Saiful Anuar Alias

sabadrin@yahoo.com
12/09/21 1
 Kepentingan lokasi strategik

12/09/21 2
 Pemilihan lokasi kedai runcit
Ramai peruncit berasakan 3 kunci
kejayaan adalah “Location,
location, and location”
Sedangkan lokasi peruncitan yang
baik tidak menjamin kejayaan dan
sebaliknya.
TETAPI
Kesilapan dalam memilih lokasi
amat mustahil untuk
diperbetulkan.

12/09/21 3
Pemilihan lokasi
Memilih lokasi peruncitan adalah satu
tanggungjawab yang kritikal, penting dan mencabar.
Sesebuah kedai atau premis perniagaan perlu berada
di dalam sesebuah bangunan yang mempunyai
kesesuaian di antara saiz dengan urus niaga,
berkeadaan baik dan mampu menarik minat pembeli
berkunjung ke kedainya.
2 perspektif dalam pemilihan lokasi
Perspektif Makro
Perspektif Mikro

12/09/21 4
Perspektif Makro
Merujuk kepada persekitaran lokasi
Berpotensi untuk menentukan tahap kemampuan
kedai untuk menarik pelanggan

12/09/21 5
Perspektif Mikro
Merujuk kepada tahap menariknya sesebuah kedai
itu sendiri kepada pelanggan-pelanggan yang tinggal
di sekitarnya.
Menentukan keinginan pelanggan yang berpotensi
itu untuk datang membeli di kedai tersebut.

12/09/21 6
 Pasaran Peruncit
Sasaran Pasaran adalah kumpulan pelanggan yang
dicari untuk dilayani oleh peruncit.
Boleh dikenal pasti menggunakan 2 cara ;
Pendekatan Potensi Pasaran
Dikenal pasti oleh peruncit berdasarkan;
a. Ciri-ciri populasi
b. Ciri-ciri perumahan
c. Ciri-ciri gelagat pembeli
d. Ciri-ciri alam sekitar
Digunakan oleh peruncit besar untuk mengenal
pasti wilayah baru untuk ditembusi.
12/09/21 7
 Pasaran Peruncit
 Pendekatan Operasi Peruncit
Operasi semasa peruncit
digunakan untuk
mempertimbangkan pasaran
baru.
Faktor yang dinilai termasuklah ;
a. Faktor Pengagihan
b. Faktor Persaingan
c. Faktor Promosi
d. Faktor Undang-Undang

12/09/21 8
 Jenis lokasi kedai
Tapak bebas (Freestanding sites)
Lokasi Bandar
Pusat Membeli-Belah

12/09/21 9
 Tapak Bebas
(Freestanding Sites)
Lokasi runcit untuk individu yang terpisah daripada
peruncit yang lain.
Biasanya berhampiran pusat membeli belah, kiosk,
dalam bangunan pejabat atau pusat membeli belah.
Kelebihan:
Mudah dikunjungi pelanggan
Aliran trafik yang tinggi dan darjah keterlihatan yang
tinggi untuk menarik pelanggan .
Kos penyewaan sederhana
Paling popular – restoren makanan segera seperti Mc
Donalds, Dunkin’ Donuts atau bank.
12/09/21 10
Merchandise Kiosks
Ruang jualan yang kecil
Biasanya terletak di ruang pejalan kaki Malls,
lapangan terbang, stesen keretapi atau lobi bangunan
pejabat.
Menjual telefon, surat khabar, bunga, snek dan
minuman.

12/09/21 11
12/09/21 12
Lokasi Bandar
Pusat Perniagaan daerah (The Central Business
district)
Jalan Utama (main street)
Dalam Bandar (inner city)

12/09/21 13
Pusat Perniagaan daerah
Perniagaan tradisi yang dijalankan di kawasan bandar
Aktiviti perniagaan pada setiap hari sesuai dengan waktu
puncak perniagaan yang menjadi hub kepada
pengangkutan awam yang sibuk.
Lokasi CBD biasanya dikelilingi kawasan perumahan yang
padat.
Kepadatan lokasi menyebabkan kes kecurian tinggi,
kekurangan tempat letak kereta.
Ketiadaan perancangan menyebabkan CBD kurang
mendapat sambutan berbanding pusat membeli-belah.

12/09/21 14
Jalan Utama
Kawasan perniagaan tradisional di kawasan bandar
kecil atau di jalan utama di bandar besar.
Jalan utama terbabit ditukarkan menjadi lorong
pejalan kaki.
Contoh ; High Street di UK & Jalan Petaling
(Malaysia)
Pertumbuhan pasar raya mega berhampiran jalan
utama ini memberi ancaman kepada peruncit-
peruncit di kawasan ini.

12/09/21 15
Pusat Bandar
Pusat bandar di AS merujuk kepada kawasan bandar
kepadatan tinggi yang mempunyai pengangguran
lebih tinggi dan rendah berpendapatan lebih daripada
kawasan metropolitan sekeliling.
Kebanyakan peruncit cuba mengelak daripada
membuka perniagaan di sini kerana risiko yang tinggi
dan kadar pulangan lebih rendah berbanding
kawasan lain.

12/09/21 16
Pusat Membeli-Belah
Pusat Membeli-belah adalah kumpulan runcit dan
pertubuhan-pertubuhan perdagangan lain yang
adalah terancang, dibangunkan, dimiliki, dan
dikendalikan sebagai harta perseorangan.
Dengan menggabungkan beberapa kedai di satu
lokasi, pekedai dapat menarik lebih ramai pelanggan
ke pusat membeli belah berbanding dengan kedai
yang terletak di lokasi yang berlainan.

12/09/21 17
12/09/21 18
12/09/21 19
Jenis-Jenis pusat membeli-belah
Pusat Membeli-Belah Kejiranan dan Komuniti (strip
shopping centers)
Power centers
Shopping Malls
Lifestyle Centres
Fashion/Specialty Centres
Outlet Centers
Theme/Festival Centers

12/09/21 20
Pusat Membeli-Belah Kejiranan dan
Komuniti (strip shopping centers)
Kawasan pusat-pusat yang mengandungi barisan
kedai-kedai dikendalikan sebagai unit-unit, dan
mengandungi tempat letak kereta yang selalunya
terletak di depan kedai-kedai itu.

12/09/21 21
Power centers
Pusat membeli belah yang mengandungi kumpulan
peruncit yang besar seperti discount stores (Target),
off-price stores (Marshall’s), warehouse clubs (Costco)
and category specialists (Barnes & Noble, Circuit City,
Toy “R” Us)

12/09/21 22
12/09/21 23
Shopping Mall
Kawasan pusat membeli belah yang di dalam
lingkungan, yang meletakkan kedai runcit di sebelah
atau kedua-dua belah lorong pejalan kaki
Tempat letak kereta disediakan dalam kawasan pusat
beli-belah
2 jenis shopping mall
Regional mall – kurang dari 1 juta kaki persegi
Super Regional mall – lebih dari 1 juta kaki persegi

12/09/21 24
 CIRI-CIRI LOKASI
PERNIAGAAN

12/09/21 25
Ciri-Ciri lokasi perniagaan
Aliran trafik melalui lokasi dan kebolehsampaian ke
lokasi.
Ciri-ciri lokasi
Kos yang terlibat

12/09/21 26
Aliran Trafik & Kebolehsampaian
Lalu lintas kenderaan
Mudah untuk dihubungi kenderaan
Jalan masuk ke lebuh raya utama
Kesesakan jalan
Lalu lintas pejalan kaki
Adanya pengangkutan awam

12/09/21 27
Aliran trafik
Salah satu faktor yang mempengaruhi jualan adalah
jumlah kenderaan dan pejalan kaki yang melalui
sesuatu lokasi ataupun aliran trafik
Aliran trafik yang tinggi, menyebabkan ramai
pelanggan singgah dan membeli-belah di kedai
berkenaan.
Aliran trafik yang tinggi penting kepada peruncit
yang menawarkan produk atau servis seperti kedai
cuci kereta dan kedai runcit.

12/09/21 28
Kebolehsampaian
Iaitu sejauh mana pelanggan boleh mengunjungi
sesuatu lokasi dan kemudahan untuk mereka bertolak
ke luar dari lokasi tersebut.
Kebolehsampaian tinggi sekiranya lokasi kedai
terletak berhampiran lebuh raya utama, lebuh raya
yang tidak sesak, mempunyai lampu isyarat dan
lorong susur yang membolehkan kenderaan ke lokasi
kedai berkenaan.

12/09/21 29
Ciri-ciri lokasi
Tempat letak kereta
Keterlihatan kedai (visibility)
Penyewa bersebelahan
Adanya pintu masuk dan keluar kedai
Adanya kemudahan penghantaran
Saiz dan bentuk kedai
Keadaan bangunan

12/09/21 30
Tempat letak kenderaan
Jumlah dan kualiti tempat letak kereta penting dalam
menilai pemilihan lokasi kedai.
Sekiranya tempat letak kenderaan tidak mencukupi atau
jauh daripada kedai, ia tidak menggalakkan pelanggan
mengunjungi kedai.
Tetapi sekiranya terlalu banyak tempat letak kenderaan
yang kosong memberi tanggapan bahawa kedai tersebut
tidak popular untuk dikunjungi.
Peruncit perlu membuat pemerhatian tentang tempat
letak kenderaan pekerja, pelanggan yang berkereta dan
pelanggan yang tidak meletak kereta tetapi tidak
mengunjungi mana-mana kedai.
12/09/21 31
Keterlihatan (visibility)
Merupakan keupayaan pelanggan untuk melihat
kedai dari jalan raya.
Keterlihatan yang tinggi tidak penting bagi kedai-
kedai yang ternama tetapi di kawasan bandar besar
dan pusat maklumat pelancong ia amat penting.

12/09/21 32
Penyewa bersebelahan
Lokasi bersebelahan dengan peruncit
“complementary” berpotensi untuk menggalakkan
aliran pelanggan.
Peruncit “complementary” mensasarkan segmen
pasaran yang sama tetapi menawarkan produk yang
berlainan atau produk yang tidak bersaing.

12/09/21 33
Sekatan dan kos
Peruncit-peruncit boleh menempatkan sekatan-
sekatan terhadap jenis –jenis penyewa yang
dibenarkan di dalam sebuah pusat membeli-belah
melalui perjanjian pajakan.
Contoh ; peruncit pakaian lelaki akan memilih
perjanjian sewa yang menghalang peruncit pakaian
lelaki yang lain membuka kedai di pusat membeli-
belah yang sama.

12/09/21 34
 ANALISIS KAWASAN
PERDAGANGAN

12/09/21 35
Definisi Kawasan Perdagangan
(Trade Area)
Kawasan Perdagangan merupakan kawasan geografi
berhampiran yang menjelaskan majoriti jualan kedai
dan pelanggan-pelanggan.
Kawasan perdagangan boleh dibahagikan kepada 3
zon ;
Kawasan perdagangan utama
Kawasan perdagangan sekunder
Kawasan perdagangan tertier
Lokasi kedai-kedai pesaing juga memberik kesan
kepada perkiraan kawasan perdagangan
12/09/21 36
Kawasan perdagangan utama
Kawasan geografi di mana pusat membeli-belah atau
kedai menghasilkan 50 – 70 peratus daripada jumlah
pelanggannya.

12/09/21 37
Kawasan perdagangan sekunder
Kawasan geografi di mana jualan pelanggan
dihasilkan sebanyak 20 – 30 peratus dari lokasi
pelanggan.

12/09/21 38
Kawasan perdagangan tertier
Meliputi pelanggan sedia ada yang mengunjungi
kedai di lokasi berkenaan tetapi datangnya daripada
kawasan sebaran yang lebih luas.
Biasanya pelanggan mungkin datang kerana
ketiadaan kedai runcit yang berhampiran rumah
mereka atau atau mereka akan memandu ke kedai
terdekat dalam perjalanan pergi atau balik kerja.

12/09/21 39
Penentuan Kawasan Perdagangan
Cara terbaik menentukan 3 zon ini adalah
berdasarkan tempoh memandu bukannya jarak
memandu.
Perdagangan utama – 5 minit memandu ke lokasi
Perdagagan sekunder – 15 minit memandu ke lokasi
Perdagangan tertier – lebih 15 minit memandu
Sekiranya bandar besar, tempoh memandu lebih lama
Walau bagaimanapun, pengumpulan data tentang
jumlah pengunjung dan ciri-cirinya dalam zon
berbeza lebih mudah ditentukan berdasarkan jarak
geografi.contohnya, 3, 5 atau 10 batu.
12/09/21 40
Exhibit 7.6
Trading Area for city A

City Limits

Store

2 miles from
store
4 miles from 1 mile from
store 3 miles from store
store
Retailing, 3rd Edition, Dunne and Lusch Copyright © 1999 by Harcourt Brace & Company
All rights reserved.
12/09/21 41
Menentukan kawasan
perdagangan bagi lokasi kedai
Peruncit boleh mementukan kawasan perdagangan bagi
lokasi kedai sedia ada dengan menggunakan ‘pengesanan
pelanggan ‘ (customer spotting)
Customer Spotting merupakan proses menempatkan
rumah kediaman pelanggan dari kedai di atas peta dan
mempamerkan kedudukan relatif mereka untuk ke kedai.
Menentukan kaw. Perdagangan bagi kedai baru lebih
sukar berbanding kedai sedia ada.
Peruncit perlu menggunakan maklumat kaw. Perdgan
bagi kedai sedia ada menganggarkan kaw. Perdagngan
bagi kedai baru.
12/09/21 42
Memilih lokasi
Pemilihan bandar
Pilihan kawasan di dalam bandar
Memilih lokasi yang spesifik

12/09/21 43
Memilih Lokasi
Faktor-faktor yang dipertimbangkan semasa memilih
kawasan tapak kedai yang spesifik
Sejarah tempat tersebut
Laluan pembeli
Tempat letak kereta dan pengangkutan awam
Keadaan kawasan sekitar lokasi
 Bangunan dan kedai kosong
 Bau dan asap

 Tiada tempat pejalan kaki

 Masa berniaga

 Lokasi terlindung
12/09/21 44
 Soalan Perbincangan
Bincangkan bagaimana cara untuk memilih lokasi
premis peruncitan yang sesuai.

Bincangkan kebaikan dan keburukan menempatkan

premis perniagaan di pusat membeli-belah.

Kajian Kes Butik Sharon

12/09/21 45