Sector Inmobiliario y Construccin Chileno: Desafos y Perspectivas

El desarrollo y desempeo del sector inmobiliario y construccin chileno ha estado fuertemente ligado al crecimiento del pas y a los ciclos econmicos que ste ha registrado. Histricamente, el PIB de la construccin ha representado del orden del 8% del PIB de Chile.
Grfico 1: Evolucin del Crecimiento del PIB
Sector Construccin v/s Total
15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 1997 -5,0% -10,0% -15,0% Variacin PIB Variacin PIB Construccin PIB Construccin / PIB Total 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Sep-07

tiembre de 2007, un valor record en ventas en los ltimos cuatro aos, con 34.971 unidades. En adelante, se ha registrado una desaceleracin en el crecimiento de las ventas de este sector y en el ingreso de nuevos proyectos; sin embargo, la cifra del cierre del ao an se ubica en niveles record. El sector inmobiliario no habitacional muestra un gran dinamismo en la construccin de oficinas, as como en infraestructura para el sector turismo en especial casinos y para el sector comercio.
CARACTERSTICAS Y FACTORES DE LA INDUSTRIA Fragmentacin

Fuente: Banco Central

En 2007, la inversin estimada en construccin alcanz los US$ 15.700 millones, previndose para 2008 un crecimiento de 7%. Del total de inversin proyectado para el presente ao, un 73% correspondera a construccin privada. Dentro de sta ltima, los sectores con mayor auge sern: minera, con 72 proyectos, y energa, con 119.
Grfico 2: Proyeccin Inversin en Construccin
(Ao 2008)

La industria est fuertemente atomizada en diversos actores, debido a que las barreras de entrada son muy bajas. El sector es altamente competitivo y los mrgenes estrechos. Si bien existen compaas de gran tamao y larga trayectoria, sus participaciones de mercado son pequeas. No obstante, si se considera a las empresas dentro de cada subsector, estos porcentajes aumentan considerablemente, ya que muchas estn orientadas a sectores especficos.
Grfico 3: Participacin de Mercado Constructoras
(Ingresos/ PIB construccin - Septiembre 2007)
Besalco 2,45%

Vivienda; 4.947; 29%

Salfacorp 6,19%

Almagro 1,07% Socovesa 2,73%

Aconcagua 1,15%

Infraestructura; 11.928; 71%

Fuente: Cmara Chilena Construccin.

Otros 86,41%

La industria inmobiliaria habitacional, por su parte, se ha visto particularmente favorecida en los ltimos aos, alcanzando, a sep-

Fuente: Banco Central; Feller Rate.

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En el ltimo tiempo, se ha observado una maduracin del mercado y una tendencia hacia la concentracin, a travs de fusiones y adquisiciones, como son los casos de Socovesa-Almagro y Salfacorp-Aconcagua. Si bien sta pareciera ser la tendencia a futuro, es difcil hablar de niveles de concentracin significativos en una industria tan atomizada.
Internacionalizacin

oferta que se compone en un 77% de departamentos y en un 23% de casas. Durante el perodo 2004-2006, el stock de viviendas mostr gran dinamismo. Entre enero de 2005 y septiembre de 2007, la oferta de viviendas aument en un 70,34%, alcanzando las 70.995 unidades, con un indicador promedio de velocidad de ventas de 12,5 meses.
Grfico 4: Oferta Inmobiliaria: Velocidad de Ventas
(Meses/Stock)
30 25 20 15 10 5 0 D ic-03 D ic-04 D ic-05 Jun-03 Jun-04 Jun-05 Jun-06 D ic-06 Sep-03 Sep-04 Sep-05 Sep-06 Jun-07 Sep-07 Mar-04 Mar-05 Mar-06 Mar-07

Aunque existen pocas empresas que han comenzado procesos de internacionalizacin de sus operaciones, las que han emprendido el desafo lo han hecho a travs de alianzas con socios locales, de modo de aprovechar sus conocimientos del mercado. Este es el caso de Besalco con su filial Besco en Per; Salfacorp en Per y Argentina; y Tecsa en Uruguay, Argentina, Per y, prximamente, Colombia.
Concesiones

Departamentos

Casas

Total

Fuente: Cmara Chilena Construccin.

El panorama de concesiones no es muy auspicioso. Durante 2006 y 2007, no se adjudicaron proyectos y la actividad futura se encuentra estancada por el retraso de las licitaciones anunciadas. A pesar de ello, existe un amplio stock de alternativas, ya que la cartera de proyectos de concesiones del MOP para el perodo 2007-2009 suma US$ 5.359 millones. Recientemente, se entregaron las ofertas tcnicas y econmicas de la Ruta 160, en el tramo Coronel-Tres Pinos, con un presupuesto estimado de US$ 300 millones de inversin. Por otra parte, se present un proyecto de ley para modificar el actual Sistema de Concesiones de Obras Pblicas, que busca regular de mejor manera la resolucin de controversias, causales de trmino de la concesin y cumplimiento de estndares de servicios y tcnicos, entre otros.
Oferta Inmobiliaria

En 2007, no obstante, se observ un ajuste, producto de la desaceleracin en los permisos de edificacin, mayores restricciones de las autoridades y cambios en los planos reguladores. Segn fuentes expertas, para 2008 se prev que la oferta va a moderar su tasa de crecimiento, por lo que el nivel de stock debiera mantenerse.
Expectativas de los Consumidores

El alza de tasas por parte del Banco Central, los altos niveles de inflacin, la mayor cautela en el otorgamiento de crditos hipotecarios por parte de las entidades financieras debido a la crisis subprime y el encarecimiento en el precio de las viviendas dado el alto valor de la UF han deteriorado las expectativas de los consumidores. A lo anterior se suma el proyecto de ley que propone focalizar el beneficio tributario del IVA a la construccin, estableciendo un tope de hasta 150 UF por vivienda y para viviendas con el valor mximo de 4.000 UF. Las viviendas de hasta 2000 UF continuaran recibiendo el beneficio, mientras que las de entre 2.000 UF y 4.000 UF recibiran un

El stock de viviendas disponibles se concentra en el Gran Santiago (75%), con una

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beneficio parcial, reducindose en trminos proporcionales, y las de ms de 4.000 UF no accederan al beneficio.

Disponibilidad de Terrenos y Radio Urbano Gran Santiago

paos, o ha fusionarse de modo de acumular terrenos para aos mejores. Cabe considerar que, actualmente, las empresas inmobiliarias cuentan con suficiente stock de terrenos para desarrollar proyectos en 2008 y los aos siguientes.
Mercado de Oficinas

Vigente desde 1994, el Plan Regulador Metropolitano de Santiago ha sufrido dos cambios importantes: en 1997, cuando se agreg la provincia de Chacabuco (Colina, Lampa y Til-Til), y en 2006, cuando se agregaron doce comunas (Buin, Paine, Talagante, Peaflor, El Monte, Padre Hurtado, Isla de Maipo, San Pedro, Melipilla, Alhu, Curacav y Mara Pinto). En marzo de 2008, el Gobierno presentar un plan para ampliar en 10.000 hectreas la zona urbana de Santiago, considerando que el consumo de la industria inmobiliaria est entre las 1000-1500 hectreas cada ao. La modificacin incorpora ampliar el radio urbano principalmente en zonas perifricas y el cambio de suelos industriales a residenciales. Asimismo, en la zona norte, Iquique tiene intenciones de ampliar el radio urbano para favorecer el desarrollo inmobiliario de la ciudad. En la Quinta Regin, por otra parte, ha generado gran inters la venta del terreno ubicado en Las Salinas, Via del Mar, en el que al menos dos inmobiliarias se encuentran interesadas. Una de ellas est esperando la respuesta de las petroleras Copec, Esso y Shell durante el primer semestre de este ao para adquirir 17,8 hectreas de esos terrenos y desarrollar un mega proyecto por US$ 1.000 millones. Este ltimo incluye edificios, un hotel, restaurantes y locales comerciales, y, de realizarse, probablemente incorporara la participacin de otros socios. La escasez de terrenos ha provocado que, pese a que existen perspectivas negativas para el sector, su valor se incremente. Ello se ha traducido en que las inmobiliarias de tamao superior tiendan a buscar mayores

La disponibilidad de oficinas en Santiago se ha hecho cada vez ms escasa. A septiembre de 2007, el stock de oficinas tipo A o de Primer Nivel (ms de 300 metros de plantas libres y con grandes equipamientos) alcanzaba los 1.242.616 m2, de los cuales 10.653 m2 se encuentran disponibles, es decir, una tasa de vacancia de 0,86 %. El ao 2007 es la primera vez que este ndice se ha ubicado bajo el 1%. El stock disponible corresponde a 78 edificios, ubicados en las comunas de Las Condes (80%), Santiago Centro, Providencia y Vitacura.
Grf. 5: Stock y Precio de Arriendo de Mercado Oficinas
900.000 800.000 700.000 600.000 (m2) 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Las Condes Santiago Centro Vitacura Providencia 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 (UF/m2)

Fuente: Colliers Interntional.

En general, se observa que existe poca oferta y elevada demanda por oficinas, lo que ha llevado incluso al arriendo de oficinas en verde. Respecto de los precios, la firma londinense Cushman & Wakefield realiz el sondeo Office Space Across The Wakefield, en el que compar los costos de arriendo en 203 ciudades de 58 pases alrededor del mundo. Del total medido, Santiago result en el 46 lugar, remontndose al 6 al compararse slo con ciudades latinoamericanas. Dentro de la oferta futura, estn en construccin el edificio Titanium, de Abraham Sennerman en asociacin con el grupo Sola-

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ri, y Costanera Center, de Cencosud. Estos aportaran ms de 100.000 m2, junto con un nuevo stock de edificios de oficinas, los cuales no dan solucin a una demanda dinmica y que absorbe la superficie incorporada en forma casi inmediata.
Expansin hacia Regiones

nuevas autorizadas, con 163 mil unidades. Sin embargo, desde 2007 la tasa de crecimiento se ha moderado. Del total de viviendas nuevas, la Regin Metropolitana concentra, en promedio, el 40% de las unidades cada ao.
Grfico 6: Viviendas Iniciadas
(Miles Unidades)
180 160 140 120 100 88 80 60 40 20 0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Un 25% del stock disponible de viviendas a nivel nacional se encuentra en regiones, principalmente en Coquimbo, Valparaso y Concepcin. Ante el explosivo crecimiento que estn experimentando algunas ciudades del pas, el Gobierno envi un proyecto de ley para facilitar la modificacin de planos reguladores, consolidando, al ao 2030, cinco reas metropolitanas: Iquique, Antofagasta, La Serena/Coquimbo, Temuco/Padre Las Casas y Puerto Montt/Puerto Varas. Puerto Montt se est convirtiendo en un nuevo polo de desarrollo inmobiliario. La inmobiliaria Puerta Sur tiene considerado un proyecto que consiste en la construccin de 8.000 viviendas en un plazo de 12 aos, de las cuales ya se han construido 680. Antofagasta, asimismo, ha experimentado un fuerte desarrollo en La Portada. En menor medida, pero de todos modos destacable, est el desarrollo del mercado de la segunda vivienda en la V Regin, en las localidades de Marbella, Cachagua y Zapallar. El boom inmobiliario de estas ciudades lleva implcito la ampliacin de las reas comerciales, tales como supermercados, strip centers y estaciones de servicio, junto con infraestructura vial. Ello implica un mayor dinamismo para el sector construccin en general y una descentralizacin del mercado inmobiliario, que est fuertemente concentrado en la Regin Metropolitana.
Edificacin

108

122 125

136

144

137 121 114 100 118 104

152 148 128

163 140

60% 50% 40%

42

49

58 52

61

57 62

42 44

32

42

37

49 55

60

72

30% 62 20% 10% 0%

Total Pas

Regin Metropolitana

RM / Pas (% )

Fuente: INE

En cuanto al destino de la superficie edificada, vivienda concentra la mayor superficie, con un promedio histrico de 60%; industria, comercio y establecimientos financieros le siguen con alrededor de un 25% del total. Por su parte, la superficie destinada a Servicios (educacin, servicios mdicos, diversin y otros) es la que ha presentado mayores crecimientos, pasando de valores de 6% promedio en el perodo 1991-1997 a un 15% en la ltima dcada.
Grf. 7: Evolucin de la Superficie de Edificacin Total
(Miles de m2)
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Obras Nuevas

Ampliaciones

Ind. Comercio y Establecimientos Financieros

Servicios

Vivienda

Fuente: INE

La edificacin residencial, medida por los permisos de edificacin entregados por la Direccin de Obras Municipales, ha mostrado un crecimiento sostenido desde 2002, alcanzando en 2006 un record de viviendas

Inversin Extranjera

Se est apreciando una fuerte presencia de fondos de inversin extranjeros en el mercado inmobiliario nacional de oficinas. La primera de estas operaciones en concretarse fue el traspaso del Edificio Birmann al

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fondo alemn Deustsche Inmobilien Fonds AG (DIFA), hoy Union Investment Real State. Recientemente, el fondo alemnsudafricano GLL Investec adquiri los edificios de oficinas 11 y 12 en Ciudad Empresarial. Otros fondos han manifestado su inters por el edificio Titanium, Territoria y Torre Costanera.
Crisis Subprime

EMPRESAS DEL SECTOR CLASIFICADAS POR FELLER RATE

Feller Rate clasifica, en forma pblica, las siguientes empresas del sector. Salfacorp (BBB+ / CW en Desarrollo) Es una de las principales empresas del sector construccin. Participa en las reas de obras civiles, montajes industriales e inmobiliaria dirigida a los segmentos C2 y C3. En su composicin de ingresos, Ingeniera y Construccin representa el 81,6% e Inmobiliaria (Geosal), el 15%; el resto corresponde al rea Desarrollo y nuevos negocios. Salfacorp maneja un promedio de 100 contratos anuales de construccin en variados sectores y clientes. La estrategia de la compaa ha sido aprovechar su capacidad de ingeniera y como constructor, de modo de obtener sinergias, y economas de escala al integrar operaciones. Con el objetivo de internacionalizarse, en abril de 2007 cre las filiales Salfa Per y Salfa Construcciones Trasandinas. Asimismo, en diciembre de 2006, adquiri Metalrgica Revesol, empresa dedicada a la fabricacin de polines, junto con participaciones de empresas constructoras peruanas. En enero de 2008, se cerr la fusin por absorcin de Aconcagua mediante un canje de acciones. La composicin accionaria corresponde a: 33,97% Ro Rubens, 32,2% Aconcagua y 33,83% mercado en general. La operacin permiti a Salfacorp aumentar su volumen de operaciones y ampliar la cobertura inmobiliaria. A su presencia en las regiones Metropolitana, V, VIII y XII, Aconcagua incorpora nuevos proyectos en las regiones II, IV, V y Metropolitana, adems de proyectos de Fourcade, en el sur de Chile, empresa de la cual Aconcagua adquiri activos.

Si bien Chile cuenta con una economa sana y un sistema financiero slido y con alto nivel de regulacin, el menor crecimiento esperado para la economa de Estados Unidos se traducir en un menor precio para los productos exportados. Lo anterior, unido a una moderacin en el consumo local producto de las mayores tasas de inters y la alta inflacin, se traducir en un menor crecimiento econmico en 2008. Recientemente, el Banco Central redujo su proyeccin de crecimiento del PIB de Chile para 2008 a un rango entre 4,5% a 5,5%, desde una estimacin anterior de 5,0% a 6,0%; en 2007, en tanto, el PIB creci en un 5,1% de acuerdo al instituto emisor.
PERSPECTIVAS

Para el ao 2008, la Cmara Chilena de la Construccin proyecta un crecimiento de un 7,1% para el sector construccin. Para el sector inmobiliario, todo indica que la demanda no ser tan fuerte como en el ao anterior, continuando la tendencia a la concentracin y mantenindose la oferta disponible por parte de las inmobiliarias. Asimismo, se prev que una mayor cautela por parte de las entidades financieras para otorgar crditos hipotecarios.

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Principales Indicadores Emp. Constructoras

(En millones de pesos de diciembre de 2007) Empresa Clasificaciones Solvencia Acciones Ingresos por Ventas Resultado Operacional Ebitda Utilidad Activos Totales Pasivos Exigibles Deuda Financiera Patrimonio Margen Operacional Margen Ebitda Rent. Operacional Activos Rent. Patrimonial Endeudamiento (vc) Endeudamiento Financiero (vc) Deuda Fin. / Ebitda (vc) Ebitda / Gastos Financieros (vc) Liquidez Corriente (vc) BBB+ 1 Clase Nivel 3 379.640 32.329 35.694 21.825 430.377 250.353 158.251 175.704 8,5% 9,4% 7,5% 18,7% 1,39 0,88 4,4 6,6 1,4 BBB+ 1 Clase Nivel 3 140.424 13.658 20.557 12.201 269.265 195.855 105.017 78.071 9,7% 15,4% 5,1% 15,9% 2,4% 1,1% 3,8% 8,3% 1,2% BBB 1 Clase Nivel 4 185.324 22.055 23.736 15.882 481.913 284.631 228.402* 191.392 11,9% 12,8% 4,6% 10,7% 1,49 1,2 9,6 1,9 1,3 BBB1 Clase Nivel 4 17.359 2.440 2.857 4.399 90.521 35.837 27.849 51.683 14,1% 16,5% 2,7% 2,7% 0,66 0,5 9,7 11,8 2,3 Salfacorp (1) Besalco (2) Socovesa (3) Paz Corp

* Deuda Bancos. (1) Incluye Aconcagua desde julio de 2007. (2) Valores ajustados por concesionarias Variante Melipilla e Interportuaria. (3) Incluye Almagro desde septiembre de 2007.

Besalco (BBB+ / Estables) Besalco es una de las empresas constructoras ms importantes en Chile. Inici operaciones dedicada a la construccin de caminos pblicos y privados, ampliando sus negocios a las reas inmobiliaria, maquinarias y concesiones, junto con una diversificacin de mercados a travs de su filial Besco, en Per. El controlador de Besalco es la Familia Bezanilla, con un 84% de la propiedad. La mayor parte de sus ingresos estn asociados a las reas de Construccin y Obras Civiles (69%), lo que hace que su operacin sea altamente variable. Sin embargo, para estabilizar sus flujos de caja ha dado mayor importancia al arriendo de maquinarias con contratos a largo plazo y a su proyeccin internacional. El rea de concesiones todava tiene un bajo aporte a resultados.

La rentabilidad de la compaa est fuertemente relacionada a los volmenes de operacin que maneja y a su participacin en los diferentes proyectos. Desde 2004, los ingresos de la compaa han presentado un crecimiento importante. La mayor participacin de Besalco en las reas inmobiliaria, concesiones y arriendo de maquinarias ha implicado mayores niveles de deuda, destinada a financiar capital de trabajo, requerido por las mayores obras en ejecucin. La empresa mantiene la mayora de sus pasivos en el largo plazo, de modo de calzar los vencimientos con el desarrollo de los proyectos financiados. Gran parte de su deuda financiera son pasivos de las Concesionarias Variante Melipilla y Ruta Interportuaria, los cuales corresponden a un financiamiento de proyecto y tienen clasificaciones independientes de AA- y A+ por Feller Rate, respectivamente.

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Socovesa (BBB / CW en Desarrollo) Es una sociedad holding que consolida un importante grupo desarrollador inmobiliario y constructor a nivel nacional. El rea inmobiliaria representa el 77% de los ingresos de Socovesa, el resto lo aporta el rea de negocios de Ingeniera y Construccin (Socoicsa), la cual opera desde 2003, con una actividad creciente. En julio de 2007, Socovesa lanz una Oferta Pblica de Adquisicin (OPA) por Almagro, operacin que se concret en agosto de 2007 y que result en la adquisicin del 100% de Almagro. Ambas empresas poseen una alta complementariedad de negocios y marcas fuertes, que le permitirn a Socovesa aumentar su potencial de ventas, equilibrar la composicin de su oferta y profundizar la segmentacin en la oferta de precios y distribucin geogrfica. Paz Corp (BBB- / Estables) Paz Corp desarrolla proyectos inmobiliarios orientados a primera vivienda bajo las marcas Paz (ex Inverpaz) y Paz-Froimovich. Su propiedad se concentra en la Familia Paz, con un 66,95%. La empresa se enfoca, principalmente, al desarrollo de departamentos, estando integrada verticalmente en todas las etapas. Participa tambin en la entrega de financiamiento a clientes, a travs de sus filiales Vive Sociedad de Leasing Inmobiliario y Vive Mutuos Hipotecarios, sociedades en las cuales aument su participacin recientemente, alcanzando, de forma directa e indirecta, el 50%.

El plan de inversiones y crecimiento de Paz Corp es relativamente agresivo, financiando una parte relevante de sus proyectos inmobiliarios con deuda, a travs de lneas bancarias utilizadas por filiales y coligadas. Lo anterior es compensado con sus polticas de no especular en terrenos y de iniciar obras una vez que las preventas alcanzan cerca del 20-25%. Asimismo, el endeudamiento es realizado por proyecto, evitando tomar deuda inmobiliaria a nivel de holding. La empresa ha mantenido importantes tasas de stock promesados y de efectividad en compromisos y cierres de venta. A diciembre de 2007, contaba con 67 proyectos en ejecucin de los cuales 11 se encuentran en regiones, junto con una activa posicin en terrenos y opciones de compra. Para el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios, Paz Corp realiza asociaciones, de modo de minimizar el riesgo u obtener financiamiento, con una participacin en torno al 30%. En los proyectos nuevos este porcentaje est tendiendo a aumentar, incluso con desarrollo de proyectos en un 100%. En octubre de 2006, Paz Corp realiz su apertura en Bolsa, lo cual le permiti obtener recursos por US$ 29 millones. En octubre de 2007, llev a cabo un segundo aumento de capital por el 16% de propiedad, con el objetivo de financiar su plan de expansin.
Paulina San Juan Camus Paulina.Sanjuan@feller-rate.cl

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