Asesoramiento Legal en administracin de Fincas

La Comunidad de Propietarios como su propio nombre indica, son las constituidas por el conjunto de los propietarios de una finca urbana o urbanizacin. Su regulacin fundamentalmente de todo lo concerniente a las comunidades de propietarios, se encuentra en la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad Horizontal. A las Comunidades de propietarios que renan los requisitos establecidos en el artculo 396 del Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal, se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as como en cuanto a los derechos y obligaciones recprocas de los comuneros. Constitucin de la Comunidad de Propietarios La Comunidad de Propietarios, generalmente, el Secretario-Administrador, o el Presidente, deben adquirir un libro de Actas, que se legaliza en el Registro de la Propiedad donde se encuentra ubicada la finca. Se tiene que convocar y celebrar una Junta constitutiva, con reunin de todos los comuneros -vecinos propietarios, de entre los que debe nombrarse la Junta Directiva, que deber componerse al menos por un Presidente, un Vocal y el Secretario, posteriormente o en el mismo acto debe designarse un nombramiento de Administrador, que puede recaer sobre un vecino (voluntario) o un tercero, profesional contratado por la Comunidad, en rgimen de arrendamiento de servicios. De dicha sesin debe levantarse el correspondiente Acta. Se tiene que solicitar el CIF, Cdigo de Identificacin Fiscal, en la Delegacin de Hacienda correspondiente, aportando el Libro de Actas de la Comunidad.

A cada piso o local se atribuye una cuota de participacin (en centsimas) con relacin al valor total del edificio, que sirve de mdulo para determinar qu porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario. Cuando compra o adquiere de alguna manera un bien inmueble (o hereda, dona, etc.) un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, esto es, no slo el piso sino tambin, y conjuntamente, una determinada cuota de participacin en loselementos comunes. OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Ser obligacin de la comunidad de propietarios la realizacin de la obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. RGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: a) La Junta de Propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario. d) El administrador. LA JUNTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: La Junta de Propietarios que, se compone por todos y cada uno de los propietarios de los pisos y locales que conforman la finca dividida por pisos con sus zonas comunes, se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas y en las dems ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un nmero de stos que representen el 25 por 100 de las cuotas de participacin. La asistencia a la Junta ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario. Si algn piso o local perteneciese "pro indiviso" a diferentes propietarios stos nombrarn un representantes para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en USUFRUCTO, la asistencia y el voto corresponder al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artculo 17 o de obras extraordinarias o de mejora. CONVOCATORIA DE LA JUNTA COMUNIDAD PROPIETARIOS: La convocatoria a la junta de la comunidad de propietarios, la har el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y hora en que se celebrar en primera convocatoria, o en su caso, en segunda convocatoria, practicndose las citaciones en la forma establecida en el artculo 9. Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayora de los propietarios que representen, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin se proceder a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujecin a "quorum" La citacin para la Junta ordinaria anual se har, cuando menos, con seis das de antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr reunirse vlidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y as lo decidan. ADOPCIN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Se entiende por voto favorable el de aquel propietario ausente de la Junta y debidamente citado, informado del acuerdo adoptado, que no manifieste su discrepancia por comunicacin a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de 30 das naturales. Unanimidad para la validez de acuerdos que impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Tres quintas partes (3/5) del total, que representen las tres quintas partes de la participacin para:

Establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios de inters general, incluso cuando supongan modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos. Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico en el inmueble (adems del consentimiento de propietario directamente autorizado, si lo hubiere)

Mayora de propietarios, (51%) acompaada de la mayora de la cuota de participacin, para: Realizacin de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten acceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando supongan modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos. Validez de cualquier acuerdo adoptado.

Tercera (1/3) parte que representen un tercio de la participacin, para: Instalacin de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, adaptacin de las existentes, instalacin de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energa solar, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energticos colectivos. Qurum de la Junta de Propietarios Acuerdos a adoptar en el Orden del da Qurum necesario

Aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Unanimidad comunidad. a) Establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general, incluso cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos. El establecimiento o supresin de a) 3/5 partes del total de los propietarios que, a equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica o de participacin. hdrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. b) 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participacin.(Ley 19/2009, 23 noviembre) b) No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, aplicndose, en este caso, el sistema de repercusin de costes establecido en el apartado anterior. Arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso especfico en el inmueble. 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participacin, as como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Realizacin de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de barreras Mayora de los propietarios que, a su vez, arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con representen la mayora de las cuotas de minusvala, incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo participacin. constitutivo, o de los estatutos. Instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicacin, o la adaptacin de los existentes, as 1/3 de los integrantes de la comunidad que como la instalacin de sistemas comunes o privativos, de representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de aprovechamiento de la energa solar, o bien de las infraestructuras participacin. necesarias para acceder a nuevos suministros energticos colectivos. Mayora del total de los propietarios que, a su Dems acuerdos. vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.

Para la unanimidad y mayoras cualificadas y simple se computan como votos favorables los propietarios ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo,

no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 das naturales. Adems, una vez adoptados los acuerdos, obligan a todos los propietarios, incluso a los disidentes. Si en su prxima reunin de junta de propietarios desea que se incluya algn asuntos especial, debe comunicarlo previamente por carta. RESPONSABILIDAD CIVIL COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Las Comunidades de propietarios son responsables civiles de los daos que causen a terceros o incluso a sus propios comuneros, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes, la culpa puede ser tanto de hacer como de no hacer, culpa in vigilando o culpa in contraiendo, es decir que la comunidad de propietarios ha de guardar siempre las garantas y procurar que sus elementos constructivos estn en perfecto estado de conservacin. La Responsabilidad puede ser por daos causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas. GASTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Los gastos comunes de la finca, de acuerdo con la nueva Ley sern repartidos de acuerdo con la cuota o coeficiente sealado en la escritura de propiedad horizontal o en el de compra-venta de la vivienda. El impago de estos gastos se reclamarn en un procedimiento denominado monitorio, debiendo para ello constar en el acta de la Junta de Propietarios, facultando al Presidente para su reclamacin por va judicial, pudiendo el Juez si no son abonados acudir a un procedimiento de desahucio de la vivienda. El Convenio Laboral de empleados de Fincas Urbanas para la Comunidad de Madrid, seala en su Captulo VIII, artculo 66 y siguientes la necesidad yobligatoriedad de la evaluacin de riesgos laborales para las Comunidades de Propietarios de acuerdo con la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, sobre Prevencin de Riesgos Laborales. En el caso de su incumplimiento pueden ser sancionadas. ELEMENTOS COMUNES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS - El suelo. - El vuelo. - Las cimentaciones. - Las cubiertas. - Los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga. - Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. - El portal. - Las escaleras. - Las porteras. - Los corredores. - Los pasos. - Los muros. - Los fosos. - Los patios. - Los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aqullos que fueren de uso privativo. - Los ascensores.- Las instalaciones, conducciones y canalizaciones: * Para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar. * Las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos.

* Las de deteccin y prevencin de incendios. * Las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio. * Las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin. Todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. - Las servidumbres. - Cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. IMPUGNACIN DE ACUERDOS ADOPTADOS POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Supuestos: Contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad. Lesivos para los intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios propietarios. Los que supongan un grave perjuicio para algn propietario, que no tengan obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Legitimacin: Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los acuerdos relativos al establecimiento o alteracin de las cuotas de participacin. Caducidad: Tres meses desde su adopcin, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que es de 1 ao. Obras permitidas Cada propietario slo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios a condicin de que: No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuracin o estado exteriores. No perjudique los derechos de otro propietario. Comunique la realizacin de tales obras previamente a la Comunidad.

En el resto del edificio no puede realizar alteracin alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo al administrador.

QUINCE PREGUNTAS SOBRE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

1. Cuando compro un piso, tengo obligacin de pagar los gastos de comunidad

pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?

En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligacin de aportar una certificacin del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso est al da en el pago de las cuotas o cul es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificacin, el Notario no autorizar la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligacin. Ni que decir tiene que esta liberacin slo es aconsejable en los casos en que se confe en la palabra del vendedor.

2. Qu ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo
compro? Del pago de las cuotas que se deben es responsable no slo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino tambin el comprador de un piso que no est al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad slo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Ms all, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

3. Qu puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no

paga sus cuotas? La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicacin de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga slo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, segn la sentencia, se debe, el crdito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamacin y la anterior est especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestin est expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Adems, el que no est al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

4. Si soy elegido Presidente de la Comunidad, puedo negarme a desempear el

cargo? Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligacin de desempear el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que slo ser estimada si es efectivamente justa. En trminos prcticos, ello significa que slo en casos muy excepcionales podr el propietario evitar desempear el cargo para el que ha sido elegido.

5. Qu puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su

vivienda para desempear en ella alguna actividad prohibida? En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deber requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podr acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privacin del uso de la vivienda al que est realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso slo podr serlo por un mximo de tres aos. La sancin, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

6. Sigue siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos ms

importantes en Junta de Propietarios? La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones ms importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayoras necesarias para la adopcin de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portera, vigilancia y otros servicios de inters general, para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las

cuotas, aunque ello implique la modificacin de los estatutos de la Comunidad.

7. Cmo pueden conseguirse las mayoras necesarias cuando a la Junta asisten

muy pocos propietarios? La nueva Ley establece la obligacin que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, sern vlidas las que se hagan al piso o local en cuestin. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarn como favorables si, una vez notificados de la adopcin del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta das naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que ser normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean vlidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.

8. Pueden los minusvlidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan

desaparecer las barreras arquitectnicas en las zonas comunes del edificio? Los minusvlidos no pueden imponer por s solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que tiendan a la supresin de estas barreras sern vlidos con el solo voto favorable de la mayora de los propietarios que representen, a su vez, la mayora de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.

9. Es necesario el voto favorable de la mayora para instalar una antena parablica

en la Comunidad? Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podr repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. An as, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, debern pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el inters legal.

10. La nueva Ley, implicar incremento de cuotas?

Las cuotas no tienen por qu aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece al obligacin que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastos de conservacin y reparacin del edificio. Este fondo deber alcanzar una cifra no inferior al cinco por ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario deber aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparacin necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente, de tal fondo slo puede disponerse para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los daos causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales. 11. Eleccin del Administrador de Fincas, Es libre su eleccin y su cese? El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe acordarse en la Junta de propietarios, segn establece el artculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a la administracin, ha de tomarse por doble mayora (de propietarios y de cuotas) relativa a los asistentes y representados en la Junta. En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificacin en la primera Junta que se celebre, que debera ser en un plazo breve.

Existe alguna ley o normativa sobre la eleccin del Administrador en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario? Si no hubiera voluntarios, la Ley prev la posibilidad de que se elija por sorteo, o de que se establezca un turno rotatorio. En ltimo caso, si no hubiera acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algn cargo, habr de acudirse al Juez. 12. Que ocurre con la publicidad comercial en la Comunidad de vecinos? No existe ninguna prescripcin en la Ley de Propiedad Horizontal que impida la colocacin de avisos prohibiendo determinadas actividades en la Comunidad, aunque la efectividad de los mismos puede ser muy limitada. En cuanto al correo comercial, es muy difcil de delimitar a veces, y la solucin ms usual en la prctica es disponer de un buzn-papelera en el exterior del edificio, donde indique "PUBLICIDAD", para que en l se deposite todo tipo de propaganda y publicidad. Obviamente el correo comercial que tiene destinatario concreto no puede prohibirse. Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de vendedores puerta a puerta, pero si son visitas concertadas con personas concretas tampoco puede hacerse nada. 13. Se puede colocar en la misma plaza de garaje de la comunidad de vecinos, un vehculo automvil y una motocicleta? Puede sobresalir en algo de largo por delante o por detrs el vehculo? Qu medidas debe tener el garaje por ley, en altura? En principio, de acuerdo con el artculo 3a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede impedir a un propietario que -dentro de los lmites de su propiedad- aparque uno, dos o los vehculos que estime pertinente, sean pequeos o grandes, siempre que se atenga a las limitaciones impuestas en los artculos 7 y 9 de la Ley, que no se invadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohba. No obstante, estatutariamente podra acordarse por unanimidad que slo se estacionara un vehculo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de trfico en el interior del recinto. Sin embargo, no puede permitirse que ningn vehculo sobresalga de los lmites de su plaza, sea por delante, por detrs o por los laterales, independientemente de que haya uno o ms vehculos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente. 14. Qu se puede hacer ante un vecino ruidoso? Yo vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las noches, pone msica, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato salta sobre la uralita de mi galera. Si la denuncio, conseguir algo? A partir de qu hora no puede hacer ruido? Podran medir el nivel de ruido? Ella vive de alquiler, Debera hablar o denunciar a los propietarios del piso? Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sera pedir al Ayuntamiento que le hagan una medicin de ruidos para comprobar objetivamente la situacin. En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situacin.

De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difcil solucin. En un caso extremo, podra llegar a aplicarse el artculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de xito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba. 15. Se puede modificar el sistema de participacin de los gastos comunes? Es necesaria la unanimidad para dicha modificacin, ya que dicho reparto con carcter general viene fijado en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y que atiende al coeficiente de participacin. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el artculo 9, regla 5 de la LPH, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participacin, y si bien tal forma de distribucin puede ser alterada (art.9.1.e) de la LPH), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteracin de la cuota de participacin prevista en el correspondiente titulo. CERRAMIENTO DE TERRAZAS EN LAS COMUNIDADES El consentimiento para el cerramiento debe darlo la Juan de la Comunidad de Propietarios no siendo bastante el consentimiento dado nicamente por el Presidente, si no ha sido tratado en Juta, deber promoverse Junta de Comuneros a fin de tratarse en el Orden del da de la Comunidad, incluso como nico tema, el cerramiento de terrazas. Las sustituciones de cerramiento no aprobadas en Junta de Comuneros pueden ser impugnadas judicialmente, igualmente en el caso de sustitucin de cerramiento de terraza por el uso de toldo que modifica el aspecto externo del edificio. Reclamacin a vecino moroso Con la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, existe un doble sistema de reclamacin de gastos de comunidad: a) La Comunidad de Propietarios puede reclamar los gastos de comunidad por la va del juicio declarativo verbal cuando reclamen menos de 6.000 euros, que lo lo habitual, sin necesidad de conseguir el acuerdo de la Junta acreditativa de la existencia de la deuda, ya que slo se requiere el certificado del administrador de fincas acompaando a la demanda. b) Por el tradicional sistema establecido en el artculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por el sistema monitorio con todos los privilegios que ello supone. Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeo incidente puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la Comunidad y pierda el pleito. Adems, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la sentencia.

JUICIO MONITORIO RECLAMACIN VECINO MOROSO (Breve ejemplo)

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID D. Alejandro Fernndez Garca, Procurador de los Tribunales y de D./D. Patricio Lpez Gutirrez, propietario de la finca sita en Madrid, calle Doctor Esquerdo n 999, como se acredita debidamente con escritura de poder que se acompaa, bajo la direccin Letrada del Abogado D. J. Carlos Vzquez, comparece ante el Juzgado y como en derecho mejor proceda, DIGO: Que por medio del presente escrito formulo demanda de JUICIO ESPECIAL DE RECLAMACIN A MOROSO contra D. Fernando Prez Prez, con domicilio en Madrid, calle Doctor Esquerdo n 999, en reclamacin de 950 que corresponde a LOS RECIBOS DE GASTOS GENERALES DEJADOS DE SATISFACER POR EL TITULAR DEL PISO 4 A HASTA LA LIQUIDACIN DE LA DEUDA y 65 . ms, de GASTOS EFECTUADOS PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO DE DICHA DEUDA. La demanda se basa en los siguientes: HECHOS PRIMERO. El demandando es propietario del piso 4 A deudor, como se acredita con copia simple del Registro de la Propiedad. Documento nm. 1. SEGUNDO. En la Junta de fecha 1 de febrero de 2007 se aprob la liquidacin de la deuda de los propietarios morosos, entre ellos el demandado, que ascenda en ese momento a 950 . Se acompaa certificado de la misma, firmada por el Secretario con el Visto Bueno del Presidente.Documento nmero 2. En dicha Junta se facult al Presidente D. Patricio Lpez Gutirrez para la presente accin judicial. Se acompaa copia como Documento nmero 3. TERCERO. La Comunidad, aunque el demandado es conocedor de la deuda y de los acuerdos de la Junta por remisin, como al resto de comuneros, de copia de todas las Actas, le notific dicha deuda por ____, con la advertencia de que, de no pagar en el plazo de quince das, sera exigida por va judicial. Se acompaa este requerimiento, as como nota de los gastos como documento nmero 4.

-----------FUNDAMENTOS JURDICOS-------------I

La competencia y jurisdiccin corresponde al Juzgado que nos dirigimos, conforme artculo 813.2 de la LEC y este proceso especial es el fijado para las reclamaciones a morosos, segn el artculo 21 de la LPH.

Gua Prctica: Comunidad de Propietarios

ndice del documento
1._ Introduccin ........................................................................................................3_ 2._ Qu es una Comunidad de Propietarios? .......................................................4_ 3._ Cmo se constituye una Comunidad de Propietarios? .................................5_ 4._ rganos de la Comunidad de Propietarios.......................................................7_ 4.1_ Junta de Propietarios.....................................................................................7_ 4.2_ Presidente.....................................................................................................8_ 4.3_ Vicepresidente...............................................................................................9_ 4.4_ Secretario......................................................................................................9_ 4.5_ Administrador ..............................................................................................10_ 5._ Tipos de Juntas de Propietarios......................................................................10_ 6._ Asistencia y qurum.........................................................................................11_ 7._ Las Convocatorias............................................................................................12_ 8._ Los Acuerdos ....................................................................................................13_ 9._ El Libro de Actas...............................................................................................14_ 10.___El Fondo de Reserva.........................................................................................16_

1. Introduccin
La Comunidad de Propietarios es una Comunidad de bienes un tanto diferente, as se refleja en el artculo 396 del Cdigo Civil, ya que reconoce a la Propiedad Horizontal el carcter de propiedad especial. Esa propiedad especial hace referencia al derecho que cada dueo de los diversos pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros, etctera, de un mismo edifico, tiene sobre los restantes elementos. Segn este sistema de copropiedad, corresponde al dueo de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local y adems, la copropiedad, junto con los dems vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.) A cada piso o local se atribuye una cuota de participacin (en centsimas) con relacin al valor total del edificio, que sirve de mdulo para determinar qu porcentaje de los gastos de la Comunidad ha de abonar cada propietario. Cuando usted compra (o hereda, dona, etc.) un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, esto es, no slo el piso sino tambin, y conjuntamente, una determinada cuota de participacin en los elementos comunes. Por tanto el propietario no es slo propietario del elemento exclusivo que posee (piso, garaje) sino tambin es comunero de una serie de elementos indivisibles que a la vez pertenecen a todos los propietarios de la Comunidad, es decir, a los Comuneros. El artculo 396 del Cdigo Civil regula la base de las Comunidades, cuya materia queda ampliamente legislada en la Ley de Propiedad Horizontal. Mencionemos entonces el artculo 396 del Cdigo Civil:

Los diferentes pisos o locales de un edificio las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aqullos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

2. Qu es una Comunidad de Propietarios?

Una Comunidad de Propietarios es una comunidad de bienes en la que conviven por un lado derechos singulares y exclusivos de cada uno de los propietarios (llamados derechos privativos) y por otro, derechos de copropiedad sobre elementos o servicios comunes entre todos los vecinos propietarios. Segn este sistema de copropiedad, corresponde al dueo de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local y adems, la copropiedad, junto con los dems vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.) Las Comunidades de propietarios se rigen legalmente por: n El artculo 396 del Cdigo Civil. n La Ley de Propiedad Horizontal. n La voluntad de los propietarios expresada en los Estatutos, siempre y cuando no sean contrarios a lo establecido en la Ley. Esta legislacin se aplicar en Comunidades de propietarios que se encuentren en los siguientes supuestos: n Aquellas Comunidades que hayan otorgado ttulo constitutivo de Propiedad

Horizontal conforme a Ley. n Las Comunidades de propietarios que renan los requisitos del artculo 396 del Cdigo Civil, an cuando no hayan otorgado ttulo constitutivo

3. Cmo se constituye una Comunidad de Propietarios?

Para que una Comunidad de Propietarios exista jurdicamente es necesario otorgar un Ttulo Constitutivo mediante el cual el promotor acude al notario y otorga una escritura de Divisin Horizontal en la que, existiendo previamente una declaracin de obra nueva, independiza/divide cada uno de sus elementos: viviendas, garajes, trasteros El Ttulo Constitutivo de la Propiedad Horizontal debe contener necesariamente: n La descripcin de la totalidad del edificio y dems construcciones anexas (zonas comunes, garajes, locales.) n La descripcin detallada de cada parte individual (pisos, garajes) n La cuota de participacin de cada vivienda, local, plaza de garaje En el ttulo se fija la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble (que sirve de mdulo para determinar qu porcentaje de los gastos de la Comunidad ha de abonar cada propietario), su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma que el propietario en cuestin va a hacer de los elementos comunes. El ttulo suele contener, adems, determinadas reglas de utilizacin del edificio, de sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin, conservacin y reparaciones, que forman los estatutos de la Comunidad. nicamente podr inscribirse una Comunidad de Propietarios en el Registro de la Propiedad cuando se haya otorgado Ttulo Constitutivo. Normalmente se registran de forma conjunta los Estatutos y el Ttulo Constitutivo. Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios han de ser acordados por todos sus miembros, sin excepcin, ya que la Ley exige unanimidad. La misma unanimidad ser necesaria para la modificacin. Bsicamente, unos Estatutos deberan regular los siguientes aspectos: n El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes. n La distribucin entre los propietarios de los gastos comunes. n La administracin y gobierno de la Comunidad. n Normas sobre seguros, conservacin y reparacin del edificio. Es posible que los Estatutos se formalicen en documento privado y no en escritura pblica, aunque es un caso menos usual. Ahora bien, siempre deber estar firmado por todos los copropietarios. Al tratarse de un documento privado no podr inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que podra aportar problemas una vez que se

produjera una venta de uno de los primeros comuneros hacia otra persona que no hubiera sido uno de los primeros firmantes, pues no estara obligado a acatar dichos Estatutos, por ello es importante que los Estatutos se realicen en documento pblico y puedan as registrarse. Los Estatutos deben respetar rigurosamente la Ley. Adems de los Estatutos, los propietarios pueden establecer un Reglamento de Rgimen Interno. A travs de este reglamento podrn regular la convivencia cotidiana y la utilizacin de los servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, no necesitan ser inscritos en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los propietarios.

3. rganos de la Comunidad de Propietarios

Los rganos de la Comunidad de propietarios son: n La Junta de Propietarios. n El Presidente y los vicepresidentes. n El Secretario. n El Administrador. Cabe la posibilidad de crear otros rganos subsidiarios si as lo establecen los Estatutos o bien, lo decide la Junta de Propietarios.

4.1 Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios es el rgano soberano de cada Comunidad y en l se encuentran las competencias mximas para su funcionamiento. Todos los dems rganos estn subordinados a l y obligados al cumplimiento de sus acuerdos. La Junta est formada por la reunin de los propietarios, concretamente de aquellos que asistan, de los diversos elementos que forman el edificio. Para que los acuerdos sean vlidos ser necesario que se ajusten al qurum que la Ley exige. Corresponde a la Junta de Propietarios: n Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuacin de aquellos. n Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. n Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. n Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior. n Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn.

4.2 Presidente
El presidente es el mximo representante legal de la Comunidad. El Presidente deber ser uno de los propietarios y ser nombrado mediante

eleccin o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo. Ser elegido por mayora simple salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa. El nombramiento es obligatorio. Si el designado no puede desarrollar este cargo podr excusarse invocando ante el Juez de Primera Instancia las razones que le asistan para ello, dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El juez, a travs de un sencillo procedimiento designar al propietario que deber sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento. Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible para la Junta designar al Presidente de la Comunidad. El Presidente ostenta legalmente la representacin de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten. Los cargos de Secretario y Administrador pueden desarrollarse por el mismo Presidente siempre que los Estatutos no establezcan lo contrario. Todos los cargos sern nombrados por plazo de un ao, a menos que los estatutos establezcan otro plazo diferente. El Presidente puede ser destituido de su cargo antes de que este expire por acuerdo de la Junta de Propietarios convocada en sesin extraordinaria. La destitucin se adoptar con el mismo qurum que la eleccin, es decir, por mayora simple.

4.3 Vicepresidente
El cargo de Vicepresidente es opcional y en caso de que la Junta de Propietarios decida su existencia se nombrar de la misma forma que el Presidente. Corresponde al vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los trminos que establezca la Junta de Propietarios. Al igual que el cargo de Presidente, el vicepresidente ser nombrado por un ao, siempre y cuando los Estatutos de la Comunidad no hayan estipulado otro periodo.

4.4 Secretario
El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona de forma que las funciones del primero pasara a desarrollarlas el Administrador conjunto a las suyas propias. Los deberes del Secretario son: n Custodiar toda la documentacin relativa a la Comunidad durante un periodo no inferior a 5 aos. n Redactar el acta de la Junta de Propietarios. n Notificar a los comuneros todas las comunicaciones y notificaciones que les afecten. n Colaborar con el Presidente en la convocatoria de la Junta. Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesin extraordinaria.

4.5 Administrador
El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona, no siendo necesario que sea uno de los propietarios. Puede ser nombrado un profesional experto en este tipo de materia, o una corporacin o asociacin creada para desarrollar este tipo de actividades. Corresponden al Administrador las siguientes facultades: n Velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones. n Preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta. n Atender a la conservacin del edificio, acometiendo las reparaciones que sean urgentes. n Ejecutar los acuerdos en materia de obras, realizando los cobros y pagos procedentes. n Actuar como Secretario de la Junta, si no hay uno especialmente designado para ello. Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesin extraordinaria.

5. Tipos de Juntas de Propietarios

Segn establece el artculo 16 de la Ley, las Juntas pueden ser Ordinarias o Extraordinarias. n Son Juntas Ordinarias las que se renen para aprobar los presupuestos y las cuentas de la Comunidad. Como ambas funciones son anuales, sta es la periodicidad mnima con la deba celebrarse, es decir, debe convocarse como poco una Junta Ordinaria cada ao. Deben convocarse con una antelacin mnima de seis das. n La Junta podr reunirse con carcter extraordinario cuando se den diferentes situaciones en las que el Presidente crea conveniente convocar una Junta. Tambin podr convocarse una Junta Extraordinaria siempre que lo soliciten una cuarta parte de los propietarios, o los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas. Este tipo de juntas no tienen establecido un tiempo exacto de antelacin para poder convocarlas, pero deber hacerse con la antelacin que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

6. Asistencia y qurum
La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. Tambin cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario en el que figuren los datos del representante, los del representado y la Junta para la que la representacin se otorga. Si algn piso o local pertenece pro indiviso (conjuntamente) a diferentes propietarios, stos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.

Si el departamento est en usufructo, ser el nudo propietario el que deber asistir a la Junta y tendr el derecho a voto. El usufructuario podr representar al nudo propietario siempre que no se trate de acuerdos que exijan unanimidad o versen sobre obras y mejoras extraordinarias, supuestos en los que necesitar una delegacin expresa por parte del nudo propietario hacia el usufructuario. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma adeudada), podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn derecho de voto. El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la Comunidad no ser computada a efectos de alcanzar las mayoras necesarias para lograr acuerdos. La citacin a cada propietario para asistir a las Juntas de Propietarios se har por quien haga las veces de Secretario en el domicilio en Espaa sealado por el propietario. En el caso de que el Propietario no haya sealado ningn domicilio a efectos de notificaciones, se har la citacin en el mismo piso o local de que es propietario en la Comunidad. Si no se puede hacer la citacin en el lugar mencionado anteriormente, se har colocando la citacin en el tabln de anuncios de la Comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto. Esta comunicacin surtir efectos una vez transcurridos tres das naturales. El qurum de asistencia para que quede vlidamente constituida la Junta de Propietarios es: n En primera convocatoria: Presencia de la mayora de propietarios que representen la mayora de las cuotas de participacin. n En segunda convocatoria: Cualquier nmero de socios o de cuotas.

7. Las Convocatorias
Segn el artculo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Convocatoria deber hacerla el Presidente o, en su defecto, los propietarios que promuevan la reunin, siempre que: n El mnimo de los convocantes sea igual o superior a la cuarta parte del total de comuneros. n Fuese cual fuese el nmero de los comuneros convocantes, los coeficientes de stos sumen el 25 por ciento del total. La convocatoria debe reunir diferentes requisitos. En cuanto a contenido se refiere deber reflejar lo siguiente:

n Asuntos que se vayan a tratar (orden del da). n Lugar, da y hora de celebracin en primera y en segunda convocatoria. n La persona o personas que convocan. n Relacin de propietarios que no estn al da en el pago de las cuotas. Formalmente la convocatoria deber realizarse por escrito. La convocatoria debe realizarse en dos momentos diferentes para potenciar as la mayor asistencia posible de los comuneros. Normalmente las citas suelen fijarse el mismo da, pero con una diferencia mnima de media hora entre ambas. Tambin podr celebrarse vlidamente la Junta sin necesidad de previa convocatoria cuando estando presentes todos los propietarios deciden celebrarla. Los comuneros/propietarios tienen la obligacin de comunicar al Secretario o a quien ostente este cargo el domicilio donde quieren recibir las citaciones y comunicaciones de la Comunidad, de modo que no tendrn validez si no se reciben en esta direccin. En caso de no cumplir con esta obligacin, la notificacin/comunicacin se realizar en el domicilio que le corresponda en la Comunidad. Si esto no fuera posible se colgar en el tabln de anuncios o en lugar visible de uso general. Las Juntas Ordinarias deben convocarse con una antelacin mnima de seis das y las Extraordinarias no tienen establecido un tiempo exacto, pero deber hacerse con la antelacin que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

8. Los Acuerdos
Los Acuerdos de las Juntas no constituyen reglas de Comunidad, solamente lo hacen en dos casos: cuando se aprueban los Estatutos (por unanimidad) o el Reglamento de Rgimen Interior (que no es obligatorio pero recoge las normas de convivencia de la Comunidad). La adopcin de los acuerdos requerir de las siguientes mayoras (segn la normativa comn, ya que existen normativas autonmicas que establecen otras): n Unanimidad, para los acuerdos que impliquen modificacin del ttulo constitutivo de la Comunidad o de los estatutos. n Tres quintas partes (mayora cualificada) de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, para: a) Establecer o suprimir servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general. b) Constitucin de servidumbres que afecten a elementos comunes de inters general. c) Para arrendar elementos comunes que no tengan asignado un uso concreto dentro del edificio. Para arrendar elementos comunes ser necesario adems el consentimiento del propietario directamente afectado, si hubiere alguno. n Mayora simple de los propietarios que representen la mayora de las cuotas de participacin, para realizar obras o establecer servicios que

tengan por objeto eliminar barreras arquitectnicas que dificulten el acceso de minusvlidos. n Una tercera parte de los propietarios que representen una tercera parte de las cuotas, para instalar infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicacin, sistemas de aprovechamiento de energa solar o de acceso a nuevos suministros energticos colectivos. En el resto de los supuestos se requerir mayora de los propietarios que representen la mayora de las cuotas de participacin en primera convocatoria, y simple mayora de asistentes que representen ms de la mitad de las cuotas presentes en segunda convocatoria. En los tres primeros supuestos se entender que han votado a favor del acuerdo los propietarios no presentes en la Junta que, debidamente notificados, no manifiesten al Secretario su oposicin al acuerdo adoptado en el plazo de 30 das naturales. Los acuerdos vlidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

9. El Libro de Actas
Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio. El acta de cada reunin de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, lo siguiente: n La fecha y el lugar de celebracin. n El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. n Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su celebracin en primera o segunda convocatoria. n Relacin de todos los asistentes y sus cuotas de participacin. n El orden del da de la reunin. n Los acuerdos adoptados. El acta deber cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios. La forma de notificacin de los acuerdos depende de la mayora exigida para su aprobacin. En este sentido, cabe sealar lo siguiente: n Acuerdos adoptados por mayora. Es suficiente la simple notificacin o comunicacin. n Acuerdos que requieran unanimidad. Se debern comunicar en el piso o

local del propietario. Si esta medida no fuera suficiente, se deber publicar en el tabln de anuncios de la Comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con la indicacin de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificacin, debidamente firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad con el visto bueno del presidente. La notificacin que se lleve a cabo de esta forma produce plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales. No es necesaria una notificacin fehaciente excepto en los casos en que haya un uso indebido de la vivienda o local. Una vez se han adoptado los acuerdos en la Junta de Propietarios, stos se deben recoger en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad. Las actas que recogen los acuerdos a los que ha llegado la Junta, no necesitan ser firmadas por todos los presentes. Cada Comunidad de Propietarios debe contar con un Libro de Actas y, nicamente slo puede diligenciarse un libro por Comunidad, salvo que existan subcomunidades, como por ejemplo garajes, o haya otro rgano colectivo especial permanente, en cuyo caso se diligencian los correspondientes a stos ltimos. El secretario, o la persona que ostente el cargo, debe custodiar y conservar los Libro de Actas de la Junta de propietarios durante 5 aos.

10.

El Fondo de Reserva

La Comunidad de Propietarios est obligada a constituir un Fondo de Reserva, ya que el artculo 9.1,f) de la Ley de Propiedad Horizontal dice que es obligacin de cada propietario "[] Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del fondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservacin y reparacin de la finca.[]". As se estipula un fondo econmico propiedad de la comunidad formado por una cantidad de dinero aportada por los propietarios y destinada a atender los gastos que generen las obras de conservacin y reparacin del edificio. El Fondo de Reserva tendr la cuanta que determine la Junta de Propietarios, pero no podr ser inferior al cinco por ciento del ltimo presupuesto ordinario de la Comunidad. Esta previsin, de obligado cumplimiento, no da una solucin en la prctica, ya que esta cantidad no suele ser suficiente para el fin destinado. Las aportaciones al fondo de reserva tienen carcter de definitivas e irreversibles, luego no se devolvern en ningn caso. La Comunidad de Propietarios podr suscribir con cargo al Fondo de Reserva un seguro de daos causados en la finca. Tambin podr con cargo al Fondo contratar un servicio de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones. Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejercicio presupuestario para atender a gastos de reparacin y conservacin del edificio permitidos por la Ley, se computarn como parte integrante del Fondo a los efectos de calcular su cuanta mnima. Dichas cantidades detradas debern ser cubiertas con

aportaciones de los propietarios que se efecten en el ejercicio siguiente. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar en l o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.