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Condominio
Spese di conservazione e spese di manutenzione ordinaria,
straordinaria e urgente – www.blogcondominio.com

Le norme del codice civile dedicate al condominio distinguono tra diverse tipologie
di spese relative alle parti comuni dell’edificio condominiale: le spese per l’uso o
l’esercizio della cosa e le spese di conservazione, all’interno delle quali è possibile
distinguere ulteriormente tra spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e
urgente.

Cerchiamo di chiarire il significato di ognuna delle voci di spesa.

Per spese di conservazione devono intendersi quelle che attengono all’integrità


del bene, in quanto dirette a conservarlo: vi rientrano le spese per la manutenzione
ordinaria e straordinaria, nonché le spese per riparazioni e ricostruzioni. Da esse
vanno distinte le c.d. spese per l’uso o di esercizio, che sono invece quelle
necessarie per il godimento dei beni comuni e il funzionamento dei servizi.

In realtà, tale criterio di distinzione non è esente da critiche, perché, nella pratica, è
difficile individuare la linea di demarcazione tra le due tipologie di spesa: non è
sempre agevole, ad esempio, distinguere il deterioramento prodotto dall’uso della
cosa da quello prodotto dalla vetustà della stessa.

Per quanto difficile, tale distinzione risulta tuttavia di fondamentale importanza e


comporta rilevanti conseguenze pratiche. Si pensi alle spese relative agli impianti
comuni, ad esempio quello di riscaldamento. In questo caso, le spese di
conservazione gravano su tutti i condomini, mentre quelle di esercizio o uso sono a
carico dei soli condomini che beneficiano del servizio di riscaldamento
centralizzato. I condomini che rinunciano a fruire dell’impianto di riscaldamento
comune, continuano a contribuire alle sole spese di conservazione, mentre non
sono tenuti a pagare le spese di esercizio (acquisto di gasolio o gas metano).

Per quanto attiene alle spese di manutenzione, per tali devono intendersi le spese
necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui si trova e conservarne
l’efficienza e funzionalità in relazione all’uso che normalmente se ne fa, così da
permettere ai condomini di trarre dalla stessa tutte le utilità che è in grado di
produrre. In altri termini, tali spese sono funzionali a che la cosa comune serva
all’uso o al godimento cui è destinata: all’interne di esse, è possibile distinguere
ulteriormente tra spese di manutenzione ordinaria, che hanno come scopo quello
di preservare la cosa, impedendone il deterioramento, e spese di manutenzione
straordinaria.
Con particolare riferimento a quest’ultime, per spese straordinarie devono
intendersi quelle la cui erogazione si renda necessaria in conseguenza di eventi
imprevedibili, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non
erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria. Sono, inoltre spese
straordinarie quelle che si rendano necessarie a causa della mancata esecuzione
di opere di manutenzione ordinaria. Al fine di far fronte a tali spese, l’assemblea
può deliberare la creazione di un fondo speciale (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.)
che, a differenza del fondo ordinario - costituito direttamente dall’amministratore
attraverso il versamento dei contributi condominiali - deve essere specificamente
approvato dall’assemblea.

Infine le spese di manutenzione c.d. urgenti. Il codice civile prevede due ipotesi:
le spese per interventi di manutenzione urgenti eseguiti dal singolo
condomino (art. 1134 c.c.: il condominio che ha fatto spese per le cose comuni
senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente); le spese per interventi di
manutenzione urgenti ad iniziativa dell’amministratore (art. 1135, ultimo
comma, c.c.: l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso dovrà
riferirne alla prima assemblea utile).

Il requisito dell’urgenza, come più volte chiarito dalla giurisprudenza, deve


necessariamente corrispondere ad esigenze oggettive del condominio, e non certo
soggettive dell’amministratore o del singolo condomino.