LA FE PBLICA REGISTRAL: EFECTOS DE LA INSCRIPCIN

I. La fe pblica registral 1. Concepto Sabemos ya que el principio de publicidad tiene un alcance distinto segn se trate de proteger al titular registral o a los terceros que adquieren confiados en la veracidad de las declaraciones del Registro. En el primer caso, la publicidad registral da origen al llamado principio de legitimacin, el cual establece una presuncin iuris tantum en orden a la existencia y pertenencia del derecho inscrito en favor y en contra del titular registral, mientras no se demuestre que no concuerda con la realidad jurdica. Por el contrario, cuando se trata de proteger a los terceros adquirentes que renan determinados requisitos, el principio de la fe pblica registral establece la presuncin iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e ntegro. Por la presuncin de exactitud registral, el tercero adquiere el derecho publicado con la extensin y contenido que consta en el Registro. El tercero que celebra un negocio adquisitivo con el titular registral, en base a la legitimacin dispositiva de ste y confiando en lo que el Registro publica, realiza una adquisicin inatacable; es decir, es mantenido en su adquisicin aunque despus se declare resuelto o nulo el ttulo de su transmitente por causas que no consten en el Registro. Por ello, se habla de la plena proteccin que la fe pblica registral otorga al tercero que contrata con el que ya tiene su derecho inscrito, aun cuando lo inscrito no responda a la realidad. Este principio est consagrado en el art. 34 LH. En virtud de la presuncin de integridad, no pueden perjudicar al tercero los derechos reales existentes sobre la finca que no estn inscritos en el momento de realizar el tercero la adquisicin de su derecho. La eficacia erga omnes de los derechos reales queda paralizada, por su falta de inscripcin, ante el tercero protegido; al adquirente que inscribe no puede afectarle la existencia de otro derecho perjudicial o incompatible con el suyo pero no inscrito, o lo que es lo mismo, inscrito el derecho, por el valor publicador de la inscripcin, puede ser opuesto a todos aquellos otros derechos que no hayan accedido al Registro. Se habla, entonces, del principio de inoponibilidad de lo inscribible no inscrito, recogido en el art. 32 LH. Este criterio ser de aplicacin sealadamente en la doble venta, y de acuerdo con l se dar solucin en nuestro Derecho a tal problema, tanto cuando se plantee dentro de la hiptesis prevista en el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, como cuando se produzca fuera de ella. Lo nico que variar en uno y otro caso es que, en el primero, el

comprador que primero inscribe tendr que haber adquirido de titular inscrito, en cuyo supuesto la solucin resultante del principio de inoponibilidad vendr a coincidir con la impuesta por el principio de fe pblica registral; mientras que en el segundo, ser slo el principio de inoponibilidad el que decida a favor del comprador que se adelanta en la inscripcin. 2. El tercero hipotecario o tercero protegido por la fe pblica registral Desde la Exposicin de Motivos de la Ley de 1861 se viene afirmando que la Ley Hipotecaria es una ley de terceros. Por ello, antes de seguir adelante, parece conveniente tratar de precisar qu se entiende por tercero hipotecario o tercero protegido. A estos efectos es til partir del concepto genrico de tercero o tercero civil. El art. 1257.1 Cc dice que los contratos slo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos. De este precepto, por exclusin, resulta que todos aquellos en quienes no concurra la condicin de parte o la de heredero de alguna de las partes tienen, con relacin al contrato, la consideracin de terceros (STS de 15 de noviembre de 1982). En definitiva, son terceros los que son completamente extraos a la relacin contractual. Ahora bien, cuando uno de esos terceros entra en relacin con una de las partes del contrato, vinculndose con ella respecto de lo que fue su objeto, surge el tercer adquirente. No obstante, para ser tercero protegido por la fe pblica registral es necesario, adems, que la adquisicin del tercero verse sobre una situacin jurdica inscrita. En efecto, el tercero hipotecario es el adquirente de quien en el Registro figura como titular del dominio u otro derecho real sobre una finca, adquirido en virtud de un negocio en el que el tercero no pudo ser parte, y con cuyo negocio o con los derechos derivados del mismo entra en conflicto, bien porque se pide la nulidad o resolucin de dicho negocio adquisitivo o bien porque el titular registral haba realizado anteriormente una enajenacin del dominio o derecho real que despus transmiti al tercero, y, por tanto, cuando ya no era titular del derecho. En estos casos es cuando la fe pblica registral protege al tercer adquirente, siempre que, adems, rena los requisitos que veremos a continuacin, garantizndole la veracidad del contenido del Registro. Con ello se pretende dar seguridad al trfico jurdico. 3. Requisitos legales para ser tercero protegido

El art. 34 LH dispone lo siguiente: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente. El precepto transcrito determina los requisitos legales para ser tercero protegido por la fe pblica registral, y que a continuacin pasamos a exponer: a) Ha de tratarse de un tercer adquirente a ttulo oneroso del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo de ese dominio. El ttulo en cuya virtud el tercero realiza la adquisicin derivativa del derecho real puede ser un acto jurdico no negocial (p. ej., una subasta pblica judicial) o un negocio jurdico, el cual ha de ser vlido, pues ya vimos, en su momento, que la inscripcin no convalida los actos y contratos nulos (art. 33 LH), supuesto en el que quedan incluidos los negocios anulables mientras subsista la accin de anulabilidad. Si el ttulo es invlido, el tercer adquirente no resultar protegido por la fe pblica registral, ya que el nico defecto que sana el Registro es el defecto de titularidad o la falta de facultades dispositivas en el transferente. El tercero, adems, ha de ser un adquirente a ttulo oneroso. Como indica la Exposicin de Motivos de la Ley de reforma de 1944, es preferible que el adquirente gratuito deje de percibir un lucro, a que sufran quebranto econmico aquellos otros que, mediante legtimas prestaciones, acrediten derechos sobre el patrimonio del transmitente. Ahora bien, la exigencia de este requisito no significa -como afirma LACRUZ- que los adquirentes a ttulo gratuito estn excluidos de la proteccin registral, sino ms bien que su proteccin no deriva de su propia inscripcin, y s de la de su causante. Por esta razn, de una parte, deben sufrir las acciones que por otras personas se hubieran podido ejercitar contra su causante y, de otra, podrn defenderse con xito de las acciones que no hubieran podido ejercitarse contra l. As se deduce de lo dispuesto en el ltimo prrafo del art. 34: Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente. b) Ha de tratarse de un adquirente de buena fe.

La buena fe del tercero existe en la medida en que realiza la adquisicin del derecho con el convencimiento de la exactitud del contenido registral. El adquirente cree que el titular registral es el verdadero titular del derecho que adquiere y que tiene el poder de disposicin suficiente para llevar a efecto el acto traslativo. El Tribunal Supremo niega la existencia de buena fe si el adquirente conoce los vicios que pueden invalidar el derecho del transmitente (SS de 5 de noviembre de 1956, 1 de julio de 1958 y 8 de mayo de 1982). Algunos autores se han manifestado en el sentido de que sobre el adquirente pesa un deber de diligencia, y que carece de buena fe cuando, a pesar de tener medios racionales y motivos suficientes para conocer la inexactitud registral -como seala el art. 36 LH-, persiste en el error. Al adquirente de buena fe no le basta con consultar los libros del Registro, le es exigible, adems, una conducta mnimamente diligente. Sin embargo, la doctrina dominante y la jurisprudencia rechazan que la buena fe del art. 34 LH tenga que adicionarse con la diligencia, no exigida en ningn modo por el citado precepto. No cabe alegar la letra del art. 36 LH para defender la necesidad de una especial diligencia, pues se trata de un precepto excepcional que responde a un principio totalmente diferente al de la fe pblica registral. Existiendo un asiento registral al que la ley atribuye presuncin de exactitud, no puede exigirse ms diligencia al adquirente que la resultante del Registro, sin perjuicio de que acte de mala fe si conoce la situacin extrarregistral, porque as lo exige expresamente el art. 34 LH (GARCA GARCA). Hasta tal punto es as que, si el adquirente de buena fe cree en la titularidad de su transmitente, consolida su posicin en el momento que inscribe. Lo esencial es la buena fe, no la consulta del Registro (LACRUZ). El art. 34 no fija el momento en que debe existir la buena fe, se limita a exigir que el tercero adquiera de buena fe. Segn reiterada jurisprudencia, en el adquirente ha de concurrir la buena fe en el momento en que se consume la adquisicin por la tradicin (art. 609 Cc), sin necesidad de que persista hasta la inscripcin, salvo cuando la inscripcin es constitutiva, como en el caso de la hipoteca; entonces, la buena fe debe existir en el momento del otorgamiento de la escritura y de la inscripcin. Pero una corriente jurisprudencial tan consolidada como la anterior y un importante sector de la doctrina entienden que la buena fe debe concurrir con la declaracin de la voluntad negocial. Segn LACRUZ, el conocimiento de la inexactitud registral debe existir en el momento en que la voluntad pone en movimiento el mecanismo de creacin del ttulo inscribible, pues es entonces cuando puede influir en la formacin

de esa voluntad. La buena fe ha de tenerse, pues, en el momento de contratar, y no basta haberla tenido en otros anteriores o posteriores: antes, no es suficiente, y despus, ha precluido la oportunidad de invocar la proteccin del Registro. He aqu por qu no estar protegido el heredero, aun de buena fe, de un causante de mala fe. Conforme al prrafo 2. del art. 34, la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Por tanto, recaer la carga de la prueba, del conocimiento por el tercer adquirente de la inexactitud del Registro, sobre quien alegue esta circunstancia. c) El tercero ha de adquirir el derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. La proteccin concedida a quien adquiere del titular inscrito con facultades para transmitir el derecho tiene su fundamento en la fuerza legitimadora de la inscripcin (arts. 34 y 38 LH) y es una exigencia del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH). Para conocer si el titular registral tiene la facultad dispositiva del derecho inscrito o si, por el contrario, existen circunstancias que pueden anular, resolver o limitar su derecho, el adquirente debe examinar todos los asientos vigentes del folio de la finca a la que se refiera el derecho, sin que le afecten las cargas o limitaciones que, por la razn que sea, figuren en otros asientos del Registro (p. ej., la servidumbre inscrita slo en el folio del fundo dominante no afecta al adquirente del fundo sirviente). En orden al momento en que debe constar inscrito el derecho del transmitente, de la letra del art. 34 (el tercero que adquiera algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, a cuyos efectos ha de tenerse en cuenta el art. 24 LH y, en consecuencia, reputar titular registral al transmitente desde que se practic el asiento de presentacin de su ttulo adquisitivo) y de la consideracin de que la proteccin se concede al adquirente que confa en el contenido del Registro, parece lo lgico deducir que ese momento es el de la perfeccin del contrato celebrado entre transmitente y adquirente. d) El adquirente ha de inscribir su derecho. Cumplido este ltimo requisito, el adquirente se convierte en titular registral y obtiene la proteccin de la fe pblica del Registro. No obstante, la exigencia queda cumplida -como dice DEZ-PICAZOcuando se ha practicado el asiento de presentacin o cuando, si la inscripcin no fuera posible por defectos subsanables, se ha tomado la correspondiente anotacin preventiva.

4.Efectos de la proteccin registral El art. 34 LH dispone que el tercero ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Resulta claro, pues, cul es el efecto fundamental de la proteccin registral: la adquisicin realizada por quien merece la calificacin de tercero hipotecario se hace inatacable. Ante l quedan paralizadas las acciones de nulidad (procedentes tanto de la nulidad absoluta como de la anulabilidad) o resolucin dirigidas a destruir el acto adquisitivo o el derecho de su transferente, y aunque se declare, en virtud de causas que no consten en el Registro, la inexistencia de la titularidad de ste, el art. 34 defiende al tercero de las acciones reivindicatoria, confesoria o cualesquiera otras reales. De igual manera, si el transmitente fuera titular del derecho, pero su poder de disposicin estuviera limitado o fuera resoluble, la proteccin registral impide los efectos perjudiciales frente al tercero de las acciones dirigidas a hacer ineficaz el acto de disposicin del transmitente. Por tanto, el art. 34 LH produce el efecto fundamental de la adquisicin a non domino a favor del tercero, al mantener a ste en su adquisicin a pesar de que el transferente carece de la condicin de dueo por causa de nulidad o resolucin de su ttulo. El efecto, al ser una excepcin al principio nemo plus iuris transferre potest, tiene lugar por ministerio de la ley, que lo establece por razones de seguridad jurdica. El Tribunal Supremo se ha manifestado en este mismo sentido en numerosas sentencias (vid., por todas, la sentencia de 26 de febrero de 1990). El art. 37 LH constituye un complemento del art. 34. Segn su prrafo 1., las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que haya inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley. A continuacin, el precepto seala las siguientes excepciones a la anterior regla: 1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explcitamente en el Registro. 2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro. En realidad, las excepciones recogidas en los dos nmeros precedentes no son tales, pues al constar en el Registro las causas determinantes de las referidas acciones, no se hace otra cosa que aplicar la regla general, formulada en el art. 34, de que lo inscrito en el Registro perjudica al adquirente.

3. Las acciones de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen. Estas acciones, al estar establecidas por la ley, afectan a terceros sin necesidad de expresin registral especial. 4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudican a tercero: a) Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito. Se trata tambin de una aplicacin de la regla general, pues para ser tercero protegido es imprescindible la adquisicin a ttulo oneroso. b) Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso, hubiese sido cmplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicar, por s solo, complicidad en el fraude. La accin rescisoria por fraude de acreedores, para que perjudique a tercero, habr de entablarse dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la enajenacin fraudulenta. Mayoritariamente la doctrina entiende que la posicin inatacable del tercero hipotecario es una consecuencia de la adquisicin del derecho a su favor, lo que determina un despojo para el titular extrarregistral, verdadero titular del derecho. ste slo podr ejercitar las acciones de carcter personal que, en su caso, le correspondan (indemnizatorias o de enriquecimiento) contra el transmitente legitimado por el Registro para la realizacin del acto dispositivo (vid. art. 37 LH, ltimo prrafo). 5.El artculo 32 de la Ley Hipotecaria y la proteccin del tercero El art. 32 LH dice que los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Se trata de proteger al tercero frente a los derechos reales no inscritos; para ello se proclama la inoponibilidad de los ttulos no publicados. As, por ejemplo, el titular registral, propietario de la finca inscrita, constituye un derecho de usufructo sobre ella, pero el usufructuario no lo inscribe; ms adelante, en esta situacin, el titular registral vende la propiedad de la finca y el comprador inscribe su ttulo. El nuevo propietario puede negar o desconocer la titularidad del usufructo, porque lo no inscrito no le perjudica (vid., tambin, el supuesto de doble venta del art. 1473 Cc). El art. 32 plantea un problema fundamental que ha dividido a la doctrina. Se viene discutiendo si el tercero protegido por el art. 32 es el mismo tercero del art. 34. Son dos las tesis que pretenden solucionar el problema, las llamadas monista y dualista. Para la primera, el tercero a que se refiere el art. 32 es el protegido por la fe pblica registral en su aspecto negativo o de inoponibilidad de

lo no inscrito, mientras que el tercero del art. 34 es el protegido igualmente por la fe pblica del Registro, pero en su aspecto positivo, en cuanto se presume iures et de iure verdadero y exacto lo publicado por los asientos registrales. En consecuencia, el art. 32 no es ms que un complemento del art. 34, y el tercero del art. 32 debe reunir los requisitos sealados en el art. 34. Por el contrario, segn la tesis dualista, el art. 32 se ocupa de un supuesto de proteccin distinto del previsto en el art. 34. Para obtener la proteccin de inoponibilidad de los ttulos no inscritos, al tercero le basta con inscribir su derecho, aun cuando se trate de una inscripcin de inmatriculacin, es decir, aunque no haya adquirido de un titular registral. Respecto a los requisitos de la buena fe y de la adquisicin a ttulo oneroso, entre los partidarios de la tesis dualista han surgido dudas en orden a si deben concurrir en el tercero del art. 32. Pasemos, pues, a examinar cules son los requisitos de aplicacin del art. 32. Para que el tercero sea protegido por el art. 32, parece que debe ser adquirente de buena fe. La mayor parte de la doctrina reconoce que slo el adquirente de buena fe merece una especial proteccin, y la jurisprudencia es unnime en orden a la exigencia de este requisito. Buena parte de las sentencias del Tribunal Supremo se refieren al supuesto de doble venta (art. 1473.2 Cc), en las que se reitera que la proteccin del segundo comprador inscrito frente al primero no inscrito slo se produce cuando aqul es de buena fe. La buena fe del art. 32 -en opinin de DEZ-PICAZO- es una buena fe extrarregistral, entendida como creencia de que quien transmiti al adquirente era propietario y poda enajenar o disponer, si se trata del adquirente de un derecho real. Igualmente es creencia en la libertad de gravmenes o en la inexistencia de un derecho anterior y preferente. En definitiva, el requisito de la buena fe es exigible tanto si el adquirente resulta protegido en virtud del art. 32 LH como si lo es por el art. 34 LH. La nica diferencia se encuentra, evidentemente, en el distinto mbito de actuacin de la buena fe en uno y otro supuesto. Mientras en el art. 32 la buena fe consiste, como acabamos de ver, en el desconocimiento por el tercero de la existencia de gravmenes o de un derecho anterior y preferente, en el art. 34 consiste en el desconocimiento de las posibles causas de nulidad o resolucin retroactiva de la titularidad registral del transferente. Aunque en la doctrina ha causado mayores dudas, tambin resulta lgica la exigencia de que el tercero sea adquirente a ttulo oneroso. En esta direccin, PEA afirma que no parece justo proteger -en caso de doble enajenacin- al adquirente segundo y donatario frente al que es

primero y comprador (el art. 1473 Cc slo prev el supuesto de doble enajenacin a ttulo oneroso). La necesidad de la concurrencia de los requisitos de buena fe y ttulo oneroso viene confirmada en el art. 40 LH. El precepto comienza atribuyendo la facultad de solicitar la rectificacin del Registro slo al titular del dominio o derecho real que no est inscrito, pero en su ltimo prrafo advierte que en ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por terceros a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. En lo relativo al requisito de que el tercero adquiera el derecho del titular registral, PEA trae a colacin el art. 69 LH, aplicable al supuesto de la doble venta, y del que resulta con claridad que no basta una inscripcin de inmatriculacin para resultar protegido el segundo comprador frente al primero, pues para ello es necesario, conforme a dicho artculo, que el tercero haya inscrito el mismo derecho, adquirindolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo. Por tanto, se requiere el requisito de la previa inscripcin a favor del transferente o vendedor, sin que el asiento de inmatriculacin a favor del segundo adquirente baste por s solo para protegerlo frente al primer comprador (ROCA SASTRE). El argumento basado en el art. 69 LH, utilizado para probar que la previa inscripcin del transferente es un requisito o condicin de la tutela registral del tercero del art. 32, es rebatido por LACRUZ, en los siguientes trminos: Puestos a elegir entre una afirmacin directa, como la del art. 32, y la interpretacin a contrario de un precepto muy particular, como el 69, para generalizar su contenido adicionndolo con algo que no dicen otros preceptos generales, es preferible inclinarse por aqulla, sobre todo teniendo en cuenta, de una parte, que se trata de la pugna entre un precepto fundamental y referido a la inscripcin in genere, frente a otro concreto y en tema de un asiento secundario como la anotacin preventiva, y, de otra, que la proteccin al inmatriculante contra las dobles enejenaciones se halla mantenida y confirmada por el art. 1473 Cc. GARCA GARCA afirma que la razn de no exigir el requisito de previa inscripcin el art. 32 es bastante clara. No es slo que este precepto y todos sus concordantes no exijan para nada ese requisito, es que, adems, el mismo no cuadra con el fundamento y las notas distintivas del tercero del art. 32. En efecto: el tercero del artculo 32 se apoya en la prioridad de su propia inscripcin, como criterio para resolver un problema de conflicto de derechos. No se apoya en una confianza en una inscripcin previa como ocurre con el supuesto de nulidad y adquisicin a non domino del tercero del artculo 34. En el artculo

32 no se trata de la confianza en la apariencia sino de la inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito; de la colisin de ttulos que se resuelve por el criterio de la publicidad registral frente a la clandestinidad. En ese dilema entre publicidad y clandestinidad, lo que importa es la inscripcin del ttulo del tercero frente al ttulo clandestino, y no importa la previa inscripcin del transmitente. En un trabajo esclarecedor del tema ahora tratado, GORDILLO llega a las siguientes conclusiones: La inscripcin registral produce en nuestro ordenamiento dos principales efectos (dualismo): uno, derivado slo del hecho de haber inscrito el propio derecho; otro, de haber confiado en el Registro para adquirirlo, y haber inscrito la adquisicin as realizada. El primero se produce siempre; basta para provocarlo el hecho slo de la inscripcin, y en l sta funciona como elemento privilegiado de oponibilidad del derecho inscrito. El derecho inscrito es oponible sin trabas a cualquier tercero, mientras que el no inscrito no puede ser opuesto al tercero que inscribe. El segundo es hijo de dos inscripciones: la que indica al que va a adquirir quin es el dueo de quien puede hacerlo, y la que el propio adquirente realiza de su adquisicin. Por haber confiado en el Registro para adquirir se le garantiza la adquisicin al inscribirla. No se trata ahora slo de impedir la oponibilidad de un posible derecho no inscrito, sino que, adems, se va a garantizar positivamente al adquirente que inscribe la titularidad de su causante tal como la publicaba el Registro. Es obvio que en la distincin y comparacin de esos efectos se impone como necesaria una diferencia: slo en el segundo se exige adquirir de quien en el Registro aparece como dueo. Por lo dems, en ambos casos se produce un mismo resultado de sanacin registral de una adquisicin contraria al nemo plus juris...; en ambos se da el sacrificio del derecho de alguien a favor del tercero registralmente protegido. Se explica por ello perfectamente que tanto para un efecto como para el otro, salvada la diferencia antes sealada, se exijan iguales requisitos. Dualidad de efectos, pues, y dualidad de terceros, pero dualismo registral moderado, como corresponde a un sistema registral coherente de sntesis armoniosa en el que el principio de inoponibilidad se integra (no slo se yuxtapone) con el de fe pblica al servicio del trfico inmobiliario de buena fe. 6. Lmites de la fe pblica registral Existen supuestos en los que se produce una suspensin o aplazamiento de la eficacia protectora de la fe pblica registral. De estos casos, los ms destacados son los siguientes:

a) Segn el art. 207 LH, las inscripciones de inmatriculacin practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artculos anteriores no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su fecha. Los medios inmatriculadores a que se refiere el precepto son el ttulo pblico de adquisicin y la certificacin administrativa de dominio, y la suspensin de efectos tiene su razn de ser en que estos procedimientos no garantizan suficientemente la titularidad del inmatriculante y, en definitiva, la exactitud de los datos registrales. No ocurre as con el expediente de dominio, que ofrece mayores garantas por el control judicial a que est sometido. Por consiguiente, al tercer adquirente del inmatriculante por aquellos medios, aunque rena todos los requisitos del art. 34, la fe pblica del Registro no le protege hasta que transcurra el plazo de vacacin establecido por el art. 207 LH. Quizs sea conveniente recordar que, respecto al inmatriculante, la fe pblica no despliega nunca sus efectos en su provecho, por faltarle uno de los requisitos para ser protegido: haber adquirido el derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. Conforme al art. 207, el cmputo del plazo de los dos aos ha de hacerse desde la fecha de la inscripcin de inmatriculacin (el art. 298.4 RH, que estableca un dies a quo distinto, ha sido anulado por la STS de 31 de enero de 2001). b) El art. 28 LH dice: Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirn efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos aos desde la fecha de la muerte del causante. Exceptanse las inscripciones por ttulo de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos. Esta norma intenta prevenir contra el peligro de que, una vez inscrito el derecho del heredero testamentario o abintestato no legitimario, aparezcan o un posterior testamento en el que se nombre otro heredero, o un pariente de mejor grado. Merced a esta regla, las enajenaciones de inmuebles de la herencia realizadas por el heredero aparente y los subadquirentes posteriores, aun inscritas en el Registro, no cobran eficacia contra el heredero real hasta pasados dos aos de la muerte del causante (LACRUZ). En consecuencia, si el heredero aparente no ha enajenado los bienes, el heredero real podr ejercitar en cualquier tiempo la accin de peticin de herencia, conforme al Cdigo civil; si los ha enajenado, el heredero real puede dirigir la accin contra el adquirente, aunque rena los requisitos del art. 34, pero siempre que no hayan transcurrido dos aos de la muerte del causante, pues si ejerciera la accin una vez transcurrido ese plazo, despliega su efecto protector la fe pblica del Registro.

c) Los supuestos de doble inmatriculacin, en que una misma finca est inmatriculada en dos folios diferentes y a favor de distintos dueos. Mientras se mantiene esta situacin, como se dijo en otro momento, ningn adquirente de uno u otro titular registral tiene la consideracin de tercero protegido por la fe pblica registral. La colisin se resolver por las reglas del llamado Derecho civil puro, con exclusin de la Ley Hipotecaria.