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Apresentação

Defender-se, hoje em dia, diante de tantas armadilhas que você encontra no mercado de consumo, não é tarefa fácil.

A Fundação Procon-SP elaborou esta cartilha com o objetivo de auxiliar você, consumidor, a evitar problemas ao
efetuar uma compra, contratar um serviço ou mesmo assinar um contrato. Ela pretende dar a você as informações
necessárias à sua proteção.

O consumidor que conhece os seus direitos como cidadão é aquele que melhor sabe se defender!



Em março de 1.991 a Lei 8.078/90, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, entrou em vigor e
estabeleceu normas para proteger o consumidor nas relações de consumo.

Nela estão previstos os direitos básicos de todos nós, consumidores. Saiba quais são:
· proteção da vida e da saúde;
· educação para o consumo;
· liberdade de escolha de produtos e serviços;
· informação;
· proteção contra publicidade enganosa e abusiva;
· proteção contratual;
· indenização;
· acesso à justiça;
· facilitação da defesa de seus direitos, e
· qualidade dos serviços públicos.

Ela merece toda a nossa atenção e deve ser respeitada. Vamos juntos aprender e ver o quanto é fácil se defender!

  
  
 


Adquirir um imóvel exige muita atenção! Observe atentamente a documentação.

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Jamais compre um lote sem vê-lo. Visite o local antes de fechar o negócio ou de antecipar qualquer valor ao
vendedor, mesmo que seja somente uma entrada, reserva ou sinal.

Localize o terreno na planta aprovada pela prefeitura, verificando a infra estrutura e os serviços existentes, como ruas
abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia elétrica, etc. Avalie se o que existe atende às suas
necessidades e expectativas.

Redobre sua atenção antes de adquirir terrenos localizados em áreas de proteção de mananciais - áreas legalmente
protegidas como represas, rios, nascentes, etc., que garantem a preservação dos recursos hídricos destinados,
inclusive, ao fornecimento de água potável, que, além de apresentarem restrições de uso, também necessitam de
aprovação de órgãos específicos.

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Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou está
sendo cumprido.

Na Secretaria Municipal da Habitação, indague se a área não é de utilidade pública ou de interesse social, casos em
que poderão ocorrer desapropriação.
Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a
débitos pendentes do terreno.

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Confira se o imóvel está registrado e solicite uma certidão negativa de ônus e alienação, para comprovar que o
imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.

Não acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em relação a irregularidades em documentações.
Só adquira o imóvel se a situação do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em lei.

 


Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção de compra. É obrigatório constar: qualificação e
manifestação de vontade das partes, indicação do lote - conferindo sua localização com a planta aprovada pela
prefeitura, valor total do lote e do sinal dado, modo e forma de pagamento e de reajuste (anual, segundo a legislação
vigente), com a especificação do índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestações, promessa de firmar
contrato, prazo para aceitação da proposta - o ideal é não ultrapassar 30 dias. Assine e date as vias da proposta
ficando com uma delas.

IMPORTANTE: as partes podem estabelecer, quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento. Se a


desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele deve devolver o sinal em
dobro.

Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais como taxa de conservação e manutenção,
filiação à associação de moradores, padrão construtivo, etc.
Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine. Solicite maiores esclarecimentos e, caso necessite, procure
ajuda de um órgão de defesa do consumidor de sua região ou de um advogado especializado.

ATENÇÃO: consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP antes de assinar o


contrato para verificar se a empresa possui reclamações e se foram solucionadas.

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Na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de compra e venda e certifique-se de que as
cláusulas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta
do contrato. Risque todos os espaços em branco.

O contrato deve conter os dados pessoais do comprador e do vendedor (nome, R.G., CPF e CGC/MF para pessoa
jurídica, nacionalidade, estado civil e residência), a área e demais características do imóvel. Outros dados igualmente
importantes e obrigatórios são: valor total do imóvel e das prestações, prazo e forma de pagamento, periodicidade
(anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros, local de pagamento,
penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado e todas as condições prometidas pelo
vendedor.

O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do comprador, que deverá registrá-la de imediato no Cartório de
Imóveis da região.

IMPORTANTE: verifique junto à prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo
vendido ½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização - aprovação de planta para construção,
escritura definitiva, imposto, numeração da casa, etc. Pague sempre a prestação na data estabelecida e guarde todos
os recibos. Eles comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da
escritura definitiva. Caso o vendedor não queira receber as prestações, não deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o
contrato está registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Você poderá,
ainda, procurar um advogado para efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário.


 

Após o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao
Tabelionato de Notas que lavrará a escritura. Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo de Quitação" que
os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite, procure um órgão de defesa
do consumidor. Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura,
peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o
recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as devidas autorizações.

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Adquirir um imóvel na planta exige muita atenção, para evitar riscos ou problemas posteriores.

  
 


A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se
enfrentar problemas, como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo
da obra por irregularidades junto à prefeitura - documentação, falta de segurança, etc, índices de reajustes não
previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.

 
   

Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da
construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico.

No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida- se é de frente, de
fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc.. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos
materiais e equipamentos a serem utilizados -elevador, azulejos, piso, metais, etc.

Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por
administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes,
acrescido de um valor a título de taxa de administração.

Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes,
entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que,
além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de
Habitação, o índice deverá estar identificado.

Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato.
Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.

Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc.



   

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de
Registro de Imóveis competente.

Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com
o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações
sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

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Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o
atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado. Ao assinar o
contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco.

O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento
ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de pagamento,
penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da
unidade privativa e garagem adquiridas - localização, metragem total , área privativa, comum, de garagem, etc.. e
demais condições prometidas pelo vendedor.

Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega da
obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo
deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se
referir ao acabamento.

Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da
Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a
forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das
chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão - habite-se. A liberação
de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de
rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.

IMPORTANTE: o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial,
o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de sua assinatura. Poderá, ainda,
receber corrigidos os valores pagos.
Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o
pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.
Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas
prestações.

Fique atento: antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o
Banco de Dados da Fundação Procon-SP, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora,
construtora ou intermediadora/vendedora.
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de
testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você,
reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis
competente.

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Adquirir um imóvel, novo ou usado, pode representar a realização de um antigo projeto de vida. Se você está
pensando em comprar uma casa ou apartamento usado, fique atento a alguns cuidados.


 
 


Determine suas reais necessidades, disponibilidade financeira bem como suas exigências e expectativas em relação
ao bem pretendido. Aliar satisfação, preço justo e qualidade pode não ser uma tarefa fácil.

 
   

Avalie o imóvel, visitando-o durante o dia e à noite. Caso elel esteja localizado em um local movimentado, considere
a questão do trânsito e do barulho. Observe se o bairro possui a infra-estrutura de que você necessita - escolas, posto
de saúde, iluminação, esgoto, supermercados, farmácias, banco, padaria, etc. Procure verificar as condições do
encanamento e rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a conservação do teto, do telhado, das paredes
e do piso - veja se há rachaduras, vazamentos ou mofo.

Verifique se há vagas na garagem e o valor do condomínio, em caso de apartamentos. Procure informar-se sobre o
rateio das contas - água, luz, tevê a cabo, etc.. Analise se a renda familiar é compatível com os gastos fixos da
moradia. Lembre-se: o ideal é que o gasto para compra mediante o pagamento de prestações não ultrapasse 25% do
orçamento doméstico ou da renda familiar.

Casas térreas merecem cuidados especiais quanto à segurança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos
comerciais próximos devem ser bem avaliados, assim como a iluminação da rua.



   

1. Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de
Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc.

2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.

3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a
mesma descrita no carnê.

4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor.

5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência.

6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.

7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio.

8. Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica
da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).

Obs.: normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos acima, até mesmo por implicarem em
custos. A falta de informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos.

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Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de compra e venda. Ele deve ser redigido de
forma clara, legívei, e as cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque. Cuidados que
você não pode deixar de observar:

· examine o contrato. Em caso de dúvidas, solicite esclarecimentos ao vendedor, ou consulte um órgão de defesa do
consumidor ou, ainda, um advogado especializado;

· certifique-se de que tudo o que consta da proposta e dos ajustes verbais faz parte do contrato;

· o contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e do comprador, a descrição e o valor total do imóvel, a
forma e o local de pagamento, o índice e a periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), as
penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as
condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura;

· verifique as condições previstas para a eventual rescisão;

· providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, solicite a
lavratura da escritura definitiva.



   
 


· verifique antecipadamente se há linhas de financiamento abertas - SFH, Carteira Hipotecária, SFI, etc;

· observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso não seja obtida a liberação do financiamento;

· informe-se sobre a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras próprias quanto ao
número de pessoas que integrarão a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc.

IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando
relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

   ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Solicite que o
contrato seja datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do
contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. Ao quitar a dívida, solicite a lavratura da escritura
definitiva e providencie, em seguida, seu registro no Cartório Imobiliário competente.
ATENÇÃO: antes de concretizar qualquer negócio intermediado por imobiliárias ou corretores, consulte o Cadastro
de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados da Fundação Procon-SP.


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Comprar material de construção requer alguns cuidados. Sempre que possível, consulte um profissional da área,
capaz de orientá-lo. Realize uma pesquisa de preços junto às lojas ou por meio de cadernos especializados de jornais
e revistas. Veja abaixo algumas dicas sobre materiais que compõem a estrutura da construção.

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Verifique o prazo de validade na embalagem do cimento, evitando adquiri-lo com muita antecedência. É comum esse
material empedrar ao ficar muito tempo guardado, além de estar sujeito ao comprometimento de sua qualidade, em
função de condições desfavoráveis de armazenamento.

A areia pode ser grossa, fina ou misturada e deve ser adquirida de acordo com a necessidade da obra. Pode ser
vendida em grandes quantidades, por metro cúbico, ou em pequenas embalagens plásticas. Evite comprar areia
quando ela estiver úmida, pois isso pode alterar a sua quantidade. Verifique também se não há terra ou pó de
serragem misturados à areia, o que poderá provocar problemas na obra.

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Tijolos e blocos possuem medidas específicas que podem ser obtidas junto ao IPEM (Instituto de Pesos e Medidas).

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Consulte um encanador para saber quais são os produtos mais adequados para sua casa. Certifique-se de que as
conexões adquiridas sejam adequadas às tubulações, para evitar problemas. Atenção para as metragens: algumas
lojas fornecem o preço do metro, mas somente comercializam barras inteiras, com 3 ou 5 metros.

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Verifique se as vigas têm a identificação e as marcas do fabricante para facilitar a montagem. Solicite o manual de
instruções e observe se as medidas são adequadas para o tipo de construção.

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Saiba que esses materiais devem conter o nome do fabricante bem como a tensão a que se destinam. As partes
condutoras de energia elétrica devem ser de cobre ou liga de cobre, não podendo conter material ferroso. A presença
de material ferroso no produto pode ser testada através de um imã. Somente os parafusos, rebites, ilhoses, pinos,
molas e dispositivos destinados exclusivamente à fixação das partes condutoras ao corpo do produto, ou do condutor
ao terminal, podem ser desse material.



Solicite informações referentes a: formas de pagamento, taxas de juros aplicadas, descontos para preço à vista, prazo
de entrega, cobrança ou não de frete.

     

Confira todo o material, inclusive quantidades e valores. Caso haja irregularidades, não aceite o produto nem assine
o recibo. Faça uma observação no verso da nota fiscal. Entre em contato com a loja para resolver a questão. Caso não
possa estar no local para receber o produto, oriente o responsável, pedreiro, parente, vizinho, a agir dessa forma. Não
solucionando o problema, recorra a um órgão de defesa do consumidor de sua cidade ou encaminhe carta à Fundação
Procon-SP.

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De acordo com o Código de Defesa do Consumidor:


. os produtos devem assegurar informações corretas e precisas sobre suas características, qualidade, quantidade e
prazo de validade, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. A oferta deve
assegurar informações claras sobre o valor à vista, total a prazo, número de parcelas, taxa de juros aplicada e demais
encargos;

. se o produto comprado apresentar problemas ou se o conteúdo líquido não estiver de acordo com as indicações
constantes da embalagem ou da mensagem publicitária, e isto não for solucionado em até trinta dias, o consumidor
poderá exigir a substituição do produto, ou a restituição da quantia paga, ou o abatimento proporcional do preço ou a
complementação do peso ou da medida;

. no caso de venda de produtos por telefone, telemarketing, etc., lembre-se de que você pode desistir da compra em
um prazo de até sete dias, a contar da data do recebimento do produto.

ATENÇÃO: denuncie estabelecimentos que comercializem produtos em desacordo com as normas técnicas. Exija
nota fiscal

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O consumidor depara-se com um grande número de opções no mercado destinadas ao acabamento de uma
construção. A pesquisa de preços é muito importante e a compra de alguns itens requer cautela.



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Verifique com cuidado a metragem da área onde vão ser aplicados esses produtos. Cheque na embalagem a
metragem, o número do lote, a cor e o tamanho, que devem ser os mesmos em todas as caixas. Por precaução,
compre sempre um pouco a mais, que servirá de reserva.

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Verifique se na embalagem constam o nome do fabricante, CGC, endereço, bem como as instruções de instalação e
uso. Fique atento às medidas dos produtos, que devem ser compatíveis com as da área onde serão instalados.

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Observe o tipo de tinta mais adequado para o local onde será aplicada e seu prazo de validade. Consulte um
profissional da área para orientá-lo sobre a quantidade necessária, evitando o desperdício. Esteja atento ao código da
cor e da tonalidade da tinta, caso haja a necessidade de adquiri-la novamente para futuros reparos.

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As lâmpadas devem conter, no vidro, a indicação da potência, da corrente nominal, além do nome ou logotipo do
fabricante.

A voltagem das lâmpadas deve ser compatível com a do local em que serão utilizadas. Cheque com a rede
concessionária da região. Lembre-se: as lâmpadas fluorescentes duram mais e economizam energia. São indicadas
para áreas de grande circulação, como cozinha, área de serviço, garagem, banheiro, etc.

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Produtos como pisos, azulejos e louças sanitárias costumam sair de linha com muita freqüência. Produtos fora de
linha representam um risco para o consumidor caso haja a necessidade de reposição do mesmo. Avalie bem a
vantagem da compra.

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· existem órgãos oficiais e entidades credenciadas competentes para expedir normas técnicas e certificar produtos:
ABNT, INMETRO, IPT, etc.;

· os seguintes produtos possuem certificação obrigatória: fusível tipo rolha, cartucho (CONMETRO), fio e cabo
isolado até 750V (INMETRO);
· caso o produto adquirido venha a apresentar um vício oculto, defeito que não pode ser constatado aparentemente ou
de imediato, é seu direito reclamar. Nessa situação, o prazo inicia-se a partir da constatação do problema.

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De acordo com o Código de Defesa do Consumidor:

· a embalagem do produto deve conter, de forma clara, correta e em língua portuguesa, as características do produto,
o prazo de validade, o nome do fabricante e os cuidados e os possíveis riscos que apresentem a sua saúde e
segurança. A oferta deve assegurar informações claras sobre o valor à vista, o total a prazo, o número de parcelas, a
taxa de juros aplicada e demais encargos;

· se o produto comprado apresentar problemas ou se o conteúdo líquido não estiver de acordo com as indicações
constantes da embalagem ou da mensagem publicitária, e isto não for solucionado em até trinta dias, o consumidor
poderá exigir a substituição do produto, ou a restituição da quantia paga, ou o abatimento proporcional do preço ou a
complementação do peso ou da medida;

· no caso de venda de produtos por telefone, telemarketing, etc., lembre-se de que você pode desistir da compra em
um prazo de até sete dias, a contar da data do recebimento do produto.

ATENÇÃO: denuncie estabelecimentos que comercializam produtos em desacordo com as normas técnicas. Exija a
nota fiscal!

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Condomínio é o direito exercido exclusivamente pelo condômino em sua área privativa. É também exercido,
simultâneamente, por várias pessoas sobre a área comum a todos. Os condomínios se apresentam sob a forma
vertical, prédios, ou horizontal, casas. A relação entre os condôminos deve ser harmônica e respeitosa. Questões
internas envolvendo a organização do condomínio, tais como regras e procedimentos em geral, não constituem
relação de consumo, e devem ser solucionadas segundo o estipulado em convenção, regulamento interno, assembléia
ou regulamentação civil. É importante, portanto, conhecer a legislação em vigor pertinente ao assunto - Lei 4.591/64
e a Lei 10.406/2002, bem como as normas e deliberações internas de seu condomínio, que estabelecem direitos e
obrigações.




O espaço do condomínio é dividido em: áreas comuns, indivisíveis, utilizadas por todos os moradores e que não
podem ser alteradas, salvo por unanimidade e permissão legal; áreas privativas, unidade de cada proprietário - casa
ou apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem. A administração do condomínio pode ser realizada por
autogestão ou por terceiros. Neste caso, uma pessoa física ou jurídica, normalmente uma empresa especializada,
escolhida pelo síndico, e aprovada em assembléia, fica encarregada das funções administrativas. A administradora
não tem direito a voto, devendo obedecer às decisões tomadas em assembléia.

Conheça as principais funções do síndico:


. representar o condomínio;
. exercer a administração interna da edificação;
. impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno;
. prestar contas à assembléia do condomínio;
. guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.

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É a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Essas decisões, desde que não
contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, as regras do condomínio e só podem ser anuladas judicialmente ou por
deliberação em outra assembléia. As assembléias mais comuns são:

‡ Assembléia Geral Ordinária - é realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas para as
despesas do condomínio do próximo exercício, bem como apresentar e aprovar a prestação de contas do exercício
que se encerrou.
‡ Assembléia Geral Extraordinária - é realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo
síndico ou por ¼ dos condôminos; geralmente as deliberações são feitas com o voto da maioria dos presentes.

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O conjunto de normas do condomínio é chamado de Convenção. Esta deve ser aprovada em assembléia geral,
levando-se em conta os votos proporcionais à fração ideal de cada unidade. As principais normas que a convenção
deve conter são:

‡ discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

‡ definição das regras de utilização dos bens e serviços comuns: piscinas, recreação infantil (playground), salão de
festas, garagem, elevadores, escadas, manobrista, lavanderia, pabx, etc;

‡ definição do número (quantidade) de votos válidos para deliberações (quorum);

‡ forma de escolha do síndico e definição de suas atribuições;

‡ forma de escolha do conselho consultivo, condôminos eleitos para auxiliar o síndico, e definição de suas funções;

‡ definição da forma, proporção dos pagamentos de despesas e do fundo de reserva (parcela constituída pelos
proprietários para cobrir gastos emergenciais);

‡ permissão ou proibição de animais de estimação.

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Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente,
pelo Conselho Consultivo. As despesas podem ser: ordinárias - relativas à limpeza, manutenção e conservação do
condomínio, devendo ser pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino); extraordinárias - referentes às
obras que interessam à estrutura do edifício e às condições de segurança e habitabilidade das áreas comuns (pinturas
de laterais, fachadas, instalação de equipamentos de segurança, como extintores, interfones e de lazer), devendo ser
pagas, exclusivamente, pelo proprietário da unidade.

A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos. As multas devem
ser estabelecidas pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral. Sua aplicação tem por objetivo obrigar os
moradores a obedecer às regras do condomínio, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal cabível. Multas
por atraso no pagamento devem ser deliberadas pelos condôminos e fixadas em convenção, não podendo ultrapassar
a 20 %. Entretanto, de acordo com o Novo Código Civil, a partir de 11 de janeiro de 2003, a multa não poderá
ultrapassar a 2% sobre o débito.

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Existe uma série de exigências legais referentes às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam em
punições ou em até interdição da edifícação. O condomínio deve verificar, dentre outras coisas:

‡ condições das instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;


‡ sistema de pára-raios;
‡ sistema de coleta de lixo;
‡ extintores, portas corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
‡ contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte do imóvel e que
inclua todas as unidades autônomas e as áreas comuns. No caso de imóveis financiados pelo SFH, esse seguro já vem
incluso nas prestações. Por isso, é necessário que, antes da contratação do mesmo, o proprietário comunique ao
síndico, por escrito, já estar assegurado, evitando, assim, o pagamento duplo. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc.,
o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção.

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‡ Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar caixas d'água regularmente e tratar a
água das piscinas. Cadastrar a edificação por unidade familiar na Sabesp.

‡ Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da edificação.

‡ Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação.

‡ Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, guardando-os em local seguro.
Fiscalizar as retiradas, evitando, dessa forma, furtos, desvios ou desperdícios.

‡ Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços, que forem assinados em nome do
condomínio.

‡ Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução
de serviços.

‡ Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem os pagamentos.

‡ Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuízos financeiros.

‡ Proceder a todos os registros de pagamentos oriundos dos contratos de trabalho dos funcionários.

‡ Solicitar, periodicamente, junto aos órgãos governamentais, certidões negativas, inclusive previdenciárias.

Lembre-se: para fazer valer os seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários devem participar
efetivamente das assembléias, cumprir as deliberações, respeitar e conviver em harmonia.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO (MODELO)

Os signatários deste instrumento, de um lado Pedro de Tall, R.G.:001.234.567-89, residente à Rua das Amoras, 89,
comerciante, C.P.F.:052.052.052-52, e de outro lado José Soselino, R.G.:002.345.678-91, tecelão,
C.P.F.:520.520.520-52; contratam, entre si, que:

1-O imóvel situado na Rua das Ameixeiras, 98, de propriedade de Pedro de Tall, será locado para José Joselino nas
condições abaixo estipuladas:

2-O prazo da locação é de 30 meses contados a partir de 01.05.97, a terminar em 31.10.99, ressalvada a hipótese de
prorrogação da locação, que deverá ser feita por escrito. O imóvel objeto desta locação destina-se exclusivamente ao
uso residencial do locatário.

3-Caso o locatário não restitua o imóvel no fim do prazo contratual, pagará enquanto estiver na posse do mesmo, o
aluguel mensal reajustado nos termos da lei.

4-O valor do aluguel mensal é de R$100,00 (cem reais), que o locatário se compromete a pagar pontualmente até o
dia 10 do mês posterior ao vencido, na residência do locador. O valor do aluguel contratado será reajustado
anualmente.

5-O locatário deve trazer o imóvel locado em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de
iluminação, pintura, telhado, vidraças, torneiras e ralos, bem como os demais acessórios em perfeito estado de
conservação e funcionamento para assim restituí-los quando findo ou rescindido este contrato.

6-Obriga-se o locatário a satisfazer a todas as exigências dos Poderes Públicos, a que der causa, e a não transferir
este contrato, nem fazer modificações no imóvel sem autorização escrita do locador.

7-O locatário desde já faculta ao locador examinar ou vistoriar o imóvel locado, de seis em seis meses, aos sábados,
às 10:00hs.
8-O locatário não pode ceder, sublocar o imóvel, no todo ou em parte, sem prévio consentimento por escrito do
locador.

9-O locatário se compromete a pagar as contas de água, luz e o IPTU.

10-O locatário paga neste ato o valor de R$300,00 (trezentos reais), a título de CAUÇÃO (depósito), que será
devolvido, no final da locação, nos termos da lei.

11-Fica estipulada a multa no valor de um aluguel para qualquer das partes que infringir qualquer cláusula deste
contrato.

E por assim terem contrato, assinam o presente, em 2 (duas) vias, em presença das testemunhas abaixo:

Cidade, dia de mês de ano

PEDRO DE TALL _ RG: 001.234.567-89 ____________________________

JOSÉ JOSELINO _ RG: 002.345.678-91 ____________________________

TESTEMUNHAS:

Helem Helena ² RG: 003.456.789-01 _____________________________

Mauro Maureano ² RG: 004.567.890-12 _____________________________

RECIBO (modelo)

Despesas: Aluguel _________________

Água _________________

Luz _________________

IPTU _________________

Outros _________________

Nome do Inquilino ________________________________________

Valor Total (por extenso): __________________________________

Tipo de locação (residencial ou comercial): _____________________

Data de vencimento: __________ mês correspondente: ___________

Endereço do imóvel: _______________________________

______________________________________________
(assinatura do locador ou de pessoa autorizada)

 %   &
c

CRECI - Conselho Regional dos Corretores de Imóveis


Rua Pamplona, 1.200 - térreo
Fone: 3884-6677
(mantém e informa o cadastro dos corretores e imobiliárias regularizadas)
IPTU - Prefeitura de São Paulo
Fone: 156
(informa sobre impostos em atraso e cálculos, isenções, certidões, etc.)

SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO/SP - RESOLO III


Rua São Bento, 405 - 2º andar
(informações sobre a regularização de imóveis da capital)

SECRETARIA ESTADUAL DO MEIO AMBIENTE


Av. Prof. Hermmann Jr, 345
Fone: 3133-3000
(informa se o imóvel está em área de manancial)

SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil


Rua Dona Veridiana, 55
Fone: 3224 0566

AELO - Associação das Empresas de Loteamento


Av. Paulista, 575 - cj. 509/510
Fone: 3289 1788

AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo


Rua Estados Unidos, 89
Fone: 3887-3372

É permitida a reprodução parcial ou total deste material desde que citada a fonte.
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