Fabbricati non iscritti al catasto, appartenenti al gruppo D posseduti da imprese

Per ci che riguarda le unit immobiliari non censite al catasto ma classificabili nel gruppo catastale D, se possedute interamente da imprese e distintamente contabilizzate, il valore determinato moltiplicando quello risultante alla data di inizio di ciascun anno solare, ovvero alla data di acquisizione (se successiva) per i coefficienti stabiliti ogni anno con apposito decreto ministeriale. Si ricorda che per il periodo dimposta in corso al 2011, i coefficienti sono stati fissati dal ministero delle Finanze nel decreto del 14 marzo 2011 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 1 aprile 2011, n. 75). Per applicare il criterio stabilito dal comma 3, art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992, in virt del rimando operato dal comma 3, art. 13 del D.L. n. 201/2011, indispensabile che sussistano i seguenti presupposti: lunit immobiliare deve avere le caratteristiche per potere essere iscritta nel gruppo catastale D; lunit immobiliare deve essere intestata integralmente a unimpresa. Pertanto, se limmobile intestato, anche solo parzialmente, a un privato, non sar possibile applicare il criterio previsto per tale categoria di fabbricati; lunit immobiliare non deve essere iscritta in catasto; i costi dellunit immobiliare in esame devono essere distintamente contabilizzati. Il criterio in esame non pu essere applicato, quindi, se i costi non sono stati contabilizzati in maniera separata. Una volta soddisfatti i predetti requisiti, la base imponibile per gli immobili di cui trattasi determinata applicando il cosiddetto criterio del valore contabile. Al contrario, qualora non siano rispettate le condizioni innanzi citate, la base imponibile dovr essere calcolata applicando il criterio previsto per i fabbricati non iscritti in catasto. Per calcolare la base imponibile dellimmobile secondo il criterio del valore contabile, si ricorda che detto valore deve essere determinato considerando alla data del 1 gennaio o, se successiva, alla data di acquisto dellimmobile, i relativi costi rivalutati applicando i coefficienti stabiliti annualmente con decreto del Ministero dellEconomia e delle finanze. A tal fine, si precisa che i costi includono gli oneri relativi allacquisto o alla costruzione, nonch i costi capitalizzati durante la vita del cespite (costi di manutenzione straordinaria, rivalutazioni monetarie, etc.). e che: gli stessi costi devono essere considerati al lordo delle quote di ammortamento; i costi incrementali del bene in esame, capitalizzati in un determinato anno, concorreranno al valore imponibile a decorrere dallanno successivo.

Si supponga il seguente esempio: Unazienda ha la propriet al 100% di un fabbricato acquistato nel corso del 2002 per un valore (compreso quello del terreno) pari a Euro 600.000. Nel corso del 2011, lazienda ha deciso di adottare un piano di opere di manutenzione straordinarie sullimmobile acquisto e, a tal fine, ha sostenuto nel corso del 2011 la somma di Euro 100.000 e nel corso del 2012 la somma di Euro 20.000. Determiniamo, quindi, la base imponibile dellimmobile alla data del 1 gennaio 2012: Euro 600.000 x 1,34 = 804.000 Euro 100.000 x 1,02 = 102.000 Base imponibile = 906.000

Nel caso di unit immobiliari acquisite in leasing, si ricorda che, per determinare la base imponibile, necessario considerare non solo il prezzo di riscatto ma anche la somma dei canoni di leasing. 1

Rilevanza temporale del criterio del valore contabile

Secondo quanto stabilito dal comma 3, art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992, il criterio del valore contabile deve essere utilizzato fino al periodo dimposta nel corso del quale lunit immobiliare stata iscritta al catasto dei fabbricati con attribuzione di rendita. In altre parole, per un fabbricato che presenti le caratteristiche per essere iscritto nel gruppo catastale D, interamente posseduto da imprese, il criterio del valore contabile deve applicarsi fino: al periodo dimposta nel corso del quale stata notificata la rendita catastale definitiva, nellipotesi in cui sia stata presenta la domanda di accatastamento del fabbricato in data antecedente allentrata in vigore del D.M. n. 701/1994; allanno in cui avviene liscrizione in catasto della rendita proposta, nellipotesi in cui lunit immobiliare sia stata iscritta in catasto a seguito della presentazione della rendita proposta, come stabilito dal D.M. n. 701/1994. Anche se il disposto del suddetto art. 5 sembrava fissare con precisione la data di decorrenza del criterio del valore catastale in luogo di quello contabile, una parte della giurisprudenza, nonch lo stesso Ministero delle finanze attraverso la risoluzione del n. 27 del 9 aprile 1998, affermavano che limposta, determinata applicando il criterio del valore contabile, non sempre pu considerarsi definitiva e che, quindi, occorre effettuare il conguaglio una volta iscritta lunit immobiliare al catasto fabbricati e attribuita a essa la rendita. A porre fine al dubbio interpretativo circa la natura costitutiva della rendita (escludendo qualsiasi effetto retroattivo) ovvero quella dichiarativa (con effetto retroattivo della medesima), intervenuta
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Si consulti, in merito, la sentenza della Corte di cassazione n. 7332 del 26 marzo 2010.

la Corte di cassazione a sezioni unite 2 stabilendo che il criterio del valore contabile da considerarsi definito fino a quando il contribuente non presenta la richiesta di attribuzione di rendita catastale. Secondo la cassazione, quindi, una volta che lAgenzia del territorio attribuisce la rendita definitiva, la stessa retroagisce alla data di richiesta determinando la necessit di ricalcolare limposta e di riliquidare la differenza tra il tributo determinato in base al valore catastale e quello fino a quel momento calcolato con il criterio del valore contabile.

Le disposizioni relative agli ex coniugi

Il comma 12-quinquies dellart. 4 del D.L. n. 16 del 2012, stabilisce che ai soli fini dellapplicazione dellIMU lassegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione. In altri termini, il dettato normativo, prevedendo la circostanza che lassegnazione della ex casa coniugale fa sorgere in ogni caso un diritto di abitazione nei confronti del coniuge assegnatario della stessa, ne riconosce implicitamente la soggettivit passiva in via esclusiva. Ne consegue, quindi, che solo allex coniuge, in quanto soggetto passivo, spettano le agevolazioni previste per labitazione principale e per le relative pertinenze, a condizione che lo stesso dimori abitualmente e risieda anagraficamente nellunit immobiliare adibita ad abitazione principale. Il coniuge assegnatario, quindi, potr beneficiare dellaliquota ridotta, della detrazione e della maggiorazione per i figli di et non superiore a 26 anni.

Le agevolazioni relative ai fabbricati inagibili o inabitabili

Anche per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dellanno durante il quale sussistono dette condizioni previsto labbattimento della base imponibile nella misura del 50%. La norma, tuttavia, prevede che linagibilit o linabitabilit sia accertata dallufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario. Questultimo, peraltro, deve allegare idonea documentazione alla dichiarazione che dovr consegnare al Comune competente. In alternativa a tale previsione, il contribuente ha facolt di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445. Agli effetti dellapplicazione della riduzione alla met della base imponibile, riconosciuta ai Comuni la possibilit di disciplinare nel proprio regolamento le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.
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Sentenza n. 3160 del 10 febbraio 2011.

Aliquota ridotta per gli immobili locati

Il comma 9, art. 13 del D.L. n. 201/2011 concede ai Comuni la possibilit di ridurre laliquota base fino allo 0,4%. Con particolare riferimento alla fattispecie degli immobili locati, considerato che il legislatore ha utilizzato il termine locazione e non anche affitto, la riduzione in esame dovrebbe riguardare soltanto i fabbricati e non anche i terreni atteso che la locazione relativa ai fabbricati, mentre laffitto riguarda i terreni. Tuttavia, come accennato nella premessa della presente dispensa, al fine di un necessario coordinamento che deve essere effettuato tra il comma 1, art. 8 del D.L. n. 201/2011 e il comma 9 del successivo art. 9, in cui si fa un generico riferimento agli immobili, senza distinguere tra fabbricati e terreni, si ritiene che detta riduzione riguardi indistintamente tanto i fabbricati quanto i terreni. Si attendono, in merito, precisazioni da parte dellAmministrazione finanziaria. Infine, deve osservarsi che, considerato che le disposizioni in materia di IMU non distinguono le locazioni degli immobili in base al tipo di contratto stipulato, ne consegue che per quelli stipulati a canone concordato non sar pi possibile beneficiare dellaliquota ridotta nel caso di contratti di locazione stipulati ai sensi dellart. 2, comma 3 della legge n. 431/1998.

Aliquota ridotta per i fabbricati di propriet di imprese costruttrici

Il cosiddetto decreto liberalizzazioni, di cui al D.L. n. 1/2012, ha introdotto la possibilit di ridurre laliquota fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati dallimpresa costruttrice alla vendita, fino a quando permane tale destinazione, non siano locati e, in ogni caso, per un periodo non superiore a 3 anni dallultimazione dei lavori. Si precisa che tale agevolazione compete soltanto alle imprese costruttrici e non anche a quelle che, al contrario, acquistano le unit immobiliari per la rivendita.

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