Ritenuto in fatto 1. - Con atto di citazione notificato il 7 giugno 2007, Pier Paolo (talvolta indicato anche come Pierpao- lo) Carlini convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino la s.n.c. F.11i Tabasso, esponendo di avere con- cluso in data 19 giugno 2006, con la societa convenuta, un contratto preliminare di vendita di immobile sito in Rivoli, corso Francia n. 172, versando al momento della stipula la somma di euro 7.500; che il contratto defini- tivo non era stato stipulato perché la societa promit- tente venditrice si era rifiutata, | accampando Liessenzialita del termine pattuito nel preliminare, quando questo non era tale @ non era stato rispettato@ soltanto per il ritardo della banca nell’erogazione del mutuo; che esso promissario aveva intimato diffida ad adempiere, ma il termine di quindici giorni era spirato invano Tanto premesso, l’attore dedusse la nullita del contratto preliminare ex art. 2 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti pa- trimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), per il mancato rilascio della fideiussione, e domandé, comunque, la ri- soluzione del contratto, chiedendo la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra, anche in considerazione della nullita per vessatorieta della clausola che consentiva al professionista di trattenere la somma di danaro versatagli- Si costitui la societa convenuta, resistendo. L’adito Tribunale, con sentenza in data 22 aprile 2008, accolse in parte la domanda, condannando 1a conve- nuta alla restituzione di euro 7.500, somma versata dal Carlini al momento della stipula. Il primo giudice osservé = che 1a proposta di acquisto sottoscritta dal Carli- ni, ed espressamente definita come irrevocabile fi- no al 20 luglio 2006, rappresentava un atto unila-@& terale fonte di obbligazioni per il solo proponente e non per la societa convenuta; - che, essendo mancata 1’accettazione del destinata rio, il contratto non si era concluso; - che le domande dell’attore, 14 dove presupponevano l’avvenuta stipulazione del contratto, non erano fondate; - che la somma versata dal Carlini rappresentava “una cauzione a garanzia della serieta della proposta”, con la conseguenza che 1’ accipiens avrebbe avuto il diritto di trattenerla “in funzione del risarcimen- to di un danno del quale, tuttavia, non era stata offerta alcuna prova”. 2. - La Corte d’appello di Torino, con sentenza re- sa pubblica mediante deposito in cancelleria il 25 ago- sto 2010, ha accolto il motivo di gravame incidentale del Carlini relativo alla nullita ex art. 33, comma 2, lett. e), del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del consumo, a norma dell’art. 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229), e, di conseguenza, ha respinto 1'impugnazione principale della societé, confermando, con diversa motivazione, la sentenza impugnata, ed ha rigettato gli altri motivi dell’appello incidentale. 2.1. - La Corte territoriale ha richiamato la clau- sola n. 9 della proposta di acquisto immobiliare, appro-@ vata “con doppia sottoscrizione ai sensi degli artt. 1341 @ 1342 cod. civ.”, del seguente tenore: “La presen- te proposta di acquisto non é@ vincolante se non dopo la firma delle parti sul contratto preliminare di compra- vendita redatto dalla venditrice. Se il sottoscritto proponente non intendesse arrivare alla firma del preli- minare di compravendita o se lasciasse scadere il termi- ne di cui al punto 8) la somma oggi versata restera al venditore e la presente proposta di acquisto perderd qualsiasi valore senza ulteriori formalita e comunica- zioni di sorta”. Premesso che la clausola in questione prevedeva il diritto del professionista a trattenere 1’ importo di eu- ro 7.500 versatigli dal Carlini se costui non avesse concluso il contratto (vale a dire sottoseritto il pre- liminare o il definitive), ma non sanciva, per contro, 41 simmetrico obbligo del professionista, la s.n.c. Ta- basso, a corrispondere il doppio della somma ricevuta nel caso in cui fosse stata detta societa a non voler concludere il preliminare o il definitivo, la Corte d’appello ha rilevato, richiamando l’art. 36 del codice del consumo, che “lo spostamento patrimoniale da Carlini a soc, Tabasso era senza causa e 1’indebito pagamento deve essere ora restituito ex art. 2033 cod. civ.”.@ 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello 1a societé F.11i Tabasso ha proposto ricorso, con atto notificato il 22 novembre 2010, sulla base di quattro motivi. L’intimato ha resistito con controricorso. In prossimita dell’udienza la ricorrente ha deposi- tato una memoria illustrativa. Considerato in diritto 1. - Con il primo motivo (omessa pronuncia, viola~ zione di legge: artt. 112 e 277, primo comma, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) ci si duole che la sentenza impugnata non abbia preso in alcun modo in esame, né abbia pronunciato, sulla “con- troeccezione” sollevata dalla societa con cui era stata dedotta 1/inapplicabilita del codice del consumo al caso di specie, in ragione del fatto che ci si troverebbe di fronte, non ad un “contratto concluso”, ma ad un negozio unilaterale recettizio. 1.1, - Il motivo @ infondato, perché il mancato e- same di una tesi giuridica sostenuta da una parte (nella specie, 1/inapplicabilita della disciplina delle clauso- le vessatorie nel contratto tra professionista e consu— matore), incompatibile con la statuizione di accoglimen- to della pretesa di controparte, non integra il vizio di@ omessa pronuncia (Cass., Sez. III, 29 luglio 2004, n. 14486) . 2. - Con il secondo motivo (omessa motivazione su un punto decisivo della controversia) si lamenta che la Corte d’appello abbia erroneamente ritenuto che la so- cieta Tabasso non avesse preso posizione sulla questio- ne, sollevata dall’attore ed appellante in via inciden- tale, della nullita della clausola n. 9 della proposta ixrevocabile di acquisto, perché vessatoria ai sens: dell’art. 33, comma 2, del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, quando, in realta, la difesa della societa aveva interloquito sul punto tanto in primo grado che in se~ condo grado nella comparsa conclusionale e nelle note di replica. 2.1, - La consura @ inammissibile, perché si limita ad allegare il vizio di motivazione in ordine ad una questione di diritto senza denunciare l’errore della so- luzione interpretativa accolta dalla sentenza impugnata. Invero, l’espressione normativa, di cui all’art. 360, n. cod. proce. civ., “omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio”, concerne esclusivamente L’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia, e quindi il giudizio di fatto, non anche la quaestio iuris, giacché,ove il giudice del merito abbia correttamente deciso la questione sottoposta al suo esame, é irrilevante, ai fi- ni della cassazione della sentenza impugnata, che la sentenza abbia bene o male motivato sul punto di dirit- to, essendo il giudice di legittimita abilitato, nell’esercizio del potere correttivo attribuitogli dall’art. 384 cod. proc. civ., a sostituire, integrare o emendare 1a sentenza impugnata qualora la stessa sia co- munque pervenuta ad una esatta soluzione del problema giuridico sottoposto al suo esame (Cass., Sez. III, 20 febbraio 1999, n. 1430; Cass., Sez. Un., 25 novembre 2008, 28054; Cass., Sez. lav., 7 aprile 2010, n. 8254). Non é configurabile, pertanto, il vizio di moti- vazione 1a dove si addebiti alla sentenza impugnata di non essersi fatta carico, ai fini della soluzione della questione di diritto, della tesi sostenuta dalla parte soccombente 3. - Con il terzo motivo (violazione e falsa appli- cazione dell’art. 33 del d.lgs. n. 206 del 2005 e vizio di motivazione, in riferimento all’art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.) si sostiene che, poiché la proposta in discussione ha natura di negozio unilaterale e non é@ un contratto, né pud essere ricondotta ai contratti per a- desione, sarebbe inapplicabile al caso di specie il co- dice del consumo. La presunzione di vessatorieta riguar-@ derebbe unicamente i patti inseriti in un contratto con- cluso, sia esso preliminare o definitivo; non varrebbe per i negozi unilaterali recettizi. 3.1. - La doglianza é infondata. Occorre premettere che il giudice del merito ha ac- certato che in data 19 giugno 2006 il Carlini sotto- serisse una proposta, irrevocabile fino al 20 luglio 2006, per l’acquisto di un appartamento di un complesso immobiliare in costruzione al prezzo complessivo di euro 127.500, versando, contestualmente alla promessa, 1'importo di euro 7.500 a mani dell’ oblato. Sempre secondo quanto risulta dalla sentenza impu- gnata, la societa oblata non accetté espressamente la proposta irrevocabile; ma - richiesta dal Carlini - con lettera del 12 luglio 2006 accordd al proponente una di- lazione rispetto al termine fissato, purché lo slitta- mento fosse limitato “a pochi giorni”, comunicando che il notaio aveva “messo in agenda la stipula . . . per il giorno 28 luglio 2006, alle ore 15”. Con detta proposta irrevocabile il Carlini prendeva altresi atto che la somma versata sarebbe restata “al venditore” ove esso proponente non avesse inteso “arri- vare alla firma del preliminare di compravendita” o se avesse lasciato “scadere il termine” del 20 luglio 2006. Questa clausola (la n. 9) - evidentemente inserita in un@ formulario a stampa predisposto o comunque utilizzato dal professionista, destinatario della proposta stessa - venne specificamente approvata per iscritto dal propo- nente, “ai sensi degli artt. 1341 e 1342 cod. civ.” La Corte d/appello ha ritenuto questa clausola ves- satoria (ex art. 33, comma 2, lett. e, del codice del consumo), @ quindi nulla, perché consentiva al profes- sionista di trattenere 1/importo versatogli dal consuma~ tore se costui non avesse concluso il contratto, preli- minare o definitivo, ma non sanciva il simmetrico obbli— go del professionista di corrispondere il doppio della somma corrisposta nel caso che fosse stato quest’ultimo a non volere stipulare il preliminare o il definitivo. La ricorrente denuncia l’erroneita della soluzione interpretativa offerta dalla sentenza impugnata, sul ri- lievo che il codice del consumo - e con esso la presun- zione di vessatorieta della clausola che ha per oggetto, © per effetto, di consentire al professionista di trat- tenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere a carico dell’ accipiens professionista un obbligo restitutorio e un ulteriore obbligo sanziona~ torio nel caso sia egli stesso a recedere o non conclu- dere - si applicherebbe al solo contratto, non alla pro- - 10 -@ posta, sia pure irrevocabile, che non @ un contratto, ma un atto del processo formativo del contratto. La doglianza @ basata su un erroneo presupposto in- terpretativo. Essa muove dall’assunto che la disciplina delle clausole vessatorie nei contratti tra professionista e consumatore abbia un ambito oggettivo di applicabilita coincidente con il contratto che ha gia completamente esaurito il suo ciclo di formazione e vincolante per en- trambi i contraenti. Si tratta di una tesi contrastante con la ragione della normativa posta dagli artt. 33 e ss. del d.igs. n. 206 del 2005, che @ quella di garantire il consumatore dalla unilaterale predisposizione e sostanziale imposi- zione del contenuto negoziale da parte del professioni- sta, quale possibile fonte di abuso sostanziantesi nella preclusione per il consumatore della possibilita di e~ splicare la propria autonomia contrattuale (Cass., S TIT, 20 marzo 2010, n. 6802; Cass., Sez. II, 18 ottobre 2010, n. 21379). Siffatta ratio sussiste egualmente sia con riguardo a contratti definitivamente perfezionati, sia con ri- guardo a negozi preparatori e tuttavia gia vincolanti per il consumatore aderente. -u-@ Del resto, & lo stesso tenore testuale della previ- sione contenuta nella lett. e) del comma 2 del citato art. 33 a smentire la premessa della societa ricorrente. La norma infatti, riferendosi al versamento di una somma di denaro che il professionista potra trattenere se il consumatore “non conclude il contratto”, ha riguardo a figure pit ampie e diverse dal contratto da cui scaturi- xa il definitivo assetto di interessi, ed é@ destinata a xicomprendere nel suo raggio di operativita quei negozi preparatori che hanno la caratteristica di essere stru- mentali ad un successivo e finale contratto. Inoltre, non specificando il titolo per il quale la somma di de- naro deve essere versata, la norma citata esibisce un campo di applicazione pit ampio rispetto alle ipotesi della caparra confirmatoria o penitenziale, che presup- pongono un contratto gia concluso. E, sotto questo profilo, va rilevato, per un verso, che la proposta irrevocabile, tendendo a creare un vin- colo stabile per il suo autore (tanto che pud anche ob- bligare gli eredi e lo stesso proponente divenuto inca~ pace) ed attribuendo all’oblato un diritto che non puéd essere reso vano dall’esercizio del potere di revoca, costituisce un negozio giuridico unilaterale recettizio, pur introducendo, allo stesso tempo, un procedimento contrattuale (Cass., Sez. III, 14 luglio 1965, n. 1512); -12-@ e, per l’altro verso, che l’art. 1324 cod. civ. prevede l’applicabilita delle norme che regolano i contratti (tra cui, quindi, quelle relative ai contratti del con- sumatore) anche agli atti unilaterali tra vivi a conte- nuto patrimoniale, non in via analogica, ma diretta, con il solo limite della compatibilita (che, nella fattispe- cie di cui si discute, al Collegio non sembra assoluta~ mente mancare) . Né @ di ostacolo alla applicabilita degli artt. 33 e ss. del codice del consumo la circostanza che il con- sumatore abbia rivestito il ruolo di proponente. Poiché, infatti, il consumatore, nel formulare la proposta irre- vocabile di acquisto, ha aderito (come é reso palese dalla doppia sottoscrizione e dal richiamo agli artt. 1341 e 1342 cod. civ.) ad un testo predisposto dal pro- fessionista oblato (o, comunque, da quest’ultimo utiliz- zato per la disciplina dei suoi rapporti), il fatto che sia stato il consumatore a fare la proposta ed il pro- fessionista ad assumere la veste di destinatario non mo-~ difica nulla sotto il profilo della sussistenza del pre- supposto della predisposizione unilaterale. In altri termini, ai fini che qui rilevano, il ter- mine contratto nella disciplina delle clausole vessato- ‘elema vin rie, essendo sostanzialmente sinonimo di operazionel he- goziale, comprende anche i negozi tra vivi a contenuto -13-@ patrimoniale, inclusa la proposta irrevocabile; @ sicco~ me non rileva il ruolo che le parti hanno assunto nel procedimento diretto alla formazione del contratto, la circostanza che il consumatore abbia riprodotto nella sua proposta lo schema redatto dal professionista non esclude che, in presenza degli altri presupposti di ap- plicabilita della disciplina, 1’operazione negoziale possa essere sindacata nell’interesse del consumatore stesso. Conclusivamente, va affermato il principio secondo cui in tema di clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore, la previsione dell’art. 33, comma 2, lett. e), del codice del consumo - diretta a sanzionare la lesione inferta all’equilibrio negoziale che si concretizza nel trattenimento di una somma di da~ naro ricevuta prima dell’esecuzione delle prestazioni derivanti dal contratto, qualora non si ponga a carico dell’ accipiens un obbligo restitutorio e un ulteriore obbligo sanzionatorio nel caso che sia egli stesso a non concludere o a recedere - @ applicabile in presenza non solo di un contratto gia concluso ed impegnativo per en- trambi i contraenti, ma anche di un negozio preparatorio vincolante per il consumatore, quale quello discendente da una proposta irrevocabile, tutte le volte che il con- sumatore stesso - nel versare, contestualmente -14-all’impegno assunto, una somma di denaro destinata ad essere incamerata dal destinatario in caso di mancata sottoscrizione, da parte dello stesso proponente, del successivo preliminare “chiuso” o del definitivo - abbia aderito ad un testo, contenente la detta clausola vessa~ toria, predisposto 0, comunque, utilizzato dal profes- sionista oblato 4. - Il quarto motivo lamenta violazione di legge con riferimento agli artt. 33 e 34 del codice del consu- mo @ vizio di motivazione, giacché, nel ritenere vessa- toria la clausola n. 9, la Corte del merito si sarebbe astrattamente limitata a valutare la previsione in senza fare riferimento, come impone l’art. 34 del pre- detto del codice, alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del con- tratto medesimo. La Corte subalpina non avrebbe conside- rato che la somma trattenuta dalla societa Tabasso non é certamente di importo manifestamente eccessivo, visto che rappresenta meno del 5% del prezzo indicato per L’acquisto dell’immobile. La sentenza impugnata non a- vrebbe tenuto conto della circostanza che la clausola in questione, contenuta in una trattativa individuale, @ coerente con la particolare funzione della proposta ir- revocabile, che necessita della massima serieta dell’ offerente in ragione delle intuitive ricadute nega- = 15 -@ tive sul destinatario dell’offerta. Ad avviso della ri- corrente, il Carlini entro il termine prefissato non ha inteso sottoscrivere né il rogito notarile definitivo né un preliminare di compravendita: e tanto basterebbe a fax sorgere in capo alla societa il diritto a ritenere la somma. Infatti, la somma prevista nella promessa uni- laterale aveva la funzione di garantire la serieta dell’ offerta, con la conseguenza che, ove il proponente non avesse sottoscritto il preliminare o il rogito entro il termine prefissato, il destinatario dell’ offerta l’avrebbe trattenuta. Ricorrerebbe la figura della ca- parra confirmatoria, essendo previsto il diritto dell’ accipiens di incamerare la somma in caso di inadem- pimento dell’altra parte. 4.1, - Il motivo @ inammissibile. Per un verso la doglianza - 14 dove lamenta la man- cata valutazione del carattere non “manifestamente ec- cessivo” dell’importo - non coglie nel segno, ove si consideri che nella specie il giudice del merito ha fat- to applicazione, non della lett. f), ma della lett. del comma 2 del citato art. 33, che, a differenza della prima, quella valutazione non richiede Per l’altro verso, essa solo genericamente richiama l'art. 34 del codice del consumo: non spiegando da quali circostanze, che il giudice del merito non avrebbe con- - 16 -@ siderato, si ricaverebbe che la clausola sia stata og- getto di trattativa individuale (seria ed effettiva, co- me richiede la giurisprudenza di questa Corte: tra le tante, Sez. III, 20 agosto 2010, n. 18785); e neppure indicando in conereto le risultanze probatorie, ancora una volta assuntivamente non tenute presenti dal giudice @ quo, dalle quali emergerebbe che, nello specifico, la clausola in questione, valutata in relazione alle circo- stanze esistenti al momento della formulazione della proposta irrevocabile ed alle altre clausole dell’ operazione negoziale, sia idonea a superare la pre- sunzione del significative squilibrio. 5. - Il ricorso @ rigettato. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la societa ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liguida in complessivi euro 1.200, di cui euro 1.000 per onorari, oltre a 5] fe ge- nerali e ad accessori di legge. Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio del- la II Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 18 aprile 2012. Il Consigliere estensore i _Prosssenes A> "fw eee - 17 - 70Sapam DEPOSITATO IN CANCELLERIA oma, 30 APR. 2012 a Gide \ NER NO