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Paolo Coseano Diritto civile - locazioni Vizi della cosa locata TRA MANUTENZIONE E GARANZIA PER I

Paolo Coseano

Diritto civile - locazioni

Vizi della cosa locata

TRA MANUTENZIONE E GARANZIA PER I VIZI

AZIONE DI ADEMPIMENTO O RIDUZIONE DEL CANONE

Tribunale di Udine, Sezione Civile

Sentenza n. 752/09 del 19 maggio 2009 (dep. 22 giugno 09)

Giudice: Dott.ssa Annamaria Antonini Drigani

Svolgimento del processo

Con ricorso depositato in data 5.1.2005 il conduttore proponeva tempestiva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1560/04, decreto con cui il Tribunale di Udine gli aveva intimato il pagamento

  • di euro 4.849,39 in favore della locatrice a titolo di canoni di locazione pregressi, maturati e non

corrisposti per il periodo novembre 2003 aprile 2004 incluso e relativi all'appartamento sito in Udine, sul presupposto di nulla dovere all'intimante. Deduceva che: l'appartamento, condotto in locazione con contratto dd. 9.12.1999 ed all'epoca sostanzialmente di primo ingresso poiché appena ristrutturato, aveva sin da subito appalesato gravi vizi e difetti (infiltrazioni di acque piovane dai lucernai della mansarda e dalle finestre della mansarda e delle due camere da letto; infiltrazioni di acque piovane all'altezza dei chiusini posizionati sulla terrazza; perdita d'acqua dal water; aspiratore del bagno non funzionante; cantina impraticabile), tempestivamente denunciati, che la proprietaria e locatrice non aveva mai eliminato; in data 22.1.2003 la A.S.S. n. 4 Medio Friuli, previo sopralluogo, aveva giudicato antigienica la camera singola in cui dormiva il bambino per la presenza di muffe diffuse e chiazze di umidità, difetti riscontrati in tono minore anche in altri vani dell'appartamento; di avere promosso giudizio di A.T.P. avanti al Tribunale di Udine in esito al quale il nominato c.t.u. aveva evidenziato vizi e difetti di costruzione dell'unità immobiliare de qua;

  • di avere pertanto riconsegnato l'immobile alla locatrice in data 30.4.2004. Concludeva instando per

la revoca del decreto ingiuntivo opposto ed in via riconvenzionale, previo accertamento del grave

inadempimento della locatrice alle principali obbligazioni contrattualmente assunte, per la restituzione in proprio favore di tutte le somme corrisposte a titolo di canoni e spese condominiali sin dall'inizio del rapporto (euro 42.473,61), nonché, anche a titolo di responsabilità extracontrattuale, al risarcimento dei danni "alla salute" cagionati a lui, alla moglie ed al figlio minore e quantificati in euro 45.772,23, oltre al risarcimento del danno esistenziale (da liquidarsi secondo giustizia); interessi legali, spese rifuse (comprese quelle sostenute per il giudizio di A.T.P.)

e condanna di controparte ex art. 96 c.p.c.

Dimetteva: raccomandata di denuncia dei vizi dd.

5.10.2001; parere igienico A.S.S. Medio Friuli dd. 27.1.2003; perizia di parte; copia elaborato

peritale redatto a seguito di A.T.P.; perizia medico legale dd. 17.12.2004; certificati medici propri, del figlio e della moglie dd. 25.10.2002 e 22.1.2003. Ritualmente costituitasi in giudizio la locatrice si opponeva alla domanda ex adverso proposta e ne chiedeva il rigetto, con il favore delle spese, nonché la condanna dell'opponente all'ulteriore pagamento in proprio favore dell'indennità da mancato preavviso di rilascio dell'immobile, asserendo che i vizi lamentati dal conduttore non erano stati tali da impedire la fruibilità dell'appartamento. Deduceva infatti che in ipotesi contraria controparte non avrebbe atteso quattro anni prima di rilasciare i locali. Instauratosi il contraddittorio, rinunciata la domanda per la parte afferente il risarcimento dei danni alla salute asseritamente subiti dalla moglie del conduttore, istruita la causa, assunte le testimonianze ammesse, espletata c.t.u. medico legale, rigettate le istanze istruttorie ulteriori formulate dall'opponente, all'udienza di discussione dd. 19.5.2009, sulle riportate conclusioni, il Giudice pronunciava sentenza dando lettura del dispositivo.

Motivi della decisione

La pretesa creditoria per la quale la locatrice ha agito in via monitoria non è contestata né con

riferimento al quantum debeatur, né con riferimento all'omessa corresponsione dei canoni per sei mesi, da novembre 2003 ad aprile 2004, allorché l'immobile è stato rilasciato. Il conduttore lamenta infatti la presenza nell'appartamento condotto in locazione di gravi vizi e difetti, verificatisi sin dall'inizio del rapporto contrattuale e poi progressivamente aumentati in proporzione geometrica, per la presenza dei quali chiede la ripetizione di tutti i canoni, degli oneri accessori e della quota parte di tassa di registrazione del contratto a suo carico già corrisposti alla locatrice dal 21.11.1999, previo accertamento dell'inadempimento della locatrice stessa alle obbligazioni contrattualmente assunte di "mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto" e "garantirne il pacifico godimento durante la locazione". La domanda dell'opponente risulta quindi proposta ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. Ritiene questo Giudicante necessario ed opportuno riqualificare in termini giuridici corretti la domanda de qua. Invero, proprio sulla base di quei fatti dedotti in ricorso e della documentazione dimessa dall'opponente (v., in particolare, la perizia di parte del geometra e l'elaborato peritale del consulente acquisito in sede di A.T.P.), risulta che l'appartamento era affetto da "vizi di costruzione" dell'intero stabile. Trattasi di vizi che, per loro natura, non consentono al conduttore di pretenderne la eliminazione a cura del locatore, né costituiscono inadempimento da parte di quest'ultimo agli obblighi stabiliti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. Il codice prevede infatti un rimedio specifico per le fattispecie quale quella in oggetto agli artt. 1578 e 1581 c.c. A prescindere dalla omessa richiesta di risoluzione contrattuale, da potersi peraltro considerare implicita nel fatto stesso che l'immobile è stato rilasciato, tutte le ulteriori istanze avanzate dall'opponente non sono ostacolate dalla riqualificazione in termini giuridici corretti della domanda riconvenzionale, anzi in essa convergono, trovandovi naturale e più consona collocazione. Il conduttore, in sostanza, adduce di avere diritto alla riduzione del canone, in termini di "azzeramento" dello stesso, a causa dei vizi che si sono verificati nell'appartamento. Per altro verso, la domanda proposta dall'opponente, laddove qualificata ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., troverebbe invece ostacolo insormontabile nel giudicato formatosi a seguito di tardiva opposizione del conduttore a precedente decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dalla locatrice per il pagamento dei canoni relativi al periodo gennaio/ottobre 2003. Era in quella sede, infatti, che il conduttore avrebbe dovuto eccepire di nulla dovere a controparte per sopravvenuta risoluzione del contratto a seguito di previo inadempimento della locatrice. Invece, la domanda formulata ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c. è domanda diversa e distinta, la quale presuppone e non contrasta l'obbligo da parte del conduttore di pagare il canone contrattualmente pattuito. Ciò premesso, va esaminata la fondatezza di questa domanda e successivamente quantificata la misura della riduzione del canone. Poiché l'appartamento risulta essere stato comunque sempre utilizzato, seppur con disagi e non per

l'intero, è evidente che la riduzione del corrispettivo non potrà mai essere operata sino a dichiararne la totale non debenza. In ipotesi contraria, d'altronde, il conduttore non avrebbe aspettato quasi cinque anni prima di risolvere il contratto e trasferirsi altrove. Dall'espletata istruttoria è emerso che l'appartamento locato presentava difetti consistenti che ne hanno notevolmente ridotto l'idoneità all'uso di abitazione cui era ex contractu destinato. La perizia

  • di parte geometra dà atto della presenza di evidenti macchie di muffa ed umidità dovute ad

infiltrazioni d'acqua nella camera matrimoniale, nel bagno, nella zona mansardata e, soprattutto, nella camera da letto del figlio del conduttore. Il perito non ha dubbi nel concludere che "le muffe e le macchie non sono dovute a cattiva areazione, ma esclusivamente a vizi di costruzione dello

stabile stesso". Alle stesse conclusioni giunge il c.t.u. nel giudizio di A.T.P. Nella perizia si evidenziano infatti: 1) infiltrazioni di acque piovane dai lucernai della mansarda; 2) infiltrazioni d'aria dalle finestre della mansarda; 3) infiltrazioni di acque piovane all'altezza dei chiusini posizionati sulla terrazza di copertura della zona notte, con conseguente formazione di umidità di colore verde scuro e giallo nelle due camere da letto, nella mansarda ed in bagno; 4) sollevamento della pavimentazione in cantina. Le cause di questi difetti sono state ricollegate a: 1) mancata impermeabilizzazione di giunzioni e raccordi dei lucernai del tetto; 2) mancata sigillatura del giunto delle finestre; 3) mancato isolamento della struttura in cemento armato. Alla perizia sono state inoltre allegate fotografie raffiguranti l'appartamento che rendono palesi i vizi e difetti dell'immobile concesso in locazione. V'è poi in atti anche il parere di antigienicità della camera da letto singola reso dalla ASS n. 4 Medio Friuli a seguito di sopralluogo effettuato in data 22.1.2003. Quanto all'epoca di insorgenza di questi vizi, è stata depositata in atti una lettera di contestazioni inviata alla locatrice in data 5.10.2001: lettera che fa riferimento a "precorse intese telefoniche". In proposito, i testi assunti, della cui attendibilità non pare si possa dubitare, hanno riferito che i difetti de quibus si verificarono "da subito dopo il nostro arrivo" e che ancor prima del 5.10.2001 la locatrice aveva mandato un geometra (o un ingegnere) ad eseguire un sopralluogo nell'appartamento per rendersi conto dei problemi lamentati dal conduttore. Vi è prova, quindi, della insorgenza dei vizi e della loro denuncia ben prima del mese di ottobre 2001. Le deposizioni rese dai testi hanno confermato la presenza dei lamentati vizi, che si verificarono subito dopo la stipulazione del contratto e "si presentarono l'uno dopo l'altro". Essi, come riferito, resero la permanenza nell'appartamento oltremodo difficile, atteso che "abbiamo continuato a vivere lì con scatoloni nell'ingresso, perché abbiamo dovuto chiudere la stanza del bambino" (teste a); "i

mobili del piano di sopra erano spostati dalle pareti

formare addirittura acqua

...

pioveva dentro

c'era tanta umidità da

... eravamo come degli zingari, ci vergognavamo anche a far entrare

...

estranei" (teste b); "poco prima del rilascio nella ex stanza del bambino era un disastro: macchie di

muffa nere-bluastre

gli scatoloni erano collocati lungo tutto l'appartamento

l'odore era

... pungente e nauseante" (teste c). Ciò che i testi non hanno saputo precisare è stata la cronologia esatta dell'insorgenza di questi difetti e la loro entità e portata nel tempo. Pare ragionevole supporre che vi sia stata una progressione nella manifestazione di muffe, macchie ed infiltrazioni d'acqua e che l'idoneità dell'appartamento all'uso pattuito sia così progressivamente diminuita. Non risulta pertanto possibile operare la riduzione del canone in misura esattamente corrispondente alla riduzione di utilizzo dell'appartamento nel tempo. Può solo sicuramente affermarsi la non debenza di alcun corrispettivo con inizio dal mese di

...

febbraio 2004, in quanto dall'elaborato peritale depositato in corso di A.T.P. risulta che la demolizione delle pareti in muratura fatta eseguire dal geometra per verificare le cause dei lamentati

danni non venne risistemata "su accordo con la resistente locatrice": con la conseguenza che negli ultimi tre mesi di locazione l'appartamento versò in condizioni di sostanziale non vivibilità per volere della locatrice e che questo periodo fu presumibilmente utilizzato dal conduttore a meri fini

  • di trasloco. Certus an, può quindi ragionevolmente determinarsi una equa riduzione del canone con

inizio dalla stipulazione della locazione e sino alla fine di gennaio 2004, nella misura di un mezzo,

spalmata su tutto l'arco temporale, in maniera tale da riequilibrare la situazione iniziale di minor disagio con quella finale di maggiore difficoltà abitativa. Ritiene infatti questo Giudicante che le

affermazioni colorite rese dai testi introdotti dall'opponente debbano essere confrontate con la documentazione dimessa in atti (perizia di parte, c.t.u. e parere sanitario): di tal ché emerge effettivamente una apprezzabile diminuizione dell'idoneità dell'immobile all'uso abitativo pattuito, ma non nei termini chiesti dal conduttore. Tenuto conto che nell'arco temporale 22.11.1999/ 31.1.2004 il corrispettivo dovuto ammontava a euro 37.478,52, parte locatrice è tenuta alla restituzione in favore dell'opponente della somma di euro 18.739,26, detratti i tre canoni non corrisposti di novembre e dicembre 2003 e di gennaio 2004 (euro 2.341,06): in totale euro 16.398,20. L'opponente ha poi chiesto la ripetizione di tutte le spese condominiali pagate sin dall'inizio del rapporto. In proposito va osservato che, per quel che concerne gli oneri accessori relativi al periodo 1.10.2000/31.12.2002, essi erano stati oggetto di ricorso monitorio, tardivamente opposto dal conduttore e quindi, oramai coperti da giudicato essendo l'opposizione stata dichiarata inammissibile. Sebbene talune delle poste di cui ai rendiconti consuntivi del Condominio, come le spese imputate a titolo di ritinteggiatura, avrebbero meritato più approfondito esame, non può ora che dichiararsi l'inammissibilità della domanda per la parte qua poiché, appunto, coperta da giudicato. Quanto invece alle spese precedentemente pagate dal conduttore per il periodo 1.10.1999/30.9.2000, dalla documentazione in atti non sembra che siano stati imputati importi diversi da quelli di sicura competenza del conduttore, poiché afferenti a servizi di cui quest'ultimo ha goduto, pur utilizzando l'appartamento solo parzialmente. D'altronde, la riduzione e/o ripetizione di dette spese è esclusa qualora riferita al primo comma dell'art. 1578 c.c. e non può nemmeno essere ritenuta come posta risarcitoria a mente del secondo comma della norma in esame. Infondata si appalesa anche la riconvenzionale formulata dall'opponente di ripetizione del pagamento della quota parte della tassa di registrazione del contratto, poiché ex lege e per contratto a carico delle parti, ciascuna per la metà. Diversamente, invece, se da un lato appare dovuta alla locatrice, proprio per le suesposte considerazioni, la somma di euro 94,00 chiesta a titolo di tassa di registrazione del contratto relativa all'anno 2003/2004, dall'altro non appare dovuta anche la tassa di registrazione del contratto per anticipata risoluzione dello stesso (euro 51,65 come da ricorso monitorio): infatti, il contratto si è risolto per l'esistenza di gravi vizi nell'immobile che non ne consentivano l'utilizzo secondo l'uso pattuito. La somma di euro 94,00 andrà dunque posta in compensazione al maggior credito del conduttore. Poiché si è già fatto riferimento alle ulteriori domande di pagamento formulate dalla locatrice, va subito dichiarata l'infondatezza di quella afferente la corresponsione dell'indennità da mancato preavviso: il contratto, lo si ribadisce, è stato risolto al 30.4.2004 ai sensi dell'art. 1578 c.c. per gravi vizi dell'immobile condotto in locazione. Va ora esaminata la domanda di risarcimento dei danni "alla salute". La domanda è già stata rinunciata per quel che concerne la moglie del conduttore, la quale avrebbe dovuto infatti proporla in proprio e non invece tramite il marito. Quanto invece alla domanda proposta dal conduttore in qualità di genitore esercente la potestà sul figlio minore, essa è sicuramente ammissibile. Al contrario di quanto affermato dalla società convenuta opposta, infatti, l'art. 320 c.c. va letto nel senso che è necessaria la previa autorizzazione da parte del Giudice Tutelare solo per quegli atti che possono arrecare pregiudizio o diminuzione del patrimonio del minore, ovvero incidere su di esso con modificazioni o trasformazioni idonee a variarne la struttura e/o la consistenza. Sono pertanto esenti da autorizzazione del Giudice Tutelare tutte quelle attività volte ad incrementare, tutelare e salvaguardare il patrimonio del minore (cfr. Cass. 11.1.1989 n. 59 con specifico riferimento all'azione risarcitoria per il ristoro dei danni subiti dal figlio minore). Trattasi, inoltre, di domanda conferente ed ammissibile ai sensi del secondo comma dell'art. 1578 c.c., che pone una presunzione iuris tantum di conoscenza del vizio in capo al locatore, sul quale

incombe dunque la prova di dimostrare di avere senza colpa ignorato l'esistenza dei vizi. Tale prova non è stata assolta: anzi, nulla in proposito parte locatrice si è offerta di provare, sebbene pare sia attualmente pendente una controversia tra la proprietà e l'impresa che aveva ristrutturato l'edificio. La domanda risarcitoria formulata dal conduttore va peraltro respinta poiché non suffragata da idonei supporti probatori. Era onere dell'opponente quello di provare non solo la sussistenza di vizi e difetti dell'immobile che, in ipotesi, avrebbero potuto incidere in modo negativo sulla salute di coloro che abitavano nell'appartamento e l'evento lesivo -cioè lo stato precario di salute del conduttore e del di lui figlio al momento del rilascio dell'immobile-, ma anche e soprattutto il nesso di causalità tra causa ed effetto. Tale prova è mancata ed il conduttore ha cercato invano di supplirvi con il deposito tardivo di documentazione medica che avrebbe dovuto e potuto dimettere tempestivamente. Le prove sono state quindi dichiarate inammissibili e la domanda di rinnovazione della c.t.u. rigettata come da ordinanza dd. 15.12.2008. La c.t.u. medico-legale non ha quindi potuto accertare se il conduttore ed il di lui figlio avessero effettivamente contratto patologie di asma e/o congiuntivite allergica per il microclima malsano dell'appartamento in cui abitavano. Infatti, il c.t.u. ha rilevato che "risulta del tutto carente la documentazione sanitaria che possa comprovare l'esistenza di uno stato di malattia coevo con i fatti di causa. Conseguentemente non è possibile definire la storia clinica in presenza solo di un singolo certificato medico e della tardiva esecuzione di prove allergiche il cui referto

peraltro non è presente in atti

pur in presenza di tale disturbo immunologico non c'è prova della

... ricorrenza di sintomatologia di maggior frequenza e/o intensità di quelle che sarebbero state comunque le occasionali e ricorrenti manifestazioni cliniche". Allorché, infine, il c.t.u. "demanda all'equo apprezzamento del Giudice per l'eventuale riconoscimento di un qualche indennizzo con criterio equitativo", non intende affatto riconoscere l'esistenza di un danno alla salute, ma -svolto il proprio compito di medico-legale-, rimette ogni decisione definitiva al Giudice in qualità di peritus peritorum. Non v'è invece spazio alcuno per una liquidazione del danno in via equitativa, poiché, a monte, non è stato provato l'an, cioè il nesso di causalità tra fatto ed evento lesivo. Parimenti infondata la domanda formulata dal conduttore di risarcimento del danno esistenziale:

trattasi infatti di voce di danno che è esclusa nella fattispecie in esame, ove non è stata accertata

alcuna responsabilità extracontrattuale e non è stato accertato alcun danno alla salute. Va infine rigettata anche la domanda di condanna della locatrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non sussistendo né i presupposti oggettivi, né quelli soggettivi per una condanna per responsabilità aggravata. Le spese sostenute per la c.t.u. medico-legale vanno poste in via definitiva ad integrale carico dell'opponente, soccombente per la parte qua. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, vanno invece poste a carico della soccombente convenuta opposta. Non luogo a provvedere sulla liquidazione anche delle spese relative al giudizio di A.T.P. in quanto parte opponente ha omesso di chiedere l'acquisizione agli atti del predetto fascicolo, così rendendo di fatto impossibile a questo Giudicante la quantificazione delle spese relative a quel giudizio e la verifica della corrispondenza tra quanto pagato al c.t.u. dal conduttore e quanto liquidato dal Giudice.

P.Q.M.

ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando Il Giudice 1) Revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 1560/2004. 2) Riqualificata la domanda riconvenzionale principale formulata dal conduttore come proposta ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c. anziché ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. ed accertata la presenza nell'immobile di vizi che ne hanno diminuito in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, quantifica la riduzione del corrispettivo nella misura del 50% dall'inizio del rapporto al 1.2.2004 ed accerta e dichiara la non debenza del corrispettivo per il periodo successivo sino al rilascio dell'immobile stesso, dando atto dell'omessa corresponsione dei canoni per il periodo da novembre

2003 a gennaio 2004. 3) Accerta e dichiara la debenza da parte del conduttore in favore della locatrice dell' importo richiesto in via monitoria di euro 94,00 per quota parte di imposta di registro relativa all'anno

2003/2004.

4) Previa compensazione delle reciproche poste creditorie di cui ai capi 2 e 3 del presente dispositivo, condanna parte convenuta opposta alla restituzione in favore dell'opponente dell'importo di euro 16.304,20 con gli interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo. 5) Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di ripetizione delle spese condominiali relative alla gestione 2000/2002 poiché coperta da giudicato. 6) Rigetta la domanda riconvenzionale di ripetizione delle spese condominiali relative al periodo

1999/2000.

7) Rigetta la domanda riconvenzionale relativa alla restituzione della quota parte di tassa di registrazione del contratto. 8) Dichiara ammissibile la domanda di risarcimento danni alla salute proposta dall'opponente relativamente al figlio minore. 9) Rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento danni alla salute asseritamente derivati all'opponente ed al di lui figlio minore. 10) Rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno esistenziale. 11) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta ex art. 96 c.p.c. 12) Rigetta la domanda formulata dalla locatrice di pagamento dell'indennità da mancato preavviso. 13) Pone in via definitiva ad integrale carico dell'opponente le spese sostenute per la c.t.u. 14) Condanna la convenuta opposta al pagamento in favore dell'opponente delle spese del presente giudizio -con esclusione di quelle relative al giudizio di A.T.P.-, liquidate in complessivi euro 4.226,10 di cui euro 178,00 per esborsi oltre iva e cnap come per legge. Così deciso in Udine, 19.5.2009

 

La questione

Il

diverso e puntuale inquadramento giuridico dato dal Giudice alla domanda del ricorrente

 

opponente dipende dalla tipologia dei difetti che affliggevano l'immobile locato. Costituiscono

infatti vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura

 

materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Non sono invece ricompresi tra i vizi della cosa locata, ex art. 1578 e 1581 c.c., quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali. In queste ipotesi, è operante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. Inoltre, i vizi della cosa locata in forza degli artt.1578 e 1581 c.c. danno facoltà al conduttore di pretendere la risoluzione del contratto o la diminuzione del corrispettivo e non invece l'azione di esatto adempimento. In presenza quindi di alterazioni dell'immobile non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, ma incidenti, invece, sulla composizione, costruzione, o funzionalità strutturale dell'edificio, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576, né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ma soltanto alla domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo. In buona sostanza, l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e pertanto non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti e che incidono sulla struttura materiale dell'immobile.