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Da Teoria geral dos Direitos Reais Da publicidade dos Direitos Reais [CRPd] Das Generalidades  O Escopo (funo) do Registo

Predial [1] Dotar a ordem jurdica de um dispositivo que permita dar publicidade situao jurdica dos prdios.
o Nas palavras do 1 CRPd visa dar publicidade situao jurdica dos

prdios (tendo em vista a segurana do Comrcio jurdico imobilirio).  [1] S so objecto do registo predial os prdios: - Prdios rsticos - Prdios urbanos [Ou seja, no so objecto dos Direitos reais todos os bens imveis enumerados no 204/1 CC].  O registo predial cabe a um servio pblico: as Conservatrias do registo predial: que so servios do Instituto dos Registo e Notariado [Instituto pblico integrado na Administrao indirecta do Estado].
o frente de cada Conservatrias do registo predial est um conservador

do registo predial.
o A competncia territorial (dentro dessa circunscrio teria competncia

exclusiva para pratica de actos registais) deixou de existir com a alterao do DL 116/2008, 4-Julho.  Objecto do registo Factos Jurdicos Tem-se ento em vista o acto de inscrio registal: inscrevem-se factos para dar a conhecer a situao jurdica dos prdios [factos jurdicos; no situaes jurdicas, nem direitos, nem Imoveis][assim: est errado dizer registo de propriedade].
o [43/1]

Estes factos jurdicos tm de estar titulados em documento [- Negcios jurdicos sujeitos a forma legal escrita j esto titulados em documento escrito - Negcios jurdicos sujeitos a liberdade de forma, interessados tm de titular por escrito o facto apesar da indiferena para a sua validade ou eficcia]

escrito

Efeitos do registo:
o Presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito [7].

Agrupamento (modalidades) dos actos do registo:


o Quanto ao contedo e funo:

     

Descrio Inscrio Averbamento

o Quanto eficcia:

Actos jurdicos definitivos Actos jurdicos provisrios Um encargo um

Natureza do registo: um encargo [por anlise do 9/1].

dever de comportamento, mas cujo cumprimento no pode ser exigvel. Portanto, meramente facultativo [mas que, se no observado, tem consequncias desfavorveis].
o O 9 tem por destinatrio o Juiz e o Notrio

Pedido do registo [41 - 42-A]:  O processo do registo inicia-se com o pedido de registo por quem tenha legitimidade. Dos actos de registo  So trs os actos de registais:
o Descrio predial o Inscrio registal o Averbamento

 Descrio predial [79 - 87]  Finalidade [79] A identificao fsica, econmica e fiscal dos prdios. [para OLIVEIRA ASCENSO, um retrato escrito; para PEDRO ALBUQUERQUE, a fotografia do prdio].  A inscrio registal [91 - 99]   Finalidade da inscrio [91] Definir a situao jurdica dos prdios [mediante extracto dos factos referentes a esses prdios (que estejam no 2 e 3)] A inscrio pode ser:
o Definitiva: a que constitui o registo final do facto.

Como tal, produz

todos os efeitos jurdicos.

o Provisria: tem lugar quando o facto a registar insuficiente para

produzir alterao da situao jurdica do prdio.  Averbamentos [88 e 100]  Distingue-se:


o Averbamentos descrio [88 - 90] o Averbamentos inscrio [100 - 103]

Finalidade inscries.

Servem para completar, actualizar e rectificar as descries ou as

Dos Princpios do registo predial  So eles:


o Princpio da instncia o Princpio da obrigatoriedade o Princpio da legalidade o Princpio da legitimao o Princpio do trato sucessivo o Princpio da prioridade

 Do princpio da instncia [41]  O registo predial s se faz se requerido pelos interessados [interessado quem tiver legitimidade para tal Legitimidade processual]. Como tal, no h dever de promover oficiosamente o registo [salvo os casos de oficiosidade previstos na lei: 92/7; 97/1; 98/3; 100/3; 101/4; 119/3; 148/4; 149].  Como corolrio do princpio da instncia surge a Legitimidade Processual: registo s pode ser solicitado por quem tem legitimidade para o efeito.
o Tm legitimidade [36]: y

Os sujeitos da respectiva relao jurdica (sejam eles passivos ou activos). Inclui os herdeiros. Todas as pessoas: (i) que tenham interesse no registo (aqueles cuja posio jurdica pode ser afectada pela falta de registo [ex: os credores do adquirente]; ou (ii) que estejam obrigadas sua promoo (os enunciados no 8-B).

o Ainda, 37 no caso de contitularidade de direitos.

o Ainda, 38 no caso de averbamentos s descries. o Ainda, 39 quanto s intervenes.

Legitimidade processual (questo de saber quem pode pedir o registo) diferente de Legitimidade Registal [9/1 (consagra o Princpio da Legitimao)].
o S pode ser titulado um facto jurdico se o disponente ou aquele

contra quem se constitui um encargo tiver prvia inscrio registal a seu favor [9/1].
o Este artigo dirige-se ao Juiz ou notrio: ele deve certificar-se

previamente que existe inscrio registal do facto a favor do disponente. Se no houver, o registo no deve ser praticado.  No caso de o registo ainda assim ter sido praticado, OLIVEIRA ASCENSO, CARAVALHO FERNANDES e JOS ALBERTO VIEIRA defendem que o negcio jurdico vlido. Apenas se verificam sanes disciplinares para quem titulou o acto (notrio ou Juiz). Isto porque o 9/1 no se dirige s partes, mas sim notrio ou Juiz.  Do princpio da obrigatoriedade [8-A 8-D]   O princpio da Instncia foi institudo pelo DL 116/2008, 4-Julho [ao aditar 8-A - 8-D] Apesar do princpio da instncia, obrigatrio o pedido de registo de todos os factos referidos no 2 [8-A], excepto:
o Aqueles factos que, por natureza, devam ingressar provisoriamente no

registo (os referidos no 92/1);


o A aquisio sem determinao da parte ou direito; o Aqueles factos que incidam sobre direitos de algum ou alguns titulares

da inscrio de bens integrados em herana indivisa.  ainda obrigatrio o registo das aces, decises e providncias referidos no 3 [8-A], excepto:
o Aces de impugnao pauliana; o Arrestos; o Arrolamentos; o Providncias que afectem a livre disposio dos bens.

Ainda obrigatrio o registo das alteraes dos elementos da descrio que devam ser comunicados por entidades pblicas.
o No obrigatrio registo de providncia cautelar, se j se encontrar

pedido o registo da aco principal [8-A/2].  Do princpio da legalidade [68]  O registo objecto do controlo pelo conservador que vai apreciar a viabilidade do pedido. Como tal, ele pode aceit-lo, recus-lo, ou realiz-lo como provisrio.  A viabilidade do pedido averiguada em face [68]:
o Das disposies legais aplicveis; o Dos documentos apresentados; o Dos registos anteriores.

Consagra o 68 in fine que se tm em conta, especialmente: a identidade do prdio; a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos ttulos e a validade dos actos contidos nos ttulos.
o Devido a este 68 in fine, a Doutrina tem defendido que o CRPd adoptou

ento um sistema de legalidade substancial: o Princpio da legalidade comporta duas modalidades:


y

Controlo formal da legalidade: ao conservador cabe a verificao do respeito pela regularidade formal e da Legitimidade das partes;

Controlo substancial da legalidade: o conservador aprecia a validade dos actos contidos nos ttulos. ASCENSO, MENEZES LEITO Aqui, OLIVEIRA e CARVALHO

FERNANDES tm defendido uma Interpretao restritiva do 68: esto apenas em causa os casos de nulidade dos actos [portanto, conservador deve recusar o registo quando for manifesta a nulidade do acto - 69/1/d]. Razo: o conservador no tem legitimidade para arguir anulabilidade (a anulabilidade no de conhecimento oficioso; depende sim da arguio dos interessados [cf. 287 CC].

Na apreciao da validade do pedido, verificando-se alguma das situaes do 69, o conservador deve recusar o registo (fundamentos do 69 so taxativos).  Princpio do trato sucessivo [34]

 

O princpio do trato sucessivo tem como destinatrio o conservador [no os particulares que requerem o registo] O registo definitivo de constituio de encargos por negcio Jurdico depende da prvia inscrio dos bens em nome de quem os onera [34/1]. Ou seja, cada pessoa s pode inscrever o seu direito se o receber de quem anteriormente j constava do registo. A razo do princpio a de que o registo predial tem a finalidade de dar a conhecer a todos a situao jurdica dos prdios. Como tal, deve patentear toda a sequncia jurdica dos prdios (ou seja, visa fornecer toda a histria dos prdios). Ex: de violao do 34: A vende a propriedade do prdio X a B (B proprietrio, cf. 408 CC). Mas nenhum deles registou a Compra e Venda. Posteriormente, B vende a propriedade a C. registada esta Compra e Venda [ registada a aquisio de C, sem antes ter inscrito a venda a favor de B].

O registo feito com violao do 34/1 nulo [16/e].  Princpio da prioridade do registo [6]

O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem (por ordem da data dos registos). No caso de factos inscritos no mesmo dia, tem-se em conta a ordem temporal das apresentaes. [tudo relativamente ao mesmo bem]. Redaco deficiente: o registo tem por objectos factos (no direitos)

A amplitude do preceito menor do que aparenta Aplica-se:

o Aos casos em que o registo constitutivo dos Direitos Reais [em

Portugal, s h o caso da hipoteca (cf. 687 CC)]


o Aos direitos cuja oponibilidade possa ficar dependente do registo

(segundo a lei): ex: incompatibilidades entre Direitos pessoais de gozo [407 CC][ex: caso de duplo arrendamento superior a 6 anos [ exigido registo (2/1/m). Portanto, 6/1 aplicvel por fora do 407/1 in fine].
o Penhora o Arresto o Arrolamento

 

[6/3] A data do registo definitivo a data do registo provisrio (caso tenha existido). [6/4] Caso de registo ser inicialmente recusado e interessado recorrer da deciso do conservador Se recurso proceder, a data do registo a data do pedido inicialmente recusado.

Dos Efeitos de registo  A f pblica Resulta do 1.


o Situaes em que existe desconformidade entre a situao substantiva e a

situao registal:
y y y y y

No realizao do registo. Inexistncia do registo. Invalidade do registo. Inexactido do registo. Invalidade do facto jurdico registado.

A presuno de titularidade do direito:


o Esta presuno corporiza-se em duas situaes [7]: y y

Presuno de que o direito existe. Presuno de que pertence ao titular inscrito. Mas j

o Esta uma presuno legal, e as presunes legais so presunes iuris

tantum (ilidiveis) mediante prova em contrrio [cf. 350/2 CC].

sero iuris et de iure nas situaes em que se verifique um efeito aquisitivo.

Desta possibilidade de ilidir se retira que, normalmente, o registo meramente enunciativo (portanto, no d nem tira Direitos).

o Este efeito de presuno de titularidade resultante do registo pode entrar

em conflito com a presuno similar resultante da posse. prevalece a presuno que for mais antiga [cf. 1268 CC].  O efeito enunciativo

Neste caso,

visa, simplesmente, dar publicidade situao.

Portanto, nada acrescenta situao substantiva.


o Regra geral o registo meramente enunciativo, no visando nenhum

efeito consolidativo. Mas h casos em que pode ter efeito consolidativo [so as situaes que caem no mbito do 5].
o O registo tem mero efeito enunciativo: y

Nas situaes em que no estejam em causa terceiros do artigo 5/4. Nas situaes do 5/2, que consagra casos em que o registo no pode ser oposto queles terceiros:
o Usucapio: justifica-se tendo em conta o princpio

usucapio contra tabulas: a usucapio suplanta todos os registos.


o Servides aparentes: estas tm publicidade assegurada

pela existncia de sinais visveis e permanentes que as demonstrem (permite-se assim o seu conhecimento independentemente do registo).
o Factos relativos a bens indeterminados enquanto no

forem devidamente especificados e determinados: justifica-se pelo facto de no fazer sentido dar eficcia consolidativa ao registo enquanto o bem no se encontrar determinado.  O efeito consolidativo: efeito que consolida ou confirma a posio jurdica de quem registou a sua aquisio. Uma vez que os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois de registados [cf. 5/1], assim que for feito o registo, a posio do adquirente considera-se consolidada, porque j pode op-la a terceiros.

o Quanto ao conceito de terceiros [5/4]: so aqueles que tenham

adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si.


y

A eficcia consolidativa do CRPd Portugus no pe em causa o 408 CC: o adquirente de um direito no registado continua a poder opor a sua aquisio a todos os que no estejam no mbito do conceito terceiros: nomeadamente:
o A outra parte do negcio ou os seus herdeiros (4/1). o O titular de direitos compatveis com o seu (ex:

locatrio de Imvel).
o Aqueles cujos direitos (sejam incompatveis, mas) no

sejam provenientes de uma disposio efectuada por autor comum (ex: esbulho; penhora efectuada pelos credores do alienante; venda judicial realizada aps a penhora).
o A terceiros do 5/4 que: (i) no tenham registado a sua

aquisio, (ii) que tenham adquirido o Imvel a titulo gratuito [ Carvalho Fernandes: defende que terceiro seja protegido mesmo no caso de aquisies gratuitas]; (iii) que estejam de m-f.  O efeito aquisitivo Existe nas chamadas aquisies tabulares: o registo

tem como efeito a aquisio de um direito em desconformidade com a realidade substantiva.


o Existem 5 situaes de aquisio tabular no Direito Portugus: y

5/1

Aplicvel somente dupla alienao de um bem [por A segunda alienao de um mesmo bem por

fora do 5/4].

parte da mesma pessoa nula [408/1 CC; 892 CC]. No entanto, o registo permite que nesta situao a propriedade seja adquirida pelo adquirente da segunda disposio, desde que registe previamente ao adquirente da primeira.
o A Doutrina tem vindo a exigir que a segunda disposio

seja realizada: (i) a titulo oneroso, e (ii) de boa-f. [com ressalva da posio de CARVALHO FERNANDES que s exige boa-f].

17/2

Esto em causa situaes de sub-aquisio

Situaes

em que se realizou um acto de disposio com base num registo, que posteriormente vem a ser declarado nulo (numa das situaes do 16). O direito do terceiro adquirente no posto em

causa pela declarao de nulidade daquele registo.


o Exige-se: (i) boa-f do terceiro; (ii) que a sua aquisio

tenha sido onerosa.


o Esta soluo justifica-se pela necessidade de proteco

daqueles que confiaram no registo.


y

122

Esto tambm em causa situaes de sub-aquisio

Situaes em que se realizou um acto de disposio com base num registo que necessita de rectificao. O direito do terceiro adquirente (sub-adquirente) no posto em causa pela rectificao daquele registo, desde que tenha registado a sua aquisio antes da rectificao ou da pendncia do respectivo processo.
o Justifica-se pela necessidade de proteco daquele que

confiou no registo.
y

291 CC substantiva).

caso de invalidade substantiva (no de invalidade Esto tambm em causa situaes de sub-

aquisio: situaes em que o negcio Jurdico que permitiu a aquisio de um direito por parte do alienante nulo ou anulvel. O direito do terceiro adquirente (sub-adquirente) no posto em causa pela declarao de nulidade ou anulabilidade do Negcio Jurdico, desde que: (i) terceiro esteja de boa-f; (ii) o registo da sua aquisio seja anterior ao registo da aco de nulidade ou anulabilidade (ii) aco no tenha sido proposta nem registada nos trs anos posteriores concluso do negcio.
o Este um caso de conflito entre o transmitente do

primeiro negcio invlido e o sub-adquirente no segundo contrato.


o Neste caso, este terceiro menos protegido que nos casos

de invalidade registal, isto porque exige-se que aco

no tenha sido proposta nem registada nos trs anos posteriores concluso do negcio.
o OLIVEIRA ASCENO: procura resolver esta

soluo aplicando analogicamente o 291/2 a casos de invalidade registal.


o CARVALHO FERNANDES: o Posio do titular do Direito Real preterido pela aquisio tabular

de terceiro:
y

OLIVEIRA ASCENSO; MENEZES LEITO: extingue-se o Direito. Isto porque a aquisio tabular funciona como facto resolutivo em relao primeira aquisio. Mesmo que adquirente registal optasse por devolver a coisa ao adquirente substantivo, verifica-se a um novo facto aquisitivo do direito. MENEZES CORDEIRO: no se verifica extino. Verifica-se sim inoponibilidade relativa (relativa por ser inoponivel face quele terceiro). Razo: quem registou primeiro beneficia de uma presuno iuris et de iure da titularidade do direito. Como tal, titularidade do direito poderia ser recuperada situao de revivescncia do direito): (i) em caso de devoluo; (ii) em caso de renncia de terceiro; (iii) em caso de transmisso para adquirente de m-f. Regra geral, no sistema Portugus o registo no tem

O efeito constitutivo los).

eficcia constitutiva ou extintiva de direitos (no pode atribui-los nem retirMas existe um caso em que tal acontece: caso da hipoteca [687 CC].