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2006
PATROCINA
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La única intención de efectuar este trabajo ha sido reunir en un
documento opiniones y antecedentes de múltiples fuentes, para poder
explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al
conocimiento real del mercado comercial de los bienes raíces urbanos.
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servicios., materias todas que tendremos que abordar en algún momento
con conocimiento y opinión.
Administrar los recursos de los inversionistas será otra de las tareas de estos
Corredores de Propiedades. En el convencimiento de que la gestión de
administración es de absoluta confiabilidad sobre la persona o empresa,
será necesario robustecer los conceptos éticos y morales involucrados en
el manejo del dinero de terceros.
El Mercado tiene tantas otras materias que deberán estar más que en el
léxico del Corredor, en su cultura y capacidad, pues serán de permanente
uso y entendimiento para su gestión: entender la macroeconomía y la
microeconomía, finanzas, el financiamiento a la demanda y a los
proyectos, el Marketing y los modernos procesos de la venta profesional,
serán rigurosamente solicitados por los actores de cada negociación en
que intervenga un corredor de propiedades.
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inmobiliario con los recursos de terceras personas, poniendo, en alto riesgo,
valores que la mayoría de las veces, son de alta significación patrimonial y
familiar.
Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y
ampliar la formación de los corredores de propiedades y será,
indudablemente, bien acogido por todos aquellos profesionales que
deseen ampliar su horizonte con otras visiones del corretaje y más aún, por
aquellos que recién se inician vislumbrando una salida laboral mediante
una capacitación adecuada para un desempeño profesional de alto
nivel.
Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las
diferentes legislaciones y normas locales y deben ser complementadas con
las otras múltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes raíces en
general, se encuentran en cada zona.
Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este
Manual, ese paso será mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo
que el próximo será más sólido.
EL MERCADO INMOBILIARIO
INTRODUCCIÓN
El desarrollo tecnológico general y los significativos avances en materia de
información han permitido posibilitar a oferentes y demandantes acceder al
mercado inmobiliario en condiciones de relativa igualdad y satisfacción.
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En lo que respecta al área inmobiliaria, éste, está en constante crecimiento
penetrando prácticamente todos lo segmentos socioeconómicos de la
población; afectando eso sí, con mayor inconveniente a los sectores de menos
recursos, por el crecimiento explosivo del valor del suelo que dificulta la
rentabilidad del Producto Inmobiliario a esa escala.
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El año 1998, considerado como el inicio de la crisis en nuestro país, encuentra a los
desarrolladores inmobiliarios con alto stock; las tasas bancarias bordean el 10%;
se siente la presión en el empleo; la demanda es exigente frente a las múltiples
ofertas iniciales de aquellas empresas con alto grado de endeudamiento. Todo
este cuadro se desplaza al año 1999, año que lleva al mercado inmobiliario a su
mínima movilidad. Aumenta el stock en todos los productos inmobiliarios, debido,
fundamentalmente, al efecto “inercia” de los años anteriores, obligando a los
constructores a terminar las obras ya en desarrollo y replantearse aquellas en
proyecto, debido a la incertidumbre del tiempo restante para la recuperación
económica nacional. En esta etapa el Gobierno implementa nuevos beneficios
tributarios para los inmuebles nuevos acogidos al DFL-2 de 1959 que provocan un
leve despertar en el nivel de máximo beneficio. El año 2000 recibe la parte final
de este beneficio pero no es relevante en el Mercado, finalizando con un stock
menor y que pareciera estar controlado, a partir de la detención de la
edificación y la presentación de nuevos proyectos hasta que las señales de la
economía sean más auspiciosas.
Durante este período de crisis, que lleva 4 años, los inmobiliarios han desarrollado
diferentes estrategias de venta: La primera de ellas fue reducir los valores en 5%;
reducción de valor que alcanzó a mediados del 2000 a un promedio de 17,6%;
otra alternativa que aparece en el mercado de los departamentos nuevos, es el
arrendamiento durante 15 meses con promesa de compraventa, aplicando parte
o toda la renta al precio de venta; Sorteos de diferentes especies por la compra
de departamentos; gran despliegue de excelentes terminaciones y
equipamientos agregados para motivar a la demanda; etc., la mayoría de estas
promociones sin mayores resultados.
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LOS RECURSOS DISPONIBLES PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS:
Hoy, las condiciones generales del mercado inmobiliario son diferentes, la oferta
es estudiada para no saturar los mercados; la demanda es analizada para
conocer los nuevos gustos y necesidades; los materiales empleados en la
construcción son seleccionados dentro de los de mayor calidad; la demanda
está altamente informada tanto de los productos inmobiliarios como de los
sistemas de financiamiento, plusvalía, rentabilidad, etc.
COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA
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La suma de las materias tratadas permitirá alcanzar el conocimiento de la ciudad,
la morfología urbana, su trama, el componente constructivo, el financiamiento en
todas sus formas, tanto para los proyectos o emprendimientos inmobiliarios, como
para los compradores, las leyes que afectan y/o norman la construcción, aquellas
que nos facilitan los contratos y los mandatos mercantiles, las leyes que regulan la
convivencia de las comunidades, las que entregan incentivos tributarios a los
bienes raíces, el concepto del valor, la micro y macro economía que se
interrelaciona al mercado inmobiliario, etc.
Nuestro tema tiene por finalidad consolidar esta temática en el negocio de los
bienes raíces y por lo tanto llevarla a la práctica como “gestión inmobiliaria de
alto nivel profesional”.
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• Conocimiento del sector y comunidad: poder indicar a los compradores los
equipamientos de que dispone el vecindario y las tendencias del mismo, etc.
EL PRODUCTO INMOBILIARIO
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a) Los contratos con el gestor y/o corredor de propiedades. (órdenes)
b) Los mandatos generales de administración y su gestión eficiente.
c) Promesa, compraventa, arrendamiento, leasing, permuta, comodato,
etc.
d) La tasación inmobiliaria, su especialización como gestión habitual.
Se consolida el ahorro de las personas lo que permite a las empresas del sector
financiero generar instrumentos que activan ese mercado facilitando los créditos
de largo plazo a los potenciales compradores y de mediano plazo a los
proyectistas inmobiliarios.
B) Situación Política:
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bien poder enfocar éstos hacia otros productos con mayores ventajas
comparativas. ( Obras Públicas, Turismo, Equipamiento, Vivienda, etc. ) En países
con políticas estables no se presentan cambios radicales en los períodos extremos
del mandato. (no existe el período estático final de un gobierno y el período
estático inicial del otro).
Este déficit, histórico en Chile, que representa las necesidades de vivienda que el
país requiere, se mide, según el último censo, considerando la cantidad anual de
matrimonios; considerando la cantidad anual de viviendas que salen del parque
por ruina; considerando la tasa anual de crecimiento poblacional del país y
restando las viviendas construidas en el mismo período. Hoy se manejan cifras
cercanas a las 500.000 unidades.
Los diferentes incentivos económicos que se otorgan a las regiones y/o zonas
permiten intervenciones privadas que buscan el beneficio de tales incentivos y
que, si bien es cierto, algunos de ellos no lo reciben directamente los inversionistas,
facilitan a éstos el desarrollo de proyectos de inversión con posibilidades ciertas
de menor riesgo, (mayor demanda ), mayor velocidad de recuperación de la
inversión ( mejor velocidad de ventas ), y menor costo financiero ( uso de
capitales propios y capitales indirectos “frescos” proveniente de los compradores
).
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• Subsidios e incentivos del Estado a Zonas Limítrofes. Ley Arica.
• Declaración de Zonas Libres de Impuestos. (Iquique).
• Zonas de renovación urbana. (Nivel Nacional) mayor subsidio.
• Ley de Movilidad Habitacional.
E) Incentivos tributarios especiales:
• DFL 2 de 1959
• Zonas de renovación urbana.
Entre las obras que provocan impacto general podemos mencionar los puentes,
las carreteras, los túneles, las vías elevadas y subterráneas, la vialidad
estructurante urbana, los sistemas de Tren Metropolitano, Tren suburbano y Tren de
larga distancia; la intervención de las colinas; las remodelaciones de grandes
zonas; los puertos y aeropuertos; además se pueden mencionar las
modernizaciones en las instalaciones del sector público tanto en sus edificios,
cuarteles, reparticiones y servicios como además en los Tribunales, Congreso,
Ministerios, etc.
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H) Grandes Proyectos Inmobiliarios Privados; su impacto en el Mercado.
Los grandes proyectos inmobiliarios del sector privado generan una influencia de
menor alcance y por lo general van desarrollando la moda futura que repercutirá
en todo el sector y provocará externalidades, generalmente positivas, en todo su
entorno.
• Vivienda:
Casas Primera Vivienda Individuales, en condominio o
conjunto
Segunda Vivienda
Casas con uso comercial
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• Oficinas: Edificios Corporativos del Gobierno: Ministerios, Alcaldía,
Intendencia
Edificios Institucionales: CTC, Emos, Nestlé, Provida,
Entel,
Los stock más visibles son aquellos que deben registrarse en las D.O.M. pues, hoy,
poder conocer la cantidad de parcelas de agrado en oferta es casi imposible
pues desde hace más de 5 años que se han venido acumulando en todas las
zonas agro residenciales y la demanda ha sido lenta suponiéndose que el stock
sobrepasa las 10.000 unidades sin embargo la oferta pública no alcanza a la
cuarta parte.
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Los abultamientos del stock, en algunos productos, se pueden también observar
en la promoción que se está haciendo de ellos; en los descuentos, el los
proyectos paralizados y, fundamentalmente a través de las reuniones del
COVINSEP de la C.Ch.C. en donde una importante parte de las constructoras y
promotores de la construcción se dan cita para conocer la salud del mercado.
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de atención siendo una de ellas la relocalización industrial, esta vez al norte de la
ciudad, pensándose en las proximidades a los ejes viales Vespucio y Carretera
Norte, sector que recibe una importante atención del Estado a través de la
vialidad estructurante y sus diferentes conexiones, correspondiéndole al sector
privado generar el resto de las condiciones de la zona. Nace así el sector
industrial de Quilicura el que se va extendiendo cada día en todas sus
direcciones, generando un centro de alto valor y sus respectivos círculos
concéntricos que van dando forma de trébol de 4 hojas al mapa de valores del
suelo.
Siguiendo el ejemplo del punto c) anterior, se puede pensar que el futuro de las
industrias en nuestro país podrían presentarse diferente debido a que existen
consideraciones que en otros países han comenzado a aplicarse,
fundamentalmente por la escasez de suelos y el alto costo de éstos. (Japón) y
que está variando el tradicional esquema de instalación industrial de uno o dos
pisos, para dar paso a los edificios industriales en altura cuyos procesos de
industrialización de productos permiten que se desarrollen por mecanización “sin
fin” entregando en la primera planta un producto terminado, embalado,
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rotulado, controlado en su calidad, valorizado y despachado a destino, listo para
su embarque. En estas industrias que son prácticamente ensambladores o
armadoras, la manufacturación de sus partes y piezas se efectúa en zonas
distintas, incluso en países distintos donde el suelo aún es accesible,
complementado por el bajo valor de la mano de obra. (países asiáticos),
Alemania, Estados Unidos, etc.
En el análisis más en detalle de cada producto deberemos cuantificar la oferta
de cada uno de ellos y luego analizar la demanda de los mismos: En nuestro caso
particular podemos mencionar los departamentos del sector San Damián: éstos
presentan grandes superficies, equipamientos privados, dimensiones mayores a
las tradicionales, salones complementarios, escritorio, family room, área de
servicios para varias empleadas, sala de chóferes, etc. todo lo que se traduce en
mayor status, poca densidad poblacional residente, etc. y por consiguiente,
mayor valor. Estas unidades no sobrepasan las 12 ofertas las mismas que son
invisibles al público por su promoción directa. En el otro extremo tenemos los
departamentos ofertados en el eje de Avenida Cristóbal Colón los cuales
mantienen una característica casi uniforme : 3 dormitorios y dos baños,
estacionamiento y bodega y como equipamiento la piscina, sala multiuso,
lavandería, sauna, gimnasio, hoy biblioteca computarizada, sala de vídeo, juegos
infantiles, guardería infantil, etc. y que van cambiando de equipamiento entre
unos y otros como también de superficies útiles las que se movilizan desde los 70 a
los 140 metros más terrazas y sus valores se van ajustando en la medida que el
stock va aumentando. Este análisis lo podemos repetir en todos los productos y
sectores y concluiremos que hay una multiplicidad de situaciones en cada uno
de los casos analizados.
e) La moda:
a) Factores Directos:
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Los directos son aquellos que, como su nombre lo indica, afectan directamente a
los bienes raíces. Estos a su vez se subdividen en Particulares, Zonales y
Generales.
• Obsolescencia funcional,
• Obsolescencia económica
• Obsolescencia física.
c) Factores Económicos Son aquellos que potencian el uso del suelo: Estos son,
d) Factores Urbanos: Son aquellos que condicionan el valor del suelo según sean
los procesos urbanos que le afectan: Estos son:
• Centralidad
• Vialidad y Accesibilidad
• Segregación
La promoción Inmobiliaria:
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El marketing es el conjunto de actividades encaminadas a inspeccionar, analizar,
promover y satisfacer las necesidades del mercado inmobiliario.
El Gestor:
• Debe hacer destacar su logo en toda actividad.
• Debe introducirlo al mercado mediante la repetición de imagen en todas las
formas y variedades posibles.
• Debe buscar la asociación del logo con calidad de gestión.
• Debe buscar la asociación del logo con preferencias de los oferentes.
• Debe buscar nuevos clientes mediante todos los sistemas promocionales
posibles.
El Producto:
• Destacar las bondades del inmueble.
• Destacar las características anexas del entorno.
• Destacar los financiamientos y servicios más convenientes.
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Compraventas Individuales
Edificios y Condominios
Inmuebles varios: proyectos turísticos, hoteles, comercio,
cementerios, etc.
Establecimientos comerciales (patentes, marcas, mercaderías,
etc.
Estudios Inmobiliarios: Estudios de Oferta, Estudios de Demanda, Estudios de
Mercado, Estudios de Valores, Estudios de Proyectos
Existen algunas formas tradicionales para esta captación inicial y que son
habitualmente utilizadas por todas aquellas personas que inician alguna gestión,
sea profesional o comercial.
a) Carta Presentación:
La presentación del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus
relaciones más cercanas, por ello, es habitual que se les envíe una carta con un
texto sencillo y con las variaciones necesarias según sea el grado de relación o
afinidad que los une. ( familiares, amigos sociales, compañeros de estudios,
compañeros de trabajos anteriores, etc.).
Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las
cualidades de que disponemos y las formalidades que ofreceremos en nuestra
gestión. Por ejemplo:
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La experiencia indica que es aconsejable, en un inicio de gestión, buscar un
mercado global, pero, sin perjuicio de ello, nuestra búsqueda de productos se
podrá centrar en aquellos que, de acuerdo a las condiciones del Mercado, sean
susceptibles de mayor demanda.
C) Captadores o Promotores:
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variar desde 25% hasta 50% de la comisión total percibida, según el sistema de
gastos que se aplique o bien la escala de comisiones que se fije. Otras
Inmobiliarias ofrecen premios según volumen de operaciones que se logren. Estos
premios también están representados en porcentajes.
INTERNET:
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informativa, modificando, de esta manera, los rígidos horarios de trabajo
presencial de las personas. Permite reducir costos operativos y de personal.
REVISTAS Y PERIODICOS ESPECIALIZADOS:
Sistema muy empleado en países desarrollados y que se distribuyen en forma
directa o indirecta, con costo o gratis y con amplia red de colocación
permitiendo cubrir un importante mercado demandante. Este sistema ha tenido
varios intentos de desarrollo en nuestro mercado pero no ha logrado alcanzar
éxito debido a su costo y que no alcanza a cubrirse por lo pequeño del mercado
nacional y la “obligación” publicitaria de estar presente en los medios de mayor
circulación o preferencia de la demanda.
VOLANTES Y FOLLETOS:
Empleado generalmente por los proyectos inmobiliarios. Estos volantes son
distribuidos por promotoras en las cercanías del proyecto ofertado y con mayor
intensidad en los puntos de alto tránsito vehicular zonal. Según las mediciones del
sistema de reparto indiscriminado, éste no es mayor al 1%, lo que es considerado
óptimo. Los folletos, por el contrario, son entregados en el proyecto en venta y
cumplen una función directa de ilustración y motivación a los visitantes quienes
son potenciales demandantes.
CARTEL EN EL INMUEBLE:
Las asociaciones gremiales vigentes poseen portales en sus páginas web que les
permite formar bolsa de productos inmobiliarios y que son frecuentadas por la
demanda.
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ANTECEDENTES LEGALES
Todo ente susceptible de ser centro de relaciones de derecho, tanto activa como
pasivamente. Los sujetos del derecho son las personas.
Las personas naturales tienen existencia natural. Desde su nacimiento: separación total
del vientre materno, sobreviviendo siquiera un instante.
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Las personas jurídicas de derecho privado se clasifican en:
CAPACIDAD:
Estas personas no pueden realizar acto jurídico o contrato alguno y si lo realizan, sus
actos o contratos no producen efectos, por ser absolutamente nulos.
2. - El disipador interdicto:
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Estas personas pueden realizar ciertos actos jurídicos o contratos en determinadas
circunstancias, cumpliendo ciertos requisitos llamados formalidades habilitantes.
A) Las cosas Corporales son aquellas que pueden percibirse por los sentidos y
son de dos clases:
1. - Bienes Muebles:
Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin cambio o detrimento
de su sustancia.
Los Bienes muebles pueden ser SEMOVIENTES, que son aquellos que pueden
trasladarse de un lugar a otro moviéndose por sí mismos e INANIMADOS, que son
aquellos que requieren de fuerza externa para su traslado.
2. - Bienes Inmuebles:
Son aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y
las minas y las cosas que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y
los árboles.
De la definición se deduce que los bienes inmuebles pueden serlo por naturaleza,
que son aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere
sus sustancias y por adhesión, que son aquellos que adhieren permanentemente a
los inmuebles por naturaleza.
OBSERVACIONES:
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Muebles por Anticipación: Por otro lado, también existen cosas que por su
naturaleza son inmuebles, pero que se consideran muebles para el solo efecto de
constituir sobre ellos algún derecho en favor de una persona que distinta del
dueño. Se denominan muebles por anticipación y los contratos que se celebren
respecto de ellas no requieren de escritura pública.
Ejemplo de ellos: las frutas y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende,
los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que naturalmente
adhieren al suelo, como las piedras y sustancias minerales.
B) Las cosas Incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los
sentidos y son los derechos.
1. - Derechos reales.
2. - Derechos personales.
1. - Derechos reales:
1.- Derecho real de dominio: Es el derecho real en una cosa corporal para
gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra
derecho ajeno. Sobre las cosas incorporales hay también una especie de
propiedad.
2.- Derecho real de herencia: Es el derecho real que tienen los herederos
sobre la universalidad jurídica constituida por la herencia del causante.
3.- Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad
de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y
restituirla a su dueño (si la cosa es fungible, es decir, puede ser
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reemplazada por otra equivalente, se debe devolver igual cantidad y calidad
del mismo género o pagar su valor).
4.- Derecho real de uso: Es un derecho real temporal intransmisible que
consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y
productos de una cosa.
5.- Derecho real de habitación: Es un derecho real temporal intransmisible que
consiste en la facultad de morar en una casa.
6.- La servidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de
otro predio de distinto dueño.
7.- La prenda: Es un contrato que se entrega una cosa mueble a un acreedor
para la seguridad de su crédito, otorgándole el derecho a perseguir la cosa
empeñada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el
producto de su remate.
8.- La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble, que no deja de
permanecer en poder de su dueño, para asegurar el cumplimiento de una
obligación. Da al acreedor hipotecario el derecho de perseguir el inmueble y
de pagarse preferentemente con el producto de su remate. El código la
define como “un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.
Es el derecho de usar, gozar y abusar de la propia cosa hasta donde la razón y el derecho
lo permitan.
Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no
siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
Sobre las cosas incorporales hay también una especie de dominio.
Características:
1. - Es absoluto: El dueño tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a
su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los límites de la ley y el derecho
ajeno.
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b) Jurídicamente: El dueño puede ENAJENAR la cosa, esto es, puede
transferir el dominio de la cosa a otro o construir sobre ella
algún derecho limitativo de su dominio en favor de otra
persona.
Las facultades de USO y GOCE pueden estar entregadas a una persona DISTINTA al
dueño y esto ocurre cuando la cosa se da en USUFRUCTO, USO o HABITACION. Lo
mismo ocurre cuando la cosa se de en ARRENDAMIENTO o en COMODATO (préstamo
de uso).
A diferencia de lo anterior, la facultad de DISPOSICION nunca puede estar radicada en
una persona distinta al dueño de la cosa, sin embargo el dueño puede encontrarse
PRIVADO de ella en forma excepcional cuando está afecto a una PROHIBICION DE
ENAJENAR, que puede ser de origen legal, judicial (embargo) o voluntaria (por acto o
contrato).
El título es sólo el contrato o acto jurídico que sirve de base para la adquisición del
dominio y demás derechos reales. Es sólo el antecedente que habilita para la adquisición
del dominio.
Los MODOS DE ADQUIRIR son los hechos materiales en virtud de los cuales nace el derecho de
dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley.
Los modos de adquirir pueden ser ORIGINARIOS, cuando a consecuencias del hecho material
NACE el dominio en el titular, sin que se le haya traspasado de algún antecesor y DERIVATIVOS,
cuando en el hecho material hay un TRASPASO del dominio de un titular anterior a un nuevo
titular.
En Chile, sólo las cosas muebles son susceptibles de ser adquiridos por ocupación, pues
los bienes inmuebles que carecen de dueño pertenecen al fisco por el sólo ministerio de la
ley.
2. - Accesión: Modo de adquirir el dominio por el cual el dueño de una cosa, pasa a serlo
de lo que ella produce o de lo que se junta a ella.
a.- Accesión de frutos: Consiste en el modo de hacerse dueño de lo que la cosa propia
produce.
Los FRUTOS de una cosa son NATURALES cuando los genera la naturaleza, ayudada o no de la
industria humana.
Pertenecen al dueño de la cosa principal, salvo que haya cedido su derecho de goce al
constituir un usufructo o haya arrendado la cosa a otro.
Los frutos son CIVILES cuando constituyen ventajas pecuniarias que genera la cosa.
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Pertenecen al dueño de la cosa y generalmente se expresan en rentas o réditos.
b.- Accesión propiamente tal: Modo de adquirir dominio de aquello que se junta
permanentemente a la cosa propia.
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1. - Tradición: Modo de adquirir el dominio de las cosas que consiste en la entrega que el
dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el
dominio y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo.
a) El constituyente, que es la persona que constituye el fideicomiso, ya sea por acto entre
vivos o disposición testamentaria.
2. - Usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueño si la cosa no es fungible o
devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor si la cosa es fungible.
a) El usufructo que tiene el padre o madre de familia sobre de ciertos bienes del hijo de
familia.
b) El usufructo que tiene el marido sobre los bienes que pertenecen a su mujer casada en
régimen de sociedad
conyugal y que él administra.
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Por sentencia judicial:
De la cosa, que puede constituir usufructo sobre ella por acto entre vivos o por
testamento. Se denomina usufructo voluntario.
En el usufructo voluntario intervienen tres personas:
c) El usufructuario, que es la persona que, sin ser dueño de la cosa, tiene las
facultades de usarla y gozarla por un plazo determinado.
(El usufructuario es un mero tenedor de la cosa en la que recae el usufructo, pero es dueño
de su derecho real de usufructo que le otorga las facultades de uso y goce. Puede cederlo
a cualquier título, arrendarlo o hipotecarlo, pero no puede transmitirlo por causa de muerte.
El derecho de usufructo siempre es por un plazo determinado y se extingue con la muerte
del usufructuario, aunque el plazo no haya vencido).
3. - Uso o habitación: Son derechos reales que consisten en la facultad que se otorga a
una persona para gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Si este derecho se refiere a una casa y la utilidad consiste en morar en ella, toma el
nombre de derecho de habitación.
Los derechos de uso y habitación sin un usufructo restringido y al igual que aquel, se constituyen
por un plazo determinado. Estos derechos son personalísimos, por lo que el titular de ellos no
puede transferir por acto entre vivos ni transmitirlos por causa de muerte.
1. - Según su naturaleza:
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a) Continua: La que se ejerce o puede ejercerse continuamente, sin necesidad de un
hecho actual del hombre (Ej.: La servidumbre de acueducto, en las que las aguas circulan
continuamente por un canal artificial que pertenece al predio dominante).
2. - Según su origen:
a) Natural: La que se produce por la natural situación geográfica de los predios (Ej.: El
predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior en forma
natural).
b) Legal: La que es impuesta por la ley, los reglamentos o las ordenanzas (opera aún
contra la voluntad del dueño del predio sirviente).
c) Voluntaria: La que se constituye por la voluntad de los particulares, ya sea por acto
entre vivos o por acto testamentario.
Concepto: Facultad que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el
cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer.
Definición: Son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho
suyo o la sola disposición de la ley han contraído la obligación correlativa (como el que
tiene el prestamista contra su deudor o el hijo contra del padre por alimentos).
Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mismas que
constituyen fuentes de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y son:
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b) El contrato: Es una convención destinada a crear derechos y obligaciones. El código lo
define como “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer
una cosa, cada parte puede ser una o más personas”.
CONTRATOS
El contrato es el instrumento natural que tienen los sujetos del derecho para crear
derechos personales.
Concepto: Contrato es una convención destinada a crear derechos.
Definición: Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con la
otra a dar, hacer o no hacer una cosa.
La libre voluntad de las partes para contratar tiene sin embargo algunas limitaciones. Son:
a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo
hacen, el contrato no surtirá efectos o degenerará en otro contrato distinto al querido por
las partes.
b) Los límites impuestos por el orden publico y las buenas costumbres.
En el campo del derecho privado se puede hacer todo aquello que no este expresamente
prohibido, en cambio, en el campo del derecho público solo se puede hacer aquello que
este expresamente permitido.
Celebrado un contrato, se transforma en ley para las partes contratantes.
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1) La condición: Es un evento futuro incierto del que pende el nacimiento o
extinción de un derecho.
La condición se llama suspensiva cuando de su cumplimiento depende el
nacimiento de un derecho. Ej. Si apruebas este curso, te regalo las vacaciones...
La condición se llama extintiva cuando de su cumplimiento depende la extinción de
un derecho. Ej. Si repruebas este curso no te continúo prestando el auto...
Observación:
En todo contrato bilateral la ley prevé la posibilidad de que alguna de las partes
contratantes no cumpla las obligaciones contraídas por ella en el contrato. Esta
posibilidad toma el nombre de condición resolutoria tácita, y no es necesario
consignarla expresamente. De producirse el hecho futuro incierto del
incumplimiento por parte de uno de los contratantes, la parte cumplidora tiene
derecho a pedir la resolución (nulidad) del contrato o el cumplimiento forzado de la
obligación incumplida, en ambos casos con derecho a indemnización de perjuicios.
1. - Unilaterales: Aquellos en que sólo una de las partes se obliga para con la otra,
que no contraer obligación recíproca alguna al momento de celebrarse el
contrato. Ejs.: El contrato de mutuo (o préstamo de consumo), cuando es sin
interés; el contrato de comodato (o préstamo de uso); el contrato de mandato
cuando es a título gratuito....
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1.- A título gratuito: Aquellos que tienen por objeto proporcionar utilidad sólo a una
de las partes, sufriendo la otra parte todo el gravamen. Ejs.: El contrato de
comodato; el contrato de mutuo, cuando es sin interés; el contrato de mandato a
título gratuito...
2.- A título oneroso: Aquellos que tienen por objeto dar utilidad a ambas partes
gravándose cada una recíprocamente en beneficio de las otras. Ejs.: El contrato de
compraventa; el contrato de arrendamiento; el contrato de permuta; el contrato de
sociedad; el contrato de mandato, cuando es remunerado; el contrato de mutuo,
cuando es a interés...
A su vez los contratos a titulo oneroso se subclasifican en:
a) Conmutativos: Aquellos en los que las prestaciones recíprocas a que se
obliga a cada parte son equivalentes. Ejs.: El contrato de compraventa; el
contrato de permuta; el contrato de sociedad...
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2.- Reales: Aquellos que se perfeccionan con la tradición (entrega) de la cosa
a que se refieren. Ejs. El contrato de comodato; el contrato de mutuo; el
contrato de prenda.
Siempre que no se vulneren las cláusulas de la esencia del contrato ni se atente contra el
orden público o las buenas costumbres. (Son la regla general en nuestro derecho. )
2. - De adhesión: Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y
llanamente las condiciones fijadas por la otra parte. Ejemplo. Los contratos que se
celebran con compañías tales como la CTC, Chilectra, etc.
1.- Nominados: Aquellos reglamentados por la ley. La ley reglamenta los contratos
de mayor importancia.
Ejemplo. Contratos de compraventa, sociedad, mandato, arrendamiento...
2.- Innominados: Aquellos en los que los términos del contrato quedan entregados
por entero a la creatividad y voluntad de las partes.
Siempre que no se vulneren las cláusulas de la esencia del contrato querido ni se atente
contra el orden público y las buenas costumbres.
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Los requisitos exigidos por la ley para que los contratos produzcan sus efectos son:
Para que una persona se obligue con otra es necesario que sea legalmente capaz.
Capacidad en sentido amplio es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y
ejercitarlos por sí sola.
1.- Que la declaración de las voluntades de las partes contratantes sea seria. (que se
haya emitido con el propósito de crear un vínculo jurídico entre las partes)
2.- Que la voluntad de los contratantes se exteriorice ya sea en forma expresa o tácita. (la
voluntad de las partes puede exteriorizarse en cualquier forma inequívoca, salvo en los
contratos solemnes, pues en ellos el cumplimiento de la solemnidad es precisamente la
forma de exteriorizar a voluntad).
El error respecto a la ley se llama error de derecho y en nuestra legislación no opera como vicio del
consentimiento pues nadie puede alegar ignorancia de la ley una vez que ha sido publicada en el
diario oficial y si lo hace, se presume su mala fe.
El error respecto de una cosa o de una persona se llama error de hecho y es que puede viciar el
consentimiento, anulando el contrato.
El error de hecho respecto de una cosa opera como vicio del consentimiento cuando:
1.- Versa en la esencia del contrato. En este caso toma el nombre error obstáculo o error
esencial. Impide la formación del consentimiento y provoca la nulidad del contrato.
2.- Versa en aquellas cualidades del objeto que movieron a las partes a contratar. En este
caso toma el nombre de error sustancial y provoca la nulidad del contrato.
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Estos contratos se llaman intuito personal y ejemplo de ellos son: el matrimonio, las
sociedades de personas, el mandato.
b) La fuerza: Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para
obligarla a celebrar un acto o contrato.
La fuerza física impide el consentimiento pues provoca la falsa apariencia de una voluntad
inexistente. Vicia el consentimiento anulando el contrato.
La fuerza moral (amenaza) opera como vicio del consentimiento, anulando el contrato,
cuando:
3. - Objeto licito:
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c) Las deudas contraídas en juegos de azar (con excepción de juegos especialmente
autorizados por la ley)
d) La enajenación de:
1.- Las cosas incomerciables. (los bienes nacionales de uso público, como las
calles y las plazas y los bienes comunes a todos los hombres, como el aire o el
agua del mar).
La causa debe ser licita, es decir no debe ser contraria a la ley, el orden público o
las buenas costumbres.
5. - Cumplimiento de solemnidades:
EL MANDATO
Según el artículo 2116, “el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión
de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera”.
Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:
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1. - Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios
jurídicos, como ser contratar, cobrar, percibir, demandar, etc.
“El negocio que interesa al mandatario sólo, es un mero consejo, que no produce
obligación alguna”, sin perjuicio de la obligación de indemnizar los daños que pesan sobre
el consejero si diera el consejo maliciosamente. (Art.2119).
A fin de precisar bien el alcance de las palabras “confiar la gestión de un negocio”, el Art.
2121 dispone que “la simple recomendación de negocios ajenos no es, en general,
mandato; el juez decidirá, según las circunstancias, si los términos de la recomendación
envuelve mandato.
2. - Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos
ejecutados por el mandatario obliguen al mandante, en forma que el vínculo jurídico
creado por el acto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante, y no del
mandatario.
Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no hay
mandato. Por tal razón, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son
actos de un mandatario, ya que no siempre actúan por cuenta y riesgo de un mandante;
pero, según vimos al tratar del arrendamiento de servicios, “Los servicios de las
profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que está unida la facultad de
representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del
mandato” (Art. 21118), y en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas que
en este capítulo señalaremos.
Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Art. 1448 que dice: “lo que
una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para
representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese
contratado él mismo.”
En general son susceptibles de ser ejecutados mediante mandato todos los actos
jurídicos. Por excepción no pueden serlo aquellos que una ley prohíbe expresamente. Son
tales, los actos de naturaleza estrictamente personal, como el testamento. (Art. 1004).
1º Es esencialmente consensual:
Esto significa que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes, sin necesidad
de formalidad alguna.
Según el Art. 2123, el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura
pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por
la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.
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Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebración del
acto y otro que la acepte, en el mandato deben también intervenir esas dos voluntades.
Una vez hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice un negocio, es
menester que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Por eso el Art. 2124
establece que “el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del
mandatario”.
Esta aceptación puede ser expresa o tácita. Es aceptación expresa aquella que se presta
en términos explícitos que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse
producido.
Es aceptación tácita la que consiste en la ejecución de cualquier acto que revela que por
parte del mandatario ha habido intención de celebrar el contrato, de aceptar el encargo
que se le hace, o como dice el Art. 24, “es todo acto en ejecución del mandato”; sería
aceptación tácita. Por ejemplo, la de la persona a quien se le ha encomendado vender
una casa y pone un aviso en el diario indicando que se vende la propiedad y que para la
celebración del contrato deberá tratarse con ella.
No obstante que haya mediado aceptación por parte del mandatario, podrá éste
retractarse; al efecto el inciso final del Art. 2124 establece que “aceptado el mandato,
podrá el mandatario retractarse, mientras el mandante se halle todavía en aptitud de
ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra manera se
hará responsable en los términos del Art.2167”.
Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están
obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le
hace; y transcurrido un término razonable, su silencio se mirará como aceptación. Aún
cuando se excusen del encargo, deberán tomar las providencias conservativas urgentes
que requiera el negocio que se les encomienda. (Art. 2125).
Mandato Judicial:
La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vender bienes
raíces debe constar por escritura pública, por cuanto, habiendo exigido la ley que el
consentimiento en esta clase de venta sea dado por escritura pública, en la misma forma
debe ser extendido el mandato.
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2º El Mandato es contrato unilateral:
Por regla general mandato es unilateral, esto es, impone obligaciones a una sola de las
partes. No obsta a la unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el
mandante pueda estar obligado a favor del mandatario, como sucede, por ejemplo, en los
casos en que el mandatario ha efectuado desembolsos para el ejercicio de su mandato,
pues como dijimos al tratar de la clasificación de los contratos, para considerar a un
contrato de uni o bilateral, debe atenderse al monto de su gestación y no a las
circunstancias posteriores.
Según el Art. 2117, “el contrato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración
(llamada honorarios) es determinada por la convención de las partes, antes o después del
contrato, por la ley, la costumbre o el Juez”.
La capacidad que exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta según el
trato del mandante o del mandatario.
Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la capacidad del mandante, deberán
aplicarse las reglas generales relativas a la capacidad.
a) Para que una persona pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar
a ésta y a los terceros a cumplir las obligaciones que de su actuación emanen, no
es necesario que sea plenamente capaz. En efecto, el Art. 2128 establece que “si
se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el
mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al
mandante”. La razón de esta disposición es obvia; el mandatario no actúa por sí
sino en representación de su mandante, y es la capacidad de éste la que debe
tomarse en cuenta en la celebración del acto.
Los únicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los absolutamente
incapaces.
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DIFERENTES CLASES DE MANDATO:
La primera clasificación que puede hacerse del mandato es atendiendo a la extensión con
que ha sido conferido, y al respecto puede ser general o especial.
Mandato General:
Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante. Conferido en
esta forma, el mandato no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera el
Art. 2132 al decir que “el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el
poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los
créditos del mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario;
perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las
prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que
administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras,
minas, fábricas u otros objetos de industria que se hayan encomendado”.
1. - Poder especial:
Según el inciso final del Art. 2132, se requiere poder especial para la ejecución de todos
los actos que salgan de los límites del giro ordinario de los negocios del mandante.
Poder con cláusula de libre administración:
Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que más
conveniente le parezca.
Sus efectos están determinados por el Art. 2133 que estatuye que ”cuando se da al
mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca, no por eso se
entenderá autorizada para alterar la sustancia del mandato, ni para los actos que exigen
poderes o cláusulas especiales”.
Mandato judicial:
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El mandato judicial otorga, por el sólo echo de conferirse, las facultades que indica el inciso 1º del
Art. 7 del Código de Procedimiento Civil al decir que “el poder para litigar se entenderá conferido
para todo el juicio en que se presente, y aún cuando no exprese las facultades que se conceden,
autorizará al procurador para tomar parte, del mismo modo que podría hacérselo el poderdante, en
todos los trámites e incidentes del juicio y en todas las cuestiones que por vía de reconvención se
promuevan hasta la ejecución completa de la sentencia definitiva, salvo que la ley exija
intervención personal de la parte misma. Las cláusulas en que se nieguen o en que se limiten las
facultades expresadas, son nulas. Podrá asimismo, el procurador delegar el poder obligado al
mandante, a menos que se haya negado esta facultad”.
3. - Atendiendo a la calidad del acto por realizar, el mandato puede ser civil o comercial.
Mandato civil es el conferido para negocios civiles.
Mandato comercial es el otorgado para la realización de actos mercantiles.
El mandato mercantil toma el nombre de comisión cuando se otorga para una o más
operaciones determinadas individualmente. (Art. 2355 del C. de C.)
Según el Art. 2131, el mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato,
fuera de los casos en que las leyes autoricen para obrar de otro modo.
Acorde con el Art. 1546 que establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe, y
por consiguiente obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a todas las cosas que
emanen de la naturaleza de la obligación”, el Art. 2134 estatuye que “la recta ejecución
del mandato comprende no sólo la sustancia del negocio encomendado, sino los medios
por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo”.
Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve
a efecto el mandato no pudiesen emplearse, el mandatario podrá emplear otros
equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere
completamente de ese modo el objeto del mandato. (Art. 2134, inciso 2º)
A fin de determinar exactamente las obligaciones del mandatario, deben distinguirse las
facultades de administración de las de disposición.
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Las facultades de administración son las que se refiere el artículo 2132 y que indicamos al
tratar de la clasificación del mandato, y se reduce en general a dos clases de actos:
administrar los negocios y conservar las cosas sobre que el mandato se ejerce.
A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus términos se
deduce claramente la latitud en que fue otorgado. El código ha sentado una serie de
reglas especiales como son las siguientes:
Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos
que salgan de la órbita de atribuciones que le ha señalado el mandante, estableció una
serie de prohibiciones siendo las principales de ellas las siguientes:
1) Art. 2144: No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que
éste le ha ordenado comprar; si no fuere con aprobación expresa del mandante.
2) Art. 2145: Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo el mismo al interés
designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente; pero
facultado para colocar dinero a interés no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación
del mandante.
3) Art. 2146: NO podrá el mandatario colocar a interés dineros del mandante, sin su
expresa autorización. Colocándolos a mayor interés que el designado por el mandante,
deberá abonárselo íntegramente, salvo que se lo haya autorizado para apropiarse del
exceso.
4) Art. 2147: Si ejecutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que los
designados por el mandante, se le prohíbe apropiarse lo que exceda al beneficio o
aminore el gravamen designado en el mandato.
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Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto
modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la
responsabilidad que sobre él recaiga. (Art. 2129, inciso 2º)
El Art. 2152, dice que “puede por un acto especial tomar sobre su responsabilidad la
solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro. En tal caso,
se constituye deudor principal para con el mandante, y responde hasta de los casos
fortuitos y la fuerza mayor” (Art. 2152).
El mandante puede relevar al mandatario de esta obligación de rendir cuentas, pero tal
relevación no exonera a éste de los cargos que contra él justifique el mandante.
El mandatario debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de éste que haya
empleado en utilidad propia. Debe asimismo los intereses del saldo que de la cuenta
resulte en contra suya, desde que se haya constituido en mora. (Art. 2156).
Será imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber negociado con menos
beneficios o con un gravamen mayor que los designados por el mandante. (Art. 2142,
inciso final).
La prueba de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere imposibilitado al mandatario
para llevar a efecto las órdenes del mandante, compete al mandatario, de acuerdo con el
inciso final del Art. 2150.
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En primer término el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Art. 2158, que
dice: El mandante es obligado:
Deberá cumplir, asimismo las obligaciones que contraídas por el mandatario a nombre del
mandante fuera de los límites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o tácitamente
por el mandante (Art. 2160).
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso
los efectos son diversos según que el cumplimiento haya podido o no ejecutarse en esa
forma:
a) Si el mandato ha podido ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al
cumplimiento de las obligaciones que del acto emanen;
b) Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente, lo que sucede cuando de los
términos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no
debió cumplirse en parte, la ejecución parcial no obligará al mandante sino en
cuanto lo aprovechare. De la inejecución del resto responderá el mandatario como
en el caso de la renuncia que rige el Art. 2167. (Art. 2161).
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La delegación que hiciere el mandatario obligará al mandante aún cuando no esté
autorizado para delegar, pues el artículo referido dice textualmente que “podrá, asimismo,
el procurador delegar el poder obligando al mandante a menos que se haya prohibido”.
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Sabida la muerte natural o civil del mandante, cesará el mandatario en sus funciones;
pero si de suspenderlas se sigue perjuicio a los herederos del mandante, será obligado a
finalizar la gestión principiada (Art. 2168).
Por excepción no se extinguen por la muerte del mandante:
De acuerdo con el Art. 2172, si son dos o más los mandatarios y por la constitución del
mandato están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de
las causas antedichas pondrá fin al mandato.
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DE LOS CONTRATOS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ASPECTOS GENERALES DEL ARRENDAMIENTO:
Para explicar el Contrato de Arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que
estamos frente al arrendamiento de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues
también puede arrendarse servicios y la ejecución de obras, de modo que el
arrendamiento alcanza mucho más que el mero arrendamiento de cosas.
El Derecho de Propiedad.
Estos son los tres derechos que nos da la propiedad o dominio de una cosa.
El Arrendamiento de Cosas.
Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un
tercero, llamado arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el pago que se
le hace por el uso de ella. El propietario no deja de ser el dueño, ya que sigue
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manteniendo los atributos de disposición, sólo ha permitido el uso y goce de la cosa por
un tercero mediante el arrendamiento.
Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva
a su destino natural y obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que
debe mantener con su capacidad de uso; vale decir, es su obligación reparar, a excepción
de las reparaciones locativas.
El arrendador tiene la obligación de evitar que terceros molesten al arrendatario.
Aquí cabe distinguir qué tipo de molestias.
Si se trata de molestias de hecho de terceros, no es responsabilidad del arrendador evitar
esta situación. Pero si el tercero no perturba de hecho sino que está alegando un cierto
título que lo habilitaría o permitiría tener alguna forma de acceso total o parcial de la cosa
y, perturba el uso tranquilo o pacífico del arrendatario.
Por lo tanto, el problema dice relación con pretensiones jurídicas de terceros que aleguen
títulos de derecho que le impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacífico del
arrendatario. Las cuestiones de hecho no son responsabilidad del arrendador porque él
no tiene autoridad para impedir los actos de terceros que no sean de correcta
convivencia, salvo que él personalmente las realice.
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en las paredes, abrir puertas o alterar la estructura. Debe cuidarla y entregarla como fue
recibida.
Ahora, si no cumple puede sufrir dos sanciones, una de ellas o ambas juntas. Podrá
terminarse el y/o podrá ser requerido para el pago de la correspondiente indemnización
de perjuicios.
Una cuarta obligación es que debe entregar la cosa a terceros; un arrendatario tiene
derecho con su familia y el grupo que corresponda, a usar la cosa; pero se le prohíbe
“subarrendar”, es decir, darla por su parte en goce a terceros, total o parcialmente, y se le
prohíbe ceder el contrato de arrendamiento, esto es, hacerse sustituir por un tercero,
ceder sus derechos.
El arrendatario está obligado a reparar los daños que haya causado su familia u otras
personas que accedan a la propiedad o al inmueble y aquellas que es costumbre y, que
normalmente se entiende son de cargo del arrendatario. Estas son las reparaciones
“locativas”.
Entonces, son reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo
del arrendatario y en general de aquellas especies de deterioro que habitualmente se
produce por culpa del arrendatario o sus dependientes.
Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será
necesario requerimiento del arrendador, aún cuando haya precedido desahucio. Esto
significa que debe ser exigida judicialmente, no basta carta certificada, el aviso telefónico,
el apretón de manos. Si el arrendatario no quiere restituir, debe hacerse el requerimiento
judicial (Art. 1949 del Código Civil).
Hay distintas formas de que expire este contrato y el Código Civil las va enumerando. La
primera es que la cosa se destruya ya no puede dársele el destino natural que tenía al
momento de arrendarse. El arrendador ya no puede permitir el uso del arrendatario, el
contrato carece de causa y por tanto expira. Ahora bien, pudiera haber una destrucción
parcial y así el arrendamiento tendrá el derecho a pedir la rebaja del arriendo si no impide
que siga usando de la cosa en el resto.
Si por el contrario, la destrucción es de tal naturaleza que aún siendo parcial impida el
uso, el contrato expira.
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contratos indefinidos. La terminación del contrato de arrendamiento por plazo vencido,
obviamente sólo puede darse en el caso que el arrendamiento tenga plazo fijado. A su
vez, los contratos indefinidos o mes a mes, terminan por desahucio.
La terminación del contrato no requiere del principio de un plazo previo, pudiendo darse
un aviso judicial hasta el día anterior al vencimiento; en cambio, en el desahucio hay que
dar el aviso a lo menos por un período. Esto, de alguna manera, tiene bastante
importancia con relación a lo que dispone la Ley de Arrendamiento de Inmuebles
Urbanos.
No hay que confundir la terminación de un contrato de plazo fijo con uno de plazo
indefinido. En el segundo termina por desahucio o por aviso. Por ello, terminación y
desahucio son conceptos centralmente diferentes.
Esto ocurre porque en el contrato de arrendamiento, no hay una relación directa entre el
arrendamiento y el goce de la cosa.
Otra de las causales por las que puede terminar el contrato, es por la sentencia del juez
en los casos que haya incumplimiento de la obligación de algunos de los
contratantes.
Si el arrendatario está dañando los muros, ha violado gravemente su obligación de
mantener la cosa en el estado que la recibió; por lo tanto, el arrendador tiene el derecho a
demandar la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las
indemnizaciones que procedan; si el arrendador no ha permitido el uso pacífico y tranquilo
de la cosa, mediante las perturbaciones que nosotros hemos señalado, también el
arrendatario podría demandar el término del contrato de arrendamiento, con las
indemnizaciones correspondientes.
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LEY 18.101 SOBRE ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES
URBANOS
(29-01-1982)
Terminada la visión general de lo que es el contrato de arrendamiento por el Código Civil, vamos a ver la
regulación especial en algunas materias que contiene la Ley de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos.
Ambito de Aplicación.
Esta legislación rige a los bienes inmuebles ubicados dentro de los radios urbanos de
cada municipalidad, por consiguiente, toda construcción o predio que esté fuera de este
radio no está regido por esta Ley 18.101, salvo los arrendamientos de viviendas rurales
cuyo terreno o superficie no exceda de media hectárea.
Por otro lado esta Ley no se aplica a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano que
sean predios de más de media hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal, o bien
que estén destinados a alguna de estas actividades o tipo de explotación.
En segundo lugar, se excluye de esta legislación a los inmuebles fiscales, los que se
rigen por el Código Civil y por algunas disposiciones especiales que tiene el Fisco.
En tercer lugar tampoco regula las viviendas destinadas a descanso o turismo, que se
arriendan por temporadas no superiores a tres meses, sean continuos o discontinuos,
siempre que sean amoblados y aquellas viviendas que se arrienda amobladas y alhajadas
que se arriendan por períodos mayores a tres meses.
De esta relación se desprende que quedan regidas por esta norma las viviendas
para habitación permanente, locales y establecimientos comerciales, galpones
industriales y otros similares.
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Un paréntesis. No siempre se sabe cuando se arrienda con instalaciones o cuando se
arriendan propiedades amobladas, el arriendo debe incluir el Impuesto al Valor Agregado
(I.V.A.).
Se agregan a esta modificación las viviendas regidas por la ley Nº 19.281 (leasing
habitacional)
Lo normal es que los contratos sean meramente consensuales, esto es, se perfeccionan
por el mero acuerdo de las partes.
Distinto es el problema de como se prueba la existencia del contrato o las obligaciones
que derivan del contrato consensual.
Cuando el contrato se celebra por escritura pública, los terceros acreedores están
obligados a respetar el plazo fijado en el contrato de arrendamiento, salvo los acreedores
hipotecarios. Si el contrato se inscribe en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, los acreedores hipotecarios, posteriores a la
inscripción, están obligados a respetar el contrato y los plazos. Cada gravamen
prevalece, de acuerdo a la fecha u orden de inscripción, de modo que si interesa dejar
constancia y obligar a terceros por el contrato de arrendamiento, hay que celebrarlo por
escritura pública e inscribirlo en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del Conservador
de Bienes Raíces.
El marido para arrendar bienes urbanos de la sociedad conyugal, bienes inmuebles, con
plazos superiores a 5 años requiere de la autorización de la mujer, y en el caso de los
bienes raíces rurales si el plazo supera los 8 años.
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Las principales diferencias en la regulación de la Ley con el Código Civil son:
Contratos que no tienen plazo determinado, o que son pactados mes a mes. El
arrendador tenía limitado su derecho al desahucio, porque podía recuperar el uso o el
goce del bien arrendado, pues debía dar aviso con una anticipación no menor a cuatro
meses, desde el momento de la notificación judicial. Este plazo se aumentaba en dos
meses por cada año completo que se hubiere ocupado el inmueble el arrendatario, pero el
plazo de cuatro más dos meses por año, no podía exceder en su conjunto a doce meses.
Este sigue siendo un beneficio para el arrendatario, pues no está obligado a tener que
respetar el plazo del desahucio. (2 meses)
Respecto de los plazos de gracia luego de ser solicitado el desahucio en los contratos
mes a mes y de duración indefinida que tenía el arrendatario de 4 meses contados desde
la notificación de la demanda y que se ampliaban en dos meses por cada año completo
que el arrendatario había ocupado el inmueble, podían, en conjunto, alcanzar a doce
meses. Con la modificación (2003) el plazo de cuatro meses se reduce a dos meses
contados desde la notificación de la demanda y se aumenta en un mes por cada
año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el
aumento no puede exceder, en total, seis meses.
Contrato de plazo fijo no superior a un año. En este caso, el arrendador sólo podía exigir
judicialmente la restitución y el arrendatario tenía un plazo de cuatro meses para entregar
el inmueble, contado desde la notificación de la demanda: por ello, si se requería poner
término el último día del mes 12, tenía que notificar el aviso de término judicialmente a
más tardar, el último día del mes 8, pues si se notificaba el último día del mes 11, de ahí
se contaban los cuatro meses. Con la modificación el plazo de cuatro meses desde la
notificación se reducen a dos meses.
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ello se está cumpliendo. Si no se cumple el requerimiento dentro del plazo, regirá la tácita
reconducción por tres meses.
En los contratos de viviendas con vencimiento superior a un año, la Ley supone al
arrendatario la facultad para subarrendar. Si se le prohíbe, el arrendatario no está
obligado a respetar el plazo, puede irse en cualquier momento.
En los demás contratos, que no sean destinados para habitación, rigen las normas del
Código Civil. Por lo tanto, la prohibición sobre el subarrendamiento y la cesión, es una
disposición que continúa subsistiendo.
Independientemente de que un contrato haya terminado por desahucio, por plazo, por
extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, el arrendatario está
obligado a pagar la renta de arrendamiento por todo el período que ocupe la propiedad,
aunque esté terminado el contrato. Se trata de pagar por el uso, cualquiera que sea el
título jurídico por el cual la persona se encuentra dentro de la propiedad.
Finalmente, el Artículo 19 de la Ley 18.101 dispone “son irrenunciables los derechos que
esta Ley confiere a los arrendatarios.” Así, está prohibido que el arrendatario renuncie a
los plazos de desahucio; que el arrendatario reconozca que tiene que irse si le llega carta
notarial o cualquier otro mecanismo que viole los derechos del arrendatario. Los
arrendadores pueden renunciar a sus derechos, no los arrendatarios.
Respecto del domicilio del arrendatario: Se presumirá como domicilio del demandado,
para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado;
Plazo máximo en que el juez debe dictar sentencia: 10 días de plazo perentorio. (antes
no estaba determinado)
Plazo máximo para que se efectúe el desahucio luego que se dicte sentencia: 10
días y por una sola vez se pueden solicitar 5 días más.
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MINISTERIO DE JUSTICIA
SUBSECRETARIA DE JUSTICIA
"Artículo 1º.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley Nº 18.101, que fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos:
1.- Agrégase al artículo 2º el siguiente número 6, nuevo: "6.- Las viviendas regidas por
la ley Nº 19.281.".
2.- Reemplázase el artículo 3º, por el siguiente:
"Artículo 3º.- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a
mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá
efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los
casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses,
contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el
arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder,
en total, de seis meses.
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1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas
escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se
formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día
hábil después de la última notificación;
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9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones
que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación.
6.- Reemplázase en el artículo 9º la frase "artículo 683 del Código de Procedimiento Civil"
por "artículo anterior"
7.- Sustituyese en el inciso segundo del artículo 13 las expresiones "seis meses" por
"treinta días".
8.- Suprímase en el artículo 15 la frase "y apreciará la prueba en conciencia en todos los
juicios a que se refiere este Título".
9. - En el artículo 16, reemplázanse las palabras "un año" por "seis meses".
Artículo 2º.- Sustituyese el texto del decreto con fuerza de ley Nº 216, de 1931, por el
siguiente:
"Artículo único.- El propietario u ocupante a cualquier otro título de una vivienda, para
cambiar su domicilio, deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros
correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se
trasladará.
62
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le
solicitará antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los
recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su nombre. Si
quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de
quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de
encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
Y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese a
efecto como Ley de la República.
Santiago, 7 de abril de 2003.-
Lo que transcribo a UD. para su conocimiento.- Saluda atentamente UD., Jaime Arellano
Quintana, Subsecretario de Justicia.
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Los Contratos Característicos en la gestión:
Su contenido.
2.- Nombres y apellidos del comitente y del Corredor: Esta filiación deberá ser lo más
detallada posible, pues es parte fundamental frente a una posible acción judicial. Esto
quiere decir que indicará además del nombre y apellidos, su nacionalidad, estado civil,
profesión, cédula de identidad y domicilios habituales.
64
En caso de Nuda Propiedad, será el o los Usufructuarios los que deberán
comparecer y, en el instrumento podrá dejarse la observación que indique quién es el
propietario y bajo qué condiciones es usufructuario.
Existe Exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho
en virtud del cual puede hacer algo que está prohibido a los demás.
65
7.- Obligaciones del Corredor de Propiedades: Este punto es de importancia pues
detallará los servicios que el Corredor brindará con cargo al mandato exclusivo y entre
ellos es conveniente considerar:
8.- Obligaciones del mandante: Este punto deberá quedar claramente establecido
pues de su texto dependerá el reconocimiento de la obligación de pago de la
comisión por parte del mandante. Debe estipularse, entre otros aspectos, los
siguientes:
d) El mandante deberá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor
pueda visitar, con sus clientes, el inmueble objeto de la orden.
66
f) Declarará que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u
otros hechos similares, mientras el inmueble está entregado con llaves al
corredor; La forma de salvaguardar sus especies y bienes es mediante la
contratación de un seguro.
h) Declarará que firma esta orden y la envía desde su FAX N° ______ al FAX N°
______del Corredor.- Es conveniente que se ratifique posteriormente esta orden
mediante una comunicación escrita en el sentido de haber recibido la orden
mediante fax.
9.- Inventario del Inmueble: Es conveniente que junto con recibirse la orden de
arrendamiento se establezca, entre arrendador y corredor el inventario del
inmueble, especialmente en las especies dejadas y su estado general. En el
evento en que hubiere que hacer reparaciones o mejoras antes de la entrega,
deberá establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarán quién
efectuará el desembolso de dineros y a cargo de quién se aplicarán.
10.- Debe fijarse competencia de tribunales y domicilio de las partes: Las partes
fijan su domicilio en la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de sus
tribunales de Justicia. Sus diferencias pueden también someterse a la resolución
de árbitros arbitradores designados por consentimientos de las partes.
EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES:
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una
a conceder el uso y goce de la cosa y la otra a pagar por él un precio determinado.
El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupilo por más de 8
años y los urbanos por más de 5, ni por más número de años que falten a su pupilo para
llegar a 18 años. Lo mismo se aplica al marido en los bienes sociales o los de la mujer.
(Debe autorizarlo por escritura pública).
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En el evento de efectuar el arrendamiento por escritura pública, estarán obligados a
respetar el arriendo todos aquellos a quienes se transfiera el derecho del arrendador, a
título oneroso, exceptuados los acreedores hipotecarios.
Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a título lucrativo, como los
herederos, legatarios, donatarios y otros, están obligados a respetar el arriendo aunque
solo conste por instrumento privado o sea verbal.
El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente, por
mandatarios o representantes legales. En cuanto al precio deberá estipularse el monto en
dinero o especies, su periodicidad, la oportunidad y el lugar del pago.
1.- Usar la cosa arrendada según los términos y espíritu del contrato
2.- Cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia
3.- Efectuar las reparaciones locativas
4.- Pagar la renta o precio
5.- Informar al arrendador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan
derechos
en la cosa arrendada
6.- Restituir el inmueble al término del arrendamiento
7.- Las demás que haya contraído en el contrato.
TACITA RECONDUCCION:
Con todo, si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas
partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención
de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por mas tiempo que el de tres meses en los predios
68
urbanos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo
en la misma forma.
Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros,
no se extenderán a las obligaciones resultantes de la renovación.
Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las
obligaciones originadas por el nuevo período de vigencia del arrendamiento.
A los Corredores se les definió como Oficiales Públicos según el Código de Comercio,
dictado en 1.865, entre los mandatarios comerciales instituidos por la Ley, para ejercer
como mediadores asalariados a los comerciantes y facilitarles las conclusiones de sus
contratos.
El nombramiento lo hacía el Presidente de la República a propuesta en terna de los
Juzgados de Comercio y número fijo para las plazas de comercio, en proporción a su
población y a la extensión de su tráfico.-
El año l.943, la Ley Nº7.747 desprendió del conjunto de los Corredores de Comercio a los
Corredores de Propiedades y consagró legalmente esta profesión, al confiar su
reglamentación al Presidente de la República.-
El encargo legislativo fue cumplido en 1.944, mediante la dictación del Reglamento de
Corredores de Propiedades, Decreto Supremo Nº1.205 de 27 de Octubre de 1.944,
conjunto orgánico de disposiciones comprensivo de todos los aspectos de la profesión de
Corredor de Propiedades, provisto de fuerza de Ley, por haber sido estatuido en
ejecución de un mandato de Ley.-
Posteriormente, el Presidente de la República mediante Decretos Supremos, desde 1.956
a 1.970 dictó Reglamentos a fin de resguardar el prestigio de la profesión del Corredor de
Propiedades y los intereses del público que solicitaba los servicios de ellos.
El 25 de Abril del año 1.966 se publicó la Ley 16.464, cuyo Artículo 65 sancionó el
ejercicio de la profesión del Corredor de Propiedades a aquellas personas que no
estuvieran inscritas en el respectivo Registro del Ministerio de Economía, Fomento y
Reconstrucción.-
Finalmente dentro de otras legislaciones, el 24 de mayo de 1.989, se publicó en el Diario
oficial la Ley Nº18.796, cuyo artículo 6º derogó el artículo 13 del D.L. 1.953 de 1.977 y
demás del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción. Esta derogación puso
término a la legislación especial dictada para el corretaje el año 1.943 y liberó el ejercicio
de Corretaje de propiedades a toda persona natural que no se halle incluida en alguna de
las prohibiciones establecidas en el artículo 55 del Código de Comercio, en relación con el
Artículo 80 del mismo Código, quienes a contar de esa fecha solo se rigen por lo
estipulado en el Código de Comercio y Código Civil en lo que respecta a la
reglamentación del mandato. En consecuencia, quien debe exigir a la persona que desea
ejercer la actividad de Corredor de Propiedades, que acredite no estar comprendido en
69
alguna de las prohibiciones del Artículo 55 del Código de Comercio es la “Municipalidad”
que otorga la patente, para lo cual bastará con la exhibición de los certificados de
nacimiento y antecedentes del postulante, para justificar la mayoría de edad y el no haber
sido condenado a pena aflictiva respectivamente.-
Respecto a las minutas que el Corredor de Propiedades entrega a sus clientes y las que
se dieren recíprocamente, en los casos en que dos o mas corredores concurran a la
celebración de un negocio por comisión de diversas personas, tienen total validez ante
terceros y entre ellos, puesto que es un contrato firmado por las partes, que como dice el
Artículo 1.545 del C.C. “Todo contrato legalmente celebrado es una Ley para los
contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas
legales”.-
Esta es la función encomendada por la Ley a los corredores, interponerse entre los
contratantes, corrientemente guiados por intereses antagónicos y a menudo
inconciliables. Encauzarlos en sus deliberaciones. Procurar que superen sus diferencias,
informarles los datos del mercado y las disposiciones de la autoridad que deban tomarse
en cuenta.
Acercar los planteamientos contradictorios, sugerir a los interesados concesiones o
rebajas que remuevan los obstáculos que entorpecen la contratación y conducirlos hasta
la forma más conveniente para ambas partes a fin de facilitar el feliz término de la
operación. El corredor de propiedades no es representante del interés de uno de los
contratantes, sino que está al servicio de ambos.-
El Corredor de Propiedades en lo posible no debiera representar a alguna de las partes
en la celebración de un contrato, aunque no le está prohibido desempeñarse como
mandatario, se interpreta que su función es de representante de uno de los interesados y
no mediador entre ambos.-
70
PATENTE MUNICIPAL.-
La prueba de la diligencia o del cuidado pesa sobre el que ha debido emplearlo, por lo
que en estos casos es de cargo del Corredor.
Todos estos principios dejan de aplicarse desde que hay estipulación expresa de las
partes en sentido contrario (Por esto es la importancia de los contratos escritos y
debidamente firmados).-
71
Las acciones en contra del Corredor de Propiedades por las operaciones de su oficio,
prescriben en dos años contados desde la fecha de cada una de éstas. (Art. 63 C. de
Comercio).-
Además el Corredor tiene que formar la carpeta de títulos, por lo que debe quedar inserto
en la orden de venta o arriendo según sea el caso, la autorización para conformar la
carpeta correspondiente, cuyos gastos que no están incluidos en la comisión, le serán
reembolsados al pago de ésta.- (Todo contrato es Ley entre las partes).- Sin embargo el
Corredor de Propiedades tiene la obligación de rendir cuenta de los gastos efectuados y
éstas deben ser documentadas, si el mandante no le ha relevado de esta obligación.-
DOMICILIO
El Corredor de Propiedades debe tener un domicilio público donde pueda atender a los
clientes que lleguen a entregar una propiedad para la venta o arriendo, como asimismo, a
las personas que necesiten tomar en arriendo o bien comprar alguna propiedad.
Al recibir una propiedad para la venta o para arriendo, el Corredor debe verificar que la
persona que está entregando dicho inmueble es el propietario o bien tiene poder
suficiente para efectuar dicho encargo y operación, para lo cual se deberá solicitar la
escritura de compraventa, y el mandato vigente si procede, debiendo ser este último por
escritura pública.
Revisar la escritura para ver si adquirió por compra, por permuta, por herencia, por dación
en pago, por adjudicación en la liquidación de sociedad conyugal, etc.. Ver además si es
dueño absoluto del inmueble o dueño de derechos, si es dueño de usufructo o nuda
propiedad, si adquirió siendo soltero, casado, separado de bienes, viudo, etc., Si existe
deuda con alguna institución Bancaria, Financiera, Serviu, etc.. Si la escritura está
extendida conforme al título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, si los nombres
de las personas (propietario y cónyuge) y sus datos están correctos y por último si se
encuentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces, lo que hay que verificar en el Conservador de Bienes Raíces y revisando el
72
correspondiente registro de propiedad, con la información que tenemos en el timbre de
inscripción que está estampado al final de la escritura de compraventa.-
Una vez teniendo todos estos antecedentes procedemos a firmar la orden de venta o
arrendamiento según sea el caso y abrimos una carpeta con la copia de la orden, donde
además adjuntaremos la escritura de compraventa y demás antecedentes obtenidos del
propietario o su mandante, para entonces proceder a promover la venta o arriendo en la
forma habitual.-
La orden de visita
a) Es el documento mediante el cual el corredor de propiedades autoriza a un
interesado en visitar una o varias propiedades, y a su vez, avisa al propietario del
inmueble para que éste de las facilidades del caso, si el Corredor no lo acompaña,
en los términos que han acordado en la orden de venta o arrendamiento, (que sea
dentro del horario y en los días que se han estipulado en la respectiva orden);
c) Esta orden de visita carece de toda formalidad, por lo que, de no constar por
escrito, podrá acreditarse por cualquier medio de prueba. Esta situación solo
alcanza a operaciones en que el monto de la comisión del corredor no es superior a
dos unidades tributarias, pues, pasado ese monto, si la orden no consta por escrito,
no se admitirá la prueba de testigos.
73
• Queda establecido que esta orden de visita es personal e intransferible y, en el
caso de no respetarse esta situación, el interesado o solicitante se obliga a
efectuar el pago de la comisión respectiva,
g) Es conveniente. que frente al caso de ser terceras personas las que retiran la orden de
visita de la oficina del corredor, éste deje establecido, que retira la orden por encargo
de................................................. y está autorizado para solicitar dicha orden de visita.
h) La orden debe ser suscrita (firmada) por el corredor y por el interesado en comprar o
arrendar, sea en forma personal, sea por medio de mandatario o de representante legal.
Esta firma debe ser directa sobre el documento que reserva el corredor en su oficina.
Debe evitarse el calco. Esta formalidad es de fundamental importancia, pues, si las terceras
personas que comparecen por él no tienen su representación convencional o legal, las
estipulaciones contenidas en la orden no le serán oponibles, podrá desconocerlas y, una
vez celebrado el contrato, éste podrá rehuir con fundamento el pago de la comisión del
corredor.
Para estos efectos bastará sólo que el mandato conste en instrumento privado.
i) Para el caso de órdenes de visita enviadas vía fax, se hace necesario que se establezca
la obligación de regresar la copia, por el mismo sistema debidamente firmada y.- Además,
en la orden de visita es conveniente poner que el cliente solicita esta orden vía Fax y la
acepta en todos sus términos y aunque no la remita firmada, acepta las condiciones
estipuladas en ella por el solo hecho de haberla recibido y ser éste el instrumento que le
permitió acceder a la compra o arriendo de la propiedad, aceptando como prueba suficiente,
los antecedentes que entregó a la oficina de propiedades para que le envíe dicha orden de
visita.-
74
LOGOTIPO Y DIRECCIÓN DE LA OFICINA DEL CORREDOR
Día................. MES..................................AÑO................
Declaro haber solicitado la presente orden para visitar las propiedades antes detalladas,
comprometiéndome a pagar a esta oficina el........... % de comisión sobre el monto de la operación
de compraventa y la suma equivalente a ..........días de la renta pactada si se tratase del
arrendamiento de la propiedad, más los impuestos correspondientes.
Dejo constancia que esta ha sido la primera oficina que le ha ofrecido estos negocios, en
consecuencia, me comprometo a efectuar toda transacción de las propiedades ofrecidas en esta
orden por su intermedio. Declaro, además, que la presente orden la recibo en carácter de personal
e intransferible. Si proporcionare su uso o información a terceros, me obligo a pagar también
íntegramente la comisión si éstos efectuaren el negocio por su cuenta. Declaro además que la
presente orden la he recibido vía Fax, pero es prueba suficiente el conocimiento de la oficina de
Propiedades de mis antecedentes personales, los cuales he proporcionado para obtener dicha
orden.-
Cualquier dificultad sobre el cobro de esta comisión será resuelta en calidad de árbitro arbitrador,
en única instancia y sin ulterior recurso, por el abogado que las partes designen de común
acuerdo, y en caso de desacuerdo, por quien nombre la justicia ordinaria a petición de cualquiera
de los contratantes.
75
Declaro bajo juramento que solicito y recibo esta orden para.....................................y contar con su
autorización y encargo.
CORREDOR CLIENTE
ORDEN DE VENTA
La orden de venta, por constituir un contrato que contiene la promesa de una cosa “LA
COMISION DEL CORREDOR”, si es de monto superior a 2 >Unidades Tributarias, debe
constar por escrito, y, aunque no es solemnidad de la orden y su omisión tiene como
única sanción la inadmisibilidad de la prueba de testigos en caso de suscitarse juicio en
que se controvierta si se dio o no la orden de venta.
En el caso que la persona no sea dueña del inmueble o establecimiento que se vende, el
corredor deberá ver que los títulos del inmueble o establecimiento se encuentran
conforme a derecho y que el representante está debidamente facultado para proceder a la
venta.-
LA ORDEN DE ARRIENDO.-
La orden de arriendo es muy similar a la orden de venta, cambiando algunos ítem, como
ser la renta de arrendamiento; número de rol y avalúo fiscal del inmueble; si el pago de la
renta es por períodos anticipados o vencidos; detalle de los servicios que serán de cargo
del arrendatario (gastos comunes, aseo municipal, etc.)
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En el caso de las ordenes exclusivas, el comitente está obligado a respetar el privilegio o
derecho en virtud del cual el corredor puede hacer algo que está prohibido a los demás.-
Si, aunque la orden de arriendo sea exclusiva y el comitente efectúa la venta o arriendo
por sí o a través de terceros sin la intervención del corredor a quien dio orden exclusiva,
infringe lo estipulado con éste y está obligado a indemnizar los perjuicios originados por
su incumplimiento.-
EL MANDATO DE ADMINISTRACION.-
Este mandato debe ser suscrito por el Corredor de propiedades y por el comitente, sea
actuando personalmente, sea por medio de mandatario o representante legal.- Si no se
toman estas precauciones, el Corredor puede quedar sin comisión.-
Cláusula arbitral, en que se fija un árbitro en caso de disputa por interpretación del
contrato o por causal de incumplimiento.-
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La promesa de compraventa es un contrato solemne, si no se extiende por escrito no
produce obligación alguna. Esta solemnidad se llena con instrumento público o privado.-
Debe cumplir con la misma solemnidad que la escritura de compraventa, vale decir,
individualizar a las partes, singularizar el inmueble objeto de dicha promesa, fijar plazos,
lugar en que se firmará, precio, forma de pago, fecha de entrega, etc. hasta el punto de
que para el perfeccionamiento de éste, solo falte la tradición de la cosa.
Que el contrato prometido no sea ineficaz, puesto que la ineficacia del contrato prometido
se hace extensivo a la promesa, vale decir, que no este celebrado entre cónyuges no
divorciados a perpetuidad, entre padre e hijo de familia (menor de edad), no vale la
promesa por ser ineficaz el contrato prometido.-
Se requiere autorización judicial para vender bienes que pertenezcan al hijo de familia, del
incapaz o interdicto. Si bien no se necesita esta autorización para la promesa de
compraventa, lo prometido debe quedar condicionado a que en el futuro el Juez conceda
la autorización correspondiente.- En relación con los bienes propios de la mujer casada
en sociedad conyugal, subsiste la situación en que el marido la representa como
administrador de la sociedad conyugal de acuerdo al Art. 1.749 y 1.754 del Código Civil.-
Sin embargo, si la mujer no da autorización en la promesa, ésta podrá negar su
concurrencia a firmar el contrato prometido, dejando a éste sin un requisito de validez.-
Esta formalidad dará derecho al promitente cumplidor, llegada la época fijada para el
contrato definitivo, de exigir ejecutivamente su otorgamiento, y el pago de la multa
estipulada y el cumplimiento de las demás obligaciones incumplidas por su contraparte
emanadas de la promesa.-
DE LAS GARANTIAS.-
Son éstas las que dan fuerza al cumplimiento de la promesa de compraventa. Estas
garantías son recíprocas entre las partes y a la vez cada una garantiza al Corredor de
propiedades el pago de su comisión al término del plazo fijado para el cumplimiento o
resolución de la promesa.-
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Generalmente estas garantías quedan en poder del Corredor de Propiedades y serán
devueltas por éste a las partes al cumplirse lo prometido o bien entregadas al juez o
árbitro que se las solicite mediante notificación por escrito para su resolución.-
EXTINCION DE LA PROMESA.-
ORDEN DE VENTA DE
INMUEBLE
Preparado por el Colegio Inmobiliario de Chile A.G.N.
En Santiago de Chile, a .....… de ..………....................... del año dos mil ..........., entre
........................................................................................................................Rut:.................................
teléfono.....…..........…...., representado por .......................................................... en adelante EL MANDANTE
o EL CLIENTE, por una parte y por la otra ...............................................................
..................................................... Corredor de Propiedades, Rut: .............................., domiciliado en
................................................................., comuna de ..............................., teléfono : ........................, en
adelante EL MANDATARIO o EL CORREDOR, se ha convenido el siguiente contrato:
PROPIEDAD : El Cliente encarga al Corredor, quien acepta, para que en forma exclusiva, venda el
inmueble de su propiedad ubicado en ......................................................................... comuna........................
Ciudad.......................... y que se encuentra inscrito a Fojas ........................ N°..................... del Registro de
Propiedad del año .................en el Conservador de Bienes Raíces de .................................
CONDICIONES DEL CORRETAJE : Esta Orden se regula por las siguientes normas : a) Los gastos de
anuncios especiales o destacados y la formación de títulos, serán de cargo del cliente, b) Las publicaciones
del diario el Mercurio avisos económicos, se harán cada 15 días, c) En caso que hubieran impedimentos
legales o de otro orden que hicieran imposible celebrar el contrato, el cliente pagará al Corredor todos los
gastos. d) La comisión será de 2% del precio de la compraventa más impuestos, tendrá un plazo de 90 días
renovables automática y sucesivamente por períodos de 90 días, si ninguna de las partes le pusiera término
mediante carta certificada con anticipación mínima de 30 días a la fecha de su vencimiento. En caso que haya
una oferta de compra por el valor que se indica en esta Orden, el cliente se obliga a respetarla. La carta de
término debe ser dirigida al domicilio que figura en este contrato e) El cliente se obliga a no convenir, sin la
intervención del Corredor de Propiedades, contrato alguno, ni celebrar otro acuerdo con ninguna persona
mientras dure la presente Orden. En caso contrario deberá pagar ambas comisiones (4% más impuestos),
sobre el precio de la venta; f) El cliente deberá exhibir los títulos del inmueble vigentes, conformes a derecho
para que el Corredor confeccione la Promesa de Compraventa, siendo de cargo del cliente todos los gastos
que ello irrogue; g) Queda facultado el Corredor para confeccionar el expediente técnico y legal del inmueble
debiendo el cliente restituir estos dineros previa rendición de cuentas con las boletas correspondientes.-
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valor que figura en la presente Orden. Estos pagos deberán efectuarse de contado al momento de cobro por
parte del Corredor de Propiedades. Asimismo, si retira la propiedad antes del vencimiento de la presente
orden o de una cualesquiera de sus renovaciones, debiendo avisar con la anticipación señalada
anteriormente, deberá pagar los avisos correspondientes hasta el momento del desistimiento.-
LA PRESENTE ORDEN SE FIRMA EN DOS EJEMPLARES DEL MISMO TENOR Y DATA, QUEDANDO
UNO EN PODER DE CADA PARTE.
LOGO DEL
CORREDOR
ORDEN DE ARRIENDO
O DE LA Preparado por el Colegio Inmobiliario de Chile A.G.N.
EMPRESA
INMOBILIARIA
En Santiago de Chile, a ...... días del mes de ......................................... del año Dos mil ........, entre
......................................................................................................... Rut: ............................
Teléfono..........................., con domicilio en ........................................................ Comuna .................................,
representada por ........................................................................ en adelante EL MANDANTE por una parte y
por la otra ............................................................ Corredor de Propiedades, Rut: ..........................., con
domicilio en ........................................... ....................., Comuna de ........................teléfono ...................., en
adelante EL CORREDOR o EL MANDATARIO, se ha convenido el siguiente contrato :
El título de dominio del inmueble está a nombre de ……………. y rola inscrito a fojas……….Nº……...... del
Registro de Propiedad del año……..... en el Conservador de Bienes Raíces de ................................
CONDICIONES DEL CORRETAJE: El Corredor o Mandatario podrá, con cargo a esta orden: a) Celebrar el
contrato respectivo, fijar la renta de arrendamiento de común acuerdo con el Mandante y acordar cualquier
pacto accesorio; exigir, cobrar y percibir el primer mes de pago del arrendamiento y las garantías respectivas;
b) Esta Orden de arrendamiento es exclusiva por el período de ............días, y se renovará automática y
sucesivamente por el período de ......... días, si ninguna de las partes pusiera término mediante carta
certificada, con una anticipación mínima de 15 días a la fecha del vencimiento respectivo. c) El Mandante
declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su calidad de propietario
legitimo del inmueble o por tener las facultades necesarias para ello. d) El Mandante se obliga a no convenir
contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo con ninguna persona enviada por el Corredor de
Propiedades con Orden de Visita, e) Las especificaciones, estado e inventario del inmueble son las que
señala el documento adjunto; y f) Para todos los efectos legales las partes fijan su domicilio en el
departamento y comuna de Santiago.-
COMISIÓN: Se entiende que el encargo se ha cumplido y por consiguiente que el Corredor de Propiedades
tiene derecho a cobrar su comisión equivalente a 15 días de arriendo, más el impuesto correspondiente, en
los siguientes casos: a) En caso de arrendarse el inmueble, b) Si el Mandante perfecciona un contrato de
arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto o contrato válido definitivo, o preparatorio destinado a
llegar a su celebración, durante la vigencia de este mandato, c) Si el Mandatario perfecciona un contrato de
arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto o contrato válido definitivo, o preparatorio destinado a
llegar a su celebración, durante la vigencia de este mandato. La comisión deberá pagarse de contado y tan
pronto se cumpla alguna de las situaciones señaladas en la cláusula anterior, facultando al corredor para
descontarla del primer mes de renta.
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El Mandante deberá pagar doblada la comisión cuando omitiere la participación del Corredor de Propiedades
en los casos señalados en la letra a) y b) del número anterior en atención a que las partes entienden que tal
conducta priva al mandatario de su derecho a cobrar comisión al que tome en arrendamiento el inmueble.-
RESPONSABILIDAD: El Corredor, no será responsable de los robos, incendios y otros perjuicios similares
que se produzcan en el inmueble mientras éste permanezca desocupado, incluso si dispone de las llaves
respectivas para su exhibición.-
OBSERVACIONES: Las publicaciones se harán cada 15 días y serán de cargo de la Oficina de
Propiedades; cualesquiera otra publicación extra que solicite el Mandante, será de su exclusivo cargo.
Asimismo en caso de retiro de la orden de arriendo de la propiedad, serán de cargo del Mandatario los avisos
que haya publicado la oficina desde la fecha de inicio hasta la fecha de término de la orden.-
COMPLEMENTARIOS:
Se firma en dos ejemplares del mismo tenor quedando uno en poder de cada parte.
Mandante Mandatario
Rut: Rut:
ORDEN DE ADMINISTRACION
CONDICIONES DEL MANDATO: a) En uso de este mandato, el mandatario podrá además celebrar y firmar contrato de
arrendamiento, administrar el inmueble arrendado, cobrar y percibir todas las rentas de arrendamiento, multas, cláusulas penales,
garantías, indemnizaciones y costas que por cualquier motivo deba pagar el arrendatario; igualmente podrá cobrar y percibir la suma
que pudiera quedar adeudando el arrendatario; podrá pagar las contribuciones a los Bienes Raíces del inmueble u otras deudas que
periódicamente afecten a la prioridad según las instrucciones que se le entregan más adelante; pagar a quien corresponda las cuentas
de electricidad, agua, gas, u otras que afecten a inmueble y los gastos comunes que hubiere quedado adeudando el arrendatario y
podrá repetir contra éste, pudiendo hacer lo mismo en relación a los gastos comunes adeudados. Estará también facultado para hacer
las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en perfecto estado de conservación para lo cual, podrá usar dineros del pago
de arriendos con el tope de un mes de renta. Para sumas mayores deberá ser autorizado por el Mandante.-
En caso alguno el mandatario estará obligado a incurrir en gastos o pago por cuentas de su Mandante si no contare o no estuviere
previsto con los fondos suficientes para ello b) El mandatario podrá poner término judicial o extrajudicial al contrato de arrendamiento,
representar al mandante en los juicios de desahucio, reconvenciones de pago, restitución, terminación inmediata y/o anticipada de
contrato de arrendamiento, indemnización de daños y perjuicios, y demás derivados del contrato, solicitar el lanzamiento , la
retención de lo bienes del arrendatario; llegar a convenios sobre plazos de restitución o respecto del pago de rentas insolutas y
aceptar cauciones para asegurar el pago; representar al propietario en la reunión de comuneros que establece la Ley Nª19.537 y , en
general en todos los actos y contratos que se relacionen con la administración del inmueble, todos los gastos que se originen por este
concepto, serán de cargo del Mandante; c) En el Orden judicial el mandatario podrá desistir en primera instancia de la acción
deducida, absorber posiciones, renunciar a recursos o términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros las facultades de
arbitradores, aprobar convenio y percibir con la sola limitación de que no podrá contestar nuevas demandas sin previa notificación
personal de ellas al mandante. Las facultades contenidas en esta cláusula, las podrá ejercer el mandatario, sólo cuando se le
hubieren otorgado además por escritura pública.-
GARANTIAS:: Con el objeto de facilitar la devolución de la garantía al arrendatario, que perciba el mandante al momento de celebrar
el contrato de arrendamiento, el mandatario queda facultado para retener el valor de la renta del último mes de arrendamiento. El
Mandante se compromete a completar oportunamente cualquier diferencia que se produjere en su contra. Si la suma retenida fuere
insuficiente para restituir la garantía. El mandatario restituirá la garantía al arrendatario solo en la medida en que se reciba del
inmueble en las condiciones normales de mantención o aquellas pactadas en el contrato respectivo, con todas sus cuentas al día, y en
los plazos pactados en el contrato y deberá retener las sumas necesarias para cubrir los daños que tenga la propiedad y las cuentas
que, correspondiéndole, no hubiere pagado el arrendatario.-
COMISION: El mandatario recibirá por la realización total o parcial de sus servicios de administración una comisión equivalente al 10%
de las sumas que perciba, más el impuesto correspondiente.-
FACULTADES: El mandatario podrá delegar sus facultades, total o parcialmente y podrá designar abogado si lo estima conveniente.-
DESAHUCIO DEL MANDATO: Cualquiera de las partes podrá desahuciar el mandato de administración, con una anticipación no
inferior a 60 días al término de cualquiera de los periodos de arrendamiento, mediante carta certificada notarial, dirigida al domicilio de
la otra, o entregada personalmente.-
INSTRUCCIONES ESPECIALES: El mandante entrega al mandatario las siguientes instrucciones: a) La renta deberá ser liquidada,
extendiendo cheque a nombre de........................................................... que se retirara por el mandante de la oficina del Corredor de
Propiedades.-
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b) Se depositará en el Banco..........................................cuenta Nº.................................................................
c) Pagará Contribuciones Rol Nº....................................
d)Pagara dividendo de...................................................................................................................................................................................
MANDATO DE ADMINISTRACIÓN
En Santiago, República de Chile, a...... de...................... del 2.002, comparece don ................................................... (nacionalidad),
(profesión u oficio), (estado civil), domiciliado en calle ........................................... N°.......... Comuna ........................... Región
.................... cédula nacional de identidad N°................................. mayor de edad, y expone:
Que viene en conferir poder amplio de administración al corredor de propiedades don .............................................. con domicilio en
............................................... cédula nacional de identidad N°..........................quien acepta, respecto de los siguientes inmuebles:
El compareciente faculta al corredor de propiedades para que en su nombre y representación efectúe toda clase de actos relativos a la
administración de los inmuebles señalados. En consecuencia, el corredor podrá arrendarlos, fijar las rentas y demás condiciones del
arrendamiento, elegir al arrendatario, acordar las variaciones y reparaciones que los inmuebles requieran, modificar los contratos, ponerles
término, desahuciarlos, reconvenir de pago, entablar acciones de comodatos, sea o no precario, cobrar rentas y cuentas que deban pagar
los arrendatarios u ocupantes, por gastos correspondientes a consumos domiciliarios, gastos comunes, indemnizaciones o por otras
causas emanadas de la ocupación de los inmuebles administrados; cobrar, depositar, endosar y protestar todos los documentos mercan-
tiles, sean letras de cambio, cheques o pagarés, que reciba en su calidad de administrador; recibir, depositar y restituir las garantías de los
arriendos; pagar las contribuciones y demás gastos que requieran los inmuebles administrados; actuar ante las autoridades y ante orga-
nismos públicos, semifiscales, municipales o particulares, en todo aquello que concierna a los mismos inmuebles; celebrar pactos o
contratos que tengan por objeto el uso o goce del total o parte de los inmuebles; reclamar y percibir indemnizaciones de perjuicios, some-
ter a arbitraje cualquier controversia que se suscite en relación con los inmuebles, celebrar convenios de pago; entregar en cobranza los
documentos de créditos que se le hayan dado en pago. En el orden judicial, el corredor tendrá toda y cada una de las facultades
enumeradas en el inciso segundo del articulo séptimo del Código de Procedimiento Civil, las que se dan por expresamente reproducidas
una a una, pero no podrá contestar demandas nuevas, sin previa notificación personal del mandante. También le faculta para delegar en
todo o parte las atribuciones precedentemente conferidas y le otorga todas las que sean necesarias para la más expedita labor de
administración, que deberán entenderse concedidas aunque no se hayan mencionado explícitamente. El mandante se compromete a
cumplir todas las obligaciones que dentro de los límites del mandato otorgado haya contraído a su nombre el corredor, incluso si el
corredor hubiere contratado a nombre propio, quedándole prohibido vender, hipotecar dar en garantía a cualquier costo los inmuebles que
se le encargan administrar.-
El mandante se obliga remunerar al corredor por su labor de administración con el % sobre las rentas que perciba en su administración,
porcentaje que el corredor queda autorizado para deducir y cobrar de inmediato en las liquidaciones que practique.
Además, el mandante retribuirá al corredor con la suma de dinero correspondiente a media renta mensual de arrendamiento, cada vez que
se celebre arrendamiento con nuevo arrendatario.-
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Este mandato tiene duración de 12 meses, pero, se prorrogará en forma automática, sucesiva e indefinida, por períodos de 12 meses, si el
mandante o el corredor no dieren aviso al otro de su intención de ponerle término con anticipación mínima de tres meses al vencimiento
del plazo que estuviere en curso, mediante carta certificada despachada por intermedio de un notario, aviso en virtud del cual el mandato
cesará por vencimiento del plazo estipulado cuando se cumplan los 12 meses de duración.
Si el mandante revocare este mandato antes del vencimiento del plazo pactado o de su prórroga, deberá pagar al corredor las comisiones
estipuladas correspondientes a los meses que faltaren para completar el plazo de 12 meses en curso.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En Santiago de Chile, a ..................... días del mes de.........................del año 2.002, comparecen don:................................, cédula
nacional de identidad Nº............................, domiciliado en ............... ...............en adelante “la parte arrendadora; y don
.................................... cédula nacional de identidad Nº...................domiciliado en,......................... en adelante “la parte arrendataria”,
los comparecientes son mayores de edad, quienes acreditaron identidad con sus respectivas cédulas y exponen que han convenido
en celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá exclusivamente por las cláusulas que a continuación se indican :
PRIMERO: La parte arrendadora da en arrendamiento a la parte arrendataria, quien recibe en tal carácter la propiedad ubicada en
calle................................comuna de..................... Región Metropolitana, la que se encuentra en buen estado de aseo y conservación, como
consta en inventario adjunto que firmado por las partes forma parte integrante del presente contrato para todos los efectos legales.
SEGUNDO:- La renta de arrendamiento será la suma de $......................... (..................................................................................) mensuales,
que la parte arrendataria se obliga a pagar en forma anticipada, dentro de los primeros cinco días de cada mes, en el domicilio de la parte
arrendadora o de quien sus derechos represente.- La renta de arrendamiento se reajustará cada tres meses durante toda la vigencia del
arrendamiento y hasta la restitución material del bien arrendado, en forma acumulativa, en la misma proporción en que varíe el Indice de
Precios al Consumidor dictado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.- Para los efectos de calcular el porcentaje de este reajuste,
se tomará el trimestre inmediatamente anterior al mes en que deba reajustarse la renta de arrendamiento.-
TERCERO:- El simple retardo en el pago de la renta de arrendamiento, más allá del plazo estipulado en la cláusula segunda
precedente, hará incurrir a la parte arrendataria en una multa a favor de la parte arrendadora ascendente al ............. % de la renta de
arriendo que se encuentre vigente en la fecha del incumplimiento, contados desde el primer día en que debió pagarse la renta, como
evaluación anticipada y convencional de perjuicios a la que se agregará los correspondientes reajustes e intereses sobre el total de la
obligación impaga más las costas procesales que se originen, y gastos de abogado.- Esta causal será suficiente para poner término al
presente contrato, de manera que demandada esta terminación, el Juez de la causa sólo habrá de constatar el incumplimiento y
reconocer la terminación, no resultando lícito a la parte arrendataria enervar la acción de término con el pago.- El retardo en la
restitución del inmueble será sancionada con una multa equivalente al cincuenta por ciento de la renta vigente de arrendamiento, por
cada mes que transcurra, sin perjuicio del pago que deberá efectuar la parte arrendataria por gastos de abogado, receptor, costas
procesales y demás que pudieran originarse con motivo del pago de las rentas adeudadas, consumos de servicios y restitución del
inmueble en el estado que el arrendatario lo recibió.- En caso que el arrendatario quede constituido en mora y el arrendador o quien
sus derechos represente deba cobrar la renta concurriendo al domicilio del arrendatario, éste deberá pagar conjuntamente con la renta
de arrendamiento, como gasto de cobranza a domicilio, la suma de cuatro mil pesos.-
CUARTO: Conjuntamente con la renta mensual, será obligación de la parte arrendataria el pago de los gastos comunes, de luz,
agua, gas, Aseo Municipal y otros que procedan, en las fechas correspondientes al vencimiento de cada una de ellas.- Se
compromete además a rembolsar al arrendador los derechos municipales por extracción de basura que éste haya pagado con las
contribuciones del bien raíz al momento de exhibírsele el comprobante pagado en Tesorería.- La sanción prevista en el número
anterior para el retardo o falta de pago de las rentas, será aplicable también a las cuentas a que se refiere esta cláusula.- En caso
de cuentas impagas de cualesquiera de los servicios, el arrendador estará autorizado para solicitar y obtener de la respectiva
Compañía la suspensión del suministro en los casos en que ello proceda, sin responsabilidad para el arrendador.-
QUINTO: El arrendamiento comenzará a regir el ...........de....................... del año ..........y durará un año, entendiéndose hecho mes
a mes.- Sin embargo se entenderá prorrogado, en forma automática, tácita y sucesiva por períodos de seis meses si ninguna de las
partes manifestare a la otra su intención de ponerle término, mediante carta certificada con anticipación de a lo menos dos meses
al vencimiento del plazo original o de la prórroga que se encontrare corriendo. Sin embargo no podrá el arrendatario dejar la
propiedad en los meses de DICIEMBRE, ENERO Y FEBRERO.-
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SEXTO: La parte arrendataria no podrá en ningún caso, subarrendar la propiedad, ni ceder o transferir su uso, y derechos sobre
este contrato, ni hacer mejoras o transformaciones en la propiedad sin la debida autorización por escrito de la parte propietaria.-
SEPTIMO: Cualquier mejora que la parte arrendataria quiera introducir en la propiedad arrendada, deberá ser autorizada por escrito
por la parte propietaria, siendo de cargo y costo exclusivo de la parte arrendataria y quedarán en beneficio del inmueble, sin cargo
alguno de restitución o reembolso por parte del propietario.-
OCTAVO: La entrega material de la propiedad arrendada se efectúa a la parte arrendataria con esta fecha en buen estado de aseo
y conservación, con sus muros, cielos, puertas, ventanas, sanitarios, artefactos, vidrios, llaves y llaves de paso en buen estado,
obligándose la parte arrendataria a restituirla en la misma forma, habida consideración del desgaste que provenga de su uso
legítimo.- La parte arrendataria se obliga igualmente al cuidado, riego y conservación de terrazas, jardines o antejardín que existan
en el inmueble arrendado y a efectuar oportunamente y a su costa todas las reparaciones y el arreglo de los desperfectos, sin
derecho a reembolso por parte de la parte arrendadora.-
NOVENO: La arrendataria hace declaración jurada que los muebles que mantendrá en la propiedad son de su exclusivo dominio.-
DECIMO: La propiedad arrendada sólo podrá destinarse a HABITACION de la parte arrendataria y su familia exclusivamente.-
DECIMO PRIMERO: Queda prohibido a la parte arrendataria SUBARRENDAR, CEDER o TRANSFERIR, a cualquier título el
presente contrato, agujerear las paredes; hacer variaciones en la propiedad arrendada; causar molestias a los vecinos; introducir en
la propiedad arrendada animales, materias o materiales explosivos, inflamables o de mal olor, y destinar el inmueble a un objeto
diferente del convenido en este contrato. Y especialmente se prohíbe efectuar cualquier modificación en la estructura interna o
externa de la propiedad.-
DECIMO SEGUNDO: La parte arrendadora y o propietaria, no responderá de manera alguna por robos que puedan ocurrir en la
propiedad arrendada, o por perjuicios que puedan producirse en los bienes de la parte arrendataria, por incendio, sismos, inundaciones,
filtraciones, roturas de cañerías, efectos de humedad o calor, etcétera.
DECIMO TERCERO: La parte arrendataria responderá de cualquier daño que por su hecho o culpa, o de las personas que se
encuentre en la propiedad, se cause al bien raíz arrendada y a las propiedades circundantes y/o terceros, sean éstos causados por
él o por cualquier persona a las cuales haya permitido el acceso al inmueble.-
DECIMO CUARTO: Se obliga la parte arrendataria a mantener en perfecto estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, las
llaves de paso, las válvulas y flotadores de excusado, los enchufes, portalámparas e interruptores de la instalación eléctrica,
haciéndolos arreglar o cambiar por su cuenta; a conservar la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación; a
mantener en perfecto estado el sistema de agua caliente; y, en general, a efectuar oportunamente y a su costo todas las
reparaciones adecuadas para la conservación y el buen funcionamiento de la propiedad arrendada.-
DECIMO QUINTO: Serán de cargo de la parte arrendataria los gastos que pueda demandar el cumplimiento de órdenes o
disposiciones que en cualquier tiempo pueda impartir la autoridad, ya sea referente a condiciones sanitarias, higiénicas, de estética
o reglamentarias de la propiedad, en relación al uso que se le dé por la parte arrendataria.-
DECIMO SEXTO: La parte arrendataria se obliga a dar las facilidades necesarias para que la parte arrendadora o quien la
represente puedan visitar el inmueble. Asimismo, en caso que el dueño desee vender o arrendar la propiedad, se obliga a mostrarla
a lo menos dos veces a la semana, durante dos horas cada vez, en horario comprendido entre las doce y dieciocho horas.-
DECIMO SEPTIMO A fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en buen estado; el pago de los perjuicios y
deterioros que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones; y, en general para responder al fiel cumplimiento
de las estipulaciones de este contrato, la parte arrendataria entrega en garantía en este acto a la parte arrendadora, la suma de
$........................ (........................................................................), pesos, que equivalen a un mes de renta de arrendamiento.- La
parte arrendadora obliga a devolver reajustada en la misma forma y/o en los mismos porcentajes en que se reajusta la renta de
arrendamiento, dentro de los treinta días siguientes a la restitución del inmueble arrendado, quedando desde luego autorizada la
parte arrendadora para descontar de la cantidad mencionada el valor efectivo de los deterioros y perjuicios de cargo de la parte
arrendataria que se hayan ocasionado, como asimismo el valor de las cuentas pendientes de agua, luz, gas, teléfono, gastos
comunes y otros que correspondan.- En ningún caso esta garantía podrá imputarse al pago de la renta de arrendamiento.- Además,
la parte arrendataria firma en este acto una letra de cambio sin fecha de vencimiento por la suma de cincuenta Unidades de
Fomento, a fin de pagar rentas de arrendamiento adeudadas, reparaciones y deudas por consumos de luz, agua, gas, gastos
comunes, extracción de basura y cualesquiera otros de la misma naturaleza que no queden incluidos en los gastos comunes, que
no alcance a cubrir la garantía que se indica en esta cláusula, facultando desde ya a la parte arrendadora o a quien sus derechos
represente para hacer efectivo su valor, incluso por la vía judicial si fuera necesario, siendo además, de cargo de la parte
arrendataria todos los gastos que origine el cobro de dicho documento. Queda facultada desde ya la parte arrendadora o quién sus
derechos represente, para poner fecha de vencimiento a la letra y hacer su cobro efectivo, incluso protestarla y cobrarla
judicialmente, si no se pagaran oportunamente las rentas de arrendamiento y cuentas señaladas precedentemente en esta cláusula,
como asimismo, si hubieren quedado deterioros en la propiedad que la garantía no alcance a cubrir el costo de reparación. En caso
contrario la letra será devuelta por la parte arrendadora o quien sus derechos represente a la parte arrendataria, en la misma forma
que se indica para la devolución de la garantía, una vez entregada la propiedad a satisfacción de la parte arrendadora o de quien
sus derechos represente con los recibos pagados de todas las cuentas correspondientes.-
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DECIMO OCTAVO: Presente a este acto, comparece ..............., cédula nacional de identidad Nº....................................., domiciliada
en calle................................ comuna de ................., Región Metropolitana y expone: que se constituye en fiador y codeudor solidario
de todas y cada una de las obligaciones asumidas en este contrato por la parte arrendataria en virtud de este instrumento,
renunciando en consecuencia al beneficio de excusión que le correspondería de acuerdo a la Ley, declarando aceptar desde ya
todas las prórrogas o renovaciones del presente contrato, que las partes convengan, tanto en sus rentas de arrendatario, como en
sus garantías, pagos de cuentas, reparaciones, plazos, etcétera. Sin perjuicio de lo anterior, se conviene la indivisibilidad de las
referidas obligaciones, de tal modo que ellas puedan ser cobradas o demandadas indistintamente a la parte arrendataria, al fiador y
codeudor solidario, o a cualquiera de sus herederos en su caso.-
(Si el fiador es casado en Sociedad Conyugal, debe comparecer la cónyuge)
Comparece doña:......................casada con don.........(fiador) y de su mismo domicilio, cédula nacional de identidad Nº.......................
quien expone: Que viene en autorizar expresamente a su marido para constituirse en fiador y codeudor solidario en los términos y
condiciones estipuladas en el presente contrato.-
Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y Comuna de Santiago.- En comprobante y previa
lectura las partes firman el presente contrato en tres ejemplares, quedando todos en poder de los contratantes.-
FIRMA ARRENDADOR FIRMA ARRENDATARIO FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO
PROMESA DE COMPRAVENTA
En Santiago de Chile, a...................de .......................................................................... del dos mil dos, comparecen: don
de la otra y como promitente comprador; los comparecientes son mayores de edad, quienes acreditaron identidad con sus
respectivas cédulas y exponen:- PRIMERO:- Don ................................... es dueño del Departamento número ..... y dueño
además de derechos en proporción al valor de lo adquirido, en unión de los otros adquirentes en los bienes comunes, entre
los cuales se encuentra el terreno que deslinda:
NORTE, ...............................................................................SUR, ............................................................................................
ORIENTE, ...........................................................................y PONIENTE,..................... ..........................................................
Lo adquirió por compra a ( por permuta) (por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal habida con), (por dación
en pago)... etc.... según da cuenta la escritura pública de fecha ............................. extendida en la Notaría de......................
de don ......................................................................... cuyo título de dominio rola inscrito a fojas ................ número ........ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de........................, correspondiente al año........................
SEGUNDO:- Por el presente acto, don .................... ...... ... ... ... .... ... por sí, ( o representado en la forma señalada) promete
vender, ceder y transferir la propiedad singularizada en la cláusula primera, a don ................. ... ... ... quien acepta y promete
comprarla y adquirirla para sí o para la persona natural o jurídica que en definitiva él determine.-
TERCERO:- El inmueble se venderá como cuerpo cierto, con todo lo plantado y edificado, con todos sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición, embargo, juicio, litigio, acciones
resolutorias y de cualquier otra limitación de dominio, quedando obligado el promitente vendedor al saneamiento de la
evicción en conformidad a la Ley.- Se comprenderán en la venta todos los derechos de dominio, uso y goce que
corresponden al Departamento en el terreno y demás bienes que se reputan comunes conforme a la Ley diecinueve mil
quinientos treinta y siete y su reglamento y al Reglamento de Copropiedad del edificio.-
CUARTO:- El precio de la compraventa prometida será la suma de ..................................pesos que el promitente comprador
se obliga a pagar de la siguiente manera:
a) con UF ..............
b) con UF ..............
c) con UF ..............
d) con UF .............
QUINTO:- La escritura de compraventa se firmará en la Notaría de Santiago de don ................... dentro del plazo de sesenta
días contados desde la fecha de este instrumento, o, en la prórroga que las partes acuerden por escrito antes del
vencimiento del plazo original.- (SI ES AL CONTADO)
SEXTO: La escritura de compraventa prometida se firmará en la Notaría que designe el Banco o Institución Financiera que
en definitiva otorgue el crédito hipotecario, dentro del plazo de sesenta días contados desde la fecha de este instrumento o
en la prórroga que las partes acuerden por escrito.- (SI ES CON CREDITO HIPOTECARIO)
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SEPTIMO:- Si el contrato prometido no se llevara a efecto por hecho imputable o culpa de alguno de los contratantes, el
culpable pagará al otro, a título de indemnización, la suma de ................... pesos, quedando facultada la parte cumplidora
para exigir el cumplimiento forzado de la compraventa prometida.- Se entenderá que no cumplió el promitente vendedor, si
se negare a firmar la escritura de compraventa estando el dinero disponible por parte del promitente comprador antes de la
fecha indicada precedentemente, de lo que se dejará constancia en la Notaría correspondiente.-
Se entenderá que no cumplió el promitente comprador, si no firmara la escritura de compraventa y/o no tuviere el dinero
correspondiente a la parte de contado que debe pagar, en el plazo antes estipulado, de lo que se dejará constancia también
en la Notaría correspondiente.-
Además la parte cumplidora tendrá el derecho de exigir el cumplimiento forzado de lo prometido mediante resolución
judicial.-
OCTAVO:- Las partes, de común acuerdo, establecen la prohibición de gravar y enajenar en forma alguna el inmueble,
objeto de la presente promesa mientras no se materialice y suscriba la escritura definitiva de compraventa.-
NOVENO:- El pago de los impuestos y gastos notariales que resulten de este contrato y de la escritura de compraventa
prometida, será de cargo de las partes por mitades, y los de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, serán de cargo
del promitente comprador.- (Sin embargo, en caso de ser con crédito hipotecario, los gastos de escritura de compraventa e
inscripción serán de cargo del promitente comprador.-
DECIMO:- La entrega material de la propiedad se efectuará al momento de firmar la escritura de compraventa, o que el
promitente vendedor haya recibido la totalidad del dinero correspondiente al precio de venta.-
DECIMO PRIMERO:- Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y comuna de Santiago y se
someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.-
DECIMO SEGUNDO:- Se faculta al portador de copia autorizada del presente contrato para requerir las inscripciones,
anotaciones y subinscripciones que procedan en los registros correspondientes.-
DECIMO TERCERO:- Cualquier duda o dificultad que se suscite relacionada con la interpretación o cumplimiento del
presente contrato, será resuelta por un árbitro arbitrador, en contra de cuya resolución no cabrá recurso alguno, renunciando
desde ya la partes a cualquier acción resolutoria o rescisoria que pudiera corresponderles con respecto al fallo del árbitro
arbitrador.- El árbitro será designado por las partes de común acuerdo, y en caso de desacuerdo, el árbitro será designado
por la Justicia Ordinaria a petición de cualquiera de los contratantes.- Las partes se obligan a pagar al Corredor de
Propiedades don ..................por la intermediación en la compraventa, el dos por ciento sobre el precio de venta más el
impuesto correspondiente al vencimiento del plazo de la presente promesa de compraventa o de su prórroga en su caso,
para lo cual el Corredor de Propiedades deberá firmar dicha prórroga en señal de aceptación.-
DECIMO CUARTO: De acuerdo con lo expresado en las cláusulas sexta y décimo segunda de este contrato, las partes
dejan en instrucciones al Notario autorizante,........................... un documento por la suma de .....................pesos cada uno,
firmado a la orden de la contraparte, y un documento por la suma de ............................. pesos cada uno de ellos, firmado a la
orden del Corredor de Propiedades don.................., que corresponde a la comisión por la intermediación, impuesto incluido.
Dichos documentos serán devueltos a las partes al firmarse la escritura de compraventa y efectuarse los pagos
correspondientes. Sin embargo si no se firmara la escritura de compraventa en el plazo estipulado precedentemente, el
Notario procederá a entregar los documentos a la persona que haya demostrado cumplir, presentándose el día del
vencimiento de la presente promesa y dejando constancia en el Libro de Instrucciones correspondiente que se presentó a
firmar la escritura de compraventa.- Sin embargo los documentos serán entregados al Corredor de Propiedades a su solo
requerimiento, por el solo hecho de haber vencido el plazo estipulado en esta promesa de compraventa, aunque no se haya
firmado escritura, en pago por el trabajo de intermediación realizado.-
DECIMO QUINTO:- Presente a este acto, comparece doña.... .................................chilena, (profesión) casada con el
promitente vendedor y de su mismo domicilio, cédula nacional de identidad número .......... .................mayor de edad y
expone : Que viene en autorizar expresamente a su marido don................... para celebrar el presente contrato en los
términos expuestos, y en especial para vender y enajenar la propiedad raíz singularizada en la cláusula primera de este
instrumento, para lo cual se obliga desde ya a concurrir por sí o debidamente representada a la firma de la escritura de
compraventa prometida en el lugar y fecha señalada.-
En comprobante y previa lectura, firman el presente contrato en tres ejemplares, quedando todos en poder de los
contratantes y del Corredor de Propiedades.-
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Promitente vendedor Cónyuge promitente vendedor Promitente comprador Corredor de Propiedades
CIERRE DE NEGOCIO
En Santiago, a ............. días del mes de ........... ........ del año dos mil dos, entre don(ña)...... ..... ........................................................,
RUT :......................Propietario del inmueble ubicado en calle ................................ ...... ........... .. . .......................................,
comuna de ............................ Inscrito a Fojas .........N°........., año........., del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de............ y don)ña)..................................................Rut:.....................domiciliado en.................
...............................interesado (a) en adquirir el inmueble mencionado, se ha celebrado con intervención del Corredor de Propiedades,
don; ................ Rut: ............ domiciliado en calle ...................... Santiago, el siguiente cierre de negocio :
1. El precio de la compraventa será de $................. pagadero :
a) Al contado al firmarse Escritura de Compraventa.-
b) Con una parte al contado, al firmar Escritura de Compraventa y el saldo con Crédito Hipotecario.-
2. La entrega material del inmueble se hará dentro del plazo de 15 días contados desde la fecha de Escritura de Compraventa o bien
desde la fecha en que el vendedor haya recibido la totalidad del precio de venta.-
3. Los gastos de la compraventa serán pagados por........ ................................................. ..... .............
4. Dentro del plazo de 30 días corridos, a contar de esta fecha las partes suscribirán escritura de compraventa compraventa si es al
contado, o bien promesa de compraventa si es con crédito hipotecario.-
5. Cada uno de los contratantes se obliga a pagar al otro como indemnización de perjuicios, la suma de $................, en caso que no
suscribiere la compraventa definitiva en el plazo indicado en el número anterior.-
Para facilitar el pago respectivo, cada contratante deja en poder del Corredor de Propiedades documento girado a la orden de la
contraparte, de las indemnizaciones estipuladas autorizando a éste para hacer entrega de ellos, si ésta hubiere suscrito
oportunamente la compraventa definitiva y dado cumplimiento a las obligaciones que le afectan.
El vendedor no incurrá en la sanción establecida en la cláusula precedente si su negativa a firmar obedeciere al hecho de no haber
pagado el comprador el precio de la compraventa, o el valor de la cuota al contado al momento de suscribir la Escritura Publica
correspondiente. Por su parte, el comprador no incurrirá en la misma sanción, si su negativa a firmar la compraventa, se debe a que
los títulos de la propiedad no están en orden o merecieren reparos no subsanados por el vendedor.-
Las partes se obligan a pagar al Corredor de Propiedades como comisión por su intermediación, el 2% del precio de la compraventa
más impuestos que grave esa comisión. Para facilitar su pago, cada una de las partes contratantes le entregan en este acto un
documento por dicha comisión e impuesto.-
Las partes acuerdan que el presente cierre de negocio tendrá el carácter de promesa de compraventa para todos los efectos legales,
si las partes acuerdan omitir dicho contrato y prevalecerá éste hasta la firma de la escritura de compraventa definitiva, que se firmará
en la fecha antes indicada o en la prórroga que las partes acuerden por escrito
Santiago,
OFERTA DE COMPRA
Señor (es) Propietario(os):
Yo,....................................................................................................................... .................................
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Rut:............................, con domicilio en ................................................................................., comuna de
...........................................ciudad...................................., he visitado la propiedad, ubicada en
....................................................................comuna de ................................; lo cual por intermedio de la oficina de propiedades del
señor ...................quisiera comunicarles mi interés en adquirir dicho inmueble.-
Valor $...........................................
Forma de Pago:........................................................................................
Plazo de validez de la oferta 15 DIAS
Finiquito de la operación, dentro del plazo de 30 días
Con el objeto de dar absoluta seriedad a esta oferta y como una forma de garantizar e indemnizar si no cumpliere con el plazo
estipulado para finiquitar la operación de compra, así como las condiciones antes señaladas, dejo en poder de don .................. un
documento con vencimiento al ....................- por la cantidad de $............................................; que el Corredor de Propiedades podrá
hacer efectiva sin más tramite, solo si yo no doy cumplimiento a lo que he pactado en este documento.-
Asimismo, dejo un documento por la suma de $................................................, (correspondiente al 10% del valor de la propiedad), lo
cual será devuelto al momento de firmarse la Escritura de Compraventa.- En caso que mí oferta sea aceptada dentro del un plazo de
15 días a contar de esta fecha; y me retracte de comprar el inmueble perderé dicho documento, quedando facultado desde ya la parte
vendedora hacer efectivo el documento antes señalado.-
En caso que la operación se realice como esta propuesta, como asimismo si el propietario no acepte la oferta, el
señor................................................... ...... me devolverá la letra aceptada en este acto.-
Santiago,
Interesado
Rut:
Santiago,
Propietario
Rut:
Santiago,
Corredor de Propiedades
Rut:
RESERVA DE ARRIENDO
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En Santiago, Republica de Chile a .… de………...... del año Dos mil uno, Yo.......................................................................... domiciliado
en……......................................... comuna..................................Rut:…………...,teléfono............ dejo en este acto, en poder de la Oficina
de Propiedades de, .............. con domicilio en calle ................. , comuna de Santiago, cheque serie N°........., del Banco….........…….,
por la suma de......................., girado contra la cuenta corriente N°…….................del Banco………..., a fin de reservar para arriendo la
propiedad ubicada en calle……….............................................comuna de…….……, cuyo contrato de arriendo se celebrará dentro del
plazo de………. días a contar de esta fecha, momento en el cual deberé presentar la documentación que la oficina de propiedades me
solicita, la que se indica al pie de la presente reserva, que perderé a título de indemnización si me arrepiento de celebrar el contrato
dentro del plazo señalado precedentemente, renunciando desde ya al derecho de restitución.-
REQUISITOS
ARRENDATARIO:
Documentación a presentar
3 últimas liquidaciones de remuneraciones
Certificado de antigüedad laboral
Informes comerciales
Informe del último arrendador
Cotizaciones previsionales
En Santiago, a ............de 2.00...., entre don............... ...............................y don ................ se ha convenido en poner término al
contrato de arrendamiento como a continuación se indica:
PRIMERO:- Con fecha.....de .................... de .......... don ...................................dio en arriendo a don ...................................... quien
aceptó y arrendó para sí, la propiedad ubicada en............................. Comuna de................ por el plazo de ...................
SEGUNDO:- Las partes comparecientes han acordado poner término al contrato de arrendamiento en referencia con esta fecha.-
TERCERO:- La restitución material del inmueble, libre de ocupantes y con sus cuentas de consumos al día, se efectuará con
fecha....................................................
CUARTO:- El arrendador declara que las rentas de arrendamiento se encuentran pagadas hasta esta fecha, por lo que el arrendatario
nada adeuda por este concepto.-
QUINTO:- El arrendador extenderá la autorización correspondiente para que el arrendatario obtenga el salvoconducto una vez que el
arrendatario exhiba las cuentas de consumos domiciliarios al día y debidamente pagadas.-
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SEXTO:- Dentro de los .......días siguientes contados desde que el arrendador haya recibido materialmente el inmueble totalmente
desocupado, se hará la liquidación de la garantía, restando las cuentas correspondientes y el saldo líquido que restare será entregado
por el arrendador al arrendatario.-
SEPTIMO:- Las partes se otorgan amplio y formal finiquito, declarando que nada se adeudan recíprocamente por concepto alguno
emanado del contrato de arrendamiento a que se ha puesto término, con la sola salvedad de las obligaciones establecidas en este
documento y las que pudieran afectar al ex- arrendatario por daños en el inmueble, por cuentas de servicios domiciliarios y por rentas
futuras.-
........................ .........................
Arrendador Arrendatario
Se entiende que se inicia tan pronto como se ha recibido la Orden de Venta y junto con
ella, el vendedor exhibe y entrega fotocopia de los documentos que mantiene como
antecedentes desde su compra.
Además, de la fecha de inscripción para los efectos del tiempo explicado anteriormente,
debemos fijarnos en el TIMBRE DEL CONSERVADOR DE BIENES RAICES en que
estipula el REGISTRO DE PROPIEDAD que es lo más importante, respecto al dominio.
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El Conservador de Bienes Raíces lleva varios registros, para nuestro estudio, los más
importantes son:
De propiedad.
De hipotecas. (hipotecas y gravámenes)
De prohibiciones. (Interdicciones y prohibiciones de enajenar)
De Comercio
De Derechos de Agua.
otros
Este documento tiene costo y se aconseja efectuar el pago previa autorización del
vendedor y, si es posible, solicitar la provisión de fondos.
Puede ser que el vendedor tenga solo una copia simple de la escritura en la cual no
estarán los datos de inscripción actual. Para ubicar el título actual se solicita el título
anterior indicado en la Cláusula Primera como ya se indicó y se sigue, a partir de esa
referencia, en el C.B.R. respectivo, las trasferencias del dominio indicadas al margen.
Conocidos los números de Registros y años se podrán solicitar, en el CBR respectivo, los
Certificados de Dominio con Vigencia (último dueño) y si hay menos de 10 años al
anterior título, los Certificados sin vigencia de cada una de las posibles inscripciones
hasta completar dicho período.
Con el antecedente del último Registro, “Dominio Vigente” se podrá solicitar, cuando sea
necesario, el Certificado de Gravámenes y Prohibiciones”
91
Si existiere garantía hipotecaria por algún crédito otorgado y ya cancelado se deberá
obtener la escritura de cancelación respectiva para efectuar su inscripción en el CBR y
sanear tal situación. Si no estuviere cancelada la hipoteca se deberá establecer la forma y
oportunidad de pago en acuerdo con el comprador, si los fondos para su cancelación
provendrán de la venta.
El título puede ser también, a partir de “sucesión por causa de muerte” En este caso se
deberá solicitar al vendedor el expediente de posesión efectiva para conocer:
1. - Inscripción del auto de posesión efectiva con anotación al margen de haberse
cancelado el impuesto de herencia o haber quedado exento de este impuesto por
resolución del servicio de Impuestos Internos.
2. - Inscripción especial de herencia. Esta inscripción se realiza por cuanto en una
posesión efectiva quedan al fallecimiento varios bienes entre muebles e inmuebles. Estos
últimos, los inmuebles, se inscriben en un registro especial que se llama “Inscripción
Especial de Herencia”.
Las anotaciones características al margen de un título de dominio son:
Transmitido a fs. N° Año... :significa adquirido por sucesión por causa de muerte.
Transferido a fs. N°, Año ... :significa adquirido por compraventa
Las expropiaciones que realizan las Municipalidades pueden ser para destinarlas a áreas
de uso público o de equipamiento comunitario y se clasifican en ordinarias y
extraordinarias
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1. - Las acuerda la Municipalidad por propia iniciativa para dar cumplimiento al PLAN
REGULADOR respectivo.
2. - Requiere resolución expresa de la Municipalidad.
3. - El propietario tiene derecho al pago del valor del terreno, valor del edificio y valor
de los perjuicios ocasionados al propietario y a los ocupantes del inmueble..
El precio pagado por las expropiaciones es fijado por Tasadores del Estado.
Este certificado nos permite conocer si el inmueble se encuentra dentro de los conos o
espacios aéreos limitados por la aeronáutica civil, comercial o militar. Es fundamental en
sectores donde existen aeropuertos o zonas con helipuertos. (Centros de ciudad, junto a
hospitales, etc.)
Se obtiene en el SII con el Rol de la propiedad y será el documento que reemplace a los
indicados en letras E y F.
93
OPERACION DEL CORRETAJE
Lo primero que haremos será visitar la propiedad, solicitar los títulos de dominio para
confirmar que es dueño de la propiedad y que éstos se encuentren conforme a derecho,
posteriormente, confeccionar la Orden de Venta, una vez que nos pongamos de acuerdo
en los diferentes aspectos de dicha venta, como vimos anteriormente.-
CONTADO
CON DOCUMENTOS
COMPRAVENTA DE
UN BIEN RAIZ CREDITO DIRECTO
BANCARIO
HIPOTECARIO O
CREDITO
FINANCIERO
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SIEMPRE ES HIPOTECARIO
La venta a crédito puede ser: directo; es decir el mismo vendedor le otorga el crédito en
forma personal al comprador. En esta alternativa se paga al dueño con cheques a fechas,
letras notariales u otro documento mercantil que sirva para este tipo de operaciones, cabe
destacar que también podrá ser mediante depósitos a plazo endosable, éstos pueden ser a
plazo fijo o renovable. Esta última forma de pago podrá considerarse como una venta al
contado, pues el vendedor recibe de inmediato estos documentos si los acepta como forma
de pago.
Cuando se decide aceptar este tipo de crédito hay que tener presente que no sea más allá
de un plazo de 6 meses, expresados en Unidades de Fomento y con el interés corriente
para este tipo de operaciones o sin intereses, según acuerdo de las partes. Para plazos
más largos, se hace necesario transformarlo en crédito hipotecario. En ambos casos, la
propiedad debe quedar con hipoteca de primer grado a favor del vendedor o acreedor si es
crédito hipotecario, para responder por el pago cabal y oportuno del saldo de precio.
a) aquellos documentos que normal mente llamamos ESCRITURAS, debemos fijarnos que
ellas deben abarcar un PERIODO DE 10 AÑOS, pues después de ese lapso se entiende
que podrían prescribir las acciones en su contra.
95
o un año, posterior a ese plazo, las copias debemos solicitarlas en el ARCHIVO
JUDICIAL.-
Además e la escritura deberá tener al final el timbre del Conservador de Bienes Raíces
que indica el Registro de Propiedad, foja, número y año en que se encuentra inscrita, y los
demás Registros si ésta tuviera o tuvo hipoteca, prohibición, etc.
b) Inscripción de dominio mediante copia vigente del Registro de Propiedad, otorgada por
el Conservador de Bienes Raíces respectivo, que acredita que la persona ahí mencionada
es propietaria actualmente del inmueble, con un plazo no superior a 30 días.-
c) Certificado de Gravámenes, prohibiciones, Embargos e Interdicciones, en que se
acredite que no existen hipotecas, prohibiciones, embargos, precautorias y otras
limitaciones al dominio, con un plazo no superior a 30 días.- (Hoy se está pidiendo con
litigio)
Sin embargo si existiera alguna hipoteca y prohibición, esto no sería impedimento de
venta, pues pagando lo adeudado el acreedor hipotecario puede comparecer en la misma
escritura de compraventa alzando la o las hipotecas y prohibición que garantizaban su
pago.- El pago se puede efectuar directamente al Banco o Institución Financiera a quien
le adeuda el vendedor, o bien, si el comprador solicita un crédito hipotecario en otro
Banco o Institución Financiera, éste último se compromete a pagar, mediante carta de
resguardo.-
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Copia del permiso de Edificación (si se solicita) Si es D.F.L. 2 debe estar reducido a
escritura pública.-
Fotocopia carné de vendedor y su cónyuge si es casado (aunque haya separación de
bienes)
Fotocopia carné del comprador y su cónyuge si son casados en sociedad conyugal.-
(Siempre el Corredor debe quedarse con fotocopia de todos los antecedentes), hacer una
lista de lo que entrega y solicitar que se le recepcionen con firma y timbre, pues así se
acredita que fue presentada en tal fecha y a tal persona, cosa que si carpeta fuera
extraviada o traspapelada en el Banco, puedan aceptar las fotocopias de los documentos
presentados)
Esta carpeta es entregada al Banco si es con crédito hipotecario, o bien al abogado del
comprador si es compraventa al contado, para confeccionar la escritura.-
97
protocolizados, etc. y desde ese momento tienen un plazo de 60 días para que terminen
de firmar las partes. En caso de exceder ese plazo y faltar alguna firma, la escritura queda
sin efecto.- Sin embargo si pasado 60 días está la escritura firmada por todas las partes,
pero falta algún certificado, ésta queda SIN AUTORIZAR, y en este caso el Notario puede
autorizarla una vez que se haya entregado el documento, aunque haya excedido los 60
días.-
Además, el Notario llevará un libro índice público, en que anotará las escrituras por orden
alfabético de los otorgantes, y otro privado, en el que anotará en la misma forma, los
testamentos cerrados con indicación del lugar de su otorgamiento y nombre y domicilio de
los testigos.-
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En casos calificados los notarios podrán solicitar a la Corte de Apelaciones respectiva
autorización para efectuar los empastes por periodos superiores, siempre que no excedan
de un año.-
Este libro es muy conveniente conocerlo y saberlo usar, pues es muy útil cuando dejamos
dineros retenidos en Notaría para ser entregados contra inscripción de dominio,
alzamiento de alguna hipoteca u otro gravamen, contra firma del vendedor o de su
cónyuge, contra certificado de gravámenes u otra condición que podemos expresar en
dicho Libro de Instrucciones.-
Las instrucciones deben ser muy claras y precisas para que las interprete cualquier
persona y lo principal para que el Notario pueda cumplirlas sin lugar a dudas.- Ej:
Dejamos en poder del Notario Vale a la Vista (Depósito a plazo) Nº..................... tomado
en el Banco.................. por la suma de $................... tomado a nombre
de............................ y debidamente endosado, para ser entregado a don
.............................................. una vez que se acredite al Notario que la propiedad, materia
de la escritura de compraventa firmada en esta misma Notaría, con esta misma fecha y
anotada en el Repertorio con el Nº.................., se encuentra debidamente inscrita en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ..............................................
a nombre del comprador don ....... ........................................ y que se acredite mediante
Certificado de Gravámenes, Prohibiciones y Embargos, que a la propiedad no le afectan
hipotecas ni prohibiciones de ninguna naturaleza, o (que no tenga otras hipotecas ni
prohibiciones que no sean las constituidas en favor del Banco...................... como señala
la cláusula.................... de la escritura de compraventa antes señalada.-
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Las demás que les encomienden las leyes.-
El Notario solo podrá desempeñar sus funciones dentro de su jurisdicción.-
Las siguientes escrituras solo podrán ser extendidas en Notaría sobre la base de minuta
firmada por algún abogado:
Constitución, modificación, resciliación o liquidación de Sociedades.
Liquidación de sociedad conyugal
Partición de bienes,
Escrituras constitutivas de personalidad jurídica,
de asociaciones de canalistas,
Cooperativas
Contratos de transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedades anónimas.-
Sin embargo se recomienda que toda escritura sea extendida en Notaría mediante minuta
hecha por un abogado.-
Protocolizaciones.-
Protocolización es el hecho de agregar un documento al final del registro de un Notario a
pedido de quien lo solicita.
Para que la protocolización surja efecto legal, deberá dejarse constancia de ella en el libro
de repertorio el día en que se presente el documento.-
Se protocolizan generalmente los poderes y escrituras otorgadas ante el Cónsul de Chile
en el exterior y que sirvan para otorgar escrituras en Chile, las cuales primero se visan en
el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile y luego se lleva en original a una Notaría
para protocolizarlas, en ese momento adquieren la calidad de instrumento público.-
También valdrán como instrumentos públicos los siguientes documentos protocolizados :
Testamentos cerrados y abiertos en forma legal
Testamentos solemnes abiertos que se otorguen en hojas sueltas, siempre que su
protocolización se haya efectuado a más tardar dentro del primer día siguiente hábil al de
su otorgamiento
Testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizados por notario,
previo decreto del juez competente.-
Las actas de oferta de pago.-
No se considerará pública o auténtica la escritura:
a) Que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario incompetente,
suspendido o inhabilitado en forma legal.-
b) Que no esté incorporada en el protocolo o que éste no pertenezca al notario
autorizante o al de quien esté subrogando legalmente
c) en que no conste la firma de alguno de los comparecientes o no se hubiere salvado
este requisito con firma a ruego
d) que no esté escrita en idioma castellano
e) que no se haya firmado dentro de los 60 días siguientes de su fecha de anotación en el
repertorio.
100
REGISTROS
1.- Registro de Propiedad
2.- Registro de Hipotecas y Gravámenes, de Prohibiciones e Interdicciones y de
Prohibiciones de Enajenar
3.- Registro de Comercio:
4.- Registro de Prendas Industriales
5.- Registro de Prenda Especial Ley Nº 4.702
6.- Registro de Minas
7.- Registro de Prenda Agraria
8.- Registro de Aguas
Todo lo anterior es base para explicar el procedimiento para obtener las copias de
dominio y certificado de gravámenes de la propiedad, en el Conservador que corresponda
según ubicación del inmueble.-
Por otro lado, si necesitamos revisar una inscripción, debemos solicitar en el mesón el
tomo correspondiente y para eso con la información que tenemos en el timbre que está
estampado al final de la copia de escritura y que indica el Registro que deseamos revisar,
sea Propiedad, Hipoteca, Prohibición, Comercio o cualquier otro, solicitamos al
funcionario un papel que debemos llenar:
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Registro....................................................... Aquí hay que anotar si es Propiedad, Hipoteca
o Prohibición
Fojas ..............................................
Nº ..................................................
Año ...............................................
Nombre......................................... Aquí ponemos nuestro nombre para que nos llamen
cuando llegue el tomo que hemos solicitado.-
Si al recibir este certificado se encuentra con que tiene registrada una hipoteca y
una prohibición por un crédito otorgado y éste se ha cancelado totalmente significa que no
se a suscrito la correspondiente escritura de cancelación y alzamiento. Documento
obligatorio para realizar el alzamiento, éste debe solicitarse a la institución bancaria o
financiera acreedora, al acreedor particular o a cualesquiera otro que indique dicho
Certificado de Gravámenes e ingresarlo al Conservador de Bienes Raíces conjuntamente
con la carátula que dice SOLICITUD DE CANCELACION Y ALZAMIENTO.-
Las funciones del Conservador de Bienes Raíces empiezan desde el momento que una
persona ingresa a la oficina en su calidad de requirente en el mesón de recepción,
solicitando un certificado de Gravámenes y Prohibiciones, una copia de dominio, una
operación simple de compraventa o hasta una inscripción de mina, comercio, etc..-
El Conservador de Bienes Raíces no solo lleva los Registros de Dominio, Hipotecas y
Prohibiciones, sino que también
102
tiene a su cargo los Registros de Comercio, Registro de Prendas Industriales, Registro
de Prenda Especial o Registro Ley Nº 4702, Registro de Minas, Registro de Prenda Agraria
y Registro de Aguas.-
Supongamos una operación de Compraventa con Mutuo Hipotecario de un inmueble ya
inscrito en el Conservador y es el Corredor de Propiedades el encargado de llevarla al
Conservador. -
1.- Ingreso del instrumento por recepción, donde se le entregará un formulario llamado
carátula en el cual deberá escribir el nombre de la persona que lo ingresa o requirente,
domicilio, teléfono y lo que solicita, en este caso solicitará:
• 1.- Compraventa;
• 2.- Mutuo Hipotecario,
• 3.- Prohibiciones,
• 4.-Certificado de gravámenes y prohibiciones ( G.P.),
• 5.- Copias y todo lo que requieren los bancos o las instituciones financieras que
otorgaren mutuos hipotecarios.-
En recepción le calcularán los derechos aproximadamente y lo mandarán a cancelar por
Caja un abono conforme al cálculo hecho en recepción; aquel en Caja le entregarán la
colilla de la carátula, timbrada, numerada, y con constancia de la cantidad que abonó; con
este comprobante o colilla deberá retirar la escritura, en la fecha que le indicará el cajero, la
que será conforme al tipo de operación solicitada, que va aproximadamente desde tres días
para una copia hasta 30 días para una operación completa, como la del ejemplo.- Hasta
aquel llega la recepción y comienza el flujo operacional interno de la escritura. -
Este Numero será reservado, aún cuando, el documento sea rechazado, puesto que su
duración legal es de 60 días contados desde su
anotación en el Repertorio.- Este libro estará encuadernado, foliado y cubierto con tapa
firme.
103
(dominio, mutuo, prenda, embargo) -Las escrituras de cancelaciones de hipotecas de
prohibiciones, de embargos, de prendas etc., no son anotadas en el Registro
Repertorio; estas anotaciones se practican al margen de las inscripciones respectivas, es
decir, hipotecas, prohibiciones, embargos, prendas etc. son consideradas como SUB
INSCRIPCIONES.-
PROTOCOLOS, estos protocolos son bimestrales.- Una vez practicadas las inscripciones
de dominio, las escrituras son enviadas a la siguiente sección, que llamamos
Estudiante de Mutuos.- Antes de seguir con el estudiante de mutuo, veremos la sección
CANCELACIONES, que corresponde a la otra sección donde el estudiante de dominio,
podía enviar las escrituras.- A esta sección llegan todas las escrituras de cancelación o
alzamiento, las cuales son anotadas en los márgenes correspondientes de las
inscripciones de hipotecas y/o prohibiciones.- Estas cancelaciones pueden ser:
Totales: cuando se trata de mutuos simples, donde actúa un deudor y un acreedor, un
deudor y un banco o una institución financiera por la compra de un inmueble mediante
mutuo hipotecario.-
104
Parciales: cuando se trata de mutuos otorgados por bancos o instituciones financieras por
compra de departamentos o terrenos que han sido hipotecados por las inmobiliarias para
poder construir, y van cancelando la deuda a medida que se venden los departamentos o
terrenos.- Para el sólo efecto: un tipo de cancelación muy usado por bancos e instituciones
financieras, ya que alzan prohibiciones, con el sólo fin de que se pueda inscribir, la
enajenación o nuevos gravámenes sobre el inmueble enajenado o gravado, subsistiendo la
prohibición, una vez inscrita la enajenación o el gravamen del inmueble.-
Condicionadas: actualmente muy usada por bancos que consiste en poner una condición
para poder efectuar la cancelación de la hipoteca o el alzamiento de la prohibición, la que
puede consistir en que una vez inscrito el dominio, se efectúen las anotaciones, o una vez
inscrita la hipoteca etc.; y finalmente, todas las cancelaciones que de recepción son
enviadas directamente a la sección Cancelaciones sin pasar por otras secciones.-
105
autorizante y fecha del documento con el cual se practica la inscripción.- El Matricero de
Prohibiciones inscribe: prohibiciones voluntarias, legales, judiciales, medidas precautorias,
embargos, interdicciones y otros.- Así como en dominio e hipotecas se forman los
cuadernillos, confeccionándose los protocolos respectivos, así también en prohibiciones se
formará el llamado Registro de Prohibiciones.- Una vez confeccionadas las inscripciones de
dominio, hipotecas y prohibiciones, la escritura ingresará a la sección G.P. o certificado de
gravámenes y prohibiciones; aquí en esta sección, están los funcionarios, encargados de
confeccionar las fichas (diablitos), de revisar los Índices de los Registros de Hipotecas y
Prohibiciones y pesquisar las hipotecas, gravámenes, prohibiciones y embargos, que
pudieren afectar al inmueble, como también velar porque aquellos gravámenes o
prohibiciones que hayan sido canceladas y/o alzadas, no aparezcan en el certificado, y así,
finalmente al confeccionar el documento llamado G.P. o Certificado de Gravámenes y
Prohibiciones, sólo aparezca constancia de los gravámenes y prohibiciones que afectan al
inmueble.- Los certificados de G.P. pueden ser de 30, 10, 5 o la cantidad de años que los
peticionarios necesiten.- Pueden ser también, A FECHA , éstos por lo general son
solicitados por bancos o instituciones financieras, que al estudiar los títulos para otorgar los
préstamos se encuentran con títulos sin inscribir o que sus propietarios, han dejado pasar
mucho tiempo para solicitar la inscripción de dominio, para tales caso solicitan el certificado
de prohibiciones a fecha determinada.- Ya confeccionados los certificados de G.P., la
escritura continúa su paso a la sección COPIAS, aquí se hacen las copias solicitadas por
los bancos, instituciones financieras o peticionarios que solicitan copias para estudios de
títulos etc., por lo general las copias que más se otorgan son copias de dominio ( Registro
de Propiedad), e hipotecas, de prohibiciones, posesiones efectivas, herencias, de comercio
etc., etc.- Finalmente hechas las copias, la escritura continúa a la revisión de los abogados,
que serán los encargados de revisar que se cumpla con todos los documentos pedidos en
la carátula, como también visar la confección del certificado de G.P., la revisión de la
inscripción de dominio, hipoteca y prohibiciones, para enseguida pasarla a la firma del
Conservador.- Una vez firmadas las certificaciones respectivas, la escritura es nuevamente
llevada al Repertorio, para su salida final; no olvidemos, que al principio cuando hablamos
del Repertorio1 había una casilla donde decía SALIDA y figuraban fojas.... y número....,
sin llenar, pues bien, estos datos el encargado del Repertorio los obtiene de las
certificaciones respectivas; con esto, prácticamente el documento ingresado hace alrededor
de 25 días atrás, se manda a despacho, donde se toma nota del día que salió y es
certificado su despacho del libro de ingreso diario que hablamos al comienzo.-
GLOSARIO.- CERTIFICACION: Timbre estampado en la misma escritura ingresada o en un
documento aparte (como es el caso de las reinscripciones), que lleva una leyenda más o
menos así: Acreditado el pago de las contribuciones fiscales, queda anotado en el
Repertorio con el Nº.... e inscrito en el Registro de ..... a fojas.... Nº..... .- Lugar, y fecha,
Firma del Conservador
106
inscripción en los registros de los Conservadores de San Miguel y Viña del Mar
respectivamente, y para poder cancelarlos posteriormente, se deberá hacer en ambos
Conservadores.
A diferencia del contrato de arriendo común, que es consensual sólo se requiere ser
escriturado por conveniencias de prueba, el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa (Leasing Habitacional), es u contrato solemne, en el cual se puede constituir
el gravamen sobre la vivienda que es su objeto.- Es el nuevo sistema para la adquisición
de viviendas nuevas o usadas.
Por último, el arrendamiento con promesa de compraventa está mirado como un contrato
preparatorio de la compraventa definitiva, que sí es el propósito de la negociación.-
107
Solo pueden ser titulares de libretas de ahorro para arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, solo personas naturales, con lo que quedan excluidas las
personas jurídicas.-
Los ahorrantes pueden ser todo tipo de personas naturales, trabajadores dependientes,
independientes o beneficiarios del subsidio habitacional, el cual es proporcionado por el
Estado a través del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, sin trámites de postulación y en
forma automática para adquirir viviendas de un valor máximo de U.F.1.500, para lo cual
basta con tener aprobada la operación con la Inmobiliaria.-
Sin embargo, no hay tope en el valor de la vivienda si ésta se adquiere sin subsidio
habitacional del Estado.-
Si una persona desea salirse del sistema de Leasing, la Ley considera el traspaso de
derechos. Para esta cesión, el arrendatario debe encontrar otra persona que desee
continuar con dicho contrato de arriendo, lo que incluye los fondos de la cuenta
individual.-
Sin embargo, si la persona quiere cambiar su vivienda tiene las siguientes alternativas :
Uno) Ceder su contrato a otra persona, recuperando así el ahorro que ya tenía
acumulado en su cuenta individual para el pago del precio de la vivienda.-
Dos) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la sustitución de la vivienda arrendada por
otra.-
Tres) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la opción de sub- arrendar la vivienda.-
En caso que el Arrendatario no pueda cumplir con su cuota mensual, y haya hecho
aportes al menos por cinco años, la Ley le otorga el derecho de imputar a los fondos
existentes en su cuenta individual el pago de las cuotas, a fin de mantener la normalidad
del contrato. Lo anterior podrá hacerlo hasta por cuatro veces durante la vigencia del
contrato y por plazos no superiores a tres meses en cada ocasión. El arrendatario
convendrá con la Sociedad Inmobiliaria la manera de reponer los fondos así imputados.-
En caso de vender el contrato y el arrendatario la adquirió con subsidio del Estado, la
venta del contrato podrá incluir las cuotas pendientes del subsidio ganado, siempre que el
comprador de estos derechos sea una persona que cumpla los requisito para obtener un
subsidio habitacional y no lo haya obtenido con anterioridad.-
Por último, a una operación con Leasing Habitacional la protegen los siguientes seguros:
DESGRAVAMEN es obligatorio, salvo en los varones mayores de 65 años y las mujeres
mayores de 70 años.
Además cada operación está protegida por seguro de incendio y opcionalmente por
seguro de cesantía.-
En el caso de los trabajadores dependientes, el aporte y los depósitos voluntarios
regulares serán descontados por planilla por el empleador, de acuerdo a las normas que
108
señala el Artículo 19 del Decreto Ley 3.550 de 1.980.- Estos descuentos no podrán
exceder del 30% de la remuneración total del trabajador.-
Solamente viviendas.-
Quedan excluidos los locales, oficinas e inmuebles destinados a uso industrial, comercial
u otro que no sea habitacional.-
Las viviendas pueden ser nuevas o usadas, terminadas o en construcción y tener
cualquier precio o tasación, a diferencia de las que operan con Subsidio Habitacional del
Estado.-
Las viviendas deben ser de dominio del arrendador promitente vendedor, que sea
Sociedad Inmobiliaria, obligada a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, pues de no ser así no podría constituirse el gravamen que se constituye en
el respectivo contrato, menos podrá inscribirse en el respectivo registro del Conservador
de Bienes Raíces.-
OTRAS ESTIPULACIONES
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Las partes contratantes están autorizadas para acordar, si así lo estiman conveniente
cualquiera de las siguientes estipulaciones:
OPERACIÓN DE CORRETAJE
OPERACIÓN INTERNA DE LAS OFICINAS
1. - EN EL ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES.
Existen algunas formas tradicionales para esta captación inicial y que son habitualmente
utilizadas por todas aquellas personas que inician alguna gestión, sea profesional o
comercial.
La presentación del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relaciones más
cercanas, por ello, es habitual que se les envíe una carta con un texto sencillo y con las
variaciones necesarias según sea el grado de relación o afinidad que los une. (Familiares,
amigos sociales, compañeros de estudios, compañeros de trabajos anteriores, etc.).
Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las cualidades de
que disponemos y las formalidades que ofreceremos en nuestra gestión. Por ejemplo:
• Tipo de formación profesional.
• Ubicación de nuestras oficinas.
• Gestiones que realizaremos.
• Mercados que atenderemos.
• Contactos y corresponsales.
• Asesorías anexas que ofreceremos.
110
Es conveniente que el corredor, desde su inicio en esta actividad, presente una imagen y
ello hace pensar en la creación de un nombre de fantasía y un logotipo que sea repetitivo
en lo fundamental (papelería, formatos, tarjetas, avisos, carteles, poleras de promoción,
volantes o panfletos, etc.)
Estimados señores:
De interesar a ustedes que nuestra Empresa agregue sus inmuebles al Listado de ofertas,
a través del Sistema “Chile Inmobiliario” del que formamos parte, les agradeceremos se
sirvan contactarnos al teléfono 334-5223 a objeto de planificar una reunión de trabajo y
estudiar las condiciones de nuestra participación.
111
Arriendo de galpones menores en zonas centrales para uso de empresas.
Arriendo de propiedades industriales en zonas de moda.
Etc.
PIA FRANCISCA
ganó $ 1.000.000 con sólo
una llamada telefónica.....
Si entre sus relaciones conoce a
alguien que desea vender o arrendar
112
un inmueble, no dude en Llamarnos
al 269-8648
MARIA JOSE
Nos llamó y nos contó que su
vecina iba a vender su casa, unos días
más tarde, María José recibió cheque
por $ 1.800.000
C) Captadores o Promotores:
Una vez seleccionadas las personas para dedicarse a la captación deben ser entrenadas
de modo de salir a terreno con una capacitación base pues serán nuestras embajadoras y
actuarán bajo nuestro nombre, máxime, si el producto al que aspiramos captar, cuenta
con condiciones específicas y características particulares.
Los honorarios de las captadoras, generalmente, se basa en sueldo base o bien un pago
de movilidad más porcentajes de los negocios realizados por nuestra oficina sobre
inmuebles recibidos por su trabajo en Terreno. Este porcentaje varía según la categoría
de la persona y los resultados del trabajo realizado.
En el caso de existir un pago de salario mínimo más porcentaje, éste será de entre el 10%
y 25% del producto de la comisión completa; ello dependerá si se descuentan gastos en
que se ha incurrido por la promoción.
En el caso de no existir un salario fijo, el pago será en base a comisiones de los negocios
de las propiedades aportadas por los captadores y en este caso podrá variar desde 25%
hasta 50% de la comisión total percibida, según el sistema de gastos que se aplique o
bien la escala de comisiones que se fije. Otras Inmobiliarias ofrecen premios según
volumen de operaciones que se logren. Estos premios también están representados en
porcentajes.
Es conveniente indicar que los Corredores de Propiedades que emplean captadoras a las
cuales les da participación o remunera de cualquier forma, éste deberá tributar en Primera
Categoría.
113
1.2. Ordenes de Arriendo o Arrendamiento:
Definición:
1. - Fecha de la orden:
Característica que indicará, en el supuesto caso de más de una orden, en el caso de las
no exclusivas, cual es la primera entregada a un mismo cliente y por consiguiente es la
válida.
Esta filiación deberá ser lo más detallada posible, pues es parte fundamental frente a una
posible acción judicial. Esto quiere decir, que indicaremos además del nombre y apellidos,
su nacionalidad, estado civil, profesión, cédula de identidad y domicilios habituales.
En caso de Nuda Propiedad, será el o los usufructuarios los que deberán comparecer y,
en el instrumento podrá dejarse la observación que indique quien es el propietario y bajo
qué condiciones es usufructuario.
114
debidamente facultado para este efecto. Si el comitente o interesado en arrendar obra por
medio del mandatario, será suficiente el poder que conste por instrumento privado. Si
obra a través de representante legal, éste deberá justificar su representación con el título
correspondiente.
3. - Propiedad:
4. - Renta de Arrendamiento:
Este punto es de importancia pues detallará los servicios que el Corredor brindará con
cargo al mandato exclusivo y entre ellos es conveniente considerar:
115
c) Fijar el día y la hora más adecuado a las visitas del inmueble.
d) Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibirá el inmueble.
e) Indicar que serán de cargo del corredor los anuncios económicos y
carteles.
f) Que practicará todas las gestiones de investigación de postulantes
g) para una mayor claridad de la selección final, entre las cuales se incluyen:
• Verificación de Trabajo y Rentas.
• Verificación de domicilio anterior.
• Verificación de antecedentes crediticios.
• Verificación de grupo familiar.
• Otros.
h) Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de
garantías efectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos
frente a posible desahucio.
i) Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las
garantías.
j) Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el
negocio.
k) Otros.
8. - Obligaciones del mandante:
Este punto deberá quedar claramente establecido pues de su texto dependerá el
reconocimiento de la obligación de pago de la comisión por parte del mandante. Debe
estipularse, entre otros aspectos, los siguientes:
116
El arriendo de cosa ajena es válido (Código Civil Art. Nº 1916). Consiguientemente si el
que no es dueño puede arrendar en forma directa, no se divisa la razón legal para que no
pueda dar orden de arriendo a un corredor. Este es el caso corriente del subarrendador,
quien da en arrendamiento un bien sin ser dueño de él.
En este caso, el arrendatario de buena fe, tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción. (El arrendador deberá amparar al Arrendatario frente a
una acción del propietario).
9. - Inventario del Inmueble:
Es conveniente que junto con recibirse la orden de arrendamiento se establezca, entre
arrendador y Corredor el inventario del inmueble, especialmente en las especies dejadas
y su estado general. En el evento en que hubiere que hacer reparaciones mejoras antes
de la entrega, deberá establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarán
quien efectuará el desembolso de dineros y a cargo de quien se aplicarán.
10. - Fijar competencia de tribunales y domicilio de las partes:
Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a título lucrativo, vale decir
gratuito, como los herederos, legatarios, donatarios, etc., están obligados a respetar el
arriendo aunque sólo conste por instrumento privado o sea verbal.
El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente, por
mandatarios o representantes legales.
117
En cuanto al precio deberá estipularse el monto en dinero o especies, su periodicidad, la
oportunidad y el lugar del pago.
Obligaciones del arrendador:
1. - Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. - Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido
arrendada.
3. - Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.
4. - Las demás que haya contraído en el contrato de arrendamiento.
Con todo, si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas
partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención
de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo
de la misma forma.
Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros,
no se extenderán a las obligaciones resultantes de la renovación.
Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las
obligaciones originadas por el nuevo período de vigencia del arrendamiento.
ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
La Administración de propiedades, debe considerarse altamente importante pues es una
comisión de confianza de la cual debemos responder con dedicación, honestidad, orden y
conocimiento. Si damos esta buena imagen se irá imprimiendo un prestigio que será a
corto tiempo el pilar fundamental donde se consolidan los principios de un buen Corredor
y se hace propicio el camino para llegar al éxito.
118
¾ ADMINISTRACION Y PRACTICA
Esta misión tiene la gran importancia que de ser realizada de acuerdo a pautas
establecidas y con la transparencia de los principios ya comentados nos permite, sin
discusión formar una cartera de propiedades, que motivarán el que podamos mirar con
lógico optimismo el futuro profesional de nuestra actividad; nos permitirá solventar, sin
mayores sobresaltos económicos, los primeros gastos de nuestra oficina y los derivados
del habernos recientemente instalado.
Todas estas simples razones nos deben hacer pensar muy seriamente que todo comienzo
exitoso de un Corredor tiene que estar fundamentado con administraciones de
propiedades y con la circunstancia de que el camino a recorrer esté pavimentado de
buenas relaciones, amistades que nos conozcan y que nuestro pretérito haya tenido una
buena imagen de idoneidad y corrección en el proceder.
¾ ADMINISTRACIONES DE PROPIEDADES
Como ya está dicho, esta función constituye la actividad quizás más considerada por la
personas que buscan asesoría o pretender encontrar al ser idóneo y de confianza que
reúna los requisitos indispensables que satisfaga sus inquietudes o alternativas del
momento.
La propiedad y su consecuencia en la administración es compleja y tiene escenciales
características que exponemos en forma resumida:
1. - Imagen - Relaciones - Contactos.
2. - Archivos - Kardex - Carpeta.
3. - Visita y conocimiento de la propiedad.
4. - Orden de arriendo - Fijar canon.
5. - Promoción - Avisos - Muestras - Afiches.
6. - Muestra directa de la propiedad en arriendo.
7. - Libro Oficial de personas interesadas.
8. - Informes - Calidad funcionaria postulantes - Certificado de la Empresa - Sueldos.
9. - Comisiones - Recomendables 7% al 10%
10. - Ordenada carpeta de antecedentes. El cliente debe tener acceso a ella.
11. - Toda correspondencia debe ser certificada.
12. - Contratos deben iniciarse en lo posible los días primeros de cada mes. No deben
existir más de dos vencimientos (primero y quince) de cada mes por razones de
ordenamiento.
13. - Los vencimientos pueden ser del 1-3-5. Se recomienda del 1 al 3 para los efectos
de disponer de los dineros oportunamente para nuestro cumplimiento con los
dueños de las propiedades.
14. - Cobros: 1 mes de arriendo, 1 mes de garantía y 1/3 de comisión por ambas partes
contratantes, es decir, dueños y arrendatarios. Otras garantías, cheques por 4 - 6
meses de arriendo, nominativo a nombre del Corredor y sin fecha.
Documento en cartera, mencionado en el contrato.
15. - Pagos de arriendos en la Oficina de Propiedades.
16. - Hacer una tarjeta de pormenores o instrucciones que deben tener el máximo de
datos del dueño, arrendatario y sus respectivos codeudores solidarios.
17. - Las precauciones y antecedentes del posible arrendatario hay que realizarlas y
verificarlas antes de la entrega del inmueble (después no sirve).
119
18. - Para enviar dinero al exterior por concepto de arriendo no existe ningún problema,
salvo el hecho que está limitado a doscientos dólares y se hace mediante
autorización del Banco Central y teniendo a la vista el Contrato de Arrendamiento,
la carta de residencia del propietario visado por el Cónsul de Chile del país que
reside y el respectivo poder especial o carta poder, visados también por el Ministro
de Relaciones Exteriores de Chile.
19. - En la actualidad, se puede también prescindir de lo Oficial y enviarse directamente
el dinero a otros países mediante la compra de dólares en el mercado paralelo y
tomando un cheque por la respectiva cantidad, sin límite alguno en cualquier
Banco de la Ciudad.
20. - Es indispensable que los Corredores de Propiedades tengamos una redacción
común para determinados documentos o escrito que deben circular o enviarse a
los arrendatarios con cierta frecuencia, como ser carta - por concepto de reajuste
trimestral - caducidad de contrato - por no pago oportuno del arriendo - salvo
conductos- cuya redacción debe ser precisa y correcta, sin agregados o términos
que nos creen problemas una vez recepcionada la propiedad - otros.
21. - Reza en el contrato de arrendamiento que Inventario es integral de todo contrato.
Habría que agregar que su minuciosa y detallada redacción es fundamental y
gravitante en una buena, normal y tranquila administración. De ahí la importancia
del estado general de los artefactos sanitarios, mobiliarios, eléctricos, quincallería,
puertas, pisos y cielos de la propiedad.
¾ CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Los contratos habría que definirlos en dos fundamentales cláusulas, que serían las
Esenciales y las Accesorias.
120
1. - Cláusulas Esenciales: Son aquellas establecidas en los contratos que no se pueden
omitir, que son vitales, lógicas e importantes, como ser
fechas, plazo, valor del canon, tipo de reajuste, nombre
propiedad que arrienda.
Existe también, una cláusula que podría considerarse como accesoria o especial que se
llama Cláusula Diplomática, que dice relación, en su parte medular, que cualquier
diplomático podrá poner término antes al Contrato de Arrendamiento en los casos de
traslado, de ser llamado intempestivamente por su Gobierno, o finalmente en casos de
ruptura de relaciones entre ambos países.
¾ GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
a.- Se pueden hacer Contratos de Arrendamiento sólo con Cláusulas Esenciales.
b.- Con Cláusulas Esenciales y Accesorias.
c.- Con Esenciales Accesorias y Garantías.
d.- Firmados ante Notario (sólo certifica la autenticidad de las firmas).
e.- Con la firma del hombre casado y sin la comparencia de la mujer.
f .- Con la firma de cualquier mujer que acredite renta (Art. 150 del Código Civil).
g.- Con la garantía y firma de codeudores- documentos (cheques - letras -
documentos bancarios - depósitos a plazos determinados y endosados -
hipotecarias - prendaria).
h.- Con la sola firma del hombre casado cuyo plazo no exceda de 5 años en lo urbano
y 8 años en lo rural (Ley 18.802).
i .- Con plazos de un año y renovable por períodos iguales: por 1 año y renovable
tácitamente mes a mes, por 13 meses y renovables por períodos iguales o por mes
a mes.
j .- En locales comerciales se acostumbran plazos mayores, es decir, de 2 a 3 años y
renovables por el tiempo a convenir.
k .- Se pueden hacer con personas naturales o jurídicas, siendo preferible empezar
sólo con personas naturales para evitarse situaciones legales, complicadas,
complejas y porque las garantías y seguridades son mucho más directas. Además
tratándose de personas jurídicas, llámese Empresas, Instituciones, Sociedades,
Clubes Sociales o Deportivos, Mutuales, etc., se requiere de un estudio legal
121
prolijo y de Asesoría Legal a fin de enfrentar situaciones delicadas, propia de la
constitución legal de la misma.
l.- Para entender un buen Contrato es imprescindible establecer expresamente el
destino que se dará al inmueble, a fin de evitar gravámenes y alza de
Contribuciones a sus dueños; individualizar correctamente a las partes,
especialmente los posibles arrendatarios, codeudor y todo lo relacionado con sus
antecedentes, informes, certificados de sueldos, referencias, cuentas corrientes;
confeccionar el Contrato en triplicado al igual que el Inventario, quedando estos
elementos; uno en poder del arrendatario, el otro en poder del dueño y el tercero
en la carpeta correspondiente que tiene el Corredor de Propiedades.
m.- No es conveniente hacer un Contrato o comprometer la propiedad que se arrienda
sin antes tener a la vista los antecedentes del postulante, como ser los informes y
los certificados que acrediten las actividades o profesiones que hayan comentado
ejercer.
Finalmente, podemos concluir que a pesar de los complejos problemas que se presentan
en la Administración de Propiedades, debemos concluir, que en la actualidad, está
plenamente establecido que la función del Corredor de Propiedades comprende gran
parte de la vida comercial y social que este país, ya que toda la misión que se nos
encomienda forma parte de un patrimonio de confianza, valores morales y financieros,
cuya demanda está vigente todos los días y los más nobles propósitos de prosperidad y
éxito están fundamentados, absolutamente, en nuestros conocimientos y ética en el
proceder profesional.
IMPORTANTE:
122
¾ PROBLEMAS DE ARRENDAMIENTO
Los problemas de los arrendamientos y sus respectivos Contratos son variados y muy
complejos que habría que tratarlos cada uno en su caso y situación, sin embargo, es
conveniente informar que una vez finalizadas las gestiones extrajudiciales que suele
acometer el Corredor, el trámite siguiente tiene que efectuarse a través del abogado a
quién le corresponderá iniciar las gestiones de su especialidad en los Tribunales.
6. - Esta constancia tiene también como finalidad fundamental, liberar de toda acción
Judicial, a la actual arrendataria Señora ... ……………............................................,
quien suscribe el presente Contrato de Arrendamiento con fecha ...……...se incorpora
al Contrato de Arrendamiento este importante punto, ya que, a la actual arrendataria,
no le compete ninguna responsabilidad pecuniaria por situaciones o demandas que
provengan de terceros (ex arrendatario).
123
4. - Redactar dos opciones de Aviso en prensa.
5. - Mostrar la propiedad en las horas indicadas (más efectivo el día Domingo)
sugeridas por el corredor.
6. - Pedir informes de los postulantes al menos a DICOM u organismos similares,
cuentas corrientes directamente de sus ejecutivos bancarios.
7. - Asignar la propiedad al postulante que reúna las mejores condiciones de solvencia
y solicitarle sus antecedentes de Renta y trabajo.
8. - Confeccionar el Contrato de Arrendamiento y sus correspondientes recibos o
comprobantes (mes de arriendo - mes de garantía, y boleta honorarios o Factura
de Servicios.
9. - Entregar la propiedad mediante la aceptación firmada del Inventario prolijamente
confeccionado y estampado la fecha de recepción.
10. - Confeccionar la primera liquidación al comitente (dueño), detallándole los de
ingresos y gastos pormenores:
11. - Archivo de todos los antecedentes ya citados en la Carpeta correspondiente.
Casas
Valores desde US$ 1.500 – US$ 10.000
Promedio mensual US$ 4.500
Departamentos
124
Comisiones Sugeridas AL ARRENDADOR
Períodos Comisión
Períodos Comisión
1 Mes a 2 meses 1/3 de renta
3 meses o más 1/2 de renta
La base imponible la conforma la renta convenida a la que podrá deducirse una cantidad
equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del bien raíz o la proporción correspondiente si
el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año, en caso que el
arrendador sea el propietario del inmueble.
El arrendador está obligado a emitir facturas por las operaciones gravadas con IVA, en la
forma determinada reglamentariamente.
Al respecto y sin perjuicio de lo anterior, para efectuar el pago del tributo bastará que el
contribuyente, en este caso el arrendador, concurra con el contrato de arrendamiento a la
Unidad del SII correspondiente a la dirección del inmueble arrendado, en donde se le
girará el impuesto debiendo llenar el formulario Nº 21, sin necesidad de emitir factura o
boleta.
De acuerdo al art. 3º del DL 825, el contribuyente del IVA, y por lo tanto, obligado a
ingresarlo en arcas fiscales, en el arrendamiento amoblado, es el arrendador.
125
En el caso de un arrendamiento de un inmueble amoblado, no cabe confeccionar un
contrato de arrendamiento del inmueble separadamente de otro contrato que sería por el
arriendo de los bienes muebles.
Si ello se hace no tendrá mayor relevancia, desde un punto de vista tributario, ya que en
todo caso existirá el hecho gravado indicado en el artículo 8 letra g del DL 825, debiendo
gravarse con IVA el monto total, sea que existan contratos separados o bien uno solo.
Cálculo ejemplo:
Renta mensual $ 400.000
Fecha :
Propiedad :
Arrendador :
Arrendatario :
Se deja constancia que la propiedad materia de esta Acta se entrega en este acto, con las siguientes observaciones
El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz
para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.
126
Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa
Artículo 2.176:
El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los derechos que antes tenía, pero no su ejercicio, en cuanto fuere compatible
por el uso concedido al comodatario.
Artículo 2.177:
El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o a falta de convención, en el uso ordinario de las de su clase. En
el caso de contravención, podrá el comodante exigir la reparación de todo perjuicio, y la restitución inmediata, aunque para la
restitución se haya estipulado plazo.
Artículo 2.178:
El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa, y responde hasta de la culpa levísima. Es por
tanto responsable por todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa; y si este deterioro es tal que la
cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa abandonando su
propiedad al comodatario.
CONTRATO DE COMODATO
En Santiago de Chile, a ___ de _______________ de 2000, entre don (ña): ________________________________, chilena, casada y
separada de bienes, rentista, cédula nacional de identidad Nº __________________, domiciliada en ________________________,
Comuna de ______________, en adelante indistintamente como “el comodante”; y por la otra, la sociedad ____________________,
RUT Nº _______________, representado por don (ña): ________________________________, nacionalidad _____________, cédula
nacional de identidad Extranjería Nº ____________, estado civil _____________profesión __________________, ambos domiciliados
en calle _________________________________, teléfono Nº _____________,
En adelante indistintamente como “el comodatario”, los comparecientes personas naturales mayores de edad, quienes exponen que
han convenido el siguiente contrato de comodato:
PRIMERO: Hacen constar las partes, que en esta misma fecha se ha suscrito un Contrato de Arrendamiento otorgado en la Notaría
de Santiago de don _________________________, respecto del inmueble ubicado en calle _______________________________,
comuna de _______________, que el comodante entregó en arrendamiento al comodatario, contrato que las partes declaran conocer
y acuerdan forme parte integrante de este instrumento para todos los efectos pertinentes.
SEGUNDO: Por el presente instrumento, don (ña) ______________, entrega en comodato a la sociedad _____________________,
para la que acepta su mandatario compareciente, los bienes muebles que se detallan en el inventario adjunto, que las partes firman en
este acto, entendiéndose que formará parte íntegramente de este contrato para todos los efectos legales.
TERCERO: La sociedad comodatario, debidamente representada como se ha dicho, declara recibir los bienes muebles
individualizados en el inventario referido en la cláusula anterior, en buen estado de uso y conservación, obligándose a cuidarlos y
mantenerlos en ese mismo estado y dentro del inmueble de calle ___________________ ya indicado atendido eso sí su uso y goce
legitimo y el transcurso del tiempo, quedándole expresamente prohibido trasladarlos a cualquier otro lugar, salvo que el comodante lo
autorice expresamente y por escrito. El estado de los bienes muebles se detalla en el inventario antes indicado.
CUARTO: El comodato materia de este contrato tendrá el mismo plazo de duración que el Contrato de Arrendamiento de la propiedad
de calle ___________________________________, referido en la cláusula primera de este instrumento. Al término del presente
contrato y del Contrato de Arrendamiento, el comodatario deberá restituir de inmediato los bienes muebles que por este instrumento
se le entregan en comodato y en el mismo estado en que lo recibe, atendido eso sí su desgaste natural y obvio por su uso legítimo y el
transcurso del tiempo.
Si por cualquier causa el comodatario fuere obligado a restituir los bienes prestados antes del plazo estipulado, facultará al comodante
para poner término anticipadamente al Contrato de Arrendamiento referido en la cláusula primera precedente, sin responsabilidad para
éste.
QUINTO: Para todos los efectos legales de este documento, las partes fijan su domicilio en la ciudad de Santiago y se someten al
conocimiento y jurisdicción del Tribunal Arbitral designado en la cláusula __________ del Contrato de Arrendamiento anteriormente
referido.
127
SEXTO: Se hace constar que el presente Contrato y el Inventario a que se refiere se firma en tres ejemplares de igual tenor y fecha,
quedando uno en poder de cada parte y el tercero en la oficina del corredor ________________.
I.- CONCEPTO.
Art. 1793: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida, se llama PRECIO.
b)Es un contrato oneroso: Cada parte debe obtener una utilidad de la obligación
que para con ella se contrae y se grave con lo que
toma a su cargo.
128
que no exista, pero se espera que existan, como el
caso de una siembra y su fruto.
f) Es un título traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirve para transferir y
donde la adquisición del dominio se verifica por el
contrato de compraventa como título de adquisición y
la tradición que es el modo de adquirir el dominio.
• Elementos de la compraventa.
1. - Consentimiento de las partes (consensus).
2. - Cosa(res) y
3. - Precio (pretium).
a) Solemnidades Legales:
Pueden ser ordinarias: Aquellas de que por la Ley está revestida la compraventa de cierta
clase de bienes, como ser, los bienes raíces.
Excepción del Art. 1801 inciso 3°, flores y frutos pendientes de árboles cuya madera
se vende, etc.
129
Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasación del inmueble y publicación de avisos
en pública subasta ante el Juez. También la venta de bienes pertenecientes a incapaces a
través de la autorización judicial.
Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en
garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal del
quedar convencidos (Art. 1803 y Art. 1804).
3. Solemnidades voluntarias:
Las que establecen las partes, añadiéndoles a las legales, con el fin de hacer
solemne una compraventa que es naturalmente consensual.
Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, los costos de la escritura y de cualquier
otra solemnidad de la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa.
En la práctica los gastos de la compraventa referentes a Notaría son solventados por
mitades y las de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente son de
cargo exclusivo del comprador.
Venta de cosa ajena (Art. 1815-1818). En resumen vale la venta de cosa ajena, sin perjuicio de los
derechos del dueño, mientras éstos no se hayan extinguido por la prescripción.
Art. 1793. "Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida". (Si no hay precio
carece de objeto la obligación del comprador y por ende carecería de causa la obligación
del vendedor).
Requisitos:
b) Debe ser real. o Serio, significa que existe efectivamente (en caso contrario es
simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio.
Precio justo: Cuando equivale al valor de la cosa.
Precio vil: o Insuficiente, cuando ocasiona una lesión patrimonial al vendedor,
cuando es enorme.
c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador
debe pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de común acuerdo;
por un tercero (Art. 1809). No puede dejarse al arbitro de una de las partes.
130
(Art. 1445). Es necesario:
1. - Que sea legalmente capaz (Art. 1446). Toda persona es legalmente capaz, excepto
aquellas que la ley declara incapaces. Son absolutamente incapaces los dementes, los
impúberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito.
Son incapaces además: Los menores adultos y los disipadores que se encuentren bajo
interdicción de administrar lo suyo.
a) Pura y simple.
b) Bajo condición suspensiva o resolutoria.
c) A plazo respecto de la cosa o del precio.
d) Puede tener por objeto 2 ó más cosas alternativas.
e) Venta al peso, cuenta o medida (Art. 1821).
f) Venta a prueba o al gusto (Art. 1823).
Además, se puede agregar las ventas al ensayo y a las sobre muestras o catálogos.
131
Art. 1849. El derecho alternativo para el comprador de pedir:
a) El cumplimiento;
b) La resolución del contrato, con indemnización de perjuicios.
132
b) Pacto de retroventa: (Art. 1881). Donde el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulará o en su defecto lo que haya costado
la compra. Ej. Vendo un fundo en x cantidad y me reservo el
derecho de recuperarlo, reembolsando x cantidad en el plazo de 2
años.
c) Plazo de retracto: (Art. 1886). Cuando las partes convienen que se resolverá la venta
(dejará sin efecto) si es un plazo determinado, se presenta un nuevo
comprador que ofrezca mejores condiciones.
a) Que la venta sea susceptible de rescindirse, vale decir que recaiga sobre bienes
raíces (no procede en los bienes muebles y ventas forzadas).
b) Que la lesión sea enorme (Art. 1889): "El vendedor sufre lesión enorme, cuando el
precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende".
133
Vale decir, que no sea de aquellos que la ley de clara ineficaces o que sea válido. Por eso, es nula
la promesa de compraventa entre cónyuges no divorciados a perpetuidad, por cuanto el contrato
adolece de objeto ilícito.
El Art. 1464 N° 3 declara que hay objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados y el 1810,
añade que no puede venderse las cosas cuya enajenación esté prohibida por la ley.
SUELO URBANO
La urbanización es un proceso social, con causas y efectos de diferente tipo: social,
económico, cultural y político.
134
DEFINICIÓN DE CIUDAD: La definición más adecuada de ciudad en nuestro mercado
inmobiliario es:
Tal como se ha definido, la ciudad es un proceso en continuo cambio y por lo tanto cada
uno de sus sectores o barrios tienen tras de sí alguna historia propia que los hace
peculiares. Al identificar y reconocer estos rasgos propios nos será más fácil comprender
135
a veces el valor de los terrenos, su concentración y también su deterioro. En el mundo y
también en Chile, cada ciudad es distinta en sus orígenes y desarrollo, conformación,
aptitud, arquitectura, etc.
CONCEPTO DE LOCALIZACIÓN:
La ciudad moderna con todos sus beneficios y problemas tiene su origen en el fenómeno
de la industrialización que se produce en el mundo a partir de fines del siglo XVII. Los
criterios técnicos para la instalación industrial favorecieron la concentración urbana. El
fenómeno de la industrialización va acompañado de un aumento explosivo de la población
por reducción de la tasa de mortalidad a causa de los avances de la medicina,
especialmente en lo que se refiere a higiene y salubridad. La ciudad facilita estas
oportunidades por lo que la población emigra a ésta en busca de las ventajas adicionales,
produciéndose el fenómeno de urbanización, símbolo de nuestro tiempo. Un buen ejemplo
de este proceso lo tiene Chile: en 1920 la población urbana era el 46.4% del total. En
1982, el 80.4%. En 2000, el 83.9%.
136
La urbanización también contiene desventajas o costos que deben ser asumidos por la
población.
• Pérdida de intimidad, la cercanía de las viviendas obliga a una permanente conducta
social, la cual es rigurosamente vigilada por la comunidad.
• Deterioro ambiental: ruidos, desordenes, congestión.
• Contactos involuntarios: La ciudad deja expuesta a la población a todo tipo de gentes,
espectáculos y formas de vida que preferirían evitar. Ello a veces obliga a la
emigración de algunos grupos o al deterioro de conjuntos residenciales y barrios
completos.
• Interdependencia en el campo, la familia puede auto sustentarse, pero en la ciudad
cada individuo depende en gran medida de todos los demás.
• Anonimato: Visto como algo positivo por algunos, para otros representa una
disminución en el sentido de sus propias vidas (selva de cemento).
El mercado, que genera un equilibrio económico estable, pero sólo beneficia la oferta sin
preocuparse de las externalidades que afectan al bien común de la población como
conjunto. (El concepto de externalidades se verá más adelante)
Una urbe alargada siempre tendrá un gran tráfico de servicio que tenderá a congestionar
la principal arteria y todos los servicios de alcantarillado, luz, agua, teléfono, etc.
Desarrollo integral: el desarrollo de los barrios y sectores comerciales debe ser armónico,
de tal suerte que las personas recorran las menores distancias para satisfacer el total de
sus necesidades.
Control de actividades: las externalidades afectan la realidad de una comunidad. Su
manejo y control debe asociarse con el bien común y no el particular, sin embargo estos
últimos buscan justamente aprovechar al máximo esas oportunidades.
137
En consecuencia, definir los factores residenciales, comerciales e industriales y las zonas
mixtas debe ser producto de un estudio que recoja las inquietudes de la población y los
servicios que la autoridad pueda ofrecer.
Demandas por localización o Localización Funcional:
El valor del suelo urbano apto para edificaciones que suponen mayor densificación,
depende por una parte de la localización y por la otra del cupo en superficie del volumen
arquitectónico máximo posible: por ende el valor de los departamentos dependerá de la
localización dentro del conjunto y de las características de las viviendas.
La subdivisión por pisos (viviendas de departamentos), supone que la normativa urbana
permite una alta densificación ya sea edificación en altura (más de cuatro pisos) o al
menos media (hasta cuatro pisos). La densificación se establece por el cupo del volumen
arquitectónico, las disposiciones relativas a índice de constructibilidad, ocupación máxima
de la superficie predial y las disposiciones sobre rasantes.
En algunos casos, debido a disposiciones de subdivisión predial mínima, se da la
modalidad de condominio, que consiste en la construcción de varias viviendas en un
mismo sitio indivisible, aprovechando las características de la ley de ventas por pisos,
para generar áreas de copropiedad.
Las "actividades urbanas" (de transformación y de servicios) no utilizan el suelo urbano
como factor de producción sino como localización.
La localización de las actividades urbanas está condicionada por la accesibilidad y la
concentración de ellas como factor de atracción y defensa del mercado.
La accesibilidad se refiere principalmente a la facilidad para obtener las materias primas
como para vender sus productos. Nada sacaría una empresa con instalarse en un lugar
cualquiera para producir un excelente producto si los costos de transporte por distancia, la
pueden dejar con un precio superior a la competencia.
La concentración de actividades similares facilita la distribución y venta de los productos
(mercado persa, vega central). Cuando hay monopolio no existen restricciones para la
localización (mercado cautivo). Cuando hay competencia perfecta, la tendencia es la
concentración de actividades.
El aspecto más importante es el efecto estructurador de ciertas actividades, en términos
de las externalidades que generan para el resto (ejemplo el Apumanque respecto de las
casas circundantes). Estos fenómenos repercuten directamente en el mercado de suelos
y en muchos casos tienden a reproducir y ampliar los fenómenos que generan (Parque
Arauco, Plaza Vespucio, Alto Las Condes, Outlet Mall).
Los puntos de localización comercial tienen siempre en común una alta circulación de
público. Es posible crear centros de atracción comercial si se consigue configurar una
densificación comercial suficiente, a lo que contribuyen muy significativamente las
"tiendas ancla" (centros comerciales, malls, etc.). Las localizaciones más apreciadas
corresponden al distrito central de negocios de las ciudades. Si las ciudades tienen
características de metrópoli, entonces también aparecen subcentros que habitualmente se
ubican en la intersección de importantes avenidas que configuran la vialidad
estructurante.
Este efecto es conocido como la “Teoría de los núcleos múltiples”. Las zonas urbanas
pueden tener más de un centro focal. Algunos de estos centros eran ciudades periféricas,
138
que por crecimiento del área urbana mayor quedaron incorporados dando origen a la gran
ciudad. En otros casos al aumentar la especialización y al disminuir la accesibilidad por
congestión al centro mayor, da origen a núcleos alternativos.
La valuación de los locales comerciales depende fundamentalmente de su localización y
de las facilidades que el público tenga para acceder a ellos. La superposición de una
trama vial sobre el anillo concéntrico de la ciudad, establece un claro patrón de valores
más altos de suelo en zonas sobre los ejes viales. (Teoría Axial).
La valuación de las oficinas depende de la ubicación y de las características del edificio
que las alberga. Las oficinas generalmente se concentran en el distrito central de
negocios, buscando que la distancia entre actividades comunes tienda a minimizarse,
constituyendo la localización dentro del primer perímetro del distrito central una
característica muy valorada, lo que además induce a que aumente la calidad de los
edificios para maximizar su potencialidad de agregar valor Plusvalía.
EL MERCADO DEL SUELO URBANO:
Por esta vía de análisis puede explicarse la relevancia que tiene respecto del mercado de
suelos, tanto el modelo económico que se aplique, como los factores histórico-físico-
funcional, económico y social de la ciudad, comuna o barrio.
Una relativamente estable proporción de la incidencia del valor del sitio en el valor de las
viviendas induce a que en sitios de alto valor tiendan a construirse propiedades con
características también de alto valor y viceversa.
Una de las teorías más conocidas indica que el valor de los terrenos decrece
sostenidamente desde el centro de la ciudad hacia la periferia (teoría del lugar central de
Christalier). En las grandes ciudades pueden existir subcentros que también cumplen
entre sí esta teoría.
La segunda teoría radica en el agrado y gusto de las personas que habitan una vivienda y
señala que el valor de la tierra tiende a disminuir mientras más se aleje del centro de la
ciudad, mientras que el ingreso familiar tiende a aumentar con la distancia (teoría de
Burgess y Hoyt).
139
El valor del suelo como factor de localización e independiente de sus características o
efectos fundacionales, dependerá de la escasez relativa, del contexto de la
conurbanización y de las características de su ubicación.
Se entiende por economías externas a las ventajas que, a título gratuito, procura un
productor, sin que ésto cueste nada al primero y aún sin que éste tenga el propósito
deliberado de hacerlo (Marchall).
Los propietarios captan a través de la renta. Las externalidades de las cuales se sirven las
diversas actividades.
La concentración de la propiedad del suelo urbano en manos de reducido número de
propietarios también puede dar origen a situaciones que se traducen en alzas en los
valores del suelo. No es necesario que dicho control se refiere a grandes extensiones de
terrenos solamente. El elemento clave reside muchas veces en las características
particulares de los suelos en diferentes áreas del espacio urbano y bajo grado de
sustitubilidad locacional de ciertas actividades.
140
Los valores del suelo urbano se ven afectados también por la interacción dinámica de los
servicios públicos y privados. No siempre es posible aclarar si es la dinámica privada la
que condiciona y orienta el gasto público y la normativa correspondiente, o si por el
contrario, la dinámica pública establece las bases para el desarrollo de la iniciativa
privada.
Si a las decisiones públicas más amplias sobre uso de suelo, se añade la dinámica del
sector público en materia de servicios, inversiones en infraestructura y equipamiento, etc.,
se tiene un elemento de juicio adicional para entender la dinámica del mercado de suelos,
especialmente en términos de externalidades que se generan para propietarios e
inversionistas.
El desarrollo de la infraestructura urbana por parte del sector público genera importantes
ganancias a los propietarios de la tierra por la vía de la valorización que producen las
inversiones.
Por otra parte, la ejecución de grandes inversiones inmobiliarias al interior de las áreas
urbanas, también valoriza los suelos y define en buena medida, la estructura urbana en
forma directa y a través de los estímulos del sector privado.
EL LÍMITE URBANO:
El solo establecimiento del límite urbano, acorta la oferta potencial de suelos, ya que sólo
confiere a éstos el carácter de urbanos en términos legales. A través de este mecanismo
se genera un efecto cierto sobre los valores de un suelo en la medida en que el límite
constituye una restricción efectiva al desarrollo urbano, especialmente cuando hay
expectativas de crecimiento en extensión.
Al respecto cabe destacar que cuando el límite establece una severa restricción en la
oferta de suelos legalmente urbanizables, el mercado del suelo urbano en su expresión
especulativa, trasciende los límites legales.
Esto es lo que se ha llamado "efecto globo". Si se mantiene restringido el límite urbano
por mucho tiempo y no se permite la expansión natural, inmediatamente se inician
presiones sociales y económicas que terminan aceptando situaciones de hecho, pero
absorbiendo los problemas dejados por una expansión no organizada. El caso típico lo
constituyen ciudades o lugares como Valparaíso, Quilpué, Reñaca, etc.
Lo más grave de ello es que la autoridad local tiene que dotar de servicios a un sector
donde ya se han levantado las viviendas y por ende producir los consiguientes malestares
por apertura de calles, que ya se encontraban consolidadas, para dar satisfacción a las
necesidades del nuevo flujo (de alcantarillado, de energía, de líneas telefónicas, etc.).
141
El crecimiento urbano puede darse por el: a) Crecimiento por extensión.
b) Crecimiento por densificación.
c) Crecimiento por satelización.
Estas tres alternativas son fuertemente diferentes en cuanto a los efectos generados en la
estructura urbana, los insumos requeridos por cada modalidad y los costos de inversión
de capital de cada una de ellas.
EDIFICACION
Generalidades
Este curso tiene por objeto acercar a los conceptos elementales de edificación,
básicamente de viviendas, a personas de muy distinta formación y que pudieran no tener
conocimientos específicos sobre la materia. Por ello, se darán nociones que pudieran
parecer innecesarias para algunos, pero que tratándose de un curso de nivelación y
preparación para otros módulos más avanzados nos parece indispensable.
Las viviendas tienen por objeto brindar protección, confort y privacidad a quienes las
habitan.
Protección:
Contra agentes atmosféricos tales como el sol, la lluvia, el viento, la nieve, etc.
Confort:
142
A través de proporcionar un adecuado nivel de comodidad, temperatura, humedad, ruidos
y vibraciones que sean gratos para los habitantes.
Privacidad:
Por medio de un adecuado aislamiento del medio o entorno.
Además, las viviendas deben ser razonablemente resistentes a los embates de fuerzas de
la naturaleza, tales como, inundaciones, temporales, sismos, incendios, etc., y deben
tener un proceso de deterioro natural lo más lento posible del modo que sus costos de
mantenimiento sean los mínimos.
Todo edificio en general, y en particular los destinados a viviendas están compuestos por
techumbre, cuerpo y fundaciones como elementos básicos.
Cada uno de estos elementos cumple con funciones que les son propias:
Funciones:
Tienen por objeto servir de sustentación al edificio. Además, deben ser capaces de aislar
al espacio interior de la vivienda del terreno natural, función que cumplen por medio de
elementos horizontales adecuados.
Cuerpo:
Constituye la parte principal de la vivienda y tiene por objeto proporcionar el espacio
organizado que será ocupado por sus usuarios. Proporciona una superficie envolvente
que aisla la vivienda de su entorno.
Techumbre:
Su objeto es proteger y aislar la vivienda por su parte superior evitando que los agentes
externos que actúan verticalmente provoquen daños e incomodidad hacia su interior. Su
superficie exterior (piel) se llama cubierta.
CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES
Los pisos están constituidos por losas de hormigón armado, salvo los pisos superiores en
los edificios de 2 y 3 pisos, que podrán construirse de madera.
143
Clase D
Construcciones de dos pisos máximo. Su estructura resistente está conformada de
albañilería de ladrillo, de piedra y de bloque confinados entre cadenas y pilares de
hormigón armado.
Trasmisión de los esfuerzos a que están sometidas las estructuras hasta las
fundaciones
144
En los edificios clase A, las cargas verticales son transmitida a las vigas por medio de los
elementos de techumbre y por medio de los pisos constituidos por perfiles de acero o por
losas de hormigón armado. Las vigas a su vez transmiten dichos esfuerzos a las
columnas que tienen como objeto transmitir los esfuerzos verticales hasta las
fundaciones. Los esfuerzos horizontales deben ser absorbidos por medio de
arrostramientos para evitar que el esqueleto del edificio sea un mecanismo.
En los edificios clase B en que la estructura soportante está constituida por vigas pilares y
losas de hormigón armado, las cargas verticales son soportadas por la techumbre y por
los pisos los cuales las transmiten a las vigas y éstas a los pilares y columnas del edificio
para ser transmitidos hasta las fundaciones. Los esfuerzos horizontales son resistidos por
la rigidez de los nudos y en caso que ello no sea suficiente, los elementos destinados a
absorberlos son los muros resistentes.
Los muros resistentes, además de transmitir los esfuerzos horizontales, transmiten cargas
verticales provenientes de su peso propio a las vigas o a otros muros resistentes. (fig. 1)
En los edificios clase C en que la estructura soportante está constituida principalmente por
los muros de albañilería de ladrillo confinados entre cadenas y pilares de hormigón
armado, los esfuerzos verticales y horizontales son resistidos y transmitidos a las
fundaciones por medio de dichos muros. Ello no implica que no existan vigas y pilares
soportantes, sólo significa que ellos son minoritarios al lado de la función desempeñada
por los muros. Tanto los pilares adosados a los muros como las cadenas, tienen como
función principal amarrar los muros que circundan. (fig. 2)
Los edificios clase E cuya estructura resistente es de madera, absorbe y transmite los
esfuerzos por medio de un esqueleto de madera hasta las fundaciones. Las dimensiones
de las diferentes piezas que constituyen dicho entramado está dado por condiciones de
deformación propias de la madera y no por resistencia requerida. (fig. 3)
145
MUROS DE ALBAÑILERIA
Los muros de albañilería de ladrillo reciben diferentes nombres según la disposición de los
ladrillos en su construcción.
Pandereta:
Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al espesor del ladrillo.
( fig. 4)
Rosca:
Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al largo del ladrillo.
(fig. 5)
Soga:
El ladrillo va colocado a lo largo del muro, siendo el espesor de éste igual al ancho del
ladrillo.(fig. 6)
Cabeza:
El ladrillo va colocado tendido y normal al muro. El espesor es igual al largo del ladrillo.
(fig. 7)
146
TECHUMBRE
Se entiende por techumbre a todos los elementos existentes desde el plano horizontal a
nivel del cielo del último piso hacia arriba.
Como ya se dijo, el elemento principal de la techumbre es la cubierta, la que a su vez se
compone de un conjunto de planos inclinados, que forman aristas denominadas:
Limatesas, Limahoyas, y cumbreras.
La pendiente por donde escurren las aguas lluvias, se denomina cámica, vertiente o
pendiente.
Lumbreras: Son las aristas formadas por dos vertientes opuestas.
Limatesas: Son aristas formadas por dos vertientes divergentes.
Limahoyas: Son las aristas formadas por dos verticales convergentes. (fig. 8)
Para que la cubierta de una vivienda satisfaga con su cometido, éste debe cumplir, a lo
menos, con las siguientes condiciones:
a) Ser opaca.
b) Ser impermeable calórico.
c) Ser mal conductor calórico.
d) Permitir el fácil escurrimiento de las aguas.
e) Evitar la acumulación de elementos sólidos.
f) Ser resistentes a los esfuerzos normales a que es sometida.
El hecho de que la superficie de la cubierta sea opaca, tiene como objeto evitar la luz
cenital y la penetración de los rayos solares al interior de la vivienda.
147
La distribución y pendiente de las canicas, debe permitir el libre escurrimiento de los
materiales sólidos, que eventualmente se depositen en la cubierta de una vivienda o por
lo menos que ellos escurran fácilmente por medio del arrastre producido por el agua.
MATERIALES DE CUBIERTA
Los materiales más utilizados para la construcción de las cubiertas de una vivienda son:
PLANCHAS
- Planchas de asbesto-cemento ondulado.
- Planchas de acero zincado.
- Planchas de aluminio.
TEJAS
- Tejas de arcilla: Colonial o española; árabe; Marsellesa; Flamenca; holandesa
- Tejas de cemento.
- Tejuelas:
Madera
Asbesto cemento
- Plancha Embayetada
- Plancha lisa embayetada: : Cobre, fierro zincado, aluminio
OTROS
- Otros tipos:
* Fieltro bituminoso. * Planchas acrílicas. * Planchas de PVC.; * Resinas de Poliester.
El material que se use para construir las cubiertas debe ser resistente a los rayos
ultravioletas, debido a que éstos se encuentran sometidos, en forma rigurosa, a la acción
de dichos rayos, lo cual produce el envejecimiento de los materiales con la consecuencia
pérdida de sus cualidades básicas.
Estructura de Techumbre
148
puede estar la techumbre; y concentrarlos en determinados puntos con el fin de
transmitirlos a la estructura soportante de la techumbre.
Existen tres tipos de estructuras de techumbre: los tijerales, las cerchas y las losas de
hormigón.
TIJERALES
CERCHAS
Las cerchas son elementos estructurales auto soportantes que permiten salvar grandes
luces, sin necesidad de apoyos intermedios.
Las cerchas son elementos reticulados que, dependiendo de su forma, reciben diferentes
nombres.
Cada uno de los elementos de la cercha está solicitado por esfuerzos de comprensión o
de tracción.
Las costaneras deberían apoyarse sólo los nudos del cordón superior de las cerchas,
para evitar que los elementos que componen dicho cordón, sean sometidos a flexión,
además del esfuerzo de compresión natural que los solicita.
LOSA DE HORMIGON
La losa de hormigón corresponde a una placa de hormigón armado con barras de acero,
la cual descarga los esfuerzos que solicitan a la techumbre por medio de los apoyos de
sus costados. Sobre la losa se puede colocar un entramado de madera para dar la
149
pendiente deseada a la cubierta o simplemente se procede a dar la pendiente con una
capa de relleno e impermeabilizarla. (fig. 9)
150
FUNDACIONES
Las fundaciones son elementos estructurales cuya función es transmitir los esfuerzos de
la estructura al suelo. Los suelos sólo son capaces de absorber esfuerzos de compresión
entre 0,5 y 3,0 Kg/cm2.
Tipos de Fundaciones:
Fundación de muros:
En general, los muros se fundan sobre la base de una fundación corrida bajo él de tal
modo que la sección de contacto de la fundación con el terreno, al igual que el caso de los
pilares, asegure que la tensión que va a soportar el terreno sea igual o inferior a la tensión
admisible de éste.
Fundaciones:
El espesor mínimo de los cimientos será de 20 cm. no debiendo en ningún caso ser
menor que el espesor del elemento que soporta.
Los cimientos de hormigón pueden ser sin armadura cuando la altura de la fundación es
mayor o a lo sumo igual a la saliente respecto del elemento que soporte.
151
Vigas de fundación:
Cuando los muros carecen de fundación corrida, éstos se apoyan en vigas que se
descargan sobre las fundaciones aisladas de los pilares.
Cadena de Fundación:
Cuando los terrenos son sueltos y las fundaciones corresponden al tipo de aisladas, se
deberán disponer cadenas de hormigón armado entre los pilares, que aseguren la
trabazón de ellos. (fig. 10)
Losa de fundación:
Cuando la calidad del terreno exige una gran superficie de las fundaciones debido a que
la carga del edificio supera las tensiones admisibles, es posible recurrir a dos tipos de
fundaciones especiales: las losas de fundación y los pilotes. (fig. 11)
Las losas de fundación son losas de hormigón armado que distribuyen las cargas del
edificio sobre el terreno. Los diversos elementos estructurales descargan sus
solicitaciones sobre esta losa.
152
Los pilotes de hormigón armado pueden ser prefabricados o hechos en sitio. Si son
prefabricados, estos deben ser hincados al igual que los pilotes de fierro o de madera. El
proceso de hincado puede llevarse a efecto por percusión, por rotación o con lanza de
agua.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES.
De acuerdo con la función que desempeñan los elementos estructurales, se clasifican en:
Los puntos de transmisión de los esfuerzos de un elemento a otro se llaman APOYOS los
que, dependiendo de su funcionamiento, pueden ser:
1.- Apoyo Deslizante: son apoyos que permiten el giro del elemento sobre ellos y el
desplazamiento según su eje longitudinal.
3.- Empotramiento:
VIGAS:
Los esfuerzos que solicitan a las vigas pueden corresponder a sobrecargas directas o a
cargas transmitidas por otros elementos estructurales, tales como: vigas, pilares, muros,
losas, etc.
Las dimensiones de las vigas se obtienen por medio del cálculo de resistencia de los
esfuerzos solicitantes.
MUROS:
153
Se designa en forma genérica por muro a todo elemento vertical opaco que sirve para
separar dos ambientes.
Dependiendo de las funciones que cumple el muro recibe los siguientes nombres:
Muro Medianero: Es el muro que pertenece en común a los dueños de dos predios
colindantes.
Muro Cortafuego: Muro estructural con resistencia mínima de tres horas a la acción del
fuego, que separe desde el suelo hasta por lo menos 50 cms. del techo más alto dos
partes de un edificio.
Muro Soportante: Muro que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso.
Según el tipo de material con que está construido el muro se divide en:
154
* Murallones: Muros cuyo espesor es superior a los 40 cms.
COLUMNAS:
LOSA:
Elementos de hormigón armado cuyo ancho y largo son muy superiores a su alto. Estos
elementos están sometidos a flexión y se encuentran apoyados sólo en sus extremos. Su
apoyo puede descansar en vigas, cadenas o muros.
Losas en voladizo o marquesinas: Son losas que sólo están sujetas en uno de sus
costados y que por lo tanto dicho apoyo corresponden a un empotramiento.
Losas simplemente apoyadas: Estas losas se encuentran apoyadas sólo en dos de sus
costados y éstos deben ser opuestos.
Losas con tres apoyos: Este tipo de losas es característico de nichos, está apoyado en
tres de sus extremos.
Losas apoyadas en todos sus contornos: Este tipo de losas cuenta con cuatro apoyos
los que pueden corresponder a cualquiera de los tres tipos señalados. (Apoyo deslizante,
fijo o empotramiento)
Existen además elementos compuestos que reciben el nombre de vigas con losa
colaborante o vigas T, las que pueden o no contar con ensanchamientos entre el nervio y
la cabeza llamados cartelas.
155
MUROS SOPORTANTES:
MUROS CORTAFUEGOS:
Son muros estructurales; con una resistencia mínima de 3 horas a la acción del fuego.
Estos muros separan, desde el suelo hasta por lo menos 0,50 m. más arriba de la cubierta
del techo más alto a dos edificios adosados o a dos partes de un mismo edificio.
CADENAS:
Elementos de hormigón armado ubicados sobre la cara superior de los muros que tienen
como objeto amarrarlos con respecto a los pilares y a distribuir las cargas que otros
elementos transmiten a los muros soportantes. Son elementos sometidos
fundamentalmente a tracción. En el caso particular de Chile, por ser un país sísmico, las
cadenas son consideradas como vigas insertas en las albañilerías, a la altura de los pisos
y de la techumbre. Las dimensiones mínimas de estos elementos están especificadas en
la Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo en el artículo 258.
CARRERAS:
Elementos de madera colocados sobre las cadenas, vigas o losas de hormigón, para
anclar elementos de madera que traspasan sus cargas a los elementos de hormigón;
como en el caso de las estructuras de techumbre.
DINTELES:
Son vigas de hormigón armado, apoyadas directamente en los muros, que limitan los
vanos de puertas y ventanas en su parte superior.
PILARES:
156
Son elementos sometidos a comprensión (o a tracción) cuya longitud es muy superior a
sus otras dos dimensiones. En las edificaciones, los pilares son generalmente de sección
rectangular.
Dependiendo de la ubicación de los pilares con respecto a los muros, estos se clasifican
en:
Pilares Extremos:
Pilar ubicado en el extremo de un muro rematando la terminación de éste.
Pilares Esquineros:
Pilares colocados en el ángulo formado por dos muros.
Pilar intermedio:
Si la distancia entre las interacciones del muro es mayor de 6 m. deberán disponerse
pilares intermedios capaces de tomarse, además de las cargas verticales, los esfuerzos
de viento o de temblores.
157
FUNCIONES DE LOS MUROS EN UNA VIVIENDA
- Muros Perimetrales.
- Muros Interiores.
MUROS PERIMETRALES:
Los muros perimetrales de una vivienda tienen como objeto proteger el ambiente interior
respecto de su entorno. Debido a esto debe proporcionar la adecuada aislación respecto
de los ruidos, del calor, del viento, de la humedad y de la luz.
Aislación Acústica:
Ello se consigue por medio de la masa del muro.
Aislación Térmica:
Depende de la calidad del material del muro y su espesor. Mientras más compacto,
menos aislante.
Impermeabilidad:
El muro debe ser lo suficientemente impermeable para evitar que la humedad exterior
penetre a la vivienda y lo suficientemente permeable para que permita la eliminación de la
humedad que pueda contener.
Resistencia:
El muro debe ser resistente a los impactos.
Transparencia:
Los muros deben ser opacos para asegurar la privacidad en el interior de la vivienda.
158
MUROS INTERIORES:
Los muros interiores cumplen varias funciones, siendo la principal la distribución del
espacio interior de la vivienda.
Dependiendo de la estructuración del edificio algunos muros deberán ser soportantes, los
que no deberán tener espesores inferiores a 20 cms.
Otros, por su ubicación, deberán tener un espesor tal que asegure una buena protección
de la humedad y acústica, como por ejemplo los muros que conforman los baños.
TERMINACIONES PISOS
Función:
Proveer a la vivienda de una superficie lisa, horizontal, que permite el fácil desplazamiento
de las personas.
Propiedades:
Los pisos deben cumplir con las siguientes condiciones básicas:
Impermeabilidad:
Los pisos deben evitar el paso de la humedad entre su cara inferior y su cara superior.
Resistencia:
Deben ser capaces de soportar, además de su peso propio, las sobrecargas que los
solicitan.
Rigidez:
Las deformaciones producidas por las cargas dinámicas deben ser imperceptibles para
los ocupantes de la vivienda.
Desgaste:
El revestimiento de los pisos debe ser resistente al desgaste del tráfico normal al que es
sometido.
Sordo:
El ruido que el piso produzca, por efecto del tránsito, debe ser moderado.
Aislación Térmica:
Las condiciones de aislación térmica deben ser similares a las exigencias en los muros
cortafuegos.
Aislación Acústica:
Debe ser compatible con las necesidades de los habitantes de los pisos inferiores.
159
ESTRUCTURA DE PISOS
- Envigados.
- Losas o radieres.
REVESTIMIENTO DE PISOS
A.- Entablados.
La tabla, tipo machi-embrada se clava sobre las vigas de piso o listoneado, con clavos
lanceros. Para producir la superficie lisa, una vez colocado el entablado, se pule o se
raspan las juntas de las tablas.
B.- Parquet.
El parquet constituido por palmetas de madera se fija al piso por medio de adhesivos o
con grampas. Una vez colocado se procede a pulirlo para producir una superficie lisa.
Los pisos afinados se obtienen en base a un radier de hormigón o mortero, coloreado con
tierra de color y afinado con llana. Generalmente en la superficie se imitan cuadriculados
de baldosa.
D.- Embaldosados.
Las baldosas son placas rectangulares o cuadradas con a lo menos una superficie lisa.
Existe gran variedad de baldosas según su calidad y naturaleza.
- Baldosas microvibradas.
- Cerámicas.
- Mármoles.
- Piedras lajas.
- Etc.
160
Cuando este recubrimiento se coloca sobre entablado, se debe colocar previamente, una
plancha lisa, como por ejemplo cholguán, para evitar que las tablas se marquen en la
superficie.
F.- Alfombrado:
Se denomina como tal a los recubrimientos de pisos con tejidos. Existe gran variedad de
alfombras según la calidad de los tejidos que se utilicen, comenzando por los tejidos de
fibra vegetal como los silacores hasta los de fibra animal, como las lanas.
Las alfombras pegadas se adhieren generalmente con "agorex" o similar, para evitar que
el adhesivo manche la alfombra.
G.- Adoquines.
Los pisos adoquines están constituidos por elementos prismáticos colocados sobre una
capa de arena compactada.
Los adoquines pueden ser de piedra, madera, cerámica u hormigón (adocretos).
CIELOS
Estructura de Cielo.
En los cielos del último piso, cuando en éste no hay losa de hormigón armado, es
necesario construir una estructura especialmente para soportar el cielo, un envigado
similar al de los pisos. El envigado se coloca en la dirección de la menor luz de la
habitación.
Si existe losa de techo, basta enlucir la losa por su cara inferior o pintarla, si la superficie
expuesta lo permite.
Aislación Acústica.
Debe aislar la vivienda de los ruidos exteriores, para lo cual debe dotársele de la masa
adecuada para dicho objeto.
Aislación Térmica.
161
Debido a que la cubierta no es lo suficiente aislante de calor, el cielo debe estar provisto
de los elementos suficientes para evitar el traspaso del calor entre la habitación y el
exterior.
Evitar condensación.
Tanto la superficie del cielo como sus adimentos, no deben estar expuestos a la
posibilidad de condensación de vapor de agua, para evitar la lluvia interior.
Protector y resistente.
Evitar caída de elementos desde el techo al interior de la habitación, tales como polvo,
insectos, trozos de material, etc.
TIPOS DE CIELO
- Cielo falso de estuco; Ciielo falso flexalum; Cielo falso traslucido; Cielo falso luminoso.
PUERTAS Y VENTANAS.
Puertas:
Rigidez:
Deben ser capaces de soportar en una esquina un peso de 9 a 10 kgs. según sea puerta
interior o exterior, sin que se produzca una deformación mayor de 1 cm. Una vez
descargada, la deformación remanente no debe ser superior a 1.5 mm.
Impacto:
Debe ser capaz de soportar un impacto de 4.5 kgs. de acuerdo a las siguientes
condiciones.
Humedad:
En Santiago las puertas de madera deben tener una humedad entre el 10% y 15%.
162
TIPOS DE PUERTAS
Giratorias:
Corredera:
Las hojas de la puerta se deslizan sobre rieles horizontales colocados en su parte inferior
o en su parte superior convirtiéndola en puerta de corredera colgada.
Plegable:
Puertas abisagradas en su charnela y al centro. En la parte inferior están provistas de riel.
Vaivén:
Son puertas que se abren para ambos lados. Su charnela está definida por los quicios o
por bisagras dobles.
Batiente:
Es el tipo de puerta corriente cuya charnela está definida por la línea de las bisagras.
Cortina:
Generalmente se trata de una lámina corrugada metálica que se enrolla en su parte
superior sobre un tambor. Estas puertas se deslizan en dos rieles verticales laterales.
VENTANAS.
163
LA ETICA EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES
CONSIDERACIONES :
Siendo la empresa privada la base de las profesiones inmobiliarias, las reglas éticas están
inspiradas en los principios generales de este sistema económico.
Teniendo presente que en las profesiones inmobiliarias las conductas profesionales son,
en gran parte, función de actos económicos y/o sociológicos;
Bajo esta perspectiva diversificada, es necesario fundamentar una regla ética global la
que considere, al menos, tres corrientes de comportamiento personal, basado, para unos,
en normas morales de conducta cristiana y para otros en moralidad económica y
comercial, pero en ambos casos, basados finalmente en los principios de moral
universalmente admitida. (no robar, no codiciar los bienes ajenos, no mentir, no hacer a
los demás lo que no desearíamos que se nos hiciese a nosotros mismos).
Siendo la razón de existencia de esta profesión el servicio que brinda a la sociedad, el fin
de las reglas debe ser asegurar un máximo de servicios y de integridad moral para con los
clientes y el público.
En el plano social, los corredores de propiedades deben actuar, en todas las ocasiones,
con discreción y moderación tratando de no comprometer su reputación o la de los otros.
Al defender posiciones se debe evitar las exageraciones. Se debe velar por un precio
justo y finalmente se debe observar el secreto profesional.
En las relaciones con los colegas se debe respetar el principio de la competencia leal y la
cortesía.
164
En el plano general, los corredores deben hacer todo lo posible por elevar en nivel de la
profesión, estimulando por ejemplo, la formación profesional, informándose cabalmente
de las corrientes y tendencias del mercado en que se desarrolla, y, lógicamente,
absteniéndose de hacer una publicidad perjudicial para la profesión. (Anuncios en que se
ofrece gestión profesional sin cobro de comisiones o rebajando éstas, como forma de
captación desleal e inescrupulosa de posibles negocios.)
Las normas de conducta ética son nacionales e internacionales: Las normas nacionales
son aquellas dictadas por las asociaciones gremiales y se refieren a sus propios
asociados (alrededor de 1.100 en todo el país) y las de carácter internacional o Código de
Deontología son dictadas por los organismos que tienen representatividad en más de un
país (Asociación Americana con sede en Uruguay y que reúne a los países del Cono Sur
con influencia sobre 25.000 profesionales latinoamericanos; El Servicio Internacional de la
National Association of Realtors de Estados Unidos que cuenta con una red internacional
de 45 representaciones y acuerdos bilaterales internacionales y que regula la actuación a
sobre 850.000 miembros; la Fiabci, Federación Mundial de Profesiones Inmobiliarias con
sede en Francia que reúne a asociaciones de profesionales del área general en sobre 100
países y con influencia indirecta sobre 1.800.000 personas, etc. )
165
Frente a la negociación deberá velar por que las condiciones pactadas por las partes
queden fielmente reflejadas en instrumentos escritos, válidos ante la ley, al igual que el
monto de su honorario profesional y la oportunidad del pago.
No debe comprar para sí, en todo o en parte, por su propia cuenta o de un colaborador
cualquiera, o incluso por cuenta de un organismo en el que posee una participación
importante, una propiedad para la que se le ha confiado un mandato de venta a él o su
empresa, sin informar al mandante de su intención. Si el profesional inmobiliario vende
una propiedad que le pertenece en todo o en parte, debe informar al comprador de esta
situación.
166
• En interés de la sociedad, de sus colegas y de sus propios negocios, el corredor debe
ser leal para con su organización gremial y participar activamente en ella
• No debe prestarse a trabajar por una comisión inferior a la fijada por la tradición o las
leyes
• Debe oponerse a pagar comisiones a personas ajenas a la profesión o al negocio.
167
INTRODUCCION AL MARKETING INMOBILIARIO
Y TECNICAS DE VENTAS
CONCEPTOS GENERALES
DEFINICION:
Implica toda una filosofía de la empresa, que establece claramente sus objetivos y hoy en
día se le considera la base del desarrollo de la empresa.
168
NECESIDAD HUMANA
DESEOS HUMANOS
DEMANDAS
La gente tiene deseos ilimitados, pero sus recursos son limitados. Sólo con poder
adquisitivo los deseos se convierten en demandas.
Si una familia quiere tener una vivienda propia, la demanda esta limitada por sus ingresos
actuales y proyectados, su capacidad de ahorro. Por ejemplo, puede ser peligroso
endeudarse para cubrir el ahorro previo, hay que pensar que las situaciones no son
estáticas, por ejemplo la probabilidad de perder la ocupación durante un cierto período,
sufrir una enfermedad costosa de un miembro de la familia, etc.
PRODUCTOS
Una empresa inmobiliaria tiene que definir que productos va a ofrecer y con que
características o atributos. Ello tiene mucho que ver con el mercado objetivo. Por ejemplo,
va a construir una vivienda para o incluso un nicho de mercado específico un estrato
socioeconómico determinado o incluso un nicho de mercado específico, por ejemplo
departamentos para jóvenes solteros o parejas sin hijos o departamentos para la tercera
edad del estrato socioeconómico ABC1.
INTERCAMBIO
Acto de obtener de alguien un objeto deseado ofreciendo algo a cambio. Este concepto es
el núcleo central del concepto de mercadotecnia, crea un valor igual o mayor que el de
producción. Las condiciones del intercambio son que por lo menos deben haber dos
partes, cada uno con algo de valor para la otra parte, ambas partes deben estar
dispuestas a negociar con la otra parte, ser libres de aceptar a rechazar la oferta y por
último deben tener la capacidad de comunicarse y de entregar los objetos de intercambio.
169
MERCADO
1. - Situación de autosuficiencia:
Es aquella en la que cada parte recolecta o fabrica los bienes que necesita.
VARIABLES CONTROLABLES
Son variables controlables aquellas que la empresa puede crear, modificar o eliminar, o
diseñarles estrategias tales como:
1. - Producto o servicio.
2. - Mercado o sistema de distribución.
3. - Precio y condiciones de venta.
4. - Comunicaciones entre empresa y clientes (publicidad, promoción y venta personal).
170
VARIABLES INCONTROLABLES
1. - Ambiente demográfico.
2. - Ambiente social y cultural.
3. - Ambiente económico.
4. - Situación comercial existentes.
5. - Recursos y objetivos de la empresa. (semi variable)
Existen diversos estrategias alternativas bajo las cuales las organizaciones conducen sus
actividades de mercadotecnia. Ellas son:
Se basa en que los consumidores prefieren los productos que ofrecen mejor
calidad, rendimiento y atributos o características, por lo que la empresa debe
preocuparse de mejorar permanentemente los productos. Ello puede conducir a
costos altos de producción o a que no se satisfaga realmente la necesidad de
partes importantes del mercado, lo que puede implicar malos resultados
económicos.
171
Se parte de las necesidades de los clientes, se aplican las estrategias de
mercadotecnia integrada y las utilidades se maximizan por la satisfacción de las
necesidades de los clientes. Además, no sólo debe preocuparse del bienestar de
los consumidores solamente, ya que la empresa necesita obtener utilidades
también. Sin embargo, también debe verse e bienestar de la sociedad a largo
plazo, esto es lo que se denomina la mercadotecnia social.
Hay empresas chilenas de corretaje o empresas inmobiliarias que conducen sus
actividades de dirección de mercadotecnia de acuerdo a este enfoque y por ello se
han ganado un alto prestigio en el mercado y tienen un alto grado de logro de
éxitos en sus proyectos inmobiliarios por las razones indicadas.
EL INTERCAMBIO O TRANSACCION:
Los requisitos para que se realice una transacción son, entre otros:
172
La “comercialización” de un proyecto inmobiliario, etapa final del ciclo completo, tendrá
éxito y dependerá de los estudios profesionales en que se han basado los proyectistas
desde el momento de la “idea” hasta el producto terminado y puesto en el mercado.
Estudio acabado de la “Naturaleza” del proyecto o enfoque del producto: Será un loteo
industrial, centro comercial, edificio de oficinas en planta libre, conjunto de viviendas,
proyecto turístico, etc.
En resumen, todo el proceso reseñado nos indica que la comercialización, como concepto
global, es una mezcla (Marketing Mix) que incorpora al estudio factores tales como:
Para orientarnos hacia el cliente hay que desarrollar una serie de medidas:
Debemos tener una definición básica de las necesidades que tratamos de sentir,
servir y satisfacer.
En el caso del mercado inmobiliario chileno, por ejemplo, para cada proyecto
debemos definir las necesidades específicas que se tratan de satisfacer.
173
Los “segmentos” no son estáticos; cambian sus necesidades y recursos.
Ciudad
Tamaño de ciudad
Densidad del Mercado
Clima
Crecimiento y proyecciones
Los productos inmobiliarios que hoy son atractivos para los desarrolladores
inmobiliarios se pueden clasificar en grandes grupos; entre ellos:
Construcción Habitacional
• Viviendas individuales
• Viviendas en condominio Vertical - departamentos
• Viviendas en condominios horizontales – casas
174
• Viviendas económicas y subsidiadas
• Programas de erradicación
• Viviendas de agrado o segunda vivienda
Construcción Comercial
• Malls
• Centros Comerciales de cualquier tamaño
• Mercados, terminales y ferias
• Hoteles y moteles
• Complejos turísticos
• Centros vacacionales
• Centros deportivos
• Zonas y centros de Camping
• Salas de espectáculos
• Cadenas gastronómicas
• Servicios Comunitarios
• Equipamientos de Cultura
• Equipamientos de culto
• Equipamientos de educación general - colegios, Universidades,
• Equipamientos en Salud – hospitales, cementerios, plantas procesadores de
basuras, etc
Otros
• Cementerios privados – tipo Parques
• Edificios de estacionamientos
• Hospitales y clínicas
• Clubes privados
• Multi teatros
Pretender que una empresa ataque el mercado total es ineficiente. En general, las
empresas carecen de los recursos financieros, humanos, tecnológicos, etc., como
para intentar algo así, salvo el caso de empresas que ataquen mercados
175
indiferenciados, sin segmentación del mercado, cuya característica es la
homogeneidad del mercado completo.
Para introducirse en el mercado, las empresas van a atacar un segmento de
mercado determinado, o mejor aún, por ser más pequeño, un nicho de mercado,
es decir grupos específicos de mercado, cuyas necesidades la empresa conoce o
puede conocer. Es decir, las empresas deben especializarse en un mercado
determinado.
Si la empresa identifica un grupo de consumidores y conoce sus necesidades
específicas, aplicando sus recursos a la producción de bienes y servicios
satisfactores de las necesidades ya identificadas, logrará una mayor eficiencia.
Para conocer las necesidades específicas del mercado, la empresa debe efectuar
un estudio de dicho mercado, vale decir una investigación de mercado.
No siempre los consumidores tiene claro cuales son sus reales necesidades y
deseos, por lo que la información proporcionada por estos debe ser
complementada investigando las tendencias más profundas del mercado, se debe
considerar el conocimiento de la evolución de situaciones similares en países más
desarrollados, de manera que introduzcamos en nuestros productos atributos que
el mercado exigirá en el futuro.
Teóricamente hay una oportunidad de mercado en cualquier lugar y momento que haya
una persona con una necesidad o deseo insatisfecho. Sin embargo, siempre es
necesario “segmentar” el mercado porque es demasiado variado (heterogéneo) de modo
de poder homologarlo a una solo unidad uniforme.
El conocimiento de las conductas individuales es tema complejo de análisis, sin embargo,
nos permite acercarnos a loas decisiones, en cada caso, según entendamos los
fundamentos que llevan a la decisión de compra individual.
176
Conductas individuales
Conductas grupales
Soltero
Recién casado
Nido lleno I (matrimonio o pareja con hijos en edad pre escolar)
Nido lleno II (matrimonio o pareja con hijos en edad escolar)
Nido lleno III (matrimonio o pareja con hijos en hogar mayores de 15 años)
Nido vacío (matrimonio o pareja con hijos mayores fuera del hogar)
Sobrevivientes solitarios
Nido lleno I
Intereses afectivos Meta para toda pareja joven
Da independencia a la pareja
Es un símbolo de seguridad y estabilidad
Intereses racionales La compra es signo de inversión
Es aumento de patrimonio familiar
Satisfacción Las parejas aceptan departamento pero transitan hacia una casa
Exigencias mínimas Casa ubicada en un buen barrio de gente con mismo nivel social
Sector tranquilo, aire puro, áreas verdes, cerca de movilización,
colegios y centro comercial; amplio recibo, terraza, 3 dormitorios, 2 baños, estilo
177
Nido Vacío
4. - Desarrollo de productos:
5. - Comunicaciones:
Para elegir que medio publicitario se debe utilizar, debe utilizarse el criterio de
cuanto impacto logro en el consumidor objetivo, por cada peso gastado en cada
uno de los diferentes medios. Ejemplo El Mercurio, La Tercera, Revista Vivienda y
Decoración, Radio El Conquistador, Canal 13, Cine, catálogos, insertos, trípticos,
letreros, etc.. También en la promoción, hay que asignar un presupuesto a cada
una de las diferentes alternativas de promoción. Mucho dependerá de la adecuada
elección del medio para alcanzar a impactar al consumidor objetivo.
178
estacionamiento gratis, sortear un departamento gratis entre los compradores del
mes, etc.
La Promoción Inmobiliaria es una de las actividades que los corredores realizan en
forma permanente, mediante la emisión de mensajes dirigidos, con el propósito de
incentivar el producto. La Promoción incorpora a todos los medios de
comunicación y canales posibles de usar en procura de llegar con el producto al
potencial consumidor.
La publicidad debe contener un mensaje sencillo, preciso e inductor de necesidad,
por ello debe contener objetivos fundamentales:
a) Debe “captar la atención” para ello debe ser “novedoso”, contener lo esencial y
destacar lo especial.
b) Debe “interesar” para ello debe ser original y dirigido solo al segmento
escogido.
c) Debe “estimular para ello debe destacar “el interés por conocer” el producto.
También debe proyectar los cambios futuros que se esperan en los próximos 10 ó
20 años, ya que la situación de los mercados no es estática, especialmente en la
proyección de los ingresos y gastos familiares, las variaciones demográficas,
económicas, sociales, culturales, políticas y legales, los conceptos arquitectónicos
y de materiales de la construcción, los conceptos de marketing, etc.
El objetivo de la empresa es crear clientes para poder crecer. Este concepto implica ser
capaz de crear un producto o servicio que satisfaga a fondo las necesidades de los
clientes, que incluya las variables productos, precios y condiciones de ventas, mercados y
canales de distribución, comunicaciones con el consumidor, tales como publicidad,
promoción y venta personal y el servicio de post venta. Todas estas variables deben estar
coordinadas a través de estrategias de marketing adecuadas.
179
1. - Prestar los mejores servicios.
2. - Prestar un servicio de asistencia al cliente o servicio de post venta.
Existe una estructura que permite captar los valores del mercado. Se trata de encontrar
una respuesta a las preguntas que nos permitan conocer las características funcionales
del mercado.
180
d.- Necesidad de estimación y reconocimiento, se trata de ser considerado en un
cierto nivel, entran a jugar los conceptos de autoestima, dominio y poder, vale decir
status, reconocimiento, es decir reputación y prestigio.
Las necesidades de la familia varían según la etapa que ocupan en su ciclo de vida:
Interesa que la empresa de corretaje tenga una misión clara. Para partir o para
reorientarse.
181
1. - Concepto de misión de la empresa.
Hay que definir qué productos o servicios le vamos a ofrecer a nuestros clientes:
Compraventas, arriendos, administraciones, etc., de bienes inmuebles. De qué tipo
(habitacional, comercial, oficinas, terrenos, bodegas, industriales, agrícolas,
turísticos, etc.) orientados a qué tipo de mercado. Cual será nuestra especialidad.
Cual va a ser nuestra misión ante nuestros clientes, por ejemplo, mejorar la calidad
de vida del mercado meta.
Las empresas que logran ello, es porque desarrollan estrategias de marketing que
permiten incrementar su participación en el mercado meta elegido o en los nuevos,
en un período determinado.
Además, debe considerarse cual es el retiro mensual estimado de los cuatro socios,
un millón de pesos por corredor de manera de llegar a definir el punto de
equilibrio de la empresa y llegar así a determinar las metas de venta de la
empresa.
182
Supondremos que se arrendará una oficina con una recepción para una secretaria, dos
privados con dos mesas de reunión redondas para dos corredores por oficina, con tres
líneas telefónicas. El computador deberá tener tres terminales, con un costo fijo inicial de
dos millones de pesos y un costo mensual fijo y variable estimado de un millón seiscientos
mil pesos mensuales totales. Además, deberá considerarse que deberán generarse por lo
menos cuatro millones de pesos adicionales para cubrir los retiros de los cuatro socios.
Supongamos que la empresa necesita generar mínimo cinco millones seiscientos mil
pesos mensuales, en función de la misión y los objetivos que se definan para la
empresa, nueva o existente, hay que planear su cartera de negocios. Por ejemplo,
supondremos que debemos atacar el mercado objetivo de la comuna de La Florida y
que la empresa esta formada por cuatro socios y que estos se subdividen el trabajo por
subsectores y que implicará que cada corredor deberá aportar un ingreso promedio de
un millón cuatrocientos mil pesos. Para generar dicho ingreso, cada corredor deberá
captar para la venta una propiedad al mes, la que deberá venderse en tres meses,
generando al tercer mes una comisión de 4%, vale decir, un ingreso de ochocientos mil
pesos neto. También, deberán captarse seis arriendos mensuales por corredor, a un
promedio de arriendo de $ 150.000, lo que generará, cobrando 1/3 de comisión al
arrendador y similar comisión neta al arrendatario, un total de $ 600.000 mensuales.
De los seis arriendos mensuales, se lograrán tres administraciones mensuales por
corredor, lo que permitirá a la oficina lograr un ingreso mensual, después de un año,
por concepto de administraciones de $ 1.728.000, que puede destinarse a
capitalización o repartirse entre los socios (valor por administración 8% mensual), $
432.000 por socios de utilidad anual.
1. - Productos Estrellas.
Negocios o productos de bajo crecimiento y alta participación, son los productos que
generan el efectivo para que la empresa pague sus cuentas y mantenga otras
unidades de negocios que requieren inversión.
3. - Productos Interrogantes.
4. - Productos Perros.
183
¾ DESARROLLO DE ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO
Se trata de encontrar los futuros negocios y productos que la empresa debe de tomar
en cuenta.
1. - Penetración de Mercado.
3. - Desarrollo de Productos.
4. - Diversificación.
El buen vendedor deberá entender los motivos básicos de la compra, vale decir las
necesidades humanas que vimos en la introducción al marketing, con la
correspondiente jerarquía de las necesidades: fisiológicas, de protección y
seguridad, de pertenencia y amor, de estima y reconocimiento y de
autorrealización.
184
2.3. - Saber como compra la gente:
Usted debe tener, como corredor de propiedades, una actitud personal de estar a
tono con el vendedor, de ponerse en su lugar e intentar entender lo que este
quiere lograr. Por ello, debe aprender a escuchar con un propósito determinado.
3.- El método A-I-D-A. En todas las ventas el cliente sigue cuatro pasos psicológicos:
Atención, Interés - Deseo - Acción.
185
11.5. - Llamados telefónicos por avisos económicos y destacados, letreros de
propietarios. Anuncios de remates o particiones. Ubicación de propietarios de
propiedades desocupadas. Obtención de órdenes vencidas de otros corredores.
Planos de catastro. Guías telefónicas verdes por número y por direcciones.
12. - Capte en función del mercado objetivo. Siempre trabaje con su mercado objetivo.
14. - Desarrolle una actitud positiva hacia la empresa y hacia el sentido social de su
trabajo (entusiasmo, perseverancia, confianza en sí mismo, tacto, precisión en los
detalles) y comprender el comportamiento humano.
18. - Importancia de la tasación del bien inmobiliario por captar. Estudio del precio de
mercado de la propiedad. Análisis del mercado comparativo. Determinación del precio de
venta o arriendo.
186
LA VENTA PROFESIONAL
• La persona que quiere ser un vendedor profesional de primera línea tiene que
invertir en formación y en esfuerzo de superación.
• Conocer la empresa.
• Conocer el producto.
• Conocer el territorio.
• Conocer los términos del intercambio.
• Es importante saber donde se quiere llegar, es decir el vendedor debe saber cual
es su objetivo y también debe saber como llegar al objetivo.
• El vendedor debe ser honrado con sus clientes. No basta ser cortes, respetuoso, ni
tener buena voluntad. Tiene que tener una ética, no engañar a sus clientes, debe
ganarse la confianza de éstos. Debe interesarse por las verdaderas necesidades
del cliente, no sólo por su dinero.
• El vendedor debe tener un genuino interés por el bienestar del cliente, no sólo
debe interesarse por obtener la venta, sino debe tener una preocupación especial
por el grado de satisfacción del cliente después de la venta (servicio post venta).
187
4. - El tacto: Lubrica las situaciones difíciles que surgen en las ventas.
5. - La precisión: Tanto en los detalles técnicos como en la información es
fundamental para el éxito del vendedor.
Hay que considerar que la calidad de los contactos que los vendedores tienen con sus
clientes, crea impresiones en estas definitivas, ya sean estas positivas o negativas.
El contacto personal es muy importante en la creación de esas impresiones. Es muy
probable que el cliente conozca solamente al vendedor. En cierto sentido podemos
considerar al vendedor como al embajador de la empresa ante sus clientes.
Un vendedor debe cultivar la amistad o confianza de los clientes. Ello debe lograrse
mediante el toque personal que el vendedor le da a su relación con el cliente, por
ejemplo, demostrando un interés genuino por resolver los problemas de los clientes,
aunque para ello deba correr mucho para que el cliente solucione sus problemas.
También es importante que el vendedor se organice para mostrar su interés personal
en sus clientes, como personas, en eventos como cumpleaños, santos, aniversarios,
Navidad, etc.
188
¾ PORQUE COMPRAN LAS PERSONAS:
• Por las necesidades racionales (son carencias racionales que experimentan los
individuos).
• Por los deseos (están influidos por la cultura y la personalidad de los
individuos).
• Por el poder de compra (los deseos son ilimitados, pero los recursos son
limitados. Recordemos, que sólo con poder adquisitivo, los deseos se
convierten en demandas).
• Por los impulsos de compra:
1. - Seguridad financiera.
2. - Auto-conservación (seguridad, salud individual o familiar).
3. - Conveniencia (comodidad, utilización del tiempo).
4. - Evitar las preocupaciones (confianza, tranquilidad mental).
5. - Ser reconocido por los demás (posición social, deseos de ser admirado,
respetabilidad).
6. - Progreso personal (desarrollo espiritual, hambre de conocimientos,
estímulos intelectuales).
• Por las necesidades emocionales:
1. - Seguridad física, de protección de salud e independencia.
2. - Amor a los que queremos, deseo de brindar comodidades, conveniencia,
bienestar, estilo de vida, acrecentar los valores intrínsecos de la vida,
impulso sexual.
3. - Sentido de identidad, pertenencia, estima y reconocimiento.
4. - Autorealización, desarrollo personal, satisfacer las necesidades de los
demás.
Todo proceso de venta requiere que el vendedor consiga despertar la atención del
presunto cliente. Después, conseguir que este siga prestando la atención, para así captar
su interés. Posteriormente debe convencer al cliente de que obrará acertadamente si
189
adquiere el producto ofrecido, para así lograr que éste desee poseer el producto y así
poder rematar la venta. Para lograr ello, debe el vendedor proceder a presentar la venta
de sus diferentes fases:
FASE I : LA PROPUESTA:
Debe hacerse una adecuada exposición al cliente, de modo que se consiga el interés y la
atención del cliente. El mensaje de la propuesta debe ser breve para lograr impactar al
cliente en su mente, nunca deben contener engaños a los clientes.
Describa las principales características del producto o servicio que el cliente va a comprar
e indique exactamente los beneficios que puede conseguir con éste. Es muy importante
que el vendedor demuestre el porqué y el cómo su producto es mejor que los que ofrece
la competencia, y por supuesto debe informarle del precio, de los costos adicionales, los
términos o formas de pago o financiación.
La auténtica venta consiste en conseguir que el cliente desee más el producto que usted
vende que su propio dinero. Para ello, es fundamental demostrar lo que el cliente
conseguirá comprando el producto, por ejemplo la admiración de sus amigos, vecinos y
compañeros de trabajo.
En la actuación del vendedor no sólo las palabras son importantes, sino también los
gestos, sean estos faciales o corporales. Tienen que hablar con claridad, precisión y
pronunciar correctamente. Al exponer los puntos importantes se debe hablar lentamente,
en cambio los aspectos menos importantes deben hablarse rápidamente; si el vendedor
quiere agregar una confidencia, debe susurrar. El vendedor debe estudiar las actuaciones
de otros vendedores profesionales.
El vendedor debe sentirse actor al hacer sus presentaciones y conseguir que el cliente
sea parte de ella…. No hay que olvidar que los hechos entran por la vista, el oído y el
tacto.
Vender es el arte de influenciar, por ello es necesario utilizar la teatralidad. Esta tiene
muchas funciones en el campo de las ventas; la más importante es la de proporcionar un
190
público atento. Sin la atención del cliente, el vendedor no podrá alcanzar el máximo de
eficacia al intentar hacer la venta.
Hay que lograr el control de la entrevista con el cliente, una buena representación lo hace
posible.
En el campo de la venta nada puede ser más poderoso que el toque de teatralidad que
apela a las necesidades emocionales del comprador.
¾ EL ELEMENTO TIEMPO:
¾ EL FACTOR OPORTUNIDAD:
191
LEGISLACION LABORAL
DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO Y DE SU TERMINACION
TITULO I
DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO
CAPITULO I
Normas Generales
Tampoco dan origen a dicho contrato los servicios que preste un alumno o
egresado de una Institución superior o de la enseñanza media técnico-
profesional, durante un tiempo determinado, a fin de dar cumplimiento al
requisito de práctica profesional. No obstante la Empresa en que realice
dicha práctica le proporcionará colación y movilización, o una asignación
compensatoria de dichos beneficios, convenida anticipadamente y
expresamente lo que no constituirá remuneración para efecto legal alguno.
El empleador que no haga constar por escrito el contrato dentro del plazo
de quince días de incorporado el trabajador, o de cinco días si se trata de
trabajos por obra, trabajo o servicio determinado o de duración inferior a
treinta días, será sancionado con un multa a beneficio fiscal de una a cinco
unidades tributarias mensuales.
192
Si el empleador no hiciere uso del derecho que el confiere el inciso anterior,
dentro del plazo que se indica en el inciso segundo, la falta de contrato
escrito hará presumir legalmente que son estipulaciones del contrato las
que declare el trabajador.
El empleador, en todo caso estará obligado a mantener en el lugar de
trabajo un ejemplar del contrato y, en su caso, uno del finiquito en que
conste el término de la relación laboral, firmado por las partes.
Artículo 11° Las modificaciones del contrato de trabajo se consignarán por escrito y
serán firmadas por las partes al dorso de los ejemplares del mismo o en
documento anexo.
193
Artículo 12° El empleador podrá alterar la naturaleza de los servicios o el sitio o recinto
en que ellos deba prestarse a condición de que se trate de labores
similares, que el nuevo sitio o recinto quede dentro del mismo lugar o
ciudad, sin que ello importe menoscabo para el trabajador.
CAPITULO II
Artículo 13° Para los efectos de las leyes laborales, se considerarán mayores de edad y
pueden contratar libremente la prestación de sus servicios los mayores de
dieciocho años.
El inspector del trabajo que hubiere autorizado al menor en los casos de los
incisos anteriores, pondrá los antecedentes en conocimiento del juez de
menores que corresponda, el que podrá dejar sin efecto la autorización si la
estimare inconvenientes para el trabajador.
194
Lo dispuesto en el inciso segundo no se aplicará a la mujer casada, quién
se regirá al respecto por lo previsto en el artículo 150 del Código Civil.
Artículo 18° Queda prohibido a los menores de dieciocho años todo trabajo nocturno en
establecimientos industriales y comerciales, que se ejecuten entre las
veintidós y las siete horas, con excepción de aquellos en que únicamente
trabajen miembros de la familia, bajo la autoridad de uno de ellos.
CAPITULO IV
De la jornada de Trabajo
Artículo 21° Jornada de trabajo es el tiempo durante el cual el trabajador debe prestar
efectivamente sus servicios de conformidad al contrato.
195
Se considerará también jornada de trabajo el tiempo que el trabajador se
encuentra a disposición del empleador sin realizar labor, por causas que
no le sean imputables.
PARRAFO 1°
Artículo 28° El máximo semanal establecido en el inciso primero del artículo 22° no
podrá distribuirse en más de seis ni en menos de cinco días.
En ningún caso la jornada ordinaria podrá exceder de diez horas por día,
sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso final del artículo 38°
Artículo 29° Podrá excederse la jornada ordinaria, pero en la medida indispensable para
evitar perjuicios en la marcha normal del establecimiento o faena, cuando
sobrevenga fuerza mayor o caso fortuito, o cuando deban impedirse
accidentes o efectuarse arreglos o reparaciones impostergables en las
maquinarias o instalaciones.
PARRAFO 2°
HORAS EXTRAORDINARIAS
Artículo 30° Se entiende por jornada extraordinaria la que excede del máximo legal o de
la pactada contractualmente, si fuese menor.
196
Artículo 31° En las faenas que, por su naturaleza, no se perjudique la salud del
trabajador, podrán pactarse horas extraordinarias hasta un máximo de dos
por día, las que se pagarán con el recargo señalado en el artículo siguiente.
Artículo 32° Las horas extraordinarias sólo podrán pactarse para atender necesidades o
situaciones temporales de la empresa. Dichos pactos deberán constar por
escrito y tener una vigencia transitoria no superior a tres meses, pudiendo
renovarse por acuerdo de las partes.
Artículo 33° Para los efectos de controlar la asistencia y determinar las horas de trabajo,
sean ordinarias o extraordinarias, el empleador llevará un registro que
consistirá en un libro de asistencia del personal o en un reloj control con
tarjetas de registro.
PARRAFO 3°
Artículo 34° La jornada de trabajo se dividirá en dos partes, dejándose entre ellas, a lo
menos, el tiempo de media hora para la colación. Este período intermedio
no se considerará trabajado para computar la duración de la jornada diaria.
CAPITULO VII
Del Feriado Anual y de los Permisos
Artículo 67° Los trabajadores con más de un año de servicios tendrán derecho a un
feriado anual de 15 días hábiles, con remuneración íntegra que se otorgara
de acuerdo con las formalidades que establezca el reglamento.
197
El feriado se concederá de preferencia en primavera o verano,
considerándose las necesidades del servicio.
Artículo 68° Todo trabajador, con diez años de trabajo, para uno más empleadores,
continuos o no, tendrá derecho a un día adicional de feriado por cada tres
nuevos años trabajados, y este caso será susceptible de negociación
individual o colectiva.
Con todo, sólo podrá hacerse valer hasta diez años de trabajo prestado a
empleadores anteriores.
Artículo 69° Para los efectos del feriado, el día sábado se considerará siempre inhábil.
Artículo 70° El feriado deberá ser continuo, pero el exceso sobre diez días hábiles
podrá fraccionarse de común acuerdo. El feriado también podrá
acumularse por acuerdo de las partes, pero sólo hasta por dos periodos
consecutivos.
Artículo 71° Durante el feriado, la remuneración íntegra estará constituida por el sueldo
en el caso de trabajadores sujetos al sistema de remuneración fija.
Sólo si el trabajador, teniendo los requisitos necesarios para hacer uso del
feriado, deja de pertenecer por cualquier circunstancia a la empresa, el
198
empleador deberá compensarle el tiempo que por concepto de feriado le
habría correspondido.
TITULO V
199
1.- Alguna de las conductas indebidas de carácter grave, debidamente
comprobadas, que a continuación se señalan:
2.- Negociaciones que ejecute el trabajador dentro del giro del negocio y que
hubieren sido prohibidas pro escrito en el respectivo contrato por el
empleador.
4.- Abandono del trabajo por parte del trabajador, entendiéndose por tal :
200
particular, el contrato de trabajo podrá, además, terminar por desahucio
escrito del empleador, el que deberá darse con treinta días de anticipación,
a lo meno, con copia a la Inspección del Trabajo respectiva. Sin embargo
no se requerirá esta anticipación cuando el empleador pagare al trabajador,
al momento de la terminación, una indemnización en dinero efectivo
equivalente a la última remuneración mensual devengada. Regirá también
esta norma tratándose de cargos o empleos de la exclusiva confianza del
empleador, cuyo carácter de tales emane de la naturaleza de los mismos.
Artículo 161° bis. La invalidez, total o parcial, no es justa causa para el término del
contrato de trabajo. El trabajador que fuere separado de sus funciones por
tal motivo, tendrá derecho a la indemnización establecida en los incisos
primero o segundo del artículo 163, según correspondiere, con el
incremento señalado en la letra b) del artículo 168.
Artículo 162° Si el contrato de trabajo termina de acuerdo con los números 5 ó 6 del
artículo 159° o si el empleador le pusiere término por aplicación de una o
más de las causales señaladas en el artículo 160°, deberá comunicarlo por
escrito al trabajador, personalmente o por carta certificada enviada al
domicilio señalado en el contrato, expresando la o las causales invocadas,
los hechos en que se funda y el estado en que se encuentran las
imposiciones provisionales.
201
Los errores en que se incurra con ocasión de estas comunicaciones o su
omisión, no invalidarán la terminación del contrato, sin perjuicio de las
sanciones administrativas que estable el artículo 447° de este Código.
El juez como medida prejudicial y en cualquier estado del juicio, podrá decretar, en forma
excepcional y fundadamente, la separación provisional del trabajador de sus labores, con
o sin derecho a remuneración. Si el tribunal no diere autorización para poner término al
contrato de trabajo, ordenará la inmediata reincorporación del que hubiere sido
suspendido de sus funciones. Asimismo, dispondrá el pago integro de las remuneraciones
y beneficios, debidamente reajustados y con el interés señalado en el artículo precedente,
202
correspondiente al período de suspensión, si la separación se hubiere decretado sin
derecho a remuneración. El período de separación se entenderá efectivamente trabajado
para todos los efectos legales y contractuales.
Artículo 177° El finiquito, la renuncia y el mutuo acuerdo deberán constar por escrito. El
Instrumento respectivo que no fuere firmado por el interesado y por el
Presidente del sindicato o el delegado del personal o sindical respectivo,
o que no fuere ratificado por el trabajador ante el Inspector del Trabajo,
no podrá ser invocado por el empleador.
Para estos efectos, podrán actuar también como ministros de fe, un notario público de la
localidad, el oficial del registro civil de la respectiva comuna o sección de comuna o el
secretario municipal correspondiente.
El finiquito ratificado por el trabajador ante el inspector del trabajo o ante alguno de los
funcionarios a que se refiere el inciso segundo, así como sus copias autorizadas, tendrá
mérito ejecutivo respecto de las obligaciones pendientes que se hubieren consignado en
él.
TITULO FINAL
Artículo 480° Los derechos regidos por este Código prescribirán en el plazo de DOS
AÑOS, contados de la fecha en que se hicieron exigibles.
203
FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO
INSTITUCION FINANCIERA
CONTACTOS INICIALES
En el acercamiento hacia el Ejecutivo del Banco, debemos lograr en primer término una
verdadera comunicación y lograr una relación efectiva en lo concreto y no con evasivas.
Una buena relación de amistad es brindarle una información completa, fidedigna y real del
postulante al crédito.
EJECUTIVO DE CUENTAS
Siempre debemos identificarnos como registrados en una organización gremial que avala
nuestra experiencia y comportamiento tanto ético como profesional.
Solicitaremos una carpeta con los antecedentes que necesitamos presentarle, y esta
presentación deberemos mantenerla siempre hacia su persona, evitando dejarle
mensajes con terceras personas de la institución financiera. Todo lo actuado debe ser
mediante documentos con la respectiva “recepción conforme”.
Tenemos que ser lo más transparentes posibles en la presentación del negocio y evitar no
ser atendidos con la preferencia que necesitamos.
INTRODUCCION
A este hito en la evolución financiera nacional se suman otras causas, tales como:
a) La inflación tiende a estabilizarse.
b) El PGB se consolida en tasas altas después de la crisis de 1982.
c) La Unidad de Fomento se consolida como unidad de reajustabilidad.
d) Las Administradoras de Fondos de Pensiones comienzan a inyectar una
considerable y creciente cantidad de recursos frescos al sistema financiero.
e) Debido a las necesidades de los inversionistas institucionales comienzan a
aparecer nuevas necesidades de inversión, tanto por tipo de renta como por plazo
de maduración de las mismas.
204
El efecto de este nuevo escenario sobre el mercado hipotecario es que aparecen letras de
crédito hipotecario a tasas menores y con plazos de hasta veinte años, lo que comienza a
maximizar el potencial de desarrollo del mercado inmobiliario.
El pionero en el desarrollo de las letras hipotecarias fue el Banco del Estado ya que en un
principio las Administradoras de Fondos de Pensiones se atrevían a invertir sólo en
instrumentos con respaldo estatal. Entonces, las grandes cantidades de dinero que
acumulaban las Administradoras de Fondos de Pensiones se canalizaron a las viviendas
con subsidio, a través de las Letras Hipotecarias.
Con el correr del tiempo, los fondos acumulados por las Administradoras de Fondos de
Pensiones fueron creciendo y las letras del Banco del Estado se hicieron insuficientes.
Por otro lado el mercado bancario fue fortaleciéndose y haciéndose, por lo tanto, menos
riesgoso.
Pero nuevamente la capacidad de los bancos se hizo pequeña para canalizar estos
dineros. Por otro lado se encontraban reacios a financiar a personas con menores
patrimonios y a plazos tan largos.
PRESENTE Y FUTURO
Es así como en 1988, fueron autorizados los Mutuos Hipotecarios Endosables como una
alternativa más de financiamiento para la vivienda y de instrumentos de inversión para las
Compañías de Seguros de Vida.
De los US$ 7.700 millones que conforman la cartera de las Compañías de Seguros de
Vida, un 6% equivalente a US$ 402 millones, está invertido en Mutuos Hipotecarios y un
19%, equivalente a US$ 1.272 millones, en letras hipotecarias.
Otros aspectos relevantes, con potencial para influir en el mercado hipotecario nacional,
son:
205
a) En 1989 se publicó la Ley 18.815 que crea las Administradoras de Fondos de
Inversión. En 1991 comienzan a operar los primeros Fondos de Inversión
Inmobiliaria, a través de los cuales las Administradoras de Fondos de Pensión
pueden invertir en Mutuos Hipotecarios.
b) En 1993 se publicó la Ley 19.281 que crea el Leasing Habitacional, lo que lleva
aparejado la creación de las Administradoras de Fondos para la Vivienda y la
aparición en el mercado financiero nacional de la securitización de créditos.
Los instrumentos existentes, los actualmente en tramitación y los que aún están en
discusión conforman un todo armónico que permitirá por fin afirmar que el mercado
inmobiliario nacional ha alcanzado su pleno desarrollo.
Es un préstamo otorgado con garantía hipotecaria cuya fuente del financiamiento son
documentos llamados “letras hipotecarias” que son instrumentos mercantiles de inversión,
cuyo único fin es otorgar un préstamo hipotecario; son emitidas al portador por
instituciones financieras y adquiridas por inversionistas a través de las Bolsas de
Comercio.
La tasa de interés del préstamo es aquella a la cual queda afecto el crédito hipotecario y
está formada por la tasa de la letra más la comisión bancaria.
206
2. - Los plazos para operar se desplazan entre 5-8-12-15 y 20 años con la siguiente
distribución:
Viviendas Nuevas : Hasta 20 años
Viviendas Usadas : Hasta 15 años
Oficinas y Locales Comerciales : Hasta 8 años
6. - Tasa de interés de largo plazo conformada por tasa de la letra y comisión del
banco. (6 a 6,5 + 2,5 a 3%)
10. - Destino del préstamo: Adquisición de cualquier bien raíz nuevo o usado.
207
La tasa de interés del préstamo está compuesta por el interés de las letras de
crédito que se utilicen y por la comisión cobrada por la Institución Financiera,
conceptos que están sujetos a las condiciones del mercado.
1. - Pre-evaluación en 24 horas:
2. - Solicitud:
El paso siguiente, será que usted presente a la Institución Financiera los
formularios de solicitud completos, conjuntamente con sus antecedentes
personales. (liquidaciones de sueldo, declaraciones de impuesto, etc.)
208
La Institución Financiera aprovechará la oportunidad para aprovisionar los fondos
necesarios para la tasación de la propiedad (2 UF).
Si el crédito es para Construcción Individual de Viviendas, deberá presentar
además el Proyecto de Construcción.
6. - Firmas en Notaría:
La Institución Financiera, la persona que efectúe la compra y el vendedor de la
propiedad concurrirán a la Notaría a firmar la Escritura.
9. - Entrega de Fondos:
Vendidas las Letras Hipotecarias, la Institución Financiera cancelará al vendedor
de la propiedad.
Si el crédito fue para la Construcción Individual de Viviendas, el producto de la
venta de las letras hipotecarias, tendrá como destino cancelar los créditos
otorgados para financiar la construcción.
209
• Solicitud de Crédito (Institución Financiera)
• Certificado de Nacimiento (Oficina Registro Civil)
• Declaración Personal de Salud (formulario de Institución Financiera)
• Autorización Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (formulario de
Institución Financiera)
• Fotocopia Cédula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cónyuge, Vendedor-Cónyuge
y Aval si lo hay)
• Acreditar Estado Civil actual (Comprador, Vendedor y Aval si lo hay)
Solteros:
• En la Escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.
Anulados:
• Certificado de Matrimonio con constancia de la declaración de nulidad de matrimonio
(Oficina Registro Civil).
• En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.
Viudos:
• En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de viudez.
Casos especiales:
• Segundas nupcias, matrimonios en el extranjero, etc.: Consultar en Institución
Financiera.
Si es Empleado o Pensionado:
• Certificado emitido por el empleador en que indique el total de haberes de carácter
permanente y antigüedad en la empresa (formulario Institución Financiera)
• Tres últimas liquidaciones de sueldo si posee renta (solicitante)
• Renta Variable: seis últimas liquidaciones de sueldo (solicitante)
• Renta Fija: tres últimas liquidaciones de sueldo (solicitante)
210
Si es Empresario, Comerciante o Industrial:
• Certificado otorgado por el contador, mediante el cual acredite sus ingresos líquidos
promedios de los últimos seis meses (contador de la empresa).
• Dos últimos balances firmados por contador y representante legal (contador de la
empresa).
• Declaración Impuesto Anual a la Renta de los últimos tres años (contador de empresa)
• Seis últimos pagos Impuesto Mensual / IVA y/o PPM (contador de la empresa)
• Copia Escritura de la sociedad (contador de la empresa)
Si es Profesional Independiente:
Si es Rentista:
Si es Agricultor:
211
• Contratación de Seguro Terremoto (formulario Instituciones Financieras).
• Si el propietario natural y actúa representado: debe acompañar el poder, con vigencia
(solicitante).
• Si el propietario es persona natural casada: debe acompañar copia del certificado de
matrimonio, con indicación de las subinscripciones al día (Oficina Registro Civil).
• Si el propietario es un menor: debe acompañarse la autorización judicial (cualquier
Notaría).
• Si el propietario es una persona jurídica: deberá acompañar los antecedentes legales
correspondientes (solicitante).
• Títulos de la propiedad de los diez últimos años, los que corresponden las
escrituras públicas y las correspondientes inscripciones de dominio a nombre de
los anteriores propietarios (vendedor).
• Certificado de dominio vigente del actual dueño de la propiedad. (Conservador de
Bienes Raíces)
• Certificado de gravámenes y prohibición de treinta años a la fecha, emitido
recientemente / 30 días (Conservador de Bienes Raíces).
• Recibo de pago de la última cuota de contribuciones (vendedor).
• Certificado emitido por la Tesorería General de la República, que acredite que la
propiedad no registra deudas de contribuciones (Tesorería).
• Promesa de Compraventa y/o Carta Oferta de Venta (formulario Institución
Financiera)
• Certificado de No expropiación por el SERVIU (SERVIU)
• Certificado de No expropiación emitido por la Municipalidad (Municipalidad en que
se ubica el bien raíz).
• Tratándose de vendedores que sean Personas Jurídicas o bien que hayan
intervenido en alguna transferencia, se debe acompañar:
• Escritura de Constitución de la Sociedad.
• Copia de inscripción en el Registro de Comercio otorgada a la fecha.
• Acreditar su publicación en el Diario Oficial.
• Copia de todas las modificaciones que hayan sufrido desde su constitución hasta
la fecha en que compra o vende la propiedad.
b) Antecedentes Técnicos:
212
4. Reglamento de copropiedad del edificio, con certificación de encontrarse inscrito en el
Conservador de Bienes Raíces, en caso de departamento (vendedor o Archivo
Judicial)
5. Copia del Contrato General de Construcción, si lo hay (vendedor).
6. Certificado de número, si es casa (Municipalidad).
7. Si se trata de casas construidas en loteos nuevos debe acompañarse copia del plano
respectivo aprobado por la Dirección de Obras e inscrito en el CBR y Certificado de
Urbanización (vendedor).
1. Título de los últimos diez años: que corresponden las escrituras de transferencia de la
propiedad y/o su transmisión por causa de muerte, de los diez últimos años y copia de
las inscripciones habidas en ese lapso (vendedor).
2. Copia de la última inscripción de dominio: en el registro de propiedad del respectivo
Conservador de Bienes Raíces, con certificado de vigencia al día (vendedor).
3. Si la propiedad en los últimos diez ha sido objeto de transferencias en que el precio ha
sido pagado a plazo, deberá acompañarse la o las escrituras de cancelación y
alzamiento en los casos que exista hipoteca (vendedor).
4. Certificado de gravámenes y prohibiciones y litigios de los últimos treinta años a la
fecha (vendedor).
5. Ultimo recibo de contribuciones y certificado de Tesorería que acredite que el
inmueble se encuentra al día en el pago de contribuciones o de exención, en su caso
(vendedor).
6. Permiso municipal de edificación reducido a escritura pública, sólo si está acogido a
DFL 2 (vendedor).
7. Certificado que acredite que el inmueble no esté afecto a expropiación y/o
remodelación de la Municipalidad y SERVIU respectivo (vendedor).
8. Recibo de pago de gastos comunes del último mes (vendedor).
9. Certificado de ley de venta por pisos (vendedor).
10. Plano de planta con la constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces
respectivo (vendedor).
En esta modalidad no existe venta de letras de crédito por lo tanto se conoce el valor
exacto del préstamo.
213
La tasa de interés es mayor pero el banco no cobra comisión.
1. - Antecedentes Generales:
Expresión Monetaria:
Unidades de Fomento
Plazos:
Los créditos se otorgarán en todos los plazos, en años completos, comprendidos
entre 12 y 30 años (ambos plazos inclusive).
Garantías:
Primera hipoteca específica a favor de la Institución Financiera sobre la propiedad
objeto del crédito, la que debe estar exenta de gravámenes, prohibiciones,
embargos y litigios pendientes.
El monto del préstamo no puede exceder el 80% del valor de la propiedad, siendo
este último el menor valor entre el precio de venta y el valor de tasación de la
misma.
Tasa de interés:
Liquidación de fondos:
Los fondos a recibir por el o los interesados y corresponden al monto del crédito.
214
Forma de pago:
Amortizaciones extraordinarias:
La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el tasador
designado por la Institución Financiera.
Seguros contratados:
1. - Pre-evaluación en 24 horas.
2. - Solicitud.
215
4. - Recepción Antecedentes Legales y Provisión de Gastos.
6. - Firmas en Notaría.
8. - Entrega de Fondos.
1. - Permite financiar solamente viviendas. 1. - Permite financiar todo tipo de bien raíz.
2. - Lo pueden tomar sólo personas naturales. 2. - Sirve para personas naturales y jurídicas.
3. - Monto que recibe deudor es conocido. 3. - Monto que recibe deudor variable (Bolsa).
4. - Préstamo no puede exceder el 80% del 4. - Préstamo no puede exceder el 75% del valor
valor del inmueble del inmueble.
5. - Plazos pueden alcanzar hasta 30 años. 5. - Plazos normalmente a 5 - 8 - 12 - 15 y 20 años.
216
PRINCIPALES CARACTERISTICAS Y DIFERENCIAS
(Desde el punto de vista del Inversionista)
Para los sectores de ingresos medios y bajos el Estado apoyará el acceso a la vivienda
mediante el subsidio habitacional.
El valor del subsidio complementará el aporte mensual pactado y los ahorros voluntarios
adicionales y su valor actual neto (VAN) será similar al del sistema de subsidio unificado.
Se pagará fraccionado en cuotas periódicas y sucesivas que se enterarán en la cuenta
individual del beneficiario.
Toda persona natural mayor de edad, que sea titular de una cuenta de ahorro para
leasing y esté inscrita en el registro que para estos efectos llevarán los SERVIU del país.
a) Viviendas Progresivas.
b) Viviendas Básicas.
217
c) Subsidio Rural.
d) Programa Espacial para Trabajadores.
e) Sistema General Unificado.
1. - El financiamiento incluye el 100% del valor del inmueble y los gastos operacionales
(escritura, estudio de títulos, notaría, conservador, tasación, comisiones, etc.)
Desventajas:
1. - El bien raíz no es propiedad del comprador, sino hasta el pago de la última cuota.
2. - No se puede hipotecar ni vender.
218
3. - Las tasas de interés son más altas, debido al mayor riesgo involucrado para el que
financia.
Gastos operacionales:
Tasación 3,00 3,00
Est. títulos y escritura 6,00 6,00
Notaría 4,00 4,00
Impuesto al mutuo fines generales 1,20% ---------
Inscripción hipoteca 25,00 10,00
Alzamiento hipoteca 6,00 ----------
Diferencia letras (3%) 225,00 ----------
Dividendo 90,00 133,00
Contribuciones anuales 50,00 ----------
Resumen:
Primer año 3.983 1.596
Segundo al Catorce año 14.690 20.748
Año 15 1.136 1.596
Se debe considerar que el arriendo con opción de compra se puede cargar al pago de la
Renta contra impuestos lo que no ocurre con el crédito hipotecario.
Puede operar indistintamente con o sin subsidio del Estado y en viviendas nuevas o
usadas.
Las instituciones autorizadas por ley para abrir y mantener cuentas de ahorro metódico
para la vía leasing son:
219
Características:
1. - Abre un canal más flexible para acceder a la vivienda propia por cuanto permite
acceder hoy a personas que antes no podían concretar el ahorro previo y menos el
25% de pie.
2. - Representa menos riesgo para los inversionistas.
3. - Permite más fácilmente el cambio de vivienda (no hay proceso de venta y compra),
se venden los contratos.
4. - Efectos en la construcción a nivel nacional se agilizan especialmente en las
viviendas de bajo monto.
5. - Estimula el ahorro para la vivienda de los diferentes sectores puesto que no se
seguirá pagando un arriendo sin destino.
6. - Desarrolla sistemas para el flujo de recursos de inversionistas institucionales.
El Contrato de Leasing:
220
2. - A lo menos, el contrato de arriendo con promesa de compraventa contendrá el
precio de la compraventa, plazos para completar el precio en la cuenta individual,
monto del arriendo mensual y monto del aporte.
3. - No existirá plazos salvo que se aplique subsidio en cuyo caso sólo podrán operar
plazos de 8, 12, 15 y 20 años.
4. - Las causales para poner término al contrato son: no pagar el aporte contratado (3
sucesivos o cuatro en el lapso de un año) daño grave a la propiedad o cambio de
destino.
a) Con subsidio del Estado.
b) Directo con Inmobiliaria.
a) Novación.
Novar un crédito es comprar los derechos que una persona tiene sobre un bien raíz que
se encuentra hipotecado en una institución financiera (cambiar deudor).
Trámites a realizar:
Ventajas de la Novación:
b) Permuta.
c) Lease Back.
221
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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 1
Nombre Alumno
222
Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.
Puede enviarlas por correo a: Avenida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia, Santiago
O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl.tie.cl
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Nombre Alumno
223
w) Lesión Enorme y) Título de Dominio
Nombre Alumno
2. Mandato General
3. Poder Especial
4. Mandato Judicial
224
Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.
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Nombre Alumno
225
4. Efectúe un análisis simple de las formas en que expira un contrato de
arrendamiento
Nombre Alumno
226
3. Revise detenidamente los diferentes plazos de un contrato de arriendo (Ley
18.101 y Código Civil) e indique su comentario.
Nombre Alumno
a) Tradición
227
b) Saneamiento de la Evicción
Nombre Alumno
228
3. Indique las obligaciones que debe asumir un corredor al recibir una Orden de
arrendamiento de Inmueble.
Nombre Alumno
Defina:
1. Ciudad
229
2. Urbanización
3. Centralidad
4. Accesibilidad
5. Plusvalía
6. Límite Urbano
7. Externalidades
Nombre Alumno
230
2. Indique los componentes de una vivienda.
231
Nombre Alumno
4. los terrenos pueden tener diferentes dimensiones respecto del terreno típico
zonal cuya relación es 1:2 (10 m de frente por 20 m de fondo u 8 x 16; 12 x 24; etc.);
A su juicio, ¿Qué pasa con el precio del terreno?
a) Si crece en su frente
b) Si crece en su fondo
232
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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 11
Nombre Alumno
233
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Nombre Alumno
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