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SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

ARTICULO 1524
El transferente est obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el
valor del bien, lo hace intil para la finalidad de su adquisicin, o reduce sus
cualidades para ese efecto.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1236, 1485, 1486, 1528
LEY 26887 arto 28
1. Aspectos preliminares
Vale la pena iniciar el presente comentario, recordando que el supuesto que
contempla el artculo 1524 del Cdigo Civil es una de las formas en las que puede
manifestarse la obligacin general de saneamiento, la cual hemos definido, de
manera breve y concisa, al comentar el artculo 1518 del Cdigo Civil, indicando
que se trata del deber de resarcimiento que asume aquel que se obliga a atribuir
los derechos reales de propiedad, posesin o uso frente a aquel que los adquiere,
sea a ttulo gratuito u oneroso, en caso este ltimo no pueda destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual lo adquiri.
Debemos, pues, ubicar a la figura del saneamiento por hecho del transferente
dentro de dicho contexto y partir en el anlisis de esta figura -que no ha sido
regulada en muchos ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican
otras figuras jurdicas para dar solucin al mismo problema-, teniendo en cuenta
que le son aplicables las mismas normas generales contenidas en los artculos
que van del artculo 1484 al 1490 del Cdigo Civil.
2. El hecho propio del transferente
En nuestro pas, el ordenamiento positivo ha sancionado expresamente la
responsabilidad del transferente que por cualquier medio perturbe el derecho real
que este atribuy al adquirente. Se persigue con ello que el transferente cumpla
con una obligacin inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la
transmisin de la propiedad, la posesin o el uso de un bien, sino adems
procurar, en todo lo que de l dependa, que el adquirente pueda disfrutar de los
derechos que le han sido transmitidos. Vale la pena indicar que existen posiciones
que niegan la necesidad de contar con una regulacin de esta forma de
saneamiento; as, en la doctrina alemana se ha sealado que, en aplicacin de los
dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a los vicios jurdicos se les
debe dar el mismo tratamiento que a los casos de incumplimiento del deber de
prestacin (LARENZ en WAYAR, p. 136). En Espaa, Badenes Gasset ha sido
enftico al manifestar que el hecho personal no es otra cosa que vicios no
declarados, entrega defectuosa, incumplimiento o dolo, por lo que puede
prescindirse de este concepto (p. 591). Pese a ello, otro sector de la doctrina y la

jurisprudencia espaolas encuentran el sustento de la obligacin de resarcir por


parte del transferente que perturba el derecho atribuido en la denominada
doctrina de los actos propios. En efecto, se ha dicho que la cuestin que da
lugar a las turbaciones provenientes del propio enajenante, deben resolverse por
aplicacin del principio de buena fe, del cual deriva la regla venire contra factum
propium.
En nuestro pas, autorizada doctrina ha acogido esta postura indicando, al
comentar el artculo 1524 del Cdigo Civil, que se trata de una manifestacin
plasmada legislativamente de los actos propios (DE LA PUENTE Y LAVALLE, p.
644). Por nuestra parte, estamos de acuerdo en que la inclusin expresa de la
figura del saneamiento por hecho del propio transferente en el Cdigo Civil,
obedece a la intencin del legislador nacional de plasmar expresamente el
remedio aplicable ante una situacin patolgica aplicando el principio general de la
buena fe, que se encuentra contemplado, dentro del mbito contractual, en el
artculo 1362 del mencionado texto legal. Sin embargo, creemos que en nuestro
pas no es necesario encontrar el fundamento del artculo 1524 del Cdigo Civil en
la doctrina de los actos propios, ya que esta es una manifestacin del principio
general de buena fe aplicable ante situaciones no previstas legislativamente, ya
que dicho principio informa (o debe informar) al ordenamiento jurdico contractual
en su conjunto.
Ahora bien, los actos del transferente que dan origen al deber de saneamiento
pueden ser ilcitos, como ocurrira cuando aquel acta con dolo, culpa o violencia,
o tambin, dicha obligacin se puede generar cuando se realiza una conducta
totalmente lcita, que no implicara deber de saneamiento para un tercero, pero s
en cambio para el transferente, debido a que le estn vedados por atentar contra
aquello que su voluntad, unida a la del otro contratante, dese crear (DE LA
PUENTE Y LAVALLE, p. 639); as, citando un ejemplo que ha registrado la
doctrina francesa, diremos que debe saneamiento aquel que establece un nuevo
local comercial en la misma vecindad en la que se encuentra el local que ha
vendido, privando al adquirente de una parte de su clientela (PLANIOL y RIPERT
(1), p. 936). Como puede verse, en este ltimo caso no se evala si la conducta
del transferente es contraria al ordenamiento, sino se verifica nicamente la
existencia de la perturbacin y que ella sea imputable al transferente. Por otra
parte, la perturbacin que puede producir el transferente puede ser de hecho o
derecho. La primera de ellas se produce cuando el transferente, mediante actos
materiales o a travs de actos jurdicos, no permite disfrutar al adquirente de
manera pacfica y til el derecho atribuido; mientras que en la segunda forma de
perturbacin, esto es, en la de derecho o jurdica, el transferente pretende
ampararse en algn derecho para realizar la conducta perturbatoria.
Otro tema de inters, constituye determinar qu actos del transferente deben ser
considerados para los fines del saneamiento; vale decir, si generan dicha
obligacin los actos realizados antes del negocio de transferencia, los realizados
despus del mismo, o si el deber de saneamiento se debe en cualquiera de los
dos casos. Coincido en este punto con lo expresado por el profesor De La Puente
en cuanto se refiere a que la responsabilidad de sanear se debe en virtud a que el
transferente no cumpli con una prestacin inherente al negocio de transferencia,
como es el no molestar el derecho atribuido al adquirente, con lo cual, el deber de

resarcir nace al momento de celebrar el negocio de transferencia, tornndose


exigible por hechos del transferente previos o posteriores al mismo. En efecto, el
referido autor nacional ha manifestado que la responsabilidad del transferente
emana de la violacin de su deber de respetar los efectos de la relacin
contractual, lo cual puede resultar de hechos suyos tanto anteriores como
posteriores a la transferencia (p. 646). Pensamos adems que no hay por qu
hacer una distincin en donde la norma no la hace; en ese sentido, resultan
aplicables a nuestro ordenamiento las razones expuestas por un ilustre jurista
italiano, quien respecto al articulado del Cdigo Civil de su pas ha sealado que
el pargrafo del artculo 1487 no distingue entre hecho anterior y hecho posterior,
e incluso emplea una formula tan amplia y enrgica que comprende todo hecho
del vendedor, an posterior a la venta (MESSINEO, p. 104).
Un asunto que ha generado gran polmica es determinar si la obligacin de
saneamiento por hecho propio de los transferentes, en caso exista una pluralidad
de ellos, puede ser exigida por el adquirente en forma individual a cada uno de los
transferentes o no; es decir, si dicha obligacin tiene carcter divisible o indivisible.
Segn la doctrina tradicional, la obligacin de saneamiento es por naturaleza
indivisible; sin embargo, se han presentado posturas que critican dicha posicin,
cuestionndose si es justo asimilar la perturbacin de hecho a la de derecho,
como ocurrira en el caso de la reivindicacin de un bien vendido por una
pluralidad de supuestos copropietarios cuando en realidad la propiedad le
perteneca a uno de ellos, que es quien luego intenta reivindicar el bien o una
parte de l (PLANIOL y RIPERT (1), p. 936). De otro lado, se dice que no hay
razn alguna para no considerar indivisible la obligacin de garanta cuando esta
provenga de uno de los transmitentes, ya que no es posible dividir entre los
enajenantes la garanta de una posesin quieta y pacfica (WAYAR, p. 90).
Reflexionando sobre ese punto, ciertamente complejo y discutible, hemos llegado
a la misma conclusin a la que llega Wayar. Pensamos, pues, que en lnea de
principio la obligacin de saneamiento debe ser considerada indivisible, ya que
corresponde a cada uno de los cotransferentes velar por que el derecho atribuido
al adquirente resulte idneo a los fines de la adquisicin. Ahora bien, en el caso
propuesto anteriormente, se debe hacer una evaluacin de la intencin de las
partes a la luz del principio de buena fe, de tal forma que en caso el propietario del
bien haya actuado desconociendo que el bien era de su exclusiva pertenencia, la
reivindicacin sera vlida para recobrar nicamente las partes alcuotas de los
dems presuntos propietarios, y el adquirente contara con la facultad de exigir la
indemnizacin por daos a los falsos enajenantes en virtud de las reglas de la
responsabilidad civil (WAYAR, p. 91).
Por otra parte, para saber si estamos ante una perturbacin que haga exigible el
saneamiento por el hecho del transferente, aquella debe ser actual y no hipottica;
es decir, no se puede presumir que se producir la perturbacin, sino que esta
debe ser real y cierta. Como se ha afirmado, mientras el destino no sea
perturbado efectivamente, aunque se encuentre en peligro de serio, nada ha
perdido el adquirente, pues el bien sigue siendo tan til como lo era antes del
hecho del transferente (DE LA PUENTE Y LAVALLE, p. 645).

En nuestro ordenamiento la obligacin de saneamiento por hecho del propio


transferente no es perpetua, como s lo sera para el ordenamiento francs segn
la doctrina de ese pas (PLANIOL y RIPERT (2), p. 83), ya que el artculo 1514 del
Cdigo Civil ha sido expreso en establecer los plazos de caducidad que deben
computarse para iniciar las acciones redhibitoria o estimatoria a las que faculta la
obligacin de saneamiento.
3. Inutilidad del bien para los fines de la adquisicin
Como lo indicamos al iniciar el comentario del artculo 1524 del Cdigo Civil,
desde nuestra perspectiva, a travs de la obligacin legal que impone el deber de
saneamiento (sea por eviccin, por vicios ocultos o por hecho del propio
transferente), se persigue que el adquirente pueda destinar el bien transferido a
los fines para los cuales lo adquiri; es decir, tutelar la satisfaccin del inters que
lo llev a celebrar el negocio de transferencia.
Siendo as, las menciones que hace la norma comentada sobre la "disminucin
del valor" o de "las cualidades" del bien transferido, las entendemos como la
reduccin parcial de los atributos con los que contaba dicho bien para servir a los
fines de la adquisicin, en opinin compartida con el profesor De la Puente y
Lavalle, quien textualmente afirma que "el menor valor (y -agregamos- la
disminucin de las cualidades para los fines de la adquisicin) debe(n} estar
referido(s} a la inidoneidad del bien y no a la ocurrencia de los eventos" (pp. 416,
647). En suma, pensamos que la interpretacin que debe hacerse del artculo en
discusin, es que el saneamiento por hechos del propio transferente se debe
cuando la perturbacin que realiza este ltimo hace totalmente intil al bien para
los fines de la adquisicin, o cuando dicha perturbacin solo hace parcialmente
intil a la cosa o al derecho adquirido para tales fines.

ACCIONES REDHIBITORIA y ESTIMATORIA


ARTICULO 1525
En razn del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede
ejercer las acciones previstas en los artculos 1511 y 1513. Estas acciones son
excluyentes.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1511, 1513, 1514, 1524, 1526
1. Cuestiones preliminares
En rasgos generales, el artculo bajo comentario no hace sino volvemos a
presentar a las acciones previstas para el saneamiento por vicios ocultos: la
accin redhibitoria y la accin estimatoria, las cuales tambin podrn ser utilizadas
para el saneamiento por hecho propio del transferente. Adems de ello, el artculo
resalta el uso excluyente de las mismas.

Respecto a las acciones redhibitoria y estimatoria podemos decir que sus orgenes
se encuentran en el Derecho Romano. En efecto, en Roma una de las
clasificaciones de las acciones, atendiendo a su origen, distingua entre acciones
civiles y acciones honorarias o pretorianas (ALZAMORA, p. 344). Asu vez, dentro
de las acciones honorarias se encontraban las acciones pretorianas y las acciones
edilicias. Y es justamente dentro de esta ltima especie que se identificaban a las
acciones redhibitoria y estimatoria o quantis minoris (GALGANO, en
Enciclopedia... p. 494); La primera tendiente a la resolucin de la venta y la
segunda a la obtencin de la disminucin del precio (PETIT, p. 493). Ambas
acciones eran otorgadas por los ediles curules a los compradores dependiendo de
su inters en conservar o no el bien. Hablamos de "comprador", pues la mayora
de legislaciones regula el saneamiento slo respecto de la venta a diferencia de
nuestro cdigo que establece la garanta del saneamiento para todo contrato que
transfiera propiedad, posesin o uso (artculo 1484 del C.C.).
2. Accin redhibitoria: naturaleza jurdica
Puede ser que, como consecuencia del hecho del transferente, el adquiriente ya
no tenga inters en conservar el bien. Para ello, dicho adquiriente deber recurrir
al rgano jurisdiccional y plantear una accin redhibitoria a travs de la cual se le
desvincular del transferente.
Ahora bien, no es pacfica en la doctrina la determinacin de la naturaleza jurdica
de la accin redhibitoria ya que un sector minoritario lo reconduce a la rescisin,
mientras que un basto sector considera que su esencia se encuentra en la
resolucin.
Se sostiene que la accin redhibitoria debera ser reconducida hacia la rescisin,
pues el efecto principal de la accin redhibitoria es el de retrotraer los efectos o
hacer que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la
celebracin del contrato (En ese sentido, RICCI, p. 17). En la doctrina nacional,
esta posicin es compartida por Arias Schreiber quien afirma: "(...) pues como el
vicio oculto tiene que existir antes o coetneamente con el contrato y no con
posterioridad, creemos que debi considerarse como una causal de rescisin y no
de resolucin" (ARIAS SCHREIBER, p. 384). Por el contrario, se sostiene que la
accin redhibitoria debera ser reconducida hacia la resolucin, y para ello se tiene
como referente al Cdigo Civil italiano, que, en su artculo 1497, seala: "(...)
cuando la cosa vendida no tiene las calidades prometidas o bien aquellas
esenciales para el uso a que est destinada, el comprador tiene derecho a obtener
la resolucin del contrato (...)"; asimismo, en el artculo 1492 establece: "En los
casos indicados en el artculo 1490 [que el bien se vuelva in idneo para el uso al
que est destinado o disminuya en modo apreciable su valor] el comprador puede
demandar a su eleccin la resolucin del contrato o bien la reduccin en el precio
(oo.)"; lo que se busca es eliminar las consecuencias prcticas y, por lo tanto, la
restitucin del precio ya pagado contra la devolucin de la cosa (DE LA PUENTE
Y LAVALLE, p. 579); Y tan arraigada es esta posicin en Italia que por ejemplo
Gazzoni nos dice: "La accin redhibitoria no se diferencia de la accin resolutoria
sobre el plano de la naturaleza jurdica, sino sobre el plano del rgimen normativo
(GAZZONI, p. 1029).

Ahora bien, no creemos que la accin redhibitoria pueda ser reconducida hacia la
rescisin por la sencilla razn que al hablar de rescisin nos referimos a causales
existentes al momento de la celebracin del contrato (artculo 1370 del C.C.), y el
vicio oculto o el hecho propio del transferente puede existir o no en ese momento.
En realidad, ello es indiferente, pues lo que importa para que exista saneamiento
por vicios ocultos o por hecho propio del transferente es que el vicio se encuentre
en el momento de la trasferencia del bien, entendiendo ste como la entrega fsica
del mismo (plano material).
Advirtase que en el caso de la venta de bien inmueble, lo que el contrato con
efectos reales produce es la transferencia del derecho de propiedad (plano
jurdico). Es decir, que el momento de la celebracin del contrato (la transferencia
jurdica) no coincide con el momento de la transferencia fsica del mismo. Y
creemos que el punto de referencia debe ser la entrega fsica del bien y no la
jurdica, pues solo desde que se est en la posibilidad de observar los vicios
ocultos es que debe darse por iniciado el plazo para la caducidad. Un ejemplo nos
aclarar el tema: qu sera del comprador que recibe el bien a los siete u ocho
meses de celebrado el contrato? Es decir, si computamos el plazo desde que se
produce el contrato con efectos reales, dicho comprador no podra acudir al
rgano jurisdiccional y la nica va que tendra sera el de conservar el bien con el
vicio. Sin embargo, para el caso de saneamiento sera mejor, en aras de tutelar al
comprador, que el plazo se inicie desde la entrega fsica y no desde el momento
de la transferencia como indica el artculo 1503 del Cdigo Civil.
De otro lado, dudamos tambin de las bondades de la doctrina que reconduce la
accin redhibitoria hacia la resolucin, pues cuando hablamos de sta
entendemos que necesariamente deben restituirse las prestaciones en el estado
en que se encuentren al momento que se produce la causal. Y en el presente
caso, segn el artculo 1512 inc. 1), el transferente debe pagar al adquiriente el
valor que el bien tendra al momento de la resolucin. Entonces, como se puede
apreciar, "ese valor al momento de la resolucin" no es la prestacin que el
adquiriente entreg al transferente en un primer momento, es decir, no es el
precio. Adems, y como seala De la Puente: "(...) lo que se ha buscado con la
mencin de la resolucin del contrato es que los efectos del saneamiento por vicio
oculto no tengan carcter retroactivo y como, precisamente, la resolucin
contractual no tiene efecto retroactivo, se incurri en el grave error de identificar la
causa con los efectos" (el resaltado es nuestro). Por ello, coincidimos con De la
Puente en que el artculo 1512 no reconoce los efectos de una resolucin
contractual, sino efectos propios de la institucin del saneamiento por vicio oculto
3. Accin estimatoria o quanti minoris
Sin embargo, puede ser que el adquiriente no haya perdido inters en el bien
adquirido, a pesar del vicio oculto o el hecho propio del transferente. Si nos
encontramos frente a este supuesto, el sujeto solicitar que se le restituya la
prdida de valor causada por el vicio.
Haciendo referencia al hecho propio del transferente, podemos decir que nos
encontramos frente al supuesto en el que es el mismo transferente quien provoca
la prdida de inters en el adquiriente; producto de ello, es que ste puede optar

entre seguir conservando el bien o simplemente devolverlo. As, por ejemplo, A


arrienda su casa a B para que ste viva con su familia, sin embargo al da
siguiente A interpone una demanda de desalojo contra su arrendatario, En este
caso se puede apreciar que el acto de A no permite alcanzar la finalidad para la
cual contrat B. Ante ello y, 51 es que B conserva an su inters en la casa, puede
plantear una accin estimatoria contra S, solicitndole la restitucin del menor
valor del bien, como producto del acto perturbador de A.
4. Accin de indemnizacin por daos
Adems de las dos acciones edilicias, el perjudicado por el acto propio del
transferente tendr derecho a solicitar una indemnizacin por daos siempre que
el transferente haya actuado con dolo o culpa respecto de la existencia de los
vicios (artculo 1512 inc. 5 del C.C.). Asimismo, es necesario precisar que los otros
cuatro supuestos previstos por el artculo 1512, a diferencia del quinto, sern
exigibles por el solo hecho de haberse producido el acto propio del transferente.
5. Acciones excluyentes
Finalmente el artculo bajo comentario seala que el ejercicio de las acciones
redhibitoria y estimatoria "son excluyentes". La razn de esta disposicin es que
ante el hecho propio del transferente, es decir, ante la causal que altera el normal
desempeo del derecho del adquiriente, ste podra encontrarse en dos
escenarios, de acuerdo a su inters:
. Si mantiene su inters en la conservacin del bien, a pesar del hecho del transferente. En este caso, podr solicitar que se le restituya el menor valor que el bien
ha sufrido, mediante la accin estimatoria o quanti minoris (artculo 1513 del C.C.).
. Si ya no mantiene inters en la conservacin del bien. En este caso, podr
solicitar la resolucin del contrato a travs de la accin redhibitoria (artculo 1511
del C.C.).
Planteada as la situacin, es claro que ambas acciones sean excluyentes, pues
sobre una misma persona no puede existir al mismo tiempo el inters de seguir
con el bien y el inters de no seguir con el mismo. Es claro que habra un
contrasentido al pretender tutelar ambas acciones simultneamente. En atencin a
lo expuesto, desde el plano procesal, nada obsta presentar una demanda con una
pretensin principal de resolucin y una subordinada de reduccin del precio, o
viceversa (artculo 87 del C.P.C.). As, en caso se desestime la pretensin
principal, inmediatamente ingresar la subordinada.

PLAZOS DE CADUCIDAD DE LAS ACCIONES


ARTICULO 1526
Los plazos de las acciones del que trata el artculo 1525 son los indicados en el
artculo 1514.

CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1514, 1525
C.P. C. arts. 442, 443
1. Plazos de las acciones de saneamiento
Las acciones a las que se refiere el artculo bajo comentario son: la redhibitoria
(artculo 1511 del C.C.) y la estimatoria o quanti minoris (artculo 1513 del C.C.).
Como sabemos, nuestro Cdigo Civil clasifica los bienes en muebles e inmuebles
(artculos 885 y 886). En atencin a ello, el legislador ha establecido un plazo de
caducidad distinto para cada tipo de bien. As, establece que el plazo de
caducidad para las acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de
tres meses, mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses.
La diferencia en los plazos se debe fundamentalmente a dos razones: i} la mayor
accesibilidad al bien y ii} la verificacin de los vicios ocultos. En efecto, si un bien
mueble tiene como plazo tres meses es porque es ms fcil acceder a l y por
tanto es mucho ms fcil verificar los vicios ocultos. Lo que no se da en el caso de
los inmuebles (seis meses) a cuyo acceso no se llega de manera tan rpida como
a los muebles, por lo tanto no se pueden verificar con facilidad los vicios ocultos.
Arias Schreiber (p. 387) muestra su preocupacin, pues segn el autor existe en el
precepto una omisin: no se ha referido a los derechos", llegando a la siguiente
conclusin: "En silencio de la ley pensamos que ser aplicable el plazo de
caducidad ms largo, esto es, seis meses" (sic et simpliciter). A nuestro modo de
ver no hay omisin alguna, toda vez que -como hemos sealado- el Cdigo
clasifica los bienes en muebles e inmuebles (artculos 885 y 886), considerando a
algunos derechos como bienes muebles (por ejemplo, los derechos patrimoniales
de autor). En atencin a ello no existe el "silencio" que acusa el autor citado.
En la legislacin comparada los plazos de caducidad varan, as, en Alemania se
aplica un plazo de prescripcin de seis meses para los muebles y de un ao para
los inmuebles, con la salvedad de que si los vicios hubiesen sido ocultados
dolosamente, el plazo prescribe a los treinta aos (ENNECCERUS y otros, p.)
117). De otro lado, en el Derecho italiano la accin prescribe al ao contado desde
la entrega del bien, sin hacer distincin alguna de si trata de un bien mueble o
inmueble (artculo 1495).
2. Momento en que se inicia el cmputo del plazo
El artculo 1514 seala que el plazo de caducidad se iniciar desde el momento de
la "recepcin" del bien. Esta solucin es adecuada en atencin a que es desde
ese momento en que el adquirente estar en la posibilidad de conocer el vicio que
tiene el bien. El artculo 1358 del cdigo derogado se refera a "entrega", sin
embargo estos dos momentos no siempre coinciden, como ocurre en
determinadas compraventas a distancia, en las que media un lapso entre la
entrega y la recepcin, siendo sta la oportunidad en que el adquirente realmente
puede conocer la cosa" (DE LA PUENTE Y LAVALLE, p. 599).
Sin embargo, no ser suficiente la mera recepcin, si no existe un ttulo en que se
sustente la misma, as, por ejemplo, si existe entrega, pero an no el contrato que

transmite el derecho, esa recepcin no tiene efectos para el cmputo del plazo de
caducidad. Asimismo, es necesario precisar que no se requiere que la recepcin
sea efectiva, pues conforme a la teora del conocimiento, bastar que sea
entregado en su respectivo domicilio para que desde ese momento se inicie el
cmputo del plazo, sin embargo, el adquirente que no haya tomado conocimiento
efectivo, podr alegar ello mostrando el correspondiente sustento probatorio.
3. Fijacin del plazo de caducidad
El artculo bajo comentario hace referencia a un plazo de caducidad, por lo que
sern de aplicacin las normas contenidas en los artculos 2003 al 2007 del
Cdigo Civil. As, los referidos artculos sealan: 1. Por la caducidad se extingue el
derecho y la accin correspondiente, 2. Los plazos de caducidad los fija la ley, sin
admitir pacto en contrario, 3. La caducidad no admite interrupcin ni suspensin,
salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, 4. La
caducidad puede ser declarada de oficio o a peticin de parte, y 5. La caducidad
se produce transcurrido el ltimo da del plazo, aunque ste sea inhbil.
Ahora bien, conforme al artculo 2004 del Cdigo, los plazos de caducidad los fija
la ley, sin admitir pacto en contrario; entonces resultara imposible que las partes
fijen un plazo distinto al sealado por el artculo 1514. Sin embargo, esta
afirmacin ha sido cuestionada. As, por ejemplo, Vidal Ramrez seala que "el
artculo 2004 no debe interpretarse como que contiene una prohibicin absoluta,
pues no puede tener ese carcter. La prohibicin, a nuestro entender, no
prevalece cuando existe otra norma que permite pactar plazos de caducidad, pues
el artculo 2004 no es una norma categrica (.oo)" (VIDAL RAMIREZ, p. 196). En
el mismo sentido opina Marcial Rubio: "(oo.) a diferencia de lo que ocurre con la
prescripcin, aqu posible que las partes fijen plazos de caducidad cuando no
contravengan uno que haya sido establecido por ley (.oo) El artculo 2000 est
excluyendo que se fije plazos de prescripcin por medios distintos de los de la
norma legislativa con rango de ley, como oportunamente hicimos notar. Sin
embargo, el artculo 2004 no establece taxativamente lo mismo; simplemente se
limita a decir que los plazos fijados por la ley no pueden ser modificados" (RUBIO
CORREA, p. 73).
Teniendo en cuenta las opiniones citadas, debemos considerar dos artculos: el
1514 y el 1489 del Cdigo Civil. El primero fija el plazo de caducidad de las
acciones redhibitoria y estimatoria, mientras que el segundo, permite a las partes
ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento, y una forma de
ampliarla es justamente, ampliando el plazo de caducidad, entonces como seala
De la Puente ,la propia ley est autorizando tcitamente que se pacte la
modificacin de tales plazos en el caso de la obligacin de saneamiento" (p. 601 ).
En atencin a lo expuesto, existiendo una norma que fija el plazo de caducidad
(artculo 1514) y otra que seala que el mismo no puede ser pactado en contrario
(artculo 2004), y considerando, adems, que los plazos de caducidad forman
parte de las normas que interesan al orden pblico, somos de la opinin que el
plazo de caducidad no puede ser ampliado ni suprimido, pues ello sera contrario a
la ley, adems se atentara contra los intereses del transferente; por el contrario,
en aplicacin del artculo 1489, el plazo de caducidad s podra ser reducido.

EXCEPCiN DE SANEAMIENTO
ARTICULO 1527
Si el transferente entabla accin judicial destinada a enervar cualquiera de los
derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato,
tiene este la facultad de deducir la excepcin de saneamiento, cuyo objeto es
poner definitivamente fin al juicio.
1. Consideraciones generales
La obligacin de quien transfiere un derecho de propiedad, posesin o uso, no se
agota con el cumplimiento de su prestacin (la transferencia del derecho), sino
que comprende tambin la abstencin de cualquier acto que perturbe el ejercicio
pacfico del derecho que ha transferido. As, si el transferente no cumple este}
deber, el adquirente podr demandar el saneamiento por hecho propio (Artculo
1524 del C.C.). La responsabilidad por el incumplimiento de esta obligacin no se
debe ya al derecho de un tercero o al defecto del bien, como sucede en el
saneamiento por eviccin o por vicios ocultos respectivamente, sino encuentra su
origen en el comportamiento del propio transferente, ser l, a travs su propio
acto, quien cause esta perturbacin.
Ahora bien, como sostienen los Mazeaud (citados por DE LA PUENTE Y
LAVALLE, p. 639) esta perturbacin puede ser de hecho (cuando el autor no
pretende que se base en un derecho, pudiendo estar constituida tanto por actos
materiales o por actos jurdicos) o de derecho (cuando el autor pretende que se
base sobre un derecho). Sobre este ltimo supuesto se refiere el artculo bajo
comentario.
Sin embargo, es preciso indicar que el referido deber de abstencin se encuentra
impuesto no solo al transferente, sino a todas las personas; en efecto, todos
tenemos el deber de no perturbar el ejercicio del derecho de otras personas. La
distincin en uno y otro caso se encuentra en el "grado de exigibilidad", el cual se
mide en atencin a la existencia o no de una relacin contractual entre perturbado
y perturbador respecto al derecho que es objeto de perturbacin. As, si existe una
relacin entre ambos en los trminos sealados, el grado de exigibilidad ser
mayor; en otras palabras, si quien perturba es el transferente del derecho que est
perturbando, ser ms reprochable su conducta que si no lo fuese.
2. Excepcin de saneamiento
En atencin a lo expuesto, el ordenamiento brinda medios de tutela distintos
dependiendo del caso que se trate, as: si el perturbador es el transferente, el
afectado podr deducir la excepcin de saneamiento; si no lo es, la accin vara
dependiendo del derecho afectado (v. g. si es propiedad, reivindicacin). Con esta
disposicin, al perturbado que se encuentre en el primer supuesto, no se le
suprimen las acciones comunes, pues tambin podr interponer la accin
reivindicatoria si se le perturba el derecho de propiedad, lo que sucede es que el

ordenamiento le provee una va adicional y ms eficaz, justamente por la relacin


contractual que tiene con el transferente, esta va es la excepcin de saneamiento,
denominada tambin como excepcin de garanta.
Un ejemplo nos ayudar a entender los alcances de este artculo: A vende a B un
inmueble que pertenece a C, es decir, ha vendido un bien ajeno; luego C dona
este inmueble a A convirtindolo en propietario. La pregunta surge de inmediato:
podr A interponer una accin reivindicatoria contra B invocando el nuevo ttulo?
La respuesta correcta es la negativa, justamente por la garanta que debe todo
transferente al adquirente del ejercicio pacfico del derecho transferido. En este
caso, bastar que B deduzca la excepcin de saneamiento para poner fin al
proceso.
3. Alcances del artculo 1527
Este artculo solo se refiere a una "accin judicial", sin embargo no vemos
inconveniente alguno para realizar una interpretacin extensiva y aplicarla tambin
para los casos en que el transferente presente acciones administrativas que
perturbe el derecho que ha transferido al adquirente. Ahora bien, respecto de las
acciones judiciales, ante qu tipos de demandas podra deducirse la excepcin
de saneamiento? En principio, la garanta del saneamiento se encuentra presente
en todos los contratos que transfieren propiedad, posesin y uso (artculo 1484 del
C.C.), por ello, es posible que la excepcin de saneamiento pueda ser deducida
en los procesos iniciados: por reivindicacin, cuando se perturba el derecho de
propiedad (artculo 927 del C.C.), y por las acciones posesorias y los interdictos,
cuando se perturba el derecho de posesin (artculo 921 del C.C.), sobre el uso,
vase nuestro comentario al artculo 1519 del Cdigo Civil en este mismo tomo.
Sin embargo, debemos mencionar que la garanta de saneamiento no opera solo
respecto del derecho que se le ha otorgado, tambin comprende perturbaciones
sobre las facultades que comprende ese derecho; as, por ejemplo. si transfiero
propiedad el deber de abstencin no est limitado solo a cuestionar ese derecho
de propiedad, sino comprende tambin las facultades que forman parte de ese
derecho, como podra ser el uso o disfrute; por ello, el artculo bajo comentario
hace referencia a cualesquiera de los derechos sobre el bien que correspondan al
adquirente en virtud del contrato ()"
Asimismo debemos sealar que debe tratarse de una perturbacin efectiva, la cual
se presentar desde el momento en que se interponga la demanda,
independientemente de su notificacin, pues el artculo seala "entabla accin
judicial", as por ejemplo, "(... ) si el adquirente debi realizar gastos para su
eventual defensa, si tales gastos son justificados, y aunque despus el traslado no
se concrete, de todos modos tales gastos podrn ser reclamados al enajenante en
virtud de la turbacin producida. Por cierto, el reembolso de los gastos estar
supeditado a la prueba, por parte del adquirente, de que fueron necesarios para la
defensa y que si no se realizaban hubiesen favorecido la posicin del
demandante" (WAYAR, p. 156).

4. Alcances del trmino "excepcin"


De otro lado, el articulo hace referencia a una "excepcin" de saneamiento, sin
embargo la misma no se encuentra sealada en el listado que establece el articulo
446 del Cdigo Procesal Civil, por lo que nos preguntamos: cul es la naturaleza
de esta excepcin? Para responder esta pregunta ser necesario sealar que
existen excepciones procesales y materiales. Las primeras son las establecidas en
el artculo 446 del C.P. C., mientras que las segundas las encontraremos en el
Cdigo Civil, entre ellas tenemos, la excepcin de incumplimiento (artculo 1426),
la excepcin de caducidad de plazo (articulo 1427), la excepcin de saneamiento
(artculo 1527). Las excepciones procesales son cuestionamientos de forma,
cuyos efectos son la suspensin o anulacin del proceso dependiendo de la
excepcin de que se trate (articulo 451 del C.P.C.), mientras que las excepciones
materiales atacan el fondo del proceso, las cuales sern resueltas por el juez al
momento de dictar sentencia definitiva (WAYAR, p. 140).
Conforme a lo dispuesto en los articulas 1487 y 660 del Cdigo Civil, esta
excepcin se transfiere a los herederos del adquirente, quienes podrn deducirla
ante el transferente, e, inclusive, ante los herederos de ste.
5. Fundamento de esta disposicin
Consideramos que esta norma es adecuada, pues -como lo seala Ricci" si el
vendedor no quedase obligado a la garanta que resulte de sus propios actos, se
dejara en su poder el privar al comprador de las utilidades que procedieran del
contrato, y por las cuales se ha obligado a prestar una equivalencia", As, si no
existiera esta obligacin: El vendedor, por ejemplo, que hubiera vendido la
hacienda ajena, podria, adquirindola del propietario, reivindicarla del comprador,
sin que ste pudiese rechazar su pretensin con la excepcin de la garanta. Pues
dejar esta facultad al vendedor, equivale a desarmar al comprador frente a la mala
fe y a los fraudes probables del mismo vendedor; lo que no puede ser consentido,
por respeto a la moral y al orden pblico, porque interesa a la sociedad que se
repriman los fraudes y que no se enmohezcan las armas dispuestas para
impedirlo y reprimirlo. El pacto, por consiguiente, con el que el vendedor es
eximido de la garanta que procede de sus propios actos, no tendr valor jurdico
porque es contrario al orden pblico" (RICCI, pp. 409-410).
Sin embargo, consideramos que este instituto encuentra su fundamento, no en el
orden pblico, sino en la proteccin de la buena fe objetiva, la cual encuentra
respaldo positivo en el artculo 1362 del Cdigo Civil. En efecto, toda persona al
momento de contratar, no se imagina que su vendedor, luego de celebrar el
contrato, interpondr una demanda para perturbar el derecho que hace poco le ha
transferido. Por el contrario, siempre se confa en la apariencia que genera la
contraparte, y esta apariencia en ningn momento indica que el transferente
actuar en contra de su propio acto (venire contra factum proprium). Existe,
entonces, una contradiccin en el actuar del transferente (da y luego quita). A esta
teora se le denomina la doctrina de los actos propios. Como ensea Wayar "Para
que funcione la regla, deben darse estos presupuestos: a) que una persona haya

observado dentro de una determinada situacin jurdica, una cierta conducta


jurdicamente relevante; b) que posteriormente esta misma persona intente
ejercitar un derecho subjetivo, creando una situacin litigiosa y formulando dentro
de ella una determinada pretensin; c) que entre la conducta anterior y la
pretensin exista una incompatibilidad o una contradiccin, segn el sentido que
de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior" (WAYAR, p. 141). En
atencin a ello, el ordenamiento ha otorgado la herramienta de la excepcin del
saneamiento para que los adquirentes se "defiendan" si se encuentran en la
situacin descrita por este artculo.

NULIDAD DEL PACTO DE LIBERACIN O LIMITACIN DEL


SANEAMIENTO
ARTICULO 1528
Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligacin de
saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. Sin embargo, puede
ser vlida, a juicio del juez, la exoneracin o limitacin del saneamiento por
hechos concretos, cuya justificacin debe expresarse en el contrato.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1354, 1489
1. Alcances del artculo 1528
Este artculo constituye una excepcin a la regla contenida en el artculo 1489 del
Cdigo Civil, el cual permite a las partes restringir o suprimir la obligacin de
saneamiento. La norma resulta coherente, pues de permitirse este tipo de pactos,
el transferente quedara libre de toda responsabilidad, ya que una norma en el
sentido contrario carecera de todo sentido al no brindar tutela al adquirente, y
permitir que el transferente que actu con dolo quede libre de responsabilidad.
Asimismo este artculo encuentra concordancia con lo establecido en el artculo
1328 del Cdigo, el cual seala que: "Es nula toda estipulacin que excluya o
limite la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del deudor (...)". Represe
que lo establecido por el artculo bajo comentario se limita solo al pacto por un
hecho voluntario del transferente, lo cual hara pensar que s sera posible el pacto
por un hecho culposo. Sin embargo, esa conclusin no es vlida, en atencin a lo
dispuesto por el artculo 1328, que extiende la nulidad tambin a la culpa
inexcusable, sin embargo s sera posible pactar la liberacin de la obligacin de
saneamiento del transferente por culpa leve.
2. Hecho voluntario del transferente
El artculo hace mencin a "(...) un hecho voluntario suyo". El trmino "voluntario",
puede interpretarse como sinnimo de intencional o doloso, con lo que se llegara
a afirmar que: "Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la
obligacin de saneamiento del transferente por dolo", contrario sensu, sera vlido

el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligacin de saneamiento


del transferente por culpa. Esta interpretacin es errada, pues el hecho propio
incluye tanto al dolo como a la culpa, en ambos casos el pacto ser nulo. Por el
contrario, no ser nulo el pacto cuando no dependa de la voluntariedad del
transferente como, por ejemplo, si se trata de caso fortuito o fuerza mayor, sin
embargo en esos casos no es necesario pacto expreso para que el transferente no
responda por sus actos, pues nadie es responsable por caso fortuito o fuerza
mayor (artculo 1315 del C.C.).
En atencin a lo expuesto, no compartimos la opinin de Espino Mndez y
Vsquez Marn (p. 145) cuando sealan que "(..,) esta clusula de liberacin no
debe operar tratndose de la conducta voluntaria del transferente, sino
nicamente en el supuesto de acontecer hechos imputables a aqul a ttulo de
culpa, que impidan al adquirente el disfrute pleno de la cosa adquirida", pues en el
primer prrafo se establece la regla y en el segundo la excepcin, y donde la ley
no distingue no hay por qu distinguir, por lo que consideramos que este pacto
ser vlido siempre que se cumplan los requisitos sealados.
3. Excepcin a la nulidad del pacto
El artculo seala que puede ser vlido el pacto que exonera o limita el
saneamiento por hechos concretos, siempre que concurran dos requisitos: i) que
se exprese en el contrato los hechos concretos en que puede operar la clusula
liberatoria con su respectiva justificacin, y ii) que esa justificacin sea aceptada
por el juez.
No vemos inconveniente alguno en que el adquirente consienta la limitacin o
exoneracin de la obligacin de saneamiento, siempre que sepa que esa
posibilidad es latente. Esta situacin seguramente ser reflejada en el precio en
beneficio del adquirente, quien asumir voluntariamente ese riesgo. Sin embargo,
no ser suficiente el asentimiento del adquirente, el segundo requisito establece
que esta justificacin deber ser "aprobada" por el juez. Esta disposicin resulta
lgica, pues es posible que el transferente intente convencer al adquirente a travs
de un motivo objetivamente no justificado, y cuando suceda el hecho el adquirente
no tendr derecho a exigir el saneamiento. Para evitar esos inconvenientes se ha
establecido que dicha justificacin deber ser considerada vlida por el juez.
4. Fundamento del artculo 1528
El fundamento de este artculo es el mismo que para el saneamiento por hecho
propio del transferente en general, es decir, se aplica la regla que prohbe
contradecir el acto propio, esta regla, a decir de Wayar"(...) significa que cuando
los actos de una persona han suscitado en otra una fundada confianza en la
realizacin de una determinada conducta futura, segn el sentido objetivamente
deducido de los actos anteriores, la primera no debe defraudar la confianza
suscitada y es inadmisible toda actuacin incompatible con lo esperado por la
segunda" (WAYAR, p. 140).