As Cooperativas de Habitao e a Crise Que Respostas?

? Estudo de Caso: Sete Bicas, CETA, SACHE Housing cooperatives and the crisis Which Answers? Case study Sete Bicas, CETA and SACHE Ftima MATOS1, Ana NATLIO2, Bruno ROCHA3
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Departamento de Geografia da FLUP, Centro de Estudos em Geografia e Ordenamento do Territrio Email: fmatos@letras.up.pt
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Departamento de Geografia da Faculdade de Letras, Universidade do Porto, Email: anatalio@gmail.com Departamento de Geografia da Faculdade de Letras, Universidade do Porto, Email: brunomiguelp.rocha@gmail.com

Palavras-chave Cooperativa de Habitao, Crise, Efeitos, Respostas Inovadoras RESUMO As cooperativas de habitao econmica tm j uma longa histria de promoo habitacional de interesse social. A poltica de apoio s cooperativas por parte do Estado, tem tido altos e baixos, situao que teve consequncias ao nvel da sua produo, mas apesar dos constrangimentos que tiveram que enfrentar, vrias cooperativas conseguiram sobreviver. Neste momento de crise do sector habitacional, ao qual as cooperativas no esto isentas, objectivo desta comunicao perceber quais os efeitos da crise neste sector e que respostas inovadoras tm sido promovidas, para a enfrentar e mitigar. Para tal, esta comunicao baseia-se na anlise de trs casos de estudo Cooperativas Sete Bicas, CETA e SACHE - tendo sido utilizada uma metodologia de entrevista directa aos seus directores. KEYWORDS Cooperative Housing, Crisis, Effects, Innovative Responses ABSTRACT The cooperatives housing have a long history of promoting social housing. The policy of support to cooperatives by the State has had "ups and downs", a situation that had consequences on their production, but despite the constraints they face, many cooperatives have survived. At this time of crisis in the housing sector, to which cooperatives are not exempt, the aim of this communication is understand the effects of the crisis in this sector and innovative responses that have been promoted, to confront and mitigate. For such, this communication is based on analysis of three cases study Sete Bicas, CETA and SACHE Cooperatives - a direct interview methodology to their directors having been used.

1. INTRODUO As cooperativas de habitao tm j uma longa histria de promoo habitacional, algumas delas foram constitudas antes de 1974, mas a grande maioria surge aps esta data, organizadas, com base nas populaes operrias, da administrao pblica e dos servios, progressivamente, elas foram incorporando, os estratos socioeconmicos mdio e mdio alto - funcionalismo superior, profisses liberais, quadros mdios e superiores - afastando-se das ideias socializadoras que animaram os seus fundadores, sendo esta uma reestruturao imposta pelas condies estruturais do mercado. Na verdade, a evoluo das condies de financiamento oferecidas pelo Estado, as dificuldades na obteno de terrenos e de acesso ao crdito por parte das famlias de menor rendimento, traduziuse numa clara mudana dos estratos socioeconmicos que beneficiam da promoo cooperativa. Foi necessrio mudar para poder sobreviver. Contudo, o esprito cooperativo ainda muito forte, patente, alis, ao nvel da promoo e gesto dos projectos em que os cooperadores tm um papel muito activo e participativo, demonstrando uma grande satisfao relativamente aos empreendimentos construdos. O movimento cooperativo habitacional tem uma presena significativa, em quase todas as regies do pas, segundo dados do Instituto Antnio Srgio do Sector Cooperativo, existiam em 2009 521 cooperativas de habitao e construo, estando filiadas na Federao Nacional das Cooperativas de Habitao Econmica (FENACHE) 64, que depois de ultrapassarem dificuldades significativas, desenvolveram, conjuntos residenciais com reconhecidos nveis de qualidade ao nvel no s das habitaes, mas tambm, de espaos exteriores e equipamentos sociais, muitos dos quais inexistentes em habitao com controlo de custos, qualidade essa expressa no nmero de prmios nacionais que tm sido atribudos desde 1989 pelo Instituto de Habitao e Reabilitao Urbanstica. Segundo dados da FENACHE as cooperativas, promoveram cerca de 200 000 habitaes, o que significa que cerca de 800 000 indivduos, ou seja cerca de 8% da populao nacional ocupa uma habitao cooperativa. Estes conjuntos residenciais foram inovadores na participao dos prprios utentes em todo o processo. Na verdade, a estratgia de desenvolvimento dos projectos cooperativos, que associa a poupana prvia das famlias a outras formas de financiamento - nomeadamente as linhas de crdito bonificadas construo concedidas pelo Estado - possibilita a criao de um contexto de interveno dos consumidores, quer no projecto, quer na gesto posterior do espao construdo. Esta situao contribui, significativamente, no s para uma melhoria da qualidade do espao habitacional e dos espaos envolventes, como ainda, para uma grande satisfao/apropriao dos bairros, por parte dos moradores. A poltica de apoio s cooperativas, por parte do Estado tem tido altos e baixos, devido ao desajustamento das condies de financiamento, indefinio regulamentar relativa ao estatuto do sector cooperativo habitacional, falta de solos a preos adequados, perda de poder de compra da classe mdia/baixa, ao aumento de custo de natureza fiscal, processual e burocrtica, com consequncias, nos custos finais de habitao (ver a este propsito Matos, 2001, p. 437-470).

No que se refere capacidade promocional, os dados existentes apontam para uma clara progresso da produo anual de habitao pelas cooperativas at meados dos anos 90, aps esta data o sector retraiu-se, em parte devido aos aspectos apontados anteriormente. O dinamismo em termos construtivos, comprova que o cooperativismo tem potencialidades e caractersticas que o vocacionam para um papel fundamental numa poltica de habitao dinmica e inovadora, sendo parceiros fundamentais para proporcionar o acesso habitao de interesse social com qualidade e a preos vantajosos, sobretudo se dispuserem dos indispensveis (e viveis) apoios institucionais (Matos, 2001, p. 463). Na verdade, as cooperativas dispem de quadros experientes na promoo habitacional, tm um bom relacionamento com os municpios, possuem um potencial de poupana-habitao importante e o processo de promoo cooperativo garante uma melhor adequao dos alojamentos s necessidades das famlias. Outro aspecto a salientar o facto da cooperativa permitir uma adequada gesto do seu parque habitacional e dos espaos exteriores, factores decisivos para a manuteno dos fogos e de satisfao habitacional (Matos, 2001, p. 463). Numa altura em que tanto se fala da falta de qualidade e degradao do espao construdo, sobretudo das reas centrais e das novas reas predominantemente residenciais das periferias urbanas, no podemos deixar de salientar a qualidade urbana de alguns conjuntos residenciais, promovidos pelas cooperativas, onde se conseguiu um equilbrio entre o espao residencial (com uma qualidade arquitectnica assinalvel), a implantao de equipamentos de lazer e de algumas actividades econmicas, constituindo conjuntos socialmente integrados e integradores. Neste momento de crise que atravessamos, o sector habitacional tem sido particularmente penalizado, situao que se torna evidente, quer ao nvel da menor produo, associada falta de procura e s dificuldades de financiamento das empresas, quer para muitas famlias que perdem os seus alojamentos, por incumprimento bancrio, ou vm dificultado o seu acesso devido subida das taxas de juro e das rendas, associado a uma evoluo desfavorvel dos rendimentos disponveis. Como referimos acima, as cooperativas tm passado por vrios momentos em que se confrontaram com diversas adversidades, mas algumas foram ultrapassando-as, definindo novas estratgias e respostas inovadoras, para poderem sobreviver. Perante este quadro e tendo em conta o papel das cooperativas na promoo de habitao de interesse social, objectivo desta comunicao, perceber quais os efeitos da crise neste sector e que processos e respostas inovadoras tm sido promovidos, pelas cooperativas para a enfrentar e mitigar. Para tal, consideramos importante estudar trs cooperativas de habitao que pelo seu longo historial neste sector e por serem das mais activas cooperativas da rea Metropolitana do Porto, constituem um caso de estudo de enorme interesse e relevncia para o estudo a que nos propusemos: Sete Bicas, CETA e SACHE. 2. METODOLOGIA Para a concretizao do objectivo desta comunicao, procedeu-se elaborao de um breve enquadramento terico versando sobre a gnese e histria das cooperativas de habitao no territrio portugus. Consideramos relevante fazer uma breve caracterizao dos nossos trs casos de estudo, atravs de documentao existente e ainda das informaes cedidas pelos

responsveis. Realizamos uma entrevista directa aos trs directores1 das cooperativas para dessa forma conseguirmos responder aos objectivos delineados para este estudo. 3. BREVE CARACTERIZAO DAS COOPERATIVAS ANALISADAS A Cooperativa Sete Bicas surgiu no ano de 1975 na freguesia da Senhora da Hora, concelho de Matosinhos com 250 scios, e rapidamente alargou o seu raio de construo para outros concelhos, Porto, Penafiel, Gondomar e Vila Nova de Gaia, estes com habitao de custos controlados e ainda no Algarve com construes de habitao secundria. Em paralelo com esta actividade a CHE Sete Bicas, tem actividades direccionadas para a cultura, lazer e desporto. Alguns dos seus empreendimentos habitacionais, pela qualidade que apresentam, j receberam 5 distines do Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana (anterior INH). Com um total de 21 empreendimentos, e cerca de 2500 fogos, esta cooperativa respondeu de forma eficaz a um conjunto de problemas habitacionais da populao dos concelhos de actuao. Tem realizado alguns projectos conjuntos atravs de Unies cooperativas, nomeadamente, com a CETA. A CETA, Cooperativa de Habitao Econmica C.R.L, nasceu em 31 de Julho de 1977, na freguesia de Aldoar no concelho do Porto, e teve como objectivo principal, dar uma resposta solidria crise habitacional, construindo com qualidade e com preos acessveis. Em 30 anos de existncia a CETA conta j com um total de 14 empreendimentos habitacionais realizados (824 fogos) e um Lar de Idosos. A par da promoo habitacional a CETA tem-se preocupado com o desenvolvimento de outras actividades de carcter social, nomeadamente culturais, recreativas e desportivas. A SACHE, Solidariedade e Amizade Cooperativa de Habitao Econmica C. R. L., foi fundada no ano de 1975 por um grupo de pessoas oriundas da Escola Superior de Belas Artes do Porto e ligadas ao Movimento da Esquerda Socialista. A base artstica dos seus fundadores, e o grau de formao acadmica superior, dos seus associados, direccionou esta cooperativa para padres de construo cooperativa que no se inserem no mbito de custos controlados, mas que obedecem ao princpio de venda das construes ao preo de custo. Conta com um total de 4 empreendimentos finalizados com 308 fogos, tendo actualmente 9 projectos em construo, no concelho do Porto e Matosinhos. 4. ANLISE DAS ENTREVISTAS O panorama actual que se vive nos grandes centros urbanos, aliado ao nosso objectivo de estudo, permitiu-nos conduzir as entrevistas no sentido de melhor compreender a actuao das cooperativas perante a realidade actual e quais as reformas estruturais que visam implementar. Desta forma, a anlise das entrevistas permitiu-nos elencar as situaes problema apontadas por cada um dos trs directores entrevistados, bem como, salientar alguns processos e respostas inovadoras que esto a executar. O perfil dos scios permitiu-nos logo de incio perceber algumas das diferenas mais significativas entre as trs cooperativas. A Sete Bicas e a CETA so compostas essencialmente por jovens com recursos mdios baixos, em incio de carreira, a SACHE tem por seu lado, no seu corpo de associados pessoas com uma formao acadmica superior e com um nvel econmico mais
1 Agradecemos a colaborao dos Directores das Cooperativas, CHE Sete Bicas Sr. Guilherme Villaverde, CETA Dr. Arnaldo Lucas e SACHE Dr. Pedro Dias Ferreira.

elevado. Nos ltimos anos, a Sete Bicas e CETA, registaram uma diminuio do nmero de scios, bem como a desistncia de outros, devido s maiores dificuldades de acesso ao crdito associadas ao aumento das taxas de juro. A SACHE no reconhece de forma clara a diminuio do seu nmero de scios. Apesar das diferenas no perfil dos scios, uma caracterstica que lhes comum so as preocupaes ambientais aplicadas construo, preocupao partilhada pelas prprias cooperativas e materializada em alguns projectos de arquitectura sustentvel. Neste mbito o director das Sete Bicas refere, numa casa que teve um custo acrescido de 7% pelas alteraes que foram necessrias implementar, nomeadamente, a utilizao de guas freticas para abastecer os interiores das habitaes, provou-se que o incremento dos custos era compensado logo nos primeiros 6 anos de vida do edifcio. Realando, ainda que, nas habitaes de arquitectura sustentvel so os efeitos benficos na comunidade e no ambiente e ainda as melhorias da qualidade de vida as mais-valias valorizadas. Tambm a CETA exemplifica que os ltimos projectos j obedeceram a um conjunto de normas sobre sustentabilidade ambiental, isolamentos adequados, painis solares, aquecimento de guas por via solar, defendendo tambm que o custo inicial com estas mudanas de 5 a 8% a mais, mas estes sero compensados no futuro atravs das poupanas, com as despesas de gua e energia. Os investimentos em projectos de arquitectura com uma forte componente de sustentabilidade e de insero urbanstica, tm valorizado os empreendimentos, minimizando os impactos negativos no territrio e no ambiente, tendo inclusive alguns empreendimentos ganho prmios de arquitectura, devido a esses valores acrescentados. A componente de recuperao de territrios por vezes abandonados e degradados (como antiga reas industriais, por exemplo), atravs da sua ocupao residencial, salientada pelo director da SACHE, como uma estratgia de requalificao ambiental e urbana. A apropriao intensa do territrio verificada na ligao que a Sete Bicas estabelece nos seus empreendimentos permite-lhes ter uma avaliao positiva da relao existente entre os empreendimentos, as estratgias de sustentabilidade utilizadas e o territrio. Relativamente aos problemas actuais, a crise econmica e imobiliria que o pas atravessa, referenciada por todos, como um factor que tem afectado as cooperativas e a sua actuao, mencionando como principais razes: as dificuldades de obteno de crdito, quer pelas cooperativas, quer por parte dos seus scios e um excesso de habitao construda sem escoamento no mercado, originando at uma concorrncia entre as cooperativas e o mercado imobilirio privado, pois o diferencial de preos comea a ser cada vez menor2. Esta situao tem acarretado consequncias econmicas e sociais que precisam ser contrariadas, assim, e segundo o director da Sete Bicas urgente alterar o campo de actuao para lgicas de reabilitao e estudar outros modelos e mecanismos de crdito para arrendamento, defendendo que difcil construir para arrendamento, pois os emprstimos para as cooperativas so de curto prazo, e numa lgica de arrendamento no resulta. Tambm o director da SACHE considera que a aposta tem de ser feita, essencialmente, na reabilitao, pois segundo ele as necessidades de habitao nova esto esgotadas e portanto a SACHE abraa assim esta causa no sentido de revitalizar a cidade e de lhe

2 O Director da Sete Bicas, refere a este propsito que actualmente as cooperativas do pas devem ter cerca de 1000 casas para vender, e apesar de os preos serem equilibrados, no est facilitada a sua comercializao pela concorrncia operada pelos promotores, que ao baixar os seus preos colocam no mercado uma super oferta de habitaes a preos idnticos aos das cooperativas.

dar uma nova vida, de lhe trazer novos habitantes e preservar o patrimnio, sendo, igualmente, uma causa de natureza social. No caso da CETA, o director ainda que reconhea que a estratgia parar para ver, no fazemos qualquer investimento, tentar vender o pouco que temos, tentar esperar que o contexto econmico e social do pas melhore, mas salienta que, o futuro j no comporta a oferta de habitao nova, mas sim deve-se apostar na reabilitao e no arrendamento. Para o sucesso destas lgicas, necessrio o apoio do Estado, que actualmente , segundo os directores inexistentes. O director da Sete Bicas reconhece que o IHRU tem recursos muito baixos, vivem dos seus prprios meios, muito do seu patrimnio est alocado a famlias com dificuldade em pagar rendas e que apesar de terem feito um excelente diagnstico em que identificaram as problemticas, no possuem meios para avanar com a aplicao das estratgias delineadas para a soluo dos problemas3. Tambm o director da CETA defende que os apoios so praticamente inexistentes e afirma, do que conheo aqui na regio do Porto, haver 2 ou 3 financiamentos a decorrer actualmente. Entre as estratgias gizadas pelas cooperativas para combater a falta de apoios do Estado e as dificuldades sentidas, tendo como palco o actual cenrio em que se encontram os centros urbanos e mais concretamente o Porto, o director da Sete Bicas refere, como exemplo, uma tentativa de aproximao Sociedade de Reabilitao Urbana do Porto (SRU), afirmando que estudaram alguns cenrios para uma parceria de reabilitao, nomeadamente, no quarteiro da S e quando comeamos a olhar para os cadernos de encargos, percebeu-se que o custo da obra sem contar com terrenos, projectos, licenas, era de 140% do custo de uma habitao nova, as habitaes de custo controlado obedecem a regras e padres, de reas e de custos, que no se compadecem com a reabilitao nos moldes que ela est prevista. Defendendo, a necessidade de uma alterao da legislao, do financiamento e do crdito que permitam, por exemplo, que os capitais que as cooperativas utilizam na reabilitao sejam capitais a longo prazo e que elas possam gerir a 25 ou 30 anos e no a curto prazo como sempre foi. O director da cooperativa SACHE salienta que devido conjuntura actual, no se iro conseguir mais apoios por parte do Estado, dessa forma a SACHE aposta nestes nichos de mercado da reabilitao urbana de forma a combater a desertificao do centro histrico e tambm porque existem muitos edifcios devolutos. Na perspectiva desta cooperativa, a Cmara Municipal do Porto como grande detentora de edifcios no Centro Histrico deveria ter um papel mais regulador nesta situao, porque se a Cmara baixar os preos de venda, obrigar os privados a seguir a mesma linha. Considera ainda essencial, rever a poltica de uso dos solos de forma a equilibrar o nmero de novas construes e de reabilitao de edifcios devolutos e degradados, assim como necessrio agilizar o processo burocrtico criar um simplex para a reabilitao urbana e nas casas reabilitadas, temos que oferecer as mesmas vantagens e a mesma qualidade de habitabilidade da construo nova. Assim no se pode ser purista na reabilitao, pois isso inibe a implantao de condies idnticas periferia (aquecimento central, elevador, estacionamento). Ao contrrio da cooperativa Sete Bicas, a SACHE d o exemplo de uma parceria na reabilitao urbana com a SRU que teve sucesso, o quarteiro do Corpo da Guarda, com a SRU, foi uma mais-valia pois permitiu manter as fachadas, mas

Referncia ao Plano Estratgico da Habitao 2008-2013.

aproveitar os interiores de forma a utilizar um vo de escada e elevador para vrias entradas, ou seja uma reduo de custos nas infra-estruturas de base. Para alm das questes estruturais, que condicionam alguns processos de mudana e de actuao, de realar, igualmente, a preocupao com as alteraes demogrficas e os problemas sociais que lhe esto inerentemente associados. As cooperativas consideram que importante e fundamental direccionar os seus campos de aco para estas questes, tendo em conta o significativo envelhecimento da populao. Esta mudana demogrfica impulsiona novas ofertas, nomeadamente, as residncias seniores e as residncias geritricas. Mas, relativamente a esta questo a direco da Sete Bicas, faz a distino no formato e na forma de financiamento entre as residncias seniores para as quais no existe qualquer tipo de apoio e residncias geritricas que correspondem aos tradicionais lares, com cerca de 70 a 80 pessoas, estes sim protocolados com a Segurana Social. A SACHE tambm tem essa preocupao na sua ordem de trabalhos, contudo ainda no concretizou nenhum projecto dessa natureza, pois a forma de apoios e de gesto nestes projectos teria que ser diferente, teria que existir uma maior participao do Estado nestes casos. A CETA considera, igualmente, que neste momento as condies de financiamento no so as melhores, dando o exemplo de um terreno que foi comprado para esse fim na Maia, cujo projecto inclui 56 apartamentos e vrios servios de apoio, o processo foi parado porque a banca no emprestava o dinheiro. Em complemento s estratgias j enumeradas, deve ser acrescentada a Unio entre Cooperativas, pelas vantagens que permitem. Segundo o director das Sete Bicas "as vantagens so imensas, e desvantagens no existem, os financiamentos e as conversaes tornam-se mais vantajosas e com mais fora". O director da CETA defende, tambm que "a unio entre cooperativas torna os projectos mais aliciantes e susceptveis de terem financiamento. Quanto ao director da SACHE, considera que essa mesma unio difcil devido s diferenas que existem entre a SACHE e outras cooperativas. 5. REFLEXES FINAIS O valioso contributo, iniciado na dcada de setenta pelas CHEs no nosso pas inegvel, e nos tempos conturbados que atravessamos, fundamental aproveitar todo o know how que lhes comum. Privilegiando lgicas de reabilitao urbana, dinamizando o arrendamento, a construo e gesto de residncias seniores e geritricas, estabelecendo parcerias mais coesas entre as CHEs, as Autarquias e a Administrao Central, caminharemos, seguramente, para estratgias que visem desenvolver mecanismos de actuao mais eficazes, para a poltica das cidades. necessrio encarar a crise como um veculo para alcanar sustentabilidade econmica e ambiental, pois consideramos que nos momentos de crise que nascem as grandes solues e as novas ideias. Bibliografia MATOS, Ftima Loureiro de (2001) A habitao no Grande Porto uma perspectiva geogrfica da evoluo do mercado e da qualidade habitacional desde finais do sc. XIX at ao final do milnio. Dissertao de douramento, Universidade do Porto, Porto. http://www.setebicas.com/ [Acedido em 18 de Maio de 2011]. http://www.ceta.pt/ [Acedido em 18 de Maio de 2011]. http://sache.pt/ [Acedido em 18 de Maio de 2011].