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APOSTILA DE CONTABILIDADE IMOBILIRIA 1 - REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUES 1.1 - OBRIGATORIEDADE O contribuinte dever manter registro permanente de estoques, para determinar o custo dos imveis vendidos (RIR/99, art. 260, inciso IV). 1.2 - CRITRIOS PARA ELABORAO O registro permanente de estoques de imveis ser feito em livro, fichas, mapas ou formulrios contnuos emitidos por processamento eletrnico de dados, a critrio do contribuinte. O registro das existncias de imveis tomar por modelo as fichas usuais de controle de estoques, podendo ter outros elementos informativos, peculiares s atividades imobilirias (nome do empreendimento e endereo, por exemplo), que o contribuinte entender necessrio. 1.3 - INEXIGIBILIDADE DE AUTENTICAO O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulrios citados no subitem retro no precisam ser registrados, nem autenticados por nenhum rgo ou repartio, mas devero conter termos de abertura e encerramento assinados pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado, adotando-se, em relao aos termos dos conjuntos mencionados, as mesmas regras aplicveis em caso da substituio do livro dirio por fichas ou formulrios contnuos. A dispensa de registro e autenticao a que se refere o subitem anterior no desobriga o contribuinte de manter o registro de estoque em boa ordem e guarda, disposio da autoridade fiscalizadora, at que ocorra a prescrio. NOTA Quanto se tratar de pessoa fsica equiparada jurdica pela prtica de atividades imobilirias, diferentemente do acima citado, o Controle Permanente de Estoques dever ser autenticado na Secretaria da Receita Federal (RIR/99, art. 260, 4) 1.4 - CRITRIOS PARA ESCRITURAO O registro de estoque ser escriturado com base nos lanamentos dos custos pagos ou incorridos ou de baixas de estoques constantes da escrita comercial. A escriturao do registro permanente de estoque poder ser feita de forma sucinta, mediante simples referncia folha e ao nmero do livro dirio em que forem efetuados os lanamentos mencionados acima, ou ento, mediante indicao do nmero de ordem de cada lanamento contbil, no caso da contabilidade ser feita por processamento de dados. O registro de estoques abranger todos os imveis destinados venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamento em implantao, edificaes em andamento e respectivos terrenos ou fraes ideais de terreno resultante da incorporao imobiliria e quaisquer outros prdios em construo para venda. No caso de empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoques dever discriminar, ao menos por ocasio do balano, o custo de cada unidade distinta. NOTA 1) Na hiptese de pessoa jurdica optar pela apurao do lucro real trimestral, a regra acima descrita dever ser atendida ao final de cada trimestre. 2) Veja, na parte prtica deste livro, exemplo de fichas/mapas/planilhas de controle permanente de estoques. 1.5 - FALTA DO CONTROLE PERMANENTE DE ESTOQUES A no elaborao e manuteno a disposio do fisco, do controle permanente de estoques, sujeitar a pessoa jurdica ao arbitramento do resultado por ocasio de uma eventual fiscalizao. 2 - REGISTRO DE INVENTRIO 2.1 - CARACTERSTICAS ESPECFICAS DAS ATIVIDADES IMOBILIRIAS 2.1.1 - QUANTO OBRIGATORIEDADE Independentemente da obrigatoriedade do contribuinte manter controle permanente de estoque, dever, ainda, possuir e escriturar o livro de inventrio previsto na legislao do imposto de renda. funo do registro permanente de estoques subsidiar a escriturao do livro de registro de inventrio, principalmente no que se refere a determinao do custo e discriminao dos imveis em estoques por ocasio do encerramento do perodo-base de apurao do imposto de renda, seja ele mensal, trimestral ou anual. 2.1.2 - QUANTO ESCRITURAO No final de cada perodo-base (trimestral ou anual), de apurao de lucro real, devero constar do livro de registro de inventrio todos os imveis destinados venda, concludos ou no. As unidades existentes em estoque na data do encerramento do perodo-base, sero discriminadas no livro de registro de inventrio da seguinte forma: - os imveis adquiridos para venda, um por um; - os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idntica dimenso ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento, ou ento, terreno por terreno se assim preferir o contribuinte; - as edificaes resultantes de incorporao imobiliria, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidades autnomas com idntica rea de construo e o mesmo padro de acabamento, com quanto se refiram a um mesmo empreendimento, ou ento, unidade por unidade, se assim preferir o contribuinte; - os prdios construdos para venda e respectivos terrenos, prdio por prdio. 2.2 - PRAZO PARA AUTENTICAO E ESCRITURAO De acordo com o atual regulamento do imposto de renda, em seu art. 260, 2, o livro registro de inventrio ou fichas que o substiturem, devero ser registrados e autenticados no Departamento Nacional de Registro do Comrcio, ou pelas Juntas Comerciais ou por reparties encarregadas do registro do comrcio.

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Por sua vez, a IN SRF n 56/92 determinou que a pessoa jurdica com apurao de lucro real mensal at 1996, e trimestral a partir de 1997, est obrigada a legalizar, ou seja, escriturar e autenticar o livro de registro de inventrio at a data marcada para pagamento do imposto do ms em questo. Com os atuais vencimentos, significa dizer que devero estar legalizados os livros de inventrio, at o ltimo dia til do ms seguinte ao do encerramento do trimestre. Diz ainda, a referida instruo normativa, que o no cumprimento das normas retromencionadas sujeitar a pessoa jurdica ao arbitramento do resultado. Quanto s pessoas jurdicas que optarem por apurar o imposto de renda de forma anual, estas tero at a data tempestiva da entrega da declarao para autenticar o livro em questo. 3 - FORMAO DO CUSTO O custo dos imveis vendidos compreender obrigatoriamente: I) o custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na aquisio e as despesas de legalizao; II) os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporao, construo e quaisquer obras ou melhoramentos. O item II, se subdivide para cada empreendimento ou obra, ou mesmo loteamento, individualmente, conforme exemplo a seguir: Exemplo a) o custo de aquisio de materiais ou quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produo, inclusive os custos de transporte e seguro at o estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na aquisio ou importao desses insumos; b) o custo dos servios aplicados ou consumidos na produo, inclusive os tributos sobre ele devidos que onerem o contribuinte; c) o custo do pessoal aplicado na produo, inclusive de superviso direta, manuteno e guarda das instalaes de produo; d) os custos de locao, manuteno e reparo e os encargos de depreciao dos bens aplicados na produo; e) os encargos de amortizao diretamente relacionados com a produo; f) os encargos de exausto dos recursos naturais utilizados na produo. Como podemos verificar utiliza-se nas atividades imobilirias, a exemplo das indstrias em geral, o critrio do custo efetivamente realizado, ou seja, custeio por absoro. Entretanto, importante salientar que no caso especfico das empresas que atuam na rea imobiliria, permitido a utilizao de custos ainda no incorridos, como o caso do custo orado e do custo contratado. A lista acima no exaustiva, podendo haver outros gastos a ser considerados. 3.1 - CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formao do custo do imvel vendido, so aqueles que, alm de estarem pagos, se refiram a bens ou servios adquiridos ou contratados para especfica aplicao no empreendimento de que a unidade negociada faa parte. Como custos incorridos, integraro tambm, o custo do imvel vendido, todos os fatores de produo citados no item II ttulo formao do custo, mencionado acima. Aos custos pagos ou incorridos aplica-se o seguinte tratamento contbil: a) Os bens adquiridos para estocagem, sem destinao especfica, devero ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente apropriveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados; b) todos os custos pagos ou incorridos sero PRIMEIRAMENTE DEBITADOS a uma conta representativa das OBRAS EM ANDAMENTO, classificvel no ativo circulante, para depois serem considerados na formao do custo de cada unidade vendida; c) os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriao de custos. NOTA Veja, na parte prtica deste trabalho, os mapas de apropriao de custos. Exemplo: a) aquisio, por empresa que explore a atividade de construo e venda de imveis, de determinada quantidade de cimento a ser utilizada em diversas obras, no especificadas, seria contabilizada da seguinte forma: D - Almoxarifado - Material de Construo (AC) C - Fornecedores (PC) Hist.: Compra efetuada da empresa Bom Material LTDA., Cfe. nf. 450, relativo 800 sacos de cimento R$ 4.800,00 b) Quando da utilizao de parte do cimento comprado anteriormente, por determinada obra, caberia o seguinte lanamento: D - Obras em andamento - Obra X (AC) C - Almoxarifado - Materiais de Construo (AC) Hist.: Valor referente 200 sacos de cimento utilizados neste ms R$ 1.200,00 c) Supondo-se que a obra consiste em duas unidades imobilirias idnticas, os custos pagos ou incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio (50% para cada uma, neste caso), conforme os seguintes lanamentos contbeis: D - Imveis Venda - Unidade 1 (AC) Hist.: Valor dos materiais de construo conforme rateio R$ 600,00 D - Imveis Venda - Unidade 2 (AC) Hist.: Valor dos materiais de construo, conforme rateio R$ 600,00 C = Obras em andamento (AC)

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Hist.: Transf. para imveis venda do valor dos mat. de construo R$ 1.200,00 NOTA O lanamento acima dever ser feito por ocasio da concluso do empreendimento, se ainda houverem unidades por vender. Considerar, tambm, que no necessrio e nem aconselhvel, discriminar na contabilidade, unidade por unidade. Este procedimento poder ser feito em planilhas de rateio, mantidas em boa guarda a disposio do fisco, a critrio do contribuinte. Mas, de algum modo (na contabilidade ou extracontabilmente), dever ficar evidenciado o custo individual de cada unidade a ser vendida individualmente. Veja na parte prtica deste livro, modelo de mapa de rateio. 3.2 - CUSTOS CONTRATADOS O contribuinte poder tambm computar, na formao do custo do imvel vendido, os custos contratados para a realizao das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado. Esta opo aplicvel somente aos imveis vendidos, portanto, no devero ser registrados custos contratados apropriveis a unidades por vender. 3.2.1 - VANTAGEM FISCAL DA UTILIZAO DO CUSTO CONTRATADO Atravs deste instrumento legal, o contribuinte poder evitar antecipao de tributao, conforme se demonstra a seguir: Hiptese: Venda a vista de unidade no concluda. Valor da Venda: R$ 100.000,00 Custo Incorrido at a data da venda: R$ 60.000,00 Custo Contratado para esta unidade: R$ 25.000,00 Logo: Receita: R$ 100.000,00 (-) Custo at a data da venda: R$ 60.000,00 (=) Lucro Bruto antes do Custo Contratado: R$ 40.000,00 (-) Custo Contratado: R$ 25.000,00 (=) Lucro Bruto Aps a Custo Contratado: R$ 15.000,00 Concluso: Se o contribuinte no tivesse optado por utilizar o custo contratado, teria um lucro bruto a considerar para fins de Imposto de Renda e Contribuio Social, no valor de R$ 40.000,00. Mas, como optou por utilizar o custo contratado, o lucro em questo foi reduzido (legalmente), para R$ 15.000,00. 3.2.2 - TRATAMENTO CONTBIL Aos custos contratados aplica-se o seguinte tratamento contbil: a) o valor dos custos contratados respectivos ao imvel vendido dever ser creditado a conta especfica do Passivo Circulante ou do Exigvel a Longo Prazo, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos: a.1) Resultado do exerccio: Dbito conta prpria de Custo dos Imveis Vendidos, se referente unidade no concluda vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o curso do ano-calendrio da venda; a.2) Resultado de Exerccio Futuro: Dbito conta prpria deste grupo (Custo Diferido), se referente unidade no concluda vendida a prazo ou prestao com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendrio da venda, na hiptese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita recebida; b) medida que os fornecedores de bens e servios forem cumprindo os contratos, o contribuinte dever debitar conta do Passivo Circulante ou Exigvel a longo prazo e creditar a conta do Ativo Circulante - Obras em Andamento, pelo valor do custo contratado, aproprivel cada unidade vendida; c) os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio; d) os custos contratados podero ser atualizados monetariamente desde que clusula contratual neste sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens ou servios, sendo, tambm, os valores relativos atualizao computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio; e) os custos contratados aps o dia da efetivao da venda, bem como as atualizaes monetrias dos contratos de fornecimento de bens ou servios ocorridas depois desta data, sero creditadas conta do Passivo Circulante ou Passivo Exigvel a Longo Prazo, em contrapartida a dbitos a conta especfica do Resultado de Exerccio Futuro ou Resultado do Exerccio. f) Obrigaes Acessrias f.1) O contribuinte fica obrigado a manter disposio do fisco, demonstrao analtica por empreendimento, dos custos contratados includos na formao do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos de atualizao monetria dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou servios; f.2) Havendo opo do contribuinte pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido por concluir, todo e qualquer custo objeto de contrato posterior data de efetivao da venda, respectivo unidade mencionada, dever ser considerado como contratado em funo do custo orado. Para melhor ilustrar o acima descrito, demonstraremos um caso prtico. Supondo-se que determinada empresa apresentasse a seguinte posio de um empreendimento imobilirio, composto de construo para venda, de 10 unidades residenciais, idnticas: Obras em Andamento (A.C) Custos Incorridos Empreendimento Morar Bem Terrenos R$ 20.000

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Material de Construo R$ 35.000 Mo-de-obra R$ 8.000 Encargos Sociais R$ 5.800 Servios de Terceiros R$ 2.000 Total R$ 70.800 Se alienar uma unidade imobiliria do empreendimento em questo pelo valor de R$ 40.000,00 vista, e contratar uma firma subempreiteira para concluir este empreendimento, pelo valor de R$ 229.200,00 teramos os seguintes lanamentos contbeis: a) Pela apurao do custo da unidade vendida, na data da realizao da venda: D - Custo dos Imveis Vendidos (Cta.Resultado) C - Obras em andamento (At.Circulante) Empreendimento Morar Bem Hist.: Transferncia referente valor proporcional ao custo incorrido sobre a unidade n 1, alienada nesta data R$ 7.080,00 NOTA Para chegar-se ao valor de R$ 7.080,00, dividiu-se o custo total incorrido (R$ 70.080,00), pelo nmero de unidades do empreendimento, haja vista que, neste exemplo, todas as unidades so idnticas (mesma metragem e mesmo padro de acabamento). b) Pelo registro do custo contratado para trmino do empreendimento proporcional a unidade vendida: D - Custo de imveis vendidos (Cta.Resultado) C - Servios contratados com terceiros (P.C.ou PELP) Hist.: Serv. contratados para concluso da unidade imob. n 1, do Empreendimento Morar Bem R$ 22.920,00 NOTA Da mesma forma que no caso dos custos incorridos, o critrio de rateio utilizado para chegar-se ao valor do lanamento acima, foi a diviso do total contratado pela quantidade de unidades do empreendimento, haja vista, como citado antes, que as mesmas so idnticas. c) Pelo recebimento do valor da venda: D - Caixa/Bancos (At.Circulante) C - Vendas de Imveis (Cta.Resultado) Hist.: Valor recebido relativo venda da unidade imobiliria n 1, Empreendimento Morar Bem R$ 40.000,00 d) Quando da execuo do empreendimento pelo subempreiteiro contratado, aproprivel unidade vendida: d.1) Pelo Registro .da Nota Fiscal D - Obras em Andamento (A.Circulante) C - Fornecedores (P. Circulante) Hist.: Fat. n 98 da Empreiteira Alfa Ltda., para execuo de servios de acabamento de 10 unidades do empreendimento Morar Bem R$ 229.200,00 d.2) Pelo Rateio e Baixa da Conta Representativa do Custo Contratado D - Servios contratados com terceiros (P.C.ou PELP) C - Obras em andamento (A.Circulante) Hist.: Valor transferido relativo ao custo proporcional aprop. por ocasio da venda da unidade n 01 R$ 22.920,00 Razonetes Referentes aos Lanamentos Acima

3.3 - CUSTOS ORADOS Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poder computar no custo do imvel vendido, alm dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orados para a concluso das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar. Como esta opo diz respeito somente aos imveis vendidos, entende-se, portanto, que a contabilidade no dever registrar custos orados apropriveis a unidades por vender. 3.3.1 - VANTAGEM FISCAL DA UTILIZAO DO CUSTO ORADO Atravs deste instrumento legal, o contribuinte poder evitar antecipao de tributao, conforme se demonstra a seguir: Hiptese: Valor da Venda: ........................................................... R$ 100.000,00 Custo Incorrido at a data da Venda: ............................. R$ 20.000,00 Custo Orado total para esta unidade ............................ R$ 62.000,00 Logo: Receita: R$ 100.000,00 (-) Custo at a data da venda: R$ 20.000,00 (=) Lucro Bruto antes do Custo Orado: R$ 80.000,00 (-) Custo Orado: R$ 62.000,00 (=) Lucro Bruto Aps a Custo Orado: R$ 18.000,00 Concluso: Se o contribuinte no tivesse optado por utilizar o custo orado, teria um lucro bruto a considerar para fins de Imposto de Renda e Contribuio Social, no valor de R$ 80.000,00. Mas, como optou por utilizar o custo orado, o lucro em questo foi reduzido (legalmente), para R$ 18.000,00. 3.3.2 - APURAO DO CUSTO ORADO O custo orado ser baseado nos custos usuais do tipo de empreendimento imobilirio e compreender a diferena entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados at a data de efetivao da venda. 3.3.3 - OPO PELO CUSTO ORADO A opo para computar o custo orado dever ser feita na data em que se der a efetivao da venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas. A opo ser feita para cada empreendimento, separadamente, e uma vez adotado, o custo orado dever ser computado na apurao individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento. 3.3.4 - RATEIO Os custos orados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrios usualmente adotados em empreendimentos imobilirios. REFERENCIAS INFORMARE. Imob Manual dos aspectos contbeis e tributrios de atividades imobiliria e de construo civil. Disponvel em: http://www.informanet.com.br/Prodinfo/imob/indger.htm. Acesso em: 11 mar 2012.