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Immissioni e condominio.
Quale tutela ?
Dott. Massimo Escher Magistrato prima sezione civile Tribunale di Catania

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AMBITO DI APPLICAZIONE DELLART. 844 c.c. La materia delle immissioni nei rapporti tra privati disciplinata dallart. 844 c.c. , norma che cos recita: il proprietario di un fondo non pu impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilit, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nellapplicare questa norma lautorit giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della propriet. Pu tener conto della priorit di un determinato uso. In pratica la norma significa che Tizio, proprietario di un fondo, deve sopportare i rumori, gli scuotimenti, le vibrazioni, le esalazioni ed, in genere, tutte le propagazioni che provengono dal fondo di Caio, quando esse non siano superiori alla normale tollerabilit. Perch la norma possa trovare applicazione occorrono (Cass. 1977, n. 3889) i seguenti requisiti1: a) materialit dellimmissione, dovendo trattarsi di uninfluenza percepibile, ad esclusione, quindi, di usi immorali o, comunque, non socialmente graditi (Cass. 1969, n. 570)2; b) carattere indiretto o mediato della stessa (immissione in alieno di un facere in proprio), nel senso che deve trattarsi della ripercussione sul fondo di Tizio di fatti compiuti sul fondo di Caio, cio sul fondo da cui si propagano (laddove vi sia, invece, turbativa immediata e, quindi, un facere in alienum, si potr semmai reagire con la normale azione risarcitoria3); c) attualit dellimmissione (e, quindi non semplice pericolo) e continuit o almeno periodicit della stessa. Lart. 844, seguendo linsegnamento di Jhering4, pone laccento della tutela non sul tipo di attivit immettente5 (c.d. criterio delluso normale, in linea con la tradizione romanistica), ma sulla ripercussione dellattivit sul fondo altrui, e, quindi, su ci che comunemente sopportabile per il vicino (c.d. criterio della normale tollerabilit)6. Arbitro della valutazione di cosa sia tollerabile e cosa non lo sia lautorit giudiziaria, la quale, lungi dallessere vincolata a limiti ben definiti, ha ampia discrezionalit. Nellintrodurre il principio della normale tollerabilit come limite allimmissione, lart. 844 fissa altri due criteri di valutazione della liceit dellinfluenza sul fondo vicino, uno obbligatorio ed uno facoltativo. Infatti, il giudice nel valutare la normale tollerabilit dellimmissione, avuto riguardo anche alle condizioni dei luoghi7, da un lato, deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della propriet e, dallaltro, pu tener conto della priorit di un determinato uso. A seconda di come si intenda il collegamento tra il primo ed il secondo comma dellart. 844 si pu giungere, o meno, a ritenere lesistenza di immissioni intollerabili ma pur sempre lecite. La giurisprudenza che legge il secondo comma unitamente al primo, ritiene potersi affermare lintollerabilit solo se le esigenze della produzione non siano prevalenti, sicch ove la propagazione sia intollerabile la stessa sar sempre illecita (il contemperamento, in sostanza, finisce per integrare il giudizio di tollerabilit). Alla soluzione opposta giunge chi sostiene che il contemperamento delle esigenze della produzione non integri il giudizio di intollerabilit. In questultima ottica (che si fa risalire a Cass. 1957, n. 4156, su Foro it., 1958, I, 1497) pu accadere di trovarsi in presenza di unimmissione intollerabile ma comunque lecita, perch giustificata dalle esigenze della produzione (tenuto conto eventualmente della priorit dellattivit immittente). Affermare lesistenza di immissioni oltre il limite, ma ritenerle lecite (in considerazione degli interessi della produzione o tenendo conto del pre uso), significa, ovviamente, prendere in considerazione anche gli interessi del fondo immittente. Per salvaguardare entrambi gli interessi (quello del fondo immittente e quello del fondo immesso), ed evitare di imporre linibitoria (c.d. negativa) dellattivit immettente, la giurisprudenza (rimanendo sul piano dellart. 844) ricorre allespediente di consentire la prosecuzione dellattivit ma a condizione che si adottino accorgimenti tecnici idonei a riportare le immissioni entro il limite (c.d. inibitoria positiva). Oltre che mediante lo strumento dellinibitoria positiva (rimedio assai di sovente applicato dalla prassi giurisprudenziale -vedi tra tante Cass. 1986, n. 184; Cass. 1987, n. 5287; Cass. 1990, n. 4903; Cass. 1993, n. 1226), il contemperamento viene assicurato ponendo a carico dellimmittente, ed a favore del proprietario leso, un indennizzo. A proposito dellindennizzo, va rilevato che si tratta di una prassi giurisprudenziale che non trova riscontro nellart. 844, ma che si soliti giustificare facendo ricorso ai principi in materia di propriet, ed, in particolare a quello secondo cui va indennizzata ogni diminuzione sostanziale del contenuto di tale diritto non imposta per intere categorie di beni (Cass. 1986, n. 184)8. In genere si soliti commisurare lindennit secondo gli stessi criteri che si seguono in tema di servit coattive, ossia provvedendo a capitalizzare la diminuzione della redditivit del fondo, tenuto conto della destinazione attuale e non gi di quella potenziale9. Si detto sopra che il concetto di normale tollerabilit va individuato con riferimento alla situazione dei luoghi ed in particolare a quella del fondo immesso, a questo riguardo, occor-

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re ricordare, quanto alle immissioni di rumore, il riferimento ormai consolidato in giurisprudenza al livello del rumore di fondo (Trib. Roma 16.3.1964, in Foro It. 1965, I, 1112; Cass. 1976, n. 1796; Cass. 1996, n. 161, in Riv. Giur. Edil., 1996, 494; App. Milano, 28.2.1995, in Foro it., 1995, I, 3291 Trib Perugia, 8.11.1997, Rass. giur. umbra 1998, 125) . Precisamente, nel determinare quando vi sia superamento dei limiti, la giurisprudenza adotta il c.d. criterio comparativo (Trib. Milano 3 ottobre 1989, in Arch. civ. 1990, 1149; nello stesso senso, cfr. App. Milano 9 maggio 1986, in Arch. civ. 1987, 334; Trib. Vigevano 25 gennaio 1985, in Arch. civ. 1985, 1454; Pret. Taranto 17 giugno 1988, ivi 1988, 1210). Questo criterio, al contrario di quello c.d. assoluto, che giudica della tollerabilit o meno sulla base del mero superamento di un dato livello di rumorosit (50 dB secondo Pret. Buccino, ord. 18.4.1990, in Arch. Civ., 1991, 738; 55 dB secondo Pret. Monza, 23.5.1984, in Giust. Civ, 1985, I, 931; 40 dB secondo Trib. Napoli 30.5.1975, su Foro Nap., 1976, I, 90; etc.), consiste nel raffrontare la fonte sonora contestata con il valore medio del rumore di fondo (costituito dal complesso di rumori di origine varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali si innestano di volta in volta rumori pi intensi prodotti da voci, veicoli od altro, considerato come fonte sonora che persiste nellambiente in modo continuo per almeno il 95% del tempo di osservazione; vedi Trib. Monza 14.8.1993)10. La sopravvenuta emanazione del D.P.C.M. 1.3.1991 (limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nellambiente esterno)11, ha posto la giurisprudenza di fronte al problema (frattanto intervenuta la legge 26.10.1995 n. 447, legge quadro sullinquinamento acustico, che allart. 15, in via transitoria, fa salve le disposizioni del D.P.C.M.) di stabilire se i limiti contenuti in tale decreto contribuiscano o meno a definire il concetto di intollerabilit di cui allart. 84412. Ebbene, pur sussistendo un orientamento favorevole a tener conto delle previsioni del D.P.C.M. (Trib. Pescara ord. 15.3.1992, in Arch. locaz. 1992, 642; App. Milano 29.11.1991), la giurisprudenza in prevalenza ritiene che detta disciplina operi in un campo diverso da quello tipico dei rapporti privati, diversi essendo gli interessi tutelati dal regolamento (emanato in attuazione della legge 1987/833, mirante a garantire luniformit delle condizioni di salute sul territorio nazionale sotto il profilo dellinquinamento, della prevenzione e della ricerca clinica) rispetto a quelli tutelati dallart. 844 (Pretore Monza ord. 18.7.1991; in dottrina vedi De Tilla, Alcune Riflessioni..., cit. , 1927); in tal modo si afferma lintollerabilit anche ove le immissioni non superano i limiti fissati dalle norme di interesse generale (da ultimo Cass. 1999,n. 915, su Giust. Civ. 1999, I, 2358 e su Giur. it. 2000, 510; Cass. 1999, n. 5398, su Riv. giur. edil. 1999, 960; Cass. 2000, n. 1565, su Riv. giur. edil 2000, 57013); laddove opera, invece, una presunzione di non tollerabilit nel caso in cui la normativa pubblicistica antinquinamento risulti superata. In altri termini, stante il riferimento del D.P.C.M. al rumore residuo -valore ben pi permissivo di quello che fa riferimento al rumore di fondo- laccertamento di immissioni che superino i limiti di accettabilit fissati nel decreto sarebbe, secondo certa giurisprudenza, sintomatico della violazione dell844 (Trib. Varese, ord. 9.3.1996; Appello Milano 1998/2022 riportati da M. Novo, Inquinamento da rumore, normale tollerabilit e inquinamento acustico accettabile, in La nuova giur. civ. 1999, II, 309). Problemi non dissimili si pongono a proposito del rapporto tra 844 ed altra normativa antinquinamento (vedi Cass. 1986, n. 4633 in La Nuova Giur. civ. comm. 1987, I, 256; in dottrina Iannelli, Sulla tutela dalle Immissioni industriali e sulla non operativit dellart. 844 cod. civ., in Rass. Dir. civ., 1980, 371; M. R. Maugeri, Le Immissioni, 1999, p. 158 e ss.). TUTELA DELLA PROPRIET E TUTELA DELLA SALUTE, AZIONE REALE E AZIONE PERSONALE, RIFLESSI SULLA LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA. La tutela accordata dallart. 844 , innanzitutto, tipicamente reale in quanto a protezione della propriet, secondo lo sche-

1. Sul punto cfr. Procida Mirabelli Di Lauro, Immissioni e rapporto proprietario, 1984. 2. Cos stata negata tutela ex art 844 a chi aveva lamentato che il fondo vicino fosse stato destinato a casa di tolleranza e lo stesso si ritenuto nel caso in cui la destinazione contro cui si era agito era a pompe funebri. 3. Mancando il facere in alienum, stata negata lapplicabilit dellart. 844 nel caso di ragazzi che giocavano a calcio su un fondo e, per recuperare la palla, scavalcavano il muro di cinta (App. Milano 27.1.1978, in Arch. civ., 1978, 546). 4. Zur Lehre von Beshrnkungen des Grundeigentmers im Interesse der Nachbarn, 1863. 5. Dottrina e giurisprudenza ritengono che lelencazione di cui alla norma in esame non abbia carattere tassativo. 6. La giurisprudenza immediatamente successiva al codice del 1942 applica il precetto nel senso sopra indicato, risolvendo il conflitto in base non alla normalit delluso ma al tipo di ripercussione ( Cass. 28.2.1957). 7. Laddove il luogo rilevante solo quello in cui le immissioni si propagano e non anche quello immettente (Cass. 1984, n. 4523), tenuto conto -secondo la prevalente giurisprudenzadelle attivit di fatto normalmente ivi svolte e non delle nor-

me urbanistiche (vedi Maugeri, M. R., Le Immissioni, Padova, 1999, pag. 113 e giurisprudenza richiamata). 8. La dottrina giustifica la giurisprudenza affermando che il potere di ordinare lindennizzo deriverebbe al giudice dallart. 844 laddove prevede in capo al decidente il potere-dovere di contemperare le opposte esigenze. Critica tale impostazione Triola, nota a Cass. 1999, n.13334, su Giust. Civ. 1999, 339. 9. Ammette la possibilit di liquidare lindennizzo dufficio Cass. S.U. 1995, n. 8300; contra Cass. 1987, n.87. 10. Si segnala anche lesistenza di un criterio misto, secondo cui non basta che limmissione superi di un certo grado il rumore di fondo, ma occorre che comunque non superi un certo livello assoluto. Cos appello Milano 28.12.1976, in Foro it., 1977, I, 2030). 11. Tale decreto oltre alla determinazione dei limiti massimi assoluti (differenziati a seconda della tipologia della zona e lincidenza solo diurna o anche notturna) fissa anche dei limiti relativi, ossia un limite rispetto al livello del rumore ambientale : di 3 db in periodo notturno e di 5 db in periodo diurno. 12. Il problema si era gi posto a proposito della efficacia delle norme ISO (International Standard Organization), ed era stato risolto escludendo ogni vincolativit (Cass. 1982, 1115, su Foro it. 1983, I, 1066).

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ma dellazione negatoria di cui allart. 949 c.c., diretta a far accertare linesistenza di servit o comunque linesistenza di qualsiasi diritto preteso da altri sulla cosa ed inoltre lillegittimit di turbative o molestie14. A ci si aggiunge la tutela inibitoria, negativa o positiva (questultima, consentendo la continuazione dellattivit previa adozione di rimedi atti ad abbattere le immissioni, presenta il vantaggio di salvaguardare le esigenze della produzione e giustifica il frequente ricorso allart.844 anche fuori dai limiti della tutela reale). Quanto allinibitoria ex art. 844 non v dubbio che la stessa spetti al proprietario ovvero al titolare di un diritto reale di godimento (Cass. 1992, n 12133), nonch, in applicazione analogica (atteso il comune collegamento col bene), anche al titolare di un diritto personale di godimento e, quindi, al conduttore, legittimato ad agire contro i terzi che arrechino molestie o diminuiscano luso o il godimento della cosa15 (in questo caso, tuttavia, non si pi innanzi ad una tutela reale bens ad una tutela personale, siccome fondata sullart. 1585, 2 co., c.c.). Non , invece, legittimato attivo il mero detentore (mentre si discute se lo sia o meno il possessore, il quale peraltro gode dellazione di manutenzione ex art. 1170 c.c., di cui si dir in ultimo). Quanto al legittimato passivo dellinibitoria, si ritiene in dottrina (Salvi) che sia tale chi abbia il potere (e, quindi, lobbligo) di far cessare lo stato di fatto lesivo. In giurisprudenza si precisa che lazione deve essere intrapresa contro il proprietario, se diretta ad ottenere il compimento di modifiche strutturali del bene, mentre debba essere intrapresa contro il detentore, se diretta semplicemente ad ottenere la cessazione dellattivit dannosa (vedi M.R. Maugeri, Le Immissioni, cit. p. 274 e ss.). A questo punto va rilevato che secondo una parte della dottrina- linibizione delle immissioni pu essere ottenuta anche con uno strumento diverso dallart. 844 e, precisamente, utilizzando in funzione preventiva lo strumento generale di cui allart. 2058 c.c. (reintegrazione in forma specifica), di natura risarcitoria e personale16. Al riguardo si giustamente affermato (Trib. Reggio Emilia, ord. 28.9.1994, in Giust. civ. 1995, I, 1663) che il fondamento della tutela inibitoria non pu essere a rigore individuato nella reintegrazione in forma specifica di cui allart.2058, e, ci, considerato che linibitoria un rimedio autonomo da quello aquiliano, mira alla prevenzione dellillecito e non alla riparazione di un danno, prescinde dal dolo e dalla colpa e presuppone il pericolo (di ripetizione o continuazione) dellillecito. Tuttavia (e di qua il ricorso nella pratica allart. 2058), se vero che il rimedio reintegratorio presuppone una lesione gi avvenuta (e, pertanto, dovrebbe operare ex post), anche vero che, di fatto, reintegrare il danneggiato nella situazione precedente ex art. 2058 significa altres impedire immissioni future. Tale connubio intanto si giustifica in quanto, di regola, le immissioni attuali, proprio perch hanno gi provocato un danno ingiusto, consentono una domanda che sia al contempo di eliminazione delle molestie (rimedio reintegratorio) e di cessazione della turbativa in atto (effetto inibitorio). Si tratta (nel caso di inibizione ex art. 2058) di unazione di ambito non reale bens tipicamente personale e risarcitorio (espressione dellorientamento che collega la tutela inibitoria con le norme sulla responsabilit civile Trib. Milano, 10.12.1992, su Giur. it. 1994, I, 2718 con nota Masucci). Posto che lart. 2058 (trattandosi di uno strumento che, essendo reintegratorio, interviene ex post), richiede unimmissione gi in atto pregiudizievole e posto che lo stesso vale per lart. 844 (norma che richiede appunto lattualit dellinterferenza), ci si posti il problema se sia possibile ottenere linibizione, a fronte di uninterferenza che possa tuttal pi costituire un precedente causale di un danno destinato a comparire solo dopo prolungata esposizione. La risposta positiva solo se si aderisce a quella dottrina secondo cui esisterebbe nel nostro ordinamento unazione inibitoria di carattere generale17 . In questo senso peraltro si espressa recentemente la Cassazione con la sentenza n. 9893 del 2000 (su Foro it. 2001, I, 141), secondo cui la protezione apprestata dallordinamento al titolare di un diritto si estrinseca prima nel vietare agli altri consociati di tenere comportamenti che contraddicano il diritto e poi nel sanzionare gli effetti lesivi della condotta illecita, obbligando il responsabile al risarcimento dei danni18. Dalla lesione del diritto di propriet pu derivare -oltre al diritto di chiedere leliminazione delle immissioni (inibitoria, ex art. 844 o ex art. 2058)- anche il diritto al risarcimento del danno, arrecato al fondo, per equivalente o in forma specifica. Lazione risarcitoria (tipicamente personale) a tutela del diritto di propriet o di altro diritto reale, essendo fondata sullart. 2043 c.c., necessita, per affermare la responsabilit, del dolo o della colpa; anche se assai di sovente la giurisprudenza ha ritenuto il requisito della colpa implicito nella violazione dellart. 844 e lingiustizia del danno implicita nella intollerabilit dellimmissione19. Il danno risarcibile (quando il diritto che si assume leso quello di propriet) di tipo patrimoniale, inteso sia come danno emergente (es.: spese per le opere di insonorizzazione, spese per ripristinare la casa danneggiata da scuotimenti e vibrazioni) sia come lucro cessante (es. mancato reddito di un frutteto colpito da immissioni di fumo). Quanto al danno, va evidenziato che, con una recente sentenza, la n. 10186 del 1998 (su Foro it. 1999, I, 926), la Corte di Cassazione ha riconosciuto la risarcibilit non solo del danno alla cosa in s e per s considerata, ma anche la risarcibilit di ogni nocumento arrecato al modo di godimento del bene. S cos ammesso il potere per il proprietario di agire ex art. 2043 -collegato all844- per ottenere il risarcimento della compromessa possibilit di godere labitazione in modo pieno, svolgendovi la consueta vita domestica nelle ordinarie condizioni di quiete (si tutela non solo la cosa ma anche il suo modo di godimento, valorizzando il rapporto tra bene e persona)20. Legittimato attivo dellazione risarcitoria ex art. 2043, collegata alla lesione del diritto reale, , appunto, il titolare del diritto mentre legittimato passivo lautore materiale dellimmissione21. Detto dei rapporti tra immissioni e propriet, va osservato che la giurisprudenza orientata da tempo ad assicurare tutela al di fuori della disciplina propria dei limiti della propriet, accordando protezione al diritto alla salute, diritto, com noto sancito dallart. 32 della Costituzione. Tale orientamento (che confina lart. 844 al campo della tutela reale) ha trovato solido appoggio nella sentenza della Corte Costituzionale n. 247 del 23.7.1974 (in Giur. it., 1975, I, 1, 3 e ss.), la quale ha rilevato come lart. 844 si limiti a considerare solo linteresse del proprietario tutelato nel godimento del suo fondo senza riguardare, ma anche senza pregiudicare la protezione di interessi diversi, eventualmente

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spettanti anche ad altre persone o ad intere collettivit, interessi questi che, secondo la Corte, possono trovare altre forme di tutela22. Accanto allorientamento sopra indicato, che svincola la tutela della salute dallart. 844 e la affida alle norme in tema di responsabilit aquiliana (2043), ve ne un altro che, invece, collega -a vario titolo- lart. 2043 c.c. con lart. 844. Di tale secondo orientamento vi sono due filoni giurisprudenziali che spesso si intersecano23. Secondo alcuni, infatti, per stabilire quando il danno sia ingiusto e, come tale, dia diritto al risarcimento, occorre che siano violate le prescrizioni di cui allart. 844, occorre cio che le interferenze siano intollerabili (app. Milano, 17.12.1971, in Giur it., 1986, I, 2, 32, nota De Matteis, Trib. Monza, 26.1.1982, in Giur It., 1983, I, 2, 399). Altri, invece, ritengono che lutilizzo dellart. 844, quando si agisca a tutela della salute, possibile, ma ricorrendo allapplicazione analogica (e, quindi, non diretta, come laltra giurisprudenza) della detta norma (Pretura Catania, 16.7.1980 in Giust civ. 1980, I, 2824; Trib, Vigevano, 25.1.1985, in Foro it, 1986, I, 2872 nota Moccia, App. Venezia, 31.5.1985, in Giur it. 1987,I, 2, 493, Cass. 1983, n. 2396, gi citata). Ritenere lautonomia delle due azioni (da un lato quella fondata sul combinato disposto artt. 32 Cost. e 2043 e dallaltro 13. La Giurisprudenza (vedi Trib. Milano 1997/6627), tra laltro , ha osservato linadeguatezza nei rapporti tra privati del riferimento contenuto nel decreto al rumore residuo, che sempre superiore al rumore di fondo dato che include, mediandoli e, quindi, distribuendoli su tutto lorizzonte cronologico, anche intrusioni anomale, esclude invece nella rilevazione del rumore residuo. 14. Sul punto, Pardolesi, Azione reale e azione di danni nellart. 844 c.c. Logica economica e logica giuridica nella composizione del conflitto tra usi incompatibili delle propriet vicine, nota Cass 18.2.1977, n. 740 in Foro it. 1977, I, 1144. 15. Con una rilevante differenza quanto al modo della tutela, essendosi ritenuto (Cass. 1995, n. 13069, in Foro it. 1996, I, 533) che solo il proprietario pu chiedere ladozione di rimedi che incidano sulloggetto e perci sulla essenza stessa del diritto reale immobiliare del vicino. 16. Secondo certa giurisprudenza, si ha azione reale ex art. 844 quando si chieda la declaratoria dellintollerabilit delle immissioni nei confronti dei proprietari attuali e futuri e dei loro dante causa, mentre si ha azione ex art. 2058 (risarcimento del danno mediante reintegrazione in forma specifica), quando lattore miri ad ottenere il divieto del comportamento illecito dallautore materiale delle immissioni, sia esso il detentore sia esso il proprietario (vedi Trib. Milano 10.2.1992, su Giur. it, 1994, I, 2, 718; Cass.1978, n. 39 in Foro it., 1978, I, 614). Secondo Cass. 1968, n. 833, lazione inibitoria ha carattere reale se mira a far accertare linesistenza di diritti mentre ha natura personale se mira soltanto a far cessare le molestie da chiunque provengano. Sul punto vedi Camerieri, Immissioni, inquinamenti e responsabilit, su La Nuova giur. civ. comm. 1985, II, pag.477. 17. Libertini, Le nuove frontiere del danno risarcibile, in Contratto e Impresa, 1987, 85. 18. In senso contrario allammissibilit di una generale tutela inibitoria si espressa Cass. 1986, n. 4755, in La nuova giur. civ. comm., 1987, I, 386, che per non esclude lapplicazione quella fondata sullart. 844) ovvero seguire la tesi del collegamento delle stesse (e, quindi, affermare lutilizzabilit dellart 844 anche in tema di tutela della salute) non senza conseguenze pratiche. Va, infatti, considerato che solo lapplicazione della norma in esame (844) consente al giudice di disporre (in luogo dellinibizione assoluta) la prosecuzione dellattivit immettente con accorgimenti, inibizione positiva che diventa quanto mai opportuna ove si consideri che, per costante giurisprudenza24, in caso di lesione della salute non ammessa la prosecuzione dellattivit immettente previo indennizzo. In base a quanto detto (possibilit di consentire la prosecuzione dellattivit produttiva, previa adozione di accorgimenti), ben si spiega il motivo per cui buona parte della giurisprudenza abbia pragmaticamente aderito alla tesi del collegamento tra le due norme, ed abbia, quindi, ritenuto lutilizzabilit dellart. 844 anche a protezione della salute. A questo punto, pu venire il dubbio che il problema del tipo di tutela sia pi teorico che pratico ed attenga soltanto alla scelta operata dallattore (pi o meno consapevolmente) tra unazione a difesa della propriet ed una a difesa della salute. E ci tanto pi che i criteri utilizzati per decidere il merito di entrambe le domande sono pressoch identici. Il problema, invece, si pone in concreto (in quanto la scelta tra analogica delle specifiche disposizioni in tema di inibitoria. E proprio lidea, testimoniata da Cass. 1986 n. 4755, che non esista nellordinamento una generale azione inibitoria ad aver indotto la giurisprudenza a sviluppare in tutte le sue potenzialit il riferimento normativo allart. 844, fornendone uninterpretazione sia evoluiva sia analogica (Pellecchia, nota Tribunale Reggio Emilia, ord. 28.9.1994 su Giust. Civ. 1995, I, 1675). 19. Ritiene che il fondamento della responsabilit vada individuato nellart. 2043 e non gi nello stesso art. 844 la giurisprudenza degli ultimi decenni, per tutte si veda Cass. 1981, n. 4937. 20. In passato veniva, invece, normalmente negato il risarcimento del danno da minor uso dellimmobile tutte le volte in cui non si fosse provato che, a causa delle immissioni, lattore fosse stato costretto ad abbandonare il bene, ovvero avesse perduto la possibilit di locarlo a terzi (vedi Cass. 1983, n. 2396, su Giur. It., 1984, I, 1, 537, nota Mastropaolo). 21.Sul punto cfr. DellAquila, La legittimazione attiva e passiva nelle immissioni immateriali indirette, in Resp. civ. 1988. 22.La Corte Costituzionale nelloccasione ha dichiarato infondata la questione di legittimit costituzionale dellart. 844, in riferimento agli artt. 2, 3, 9, 32, 41 e 42 Cost., cos circoscrivendo lambito di operativit dellart. 844 esclusivamente alla risoluzione del conflitto tra proprietari di fondi vicini per le influenze negative derivanti da attivit svolte nei rispettivi fondi. 23.Vedi Lener, Immissioni intollerabili e azione inibitoria ex art. 844, natura legittimazione attiva e rapporti con lactio negatoria, la tutela del promissorio acquirente nel c.d. preliminare ad effetti anticipati, in Foro it.1994, I, 206; nonch M.R. Mugeri, cit., p. 307 e ss.. 24.In questo senso Cass.1984, n. 4523 (Giur. it., 1985, I, 1, 1585; Arch. civ., 1985, 145), posto che i diritti alla tranquillit, alla salute ed al normale svolgimento della vita familiare nellinterno di una casa di abitazione non possono trovare equivalente in una somma di denaro, trattandosi di diritti primari e non surrogabili, che, come tale, necessariamente prevalgono rispetto alle esigenze della produzione

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luna o laltra azione viene meno) quando ad agire il mero detentore, il quale, al contrario del proprietario, ha a disposizione solo lazione personale a difesa della salute (fondata sul combinato disposto degli art. 2043 c.c. e 32 Cost)25. Per concludere sul punto, va ricordato che conseguenze derivanti dalla natura reale e non personale della tutela sono la imprescrittibilit della prima e lapplicabilit della norma di cui allart. 15 c.p.c. ai fini dellindividuazione della competenza per valore (questione peraltro superata dopo che il dlgs 51 del 1998 ha ripartito per materia la competenza tra giudice di pace e Tribunale). Cos come il proprietario ha a disposizione tre distinte azioni (a. negatoria in base al coordinato disposto degli art. 844 e 949; b. azione personale di risarcimento danni in forma specifica ex art. 2058; c. azione personale risarcitoria ex art. 2043) anche colui la cui salute sia stata lesa (o semplicemente posta in pericolo) ha a disposizioni oltre allazione inibitoria (ex art. 2058, ovvero secondo una parte della giurisprudenza, anche ex art. 844) altres unazione risarcitoria in base allart. 2043. La risarcibilit del danno, invero, deriva direttamente dalla lesione del diritto alla salute, ossia dal combinato disposto dellart. 2043 cc, e dellart. 32 della Cost.(Pretura Monza, 4.11.1991, n.1831, su Arch. locaz. e cond. 1992, 345). Ci detto, va sottolineato che danno risarcibile il danno alla salute, intesa come integrit psico-fisica della persona lesa. Tale danno, secondo una certa giurisprudenza, coincide in tutto con il c.d. danno biologico, fisico o psichico; ossia consiste nella menomazione dellintegrit psicofisica (intesa come bene a s stante) che sempre presente in caso di accertata menomazione del diritto alla salute e che prescinde dal danno correlato alla capacit di produrre reddito. Accanto a questa giurisprudenza, per cos dire, pi restrittiva, ve ne unaltra, pi estensiva, che sembrerebbe estendere il danno risarcibile oltre la vera e propria menomazione, proteggendo altre situazioni soggettive che non comportino invalidit accertata (De Tilla, Alcune riflessioni sullapplicazione dellart. 844 al condominio, su Giust. civ. 1992, 1924). Cos, la tutela stata accordata anche a fronte di rumore non produttivo di un vero e proprio stato patologico, ma idoneo a suscitare in chi lo subisca una costante irritazione psichica ed una compromissione del diritto a vivere in un ambiente confortevole e salubre (Cass. 1979, n. 5172; Appello Milano 6.11.1987, nonch Pretura Monza, 4.11.1991, n.1831, in Arch. locaz. 1992, 347; App. Milano 17.7.1992, in Giur. it. 1994, I, 2, 717; Trib. Orvieto, 14 aprile 1997, in Rass. Giur. Umbra, 1997, 343). Cos, ancora, il danno stato identificato nella lesione del benessere psichico dellindividuo e di tutto ci che vale a costituire la qualit stessa della vita, intesa come esaustiva realizzazione della persona umana nella totalit e globalit dei suoi valori (app. Venezia, 31.5.1985, su Giur it. 1987, I, 2, 493) ovvero nelle sofferenze derivate dalla penosa e prolungata situazione di esposizione a rumori eccedenti il limite di tollerabilit (trib. Vigevano, 25.1.1985, in Corr. giur. n. 4/85, 389). In appoggio alla tesi restrittiva sembra venire incontro lart. 5, punto 3, della legge 5.3.2001 n.57, che a proposito dei danni alla persona di lieve entit nei sinistri stradali, prevede che in tanto sussiste un danno biologico risarcibile in quanto vi sia una lesione psico-fisica della persona suscettibile di accertamento medico legale. Tale norma (a parere di chi scrive) se deve intendersi nel senso che non basta per lesistenza del danno che vi sia unimmissione eccedente la normale tollerabilit (vedi Cass. 1998, n. 10186 cit.), non pu intendersi fino al punto di richiedere una menomazione definitiva dellintegrit psicofisica, ben potendo esservi danno, nel senso sopra indicato (e quindi suscettibile di accertamento medico legale), anche in caso di limitazioni funzionali (e, quindi, di invalidit) solo temporanee26. Colui la cui salute sia stata lesa ben pu agire, oltre che per il risarcimento del danno biologico, anche per il risarcimento del danno patrimoniale (es., spese mediche, ridotto reddito per mancato riposo, etc.) e del danno morale, ma ci sempre che si verta in ipotesi di reato (art. 2059 c.c. e 185 c.p.)27. Sia che la tutela invocata attenga al diritto alla salute sia che attenga alla propriet, la competenza a conoscere della causa in materia di immissioni del giudice di pace, ma sempre che lattivit che arreca disturbo non sia effetto di produzione industriale, agricola o commerciale (art. 7, n 3, c.p.c.), ipotesi questa sulla quale , invece, competente il tribunale28. Perch sia competente il giudice di pace la destinazione abitativa dovr riguardare sia limmobile da cui le immissioni ritenute eccedenti la normale tollerabilit provengono sia limmobile in cui si verificano (Baio, Il Giudice di pace e le nuove competenze in materia condominiale.., in Arch. locaz. 1993, 13). La destinazione secondo autorevole dottrina (Terzago, La Competenza del Giudice di Pace in materia condominiale, in Arch. locaz. 1996, fasc. 6) deve essere individuata non solo tenendo conto delle caratteristiche obiettive del bene ma anche avendo presente la destinazione di fatto allo stesso impressa. Lesempio che si proposto attiene al caso di immobile adibito a civile abitazione in cui si svolga una attivit rumorosa per diporto (lavori di sarto, falegnameria, o altro svolta dagli occupanti e per un uso proprio). In questipotesi in cui limmobile di civile abitazione viene destinato (con o senza modifiche) ad un uso diverso, si sostenuto (sempre Terzago) che la controversia cessa di essere del giudice di pace. Alle stesse conclusioni deve pervenirsi in caso di uso promiscuo: civile abitazione per una parte e attivit artigianale o professionale dallaltra. Anche in questo caso ci che rileva il tipo di attivit immettente contro la quale si chiesto tutela. Se tale attivit ha carattere imprenditoriale la competenza sar comunque del Tribunale. Si consideri che, in virt dellart. 40, co. 6 e 7, c.p.c., ove alla domanda in tema di immissioni di competenza del giudice di pace (immissioni non industriali) se ne accompagni unaltra accessoria di carattere risarcitorio, che superi la sua competenza per valore, lintera controversia attratta dal giudice togato (alla stessa conclusione, del resto, conduce labrogazione dellart. 31, co. 2, c.p.c., ad opera dellart. 53 del d.l.vo 51/98; norma che ha soppresso la possibilit per il giudice competente per materia sulla domanda principale di trattare la domanda accessoria eccedente la sua competenza per valore). In senso diverso, peraltro, si espresso Pretura Monza, ord. 8.7.1997, in Foro It. 1997, 3466, secondo cui anche la causa risarcitoria, sarebbe di competenza del giudice di pace, e ci stante lamplia portata dalla dizione contenuta nel citato art. 7 (rapportiin materia di immissioni). LE IMMISSIONI NEL CONDOMINIO Orbene, venendo specificamente allincidenza della normativa in tema di immissioni sulla disciplina del condominio,

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si concordi, in dottrina e giurisprudenza, nel ritenere che lart. 844 trovi applicazione sia nei rapporti tra propriet singole esclusive sia nei rapporti tra la propriet esclusiva e la propriet comune (Terzago, La valutazione delle immissioni nel condominio, Arch. Locaz. e Cond. 1992, 421). E, ci, nel senso che le immissioni possono provenire o dallesterno dello stabile condominiale (es. discoteca) o dallinterno ed, in questo caso, provenire o da una unit immobiliare di propriet esclusiva (si pensi al singolo condomino che ascolti musica a tutto volume) ovvero da un locale comune (rumore proveniente dalla centrale termica condominiale). Posto che nel condominio il diritto del singolo sul bene esclusivo si deve armonizzare e coordinare con il corrispondente diritto esclusivo dellaltro condomino e con il diritto della collettivit sui beni comuni, e considerata per cos dire la stretta convivenza, la norma in tema di immissioni va applicata nei rapporti condominiali in modo ragionevole. In effetti, il primo problema che la giurisprudenza si posta atteneva alla stessa possibilit di applicare lart. 844 alla realt condominiale. A tale questione sia i giudici di merito sia la Corte di Cassazione hanno dato da tempo (Cass. 1959, n. 669 su Foro it. 1959, I, 1686, con nota di Branca, in tema di propagazione da latrina comune in edificio condominiale) risposta positiva (in questo senso si sono espresse, tra tante, Cass. 1969, n. 570; Cass. 1982, n. 448; Cass. 1983, n. 2396; App. Milano, 12 dicembre 1995, su Arch. Locazioni, 1996, 753; Trib. Piacenza, 10 aprile 1990 su Arch. Locazioni, 1990, 287). E orientamento consolidato che la tutela debba essere assicurata in tre casi : quando limmissione molesta proviene da un bene condominiale, quando provenga da un condomino nel godimento della cosa propria , quando provenga da un condomino nel godimento di quella comune (De Tilla, Alcune Riflessioni..., cit., 1924). In ambito condominiale la posizione rispetto ad un fenomeno di immissioni pu essere duplice. Da un lato si pu sostenere (ed stato sostenuto da Visco, Le case in Condominio, 1959, p.111), che il condomino -proprio per la peculiarit del rapporto condominiale- deve tollerare propagazioni che, invece, non sarebbero tollerabili da parte di proprietari di abitazioni vicine. Dallaltro vi stato chi ha affermato (Peretti - Griva, Il Condominio di case divise in parti nella nuova legislazione, 1942, p. 150 e ss) che, al contrario, il legame condominiale rende pi ampi i limiti, nel senso che 25.Si tenga presente che la giurisprudenza, utilizzando lazione personale risarcitoria a difesa della salute, ha finito per accordare tutela a soggetti che fino ad allora ne erano privi; si pensi alla ritenuta legittimazione attiva degli inquilini (trib. Vigevano, 9.2.1982, in Giur. it., 1983, I, 2, 398) del componente la famiglia (trib. Milano, 7.1.1988, in Foro it. 1989, I, 903), delle suore residenti (app. Milano 9.5.1986, in Foro it., 1986, I, 2870). 26.Resta il problema attinente la prova- di stabilire entro che limiti possa darsi ingresso in questo campo alle presunzioni, cos da poter dirsi dimostrato che le immissioni, nel caso concreto, abbiano provocato non un mero fastidio o disagio ma una vera e propria alterazione funzionale, e ci anche tenendo conto che il criterio equitativo di cui allart. 2056 consente di superare la difficolt della prova del quantum, ma non quella dellan. 27.Le fattispecie di reato a cui normalmente si fa riferimento chi abita in un condominio pu pretendere di non essere sottoposto a immissioni che altrimenti (nei normali rapporti di vicinato) dovrebbe subire, e ci tenendo conto che un rumore (si pensi ad un semplice sibilo) allinterno del condominio pu produrre una sensazione di fastidio ben maggiore di un rumore proveniente dalla strada. In altri termini, proprio la peculiarit condominiale, con la convivenza reciproca stabile di pi famiglie tra loro, ed, a volte, con la coesistenza di abitazioni con attivit produttive, che rende la normativa che disciplina i normali rapporti di vicinato inadeguata per eccesso o per difetto (Cass. 1995, 7752, Arch. locaz. 1995, 800 nota De Tilla), e suggerisce di considerare tollerabili propagazioni altrimenti non tollerabili, e viceversa. Una soluzione a tale problema pu ottenersi utilizzando il criterio della normalit delluso. Si dice, cio, che, nel rapporto tra beni in condominio, il principio della normale tollerabilit va adattato e chiarito, nel senso che diventano immissioni tollerabili quelle che comunque dipendono dalla esplicazione di vere e proprie esigenze di vita, come il rumore delle voci o la scalpiccio dei passi , laddove, viceversa, non si tenuti a subire i rumori abusivi perch capricciosi, quelli che sono conseguenza del comodo o del menefreghismo dei vicini. E stato cosi giustamente affermato (Branca) che mentre il chiasso che fanno i bambini del piano di sopra va sopportato, perch noto che in case dabitazione vivono famiglie con bambini ed quindi prevedibile che questi giochino, ridano ecc., non altrettanto pu pretendersi per tutti quei rumori che risultino capricciosi o comunque anormali rispetto alla comuni regole di convivenza. A tal proposito, va ricordato che la giurisprudenza nella comparazione tra le esigenze abitative e quelle produttive, ove non sia tecnicamente possibile tutelare entrambe con uninibizione positiva, solita dare la prevalenza alle prime stante il maggior favore che lordinamento riconosce alle esigenze personali e quindi alla vivibilit dellabitazione (il riparo, la sicurezza, lintimit familiare, la riservatezza, le relazioni sociali) rispetto alle esigenze meramente economiche29. Si detto sopra che ai fini della tutela dalle altrui immissioni la giurisprudenza, pur quando accorda protezione al bene salute, continua -in gran parte- a far riferimento al concetto di normale tollerabilit di cui allart. 844. Ebbene, tale orientamento appare quanto mai fruttuoso prosono gli art. 659 (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) e 674 c.p.(getto di cose pericolose). 28. Pretura Monza , ord. 8.7.1997, in Foro it. 1997, I, 3466, ritiene che ai fini della competenza il criterio di distinguo sia dato dalla funzione cui destinata lattivit da cui proviene limmissione. Si afferma, ad es., che se i rumore proviene da unimpresa che sta operando la ristrutturazione di un immobile adibito a civile abitazione, la competenza sar comunque del giudice onorario; mentre, se limmissione proviene da un piano forte suonato da un musicista che svolga a casa la sua professione (stante il mancato collegamento funzionale dellattivit con la destinazione a civile abitazione) la competenza sar del Tribunale. 29. Importante in questo direzione, e ci nel senso della valorizzazione dellaspetto soggettivo della propriet, la gi pi volta citata Cass. 1998, n. 10186.

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prio in tema di condominio, posto che tale norma, pur dettata per la tutela della propriet fondiaria, permette una particolare duttilit sia sotto il profilo della determinazione dellattivit vietata (si visto che il giudice pur facendo ricorso a criteri presuntivi ed in particolare a quello del superamento di tre dB del rumore di fondo- ha il potere discrezionale di accertare lo scavalcamento del limite) sia sotto il profilo dei modi di tutela (consentendo, in luogo dellinibizione assoluta -che non sempre darebbe luogo a risultati soddisfacenti- linibizione positiva, ossia la continuazione dellattivit con accorgimenti). Considerato, allora, che in questa sede pi che mai vanno contemperate le opposte esigenze (quella del pianista ad esercitarsi e quella dello studente del piano soprastante a preparare la tesi di laurea tranquillamente) proprio il ricorso allart 844 che consente al giudice di graduare lintervento, valutando quali siano le condizioni obiettive nel cui contesto il diritto viene esercitato e se sia corretto il totale sacrificio di ogni altra esigenza in contrasto col diritto alla tranquillit ed al benessere30. Nel caso di immissioni in ambito condominiale, il criterio della normalit delluso va applicato tenendo in considerazione le caratteristiche strutturali e funzionali del singolo condominio nonch la zona, il quartiere, in cui esso si trova. In questottica ben pu essere rilevante, nel senso di individuare uno standard restrittivo di rumorosit consentita, il livello di pianificazione antirumore voluta dal costruttore laddove avesse adottato accorgimenti per lisolamento acustico dei vari appartamenti. Cos stando le cose, si ritiene che il giudice deve valutare la destinazione dellimmobile, tenendo conto delluso che i condomini hanno fatto delledificio . Cos, ad esempio, si sostenuto che in citt il cortile di un edificio signorile non ha la stessa destinazione di un cortile di un condominio sito in un villaggio, sicch solo nel secondo caso consentito per il condomino utilizzarlo per lavare lautomobile (Terzago, La valutazione delle immissioni nel condominio, cit). Quanto detto confermato da Cassazione 15.3.1993 n. 3090, secondo cui la disposizione dellart. 844 cc applicabile anche negli edifici in condominio, nellipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unit immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella propriet di altri condomini. Nellapplicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumersi il criterio di valutazione della normale tollerabilit delle immissioni, alla peculiarit dei rapporti condominiali ed alla destinazione assegnata alledificio dalle disposizioni urbanistiche, o in mancanza dai proprietari. A questo punto sembra opportuno indicare una serie di casi in cui la giurisprudenza ha ritenuto essersi superati i limiti di tollerabilit: centrale termica condominiale rumorosa (Cass. 6 aprile 1983, n. 2396; App. Milano 18 settembre 1990, in ivi 1991, 109; Pret. Brindisi ord. 17 marzo 1986, in questa Rivista 1987, 177); autoclave (Pret. Brindisi ord. 17 marzo 1986, cit); suoni di pianoforte (Pret. Torino ord. 27 dicembre 1990, in questa Rivista 1992, 855) e di batteria (Trib. Milano 28 maggio 1990, ivi 1991, 792); abbaiare di cani (Trib. Milano 22 marzo 1990, in LAmm. 1992, n. 4 e Trib. Milano 28 maggio 1990, in questa Rivista 1991, 792); attivit produttive rumorose in genere (Cass. 17 maggio 1974, n. 1452); macchine di un panificio (Pret. Molfetta 27 febbraio 1989, ivi 1989, 351); falegnameria (Trib. Vigevano 9 agosto 1991, in Giur. it. 1992, I, 2, 118); sala giochi (Trib. Milano 21 gennaio 1991, ivi 1991, 792); vibrazioni prodotte da automezzi (Cass., Sez. un., 24 aprile 1991, n. 4510)31. Lesigenza di far ricorso allart. 844 cessa nel caso di regolamento di condominio che analiticamente disciplini la materia; il criterio fissato nel regolamento si sostituisce, infatti, a quello legale (De Tilla, Alcune Riflessioni..., cit., 26). In questo senso, si invero affermato che nel caso in cui lattivit posta in essere da uno dei condomini sia idonea a determinare il turbamento della tranquillit degli altri condomini, ove tale serenit sia tutelata da una norma specifica del regolamento, non occorre accertare se il comportamento costituisca immissione vietata ai sensi dellart. 844 (cfr. De Tilla, Regolamento di Condominio, clausole limitative e immissioni intollerabili, commento a Cass. 1992, n.49, su Giust. Civ. 1992, 2415; Damiani, Parametri di apprezzamento della tollerabilit e regolamenti condominiali, nota a Cass. 1992, 1195, in Riv. giur. amb. 1993, 712). Perch le limitazioni siano valide occorre tuttavia che si tratti di un regolamento esterno (cio predisposto dallunico co-

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struttore o dalloriginario unico proprietario) o contrattuale, ovvero, ancora, interno, cio assembleare, ma (in questo caso) adottato allunanimit; viceversa, se si tratta di regolamento assembleare adottato a maggioranza, le limitazioni non saranno vincolanti. Perch il regolamento esterno o quello interno equiparato (approvato allunanimit) e, quindi, le limitazioni relative alluso del singolo appartamento in funzione della tranquillit collettiva siano opponibili ai successivi acquirenti, occorre, peraltro, che sia stata curata la trascrizione del regolamento stesso nei registri immobiliari. Ove la trascrizione non sia stata curata, la norma regolamentare sar opponibile agli acquirenti solo se la clausola sia stata inserita nei successivi contratti di compravendita ovvero sia stata espressamente accettata (Cass. 1994, n. 2546, in Giust. civ. 1994, I, 1481)32. Nella pratica la giurisprudenza si trovata di fonte a due diverse tipologie di clausole contrattuali, le une limitative mediante indicazioni delle attivit vietate le altre limitative mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare (Cass. 1992, n .49, in Arch. Locaz. 1992, 547; Cass. 1974, n. 1544). Nel primo caso sar sufficiente riscontrare se lattivit contesta sia o meno inclusa nellelenco, mentre nel secondo caso occorrer in concreto accertare se lattivit produca il pregiudizio che il regolamento intende evitare. Va a tal proposito rilevato lorientamento della giurisprudenza in merito alla validit delle clausole regolamentari che genericamente vietino ogni turbativa, orientamento chiaramente espresso da Cass. 1990, n. 4905 (su Riv. giur. edilizia 1991, I,27 (nota) e su Arch. locaz. 1991, 84), secondo cui: In tema di condominio, le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dalloriginario proprietario accettato con latto di acquisto, che comportino restrizioni delle facolt inerenti alla propriet esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali delledificio, devono essere espressamente e chiaramente enunziate, con la conseguenza che devono ritenersi invalide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere e disporre dei beni condominiali ed attribuiscano alloriginario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni. Venendo al problema della legittimazione attiva, come certo che anche lamministratore del condominio possa esperire lazione reale a difesa delle cose comuni, altrettanto certo che lo stesso possa esperire lazione personale di risarcimento danni, e ci, ovviamente, nel caso in cui le immissioni si riflettano su parti comuni (es. androne o corpo scala). Lamministratore non potr, viceversa, sostituirsi ai singoli condomini 30. In questo senso si veda Cass. 1993, n. 3090, in Arch. locaz e cond., 1993, 495, secondo cui nel caso in cui il fabbricato non adempia da una funzione uniforme e le unit siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione e ad esercizio commerciale, il criterio dellutilit sociale cui uniformato lart 844, impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando alla luce dei principi costituzionali (artt. 14, 31 47) le esigenze personali di vita connesse allabitazione, rispetto alle utilit meramente economiche inerenti allesercizio di attivit commerciali (nella specie la S.C. aveva confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la per far valere un danno che solo loro, si pensi alla lesione della salute, diritto personalissimo, ed al danno patrimoniale eventualmente connesso (cfr. trib. Napoli ord. 26.10.1993, in Arch. locaz. 1995, n. 168). Ove le immissioni provengano da beni comuni, sar ben possibile evocare in giudizio il solo amministratore. Cos Cass. 1996, n. 1485 (in Arch. locaz.,1996, 506), che, a proposito di una confessoria servitutis (si chiedeva la condanna del condominio alla rimozione di una centrale termica fonte di rumori intollerabili), ha capovolto il precedente orientamento secondo cui, in ordine alle azioni reali miranti alla condanna ad un facere, occorreva citare tutti i condomini. La Cassazione ha motivato argomentando dal tenore del 1131, norma che, prevedendo la legittimazione passiva dellamministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azione di accertamento e azione costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralit di soggetti passivi. Quanto alla legittimazione passiva va ricordato che la giurisprudenza, nel caso in cui per eliminare le immissioni intollerabili si necessario ordinare lesecuzione di opere afferenti un bene condominiale, richiede, tuttavia, la chiamata in giudizio di tutti quei condomini le cui propriet individuali riceverebbero pregiudizio dallesecuzione delle opere stesse (Cass. 1978, n. 1108). LA TUTELA CAUTELARE CONTRO LE IMMISSIONI. In materia cautelare la giurisprudenza ammette il ricorso allazione di manutenzione nel possesso per immissioni di rumori, per esalazioni provenienti da una pescheria, per esalazioni da acque putride (vedi Pret. Roma, 20 dicembre 1983, in Temi Rom., 1984, 626, n. BRUNI ed in Arch. Locaz., 1985, 362). Va considerato che in sede possessoria laccertamento dellintollerabilit va fatto prescindendo dalle esigenze del proprietario del fondo immettente e, quindi, senza operare il contemperamento dei bisogni della produzione con le ragioni della propriet e senza tener conto della priorit di un determinato uso; valutazioni, queste, limitate al giudizio petitorio (Protett, Le azioni possessorie, 1995, 520). Tale disarmonia, come esattamente rilevato da Cass. 1977, n. 4485 (in Giur. it. 1978, I, 1, 10), del resto, si riscontra in tutte le ipotesi di concorrente tutela, possessoria e petitoria, essendo la prima limitata alla difesa dello status quo ante indipendentemente dallaccertamento della sottostante posizione di diritto sostanziale. Inoltre la tutela possessoria ha un altro vantaggio, quella di spettare indipendentemente dalla sussistenza di uno stato di buona fede. Ci perch la tutela viene concessa anche se il rimozione dal muro perimetrale di una canna fumaria collocata a breve distanza da una finestra di ununit immobiliare esclusiva, canna fumaria destinata a smaltire fumi odori e calore prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel fabbricato condominiale). 31. Lesemplificazione stata tratta da Stefano Maglia, Immissioni e condominio, in Arch. locaz. e cond. 1993. 32. Equiparano allespressa accettazione la dichiarazione di esser a conoscenza del vincolo Cass. 1993, n. 395, in Arch. Locaz. 1993, 531; Cass. 1993, n. 6100, in Giust. civ. mass. 1993, 965; Cass. 1992, n. 1195; Cass. 1992, n. 49, entrambe in Giust. civ. 1992, I, 2407, nota De Tilla
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possesso sia abusivo o illegittimo (Protett, cit.). Va, tuttavia, ricordato che lazione di manutenzione compete solo se il possesso (esclusa la detenzione) duri da oltre un anno, sia continuo e non interrotto e non sia stato acquistato con violenza o clandestinit. In tale ultimo caso lazione pu esercitarsi decorso un anno dalla cessazione della violenza o della clandestinit. Dal punto di vista della legittimazione attiva lazione di manutenzione ha il limite (essendo negata al detentore, quantanche autonomo) di non potere essere esercitata n dal conduttore n dal comodatario. Questi ultimi, peraltro, potranno ricorrere alla tutela cautelare atipica ex art. 700 c.p.c., a difesa del diritto alla salute, azione che compete sempre che sussista un pregiudizio imminente ed irreparabile (vedi Trib. Bologna 20.701993, in Foro It. 1994, I, 205; Pretura Milano, 18.12.1993, in Arch. Locaz, 1994, 391; App. Milano, in La Nuova giur., 1993, I, 786; Pretura Catania, 16.7.1980, in Giust. civ. 1980, I, 2814), minacciante il diritto durante il tempo occorrente per farlo valere in via ordinaria. Pregiudizio che, nel caso di immissioni, sussiste proprio in quanto le stesse siano intollerabili. Va precisato che, mentre il giudice adito con lazione di manutenzione dovr limitare la protezione allordine di cessazione delle turbativa, il giudice del 700 ben potr ordinare ladozione dei rimedi atti a far divenire tollerabili le molestie. Contro le immissioni intollerabili non pu essere esperita la denuncia di danno temuto, perch non vi danno da cosa a cosa (fonte del danno lattivit umana). La denuncia di danno temuto, infatti, da un lato, tutela il bene nella sua materialit (oggetto che di regola non viene danneggiato da rumori scuotimenti o altre immissioni), dallaltro, postula un non facere, ossia linosservanza dellobbligo di rimuovere una situazione di pericolo proveniente da un edificio, un albero ecc., ed , quindi, unazione alla quale ricorrere quando il danno derivi dalla cosa in s nella sua fisicit e nella sua staticit (la cosa pericolosa per il suo particolare modo di essere per la sua attitudine intrinseca a creare una situazione di possibile danno)33. Contro le immissioni, infine, non si pu agire con la denuncia di nuova opera34. Invero, il problema si posto con riferimento allipotesi in cui il danno derivi non dalla costruzione in s e per s, bens dallattivit che nella fabbrica sar stabilmente e continuativamente realizzata (ad es.: fabbrica da cui saranno emanate esalazioni nocive). Il problema in definitiva quello della pertinenza di tal strumento cautelare ove il pericolo di danno sia costituito da im33. In giurisprudenza si ammessa lesperibilit dellazione di danno temuto nel caso della domanda cautelare proposta da un condomino nei confronti del Comune per far cessare in via urgente le immissioni rumorose prodotte da una trivellazione commissionata o condotta da operai comunali sulla pubblica via, in quanto causa di pregiudizio alla sicurezza statica del fabbricato (Cass. S.U. 24.04.1991 n. 4510 in Giust. civ. mass. 1991, 4, opp. Arch. Loc. 1991, 519,750). 34. In senso contrario, vedi G.Spagnuolo, Le Immissioni nel condominio, in Rass. Locaz. 1995, pag. 112, come pure Salvi, Le Immissioni industriali, 237. 35. E proprio lunutilizzabilit, della tutela cautelare tipica che consente di ricorrere a quella atipica ex art. 700, tutela

missioni intollerabili ex art. 844 cod. civ.; problema, questo, che trova gi congrua risposta nella semplice constatazione della costante e normale applicazione in tali casi della tutela cautelare innominata ex art. 700 c.p.c. (la quale a voler ritenere possibile lapplicazione, alla stessa fattispecie, della tutela cautelare tipica di cui allart. 1171 c.c., diverrebbe per ci stesso inammissibile, ai sensi del primo inciso dellart. 700 c.p.c. che consente la tutela atipica: Fuori dei casi regolati dalle precedenti sezioni di questo capo) e di quella possessoria ex art. 1170 cod. civ.. Il fatto che gi la stessa struttura della cautela nunciatoria rende evidente la difficolt di comprendervi pur situazioni siffatte, le quali fanno venir meno qualsivoglia collegamento strumentale tra il desistat ed il provvedimento finale; provvedimento che -correttamente operando- non potr essere una sentenza di condanna a demolire (giacch illegittima non la costruzione, ma lattivit di cui trattasi), bens una statuizione che tale attivit inibisca ovvero la consenta a condizione che vengano adottate particolari cautele35. n questa che come noto- non ammissibile qualora il rapporto dedotto in giudizio possa inquadrarsi, in linea di principio, nellambito di una delle previsioni tipiche formulate dal legislatore; e ci anche se nel loro ambito si siano ormai verificate decadenze (ad es., lavvenuta ultimazione dellopera o il decorso del termine annuale di cui allart. 1171/1 c.c.), ovvero se lesercizio dellazione tipica sia riservato solo a taluni legittimati (ad es., il detentore qualificato non potr richiedere ai sensi dellart. 700 c.p.c. la sospensione dellopera, adducendo di non essere legittimato ad esperire lapposita azione ex art. 1171 c.c., riservata al possessore), perch, altrimenti, verrebbero eluse le norme che pongono tali decadenze o che selezionano le categorie dei soggetti ritenuti meritevoli di tutela.

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