16/4/2016

Mtodosdevaloracinagraria|INGENIEROSyPERITOSAGRNOMOS

INGENIEROS y PERITOS AGRNOMOS

Valoracin GRATUITA de tierras agrcolas y suelos rurales. Medicin de parcelas. Peritaciones
agrcolas

Mtodos de valoracin agraria

Elprocedimientogeneralautilizarcuandodebarealizarseunavaloracinagrariaserel
siguiente:
a)Interpretarlasrelacioneseconmicasyjurdicasexistentesentrehechos,bienesa
valorarypersonasimplicadas,apreciandolafinalidadperseguida.
b)Definirlosmtodosadecuadosparadeterminarelvalordelbien,teniendoencuentalas
disponibilidadesdedatos,losrequerimientoslegales,finalidad,etc.
c)Mediryvalorarlosdatoselementalesnecesariosparapoderaplicarlosmtodos
seleccionados.
Losmtodosutilizadosmscomnmenteenvaloracinagrariasonlossintticosy
analticos,sibienparadeterminadostiposdeinstalacionesyedificacionesseutilizanlosdel
costedereemplazamiento.
MTODODELCOSTEDEREEMPLAZAMIENTO
Permitecalcularelvalordeunbieninmuebleenfuncindelcostedereemplazamientodel
mismo,entendiendocomotalelquesupondraparaunempresarioconstruirunainstalacin
enlaqueseobtengaunaproduccinigualaladelafincaobjetodevaloracin(encuantoa
produccinfinal,rendimiento,etc.)yrestndoleladepreciacindebidaalaantigedadde
lamisma.Unavezobtenidoestevalor,sedebersumareldelsuelo.
Engeneral,stemtodoseutilizaparalatasacindetodaclasedeedificiosy/oelementos
deedificios,enproyecto,enconstruccinorehabilitacin,oterminados.
Tambinseutilizaenloscasosdevaloracindeobracivileinstalacionesdefincasrsticas
oindustriasagroalimentariasqueporsuespecializacinosingularidadpresentanuna
escasezdetransaccionesdeinmueblesanlogosaloquesequierevalorar.

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Eltasadordeberefectuarlascorreccionesqueconsidereoportunasalalzaoalabaja,
teniendoencuentalassiguientesconsideraciones:
1.Posibilidaddeutilizacinparaotrofinalismodistintoquepuedeincrementarodisminuir
elprecio.
2.Valorarelgradodeobsolescenciadelasinstalaciones.
3.Analizarlaviabilidaddelaexplotacineconmicaquepuedeincidirmuydirectamente
enlospreciosquesepodranmanejarentransaccionesposteriores.
4.Cualquierotrofactorquelaexperienciadeltasadorpuedaconsideraralahorade
estimarelposiblevalordelasinstalaciones.Lasinstalacionesfijaspuedendesaparecero
deteriorarserpidamente.
Existendostiposdemtodosdevaloracinporestemtodo:
Costedereemplazamientoreposicinbruto(CRB)
Estemtodoseutilizafundamentalmenteparalavaloracindeinmueblesenconstruccino
rehabilitacin,quetodavanohayancomenzadoautilizarseensuexplotacineconmicao
deuso.Tambinsepuedeutilizarparaedificiosdecarcterhistricooartsticos.
Determinaelvalordeuninmueblesumandoalvalordemercadodelterrenoenqueest
edificado,elvalordecadaunodelosgastosnecesariosparaedificar,endichafecha,un
inmuebledesusmismascaractersticas(capacidad,uso,calidad,etc.),peroenelquese
utilicetecnologaymaterialesdeconstruccinactuales.
Portanto,
CRB=CEC+G+VS
donde:
CRB:CostedereposicinBruto.
CEC:CostedeEjecucinporcontrata.
G:Gastosnecesariosparaedificar.
VS:Valordelsuelo.
Costedereemplazamientoreposicinneto(CRN)
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Estemtodoseaplicaexclusivamentealosedificiosoelementosdeedificiosterminados.
SudeterminacinserealizadeduciendodelCostedereemplazamientoreposicinbruto,
calculadoanteriormentedeacuerdoconloindicado,ladepreciacinfsicay/ofuncionalde
laedificacin.
Laestimacindeladepreciacinfsicayfuncionalrepresentaelprincipalproblemaala
horadeaplicarstemtodo,yaquesegneltipodeinmueble,lavidatildelmismoes
diferente,entendiendocomovidatilelperododetiempoenquepuedeestarprestandoun
determinadoservicioalpropietario(yaseadesdeelpuntodevistafsicoodesdeelpunto
devistafuncional).
Unodelasformasdedeterminarladepreciacinfsicaesaplicandoalcostede
reemplazamientoreposicinbruto,excluidoelvalordemercadodelsuelo,unadepreciacin
linealsegnlaantigedaddelinmuebleysuvidatiltotal.Paraelclculodelvalornetose
multiplicarelCRBporelcocientequeresultadedividirlaantigedaddelinmuebleporla
vidatiltotal.Lavidatiltotalserestimadaporeltasador.
LaactuallegislacindevaloracindebienesinmueblesparaEntidadesFinancierasconsidera
comomximolassiguientescifras:
Edificiosdeusoresidencial:Cienaos.
Edificiosdeoficinas:Setentaycincoaos
Edificioscomerciales:Cincuentaaos
Edificiosindustrialeseinmueblesligadosaunaexplotacineconmica(granjas,naves,
etc.):Treintaycincoaos.
Enelcasodeedificiosquenoestndestinadosaunusodeterminado,lavidatilmxima
seobtendrponderandolosplazosdecadaunodeloselementosenfuncindelasuperficie
destinadaacadaunodelosusos.
Ladepreciacinfuncionaleslaprdidaqueexperimentaelvalordereemplazamientobruto
(VRB)deunbienatendiendoasudefectuosaadaptacinalafuncinaquesedestina.
Comprendelasprdidasproducidasenelinmuebleporobsolescencia,diseo,faltade
adaptacinasuuso,etc.
MTODODECOMPARACINOSINTTICO
Estemtodoesunodelosqueseutilizanmshabitualmenteenlavaloracindefincas
rsticas.Basaelestudiodelvalordeunafincarsticaenelconocimientodetransacciones
deotrasanlogasysucomparacin.Deestasoperacionesseconocenlosprecios
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alcanzadosyunavezexaminadoseinterpretadossedictaminaelpreciodelafincaobjeto
detasacin.
Tienetrescaractersticas:
Calculaelvalordelbiencomparndolocon
elpreciopagadoporotrosbienesde
similarescaractersticas.
Estimaelvalordemercado.
Necesitaqueeltasadorposeaunamplioconocimientodepreciospagadosporotrasfincas
desimilarescaractersticas.
Suaplicacinexigeelcumplimientodelassiguientesfases:
1.Analizarlascaractersticaspropiasdelbienobjetodetasacinyqueseansignificativas
paraladeterminacindesuvalor(aspectostcnicosy/oeconmicos).
2.Estudiarelmercadodebienesquetengansimilarescaractersticasqueelquese
pretendevalorar.Enocasionesresultadifcildeterminarestasequivalenciasfuncionales.La
experienciayelconocimientodelsectorquetengaeltasadorpermitirnresolverste
problema.
Ladefinicindelsegmentodemercadoformadoporfincascomparablesserealizar
atendiendoa:
Localizacin:Nosuelenserequiparablesfincasmuydistantesentresi,nilasubicadasen
entornosmuydistintos.
Uso:Lautilizacindebesersimilar.
Tipologa:Referidaacuestionestalescomopendiente,caractersticasagrolgicasy
climatolgicas,suelos,entorno.
Esrequisitoindispensableparaqueseadmitaestemtodoenunavaloracinconcretadeun
bien,queexistaunmercadorepresentativodebienescomparables.Estoimplicatres
cuestiones:
Debehaberotrosbienesqueseanequivalentesfuncionalmentealqueesobjetode
tasacin.
Debeexistirunmercado:estacircunstanciasedacuandoserealizanoperacionescon
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ciertafrecuencia,hayunciertomovimientoylasprevisionesapuntanaqueseseguir
produciendoenelfuturo.
Elmercadodebeserrepresentativo,esdecir,nodebeexistirgrandisparidadentrelos
precios(conlasnecesariascorrecciones)registradosenlastransaccionesconocidas,porlo
queesposibleaprovecharestasinformacionesparaladeterminacindelvalordemercado
quecorresponderaaotrauotrasfincasquesepudierantambinincluirdentrodeeste
conjuntodefincascomparables.
3.Obtenerelprecioalcontadoalafechadetasacindelasfincascomparables.
Siseobtuvieranpreciosaplazadosdefincassimilares,seraprecisotransformaresos
datos,reflejandoelprecioalcontadoalafechadelatasacincorrespondiente,utilizando
comotasadedescuentoelpreciodeldinero.
4Seleccionardelainformacinobtenidaunamuestrarepresentativadelospreciosdelos
bienescomparables.
Seeliminarnlospreciosanormalmentealtosobajosyaquellosdatosquenosean
admisibles,poratribuirseadesviacionesproducidascomoconsecuenciadecircunstancias
especficasdelinmuebleodelaoperacin.
5Homogeneizarlospreciosunitariosdeloselementosdelamuestraconelbienobjetode
latasacin.Setratadecorregirlosdatosobtenidosparaadaptarlasalbienatasar,
poniendoenjuegoaspectostalescomo:
Fechadelosdatosseleccionados,valorandoelefectodelamayoromenorproximidada
lafechadelatasacinuotrascuestionestalescomolaexistenciadeciertasexpectativas
diferentes(aunquenotangrandesquedescalifiqueneldatodisponible).
Diferenciasoanalogasqueseaprecienenlascaractersticas(superficie,tipologa,
antigedaddelasedificaciones,entorno,condicionesdepagouotras).
6Asignarelvaloralbien,netodegastosdecomercializacin,apartirdelainformacin
obtenidadelosbienescomparables(unavezhomogeneizada).
Sobreestosvaloressepracticarnlassiguientesdeducciones:
Servidumbres,afeccionesporexpropiacin,notasmarginalesporimpuestodePlusvala,
limitacionesdedominio(rentasvitalicias,censos,embargos,..),arrendamientos,hipotecas,
ventasconpagoaplazado,opcionesdecompra,etc.
MTODODECAPITALIZACINDERENTASOANALTICO
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Estemtodoesaplicableatodaclasedebienessusceptiblesdeproducirrentas.Relaciona
elvalordeunbienconlarentaquelmismoproduce.
Tcnicamenteconsisteenefectuarunestudiometodolgicodelascorrientesdeingresosy
gastosqueexistirnenlaexplotacineconmicadelinmueblequesequierevalorar.Por
diferenciaseobtendrnlasrentasesperadas,entendiendocomotallaretribucinproducida
porelbienobjetodetasacin,yporcapitalizacinsellegaralestablecimientodeunvalor
capitaldedichasseriesderentasenelmomentoinicial,loqueeslomismo,elvalor
analtico.
Esunmtodoampliamenteutilizado,aunquepresentaalgunosproblemas:
DificultaddesepararelbinomioRenta+Beneficio.
Faltadeexactitudalfijareltipocorrectodecapitalizacinaaplicar.
Elprimerpasodeestesistemaeslaobtencindelarentaterritorialdelafincarstica
entendiendocomotallaremuneracinquedeberecibirelpropietarioporlaaportacindel
capitalterritorialalaempresa.
Sedeterminaapartirdecualquieradelossiguientesmtodos:
1Deduciendodelpreciodeusodelalquilerdelcapitalterritorialocnondearrendamiento
pagadoporlosarrendatariosoquepodraobtenersesielbiensearrendase,losgastos
correspondientesalpropietario.
2Efectuandounareconstruccindelbalanceeconmicodelaproduccinenunasituaciny
paraunperododeterminado,considerandoqueserealizaapartirdeunaactividadrealo
potencial.
Endefinitiva,elobjetivoeslograrobtenertodosloselementosquevanaservirparapoder
cumplimentarlossumandosdelasiguienteigualdad:
R=PFA(Gm+Gd+Gt+Im+Gc+Gdi)B
R:Rentaterritorial(delbienymejorasproductivas).
PFA:ProduccinFinalAgraria.
GmGastosenmateriasprimas.
Gd:Gastosdiversosyservicios.

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Gt:Gastosdemanodeobra.
lmContribucioneseimpuestos.
Gc:Gastosdecapitales.
Gdi:Gastosdedireccin.
B:Beneficioempresarial.
ProduccinFinalAgraria(P.F.A.):Paraelclculodelamismasetendrencuentala
distribucindesuperficiesconunrendimientomedio.Enfuncindeltipodeexplotacinse
obtendrdistintaproduccin:cultivosherbceos,cultivosyaprovechamientosleosos
arbustivos,productosganaderos(carne,leche,lana,estircol,etc.),productosprocedentes
delaprestacindeservicios(alquilerdemaquinaria,etc.),etc.Sedebeincluiradems,los
ingresosprocedentesdesubvenciones.
Sedebetenerencuentaquelaproduccintotaldelaexplotacinsedestinaaventas
excluyendoelautoconsumo.
Gastosgenerales:Alahoradecuantificarestosepgrafessedebepartirdeunapremisa
previacomoeslaaceptacinono,porpartedeltasador,delsistemadeproduccin
existente.
Encasoafirmativo,seanalizanlosgastosdelsistemaactual.Encasocontrarioseefecta
unaestimacinenfuncindelahipotticaalternativasobrelabasedelodenominado
anteriormenteempresatpicanormal.
DelamismamaneraqueenlaP.F.A.,hayqueeliminarlosproductosdedicadosal
autoconsumo.
Gastosenmateriasprimas:consumoscorrespondientesasemillasadquiridas,fertilizantes
mineralesyorgnicoscomprados,piensos,productosfitosanitarios,energaelctrica,
animalesderecraycebocomprados,carburantesylubricantes.
Gastosdiversos:cnondeaguaderiego,medicinasyvacunasparaganado,honorarios
veterinario,alquilermaquinaria,gastosdetransformacin,segurosdecosechasyganado,
viajes,materialadministrativo.
Manodeobra:remuneracinenmetlicodelatotalidaddelamanodeobraycargas
sociales.Hayquecuantificartambineltrabajoaportadoporeltitularlosmiembrosdela
familia.Normalmente,lacalidaddelmismoyhorasenqueserealiza,suponenunacuanta
importanteenlaexplotacin.
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Contribucineimpuestos:cargasfiscalesalasqueestsujetoelbieninmuebleyla
explotacineconmica.
Remuneracindelcapital:sedivideencuatrogrupos:
Amortizacin:SumadeCuotasanualescorrespondientesacadaunodeloselementos
consideradosamortizables(sedebeaplicarsobremobiliariomecnicoyvivo).Sise
consideralaamortizacindeunelementoproductivo,elvalordetasacindelafincao
inmueblenollevaincorporadoelelementoquesehaamortizado.
Gastosdeconservacin:Sonlosgastosefectuadosparamantenerelcapitalenestadode
utilizacin.Sesuelecalcularporcentualmentesobrelacuantadelainversin.
Riesgos:Incluyelascuotascorrespondientesalaprevisindequeloscapitales
inmovilizadosdesaparezcantotalparcialmenteporunactofortuito.
Intereses:Eselpagocorrespondientealcapitalinvertidoenlaexplotacin.Eneste
capitulosedebenconsiderartrestipos:
Pagodeinteresescorrespondientealcirculantedelaexplotacin,yaseacomopagofsico
deunafinanciacinajenaocostedeoportunidad,enelcasodequeelcirculantefuese
aportadoporeltitular.
Pagodeinteresescorrespondientealafinanciacinajenasolicitadaparaelcapital
mobiliariomecnicoyvivoytodoaquelloquenoesobjetodevaloracin.
Remuneracinquedeberaobtenerlaautofinanciacindelcapitalmobiliariomecnicoyvivo
yengeneral,todoaquelloquenoesobjetodevaloracin.
Nosedebecomputarcomogastos,losinteresesdelafinanciacinobtenidaensudapara
adquiriromejorarelinmuebleobjetodevaloracin.
Direccin:Eseltrabajodetipointelectualytcnicoqueesnecesarioaplicarenla
explotacin.Estecaptulo,enalgunoscasos,sepuedeconsiderarsubsumidoeneldemano
deobra.
Beneficio:Eslaremuneracinqueelempresariodeberecibircomocontrapartidaala
aportacindesulabordegestinenlaempresa,riesgosqueafronta,etc.Lgicamente,se
debeaceptarquelaremuneracindelempresariosecalculaatravsdelgradode
participacinenlaordenacinproductivadelaexplotacin,aunqueesteconceptoseade
difcilcuantificacin.
Unodelosprincipalesproblemasdeestemtodoeslacuantificacindelbeneficio,yaque
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ladiferenciaentreingresosygastosnosproporcionaelbinomioRenta+Beneficio.Parael
repartodelmismosepuedeseguiralgunodelossiguientescriterios:
Suponerlarentacomounporcentajedelbinomio,dependiendodeltipodeproduccinde
lafinca,laaplicacindeunacuantauotra.As,paracultivosdesecano,sepuede
considerarquelarentarepresentael50%.Encultivosderegado,larentarepresentael
40%.Enpastizales,pradosypraderas,representael80%.
Otrocriterioconsisteensuponerqueelbeneficiorepresentaunporcentajedelvolumen
deventas,conindependenciadelsignodelosflujosdecajafinales.Enestecaso,el
BeneficioseraunelementoarestardelaP.F.Segndiversosautores,sepuedeestimar
entreel6yel8%delaP.F.A.
Untercercriterioconsisteensuponerqueelbeneficiorepresentaunporcentajedelvalor
Vdelbienobjetodetasacinquesereflejaincrementandoeltipodecapitalizacina
utilizar.Enestecasoserlaexperienciadeltasadorlaqueindiquecualeseltipode
capitalizacinqueincluyelosbeneficios.
Eltipodecapitalizacinsedefinecomoelcostedeoportunidaddelcapitalinvertidoysirve
paraactualizarlacorrientederentasfuturas.Noresultafcilencontrarelvalorms
adecuadoacadasituacin,yaqueunapartedelmismoesfuncindelascaractersticasdel
inmuebleydelaexplotacineconmicaligadaalmismo.Suinfluenciasobreelvalorfinal
esgrande.Unapequeavariacindeltipodeactualizacinimplicaunasvariaciones
importantesdelimportefinal.Seexpresaenformadetasaporcentual,referidaalperiodo
detiempoutilizadoparalacorrienteprevistadeingresosygastos.
Eltipodecapitalizacinserlasumadelossiguienteselementos:
Unintersinicialquesecorrespondeconeldeinversionessinriesgo.Unposibletipode
referenciaeseldelaDeudaPblicaoEmisionesdelTesoro.Normalmenteseconsideranlas
deunaodeplazo,aunquetambinpodraconsiderarselasdeplazosuperior.
UnosndicescorrectoresdebidosaTasasdeInflacinyaTasasdecrecimientode
ingresosygastos.
ConelvalorR(rentaterritorial)obtenido,yenfuncindeltipodecapitalizacin,sepuede
calcularunvaloranalticodelbienobjetodetasacin,aplicandolasiguientefrmula
general:

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donde:
V.A.N:valoractualneto(valorfincaporactualizacin)
Rj:rentaenelaoj
i:tipodeactualizacin
t:aosdeexplotacin
Enelcasoderentasconstantesyvidatilinfinita(porejemplo,explotacionesagrariasde
cultivosherbceosextensivosensecano),lafrmulasesimplificaen:

Existendosmtodosdecapitalizacinderentas:
Mtododecapitalizacindelasrentasesperadas
Sebasaenelclculodelvalordeunbienenfuncindesupotencialidad,esdecir,estima
elvalordeunbienenfuncindelasrentasfuturas.
Mtododecapitalizacindelarentaactual
Seutilizaestemtodoparalavaloracindefincasrsticasobienesinmueblescuyosflujos
decajaesperadosvanaserigualesalosobtenidoshastaelmomentopresenteycuyavida
tilsesuponeindefinida.
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Este artculo pertenece a Uncategorized y fue publicado el 24/02/2015

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