JOS ALBERTO OLIVEIRA MACEDO

ITBI
ASPECTOS CONSTITUCIONAIS
E
INFRACONSTITUCIONAIS

DISSERTAO DE MESTRADO

ORIENTADOR:
PROFESSOR DOUTOR PAULO DE BARROS CARVALHO

FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE DE SO PAULO

SO PAULO
2009

RESUMO
O propsito deste trabalho apresentar as questes doutrinrias relevantes que envolvem o
imposto sobre a transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens
imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de
garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio (ITBI), no mbito constitucional, da
lei complementar tributria e da lei ordinria. Para tal desiderato, no primeiro captulo,
foram abordados o tema da linguagem e sua importncia para o estudo do direito, a
metodologia adotada, com as categorias da semitica, bem como o relacionamento entre as
normas jurdicas de direito tributrio e as de direito privado. No segundo captulo, tratou-se
da distino entre o texto escrito e a significao que dele se obtm, assim como da
construo do sentido da norma jurdica, de sua estrutura e das distines entre sistema do
direito positivo, sistema normativo e ordenamento jurdico. A essncia do terceiro captulo
foi o estudo do conceito de imunidade tributria e uma primeira aproximao das
materialidades das imunidades especficas do ITBI. No quarto captulo, ns examinamos
as questes relevantes sobre o ITBI e a lei complementar. Nesse estudo tratou-se do
enquadramento dos Municpios no sistema federativo, da lei complementar tributria e sua
importncia para a estabilidade do pacto federativo e da regulamentao da imunidade
condicionada do ITBI, prevista no artigo 156, 2, I, da Constituio de 1988. No quinto
captulo, abordaram-se todas as questes relevantes do ITBI nos critrios da regra-matriz
de incidncia tributria, e os critrios materiais possveis do ITBI a partir da Constituio.
No critrio temporal, as possibilidades de adiantamento do momento da incidncia do
ITBI. No critrio espacial, o local onde se pode considerar ocorrida a transmisso do bem
imvel. No critrio pessoal, as possibilidades de contribuintes e a responsabilidade
tributria dos tabelies e oficiais de registro de imveis. No critrio quantitativo, a base de
clculo do ITBI com suas possibilidades: preo, valor venal no IPTU e valor de mercado,
sua determinao nos casos de permuta de imveis e de partilha de bens, bem como sua
reduo na transmisso de direitos reais menores que o direito de propriedade.

ABSTRACT
The purpose of this work is to present the relevant doctrinaire questions about the tax
on inter vivos transfer, on any account, by onerous acts, of real property, by nature or
physical accession, and of real rights to property, except for real security, as well as the
assignment of rights to the purchase therof (ITBI), in a constitutional, supplementary
law and ordinary law scope. For this goal, in the first chapter, were broached the
language subject and its importance to law studies, the choosen methodology,
including semiotics cathegories, as well as the relationship between tax law rules and
civil law rules. In the second chapter, we broached the difference between in writing
text and the meaning that we obtain from it, as well as the rule sense formation, its
structure and the differences between positive law, normative system and juridical
ordainment. The essence of the third chapter was the study of the constitutional
exemption and a first approach on ITBI specific constitutional exemption materialities.
In the fourth chapter, we examined the relevant issues on ITBI and supplementary law.
On this study we dealt with the fitting of municipalities in the federative system
subject, the supplementary law and its importance on federative alliance juridical
safety, the regulation of the ITBI constitutional conditioned exemption, ruled on article
156, paragraph 2, I, Constitution of 1988. In the fifth chapter, we broached all the
relevant ITBI issues on the tax incidence matrix rule and the possible ITBI material
criterion on a constitutional basis. In the temporal criterion, the possibilities of
anticipation of the ITBI incidence instant. In the spatial criterion, the place where it can
be considered occurred the transfer of real property. In the personal criterion, the
possibilities of taxpayer choices and the notary public and real property register office
tax answerableness. In the quantitative criterion, ITBI tax basis possibilities: fixed
price, tax on urban buildings and urban land property basis and market price, and its
settling in real property exchange and real estate apportionment cases, as well as its
reduction in transfer of real rights to property lesser than real property.

INTRODUO
O presente trabalho tem por objetivo analisar o imposto sobre transmisso inter
vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e
de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua
aquisio (ITBI) no mbito constitucional, da lei complementar e da lei ordinria.
No primeiro captulo, desenvolveremos proposies propeduticas a respeito do
estudo cientfico, tendo a linguagem como base inarredvel do conhecimento. Aps breves
consideraes sobre a importncia da linguagem no conhecimento cientfico, traaremos
nossa metodologia, que se constitui de duas vertentes: o corte do objeto de estudo,
delimitando-o no direito positivo, compreendido como conjunto de enunciados prescritivos
vlidos reguladores da conduta intersubjetiva; e o mtodo, entendido como tcnica de
investigao do objeto abordado, que ser o semitico, empreendendo os aspectos da
linguagem que o direito representa nos planos sinttico, semntico e pragmtico.
Na anlise sinttica, trataremos da estrutura das normas jurdicas primrias, no s
as de incidncia tributria mas tambm as de imunidade, dando ateno para a estrutura
lgico-formal da regra-matriz de incidncia tributria, reconhecendo a importncia dos
critrios lgico-formais para a cientificidade e segurana na resposta s questes do direito
positivo.
No plano semntico, trabalharemos as relaes entre conceito e objeto, a partir do
Captulo 2. Percebemos que no direito, muitos objetos, por sua vez, tambm so conceitos,
fatos institucionalizados, impregnados de valor. Nesse enfoque, emitiremos proposies
sobre as relaes entre direito privado, direito tributrio e direito constitucional,
compreendendo que o primeiro, apesar de ser conceitual, tambm objeto para os
conceitos desenvolvidos no segundo, sendo esses dois, ainda, objetos, apesar de no
exclusivos, para a construo de conceitos do terceiro.

A abordagem pragmtica, que trata da contextualizao dos usos da linguagem, vai

ser relevante nesse trabalho, entre outros aspectos, como auxlio na busca de respostas para
aparente perplexidade percebida em uma das materialidades do ITBI a cesso de direitos
a aquisio de bens imveis.
Operando o direito nesses trs planos, intenta-se empreender um construtivismo
lgico-semntico ao trabalho, propondo respostas para diversas questes atinentes
tributao pelo ITBI.
Como a integridade dessa anlise passa necessariamente pela considerao do
ordenamento jurdico na sua completeza, como um sistema, de fundamental importncia
que partamos do texto constitucional vigente, de onde afinal a outorga ao exerccio da
competncia do referido imposto conferida aos Municpios. Nesse mister, toma
relevncia a imunidade tributria, sua concepo normativa, bem como seu papel como
colaboradora no desenho dos limites da competncia tributria municipal quanto ao ITBI.
Em relao s imunidades tributrias que atingem este imposto, faremos um corte para
debruarmo-nos mais detidamente naquelas imunidades que se referem especificamente
ele. Esse enfoque constitucional ser construdo no Captulo 3.
Tambm indispensvel que perpassemos o tema da lei complementar tributria,
no s por tratar das normas gerais em matria tributria, o que de per si j seria suficiente
para merecer nossa ateno, mas principalmente pelo fato de uma das normas de
imunidade especfica do ITBI demandar precisamento de conceitos, com o fim de prevenir
conflitos de competncia, como a seguir teremos oportunidade de verificar. Essa
abordagem dar-se- no Captulo 4.
No Captulo 5, atingiremos de maneira sistemtica todos os critrios da regramatriz de incidncia tributria. No seu critrio material, inafastvel a necessidade de
voltarmos Constituio, que contribui sobremaneira para o precisamento dos critrios
materiais desse imposto. Aqui, um dos recursos utilizados foi o conceito de materialidade,
entendida como uma primeira aproximao, nessa longa jornada que a construo de
sentido da norma jurdica, no plano da literalidade do dispositivo constitucional que traz a
outorga do gravame. Posteriormente, prosseguindo no percurso gerador de sentido da
norma, com a anlise dos demais enunciados prescritivos no altiplano constitucional,
alcanaremos os critrios materiais do ITBI permitidos pela Constituio de 1988.
No critrio temporal, percebe-se que a linguagem que o direito est sempre
criando realidades. Realidades criadas no direito civil so influenciadoras do
comportamento de seus utentes, entre eles, seus aplicadores no direito tributrio, cuja
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produo normativa deve se dar luz da Constituio, obviamente. Assim, percebe-se

como as normas jurdicas de direito civil relativas solenidade que permeia esse processo
institucionalizado que a transmisso de bens imveis funcionam como elementos
justificadores das possibilidades legislativas quanto definio do critrio temporal do
ITBI.
Quanto ao critrio espacial, ressalta-se a segurana que o constituinte conferiu
tributao deste imposto ao estipul-lo no texto constitucional, no importando onde se
situem os transmitentes ou adquirentes do bem imvel.
No critrio pessoal, em que o legislador do ente tributante determina quem vai se
posicionar na sujeio passiva tributria, enfocaremos a responsabilidade de terceiros, mais
precisamente aquela dos tabelies de notas e dos oficiais de registro de imveis, figuras
primordiais com seu papel de colaboradores na verificao do cumprimento da obrigao
tributria deste imposto.
As questes sobre o critrio quantitativo do ITBI trataro no s da alquota, mas
primordialmente da quantificao da sua matria tributvel, denotando as possibilidades de
fatos presuntivos de riqueza preo do negcio jurdico, valor venal do IPTU e valor de
mercado que se apresentam perante o ente poltico como escolha na delimitao da base
de clculo. Abordaremos a delimitao da base de clculo tambm quando da transmisso
de direitos sobre imveis que no apresentam a amplitude do direito pleno que a
propriedade e quando da transmisso de partes ideais dessa propriedade.

CONCLUSES
1.1. A linguagem tem importncia fundamental para a atitude epistemolgica. No h
conhecimento, inclusive o cientfico, sem linguagem.
1.2. Qualquer estudo que se pretenda cientfico deve se pautar por preocupaes
metodolgicas, no s no corte a ser dado para delimitao do objeto de estudo a ser
conhecido, mas tambm na seleo das tcnicas de abordagem desse objeto, os mtodos.
1.3. A pragmtica, com a contextualizao da linguagem, sem se descuidar dos critrios
lgico-semnticos, pode ser fundamental para resolver certas perplexidades no estudo do
direito.
1.4. Fatos econmicos, polticos etc, para terem influncia no sistema jurdico, para
adentrarem nesse sistema jurdico, necessitam faz-lo por meio de normas jurdicas.
Assim, o trnsito no livre entre outros subsistemas presentes no sistema da sociedade
como o subsistema econmico, por exemplo e o subsistema do direito. Para que tal
trnsito ocorra, necessria a utilizao de uma maneira prpria de abertura e fechamento
desse sistema jurdico em relao ao ambiente que o cerca, respeitando seu fechamento
operativo, sua abertura cognitiva e a maneira como se do suas operaes de produo de
seus prprios elementos constituintes.
1.5. Na definio dos conceitos constitucionais das competncias tributrias, h que se
perquirir se o constituinte efetivamente quis uma identidade entre tais conceitos e conceitos
previamente existentes no direito privado. O constituinte, ao exercer o poder conferido
pelo povo, no estava necessariamente comprometido com os conceitos de direito privado
existentes na legislao infraconstitucional. Verifica-se essa equivalncia partindo-se, no
processo exegtico, do plano da textualidade da Constituio.
2.1. Os signos, conjuntos sgnicos e enunciados esto no texto. Conceitos e proposies
so idias que se construmos a partir do texto.

2.2. No suporte fsico texto do direito positivo, o que temos so enunciados prescritivos e
no proposies. As proposies jurdicas so os sentidos que construmos a partir dos
enunciados.
2.3. Direito positivo o conjunto de enunciados prescritivos vlidos voltados para a
regulao de condutas em determinada sociedade.
2.4. O cientista do Direito cria normas jurdicas em sentido epistemolgico a partir de
enunciados prescritivos. Essas normas jurdicas so objetivadas em enunciados descritivos,
a partir de seu ato de interpretao. Ele no cria enunciados prescritivos, na medida em
que, como cientista, no inova o direito positivo.
2.5. O aplicador do direito cria normas jurdicas em sentido dentico, a partir da
interpretao de enunciados prescritivos. Essas normas sero fundamento de validade para
a criao por eles de outros enunciados prescritivos, na cadeia do processo de positivao
do direito. As proposies que constituem tais normas jurdicas chamam-se proposies
jurdicas.
2.6. A diferena entre o intrprete e o aplicador do direito que o segundo, alm de
interpretar, do resultado dessa interpretao parte para produzir outros enunciados
prescritivos que ensejam norma jurdica de hierarquia imediatamente inferior norma
jurdica antes interpretada.
2.7. Proposio jurdica e norma jurdica lato sensu so sinnimos. A norma jurdica
stricto sensu composta pelas proposies antecedente e consequente.
2.8. O antecedente da norma jurdica apresenta tanto as funes descritiva quanto
prescritiva. Vislumbrando-a no universo maior que o direito, prevalece sua funo
prescritiva.
2.9. Sistema do direito positivo o conjunto de enunciados prescritivos vlidos em
determinado instante. Seu correspondente o sistema normativo, conjunto de normas
vlidas num determinado instante. O ordenamento uma sequncia temporal desses
sistemas normativos.
3.1. Para precisar a diviso entre as classes norma de estrutura e norma de conduta,
utilizamos um critrio apropriado por Bobbio em outra classificao sua: a generalidade da
norma. Norma geral aquela voltada para uma classe indeterminada de indivduos. Norma
individual aquela que tem por destinatrio indivduo determinado.
3.2. Primeiro corte: toda norma individual norma de conduta, por mais que, no processo
de positivao do direito, venha outra norma individual depois dela. S as normas gerais
podem ser de estrutura ou de conduta.
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3.3. O critrio decisivo que vai segregar, no grupo das normas gerais, as normas de
conduta das normas de estrutura a generalidade da norma seguinte norma geral
analisada, no processo de positivao do direito. Se a norma imediatamente seguinte for
individual, ento a norma analisada de conduta. Se a norma seguinte no for individual,
ento a norma analisada de estrutura.
3.4. As normas jurdicas de imunidade so normas construdas a partir do texto
constitucional e que contribuem para o desenho da competncia tributria dos diversos
tributos ao regular situaes especficas e determinadas.
3.5. possvel construir norma jurdica de imunidade como juzo hipottico-condicional
em atitude interpretativa.
3.6. A norma de imunidade de ITBI para operaes de transferncia de imveis
desapropriados para fins de reforma agrria (artigo 184, 5, da Constituio de 1988) no
se refere s desapropriaes dos imveis, porque nessas a Unio adquire os imveis a ttulo
originrio, sem qualquer vnculo com o ttulo anterior. Essas normas se voltam s
transferncias dos imveis, j de propriedade da Unio, para os beneficirios do programa
de reforma agrria.
3.7. O ITBI apresenta duas normas jurdicas de imunidade especficas. N1: Antecedente:
transmisso onerosa de direitos reais de garantia; Consequente: vedado ao Municpio
instituir ou cobrar ITBI do transmitente ou adquirente de direito real de garantia. N2:
Antecedente: transmisso de bens ou direitos incorporados ao patrimnio de pessoa
jurdica em realizao de capital, ou por fuso, incorporao, ciso ou extino de pessoa
jurdica, quando a atividade preponderante do adquirente no for a compra e venda desses
bens ou direitos, locao de bens imveis ou arrendamento mercantil; Consequente:
vedado ao Municpio instituir ou cobrar ITBI do adquirente desses bens ou direitos.
3.8. Na alienao fiduciria em garantia, a propriedade fiduciria transmitida um direito
real de garantia, no incidindo, portanto, o ITBI, por conta da imunidade prevista no artigo
156, II, in fine, da Constituio. S incide o ITBI quando, em consequncia de o devedor
fiduciante no honrar a dvida, consolidar-se a propriedade do imvel em nome do credor
fiducirio.
3.9. A necessidade de requerimento para reconhecimento de imunidade perante o Poder
Pblico no tem a ver com a aplicabilidade imediata ou no da norma de imunidade, e sim
com a necessidade de se verter em linguagem tal reconhecimento, no processo
comunicacional que o direito, se a lei assim previr.

4.1. Municpios, Estados e Unio so trs ordens jurdicas parciais na Federao brasileira,
sendo o Estado Federal brasileiro, a ordem jurdica total, responsvel pela convivncia
dessas ordens jurdicas parciais. Municpios e Estados tambm so ordens jurdicas locais,
enquanto a Unio tambm ordem jurdica central.
4.2. A classificao em lei nacional e lei federal uma decorrncia lgica da distribuio
das competncias materiais s leis, feita pelo constituinte, e no o inverso, pois a
Constituio no prev expressamente qualquer discriminao entre lei nacional e lei
federal, mas to somente as competncias conforme a matria.
4.3. Normas gerais em matria tributria so o conjunto de normas jurdicas que regulam
no o tema de um ou alguns tributos em especfico, mas sim regulam institutos jurdicotributrios que estejam presentes em qualquer relao jurdica tributria, indistintamente do
tributo tratado, como a obrigao, o lanamento, o crdito, a prescrio e a decadncia
tributrios. Haja vista a realidade histrica brasileira, foram concebidas para conferir
segurana jurdica ao Pacto Federativo, dando estabilidade ao Sistema Tributrio Nacional.
o caso da maioria das regras positivadas no Livro Segundo do Cdigo Tributrio
Nacional, que se fundamentam nas normas construdas a partir do artigo 146, III, b, da
Constituio de 1988.
4.4. O legislador complementar, luz do conceito vago de preponderncia de atividade
imobiliria trazido no artigo 156, 2, I, da Constituio, foi feliz na definio de seu
conceito, a partir de percentual do montante do valor da receita operacional em
determinado perodo de existncia da sociedade. Isso significa que os contornos da
definio por ele selecionados, alm de se situarem no interior do campo semntico
possvel do conceito constitucional e por isso, a sua recepo pelo ordenamento ora
vigente , no resvalam a regio de penumbra de tal campo, ensejando uma eficiente
interpretao da ocorrncia ou no de preponderncia de atividade imobiliria.
4.5. A nica ressalva feita com relao ao disposto no pargrafo 4 do artigo 37 do
Cdigo Tributrio Nacional, em que prescrevendo que seu conceito de atividade
preponderante no se aplica quando a pessoa jurdica aliena todo o seu patrimnio,
desenhou um limite fora da competncia que lhe foi conferida, porque da texto
constitucional no se dessume a inteno de excluir da anlise da preponderncia a
extino da pessoa jurdica. Seu papel precisar o conceito vago, e no dizer para que
situaes ele vale ou no vale, quando a Constituio assim no prev. Por conta disso, no
foi recepcionado pelo atual ordenamento.

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4.6. Na falta de estipulao normativa do que seja preponderncia de atividade imobiliria

para pessoa fsica por lei nacional, a prpria lei municipal pode dispor a respeito,
conforme artigo 24, 3 combinado com artigo 1, caput e artigo 18, caput, todos da
Constituio. E se no h tal estipulao por parte do legislador complementar ou do
legislador municipal, a norma de imunidade exercita toda a sua aplicabilidade imediata
sem qualquer restrio.
4.7. A anlise da preponderncia de atividade imobiliria, no caso dos Fundos de
Investimento Imobilirio, vai ser feita considerando-se a contabilidade relativa ao
patrimnio de afetao, ou seja, o patrimnio do Fundo, e no a contabilidade da sociedade
administradora. Isso porque os bens adquiridos sobre os quais ser pleiteada a imunidade
quanto ao ITBI, apesar de serem propriedade fiduciria da administradora, no pertencem
ao seu patrimnio.
4.8. A questo da extino parcial ou total da pessoa jurdica um falso problema. Essa
concluso parte do pressuposto de que o verbo do critrio material na materialidade
transmisso de bens imveis pode ser apenas o adquirir.
4.9. Tendo em vista a inderrogabilidade do prazo de anlise da preponderncia imobiliria
da pessoa jurdica adquirente, em se constatando essa preponderncia ao final do perodo,
na medida em que o Fisco no podia, por impossibilidade lgica, efetuar o lanamento, o
termo inicial do prazo decadencial se inicia no primeiro dia do exerccio seguinte quele
em que se deu o termo final do perodo de anlise.
5.1. A regra-matriz de incidncia tributria um instrumento essencial para conferir
operatividade e praticidade ao estudo da estrutura essencial das normas jurdicas
instituidoras de tributos.
5.2. Materialidade no necessariamente se confunde com critrio material. A materialidade
representa os traos do arqutipo constitucional do imposto que podem trazer, para um
mesmo fato, mais de uma possibilidade de critrios materiais. Por exemplo, numa primeira
aproximao interpretativa do ITBI, da transmisso onerosa de bem imvel pode decorrer
o verbo transmitir ou o verbo adquirir.
5.3. No ITBI, evoluindo no processo gerador de sentido, detectamos que sua materialidade
transmisso de bem imvel s admite o verbo adquirir, por conta de traos caractersticos
trazidos pela sua norma de imunidade condicionada, cuja anlise do implemento das
condies sempre se d na pessoa do adquirente, nunca na do transmitente.

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5.4. A materialidade transmisso de bem imvel trazida do texto constitucional no se trata

de um timo. Ela uma situao jurdica com durao ao longo do tempo. No pode ser
confundida com o momento em que se considera ocorrido o fato gerador.
5.5. Essa assertiva decorre do prprio direito civil positivado, que prev dois marcos
solenes nesse processo de transmisso que so a escritura pblica e o registro dessa
escritura.
5.6. Apesar de o direito tributrio, leia-se, o artigo 116 do Cdigo Tributrio Nacional,
prescrever que no caso de situao jurdica, s se considera ocorrido o fato gerador quando
ela estiver definitivamente constituda nos termos do direito aplicvel, o prprio caput
desse artigo prev ressalva a essa estipulao.
5.7. Assim, apesar de nos termos do direito civil a transmisso s ficar definitivamente
constituda com o registro, o legislador do ente tributante pode prever critrio temporal
distinto baseado em fundamentos no s de ordem sinttico-semntica mas tambm de
ordem pragmtica, ao verificar: 1) no prprio sistema do direito positivo, que a
onerosidade, caracterstica relevante da materialidade, se revela temporalmente j na
celebrao do negcio jurdico; 2) o ato do registro do ttulo aquisitivo no se apresenta
como dever para qualquer das partes, sujeito a prazo e sano pelo seu descumprimento;
3) a grande probabilidade de que, acontecendo a lavratura da escritura, v ocorrer o
registro correspondente, concluindo-se a transmisso.
5.8. A antecipao do critrio temporal do ITBI, do registro para a escritura, refora a
segurana jurdica na medida em que a Administrao no fica sujeita aos comportamentos
protelatrios de realizao do ato de registro, o qual, em que pese dar a certeza do direito
de propriedade ao adquirente do imvel, no impede, no mais das vezes, esse adquirente de
usufru-lo. Com tal antecipao, firma-se para os contribuintes um momento certo e solene,
previsto no ordenamento, como marco temporal a partir do qual surge a relao jurdica
tributria, a escritura pblica.
5.9. A materialidade cesso de direitos aquisio, apesar de no direito civil se
caracterizar como cesso de direito real direito do promitente comprador do imvel, se
devidamente registrado, no foi assim idealizada pelo legislador constitucional, porque ele
a manteve apartada da materialidade transmisso de bens imveis e direitos reais a eles
relativos. Alm do mais, numa anlise construtivista, a qual foi inclusive positivada nas
trs ltimas Constituies, deduz-se que realmente a Constituio quis a conferir um
conceito constitucional autnomo, no o configurando como uma situao jurdica a ser
definitivamente constituda no registro. Isso para evitar as situaes j conhecidas, no
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mbito da sociedade, de cesses de compromissos de compra e venda que se sucedem sem

que o registro de cada uma seja efetuado, haja vista a desnecessidade de escritura pblica
para sua lavratura.
5.10. O compromisso de compra e venda, apesar de, em algumas situaes, estar presente
como contrato preliminar que v dar ensejo no futuro celebrao do negcio jurdico
consubstanciado pela lavratura da escritura pblica, no tem a fora suficiente para se
revestir de fato presuntivo de ocorrncia de transmisso de imvel, simplesmente porque
no elemento essencial validade do negcio jurdico que visa transmisso do bem
imvel, como ocorre com a escritura pblica, nos termos do artigo 108 do Cdigo Civil.
5.11. No caso de cesso de direitos de promitente comprador, o cedente de tais direitos
deve ser o contribuinte do ITBI, para no se quebrar a continuidade da justa tributao na
cadeia de transmisso imobiliria. O cedente paga na cesso porque no teve que pagar
como compromissrio no compromisso. O cessionrio no paga na cesso porque pagar
na compra e venda, como comprador.
5.12. O cedente, na cesso de direito de superfcie, no pode ser eleito pelo legislador
como contribuinte porque, diferentemente do cedente de direito sobre compromisso de
compra e venda, que no foi onerado pelo imposto como promissrio comprador, o cedente
do direito de superfcie, na etapa anterior j figurou como contribuinte na figura de
superficirio. Na etapa seguinte, deveria comparecer como contribuinte o segundo
superficirio.
5.13. A base de clculo do ITBI prevista constitucionalmente o valor do bem imvel.
Como fato presuntivo desse valor, os Municpios, conforme dispuser a sua legislao,
podem escolher o preo celebrado no negcio jurdico, o valor venal do IPTU ou o valor
de mercado atualizado, mas tais valores devem sempre ser dotados de presuno relativa, a
fim de conferir-se outra o princpio do contraditrio e a ampla defesa.
5.14. As legislaes municipais devem prever, para clculo do ITBI, que a base de clculo
na cesso de direito de promitente comprador seja proporcional razo entre o valor que o
cedente j pagou relativo ao bem e o preo total previsto contratualmente. Assim, o
cedente s paga o imposto relativo proporo do bem imvel j por ele paga, e portanto,
j por ele adquirida.
5.15. No h qualquer impedimento em estipulao de valores distintos entre a base de
clculo do IPTU e a do ITBI, desde que: (i) nenhuma das duas ultrapasse o valor de
mercado do imvel, parmetro estabelecido constitucionalmente, mesmo que de forma
implcita; e (ii) as normas jurdicas construdas a partir das leis do Municpio prevejam tal
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distino. Apenas o procedimento utilizado para apurao do valor deve ser transparente
para o contribuinte.
5.16. Na permuta, cada permutante paga o ITBI relativo ao seu imvel adquirido. Sendo os
valores distintos e no havendo torna, aquele que receber o imvel de maior valor dever
pagar o ITBI, cuja base de clculo o valor que se iguala ao do imvel de menor valor, e o
ITCMD sobre a diferena de valor entre os imveis.
5.17. Na permuta, se as partes acordarem a equivalncia entre os valores, seja s com
imveis, seja com mveis e imveis, em caso de haver valores de mercado apurados pelo
Municpio, distintos dos valores declarados pelas partes, que no se equivalham, tal
disparidade no tem o condo de alterar, para efeitos tributrios, a natureza plenamente
onerosa da transao.
5.18. fundamental que seja reconhecida pelo legislador base de clculo inferior para o
ITBI quando se tratar de transmisso de direitos reais menores que o direito de
propriedade, em consonncia com a capacidade contributiva.

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