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Contrato Promessa: As partes se obrigam mutuamente ou unilateralmente a celebrar certo contrato futuro
(contrato prometido), normalmente uma compra e venda.
Resulta a obrigao, de prestao de facto positivo, na emisso de uma declarao de vontade (a
prestao), tanto pode ser um contrato sinalagmtico como unilateral, promessa bilateral ou unilateral
Art. 411 CC. Ver tambm o 410. e o 721.
REGIME JURDICO
-Regra geral: principio da equiparao (410 n1) ao contrato prometido excepes:
Normas incompatveis com a natureza do contrato-promessa (vg legitimidade)
Normas sobre a forma do contrato-promessa dado que, para o efeito, h regime especifico
Forma do contrato-promessa
Regra geral: princpio da liberdade de forma (219)
Excepes:
1 - 410 n2 - Documento escrito assinado pelo promitente que se vincula quando o contrato prometido deva
obedecer a qualquer documentao escrita (410/n2)
2 410 n3 - Documento escrito assinado pelo promitente que se vincula com reconhecimento da assinatura e
certificao da existncia de licena de construo na hiptese do 410/n3
3 - 413 - Escritura pblica pretendendo-se dar eficcia real ao contrato-promessa (413), a menos que o
contrato prometido esteja sujeito a forma menos solene
CONTRATOS UNILATERAIS E CONTRATOS BILATERAIS
(No Sinalagmticos e Sinalagmticos)
BILATERAIS - Contratos pelos quais resultam obrigaes recprocas para ambas as partes
UNILATERAIS No resultam. S resultam obrigaes para uma das partes ou as obrigaes no so
recprocas.
Rreciprocidade A relao entre as duas obrigaes constituem o fundamento uma da outra. (compra e
venda no faz sentido uma obrigao da entrega da coisa sem que exista a obrigao de pagar o preo e
vice-versa).
REGIME JURDICO ESPECIFICO PARA OS CONTRATOS BILATERAIS:
No existindo prazos diferentes para o cumprimento, enquanto uma parte no cumpre, a outra tem o poder de
tambm no cumprir, suspendendo, a eficcia normal de um contrato.
EXCEPO DO NO CUMPRIMENTO DO CONTRATO ART. 428.
As obrigaes so recprocas, devem ser cumpridas simultaneamente e a mora de uma das partes permite que
a outra recuse o cumprimento sem que esta recusa seja ilcita. O contrato fica ento suspenso dos seus efeitos
sendo executado assim que a parte que esteja em mora cumpra.
No se exige formalidade especial, declarando outra parte, razo pela qual no cumpre. De qualquer modo
h regime especial.
A excepo pressupe que no existam prazos diferentes. Existindo, aquele que tem de cumprir antes no
pode invocar a excepo do no cumprimento. Salvo o art. 429, em que a parte que devia cumprir em
primeiro lugar pode recusar o cumprimento se a outra parte incorrer nalguma das situaes em que se perde o
benefcio do prazo art. 780 desde que essa parte que perde no d garantias de cumprimento.
A EXCEPO DE NO CUMPRIMENTO PODE:
Evoluir para resoluo do contrato se a mora do no cumprimento for convertida em incumprimento
definitivo art. 808. Nesse caso funciona o 2 trao caracterstico dos contratos bilaterais que corresponde
condio resolutiva tcita.
A 2 especialidade do regime dos contratos bilaterais a condio resolutiva tcita art. 801, n2.
Seja por a parte j ter cumprido e, portanto, j no poder invocar a excepo, seja por o atraso no
cumprimento j se ter convertido em incumprimento definitivo art. 808 -, a parte que cumpriu ou estava
disposta a cumprir pode optar pela resoluo do contrato se a outra parte no cumpriu atempadamente. Assim,
o art. 801, n. 2 concede, parte que cumpriu, um poder potestativo de extinguir o contrato por declarao
unilateral a outra parte sujeita-se resoluo. As consequncias desta variam consoante a parte que resolve
j tinha cumprido ou ainda no. Na primeira hiptese tem o direito de exigir o que prestou e, alem disso, pode
exigir a reparao pelos danos causados sendo esta feita tendo em conta o interesse contratual negativo, ou
seja, tendo em conta a situao em que a parte que resolveu estaria se o contrato nunca tivesse sido celebrado.
A indemnizao pelo interesse contratual negativo no caracterstica nica dos contratos bilaterais.
NEGCIOS UNILATERAIS
A autonomia da vontade manifesta-se basicamente atravs do contrato. Tudo isto assenta no pressuposto de
que a igualdade entre os cidados implica que a constituio de qualquer relao jurdica entre duas pessoas
supe a interveno da vontade de ambas as partes. Isso s se consegue atravs do contrato, da que parea to
anti - natural que a doao seja contrato (e no negcio unilateral).
Da que nesta sequncia histrica os negcios unilaterais s possam ser admitidos em casos excepcionais.
Decorre que no CC se tenha includo a disposio no art. 457, n2 o qual a promessa unilateral de uma
prestao s obriga nos casos previstos na lei.
Retira-se daqui que os negcios unilaterais s so admitidos nos casos previstos na lei. O art.457 s tem em
vista os casos em que os negcios unilaterais consistem numa promessa unilateral. Ou seja:
-
PRINCIPIO DA EQUIPARAO Tem como excepes: FORMA e DISPOSIOES LEGAIS, pois pelas
suas caractersticas no podem ser extensivas a estes.
EXCEPOES:
408. - No se aplica ao contrato-promessa, s se transmite por contrato definitivo.
892. - Tb no se aplica
Disposies legais no aplicveis:
P.ex:
Venda de bem alheio possvel pois se ainda no se detm algo na esfera jurdica, mas se se pretende adquirir
para dispor do mesmo.
Herana algum pelas partilhas ficar adstrito a receber algo, mas ainda no a registou, ou as partilhas
ainda no foram escrituradas. (pode fazer contrato-promessa).
CLAUSULAS SUSPENSIVAS OU RESOLUTIVAS
Os contratos-promessa podem ser executados delimitando a efectividade da prestao de um crdito bancrio.
Pode no entanto o promitente vendedor exigir que o promitente-comprador v com o seu IRS, verificar a
possibilidade de atribuio do crdito.
Se na altura da escritura o imvel tiver algum nus ou impedimento, a responsabilidade assenta no
promitente vendedor que nos termos do art.?????? Se obrigou a entreg-lo livre de encargos EXCEPAO
DO NO CUMPRIMENTO.
II - CASO PRTICO
Contrato promessa
Principio da equiparao
Principio da liberdade de forma 415 e 219
EXCEPAO: 410 n2 (documento escrito assinado por ambos os promitentes)
NULIDADE PARCIAL 410 n2 aproveitvel plo 292
- No do n 2 do artigo 410 do CC, o contrato-promessa bilateral de compra e venda exarado em documento
assinado apenas por um dos contraentes nulo, mas pode considerar-se vlido como contrato-promessa
unilateral, desde que essa tivesse sido a vontade das partes (Assento do STJ de 29/11/1989)
- S foi assinado por um segundo o 220. a falta de formalidade leva nulidade.
- Ao estarmos perante um contrato bilateral, as prestaes so cindveis.
Possui ento dois negcios integrantes:
Negocio promessa unilateral (venda) 411 promitente vendedor
Negocio promessa unilateral (compra) 411 promitente-comprador
Reduo (292) O promitente-comprador nada tem a provar, pois a sua promessa unilateral vlida, o
vendedor que tem de provar, que nunca celebraria o contrato se soubesse que a outra parte no iria assinar.
Reduz-se assim o contrato, a um negcio unilateral, tornando-o vlido pela unilateralidade.
Converso (293) O promitente-comprador tem de defender a converso, por interesse prprio,
argumentando e apresentando prova testemunhal ou documental, em como o promitente vendedor, celebraria
sempre o contrato mesmo sabendo que o prom. Comprador no se ia vincular.
EXECUO ESPECIFICA
230. (aco constitutiva (nunca condenatria))
Permite ao promitente no faltoso, a declarao de vontade do promitente faltoso.
Pode ser possvel a pedido do promitente-comprador ou vendedor.
O 442 n3 refere-se ao nmero anterior, no relativamente ao incumprimento definitivo, mas a quem
imputvel o cumprimento/pedido.
No 442 N3 a nulidade atpica.
Requisitos: (tm de estar os 3 reunidos)
Situao de mora
O 441 diz que a quantia entregue sinal, ainda que entregue em antecipao do cumprimento. No entanto
ILIDIVEL, quer isto dizer que atravs de prova em contrario pode ser afastada a pretenso de sinal. Torna-se
automaticamente antecipao pura de pagamento.
No sendo sinal a execuo especifica seria possvel, pois no se aplica o 430 n2.
Noutra possibilidade:
Se o 441 no for afastado, a quantia entregue considera-se sinal. Aqui a execuo especfica s possvel se
for afastada a presuno do 830n2.
Para isto necessrio que o sinal seja confirmatrio.
Isto tem de se provar (pelo comprador), tornando-se o sinal numa confirmao de vontade de celebrao do
contrato da parte do promitente-comprador.
Se no for provado como sinal confirmatrio, este ser Penitencial. Constitui uma medida da pena para o
incumprimento do contrato promessa.
No entanto nos contratos promessa sobre imveis, se em MORA (e no em incumprimento), aplica-se a
execuo especifica, no 830 n3 e no 410 n3, mesmo com SINAL ou com PENA.
1. Havendo sinal
a) restituio do sinal em dobro ou apropriao do sinal (consoante o promitente incumpridor 442/n2)
b) impossibilidade de recurso execuo especfica (830/n1 e n3), salvo:
i) nas promessas do 410/n3 (830/n3)
ii) naquelas em que os promitentes tenham clausulado, expressa ou tacitamente, o contrrio
2. No havendo sinal:
a) recurso execuo especfica, salvo se a obrigao assumida disso for insusceptvel
- o que significa que o sinal penitencial (ou seja, o preo, o castigo, pelo no
cumprimento do contrato-promessa, apesar do disposto no 441)
b) responsabilidade civil contratual nos termos gerais (798 e segs.), no caso contrrio
NO OBRIGATORIEDADE DA EXECUO ESPECFICA
Caso o B no quisesse recorrer execuo especfica, deveria optar pela INTERPELAO
ADEMONITRIA, 808 transformando a mora em incumprimento definitivo. (teria de haver termo)
Neste caso aplicar-se-ia o 442 n2.
- Teria direito a receber o dobro do que prestou.
- Interesse contratual Negativo.
50.000 - de resoluo s no incumprimento definitivo
+
50.000 - Indemnizao por interesse contratual negativo, sendo a nica a poder-se cumular com a resoluo.
VI - CASO PRTICO
A celebrou um contrato de promessa c/B atravs do qual se obrigou a vender a este uma moradia cita no
Algarve, tendo B prometido adquirir a moradia. O preo acordado ascendeu os 500.000 tendo B
entregue a A a quantia de 100.000.
O contrato definitivo devia ter sido celebrado at ao dia 1 de Maro de 2008. Todavia A no dia 15 de
Fevereiro, vendeu o referido imvel a C.
Apesar de existir sinal, pode B recorrer execuo especfica do contrato-promessa?
Resoluo:
---------------------TRADIO DA COISA