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Il Leasing immobiliare

Pressoché sconosciuto in Italia, sino ad un decennio fa, ha avuto negli ultimi anni un rapido
sviluppo, connesso soprattutto agli indubbi vantaggi fiscali correlati a questa operazione, tale da
far affermare da parte di alcuni studiosi tributaristi, che trattasi addirittura di un incentivo
all’elusione fiscale.
L’oggetto del leasing immobiliare sono immobili , che devono avere le seguenti caratteristiche:
! essere correlati all’attività dell’impresa e quindi avere una destinazione d’uso
esclusivamente industriale, commerciale e professionale;
! non possono essere oggetto di leasing immobiliare le residenze civili, anche se
dell’imprenditore o dei soci;
! essere catastalmente individuati. E’ quindi necessario disporre, non solo degli estratti
catastali con le indicazioni degli estremi (mappe,fogli ecc.), ma anche degli atti notarili (
atto di provenienza ), in base ai quali sono stati nel tempo trasferiti da un proprietario
all’altro;
! essere in regola sotto il profilo urbanistico, quindi rispetto ai parametri fissati dai piani
regolatori e dalle leggi in materia urbanistica emanate da Stato, Regioni, o comuni. Essere
in regola perciò con eventuali condoni edilizi , prassi molto diffusa in Italia, per
regolarizzare, contro il pagamento di un ammenda, le eventuali variazioni abusive e
successive, rispetto ai progetti depositati ed autorizzati dagli organi competenti, nella fase
precedente la costruzione;
! Essere liberi da qualsiasi gravame. La società di leasing, infatti, prima o contestualmente
l’atto notarile, che trasferisce ad essa la proprietà dell’immobile, constata che non vi siano
iscrizioni ipotecarie di qualsiasi grado sullo stesso.
Nella prassi il leasing immobiliare si divide principalmente in due categorie:
! leasing sul “costruito”, quindi sull’immobile già realizzato e per il quale è già stata data
dalla autorità competente la cd. “ dichiarazione di agibilità o abitabilità dell’immobile”;
! leasing sul “costruendo” o “ a stato avanzamento lavori ”, quando l’immobile è in fase di
costruzione e di realizzazione.
Nel primo caso, l’operazione è del tutto simile ad una normale operazione di leasing che ha per
oggetto un qualsiasi bene strumentale. L’unica differenza di rilievo consiste nella esistenza, a
monte della stesura del contratto di una perizia, effettuata da un tecnico, solitamente di fiducia
della Società di leasing e riconosciuto tale a sensi di legge. Quindi trattasi normalmente di un
geometra , architetto o ingegnere civile iscritto al competente Albo professionale.
La necessità della perizia è ovviamente insita nella specificità e nella non standardizzazione del
bene oggetto del contratto di leasing.
L’immobile è infatti il bene meno standardizzato; il suo valore dipende da tanti fattori:
l’ubicazione, la superficie, la vetustà, la tipologia (se per esempio trattasi di un capannone
prefabbricato oppure no), le finiture, gli accessi, le servitù ecc.
Immobili dello stesso tipo, ubicati nel medesimo comune, possono avere valori diversi a secondo
del prestigio delle finiture. E così pure, immobili di minor qualità o più vecchi possono avere un

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valore maggiore di altri anche di qualità superiore, ma semplicemente perché ubicati in zone
ritenute più interessanti dal punto di vista commerciale e quindi conferenti un maggior valore .
Un capannone, pur ben fatto e di nuova costruzione, ma in una zona povera di infrastrutture vale
meno di uno, anche vecchio, che sia per esempio nei pressi di un’uscita autostradale o lungo una
tangenziale, dove l’insegna della ditta operante è visibile da migliaia di persone che transitano
dinnanzi quotidianamente.
Nella valutazione di un immobile questi elementi sono molto importanti, perché accrescono
maggiormente il cosiddetto grado di fungibilità del bene. Questo principio viene tenuto in
considerazione molto dalla Società di leasing in fase di accoglimento dell’operazione, soprattutto
perché l’operazione di leasing immobiliare ha una durata di gran lunga superiore a quella di un
leasing strumentale o automobilistico.
In Italia il Nuovo Testo Unico delle imposte dirette del 1988 aveva fissato la durata del leasing
immobiliare da cinque anni in avanti.
Successivamente la durata minima contrattuale, valida ai fini della detrazione fiscale dei canoni è
stata elevata ad otto anni.
Da ciò si capisce l’enorme vantaggio fiscale in Italia connesso all’ acquisizione di un immobile
commerciale o industriale attraverso lo strumento del leasing, rispetto all’acquisizione diretta o
tramite un mutuo bancario.
Le aliquote di ammortamento sugli immobili oscillano, infatti, dal 3 al 5 % massimo (quest’ultima
percentuale, solo per aziende che svolgono attività particolari e che comportano un maggior
impatto di deteriorabilità sull’immobile, come ,ad esempio, le fonderie ).
Quindi, tramite l’acquisto diretto l’immobile si ammortizza in circa trent’anni, contro gli otto anni
del leasing immobiliare.
Questo indubbio vantaggio fiscale ha fatto innalzare notevolmente il ricorso al leasing immobiliare
in Italia in questi ultimi dieci anni e si è diffusa sempre di più la “cultura del leasing” anche per
l’uso degli immobili: Esistevano, infatti, tra gli imprenditori , inizialmente, forti remore ed ostacoli
psicologici nei confronti del leasing immobiliare, prima tra tutti la constatazione che :” l’immobile
non è di proprietà sino a che non viene riscattato”. E’ facile comprendere come da un ‘ottica
emotiva, questo punto non sia di facile superamento, anche perché trattasi di un’operazione di
lungo termine. In otto anni, infatti, la vita aziendale può incontrare periodi di difficoltà e di crisi.
Se l’immobile è di proprietà, anche in presenza di un mutuo bancario, è , infatti, sempre possibile
alienarlo, mentre in presenza di un ‘operazione di leasing, il passaggio di proprietà avviene solo
quando il bene viene riscattato , quindi è necessario pagare tutti i canoni, oppure riscattarlo
anticipatamente, perdendo, in questo ultimo caso,tutto il beneficio fiscale correlato.
Il leasing immobiliare risulta perciò un operazione più rigida sotto questo profilo, anche se sotto
tutti gli altri aspetti che andremo ad esaminare, è il modo attualmente più vantaggioso per
un’azienda di diritto italiano, per venire in possesso ed in uso di un immobile, nonché anche una
volta esercitata l’opzione di riscatto.
Vantaggi del leasing immobiliare si possono brevemente riassumere:
! maggiore e più rapida detraibilità fiscale rispetto all’ammortamento;
! migliore flessibilità del piano finanziario, rispetto ad un mutuo bancario;

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! possibilità di poter sub-locare l’immobile, o cederlo in comodato in tutto o in parte anche in
presenza di un contratto di leasing;
! Possibilità di detrarre le spese di straordinaria amministrazione dell’immobile nell’anno in cui
vengono effettuate, anziché riparametrarle e quindi dedurle fiscalmente nei cinque esercizi
successivi.

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