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I. INTRODUCCIÓN
Antes de iniciar los comentarios sobre el proceso inquilinario, vale la ocasión acotar
que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1 Nº 427 de fecha 25 de octubre de
1999 publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre del mismo año, fue
dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la República en uso
de la Ley Orgánica que autorizó al Presidente de la República Hugo Rafael Chávez
Frías para dictar Medidas Extraordinarias en materia económica y financiera requeridas
por el interés público de fecha 26 de abril de 1999 y publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela Nº 36.687 de esa misma fecha, introdujo cambios importantes
tanto en lo sustantivo como en lo procesal constituyendo más que una fusión de leyes,
una reforma legislativa.
Sin dejar de proteger los intereses de la parte llamada débil o inquilino, el Decreto Ley
buscó un equilibrio entre los intereses socio-económicos del arrendador y del
arrendatario ambos valiosos y legítimos, al establecer normas procesales novedosas que
han permitido imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los
conflictos sean decididos prontamente con verdadero sentido de justicia y equidad.
Sin embargo, la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los
órganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales.
En Venezuela se observa que los asuntos vinculados con esta especial materia
conectada al constante problema de la vivienda, se han visto plagados por la inactividad
por parte de los jueces quienes por variadas razones de tipo político y socio-económico,
no han cumplido a cabalidad con los principios que los norman focalizados tanto en la
celeridad como la brevedad debido a la escasez de unidades que le brinden a la familia
venezolana, en forma prioritaria, la garantía de un vivienda digna y accesible a sus
requerimientos. Demostración palpable de ello, es que hasta el año 2000 el texto
inquilinario que regulaba las relaciones locativas respecto a cualquier tipo de inmueble
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Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: L.A.I.
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Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: C.R.B.V.
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fue el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del año 1947 y la Ley de
Regulación de Alquileres del año 1960, ambos derogados.
Así las cosas, con la legislación derogada, el proceso inquilinario era lo suficientemente
demorado hasta el extremo que transcurrían varios años para que el propietario de un
inmueble arrendado lograra restituirse en su posesión adicionado a que cada día por la
no construcción de viviendas destinadas para alquiler, el vigente problema habitacional
es cada día más acentuado.
Antes de abordar el tema puntual que nos ocupa, es menester dejar sentado que en
Venezuela el Garantismo con está definido como tal y tiende a confundirse con el
problema de la seguridad, que constituye apenas un aspecto dentro del contexto del
concepto, toda vez que uno de los fenómenos del derecho procesal desarrollado durante
el siglo XX ha sido la “publicización o socialización” del proceso focalizada en el deber
del juez de velar por la efectividad en la tutela de los intereses que se discuten para
lograr como valor superior del ordenamiento jurídico “la justicia” como objetivo final
de la función jurisdiccional y es por ello que el Estado debe poner al servicio de los
jueces todos los medios y poderes necesarios para que puedan alcanzar dicho fin.
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24 de marzo de 2000, a las partes no se les priva de poderes que esencialmente son
garantía de las mismas en el inicio y desarrollo del proceso.
El artículo 12 del C.P.C. establece que: “los jueces tendrán por norte de sus actos la
verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones, el juez
debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con
arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar
elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no
alegados ni probados. El juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho
que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o
deficiencia, los jueces se atendrán a l propósito y a la intención de las partes o de los
otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Esta norma rectora o programática está destinada a establecer los principios generales
reguladores de la actividad del juez en el ejercicio de su ministerio como son el de la
veracidad según el cual debe procurar conocer la verdad, que la verdad formal de las
actas coincida con la verdad real; el de la legalidad, conforme al cual debe atenerse a las
normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculte para obrar conforme a la
equidad; el de congruencia de la decisión con la pretensión y el de presentación, según
el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos, mientras que la
interpretación de los contratos pertenece a la otra vertiente del oficio del juez y consiste
en indagar la voluntad e intención presunta que abrigaron las partes al establecer las
diversas cláusulas que determinan sus derechos y obligaciones.
De otra parte, el artículo 14 del C.P.C. determina que “el juez es el director del proceso
y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso
por algún motivo legal…”
De otra parte, el artículo 15 del citado Código, pauta que “los jueces garantizarán el
derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a
ellas, sin preferencias ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán
respectivamente según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio,
sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.”
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Así se observa el principio de la igualdad de las partes en el proceso y la labor del juez
de salvaguardar el equilibrio procesal que constituye a su vez el soporte fundamental
del principio de rango constitucional y universal conocido como el derecho a la defensa
inherente a cada una de las partes (artículo 22 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela)
Que ese juzgador no esté en una situación de obediencia debida respecto al acusador y
acusado porque en ese caso, pasa a ser acusador o acusado.
1. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En tal sentido, vale acotar que por sentencia de fecha 24 de febrero de 2.006 dictada por
la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (expediente N° 2005-
000008) bajo la ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez con motivo de un
juicio por intimación de honorarios profesionales, en el cual el Juzgado Superior
declaró la confesión ficta de la intimada, consecuencia de la extemporaneidad por
anticipada de la contestación a la demanda con fundamento en que los actos procesales
deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica” de conformidad con
los principios de preclusión y tempestividad de los actos, se estableció que siendo el
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interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso a objeto que
éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional
que resuelve el asunto controvertido entre ellas garantizando así el derecho a la tutela
judicial efectiva, se considera válida la contestación de demanda presentada antes de
que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal y la consecuencia
jurídica de la confesión ficta, sólo podrá imputársele al demandado cuando no de
contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el
lapso o término legal respectivo, como sucede en el procedimiento breve.
Sin embargo, por sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2.006 por la Sala
Constitucional del T.S.J. (expediente N° 04-2465) bajo la ponencia del Magistrado
Jesús Eduardo Cabrera, con motivo del recurso de revisión de una sentencia dictada por
la Sala de Casación Civil en un juicio de nulidad de cesión de derechos y ventas e
indemnización de daños y perjuicios, el anterior criterio cambia respecto al
procedimiento breve al establecer que el criterio establecido en la citada decisión sólo
es aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar
dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva como es el caso del juicio ordinario,
donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para
contestar la demanda en forma indistinta el cual en todo caso debe dejarse correr
íntegramente en virtud del Principio de la Preclusividad de los Lapsos Procesales y no
para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término como
sería en el supuesto del Juicio Breve donde la parte demandada debe contestar la
demanda al 2do día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver
vulnerado su Derecho a la Defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga
Cuestiones Previas y la parte actora tiene oportunidad de contradecirlas.
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Esto es, si el demandado opone únicamente cuestiones previas se considera que no está
dando contestación a la demanda y podría incurrir en rebeldía o contumacia, porque es
esencial -a tenor del dispositivo legal- que lo haga de manera conjunta con las defensas
de fondo. No obstante, el demandado puede limitarse a contestar únicamente el fondo
de la demanda y dejar a su libre arbitrio, la proposición o no de la reconvención o mutua
petición, para considerar que ha actuado ajustado a esta norma especial.
Esa interacción requiere que el Tribunal fije una hora para que tenga lugar la
contestación: el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y
pasada ésta, precluye la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones
previas y su oposición a éstas, si fuere el caso. No existe hora de espera para el
demandado.
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Sin embargo, la reciente sentencia de fecha 26 de junio de 2.006 dictada por la misma
Sala y ponente (expediente N° 06-0334) cambió el criterio estableciendo que en criterio
de la misma Sala Constitucional el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios no impone el cumplimiento con alguna formalidad esencial al acto de
contestación de la demanda, pues sólo exige al demandado que cumpla con el deber de
que oponga conjuntamente con las defensas de fondo las cuestiones previas a que se
refiere el C.P.C. las cuales serán decididas en la definitiva, pero la situación varía
cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria y deba seguirse el procedimiento por
los trámites del juicio breve (artículo 884 del C.P.C.) En tal supuesto se requiere la
realización de un acto donde participan las partes y el juez; el demandado tiene el
derecho de plantear verbalmente las Cuestiones Previas y el demandante, de oponerse a
ellas, también verbalmente. Esa interacción requiere que el Tribunal fije una hora del
2do día de despacho siguiente a la citación para que tenga lugar la contestación. En
consecuencia, el demandante y demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y
pasa ésta, precluirá la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones
previas y la oposición a éstas, si fuere el caso (Sentencia N° 323 del 20 de febrero de
2.003, caso: Inversiones Madeira´s C.A.) Lo contrario, se traduce en incurrir en un error
judicial ordenando la reposición de la causa lesionando el derecho de la tutela judicial
eficaz que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela.
Si el artículo 884 prevé que la decisión sobre las cuestiones previas a que se refieren los
ordinales 1° al 8° del artículo 346 del C.P.C. es inapelable, situación confirmada por el
artículo 894 eiusdem que prohíbe la tramitación de incidencias en el procedimiento
breve, el artículo 35 de la L.A.I. prevé que cuando el demandado hubiere opuesto la
cuestión previa por falta de jurisdicción o de incompetencia, el Tribunal se pronunciará
sobre éstas el mismo día de despacho en que fueron opuestas o el día de despacho
siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que
consten en autos.
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De ese modo, se evita que a través de la promoción de estas defensas previas, se demore
el juicio inquilinario (como sucedía en el pasado bajo la legislación derogada) porque
anteriormente se tramitaba en el cuaderno principal y la suspensión del proceso era
indefinida hasta tanto constara en autos la decisión respectiva, en detrimento de los
intereses del propietario y/o arrendador.
Con este nuevo dispositivo, se logra el equilibrio procesal que persigue la ley, porque
las partes pueden hacer uso de todos los medios de defensa a su alcance, sin que ello se
traduzca en la suspensión del juicio principal.
Como lo señala la sentencia N° 615 de fecha 22 de abril de 2.005 dictada por la Sala
Constitucional de T.S.J. (expediente N° 03-3031) bajo la ponencia del Magistrado
Arcadio Delgado Rosales (caso: Libier Margarita Nuñez Riera) ratificada por sentencia
N° 3664 de fecha 06 de diciembre de ese mismo año (expediente N° 05-1731) bajo la
ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero (caso: L. Acosta) existe una
laguna en la L.A.I. en lo referente a la actuación que debe realizar el juez cuando son
promovidas las cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del C.P.C. actualmente
superada mediante la aplicación inmediata del ordinal 1° del artículo 49 de nuestra
Constitución y el artículo 354 del C.P.C. habida cuenta que conforme al artículo 35 de
la L.A.I. deben ser opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda y
decidirse en la sentencia definitiva, lo cual en muchas ocasiones ha dado origen en el
foro a interpretaciones y aplicaciones divergentes por parte de los Tribunales a los que
corresponde decidir las causas, creando una situación de inseguridad jurídica a los
justiciables.
En tal sentido, cuando se promueve alguna de las Cuestiones Previas establecidas en los
ordinales 2° al 6° del artículo 346 del C.P.C. el juez de la causa debe otorgar a la parte
actora la oportunidad del lapso perentorio de cinco (5) días de despacho para subsanar
el defecto u omisión invocados en base al derecho a la defensa y sólo si la parte
interesada no procede a corregir el defecto o vicio en el plazo señalado se produce la
consecuencia jurídica de la extinción del proceso.
Vencido dicho lapso, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, el tribunal
decidirá sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa opuesta por aplicación
del artículo 10 del C.P.C. pudiéndose dar dos situaciones: la primera, que el juez
resuelva que no fue correctamente subsanada, lo cual trae como consecuencia la
extinción del proceso según lo establecido en el artículo 354 del C.P.C. y el efecto
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Al declarar con lugar algunas de las Cuestiones Previas suceptibles de ser subsanadas
por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la
controversia por el término de cinco (5) días a contar desde su pronunciamiento sobre la
cuestión previa, lo cual lejos de contrariar el Principio de la Brevedad de este proceso
especial contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que
la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrir los 90 días
continuos a que alude el citado artículo 271. (Expte N° 05-2426 de fecha 1° de febrero
de 2.006 de la Sala Constitucional. Amparo Administradora Carabobo, S.R.L. Ponente:
Magistrado Luis Velásquez Alvaray)
3. AUSENCIA DE INCIDENCIAS
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4. PRUEBAS y SENTENCIA
Puede concluirse entonces que al no señalar el Código de Procedimiento Civil que estos
medios de pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro de la articulación, debe
interpretarse que su tramitación para ser evacuados en una incidencia, podrán
sustanciarse en un plazo mayor, en cuyo caso corresponderá al juez fijarlo atendiendo la
naturaleza y necesidad de la prueba pero dicho lapso en ningún caso podrá exceder el de
evacuación ordinario establecido en lal ley y bajo estas circunstancias, la parte debe
haber promovido el medio probatorio en el lapso de la incidencia.
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No existe acto de Informes ni sus Observaciones por la brevedad del proceso, sino que
dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la conclusión del lapso probatorio,
el tribunal de la causa dictará sentencia (art. 890 C.P.C.)
No obstante, las partes podrán presentar escrito de conclusiones antes que sea dictada la
sentencia, observándose que el juez de causa no tiene la obligación legal de apreciarlas
en la definitiva; pero conforme al artículo 26 de nuestra Carta Magna, debe recibirlas en
razón del derecho de acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva.
De la sentencia dictada, se oye Recurso de Apelación en ambos efectos dentro del lapso
de tres (3) días de despacho siguientes si fuese dictada dentro de él y si es fuera de éste,
a contar de la constancia de la notificación de las partes (art. 891 C.P.C.)
5. SEGUNDA INSTANCIA
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Cuando se declare con lugar la demanda por desalojo con fundamento en los literales b)
y c) del artículo 34 L.A.I. (la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o
alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado y/o que el inmueble
vaya a ser objeto de demolición o de reparación que amerite la desocupación) se
concederá obligatoriamente al demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses
para la entrega material del inmueble (que el fallo lo expresará) contado a partir de la
notificación de la sentencia definitivamente firme (Parágrafo 1º del art. 34 L.A.I.)
Dicho plazo no tiene vinculación alguna con el lapso de Prórroga Legal del contrato
regulado en el artículo 38 L.A.I. cuyas características derivan del vencimiento de la
relación arrendaticia en base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado
Dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia
dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa para que
efectúe la notificación respectiva (art. 37 L.A.I.) sin embargo, si la sentencia es dictada
fuera del lapso, necesariamente la Alzada deberá notificar a las partes a fin de que
cualesquiera de ellas solicite -si fuere el caso- su aclaratoria (el mismo día de despacho
o al siguiente) y posteriormente, se remitirá el expediente al juez de la causa.
De producirse en esta instancia, la previsión del artículo 607 C.P.C. el Juez de Alzada
podrá aperturar dicha incidencia, siempre y cuando sea solicitada por la parte antes que
finalice el lapso de diez (10) días de despacho para sentenciar y estime que están dados
los supuestos para ello.
Como colofón quiero destacar que el vigente texto inquilinario actualmente es objeto de
una reforma en aras de destacar el carácter social de la vivienda, pese a que la ley
expresamente lo proclama y es por ello, que en fecha 24 de abril de 2007, la Asamblea
Nacional de la República Bolivariana de Venezuela aprobó en primera discusión la
reforma del Decreto Ley N° 427. Ante esta situación, todos los sectores involucrados
con tan importante área se han volcado de manera expresa a destacar lo inapropiado de
una modificación del texto promulgado bajo la vigencia del actual gobierno, el cual con
la normativa comentado ha procurado la solución de la problemática derivada de los
juicios los cuales bajo la anterior legislación demoraban años a la espera de una pronta
decisión.
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