REGLAMENTO INTERNO Y DE ADMINISTRACIN

Reglamento de condominio y administracin del conjunto urbano denominado ELEMENTOS, ubicado en la Calle de Bacalar Lote 52 Manzana 02 Sper manzana 19 en la ciudad de Cancn, Municipio de Benito Jurez, Estado de Quintana Roo. CAPITULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES ARTICULO 1 El presente Reglamento se expide con base a lo dispuesto por lo dispuesto en el Cdigo Civil para el Estado de Quintana Roo, sobre el Rgimen de propiedad en condominio de inmuebles en su ttulo sexto y ser aplicada a los propietarios de las viviendas ubicadas en el predio localizado en la Cd. De Cancn, Municipio de Benito Jurez, Estado de Quintana Roo, marcado como ELEMENTOS, ubicado en Calle de

Bacalar Lote 52 Manzana 02 Sper manzana 19; con las medidas y colindancias
siguientes: NORTE 47.74+92.49 mts. con calle Bacalar ; SUR 59.24 mts con lote 51; ESTE 36.58 mts con andador; OESTE 36.01 mts con lotes 53,54, y 55; con una superficie total del predio de 1918.65 METROS CUADRADOS. ARTICULO 2 Descripcin general del condominio: El condominio que por esta Escritura se constituye, esta integrado por CATORCE DEPARTAMENTOS. ARTICULO 3 Todo ocupante o propietario, inquilino o residente de cualquier unidad, se obliga a sujetarse al presente Reglamento hacindose responsable por los daos que ocasione por su incumplimiento. ARTICULO 4 Solamente por el acuerdo del noventa por ciento tomado en asamblea de condminos legalmente constituida se podr proceder de manera distinta a los estipulado en el presente Reglamento, as pues se requerir de la misma cantidad de votos para que este Reglamento pueda ser modificado. ARTICULO 5 El destino general del inmueble y de cada vivienda en lo individual, ser para habitacin familiar. ARTICULO 6 El inmueble se divide en: a) Bienes de propiedad comn, que a su vez sern de uso y/o explotacin; y, b) Bienes de propiedad individual.

ARTICULO 7 Bienes de propiedad individual: Son las partes del inmueble, no consideradas como partes de bienes de propiedad comn, cuya propiedad singular y exclusiva, haya sido transmitida mediante ttulo legtimo a los condminos ARTICULO 8 Las tuberas de agua, gas, electricidad, telfono, etctera, que se encuentren en la parte de propiedad, pertenecern exclusivamente a la vivienda a la que le sirva, en iguales trminos, los muros que separan partes de propiedad privada o comunal sern de propiedad comn, entre las viviendas de dichas partes privadas. ARTICULO 9 Cada propietario tendr el derecho exclusivo de su unidad habitacional teniendo en derecho singular y exclusivo de uso, utilizacin, posesin, aprovechamiento o propiedad, segn el caso sobre el mismo, con las limitaciones, derechos y obligaciones que la ley y este reglamento le imponen. ARTICULO 10 La copropiedad sobre; los elementos comunes de la vivienda no es susceptible de divisin ni podr enajenarse, sino en los casos previstos expresamente por la ley en condominio y en este reglamento. CAPITULO SEGUNDO DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ARTICULO 11 El propietario de cada departamento o sus causa habitantes, usarn, gozarn, y dispondrn de el, enajenndolo o gravndolo sin necesidad del consentimiento de los dems propietarios y en general ejecutarn todos los actos de dominio que como titular le son atribuibles con las limitaciones y prohibiciones que la ley del Rgimen de propiedad en condominio del Estado de Quintana Roo y este Reglamento le imponen. ARTICULO 12 Cada propietario usar su departamento en forma ordenada y tranquila y por lo tanto no podr destinarlo a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres. Ni hacerle servir a otros objetos que los convenidos expresamente, ni efectuar acto alguno que perturbe la tranquilidad, de los dems propietarios o que comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad de la vivienda, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados. ARTICULO 13 El derecho de cada condmino para servirse de los bienes comunes ser proporcional al valor que se relacion en las Escrituras Constitutivas de los Regmenes de Propiedad y Condominio, respectivamente. ARTICULO 14 Cada condmino es copropietario de los bienes comunes en proporcin al valor de su parte privativa en relacin con el valor del condominio respectivo, porcentajes de indiviso que se han fijado en dichas escrituras constitutivas.

ARTICULO 15 Cada uno de los condminos podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios de instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario sin restringir el derecho a hacer ms onerosas las obligaciones de otro condmino. ARTICULO 16 Aunque un condmino haga abandono de sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, continuar sujeto a las obligaciones que le imponen las leyes correspondientes y las disposiciones de este Reglamento. ARTICULO 17 Los desperfectos de las partes comunes ocasionadas por los condminos, sern reparados por cuenta de ellos.- Tratndose de reparaciones de vicios ocultos que tenga cada uno de los condominios en sus partes comunes, sern por cuenta de todos los condminos en proporcin al indiviso que tenga cada uno de las viviendas en relacin con todo el condominio. ARTICULO 18 Los condminos no harn ni dejarn a personas que ocupen o concurran a sus lotes, nada que pueda menoscabar el ambiente tranquilo y moral, as como el buen aspecto del inmueble. ARTICULO 19 Los condminos debern permitir el aseo de las partes comunes, ejecucin a las reparaciones que sean necesarias en propias reas del inmueble o en los muros medianeros y en caso de ser necesario el acceso a su propiedad por parte de los arquitectos contratistas y obreros encargados de llevarlos a cabo en especial, por lo que se refiere a las canalizaciones y conductos comunes que atraviesan los inmuebles. ARTICULO 20 Ningn ocupante del inmueble podr entorpecer las entradas circulaciones o jardines dejando en ellos objetos que dificultan el transito o que signifiquen pretensin de ejercer dominio sobre los bienes comunes. ARTICULO 21 Los condminos que no ocupen por si mismos su lotes sern sin embargo responsables de la ejecucin o cumplimiento de las cargas y condiciones impuestas por el presente reglamento y las leyes relativas. ARTICULO 22 Por ningn concepto se fijaran anuncios dentro del lote, sin el previo consentimiento por escrito del administrador, quien tendr que juzgar que los mismos no descompongan la fachada del conjunto. ARTICULO 23 Los condminos debern soportar exclusivamente los impuestos y dems cargas, que su propiedad les corresponda. ARTICULO 24 Cuando los propietarios tengan que ejercer alguno o algunos de los derechos que anteceden o tengan queja sobre algo que impida la tranquilidad del conjunto que sea daoso o incomodo debern dirigirse por escrito al administrador, quien proceder a poner el remedio o si lo juzga procedente ordenar sea sometido el asunto a la asamblea general.

ARTICULO 25 El condmino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones o destine su lote para llevar a cabo actos prohibidos por la ley o el presente reglamento, podr ser condenado a vender sus derechos en pblica de subasta. Para el ejercicio de esta accin el administrador deber recabar la aprobacin de los condminos restantes. CAPITULO TERCERO CARGAS COMUNES ARTICULO 26 Cada propietario se obliga a contribuir al pago de las cargas comunes en el porcentaje de indivisos que le corresponda y se precisa en la escritura de constitucin del rgimen de condominio, segn el presupuesto que acuerde la asamblea y en la forma que esta determine su pago. ARTICULO 27 Son cargas comunes: a) Los gastos de funcionamiento, conservacin y reparacin de cualquier naturaleza que exijan las diversas partes en la propiedad comn del inmueble. b) c) d) e) f) g) h) Los sueldos, salarios, prestaciones y gratificaciones al personal administrativo y de servicio. Los consumos de agua y alumbrado de todas las partes comunes. La erogacin para utensilios y materiales necesarios para la conservacin y limpieza del inmueble. Impuestos derechos y tasas y contribuciones de cualquier naturaleza que graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa comn. Innovaciones y mejoras en general autorizadas en condiciones reglamentarias. Obras nuevas autorizadas por los propietarios de las viviendas. Gastos y reconstrucciones en los casos de destruccin parcial de menos de las dos terceras partes del valor del inmueble o de vetustez del mismo, y en los que se hubiere resuelto su reconstruccin. En General debe entenderse por carga comn el pago de los servicios comunes y los gastos de funcionamiento de los bienes comunes.

i)

ARTICULO 28 Los condminos en sus correspondientes proporciones estn obligados a contribuir en los gastos de administracin, conservacin y operacin de reas comunes inclusive de servicios tales como alumbrado pblico, reas verdes, y bardas segn sea el caso. ARTICULO 29 El pago de las cuentas correspondientes se har mensualmente dentro de los primeros cinco das de cada mes en la administracin y sin la necesidad de previo aviso despus de treinta das de que permanezca en mora el condmino responsable

pagar adems una pena convencional equivalente al cincuenta por ciento del importe de la cuota que debi haber cubierto, por cada mes que se mantuviere en dicha mora. ARTICULO 30 En el caso de que uno de los condminos aumentare las cargas en su provecho, el solo deber soportar el aumento. ARTICULO 31 El condmino que no cumpla con las obligaciones a su cargo de acuerdo con el presente reglamento ser responsable de los daos y perjuicios que cause al otro, an en caso de no ocupar personal y directamente la vivienda. ARTICULO 32 Para los efectos fiscales correspondientes, cada vivienda se empadronar por separado, comprendindose en la valuacin la parte proporcional que le corresponde de los bienes comunes. CAPITULO CUARTO ADMINISTRACIN SECCIN PRIMERA DEL ADMINISTRADOR ARTICULO 33 El condominio ser administrado por la persona fsica o moral que designe la mayora de los propietarios y podr ser removido libremente por el voto de dicha mayora. ARTICULO 34 Los condminos sern representados por un administrado en todos los asuntos comunes relacionados con el inmueble, bien que se promueva a nombre y en contra de ello a cuyo fin disfrutar de las facultades de representacin de un apoderado general para pleitos y cobranzas y para administrar bienes en trminos del artculo 2043 del Cdigo Civil del estado de Quintana Roo vigente con facultad expresa para representar a los condminos ante autoridades del trabajo, formular y ratificar denuncias o querellas en materia penal, constituyndose en coadyuvante del ministerio pblico del Cdigo . El administrador ser nombrado y removido por la mayora de los propietarios. Tendr a su cargo las medidas que tome el Administrador y resoluciones que dicte dentro de sus facultades sern obligatorias para todos los propietarios, a menos que la asamblea las modifique o rectifique. ARTICULO 35 Consecuentemente con las facultades atribuidas en el artculo anterior el administrador: a) Recaudar de los condminos lo que a cada uno corresponde en los gastos comunes.

b) De las cantidades que perciba por este concepto har los gastos de administracin que hubiere sido aprobados por el voto de la mayora que represente el 51% o ms del valor total del conjunto, aplicando el sobrante, si lo hubiere a la creacin del fondo de reserva. c) Cada da ltimo de mes formular un estado financiero de la administracin, trimestralmente deber pasar un tanto del resumen de este periodo a cada uno de los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos de la asamblea de condminos, salvo que se designe a otra persona la ejecucin de algn acuerdo especial. e) Organizar y cuidar que se lleve o llevar el mismo una contabilidad relativa a la administracin del inmueble a base de un libro de egresos e ingresos.

f) Ser de su exclusiva incumbencia el nombramiento y remocin del conserje que

estar a sus rdenes directas, as como el nombramiento y remocin del personal de administracin y servicio. g) En caso de siniestro parcial el administrador recibir la indemnizacin correspondiente, que emplear exclusivamente en volver las cosas al estado que guardaba. En caso de siniestro total, se apegar a lo dispuesto por el Cdigo Civil del Estado de Quintana Roo y al reglamento del artculo 947 del mismo ordenamiento. h) Vigilar la ejecucin de los trabajos necesarios que bajo la direccin del Arquitecto o Ingeniero que designen los propietarios del conjunto, se lleven a cabo en las partes de la propiedad comn, de cualquier categora que estas sean. i) Sin necesidad de comunicarlo o previamente el Comit si existiese o a diversos condminos, ordenar las pequeas reparaciones que la conservacin del inmueble requiera. Cuando los trabajos sean de importancia y de urgencia, tambin deber observarlos pero dando al iniciarlo, aviso a los condminos.

j)

k) Otorgar el consentimiento a los condminos que lo requieran a efecto de que puedan colocar los letreros y anuncios en las ventanas y fachadas. l) En general, tendr que velar por la observancia del reglamento de administracin.

ARTICULO 36 El Administrador durar en su cargo indefinidamente, a menos que la asamblea por mayora acuerde lo contrario, pero en todo caso continuara en el mismo desempeo de sus funciones aun cuando hubiere concluido el plazo designado para el efecto, mientras no se haga nuevo nombramiento y el nombrado tome posesin de su cargo ARTICULO 37 El Administrador podr ser libremente removido, por acuerdo de la mayora de la asamblea y necesariamente ser removido por el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones o por ausencia que le impidan el eficaz cumplimiento de las mismas, que en estos supuestos cualquier propietario podr exigir al administrador que convoque a asamblea y en el caso de ausencia de este o de que no le hiciere se estar a lo dispuesto en la segunda seccin. ARTICULO 38 El Administrador ser solidariamente responsable con los que le hayan precedido por las irregularidades que hubiesen incurrido estos, si conocindolas no las denuncia a la asamblea, a la que deber de convocar de inmediato.

ARTICULO 39 La asamblea nombrara un comit de vigilancia que estar integrado por u mximo de tres condminos y tendr las facultades y obligaciones que enumera el artculo 2045 del cdigo civil del Estado de Quintana Roo. CAPITULO QUINTO DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS ARTICULO 40 Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador, sern resueltos por los propietarios en las asambleas, que se celebraran cada vez que sea necesario, pero obligadamente una vez al ao. ARTICULO 41 El administrador convocar a la asamblea cuando menos una vez al ao durante los primeros veinte das del mes de enero, fijando la orden del da que forzosamente contendr entre los asuntos a tratar, el informe del administrador y la cuenta que debe rendir, el presupuesto de ingresos y egresos correspondientes a los gastos de administracin, conservacin y reparacin del conjunto. La convocatoria deber hacerse por lo menos con cinco das de anticipacin a la fecha sealada, quien para constancia recabar la firma de los propietarios o de sus representantes. ARTICULO 42 Los condminos podrn convocar a una asamblea sin intervencin del administrador, cuando representen por lo menos la cuarta parte del valor del conjunto. El Comit de propietarios en cualquier tiempo podr convocar a asamblea de condminos, con o sin la intervencin del administrador. ARTICULO 43 El administrador y los condminos segn el caso fijarn el orden del da de la asamblea, lugar, fecha, hora de celebracin, comunicndolo a los condminos con una anticipacin no menor de cinco das a la fecha en que debe de tener lugar, quienes para constancia, debern recabar las firmas de los condminos del conjunto convocados. ARTICULO 44 El condmino que no pueda asistir a una asamblea podr hacerse representar por apoderado, quien podr acreditar su personalidad mediante poder notarial o simple carta poder. ARTICULO 45 El secretario para constancia recabar el da de la celebracin de la asamblea la firma de los condminos o de sus representantes. ARTICULO 46 Los condminos asistentes a la asamblea, elegirn dentro de los mismos a la persona que fungirn como presidente y secretario de las asambleas. ARTICULO 47 Para que la asamblea se considere instalada en virtud de primera convocatoria debern asistir a ella los condminos, que representen cuando menos la mayora absoluta del total de stos y los asuntos se resolvern por el voto favorable cuando

menos de condminos que renan el 51% del valor total del conjunto, salvo que se exija una mayora especial. Si se tratase de asamblea en segunda convocatoria, se considerar validamente instalada con los propietarios que asistan, y sus determinaciones se tomarn a mayora de votos de los presentes, si la asamblea se reuniese para la reconstruccin de las reas comunes de siniestro parcial. El acuerdo se tomar por la mayora absoluta de los condminos, debindose sujetar la minora a lo mandado por el Cdigo Civil del Estado de Quintana Roo en su artculo 947 y su reglamento. ARTICULO 48 Los condminos dispondrn de un nmero de votos proporcional al valor de su vivienda dentro del valor total del condominio. Cuando un solo propietario represente ms del cincuenta por ciento de los votos se requerir adems el cincuenta por ciento de los votos restantes, para que los acuerdos por mayora tengan validez. ARTICULO 49 En caso de empate, tendr voto de calidad quien funja como presidente de la asamblea. ARTICULO 50 Las decisiones tomadas en la asamblea obligan a todos los condminos inclusive a los ausentes y disidentes y sern ejecutorias. CAPITULO SEXTO DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS ARTICULO 51 Lo no previsto en este reglamento ser decidido de acuerdo con las leyes de la materia o la Escritura Constitutiva del Rgimen de Propiedad en Condominio actualmente en el Estado de Quintana Roo. ARTICULO 52 En cualquier caso que se obtengan productos y frutos de las partes comunes del inmueble, debern ser distribuidos entre los condminos, en proporcin al indiviso mencionado en la Escritura Constitutiva del Rgimen en Condominio. ARTICULO 53 Para modificar el presente Reglamento, deber citarse a Asamblea general de condminos y en la convocatoria se indicar en el orden del da precisando las modificaciones o adiciones que se proponen, para llevar a cabo la modificacin se requerir el voto favorable de los condminos que representen el setenta y cinco por ciento del valor del condominio y cuando uno solo de ellos represente dicha cantidad, ser necesario el acuerdo en ese sentido del cincuenta por ciento de los restantes. CAPITULO SPTIMO DE LA EXTINCIN Y LIQUIDACIN DEL CONDOMINIO ARTICULO 54 El Rgimen de condominio, objeto de este Reglamento, slo puede extinguirse en los siguientes casos. Por acuerdo unnime de los condminos.

1.

2.
3.

Porque los lotes respectivos que constituyen el condominio pasen a ser propiedad de una misma persona que declare formalmente su voluntad de poner fin al rgimen del condominio. Porque amenace ruina o sufra una destruccin total o parcial y soliciten la extincin del rgimen de propiedad en condominio, quien o quienes tuvieran derecho, en los trminos de las leyes de la materia. ARTICULO 55 En los casos enumerados en el artculo anterior, debe efectuarse la correspondiente inscripcin de la extincin del condominio en el Registro Pblico de la Propiedad en vigor en el Estado de Quintana Roo. ARTICULO 56 Extinguido el rgimen de condominio y en caso de venta, su producto ser dividido entre los propietarios, as como los productos que se obtengan de su venta de los materiales que pudieren resultar de la demolicin, los repartos de referencia se efectuarn una vez que hayan sido satisfechas todas las obligaciones pendientes, motivadas por la demolicin del inmueble, en proporcin al indiviso que le corresponden a cada uno de los lotes en relacin con el conjunto. ARTICULO 57 Para todo lo relativo a este reglamento, se estar a lo dispuesto por las leyes y tribunales del Estado de Quintana Roo.

ELEMENTOS DESCRIPCION, DIMENSIONES Y LINDEROS DEL TERRENO 25. DESCRIPCION: ubicado en Calle de Bacalar Lote 52 Manzana 02 Sper manzana 19 en la ciudad de Cancn,
Municipio de Benito Jurez, Estado de Quintana Roo.

26. DIMENSIONES: La superficie total del predio es de 1,918.65 METROS CUADRADOS. 27. LINDEROS: NORTE 47.74+92.49 mts. con calle Bacalar ; SUR 59.24 mts con lote 51; ESTE 36.58 mts con andador; OESTE 36.01 mts con lotes 53,54, y

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