LA VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES

Se entiende por vida útil el tiempo durante el cual un activo puede ser utilizado, tiempo
durante el cual puede generar renta.

Toda empresa para poder operar, para poder desarrollar su objeto social requiere de una
serie de activos fijos, los cuales, como consecuencia de su utilización, se desgastan hasta el
punto de quedar inservibles.

Algunos activos, por su naturaleza y destinación, o por el uso que se haga de ellos, pueden
tener mayor vida útil que otros.

En términos generales, la ley a considerado que los vehículos y computadores tienen una
vida útil de 5 años, la maquinaria y equipo tiene una duración de 10 años y las edificaciones
y construcciones tendrán una vida útil de 20 años.

Estos valores, claro está, no son siempre reales, puesto que habrán vehículos que duren mas
de 5 años y otros que duran menos. Igual con cualquier otro activo.

En el caso de los terrenos, se consideran que su vida útil es indefinida, algo que
dependiendo de su destinación puede o no ser cierto. Es el caso de los terrenos dedicados a
la agricultura, estos después de un tiempo, y si no se hace el mejor uso de ellos, quedan
inservibles, aunque físicamente siguen existiendo, pero pierden su utilidad para su
propósito inicial.

La vida útil es tomada como referencia para la depreciación de los activos fijos, para lo cual
se divide el valor del activo por su vida útil para determinar la alícuota de depreciación
[esto en el método de la línea recta, pues existen otros].

La vida útil de un activo puede extenderse si se le hacen reparaciones y adiciones, como

por ejemplo cuando se repotencia un vehículo.

METODOS DE DEPRECIACION
Para el cálculo de la Depreciación, se pueden utilizar diferentes métodos como la línea
recta, la reducción de saldos, la suma de los dígitos y método de unidades de producción
entre otros.

Método de la línea recta

El método de la línea recta es el método mas sencillo y más utilizado por las empresas, y
consiste en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo. [Valor del activo/Vida
útil]

Para utilizar este método primero determinemos la vida útil de los diferentes activos.

Según el decreto 3019 de 1989, los inmuebles tienen una vida útil de 20 años, los bienes
muebles, maquinaria y equipo, trenes aviones y barcos, tienen una vida útil de 10 años, y
los vehículos y computadores tienen una vida útil de 5 años.

Además de la vida útil, se maneja otro concepto conocido como valor de salvamento o
valor residual, y es aquel valor por el que la empresa calcula que se podrá vender el activo
una vez finalizada la vida útil del mismo. El valor de salvamento no es obligatorio.

Una vez determinada la vida útil y el valor de salvamento de cada activo, se procede a
realizar el cálculo de la depreciación.

Supongamos un vehículo cuyo valor es de $30.000.000.

Se tiene entonces (30.000.000 /5) = 6.000.000.

Así como se determina la depreciación anual, también se puede calcular de forma mensual,
para lo cual se divide en los 60 meses que tienen los 5 años

Ese procedimiento se hace cada periodo hasta depreciar totalmente el activo.

Para una mayor comprensión, descargue el archivo: Ejemplos de métodos de depreciación

en Excel.

Método de la suma de los dígitos del año

Este es un método de depreciación acelerada que busca determinar una mayor alícuota de
depreciación en los primeros años de vida útil del activo.

La formula que se aplica es: (Vida útil/suma dígitos)*Valor activo

Donde se tiene que:

Suma de los dígitos es igual a (V(V+1))/2 donde V es la vida útil del activo.

Ahora determinemos el factor.

Suponiendo el mismo ejemplo del vehículo tendremos:

(5(5+1)/2
(5*6)/2 = 15
Luego,
5/15 = 0,3333

Es decir que para el primer año, la depreciación será igual al 33.333% del valor del activo.
(30.000.000 * 33,3333% = 10.000.000)

Para el segundo año:

4/15 = 0,2666

Luego, para el segundo año la depreciación corresponde al 26.666% del valor del activo
(30.000.000 * 26,666% = 8.000.000)

Para el tercer año:

3/15 = 0,2

Quiere decir entonces que la depreciación para el tercer año corresponderá al 20 del valor
del activo. (30.000.000 * 20% = 6.000.000)

Y así sucesivamente. Todo lo que hay que hacer es dividir la vida útil restante entre el
factor inicialmente calculado.

Para una mayor comprensión, descargue el archivo: Ejemplos de métodos de depreciación

en Excel.

Método de la reducción de saldos

Este es otro método que permite la depreciación acelerada. Para su implementación, exige
necesariamente la utilización de un valor de salvamento, de lo contrario en el primer año se
depreciaría el 100% del activo, por lo perdería validez este método.

La formula a utilizar es la siguiente:

Tasa de depreciación = 1- (Valor de salvamento/Valor activo)1/n

Donde n es el la vida útil del activo

Como se puede ver, lo primero que se debe hacer, es determinar la tasa de depreciación,
para luego aplicar esa tasa al valor no depreciado del activo o saldo sin de preciar

Continuando con el ejemplo del vehículo (suponiendo un valor de salvamento del 10% del
valor del vehículo) tendremos:

1- ( 3.000.000/30.000.000)1/5 = 0,36904
Una vez determinada la tasa de depreciación se aplica al valor el activo sin depreciar, que
para el primer periodo es de 30.000.000

Entonces 30.000.000 * 0,36904 = 11.071.279,67

Para el segundo periodo, el valor sin depreciar es de (30.000.000-11.071.279,67) =

18.928.720,33, por lo que la depreciación para este segundo periodo será de:

18.928.720,33 * 0,36904 = 6.985.505,22

Así sucesivamente hasta el último año de vida útil

Para una mayor comprensión, descargue el archivo: Ejemplos de métodos de depreciación

en Excel.

Método de las unidades de producción

Este método es muy similar al de la línea recta en cuanto se distribuye la depreciación de

forma equitativa en cada uno de los periodos.

Para determinar la depreciación por este método, se divide en primer lugar el valor del
activo por el número de unidades que puede producir durante toda su vida útil. Luego, en
cada periodo se multiplica el número de unidades producidas en el periodo por el costo de
depreciación correspondiente a cada unidad.

Ejemplo: Se tiene una máquina valuada en $10.000.000 que puede producir en toda su vida
útil 20.000 unidades.

Entonces, 10.000.000/20.000 = 500. Quiere decir que a cada unidad que se produzca se le
carga un costo por depreciación de $500

Si en el primer periodo, las unidades producidas por la maquina fue de 2.000 unidades,
tenemos que la depreciación por el primer periodo es de: 2.000 * 500 = 1.000.000, y así con
cada periodo.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles
luisferes15@gmail.com

Análisis comparativo entre diversos

métodos de cálculo de la depreciación en
Bienes inmuebles

Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios
métodos (disponibles y aceptados en la bibliografía especializada) para el cálculo de los factores
de
depreciación, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasación de activos inmuebles,
y
las consecuencias que pueden derivarse de la selección de uno u otro método por el perito
tasador.

Generalidades
1
Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del “costo por
reposición física” se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un
inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y
consiste en calcular el valor que representaría construir una edificación nueva con las
mismas características del que se analiza, de manera de obtener el llamado valor de
reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho valor las cantidades cuantificables que
representan la perdida de determinadas condiciones constructivas y funcionales, con el
objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al momento de la Tasación,
o sea, su valor neto de reposición (VNR).

En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se

obtiene de sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada
depreciación del inmueble.

Conceptos

Depreciación: Literalmente, se entiende por depreciación a la disminución del valor o

precio de una cosa, y es sinónimo de desvalorización, que en economía se identifica
como la disminución del valor de las partidas del activo contable.

En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones

en
general, tres tipos de depreciación:
•
Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus
materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva
de
los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro.
•

Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que
sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades
incompatibles, asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la
materia la identifican como depreciación ambiental o de ubicación.

Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las

Depreciación funcional:
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución
espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros
requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se
destina.

Cálculo de la depreciación
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en
términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales,
materiales y del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un
inmueble, se utilizan los coeficientes o factores que, bien a través de “series tabuladas”,
(Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o como resultado de la solución de una
formula matemática, se aplican al valor de reposición a nuevo, minorándolo y
obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la edificación, según
sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación.
Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:

VNR= VRN - DEPRECIACION

Donde:
VNR = Valor Neto de Reposición
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN
Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la
bibliografía sobre Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. Incluso, algunos
autores plantean que dentro de una misma construcción no todos los elementos
deprecian al mismo ritmo y proponen métodos de depreciación más complejos.
Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan, sino
simplemente mostrar comparativamente los resultados que se pueden obtener de su
empleo en casos que mantengan inalterables sus parámetros de edad, estado de
conservación, dimensiones, tipología y uso.

4.1.2 La Depreciación de Inmuebles.-

Nuevo comentario

La depreciación es una pérdida de valor o de precio de un bien. En el caso de los

inmuebles es la pérdida del valor por causa del uso o del tiempo, existen tres
calases
de depreciación:

1. La depreciación física o por edad.

2. La depreciación por estado de conservación.
3. Depreciación funcional.

La depreciación física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa
relación con
la edad de la construcción. Se le conoce también como depreciación por edad.

A esta depreciación se encuentra íntimamente ligada la depreciación del estado

de conservación, si dos construcciones de la misma edad, tendrían la misma
depreciación física, dependerá el diferente estado de conservación que tenga
cada una de ellas.
La depreciación funcional corresponde a la inadecuación del inmueble a las
expectativas de uso que se requiere, esta inadecuación puede provenir de un mal
uso del diseño que no permita su funcionalidad actual.

4.1.2.1 Vida Técnica.-

La vida técnica es el período que dura una construcción hasta cuando es

utilizable, en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o
reconstrucción en sus partes esenciales.

4.1.2.2 Método de Línea Recta

Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del

inmueble con variación uniforme a lo largo de su vida útil

Su fórmula es:

D = E/Vt

D = Depreciación en términos porcentuales.

E = Edad de la construcción.
Vt = Vida técnica o útil de la construcción.

Ejemplo:
La depreciación a 20 años sería D = 20/50 = 40%

4.1.2.3 Método Parabólico o de Kuentzle.-

Para tener un decrecimiento reducido en los primeros años, Kuentzle propone una
ecuación y línea parabólica.

Su fórmula es: D = (E/Vt)2

Ejemplo:

Con una vida técnica de 50 años analicemos el caso de línea recta

Edad 20años D = (20/50)2 = 16% como se ve es mucho menos acelerada que la

depreciación en línea recta.

4.1.2.4 Método de Ross.-

Busca un promedio de los dos métodos anteriores con el fin de obtener una
depreciación no tan acelerada con la línea recta, ni tan lenta como el método
parabólico.

Su fórmula es: D= [(E/Vt) + (E/Vt)2]1/2

Ejemplo:

Con la misma vida técnica y edad del inmueble

Edad 20 años: D = [ 40 + 16 ]½ = 28%

El método de Ross es el más recomendado en América y en Latinoamérica para

los avalúos de construcciones usadas.

Por décadas la depreciación anual es como sigue:

Primeros 10 años 1.2%

Años 10 a 20 1.6%
Años 20 a 30 2.0%
Años 30 a 40 2.4%
Año 40 a 50 2.8%

Con respecto a la línea recta uniforme, la depreciación de Ross es lenta en los

primeros
10 o m20 años y acelerada en los últimos 20.

4.1.2.5 Método de Heidecke.-

El método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción, pero con la
misma edad es posible que una misma construcción esté mejor conservada que
otra.

El perito avaluador aprecia la conservación del bien mediante la vista en el sitio de

acuerdo a su apreciación, no debe dejarse llevar por las apariencias, por lo cual se
debe analizar el estado de la construcción.

4.1.2.5.1 Reparaciones menores.-

Este tipo de reparaciones consisten en pintura en general, en arreglo de la

fachada, humedades, impermeabilizaciones de cubiertas, etc.

4.1.2.5.2 Reparaciones medianas.-

Se trata de la compostura de instalaciones hidráulicas, sanitarios o eléctricas,

cambios de aparatos sanitarios y de cocina, cambios de algunos muros, etc.

4.1.2.5.3 Reparaciones Importantes.-

Se trata de daños en la cubierta o estructura y cimentación de la edificación,

hundimientos de pisos o peligros en la estructura del bien.

Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de
conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada
por el método de Ross.

4.1.3 Conservación del bien.-

La conservación del bien es un aspecto importante al momento de realizar la

valuación del inmueble que es apreciado por el experto en avalúos, pero al mismo
tiempo es un factor que debe ser considerado por la institución financiera que
otorga el crédito.

En 1.980 se dio ha conocer las tablas que fueron elaboradas por Fitto y Corvina,
estas tablas combinan la deprecación de Ross y de Heidecke, tanto por la edad
como por el estado de conservación.

Estas tablas no presentan la edad sino la edad en porcentaje de vida, en la

columna de
la izquierda no se refiere a la edad sino a la edad sobre la vida técnica.
Así por ejemplo:

1. Si la edificación tiene 15 años con una vida técnica de 50 y se encuentra en

estado bueno (calificación 2) la depreciación será 15/50 = 30, al frente del 30 y
debajo del 2 está la depreciación de 21.53 %

2. Edificación con 35 años de uso, una vida técnica de 60 en un estado regular

(calificación 3) 35/60 = 58 y debajo del 3 está la depreciación de 55.62%

El Ing. Luis Fernando Restrepo G. concluye en:

a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de

Tasación puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto
de reposición del activo inmueble. Además, debe observarse la repercusión de
estos valores en los costos y en las obligaciones tributarias correspondientes para
cada entidad.

b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto
contable y económico (sobrevaloración o subvaloración del activo), que repercute
en los resultados económicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de
la formula de aplicación para calcular el VNR y del método de estimación de la
depreciación.

c) Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendación, dado que el

artículo 3° de la Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los
siguiente:

“…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de

conservación, tal como el de Fitto y Corvini…”

De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si

no que obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un
sistema igual o similar que considere la EDAD, LA VIDA ÚTIL y EL
MANTENIMIENTO o CONSERVACIÓN, lo cual también sucede con el uso del
método de ROSS – HEIDECKE, pero con la ventaja adicional de que en las
edades avanzadas (> del 70% de Vida) el comportamiento de las curvas de Ross
– Heidecke es más congruente. Es por esta razón que estas curvas son más
populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO, ARGENTINA, etc.

NOTA: Habrás podido advertir que ambos autores tienen diferencia en cuanto al
segundo apellido de los autores de dicha tabla. El primero lo cita como CORVINA
y el segundo, como CORVINI. Pues no sé exactamente cómo es, por cuanto pido
las disculpas del caso.-
 Normas Técnicas en materia de Avalúos

por
Ing. Roberto Piol Puppio
SOITAVE: 260

TITULO I
Objetivos y Normas Eticas

Artículo 1: Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración

de Avalúos:

El Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos es

la de estandarizar conceptos y criterios con el fin de obtener la
excelencia y el mas alto nivel de la práctica profesional en la
elaboración y revisión de los informes.

Artículo 2: Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento:

El objetivo de las Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento, es la de

garantizar el mas alto grado de ética profesional en la elaboración y
revisión de los informes; las cuales deberán ser cumplidas tanto por
los tasadores independientes como las empresas y organizaciones
que desempeñan la práctica del avalúo, poniendo énfasis en las
obligaciones y responsabilidades éticas, civiles, penales y de
salvaguarda del patrimonio público por parte de los mismos.

Artículo 3: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y

organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán
cumplir estrictamente estas Normas Técnicas.
Artículo 4: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, no
deben jamás comprometerse o prestarse en acciones ilegales,
contrarias a la ética profesional o impropias de un profesional.

Artículo 5: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y

organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, se
deben constituir como una persona neutral a las partes involucradas,
cuya actuación se limita a la ejecución de un Informe de Avalúo,
Revisión de un Avalúo o Servicio de Consultoría; desempeñándose
con imparcialidad, equidad, objetividad e independencia y sin
acomodarse a intereses personales de ninguna índole.

Artículo 6: La aceptación por parte de un Tasador o de los

profesionales que conforman empresas y organizaciones que se
desempeñan en la práctica del avalúo, de una compensación
condicionada a la determinación de un Valor Predeterminado o dirigido
a favorecer o desfavorecer la causa del cliente, con el fin de conseguir
un resultado en un acontecimiento subsiguiente; así como el recibir un
pago encubierto de honorarios profesionales, comisiones, objetos de
valor o bienes, en relación con el contrato de avalúo, revisión o
consultoría; es considerado como una Grave Falta a la Etica
Profesional.

Artículo 7: La propaganda o publicidad hecha de una manera falsa o

exagerada, para conseguir o solicitar asignaciones o contratos de
avalúos; que conduzcan al posible cliente a una apreciación errada
sobre la experiencia o pericia del Tasador en un área específica, es
considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional.

Artículo 8: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y

organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán
obligatoriamente proteger la naturaleza confidencial de la relación
entre el Tasador y el Cliente. El Tasador jamás deberá revelar
información confidencial obtenida por parte de un cliente o de los
resultados de una asignación elaborada para un cliente, a ninguna otra
persona, corporación o institución a menos que:

a) El Cliente autorice expresamente la divulgación de la

información

b) Por orden judicial se le solicite al tasador divulgar la

información ante la autoridad jurisdiccional correspondiente

c) El Tribunal Disciplinario de SOITAVE, constituido y en

sesión para la revisión de dicho informe, solicitado por
denuncia por parte de personas naturales o jurídicas que
tengan intereses comprobados en el caso o hayan sido
perjudicados por la Opinión de Valor de un tasador Miembro
Activo de SOITAVE.

Nota 1: Será también considerado una Grave Falta a la Etica, el hecho de que uno o varios
miembros del Tribunal Disciplinario de SOITAVE, revele datos confidenciales presentados ante ese
Tribunal.

Nota 2: Por analogía, es aplicable este parágrafo al caso de una denuncia ante el Tribunal
Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Artículo 9: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán
archivar los Informes de Avalúo, Revisión o Consultoría, por lo menos
Diez (10) años contados a partir de su entrega o de la terminación del
juicio en caso de experticia judicial.

Artículo 10: El Tasador o los profesionales que conforman empresas

y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, antes
de aceptar una asignación deberá:

a) Identificar claramente el objeto del avalúo a realizar

b) Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo

la asignación competentemente

c) En el caso de que una vez aceptado la asignación del

caso y en medio del mismo, el Tasador descubre no tener el
conocimiento o experiencia necesaria para ejecutar la misión
asignada, deberá revelárselo al cliente, sugiriendo los
 profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son
especialistas en ese tipo de caso.

NOTA 1: El hecho de notificar al cliente el no tener el conocimiento o experiencia necesaria, no

implica necesariamente la no ejecución de la asignación encomendada; si no, mas bien la
asociación o contratación con uno o mas tasadores en que se confía que tienen el conocimiento o
experiencia necesaria para la finalización del mismo. En todo caso se le deberá notificar al cliente la
incorporación de los especialistas al equipo valuador.

Nota 2: El Tasador o los Profesionales que conforman empresas y organizaciones que se

desempeñan en la práctica del Avalúo, son los responsables de juzgar el nivel de trabajo de los
tasadores asociados o contratados para la ejecución de la asignación.
Nota 3: La contribución de los tasadores asociados o contratados para la ejecución de la
asignación, deberá ser reconocida expresamente en el mismo informe.

d) En el caso que al Tasador se le asigne un caso en un

localidad geográfica donde no haya tenido experiencia de
avalúos recientes o ninguna experiencia; El Tasador deberá
permanecer el tiempo suficiente en el sitio a fin de
comprender las características del mercado local, los
factores de oferta y demanda relacionados con el tipo
específico de bien a valuar y otros parámetros relacionados
con el sector.

Nota 4: Si el Tasador no estuviera en posición de permanecer el tiempo necesario en el área para

obtener los conocimientos, lo mas apropiado sería la asociación o contratación de un tasador local
calificado para asegurar la correcta realización del informe de avalúo correspondiente.

Nota 5: Al igual que en el Artículo 10, el Tasador deberá notificar a su cliente la asociación o
contratación del Tasador Local, cuya contribución a la elaboración del Informe Técnico de Avalúo
deberá ser reconocida en el mismo.

TITULO II
Sobre la Elaboración de los
Informes Técnicos de Avalúo

Artículo 11: Para la elaboración de un Informe de Avalúo, el Tasador

deberá comprender y emplear correctamente todos los métodos y
técnicas, comúnmente aceptadas, para producir un Informe Técnico
ajustado a la realidad y perfectamente comprobable, evitando errores
u omisiones, que aunque considerados individualmente no afectan
significativamente la determinación del Valor; pero que al ser
considerados en su conjunto, inducirían a una interpretación
equivocada del mismo pudiendo perjudicar seriamente al cliente,
terceras personas o al patrimonio de la nación.

Artículo 12: El Tasador o los profesionales que conforman empresas

y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo,
deberán inspeccionar personalmente el bien objeto del Informe,
dejando constancia escrita y fotográfica del bien, así como su
descripción, estado de conservación y condición del mismo en el
cuerpo del Informe Técnico o en sus anexos.

Nota 1: Si el Tasador no pudiera o no tuviese la experiencia suficiente para realizar la inspección,

podrá asociarse o contratar un tasador calificado que asegure la correcta descripción del bien.

Nota 2: Al igual que en el Artículo 10, el Tasador deberá notificar a su cliente la asociación o
contratación del Tasador, cuya contribución a la elaboración del Informe Técnico de Avalúo (en este
caso la inspección del bien) deberá ser reconocida en el mismo.

Artículo 13: En el Informe Técnico de Avalúo, el Tasador deberá

expresar en cada uno de los análisis efectuados y en la conclusión del
Valor, un resultado que no dé lugar a interpretaciones erróneas, de
manera de que el Informe Técnico contenga la información suficiente
para permitir que el cliente o los revisores lo entiendan e interpreten
correctamente.

Artículo 14: Todo informe Técnico de Avalúo deberá incluir por lo

menos:

a) Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita

el Informe Técnico, así como la Identificación del Tasador,
Tasadores o Empresa de Avalúos que elaboró el mismo

b) Identificación completa (geográfica, planimétrica o legal) y

descripción del bien objeto del avalúo

c) Declaración del Propósito del Avalúo

d) Situación legal del bien objeto del avalúo

e) Definición del valor a ser estimado

 f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalúo (fecha del
levantamiento de la data e inspección del bien) y de la fecha del
Informe Técnico (fecha de la elaboración o presentación del
informe)

Nota 1: Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran variar en el período
de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalúo (período de tiempo durante el cual se
levantó la data y se infirieron los valores) y la Fecha del Informe Técnico (fecha de finalización y
publicación de los resultados finales del avalúo)

g) Descripción del proceso de recolección de los datos citando la

fuente de los mismos

h) Exposición de los Procedimientos Valuatorios utilizados y

justificación de los análisis, opiniones y conclusiones del informe

i) Justificación y sustentación de la exclusión de cualquiera de los

enfoques de avalúo comúnmente aceptados

j) Determinación del Valor del bien

k) Inclusión de una certificación de imparcialidad

l) Anexos, planos, fotografías etc.

Nota 2:: Para el caso de Avalúos específicos como lo son los Avalúos Expropiatorios y los Avalúos
Inquilinarios; donde la Legislación respectiva exige el uso de Factores de Obligatoria Apreciación,
los mismos deberán ser aplicados así como sus correspondientes jurisprudencia, sin el menoscabo
de los requisitos mínimos citados en este artículo.

Artículo 15: En la elaboración de un Informe Técnico de Avalúo de

Empresa en Marcha, relacionado con una participación patrimonial
capaz de causar la liquidación de ella, el Tasador deberá investigar la
posibilidad de que la misma pueda tener un mayor valor en su
liquidación, que el Valor de la operación continuada como Empresa en
Marcha.

Nota 1: El Tasador solo está obligado a efectuar este análisis en el caso de que el patrimonio neto
de la empresa objeto del Informe de Avalúo, esté en posición de ser liquidado.
Nota 2: Si la liquidación de la empresa, es la premisa apropiada para la determinación de su valor;
los bienes inmuebles, activos fijos, inventarios y materia prima, deberán ser valorados por
separado.

TITULO III
Sobre la Certificación de Imparcialidad

Articulo 16: Contenido mínimo de la Certificación de

Imparcialidad

Todo informe Técnico de Avalúo deberá contener una Certificación de

Imparcialidad, cuyo contenido mínimo será el siguiente:

1.- Certificación que el Informe Técnico de Avalúo es

producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y
común y universalmente aceptados

2.- Certificación que el tasador o los tasadores no han sido

influidos por ninguna intención o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos,
metodología, levantamiento de datos, convicciones, criterios,
consideraciones especiales y conclusiones
3.- Certificación que el tasador o los tasadores no tienen
ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni
presente ni futuro

4.- Certificación que al tasador o los tasadores no les liga,

con el cliente ni con el propietario del bien, lazos familiares ni
de ninguna índole

5.- Certificación que el tasador o los tasadores han sido

contratados para la realización del Informe Técnico,
únicamente en su carácter de profesional competente y
consciente de sus deberes y responsabilidades

6.- Certificación que el tasador o los tasadores que hayan

obtenido datos de terceras personas o archivos de
instituciones privadas o públicas, necesarios para la
realización del estudio de valoración, son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe de los Avaluadores.

7.- Certificación que el tasador o los tasadores que no han

exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado del Informe
Técnico

8.- Certificación que el tasador o los tasadores no ha

condicionado sus honorarios profesionales a la
determinación de un Valor Predeterminado, o un Valor
dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes, o
a obtener un resultado condicionado a un acontecimiento
subsiguiente que pueda ocurrir

9.- Certificación que el tasador o los tasadores han

elaborado su asignación apegados y de conformidad con
estas Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos

10.- Certificación que el tasador o los tasadores han

inspeccionado personalmente del bien objeto del Informe de
Avalúo; en caso de que el tasador o los tasadores que
suscriben el informe no hubiesen realizado dicha inspección,
se deberán identificar en el Informe a la persona o personas
(asociados, contratados o empleados) que efectuaron dicha
inspección

11.- Certificación que el tasador o los tasadores no han

recibido asistencia profesional significativa en la elaboración
del Informe Técnico; en caso contrario se deberán identificar
en el Informe al profesional o profesionales que
proporcionaron la asistencia especificando la clase de
asesoría

TITULO IV
Sobre la Revisión Técnica de los Avalúos
Artículo 17: El Tasador que firmare un Informe Técnico de Avalúo,
preparado por otra persona, asumirá plena responsabilidad
profesional, civil, penal y de salvaguarda del patrimonio público por el
contenido de dicho informe

Articulo 18: Cuando un “Profesional Revisor”, revise y reporte sobre

los resultados de dicha revisión, dicho profesional deberá formar una
opinión en cuanto a la adecuación y propiedad del Informe Técnico
que está siendo revisado, y deberá indicar claramente la naturaleza
del proceso de revisión que realizó.
Nota: El Reporte de Revisión es un producto diferente, tanto en su proceso como su presentación
del Informe Técnico de Avalúo.

Artículo 19: La función de revisar un avalúo, requiere

obligatoriamente la preparación de un reporte por separado, donde se
establezca los resultados del proceso de revisión. El Profesional
Revisor realizarán la comprobación del grado de coherencia,
integración y consistencia del Informe Técnico revisado.

Artículo 20: Normativa Técnica de Revisión de un Informe de

Avalúo

Al revisar un Informe Técnico de Avalúo, el “Profesional Revisor”

deberá por lo menos informar sobre:

1.- Revisión del Informe Técnico de Avalúo:

a) Verificación de la ubicación y descripción del Bien

objeto del Avalúo

b) Indicar claramente la fecha del Informe de Avalúo y

fecha del Reporte de Revisión

c) Opinión sobre la veracidad de los soportes técnicos y

documentales utilizados por el tasador
 d) Opinión sobre la veracidad y correspondencia de los
datos levantados tales como Referenciales
seleccionados, zonificación, tipo de construcción, edad,
estado de conservación etc.

2.- La fundamentación metodológica del Informe de Avalúo

a) Opinión sobre la metodología y técnicas valuatorias

empleadas, explicando las razones de cualquier
desacuerdo

b) Verificación y revisión numérica de los cálculo

matemáticos y estadísticos empleados por el tasador

3.- La revisión de toda la Información anexa relacionada en

el Informe Técnico de Avalúo revisado, que sirvieron de base
para llegar a una conclusión sobre la opinión de valor

Artículo 21: Se calificará a un Informe de Avalúo revisado como:

“Técnicamente Bien Elaborado”, si la certificación de todos los
hechos y datos informados por el Profesional Revisor, fueran
verificadas exitosamente y/o su opinión fuera favorable.

En caso contrario se declarará el mismo como “Inadmisible”, al no

observarse en la revisión del mismo el cumplimiento de la Normas
Técnicas aquí establecidas o “Inverificable”, si el informe adoleciera
de datos suficientes para su revisión.

Nota: En cada caso se deberá comunicar por escrito al tasador a fin de que complete o
suplemente el Informe Técnico presentado.

Articulo 22: Contenido mínimo de la Certificación de

Imparcialidad aplicable a la Revisión de un Informe Técnico de
Avalúo
Todo “Reporte de Revisión” a un Informe Técnico de Avalúo, deberá
contener un Certificación de Imparcialidad, cuyo contenido mínimo
será el siguiente:

1.- Certificación que todos los hechos y datos informados por

el “Profesional Revisor”, empleados en el proceso de
revisión fueron verificados

2.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha sido

influido por ninguna intención o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos de
revisión

3.- Certificación que el “Profesional Revisor” no tiene ningún

interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente
ni futuro

4.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha realizado

una inspección personal o por medio de asociados,
contratados o empleados, al bien objeto del Informe de
Avalúo revisado.

5.- Certificación que el “Profesional Tasador” no ha

condicionado sus honorarios profesionales al resultado de
las conclusiones del Reporte de Inspección.

6.- Certificación que el “Profesional Revisor” ha elaborado su

asignación apegado y de conformidad con las Metodologías
Valuatorias comúnmente aceptadas.

7.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha recibido

asistencia profesional significativa en la elaboración del
Reporte de Revisión en caso contrario se deberán identificar
en el Reporte de Revisión al profesional o profesionales que
proporcionaron la asistencia especificando la clase de
asesoría.

TITULO V
Sobre la Actualización de los Avalúos
Artículo 23: Definición de Actualización de un Avalúo

Se define como “Actualización de un Avalúo”, a una extensión al

Informe Técnico de Avalúo Original, el cuál confió el cliente al Tasador
en una decisión pasada, donde se refleje el nuevo Valor Actualizado
del Bien para la fecha de Actualización

Artículo 24: Condiciones para que sea procedente una

Actualización de Avalúo

Debido a que la Actualización es una extensión al Informe de Avalúo

Original, el Tasador debe observar que se cumplan las siguientes
condiciones, antes de aceptar una asignación de Actualización:

a) Tanto el Tasador o los Tasadores que efectuaron el

Informe Técnico de Avalúo Original, como el cliente o
solicitante, deben ser las mismas personas

b) El bien no ha debido tener cambios significantes desde

que se realizó el Informe de Avalúo Original

c) El lapso entre la fecha del Informe técnico de Avalúo o de

su mas reciente actualización y el Nuevo Informe de
Actualización, no sea demasiado larga para el tipo de bien

Artículo 25:: Si no se cumplen las tres condiciones establecidas en el

artículo anterior, el informe solicitado será considerado como un
Nuevo Informe Técnico de Avalúo y el mismo deberá realizarse de
acuerdo con las Normas Técnicas aquí establecidas

Artículo 26: Contenido Mínimo en un Informe de Actualización de

Avalúo
 a) Referencia al Informe Técnico de Avalúo Original o su última
actualización

b) Determinación de cualquier cambio en las condiciones del

mercado, ocurrido entre las fechas del Informe Original y la
Actualización

c) Determinación de cualquier cambio físico, legal o tecnológico

del bien ocurrido después de la fecha del Informe de Avalúo
Original

d) Determinación del Nuevo Valor Actualizado del Bien

e) Certificación de Imparcialidad

f) Anexos conteniendo la presentación y análisis de todos los

datos considerados en la determinación del nuevo valor
actualizado

TITULO VI
Aspectos Varios

Artículo 27: Avalúos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos

A fin de evitar confusión y de manera de evitar una interpretación

errónea, los Informes Técnicos de Avalúo se podrán clasificar en las
siguientes categorías:

a) Avalúos Retrospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es

muy anterior a la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo
de estudio podrá ser requeridos para asuntos relacionados con
Impuestos a la propiedad, herencias, declaraciones sucesorales,
juicios de indemnización etc.

b) Avalúos Corrientes: Son aquellos cuya Fecha Efectiva coincide

con la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, o son muy cercanas.

c) Avalúos Prospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es

muy posterior a la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo
 de estudio podrá ser requerido para la estimación de
participaciones en proyectos futuros y otras razones

d) Unico: Solo serán reconocidos como Informes de Avalúo los

Avalúos Corrientes, o sea aquellos que determinan el Valor
Actualizado de un bien; considerando a los Avalúos
Retrospectivos y Prospectivos solo como Estudios Técnicos

Artículo 28: Duración de la relación Tasador - Cliente

a) No se puede establecer un plazo definido para finalizar la

relación entre el Tasador y su Cliente

b) Un plazo razonable para limitar esta relación consistiría en

considerar por terminada la relación Tasador - Cliente,
cuando se haya completado el uso para el cual se requirió
al avalúo realizado, como por ejemplo la consecución de un
crédito cuando el Informe Técnico de Avalúo sirvió para
constituir el monto de la garantía exigida por el ente
prestatario

c) Cuando una tercera persona solicite los servicios

profesionales para valuar un bien o bienes donde el tasador
razonablemente suponga que está todavía vigente una
relación previa Tasador - Cliente, el Avaluador deberá pedir
una exoneración (preferiblemente por escrito) a su cliente
previo, antes de aceptar una nueva asignación sobre dichos
bienes
 Bibliografía

NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO:

Sociedad Americana de Avaluadores (ASA). 1994

UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL

PRACTICE: Sociedad Americana de Avaluadores (ASA) 1992

FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION

BANCARIA (FOGADE), Gerencia de Manejos de Activos:
Normativa a ser Contempladas en los Informes de Avalúo
1994

Ley Orgánica que Regula la Enajenación de Bienes del

Sector Público No Afectos a las Industrias Básicas. Gaceta
Oficial de la República de Venezuela Nro. 3591
Extraordinario de fecha 07-01-87

BANCO CONSOLIDADO, C.A., Vicepresidencia de

Inmuebles: Normativa para la elaboración de los Informes
Técnicos de Avalúo. 1995

MINISTERIO DE HACIENDA, Comisión para la Enajenación

de Bienes del Sector Público No Afectos a las Industrias
Básicas (CENBISP): Instructivo sobre la Información
Requerida para la Autorización de la Enajenación de un Bien
(sin fecha)
BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, Gerencia de
Avalúos: Requisitos para la Elaboración de Informes Técnicos
de Avalúo (sin fecha)

FONDO DE DESARROLLO URBANO (FONDUR), Gerencia

de Tierras: Normas para la elaboración de Avalúos (sin fecha)

RODRIGUEZ Héctor y GARCIA Aimara, El Tasador Larense

Nro. 3, Año 1, Marzo 1997 (Artículo): “El Revisor de Avalúos”