EL PACTO RETRACTO.

El derecho de retracto es un derecho de adquisicin preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un supuesto de hecho o cuando las partes as lo hayan acordado. El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto (C.C art. 1.533). Ese derecho se llama convencional o legal, segn tengan su fuente en el contrato o directamente en la ley. RETRACTO CONVENCIONAL. El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el rembolso de los gastos que se expresan en el artculo 1.544 (C.C. art. 1.534). Debe observarse que: 1) el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condicin resolutoria, razn por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y; 2) el derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligacin, so pena de nulidad (C.C. art.534, ap. nico). UTILIDAD. En el medio hace algn tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garanta. As era frecuente que el prestaro en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestatario un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para as comprender los intereses), reservndose el derecho de recuperar el inmueble mediante el rembols de su precio y de los gastos sealados por la ley. Esa operacin tena una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de prstamo hipotecario:
1) Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas: A) eluda la prohibicin

del pacto comisorio, de modo que si el prestara no cumpla con su obligacin, el prestamista adquira irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningn procedimiento judicial; B) poda burlarse la limitacin legal de la tasa de inters al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad

presentaba el capital del prstamo ms los intereses calculados a la tasa deseada; y C) evitaba la necesidad de entablar procedimiento de ejecucin.
2) A su vez para el prestara, la operacin tena tambin sus ventajas: A) limitaba

su responsabilidad por incumplimiento al valor por la cosa vendida; B) pona los riesgos de la cosa a cargo del prestamistas; y C) le permita obtener con la misma cosa mayor crdito que si la ofreca como garanta (p. ej.: hipotecaria).

3) RETRACTO LEGAL

El legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin de pago, con la misma condiciones estipuladas en el contrato, siempre y cuando la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo (c.c.art.1546, encab) Nuestro retracto legal tiene origen histrico en la institucin del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extrao adquiera un derecho en la herencia A semejanza del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisin y las operaciones de particin a los comuneros originales eliminando a cualquier extrao. As viene a ser una expropiacin por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayora de las comunidades son entre coherederos-parientes), contra el afn de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Sin embargo, a veces se critica la institucin porque dificulta las ventas de partes indivisas.

EFECTO DEL RETRACTO LEGAL Los efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condicin, fallida la condicin y cumplida la condicin. Solo debe advertirse que, en el plano de anlisis terico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, si no que produce subrogacin personal

( un cambio sujeto al contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisicin verificada por el extrao y que afecta a los terceros. En consecuencia cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el nuevo contrato que antes produca transferencia a favor del extrao pasa a producirla, con efecto retroactivo, favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extrao. EFECTO DEL RETRACTO LEGAL Los efectos del Retracto Legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional: 1.- Pendiente la Condicin, 2.- Fallida la Condicin y 3.- Cumplida la Condicin Slo debe advertirse que, en el plano del anlisis terico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogacin personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisicin verificada por el extrao y que afecta a los terceros. En consecuencia cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el que antes produca transferencia a favor del extrao pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extrao, el extrao no queda obligado a saneamiento frente al retrayente. REQUISITOS DE PROCEDENCIA El retracto Legal tiene su origen en la Institucin del Retracto sucesoral, que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extrao adquiera un derecho de la herencia, es un medio de circunscribir el

estado individual y las operaciones de particin a los comuneros originales eliminando a cualquier extrao. 1.- EN ATENCIN A LA PERSONA DE ARRENDATARIO:

1.1- Que tenga ms de dos (02) aos como tal. Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del Retracto, tiene que haber estado ocupando el inmueble, de que se trate, durante ms de dos (02) aos. De no tener ese tiempo, no podr ejercer vlidamente el derecho de retraer, con vista a la inexactitud del tiempo requerido, sin importar que el acto de traslacin de la propiedad comporte cualesquiera de aquellos actos a travs de los cuales puede transmitirse el derecho de propiedad. 1.2- Estado de solvencia del Locatario. El arrendatario debe estar solvente en el pago del alquiler, porque pago directamente al arrendador o consigno en el Tribunal, el estado de solvencia del inquilino, al momento en que se tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2 art. 1.592 CC), de donde se obtiene que si el mismo no ha cumplido con esa obligacin, al tiempo de la negociacin, que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento se sancione con la prdida de su derecho de retraer. Si es incumple en el pago del precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a retraer porque su incumplimiento indica que tampoco puede exigir.

1.3- Satisfaccin de las Aspiraciones econmicas del tercero adquiriente. Este requisito deviene como consecuencia de haber el locatario cumplido con el pago del arrendamiento encontrndose solvente, y querer ejercer el derecho de retraer; pues de otra manera no podr satisfacer las aspiraciones esencialmente econmicas que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. La aspiracin del

nuevo propietario se contrae al pago del mismo precio de la venta en los trminos o condiciones que estipulo con el propietario arrendador. Por eso las aspiraciones por satisfacer comprenden no solo el monto del precio sino tambin la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega ](de contado o a plazo); y de haber sido a crdito, a cunto asciende el pago inicial y las condiciones de la posible garanta hipotecaria resultante en proteccin del saldo; as como todas aquellas aspiraciones que considera, conforme a la Ley, deben serle satisfechas por el inquilino retrayente, dentro de la temtica observada. 1.4- Ejercicio del Derecho a tempus. El derecho de retracto debe ser ejercitado por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta das (40) calendario, contados a partir de la fecha de notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquiriente o el propietarioarrendador-vendedor. O sea: Transcurrido ese plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado, la venta realizada queda perfeccionada, pues ese plazo es de caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupcin. 2.- EN RELACIN CON EL PROPIETARIO ARRENDADOR: 2.1- Que el mismo no haya realizado la notificacin El arrendador propietario tiene que haber realizado la notificacin all prevista (su manifestacin voluntaria de vender el inmueble) para que el arrendatario ejerza el derecho de adquisicin preferente, pues de no efectuarla en los tiempos, y proceder a transmitir la propiedad del inmueble arrendado a un tercero, el arrendatario puede, si le interesa, ejercer el derecho de retracto mediante la accin que le concede la Ley, con la finalidad de subrogarse al tercero en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. 2.2- Omisin de otros requisitos concurrentes. La sola notificacin efectuada por el propietario al arrendatario no es suficiente, aun cuando haya podido ser realizada correctamente, pues ha podido ser omitido cualquier otro de los requisitos all exigidos como:

Indicacin del Precio. Las condiciones y modalidades de la negociacin.

Cualquiera de estas omisiones da derecho al arrendatario para ejercer la accin de Retracto Legal con la finalidad de subrogarse al tercero adquiriente.

2.3- Si el precio es inferior al ofertado. Pagar el precio constituye la principal obligacin del comprador (art. 1.567, CC), por lo cual el mismo debe determinarse y especificarse por las partes (art. 1.479 eiusdem) dentro de las modalidades para su fijacin o determinacin que esta misma disposicin legal contempla. Por eso si el precio que dio el propietario-arrendador al tercero adquiriente es menor que el ofertado inicialmente al arrendatario, ste podr ejercer el derecho de retracto. Significa que si el arrendatario, por algn motivo no acepto la oferta que le formulo el propietario, en tal caso no podr ejercer el retracto? No, de ninguna manera, porque si el propietario vendi el inmueble arrendado por un precio menor que el inicialmente ofertado podra interpretarse que el arrendatario no acept la oferta debido al precio que considero exagerado, en cuyo caso ese menor precio tambin podra entenderse como el que realmente vala el inmueble y no el de la oferta, que se utiliz para burlar el derecho preferente del inquilino, pues si la Ley establece que el arrendatario podra ejercer el derecho de retracto cuando efectuada la venta a un Tercero, su precio resultare inferior al ofertado, no hay otra forma de comprender que no sea la de conceder el derecho ante ese supuesto cumplido(el incumplimiento del propietario-vendedor). De haber ste vendido el inmueble locado al tercero por menor o mayor precio que el ofertado al locatario, Cul es el precio que est obligado a pagar el inquilino retrayente? Indudablemente que el precio que debe pagar al tercero adquiriente es ese menor precio, como consecuencia que era el valor real del inmueble y esencialmente porque no tena facultad el arrendador-propietario, para venderlo por menor precio al tercero in fraudem legis. Y si lo enajen al tercero por mayor precio, que el ofertado al arrendatario, las mismas razones para que ste slo pague el precio de la oferta y no el mayor precio.

2.4- Venta al tercero en condiciones favorables. Es evidente que tampoco esta permitido al propietario-arrendador vender al tercero el inmueble arrendado en mejores condiciones que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, referentes tanto al precio como a otras condiciones relativas a la negociacin. En relacin al precio como a otras condiciones relativas a la negociacin. En relacin al precio, salvo su monto que ya fue antes considerado, el propietario ha podido ofrecerle que el precio lo pague de determinada manera que no sea de contado, o asumiendo la hipoteca con que el mismo est gravado y la diferencia a crdito, as como cualquier otra modalidad que le facilite la cancelacin del precio determinado en la oferta comunicada; en cuyo caso esas condiciones no pueden ser variadas en perjuicio del arrendatario hasta el punto de vender al tercero en condiciones ms favorables porque, en tal caso, puede tambin entenderse que tales condiciones no fueron ms que una maniobra encubierta (in fraudem legis) bajo unas condiciones que no eran reales, para sustraerlo del derecho que ha tenido de adquirir ese inmueble en primer lugar y con preferencia al tercero. 3.- DEL DERECHO ADQUIRIENTE: 3.1 Notificacin por el tercero adquiriente A travs de notificacin cierta el tercero adquiriente est obligado a hacer del conocimiento del arrendatario la negociacin celebrada con el propietario arrendador, no slo para que quede informado de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto, es decir para que se subrogue, si lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de 40 das calendario, contados a partir de la fecha de notificacin, al omitir esa notificacin por parte del tercero adquiriente o por el propietario-arrendador, impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, pudiendo ejercerla cuando convenga, aun cuando el locatario, por sus propios medios, llegue a tener conocimiento de la negociacin celebrada entre el propietario-arrendador y el tercer adquiriente. 3.2 La copia certificada de la negociacin El conocimiento indubitable, de la negociacin celebrada, tiene mayor certeza y seguridad jurdica en inters del arrendatario, cuando a esa notificacin se le anexa

la copia certificada de la negociacin celebrada, pues de tal manera el arrendatario tiene total informacin, de manera fehaciente, de haberse cumplido el acto de enajenacin. Pero no es suficiente anexarla sino que la misma quede en manos del arrendatario, pues slo as el mismo estar plenamente informado y en conocimiento indubitable de varios hechos que para l son esenciales, a efecto del ejercicio del derecho a retraer: - La Identificacin del Tercero Adquiriente y la enajenante. - El precio. - Condiciones y Modalidades de la Negociacin Y as determinar si tales hechos se cumplieron de la misma manera como fueron establecidos en la oferta de venta que l haya efectuado al inquilino, o son diferentes. 4.- TRANSFERENCIA GLOBAL Y RETRACTO ARRENDATICIO El principio general del retracto legal arrendaticio encuentra su excepcin cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisin o transferencia en su globalidad, y consista en vivienda, oficina o local comercial. La regulacin tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que lo comprende, carecera de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global lo ocupa con tal carcter. Es la ocupacin, en concreto, en atencin al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontrara obstaculizando de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad, y que posiblemente el arrendatario no tendra inters de adquirir o no estara en condiciones de pagar su precio; en cualesquiera de cuyas situaciones el ms afectado sera el propietario que nicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condicin de tal en relacin con la globalidad inmobiliaria. EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL 1.- Capacidad y Poder.

Son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional. 1.- Que se trate de una venta. 2.- Que el derecho de retraer no se estipule por un lapso mayor de cinco (05) aos, so pena de reduccin de este plazo. 2.- Legitimacin Activa. Pueden ejercer el derecho de retracto nicamente los comuneros, pero no los causahabientes a ttulo particular, porque su ingreso a la comunidad podra provocar los mismos males que se tratan de evitar con el derecho de retracto. En el caso de que dos o ms comuneros quieran usar del retracto, slo podrn hacerlo en proporcin a sus cuotas. (Art. 1.546 ap. 1 C.C.) 3.- Legitimacin Pasiva. El retracto legal puede hacerse valer contra el extrao adquiriente y sus causahabientes a cualquier ttulo. 4.- Forma de Ejercicio. De acuerdo a nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional. 5.- Plazo para ejercer el Derecho de Retracto Legal. El derecho de Retracto Legal solo puede ejercerse, so pena de caducidad, dentro de nueve (09) das contados desde el aviso que debe el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviese presente y no hubiera quien lo represente, el trmino ser de cuarenta (40) das, contados desde la fecha del registro de la escritura (CC. Art. 1547). En caso en que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien lo represente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del trmino de cuarenta das contados a partir del registro de la escritura CONSIGNACION ARRENDATICIA

Es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propsito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legtima, por ello, la consignacin es de orden pblico, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario. Se considera que la consignacin arrendaticia se ha hecho en forma legtima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignacin se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) das siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento. DISPOSICION LEGAL PARA LA CONSIGNACION Por ser de sumo inters, tanto para los Arrendadores como para los Arrendatarios de Vivienda, el presente tema, lo analizaremos as: La LRCAV: Prev que el PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO ser dentro de los primeros 5 das hbiles al vencimiento de cada mes y en ningn caso podr el Arrendador exigir el pago anticipado de cnones de arrendamiento. LA CANCELACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: El pago se efectuar en una Cuenta Corriente abierta por el Arrendador, en una Institucin Bancaria del Estado, para ese slo fin, la cual no podr ser cancelada, clausurada, durante la relacin arrendaticia, para el caso de que se cancelara la cuenta, no se considerar al Arrendatario en morosidad y, por su parte el Arrendador no podr demandar la falta de pago, ni podr, ste ltimo solicitarle al inquilino el cumplimiento, en general de las obligaciones arrendaticias, hasta que no se abra la cuenta corriente. Solo podr el arrendador, cancelar la cuenta corriente, para el caso de que se haya terminado la relacin arrendaticia yo, cuando se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por sentencia definitivamente firme. DEL REGISTRO DEL ARRENDADOR EN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: En el entendido, que esta Ley impone la obligacin, a los Arrendadores de registrarse por ante la Superintendencia citada, para el caso de que ste no comparezca o no se encuentre identificado en la misma, la Superintendencia en conjunto con el Arrendatario, suscribirn un acuerdo para aperturar tal cuenta corriente, a favor del Arrendador o de sus herederos, con la acotacin que los intereses generados por

los depsitos, sern cargados a favor de un Fondo denominado Fondo de Proteccin al Inquilino y al Pequeo Arrendador. Ahora bien, la DISPOSICION TRANSITORIA NOVENA DE LA LRCAV, prev: Que se dispone de 1 ao a partir de la vigencia de esta Ley, (11-11-2011), para adecuar el pago del canon de arrendamiento en base a lo explicado supra y transcurrido ese ao, prescribe la accin para retirar lo consignado por parte del Arrendador y-o Arrendatario y el dinero que se encuentre consignado sin que sea reclamado, sern destinados por la Superintendencia al Fondo antes mencionado. REGLAMENTO PARA LA LRCAV: Prev que, Para el caso de que los Arrendadores no comparezcan al registro o no se encuentren identificados en el mismo, (para el vencimiento del ao en cuestin), el Arrendatario deber solicitar, por escrito, la suscripcin con la Superintendencia, del acuerdo para aperturar la cuenta corriente. EL ESCRITO DEBERA CONTENER: Nombre y apellido del inquilino consignante, carcter con el que acta, identificacin completa y la direccin de la persona en cuyo favor consigna, referencias del inmueble, monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo o causa por el cual consigna, presentar copia certificada del expediente en el cual estaba efectuando las consignaciones. Si el escrito no presenta errores, se le autoriza para aperturar la cuenta corriente en la cual se depositarn los cnones de arrendamiento. Si el escrito presenta errores, deber corregirlos antes de obtener tal autorizacin. Dada la autorizacin, el solicitante, en un lapso no mayor de 15 das siguientes a la misma, deber informar a la Superintendencia citada. Ser entonces, la Superintendencia quien le emita al inquilino el Certificado electrnico que demuestre la solvencia en los pagos del canon de arrendamiento. PAGO POR CONSIGNACIN Naturaleza Jurdica 1 La consignacin arrendaticia, est concebida por la ley como una manera de que el arrendatario pague una o ms de las pensiones que adeudare cuando el arrendador "en forma expresa o tcita rehusare a recibir el pago de la pensin de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado" (D.L. de A.I., art. 51).

Disposicin transitoria Novena, Art 159 LPRCAV Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignacin judicial de pagos, producto de la relacin arrendaticia ante los tribunales de consignacin de la Repblica, tendrn un ao a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artculo 68 de la misma. Transcurrido el ao referido, prescribe la accin de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relacin arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignacin, sern destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Proteccin al Inquilino o Inquilina y al Pequeo Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirn el acuerdo establecido en el artculo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depsito del pago del canon de arrendamiento, sern en funcin del Fondo de Proteccin al Inquilino o Inquilina y al Pequeo Arrendador. Segn la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, LPRCAV Art 68 El pago se efectuar en una cuenta corriente, en una institucin bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podr ser clausurada durante la relacin arrendaticia. No se considerara en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y ste no podr demandar la falta de pago, as mismo, no podr solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizar desde el momento en que sta se encuentre operativa. Art. 71 Ejusdem: En los casos de relaciones arrendaticias en las cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia

Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario arrendataria suscribirn el acuerdo establecido en el artculo 68, a favor del propietario herederos del inmueble, mientras stos comparecen, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depsito del pago del Canon de arrendamiento, sern en funcin del fondo de proteccin al inquilino o inquilina y al pequeo arrendador. Nuevos procedimientos Para consignar el monto del alquiler cuando el arrendador no lo recibe y se trata de personas que, segn la ley anterior, venan depositando el alquiler en el tribunal; segn el art. 159 de la presente Ley, el plazo que se tiene de un ao para adecuar a la presente ley, las consignaciones ante tribunales efectuadas en poca anterior. REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION DEL PROCESO CONSIGNATORIO Adecuacin de la Consignacin en Tribunales Artculo 63. A los efectos de la adecuacin del pago por consignacin indicado en la disposicin transitoria novena de la ley de regularizacin y control de los arrendamientos de vivienda, los arrendatarios que se encuentren consignando los recursos por concepto de pagos de canon de arrendamiento antes los tribunales competentes, debern realizar la adecuacin al procedimiento establecido en el presente captulo en un lapso no mayor de un ao a la entrada en vigencia de la Ley y el presente reglamento. De la solicitud Artculo 64. En los casos que los arrendadores no comparezcan o no se encuentre identificados al vencimiento del ao de entrada en vigencia de la Ley de Regularizacin y Control de los Arrendamientos de vivienda; deber el arrendatario solicitar mediante escrito la suscripcin del acuerdo indicado en el Artculo 43 de la ley, a los efectos de honrar el pago del canon correspondiente.

Del Escrito Artculo 65. Mediante escrito dirigido al Superintendente Nacional de Arrendamiento de vivienda, el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter con que acta, as como la identificacin completa y la direccin de la persona natural o jurdica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. Requisitos para la Verificacin Artculo 66. El consignante deber presentar conjuntamente con el escrito indicado en el artculo anterior copia certificada del expediente de consignaciones emanado por el tribunal que conozca del asunto. Autorizacin de la Apertura de la Cuenta Artculo 67. Si el escrito de consignacin no presentare errores u omisiones el funcionario encargado de la verificacin deber autorizar al consignante para la apertura de una cuenta en una de las entidades bancarias pertenecientes al estado, en la cual se efectuar el pago correspondiente por concepto de canon. Si el escrito de consignacin presentare errores u omisiones el funcionario encargado de la verificacin le informar al consignante de la situacin; debiendo este ltimo hacer las correcciones correspondientes para que se le pueda autorizar aperturar la cuenta bancaria donde deba efectuar los respectivos pagos. De la apertura de la cuenta Artculo 68. El consignante en un lapso no mayor a quince (15) das de haber sido autorizado para la apertura de la cuenta, deber ingresar la informacin en el sistema automatizado de consignaciones pago de canon. Del sistema automatizado de consignacin

Artculo 69. El Sistema Automatizado de Consignacin es el instrumento electrnico e informtico mediante el cual los arrendatarios indicados en el artculo 60 del presente Reglamento podrn hacer efectivo el registro del pago del canon de arrendamiento. Del certificado electrnico de consignacin Artculo 70. La superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda, deber emitir certificado electrnico a favor del arrendatario consignante, que de constancia de su solvencia; situacin que deber ser prevista en la plataforma tecnolgica del sistema automatizado. Requisitos de Consignante: A) La consignacin puede ser hecha por el propio "arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que acte en nombre y descargo del arrendatario" (D.L. de A.I., art. 51). B) La consignacin debe hacerse ante el Juez competente mediante escrito dirigido a l en el cual "el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter con que acta, as como la identificacin completa y la direccin de la persona natural o jurdica en cuyo favor consigna, direccin del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin (D.L. de A.I., art. 53, encab.) "El Juez dar al interesado comprobante de la consignacin y cursar notificacin al beneficiario, en el cual sealar las menciones referidas en el prrafo anterior y le indicar que la suma consignada, se halla a su orden y disposicin." (D.L. de A.I., art. 53, ap. 1). A los indicados fines "el arrendatario" (rectius: el consignante) debe aportar "los datos suficientes para lograr la notificacin" del beneficiario dentro de un plazo no mayor de 30 das continuos seguidos a la primera consignacin (D.L. de A.I., art. 53, ap. 1, 2 disp.). "Si el arrendatario manifestare desconocer la direccin del arrendador" y con el nico propsito de lograr la notificacin de la consignacin "el arrendatario (rectius. El consignante") deber solicitar al Tribunal "la expedicin de

un cartel de notificacin y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignar para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones" (D.L. de A.I., art. 53, pargrafo nico). C) La omisin por parte del Tribunal de su deber de notificacin no invalidar la consignacin; pero si la falta de notificacin al beneficiario se debe a hecho o negligencia imputable al consignante dicha consignacin "no se considerar como legtimamente efectuada" (D.L. de A.I., art. 53, P 1, lt. Disp.). D) El Tribunal donde debe hacerse la consignacin es el tribunal del municipio competente por la ubicacin del inmueble. (D.L. de A.I., art. 51), habida cuenta de que "Efectuada la primera consignacin, se abrir un expediente en el cual se llevarn las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignacin posterior en ese mismo expediente. No se considerarn legtimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizados en un tribunal distinto." (D.L. deA.I. art. 54). E) "En virtud de la consignacin legtimamente efectuada", el arrendatario se considerar solvente, salvo prueba en contrario que corresponder apreciar al Juez ante quien el interesado presentare la demanda. (D.L. de A.I., art. 56). "Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial" entre el arrendador y el arrendatario por causa derivada o indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario podr retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor "sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que sta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler" (D.L. de A.I., art. 52). Con mayor razn puede afirmarse que el arrendador "puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas" si no estuviere en curso ningn proceso entre arrendador y arrendatario.

E) "A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones en el Tribunal estarn libres de derechos, emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres fiscales" (D.L. de A.I. art. 57).

Conoce el verdadero impacto que tendr la LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

01. ESTA LEY DE ARRENDAMIENTO AFECTA A TODOS LOS INMUEBLES? No, la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda est dirigida nicamente a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensin, habitacin o residencia. 02. QU DEBO HACER SI QUIERO VENDER MI INMUEBLE ALQUILADO? Primero se debe ofertar al inquilino y este tendr 90 das para dar respuesta. Si el arrendatario acepta comprar el inmueble, este tendr 1 ao para buscar el financiamiento, respetando los derechos de los inquilinos. En caso contrario, luego de que el inquilino rechace la compra el dueo tendr 1 ao para ofrecer a terceros. 03. QU ES LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO? La Superintendencia est contemplada en el artculo 16 de la Ley de Arrendamiento, y tendr como competencia coordinar las polticas inquilinara, en todos los municipios del pas, de acuerdo con el artculo 17 de la normativa. El nuevo ente tambin administrar el fondo para la proteccin de los inquilinos y pequeos propietarios. Tambin regular el canon de arrendamiento y precio de venta al inquilino. 04. QUINES DEBEN INSCRIBIRSE EN LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO? Segn el artculo 76 de la Ley de Arrendamiento, a.- Los arrendadores, b.- Los arrendatarios, c.- Los Administradoras de inmuebles y d.- Las personas con necesidad de vivienda y que estn en capacidad de pagar un canon de arrendamiento mensual. 05. A LAS CONSTRUCTORAS / PROMOTORAS TAMBIN LES AFECTA LA LEY DE ARRENDAMIENTO? S, las constructoras deben notificar a Superintendencia de Arrendamiento el inicio de obras y deben destinar para alquiler un % del total de viviendas que construyan, y ser el Gobierno quien decida a quien le alquila y a que canon. 06. EL CANON DE ARRENDAMIENTO SE PUEDE PAGAR DIRECTAMENTE AL ARRENDADOR? S, el artculo 39 establece que ambas partes podrn acordar la formar de pago ya que el arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno por concepto del canon fijado debidamente en el contrato.

07. EL INQUILINO PUEDE SUBARRENDAR LA VIVIENDA? No, en el artculo 41 de la Ley se prohbe el subarrendamiento sin autorizacin escrita del arrendador. 08. EL ARRENDADOR PUEDE FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO? No, segn la Ley de Arrendamiento no se podrn cobrar cnones de arrendamiento que no sean fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Y slo se podr actualizar cada 3 aos (mximo 3% anual) 09. EL CANON DE ARRENDAMIENTO FIJADO POR EL ESTADO, SERVIR PARA CUBRIRLOS GASTOS DEL INMUEBLE? No, difcilmente alcanzar, pues se estima una rentabilidad anual slo del 3%, lo que promover el abandono de la propiedad y la expropiacin final de la misma. 10. EL ARRENDADOR EST OBLIGADO A PAGAR REPARACIONES MENORES DEL INMUEBLE ARRENDADO? No, slo las reparaciones mayores, el condominio e impuesto de derecho de frente. 11. EL CANON DE ARRENDAMIENTO SE PUEDE PAGAR EN DLARES? No, la Ley de Arrendamientos contempla la prohibicin de los contratos en dlares, as como los pagos en cuentas en otro pas. 12. SI EL ARRENDADOR NO QUIERE VENDER EL INMUEBLE AL INQUILINO, TENDR ALGUNA PENALIDAD? Si, la Ley de Arrendamientos obliga a vender el inmueble al inquilino, en inmuebles con ms de 10 aos de construccin, que tengan ms de dos viviendas o habitaciones alquiladas, sin importar el tiempo que tenga alquilado el inmueble al inquilino. El incumplimiento de esta disposicin provocara la expropiacin y adjudicacin al inquilino en un lapso de 30 das. 13. CMO AFECTA LA LEY DE ARRENDAMIENTO A LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS? Segn Pargrafo nico del art. 4, las viviendas desocupadas debern pagar una contribucin tributaria especial, pero no se establece cuanto ser este impuesto. 14. CMO ARRENDADOR, PUEDO EXIGIR DEPSITO? No, la Ley de Arrendamiento elimin los depsitos en garanta. 15.- QU ASPECTOS REGULA LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS QUE AUTORIZ RECIENTEMENTE EL PARLAMENTO? El marco legal aprobado regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como: a.- El contrato entre propietario e inquilino, b.- Las rentas a cobrar por los dueos (cnones de arrendamiento), c.- Los procesos de desalojo de los inquilinos y d.- Las ventas de las viviendas que tienen ms de 20 aos alquiladas.

16.- LOS CONTRATOS DE ALQUILER, DE ACUERDO A LA NUEVA LEY, POR CUNTO TIEMPO SE FIRMARN? Los contratos tendrn una duracin mnima de un ao y podrn ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino). 17.- CMO SER EL CONTENIDO DE LOS CONTRATOS? Los contratos notificarn los acuerdos entre las partes y debern tener un anexo en el que estar la resolucin emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituir a la Direccin Nacional de Inquilinato) con la fijacin del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia. 18.- POR QU SE TIENE QUE ENTREGAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO AL NUEVO ENTE SUPERVISOR? Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendr entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, segn la ley, "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que estn contemplados en el texto, especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon". 19.- QU HAR LA SUPERINTENDENCIA CON LOS CONTRATOS? Esa instancia crear un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformacin de ese mecanismo estar definido en el reglamento de la ley. 20.- CMO SE REALIZAR EL CLCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO? En la ley existe una frmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomar en cuenta cinco aspectos: a.- Valor de reposicin del bien, b.- Dimensiones del inmueble, c.- Valor de depreciacin, d.- Vulnerabilidad ssmica y e.- Regin geogrfica. En el reglamento se detallarn otros criterios para el clculo del canon, all se incluiran los tipos de vivienda y los materiales de construccin, entre otros puntos. 21.- CMO SER LA RENTABILIDAD POR EL ALQUILER? La rentabilidad estar entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podr revisar por razones de inters pblico o social. 22.- CADA CUNTO TIEMPO SE REVISAR EL CANON? Art. 83 El canon se revisar: a.- Cada ao, porque es el plazo de duracin del contrato. b.- Cuando se cambie, total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble c.- Cuando el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda.

23.- UNA VEZ QUE SE FIRME EL CONTRATO CUNDO NOTIFICAR EL ORGANISMO SUPERVISOR EL MONTO A COBRAR POR EL ALQUILER? Art. 82 En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el clculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrn un lapso de 20 das para determinarlo. 24.- QU CONTEMPLA LA LEY SOBRE LAS PREFERENCIAS ARRENDATICIAS? Art. 89 Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendr preferencia sobre un tercero, siempre que est solvente en sus pagos. El arrendador que incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar al arrendatario con 100 U.T. por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda. 25. QU SUCEDE SI EL INQUILINO QUE OCUPA LA VIVIENDA OPTA POR NO SEGUIR CON EL CONTRATO? Art. 90 Tiene que notificrselo mediante documento autentico al propietario 30 das antes del vencimiento del contrato. 26.- SI EL PROPIETARIO LE INFORMA AL INQUILINO QUE EL CONTRATO NO SE RENOVAR, PORQUE EL INMUEBLE SER VENDIDO, PERO EN VERDAD LO ALQUILA NUEVAMENTE QU PREV LA LEY? (ltimo aparte del Art. 89) El propietario que incumpla con la preferencia y engae al inquilino tendr que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (9.000 bolvares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda. 27.- CON LA REFORMA CULES SON LAS CAUSALES DE DESALOJO? Art. 91 La reforma permitir la desocupacin cuando: a.- El Inquilino Sin Causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el dueo de la vivienda no podr pedirle el desalojo. b.- Si el dueo del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguneos hasta el segundo grado. deber demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial c.- Cuando el Inquilino haya destinado el inmueble a usos deshonestos, haya cambiado el uso o destino por el cual lo alquilo. d.- Cuando el Inquilino haya ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o realizando reformas no autorizadas por el arrendador. e.- Que el arrendador haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el comit multifamiliar de gestin

28.- LA LEY HACE REFERENCIA A LOS DESALOJOS FORZOSOS? S, pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas estn en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios. 29.- SI EN LAS AUDIENCIAS O JUICIOS SE FALLA A FAVOR DE LOS PROPIETARIOS EN QU MOMENTO LOS INQUILINOS DEJARN LAS VIVIENDAS? Los arrendatarios desocuparn las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. 30.- EL INCUMPLIMIENTO DE LA LEY, QU IMPLICAR? El texto prev multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolvares y 30.400 bolvares) y se aplicarn si no se garantiza el uso pacfico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las ms adecuadas. Tambin se multar si los dueos incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler segn los trminos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectan reintegros por los cobros en exceso. 31.- SI HAY REINCIDENCIAS CMO SERN LAS SANCIONES? En la primera reincidencia la multa se duplicar, pero a la tercera reincidencia se realizar la expropiacin de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene ms de cinco inmuebles. 32.- CON LOS INQUILINOS QUE HABITAN EN LOS EDIFICIOS QUE ESTN DESTINADOS AL ALQUILER QU PROCEDIMIENTOS FIJA LA LEY? La venta de las viviendas. El texto seala que "los arrendatarios tendrn derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 aos o ms dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de Arrendamientos establecer los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios de los inmuebles tendrn que dar descuentos en los precios, que estarn sujetos a los aos de relacin arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles sern de 10 a 25%. 33.- QUINES ESTARN EXENTOS DE ESA OBLIGATORIEDAD DE VENTA DE LAS VIVIENDAS? Los pequeos arrendadores no cumplirn con esa disposicin transitoria de la Ley. En el marco legal, los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios. Se considera pequeo arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o habitaciones). El multiarrendador es quien tiene en alquiler ms de tres inmuebles. 34.- QU HA ARGUMENTADO EL GOBIERNO PARA IMPULSAR LA LEY? En primer lugar las autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la Asamblea Nacional y argumentan que normar las relaciones entre propietarios e inquilinos, acabando con los abusos y la especulacin. El diputado Diosdado Cabello ha salido al paso a las crticas con sealamientos como los siguientes: "Los que dijeron que se iban a acabar los

alquileres y que se vera afectada la propiedad privada le mintieron al pas" porque esta Ley "evitar atropellos, persecuciones y ser cumplida". 35.- Qu sostienen quienes critican la ley? Representantes de los sectores inmobiliario y de la construccin, as como propietarios de inmuebles, han formulado varios cuestionamientos. Entre otras cosas sealan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueo del inmueble. Tambin han sealado que el texto promover la formacin de un mercado irregular de alquileres, reducir la oferta y desincentivar la inversin en el sector. Presentarn un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia.

CONTRATO AJUSTADOS A LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA PAUL VANDENBROUCKE Abogado Inpre.12.387.945 Entre, DELIA PANTOJA, Venezolana, mayor de edad, civilmente hbil, domiciliada en Ciudad Bolvar, Municipio Autnomo Heres del Estado Bolvar, titular de la Cdula de Identidad Nro.V-9.595.135, RIF V9595135-3 quien en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominar LA ARRENDADORA, por una parte, y por la otra, la ciudadana ELIANGELIS BONALDE, Venezolana, mayor de edad, soltera, del mismo domicilio, y titular de la Cdula de Identidad Nro.V13.327.718, RIF V13327718-3 quien en lo adelante y para los mismos efectos de este contrato se denominar LA ARRENDATARIA, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra por medio de este documento, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que se regir por las clusulas que se determinan a continuacin:--------------------------------------------------------PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien as declara recibirlo, un inmueble constituido por una (01) Casa, ubicada en la Urbanizacin Los Prceres, Tercera Etapa, manzana N 30, distinguida con el N 16, Municipio Autnomo Heres del Estado Bolvar, y compuesta de dos (02) habitaciones, un (01) bao, una (01) sala-comedor; un (01) porche y un (01) jardn.---------SEGUNDA: El inmueble dado en arrendamiento ser destinado nica y exclusivamente LA para uso so de vivienda de familiar, rescisin comprometindose inmediata del LA ARRENDATARIA a no cambiar su destino sin la previa autorizacin por escrito de ARRENDADORA, pena presente contrato.-----------------------------------------------------------TERCERA: El plazo de duracin del presente contrato ser de un (01) ao, contados a partir del da 07 de Marzo de 2.012, siendo renovado por preferencia del inquilino; El cierre del contrato y su renovacin sern notificados ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.---------------------------------------------------------------------------

CUARTA: El canon de arrendamiento mensual se fija previo acuerdo entre el ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO (A) estando este monto ya aprobado mediante Resolucin de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, (Anexo 01) en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA puntualmente, los cinco (05) primeros das hbiles al vencimiento de cada mes, en moneda de curso legal y depositado en cuenta corriente N 0180-0088991254895421 del Banco Provincial.---------QUINTA: en caso de prrroga o de renovacin del contrato, el canon de arrendamiento podr ser aumentado en su monto de conformidad con los avalos realizados al inmueble por la Superintendencia Nacional de Vivienda.-----------------------------------------------------SEXTA: Es convenio expreso que LA ARRENDADORA no ser responsable por prdidas o deterioros que sufran los objetos o pertenencias de LA ARRENDATARIA por robos, hurtos o saqueos an cuando sean efectuados por fractura, escalamiento o cualquier otro tipo de accin contra el inmueble arrendado, por lo que LA ARRENDATARIA renuncia expresamente a todas las acciones que puedan derivarse de los hechos anteriormente expuestos.-------------------------------------------------------------------------------SEPTIMA: Este contrato ha sido celebrado intuito persona, por ello LA ARRENDATARIA, no podr cederlo, subarrendarlo, total ni parcialmente, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso autorizacin expresa y por escrito de LA ARRENDADORA. No podr ser subrogado, sino en el caso establecido en el artculo 56 de la Ley Para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos y Vivienda. LA ARRENDADORA no reconocer como arrendador ni como ocupante legtimo a ninguna persona que se encuentre en el inmueble sin ese consentimiento, y en todo caso LA ARRENDATARIA continuar siendo responsable del pago de los alquileres y dems obligaciones asumidas en virtud del presente contrato hasta su definitiva terminacin, as como los daos, perjuicios y gastos judiciales que ocasione semejante situacin.-------------OCTAVA: El incumplimiento de pago de 4 cnones de arrendamiento de forma injustificada por parte de LA ARRENDATARIA ser causal de desalojo de pleno derecho, y LA ARRENDADORA, podr solicitar la resolucin judicial del contrato previo cumplimiento de los tramites que agoten la va administrativa por ante la

Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, siendo por cuenta de aquella todos los gastos ocasionados, as como tambin los daos y perjuicios que se deriven de su incumplimiento. NOVENA: LA ARRENDATARIA se compromete formalmente a conservar y mantener el inmueble arrendado, en las mismas y buenas condiciones en que fue recibido y har por su cuenta y durante todo el lapso en que est vigente el presente contrato, todas las reparaciones menores que sean necesarias para la conservacin del buen estado del inmueble arrendado, ya que las reparaciones mayores o estructurales, son a cargo de LA ARRENDADORA. LA ARRENDATARIA no podr ejecutar en el inmueble arrendado mejoras, reformas o bienhechuras, sin la previa y expresa autorizacin de LA ARRENDADORA. Cualesquiera mejoras, reformas o bienhechuras realizadas con o sin dicha autorizacin, quedarn a beneficio del inmueble, a la finalizacin del presente contrato, sin que LA ARRENDADORA por deba a LA esos ARRENDATARIA conceptos indemnizacin alguna

anunciados.---------------------------------------------------------------DECIMA: LA ARRENDATARIA se compromete a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA, y con la urgencia del caso, cualquier desperfecto o indicio de ello en caso de que sea necesario alguna reparacin mayor del inmueble arrendado y, de no hacerlo oportunamente, ser responsable de los daos y perjuicios DECIMA PRIMERA: Todos los gastos por concepto de energa elctrica, agua, aseo y dems servicios pblicos sern de la nica cuenta de LA ARRENDATARIA, quien deber estar completamente solvente de esos servicios domiciliarios durante la vigencia del presente contrato o de sus prrrogas, si las hubiere, y a la finalizacin del mismo deber entregar a LA ARRENDADORA los respectivos comprobantes de pago o de solvencia de los referidos servicios.----------------------------------------------------------------------------------DCIMA SEGUNDA: Sern tambin Causal de desalojos si LA ARRENDATARIA haya destinado el inmueble a uso deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedidas al momento de recibir el inmueble en arrendamiento; ocasione deterioro mayores que los provenientes del uso normal que pudiere ocasionar su negligencia.-----------------------------------------------------------------------------------------------

del inmueble y/o que incurra en la violacin de las normas de convivencia ciudadanas; la necesidad justificada que tenga el propietario (a) o algunos de sus parientes consanguneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble..-------------------------------------------------------------------------DCIMATERCERA: Para todo aquello no previsto de manera expresa en el presente contrato, las relaciones entre las partes, se regirn por las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Cdigo Civil y las dems leyes aplicables al caso.----------------------------------DCIMACUARTA: Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes contratantes eligen como domicilio especial, nico, exclusivo y excluyente a Ciudad Bolvar, a la jurisdiccin de cuyos Tribunales someterse-------------En Ciudad Bolvar, a la fecha de su autenticacin.-------------------------------------------------declaran expresamente

LA ARRENDADORA

LA ARRENDATARIA

REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIN JUDICIAL DEL ESTADO FALCN Santa Ana de Coro, martes, 24 de enero de 2012 Aos: 201 y 152 En virtud de haber entrando en vigencia la Ley Para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N 6.053 Extraordinario, de fecha 12 de noviembre de 2011 y por cuanto el presente procedimiento Consignatorio, versa sobre un inmueble arrendado destinado para vivienda; es necesario hacer cumplir el mandato, que se ha impuesto en la NOVENA Disposicin Transitoria de la aludida Ley, considerando el Tribunal pertinente transcribir textualmente lo indicado en la misma: Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignacin judicial de pagos, producto de la relacin arrendaticia ante los tribunales de consignacin de la Repblica, tendrn un ao a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artculo 68 de la misma. Transcurrido el ao referido, prescribe la accin de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relacin arrendaticia y los recursos que se encuentren en reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignacin, sern destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Proteccin al Inquilino o Inquilina y al Pequeo Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentra identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirn el acuerdo establecido en el artculo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depsito del pago del canon de arrendamiento, sern en funcin del Fondo de Proteccin al Inquilino o Inquilina y al Pequeo Arrendador. Subrayado y resaltado del Tribunal. En atencin a la norma transcrita, este Tribunal acuerda notificar a las partes del presente proceso (consignatario y beneficiario), mediante boletas, a los fines de hacer de su conocimiento, que en el presente proceso, tienen un (1) ao a partir del 12 de noviembre de 2011, fecha en que entr en vigencia la mencionada Ley Para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el

artculo 68 eiusdem, en el cual entre otras cosas establece que es deber del arrendador, aperturar la cuenta bancaria para que el arrendatario deposite; asimismo, la parte beneficiaria de las consignaciones ya depositadas, debe comparecer ante el Tribunal a retirar las cantidades que pudiera tener a su favor, en virtud que, transcurrido el ao referido, prescribe la accin de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relacin arrendaticia. En el transcurso del ao sin que el arrendador haya aperturado la cuenta bancaria, el arrendatario debe seguir consignando, vencido este lapso no est obligado ya que es deber del arrendador la apertura de la cuenta corriente. Al mismo tiempo se les informa, que el rgano Rector en materia objeto de regulacin de la tan mencionada Ley, es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, encargndose temporalmente, de esa funcin en las regiones del pas el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), por lo cual se le recomienda a las partes que integran dicha consignacin, acercarse al organismo ya indicado para orientarse en cuanto al nuevo procedimiento, visto que los Tribunales de Municipios ya no sern competentes en materia de consignacin arrendaticia. Lbrense la boletas de notificacin respectivas y entrguense al Alguacil para su prctica. Djese constancia en el Libro Diario de Labores del Tribunal LA JUEZA SUPLENTE ESPECIAL Abg. YASMINA MOUZAYEK GUTIRREZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL Lic. LISBETH PEROZO RIVERO NOTA: En esta misma fecha se libraron las boletas de notificacin ordenada y se entregaron al Alguacil para su prctica. Conste.LA SECRETARIA ACCIDENTAL Lic. LISBETH PEROZO

UNIVERSIDAD GRAN MARISCAL DE AYACUCHO FACULTAD DE DERECHO ESCUELA DE DERECHO CATEDRA: DERECHO CIVIL IV SECCIN D-4-6

RETRACTO LEGAL CONSIGNACION ARRENDATICIA

BACHILLERES IRIGOYE N CARLO JULIO VANDENBROUKER PAUL PROFESOR: RIVAS RICARDO MONSALVE DEWI ROGELIO CAMACHO MARTINEZ EDUARDO

INDICE INTRODUCCION..4 EL PACTO RECTRACTO..5 RETRACTO CONVENCIONAL...5 UTILIDAD..5 4) RETRACTO LEGAL ...6 EFECTO DEL RETRACTO LEGAL.....6 EFECTO DEL RETRACTO LEGAL.................

.7 REQUISITOS DE PROCEDENCIA...7 1.- EN ATENCIN A LA PERSONA DE ARRENDATARIO:...7 1.1- Que tenga ms de dos (02) aos como tal..8 1.2- Estado de solvencia del Locatario...8 1.3Satisfaccin de las Aspiraciones econmicas del tercero

adquiriente...8 1.4- Ejercicio del Derecho a tempus...9 2.- EN RELACIN CON EL PROPIETARIO ARRENDADOR:..... .9 2.1- Que el mismo no haya realizado la notificacin.... 9 2.2- Omisin de otros requisitos concurrentes......9 2.3- Si el precio es inferior al ofertado....10 2.4- Venta al tercero en condiciones favorables.....10 3.- DEL DERECHO ADQUIRIENTE:.11 3.1 Notificacin por el tercero adquiriente.......11

3.2 La copia certificada de la negociacin.....11 4.- TRANSFERENCIA GLOBAL Y RETRACTO ARRENDATICIO................ .....12 EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL.12 1.- Capacidad y Poder...13 2.- Legitimacin Activa.....13 3.- Legitimacin Pasiva....13 4.- Forma de Ejercicio...13 5.- Plazo para ejercer el Derecho de Retracto Legal... .....13 CONSIGNACION ARRENDATICIA......13 DISPOSICION .14 PAGO ..15 Naturaleza Jurdica.....15 Disposicin transitoria Novena, Art 159 LPRCAV....15 POR CONSIGNACIN.................................. LEGAL PARA LA CONSIGNACION.............

Nuevos procedimientos
REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.17 CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION DEL PROCESO CONSIGNATORIO 17 Adecuacin de la Consignacin en Tribunales.....17 De la solicitud...17 Del Escrito...17 Requisitos para la Verificacin......18 Autorizacin de la Apertura de la Cuenta..18 De la apertura de la cuenta.....18 Del sistema automatizado de consignacin..18

Del certificado electrnico de consignacin..18 Requisitos de Consignante:.....19 Conclusin..20 ANEXOS21

INTRODUCCION En el siguiente trabajo podremos apreciar puntos relacionados, a la materia de arrendamiento, que a causados discusin en todo el territorio nacional dentro de la poblacin venezolana aprecindose que en la comparacin hecha entre la ley de arrendamiento anterior a la publicacin de la ley para la regulacin y control de los arrendamientos de vivienda publicada 12 de noviembre 2011 existen diferencia notables en lo relacionado al tiempo para aumentar los cnones de arrendamientos, las formas de hacer consignaciones, para lograr el pago oportuno de la obligacin del arrendatario con el arrendador que se niega a recibir el pago, las aplicacin de nuevos registros, aperturas de cuentas, que en la anterior ley que regia esta materia no lo dispona en ningunos de sus articulados, siendo as la ley actual mas amplia en la proteccin de los derechos de lo inquilinos a la hora de obligarse con el arrendador al pago o alquiler de un inmueble evitando as que se siga utilizando la figura del no pago oportuno como figura para lograr la el desalojo del arrendatario. Estos son algunos puntos que tocaremos en nuestra investigacin para si llegar a un debate grupal y resumir o concretar si esta nueva ley beneficia o perjudica a aquella parte de la poblacin venezolana que no tiene una vivienda principal, y recurre al pago de inmuebles en alquiler para satisfacer esta necesidad que sufren algunas familias venezolanas.

CONCLUSION
Al analizar la ley que rigi y la que rige actualmente en materia arrendaticia pudimos evidenciar que cambiaron los procedimientos y formas de exigir los derecho arrendaticios entre las partes teniendo regulados por un tercer miembro el Estado a travs de la llamada superintendencia nacional de arrendamiento de viviendas, haciendo aun mas difcil el acercarnos a las autoridades para la defensa de los derechos como inquilinos y arrendador ya que se puede notar que existen una cantidad de requisito que son impuestos a los arrendadores, ocasionando en la actualidad inexistencia evidente de inmuebles para alquiler, y los alquilados por sus dueos tienen miedo, por que sienten que la ley les desmejora la condicin de propietario, opinando que esta ley viola la propiedad privada. Ya que si un inquilino no quiere pagar y no desea salirse del inmueble, a este no se le puede pedir medida de desalojo para recuperar los inmuebles, por que esta figura fue derogada de la nueva ley de regulacin de arrendamiento. Teniendo ahora que agotar la va administrativa para conseguir recuperar en bien inmueble. A travs de una sentencia firme. Pero esto es punto de discusin ya que de conseguir una sentencia firme, el inquilino dejara el inmueble solo hasta que tenga a su alcance otros inmuebles donde vivir. Al igual cambio el lugar y modo de llevar a cabo consignacin del pago de arrendamiento si el arrendador no quisiera recibir el pago. El arrendatario tendr ahora que consignarlo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de

Vivienda a travs de una cuenta corriente abierta en cualquiera de los bancos del Estado y no ante el tribunal de municipio donde se encuentre ubicado el inmueble. Son cambios que a nuestra opinin son bruscos, claro el gobierno venezolano implemento estas nuevas normas arrendaticias para que mas personas tengan la posibilidad de obtener una vivienda digna, y no pace su vida pagando un alquiler, cuando el estado le garantiza la posibilidad de obtener una casa propia donde todo lo que inviertan ser para beneficio propio y de su familia.