto di mettere), hanno costituito il fondamento di un successivo mutamento di orientamento della giurip di legittimit la quale ha riconosciuto lattuale vigenza del divieto di anticipazioni ultratrimestrali che da applicarsi a tutte le locazioni di immobili urbani rientranti nella sfera di applicazione della legislazione speciale e cos , in sostanza alla stragrande maggioranza delle locazioni di immobili urbani. 10)Violazioni dei limiti imposti dalle leggi speciali in materia di corrispettivo; illegittimit della cosidetta autoriduzione del canone In tutte le ipotesi finora considerate, la clausola che si ponga in contrasto con i limiti legali in materia di corrispettivo nulla. Ci risulta , per le locazioni non abitative dallart 79 della l. 392/1978 la quale dispone che nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti. Per le locazioni abitativa , la legge speciale del 1998, pur avendo abrogato lart 79 , enuncia per espressamente la stessa regola nellart 13, 4 comma: per i contratti di cui al comma 3 dellart 2 nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito per gli immobili aventi le medesime caratteristiche e tipologia degli accordi raggiunti in sede locale. La nullit comminata, da entrambe le leggi, di natura particolare, tanto che potrebbe dirsi depotenziataci si chiede che cosa accade quando pattuito un determinato canone in contrasto con la legge, il conduttore non paga quanto convenuto ma soltanto ci che a suo avviso dovrebbe affettivamente pagare in base alla norma imperativa di legge. Secondo i principi, se la clausola nulla ed automaticamente sostituita dalla norma imperativa alla quale inutilmente tentava di derogare, il conduttore avrebbe tutte le ragioni per comportarsi cos. Se manca unobbligazione, perch il titolo costitutivo nullo, non possono esserci le sanzioni dellinadempimento e , in particolare, la risoluzione del contratto. La giurisp di legittimit per compatta nel ritenere che illegittima lautoriduzione del canone di locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione. Infatti, il conduttore che non paga il canone pattuito inadempiente, pur se la pattuizione nulla, perch contrastante con il limite previsto dalla legge: egli deve pagare finch la nullit non sia stata accertata con sentenza passata in giudicato; dopo che tale accertamento sia intervenuto, risulter che il conduttore ha pagato somme non dovute, in eccesso rispetto al dovuto, sicch egli potr ripeterle con lazione di ripetizione dellindebito ai sensi dellart 2033 cc..Tale orientamento stato recepito dalle l. n. 431/1998, ed in particolare nellart 13 che al 5 comma dispone che il conduttore pu altres richiedere, con azione proponibile

dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi . Ci significa che , sino a quando lazione non proposta ed accolta, la clausola nulla deve trovare applicazione. Ma allora si tratta di nullit? Non c vera e propria nullit, ma ci si trova di fronte ad annullabilit, poich la clausola continua ad essere efficace sino a quando non sia vittoriosamente esperita lazione da parte del conduttore. 11)Restituzione al conduttore delle somme pagate in eccedenza durante il rapporto Nel 2 comma dellart 79 dell l. n. 378/1978 disposto : il conduttore, con azione proponibile sino a 6 mesi dopo la riconsegna dellimmobile locato, pu ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge. Lazione di ripetizione dellindebito ex art 2033 c.c. non prevede un termine specifico di prescrizione, sicch vale quello ordinario decennale. Se allora il legislatore del 1978 avesse taciuto, il conduttore avrebbe potuto ripetere le somme indebitamente pagate x tutti i 10 anni anteriori alla proposizione della domanda di ripetizione. Il termine di sei mesi qualificato come termine non di prescrizione ma di decadenza che comporta che soltanto per i termini di prescrizione valgono le cause si sospensione e di interruzione, le quali non si applicano per i termini di decadenza la giurisp di legittimit (fa riferimento alla dichiarazione di illegittimit di una norma che porta a tale conclusione..da me non compresa) ha stabilito che il termine in questione sospeso dal 1 di agosto al 15 settembre di ogni anno dnq rende applicabile ai termini sostanziali di decadenza il periodo di sospensione. Il conduttore che agisce entro il termine di decadenza pu agire in relazione a tutte le somme che abbiano pagato in corso di rapporto, indipendentemente dal tempo trascorso, oppure, una volta assolto tale onere, pu agire per ripetere ci che ha pagato in eccedenza solo entro i limiti della prescrizione? In termini generali linterrogativo : il termine di decadenza indicato sostituisce il termine ordinario di prescrizione dellazione di ripetizione dellindebito ovvero si aggiunge ad esso, in modo tale che entrambi i termini operino? Secondo la prevalente giurisp di merito, la disciplina speciale aggiunge un termine di decadenza, ma non elimina lapplicabilit del termine di prescrizione, sicch il conduttore che abbia assolto lonere di agire entro 6 mesi dalla riconsegna dellimmobile potrebbe ottenere la restituzione di quelle sole somme che ha pagato nei 10 anni anteriori alla proposizione della domanda. La soluzione deve essere opposta a quella accolta dalla prevalente giurisprudenza di merito, perch, sul piano dellintenzione del legislatore, la ratio della legge n. 392/1978 , senza dubbio, quella di favorire il conduttore ritenuto soggetto debole dalla legge, perci deve ritenersi che lonere in questione non si aggiunga , ma si sostituisca al termine di prescrizione. Quindi , il conduttore che agisca entro il termine di 6 mesi dalla riconsegna dellimmobile pu chiedere la restituzione di tutte le somme corrisposte indebitamente in costanza di rapporto, e non soltanto di quelle corrisposte negli ultimi 10 anni. 12)Mora del conduttore: gli effetti nel codice e nella legislazione speciale

Pu accadere che il conduttore non corrisponda quanto dovuto al locatore entro i termini stabiliti. Poich lobbligazione del conduttore pecuniaria, pi che di inadempimento definitivo deve parlarsi di ritardo nelladempimento (morosit), giacch per il locatore sempre possibile ottenere il pagamento stesso. Va osservato che il mancato pagamento del canone alla scadenza, bench sia liquido ed esigibile il credito pecuniario del locatore, non produce senzaltro interessi, come generalmente avviene in materia di obbligazioni pecuniarie sono produttivi di interessi solo a seguito della costituzione in mora. Il ritardo nel pagamento del canone, costituendo inadempimento di unobbligazione fondamentale dl sinallagma locatizio(dnq di non scarsa importanza), legittima il locatore ad ottenere la risoluzione del contratto, secondo le regole generali in materia di risoluzione per inadempimento (art 1455 c.c). la valutazione dellimportanza dellinadempimento rimessa allapprezzamento del giudice, poich si tratta di valutazione che deve tenere conto delle concrete circostanze di ogni singola fattispecie. Secondo lart 1453 c.c. , dopo la presentazione della domanda giudiziale di risoluzione il ritardo si trasforma in inadempimento definitivo, con la conseguenza che il contraente inadempiente non pu pi sanare la mora, offrendo la sua prestazione davanti al banco del giudice. Le regole sopra ricordate hanno carattere generale e si applicano quindi, ai contratti di locazione, anche quelli aventi ad oggetto immobili urbani, ma soltanto se residualmente soggetti allesclusiva applicazione del codice civile. Infatti, per la maggior parte delle locazioni di immobili urbani devono applicarsi, in primo luogo, le regole particolari dettate, anche in questa materia , dalla legge speciale, negli art 5 e 55. Art 5 salvo quanto previsto dallart 55, il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista.. costituisce motivo di risoluzione ai sensi dellart 1455 del c.c.. La regola sostituisce allapprezzamento discrezionale del giudice un criterio legale rigido, che il giudice stesso deve limitarsi ad applicare meccanicamente. Art 55 introduce una deroga generale dellart 1453 stabilendo che la morosit del conduttore nel pagamento degli arretrati pu essere sanata ancora in sede giudiziale, se il conduttore stesso alla prima udienza versa limporto di tutti i canoni scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice. Si noti che la purgazione in sede giudiziale della mora pu anche ripetersi, sebbene per non pi di 3 volte ogni 4 anni di rapporto e che di fronte comprovate difficolt del conduttore , il giudice pu discrezionalmente assegnare a questultimo un termine di grazia (non + di 90 giorni ) x sanare la mora. Pertanto ai sensi dellart 55, la risoluzione del contratto pu essere pronunciata soltanto se nel giorno delludienza per la risoluzione il conduttore non paga e non riesce a comprovare lesistenza di sopravvenute serie difficolt. Si posto il problema di stabilire se la sanatoria giudiziale della morosit prevista dallart 55 della legeg speciale trova applicazione soltanto nellambito del procedimento speciale di convalida di sfratto per morosit; quando invece, sia introdotta con atto di citazione un ordinario giudizio di risoluzione del contratto x inadempimento, dovrebbe applicarsi la norma generale dellart 1453 , con conseguente preclusione al conduttore della possibilit di adempiere la propria

obbligazione dopo la proposizione della domanda. Secondo la Corte cost la norma dellart55 della le. 392/1978 deve applicarsi anche nel caso in cui il locatore abbia fatto ricorso ad un ordinario giudizio di risoluzione. Ora necessario individuare con precisione la sfera di applicazione degli art 5 e 55 allinterno delle locazioni di immobili urbani assoggettate alla disciplina della legge speciale. La collocazione dellart 5 nel capo della legge relativo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione sembrerebbe debba applicarsi soltanto nellambito dei contratti di locazione in funzione abitativa. Di contro, lart 55, essendo contenuta nel capo terzo della legge dovrebbe considerarsi applicabile a tutte le locazioni di immobili urbani disciplinate dalle legge speciale. Il punto di notevole importanza pratica, giacch se lart 55 dovesse essere applicato a tutte le locazioni disciplinate dalla legge, comporterebbe che anche lartigiano, il commerciante e persino lindustriale, i quali abbiano preso in locazione un immobile, possano, una volte resisi morosi, sanare la mora, offrendo il pagamento del canone in banco iudicis. Linopportunit di tale risultato stata successivamente avvertita dalla stessa Suprema Corte, la quale, cambiando ancora una volta orientamento, ha dichiarato che anche la norma dellart 55 si applica soltanto alle locazioni per uso di abitazione. Al fine di risolvere la questione le Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha deciso che la sanatoria giudiziale della morosit ai sensi dellart55 della l. 392/1978 inapplicabile con riferimento alle locazioni di immobili per uso diverso dallabitazione stipulate dopo lentrata in vigore della predetta legge con riferimento alle locazioni abitative non soggette alla disciplina della l. 392/1978. Per 3 motivi:1)poich lart 55 prevede la possibilit di escludere la risoluzione per inadempimento che dovrebbe essere pronunciata in base allart 5, lapplicazione dello stesso art 5 nel solo campo delle locazioni abitative induce a ritenere che solo entro questo campo si applichi lart 55; 2)lart 55 detta una norma sostanziale sebbene inserito tra le norme processuali, allora deve negarsi che disp processuali possano dilatare lambito di applicazione di una norma sostanziale; 3)consentire al conduttore nelle loc non abitative comportamenti considerati nel rinviare a suo piacimento il pagamento del canone , determina conseguenze economiche di non indifferente rilievo. Dietro questi argomenti sotteso un principio di politica del diritto: le agevolazioni previste dallart 55 non possono essere applicate in situazione in cui gli interessi in conflitto siano entrambi esclusivamente dordine economico ma devono essere concesse solo quando vengono a conflitto valori che non stanno sul medesimo piano, come accade nellambito delle locazioni abitative. In conclusione, gli art 5 e 55 sono applicabili soltanto con riferimento alle locazioni di immobili urbani per uso di abitazione. Sezione II Anticipazione e cessione del credito

In precedenza abbiamo accennato allanticipazione in senso economico che significa soltanto che il conduttore, in applicazione delle norme sul tempo di adempimento della propria obbligazione principale, ha pagato il corrispettivo a fronte di un godimento che , in tutto o in parte deve ancora avvenire. Con riferimento alla anticipazione in senso meramente economico, deve osservarsi che, in caso di trasferimento del diritto sulla cosa locata, lacquirente non titolare di alcuna

pretesa da poter fare valere nei confronti del conduttore, perch questi ha pagato allunico soggetto legittimato a ricevere, ossia al precedente locatore fattosi poi alienante, nel termine in cui ladempimento doveva avvenire. La legge si preoccupa, invece, di disciplinare in modo specifico il diverso caso in cui siano stati estinti debiti anticipatamente rispetto al termine di scadenza, ponendosi, dnq, in essere una anticipazione in senso propriamente giuridico, avendo il pagamento avuto per oggetto corrispettivi non ancora esigibili . Pu avvenire, ad es, che il locatore, bisognoso di danaro, richieda al proprio conduttore, tenuto a versare il corrispettivo mensilmente, il pagamento, anticipato rispetto ai termini di scadenza, dei canoni per il triennio successivo, in cambio, magari, di uno sconto sulla cifra complessivamente dovuta. Se dopo qualche mese il locatore trasferisce il bene locato, lacquirente, subentrando ex art 1602, nei diritti derivanti dal contratto di locazione, ha diritto di percepire i canoni nei termini in cui dovevano essere corriposti e che cadono dopo il giorno del trasferimento. Lacquirente pu pretendere quanto dovutogli direttamente dal conduttore il quale pu rifiutarsi di adempiere due volte. Il conduttore che intenda far valere lintervenuta estinzione del proprio debito per corrispettivo dovuto nelle scadenze successive al giorno del trasferimento, deve poter opporre allacquirente, nuovo locatore, una fattispecie estintiva intercorsa con lalienante. La situazione appena prospettata pu verificarsi anche per effetto della cessione del credito che il locatore originale, fattosi poi alienante, abbia attuato prima del trasferimento . EsUna societ immobiliare , titolare di un montante di canone di 1 milione di euro, cede pro solvendo ad una banca i crediti futuri relativi a i corrispettivi di locazione del successivo biennio, per farsi dare in cambio una somma(2 milioni di euro) da destinare alla costruzione di un nuovo edificio. Il credito esistente ma non ancora esigibile ha formato oggetto di cessione ad un terzo. Successivamente la societ immobiliare vende uno degli edifici concessi in locazione ad unaltra societ immobiliare: a questultima, ex art 1602 c.c., i diritti verso il conduttore spettano al giorno del trasferimento. Anche in questa ipotesi lacquirente pu rivolgersi al conduttore per pretendere quanto dovutogli dal giorno del trasferimento nei diritti dellalienante; il conduttore, per, pu opporre allacquirente lavvenuto pagamento del corrispettivo della locazione, prima della scadenza, alla banca che gli aveva notificato di essere cessionaria del credito del precedente locatore. Nel silenzio della legge, il conflitto tra lacquirente del bene locato ed il conduttore che sostenesse lavvenuta estinzione del proprio debito non ancora esigibile dovrebbe risolversi secondo le regole generali. Poich il trasferimento del bene locato importa cessione ex lege del contratto di locazione, le regole applicabili sarebbero, quindi, quelle in materia di cessione del contratto e pi precisamente, quella dellart 1409 c.c., riguardante la opponibilit al cessionario (qui, il terzo acquirente) e di eccezioni che il contraente ceduto (il conduttore) avrebbe potuto opporre al cedente (il locatore alienante). Secondo la norma generale dellart 1409 c.c., il contraente ceduto pu opporre alla nuova controparte tutte le eccezioni fondate sul contratto ma non quelle fondate su altri rapporti col cedente, estranei cio a quello contrattuale ceduto, salvo che sia espressamente riservato questo potere al momento in cui ha consentito alla sostituzione: in questultimo caso, invero, il cessionario viene reso consapevole della possibilit di vedersi opposte dal

ceduto eccezioni fondate su rapporti particolari col cedente e pu pertanto rifiutarsi di subentrare nel contratto. La soluzione offerta dallart 1409 si rivela , tuttavia inapplicabile alla cessione del contratto di locazione conseguente al trasferimento della titolarit del bene locato. Il conduttore vede mutata, per effetto del trasferimento del bene locato, lidentit soggettiva della controparte contrattuale, senza avere la possibilit di fare quella riserva, prevista dallart 1409, relativa alle eccezioni che gli competono nei confronti del cedente, perch essa pu avvenire soltanto con la manifestazione della adesione alla cessione del contratto. Anzi, il conduttore, in taluni casi limite, tuttavia non irreali, non solo non viene chiamato ad accertare la cessione della locazione , ma pu finanche ignorarla del tutto. Proprio perch nel caso di cessione ex lege, previsto dallart 1602 c.c., il conduttore non chiamato ad accettare la cessione, che pu perfino essergli ignota, la opponibilit delle eccezioni al cessionario da parte del ceduto non pu venire subordinata, come invece stabilito dalla regola generale dellart 1409 c.c., ad una espressa riserva, ad opera del ceduto stesso. Per lipotesi in questione, dnq, il legislatore ha dovuto adottare, almeno con riferimento alla liberazione anticipata in senso giuridico, una soluzione diversa da quella generale. Ne , cos, risultata una disciplina estremamente complessa ed articolata, spesso tuttaltro che coerente, contenuta nelle norme: Art 1605 c.c. in relazione al caso di trasferimento volontario della propriet della cosa locata dalloriginario locatore ad altra persona: ammette a differenza dellart 1409 c.c., il conduttore ad opporre allacquirente le fattispecie estintive del suo debito per canoni non ancora scaduti nel giorno del trasferimento, che siano fondate su fatti intercorsi fra lui stesso ed il precedente locatore alienante. Tale opponibilit viene per da un lato subordinata ad una condizione, dallaltro assoggettata ad un limite temporale: -la condizione costituita dalla circostanza che la fattispecie estintiva risulti da atto scritto avente data certa anteriore a quella del trasferimento. Qualsiasi tipo di fattispecie estintiva, si tratti di quietanza, nel caso di pagamento anticipato, o di remissione, compensazione, transazione, deve risultare da documento. E non basta, occorre che il documento dal quale tale fattispecie risulta abbia data certa anteriore a quella del trasferimento, perch, altrimenti, lalienante potrebbe prima trasferire e poi, in pregiudizio allacquirente, rimettere al conduttore tutti i canoni con scadenze future .Ai sensi dellart 1605, la prova dellanteriorit della data della quietanza pu essere fornita dal conduttore esclusivamente con uno dei modi indicati nellart 2704 (autenticazione del pubblico ufficiale, deposito dellatto presso lufficio di registro) dnq non con ogni mezzo come previsto dallo stesso art 2704. lopponibilit della fattispecie estintiva inoltre limitata nel tempo a beneficio dellacquirente. Al secondo comma dellart 1605, il conduttore che anticipa in senso giuridico il pagamento di corrispettivi non corre il rischio di non poter poi opporre la propria anticipazione solo se questa non ecceda i 3 anni e se di essa si procura quietanza con data certa. Artt. 2918 e 2924 c.c. con riguardo alla diversa ipotesi di trasferimento coattivo della cosa locata, per effetto cio di esecuzione forzata intentata nei confronti del

proprietario e locatore originario dai suoi creditori insoddisfatti. La duplicit di regole pu spiegarsi agevolmente, considerando che, mentre il trasferimento volontario leffetto di un atto singolo, quello coattivo si produce soltanto al termine di un procedimento articolato in una serie di atti. Il conduttore, qualora non possa vantare nei confronti dei creditori pignoranti una fattispecie estintiva del debito posta in essere nel rapporto con il locatore pignorato, pu ai sensi dellart 2918, rifiutarsi di adempiere, purch soddisfi il proprio onere probatorio negli stessi modi previsti dallart 1605 c.c, e dnq, con atto scritto avente data certa anteriore al giorno del trasferimento. La disciplina dettata in materia di trasferimento coattivo della cosa locata per, con riguardo al limite temporale di opponibilit, molto pi severa nei confronti del conduttore di quella prevista dallart 1605 c.c. per il caso di trasferimento volontario. Infatti secondo la regola dellart 2918, ancorch possa provare, con atto scritto di data certa anteriore a quella del pignoramento, la intervenuta propria liberazione non pu farlo con riferimento a quei crediti per corrispettivo la cui scadenza sia successiva di oltre un anno rispetto alla data del pignoramento. Risulta cos chiaro che il fondamento della diversit della disciplina dettata dellart 1605 c.c. da quella dellart 2918 risiede nella maggior tutela dellinteresse dei creditori procedenti. Infatti mentre chi attua un trasferimento volontario , di norma, un soggetto solvibile; nel caso di alienazione non volontaria, ossia il locatore subisce unespropriazione o che addirittura stato dichiarato fallito, per lacquirente risulta quasi impossibile recuperare i canoni anticipatamente incassati dallesecutato. Anche nel caso in esame, per, la norma dellart 2918 stabilisce leccezione , gi contemplata nellart 1605, relativa alle fattispecie liberatorie per periodi eccedenti 3 anni, avvenute anteriormente al pignoramento, le quali per essere opponibili illimitatamente ai creditori procedenti, devono venir rese pubbliche nei registri immobiliari con trascrizione anteriore alla trascrizione del pignoramento. Secondo lart 2924 c.c. la liberazione con riguardo a corrispettivi non ancora scaduti nel giorno del decreto di trasferimento in linea di principio, radicalmente inopponibile allaggiudicatario ( acquirente definitivo del bene pignorato venduto allasta e attribuito con apposito decreto del giudice). Nellipotesi in questione quindi irrilevante che il conduttore dimostri lesistenza di una fattispecie estintiva del proprio debito con conseguente obbligo di pagare allaggiudicatario il canone con scadenza successiva alla data del decreto di trasferimento, anche se esso gi stato estinto. Lunica eccezione prevista dalla norma dellart 2924 si verifica nellipotesi in cui il conduttore esegua la formalit pubblicitaria della trascrizione, essendo opponibile anche all aggiudicatario le fattispecie estintive del credito per corrispettivo esigibili dopo la data del decreto di trasferimento, in tanto in quanto siano state trascritte nel pubblico registro in data anteriore alla trascrizione del pignoramentoin seguito allesecuzione della formalit pubblicitaria nei registri immobiliari, allaggiudicatario erano perfettamente conoscibili, al momento dellofferta, le caratteristiche del bene locato. Lart 2924 c.c. non riserva un trattamento di privilegio allaggiudicatario, ma semplicemente applica in suo favore quellinopponibilit che, per effetto del decorso del tempo dal pignoramento, gi sarebbe maturata anche a vantaggio degli stessi creditori procedenti.

Cessione del corrispettivo della locazione: Le norme esaminate contemplano, per, non solo lipotesi della liberazione del conduttore, ma anche quella della cessione del corrispettivo, dettando la stessa disciplina per entrambe le fattispecie. La circostanza che le norme dellart 1605 , 2918,2924 considerino sempre insieme liberazione da debiti non ancora esigibili e cessione di crediti con termine di esigibilit futuro, se lascia intendere che le soluzioni sono sempre le stesse, non deve trarre in inganno, giacch le norme risolvono 2 conflitti in realt differenti. Quando si riferiscono alla liberazione, le norme menzionate considerano il conflitto fra il conduttore debitore, che gi si liberato e il nuovo creditore. Se invece riguardano la cessione, le disposizioni in esame compongono un conflitto al quale il conduttore fondamentalmente estraneo,poich esso interviene fra due successivi aventi causa. Ai sensi dellart 1605 , fra cessionario del credito per corrispettivo ed acquirente del bene locato e, dnq, cessionario ex lege del contratto di locazione prevale quello dei due che ha un titolo risulatante da atto scritto con data certa anteriore. Sezione III Privilegio del credito del locatore Dalla disciplina contenuta nellart 2764 , 1 comma, risulta che il credito del locatore per il corrispettivo della locazione di beni immobili un credito privilegiato, cos come, ai sensi del 3 comma del medesimo articolo ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto di locazione(ad es quello x i danni cagionati allimmobile locato). Il privilegio ,in termini generali , un diritto che si manifesta in sede di esecuzione forzata, nei confronti non gi del debitore che la subisce, ma degli altri creditori concorrenti con quello privilegiato, allatto del riparto delle somme ricavate dallespropriazione dei beni del debitore stesso. Se il creditore pignorante, o semplicemente intervenuto nellesecuzione forzata da altri iniziata, il locatore di immobili, egli privilegiato, nel senso che pu soddisfare per intero il proprio credito sul ricavato della vendita forzata dei beni del debitore mentre leventuale residuo viene pio ripartito tra i creditori chirografari. Il privilegio , dnq, causa legittima di prelazione che deroga al principio secondo cui tutti i creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore. Alla categoria delle cause legittime di prelazione appartengono, oltre al privilegio anche il pegno e lipoteca. Questultimi sorgono soltanto dopo il perfezionamento di una fattispecie costitutiva complessa, invece il credito del locatore immobiliare (privilegio) fornito di causa legittima di prelazione automaticamente, come qualit propria, senza bisogno che il locatore si attivi in alcun modo. Secondo lart 2764 possono costituire oggetto di tale privilegio, da un lato, i frutti dellimmobile locato e, dallaltro , tutto ci che serve a fornire limmobile medesimo. Tuttavia, nellambito della presente trattazione interessa soltanto la seconda parte della previsione legislativa, poich nel caso di immobile urbano non pu trovare applicazione il riferimento ai frutti, non producendo tale bene frutti naturali. Nulla, per verit, escluderebbe che la norma, parlando genericamente di frutti, intenda di riferirsi anche ai frutti civili. Non va trascurato , infatti, che un immobile urbano ben pu dare frutti civili, oltre che al locatore, anche al conduttore nel caso di sublocazione. Ma il locatore principale, nei limiti del suo credito verso il conduttore/sublocatore, pu quindi soddisfarsi direttamente su quanto il sub conduttore dovrebbe al sublocatore senza necessit di ricorrere alla protezione offerta dal privilegio. Garanzie del credito del locatore

Oggetto del privilegio Quali sono i beni mobili che servono a fornire limmobile locato che formano oggetto del privilegio speciale mobiliare del locatore? Gli interpreti hanno correttamente osservato che servono per fornire limmobile locato i mobili che siano utili in concreto al conduttore non per lesercizio di una determinata attivit, ma pi specificamente per attuare il godimento del suddetto immobile. Nel caso degli immobili urbani locati per uso di abitazione oggetto del privilegio qualsiasi cosa che essendo corredo dellimmobile locato, contribuisca a trasformare un semplice complesso di muri coperti in unabitazione. Nel caso delle locazioni per uso diverso dallabitazione, invece, le perplessit aumentano. Nessuno dubita, infatti, che il macchinario introdotto in un capannone, locato per svolgervi una produzione industriale, costituisca un complesso di beni che serve per fornire limmobile e che quindi sia oggetto del privilegio. Il punto del quale fortemente si dubita riguarda quellinsieme di beni che costituiscono il capitale circolante dellimpresa, il quale costituito, in sostanza, dalle merci allocate nellimmobile in attesa di essere vendute. Il quesito si articola maggiormente, riguardando sia le materie prime di scorta per la produzione industriale che i semilavorati. Del problema si sempre discusso: secondo gli antichi, le merci depositate nel magazzino non costituivano oggetto del pegno tacito in favore del locatore, giacch esse venivano considerate come cose destinate alla continua circolazione. Lantico insegnamento appare ancor oggi da preferirsi, qualora si tenga nel debito conto il contenuto della norma dettata dallart 2769 c.c. Secondo tale disp, il creditore che ha privilegio su una cosa mobile pu domandarne il sequestro conservativo, qualora abbia fondati motivi di temere la rimozione della cosa dalla particolare situazione alla quale subordinata la sussistenza del privilegio. Lapplicazione di questa norma non concepibile con riferimento ai beni che costituiscono il capitale circolante del conduttore, continuativamente destinato ad uscire dallimmobile locato, giacch sembra assurdo ritenere che il locatore possa impedire allimprenditore, suo conduttore, di disporre come vuole delle materie prime, dei semilavorati, delle merci destinate alla vendita. La considerazione appena esposta dovrebbe indurre a respingere la concezione estensiva delloggetto di privilegio, peraltro oggi dominante fra gli interpreti Contenuto del privilegio Il privilegio non una garanzia in senso proprio, perch lesistenza di esso non intacca minimamente la facolt di disposizione del debitore sui beni oggetto del privilegio (possono venire consumati , deteriorati ecc). Qui si coglie una differenza essenziale nellambito delle cause legittime di prelazione: il creditore pignoratizio o quello ipotecario sono protetti contro chiunque ponga in essere unattivit tale da distruggere o deteriorare il bene. Secondo lart 2764 il locatore titolare del privilegio soltanto se le cose si trovano nellimmobile locato, del quale il locatore medesimo ha un possesso mediato per il tramite del conduttore che lo ha ricevuto in godimento. Finch permane la fisica lontananza delle cose dal bene locato, il locatore non ha alcun privilegio su di esse. E evidente linteresse del locatore in quanto creditore: in una prima fase, a che i beni destinati a fornire limmobile locato vengano effettivamente introdotti; in una fase successiva fase, a che i mobili restino dove sono.

Prima faselinteresse del creditore privilegiato al mantenimento del privilegio tutelato, imponendo a chi prende in locazione un immobile urbano per uso di abitazione di fornirlo di mobili sufficienti; il mancato adempimento di tale obbligo motivo di licenziamento ad opera del locatore, a meno che il conduttore non offra adeguate garanzie alternative (art 1608). La previsione dellart 1608 non introduce a carico del conduttore una obbligazione in senso proprio. Sul conduttore grava piuttosto un onere, nel senso che qualora egli non fornisca limmobile locato con mobili suff il rapporto di locazione risolubile per iniziativa unilaterale del locatore. Si tratta di unipotesi di recesso unilaterale, che viene qui eccezionalmente concesso al locatore immobiliare come mezzo di reazione contro una sopravvenienza considerata lesiva del suo interesse al costituirsi del privilegio. Fase successivalinteresse al mantenimento del privilegio, una volta sorto, viene tutelato in termini generali, con riferimento, cio, non soltanto alo specifico privilegio mobiliare del locatore, ma tutti i privilegi speciali su beni mobili. La gran parte dei privilegi speciali su beni mobili subordinata ad una condizione materiale dei beni, dovendo in tal caso distinguersi fra privilegi possessuali, i quali presuppongono il possesso dei mobili da parte dello stesso creditore privilegiato, e quasi possessuali, che esigono la permanenza presso il debitore. In relazione ai privilegi possessuali , la tutela offerta al creditore costituita da un diritto di ritenzione( caso del carrozziere creditore che tiene presso di s lauto riparata). Nel caso di privilegi quasi possessuali, come quello del locatore, un diritto di ritenzione non avrebbe senso perch il creditore non ha il bene presso di s. Lo strumento di tutela dei privilegi quasi possessuali consiste nellattribuzione al cerditore del potere di richiedere , ed ottenere, il sequestro conservativo dei beni formanti oggetto del privilegio, qualora sussista fonfdato timore di una rimozione degli stessi dalla condizione locale che assicura il mantenimento del privilegio (art 2769). Il privilegio speciale del locatore gode di una tutela pi intensa di quella attribuita agli altri privilegi speciali mobiliari la disp dellart 2764 consente al locatore di domandare il sequestro di tali beni anche dopo lasportazione non autorizzata degli stessi dallimmobile locato, purch la richiesta sia presentata entro breve termine di 15 giorni dalla rimozione.

CAPITOLO VII Sezione I

DURATA DEL RAPPORTO Disciplina legale imperativa e suppletiva

1)Appartenenza delle locazioni alla categoria dei contratti di durata La durata della concessione in godimento costituisce la misura delloggetto dellobbligazione tipica del locatore e lessenzialit di tale misura dipende dalla appartenenza della locazione alla categoria dei contratti di durata o, per usare la pi antica espressione di legge ad esecuzione continuata o periodica. Si tratta di quei contratti in cui lentit della prestazione che ne forma loggetto necessariamente misurata in funzione del tempo, giacch la prestazione, in ragione della sua natura, viene adempiuta nel tempo : o periodicamente oppure in ogni momento, senza soluzione i continuit, come appunto accade nel caso della prestazione del locatore. La disciplina della locazione formata non soltanto dalle norme specificamente dettate per questo contratto, ma anche da altre norme, pi generali, relative a categorie contrattuali nelle quali rientra il contratto di locazione: ad es, lart 1360 secondo il quale gli effetti dellavveramento della condizione in linea di principio retroagiscono al tempo in cui stato concluso il contratto; tuttavia al 2 comma prevede che, in deroga alla regola generale, lavveramento della condizione risolutiva apposta ad un contratto ad esecuzione continuata o periodica no ha effetto quanto alle prestazioni gi eseguite. Tale irretroattivit implica che, nel caso di locazione in cui il scioglimento sia previsto al verificarsi di un determinato fatto futuro ed incerto, lavveramento di questo fatto scioglie bens il rapporto di locazione, ma gli effetti cessano ex nunc. Ed ancora , in materia di risoluzione dei contratti con prestazioni corrispettive, poi, lart 1458 c.c. dispone che la risoluzione opera retroattivamente tra le parti. Ma nel caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica leffetto della risoluzione si produce esclusivamente sulle prestazioni ancora da eseguirsi, senza estendersi a quelle gi eseguite. Se la durata un elemento essenziale del contratto di locazione, le parti, nel determinare il contenuto del rapporto locatizio devono indicar anche la durata del rapporto. Mentre lassenza del requisito della determinatezza con riguardo alla cosa locata o con riguardo al corrispettivo comporta la nullit del contratto, il contratto non nullo se le parti omettono di determinare la durata, perch la legge, come avviene per tutti i contratti ad esecuzione continuata o periodica, interviene in supplenza, stabilendo una durata legale. 2)Limiti allautonomia delle parti nella determinazione della durata; limite generale di durata massima e regole particolari in deroga In materia di durata della locazione, la norma dellart 1573 c.c. impone che, in linea di principio, il contratto non possa stipularsi per un tempo eccedente i 30 anni e che, qualora il vincolo sia assunto per un periodo pi lungo od in perpetuo, esso debba essere ridotto entro il termine suddetto. Le parti sono libere di fissare la durata del rapporto locatizio, ma non di vincolarsi per un tempo cos lungo, da oltrepassare quella che una ragionevole possibilit di previsione e di governo delle umane vicende. In relazione al limite di durata massima legale della locazione, si ripresentano gli stessi interrogativi(quali delle seguneti ipotesi debbano considerarsi eccedenti il trentennio)

gi prospettati riguardo allultranovennalit della durata ella locazione (art1599): -nellipotesi in cui il termine finale del rapporto locatizio sia incertus quando una locazione vitalizia, cio collegata alla vita del locatore o a quella del conduttore, ultratrentennale, qualora, al decorso del trentennio, il termine incertus quando non sia ancora venuto a scadenza; in tal caso lart 1573 deve essere rispettato, con conseguente cessazione della locazione. nellipotesi in cui le parti fissino un termine in s e x s inferiore al trentennio ma prevedendo fin dallorigine una o pi rinnovazioni o proroghe tacite del rapporto locatizio, per modo che esso finisca per oltrepassare il limite del trentennio, tale meccanismo devessere considerato tale da escludere lesistenza di un vincolo utratrentennale. In questo caso non pu ravvisarsi alcuna pretese di governare il futuro per pi di 30 anni, giacch allo scadere del primo ventennio ciascuna delle due parti libera di fare cessare la locazione con una propria unilaterale manifestazione di volont o di acconsentirne tacitamente il prolungamento. nellipotesi in cui la proroga o rinnovazione del rapporto locatizio sia fatta oggetto, secondo la clausola contrattuale , di un diritto di una delle parti o di entrambe(esercizio di opzione della controparte), comporta la nullit della clausola contrattuale relativa al diritto di proroga, per la parte in cui consente una durata ultratrentennale del vincolo . Lart 1576 c.c. esordisce con un inciso limitativo, che fa salve le diverse disp di legge le quali prevedono un durata della locazione superiore al trentennio Tali disp sono: -Art 1629 con riguardo allaffitto di fondi rustici, dispone che, qualora esso riguardi fondi destinati al rimboschimento, pu anche convenirsi un termine massimo di 99 anni (viene considerato il ritmo produttivo del bosco). -Art 1607 secondo la quale la locazione di immobili urbani per uso di abitazione pu essere convenuta per tutta la durata della vita dellinquilino e per 2 anni successivi alla sua morte. Se lo scopo della norma quello di assicurare al conduttore di immobile urbano per uso di abitazione la stabilit del focolare domestico per tutto il tempo della sua vita, deve ritenersi che nel particolare settore delle locazioni abitative il termine massimo non sia il trentennio, ma la vita dellinquilino. Infatti , anche qualora il conduttore abbia mal pattuito la durata della locazione, stabilendo un termine diverso da quello della sua vita, come un termine cinquantennale o un termine coincidente con la vita del locatore, non c ragione per escludere che la locazione duri quanto la vita dellinquilino, bench questultima superi il trentennio. 3)Limiti di durata minima nelle locazioni soggette alla legislazione speciale Nella prospettiva del codice non esiste alcuna ragione per imporre limiti di durata minima alla locazione. Infatti nel c.c. niente vieta che le parti di accordino per prendere e dare in locazione una determinata cosa, anche un immobile urbano, pattuendo per che ciascuna di esse in qualsiasi momento, in corso di rapporto, possa unilateralmente recedere . Com evidente, questa locazione non senza prefissione di tempo, ma un contratto a tempo volutamente indeterminato. Occorre allora sottolineare come la circostanza che , nella prospettiva del c.c., un contratto del genere perfettamente ammissibile e valido dimostra che, nellispirazione del codice, non presente alcuna tutela per la stabilit del rapporto locatizio. Ne viene messo in piena luce latteggiamento contrario che stato assunto dalla legislazione speciale (1998 e 1978), la quale impone, invece, una stabilit del rapporto di locazione evidentemente a tutela

del conduttore. Questultima circostanza emerge dal fatto che, sempre possibile pattuire una locazione di durata pi breve di quella minima imposta dalla legge, purch essa sia conclusa per sopperire ad unesigenza transitoria del conduttore. Lintervento con il quale la legislazione speciale ha imposto le durate minime mira a regolare il mercato, affinch le varie attivit , non soltanto economiche, possano svolgersi nel modo pi efficiente, giacch solo il conduttore che gode di una stabilit minima pu essere portato ad investire nellattivit che esplica. 4)Limiti di durata minima nelle locazioni per uso diverso dallabitazione Secondo la legge 392/1978 la durata minima di 6 anni per le locazioni di immobili urbani destinati ad usi diversi della abitazione che abbiano natura produttiva (attivit di impresa o di lavoro autonomo), di 9 anni, qualora limmobile sia destinato a quella particolare attivit di impresa che lattivit alberghiera. Il legislatore ha introdotto ,in aggiunta ai limiti minimi, una dissimmetria fra la durata del vincolo per il locatore e quella per il conduttore. Nellle locazioni di cui allart 27, a norma dellart 28, alla scadenza del primo seiennio o novennio il locatore, differenza del conduttore, non pu fare cessare il rapporto con una semplice dichiarazione di volont, ma soltanto qualora invochi specifiche cause, tassativamente indicate dalla legge stessa nellart 29. Dnq la legge distingue fra durata del rapporto e durata del vincolo: la durata del rapporto di 6 anni, che diventano altri 6 se il rapporto si rinnova e cos via; la durata del vincolo, invece per il conduttore di 6 anni ma per il locatore di 12. La distinzione in esame vale anche per le locazioni alberghiere. Deve peraltro segnalarsi che la dissimmetria fra la durata del vincolo delle 2 parti vale soltanto per la prima fase del rapporto locatizio. Ci risulta dallart 28, 2 comma, la quale testualmente limita la propria applicabilit alla prima scadenza contrattuale. Pertanto, dopo il primo vincolo, durato 12 o 18 anni, anche il locatore pu liberamente fare cessare il rapporto con una semplice dichiarazione di volont. La durata minima di 6 anni altres prescritta dallart 42 della legge speciale, con riguardo a quelle locazioni ad uso diverso dallabitativo che non sono destinate alles di unattivit dimpresa o di lavoro autonomo essendo limmobile adibito alles di attivit non economiche (locazione di immobili urbani destinati a servizi pubblici o sociali). Il 2 comma dellart 42 stabilisce che a tali contratti deve applicarsi anche il preavviso per il rilascio di cui allart 28. Tale formulazione stata oggetto di dubbi tra gli interpreti disceso linterrogativo se nella locazione di cui allart 42 valga per ambedue le parti soltanto la durata minima di 6 anni o non , invece , anche la dissimmetria sancita dallart 28. Di fronte a questo contrasto sono intervenute le sezioni unite della Corte di Cassazione, le quali hanno deciso che il 2 comma richiamando il preavviso per il rilascio di cui allart 28 , importa lapplicabilit a tali contratti dellintera disciplina della durata contenuta nelart 28 , pertanto anche il diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza dettata dallart 28 2 comma, e 29 della stessa legge. Gli argomenti di cui si avvalsa la sentenza sono 3 : -Lespressione rilascio inscindibilmente collegata al caso in cui la cessazione del rapporto dipenda dal recesso di cui allart 29 critica: il rilascio non ha nulla a che fare con la disdetta del locatore fondata sui motivi di cui allart 29, ma indica semplicemente la riconsegna dellimmobile locato

- Se lart 42 fosse inteso come richiamo alla sola durata del preavviso sarebbe una norma inutile perch linterprete ci sarebbe gi potuto arrivare per applicazione analogicacritica: argomento discutibile dato che esiste una disciplina del c.c. valevole per tutte le locazioni; pertanto dove la legge speciale non dispone, si continua ad applicare la disciplina del c.c. ?? -La ratio complessiva della disciplina contenuta nellart 42 quella di assicurare anche alle locazioni non abitative per uso non produttivo una certa stabilit minima dellinteresse del conduttore, e ci in misura tendenzialmente pari alla stabilit minima che si voluta assicurare alle locazioni per uso non abitativo di impresa o di lavoro autonomo critica:occorre osservare che lintensit della tutela dellesigenza di stabilit del conduttore appartiene alla scelta libera del legislatore Se dnq, nessuno degli argomenti adotti con la sentenza delle sezioni unite persuasivo, occorre invece dire che ben persuasiva appare la considerazione che avrebbe dovuto fondare la conclusione opposta. Infatti per introdurre il secondo limite, per il quale al termine del primo seiennio di durata della locazione c dissimmetria di trattamento tra locatore e conduttore non si pu ricorrere allanalogia poich, trattandosi di intervento compressivo dellautonomia contrattuale, come tale eccezionale, la norma non pu essere estesa per analogia. Pertanto il limite allautonomia contrattuale deve risultare con sicurezza dalla formulazione normativa; ora tutto pu dirsi, fuorch che dalla disp del 2 comma dellart 42, la dove richiama il preavviso per il rilascio, risulta con sicurezza che si sia voluto imporre questo ulteriore limite, in forza del quale il vincolo per il locatore doppio di quello previsto per il conduttore. 5)Motivi legittimanti il diniego di rinnovazione da parte del locatore alla prima scadenza del rapporto Il locatore pu eccezionalmente impedire gi la prima rinnovazione del rapporto locatizio, per ulteriori 6 o 9 anni, invocando i motivi tassativamente indicati dalla legge nellart 29 , 1 comma, della legge speciale. Tali motivi sono, in realt, riconducibili sostanzialmente a 2 sole ipotesi: la prima data dal caso in cui il locatore, anzich continuare a concedere limmobile in godimento ad altri, per trarne frutti civili, intenda di adibirlo ad uso proprio ovvero del coniuge o dei parenti entro il secondo grado di linea retta (genitori, nonni, figli, nipoti); quando il locatore intenda demolire limmobile locato, per ricostruirlo ovvero per sottoporlo a radicale ristrutturazione, la quale, per le modalit con cui deve avvenire, risulti incompatibile con la permanenza del conduttore nellimmobile stesso durante il corso dei lavori. Nellipotesi di demolizione al fine della ricostruzione la seriet e fattibilit dellintento enunciato dal locatore deve essere suffragata dallottenimento dei prescritti provv amm , non essendo sufficiente la mera dichiarazione. Secondo un consolidato orientamento,anche qualora il locatore invochi la volont di destinare limmobile locato ad uso proprio o dei pi stretti congiunti non sarebbe sufficiente la mera enunciazione dellintendimento del locatore, ma occorrerebbe che tale enunciazione sia accompagnata dallallegazione di circostanze specifiche tali, da consentire di valutare seriet e fattibilit dellintento enunciato. Inoltre secondo lo stesso indirizzo giurisprudenziale, il locatore non pu indicare alternativamente o cumulativamente pi motivi tra quelli previsti dallart 29, riservandosi di attuarne in

seguito uno qualunque, ma ha lonere di sceglierne uno specifico , in modo che si possa verificare ex post se egli lo ha attuato, e ci al fine delleventuale applicazione delle sanzioni previste dallart 31. Sul buon fondamento di un orientamento cos severo nei confronti del locatore sono leciti forti dubbi: se da un lato vero che nel 4 comma dellart 29 la legge prescrive che nella comunicazione al conduttore il locatore ha lonere, a pena nullit della disdetta, di indicare il motivo al singolare, fra quelli elencati nei commi precedenti, sul quale intende fondare il diniego di rinnovazione,dallaltro lato deve osservarsi come dallart 31 sembri risultare che le sanzioni ivi previste scattano soltanto se il locatore non attua uno dei motivi giustificanti il recesso, di cui allart 29 , e non il motivo invocato nella dichiarazione di disdetta forti perplessit sulla correttezza della rigorosa interpretazione. La peculiarit della locazione alberghieracome emerge dallart 29, 2 comma, il locatore di immobile urbano adibito ad albergo pu negare la rinnovazione esclusivamente adducendo lintendimento di destinare limmobile allesercizio personale o del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta della stessa attivit alberghiera, e non gi quello di adibirlo ad un qualunque uso proprio o dei pi stretti congiunti vincolo alberghiero giustificato dallimportanza che il legislatore riconosce allattivit turistica per leconomia generale del Paese. La mancata specificazione di motivi indicati dalla legge comporta, i sensi dellart 29, 4 comma , la nullit dellatto di diniego di rinnovazione. Lazione di nullit come sappiamo pu esercitarla chiunque vi abbia interesse, in particolare le parti contrattuali (art 1421) la norma dellart 29 poich dispone la nullit, consentirebbe anche allo stesso locatore , che si penta dellatto di diniego, di far valere linvalidit per mancata enunciazione del motivo e quindi di imporre la rinnovazione al conduttore che pur avendo ricevuto la dichiarazione di diniego della rinnovazione, non abbia ritenuto di farne valere limproduttivit di effetti. Pertanto per evitare che il locatore abusi della nullit,si arriva a tale soluzione il diniego di rinnovazione che non abbia indicato il motivo nullo, ma vale come proposta di risoluzione del contratto di locazione alla scadenza del primo seiennio o novennio; se quindi il conduttore vi aderisce , la rinnovazione del rapporto locatizio vien cmq impedita. 6)Sanzioni per linattuazione da parte del locatore del proposito addotto quale motivo del diniego di rinnovazione Il locatore il quale, entro 6 mesi dal giorno in cui ha ottenuto il rilascio per effetto del diniego di rinnovazione, non attui lintendimento enunciato nella disdetta assoggettato alle sanzioni previste dalla norma delart 31 della legge speciale. Sono previste 3 sanzioni: le prime due sono civili , operano nel rapporto fra conduttore e locatore e sono alternative, il conduttore a poter optare liberamente per una delle 2; mentre la terza ha natura amministrativa e si cumula con la civile. La prima sanzione civile consiste nellobbligo del locatore di ripristino del contratto di locazione e di rifusione delle spese sostenute dal conduttore per il trasloco; il locatore inoltre, tenuto a rifondere tutti gli altri oneri sopportati dal conduttore in dipendenza della sospensione illegittima del rapporto. In alternativa, il conduttore pu pretendere il risarcimento del danno per equivalente il cui ammontare determinato dal giudice in considerazione delle circostanze del caso concreto, senza per superare il

tetto massimo stabilito dalla legge, pari a 48 mensilit del canone di locazione corrisposto al momento in cui il rapporto stato fato cessare. La terza sanzione di natura amministrativa , consiste nella condanna del locatore al pagamento di una somma in favore del Comune nel cui territorio situato limmobile locato. Pu invero avvenire che il locatore, ottenuto il rilascio dellimmobile, non attui il proposito adotto per legittimare il diniego di rinnovazione e costituisca sul medesimo immobile diritti in favore di terzi, mediante contratto traslativo o di concessione di diritti personali di godimento (vende limmobile oppure lo d in locazione a soggetto diverso). La regola generale in materia di conflitto fra diritti personali di godimento, contenuta nellart 1380 c.c., dispone che qualora una persona costituisca su una determinata cosa pi diritti fra loro incompatibili in favore di soggetti diversi, fra questi ultimi prevale colui che per primo si immette ne godimento (cio colui che per primo consegue la detenzione della cosa per consegna spontanea/in forza di provv giudiziale da parte del locatore)ci prescinde dallo stato soggettivo dei concessionari. Ai sensi invece dellart 31, il conduttore espulso, il quale richiede il ripristino della locazione, pu prevalere anche se non si immette per primo nel godimento sotto la sola condizione che dimostri la mala fede del secondo conduttore la legge speciale dnq introduce il requisito della buona fede del terzo, deroga in favore del conduttore originario ai principi generali. Le sanzioni di cui allart 31 si applicano, secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, soltanto se linattuazione dipende da dolo o colpa del locatore. Infatti sebbene la legge in proposito non dica nulla, la giurisprudenza ha ritenuto che occorre valutare le concrete ragioni dellinattuazione. Le sanzioni discendono da responsabilit contrattuale del locatore(il debitore risponde dellinadempimento a meno che non provi limpossibilit di adempiere e la non imputabilit) o la responsabilit del locatore si configura come extracontrattuale (onere probatorio compete al danneggiato)? La lettura preferibile dellart 31 sembra quella che attribuisce natura contrattuale alla responsabilit del locatore. Infatti secondo tale orientamento il locatore che indica un certo proposito come causa giustificante il diniego di rinnovazione e poi non lo attua inadempiente nei confronti della controparte. 7)Limiti di durata delle locazioni abitative:a)i contratti c.d. liberi La scelta di fondo della legge del 1998 stata quella di prevedere 2 tipi di contratti: da un lato, locazioni abitative dal contenuto per quasi tutti gli aspetti ( tranne la durata), in particolare quello del canone, liberamente determinato dalle parti; dallaltro lato, locazioni a contenuto parzialmente etero determinato, ossia imposto da una fonte regolatrice estranea alle parti. La disciplina dei contratti liberi contenuta nella disposizione dellart 2, 1 comma, della legge del 1998, che detta un meccanismo sostanzialmente identico a quello gi esaminato, con riguardo alle locazioni non abitative , degli art 27,28,29 della legge speciale del 1978. Lo stesso sistema adottato, in relazione alle locazioni abitative, dalla norma dellart 2 della legge del 1998, con lunica differenza, attinente alla misura della durata della prima parte del rapporto e delle successive rinnovazioni del medesimoinfatti nel sistema delle locazioni abitative a canone liberamente determinabile la durata di 4 anni. Anche nella

fattispecie in esame, viene prevista alla prima scadenza quadriennale del rapporto una asimmetria tra il locatore ed il conduttore, giacch il primo pu opporsi alla rinnovazione del contratto solo se ricorrono le cause indicate nel successivo art 3 le quali sono sostanzialmente le medesime dellart 29 della legge del 1978. Alle successive scadenze, ciascuna delle parti ha invece diritto di dare disdetta liberamente. Ne consegue, dnq, che il vincolo contrattuale ha, per il locatore, una durata di 8 anni, mentre per il conduttore di soli 4 anni. Il conduttore che, in vista della prima scadenza quadriennale, voglia dare disdetta (ad natum ossia priva di motivazione) pu, a differenza del locatore , farlo liberamente, ma comunicandolo con lettera raccomandata e con preavviso di almeno 6 mesi. Se nessuna delle parti esercita la rispettiva facolt di disdetta alla prima scadenza, il contratto si rinnova per ulteriori 4 anni. I due gruppi di cause fondanti la facolt di disdetta del locatore gi alla prima scadenza sono stati ripresi, anche nella materia della locazione abitativa, dal legislatore dl 1998 nellart 3. Ma si aggiungono alle ipotesi gi previste nellart 29 della legge del 1978 altre ipotesi: -esigenza del locatore diverso dalla persona fisica il quale intende destinare limmobile ad esercizio delle attivit dirette a perseguire le finalit pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali , culturali o di culto. lintenzione del locatore di vendere limmobile a terzi quando egli non abbia la propriet di altri immobili ad uso abitativo altre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale caso al conduttore riconosciuto il diritto di prelazione. Per comprendere il senso della norma, occorre ricordare che il valore di mercato di unimmobile libero superiore a quello di un immobile locato. Non va dimenticato tuttavia che le clausole di scioglimento anticipato della locazione, in caso di vendita dellimmobile locato, sono nulle, a norma dellart 7 della legge n. 392/1978 tuttora in vigore; sicch il legislatore del 1998 ha ritenuto di tutelare linteresse del locatore a liberare limmobile che intende vendere, almeno alla scadenza naturale del contratto, mediante la facolt di disdetta. Ma tale facolt riservata al locatore non particolarmente abbiente nascono dubbi di legittimit x discriminazione di trattamento di situazioni eguali: ad es proprietario di 40 posti auto locati e di un solo appartamento locato ad uso abitativo , pur non essendo poco abbiente pu dare disdetta alla prima scadenza della locazione abitativa perch non proprietario di altri immobili destinati ad uso abitativo. mancata occupazione continuativa dellimmobile da parte del conduttore senza giustificato motivo. La legge del 1998 ritiene che il conduttore, se non dimostra di avere effettivo bisogno dellimmobile, non meriti la tutela del suo interesse alla stabilit del rapporto. nel caso in cui il conduttore abbia piena disponibilit di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune in cui situato limmobile locato. Anche riguardo al profilo delle sanzioni previste dal legislatore nellipotesi in cui il locatore non attui il motivo posto alla base della disdetta, stato seguito, sebbene non integralmente, il modello della disciplina contenuta nella legge sulle locazioni non abitative. Le sanzioni previste dalla legge del 1998 sono 2 , entrambe di tipo civilistico. La prima consiste in una sorta di esecuzione in forma specifica, ossia nella possibilit per il conduttore di chiedere il ripristino del contratto di locazione; in alternativa, il conduttore pu chiedere il risarcimento del danno per equivalente. Lentit del danno

forfettariamente predeterminata dalla legge, in una misura non inferiore a 36 mensilit del canone di locazione da ultimo percepito. La legge del 1998 ha preso posizione su un punto ancora molto discusso in relazione alla legge del 1978: non basta che il locatore attui uno qualunque tra gli intendimenti legittimanti la disdetta, essendo necessaria la realizzazione proprio dellintendimento enunciato nellatto disdetta. 8)I contratti con contenuto parzialmente etero determinato La scelta tra luno e laltro tipo di contratto, formalmente rimessa alle parti, spetta in realt al locatore. Uno degli strumenti utilizzati dal legislatore del 1998 per attrarre il locatore verso il canale dei contratti a contenuto parzialmente etero determinato stata una certa abbreviazione della durata minima degli stessi. Ai sensi dellart 2, 5 comma l. n. 431/1998 la durata minima dei contratti controllati di 3 anni . La disp dellart 2 , 5 comma prosegue stabilendo che alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto prorogato di diritto per 2 anni fatta salva la facolt di disdetta da parte del locatore che intenda adibire limmobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui allart 3, ovvero vendere limmobile alle condizioni e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Si sottolinea la differenza di formulazione fra le 2 discipline, che ha portata sostanziale : nei contratti liberi, alla scadenza del primo quadriennio, il contratto si rinnova tacitamente per il secondo quadriennio; qui, il contratto prorogato di diritto per un ulteriore biennio. Una rinnovazione presuppone lassenza di opposizione di entrambe le parti; la proroga biennale invece opera di diritto senza che nessuna delle parti possa opporsi ad essa, ameno di non convenire, alla scadenza triennale, un accordo espresso di rinnovazione palesemente superfluo, perch i contraenti possono in ogni caso fare ci che vogliono(rinnovarlo o scioglierlo). In sostanza, il rapporto di locazione abitativa a contenuto etero determinato dura 5 anni, ma il locatore, ed egli soltanto pu in vista della scadenza triennale, recedere. Il recesso deve venire comunicato al conduttore con preavviso di 6 mesi in vista della scadenza triennale si parla qui di recesso e non di disdetta perch nellipotesi di proroga di diritto, la facolt del locatore quella non gi di opporsi, per impedire una rinnovazione tacita, ma di abbreviare la durata del rapporto rispetto alla durata sostanzialmente quinquennale prevista dalla legge . In sintesi: Il contratto a contenuto etero determinato dura 5 anni, salvo che, nel corso del quinquennio, le parti concordino una rinnovazione ad altre condizioni o uno scioglimento anticipato del rapporto o che, in vista della scadenza del primo triennio, il locatore, con preavviso di almeno 6 mesi della scadenza , invochi una parte dei motivi di disdetta previsti dallart 3. Se nulla di tutto ci avviene, il contratto pu alla scadenza del primo quinquennio, rinnovarsi tacitamente o cessare, se una qualunque delle parti d disdetta, questa volta non motivata. Ciascuna delle parti, alla scadenza del periodo di proroga biennale, ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 9)Eccezioni ai limiti di durata minima nellinteresse del conduttore : le locazioni

transitorie; dichiarazione non veritiera in ordine alla transitoriet Limperativit delle norme stabilite dalle leggi speciali in materia di durata minima non assoluta. Infatti , ciascuna di tali leggi espressamente prevede che possano fissarsi termini anche pi brevi di quelli minimi legali ma soltanto in presenza di un presupposto oggettivo che giustifichi la deroga. La deroga pu essere valida, qualora si accompagni alla sussistenza di una determinata circostanza obbiettiva, che la legge stessa indica nella transitoriet dellesigenza in forza della quale concluso il contratto. Il riferimento alla transitoriet sta a significare che il conduttore, nel momento stesso in cui conclude il contratto di locazione, deve essere consapevole che lesigenza per soddisfare la quale stipula senzaltro destinata a venire meno entro un termine pi breve di quello minimo legale. La necessit che, per aversi valida locazione transitoria, sussista unesigenza del conduttore a termine e che questultimo sia pi breve di quelli minimi legali stabilita dalla norma dellart 5 della legge n. 431/1998 per le locazioni per uso di abitazioneil riferimento contenuto nelart 5 alla natura transitoria di unesigenza delle parti, e cio ad un fatto soggettivo; e dalla norma dellart 27, 5 comma della legge n. 392/1978 per le locazioni per uso diverso da quello abitativolart 27 si riferisce al carattere transitorio dellattivit. Da quanto detto parrebbe emergere che lesigenza comune di ammettere una deroga, in casi particolari, alla durata minima sia soddisfatta in termini differenti : sulla base di un carattere oggettivo dellattivit nel caso delle locazioni non abitative; sulla base di unesigenza soggettiva nel caso delle locazioni abitative. Secondo la Suprema Corte , uninterpretazione letterale dellart 27, 5 comma, determinerebbe limpossibilit di applicare la norma stessa, perch non esiste alcuna attivit che in s e per s abbia necessariamente carattere transitorio, cos da non potere protrarsi a tempo indefinito. Pertanto si ritenuto che debba sempre prestarsi attenzione alla ragione soggettiva che induce il conduttore a concludere un determinato contratto. Secondo lorientamento della giurisprudenza di legittimit, la transitoriet della esigenza del conduttore deve risultare obiettivamente da circostanze esistenti al momento della conclusione del contratto, non essendo sufficiente una mera dichiarazione in tal senso contenuta nel contratto. In caso di contrasto sopravvenuto fra le parti, il locatore che ha lonere della prova: il locatore assolve tale onere probatorio attraverso la stessa esibizione del contratto, perch un locatore minimamente accorto, quando stipula un contratto di locazione transitoria, pretender che il conduttore dichiari qual lesigenza transitoria, che lo induce a contrarre. La giurisprudenza riconosce al conduttore la possibilit di provare la non corrispondenza al vero della circostanza, affermata nel contratto, dellesigenza transitoria. Secondo lautore(almeno inizialmente)
questorientamento non si pu condividere, infatti sosteneva che la dichiarazione posta dal conduttore una confessione e dnq vale come prova legale, quindi non potrebbe il

conduttore medesimo provarne la non corrispondenza al vero a ben vedere, per, la confessione ha valore di prova legale soltanto quando verte in materia di diritti disponibili: il diritto alla durata minima del contratto un diritto indisponibile per il conduttorednq la confessione non pu valere come prova legale, ma soltanto essere valutata come prova semplice, liberamente apprezzata dal giudice, e come ogni prova semplice ammette la prova del contrarioIn ultima analisi perci, deve ritenersi corretta la conclusione cui giunta la giurisprudenza secondo cui la dichiarazione del conduttore

in ordine allesistenza di una sua esigenza transitoria costituisce prova semplice della liceit della clausola di deroga alla durata minima, ma non prova legale: il conduttore legittimato a provare che la dichiarazione non corrispondeva alloggettiva verit. 10)In particolare, le locazioni transitorie per uso abitativo Lart 5, comma 1 non autosufficiente per la disciplina delle locazioni transitorie, giacch si limita a richiamare il decreto ci cui al comma 2 dellart 4il decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002, il cui art 2 contiene la disciplina dei contratti transitori. Prima di esaminare tale disciplina, opportuno sottolineare che i contratti transitori nel settore abitativo dellart 5 della l. del 1998, sono consentiti soltanto nel campo delle locazioni a contenuto parzialmente eterodeterminato . In altre parole , un contratto di locazione, di cui allart 2 della l. del 1998, sebbene a contenuto liberamente pattuito non pu concludersi per una durata pi breve di quella minima quadriennale . I contratti di cui allart 5, cio i contratti transitori, possono essere conclusi soltanto in aderenza agli accordi tra le associazioni rappresentative della propriet edilizia e dei conduttori (accordi formati in sede locale nelles dellautonomia collettiva). In sostanza si voluta scoraggiare la deroga ai limiti di durata minimi imposti : chi vuole un contratto breve non pu negoziare il canone con il conduttore, ma deve avvalersi del contratto con contenuto etero determinato. La deroga ai limiti di durata possibile solo con la stipulazione di un contratto di locazione conforme al tipo di contratto definito dal citato decreto ministeriale. Ci significa che qualsiasi contratto transitorio che non si conformi esattamente , nei contenuti (non necessario che sia in concreto utilizzato un modulo identico), al contratto tipo non valido, perch da considerarsi nulla, in particolare , la clausola in deroga alla durata minima. Occorre ora vedere quali sono i contenuti/condizioni che deve avere il contratto transitorio per essere conforme a l contratto-tipo: 1)Deve esservi una enunciazione espressa dellesigenza transitoria che giustifica la deroga: non consentito, cio, di limitarsi a proclamare la natura transitoria del contratto, ma occorre dire perch . Il D.M. richiede che il contratto preveda una clausola specifica che individui lesigenza transitoria. Una siffatta clausola non affatto richiesta in materia di locazioni non abitative, in tali locazioni, perci, non occorre che lesigenza transitoria sia dichiarata nel contratto, ma sufficiente che sussista oggettivamente. Altra peculiarit della locazione abitativa rispetto a quella non abitativa che lesigenza transitoria pu riguardare non soltanto il conduttore, ma anche il locatore. 2)L esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegarsi al contratto. Ma ci si ripete, soltanto qualora si tratti di esigenza transitoria del conduttore , e non del locatore . 3)Si prevede, mediante un rinvio ai contratti tipo, che la locazione transitoria contenga una specifica clausola che individui lesigenza transitoria del locatore o del conduttore, i quali poi dovranno confermare il verificarsi della stessa (e cio dellesigenza transitoria) tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito dal contratto; qualora il locatore non adempia a questo onere, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata minima ordinariava data uninterpretazione antiletterale: lonere riguarda soltanto il locatore, perch soltanto a carico di costui

che prevista la sanzione. Se il locatore prima della scadenza convenuta non conferma la transitoriet dellesigenza, il contratto riportato alla durata minima ordinaria. Se, invece, il conduttore tace, nulla consegue dovendosi quindi ritenere che, come non c una sanzione, non ci sia nemmeno un onere: se lesigenza transitoria era del conduttore, questi alla scadenza del termine convenuto pu senzaltro rilasciare o il locatore chiedere il rilascio dellimmobile; se invece, lesigenza transitoria era del locatore, allora occorre, affinch il contratto cessi alla scadenza convenuta, che prima di tale scadenza il locatore abbia confermato con lettera raccomandata la transitoriet dellesigenza in relazione alla quale aveva concluso il contratto. Ne deriva che un soggetto, colpevole solo di una dimenticanza, si vede colpito, sul piano civile, da una sanzione gravissimalassurdit del decreto diventa assurdit della legge. 4)Il canone non deve superare quello previsto per i contratti a contenuto etero determinato. Va per rilevato che limposizione per cui il contratto transitorio contratto necessariamente a canone calmierato non opera in tutto il territorio dello Stato: infatti la norma del 2 comma dellart 2 del decreto pone tale limite soltanto per i canoni dei contratti di locazione transitori di immobili ubicati nelle 11 aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia,Genova..)o nei comuni con esse confinanti o nei comuni capoluogo di provincia. 5)La durata del contratto transitorio deve essere non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi 11)Nozione di transitoriet negli accordi territoriali Esigenza transitoria induce a concludere il contratto come strumento idoneo a soddisfare un bisogno del quale si sa nel momento della conclusione del contratto che destinato certamente a venire meno in termine pi breve di quello assegnato dalla legge come durata minima ordinaria al contratto stesso. Nella nozione di transitoriet sembra perci implicito che lesigenza sia destinata ad esaurirsi in relazione ad un evento certo non solo nellan, ma anche nel quando. Lautonomi collettiva ha invece, andando certamente oltre il contenuto del decreto, direttamente individuato esigenze transitorie. I rappresentanti delle contrapposte associazioni indicano, come fattispecie di esigenze dei conduttori, unesigenza collegata ad un evento certo, di data prefissata. Per ci che riguarda lesigenza del locatore, laccordo territoriale esordisce con limpiegare pressoch la stessa formula adoperata per lesigenza transitoria del conduttore; lunica differenza riguarda la previsione che lesigenza deve essere specifica, ma evidente la superfluit della precisazione. Sotto questo aspetto, quindi laccordo territoriale non aggiunge nulla di nuovo a ci che chiunque avrebbe potuto desumere dal decreto ministeriale. Laccordo in questione provvede per anche a delineare altre esigenze a favore del locatore, ed in relazione a queste che pu porsi il dubbio se lautonomia collettiva non sia andata altre i limiti della delega attribuita dalla legge e dal decreto ministeriale. In realt si interpreta correttamente lintenzione dei compilatori del decreto perci si deve ritenere che le organizzazioni non sono andate oltre i poteri loro attribuitiesigenze: trasferimento temporaneo della sede di lavoro; matrimonio dei figli, rientro dallestero ecc. 12)Locazioni transitorie a studenti universitari Si tratta dei contratti stipulati, in qualit di conduttore, dallo studente universitario la cui

residenza sia in un Comune diverso da quello in cui ha sede il corso universitario al quale lo studente stesso iscritto. Secondo la norma dellart 5 della legge 431/1998 la legittimazione a partecipare alla formazione del contratto-tipo spetta non solo alle contrapposte associazioni della propriet edilizia e dei conduttori, ma anche alle aziende per il diritto allo studio ed alle associazioni degli studenti, nonch alle cooperative agli enti non lucrativi operanti nel settore. Il meccanismo identico a quello dei contratti transitori ordinari: ci si deve conformare al contratto tipo e conforme ai contenuti dellart 3 del decreto, specificamente dedicato al contratto di locazione per studenti universitari fuori sede. Elemento comune con i contratti transitori ordinari:il canone non pu validamente superare i massimi indicati E opportuno sottolineare alcune differenze con i contratti transitori ordinari: -nelle locazioni transitorie a studenti non occorre enunciare nel contratto lesigenza transitoria, e ci per levidente motivo che tale esigenza insita nella qualit soggettiva del conduttore - la durata minima per i contratti degli studenti pu essere tra un minimo di 6 mesi e un massimo di 3 anni - il contratto degli studenti universitari deve prevedere la clausola di tacita rinnovazione per un periodo pari a quello convenuto in difetto di disdetta da parte del conduttore: da ci deriva che il contratto dello studente ha durata doppia per quanto riguarda il vincolo del locatore, salvo che il conduttore non dia disdetta con il preavviso indicato nel contratto. Anche il contratto dello studente deve poi prevedere il diritto di recesso anticipato del conduttore per gravi motivi. Ma bisogna tenere conto che in questi contratti assai frequente che la parte conduttrice sia plurisoggettiva. Esempio: 4 studenti stipulano un contratto della durata di 2 anni, ma dopo un anno uno di essi si trasferisce, questultimo ha certamente diritto di recedere , perch il decreto impone che nel contratto sia prevista la facolt di recesso parziale del singolo componente la parte conduttrice plurisoggettiva. Ma gli altri continuano a rispondere solidalmente verso il locatore per lintero canone originario? Essi si troveranno a dover rispondere del debito integralmente (possono trovare il rimpiazzo ma il locatore ha in proposito un diritto di veto)si tratta di una misura legislativa che si traduce in danno degli altri conduttori 13)Locazioni abitative transitorie ed agevolazioni fiscali Nei contratti a contenuto parzialmente etero determinato il locatore si assoggetta ad un limite, ma ottiene in cambio il beneficio fiscale ex art 8 della legge n. 431/1998, giacch il reddito derivante dalla locazione va a comporre il reddito imponibile ai fini dellIRPEF con agevolazioni. Lagevolazione fiscale per non vale per i contratti transitori ordinari. Lagevolazione ritorna, invece, quando sia tratta di contratti con gli studenti universitari. 14)Locazioni transitorie per il soddisfacimento di unesigenza ricorrente; locazioni e somministrazione nel c.c. ; locazioni stagionali nella disciplina della legge speciale del 1978 relativamente agli usi di impresa o lavoro autonomo Accade frequentemente che l esigenza in ragione della quale il conduttore conclude il contratto di locazione sia transitoria, ma anche ricorrente, ossia da manifestarsi periodicamente nel tempo (esigenza stagionale)chi prende in locazione un

appartamento al mare. N la disciplina dettata dal codice n , in parte, quella della stessa legislazione speciale si preoccupano di attribuire particolare tutela alla ripetitivit dellesigenza transitoria del conduttore. Il fenomeno della stagionalit del bisogno del conduttore trova protezione in una clausola contrattuale. Le parti possono, cio, stabilire che la locazione transitoria riprender automaticamente nel momento in cui previsto il risorgere dellesigenza del conduttore che lha giustificata. Si ritiene prevalentemente, allora, che il regime di esso risulti dalla combinazione della disciplina propria della somministrazione, contratto tipico che in realt costituisce, per cos dire, una cornice normativa entro la quale possono collocarsi numerosi rapporti tipici di diversa naturaart 1559: la somministrazione il contratto con il quale una parte si obbliga, verso corrispettivo di un prezzo , a eseguire, a favore dellaltra parte, prestazioni periodiche o continuative di cose. Non vi dnq attenzione a questo fenomeno da parte dellordinamento. Rappresenta, perci, unimportante novit della legge speciale n. 392/1978 lavere attribuito precisa rilevanza giuridica a questa caratteristica dellesigenza del conduttore, indipendentemente dal fatto che il conduttore labbia enunciata e che il locatore abbia accettato di soddisfarla. Infatti , secondo la norma dellart 27, 6 comma della legge speciale se la locazione ha carattere stagionale, il locatore obbligato a locare limmobile, per la medesima stagione dellanno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. La legge speciale considera rilevante il carattere ricorrente del bisogno del conduttore, annettendovi senzaltro rilevanza giuridica, soltanto nel ristretto ambito delle locazioni non abitative per uso produttivo di cui allart 27 . Non quindi delle locazioni previste dallart 42 ne tanto meno quelle abitative disciplinate dalla legge del 1998. La maggioranza degli interpreti ritiene che deve trattarsi di locazioni infrannuali concluse per un periodo di alcuni mesi, e non per esigenze transitorie brevissime , pur se ricorrenti (es chi prende in locazione un chiosco per tre giorni). Sorge a questo punto un interrogativo, che riguarda lidentificazione del meccanismo giuridico chiamato ad opera nel caso della locazione stagionale di cui allart 27, 6 comma. Secondo un primo orientamento della giurisprudenza di legittimit , ove il conduttore faccia la tempestiva richiesta imposta dalla norma in esame, il contratto di locazione viene senzaltro rinnovato per la stagione successiva. Il locatore obbligato a procurare nuovamente la detenzione dellimmobile, ossia a riconsegnarglielo, mentre il nuovo contratto di locazione viene in essere gi per il fatto della richiesta formulata dal conduttore al termine della stagione precedente (unico contratto). Secondo la Corte di Cassazione la richiesta del conduttore, formulata entro il termine della stagione in cui ha in godimento l immobile, non rinnova senzaltro il contratto di locazione per la stagione successiva, ma semplicemente sorgere lobbligo del locatore di prestare il consenso alla rinnovazione di tale contratto (pluralit di contratti uno distinto dallaltro). La pronuncia pi recente della Suprema Corte menziona espressamente un obbligo di locare, che significa un obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione. 15)Locazioni stagionali ed aggiornamento del canone

Art 32 contiene la disciplina dellaggiornamento del canone in materia di locazioni per uso diverso dalla abitazione; secondo la norma dellultimo comma,tale disciplina si applica anche ai contratti di locazione stagionale. Lart 33 dispone che il canone delle locazioni stagionali pu essere aggiornato con le modalit di cui allart 32. Che senso hanno queste disposizioni ? si pu recuperare un senso alle due disp, ad esse attribuendo il significato complessivo di stabilire che il canone delle locazioni stagionali pu essere aggiornato ex lege, indipendentemente dallinserzione di una apposita clausola, ma con le modalit ed i limiti dellart 32: ossia ogni anno ed in misura non superiore al 75% della variazione del noto indice ISTAT. In altri termini, mentre la norma dellart 32 serve a dire che anche nelle locazioni stagionali laggiornamento non pu superare i limiti imperativamente imposti per tutte le locazioni ad uso diverso dalla abitazione, la norma dellart 33 serve a stabilire che nelle locazioni stagionali, a differenza che nelle altre locazioni ad uso diverso dallabitazione, laggiornamento del canone oggetto di un diritto del locatore, il quale ne faccia richiesta per le stagioni degli anni successivi al primo, indipendentemente dalla specifica previsione di tale iritto mediante inserzione di apposita clausola contrattuale. 16)Clausole contrattuali elusive della durata minima imposta Al di fuori delle ipotesi dei contratti transitori ordinari e dei contratti con studenti universitari, irrimediabilmente nulla qualunque clausola contrattuale che abbia stabilito una durata minore di quella imposta dallart 27 della legge del 1978 e rispettivamente dal 5 comma dellart 2 della legge del 1998. Una volta stabilito questo, occorre tenere presente che possono essere nulle anche le clausole che non si pongono direttamente, ma solo indirettamente in contrasto con la norma imperativa sulla durata. Secondo lart 13 della legge del 1998 nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata stabiliti dalla presente legge; viene perci sancita la nullit non solo della pattuizione che stabilisce direttamente una durata pi breve di quella minima legale, ma di ogni pattuizione che cmq sia volta a derogare ai limiti di durata sarebbe nulla ad es: la clausola che pretendesse di attribuire al locatore un potere di recesso anticipato rispetto alla scadenza del termine; le clausole che con uno strumento elusivo, e quindi occupandosi apparentemente di una materia diversa da quella della durata del rapporto, mirano per al risultato di abbreviare la durata minima del rapporto in casi come questo la decisione affidata al prudente apprezzamento del giudice. Un meccanismo indiretto, al quale la prassi sovente ricorre il seguente: il contratto stabilito per la durata di 4 anni, ma il conduttore dichiara, nel contratto stesso o in un a lettera che simultaneamente consegna al locatore, la decisione di dare disdetta dopo 3 anni. Deve ritenersi che il conduttore possa dare disdetta a partire da un momento successivo a quello della conclusione del contratto, ma non fino allattimo in cui il contratto di locazione concluso, perch con una disdetta o un recesso anticipato si porrebbe in essere un negozio indiretto inteso a derogare ai limiti di durata minimi imposta dalla legge. 17)Clausola contrattuale esclusiva della rinnovazione Preliminarmente, occorre tenere presente che, come sappiamo, sia per le locazioni non abitative che per quelle abitative la legge impone una durata minima del vincolo, che diversa per il locatore e il conduttore.

Linterrogativo che ora deve porsi se si possa pattuire che la locazione abbia una durata di 8 anni e che alla scadenza dellottavo anno essa cessi automaticamente, senza bisogno di disdetta. Si pu, in altri termini, disporre preventivamente del diritto alla tacita rinnovazione del contratto in mancanza di disdetta? In materia di locazione abitativa si pronunciata la giurisprudenza di legittimit nel caso di locazioni ad uso abitativo, secondo cui, non c ragione di valutare negativamente una clausola che produrrebbe lo stesso affetto di una disdetta in vista di quella seconda scadenza, che atto unilaterale del locatore, da lui liberamente disponibile. Perci, se il locatore pu liberamente porre in essere tale atto un minuto dopo la stipulazione del contratto, deve essere consentito linserimento nel contratto della clausola la quale stabilisca che , a partire dal termine successivo alla durata minima imposta dalla legge per il vincolo del locatore, il contratto cesser automaticamente senza bisogno di disdetta. Ad avviso dellautore, almeno nel campo delle locazioni non abitative tale decisione non pu condividersi in considerazione della norma di cui allart 79 della legge del 1978, la quale dichiara la nullit, tra laltro, di qualsiasi clausola con la quale si attribuisce al locatore un vantaggio in contrasto con tutte le altre disp di legge. 18)Pattuizione di durata superiore a quella minima imposta, ma inferiore a quella del vincolo per il locatore: questioni in materia di rinnovazione Nulla impedisce che le parti pattuiscano durate pi lunghe di quelle imposte dalla legge. Sapendo che c una dissimmetria di trattamento tra le parti, prevista sia dalla legge sulle locazioni x uso abitativo che non abitativo, nasce allora un quesitoche cosa avviene, sotto il profilo della rinnovazione, se le parti pattuiscano una durata intermedia fra quella indicata dalla legge come minima del rapporto e quella indicata dalla legge come minima per il vincolo del locatore? Su questo punto, in materia di locazione non abitativa si pronunciata di recente la giurisprudenza di legittimit i contratti di locazione contemplati dallart 27 hanno in via normale una durata per il locatore di 12 anni; da ci deriva che qualsiasi pattuizione che preveda la cessazione anticipata del rapporto rispetto a detta normale durata fissata dalla legge si risolve in una clausola diretta a limitare la durata le contratto il che, se contestuale alla stipulazione di esso, comporta lapplicabilit della sanzione di nullit stabilita dallart 79. Ma occorre anche chiedersi x quanto tempo si rinnova, in difetto di disdetta, una locazione la cui durata sia stata convenzionalmente fissata a termine pi lungo di quello minimo legale : per esempio, a 9 od a 15 anni. Il problema, appunto , nasce quando le parti nulla dicono circa la rinnovazione o circa la durata della rinnovazione. Per le locazioni non abitative la risposta si fonda sulla norma dellart 27, 3 comma, dalla quale si desume che alla misura temporale indicata si deve attribuire funzione sia imperativa (nel senso che le parti non possono pattuire una durata inferiore) che suppletiva (cio che in mancanza di pattuizione quella durata si applica senzaltro). Da tale norma si ricava che, se in difetto di determinazione della durata ad opera delle parti il contratto dura 6 anni, anche per la tacita rinnovazione debba valere la medesima regola, salvo che le parti abbiano specificamente previsto una diversa durata della tacita rinnovazione. Il legislatore del 1998(riguardo dnq alle locazioni ad uso abitativo) non si nemmeno rappresentato leventualit che le parti possano stabilire una durata maggiore rispetto a quella minima legale e, quindi, non ha provveduto.

19)Omessa determinazione contrattuale della durata ed intervento suppletivo secondo il c.c. e secondo la legislazione speciale Si gi accennato che tanto il codice civile come la legge speciale n. 392/1978 provvedono a sopperire alleventuale omissione delle parti in punto di fissazione della durata del rapporto. Si tratta di un intervento che sembra, a prima vista, ius singulare : invero , la mancata determinazione della durata parrebbe dovere determinare la nullit del contratto di locazione per indeterminatezza di un elemento essenziale delloggetto, secondo il combinato disposto degli art 1346 e 1418. Lintervento legale diretto ad impedire la nullit della locazione si contrappone a quello che, sempre in materia di durata , si esaminato finora, perch, a differenza di questultimo, non di natura imperativa, bens suppletiva. Tale intervento, cio, non volto a limitare e correggere lesplicarsi dellautonomia contrattuale delle parti, ma al contrario mira a sostenere questultima, provvedendo a sopperire alle lacune del concreto esercizio di essa, per evitare che da essa consegua lirrilevanza giuridica dellatto. Nel sistema del c.c. lintervento suppletivo operato dalle norme contenute nellart 1574, le cui disposizioni n1 e 2 riguardano, in particolare , la materia delle locazioni di immobili urbani. Secondo la norma del n.1, nel caso di locazione di case (immobili x uso di abitazione) che siano prive di arredamento, la durata qualora le parti non abbiano provveduto a determinarla, si intende convenuta in un anno, salvo gli usi locali; la medesima regola vale anche nel caso di mancata fissazione della durata delle locazioni di immobili per lesercizio di una professione, di un commercio o di unindustria, cio di quelle che la legge speciale denomina locazioni per uso diverso dallabitazione. Secondo la norma del n. 2 , nel caso di locazioni di immobili per uso di abitazione corredati anche dal mobilio necessario per soddisfare lesigenza abitativa, la durata legale suppletiva in caso di mancanza, non pi di un anno, ma corrisponde allunit di tempo cui si commisura la pigione: quindi un mese, se la pigione frazionata, come per lo pi avviene, in mensilit; un anno od una settimana, se la pigione sia invece da corrispondersi annualmente o settimanalmente. Le disposizioni dei n 1 e 2 dellart 1574 c.c. non comprendono tutte le locazioni di immobili urbani; restano fuori : le locazioni di aree nude; gli immobili adibiti ad attivit ricreativa, assistenziale, culturali raggruppate nella norma dellart. 42; le locazioni di deposito di cose. Occorre perci chiedersi quale sia la sorte delle locazioni appena menzionate, qualora vengano in concreto concluse dalle parti senza fissazione di durata? Il problema di grande importanza se si pensa che , paradossalmente, le locazioni contemplate dai n 1 2 dellart 1574 sono ormai regolate, in gran parte, dalla legge speciale, in sostituzione della disciplina del codice, mentre proprio molte delle locazioni ancora assoggettate alla residuale disciplina del codice civile non rientrano nelle previsioni del 1574 E lecita lapplicazione analogica delle norme nelle quali si estrinseca lintervento suppletivo ma lanalogia deve farsi avendo riguardo alle norme che disciplinano il caso pi simile a quello non regolato. Nellipotesi in esame la norma che regola il caso pi simile quella dellart 1574 , n 1 , relativa alla locazione di immobili urbani vuoti destinati allabitazione o alluso produttivo: sul piano pratico, pertanto, la durata delle locazioni di immobili urbani residualmente soggette al c. c., qualora non sia stata fissata dalle parti, di un anno, anche nei casi in cui limmobile urbano sia destinato ad uso diverso sia da quello abitativo che da quello delles di impresa o di lav autonomo.

Per quanto riguarda, invece le locazioni di immobili urbani disciplinate dalle leggi speciali, occorre distinguere tra locazioni abitative e locazioni non abitative: Non abitative legge 392/1978 dispone che se le parti non hanno stabilito la durata questa di anni 6 (9 x locazione alberghiera)funzione suppletiva e imperativa. Abitative legge 431/1998pur nel silenzio della legge la durata minima imperativa vale anche come durata suppletiva, qualora le parti nulla abbiano stabilito la durata sar di 4 anni+4 se si tratta di contratti liberi e di anni 3 +2 nel caso di contratti con contenuto parzialmente etero determinato. Quindi per le locazioni che rientrano nella sfera di applicazione delle leggi speciali, lintervento suppletivo della legge comporta che esse abbiano una durata corrispondente a quella minima imposta a secoda dei casi.